ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗΣ ΕΠΙΤΡΟΠΗΣ ΤΗΣ ΒΙΟΤΕΧΝΙΚΗΣ ΚΑΪΜΑΚΛΙΟΥ, γνωστής με το όνομα «ΔΗΜΟΤΙΚΗ ΒΙΟΤΕΧΝΙΚΗ ΚΑΪΜΑΚΛΙΟΥ» ν. ΑΛΕΞΑΝΔΡΟΥ ΑΛΕΞΑΝΔΡΟΥ, Αρ. Αγωγής 3998/2010, 17/2/2015 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2015:A56 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Α. ΠΑΝΤΑΖΗ - ΛΑΜΠΡΟΥ, Ε.Δ. Αρ. Αγωγής 3998/2010 Μεταξύ: ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗΣ ΕΠΙΤΡΟΠΗΣ ΤΗΣ ΒΙΟΤΕΧΝΙΚΗΣ ΚΑΪΜΑΚΛΙΟΥ, γνωστής με το όνομα «ΔΗΜΟΤΙΚΗ ΒΙΟΤΕΧΝΙΚΗ ΚΑΪΜΑΚΛΙΟΥ» Εναγόντων -και- ΑΛΕΞΑΝΔΡΟΥ ΑΛΕΞΑΝΔΡΟΥ, Μιχ. Κουσουλίδη 1, Μονάδα Λ.9, 1027 Καϊμακλί Εναγομένου Ημερομηνία: 17.2.2015 Εμφανίσεις: Για την Ενάγουσα꞉ κα. Ε. Νικολαϊδου με κα. Β. Γεωργίου Για τον Εναγόμενο꞉ κ. Δ. Κακουλλής ΑΠΟΦΑΣΗ Α. ΕΙΣΑΓΩΓΗ Επιλήφθηκα της παρούσας υπόθεσης όταν πλέον εξαντλήθηκαν οι προσπάθειες για εξώδικη διευθέτησή της και έδωσα τη μεγαλύτερη κατά το δυνατό προτεραιότητα στην έναρξη εκδίκασής της με δεδομένο ότι η αξίωση που εγείρεται σε αυτήν από την Ενάγουσα είναι στην κατώτατη κλίμακα υποθέσεων, προς αποφυγήν της όποιας περαιτέρω καθυστέρησης και της συνεπαγόμενης αύξησης των εξόδων δυσανάλογα προς το επίδικο ποσό. Β. Η ΑΞΙΩΣΗ ΤΗΣ ΕΝΑΓΟΥΣΑΣ Η Ενάγουσα αξιώνει απόφαση του Δικαστηρίου για το μικρό ποσό των €873.72, ισχυριζόμενη ότι το ποσό αυτό αποτελεί οφειλόμενα κοινόχρηστα ως αναλογούν στον Εναγόμενο, ο οποίος ως βιοτέχνης μισθώνει και έχει κατοχή συγκεκριμένης μονάδας στη Βιοτεχνική Καϊμακλίου. Η εν λόγω Βιοτεχνική, ως είναι παραδεκτό, βρίσκεται στο τεμάχιο γης με αρ. τεμ. 392, Φ/Σχεδιο XXI/40.W.2.&39.E.
- στην ενορία Καϊμακλίου Λευκωσίας, με αρ. εγγραφής Ε430/Η και αποτελείται από 111 συνολικά βιοτεχνικές μονάδες. Συγκεκριμένα, με βάση την Έκθεση Απαίτησης, το αξιούμενο έναντι του Εναγόμενου ποσό αντιστοιχεί στα έξοδα συντήρησης, λειτουργίας, καθαριότητας, επιδιορθώσεις των κοινόκτητων πραγμάτων ή χώρων της προαναφερθείσας Βιοτεχνικής, για την αναλογία του Εναγομένου ως μισθωτή/κατόχου της μονάδας με αρ. Λ.9, Block Λ στη Βιοτεχνική, για την περίοδο από 1/5/2006 μέχρι 30/4/
- Πλήρεις λεπτομέρειες για το πώς προκύπτει το ποσό των €873.72, η Ενάγουσα επιφυλάχθηκε να δώσει κατά την ακρόαση. Είναι η θέση της Ενάγουσας στην παρα. 8 της Έκθεσης Απαίτησης ότι ο Εναγόμενος κατά παράβαση νομικής υποχρέωσης του και/ή άλλως πως, παράλειψε και/ή αρνήθηκε και/ή αμέλησε να καταβάλει την αναλογία του αυτή στα κοινόχρηστα έξοδα παρά τις επανειλημμένες οχλήσεις από και/ή εκ μέρους της Ενάγουσας και πως αρνείται και/ή αμελεί να καταβάλει ολόκληρο και/ή μέρος αυτού. Eπιπρόσθετα και/ή διαζευτικά, η Ενάγουσα ισχυρίζεται, στην παρα. 6 της Έκθεσης Απαίτησης, ότι ο Εναγόμενος έχει πλουτίσει αδικαιολόγητα και/ή ότι η Ενάγουσα κατέβαλε το πιο πάνω ποσό σαν νόμιμος αντιπρόσωπος και/ή για λογαριασμό του χωρίς οποιαδήποτε χαριστική πρόθεση και περαιτέρω ισχυρίζεται ότι από τις πράξεις της ο Εναγόμενος έχει αποκομίσει ωφέλη και υποχρεούται ως εκ τούτου να αποζημιώσει την Ενάγουσα. Η Ενάγουσα αξιώνει περαιτέρω νόμιμο τόκο επί του αξιούμενου ποσού των €873.72 πλέον ΦΠΑ, και δικηγορικά έξοδα, πλέον έξοδα επίδοσης και/ή οποιαδήποτε άλλη θεραπεία που το Δικαστήριο ήθελε κρίνει δίκαιη. Γ. ΤΑ ΕΠΙΔΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ Γ.
- Η νομιμότητα της Διαχειριστής Επιτροπής και η δικαιοπρακτική της ικανότητα Όπως αναφέρεται στην παρα. 1 της Έκθεσης Απαίτησης, και εδώ εστιάζεται η πρώτη αιτία αντιδικίας με τον Εναγόμενο, η Ενάγουσα «είναι η νόμιμα εκλελεγμένη Διαχειριστική Επιτροπή από την Γενική Συνέλευση των Ιδιοκτητών/Μισθωτών - κατόχων εγγεγραμμένων και/ή δικαιούχων σε εγγραφή των βιοτεχνικών μονάδων, εκ μέρους και/ή για λογαριασμό των οποίων κινούν την παρούσα αγωγή». Ο Εναγόμενος αμφισβητεί τη νομιμότητα και εγκυρότητα της Διαχειριστικής Επιτροπής και επ' αυτού του ζητήματος εγείρει δύο προδικαστικές ενστάσεις στην Έκθεση Υπεράσπισής του («Ε/Υ»), ήτοι꞉ (α) πρώτον, ισχυρίζεται (βλ. την υπ' αριθ. 1 προδικαστική ένσταση) ότι η Ενάγουσα είναι ανύπαρκτο πρόσωπο και / ή δεν αποτελεί νομικό πρόσωπο και/ή στερείται δικαιοπρακτικής ικανότητας και κατά συνέπεια δεν νομιμοποιείται να εγείρει την παρούσα αγωγή, και (β) δεύτερον, ισχυρίζεται (βλ. την υπ' αριθ. 3 προδικαστική ένσταση) ότι η Ενάγουσα δεν νομιμοποιείται στην έγερση της παρούσας αγωγής, καθ' ότι ένα εκ των τριών μελών της δεν έχει εκλεγεί και συνεπώς αποτελεί παράνομα συσταθέν όργανο. Περαιτέρω, στο πλαίσιο της εγειρόμενης υπεράσπισής του, ο Εναγόμενος ισχυρίζεται (βλ. την παρα. 1(β) της Ε/Υ), ότι η εκλογή της Διαχειριστικής Επιτροπής είναι παράτυπη, καθότι κατά την εκλογή της τόσο ο Εναγόμενος όσο και οι άλλοι ενοικιαστές υποστατικών είχαν αποκλειστεί από τη ψηφοφορία ή/και την εκλογική διαδικασία. Τέλος, ο Εναγόμενος ισχυρίζεται ότι η Ενάγουσα δεν νομιμοποιείται να αξιώνει οποιαδήποτε ποσά από αυτόν «πριν από την εγγραφή τους ως διαχειριστική Επιτροπή» (βλ. την παρα. 5(γ) της Έκθεσης Υπεράσπισης). Γ.
- Κοινόκτητη οικοδομή ή αυτοτελής οικοδομή Βασική θέση της Ενάγουσας είναι ότι κάθε μία από τις 111 μονάδες της Βιοτεχνικής, περιλαμβανομένης της μονάδας του Εναγομένου, εμπίπτει σε κοινόκτητη οικοδομή στην πιο πάνω αναφερθείσα Βιοτεχνική και πως ο Εναγόμενος είναι συνιδιοκτήτης εξ αδιαιρέτου κατά ιδανικό μερίδιο της εν λόγω μονάδας στην κοινόκτητη οικοδομή. Ενώ η Ενάγουσα ισχυρίζεται (βλ. την παρα. 3 της Έκθεσης Απαίτησης) ότι η καταβολή του αξιούμενου ποσού κοινοχρήστων αποτελεί υποχρέωση του Εναγομένου αναφορικά με τη μίσθωση της δικής του μονάδας σε κοινόκτητη οικοδομή, η οποία διέπεται αφενός από τους όρους της Σύμβασης Μίσθωσης ημερ. 6 Μαρτίου 2003 και αφετέρου από τους πρότυπους κανονισμούς του παραρτήματος του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ. 224 όπως τροποποιήθη από το Νόμο του 1993 (Ν.6
(1)/93), ο Εναγόμενος αντιτάσσει (βλ. την υπ' αριθ. 2 προδικαστική ένσταση στην Έκθεση Υπεράσπισής του) ότι «Το υποστατικό που ενοικιάζει ο Εναγόμενος από τον Δήμο Λ/σίας, δεν αποτελεί μέρος ενιαίας οικοδομής αλλά είναι αυτοτελής οικοδομή και συνεπώς δεν μπορούν να ισχύουν και / ή να εφαρμόζονται στην περίπτωση του οι πρόνοιες της νομοθεσίας και / ή των κανονισμών για τις κοινόκτητες οικοδομές και συνεπώς η νομική βάση της αγωγής είναι λανθασμένη.». Η Ενάγουσα ισχυρίζεται συναφώς (βλ. την παρα. 3 της Έκθεσης Απαίτησης) ότι η Βιοτεχνική έχει εγγραφεί ως κοινόκτητη οικοδομή στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας με αρ. εγγραφής 5/508, ενώ ο Εναγόμενος απορρίπτει τον ισχυρισμό αυτό και καλεί την Ενάγουσα σε αυστηρή απόδειξή του. Η Ενάγουσα ισχυρίζεται ότι (βλ. την παρα. 4 της Έκθεσης Απαίτησης) με βάσει τις πρόνοιες των προαναφερόμενων Πρότυπων Κανονισμών και/ή του Νόμου- (α) η υποχρέωση συνεισφοράς στα κοινόχρηστα έξοδα καθορίζεται σε αναλογία προς το εμβαδόν της μονάδας που ανήκει στους συνιδιοκτήτες κατά ιδανικό μερίδιο της κοινόκτητης οικοδομής, και (β) η Ενάγουσα έχει σε περίπτωση μη καταβολής του μεριδίου που αναλογεί στον κάθε ένα συνιδιοκτήτη, δικαίωμα να απαιτεί, μεταξύ άλλων, την είσπραξη του ποσού αυτού εκ μέρους και/ή για λογαριασμό όλων των συνιδιοκτητών και να ενάγει όποιον παραλείπει να το καταβάλει. Γ.
- Η αποστολή ή μη στον Εναγόμενο τακτής κατάστασης λογαριασμού δαπανών. Ο ισχυρισμός του Εναγομένου περί κακοδιαχείρισης. Είναι η θέση της Ενάγουσας ότι αυτή (βλ. την παρα. 7 της Έκθεσης Απαίτησης) «από καιρού σε καιρό και/ή σε τακτικά χρονικά διαστήματα» απέστειλε σε όλους τους εγγεγραμμένους ιδιοκτήτες/μισθωτές - κατόχους των Μονάδων και/ή δικαιούχους για εγγραφή των μονάδων της πιο πάνω Βιοτεχνικής, «λεπτομερή κατάσταση και λογαριασμό των γενομένων εξόδων σε σχέση με την συντήρηση, λειτουργία, καθαριότητα, επισκευή, ή αντικατάσταση των κοινοχρήστων χώρων και/ή κοινόκτητων πραγμάτων της αναφερόμενης «Βιοτεχνικής», στην οποία εμφαίνεται η αναλογία του ποσού που ο κάθε εγγεγραμμένος Ιδιοκτήτης/Μισθωτής - κάτοχος Μονάδος και/ή Δικαιούχος προς εγγραφή, συμπεριλαμβανομένου και του Εναγομένου, υποχρεούται να καταβάλει στους Ενάγοντες.». Ως επίσης αναφέρεται στην παράγραφο 7 της Έκθεσης Απαίτησης «Οι λεπτομέρειες των πιο πάνω δαπανών αν και γνωστές στον Εναγόμενο, μπορούν να δοθούν και πάλι αν ζητηθούν.». Η Υπεράσπιση του Εναγόμενου όσον αφορά την κατά παραδοχή μη πληρωμή του αξιούμενου ποσού κινείται γύρω από τους εξής άξονες꞉ (βλ. την παρα. 4 της Ε/Υ) ότι «λόγω των κατάφορων παραβιάσεων από τους Ενάγοντες και / ή των αντιπροσώπων τους και / ή άλλων προσώπων, των Κανονισμών, της Νομοθεσίας και της Σύμβασης μίσθωσης και των παραρτημάτων της, δεν νομιμοποιούνται να αξιώνουν κοινόχρηστα από αυτόν». (βλ. την παρα. 5 της Ε/Υ)- «(α) Ότι δεν οφείλει το αναφερόμενο ποσό και / ή οποιοδήποτε ποσό και / ή το αναφερόμενο ποσό δεν δαπανήθηκε για τους αναφερόμενους στην έκθεση απαιτήσεως λόγους και / ή ότι το αναφερόμενο και άλλα ποσά δαπανήθηκαν από τους Ενάγοντες για αλλότριους σκοπούς και / ή για δικό τους όφελος και / ή για παραβίαση της άδειας οικοδομής της βιοτεχνικής και / ή για παράνομους σκοπούς. (β) Αναφορικά με τα στοιχεία για τις δαπάνες και τα στοιχεία για την αιτιολόγηση του ποσού που αξιώνεται από τον Εναγόμενο, ο τελευταίος αναφέρει ότι επανειλημμένα με επιστολές του ημερ. 1/12/05, 27/6/06 και 29/8/06 και / ή με άλλες επιστολές του και / ή άλλα διαβήματα του ζήτησε εξηγήσεις από τους Ενάγοντες αλλά δεν έτυχε οποιασδήποτε απάντησης. (γ) [...] (δ) Ότι δεν έχουν δοθεί σ' αυτόν οποιεσδήποτε εξηγήσεις για τα οικονομικά και για άλλα θέματα της διαχείρισης του οικοδομικού συγκροτήματος για τα οποία απευθύνθηκε. (ε) Οι Ενάγοντες ουδέποτε είχαν επιδώσει και / ή παρουσίασαν μηνιαίες καταστάσεις εσόδων και εξόδων σ' αυτόν και ότι παρουσίαζαν συνοπτικές εκθέσεις ισολογισμών χωρίς να διαθέτουν τα απαιτούμενα αποδεικτικά στοιχεία προς επιθεώρηση από τον Εναγόμενο. (ζ) Οι Ενάγοντες κακοδιαχειρίζονται τα οικονομικά, προβαίνοντας σε αλόγιστες και / ή υπερβολικές και / ή αδικαιολόγητες δαπάνες. (η) Οι Ενάγοντες προέβηκαν σε ενέργειες οι οποίες επηρεάζουν την ορθή λειτουργία του οικοδομικού συγκροτήματος, με άμεσο αποτέλεσμα τον επηρεασμό της λειτουργίας και της απρόσκοπτης άσκησης του επαγγέλματος του. (θ) Οι Ενάγοντες προέβηκαν σε ενέργειες οι οποίες οδήγησαν τις ασφαλιστικές εταιρείες σε άρνηση τους να ασφαλίσουν το οικοδομικό συγκρότημα και / ή την επιχείρηση του.». Γ.
- Οι ισχυρισμοί γεγονότων επί των οποίων εδράζεται η Ανταπαίτηση του Εναγομένου. Στην παρα. 9 της Έκθεσης Απαίτησης, ο Εναγόμενος δικογραφεί ισχυρισμούς γεγονότων επί των οποίων στηρίζει την ανταπαίτηση του εναντίον της Ενάγουσας. Συγκεκριμένα, ισχυρίζεται ότι꞉ «
- Χωρίς επηρεασμό των πιο πάνω είναι ο ισχυρισμός του Εναγόμενου ότι οι Ενάγοντες προέβηκαν και / ή επέτρεψαν αλλαγές στους καλούμενους από αυτούς κοινόχρηστους χώρους, οι οποίοι επηρεάζουν τα δικαιώματα του και την απρόσκοπτη χρήση του υποστατικού που ενοικιάζει και συγκεκριμένα꞉ (α) Παράνομα και / ή διαφορετικά αφαίρεσαν την πόρτα εισόδου της βιοτεχνικής και τοποθέτησαν άλλη πόρτα η οποία εμποδίζει την απρόσκοπτη είσοδο του Εναγόμενου και των πελατών του στο υποστατικό. (β) Τοποθέτησαν στην είσοδο της βιοτεχνικής πινακίδες οι οποίες αποτρέπουν την είσοδο του κοινού στο χώρο, με αποτέλεσμα να περιορίζεται ο κύκλος εργασίας του. (γ) Παράνομα και / ή διαφορετικά επέτρεψαν την τοποθέτηση υλικών σε κοινόχρηστους χώρους με αποτέλεσμα να δημιουργείται ακαταστασία, οχληρία, ακαλαισθησία και προβλήματα στον Εναγόμενο. (δ) Ενώ προέβηκαν στα αναφερόμενα στην παράγραφο 7(δ) πιο πάνω, αρνούνται να δώσουν κλειδί της εισόδου στον Εναγόμενο, με αποτέλεσμα να εμποδίζεται η ελεύθερη πρόσβαση του στην εργασία του και το υποστατικό που ενοικιάζει και η είσοδος των πελατών του. (ε) Τα αναφερόμενα έχουν θέσει τον Εναγόμενο σε δυσμενέστερη θέση έναντι των υπόλοιπων ενοικιαστών οι οποίοι έχουν δική τους είσοδο στα υποστατικά τους. Το παράπονο του Εναγομένου είναι ότι με τις πιο πάνω ισχυριζόμενες πράξεις και / ή παραλείψεις της, η Ενάγουσα προκάλεσε και εξακολουθεί να προκαλεί ζημιές στον Εναγόμενο, κυρίως λόγω της παρεμπόδισης των πελατών του να έχουν ελεύθερη πρόσβαση στην επιχείρηση του και / ή το υποστατικό που ενοικιάζει. Με την ανταπαίτηση του ο Εναγόμενος αιτείται: «Α. Γενικές και Τιμωρητικές αποζημιώσεις σύμφωνα με την Έκθεση Υπεράσπισης του και ειδικά με τα αναφερόμενα στην παρ. 9(α) μέχρι και (ε). Β. Την άμεση επαναφορά της Βιοτεχνικής στην πρότερα της κατάσταση. Γ. Την διάνοιξη της εισόδου της Βιοτεχνικής ώστε οι πελάτες του να έχουν απρόσκοπτη είσοδο στα υποστατικά του. Δ. Την αφαίρεση των πινακίδων που τοποθέτησαν στην είσοδο της Βιοτεχνικής και οι οποίες συγχύζουν και/ή παρεμποδίζουν και/ή απαγορεύουν την είσοδο στους πελάτες του Εναγομένου. Ε. Παράδοση στον Εναγόμενο κλειδιού της κεντρικής εισόδου της βιοτεχνικής. Ζ. Νόμιμο τόκο και έξοδα.» Δ. Η απάντηση της Ενάγουσας και η Υπεράσπισή της στην Ανταπαίτηση Με το δικόγραφο της Απάντησης στην Υπεράσπιση και Υπεράσπισης στην Ανταπαίτηση, η Ενάγουσα απέρριψε τις προδικαστικές ενστάσεις του Εναγομένου, ως επίσης και την εκδοχή υπεράσπισής του και δικογράφησε τη δική της εκδοχή, κατά τρόπο συνολικό, ως προς το τί αποτελεί την μόνη ορθή και αληθή κατάσταση πραγμάτων, ως εξής: Η μονάδα της οποίας ο Εναγόμενος είναι Ιδιοκτήτης/Μισθωτής/κάτοχος προέκυψε από την Σύμβαση μίσθωσης με τον Δήμο Λευκωσίας ημερ. 6/3/2003, δυνάμει της οποίας ενεγράφει εμπράγματο δικαίωμα στο Κτηματολόγιο προς όφελος του Εναγομένου και όχι ως εμπράγματο βάρος ως εκ παραδρομής αναφέρθηκε στην Εκθεση Απαίτησης των Εναγόντων. Ο Εναγόμενος ως μισθωτής έχει και ιδανικό μερίδιο στην κοινόκτητη ιδιοκησία, η οποία έχει εγγραφεί ως «κοινόκτητη» σύμφωνα με τις πρόνοιες του Μέρους 11Α του Νόμου Κεφ. 224 και ως ετροποποιήθη. Η «κοινόκτητη» ιδιοκτησία έχει διαχωριστεί με οριζόντιο διαχωρισμό όπως φαίνεται στα Κτηματολογικά μητρώα και έχει αρ. εγγραφής 5/
- Εν τω μεταξύ έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος με αρχική εγγραφή για την μονάδα Λ.9 για εργαστήριο με μεσοπάτωμα στο ισόγειο με αρ. Α109, στο Συγκρότημα «Λ» με νέα μηχανογραφημένη εγγραφή με αρ. 0/
- Στο τεμάχιο 392 υπάρχουν 111 μονάδες οι οποίες έχουν κοινά δικαιώματα χρήσης ως φαίνονται στην σελίδα της κοινόκτητης ιδιοκτησίας στην οποία είναι ιδιοκτήτες κατά ιδανικό μερίδιο. Ο Εναγόμενος είναι μισθωτής/κάτοχος της μονάδας στο Συγκρότημα «Λ» και έχει ιδανικό μερίδιο στην κοινόκτητη ιδιοκτησία καθώς επίσης και κοινά δικαιώματα χρήσης με αρ. εγγραφής 5/605, ως περιγράφεται στο πιστοποιητικό εγγραφής ακινήτου ιδιοκτησίας του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Τα αναφερόμενα 111 υποστατικά δεν είναι αυτοτελή, αλλά αποτελούν μέρος συγκροτήματος/ενιαίας οικοδομής και έχουν κοινόκτητη ιδιοκτησία η οποία αναγράφεται στην Κτηματολογική σελίδα ως κοινόκτητη ιδιοκτησία κάθε συνιδιοκτήτη. Η διαχειριστική επιτροπή έχει εκλεγεί νομότυπα σύμφωνα με το άρθρο 17 και 18 του παραρτήματος Α της Γενικής Συμφωνίας - Κανονισμοί Διαχείρισης οι οποίοι αποτελούν αναπόσπαστο μέρος της προαναφερθείσας Συμφωνίας Μίσθωσης οι οποίοι έχουν υπογραφεί. Ο Εναγόμενος εμποδίζεται εκ της συμπεριφοράς του να προβάλλει τους ισχυρισμούς του διότι μέχρι την 1ην Μαΐου του 2006 κατέβαλλε κανονικά και ανεπιφύλακτα όλα τα έξοδα συντήρησης, λειτουργίας, καθαριότητος και επιδιορθώσεις των κοινοκτήτων πραγμάτων ή χώρων τα οποία αναλογούσαν στις μονάδες του και τώρα προβάλλει εκδικητικά και για λόγους κωλυσιεργίας και με σκοπό να εκτρέψει την προσοχή του δικαστηρίου από την πραγματική ουσία της υπόθεσης. Οποιεσδήποτε αγορές έγιναν γίνονταν νομότυπα και μετά από έγκριση σύμφωνα με την Σύμβαση Μίσθωσης. Όσον αφορά τον αποκλεισμό του Εναγομένου από την ψηφοφορία, τούτο έγινε νομότυπα μετά από συνεδρία της Γενικής Συνέλευσης των Αγοραστών στις 3/7/07 όταν νόμιμα απεφασίσθη ότι όσοι δεν είχαν τακτοποιημένους τους λογαριασμούς των κοινοχρήστων δεν δικαιούνταν να ψηφίσουν. Ο Εναγόμενος απέσυρε την υποψηφιότητά του και αποχώρησε από τη Γενική Συνάλευση. o Κάθε χρόνο ετοιμάζονταν οικονομικές καταστάσεις από ανεξάρτητους Λογιστές και δίδονταν ιδιοχείρως στον κάθε Βιοτέχνη για έγκαιρη και βέβαιη παράδοση. o Υπάρχει πρόνοια για παραπομπή σε Διαιτησία βάσει διαδικασίας στο άρθρο 28 του Παραρτήματος Α της Σύμβασης Μίσθωσης, ως και ειδική διαδικασία η οποία προβλέπεται από το άρθρο 28(a) του Παραρτήματος Β στην Δήλωση Μισθωτή την οποία υπέγραψε ο Εναγόμενος. Οι πιο πάνω διαδικασίες έπρεπε να ακολουθηθούν σε περίπτωση διαφωνίας του Εναγομένου με την Γενική Συμφωνία. Επειδή όμως στο πιο πάνω Άρθρο ρητά προνοείται ότι ο Μισθωτής/Κάτοχος για να ασκήσει το δικαίωμα του και να ακολουθηθεί η διαδικασία πρέπει να έχει πληρώσει το αμφισβητούμενο ποσό, ο Εναγόμενος δεν ήταν/είναι σε θέση να την ακολουθήσει, διότι δεν έχει πληρώσει. Όσον αφορά την ανταπαίτηση του Εναγομένου, η εκδοχή της Ενάγουσας ως δικογραφήθηκε στο δικόγραφο της Υπεράσποισης στην Ανταπαίτηση τίθεται ως εξής: o Προέβησαν στην αλλαγή της πόρτας εισόδου της Βιοτεχνικής, ως είχαν δικαίωμα σύμφωνα με τους όρους της Σύμβασης Μίσθωσης και των Παραρτημάτων Α και Β. o Ουδέποτε επέτρεψαν την τοποθέτηση υλικών σε κοινόχρηστους χώρους και/ή δημιουργώντας ακαλαισθησία και προβλήματα στον Εναγόμενο. Οι πινακίδες τοποθετήθηκαν με τέτοιο τρόπο ώστε να μην ενοχλούν τους μισθωτές. o Για ασφάλεια των μισθωτών/κατόχων, τοποθέτησαν κάρτα εισόδου με remote control, η οποία δόθηκε σε όλους τους μισθωτές, ουδέποτε έθεσαν σε δυσμενέστερη θέση των υπολοίπων ενοικιαστών τον Εναγόμενο. Αυτήν την εκδοχή είναι που προώθησε και μέχρι τέλους της δίκης μέσω της μαρτυρίας που προσκόμισε. Ε. Η ΠΡΟΣΚΟΜΙΣΘΕΙΣΑ ΜΑΡΤΥΡΙΑ ΚΑΙ ΠΟΙΟΤΙΚΗ ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΑΥΤΗΣ Για να αποδείξει την υπόθεσή της, η Ενάγουσα παρουσίασε δύο μάρτυρες꞉ τον κ. Γιαννάκη Κληρίδη, διαχειριστή της Βιοτεχνικής κατά τον ουσιώδη χρόνο της αγωγής (στο εξής «ο ΜΕ1») και την κα Μυρούλλα Αλωνεύτη, Διοικητικό Λειτουργό Α' του Δήμου Λευκωσίας κατά τον ουσιώδη χρόνο της αγωγής (στο εξής «η ΜΕ2»). Για να αποδείξει τη δική του υπεράσπιση και ανταπαίτηση, ο Εναγόμενος περιορίστηκε στο να δώσει ο ίδιος ένορκη μαρτυρία. Είχα την ευκαιρία να παρακολουθήσω τους μάρτυρες να δίνουν δια ζώσης τη μαρτυρία τους. Αποτίμησα τη συνολική τους παρουσία στη βάση των εγγενών της μαρτυρίας τους χαρακτηριστικών (πηγή γνώσεως, ύπαρξη προσωπικού συμφέροντος και προκατάληψη) - Phipson on Evidence, 14th edition, σελίδα 251). Είχα επίσης την ευκαιρία να επιθεωρήσω το αρχιτεκτονικό σχέδιο της επίδικης μονάδας του Εναγομένου, το οποίο σχέδιο επισυνάπτεται στη Σύμβαση Μίσθωσης που ο Εναγόμενος συνήψε με το Δήμο Λευκωσίας και έδωσα ιδιαίτερη προσοχή στην εκεί απεικονιζόμενη χωροταξία της επίδικης μονάδας σε σχέση προς τις λοιπές μονάδες και την επίδικη κεντρική πόρτα της Βιοτεχνικής. Συσχέτισα τους ισχυρισμούς έκαστου μάρτυρα προς το σχέδιο αυτό για να αντιληφθώ σε ποιο βαθμό οι ισχυρισμοί αυτοί ανταποκρίνονταν στην πραγματική μαρτυρία. Εκτίμησα την αξιοπιστία τους αυτοτελώς και ανεξαρτήτως επιπέδου απόδειξης (Barry Wynne v. David Costakis Mavronicola κ.α.
(2009)1(β) Α.Α.Δ. 1138, Αθανασίου κ.α. ν Κουνούνη
(1997)1 Α.Α.Δ. 614).). Ουσιαστικός μάρτυρας εκ μέρους της Ενάγουσας υπήρξε μόνο ο ΜΕ1, ο οποίος προσήλθε στο Δικαστήριο υπό την ιδιότητα με την οποία ενεργούσε κατά πάντα ουσιώδη για την παρούσα αγωγή χρόνο, ήτοι ως το μέλος της τριμελούς Διαχειριστικής Επιτροπής της Βιοτεχνικής, που ήταν το μόνο διορισμένο από το Δήμο Λευκωσίας μέλος στην Επιτροπή αυτή. Προς απόδειξη της θέσης και ιδιότητάς του αυτής, ο ΜΕ1 παρουσίασε στο Δικαστήριο, ως Τεκμήριο 1 υπό το Έγγραφο Α, Βεβαίωση του Δήμου Λευκωσίας, ημερ. 30.11.2011, με την οποία βεβαιούται ότι ο ΜΕ1 «έχει οριστεί από το Δήμο Λευκωσίας στη Διαχειριστική Επιτροπή της Βιοτεχνικής Λευκωσίας από 2.4.2003, σύμφωνα με το άρθρο 17, του Παραρτήματος Α, της Σύμβασης Μίσθωσης». Ο ΜΕ1 υιοθέτησε ως μέρος της κυρίως εξέτασής του, το περιεχόμενο γραπτής δήλωσης, η οποία κατατέθηκε ως τεκμήριο και σημειώθηκε ως «Έγγραφο Α». Προς απόδειξη της εκδοχής της Ενάγουσας, ο ΜΕ1 έδωσε στο πλαίσιο της γραπτής του δήλωσης πλήρεις λεπτομέρειες βασιζόμενος σε έγγραφη τεκμηρίωση, προσδίδοντας έτσι πειστικότητα στην εκδοχή της Ενάγουσας σε βαθμό που ικανοποίησε το Δικαστήριο. Παρά το ότι η αντεξέτασή του υπήρξε εκτενής και υπεισήλθε σε πάμπολλες λεπτομέρειες, εντούτοις ο ΜΕ1 αντεπεξήλθε χωρίς να υποπέσει σε οποιεσδήποτε αντιφάσεις οι οποίες να υποβιβάζουν την αξιοπιστία του. Η νευρικότητα που επέδειξε ο μάρτυρας σε ορισμένα σημεία της μαρτυρίας του και η δυσφορία του για την επίθεση που δέχθηκε κατά του προσώπου του ως αυτού που είχε κατά κύριο λόγο την ευθύνη για τη διαχείριση της Βιοτεχνικής και των οικονομικών της, λήφθηκαν ασφαλώς υπόψη από το Δικαστήριο κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας του, αλλά κρίνεται ότι η ποιότητα της μαρτυρίας του παρέμεινε ακλόνητη, δεδομένου ότι με μια αντικειμενική και μη αποσπασματική θεώρηση των πραγμάτων, αποδεικνύεται ότι οι επίδικες αποφάσεις δεν λήφθηκαν από τον ίδιο προσωπικά αλλά από αρμόδιο όργανο στο πλαίσιο θεσμοθετημένης διαδικασίας. Θα επεξηγήσω αναλυτικότερα την τοποθέτησή μου αυτή πιο κάτω. Η ΜΕ2 προσήλθε στο Δικαστήριο υπό την ιδιότητα της Διοικητικής Λειτουργού Α' του Δήμου Λευκωσίας, στην οποία είχε ανατεθεί η διερεύνηση των παραπόνων που υπέβαλε ο Εναγόμενος προς το Δήμο Λευκωσίας αναφορικά με τη διαχείριση από μέρους της Διαχειριστικής Επιτροπής της Βιοτεχνικής. Τα ευρήματά της, όσον αφορά τη διερεύνηση των εν λόγω παραπόνων, καταγράφονται σε γραπτό υπόμνημα, ημερ. 17.10.2006, το οποίο η ίδια είχε υποβάλει προς το Δήμαρχο, με κοινοποίηση στον ΜΕ1 ως Διαχειριστή και το οποίο έγγραφο είχε στην κατοχή του ο Εναγόμενος, το οποίο και παρουσίασε πρώτος κατά τη διάρκεια της δίκης ως Τεκμήριο Ε προς αναγνώριση. Η μαρτυρία της ΜΕ2 υπήρξε ιδιαίτερα σύντομη, αφού πέραν της γραπτής κατάθεσής της την οποία υιοθέτησε ως μέρος της κυρίως εξέτασής της (βλ. το Έγγραφο Στ), και στο πλαίσιο της οποίας γραπτής κατάθεσης είχε υιοθετήσει το περιεχόμενο του υπομνήματος ημερ. 17.10.2006 καταθέτοντας το ως κανονικό τεκμήριο (βλ. το σημειωθέν ως Έγγραφο Ζ), η ΜΕ2 δεν άντεξε στη βάσανο της αντεξέτασης αποχωρώντας από το εδώλιο του μάρτυρα μόλις ο συνήγορος υπεράσπισης της υπέβαλε τη θέση ότι αυτή ψεύδεται. Με δεδομένη την πιο πάνω εξέλιξη, κρίνω ότι το Δικαστήριο στερήθηκε της ευκαιρίας να αξιολογήσει τη μαρτυρία της ΜΕ2 επαρκώς και δεόντως, γι' αυτό και καταλήγω να λέγω ότι ο μόνος ουσιαστικός μάρτυρας της Ενάγουσας ήταν ο ΜΕ
- Ο Εναγόμενος προσήλθε στο εδώλιο του μάρτυρα με αφηγηματική διάθεση και υπήρξε πράγματι ήπιος στο λόγο του και αρκετά λεπτομερής στα όσα από μνήμης αφηγήθηκε. Παραταύτα, σε πολλά σημεία της μαρτυρίας του διαφάνηκε πως διατύπωνε προσωπική γνώμη και απόψεις για την ορθότητα των αποφάσεων της Διαχειριστικής Επιτροπής παρά να αμφισβητεί αυτή την ίδια την εκδοχή της Ενάγουσας ως προς το ποιες αποφάσεις έλαβε και γιατί. Η συνολική εντύπωση που έχω αποκομίσει είναι ότι τα όσα ο Εναγόμενος ανέφερε δεν συνθέτουν βάσιμο παράπονο. ΣΤ. ΑΝΑΛΥΤΙΚΗ ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ ΚΑΙ ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ ΣΕ ΣΥΣΧΕΤΙΣΜΟ ΜΕ ΤΑ ΕΠΙΔΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ ΣΤ.
- Αναφορικά με την προδικαστική ένσταση περί αυτοτελούς και όχι κοινοκτητης οικοδομης. Παρατηρώ ότι κατά την ακροαματική διαδικασία δεν προωθήθηκε εν τέλει από τον Εναγόμενο η συγκεκριμένη προδικαστική ένσταση ως προς το αυτοτελές της μονάδος που μισθώνει ο Εναγόμενος στη Βιοτεχνική, αφού ουδεμία μαρτυρία δόθηκε περί τούτου από τον Εναγόμενο. Η εγκατάλειψη της συγκεκριμένης προδικαστικής ένστασης είναι εμφανής και στην τελική αγόρευση του συνηγόρου του, αφού ουδεμία επιχειρηματολογία αναπτύσσεται σε σχέση με την ένσταση αυτή. Εν πάση περιπτώσει είναι αυταπόδεικτη η ορθότητα της θέσης της Ενάγουσας περί κοινόκτητης οικοδομής στη βάση του περιεχομένου του Τεκμηρίου 3 υπό το Έγγραφο Α που παρουσίασε και κατέθεσε το Δικαστήριο ο ΜΕ
- Πρόκειται για το έγγραφο που τιτλοφορείται «Πιστοποιητικό Εγγραφής Μίσθωσης / Υπομίσθωσης Ακίνητης Ιδιοκτησίας» και το οποίο αφορά στην εγγραφή στο Μητρώο Εγγραφής Μισθώσεων υπ' αριθ. 0/8074, του εμπράγματος δικαιώματος, εν προκειμένω της σύμβασης μίσθωσης ημερ. 6.3.2003, με ημερ. έναρξης την 1.5.2003 και ημερ. λήξης την 30.4.2036 με εκμισθωτή το Δήμο Λ/σιας και μισθωτή τον Εναγόμενο. Στο Πιστοποιητικό Εγγραφής Μίσθωσης επισυνάπτεται το Πιστοποιητικό Εγγραφής της Ακίνητης Ιδιοκτησίας που αποτελεί αντικείμενο της πιο πάνω εγγραφείσας σύμβασης μίσθωσης, και η οποία ακίνητη ιδιοκτησία περιγράφεται πρόδηλα ως «κοινόκτητη ιδιοκτησία». Παραθέτω꞉ «ΕΡΓΑΣΤΗΡΙΟ ΜΕ ΜΕΣΟΠΑΤΩΜΑ αρ. 109 στο ισόγειο. ΑΥΛΗ Αρ. 254 στο ισόγειο εμβαδό 28 τ.μ.꞉ αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης ΑΥΛΗ Αρ. 255 στο ισόγειο εμβαδό 34 τ.μ.꞉ αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης ΚΟΙΝΑ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΧΡΗΣΗΣ꞉ Βλέπετε στη συνημμένη Κτημ. Σελίδα Κοινόκτητης Ιδιοκτησίας [...] ΜΕΡΙΔΙΟ ΣΤΗΝ ΚΟΙΝΟΚΤΗΤΗ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ꞉ 0,90% ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ /ΔΟΥΛΕΙΕΣ Βλέπετε επίσης τη συνημμένη Κτηματική Σελίδα Κοινόκτητης Ιδιοκτησίας». (Η έμφαση με έντονα γράμματα είναι του Δικαστηρίου.) Είχα την ευκαιρία να επιθεωρήσω τη Κτηματική Σελίδα Κοινόκτητης Οικοδομής στην οποία Οικοδομή ρητά συμπεριλαμβάνεται και το Συγκρότημα «Λ» της Βιοτεχνικής, όπου στεγάζεται η μισθωθείσα από τον Εναγόμενο μονάδα. Συνεπώς, η προδικαστική ένσταση απορρίπτεται ως εντελώς ανυπόσταστη. Στ.
- Αναφορικά με την προδικαστική ένσταση περί παράνομης συγκρότησης της Διαχειριστικής Επιτροπής και/ή περί ανύπαρκτου προσώπου λόγω του ότι δεν ενεγράφηκε Η επίδικη Σύμβαση Μίσθωσης τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου από τον ΜΕ1 και κατατέθηκε ως Τεκμήριο 2 υπό το Έγγραφο Α. Όπως προκύπτει από το περιεχόμενο της εν λόγω Σύμβασης, αυτή έγινε την 6.3.2003 μεταξύ του Δήμου Λευκωσίας (καλούμενου στη Σύμβαση ως «Ιδιοκτήτη») και του Εναγόμενου (καλούμενου στη Σύμβαση ως «Μισθωτή») και σκοπός της Σύμβασης, ως φαίνεται στο Προοίμιο αυτής, είναι η διάθεση στον Εναγόμενο της μονάδας αρ. 9, Block «Λ» στο κτιριακό Συγκρότημα που θα είναι γνωστό ως «Δημοτική Βιοτεχνική καϊμακλίου»), υπό τη μορφή μακροχρόνιας μίσθωσης, ήτοι για περίοδο 33 χρόνων. Ενσωματώνονται στη Σύμβαση Μίσθωσης δύο Παραρτήματα, ήτοι τα Παραρτήματα «Α» και «Β». Παρατηρώ ότι το άρθρο 9 της υπό αναφορά Σύμβασης Μίσθωσης καθορίζει ότι꞉ «Ο Μισθωτής συμφωνεί και αναλαμβάνει να συμμορφώνεται με τους κανονισμούς που θα γίνουν από τον ιδιοκτήτη του έργου και γενικά με όλους τους όρους των παραρτημάτων αυτής της συμφωνίας, οι οποίοι θα διέπουν τις σχέσεις του Ιδιοκτήτου Μισθωτή και λοιπών μισθωτών ή κατόχων. Εν πάση περιπτώσει ο Μισθωτής θα είναι δεσμευμένος από τους όρους και κανονισμούς αυτής της συμφωνίας σε όλο το διάστημα που η μονάδα είναι στην ιδιοκτησία του, κατοχή του ή στην κατοχή ή ιδιοκτησία τρίτων. Αυτοί οι κανονισμοί θα θεωρούνται αναπόσπαστο μέρος της παρούσας συμφωνίας.». (Η έμφαση με έντονα γράμματα είναι του Δικαστηρίου.) Σημειωτέον ότι το Παράρτημα Α τιτλοφορείται «Συμπληρωματικές Προβλέψεις Σύμβασης Μίσθωσης. Γενική Συμφωνία - Κανονισμοί Διαχείρισης». Το άρθρο 17 του Παραρτήματος «Α» της Σύμβασης Μίσθωσης, το οποίο ο Δήμος Λευκωσίας ως αναφερόμενος Ιδιοκτήτης στη γενόμενη Σύμβαση Μίσθωσης επικαλέστηκε ως νομική βάση για το διορισμό του ΜΕ1 στη Διαχειριστική Επιτροπή της Βιοτεχνικής καθορίζει τα εξής꞉ «Οι αγοραστές[1] και ο Πωλητής[2] σε γενική συνέλευση, που συγκαλείται και συγκροτείται όπως πιο πάνω, εκλέγουν τριμελή Επιτροπή, αποτελούμενη από αγοραστές ή κατόχους. Ο Πωλητής (δηλ. ο Δήμος Λευκωσίας) ορίζει ένα Διαχειριστή. Ο Διαχειριστής πρέπει να ενεργεί ως εκπρόσωπος του σώματος των αγοραστών και έχει τη γενική εποπτεία και είναι υπεύθυνος να φροντίζει για τη συντήρηση, καθαριότητα και επισκευή των επίκοινων και/ή κοινόχρηστων χώρων, τμημάτων, εγκαταστάσεων, για τον καταμερισμό και την είσπραξη των ποσών τα οποία συνεισφέρει κάθε αγοραστής. Ο Διαχειριστής είναι υπεύθυνος για την εξασφάλιση της πληρωμής και για την πληρωμή όλων των κοινών δαπανών και για κάθε άλλο σχετικό καθήκον το οποίο τυχόν θα ανατεθεί σ' αυτόν από την επιτροπή ή από τη γενική συνέλευση των αγοραστών. Τα δύο λοιπά μέλη της επιτροπής θα επιθεωρούν και ελέγχουν τις πράξεις του Διαχειριστή και σε κάθε περίπτωση οι αποφάσεις της επιτροπής πρέπει να λαμβάνονται με απόλυτη πλειοψηφία, η δε διαδικασία αυτής της λειτουργίας καθορίζεται από την ίδια την Επιτροπή. Οι λογαριασμοί και η διαχείριση του πιο πάνω προβλεπόμενου Κοινού Ταμείου αποτελούν ευθύνη του Διαχειριστή, κάθε δε ποσό μπορεί να αποσυρθεί με την υπογραφή του Διαχειριστή μόνο. Τα πρακτικά της επιτροπής, των γενικών συνελεύσεων, η αλληλογραφία και όλα τα αρχεία τηρούνται από το Διαχειριστή.». (Η έμφαση με έντονα γράμματα είναι του Δικαστηρίου.) Ο ΜΕ1 επεσήμανε ότι το Παράρτημα «Β» της Σύμβασης Μίσθωσης αποτελεί και τιτλοφορείται «Δήλωση Μισθωτή» βάσει της οποίας ο Εναγόμενος δεσμεύθηκε σχετικά με τη διαδικασία εκλογής της Επιτροπής και το διορισμό Διαχειριστή από το Δήμο Λευκωσίας. Κρίνω κατάλληλο να παραθέσω το σχετικό απόσπασμα από αυτούσιο το κείμενο της «Δήλωσης Μισθωτή»꞉ «
- Ο υποφαινόμενος Αλέξανδρος Αλεξάνδρου (πιο κάτω καλούμενος «ο Μισθωτής/κάτοχος») με το παρόν δηλώνω ότι αναλαμβάνω, μέχρι την 31.12.2099, εξασκώντας το δικαίωμα ψήφου μου που έχω σήμερα ή τυχόν θα αποκτήσω στο μέλλον βάσει του άρθρου 17 του παραρτήματος «Α» σχετικά με την εκλογή Επιτροπής κλπ να εκλέγω και/ή διορίζω τον Ιδιοκτήτη/Πωλητή/Δήμο Λευκωσίας και/ή οποιοδήποτε πρόσωπο και/ή πρόσωπα τυχόν υποδειχτούν από αυτόν με σκοπό αυτός και/ή αυτοί να εξασκούν όλες τις εξουσίες τις οποίες παρέχει στην Επιτροπή και/ή το Διαχειριστή το Παράρτημα «Α». [...]
- Εφ' όσον ο Ιδιοκτήτης /Πωλητής/ Δήμος Λευκωσίας ή οποιοδήποτε πρόσωπο ή πρόσωπα τυχόν υποδείξει εκλεγούν ως Επιτροπή δυνάμει της παραγράφου 1 πιο πάνω συμφωνώ ότι꞉ α. Σε περίπτωση αμφισβήτησης του ποσού που θα χρεώνεται ο Μισθωτής/ κάτοχος από την Επιτροπή και/ή το Διαχειριστή για οποιοδήποτε χρονικό διάστημα, ο Μισθωτής θα καταβάλλει τούτο αμέσως, αλλά θα έχει το δικαίωμα να ζητήσει από την Επιτροπή και/ή το Διαχειριστή σε 15 μέρες από τη λήψη της χρέωσης να παραπέμψει το θέμα στους εγκεκριμένους λογιστές του Ιδιοκτήτη και οι οποίοι θα αποφασίζουν κατά πόσο το ποσό που χρεώθηκε είναι το σωστό και ορθό και η απόφασή τους θα δεσμεύει οριστικά και τελεσίδικα και τα δύο μέρη. [...] 3.[...]
- Επιπλέον, δηλώνω ότι σε περίπτωση κατά την οποία η παρούσα δήλωση αντιτίθεται και/ή δεν συμφωνεί με οποιαδήποτε από τις πρόνοιες του Παραρτήματος «Α», τότε η παρούσα υπερισχύει και εφαρμόζεται αντί της σχετικής πρόνοιας του Παραρτήματος «Α». Η Δήλωση αυτή αποτελεί μέρος της Σύμβασης Μίσθωσης και τυχόν παράβαση οποιασδήποτε προνοίας της δίδει το δικαίωμα στο άλλο μέρος να ακυρώσει τη συμφωνία και να απαιτήσει αποζημίωση κτλ από το μέρος που την παραβιάζει. 5.[...]». ( Η έμφαση με έντονα γράμματα είναι του Δικαστηρίου.) Περαιτέρω, ο ΜΕ1 παρουσίασε και κατέθεσε στο Δικαστήριο, ως Τεκμήριο 4 υπό το Έγγραφο Α, τα πρακτικά της πρώτης Γενικής Συνέλευσης των Βιοτεχνών της Βιοτεχνικής Καϊμακλίου, η οποία διεξήχθη στις 13.6.
- Επισημαίνω ότι καταγράφονται ως παρόντες, από τη μια, ο Δήμος Λευκωσίας μέσω πέντε εκπροσώπων του, από την άλλη ο ΜΕ1 ως ήδη κατονομαζόμενος Διαχειριστής, οι Βιοτέχνες - αγοραστές και ένα πρόσωπο ως ελεγκτής. Ο Εναγόμενος περιλαμβάνεται στον επισυνημμένο κατάλογο των παρόντων Βιοτεχνών και όχι των απόντων βιοτεχνών. Καταγράφεται στα εν λόγω πρακτικά ότι, αφότου επιβεβαιώθηκε απαρτία, ο πρόεδρος της Ad Hoc Επιτροπής του δημοτικού Συμβουλίου για τη Βιοτεχνική, κ. Νίκος Νουρής, αναφέρθηκε, μεταξύ άλλων, στο διορισμό μόνιμου διαχειριστή για το έργο από 1.4.2003 (ήτοι του ΜΕ1) και κατά την ίδια γενική συνέλευση εξελέγησαν τα δύο από τα τρία μέλη της διαχειριστικής επιτροπής των βιοτεχνών που, σύμφωνα με την παράγραφο 17 της Σύμβασης, από τη Γενική Συνέλευση. Συγκεκριμένα, εξελέγησαν χωρίς ανθυποψήφιο οι Λάκης Αντωνίου και Γιώργος Βασιλείου. Συνεπώς, η σύσταση και εκλογή της Διαχειριστικής Επιτροπής, εν προκειμένω της Ενάγουσας στην παρούσα αγωγή, ανάγεται χρονικά πίσω στη Γενική Συνέλευση, ημερ. 13.6.2003, στην οποία συμμετείχε χωρίς διαμαρτυρία ο Εναγόμενος. Ο Εναγόμενος κωλύεται κατά την κρίση μου από το να αμφισβητεί την εγκυρότητα και νομιμότητα της συγκροτηθείσας τριμελούς Διαχειριστικής Επιτροπής τόσο λόγω της συμμετοχής του χωρίς διαμαρτυρία στη Γενική Συνέλευση κατά την οποία αυτή συγκροτήθηκε όσο και λόγω της ανάληψης δέσμευσης (βλ. το Παράρτημα Β της Σύμβασης Μίσθωσης, ανωτέρω) για την αποδοχή της συγκρότησής της βάσει των διαλαμβανομένων στην παράγραφο 17 του Παραρτήματος Α της Σύμβασης Μίσθωσης. Σύμφωνα με το σύγγραμμα «Phipson on Evidences», 12η έκδοση, σελ. 912, το κώλυμα (estoppel) είναι ένας κανόνας που εμποδίζει ένα διάδικο από του να αρνηθεί την ύπαρξη μιας κατάστασης γεγονότων που έχει προβάλει προηγουμένως. Το κώλυμα μπορεί να είναι:
(1)Κώλυμα λόγω δεδικασμένου (estoppel by record),
(2)Κώλυμα λόγω καταχωρήσεων σε έγγραφα (estoppel by deed) και
(3)Κώλυμα λόγω συμπεριφοράς (estoppel by conduct). Σύμφωνα με το Σύγγραμμα «Το Δίκαιο της Απόδειξης. Δικονομικές και Ουσιαστικές Πτυχές» των Τάκη Ηλιάδη και Νικόλα Σάντη, Λευκωσία 2004 HIPPASUS Publishing, σελ. 936, «Το κώλυμα λόγω δηλώσεων σε έγγραφα, θεμελιώνεται με βάση την αρχή ότι μια σαφής δήλωση ή δέσμευση σε έγγραφο επιβάλλεται να εκλαμβάνεται ως δεσμευτική μεταξύ των μερών και άρα μη επιδεχόμενη οποιασδήποτε αντικρουστικής μαρτυρίας ( Χ''Στυλλή ν Κυπριακών Αερογραμμών Λτδ, ΠΕ 38/09, ημ. 22.5.2012, Gallie v Lee and Another
(1969)1 All ER 1062, Baker v Dewey
(1823)1 B&C 704).». Στην Αγγλική υπόθεση Gallie v. Lee
(1971)A.C. 1004, εις απάντηση του ερωτήματος κατά πόσο ένας διάδικος δεσμεύεται από το έγγραφο το οποίο υπέγραψε, αναφέρθηκαν τα εξής꞉ « ....a person who signs a document, and parts with it so that it may come into other hands, has a responsibility, that of the normal man of prudence, to take care what he signs, which, if neglected, prevents him from denying his liability under the document according to its tenor. I would add that the onus of proof in this matter rests upon him, i.e to prove, that he acted carefully, and not upon the third party to prove the contrary». Σε μετάφραση: «Πρόσωπο που υπογράφει έγγραφο, και το αποχωρίζεται με τρόπο που μπορεί να περιέλθει στα χέρια άλλων, έχει ευθύνη, εκείνη του συνηθισμένου σώφρονα ανθρώπου να προσέχει τι υπογράφει, ώστε αν δεν το πράξει εμποδίζεται από του να αρνηθεί την ευθύνη του με βάση το έγγραφο και σύμφωνα με το περιεχόμενο του. Θα προσέθετα ότι το βάρος απόδειξης ευρίσκεται στους ώμους του, δηλαδή να αποδείξει ότι ενήργησε επιμελώς, και όχι επί των ώμων του τρίτου προσώπου να αποδείξει το αντίθετο.». Στην περίπτωση έγγραφης συμφωνίας, ο διάδικος που επικαλείται την εφαρμογή κωλύματος λόγω δηλώσεων σε έγραφα πρέπει να παρουσιάσει μαρτυρία ότι σχετικό έγγραφο έχει υπογραφεί και από τα δύο μέρη (Ορφανίδου ω Ορφανίδη
(2001)1(Γ) ΑΑΔ 1889). Ήταν παραδεκτή στην παρούσα υπόθεση η υπογραφή από τον Εναγόμενο, καθώς και από την Ενάγουσα, της Σύμβασης Μίσθωσης, της οποίας αποτελούν αναπόσπαστο μέρος τα Παραρτήματα Α και Β, ως το Τεκμήριο 2 υπό το Έγγραφο Α. Επομένως, ο Εναγόμενος δια της υπογραφής του έχει αποδεχθεί τους όρους της εν λόγω Συμφωνίας και συνεπώς οι όροι αυτών έχουν καταστεί συμβατικοί και δεσμευτικοί μεταξύ των μερών, με αποτέλεσμα ο Εναγόμενος να κωλύεται και/ή παρεμποδίζεται από το να προβαίνει στους ισχυρισμούς που περιέχονται στην Υπεράσπιση του υπό μορφή προδικαστικής ένστασης (estoppel by deed). Άνευ βλάβης της πιο πάνω διαπίστωσής μου, προχωρώ και επισημαίνω ότι, αν και στην παράγραφο 17 του Παραρτήματος Α της Σύμβασης Μίσθωσης γίνεται λόγος για «εκλογή» τριμελούς επιτροπής, εντούτοις την ίδια στιγμή διευκρινίζεται ότι το ένα εκ των μελών αυτών υποδεικνύεται από το Δήμο Λευκωσίας για να ενεργεί ως Διαχειριστής και είναι κατ' ουσίαν την κατ' αυτόν τον τρόπο εκλογή του ενός εκ των τριών μελών που ο Εναγόμενος δεσμεύθηκε βάσει του Παραρτήματος Β να αποδεχθεί. Δεν ευσταθεί επομένως η επιχειρηματολογία του συνηγόρου του Εναγομένου στην τελική του αγόρευση ότι πάσχει η συγκρότηση της Διαχειριστικής Επιτροπής εξαιτίας του ότι αντί της εκλογής και των τριών μελών της Διαχειριστικής Επιτροπής, διορίστηκε ή/και υποδείχθηκε αποκλειστικά από το Δήμο Λευκωσίας το ένα από τα μέλη της. Η κατ' αυτόν τον τρόπο συγκρότησή της συνάδει απόλυτα με την παράγραφο 17, ως επίσης και με την παράγραφο 18[3], του Παραρτήματος Α. Περαιτέρω, απορρίπτω ως αβάσιμη τη νομική επιχειρηματολογία που ανέπτυξε ο συνήγορος του Εναγομένου στην τελική του αγόρευση περί του ότι το Παράρτημα Α της Σύμβασης Μίσθωσης δεν μπορούσε να αποτελέσει νόμιμη βάση για την εκλογή και συγκρότηση της Διαχειριστικής Επιτροπής, επειδή κατ' ισχυρισμόν - (α) δεν συντάχθηκε από τους κύριους των μονάδων όπως προβλέπει το άρθρο 38 ΙΘ[4] του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας, Διακατοχής και Εκτίμησης Νόμου, Κεφ. 224, παρά μόνο αποτελεί μια συμφωνία του Εναγόμενου με τον Δήμο Λευκωσίας, (β) δεν έχει εγγραφεί με τη διαδικασία που προβλέπεται από το άρθρο 38Κ[5] του ιδίου Νόμου και (γ) τιτλοφορούνται ως «Παράρτημα» μιας συμφωνίας και όχι ως Κανονισμοί. Αρχίζοντας από το τελευταίο επιχείρημα είναι αρκετό να υπευθυμίσω προς κατάρριψη του συγκεκριμένου επιχειρήματος ότι ο τίτλος του Παραρτήματος Α είναι «Γενική Συμφωνία - κανονισμοί διαχείρισης» και να σημειώσω ότι οι πρόνοιες του παραρτήματος Α είναι εμφανές ότι αφορούν «σε κάθε Αγοραστή» και στις υποχρεώσεις και τα δικαιώματά του έναντι του «Ιδιοκτήτη», όπου οι όροι Αγοραστής και Ιδιοκτήτης ερμηνεύονται[6] κατά τρόπο που δείχνει την καθολική εφαρμογή των συγκεκριμένων κανονισμών σε όσους έχουν συμφέρον στην κοινόκτητη οικοδομή και όχι μεμονωμένα στη σχέση μεταξύ του Εναγομένου και του Δήμου Λευκωσίας. Πέραν τούτου, παρατηρώ ότι οι εν λόγω κανονισμοί ασφαλώς και ενεγράφησαν ως απαιτεί ο Νόμος (Κεφ. 224), εφόσον αποτελούν αναπόσπαστο μέρος της Σύμβασης Μίσθωσης, η οποία σύμβαση ενεγράφη στο Κτηματολόγιο από τις 10.7.2002 (ως αποδεικνύεται στη βάση του Πιστοποιητικού Εγγραφής Μίσθωσης το οποίο είναι ενώπιον μου κατατεθειμένο ως Τεκμήριο 3 υπό το Έγγραφο Α). Εφόσον, το Παράρτημα Α είναι κατά τον πιο πάνω τρόπο εγγεγραμμένο από 10.7.2002 και μάλιστα προς όφελος του Εναγομένου, ως εμπράγματο δικαίωμά του, δεν μπορεί εκ των υστέρων να αμφισβητείται από αυτόν η εγγραφή των κανονισμών διαχείρισης της συγκεκριμένης κοινόκτητης οικοδομής. Περαιτέρω, εφόσον η εγγραφή τους έγινε σε ημερομηνία προγενέστερη της διαδικασίας συγκρότησης της επίδικης Διαχειριστικής Επιτροπής, έπεται ότι η συγκρότηση της εν λόγω Επιτροπής δυνάμει του Παραρτήματος Α της Σύμβασης Μίσθωσης ήταν καθ' όλα επιτρεπτή και νόμιμη. Στ.3. ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΗΝ ΠΡΟΔΙΚΑΣΤΙΚΗ ΕΝΣΤΑΣΗ ΠΕΡΙ ΕΛΛΕΙΨΗΣ ΔΙΚΑΙΟΠΡΑΚΤΙΚΗΣ ΙΚΑΝΟΤΗΤΑΣ ΤΗΣ ΕΝΑΓΟΥΣΑΣ Σύμφωνα με το άρθρο 38ΚΒ του Νόμου, Κεφ. 224: "Κάθε κοινόκτητη οικοδομή πρέπει να έχει Διαχειριστική Επιτροπή για τη ρύθμιση και διαχείρηση των υποθέσεων της. Η Διαχειριστική Επιτροπή συνίσταται και ενεργεί σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους αυτού και των Κανονισμών." Ανάμεσα στις εξουσίες της Διαχειριστικής Επιτροπής είναι, σύμφωνα με το άρθρο 38ΚΗ
(1)(δ) του ιδίου Νόμου, η ανάκτηση με αγωγή από κύριο μονάδας οποιουδήποτε ποσού χρημάτων που δαπανήθηκε σε σχέση με τις κοινόκτητες οικοδομές, ενώ με βάση το άρθρο 38ΚΣΤ
(1)«η Διαχειριστική Επιτροπή θα ενεργεί από μέρους και για λογαριασμό των κυρίων ..». Τέλος, σύμφωνα με το άρθρο 38ΚΣΤ
(2), η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί να ενάγει και να ενάγεται σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα αφορά την κοινόκτητη οικοδομή και να ενάγει σε σχέση με ζημιές ή βλάβες που προκλήθηκαν στην οικοδομή, να συνάπτει συμβάσεις και να ενάγει και ενάγεται σε σχέση με ζητήματα που αφορούν την εφαρμογή του νόμου και των κανονισμών. Οι πιο πάνω διατάξεις του Νόμου (Κεφ. 224) αντανακλούνται και στην παράγραφο 21 του Παραρτήματος Α της επίδικης Σύμβασης Μίσθωσης όπου ρητά αναφέρεται ότι: «Οποιαδήποτε συνεισφορά ή ποσό που πρέπει να πληρωθεί από κάποιο αγοραστή/κάτοχο όπως διαλαμβάνεται στο παρόν έγγραφο και για οποιοδήποτε σκοπό αποτελεί χρέος και/ή υποχρέωση που οφείλεται από αυτόν προς το Διαχειριστή και/ή την Επιτροπή ως εκπρόσωπο του σώματος των αγοραστών και/ή προς το κοινό ταμείο και είναι εισπρακτέο ως πολιτικό χρέος, το οποίο ο Διαχειριστής μπορεί να διεκδικήσει με αγωγή εκ μέρους της Επιτροπής, σύμφωνα με τον Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμο (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κεφ. 224.». Είμαι υπό το φως των ανωτέρω νομοθετικών διατάξεων και κανονισμών ικανοποιημένη ότι η Διαχειριστική Επιτροπή νομιμοποιείται να ενεργήσει ως ενάγουσα στην παρούσα αγωγή εναντίον του Εναγομένου για να αξιώσει ως αστικό χρέος το ποσό των μη καταβληθέντων από αυτόν κοινοχρήστων. Στ.
- ΕΠΙ ΤΗΣ ΟΥΣΙΑΣ ΤΗΣ ΥΠΕΡΑΣΠΙΣΗΣ ΤΟΥ ΕΝΑΓΟΜΕΝΟΥ ΣΤΗΝ ΑΠΑΙΤΗΣΗ ΤΗΣ ΕΝΑΓΟΥΣΑΣ Ο ΜΕ1 ανέτρεξε χρονικά πίσω στη Γενική Συνέλευση Βιοτεχνών ημερομηνίας 13/06/2003 κατά την οποία εξελέγη η Διαχειριστική Επιτροπή που ενεργεί στην παρούσα αγωγή ως Ενάγουσα και κατά την οποία Γενική Συνέλευση, όπως προκύπτει από τα πρακτικά της (βλ. το Τεκμήριο 4 υπό το Έγγραφο Α) το ύψος των κοινοχρήστων καθορίστηκε στο ποσό των Λ.Κ. 10 μηνιαίως για κάθε μονάδα. Εξήγησε ο ΜΕ1 ότι αυτό το μηνιαίο ποσό κοινοχρήστων καταβαλλόταν από τον Εναγόμενο χωρίς διαμαρτυρία μέχρι και τον Απρίλιο του
- Σταμάτησε να το καταβάλλει από τον Μάη του 2006, προτού δηλαδή καν αυξηθεί ή μεταβληθεί το ύψος του. Παρουσίασε ο ΜΕ1 τα πρακτικά της πρώτης Γενικής Συνέλευσης κατά την οποία λήφθηκε απόφαση για αύξηση του ποσού των κοινοχρήστων από ΛΚ10 σε ΛΚ11, ήτοι τα πρακτικά της Γενικής Συνέλευσης ημερομηνίας 3/7/07 καθώς και την επιστολή ημερ. 13/6/07, με την οποία όλοι οι Βιοτέχνες κλήθηκαν να πληρώνουν το ποσό των Λ.Κ. 11 μηνιαίως από την 01/01/2008 (σχετικά τα Τεκμήρια 5Α και 5Β υπό το Έγγραφο Α). Κατατέθηκε επίσης, ως Τεκμήριο 7 υπό το Έγγραφο Α, η επιστολή, ημερ. 24/07/2007, με την οποία η Διαχειριστική Επιτροπή ενημέρωνε τους Βιοτέχνες ότι το ποσό των κοινοχρήστων αντιστοιχούσε, μετά το πρόσφατο κλείδωμα της Λίρας σε Ευρώ, σε €19 το μήνα. Τέλος, ο ΜΕ1 έδωσε μαρτυρία για το γεγονός ότι, κατά την περίοδο από 1/5/2006 μέχρι 30/4/2010 όσο αφορά την μονάδα με αρ. Λ.9, Block Λ στη πιο πάνω «Βιοτεχνική» η συνεισφορά του Εναγομένου και/ή η αναλογία του μεριδίου του στις δαπάνες για την λειτουργία, συντήρηση, ανακαίνιση, καθαριότητα και επιδιόρθωση των κοινόχρηστων χώρων και/ή κοινοκτήτων πραγμάτων, ανήλθαν σε € 873.72 ευρώ, το οποίο αναλύεται ως εξής: (α) από τον Μάϊο του 2006 μέχρι το Δεκέμβριο του 2006 (8 μήνες Χ 17,086= €136,69 (β) από τον Ιανουάριο του 2007 μέχρι το Δεκέμβριο του 2007 (12 μήνες Χ €17,086 = €205,03 (γ) από τον Ιανουάριο του 2008 μέχρι το Δεκέμβριο του 2008 (12 μήνες Χ €19= €228,00 (δ) από τον Ιανουάριο του 2009 μέχρι το Δεκέμβριο του 2009 ( 12 μήνες Χ €19= €228,00 (ε) από τον Ιανουάριο του 2010 μέχρι τον Απρίλιο του 2010 (4 μήνες Χ €19 = € 76,
- Η πιο πάνω ανάλυση παρατίθεται στο Τεκμήριο 6 υπό το Έγγραφο Α, που είναι η υπογεγραμμένη από τη Διαχειριστική Επιτροπή αναλυτική κατάσταση οφειλόμενων κοινόχρηστων για τη Μονάδα του Εναγομένου από τον Μάη του 2006 μέχρι τον Απρίλιο του
- Ο ΜΕ1 παρουσίασε επίσης ως Τεκμήριο 8 υπό το Έγγραφο Α, την επιστολή, ημερομηνίας 19/12/2006, που η δικηγόρος των Εναγόντων απέστειλε προς τον Εναγόμενο με επιδότη, αναφερόμενη στα οφειλόμενα ποσά, στην υποχρέωση του για άμεση εξόφληση καθώς και στο γεγονός της καταχώρησης αγωγής σε περίπτωση που δεν εξοφληθούν τα ποσά. Κατά την εξέταση του ΜΥ1 ο μάρτυρας παραδέχτηκε στο Δικαστήριο ότι όντως σταμάτησε να καταβάλλει τα κοινόχρηστα του μετά τον Απρίλιο του 2006 και έκτοτε δεν έχει καταβάλει οτιδήποτε. Με δεδομένη την παραδοχή του ιδίου του Εναγομένου για μη καταβολή των κοινοχρήστων, το αστικό χρέος στο οποίο αφορά η απαίτηση της Ενάγουσας αποδεικνύεται, ως ζήτημα πραγματικών γεγονότων, ότι υφίσταται. Παρεμβάλλω εδώ ότι το παράπονο του Εναγομένου και ο ισχυρισμός του ότι αυτός αρνήθηκε να καταβάλλει το ποσό των κοινοχρήστων από τον Απρίλιο του 2006 για το λόγο ότι δεν δίδονταν στους βιοτέχνες οι λογαριασμοί διαχείρισης της Βιοτεχνικής ή και αναλυτικές καταστάσεις εξόδων, διαψεύστηκε στη βάση των τεκμηρίων που κατέθεσε στο Δικαστήριο ο ΜΕ1 στα οποία συμπεριλαμβάνονται, ως Έγγραφο Γ, οι Οικονομικές Καταστάσεις ημερ. 30.4.2005 οι οποίες ετοιμάστηκαν από τον λογιστικό/ελεγκτικό οίκο M. Kolokotronis + Associates Ltd, ως επίσης, ως Έγγραφο Δ, οι Οικονομικές Καταστάσεις ημερ. 30.4.2006 οι οποίες ετοιμάστηκαν από τους Key Partners Certified Public Accountants Ltd, Εγκεκριμένους Λογιστές, οι οποίες μάλιστα αναφερόμενες οικονομικές καταστάσεις του 2006 επισυνάπτονται στην πρόσκληση που στάληκε σε όλους τους Βιοτέχνες για τη σύγκληση της Γενικής Συνέλευσης, ημερ. 19.6.2006, με σκοπό την έγκριση λογαριασμών και την εκλογή δύο εκπροσώπων βιοτεχνών στη Διαχειριστική Επιτροπή. Οσον αφορά το παράπονο του Εναγομένου ότι δεν συμβάλλουν εξίσου όλοι οι Βιοτέχνες ή/και ότι λαμβάνουν διαφορετικές υπηρεσίες, παρατηρώ τα εξής: Ο Εναγόμενος στη μαρτυρία του ισχυρίστηκε ότι 8 μη περιφραγμένα καταστήματα δεν έχουν ελεγχόμενη είσοδο, ότι δεν έχουν νυχτοφύλακα και ταμπέλες. Ο ΜΕ1 εξήγησε ότι από το σχέδιο της Βιοτεχνικής το οποίο επισυνάπτεται στη Σύμβαση, Τεκμ.2, η κύρια είσοδος για τη Βιοτεχνική ελέγχεται από την ηλεκτρονική πόρτα. Τα υπόλοιπα 8 καταστήματα έχουν δικές τους εισόδους αλλά μπορούν να χρησιμοποιήσουν και την κεντρική είσοδο. Οι πελάτες των Βιοτεχνών των μη περιφραγμένων καταστημάτων χρησιμοποιούν την κύρια είσοδο χωρίς κανένα πρόβλημα. Οι αγοραστές των καταστημάτων αυτών πληρώνουν κανονικά τα κοινόχρηστα τους και δεν τους αφαιρείται αναλογικά η αξία της πόρτας όπως ο Εναγόμενος ισχυρίζεται ότι πρέπει να γίνει στην περίπτωση του. Επίσης ο νυχτοφύλακας τη νύχτα ελέγχει και τα μη περιφραγμένα καταστήματα όπως ελέγχει κανονικά όλα τα καταστήματα. Αξίζει εδώ να σημειώσω πως τα όποια παράπονα κατ' ισχυρισμόν είχε ο Εναγόμενος για τη διαχείριση δεν τον απάλλατταν από την κατ' αρχήν υποχρέωση του να συνεισφέρει στα κοινόχρηστα. Απεναντίας, σύμφωνα με το άρθρο 2(α) της «Δήλωσης Μισθωτή» που υπέγραψε ο Εναγόμενος, ως το Παράρτημα Β της επίδικης Σύμβασης Μίσθωσης, παρείχετο δικαίωμα σε αυτόν ως Αγοραστή να αμφιβητήσει το οφειλόμενο ποσό, εάν διαφωνούσε με τον υπολογισμό του, νοουμένου ότι προηγουμένως το αποπλήρωνε. Παραθέτω αυτούσια τη σχετική ανάληψη δέσμευσης του꞉ «
- Εφ' όσον ο Ιδιοκτήτης/Πωλητής/Δήμος Λ/σιας ή οποιοδήποτε πρόσωπο ή πρόσωπα τυχόν υποδείξει εκλεγούν ως Επιτροπή δυνάμει της παραγράφου 1 πιο πάνω, συμφωνώ ότι꞉ α. Σε περίπτωση αμφισβήτησης του ποσού που θα χρεώνεται ο Μισθωτής/κάτοχος από την Επιτροπή και/ή το Διαχειριστή για οποιοδήποτε χρονικό διάστημα, ο Μισθωτής θα καταβάλλει τούτο αμέσως, αλλά θα έχει το δικαίωμα να ζητήσει από την Επιτροπή και/ή το Διαχειριστή σε 15 μέρες από τη λήψη της χρέωσης να παραπέμψει το θέμα στους εγκεκριμένους λογιστές του Ιδιοκτήτη και οι οποίοι θα αποφασίζουν κατά πόσο το ποσόπου χρεώθηκε είναι το σωστό και ορθό και η απόφασή τους θα δεσμεύει οριστικά και τελεσίδικα τα δύο μέρη.». Παρατηρώ ότι στην παρούσα υπόθεση η θέση που ο Εναγόμενος προώθησε δεν ήταν ότι υπήρξε σφάλμα στον υπολογισμό του ποσού των κοινοχρήστων με το οποίο τον χρέωσαν - είτε ως αναλογία του εμβαδού της μονάδος του είτε άλλως πως - παρά μόνο διεκδικούσε να του αφαιρεθεί η αναλογία από το ποσό των κοινοχρήστων που χρεωνόταν για τις υπηρεσίες νυχτοφύλακα (με τις οποίες ο ίδιος διαφωνούσε ως μη αναγκαίες) και η αναλογία από το ποσό που χρεωνόταν για την εγκατάσταση της ηλεκτρονικής πόρτας με την οποία επίσης διαφωνούσε. Όταν ο Εναγόμενος ρωτήθηκε τί ποσό θεωρούσε ότι έπρεπε να πληρώνει, δεν απάντησε ξεκάθαρα και επέμενε στο να του αφαιρεθεί ο νυχτοφύλακας και η πόρτα. Όταν επίσης ρωτήθηκε γιατί, αφού αμφισβητούσε το ποσό που έπρεπε να πληρώνει ως κοινόχρηστα, δεν ακολούθησε τη διαδικασία που υποδεικνύεται στο Παράρτημα Β, άρθρο 2α, της Σύμβασης Μίσθωσης, ήτοι να καταβάλει ολόκληρο το ποσό αμέσως και να ζητήσει από την Επιτροπή και/ή το Διαχειριστή σε 15 μέρες από τη λήψη της χρέωσης να παραπέμψει το θέμα στους εγκεκριμένους λογιστές απάντησε ότι ήθελε να σταλεί το θέμα σε διαιτησία. Παρατήρησα όμως κατά τη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας ότι τέτοιος ισχυρισμός περί αιτήματος παραπομπής του θέματος σε διαιτησία δε περιέχεται στο δικόγραφο της Έκθεσης Υπεράσπισης. Αντ' αυτού, η εκδοχή που ήταν δικογραφημένη και η οποία προωθήθηκε εξίσου κατά την ακροαματική διαδικασία από τον Εναγόμενο στη βάση χειρόγραφης σημείωσής του, ημερ. 7.5.2008 (ως το Έγγραφο Ε), ήταν ότι αυτός ζητούσε να πληρώσει το οφειλόμενο ποσό και αρνείτο ο ΜΕ1 να εισπράξει. Ως προς αυτή την εκδοχή, ο ΜΕ1 την αρνήθηκε κατηγορηματικά, λέγοντας ότι αυτός επισκέφθηκε τον Εναγόμενο για να εισπράξει, αλλά ο Εναγόμενος εξακολουθούσε να αρνείται να καταβάλει όλο το απαιτητό ποσό, επειδή ακριβώς το αμφισβητούσε και ήθελε να πληρώσει μέρος του. Εξήγησε ο ΜΕ1 ότι αυτός είχε μιλήσει με τη δικηγόρο της Ενάγουσας και μεταφέρει στον Εναγόμενο ότι η απόδειξη θα ήταν «έναντι», γεγονός το οποίο δεν αποδέχθηκε και δεν κατέβαλε τίποτε. Αντεξετάσθηκε επ αυτού ο ΜΕ1 και παρέμεινε σταθερός σε αυτή την εκδοχή. Στ.5 ΚΑΤΑΛΗΞΗ ΟΣΟΝ ΑΦΟΡΑ ΤΗΝ ΑΠΑΙΤΗΣΗ ΤΗΣ ΕΝΑΓΟΥΣΑΣ Καταλήγω, με γνώμονα τη συνολική αξιολόγηση της μαρτυρίας, να αποδέχομαι την εκδοχή της Ενάγουσας όσον αφορά την απαίτησή της στην αγωγή, όπως δικογραφήθηκε στην Απάντηση στην Υπεράσπιση και ως εκφράσθηκε μέσω του ΜΕ1, ότι είναι πιο πιθανή παρά να μην είναι. Σύμφωνα με πάγια νομολογία, αυτό είναι το γενικό βάρος απόδειξης που έχει στους ώμους του ο Ενάγων, ήτοι να αποδείξει στο μέτρο του ισοζυγίου των πιθανοτήτων ότι η δική του εκδοχή γεγονότων είναι πιο πιθανή παρά να μην είναι. Η αρχή αυτή έχει επαναληφθεί στην πρόσφατη απόφαση Χρυσάνθη Χρύσανθου και Σταύρος Φραντζή ν Αντρέα Φραντζή
(2010)1Β Α.Α.Δ.1295. Όπως διευκρινίσθηκε στην υπόθεση Μαρσέλ κ.ά ν. Λαϊκή Τράπεζα Λτδ
(2001), 1(B) Α.Α.Δ 1858 - «Το κριτήριο δεν είναι αν η θέση ή η εκδοχή του διαδίκου που φέρει το βάρος της απόδειξης (onus of proof) είναι «η πιο πιθανή παρά η αντίθετη», εκείνη δηλαδή του αντιδίκου του. Το κριτήριο είναι κατά πόσο ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης ικανοποίησε το Δικαστήριο, με επαρκή αποδεικτικά στοιχεία, ότι η θέση του ή η εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά όχι (is more probable than not).». Δεδομένης της απόρριψης των προδικαστικών ενστάσεων από το Δικαστήριο, κρίνω ότι η συγκεκριμένη απαίτηση της Ενάγουσας είναι νόμιμη, υπό το φως και των διατάξεων του Νόμου (Κεφ. 224), σε συνδυασμό με τα διαλαμβανόμενα στην παράγραφο 21 του Παραρτήματος Α της επίδικης Σύμβασης Μίσθωσης. Η αγωγή επιτυγχάνει. Ζ. ΟΣΟΝ ΑΦΟΡΑ ΤΗΝ ΑΝΤΑΠΑΙΤΗΣΗ ΤΟΥ ΕΝΑΓΟΝΤΟΣ (
- i)ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΗΝ ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΠΟΡΤΑ Ο Εναγόμενος ζητά στην ανταπαίτηση του τη διάνοιξη της εισόδου της Βιοτεχνικής ώστε οι πελάτες του να έχουν απρόσκοπτη είσοδο στα υποστατικά του και ως επίσης και την επαναφορά της Βιοτεχνικής στην πρότερα κατάσταση της. Ο ΜΕ 1 εξήγησε ότι η μόνη αλλαγή που έγινε όσον αφορά την πόρτα ήταν να εγκατασταθεί ηλεκτρικό κάγκελο. Ο ΜΕ1 επεσήμανε ότι η πόρτα τοποθετήθηκε για να αντιμετωπιστούν τα κρούσματα κλοπών και διαρρήξεων, κατόπιν αιτήματος των Βιοτεχνών. Σε όλους του Βιοτέχνες δόθηκε πρόσβαση με μια ηλεκτρονική κάρτα δωρεάν και όποιος ήθελε μπορούσε να αγοράσει και τηλεχειριστήριο. Είχε δοθεί σε όλους τους Βιοτέχνες και από ένα κλειδί. Ως εκ τούτου, για να μπει κάποιος Βιοτέχνης στη Βιοτεχνική είχε τρεις τρόπους꞉ κάρτα, κλειδί και τηλεχειριστήριο. Ο Εναγόμενος, ως κατέθεσε ο ΜΕ1, είχε πρόσβαση με κάρτα, η οποία του παραχωρήθηκε δωρεάν και με κλειδί το οποίο του δόθηκε από τον Μιχάλη Μιχαήλ. Ο ΜΕ1 δεν γνώριζε εάν ο Εναγόμενος είχε αγοράσει και τηλεχειριστήριο. Επίσης, δήλωσε ότι υπάρχει καθημερινή πρόσβαση από την είσοδο αυτή και πως η μόνη φορά που κλείνει η ηλεκτρονική πόρτα είναι μόνο τις Κυριακές και τις αργίες. Για να μπει κάποιος αυτές τις μέρες μέσα μπορεί να χρησιμοποιήσει μία από τις τρεις επιλογές που τους παραχωρήθηκαν όπως κλειδί, κάρτα και τηλεχειριστήριο. Η πόρτα όπως διευκρίνισε ο ΜΕ1 είναι ανοικτή τις καθημερινές από η ώρα 6.00 π.μ - 9.μ.μ. Από τις 9.00μ.μ - 06.00 π.μ στο χώρο της Βιοτεχνικής υπάρχει νυχτοφύλακας. Περαιτέρω, όπως δήλωσε ο ΜΕ1, ο Εναγόμενος έχει ανοίξει «παράνομα» πόρτα πίσω από το κατάστημα του, εκτός της περίφραξης. Με την μαρτυρία του ο Εναγόμενος κρίνω ότι απέτυχε να στοιχειοθετήσει την υπόθεση του και να παρουσιάσει στο Δικαστήριο γιατί τον ενοχλεί η τοποθέτηση ηλεκτρονικής πόρτας στη Βιοτεχνική. Δεν έδωσε κατά την κρίση μου επαρκή και πειστική μαρτυρία προς το πώς εμποδίζετο η πρόσβαση είτε αυτού είτε των πελατών του στο υποστατικό του. Το μόνο περιστατικό που διηγήθηκε αφορούσε σε έναν και μόνο πελάτη ο οποίος κατ' ισχυρισμόν βλέποντας την πινακίδα να αναφέρει ότι απαγορεύεται η είσοδος στους μη έχοντας εργασία, έφυγε από τη Βιοτεχνική αντί να εισέλθει και να λάβει τις υπηρεσίες του Εναγομένου. Αυτό όμως το περιστατικό δεν συνδέεται με τη χρήση της ηλεκτρονικής πόρτας. Είναι εντελώς ξεχωριστό παράπονο εκείνο. Όσον αφορά της ώρες που η ηλεκτρονική πόρτα είναι κλειστή, ήτοι τις νύχτες και τις αργίες, ο Εναγόμενος δεν αρνήθηκε ότι βρίσκεται πάντα νυχτοφύλακας στο χώρο, ο οποίος μπορεί να του ανοίξει, εάν ο ίδιος έχει ξεχάσει να πάρει μαζί του την κάρτα, το τηλεχειριστήριο ή το κλειδί. Αξιοσημείωστο είναι εξάλλου το γεγονός ότι στο πλαίσιο της δικής του μαρτυρίας ο Εναγόμενος παραδέχθηκε ότι είχε ανοίξει δική του ξεχωριστή πόρτα για να μπαίνει στο κατάστημα του. Υπό το φως όλων των ανωτέρω παρατηρήσεών μου, κρίνω ότι ο Εναγόμενος δεν τεκμηρίωσε πως επενεργεί η πόρτα δυσμενώς στην εργασία του και/ή στους ισχυρισμούς του για άνιση μεταχείριση σε σχέση με τους υπόλοιπους Βιοτέχνες. (
- ii)ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΗΝ ΠΙΝΑΚΙΔΑ Περαιτέρω στην ανταπαίτηση του ο Εναγόμενος αιτείται όπως αφαιρεθούν οι ταμπέλες που τοποθετήθηκαν στην είσοδο της Βιοτεχνικής και οι οποίες κατ' ισχυρισμόν συγχύζουν και/ή παρεμποδίζουν και/ή απαγορεύουν την είσοδο στους πελάτες του Εναγομένου. Και σ' αυτό το σημείο ο Εναγόμενος απέτυχε κατά την κρίση μου να αποδείξει γιατί η πινακίδα που τοποθετήθηκε έξω από τη Βιοτεχνική «Απαγορεύεται η είσοδος στους μη έχοντας εργασία» τον έχει ζημιώσει όταν μάλιστα η πινακίδα τοποθετήθηκε προς όφελος των Βιοτεχνών. Όπως προανέφερα, ο Εναγόμενος στη μαρτυρία του αναφέρθηκε σε κάποιο πελάτη του που όπως ο ίδιος ισχυρίστηκε είδε την ταμπέλα και πήγε σε άλλη Βιοτεχνική για να τον εξυπηρετήσουν. Θα συμφωνήσω με τη συνήγορο της Ενάγουσας και με τη θέση που υποβλήθηκε στον Εναγόμενο ότι το λεκτικό της ταμπέλας δε θα δικαιολογούσε ένα λογικά σκεπτόμενο πελάτη ενός βιοτέχνη να φύγει και να πάει αλλού. Ο ίδιος ο Εναγόμενος δήλωσε στο Δικαστήριο ότι δουλεύει αρκετά με ραντεβού και άρα συνεννοείται με τον πελάτη του και δε δικαιολογείται αυτός να πάει αλλού, λόγω της επιγραφής στην πινακίδα και μόνον. Εν πάση περιπτώσει , πέραν αυτού του μεμονωμένου περιστατικού, ο Εναγόμενος δεν έδωσε οποιαδήποτε μαρτυρία για μείωση του κύκλου εργασιών του από την ημερομηνία κατά την οποία ναρτήθηκε η συγκεκριμένη πινακίδα. (iii) ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟΝ ΙΣΧΥΡΙΣΜΟ ΠΕΡΙ ΟΧΛΗΡΙΑΣ Στην Έκθεση Υπεράσπισης του ο Εναγόμενος αναφέρει ότι οι Ενάγοντες παράνομα και/ή διαφορετικά επέτρεψαν την τοποθέτηση υλικών σε κοινόχρηστους χώρους με αποτέλεσμα να δημιουργείται ακαταστασία, οχληρία ακαλαισθησία και προβλήματα στον Εναγόμενο. Στην κυρίως εξέταση του ο ΜΕ1 αρνήθηκε ότι τοποθετήθηκαν υλικά σε κοινόχρηστα χώρους. Για το πιο πάνω θέμα δεν αντεξετάστηκε από το Δικηγόρο του Εναγομένου. Παρέμεινε ακλόνητη η μαρτυρία του ΜΕ1. Επίσης, ο Εναγόμενος κατά την μαρτυρία του δεν αναφέρθηκε στον πιο πάνω ισχυρισμό του και ως εκ τούτου αυτός απορρίπτεται ουσιαστικά λόγω μη προώθησης του. ΚΑΤΑΛΗΞΗ ΟΣΟΝ ΑΦΟΡΑ ΤΗΝ ΑΝΤΑΠΑΙΤΗΣΗ ΤΟΥ ΕΝΑΓΟΜΕΝΟΥ Έχοντας πλέον ενώπιον μου την προσαχθείσα μαρτυρία για την υπόθεση της ανταπαίτησης του Εναγομένου και έχοντάς την αξιολογήσει συνολικά και όχι αποσπασματικά (Βλ. μεταξύ άλλων, απόφαση της Μιχαηλίδου, Δ., ημερ. 8.4.2014, στην Πολιτική ΄Εφεση Αρ. 273/2010, Βαρβάρα (Ρίτσα) Mason ν. Αντώνη Αντωνίου κ.α), δεν έχω ικανοποιηθεί ότι η δική του εκδοχή είναι πιο πιθανή, παρά να μην είναι. Καταλήγω να απορρίπτω ανταπαίτησή του ΤΕΛΙΚΗ ΚΑΤΛΗΞΗ Για όλους τους πιο πάνω λόγους, η αγωγή επιτυγχάνει, ενώ η ανταπαίτηση του Εναγομένου απορρίπτεται ως ανυπόστατη. Εκδίδεται απόφαση υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον του Εναγομένου για το ποσό των €873.72, πλέον νόμιμο τόκο από την ημερομηνία καταχώρισης της αγωγής, πλέον δικηγορικά έξοδα όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο, πλέον ΦΠΑ και έξοδα επίδοσης. (υπ.)................................................ Α. ΠΑΝΤΑΖΗ - ΛΑΜΠΡΟΥ, Ε.Δ ΠΙΣΤΟ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ [1] Ο όρος «Αγοραστής» ερμηνεύεται στο Παράρτημα Α ώστε να σημαίνει οποιοδήποτε Μισθωτή οποιουδήποτε τμήματος/μονάδας της πιο πάνω οικοδομής και οποιοδήποτε διάδοχό του στον τίτλο ανεξαρτήτως του τρόπου με τον οποίο αποκτήθηκε ο τίτλος. [2] «Πωλητής» σημαίνει τον Ιδιοκτήτη βάσει της βασικής συμφωνίας που υπογράφηκε σήμερα, στην οποία επισυνάπτεται το παρόν έγγραφο και αποτελεί μέρος της. [3] «18. Οι αγοραστές σε γενική συνέλευση, που συγκαλείται και συνέρχεται κανονικά όπως πιο πάνω, μπορούν με απόφαση 75% των ψήφων του συνόλου των αγοραστών να παύσουν το ένα ή και τα δύο μέλη της επιτροπής να εκλέγουν άλλους αγοραστές στη θέση τους. [....] «Το δικαίωμα διορισμού/παύσης κλπ του Διαχειριστή αποτελεί αποκλειστικό δικαίωμα του Δήμου Λευκωσίας ως Ιδιοκτήτη/ Πωλητή». [4] 38ΙΘ.—
(1)Οι κοινόκτητες οικοδομές θα ρυθμίζονται και θα διέπονται από Κανονισμούς που θα εκδοθούν σύμφωνα με τις ακόλουθες διατάξεις. Οι Κανονισμοί αυτοί θα προνοούν για τον έλεγχο, λειτουργία, διαχείριση, διοίκηση, χρήση και κάρπωση των μονάδων της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και θα ρυθμίζουν τις σχέσεις μεταξύ των κυρίων των μονάδων και τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους αναφορικά με την κοινόκτητη οικοδομή και την κοινόκτητη ιδιοκτησία.
(2)Οι κύριοι μονάδων κοινόκτητων οικοδομών μπορούν να συντάξουν Κανονισμούς και μπορούν να τους τροποποιούν, να τους αναθεωρούν, να τους αντικαθιστούν ή να τους ανακαλούν με απόφαση των κυρίων του εβδομήντα πέντε τοις εκατόν (75%) τουλάχιστο της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, εκτός αν καθορίζεται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού διαφορετική εκατοστιαία αναλογία σε σχέση με οποιοδήποτε συγκεκριμένο θέμα.
(3)Οι πρότυποι κανονισμοί εφαρμόζονται αναφορικά με κοινόκτητες οικοδομές για τις οποίες εκδόθηκε άδεια οικοδομής και δεν καταχωρήθηκαν ακόμα ως κοινόκτητα υποστατικά στο Κτηματικό Μητρώο: Νοείται ότι, μετά την εγγραφή των κοινόκτητων οικοδομών, οι κύριοι των μονάδων μπορούν να συντάξουν Κανονισμούς και να τους τροποποιούν, να τους αναθεωρούν, να τους αντικαθιστούν ή να τους ανακαλούν, όπως προβλέπεται στο εδάφιο
(2). [5] 38Κ.—
(1)Όλοι οι Κανονισμοί που γίνονται σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 38ΙΘ και κάθε τροποποίηση, αναθεώρηση ή αντικατάσταση τους θα εγγράφονται δυνάμει του εδαφίου
(2)και, αφού γίνει η εγγραφή αυτή, θα δεσμεύουν κάθε κύριο μονάδας και κάθε μεταγενέστερο κύριο μονάδας.
(2)Η εγγραφή των Κανονισμών ή οποιασδήποτε τροποποίησης, αναθεώρησης ή αντικατάστασής τους θα διενεργείται, αφού η Διαχειριστική Επιτροπή καταθέσει δεόντως πιστοποιημένο αντίγραφο τους στο Διευθυντή και ο Διευθυντής θα καταχωρεί γι' αυτό σημείωση στο Κτηματικό Μητρώο. [6] Βλ. τις υποσημειώσεις 1 και 2,ανωτέρω. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο