Νίνου Καρή ν. Cyfield Development Public Ltd, Αρ. Αγωγής: 4016/2008, 5/2/2015 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2015:A38 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Σ. Κλεόπα Χατζηκυριάκου, Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 4016/2008 Μεταξύ: Νίνου Καρή Ενάγοντα και Cyfield Development Co. Ltd Εναγομένης Και όπως τροποποιήθηκε με διάταγμα του Δικαστηρίου ημερ. 22.11.2011 : Μεταξύ: Νίνου Καρή Ενάγοντα και Cyfield Development Public Ltd Εναγομένης --------------------- Ημερομηνία: 5 Φεβρουαρίου, 2015 Για τον ενάγοντα : κα Μ. Κυριάκου Για την εναγομένη : κ. Γ. Καραμανώλης ΑΠΟΦΑΣΗ Η παρούσα αγωγή αφορά απαίτηση του ενάγοντα, ο οποίος είναι κτηματομεσίτης, για €47.157 ως αμοιβή ίση προς ποσοστό 3% επί του ποσού πώλησης ενός ακινήτου της εναγομένης εταιρείας σε πρόσωπο το οποίο o ενάγων σύστησε στην εναγομένη προς τον σκοπό αγοράς ή ανέγερσης ακινήτου. Σύμφωνα με τους διαλαμβανόμενους στην έκθεση απαίτησης ισχυρισμούς, στις 10.11.2007 ο ενάγων, διά μέσου εξουσιοδοτημένων αντιπροσώπων και/ή υπαλλήλων του, και ενεργώντας υπό την ιδιότητα του ως εγγεγραμμένου αδειούχου κτηματομεσίτη, σύστησε και/ή έφερε σε επαφή συγκεκριμένο πρόσωπο και/ή πελάτη με την εναγομένη, η οποία ασχολείται με την ανέγερση και/ή πώληση και/ή ανάπτυξη ακινήτων και ήταν πελάτης και/ή επαγγελματικός συνεργάτης του ενάγοντα, προς τον σκοπό όπως το εν λόγω πρόσωπο αγοράσει ακίνητο από την εναγομένη και/ή προς τον σκοπό όπως η εναγομένη ανεγείρει ακίνητο για το εν λόγω πρόσωπο. Ως αποτέλεσμα αυτής της ενέργειας και/ή εργασίας του ενάγοντα, και/ή με βάση επιπρόσθετη εργασία και/ή ενέργειες και/ή συναντήσεις του ενάγοντα και/ή των αντιπροσώπων και/ή υπαλλήλων του και της εναγομένης, το προαναφερόμενο πρόσωπο συμφώνησε με την εναγομένη και αγόρασε από αυτήν ακίνητο αξίας €1.366.881 πλέον €205.032 Φ.Π.Α., ήτοι συνολικής αξίας €1.571.
- Με βάση τα πιο πάνω, ο ενάγων προβάλλει ότι «η συμφωνηθείσα και/ή νενομισμένη αμοιβή» του ανέρχεται σε ποσό ίσο προς ποσοστό 3% επί του ποσού των €1.571.913, ήτοι €47.
- Παρά το ότι ο ενάγων ζήτησε από την εναγομένη την πληρωμή της εν λόγω αμοιβής του, η εναγομένη αρνήθηκε και/ή αμέλησε να την καταβάλει και μέχρι σήμερα δεν έχει καταβάλει οποιοδήποτε ποσό στον ενάγοντα. Η εναγομένη καταχώρισε έκθεση υπεράσπισης, στην οποία εγείρει προδικαστική ένσταση ότι η αγωγή πρέπει να απορριφθεί επειδή δεν αποκαλύπτεται εύλογη αιτία αγωγής εναντίον της εναγομένης και/ή η αγωγή είναι άκυρη και/ή παράνομη και/ή παράτυπη αφού ελλείπουν ουσιώδη στοιχεία, γεγονότα και πληροφορίες όπως συγκεκριμένο πρόσωπο, χρόνος και περιγραφή ακινήτου. Πέραν τούτου, η εναγομένη αρνείται την απαίτηση και τον ισχυρισμό ότι ο ενάγων είναι αδειούχος εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης. Προβάλλει ότι η εναγομένη είναι εταιρεία με εργασίες ανέγερσης, πώλησης και ανάπτυξης ακινήτων, αλλά αρνείται τους ισχυρισμούς περί σύστασης πελάτη και πώλησης σε κάποιο πρόσωπο κατόπιν ενεργειών του ενάγοντα. Επαναλαμβάνει ότι οι ισχυρισμοί του ενάγοντα είναι γενικοί και αόριστοι χωρίς αναφορά στα ουσιώδη γεγονότα, στις δέουσες λεπτομέρειες και στα αναγκαία στοιχεία και συνεπώς η αγωγή θα πρέπει να απορριφθεί. Αρνείται κατηγορηματικά ότι συμφώνησε με τον ενάγοντα την πληρωμή οποιασδήποτε αμοιβής και ότι ο ενάγων δικαιούται σε οποιαδήποτε αμοιβή και εξαιτείται την απόρριψη της αγωγής. Ο ενάγων καταχώρισε απάντηση, με την οποία επαναλαμβάνει τους ισχυρισμούς της έκθεσης απαίτησης, απορρίπτει την προδικαστική ένσταση της εναγομένης και ισχυρίζεται ότι τα όσα υπάρχουν στην έκθεση απαίτησης στοιχειοθετούν νόμιμη βάση αγωγής εναντίον της εναγομένης. Ενώπιον του Δικαστηρίου κατέθεσαν τρεις μάρτυρες για την πλευρά του ενάγοντα. Η πλευρά της εναγομένης δεν προσκόμισε οποιαδήποτε μαρτυρία. Ο ενάγων κατέθεσε ότι είναι αδειούχος κτηματομεσίτης με αριθμό εγγραφής 046, δεόντως εγγεγραμμένος από το 1985 μέχρι και σήμερα (Τεκμήριο 1 ετήσιες άδειες για τα έτη 2007-2009). Κατά το 2007 η εναγομένη ήταν πελάτιδα και επαγγελματικός του συνεργάτης. Στις 10.11.2007, ενεργώντας υπό την ιδιότητά του ως κτηματομεσίτης και δια μέσου των εξουσιοδοτημένων αντιπροσώπων και υπαλλήλων του, Νόνης και Jit, έφερε σε επαφή και σύστησε την κυρία Μαργαρίτα Χριστοδουλίδου με την εναγομένη εταιρεία, προς τον σκοπό όπως αυτή αγοράσει ακίνητο από την εναγομένη. Ο ενάγων κατέθεσε ως Τεκμήριο 2 χειρόγραφη βεβαίωση της κας Χριστοδουλίδου ημερ. 6.2.2008 όπου αυτή καταγράφει ότι «I was introduced by Ninos Karis Estate Agents to P. Ntais of Cyfield on 10 November 2007 at the Eleonon site» και ότι την επόμενη βδομάδα ο Jit Karia του γραφείου του ενάγοντα τη συνόδευσε σε συνάντηση στα γραφεία της Cyfield. Επιπλέον, ο ενάγων κατέθεσε ως Τεκμήριο 3 ηλεκτρονικό μήνυμα του ιδίου προς την εναγομένη ημερ. 6.12.2007 με το οποίο σημείωνε ότι η προμήθεια του σε περίπτωση πώλησης ακινήτου στην κα Χριστοδουλίδου θα ήταν 3%. Ο ενάγων προέβαλε ότι ως αποτέλεσμα της ενέργειας και εργασίας του, και πρόσθετης εργασίας και συνεννοήσεων των αντιπροσώπων και υπαλλήλων του με την εναγομένη, η κα Χριστοδουλίδου συμφώνησε με την εναγομένη και αγόρασε από αυτήν οικόπεδο στο οποίο η εναγομένη ανήγειρε οικία, αξίας €1.571.913 συμπεριλαμβανομένου του Φ.Π.Α. Ανέφερε ότι η συμφωνηθείσα και νενομισμένη αμοιβή του ανέρχεται στο ποσό των €47.157 το οποίο είναι ίσο προς ποσοστό 3% επί του ποσού πώλησης. Ζήτησε από την εναγομένη, τόσο προφορικά όσο και με επιστολή του δικηγόρου του ημερ. 9.6.2008 Τεκμήριο 4, την πληρωμή της αμοιβής του, πλην όμως αυτή αρνήθηκε και εξακολουθεί μέχρι σήμερα να αρνείται να του καταβάλει οποιοδήποτε ποσό. Κατά την αντεξέταση, ο ενάγων κατέθεσε ότι κατά τον επίδικο χρόνο διεξήγε τις εργασίες του ως κτηματομεσίτης μέσω εταιρείας, ήτοι της N & A Karis Property Services Ltd, και μόνο τα τελευταία 3-4 χρόνια, λόγω αλλαγής της νομοθεσίας, ενεργεί υπό την προσωπική του ιδιότητα και όχι μέσω εταιρείας. Η Νόνη και ο Jit που είχαν φέρει σε επαφή την κα Χριστοδουλίδου με τον πωλητή της εναγομένης κ. Παναγιώτη Νταή, ήταν υπάλληλοι της προαναφερόμενης εταιρείας. Οι εν λόγω υπάλληλοι τον ενημέρωσαν ότι η συμφωνία της κας Χριστοδουλίδου με την εναγομένη για την αγορά ακινήτου έγινε τον Νοέμβριο του
- Πρόσθεσε ότι στη συνάντηση στα γραφεία της εναγομένης στην οποία ήταν παρόντες οι υπάλληλοι του ενάγοντα, η κα Χριστοδουλίδου συζήτησε με τον ιδιοκτήτη της εναγομένης κ. Χρυσοχό το ενδεχόμενο αγοράς κατοικίας ή αγοράς οικοπέδου στο οποίο θα ανήγειρε οικία η εναγομένη για την κα Χριστοδουλίδου, και η τελευταία φαίνεται να επέλεξε το δεύτερο ενδεχόμενο. Ο Jit είχε τακτική τηλεφωνική επαφή με την κα Χριστοδουλίδου και ενημερωνόταν για τις όποιες εξελίξεις. Ο ενάγων ανέφερε ότι δεν γνωρίζει ποιο οικόπεδο εν τέλει αγόρασε η κα Χριστοδουλίδου. Θεωρεί ότι αυτό που έχει σημασία είναι ότι σύστησε την κα Χριστοδουλίδου στην εναγομένη, ότι η εργασία του κτηματομεσίτη τελειώνει με τη σύσταση, για την οποία δικαιούται προμήθεια, και ότι οι όποιες επακόλουθες διαπραγματεύσεις της πελάτιδας με την εναγομένη δεν αποτελούν μέρος της εργασίας του κτηματομεσίτη και δεν τον αφορούν. Επεξήγησε ότι αρχικά η κα Χριστοδουλίδου είχε προσέλθει στο γραφείο του και τους είχε δώσει οδηγίες να της εξεύρουν κατοικία να αγοράσει. Ο ενάγων τη συμβούλεψε ότι υπήρχε και η επιλογή της αγοράς οικοπέδου στο οποίο θα ανεγειρόταν καινούργια κατοικία από developer, και προς τούτο της σύστησε την εναγομένη, λόγω της ποιότητας της δουλειάς της. Ο πωλητής της εναγομένης, στη συνάντηση που είχε με την κα Χριστοδουλίδου στην παρουσία των υπαλλήλων του ενάγοντα, την πληροφόρησε ότι σε περίπτωση που δεν την ικανοποιούσαν οι κατοικίες που διέθετε η εναγομένη προς πώληση, η εναγομένη διέθετε προς πώληση και άδεια οικόπεδα, αρχιτέκτονα και μηχανικό, για σκοπούς ανέγερσης νέας κατοικίας της αρεσκείας της. Ο ενάγων κατέθεσε ότι δεν γνωρίζει κατά πόσο υπήρχαν εμπράγματα βάρη επί του ακινήτου που αγόρασε η κα Χριστοδουλίδου, ούτε και το ύψος των τελών μεταβίβασης, εφόσον θεωρεί ότι δεν αποτελεί μέρος της εργασίας του. Δήλωσε ότι δεν είχε οποιαδήποτε εμπλοκή ή γνώση ή μεσολάβηση όσον αφορά τη μεταβίβαση του ακινήτου που αγόρασε η κα Χριστοδουλίδου στο Κτηματολόγιο και συνεπώς δεν ετίθετο θέμα δήλωσης στο Κτηματολόγιο ότι η μεταβίβαση έγινε κατόπιν δικής του μεσολάβησης. Στην υποβολή του συνηγόρου της εναγομένης ότι η εναγομένη ουδέποτε συμφώνησε μαζί του για να ενεργεί ως μεσίτης ή αντιπρόσωπος της, ο ενάγων κατέθεσε ότι η απαίτηση του βασίζεται στις προηγούμενες δοσοληψίες («previous dealings») που είχε με την εναγομένη. Ειδικότερα, ένα μήνα πριν από την επίδικη περίπτωση, είχε συστήσει άλλους δύο πελάτες στην εναγομένη, σε σχέση με τους οποίους είχαν μιλήσει για προμήθεια ύψους 3%. Συνεπώς, θεωρεί ότι ήταν σε γνώση της εναγομένης ότι ο ενάγων θα της απέστελλε πελάτες και ότι θα λάμβανε προμήθεια. Επιπλέον, ο Jit είχε ενημερώσει τον πωλητή της εναγομένης τηλεφωνικώς ότι θα του έπαιρνε πελάτιδα, ήτοι την κα Χριστοδουλίδου, από το γραφείο του ενάγοντα. Πρόσθεσε ότι μετά τη σύναψη συμφωνίας μεταξύ της κας Χριστοδουλίδου με την εναγομένη, ο ενάγων μετέβη στο γραφείο της εναγομένης με τον Jit και απαίτησε την προμήθειά του. Ο κ. Χρυσοχός του προσέφερε 1% αλλά ο ενάγων δεν αποδέχθηκε. Ο κ. Jitendra Karia (Μ.Ε. 2), εγκεκριμένος λογιστής, κατέθεσε ότι κατά τον επίδικο χρόνο απασχολείτο μερικώς στο κτηματομεσιτικό γραφείο του ενάγοντα, με τον οποίο πραγματοποιούσε επενδύσεις σε ακίνητη ιδιοκτησία. Η κα Χριστοδουλίδου επικοινώνησε με το γραφείο και ειδικότερα με τη σύζυγο του ενάγοντα κα Νόνη και ανέφερε ότι ενδιαφερόταν να αποκτήσει μία έπαυλη. Ο Μ.Ε. 2 είχε υπόψη του τα ακίνητα της εναγομένης, καθότι ο Παναγιώτης Νταής, πωλητής της εναγομένης, τους είχε προμηθεύσει με διαφημιστικά φυλλάδια. Επιπλέον, είχε πρόσφατα συστήσει στην εναγομένη άλλους δύο πελάτες και στα σχετικά ηλεκτρονικά μηνύματα που είχε αποστείλει ο ίδιος στον κ. Νταή για εκείνες τις περιπτώσεις γινόταν αναφορά στο ποσοστό προμήθειας του ενάγοντα εκ 3% πλέον Φ.Π.Α. Συνεπώς, ο Μ.Ε. 2 διευθέτησε επί τόπου συνάντηση της κας Χριστοδουλίδου με τον κ. Νταή έξω από μία έπαυλη που πωλούσε η εναγομένη, στις 10.11.
- Στην εν λόγω συνάντηση παρευρέθηκε και ο ίδιος, η κα Νόνη, και ο σύζυγός της κας Χριστοδουλίδου, αλλά δεν άρεσε η έπαυλη στο ζεύγος Χριστοδουλίδη. Ακολούθησε δεύτερη συνάντηση, αυτή τη φορά στα γραφεία της εναγομένης, στην οποία παρευρέθηκε η κα Χριστοδουλίδου και ο Μ.Ε. 2, όπου ο κ. Νταής παρουσίασε στην κα Χριστοδουλίδου σχέδια άλλων ακινήτων. Το ενδιαφέρον της κας Χριστοδουλίδου εστιάστηκε σε δύο οικόπεδα τα οποία κατά την άποψη του Μ.Ε. 2 ήταν τα καλύτερα. Συζητήθηκαν τιμές σε γενικές γραμμές, αλλά η τελική τιμή θα εξαρτάτο από τις προδιαγραφές της οικίας που θα ανεγειρόταν επί των οικοπέδων. Ήταν σαφές ότι η συνολική τιμή θα πλησίαζε τις Λ.Κ. 1.000.000 αλλά δεν συζητήθηκε ειδικά η τιμή πώλησης εφόσον δεν ήταν παρών ο σύζυγος της κας Χριστοδουλίδου. Ολοκληρώθηκε η συνάντηση με τη συνεννόηση του κ. Νταή με την κα Χριστοδουλίδου ότι αυτή θα επανερχόταν με τον σύζυγό της. Ο Μ.Ε. 2 επεξήγησε ότι δεν υπήρχε πλέον αναγκαιότητα ανάμειξης του ιδίου στις συναντήσεις, εφόσον η εργασία του, ήτοι η σύσταση της πελάτιδας στην εναγομένη, είχε ολοκληρωθεί, και ότι όσον αφορά το θέμα της καταβολής προμήθειας, βασιζόταν στην εμπιστοσύνη και συνεργασία που είχε στο παρελθόν το γραφείο του ενάγοντα με την εναγομένη. Πρόσθεσε ότι δεν γνωρίζει κατά πόσο όντως υπήρξαν άλλες συναντήσεις της εναγομένης με την κα Χριστοδουλίδου. Απέστειλε ηλεκτρονικό μήνυμα στην εναγομένη ζητώντας να πληροφορηθεί κατά πόσο είχαν νέα από την κα Χριστοδουλίδου και κατά πόσο είχαν ολοκληρώσει πράξη. Ο κ. Νταής, σε τηλεφωνική επικοινωνία, τον ενημέρωσε ότι πίστευε ότι είχαν καταλήξει με την κα Χριστοδουλίδου, σε αντίθεση με τους προηγούμενους δύο πελάτες που τους είχε συστήσει ο ενάγων, οι οποίοι εν τέλει δεν είχαν αγοράσει ακίνητο από την εναγομένη. Ο κ. Νταής εισηγήθηκε στον Μ.Ε. 2 όπως το ποσοστό προμήθειας σε αυτήν την περίπτωση περιοριστεί στο 1% πλέον Φ.Π.Α., επειδή η πελάτιδα ζητούσε διάφορες εκπτώσεις από την εναγομένη. Ο Μ.Ε. 2 διαφώνησε, θεωρώντας ότι δεν είναι αυτό που είχε συμφωνηθεί, και ενόσω η εναγομένη γνώριζε ότι η συνήθης πρακτική στη Λευκωσία είναι καταβολή προμήθειας 3%. Μετά από αυτήν την τηλεφωνική επικοινωνία, απεστάλη στην εναγομένη το ηλεκτρονικό μήνυμα Τεκμήριο 2 ημερ. 6.12.2007, προειδοποιώντας την να μην πωλήσει οποιοδήποτε ακίνητο στην κα Χριστοδουλίδου, εάν δεν θα κατέβαλλε 3% προμήθεια. Κατέθεσε επιπλέον ότι το γραφείο του ενάγοντα ουδέποτε έλαβε αντίγραφο της σύμβασης της κας Χριστοδουλίδου με την εναγομένη. Υπέθεσε την τιμή πώλησης του ακινήτου που υπολογίζει ότι αγόρασε η κα Χριστοδουλίδου, από το ποσό των €13.500 που τους είχε προσφέρει η εναγομένη να τους καταβάλει ως ποσοστό προμήθειας 1%. Κατά την αντεξέταση, ο Μ.Ε. 2 διευκρίνισε ότι κατά τον επίδικο χρόνο ήταν εργοδοτούμενος της εταιρείας N & A Karis Property Services Ltd και όχι του ενάγοντα. Δεν γνωρίζει ποιο ακίνητο αγόρασε η κα Χριστοδουλίδου ή την τιμή πώλησης, είδε μόνο κάποια σχέδια των προς πώληση ακινήτων στο γραφείο της εναγομένης και υπέθεσε την αξία τους. Ο κ. Νταής, σε μια προσπάθεια να τον πείσει να αποδεχθεί προσφορά της εναγομένης για καταβολή ποσού εκ €10.000, τον πληροφόρησε ότι η σύμβαση της κας Χριστοδουλίδου με την εναγομένη προνοούσε για μερική ανταλλαγή ακινήτων και υπόλοιπο καθαρό ποσό σύμβασης και ότι για την αξία της ανταλλαγής είναι η κα Χριστοδουλίδου που θα είχε υποχρέωση καταβολής προμήθειας. Δέχθηκε ότι η βεβαίωση της κας Χριστοδουλίδου Τεκμήριο 2, η οποία φέρει ημερομηνία 6.2.2008, δεν αναφέρεται σε ολοκλήρωση σύμβασης με την εναγομένη. Επανέλαβε ότι η εργασία του τελείωσε με τη σύσταση και δεν έχει σημασία τι επέλεξε στη συνέχεια να αγοράσει η κα Χριστοδουλίδου, και ότι βασίζεται στην καλή πίστη και εμπιστοσύνη που είχε στην εναγομένη για την καταβολή προμήθειας. Διευκρίνισε ότι η εναγομένη ουδέποτε, στο παρελθόν, κατέβαλε προμήθεια στον ενάγοντα, καθότι οι προηγούμενοι πελάτες που της σύστησαν δεν κατέληξαν σε οποιαδήποτε κτηματική πράξη με την εναγομένη. Θεωρεί ότι η εναγομένη έχει υποχρέωση καταβολής προμήθειας 3% επειδή σε προηγούμενα ηλεκτρονικά μηνύματα, που αφορούσαν άλλους πελάτες, είχαν ενημερώσει την εναγομένη ότι η προμήθειά τους είναι 3% και ότι εν πάση περιπτώσει αυτό είναι κοινή πρακτική στην Κύπρο. Αρνήθηκε ότι λειτουργούσε ως αντιπρόσωπος της κας Χριστοδουλίδου και όχι ως αντιπρόσωπος της εναγομένης. Δεν γνωρίζει κατά πόσο η κα Χριστοδουλίδου αγόρασε άδειο οικόπεδο από την εναγομένη ή οικόπεδο με κατοικία ή συμφώνησε για την ανέγερση νέας κατοικίας. Ούτε και κατά πόσο υπήρξε μερική ανταλλαγή ακινήτων, και κατά πόσο η σύμβαση κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο. Το δε ποσό της απαίτησης είναι ένας πρόχειρος υπολογισμός της αξίας του ακινήτου που θεωρούν ότι πρέπει να αγόρασε η κα Χριστοδουλίδου, βασιζόμενοι στο ποσό που είχε προτείνει η εναγομένη να τους καταβάλει ως ποσοστό 1% του τιμήματος αγοράς, αφότου προέκυψε διαφορά μεταξύ του ενάγοντα και της εναγομένης για την καταβολή προμήθειας. Η κα Αντωνέττα-Νόνη Αντωνίου Καρή (Μ.Ε. 3) κατέθεσε ότι κατά τον επίδικο χρόνο εργαζόταν στον ενάγοντα κτηματομεσίτη και ότι στις 7.11.2007 της τηλεφώνησε η κα Χριστοδουλίδου ότι ενδιαφερόταν να αγοράσει οικία. Μαζί με τον Μ.Ε. 2 έφεραν σε επαφή την κα Χριστοδουλίδου με την εναγομένη εταιρεία για να αγοράσει ακίνητο από αυτήν. Ο Μ.Ε. 2 διευθέτησε συνάντηση και στις 10.11.2007 παρευρέθηκε σε συνάντηση με τον κ. Νταή της εναγομένης εταιρείας, την κα Χριστοδουλίδου και τον Μ.Ε.
- Ο κ. Νταής έδειξε στην κα Χριστοδουλίδου κάποιες κατοικίες, τις οποίες όμως η τελευταία δεν αποδέχθηκε. Τότε, οι Μ.Ε. 2 και 3 εισηγήθηκαν στον κ. Νταή να προτείνει στην πελάτιδα κάποια άλλα οικόπεδα της εναγομένης, στα οποία θα μπορούσε η εναγομένη να ανεγείρει οικία βάσει των απαιτήσεων της πελάτιδας. Η κα Χριστοδουλίδου και ο κ. Νταής αποδέχθηκαν την εισήγηση και συμφώνησαν να ακολουθήσουν συναντήσεις στο γραφείο της εναγομένης προς υλοποίηση των συμφωνηθέντων. Η Μ.Ε. 3 δεν είχε ανάμιξη σε άλλες συναντήσεις. Κατέθεσε ότι ως αποτέλεσμα της πιο πάνω αναφερόμενης εργασίας της ιδίας και του Μ.Ε. 2 ως υπάλληλοι του ενάγοντα, η κα Χριστοδουλίδου συμφώνησε με την εναγομένη και αγόρασε τελικά από αυτήν οικόπεδο στο οποίο η εναγομένη ανήγειρε οικία. Πρόσθεσε δε ότι η νενομισμένη αμοιβή του ενάγοντα ως κτηματομεσίτη δεν του καταβλήθηκε από την εναγομένη. Κατά την αντεξέταση, η Μ.Ε. 3 δήλωσε ότι είναι σύζυγος του ενάγοντα και ότι εργαζόταν στην εταιρεία του. Δέχθηκε ότι η κα Χριστοδουλίδου τους ανέθεσε να της εξεύρουν κατοικία προς αγορά και ότι ενεργούσαν ως αντιπρόσωποί της. Κατέθεσε ότι γνωρίζει ότι η κα Χριστοδουλίδου αγόρασε κάποιο οικόπεδο από την εναγομένη μεταξύ Νοεμβρίου και Δεκεμβρίου του 2007, από συνομιλία που είχε η πλευρά του ενάγοντα με την κα Χριστοδουλίδου, αλλά δεν γνωρίζει ποιο ακίνητο ή το ποσό της σύμβασης ή άλλα στοιχεία. Πρόσθεσε ότι σε κάποια χρονική στιγμή, για σκοπούς συμβιβασμού της επίδικης διαφοράς, ο διευθυντής της εναγομένης πρότεινε στην πλευρά του ενάγοντα την καταβολή ενός ποσού το οποίο αντιπροσώπευε περίπου το 1% της αξίας του ακινήτου που είχε πωληθεί στην κα Χριστοδουλίδου. Από το εν λόγω ποσό, η πλευρά του ενάγοντα υπολόγισε κατά προσέγγιση την τιμή πώλησης του ακινήτου, και με την παρούσα αγωγή διεκδικεί το 3% του εν λόγω ποσού. Με την ολοκλήρωση της μαρτυρίας, οι ευπαίδευτοι δικηγόροι με τις εμπεριστατωμένες γραπτές αγορεύσεις τους υποστήριξαν τις εκατέρωθεν θέσεις, αναφέροντας σχετική νομολογία, εισηγήσεις και επιχειρήματα. Όπως προκύπτει από την ειδική οπισθογράφηση της αγωγής, η αξίωση ουσιαστικά βασίζεται στον ισχυρισμό του ενάγοντα ως εγγεγραμμένου κτηματομεσίτη ότι ως αποτέλεσμα των ενεργειών του, και ειδικότερα του γεγονότος ότι μέσω των υπαλλήλων ή αντιπροσώπων του έφερε σε επαφή μία πελάτιδα με την εναγομένη, η εν λόγω πελάτιδα αγόρασε ακίνητο από την εναγομένη αξίας €1.571.913 και κατά συνέπεια η «συμφωνηθείσα και/ή νενομισμένη αμοιβή» του ενάγοντα ανέρχεται σε ποσό ίσο προς ποσοστό 3% επί του ποσού της αγοράς ήτοι €47.
- Κατ' αρχάς, σημειώνω ότι κατά τον επίδικο χρόνο, ίσχυε ο περί Κτηματομεσιτών Νόμος του 2004, Ν. 273(Ι)/2004, όπως είχε τροποποιηθεί, και όχι ο περί Κτηματομεσιτών Νόμος του 2010, Ν. 71(Ι)/2010στον οποίο γίνεται αναφορά στις γραπτές αγορεύσεις των ευπαίδευτων συνηγόρων των διαδίκων. Το άρθρο 2 του περί Κτηματομεσιτών Νόμου του 2004 που ίσχυε κατά τον επίδικο χρόνο προνοεί μεταξύ άλλων ότι «κτηματομεσίτης» σημαίνει το φυσικό ή νομικό πρόσωπο του οποίου η απασχόληση είναι η έναντι αμοιβής μεσολάβηση για κτηματική συναλλαγή, «αδειούχος κτηματομεσίτης» σημαίνει εγγεγραμμένο κτηματομεσίτη, ο οποίος κατά τον ουσιώδη χρόνο κατέχει ισχύουσα άδεια που εκδόθηκε δυνάμει του άρθρου 15 του Νόμου, και «εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης» σημαίνει κτηματομεσίτη, ο οποίος κατά τον ουσιώδη χρόνο είναι εγγεγραμμένος στο Μητρώο ως κτηματομεσίτης δυνάμει των διατάξεων του Νόμου. Στην προκειμένη περίπτωση, ο ενάγων κατέθεσε ως Τεκμήριο 1 τις ετήσιες άδειες από το Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών για τα έτη 2007-2009, οι οποίες δεν αμφισβητήθηκαν. Συνεπώς, δεν υπάρχει αμφιβολία ότι κατά τον επίδικο χρόνο ο ενάγων ήταν εγγεγραμμένος και αδειούχος κτηματομεσίτης, εντός της έννοιας του Νόμου. Το άρθρο 2 προνοεί επίσης ότι «κτηματική συναλλαγή» σημαίνει κάθε συναλλαγή για τη σύναψη συμφωνίας για πώληση, αγορά, ανταλλαγή ή μίσθωση ακινήτου πέραν του ενός μηνός, περιλαμβανομένης της παραχώρησης ακινήτου με αντιπαροχή και περιλαμβάνει κάθε συναλλαγή για τη σύναψη συμφωνίας για πώληση, αγορά, ανταλλαγή ακινήτου μέσω της μεταβίβασης εταιρικών μετοχών. Το Μέρος V του Νόμου προνοεί για τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις εγγεγραμμένων και αδειούχων κτηματομεσιτών. Κατ' αρχάς, προνοείται ότι η μεσολάβηση κτηματομεσίτη δεν είναι απαραίτητη για την επίτευξη κτηματικής συναλλαγής (άρθρο 19
(1)). Ακολούθως, προνοείται ότι, όταν σε οποιαδήποτε κτηματική συναλλαγή το πρόσωπο που μεσολαβεί είναι εγγεγραμμένος και αδειούχος κτηματομεσίτης, αυτός δικαιούται να αξιώσει και εισπράξει την καθορισμένη προμήθεια, η οποία, εκτός αν συμφωνηθεί διαφορετικά, είναι απαιτητή και πληρωτέα με την επίτευξη της κτηματικής συναλλαγής (άρθρο 19
(2)). Παρενθετικά, επισημαίνω ότι κατά τον επίδικο χρόνο δεν ίσχυε η πρόνοια στην οποία κάνουν αναφορά οι ευπαίδευτοι συνήγοροι και των δύο πλευρών στις τελικές αγορεύσεις, ότι «εκτός εάν συμφωνηθεί διαφορετικά, η συμφωνηθείσα αμοιβή θα ανέρχεται σε 3% επί της αξίας της κτηματικής συναλλαγής...». Αυτό αποτελεί μέρος του άρθρου 20
(2)του νέου Νόμου, Ν. 71(Ι)/2010. Προνοείται περαιτέρω στον Νόμο που ίσχυε κατά τον επίδικο χρόνο ότι, όταν κτηματική συναλλαγή που συνεπάγεται μεταβίβαση οποιουδήποτε ακινήτου έχει επιτευχθεί με τη μεσολάβηση οποιουδήποτε τρίτου προσώπου, τότε κατά τη μεταβίβαση του ακινήτου οι ενδιαφερόμενοι υπέχουν υποχρέωση να αναφέρουν στη σχετική δήλωση μεταβίβασης το όνομα και τη διεύθυνση του μεσολαβήσαντος προσώπου, καθώς και το ποσό της πληρωθείσας προμήθειας (άρθρο 19
(3)). Όπως έχει νομολογηθεί, για να θεμελιωθεί αξίωση για προμήθεια κτηματομεσίτη, θα πρέπει να αποδειχθεί από τον κτηματομεσίτη ότι υπήρχε συμφωνία για προμήθεια, αλλά και ότι η πράξη για την οποία αξιώνεται η προμήθεια ήταν το άμεσο αποτέλεσμα της μεσολάβησης του (βλ. Aho et Fils and Another v. Photos Photiades & Co.
(1968)1 C.L.R. 477, Orphanides ν. Michaelides
(1967)1 C.L.R. 309, Χριστοφίδης ν. Σαββίδης
(1992)1 Α.Α.Δ. 733, Burchell v. Gowrie and Blockhouse Collieries Ltd
(1910)A.C. 614). Πρέπει, δηλαδή, να αποδειχθεί η ύπαρξη συμφωνίας μεταξύ μεσίτη και πωλητή, και ότι η πώληση στο τρίτο πρόσωπο ήταν το αποτέλεσμα των ενεργειών του μεσίτη, και κατά συνέπεια ότι ο ενάγων εκτέλεσε την εντολή που του ανατέθηκε από την εναγομένη και έτσι δικαιούται την προμήθειά του. Όπως λέχθηκε στη Leventis a.o. v. Stylianides a.o.
(1988)1 C.L.R. 254: «The trial Court properly directed itself as to the principles relevant to the earning of an agent's commission which are to the effect that there must be a definite mandate, the performance of which is the efficient cause (causa causans) of the production of the authority.» Στην Orphanides ν. Michaelides
(1967)1 C.L.R. 309, παρατίθεται στη σελίδα 494 το πιο κάτω απόσπασμα από το σύγγραμμα Pollock and Mulla's Indian Contract and Specific Relief Acts, 8η έκδοση, σελίδα 679: "But in order to establish a claim for commission the agent must show that the transaction in respect of which the claim is made was a direct result of his agency. It is not sufficient to show that the transaction would not have been entered into but for his introduction. He must go further and show that his introduction was the direct cause of the transaction». Παρομοίως, στην Χατζηκυριάκος ν. Σεβέρη
(1989)1Ε Α.Α.Δ. 92 αναφέρθηκαν τα ακόλουθα στη σελίδα 96: «Για να τεκμηριώσει απαίτηση για την πληρωμή μεσολαβητικής προμήθειας πρέπει να αποδειχθεί άμεση αιτιώδης σχέση μεταξύ της μεσολάβησης και της πώλησης. Για να θεμελειωθεί η απαίτηση πρέπει η μεσολάβηση να είναι ο αποφασιστικός παράγοντας (efficient cause) για την διενέργεια της πώλησης. Ο συνδετικός κρίκος μεταξύ της μεσολάβησης και της πώλησης πρέπει να είναι άμεσος και καθοριστικός.» Δεν έχει σημασία εάν έχει μεσολαβήσει ένα χρονικό διάστημα μεταξύ της αρχικής εισαγωγής του αγοραστή από τον ενάγοντα και της πώλησης. Δεν είναι αναγκαίο όπως ο ίδιος ο κτηματομεσίτης ολοκληρώσει την πράξη, αλλά πρέπει να αποδείξει ότι η πράξη ήταν το άμεσο αποτέλεσμα της μεσολάβησης του. Όπως αναφέρεται σχετικά στην απόφαση στην υπόθεση Schiza v. Pampoulos
(1979)1 CLR 373, στη σελίδα 381: «But, remuneration can be claimed only on transactions which are the direct consequence of the agency. It is not necessary that the agent should actually complete the transaction but he must show that it was brought about as the direct result of his intervention.» Ειδικότερα όσον αφορά την προϋπόθεση ύπαρξης συμφωνίας μεταξύ των διαδίκων για την καταβολή προμήθειας, επισημαίνω ότι η σχέση κτηματομεσίτη - πωλητή στην ουσία αποτελεί σχέση αντιπροσωπίας (agency) και αυτό που παρέχει στον κτηματομεσίτη δικαίωμα αμοιβής είναι η εκπλήρωση της εντολής που του έδωσε ο πωλητής. Η κάθε περίπτωση εξαρτάται από τους ακριβείς όρους που συμφωνήθηκαν μεταξύ των μερών (βλ. Eliades v. Petrides
(1972)1 C.L.R. 5 και Schiza v. Pampoulos, πιο πάνω, στις οποίες γίνεται εκτενής αναφορά σε σχετική Αγγλική νομολογία). Έχοντας σκιαγραφήσει τις νομοθετικές πρόνοιες, αλλά και τη σχετική νομολογία, προχωρώ στην εξέταση του κατά πόσο ο ενάγων έχει αποδείξει ότι υπήρξε συμφωνία για προμήθεια, αλλά και ότι η κτηματική πράξη για την οποία αξιώνεται η προμήθεια ήταν το άμεσο αποτέλεσμα της μεσολάβησης του. Όσον αφορά την πρώτη προϋπόθεση, θεωρώ ότι προέκυψε σαφώς από τη μαρτυρία του ίδιου του Μ.Ε.1, αλλά και των Μ.Ε. 2 και 3, ότι ουδέποτε υπήρξε οποιαδήποτε συμφωνία μεταξύ του ενάγοντα και της εναγομένης για καταβολή προμήθειας λόγω μεσιτείας όσον αφορά τη συγκεκριμένη περίπτωση. Ο Μ.Ε. 1 κατέθεσε ότι θεωρεί ότι το γεγονός ότι σύστησε την κα Χριστοδουλίδου στην εναγομένη του δίδει αφ' εαυτού δικαίωμα διεκδίκησης και είσπραξης προμήθειας ως μεσίτη, και δη συγκεκριμένου ποσοστού προμήθειας, παρά το ότι δεν είχε προηγηθεί οποιαδήποτε συγκεκριμένη συμφωνία και δεν του είχαν ανατεθεί συγκεκριμένοι όροι εντολής από την εναγομένη. Δήλωσε, περαιτέρω, ότι θεωρεί ότι δικαιούται προμήθεια για τη σύσταση της κας Χριστοδουλίδου στην εναγομένη, βασιζόμενος σε προηγούμενες δοσοληψίες με την εναγομένη. Συγκεκριμένα, κατέθεσε ότι ένα μήνα πριν από τη σύσταση της κας Χριστοδουλίδου, είχε συστήσει άλλους δύο πελάτες στην εναγομένη, σε σχέση με τους οποίους είχε γίνει λόγος για προμήθεια ύψους 3% σε περίπτωση που θα αγόραζαν κτήμα από την εναγομένη. Παρομοίως, ο Μ.Ε. 2 κατέθεσε ότι η προσδοκία για προμήθεια 3% βασιζόταν στην εμπιστοσύνη που είχε στην εναγομένη για την καταβολή προμήθειας ένεκα προηγούμενης συνεργασίας, και ειδικότερα στο γεγονός ότι σε προηγούμενα ηλεκτρονικά μηνύματα, που αφορούσαν άλλους πελάτες, η εναγομένη είχε ενημερωθεί ότι η προμήθειά τους είναι 3%, αλλά και ότι εν πάση περιπτώσει αυτό είναι «κοινή πρακτική». Η δε Μ.Ε. 3 κατέθεσε απλώς ότι η «νενομισμένη αμοιβή» του ενάγοντα για τη σύσταση της κας Χριστοδουλίδου είναι 3% χωρίς περαιτέρω διευκρίνιση. Εν τούτοις, σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να συναχθεί η σύναψη συμφωνίας καταβολής προμήθειας όσον αφορά την επίδικη περίπτωση, από το γεγονός ότι η πλευρά του ενάγοντα είχε στο παρελθόν ενημερώσει την εναγομένη για την προμήθεια που θα χρέωνε σε κάποια άλλη περίπτωση ή από το γεγονός ότι οι διάδικοι ενδεχομένως να είχαν συζητήσει την καταβολή προμήθειας σε κάποιες άλλες περιπτώσεις στο πρόσφατο παρελθόν, οι οποίες εν πάση περιπτώσει εν τέλει δεν τελεσφόρησαν. Συναφώς, τονίζω ότι δεν υπάρχει ισχυρισμός ότι οι διάδικοι συμφώνησαν σε κάποια χρονική στιγμή όπως καταβάλλεται προμήθεια στον ενάγοντα σε κάθε περίπτωση που αυτός σύστηνε στην εναγομένη οποιοδήποτε πελάτη ο οποίος προχωρούσε στην αγορά ακινήτου. Ούτε, βεβαίως, θα μπορούσε να συναχθεί η ύπαρξη τέτοιας συμφωνίας από το γεγονός ότι υπήρχαν διαφημιστικά φυλλάδια της εναγομένης στο γραφείο του ενάγοντα. Αυτό που διαφάνηκε, από την ενώπιον μου μαρτυρία, ότι συνέβη στην προκειμένη περίπτωση, είναι ότι ο ενάγων υπέθεσε ή υπολόγισε, επειδή είχε στο παρελθόν επικοινωνήσει με την εναγομένη για την καταβολή προμήθειας σε περίπτωση που κάποιοι άλλοι πελάτες αγόραζαν ακίνητο από την εναγομένη, ότι κάτι παρόμοιο θα ίσχυε και στην περίπτωση της σύστασης της κας Χριστοδουλίδου, ως ζήτημα «κοινής πρακτικής», παρά το ότι ουδέποτε συζητήθηκε ή συμφωνήθηκε κάτι τέτοιο με την εναγομένη και ουδέποτε του ανατέθηκε από την εναγομένη γενική εντολή σύστασης πελατών με προμήθεια. Ούτε και υπάρχει σαφής μαρτυρία ότι η εναγομένη είχε όντως συμφωνήσει στις προηγούμενες περιπτώσεις να καταβάλει στον ενάγοντα προμήθεια 3% σε περίπτωση επίτευξης κτηματικής πράξης, έτσι ώστε να καταστεί δυνατό να συναχθεί ότι αυτό θα ίσχυε και σε κάθε μελλοντική περίπτωση. Υπενθυμίζω ότι σύμφωνα με τον ενάγοντα και τον Μ.Ε. 2 η εναγομένη ουδέποτε στο παρελθόν είχε καταβάλει οποιοδήποτε ποσό προμήθειας στον ενάγοντα, ενώ η θέση της εναγομένης, όπως υποβλήθηκε στους μάρτυρες κατά την αντεξέταση τους, είναι ότι ουδέποτε υπήρξε οποιαδήποτε συμφωνία αντιπροσωπείας, μεσιτείας ή καταβολής προμήθειας μεταξύ των διαδίκων. Οι δε αναφορές του ενάγοντα και του Μ.Ε. 2 ότι βασίζονταν, για το θέμα της καταβολής προμήθειας, στη σχέση εμπιστοσύνης που είχαν με την εναγομένη, όπως και η συναφής δικογραφημένη θέση του ενάγοντα ότι η εναγομένη ήταν πελάτης και/ή επαγγελματικός συνεργάτης του ενάγοντα, είναι κάπως παράδοξες, εφόσον ουδέποτε στο παρελθόν είχε καταβληθεί προμήθεια από την εναγομένη προς τον ενάγοντα. Όσον αφορά το ηλεκτρονικό μήνυμα Τεκμήριο 3, ημερ. 6.12.2007, με το οποίο ο ενάγων στην ουσία απλώς πληροφορεί την εναγομένη ότι σε περίπτωση που αυτή καταλήξει σε σύμβαση πώλησης ακινήτου με την κα Χριστοδουλίδου, η προμήθεια του εκ 3% πλέον Φ.Π.Α. θα είναι πληρωτέα όταν η εν λόγω πελάτιδα προβεί στην πληρωμή της προκαταβολής για το τίμημα αγοράς, σημειώνω ότι αυτό απεστάλη μετά τη σύσταση της κας Χριστοδουλίδου στην εναγομένη (χωρίς ειδική ανάθεση εντολής προς τούτο από την εναγομένη) και μετά τον χρόνο που ο ενάγων ισχυρίστηκε ενώπιον του Δικαστηρίου ότι είχε ολοκληρωθεί η κτηματική πράξη. Υπενθυμίζω ότι ο ενάγων κατέθεσε ότι η δική του πληροφόρηση, από τους Μ.Ε. 2 και 3, ήταν ότι η κα Χριστοδουλίδου είχε αγοράσει κάποιο ακίνητο από την εναγομένη τον Νοέμβριο του 2007. Συνεπώς, η όποια αποστολή από τον ενάγοντα στην εναγομένη ηλεκτρονικού μηνύματος τον Δεκέμβριο του 2007, αναφέροντας ότι σε περίπτωση που επιτευχθεί σύμβασης πώλησης ακινήτου, θα είναι πληρωτέα προμήθεια ύψους 3% στον ενάγοντα, δεν βοηθά την υπόθεση του ενάγοντα. Αντίθετα, μάλιστα, θα μπορούσε να λεχθεί ότι είναι ενδεικτικό των μονομερών ενεργειών και προσδοκιών του ενάγοντα, ο οποίος φαίνεται να υπέθεσε ή υπολόγισε ότι η εναγομένη θα ήταν υπόχρεη να του καταβάλει προμήθεια 3%, εκ του γεγονότος ότι είναι κτηματομεσίτης, παρά το ότι ουδέποτε συμφωνήθηκε ρητά κάτι τέτοιο μεταξύ των διαδίκων, και όταν αντιλήφθηκε ότι η κα Χριστοδουλίδου ενδεχομένως να προχώρησε στην αγορά ακινήτου από την εναγομένη, απέστειλε το Τεκμήριο 3. Παρομοίως, είναι αξιοσημείωτο το γεγονός ότι τόσο ο ενάγων όσο και οι Μ.Ε. 2 και 3 κατέθεσαν ότι όλες οι συζητήσεις με την εναγομένη για την καταβολή προμήθειας, έγιναν μετά την επίτευξη κτηματικής πράξης μεταξύ της κας Χριστοδουλίδου και της εναγομένης. Ειδικότερα, αυτό που προέκυψε από τη μαρτυρία του ενάγοντα και των Μ.Ε. 2 και 3 είναι ότι ο ενάγων απαίτησε εκ των υστέρων από την εναγομένη την καταβολή προμήθειας 3%, η εναγομένη αρνήθηκε ότι υπείχε τέτοια υποχρέωση και, για σκοπούς εξώδικης διευθέτησης της εν λόγω διαφοράς, προσέφερε στον ενάγοντα την καταβολή ποσού που θεωρούν οι μάρτυρες ότι αντιστοιχεί στο 1% του τιμήματος πώλησης, και στη συνέχεια ακόμη χαμηλότερου ποσού. Στην ουσία η μαρτυρία αυτή, για τις συζητήσεις των διαδίκων μετά την ολοκλήρωση κτηματικής πράξης και αφότου προέκυψε η επίδικη διαφορά, επιβεβαιώνουν ότι στη συγκεκριμένη περίπτωση δεν είχε προηγηθεί συμφωνία μεταξύ των διαδίκων για την καταβολή προμήθειας. Άλλωστε, ουδεμία ουσιαστική αναφορά γίνεται στην έκθεση απαίτησης σε συγκεκριμένη συμφωνία αντιπροσωπείας ή μεσιτείας δυνάμει της οποίας ο ενάγων δικαιούται προμήθεια, πέραν της γενικής αναφοράς στην παράγραφο 5 ότι «...η συμφωνηθείσα και/ή νενομισμένη αμοιβή του ενάγοντος ανέρχεται εις ποσό ίσο προς ποσοστό 3% επί του ποσού των €1.571.913 ήτοι €47.147....». Σε κανένα σημείο της έκθεσης απαίτησης (ή και της απάντησης) του ενάγοντα, δεν γίνεται η παραμικρή αναφορά στον χρόνο σύναψης συμφωνίας, στους όρους αυτής, στο κατά πόσο αυτή ήταν προφορική ή γραπτή, ή οποιοδήποτε άλλο στοιχείο. Επαναλαμβάνω, δε, ότι από τη μαρτυρία του ενάγοντα και των Μ.Ε. 2 και 3, όπως συνοψίζεται στις σελίδες 3 - 9 πιο πάνω, προκύπτει σαφώς ότι καμία σχετική συμφωνία δεν υπήρχε μεταξύ των διαδίκων και ότι οι όποιες συζητήσεις για το ζήτημα της καταβολής προμήθειας έγιναν εκ των υστέρων και για σκοπούς διευθέτησης της σχετικής διαφοράς που είχε προκύψει μεταξύ των διαδίκων. Εξάλλου, δεν επιτεύχθηκε οποιαδήποτε συμφωνία μεταξύ των διαδίκων για την καταβολή προμήθειας κατά τις εν λόγω συζητήσεις. Στην υπόθεση Χατζηκυριάκος ν. Κυθρεώτης
(1992)1Β Α.Α.Δ. 1119 το Ανώτατο Δικαστήριο κατέληξε πως η αγωγή πρέπει να απορριφθεί επειδή η ειδική οπισθογράφηση δεν αποκάλυπτε εύλογη αιτία αγωγής, με την εξής αιτιολογία στη σελίδα 1124: «Πουθενά δεν αναφέρεται ότι συνάφθηκε σύμβαση μεταξύ των διαδίκων με βάση την οποία ο ενάγων θα εδικαιούτο σε προμήθεια και τίποτε δεν υπάρχει στην οπισθογράφηση που θα ήταν δυνατό να θεωρηθεί ότι δημιουργεί τις προϋποθέσεις για την γέννηση τέτοιου δικαιώματος παρά την ανυπαρξία ρητής σύμβασης για κάτι τέτοιο. Ελλείπει οποιοσδήποτε ισχυρισμός για ανάληψη υποχρέωσης για πληρωμή προμήθειας ορισμένου ύψους και δεν αποκαλύπτεται βάση πάνω στην οποία θα ήταν δυνατό να γίνει τέτοιος προσδιορισμός. Η λέξη "προμήθεια" παρουσιάζεται μόνο στο αιτητικό της οπισθογράφησης. Αυτό όμως δεν είναι αρκετό. Είναι απαραίτητο σε κάθε περίπτωση η επιδιωκόμενη θεραπεία να συνδέεται με γεγονότα που επικαλείται ο ενάγων και να βρίσκει σ' αυτά νομικό έρεισμα.» Στην ίδια υπόθεση, επισημάνθηκε ότι το πιο πολύ που μπορούσε να λεχθεί, έχοντας υπόψη τους ισχυρισμούς του ενάγοντα, είναι ότι ο εναγόμενος γνώριζε και ενέκρινε τις προσπάθειες του ενάγοντα για την εξεύρεση αγοραστή και, ακόμα, την ετοιμασία αρχιτεκτονικών σχεδίων που θα χρησιμοποιούσε αυτός ο αγοραστής. Από την εξιστόρηση των γεγονότων, διαφάνηκε ότι δεν προέκυπτε ότι ήταν η θέση του ενάγοντα ότι ο εναγόμενος τον εξουσιοδότησε να εξεύρει αγοραστή για το κτήμα του, εκτός από κάποια διαζευκτική τοποθέτηση στο δικόγραφο του ενάγοντα. Όλα αυτά, όμως, κρίθηκαν ότι «σαφώς υπολείπονται από όσα θα ήταν δυνατό να στοιχειοθετήσουν ισχυρισμό για σύναψη οποιασδήποτε μορφής σύμβασης». Ομοίως και στην παρούσα περίπτωση, τα όσα προβάλλονται στην ειδική οπισθογράφηση της αγωγής ως ενέργειες της πλευράς του ενάγοντα, και περιγράφηκαν από τους τρεις μάρτυρες που κατέθεσαν ενώπιον του Δικαστηρίου, δεν είναι δυνατόν να θεωρηθούν ότι δημιουργούν τις προϋποθέσεις για τη γέννηση δικαιώματος σε προμήθεια παρά την ανυπαρξία ρητής συμφωνίας για κάτι τέτοιο. Η όποια προσδοκία του ενάγοντα για την είσπραξη προμήθειας από την εναγομένη, ένεκα του γεγονότος ότι ήταν κτηματομεσίτης και είχε συστήσει δική του πελάτιδα στην εναγομένη εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων, δεν είναι δυνατόν να καταστήσει την εναγομένη υπόλογη απέναντι στον ενάγοντα για την καταβολή προμήθειας, εφόσον δεν είχε προηγηθεί σχετική ανάθεση εντολής προς τον ενάγοντα με παράλληλη ανάληψη, από την εναγομένη, υποχρέωσης καταβολής προμήθειας. Σύμφωνα με τη μαρτυρία της πλευράς του ενάγοντα, είναι η κα Χριστοδουλίδου που του ανέθεσε, ως κτηματομεσίτη, να της εξεύρει ακίνητο να αγοράσει, και όχι η εναγομένη που του ανέθεσε να της εξεύρει αγοραστές για τα δικά της ακίνητα. Πέραν της αποτυχίας απόδειξης της ύπαρξης συμφωνίας μεταξύ των διαδίκων, κρίνω ότι δεν έχει αποδειχθεί ούτε και ότι η κτηματική πράξη για την οποία αξιώνεται η προμήθεια ήταν το άμεσο αποτέλεσμα της μεσολάβησης του ενάγοντα, αλλά ούτε και το αξιούμενο ποσό, εφόσον δεν έχει προσκομιστεί οποιοδήποτε αποδεικτικό στοιχείο που να καταδεικνύει ποια είναι η συγκεκριμένη κτηματική συναλλαγή επί της οποίας στηρίζεται η απαίτηση για προμήθεια ύψους €47.
- Στην έκθεση απαίτησης, προβάλλεται ο ισχυρισμός ότι ένεκα των ενεργειών της πλευράς του ενάγοντα, η κα Χριστοδουλίδου συμφώνησε με την εναγομένη και αγόρασε από αυτήν ακίνητο συνολικής αξίας €1.571.913, και ότι η αμοιβή του ενάγοντα ανέρχεται σε ποσό ίσο προς ποσοστό 3% επί του εν λόγω ποσού, ήτοι €47.
- Εν τούτοις, καμία απολύτως μαρτυρία δεν τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου προς στήριξη και τεκμηρίωση των εν λόγω ισχυρισμών. Όλοι οι μάρτυρες, συμπεριλαμβανομένου του ενάγοντα, δήλωσαν ότι δεν γνώριζαν ποιο ακίνητο ή ακίνητα αγόρασε η κα Χριστοδουλίδου από την εναγομένη, κατά πόσο επρόκειτο περί αγοράς οικοπέδου ή κατοικίας ή συμφωνία για την ανέγερση κατοικίας, την ημερομηνία της συναλλαγής, το τίμημα πώλησης κ.ο.κ. Δήλωσαν, περαιτέρω, ότι υπολόγισαν, κατά προσέγγιση, την αξία του ακινήτου που καταγράφηκε στην έκθεση απαίτησης, και κατ' επέκταση το 3% που διεκδικείται ως προμήθεια, από το ποσό που τους είχε προσφέρει η εναγομένη εκ των υστέρων και για σκοπούς εξώδικης διευθέτησης της διαφοράς, και το οποίο θεωρούσαν ότι αντιπροσώπευε ποσοστό 1%. Αυτοί όμως οι πρόχειροι υπολογισμοί σε καμία περίπτωση δεν επαρκούν ώστε να στοιχειοθετήσουν τους δικογραφημένους ισχυρισμούς περί επίτευξης κτηματικής συναλλαγής αξίας €1.571.913 ως άμεσο αποτέλεσμα της μεσολάβησης του ενάγοντα. Ο δε Μ.Ε. 2 κατέθεσε ότι ενδεχομένως να έγινε και μερική ανταλλαγή ακινήτων έναντι του όποιου τιμήματος αγοράς, χωρίς όμως να γνωρίζει οτιδήποτε σχετικό. Γενικά, ουδείς εκ των μαρτύρων που κατέθεσαν ενώπιον του Δικαστηρίου γνώριζε το παραμικρό στοιχείο για τη κτηματική συναλλαγή επί της οποίας βασίζεται η απαίτηση για προμήθεια. Ούτε και προσκομίστηκε σχετική μαρτυρία, είτε από αρμόδιο υπάλληλο του Κτηματολογίου είτε από την ίδια την κα Χριστοδουλίδου, παρά τις αρχικές δηλώσεις του ενάγοντα ότι η επίτευξη κτηματικής πράξης θα μπορούσε να αποδειχθεί μέσω του Κτηματολογίου ή και της κας Χριστοδουλίδου και ότι θα κλητεύονταν τα εν λόγω άτομα για να καταθέσουν ενώπιον του Δικαστηρίου. Όσον αφορά τη χειρόγραφη βεβαίωση της κας Χριστοδουλίδου ημερ. 6.2.2008 που κατατέθηκε από τον ενάγοντα ως Τεκμήριο 2, σημειώνω ότι το μόνο που καταγράφεται σε αυτήν είναι ότι στις 10.11.2007 «I was introduced by Ninos Karis Estate Agents to P. Ntais of Cyfield on 10 November 2007 at the Eleonon site» και ότι την επόμενη βδομάδα ο Μ.Ε. 2, του γραφείου του ενάγοντα, τη συνόδευσε σε συνάντηση στα γραφεία της εναγομένης. Καμία απολύτως αναφορά δεν γίνεται στην επίτευξη κτηματικής συναλλαγής και στην όποια αξία ακινήτου που τυχόν αγόρασε η κα Χριστοδουλίδου από την εναγομένη. Ούτε, επαναλαμβάνω, κλητεύθηκε το εν λόγω πρόσωπο να καταθέσει ενώπιον του Δικαστηρίου για να στηρίξει τους σχετικούς δικογραφημένους ισχυρισμούς του ενάγοντα, οι οποίοι παρέμειναν ατεκμηρίωτοι και έκθετοι σε απόρριψη. Δεν είναι δυνατόν να αξιώνεται ένα σεβαστό ποσό ως προμήθεια για τη μεσολάβηση για την επίτευξη κτηματικής συναλλαγής, όταν ο ίδιος ο μεσίτης δεν γνωρίζει καν ποια είναι η κτηματική συναλλαγή που ισχυρίζεται ότι επιτεύχθηκε ένεκα της δικής του μεσολάβησης. Συναφώς, σημειώνω ότι, σύμφωνα με το άρθρο 20 του Νόμου 273(Ι)/2004 που ίσχυε κατά τον επίδικο χρόνο, ο κτηματομεσίτης, ανεξάρτητα αν ενεργεί κατ' εντολή του πωλητή ή του αγοραστή, οφείλει να ενημερώνει τον προτιθέμενο αγοραστή ακινήτου για όλα τα στοιχεία που σχετίζονται με τη φυσική κατάσταση του ακινήτου, τα εμπράγματα δικαιώματα που βαρύνουν αυτό, καθώς και για οποιουσδήποτε άλλους περιορισμούς που έχουν επιβληθεί στο ακίνητο, και εάν αδυνατεί να το πράξει για λόγους που βρίσκονται πέραν της βούλησης ή του ελέγχου του, οφείλει να ενημερώνει εγκαίρως και οπωσδήποτε πριν από την επίτευξη της κτηματικής συναλλαγής τα ενδιαφερόμενα μέρη για την αδυναμία του αυτή. Στην προκειμένη περίπτωση, ο ενάγων κατέθεσε ότι όχι μόνο δεν εκπλήρωσε τις εν λόγω νομοθετικές υποχρεώσεις του, αλλά θεωρεί ότι η εργασία του και οι όποιες υποχρεώσεις του συμπληρώθηκαν με τη σύσταση της κας Χριστοδουλίδου στην εναγομένη και δεν τον αφορά οτιδήποτε άλλο, πέραν της είσπραξης της προμήθειας του, εφόσον η κα Χριστοδουλίδου εν τέλει αγόρασε κάποιο ακίνητο από την εναγομένη, χωρίς ο ίδιος να γνωρίζει οποιοδήποτε στοιχείο για αυτό. Σχετικά, υπενθυμίζω τη νομολογία που συνοψίζεται στις σελίδες 12 και 13 πιο πάνω, σύμφωνα με την οποία δεν επαρκεί η κατάδειξη ότι η κτηματική συναλλαγή δεν θα είχε επιτευχθεί εάν δεν είχε προηγηθεί η εισαγωγή του αγοραστή από τον ενάγοντα στον πωλητή. Ο ενάγων πρέπει να καταδείξει και ότι η σύσταση/εισαγωγή του ήταν η άμεση αιτία, ο αποφασιστικός παράγοντας για τη διενέργεια της συναλλαγής. Περαιτέρω, επισημαίνω ότι η επίδικη απαίτηση κατά της εναγομένης εγείρεται από τον ενάγοντα προσωπικά, ως εγγεγραμμένος και αδειούχος κτηματομεσίτης. Εν τούτοις, κατά τη μαρτυρία του ενώπιον του Δικαστηρίου ο ενάγων κατέθεσε ότι κατά τον επίδικο χρόνο διεξήγε τις εργασίες του ως κτηματομεσίτης μέσω εταιρείας, αλλά και ότι οι Μ.Ε. 2 και 3, στις ενέργειες των οποίων βασίζει την απαίτηση του για καταβολή προμήθειας, ήταν υπάλληλοι της εταιρείας και όχι του ιδίου προσωπικά. Το ίδιο επιβεβαίωσαν και οι Μ.Ε. 2 και
- Συνεπώς, διαφαίνεται ότι η μαρτυρία του ενάγοντα σε σχέση με τη διεξαγωγή κτηματομεσιτικών εργασιών κατά τον επίδικο χρόνο, έρχεται σε πλήρη αντίθεση με τις δικογραφημένες του θέσεις. Όπως έχει νομολογηθεί, μαρτυρία μη καλυπτόμενη από τις έγγραφες προτάσεις δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή (βλ. Παπαγεωργίου ν. Κλάππα
(1991)1 Α.Α.Δ. 24). Ως αποτέλεσμα, προκύπτει ότι στην ουσία δεν υπάρχει ικανοποιητική μαρτυρία ενώπιον του Δικαστηρίου που να τεκμηριώνει τις δικογραφημένες θέσεις του ενάγοντα περί διενέργειας, από τον ίδιο ή και δια μέσου δικών του υπαλλήλων, κτηματομεσιτικών εργασιών για τις οποίες διεκδικεί την καταβολή προμήθειας. Καταληκτικά των πιο πάνω, εφόσον ο ενάγων, ο οποίος είχε το βάρος απόδειξης, απέτυχε να αποδείξει με βάση το ισοζύγιο των πιθανοτήτων την απαίτηση του εναντίον της εναγομένης, η αγωγή απορρίπτεται, με έξοδα υπέρ της εναγομένης και εναντίον του ενάγοντα, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ................ Σ. Κλεόπα Χατζηκυριάκου, Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο