TRIUMPH ESTATES LTD ν. ΑΛΕΞΗ ΣΑΒΒΑ, Αρ.Αγωγής: 63/10, 5/6/2014

(30)μέρες, ολόκληρο το υπόλοιπο του λογαριασμού θα καθίστατο άμεσα πληρωτέο και απαιτητό και η Ενάγουσα Εταιρεία θα δικαιούτο κατά την κρίση της να ακυρώσει τη συμφωνία και να επαναπωλήσει το συγκεκριμένο διαμέρισμα. Επιπρόσθετα ήταν όρος της συμφωνίας ότι η Ενάγουσα Εταιρεία θα άνοιγε λογαριασμό επ' ονόματι του Εναγόμενου στον οποίο θα χρεωνόταν το ποσό του τιμήματος της πώλησης, θα πιστωνόταν η προκαταβολή που είχε καταβληθεί και θα χρεώνονταν τα ποσά τα οποία δυνατό να καθίσταντο πληρωτέα από τον Εναγόμενο στην Ενάγουσα. Ο συγκεκριμένος λογαριασμός θα χρεωνόταν με τόκο 9% ετησίως από την ημερομηνία παράδοσης του διαμερίσματος με κεφαλαιοποίηση του τόκου. Ήταν περαιτέρω όρος της συμφωνίας ότι με την εξόφληση του τιμήματος πώλησης το συγκεκριμένο διαμέρισμα θα εγγράφετο επ' ονόματι του Εναγόμενου, με την προϋπόθεση ότι το Κτηματολόγιο θα ήταν έτοιμο να εκδώσει το σχετικό τίτλο εγγραφής. Ο Εναγόμενος είχε παράλληλα υποχρέωση να πληρώνει στην Ενάγουσα Εταιρεία όλους τους κτηματικούς φόρους, τα ασφάλιστρα καθώς όλους τους άλλους φόρους και τέλη, τα οποία βάρυναν το πωλούμενο διαμέρισμα, από την ημερομηνία παράδοσης του διαμερίσματος σ' αυτόν. Η Ενάγουσα Εταιρεία εφαρμόζοντας τις πρόνοιες της συγκεκριμένης συμφωνίας είχε δώσει οδηγίες στο λογιστή της, ο οποίος προχώρησε και δημιούργησε τον συγκεκριμένο λογαριασμό, τον οποίο και χρέωσε με το ποσό των £15.000- (Λ.Κ.) ή €25.629,02-. Κατά καιρούς ο συγκεκριμένος λογαριασμός είχε πιστωθεί με το συνολικό ποσό των £12.000- (Λ.Κ.) ή και το ισόποσο σε ευρώ, €20.513,20-. Παραμένει όμως απλήρωτο και οφειλόμενο, σύμφωνα με την Ενάγουσα Εταιρεία, το ποσό των £13.643,36- (Λ.Κ.) ή €23.311,10-. Παρά τις επανειλημμένες προσπάθειες της Ενάγουσας Εταιρείας για είσπραξη του συγκεκριμένου ποσού και την αποστολή, στις 06/06/2007, διπλοσυστημένης επιστολής με την οποία τον καλούσε όπως καταβάλει το οφειλόμενο ποσό των £13.643,36- (Λ.Κ.) ή €23.311,10-, ο Εναγόμενος δεν συμμορφώθηκε. Είχε ανταλλαγεί στην συνέχεια αλληλογραφία μεταξύ των δικηγόρων της Ενάγουσας Εταιρείας και του Εναγόμενου. Στις 02/12/2008 η Ενάγουσα Εταιρεία είχε καλέσει, μέσω του δικηγόρου της, τον Εναγόμενο να παρευρεθεί, στις 10/12/2008, στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας με σκοπό τη μεταβίβαση του διαμερίσματος και της ταυτόχρονης πληρωμής του υπολοίπου, το οποίο ανερχόταν στο ποσό των €25.196,65- πλέον δικηγορικά έξοδα. Στη συγκεκριμένη επιστολή καταγράφετο ότι τυχόν παράλειψη εμφάνισης του Εναγόμενου θα οδηγούσε στην άμεση λήψη δικαστικών μέτρων και στην απαίτηση του ποσού των €2.270-, το οποίο αφορούσε τόκους για το έτος

1. Ο Εναγόμενος δεν εμφανίστηκε στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας στις 10/12/2008 και γι΄ αυτό η Ενάγουσα Εταιρεία αξιώνει τις συγκεκριμένες θεραπείες. Ο Εναγόμενος στην Υπεράσπιση του ισχυρίζεται ότι είχε καταβάλει το ποσό των £3.100- (Λ.Κ.), δηλαδή €5.297- για το έτος 1996 και για το έτος 1997 το ποσό των £2.900- (Λ.Κ.) ήτοι €4.955- . Κατά τη δική του άποψη το οφειλόμενο ποσό δεν ξεπερνά τις £3.000- (Λ.Κ.), δηλαδή €5.126- το οποίο συνιστά το υπόλοιπο του τιμήματος για την αγορά του διαμερίσματος. Οτιδήποτε αξιώνεται πέραν του συγκεκριμένου ποσού, είναι ο ισχυρισμός του Εναγόμενου, αποτελεί προϊόν παράνομων και αντισυμβατικών ανατοκισμών που οφείλονται στη μεγάλη καθυστέρηση στη μεταβίβαση της κυριότητας του διαμερίσματος για λόγους που αφορούν αποκλειστικά την Ενάγουσα Εταιρεία. Είναι περαιτέρω ο ισχυρισμός του Εναγόμενου ότι πριν το 2007 δεν είχε ειδοποιηθεί είτε γραπτώς είτε προφορικώς για την καταβολή του υπολοίπου ή για να γίνει η μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας του συγκεκριμένου διαμερίσματος γιατί μέχρι τότε η Ενάγουσα Εταιρεία δεν ήταν έτοιμη να προβεί στη συγκεκριμένη μεταβίβαση γιατί υπήρχαν διάφορα προβλήματα για τα οποία αποκλειστική ευθύνη είχε η Ενάγουσα. Ουδέποτε ο Εναγόμενος είχε ειδοποιηθεί γραπτώς, πριν το 2007, από την Ενάγουσα Εταιρεία για να καταβάλλει το υπόλοιπο και να γίνει η μεταβίβαση του διαμερίσματος. Παρά το γεγονός ότι η παράδοση του διαμερίσματος είχε γίνει ταυτόχρονα με την υπογραφή του πωλητήριου εγγράφου, δηλαδή στις 25/07/1994 και παρά τις ρητές ή και προφορικές διαβεβαιώσεις της Ενάγουσας Εταιρείας, οι οποίες αποτελούσαν μέρος της συμφωνίας πωλήσεως, ότι η μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας θα γινόταν σε σύντομο ή και εύλογο χρονικό διάστημα, εντούτοις κάτι τέτοιο δεν είχε συμβεί με αποτέλεσμα η Ενάγουσα Εταιρεία να προβεί σε διάρρηξη της μεταξύ τους συμφωνίας. Λόγω της αδυναμίας της Ενάγουσας Εταιρείας για 14 και πλέον χρόνια να μεταβιβάσει τον τίτλο ιδιοκτησίας του συγκεκριμένου διαμερίσματος και λόγω του ότι ουδέποτε είχε αξιώσει τόκους ή οποιοδήποτε άλλο ποσό ως έξοδα, για την περίοδο 1994 μέχρι 2007, δεν δικαιούται να αξιώνει το συγκεκριμένο ποσό. Η Ενάγουσα Εταιρεία είχε αναγνωρίσει ή και είχε παραδεχθεί ότι η καθυστέρηση στη μεταβίβαση οφειλόταν αποκλειστικά στην ίδια, γι΄αυτό και εμποδίζεται να αξιώνει οποιοδήποτε ποσό. Ο Εναγόμενος, με απαντητική επιστολή του δικηγόρου του, ημερομηνίας 20/06/07, είχε προτείνει προς διευθέτηση της διαφοράς το ποσό των £7.000-, με την προϋπόθεση ότι θα γινόταν η μεταβίβαση του διαμερίσματος και δεν θα υπήρχε οποιοδήποτε εμπόδιο στην έκδοση των τίτλων ιδιοκτησίας. Σύμφωνα με τον Εναγόμενο το αξιούμενο ποσό δεν ανήρχετο στις €25.196,65-. Όμως προς επίλυση της διαφοράς, στις 08/12/08, ο Εναγόμενος υπέβαλε νέα συμβιβαστική πρόταση και πρότεινε την καταβολή του ποσού των €17.000- νοουμένου ότι η Ενάγουσα Εταιρεία θα ήταν έτοιμη και ικανή, στις 10/12/08, να προβεί στη μεταβίβαση της κυριότητας του διαμερίσματος. Καταλήγει ότι ο ίδιος δεν είχε καταβάλει προς την Ενάγουσα Εταιρεία το ποσό που αξίωνε γιατί ήταν εξωπραγματικό και αυτός ήταν και ο λόγος που δεν είχε παρουσιαστεί στο Κτηματολόγιο. Σύμφωνα με τον ισχυρισμό του Εναγόμενου το ποσό που αξιώνεται είναι εξωπραγματικό ή και αδικαιολόγητο ή και παραβιάζει τη συμφωνία που είχε υπογραφτεί μεταξύ τους. Η Ενάγουσα Εταιρεία προώθησε την υπόθεσή της με την μαρτυρία του κ. Φώτου Νησιώτη, (Μ.Ε.1), ενός εκ των διευθυντών της Ενάγουσας Εταιρείας ο οποίος κατέθεσε τη γραπτή του δήλωση η οποία και σημειώθηκε ως Τεκμήριο
2. Σύμφωνα με τον κ. Νησιώτη, ο οποίος είναι εξουσιοδοτημένος από τους υπόλοιπους διευθυντές της Ενάγουσας να την εκπροσωπεί, ο Εναγόμενος είχε υπογράψει συμβόλαιο με την Ενάγουσα Εταιρεία στις 25/07/1994 για την αγορά του διαμερίσματος Β13 στο συγκρότημα «Triumph Holiday Apartments». Ο Εναγόμενος είχε συμφωνήσει να αγοράσει το συγκεκριμένο διαμέρισμα με αντάλλαγμα την καταβολή του ποσού των €25.650-, το οποίο θα ήταν πληρωτέο με την καταβολή της προκαταβολής ύψους €4.702,50-, ποσό ύψους €427.50- θα καταβαλλόταν κατά την παράδοση του ακίνητου και το υπόλοιπο θα πληρωνόταν με μηνιαίες δόσεις ύψους €2.565-, της πρώτης δόσης καταβληθείσας τον Ιανουάριο του
3. Οι όροι της συμφωνίας διαλάμβαναν ότι παράλειψη πληρωμής οποιασδήποτε δόσης, με 30 ημέρες χάρη, θα καθιστούσε όλο το ποσό απαιτητό και η Ενάγουσα θα δικαιούτο να ακυρώσει την συγκεκριμένη συμφωνία, κατά την απόλυτη κρίση της καθώς επίσης και το άνοιγμα λογαριασμού, στο όνομα του Εναγόμενου, ο οποίος θα χρεωνόταν με το ποσό των £15.000-(Λ.Κ.) ή €25.629,02, το τίμημα πώλησης. Ο συγκεκριμένος λογαριασμός είχε πιστωθεί με το συνολικό ποσό των £12.000- (Λ.Κ.) ή και το ισόποσο σε ευρώ, €20.513,20-. Παραμένει όμως απλήρωτο και οφειλόμενο, σύμφωνα με την Ενάγουσα Εταιρεία, το ποσό των £13.643,36- (Λ.Κ.) ή €23.311,10-. Σύμφωνα με τον όρο 8 της συμφωνίας πώλησης, ήταν ο ισχυρισμός του Μ.Ε.1, ότι ο Εναγόμενος είχε υποχρέωση από τη μέρα παράδοσης του διαμερίσματος να πληρώνει προς την Ενάγουσα Εταιρεία όλους τους κτηματικούς φόρους, τα ασφάλιστρα, καθώς και τις εισφορές και τα δικαιώματα τα οποία βάρυναν το πωλούμενο διαμέρισμα. Μετά από πολλές προσπάθειες, ήταν ο ισχυρισμός του Μ.Ε.1, ότι στις 30/06/2006 είχαν εκδοθεί ξεχωριστοί τίτλοι ιδιοκτησίας για το συγκεκριμένο συγκρότημα και το Νοέμβρη του 2006 είχαν αρχίσει οι μεταβιβάσεις των διαμερισμάτων. Οι αγοραστές των διαμερισμάτων είχαν κληθεί να διευθετήσουν τα υπόλοιπα τους για να μπορεί να προχωρήσει η εγγραφή των διαμερισμάτων επ' ονόματι τους. Ο Εναγόμενος όφειλε το ποσό των €42.007,64, το οποίο αφορούσε τόκους, τα δημοτικά τέλη, τα κοινόχρηστα και φόρους ακίνητης ιδιοκτησίας. Στις 19/06/2007 οι δικηγόροι της Ενάγουσας Εταιρείας είχαν ενημερώσει το δικηγόρο του Εναγόμενου, με επιστολή, ότι η Ενάγουσα ήταν σε θέση να μεταβιβάσει το διαμέρισμα με την καταβολή του οφειλόμενου ποσού. Ο δικηγόρος του Εναγόμενου με επιστολή του, ημερομηνίας 20/6/2007, είχε προτείνει στην Ενάγουσα Εταιρεία το ποσό των €11.961- για πλήρη εξόφληση. Η Ενάγουσα απέρριψε τη συμβιβαστική πρόταση και ειδοποίησε με επιστολή της, ημερομηνίας 08/10/2008, ότι αν ο Εναγόμενος δεν ξοφλούσε το οφειλόμενο ποσό η Ενάγουσα θα προχωρούσε στην πώληση του διαμερίσματος. Ακολούθως, η Ενάγουσα με επιστολή της κάλεσε τον Εναγόμενο όπως παρουσιαστεί στο Κτηματολόγιο Λευκωσίας στις 10/10/2008 με σκοπό τη μεταβίβαση του διαμερίσματος στο όνομα του. Ο δικηγόρος του Εναγόμενου είχε αποστείλει επιστολή, ημερομηνίας 08/12/2008, στην οποία κατέγραφε ότι ο πελάτης του ήταν έτοιμος να καταβάλει το ποσό των €17.000-. Ο Εναγόμενος δεν εμφανίστηκε στο Κτηματολόγιο, στις 10/12/2008, αλλά ούτε και προέβη στην καταβολή οποιουδήποτε ποσού. Ενώπιον του Δικαστηρίου κατατέθηκαν ως τεκμήρια το πωλητήριο έγγραφο, αποδείξεις εισπράξεις για το έτος 1994, αποδείξεις είσπραξης για το έτος 1995, αποδείξεις είσπραξης για το έτος 1996, αποδείξεις είσπραξης για το έτος 1997, μια κατάσταση λογαριασμού, η επιστολή ημερομηνίας 06/6/2007, οι επιστολές ημερομηνίας 19/06/2007, 20/06/2007, 06/03/2008, 08/10/2008, 02/12/2008, 08/12/2008, η δήλωση μεταβίβασης ακινήτου καθώς και η επιστολή ημερομηνίας 16/12/2008 και σημειώθηκαν ως Τεκμήρια 2 μέχρι
4. Σύμφωνα με τον μάρτυρα υπήρχαν αποδείξεις τόσο για τα τέλη καθώς και για το φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας, τα οποία είχαν καταβληθεί από την Ενάγουσα Εταιρεία, τα οποία αφορούσαν όλο το συγκρότημα. Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας ισχυρίστηκε ότι η κατάσταση που επικρατούσε στο Δήμο Παραλιμνίου οδηγούσε σε καθυστέρηση στην έκδοση της τελικής έγκρισης της οικοδομής και υπήρχαν εξ' αντικειμένου δυσκολίες, οι οποίες είχαν προκύψει από τους ίδιους τους αγοραστές. Σύμφωνα με τον ισχυρισμό του κάποιοι αγοραστές είχαν κατασκευάσει παράνομα υπόστεγα, κάποιοι είχαν κλείσει τις βεράντες και κάποιοι είχαν προβεί σε διάφορες κατασκευές στο χώρο στάθμευσης. Οι συγκεκριμένες πράξεις είχαν οδηγήσει στην καθυστέρηση της έκδοσης τελικής έγκρισης γιατί κάθε φορά που ο τεχνικός του Δήμου Παραλιμνίου εμφανιζόταν για έλεγχο στο συγκρότημα παρουσιαζόταν κάποια καινούρια παρατήρηση. Με την έκδοση του τελικού πιστοποιητικού είχαν ειδοποιηθεί οι αγοραστές, η πλειονότητα των οποίων είχε πληρώσει όλες τις υποχρεώσεις της και είχαν γίνει μεταβιβάσεις προς το τέλος του 2006 με αρχές του
5. Παρέμειναν μόνο τέσσερα διαμερίσματα για μεταβίβαση. Ερωτηθείς παραδέχτηκε ότι είχαν παρέλθει δώδεκα

(12)χρόνια από την αγορά των διαμερισμάτων μέχρι που κλήθηκαν οι αγοραστές για τη μεταβίβαση. Επίσης παραδέχτηκε ότι ο Εναγόμενος δεν είχε προβεί σε οποιαδήποτε κατασκευαστική παρανομία, όμως εξήγησε ότι αυτό δεν εξυπακούει την έκδοση ξεχωριστού τίτλου, γιατί εκδίδονταν τίτλοι για όλο το συγκρότημα. Ήταν η θέση του ότι για την έκδοση τίτλων θα πρέπει να υποβληθούν όλα τα απαραίτητα έγγραφα στο Κτηματολόγιο και o λόγος που υπήρξε καθυστέρηση ήταν η καθυστέρηση έγκρισης από το Δημαρχείο. Με τη λήψη της τελικής έγκρισης από το Δήμο Παραλιμνίου το Κτηματολόγιο είχε χρειαστεί 2 χρόνια για να εκδώσει τους τίτλους. Ισχυρίστηκε ότι ο ίδιος ο Εναγόμενος θα μπορούσε να πληρώνει τους φόρους που του αναλογούσαν κάθε χρόνο καθώς και τα διάφορα έξοδα για να μην επιβαρύνεται με τον τόκο. Η Ενάγουσα είχε καταβάλει τα ποσά για όλα αυτά τα κονδύλια για να μην επιβαρυνθεί με τόκους. Ισχυρίστηκε ότι το Τεκμήριο 11 περιλαμβάνει τους τόκους στο υπόλοιπο του Εναγόμενου. Όταν του ζητήθηκε να το εξηγήσει ισχυρίστηκε ότι ο λογιστής είχε προσθέσει το υπόλοιπο κάθε χρόνου και είχε επιβάλλει τον τόκο επί του υπολοίπου. Αρνήθηκε την υποβολή ότι ο ίδιος είχε διαβεβαιώσει τον Εναγόμενο για τη σύντομη έκδοση των τίτλων, ότι του είχε αναφέρει ότι θα γίνονταν προσπάθειες να εκδοθούν οι τίτλοι, αλλά ο Δήμος Παραλιμνίου είχε καθυστερήσει στη διαδικασία. Επίσης αρνήθηκε ότι ο ίδιος γνώριζε προσωπικά τον Εναγόμενο. Σύμφωνα με τον ισχυρισμό του η όλη διαδικασία και η συμφωνία για την αγορά του διαμερίσματος είχε γίνει από τον αδελφό του και τον γιο του. Ερωτηθείς υποστήριξε ότι είχαν ζητηθεί, τόσο το υπόλοιπο καθώς και οι τόκοι, επανειλημμένα από τον Εναγόμενο και του είχε δοθεί ο λογαριασμός στο χέρι. Υποστήριξε ότι η σύμβαση πώλησης προνοούσε την καταβολή του υπολοίπου του τιμήματος με δόσεις. Διαφάνηκε ότι υπήρχε ολιγωρία εκ μέρους του Εναγομένου αφού κατέβαλλε σταδιακά μικρότερα ποσά από τα προβλεπόμενα. Η Ενάγουσα είχε δείξει κατανόηση μέχρι που ξαφνικά και αναίτια είχε σταματήσει να πληρώνει δόσεις σε σχέση με το τίμημα αγοράς. Όσο αφορά με τους τόκους που είχαν επιβληθεί στο λογαριασμό του Εναγόμενου ήταν ο ισχυρισμός του ότι είχαν επιβληθεί τόκοι διότι ο Εναγόμενος κατακρατούσε το διαμέρισμα και το οικειοποιείτο παρά το γεγονός ότι είχε τερματιστεί η σύμβαση. Ακριβώς λόγω του ότι η Ενάγουσα δεν ήθελε να αποστερήσει από τον Εναγόμενο το διαμέρισμα του έδωσε την ευκαιρία να προσέλθει για τη μεταβίβαση του συγκεκριμένου διαμερίσματος στις 08/12/

1. Σε σχέση με το πώς προέκυψαν οι αριθμοί που καταγράφονται στο Τεκμήριο 7 ήταν η θέση του ότι όλες οι αποδείξεις για τα διάφορα τέλη είχαν σταλεί στο λογιστή της Εταιρείας, ο οποίος τις κατακρατεί μέχρι σήμερα. Υποστήριξε ότι η Ενάγουσα έχει χρεωθεί ως λογιστικά έξοδα πέραν των €1.000- γιατί είχαν παραμείνει σε εκκρεμότητα οι λογαριασμοί, σε σχέση με το συγκεκριμένο συγκρότημα, μόνο τρία διαμερίσματα. Όταν του υποβλήθηκε ότι από το 1994 μέχρι το 2007 ουδέποτε είχαν ζητηθεί οποιοιδήποτε τόκοι ο ίδιος υποστήριξε ότι κατά καιρούς εκδίδονταν λογαριασμοί για το υπόλοιπο. Επιπρόσθετα, βάσει της έγγραφης συμφωνίας, τα τέλη ασφάλειας καθώς και τα υπόλοιπα τέλη με τα οποία επιβαρυνόταν το κτήμα από την ημέρα που παραλήφθηκε από τον Εναγόμενο θα έπρεπε να καταβληθούν από τον Εναγόμενο. Δεύτερος έδωσε μαρτυρία ο κ. Βρίκκης, Μ.Ε.2, του οποίου η γραπτή δήλωση είχε σημειωθεί ως Τεκμήριο
2. Σύμφωνα με τη δήλωση του είναι εγκεκριμένος λογιστής και τα τελευταία 20 χρόνια είναι ο λογιστής της Ενάγουσας Εταιρείας. Μεταξύ των καθηκόντων του είναι και η ετοιμασία λογαριασμών που αφορούν τους χρεώστες της Ενάγουσας Εταιρείας εξ ου και έχει προσωπική γνώση των γεγονότων. Ήταν η καταγραφείσα θέση του ότι είχε ανοιχτεί, στα βιβλία της Ενάγουσας Εταιρείας, λογαριασμός επ' ονόματι του αγοραστή Αλέξη Σάββα, σύμφωνα με τους όρους 3, 8, 11 και 15 της σύμβασης πώλησης. Σε σχέση με τις χρεώσεις που αφορούσαν την ασφάλεια του διαμερίσματος αυτές εκτίνονταν μέχρι και το 2007 που είχαν εκδοθεί ξεχωριστοί τίτλοι ιδιοκτησίας για τα διαμερίσματα. Η Ενάγουσα ασφάλιζε ολόκληρο το συγκρότημα και χρέωνε τον αγοραστή του κάθε διαμερίσματος ξεχωριστά με το ασφάλιστρο που του αναλογούσε. Όσον αφορά το δημοτικό φόρο σχετική βεβαίωση έχει ληφθεί από το Δήμο Παραλιμνίου αναφορικά με τα έτη 2006-
3. Βεβαίωση έχει επίσης ληφθεί από το Συμβούλιο Αποχετεύσεως Παραλιμνίου αναφορικά με τα καταβληθέντα τέλη για τα έτη 2007 -
4. Σε σχέση με τους τόκους, ήταν καταγραφείσα θέση του, ότι ήταν σύμφωνη με τον όρο 3(β) της συμφωνίας πώλησης. Κατέληξε, ότι για την ετοιμασία των καταστάσεων λογαριασμού και την τήρηση των λογαριασμών που αφορούσαν τα τρία διαμερίσματα τα οποία δεν έχουν μεταβιβαστεί η Ενάγουσα επωμίζεται το κόστος των €4.000- ως λογιστικά έξοδα για τα έτη 2006-
5. Ενώπιον του Δικαστηρίου αναγνώρισε στο περιεχόμενο του Τεκμηρίου 7 την κατάσταση λογαριασμού που είχε ετοιμάσει σε σχέση με το επίδικο διαμέρισμα. Κατέθεσε, ως Τεκμήριο 19, βεβαίωση από τις γενικές ασφάλειες Κύπρου και ως Τεκμήριο 20 μια απόδειξη πληρωμής ημερομηνίας 03/07/2006 ως έγγραφα τα οποία είχε στην κατοχή του. Ήταν περαιτέρω η θέση του ότι για το συγκρότημα υπήρξαν χρεώσεις δημοτικού φόρου από το Δήμο Παραλιμνίου. Κατέθεσε, ως Τεκμήριο 22, βεβαίωση του Δήμου Παραλιμνίου η οποία σύμφωνα με τον ισχυρισμό του αφορούσε το τέλος ακίνητης ιδιοκτησίας. Κατέθεσε, ως Τεκμήριο Α προς αναγνώριση, σχετικό έντυπο που αφορούσε τα αποχετευτικά τέλη του συγκροτήματος στο οποίο εμπεριέχονταν, όπως ήταν η θέση του και τα αποχετευτικά τέλη του επίδικου διαμερίσματος. Επίσης κατέθεσε, ως Τεκμήριο Β προς αναγνώριση, απόδειξη του Τμήματος Εσωτερικών Προσόδων για την πληρωμή των φόρων ακίνητης ιδιοκτησίας εκ μέρους της Ενάγουσας. Αντεξεταζόμενος ισχυρίστηκε ότι από το 1986 διατηρεί δικό του γραφείο στο οποίο εργοδοτεί τέσσερα άτομα. Εξήγησε ότι το Τεκμήριο 7 είχε ετοιμαστεί το 1994 από κάποιο άτομο που εργοδοτείτο στο γραφείο του. Ερωτηθείς ανέφερε ότι ο ίδιος λάμβανε πληροφορίες από τα στοιχεία που του προσκόμιζε η Ενάγουσα Εταιρεία για την ετοιμασία των καταστάσεων λογαριασμού των αγοραστών των διαμερισμάτων. Ήταν περαιτέρω η θέση του ότι γινόταν μόνο δειγματοληπτικός έλεγχος. Όταν του ζητήθηκε να υπολογίσει τον τόκο ισχυρίστηκε ότι σύμφωνα με τη σύμβαση πώλησης ήταν 9% επί του εκάστοτε υπολοίπου με κεφαλαιοποίηση. Συμφώνησε, μετά που διενήργησε την πράξη ενώπιον του Δικαστηρίου, ότι το υπολογισθέν ποσό δεν συμφωνεί με το ποσό που έχει καταγραφεί στο Τεκμήριο
6. Επίσης συμφώνησε ότι το υπόλοιπο ήταν Λ.Κ.12.000-, μετά την προκαταβολή και παραδέχτηκε στη συνέχεια ότι υπήρχαν και λάθη, στην κατάσταση λογαριασμού, τα οποία διορθώνονταν. Επίσης παραδέχθηκε ότι απουσιάζουν οι ημερομηνίες καταβολής του εκάστοτε ποσού και ότι πράγματι θα έπρεπε να υπολογιστούν οι τόκοι σε σχέση με το 1994 για το μισό χρόνο. Παραδέχθηκε επίσης ότι οι τόκοι υπολογίζονταν από την 01/01 εκάστου χρόνου οπόταν το οφειλόμενο ποσό φαινόταν μεγαλύτερο παρά το γεγονός ότι είχε μειωθεί. Για να καταλήξει ότι πράγματι ο τόκος επί των ποσών φαίνεται να ήταν σταθερός για ολόκληρο το έτος χωρίς να μειώνεται με την καταβολή των δόσεων. Σε σχέση με τα λογιστικά έγγραφα ήταν ο ισχυρισμός του ότι στη δήλωσή του, το Τεκμήριο 18, ο ίδιος μιλούσε γενικά για τα λογιστικά έξοδα της Ενάγουσας Εταιρείας και αφορούσε χρεώσεις που επωμίζεται η Εταιρεία και όχι ο Εναγόμενος. Τελευταίος μάρτυρας ήταν ο Παναγιώτης Στυλιανού, Μ.Ε.3, ο οποίος εργάζεται στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου ως υπεύθυνος στον Κλάδο Αναγκαστικών Πωλήσεων και Επιβαρύνσεων. Σύμφωνα με τον ισχυρισμό του είχε στην κατοχή του πιστό αντίγραφο του πωλητηρίου εγγράφου καθώς και έκθεση λεπτομερειών που αφορούσε το διαμέρισμα και τον τίτλο ιδιοκτησίας του ακινήτου που είχε αγοράσει ο Εναγόμενος. Κατέθεσε, ως Τεκμήριο 23, πιστό αντίγραφο του πωλητηρίου εγγράφου. Εξήγησε ότι η διαδικασία για να γίνει αποδεκτό ένα πωλητήριο έγγραφο είναι η κατάθεση της αίτησης, του Εντύπου Ν.
7. Στο Έντυπο αυτό σημειώνεται το όνομα του πωλητή, το όνομα του αγοραστή και η υπογραφή του αγοραστή είναι απαραίτητη. Κατέθεσε, ως Τεκμήριο 24, το Έντυπο Ν.34, ως Τεκμήριο 25 την Έκθεση λεπτομερειών του ακινήτου και ως Τεκμήριο 26 πιστοποιητικό εγγραφής της ακίνητης ιδιοκτησίας. Ήταν η θέση του ότι στο πωλητήριο έγγραφο καταγράφεται ως αριθμός του πωληθέντος διαμερίσματος Β
8. Με την αίτηση διαχωρισμού που είχε υποβληθεί στα αρχικά στάδια, στην οποία φαίνεται η κάτοψη του διαμερίσματος Β13, το συγκεκριμένο διαμέρισμα αντιστοιχεί με το διαμέρισμα με αριθμό 3 στον 1ον όροφο. Αυτό διαφαίνεται και από το φάκελο του οριζόντιου διαχωρισμού με αριθμό ΑΧ541/
9. Εξήγησε ότι με την διεκπεραίωση του φακέλου, κατά την εξέταση του αιτήματος για έκδοση ξεχωριστών τίτλων, είχε γίνει αντίκρυση των διαμερισμάτων και είχαν εκδοθεί ξεχωριστοί τίτλοι για κάθε διαμέρισμα. Το συγκεκριμένο πωλητήριο έγγραφο είχε αντικριστεί και είχε εκδοθεί γι' αυτό η ξεχωριστή εγγραφή με αριθμό
10. Αντεξεταζόμενος ισχυρίστηκε ότι στο Τεκμήριο 26 καταγράφονται τα δεδομένα και άλλων διαμερισμάτων καθώς και τα δικαιώματα ή και οι λεπτομέρειες που αντιστοιχούν σε άλλες εγγραφές διαμερισμάτων. Μετά την ολοκλήρωση της μαρτυρίας της Ενάγουσας Εταιρείας μαρτύρια δόθηκε από τον Εναγόμενο, ο οποίος κατέθεσε γραπτή δήλωση η οποία σημειώθηκε ως Τεκμήριο
11. Στη γραπτή του δήλωση κατέγραψε ότι στις 25/07/1994 είχε συμφωνήσει στην αγορά ενός διαμερίσματος στο Παραλίμνι. Είχε συμφωνηθεί ως τίμημα αγοράς το ποσό των Λ.Κ.15.000- δηλαδή €25.629,02-. Από το συγκεκριμένο ποσό ο ίδιος είχε καταβάλει το ποσό των Λ.Κ.12.000- ήτοι €20.503,21- και παρέμεινε ως υπόλοιπο Λ.Κ.3.000- ήτοι €5.125,80- το οποίο οφείλει στην Ενάγουσα. Ουδέποτε πριν το 2007 του είχε σταλεί το Τεκμήριο 8 ή είχε ειδοποιηθεί προφορικά ή γραπτά όπως καταβάλει το υπόλοιπο οφειλόμενο ποσό ή άλλα έξοδα για τη μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας για το συγκεκριμένο διαμέρισμα. Σε σχέση με το κτηριακό συγκρότημα υπήρχαν διάφορα προβλήματα για τα οποία ο ίδιος δεν έφερε ευθύνη. Υπήρχαν προβλήματα σε σχέση με τους χώρους στάθμευσης, ότι δηλαδή ήταν λιγότεροι από αυτούς που απαιτούντο από τη σχετική νομοθεσία, γι' αυτό και δεν εκδίδονταν οι τίτλοι. Η συμφωνία αγοράς του διαμερίσματος είχε υπογραφτεί από τον κ. Μίκη Νησιώτη, αδελφό του Φώτου Νησιώτη, ο οποίος τον είχε διαβεβαιώσει ότι η μεταβίβαση της κυριότητας του διαμερίσματος θα γινόταν σε σύντομο ή εύλογο χρονικό διάστημα αφήνοντας τον να αντιληφθεί ότι θα γινόταν σε δυο με τρία χρόνια το αργότερο. Το 1997, όταν ο ίδιος είχε καταβάλει το ποσό των Λ.Κ.2.900-, είχε αντιληφθεί ότι η Ενάγουσα δεν ήταν έτοιμη να του μεταβιβάσει την κυριότητα του διαμερίσματος γιατί δεν είχαν εκδοθεί ξεχωριστοί τίτλοι ιδιοκτησίας. Τότε σταμάτησε και ο ίδιος την καταβολή οποιουδήποτε ποσού προς εξόφληση του διαμερίσματος. Η Ενάγουσα Εταιρεία παρά τις διαβεβαιώσεις της δήλωσε έτοιμη για τη μεταβίβαση της κυριότητας του διαμερίσματος στις 02/12/2008, ήτοι 14 χρόνια μετά την παράδοση και την υπογραφή της συμφωνίας. Ήταν η καταγραφείσα θέση του ότι η Ενάγουσα Εταιρεια ουδέποτε πριν το 2007 που είχε αρχίσει η επικοινωνία μεταξύ των δικηγόρων είχε αξιώσει οποιοδήποτε ποσό από τον ίδιο είτε ως υπόλοιπο της τιμής αγοράς του διαμερίσματος είτε για τόκους ή άλλα έξοδα. Κατά τη δική του άποψη ο λόγος ήταν ότι η Ενάγουσα Εταιρεία είχε αναγνωρίσει ότι η πολύ μεγάλη καθυστέρηση για τη μεταβίβαση της κυριότητας του διαμερίσματος δεν οφειλόταν στον ίδιο. Ο λόγος που δεν εμφανίστηκε στο Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας στις 10/12/2008 για την μεταβίβαση της κυριότητας του διαμερίσματος ήταν γιατί του ζητείτο η καταβολή ενός εξωπραγματικού ποσού, το οποίο ήταν το αποτέλεσμα παράνομων ανατοκισμών και άλλων εξόδων που ουδέποτε του είχαν ζητηθεί πριν το
12. Αντεξεταζόμενος αναγνώρισε την υπογραφή του καθώς και τις μονογραφές του στο Τεκμήριο
13. Ισχυρίστηκε ότι πριν υπογράψει τη σύμβαση πώλησης δεν την είχε διαβάσει γιατί είχε δείξει απόλυτη εμπιστοσύνη στο κ. Μίκη Νησιώτη. Ερωτηθείς υποστήριξε ότι είχε αποδεχθεί τους όρους του συμβολαίου και αντιλαμβάνεται πλήρως τις υποχρεώσεις του οι οποίες προκύπτουν από το συμβόλαιο εξ ου και παραδέχθηκε ότι οφείλει το ποσό των Λ.Κ.3.000-. Ήταν η δική του θέση ότι ο ίδιος κατέβαλλε το συμφωνηθέν ποσό των Λ.Κ.1.500- κάθε έξι μήνες. Όταν έμεινε υπόλοιπο Λ.Κ.3.000- ο ίδιος είχε ρωτήσει τι γινόταν σε σχέση με την έκδοση τίτλων και του δίνονταν υποσχέσεις για σύντομη έκδοσή τους. Ο κ. Μίκης Νησιώτης του έλεγε ότι οι τίτλοι θα ήταν έτοιμοι σύντομα. Υποστήριξε, σε ερώτηση που του τέθηκε, ότι συνήθως οι τίτλοι εκδίδονται μετά παρέλευση τεσσάρων ετών όχι όμως μετά παρέλευση δεκατεσσάρων

(14)ετών. Σε όλα αυτά τα χρόνια ο ίδιος είχε βρει δύο ευκαιρίες να πωλήσει το συγκεκριμένο διαμέρισμα στην τιμή των €100.000- όμως λόγω της ανυπαρξίας του τίτλου είχαν χαλάσει οι συμφωνίες. Ερωτηθείς ανέφερε ότι από το 1997 μέχρι το 2007 δεν τον είχε γυρέψει, εκ μέρους της Ενάγουσας Εταιρείας, κανένα άτομο και ο ίδιος περίμενε να του τηλεφωνήσουν για να καταβάλει τις Λ.Κ.3.000- και να του παραδώσουν τον τίτλο. Το 2007 όμως είχε λάβει γνώση των συγκεκριμένων εξωπραγματικών ποσών και αμέσως είχε συμβουλευτεί το δικηγόρο του. Παραδέχθηκε ότι ο ίδιος δεν είχε πληρώσει τέλη αποχετευτικού ή φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας. Αυτό όμως είχε συμβεί γιατί δεν του είχε υποδειχθεί οποιαδήποτε απόδειξη ή και δεν του είχε ζητηθεί η καταβολή των συγκεκριμένων ποσών. Μετά την ολοκλήρωση της μαρτυρίας και οι δυο πλευρές κατέθεσαν εμπεριστατωμένες γραπτές αγορεύσεις προς υποστήριξη των εκατέρωθεν θέσεων τους. Το Δικαστήριο έχει κατά νου το περιεχόμενο και των δυο αγορεύσεων. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ Η υπό κρίση υπόθεση θα αποφασιστεί στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων και σύμφωνα με την κρατούσα νομολογία, ένας μάρτυρας μπορεί να γίνει πιστευτός μερικώς ή ολικώς (βλ. Γενικός Εισαγγελέας v. Μανώλη

(1995)1 Α.Α.Δ. 207 και Ομήρου v. Δημοκρατίας

(2001)2 Α.Α.Δ. 506), η δε επιλεκτική αποδοχή μέρους της μαρτυρίας ενός μάρτυρα δεν είναι επιλήψιμη (βλ. Χάρης Χρίστου v. Ευγενία Khoreva

(2002)1 (Α) Α.Α.Δ. 455 και Mossa Mohamed Mustafa v. Ανδρέα Κακουρή κ.α.

(2002)1 (Α) Α.Α.Δ. 165). Χαρακτηριστικό είναι το ακόλουθο απόσπασμα από την απόφαση Demil Imports Exports v. Ζήνων Κωνσταντινίδης

(2011)1Α Α.Α.Δ. 462 : «Στις αστικές υποθέσεις όπως η παρούσα, η απόδειξη κρίνεται με βάση το ισοζύγιο των πιθανοτήτων, ενώ το βάρος απόδειξης βρίσκεται στους ώμους των εναγόντων, να αποδείξουν τους ισχυρισμούς τους για την αξίωση τους. Η απόσειση του βάρους αυτού, συναρτάται αποκλειστικά με την μαρτυρία η οποία κρίνεται αποδεκτή και αξιόπιστη. Στην υπόθεση Μαρσέλ (πιο πάνω) λέχθηκε ότι «Το κριτήριο δεν είναι αν η θέση ή η εκδοχή του διαδίκου που φέρει το βάρος της απόδειξης (onus of proof) είναι η πιο πιθανή παρά ή αντίθετη, εκείνη δηλαδή, του αντιδίκου του. Το κριτήριο είναι κατά πόσο ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης ικανοποίησε το Δικαστήριο, με επαρκή αποδεικτικά στοιχεία, ότι η θέση του ή η εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά όχι (is more probable than not). Αν απέτυχε να αποδείξει τη θέση ή την εκδοχή του σε αυτό το επίπεδο (standard of proof), ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης δεν θεωρείται ότι το απέσεισε, έστω και εάν η θέση του ή η εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά η αντίθετη, εκείνη δηλαδή του αντιδίκου του. (Βλέπε μεταξύ άλλων Phipson onEvidence, 14th Edition, par.4-38 και Αθανασίου κ.ά. ν. Κουνούνη

(1997)1 (Β) Α.Α.Δ. 614.)» Παρακολούθησα με ιδιαίτερη προσοχή όλους τους μάρτυρες, ενόσω αυτοί κατέθεταν κατά την ακροαματική διαδικασία και είχα την ευκαιρία να δω τον τρόπο που απαντούσαν τις διάφορες ερωτήσεις που τους υποβάλλονταν, το καλό ή το κακό μνημονικό τους και την εν γένει συμπεριφορά τους στο εδώλιο του μάρτυρα. Έχω επίσης θέσει ενώπιόν μου το περιεχόμενο των εγγράφων που κατατέθηκαν ως τεκμήρια. Στην Ομήρου v. Δημοκρατίας

(2001)2 Α.Α.Δ. 506, έχει υποδειχθεί ότι η αξιολόγηση της μαρτυρίας ενός μάρτυρα πρέπει να γίνεται με βάση το περιεχόμενο, την ποιότητα, την πειστικότητα και τη σύγκρισή της με την υπόλοιπη μαρτυρία. Οι παραδοχές του διευθυντή της Ενάγουσας Εταιρείας καθώς και το γεγονός ότι δεν μπορούσε να καθορίσει από τις αποδείξεις που κατέθεσε πως είχε καθορισθεί το οφειλόμενο υπόλοιπο είναι καθοριστικές για την υπόθεση. Σημειωτέον ότι οι συγκεκριμένες αποδείξεις αφορούσαν το συγκρότημα στην ολότητά του και όχι μόνο το διαμέρισμα του Εναγόμενου. Ο κ. Νησιώτης, Μ.Ε.1, παραδέχθηκε ότι υπήρξε μεγάλη καθυστέρηση στην έκδοση των τίτλων για το συγκεκριμένο συγκρότημα αλλά προσπάθησε να αποφύγει τις ευθύνες της Ενάγουσας Εταιρείας φορτώνοντας την ευθύνη στα αρμόδια τμήματα και τους αγοραστές, οι οποίοι όπως ήταν ο ισχυρισμός του είχαν προβεί σε κατασκευαστικές παρανομίες. Αντικρούοντας τον εαυτό του παραδέχθηκε ότι ο Εναγόμενος δεν είχε προβεί σε οποιεσδήποτε κατασκευαστικές παρανομίες και ότι είχαν χρειαστεί μόνο δυο χρόνια

(2)χρόνια, από την υποβολή των σχετικών εγγράφων, για να εκδώσει τους τίτλους το Κτηματολόγιο. Ισχυρίστηκε ότι είχαν υποβληθεί όλα τα απαραίτητα έντυπα στο Κτηματολόγιο. Πότε όμως είχαν υποβληθεί δεν είχε αναφέρει. Προφανώς είχαν υποβληθεί το 2005 για να είναι έτοιμοι οι τίτλοι το 2007. Επίσης παραδέχθηκε ότι η Ενάγουσα έδειχνε κατανόηση στην μη καταβολή της δόσης από τον Εναγόμενο. Παράλληλα δεν μπορούσε να εξηγήσει τις χρεώσεις του Τεκμηρίου 7, το οποίο ο ίδιος είχε καταθέσει και υποστήριξε ότι ο λόγος που είχαν επιβληθεί οι τόκοι ήταν γιατί είχε τερματιστεί η σύμβαση. Σημειώνεται ότι καμιά μαρτυρία δεν κατατέθηκε σε σχέση με τα αποχετευτικά τέλη, τους φόρους, τα κοινόχρηστα και τα άλλα που αναλογούσαν στο διαμέρισμα που είχε αγοραστεί από τον Εναγόμενο. Η μαρτυρία του κ. Νησιώτη ήταν γενική και όχι συγκεκριμένη. Αναφορικά δε με τα λογιστικά έξοδα η μαρτυρία του βρίσκεται σε αντίθεση με αυτή του λογιστή, Μ.Ε.2, και εν πάση περιπτώσει το ποσό αφορούσε όλο το συγκρότημα. Ούτε ο κ. Κωσταντίνος Βρίκκης, Μ.Ε.2, λογιστής στο επάγγελμα δεν βοήθησε στο να εξηγηθεί το κατ' ισχυρισμό οφειλόμενο υπόλοιπο του Εναγόμενου. Τα έγγραφα τα οποία κατέθεσε ήταν έγγραφα τα οποία είχε στην κατοχή του και αφορούσαν, όπως προκύπτει από το περιεχόμενό τους, ολόκληρο το συγκρότημα. Αναφορικά με τους τόκους ισχυρίστηκε ότι ήταν σύμφωνα με το συμβόλαιο όμως όταν του ζητήθηκε να τους υπολογίσει ενώπιον του Δικαστηρίου είχε παραδεχθεί ότι οι υπολογισμοί του ήταν λανθασμένοι και ότι ο τόκος υπολογιζόταν πάνω στο αρχικό υπόλοιπο κάθε φορά χωρίς να αφαιρείται το καταβληθέν ποσό. Δεν μπορεί να γίνει αποδεχτή η μαρτυρία του ως αξιόπιστη σε σχέση με το οφειλόμενο ποσό πρώτον γιατί και ο ίδιος, ενώπιον του Δικαστηρίου, είχε εντοπίσει λάθη στην κατάσταση λογαριασμού δεύτερον, από τα τεκμήρια που κατέθεσε δεν μπορούσε να απομονώσει ή τουλάχιστον να εξηγήσει ποια αφορούν τον Εναγόμενο και τρίτον το Τεκμήριο 7 είχε ετοιμαστεί από υπάλληλό του και όχι από τον ίδιο. Θα ήταν ακροσφαλές να βασιστεί στην μαρτυρία του, το Δικαστήριο, για να καταλήξει σε οποιαδήποτε συμπεράσματα. Ο κ. Παναγιώτης Στυλιανού, Μ.Ε.3, ήταν τυπικός μάρτυρας και δεν ανέφερε οτιδήποτε ουσιαστικό σε σχέση με τα επίδικα θέματα αφού η πλευρά του Εναγόμενου δεν είχε αμφισβητήσει το γεγονός ότι είχαν εκδοθεί οι τίτλοι που αφορούσαν το συγκεκριμένο συγκρότημα. Ο Εναγόμενος ήταν ειλικρινής και δεν δίστασε να παραδεχθεί ότι οφείλει στην Ενάγουσα Εταιρεία το ποσό των £3.000-(Λ.Κ.) ή το ισόποσο €5.125,80-. Παραδέχθηκε ότι είχε σταματήσει να πληρώνει, το 1997, λόγω του ότι είχε αντιληφθεί, μετά από συνομιλία με τον κ. Μίκη Νησιώτη, ότι η Ενάγουσα Εταιρεία δεν ήταν έτοιμη να μεταβιβάσει γιατί δεν είχαν εκδοθεί ξεχωριστοί τίτλοι εγγραφής. Δήλωνε έτοιμος να καταβάλλει ένα λογικό ποσό και δεν ζήτησε να αποζημιωθεί για την απώλειά του ήτοι το γεγονός ότι είχε δυο προσφορές για πώληση του διαμερίσματος, για ένα σεβαστό ποσό, οι οποίες δεν τελεσφόρησαν λόγω του ότι το διαμέρισμα δεν είχε τίτλο. Δεν έχω λόγο να μην τον πιστέψω γιατί η δική του μαρτυρία ήταν σύμφωνη με την μαρτυρία του διευθυντή της Ενάγουσας Εταιρείας σε σχέση με το ότι η Εταιρεία δεν ήταν έτοιμη να του μεταβιβάσει πριν το 2008 για λόγους που δεν αφορούσαν τον ίδιο. Επίσης δεν αντεξετάστηκε αναφορικά με την θέση του ότι ποτέ πριν το 2007 δεν του είχε σταλεί οποιαδήποτε επιστολή για οποιοδήποτε οφειλόμενο ποσό είτε αυτό αφορούσε φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας είτε αποχετευτικά και ποτέ δεν του στάλθηκε οποιοσδήποτε λογαριασμός όλα αυτά τα χρόνια. Έχοντας αξιολογήσει την μαρτυρία καταλήγω ότι τα γεγονότα είχαν εξελιχθεί ως ακολούθως: Ο Εναγόμενος είχε αγοράσει στις 25/07/1994, από την Ενάγουσα Εταιρεία, δυνάμει γραπτής σύμβασης πώλησης, Τεκμήριο 2, το διαμέρισμα Β13 στο συγκρότημα «TRIUMPH HOLIDAY APARTMENTS» για το ποσό των £15.000- (Λ.Κ.) ήτοι το ισάξιο σε ευρώ €25.629,02-. Μέχρι και το 1997 ο Εναγόμενος είχε καταβάλλει το ποσό των £12.000- (Λ.Κ.) ήτοι €20.503,21-, δηλαδή το μεγαλύτερο μέρος της αξίας του, όπερ και σταμάτησε να πληρώνει γιατί είχαν παρέλθει σχεδόν τέσσερα χρόνια χωρίς το συγκεκριμένο διαμέρισμα να μεταβιβαστεί στο όνομά του. Λόγω κατασκευαστικών αλλά και άλλων προβλημάτων στο συγκεκριμένο συγκρότημα, τα οποία δεν αφορούσαν τον Εναγόμενο, δεν είχε καταστεί εφικτή η έκδοση ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας μέχρι το 2007, ήτοι 13 χρόνια μετά. Όμως με την κατάθεση των αιτήσεων της Ενάγουσας Εταιρείας στο Κτηματολόγιο το Κτηματολόγιο χρειάστηκε μόνο δυο χρόνια για να εκδώσει τους τίτλους. Μεταξύ των ετών 1997 μέχρι και 2007 η Ενάγουσα Εταιρεία ποτέ δεν είχε οχλήσει τον Εναγόμενο για οποιοδήποτε οφειλόμενο ποσό και τον Ιούνιο 2007 τον ενημέρωσε ότι ήταν έτοιμη να του μεταβιβάσει το διαμέρισμα με την καταβολή του ποσού των €42.007,64-, το οποίο ο Εναγόμενος αρνήθηκε να καταβάλλει ως υπερβολικό. Ακολούθησε αλληλογραφία μεταξύ των δικηγόρων των δυο πλευρών, στην οποία αρχικά δεν δηλώθηκε η ετοιμότητα της Ενάγουσας Εταιρείας για να μεταβιβάσει, η οποία οδήγησε στην καταχώριση της αγωγής χωρίς να τερματιστεί γραπτώς η συμφωνία από την Ενάγουσα Εταιρεία παρά μόνο αποστέλλονταν επιστολές από τους δικηγόρους της Ενάγουσας με τις οποίες ζητείτο το κατ ισχυρισμό οφειλόμενο ποσό χωρίς να γίνεται οποιαδήποτε νύξη για μεταβίβαση του διαμερίσματος. Το 2008 μετά από ενάμιση χρόνο που είχε ζητηθεί το συγκεκριμένο ποσό, το οποίο η Ενάγουσα Εταιρεία θεωρούσε ως οφειλόμενο παρά την μαθηματική ανακρίβειά του, η Ενάγουσα Εταιρεία κάλεσε τον Εναγόμενο στο Κτηματολόγιο για μεταβίβαση αλλά ο ίδιος αρνήθηκε να παρευρεθεί θεωρώντας το ποσό ως αβάσιμο και υπερβολικό ενώ παράλληλα συνέχιζε να προβαίνει σε συμβιβαστικές προτάσεις προς την Ενάγουσα Εταιρεία αναγνωρίζοντας την οφειλή του. ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ Έχοντας απορρίψει την μαρτυρία της Ενάγουσας Εταιρείας σε σχέση με το οφειλόμενο υπόλοιπο του Εναγόμενου, λόγω των ανακριβειών και των λαθών που διαπιστώθηκαν, αυτό βάζει τέλος στην αξίωσή της. Σύμφωνα με την νομολογία θα πρέπει το ποσό που αξιώνεται να αποδεικνύεται αφού οι λογαριασμοί δεν αποτελούν αφ εαυτών απόδειξη των γεγονότων τα οποία καταγράφουν. Στην απόφαση A.L. Mantovani & sons v. Christis Travel & Tourism

(1999)1 ΑΑΔ 156 καταγράφηκαν τα ακόλουθα: «Οι λογαριασμοί εμπορευομένου δεν αποτελούν αφεαυτών απόδειξη των γεγονότων που καταγράφουν. Τα γεγονότα που απεικονίζουν πρέπει να αποδειχθούν......... Στην απουσία παραδεκτής μαρτυρίας που να στοιχειοθετεί γεγονότα που θα μπορούσαν να προσμετρήσουν ως αποδεικτικά της υπόθεσης, δεν εγείρεται ζήτημα βάρους απόδειξης. Τέτοιο θέμα μπορεί να εγερθεί μόνο όπου αποδεικνύονται γεγονότα που τείνουν να υποστηρίξουν την απαίτηση. Τότε και μόνο τίθεται θέμα απόσεισης του αποδεικτικού βάρους. (Βλ.Κυριακή Σ. Αθανασίου και Νεόφυτος Αθανασίου, ως Διαχειριστές της περιουσίας του Σάββα Αθανασίου, αποβιώσαντος, τέως από τη Λεμεσό,V. Αντώνη Κουνούνη, Πολιτική Έφεση αρ. 9041-29.5.97)". Στην πιο πάνω αναφερθείσα υπόθεση, A.L. Mantovani & sons v. Christis Travel & Tourism, κρίθηκε, και επικυρώθηκε από το Εφετείο, πως ο λογιστής που είχε παρουσιαστεί κατά την ακρόαση, ως ο μόνος μάρτυρας προς υποστήριξη της απαίτησης, δεν ήταν γνώστης των γεγονότων τα οποία εμφανίζονταν στους λογαριασμούς καθώς και ότι δεν υπήρχε ίχνος μαρτυρίας που να αποδείκνυε την ύπαρξη της οφειλής. Κατά παρόμοιο τρόπο απορρίφθηκε και η απαίτηση στην υπόθεση Marketrends Insurance Ltd V. Ανδρέα Μιχαήλ

(2006)1 Α.Α.Δ.734, η οποία αφορούσε ισχυριζόμενο χρεωστικό υπόλοιπο δυνάμει λογαριασμού και κρίθηκε ότι ο μάρτυρας δεν είχε προσωπική γνώση των συναλλαγών που καταγράφονταν στους λογαριασμούς. Τα όσα αναφέρθηκαν στις πιο πάνω υποθέσεις συνάδουν και με τα όσα λέχθηκαν στην παλαιότερη υπόθεση D and G Products Ltd V. Premixco Asphalting Company Ltd

(1999)1A.A.Δ. 263 και ειδικότερα το ότι "η απλή δήλωση περί χρέους της άλλης πλευράς, χωρίς ο,τιδήποτε που να το εξηγεί για να το θεμελιώσει, μοιάζει με απλό ισχυρισμό και στερείται αποδεικτικής αξίας". Στην υπό κρίση υπόθεση ο συντάξαντας του Τεκμηρίου 7, δεν προσήλθε στο Δικαστήριο για να δώσει μαρτυρία. Ο κ. Βρίκκης, Μ.Ε.2, παραδέχθηκε ότι υπήρχαν λάθη στον υπολογισμό των τόκων, αφού οι τόκοι είχαν υπολογιστεί πάνω στο αρχικό υπόλοιπο και όχι πάνω στο υπόλοιπο που απέμενε μετά από κάθε πληρωμή του Εναγόμενου. Παράλληλα, δεν μπορούσε να επεξηγήσει τα επί μέρους ποσά τα οποία χρεώθηκαν στον λογαριασμό του Εναγόμενου ενώ οι όποιες αποδείξεις είχαν προσκομιστεί, οι οποίες εν πάση περιπτώσει είχαν κατατεθεί μόνο ως έγγραφα τα οποία είχε στην κατοχή του και όχι ως προς την αλήθεια του περιεχομένου τους, αφορούσαν ολόκληρο το συγκρότημα και δεν επεξηγήθηκε τι μέρος των ποσών αφορούσε τον Εναγόμενο. Κατ' αναλογίαν προς όλα όσα προκύπτουν από την νομολογία και στην παρούσα αγωγή, με δεδομένη την άρνηση του Εναγόμενου αναφορικά με το οφειλόμενο ποσό, απαιτείτο θετική μαρτυρία απόδειξης των όσων καταγράφονται στο λογαριασμό που έχει παρουσιαστεί ως Τεκμήριο 7. Ο κ. Βρίκκης, Μ.Ε.2, υπό την ιδιότητα του ως λογιστής δεν είχε τέτοια γνώση και δυνατότητα αφού απλώς τηρούσε, όχι ο ίδιος, το λογαριασμό βάσει στοιχείων που του έδιδαν άλλοι. Ελλείπει δηλαδή παντελώς παραδεκτή μαρτυρία που θα στοιχειοθετούσε γεγονότα τα οποία θα μπορούσαν να προσμετρήσουν ως αποδεικτικό υλικό. Στην παρουσίαση της υπόθεση για την Ενάγουσα Εταιρεία η μόνη θεραπεία που προωθήθηκε ήταν αυτή της παραγράφου (Ι) της Έκθεσης Απαίτησης, δηλαδή η διαζευκτική θεραπεία, που ζητείται στην παράγραφο (Ι) της Έκθεσης Απαίτησης, για την καταβολή οφειλομένου ποσού. Είναι καταδικασμένη σε αποτυχία λόγω του ότι η πλευρά της Ενάγουσας Εταιρείας είχε το βάρος να αποδείξει την αξίωσή της. Το βάρος απόδειξης σε τέτοια περίπτωση ακολουθεί το γενικότερο διαχρονικό κανόνα, ότι ο διάδικος που επιζητεί ορισμένη θεραπεία φέρει και το ανάλογο βάρος απόδειξης των ισχυρισμών του. Αντί αυτού, κατέθεσε το Τεκμήριο 7, μία κατάσταση λογαριασμού, η οποία δεν επεξηγήθηκε με οποιοδήποτε τρόπο, αφού ο κ. Νησιώτης, Μ.Ε.1, διευθυντής της Ενάγουσας Εταιρείας, είχε αναφέρει ότι η συγκεκριμένη κατάσταση είχε ετοιμαστεί από τον λογιστή της Εταιρείας και ο ίδιος δεν γνώριζε οτιδήποτε που την αφορούσε ενώ ο λογιστής της Ενάγουσας Εταιρείας, κ. Βρίκκης, Μ.Ε.2, είχε παραδεχθεί ότι υπήρχαν λάθη σε σχέση με τον υπολογισμό του τόκου και εν πάση περιπτώσει καταγράφονταν στο λογαριασμό δεδομένα που του είχαν δοθεί. Η κατάσταση λογαριασμού δεν εξηγήθηκε με την πρέπουσα σαφήνεια και πειστικότητα, αφού παραμένουν εντελώς άγνωστα τα στοιχεία τα οποία απόληγαν στο εμφανιζόμενο υπόλοιπο. Η πιο πάνω κατάληξη σφραγίζει και την τύχη της αγωγής, η οποία θα πρέπει να απορριφθεί. Όμως θα πρέπει για σκοπούς πληρότητας να εξεταστεί και ο ισχυρισμός για παραβίαση της σύμβασης από τον Εναγόμενο με αναφορά στην νομολογία όπως εξελίχθηκε και τις πρόνοιες του περί Συμβάσεων Νόμου. Θα πρέπει να εξεταστεί αν υπήρξε παραβίαση της σύμβασης πώλησης και αν ναι, από ποιον. Όσον αφορά το χρόνο της μεταβίβασης του διαμερίσματος προς τον Εναγόμενο, ο όρος 6 της συμφωνίας πώλησης διαλαμβάνει ότι: «Το πωλούμενο κτήμα άμα τη εξοφλήσει του τιμήματος πωλήσεως και του βάση της παρούσης συμφωνίας δημιουργούμενου λογαριασμού θα εγγραφή εξόδοις του Αγοραστού επ΄ονόματι του Αγοραστού ή οιουδήποτε άλλου προσώπου ήθελεν ούτως υποδείξει, όταν το Κτηματολογικό και Χωρομετρικό Τμήμα είναι εις θέσιν να εκδώσει τον σχετικόν τίτλο εγγραφής.» Δεν προβλέπεται χρόνος, στο συγκεκριμένο όρο, για τη μεταβίβαση του διαμερίσματος στον Εναγόμενο. Σε τέτοιες περιπτώσεις, σύμφωνα με το σύγγραμμα του Chitty on Contracts, 30η εκδ, παράγρ.21-020, σελ.1413: «Where a party to a contract undertakes to do an act, the performance of which depends entirely on himself, and the contract is silent as to the time of performance (or merely uses indefinite words such as "with all dispatch") the law implies an obligation to perform the act within a reasonable time having regard to all the circumstances of the case.» Η ίδια προσέγγιση διατυπώνεται και στο σύγγραμμα του Halsbury´s Law of England, 4η εκδ, τόμος 9

(1), παραγρ. 929, σελ.683, στην οποία αναφέρεται: «Where no time specified. Where no time for performance is fixed by the contract, the law implies an undertaking by each party to perform his part of the contract within a time which is reasonable having regard to the circumstances of the case, as in the case of the carriage of goods, the sale of an interest in land, the sale of goods, or the opening of a letter of credit or guarantee. The position is the same where the contract merely uses indefinite expressions as to the time of performance, but not where the act requires the concurrence of both parties.» (Βλ. επίσης Cheshire, Fifoot L. Furmstone´s Law of Contract, 15η εκδ, σελ.702.) Ο χρόνος θεωρείται ουσιώδης και αποτελεί συστατικό στοιχείο, η μη τήρηση του οποίου καθιστά τη σύμβαση ακυρώσιμη, στις περιπτώσεις που οι συμβαλλόμενοι έχουν σαφώς διατυπώσει στη συμφωνία, ότι ο χρόνος είναι ουσιώδης ή όπου οι συνθήκες ή η φύση της συμφωνίας υποδηλούν ότι ο χρόνος θα τηρηθεί επακριβώς ή όταν ο χρόνος εφόσον δεν τηρηθεί το άλλο συμβαλλόμενο μέρος, καταστήσει τον όρο ουσιώδη θέτοντας εύλογη προθεσμία για συμμόρφωση (βλ. Chitty on Contracts 25η έκδοση, παρ. 1391, G. Charalambous Ltd v. Kalos kafes Ltd κ.ά.

(1997)1 Α.Α.Δ. 199 και Καλησπέρας ν. Δρυάδη κ.ά.

(1998)1 (Β) Α.Α.Δ. 867). Στην υπό κρίση σύμβαση ο χρόνος μεταβίβασης δεν κατέστη ουσιώδης συστατικό στοιχείο της σύμβασης εξ υπαρχής και αυτό συνάγεται από την πρόβλεψη για καταβολή τόκου, όρος 3 της σύμβασης, καθώς και τη συμπεριφορά και των δυο συμβαλλομένων μερών (βλ. Paraskeva & Others v Lantas

(1998)1 CLR 285, σελ 290-291). Ακόμα και κατά την ανταλλαγή των επιστολών ο χρόνος δεν φαίνεται να διαδραμάτισε σημαίνοντα ρόλο αφού από την πρώτη επιστολή της Ενάγουσας Εταιρείας υπήρξε σιωπή ενάμιση χρόνου μέχρι να καλέσει τον Εναγόμενο στο Κτηματολόγιο. Αυτό εισηγείται δυο γεγονότα, είτε ότι δεν ήταν έτοιμη για μεταβίβαση κατά το 2007 που στάλθηκε η πρώτη επιστολή ή ο χρόνος της μεταβίβασης δεν είχε οποιαδήποτε σημασία για τα μέρη της σύμβασης. Στο σύγγραμμα Pollock & Mulla, Indian Contract and Specific Relief Acts, 9η έκδοση, στη σελ. 386, καταγράφονται τα ακόλουθα: ". . . Courts of Equity have introduced a presumption, chiefly, if not wholly applied, in cases between vendors and purchasers of land, that time is not of the essence of contract." Στο Pollock & Mulla (ανωτέρω), αναφέρεται ότι, και όπου ο χρόνος δεν είναι ουσιώδης, μπορεί να καταστεί τέτοιος, κάτω από ορισμένες προϋποθέσεις (σελ. 389): "Even in the case of sale of land, time can be made of the essence of the contract by giving a notice to the other side guilty of undue delay to perform the contract in a reasonable time. This can also be done in a contract where the stipulation of time as the essence has been waived." Για να καταστεί ο χρόνος ουσιώδης, απαιτείται εύλογη προειδοποίηση. Είναι νομολογιακή αρχή ότι το εύλογο αποτελεί πραγματικό γεγονός και κρίνεται κάτω από τις περιστάσεις της υπόθεσης. Μεταξύ των στοιχείων που λαμβάνονται υπόψη είναι το τι υπολείπεται ακόμη να γίνει κατά την ημέρα της ειδοποίησης, ότι η πλευρά που δίδει την ειδοποίηση πίεζε συνεχώς για την εκτέλεση, όπως και εάν είναι ουσιώδες για το μέρος που δίδει την ειδοποίηση να υπάρξει σύντομη εκτέλεση (βλ. Chitty on Contracts, Τόμος 1, 24η έκδοση, σελ. 1271). Εδώ πρόκειται για πώληση διαμερίσματος όπου το μεγαλύτερο μέρος του τιμήματος είχε καταβληθεί από το 1994 από τον Εναγόμενο, είχαν καταβληθεί οι £12.000- (Λ.Κ.) και παρέμεινε η μεταβίβαση που εξαρτάτο από την έκδοση ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας των διαμερισμάτων, η έκδοση των οποίων ήταν ευθύνη της Ενάγουσας Εταιρείας, ταυτόχρονα με την οποία θα καταβαλλόταν το ποσό των £3.000- (Λ.Κ.) με τόκο καθώς και τα υπόλοιπα τέλη με τα οποία επιβαρυνόταν ο αγοραστής χωρίς τόκο, όρος 8 της σύμβασης πώλησης. Η έκδοση των ξεχωριστών τίτλων είχε καθυστερήσει λόγω του ότι υπήρχαν κατασκευαστικές ατασθαλίες σύμφωνα και με την μαρτυρία του διευθυντή της Ενάγουσας Εταιρείας κ. Νησιώτη και το Κτηματολόγιο είχε χρειαστεί μόνο δυο

(2)χρόνια για να τους εκδώσει. Είχε μεσολαβήσει διάστημα δεκατριών

(13)χρόνων, χωρίς η Ενάγουσα Εταιρεία να εκδηλώσει επιθυμία μεταβίβασης, αφού υπήρχαν πραγματικά προβλήματα στην κατασκευή της οικοδομής τα οποία εμπόδιζαν την λήψη τελικής έγκρισης, προβλήματα τα οποία δεν αφορούσαν τον Εναγόμενο. Και οι δύο πλευρές θεωρούσαν τη σύμβαση σε ισχύ για 13 και πλέον χρόνια χωρίς πρόβλημα. Ο Εναγόμενος κατείχε το διαμέρισμα και η Ενάγουσα Εταιρεία το κτήμα, για το οποίο δεν προσκόμισε οποιαδήποτε μαρτυρία κατά πόσο ήταν υποθηκευμένο ή όχι. Ο διευθυντής της Ενάγουσας Εταιρείας ήταν σε θέση, τον Ιούνιο 2007, να καλέσει τον Εναγόμενο για την μεταβίβαση, αλλά δεν προχώρησε στην μεταβίβαση και άφησε να περάσει ενάμιση χρόνος, μέχρι τον Δεκέμβριο 2008, για να καλέσει τον Εναγόμενο στο Κτηματολόγιο. Η συμπεριφορά αυτή καταρρίπτει τον οποιοδήποτε ισχυρισμό ότι ο χρόνος ήταν ουσιώδης όρος της σύμβασης για την Ενάγουσα Εταιρεία. Μήνες αργότερα, μετά που ο Εναγόμενος αμφισβήτησε τις χρεώσεις της Ενάγουσας Εταιρείας η Ενάγουσα Εταιρεία αποστέλλει την επιστολή, Τεκμήριο 14 και καλεί τον Εναγόμενο για μεταβίβαση, γνωρίζοντας ότι αυτός δεν συμφωνούσε με το υπόλοιπο που του παρουσίασε στο Τεκμήριο 7, στο οποίο ως οφειλόμενο ποσό καταγραφόταν το ποσό των Λ.Κ.25.196,65-. Η επιστολή, Τεκμήριο 14, δεν μπορεί να θεωρηθεί υπό τις περιστάσεις ως καθοριστική εύλογου χρόνου έτσι ώστε ο χρόνος μεταβίβασης να καθίσταται ουσιώδης και παράβασή του να δίδει στο αναίτιο μέρος το δικαίωμα να τερματίσει τη σύμβαση. Ο όρος 6 ως σύμβασης πώλησης, Τεκμήριο 2, καθόριζε ως χρόνο μεταβίβασης του διαμερίσματος το χρονικό σημείο κατά το οποίο ο πωλητής θα εξασφαλίσει τίτλο εγγραφής από το Κτηματολόγιο. Στην Κωνσταντινίδης v. Level Techxcans Ltd

(1994)1 Α.Α.Δ. 600, στις σελίδες 605-606, όπου ερμηνεύθηκε πανομοιότυπος όρος με τον υπό εξέταση, αναφέρθηκαν τα ακόλουθα: «Δεν είναι ορθό πως η σύμβαση δεν προσδιόριζε χρόνο εκπλήρωσης της υποχρέωσης των εφεσιβλήτων. Δεν αναφερόταν σε συγκεκριμένη ημερομηνία αλλά όριζε ρητά πως η μεταβίβαση θα γινόταν "ευθύς ως ήθελαν εκδοθεί υπό του Κτηματολογίου οι σχετικοί τίτλοι των οικοπέδων." Έπειτα πως στο πλαίσιο των συμβατικών όρων δεν μπορούσε να υπάρχει περιθώριο αναζήτησης εύλογου χρόνου για πραγματοποίηση της μεταβίβασης και μάλιστα με εναρκτήριο σημείο την ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης». (Βλ. επίσης Μάρω Χαραλάμπους κ.α. v. Θέμη Ιωάννου Κτηματική Λτδ

(2002)1 Α.Α.Δ. 1625, στη σελίδα 1630.). Στην υπό κρίση περίπτωση η καθυστέρηση στην έκδοση των τίτλων αφορούσε την πλευρά της Ενάγουσας Εταιρείας, η οποία δεν ήταν σε θέση να εκδώσει τους τίτλους λόγω «κατασκευαστικών προβλημάτων». Αυτό διαφάνηκε και από το γεγονός ότι μετά που κατατέθηκαν τα σχετικά έγγραφα από την Ενάγουσα Εταιρεία στο Κτηματολόγιο, το Κτηματολόγιο χρειάστηκε μόνο δυο χρόνια για να εκδώσει τους τίτλους. Τα συγκεκριμένα κατασκευαστικά προβλήματα δεν οφείλονταν στον Εναγόμενο οπόταν δεν μπορεί η πλευρά της Ενάγουσας Εταιρείας να επωφελείται των δικών της λαθών για να αποκομίσει όφελος σε βάρος του Εναγόμενου. Το δεύτερο ερώτημα που πρέπει να απαντηθεί είναι κατά πόσο έχει τερματιστεί η σύμβαση. Σύμφωνα με τον όρο 2 της Σύμβασης, Τεκμήριο 2, ο πωλητής είχε το δικαίωμα να ακυρώσει την συμφωνία πώλησης στην περίπτωση που ο αγοραστής καθυστερούσε να καταβάλλει οποιαδήποτε δόση πέραν των τριάντα ημερών. Όπως προκύπτει από το περιεχόμενο του πιο πάνω όρου, η Ενάγουσα Εταιρεία, σε περίπτωση παράλειψης εκ μέρους του Εναγόμενου να πληρώσει οποιοδήποτε οφειλόμενο ποσό, είχε δύο δυνατότητες: είτε με γραπτή ειδοποίηση να τον καλέσει να το πληρώσει ολόκληρο το οφειλόμενο ποσό μέσα σε χρόνο που θα καθόριζε στην ειδοποίηση, είτε να ακυρώσει τη σύμβαση. Το θέμα που προκύπτει είναι κατά πόσον ο χρόνος εκπλήρωσης των υποχρεώσεων του Εναγόμενου, δηλαδή της εξόφλησης του τιμήματος αγοράς, αποτελεί ουσιώδη χρόνο για την σύμβαση. Σύμφωνα με το άρθρο 55

(1)του Κεφ. 149, αν ένας από τους συμβαλλόμενους ανέλαβε υποχρέωση να εκπληρώσει συγκεκριμένες ενέργειες εντός ορισμένου χρόνου και παραλείψει να συμμορφωθεί, τότε η σύμβαση καθίσταται ακυρώσιμη κατ' εκλογή του αθώου μέρους, αν πρόθεση των μερών ήταν να καταστήσουν τον χρόνο ουσιώδη όρο της σύμβασης. Αν τα μέρη δεν είχαν πρόθεση να καταστήσουν τον χρόνο ουσιώδη, τότε η σύμβαση, σύμφωνα με το άρθρο 55

(2), δεν καθίσταται ακυρώσιμη, όμως το αθώο μέρος έχει δικαίωμα αποζημίωσης. Κατά πόσο ο χρόνος εκπλήρωσης είναι ουσιώδης ή όχι, εξαρτάται από τους όρους της σύμβασης, τη φύση της συναλλαγής, την πρόθεση των μερών και γενικά τις συνθήκες που περιβάλλουν την κάθε περίπτωση, όπως έχει ήδη αναφερθεί ανωτέρω. Σύμφωνα με τη νομολογία, ο χρόνος είναι ουσιώδης όταν υπάρχει περί τούτου ρητή πρόνοια στη σύμβαση ή όταν εξαιτίας των συνθηκών ή της φύσης της συναλλαγής εξάγεται το συμπέρασμα ότι η πρόθεση των μερών ήταν όπως ο χρόνος εκπλήρωσης τηρηθεί επακριβώς. Στην πρόσφατη απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην υπόθεση MINDORA ESTATES Ltd v. Απόστολου Ποταμού και Μαρίας Ποταμού Πολ. Εφ. 152/09 ημερ. 19/07/12 κατεγράφησαν τα ακόλουθα σε σχέση με το συγκεκριμένο θέμα: «Στην Latifundia Properties Ltd v. Ψακή κ.ά.

(2003)1 Α.Α.Δ. 670, επαναβεβαιώθηκε ο γενικός κανόνας ότι ο χρόνος αποπληρωμής δεν είναι κατά κανόνα ουσιώδης, εκτός αν τα μέρη αποφασίσουν διαφορετικά. Ακόμη και όπου ο χρόνος με βάση τους όρους της σύμβασης δεν καθίσταται ουσιώδης, το ένα εκ των μερών μπορεί να καταστήσει το χρόνο ουσιώδη αν διατείνεται ότι έχουν παραβιαστεί οι όροι της σύμβασης. Στη Ξενοφώντος ν. Τυρίμου

(1984)1 Α.Α.Δ. 23, αναγνωρίστηκε η δυνατότητα να καταστήσει ο αγοραστής το χρόνο ουσιώδη, ακόμη και μετά την πάροδο πολλών ετών, με την κατάλληλη ειδοποίηση προς τον πωλητή να εκπληρώσει ανυπερθέτως τις δικές του υποχρεώσεις. Επίσης σχετική είναι η Σάντης ν. Χατζηβασιλείου κ.ά.

(2009)1 Α.Α.Δ. 288, όπου μέσα από ανασκόπηση της σχετικής νομολογίας, κρίθηκε ότι ο εφεσείων δικαιωματικά είχε καταστήσει το χρόνο ουσιώδη αποστέλλοντας σχετική επιστολή με την οποία καλούνταν οι εφεσίβλητες να παρουσιαστούν στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο για μεταβίβαση σε συγκεκριμένη ημερομηνία και ώρα.» Κατά την διάρκεια της συμβατικής περιόδου, παρατηρήθηκε μία παραίτηση από το χρονοδιάγραμμα πληρωμής εκ μέρους της Ενάγουσας Εταιρείας. Ο Εναγόμενος είχε σταματήσει να καταβάλει δόση από το 1997, σύμφωνα με τον ίδιο, γιατί είχε αντιληφθεί ότι η Ενάγουσα Εταιρεία δεν ήταν έτοιμη να μεταβιβάσει. Από το 1997 μέχρι το 2007 η Ενάγουσα Εταιρεία είχε τηρήσει σιωπή και ουδέποτε είχε αξιώσει το υπόλοιπο ποσό του τιμήματος αλλά ούτε και είχε εφαρμόσει το μέρος του όρου 2 της συμφωνίας πώλησης που προέβλεπε για τον τερματισμό της σύμβασης μετά την παρέλευση 30 ημερών από την μη καταβολή οποιασδήποτε δόσης. Αντίθετα όπως εκφράστηκε από τον Μ.Ε.1 η Ενάγουσα Εταιρεία έδειχνε κατανόηση για την μη καταβολή της δόσης προφανώς γιατί δεν ήταν έτοιμη να μεταβιβάσει. Ενόψει της πιο πάνω κατάληξης, κρίνεται πως ακόμη και να ήταν ο χρόνος ουσιώδης, οι ανωτέρω ενέργειες και ή παραλείψεις της Ενάγουσας Εταιρείας, μπορούσαν να θεωρηθούν ως παραίτηση (waiver) του δικαιώματος για τερματισμό (βλ. Iris Development Ltd v. Λαζαρίδη

(2000)1 Α.Α.Δ. 1504). Η Ενάγουσα δεν μπορούσε ενώ παρέμεινε σιωπηλή και δεν ζήτησε πληρωμή για δεκατρία και πλέον χρόνια κατ' επίκληση του ουσιώδους του χρόνου, να καταλογίσει στον Εναγόμενο παράβαση ουσιώδους όρου της σύμβασης παρέχοντας άνευ ετέρου δικαίωμα τερματισμού ή ακύρωσης της. Αυτό που διαπιστώνεται είναι ότι για πρώτη φορά η Ενάγουσα Εταιρεία είχε αξιώσει ένα ποσό προς πληρωμή στην επιστολή της ημερομηνίας 06/07/2007, Τεκμήριο 8, χωρίς να δηλώνει την ετοιμότητά της για να μεταβιβάσει το διαμέρισμα στο όνομα του Εναγόμενου, όπως προνοείται και από τον όρο 6 της σύμβασης πώλησης. Όταν της ζητήθηκε από τον δικηγόρο του Εναγόμενου να τοποθετηθεί επί του θέματος της μεταβίβασης δήλωσε έτοιμη για μεταβίβαση, Τεκμήριο 10, παρά ταύτα όμως δεν ήταν έτοιμη στις 19/06/2007 παρά μόνο ενάμιση χρόνο μετά, τον Δεκέμβριο 2008, Τεκμήριο 14. Η πιο πάνω συμπεριφορά παραπέμπει στο σκεπτικό της απόφασης Σπύρου ν. Aristo Developers Ltd

(2004)1 ΑΑΔ 1159 όπου στην σελίδα 1166 αναφέρθηκαν τα ακόλουθα: «Στην παρούσα υπόθεση, η στάση και των δύο συμβαλλομένων ως προς την εκπλήρωση των αμοιβαίων υποσχέσεών τους κατά την κοινή και για τους δύο ταχθείσα ημερομηνία, κατά την ευνοϊκότερη για τον εφεσείοντα εκδοχή, αφαιρουμένης δηλαδή της κρίσης πως δεν ήταν πράγματι έτοιμος και πρόθυμος τότε, ήταν ακριβώς η ίδια. Δεν επικοινώνησαν μεταξύ τους και ουδείς εξέφρασε προθυμία και δυνατότητα εκπλήρωσης. Τούτου δοθέντος, ουδείς απέκτησε ιδιαίτερο δικαίωμα έναντι του άλλου, απλώς με αναφορά στην ημερομηνία που τάχθηκε. Εφόσον δε αναφερόμαστε στον εφεσείοντα, αυτός δεν μπορούσε, ενώ παρέμεινε σιωπηλός και δεν ζήτησε πληρωμή κατ' επίκληση του ουσιώδους του χρόνου, εκδηλώνοντας και την προθυμία και ετοιμότητά του να μεταβιβάσει ταυτοχρόνως, να καταλογίσει στους εφεσίβλητους παράβαση ουσιώδους όρου της σύμβασης παρέχουσας, άνευ ετέρου, δικαίωμα τερματισμού ή ακύρωσής της. Η σύμβαση, βεβαίως, παρέμεινε ζωντανή αλλά, πλέον, με αποδυναμωμένους τους όρους για το ουσιώδες του χρόνου εκπλήρωσης. Από εκεί και πέρα, ήταν θέμα του καθενός να ενεργήσει και το ζήτημα δεν αφορά στο ποιος πρόλαβε να κάμει τι. Οι εφεσίβλητοι θα ήταν ένοχοι παράλειψης αν σε πρόσκληση για πληρωμή και μεταβίβαση σε ορισμένο νέο ευλόγως τιθέμενο χρόνο, δεν ανταποκρίνονταν. Ο εφεσείων δεν μπορούσε, όπως ορθά έκρινε το πρωτόδικο Δικαστήριο, απλώς να τερματίσει τη σύμβαση.» Ακόμη και μετά την παράλειψη του Εναγόμενου να εμφανιστεί στο Κτηματολόγιο η σύμβαση δεν είχε τερματιστεί, Τεκμήριο 17, απλά στην επιστολή είχε αναφερθεί από τον δικηγόρο της Ενάγουσας Εταιρείας ότι θα ληφθούν δικαστικά μέτρα. Θεωρώ τις ενέργειες της Ενάγουσας Εταιρείας ως παραίτηση (waiver) του δικαιώματος για τερματισμό. Αντίθετη κατάληξη θα παραβίαζε, κατά την άποψή μου, τους κανόνες της επιείκειας. Το Δικαστήριο έχει προβληματισθεί για την απόδοση του ποσού που αναφέρθηκε ως οφειλόμενο από τον Εναγόμενο, έχοντας υπόψη ότι μπορεί να αποδοθεί θεραπεία η οποία δεν προσδιορίζεται επακριβώς στο σώμα της Έκθεσης Απαίτησης, αλλά στοιχειοθετούνται τα γεγονότα που μπορούν να αποτελέσουν τη βάση για παροχή της (βλ. Kennedy Hotels Ltd v. Indjirdjian

(1992)1 A.A.Δ. 400). Ο ίδιος ο Εναγόμενος δεν αρνήθηκε την υποχρέωσή του για καταβολή του ποσού των €5.125,80- πλέον τόκο 9%, όπως προβλέπεται στον όρο 3 (β) του Τεκμηρίου 7, από το 1998 μέχρι 2007 και νόμιμο τόκο από 2008 μέχρι εξοφλήσεως. Αντίθετα δήλωνε πάντα πρόθυμος να καταβάλλει το συγκεκριμένο ποσό και προέβει σε δυο συμβιβαστικές προτάσεις προς τους Εναγόμενους με σκοπό τον συμβιβασμό. Κρίνεται ότι μπορεί να επιδικασθεί ένα ποσό ως οφειλόμενο αφού τα γεγονότα και οι αξιώσεις συναρτήθηκαν με την εφαρμογή της σύμβασης και όσα αυτή εξυπακούει. Εκείνο που δεν δικαιούται, η Ενάγουσα Εταιρεία, είναι τα ποσά που αφορούν τέλη, κτηματικούς φόρους, αποχετευτικά και φόρο εισοδήματος γιατί αυτά δεν αποδείχθηκαν, ούτε καν εξειδικεύτηκαν. Συνεπακόλουθα εκδίδεται απόφαση υπέρ της Ενάγουσας Εταιρείας και εναντίον του Εναγόμενου για το ποσό των €5.125,80- πλέον τόκο 9%, από το 1998 μέχρι 2007 και νόμιμο τόκο από 2008 μέχρι εξοφλήσεως. Τα έξοδα επιδικάζονται υπέρ του Εναγομένου αφού ουσιαστικά έχει κερδίσει την δίκη λόγω του ότι πάντοτε δήλωνε πρόθυμος να καταβάλλει το συγκεκριμένο ποσό αλλά και γιατί η αγωγή της Ενάγουσας Εταιρείας, όπως είχε προωθηθεί, έχει απορριφθεί. (Υπ.) ................................... Ε. Γεωργίου-Αντωνίου, Ε.Δ. Πιστό αντίγραφο Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο