1. Αριστοτέλης Ιωάννου (προσωπικά και ως Διαχειριστής της περιουσίας και των υποθέσεων του αποβιώσαντος ανικάνου προσώπου Φρίξου Ιωάννου, - επικαρπωτή

(2001)1(Α) Α.Α..Δ. 261, σελ. 270): «Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων ρυθμίζεται από το άρθρο 4

(1)* του Νόμου 23/83. Παρόμοια πρόνοια συναντούμε και στο άρθρο 4

(1)του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1975 (Ν 36/75) ο οποίος έχει καταργηθεί με το Νόμο 23/83. Η σχετική πρόνοια του άρθρου 4

(1)του Νόμου 36/75 έχει ερμηνευθεί στην Efthymiadou v. Zoudros and Others

(1986)1 C.L.R. 341, 344, 345. Κρίθηκε ότι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, που καθιδρύεται δυνάμει του άρθρου 4

(1)του Νόμου 36/75, έχει δικαιοδοσία να επιλύει οποιαδήποτε διαφορά που αναφύεται επί οποιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογή του Νόμου συμπεριλαμβανομένων και θεμάτων παρεπιπτόντων με το κύριο θέμα του Νόμου, όπως η ανάκτηση ενοικίων και απώλεια λόγω ζημιάς που προκαλείται σε ελεγχόμενα υποστατικά. Το άρθρο 4

(1)του Νόμου 36/75 έχει ερμηνευθεί και στην Petsas v. Pavlides

(1980)3 C.L.R. 158, 173, 174. Μεταφέρουμε το σχετικό απόσπασμα: "The issue as to whether there is jurisdiction to determine disputes touching eviction and recovery of arrears of rent is one which can be determined without any difficulty by reference to the provisions of the Rent Control Law. Section 4 of such Law makes unambiguous provision that any matter incidental to the recovery of possession can be dealt with by the same Court in the same proceedings. The object of the legislator in inserting this provision was to avoid duplicity of proceedings on the same issues one under the Rent Control Law for eviction on the ground of arrears of rent under section 16

(1)(a), and another one under the Civil Procedure Rules for the recovery of such arrears of rent. A summary procedure is contemplated by the Rent Control Law to secure a speedy and less expensive procedure and therefore the Court dealing with the determination of a dispute concerning recovery of possession is authorized to deal in the same proceedings with any matters incidental thereto such as the recovery of arrears of rent." __________ *To άρθρο 4

(1)προβλέπει: Καθιδρύονται Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ο αριθμός των οποίων δεν θα υπερβαίνη τα τρία επί σκοπώ επιλύσεως, μεθ' όλης της λογικής ταχύτητος, των εις αυτά αναφερομένων διαφορών ττων αναφυομένων επί οιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογήν του παρόντος Νόμου συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος. (αποτελεί υποσημείωση του πρωτότυπου κειμένου)» Σε μετάφραση: "To κατά πόσο υπάρχει δικαιοδοσία επίλυσης διαφορών που σχετίζονται με την έξωση και την ανάκτηση καθυστερημένων ενοικίων είναι θέμα που μπορεί να επιλυθεί χωρίς δυσκολία με αναφορά στις διατάξεις του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Το άρθρο 4 αυτού του Νόμου περιέχει σαφή πρόνοια ότι οποιοδήποτε θέμα παρεμπίπτον προς την ανάκτηση κατοχής μπορεί να εξεταστεί από το ίδιο Δικαστήριο στην ίδια διαδικασία. Σκοπός του Νομοθέτη κατά τη θέσπιση αυτής της πρόνοιας ήταν η αποφυγή της πολλαπλότητας των διαδικασιών σε σχέση με τα ίδια επίδικα θέματα. Ένα δυνάμει του περί Ενοικιοστασίου Νόμου για έξωση λόγω καθυστερημένων ενοικίων δυνάμει του άρθρου 16

(1)(α) και ένα άλλο δυνάμει των περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικών Κανονισμών για την ανάκτηση των καθυστερημένων ενοικίων. Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος προβλέπει για συνοπτική διαδικασία για την εξασφάλιση μιας ταχείας και λιγότερο δαπανηρής διαδικασίας και επομένως το δικαστήριο που εξετάζει επίλυση διαφοράς για την ανάκτηση κατοχής έχει εξουσία να εξετάσει, κατά την ίδια διαδικασία, οποιαδήποτε παρεμπίπτοντα θέματα όπως είναι η ανάκτηση καθυστερημένων ενοικίων". Σύμφωνα με το άρθρο 2 του Νόμου 23/83 "θέσμιος ενοικιαστής" σημαίνει "ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον και περιλαμβάνει πάντα θέσμιον ενοικιαστήν προ της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του παρόντος Νόμου". Εφόσον η ενοικίαση τερματίσθηκε με την επιστολή ημερ. 6.7.95 και εφόσον ο εφεσίβλητος συνέχισε να κατέχει τα επίδικα υποστατικά μετά τον τερματισμό της ενοικίασης το συμπέρασμα του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι έχει καταστεί θέσμιος ενοικιαστής είναι ορθό. Λαμβάνουμε υπόψη ότι η ανάκτηση καθυστερημένων ενοικίων από θέσμιο ενοικιαστή εμπίπτει εντός της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων (βλ. Efthymiades και Petsas, πιο πάνω). Έχουμε την άποψη πως το κυρίαρχο στοιχείο το οποίο διέπει το θέμα της δικαιοδοσίας είναι η ιδιότητα ή υπόσταση του ενοικιαστή και η φύση της ενοικίασης. Εφόσον ο τελευταίος έχει καταστεί θέσμιος ενοικιαστής η οποιαδήποτε αξίωση που εγείρεται εναντίον του, μετά που έχει αποκτήσει την ιδιότητα του θέσμιου ενοικιαστή, υπάγεται στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Ο χρόνος γένεσης της αξίωσης δεν διαδραματίζει οποιοδήποτε ρόλο. Αν μετά τον τερματισμό της σύμβασης ενοικίασης και την μετατροπή της ενοικίασης σε θέσμια επιχειρείτο ανάκτηση κατοχής, δυνάμει του άρθρου 16

(1)(α) του Νόμου 23/83 λόγω καθυστερημένων ενοικίων, που είχαν προκύψει στη διάρκεια της συμβατικής ενοικίασης, χωρίς αμφιβολία το αρμόδιο δικαστήριο θα ήταν το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Όπως υποδείχθηκε στην Petsas (πιο πάνω) σκοπός της σχετικής πρόνοιας ήταν η αποφυγή της πολλαπλότητας των διαδικασιών και επομένως το αρμόδιο για τη χορήγηση διατάγματος έξωσης δικαστήριο είναι και αρμόδιο να επιληφθεί διαφοράς για ανάκτηση καθυστερημένων ενοικίων. Υπογραμμίζουμε ότι ο κυρίαρχος παράγων είναι η ιδιότητα του ενοικιαστή και η φύση της ενοικίασης και όχι η γένεση ή η προέλευση των καθυστερημένων ενοικίων. Ούτε και το γεγονός της ιδιοκτησίας των υποστατικών μπορεί να μεταβάλει την κατάσταση. Όπως ορθά υπέδειξε το πρωτόδικο δικαστήριο "τα πράγματα είχαν αποκρυσταλλωθεί δια του τερματισμού και της διατήρησης της κατοχής των επίδικων καταστημάτων από τον εναγόμενο μετά τον τερματισμό". Το ότι αυτό που διαδραματίζει τον κυρίαρχο ρόλο είναι η ιδιότητα του ενοικιαστή και η φύση της ενοικίασης υποστηρίζεται και από τα νομολογηθέντα στη Cedrus Estates v. Πισσαρίδη

(1994)1 Α.Α.Δ. 590. Στην υπόθεση εκείνη οι ιδιοκτήτες εξασφάλισαν απόφαση από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων για έξωση του ενοικιαστή και για καθυστερημένα ενοίκια. Λόγω της παράλειψης του ενοικιαστή να καταβάλει το εξ αποφάσεως χρέος που αντιπροσώπευε τα οφειλόμενα ενοίκια οι ιδιοκτήτες με αγωγή τους στο Επαρχιακό Δικαστήριο αξίωσαν την καταβολή των οφειλόμενων ενοικίων από τον εγγυητή. Οι ιδιοκτήτες υποστήριξαν ότι εφόσον η απαίτηση των ιδιοκτητών εναντίον του ενοικιαστή για ενοίκια έχει εκκαθαριστεί στη διαδικασία η οποία προηγήθηκε, και η οφειλή έχει αποκρυσταλλωθεί, το γεγονός αυτό θεμελιώνει νέα βάση αγωγής για την οποία αρμοδιότητα έχει το Επαρχιακό Δικαστήριο. Το Εφετείο επεκύρωσε την πρωτόδικη απόφαση για απόρριψη της αγωγής λόγω έλλειψης δικαιοδοσίας. Έκρινε ότι "με τις διατάξεις του άρθρου 4

(1)του Νόμου 23/83 εναποτίθεται στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων η επίλυση κάθε διαφοράς που αναφύεται στο πλαίσιο της εφαρμογής του περί Ενοικιοστασίου Νόμου συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος Η διαφορά μεταξύ ιδιοκτητών και εγγυητή αποτελεί επακόλουθο της ενοικίασης και επομένως θέμα που απορρέει από διαφορά που αναφύεται μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή σε σχέση με την ενοικίαση". Εφόσον, σε σχέση με θέσμια ενοικίαση, διαφορά μεταξύ ιδιοκτήτη και εγγυητή υπάγεται στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων δεν διακρίνουμε λόγο γιατί διαφορά πρώην ιδιοκτήτη και ενοικιαστή να μην υπάγεται στη δικαιοδοσία του ιδίου Δικαστηρίου. Πρόσθετα το άρθρο 4

(1)δεν ομιλεί για επίλυση διαφορών μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή αλλά για επίλυση διαφορών που αναφύονται "επί οιουδήποτε θέματος εγειρόμενου κατά την εφαρμογήν του παρόντος νόμου". Λόγω της εφαρμογής του Νόμου 23/83 ο εφεσίβλητος απέκτησε την ιδιότητα του θέσμιου ενοικιαστή. Η επίδικη διαφορά υπάγεται επομένως στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Ο πρώτος λόγος της έφεσης δεν μπορεί να πετύχει.» Θέσμιος Ενοικιαστής: Η ερμηνεία της έννοιας «θέσμιος ενοικιαστής» απαντάται στη νομοθεσία, στο άρθρο 2 του Νόμου, όπου αναφέρονται τα εξής: «'θέσμιος ενοικιαστής' σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον και περιλαμβάνει πάντα θέσμιον ενοικιαστήν προ της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του παρόντος Νόμου.» Ακίνητο Ως προς την ερμηνεία «ακίνητο», ώστε να τυγχάνει εφαρμογής ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος, Ν.23/1983, το άρθρο 2 του εν λόγω Νόμου, προνοεί: «ακίνητο» σηµαίνει κτίριο υπό ή προς ενοικίαση για κατοικία ή κατάστηµα που βρίσκεται µέσα στα όρια ελεγχόµενης περιοχής και συµπληρώθηκε µέχρι 31η ∆εκεµβρίου 1999». Ελεγχόμενη Περιοχή Ως προς δε τις περιοχές, που σύμφωνα με τον Νόμο κηρύσσονται ως ελεγχόμενες περιοχές ώστε για διαφορές επί ακινήτων που βρίσκονται εντός αυτών δικαιοδοσία να έχει το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, τα άρθρα 3 και 4 της Κ.Δ.Π. 519/2007, είναι σχετικά. Οι πρόνοιες τους παρατίθενται ευθύς αμέσως: «3. Οι περιοχές που καθορίζονται στον Πίνακα κηρύσσονται ως ελεγχόμενες περιοχές. 4. Τα Διατάγματα που έχουν εκδοθεί ως Κ.Δ.Π. 149/75, 154/77 και 149/2003 καταργούνται. Εξαιρουμένων των περιοχών- (α) Οι οποίες καταλαμβάνονται, κατέχονται ή χρησιμοποιούνται από τους αερολιμένες Λάρνακας και Πάφου και από τα λιμάνια Λεμεσού (παλαιό και νέο), Λάρνακας, Πάφου, Βασιλικού, Ζυγίου και Λατσιού, (β) μέσα στις οποίες βρίσκονται τουριστικά περίπτερα, (γ) τουριστικών παραλιών ή υποστατικών ιδιοκτησίας του Κυπριακού Οργανισμού Τουρισμού, και (δ) κρατικής γης που εκμισθώθηκαν από το Δημόσιο στον Κυπριακό Οργανισμό Τουρισμού δυνάμει σύμβασης μίσθωσης με διάρκεια μεγαλύτερης των 15 ετών, για την αξιοποίηση, χρήση, προώθηση, προαγωγή και ανάπτυξη του τουρισμού, ελεγχόμενες περιοχές είναι εκείνες που βρίσκονται εντός των δημοτικών ορίων των Δήμων Λευκωσίας, Αμμοχώστου, Λάρνακας, Λεμεσού, Πάφου και Κερύνειας, καθώς επίσης και οι ακόλουθες περιοχές:

(1)Στην Επαρχία Λευκωσίας - Οι περιοχές που βρίσκονται εντός των δημοτικών ορίων των Δήμων Αγλαντζιάς, Έγκωμης, Αγίου Δομετίου, Στροβόλου[1], Λακατάμειας, και Λατσιών και οι περιοχές που βρίσκονται εντός των ορίων των Κοινοτικών Συμβουλίων Κακοπετριάς, Γαλάτας και Ευρύχου.

(2)..............................

(3)...............................

(4)...............................

(5)...............................» Προκύπτει επομένως αβίαστα από τα πιο πάνω, ότι για σκοπούς απόφανσης ως προς το θέμα δικαιοδοσίας, το Δικαστήριο πρέπει να εξετάσει τα ακόλουθα: (α) κατά πόσον το επίδικο ακίνητο είχε ανεγερθεί πριν τις 31.12.1999, ως το άρθρο 2 του Ν.23/1983 ορίζει, (β) κατά πόσον το επίδικο ακίνητο βρίσκεται ή βρισκόταν, κατά τον ουσιώδη χρόνο, εντός των ορίων ελεγχόμενης περιοχής, ως τούτη ορίζεται από την Κ.Δ.Π. 519/2007 (γ) κατά πόσον ο Εναγόμενος κατέστη σε οποιονδήποτε στάδιο θέσμιος ενοικιαστής και (δ) κατά πόσον, μετά που ο Εναγόμενος κατέστη θέσμιος ενοικιαστής, προέκυψε αξίωση εναντίον του για καθυστερημένα ενοίκια. Με γνώμονα τα πιο πάνω, αποτελεί κατάληξη του Δικαστηρίου, ότι το παρόν Δικαστήριο δεν έχει δικαιοδοσία να εκδικάσει την παρούσα υπόθεση, για τους ακόλουθους λόγους. Το επίδικο ακίνητο είχε σίγουρα ανεγερθεί πριν τις 31.12.1999, και τούτο προκύπτει από το γεγονός ότι ο Εναγόμενος ενοικίαζε το μισθίον από το 1980. Επιπρόσθετα, το επίδικο ακίνητο εβρίσκετο στη οδό Αθηνών 40, στον Στρόβολο και δη εντός των ορίων της ελεγχόμενης περιοχής. Η τελευταία γραπτή σύμβαση ενοικίασης του μισθίου, έληξε, πριν το 1999 (η σημασία της χρονολογίας αυτής αναφέρεται πιο κάτω), με αποτέλεσμα ο Εναγόμενος, μετά την λήξη της ρηθείσας σύμβασης ενοικίασης, να καταστεί θέσμιος ενοικιαστής. Τέλος, η αξίωση των Εναγόντων έναντι του Εναγομένου, αφορά σε ισχυριζόμενα οφειλόμενα ενοίκια που προέκυψαν κατά την περίοδο 1999 - 2004 και δη σε χρόνο μετά που ο Εναγόμενος κατέστη θέσμιος ενοικιαστής. Επομένως, το Δικαστήριο, με βάση την πιο πάνω κατάληξή του, και έχοντας κατά νου τις πρόνοιες του άρθρου 64Α του περί Δικαστηρίων Νόμου, Ν.14/60[2], δεν έχει παρά, λόγω έλλειψης δικαιοδοσίας να εκδικάσει την παρούσα υπόθεση, να παραπέμψει τούτη στο αρμόδιο Δικαστήριο και δη στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων που συνεδριάζει στη Λευκωσία. Συνεπεία των πιο πάνω, η παρούσα υπόθεση παραπέμπεται για εκδίκαση στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων που συνεδριάζει στη Λευκωσία. Τα έξοδα που προέκυψαν μέχρι σήμερα, ως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο, επιδικάζονται υπέρ του Εναγομένου και εναντίον των Εναγόντων. (Υπ.)........................................ Δ. Θεοδώρου, Ε.Δ. ΠΙΣΤΟ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ ΓΓ/ [1] Υπογράμμιση δική μου. [2] Ανεξάρτητα από τις διατάξεις των άρθρων 22, 61, 62, 63 και 64 σε περίπτωση που αγωγή, αίτηση ή υπόθεση που εμπίπτει στην καθ' ύλην δικαιοδοσία δικαστηρίου ειδικής δικαιοδοσίας καταχωριστεί ενώπιον Επαρχιακού Δικαστηρίου, το Επαρχιακό Δικαστήριο, διακόπτει την ενώπιον του τεθείσα διαδικασία και παραπέμπει την αγωγή ή την αίτηση ή την υπόθεση στο καθ' ύλην αρμόδιο δικαστήριο ειδικής δικαιοδοσίας προς εκδίκαση.» cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο