Ερμιόνης Ανδρέα Χαραλάμπους ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Αρ. Παραπομπής: 73/10, 29/5/2015 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEM:2015:A142 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Δ.Ι. Κίτσιου, Α.Ε.Δ. Αρ. Παραπομπής: 73/10 Μεταξύ: Ερμιόνης Ανδρέα Χαραλάμπους, από τη Λεμεσό Απαιτήτριας -και- Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας Αποζημιούσας Αρχής Ημερομηνία: 29.05.2015 Για Απαιτήτρια: κα Κ. Κακουλλή για Chrysses Demetriades & Co LLC Για Αποζημιούσα Αρχή: κ. Α. Μελάς για το Γενικό Εισαγγελέα της Δημοκρατίας Α Π Ο Φ Α Σ Η Εισαγωγή:- Αντικείμενο της παρούσας απόφασης αποτελεί το αίτημα της Απαιτήτριας, εγγεγραμμένης ιδιοκτήτριας ½ μεριδίου, για καθορισμό εύλογης αποζημίωσης, στη βάση απαλλοτρίωσης των ακινήτων της με αρ. εγγραφής 0/26196 και 0/26195, Τεμάχια 360 και 361, Φύλλο Σχέδιο 54/25, με εμβαδό 6021 τ.μ. και 9365 τ.μ. αντίστοιχα, τα οποία απαλλοτριώθηκαν ολόκληρα, βρισκόμενα στην Αγία Φύλα, Λεμεσός. Σύμφωνα με την Έκθεση Απαίτησης ο Υπουργός Άμυνας με διάταγμα απαλλοτρίωσης που δημοσιεύθηκε στις 13.08.2008, απαλλοτρίωσε ολόκληρο το προαναφερόμενο ακίνητο για την αντιμετώπιση των αμυντικών αναγκών της Δημοκρατίας. Του διατάγματος απαλλοτρίωσης προηγήθηκε σχετική γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης που δημοσιεύθηκε στις 25.06.2008. Εκ μέρους της Αποζημιούσας Αρχής προσφέρθηκε προς την Απαιτήτρια, για το 1/2 μερίδιο που είναι συνιδιοκτήτρια, τα ποσά των €120.500,00 για το τεμάχιο 360 και €150.000,00 για το τεμάχιο 361, και δεν έγιναν αποδεκτά. Σύμφωνα με την εκτίμηση που ετοιμάστηκε εκ μέρους και για λογαριασμό της Απαιτήτριας, το ποσό της εύλογης και δίκαιης αποζημίωσης είναι το ποσό των €231.809,00 και 294.998,00 αντίστοιχα, για τα δύο ακίνητα, πλέον τόκο 9% ετησίως επί ποσού €526.807,00 από 25.06.2008 μέχρι εξόφλησης. Στην Έκθεση Υπεράσπισης, η Αποζημιούσα Αρχή παραδέχεται τους ισχυρισμούς των παραγράφων 1 ως 5 της Έκθεσης Απαίτησης, πλην όμως απορρίπτει τις υπόλοιπες θέσεις της Απαιτήτριας, λέγοντας ότι η προσφερθείσα αποζημίωση προς τους Απαιτητές ήταν δίκαιη και εύλογη. Ως εκ τούτου ζητείται η έκδοση απόφασης στη βάση της εκτίμησης που ετοιμάστηκε από το Κτηματολόγιο. Νομική πτυχή:- Σκοπός και αντικείμενο της εκδίκασης Ειδοποίησης Παραπομπής είναι ο καθορισμός του ποσού που θα πρέπει να καταβληθεί στον ιδιοκτήτη γης ο οποίος πλέον θα την απωλέσει. (Βλ. υπόθεση Κυπριακή Δημοκρατία ν. Α. Ι. Πέτσα
(1996)1 ΑΑΔ 1342). Το θέμα του καθορισμού της καταβλητέας αποζημίωσης έχει τύχει διεργασίας μέσα από σωρεία αποφάσεων των Κυπριακών Δικαστηρίων. Οι κατευθυντήριες γραμμές που προσδιορίστηκαν από τις αποφάσεις του Ανωτάτου Δικαστηρίου, καθώς και οι διατάξεις της σχετικής νομοθεσίας, αποτελούν σταθερό οδηγό για τον καθορισμό δίκαιης αποζημίωσης. Αποτελεί βασική αρχή πως η αξία της γης θα πρέπει να λογιστεί ως ίση προς την αξία που θα επέφερε το κτήμα αν αυτό πωλούνταν εκουσίως στην ελεύθερη αγορά κατά το χρόνο δημοσίευσης της απαλλοτρίωσης. Αυτό προκύπτει πρώτιστα από τη διάταξη του άρθρου 10(α) του Περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου. Περαιτέρω στην υπόθεση Πανάρετου κ.α. ν. Κυπριακής Δημοκρατίας
(2002)1(Γ) Α.Α.Δ. 1558 κρίθηκε πως για το θέμα της καταβλητέας αποζημίωσης ο απαιτητής - ιδιοκτήτης αποκαθίσταται στη θέση που βρισκόταν προηγουμένως, εφόσον παίρνει ποσό ίσο προς την αξία του κτήματος που πλέον στερείται. Ως μέθοδος καθορισμού της καταβλητέας αποζημίωσης καλύτερη θεωρείται η συγκριτική μέθοδος, και μόνο όπου δεν υπάρχουν συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων χρησιμοποιείται η μέθοδος ανάπτυξης. (Βλέπε υπόθεση The Republic of Cyprus v. Christofides and Others
(1984)1 A.A.Δ. 305.) Καθοριστικό ρόλο στην παρουσίαση της υπόθεσης αλλά και στην εξαγωγή συμπερασμάτων ενέχει η μαρτυρία των εμπειρογνωμόνων που καλούν οι διάδικοι. Για να υποστηρίξουν τον υπολογισμό της δίκαιης αποζημίωσης, οι εμπειρογνώμονες παρουσιάζουν την επιστημονική τους άποψη βοηθώντας το Δικαστήριο, το οποίο θα αποδεχθεί τη γνώμη τους, ή θα την απορρίψει, εξηγώντας βέβαια τους λόγους σε κάθε περίπτωση. Είναι επίσης νομολογημένο ότι τα Δικαστήρια έχουν τη δυνατότητα να μην αποδεχθούν οποιαδήποτε από τις γνώμες των εκτιμητών, ή να αποδεχθούν μερικώς τη μια ή την άλλη γνώμη, ή να αποδεχθούν μόνο τη μία από τις δύο εκτιμήσεις (βλέπε υπόθεση Vassilico Cement Works v. Stavrou
(1978)1 A.A.Δ. 389). Η παρούσα υπόθεση αφορά απαλλοτρίωση γης, για σκοπούς της Εθνικής Φρουράς, και συγκεκριμένα για το πεδίο βολής της Αγίας Φύλας. Προσαχθείσα μαρτυρία:- Για την απόδειξη της υπόθεσης της Απαιτήτριας κατέθεσε ο Φίλιππος Χριστοδούλου (στο εξής Μ.Απ.), εκτιμητής ακινήτων. Εκ μέρους της Αποζημιούσας Αρχής κατέθεσε η Γιάννα Διονυσίου (στο εξής Μ.Υ.), εκτιμήτρια στο Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού. Ο Μ.Απ. ανέφερε στη μαρτυρία του ότι είναι εγκεκριμένος εκτιμητής ακινήτων, κάτοχος πτυχίου στον κλάδο εκτίμησης γης του πανεπιστημίου του Reading του Ηνωμένου Βασιλείου. Είναι μέλος του ΕΤΕΚ και του Βασιλικού Ινστιτούτου Ορκωτών Εκτιμητών (RICS) του Ηνωμένου Βασιλείου. Εργάζεται ως εκτιμητής ακινήτων από το
- Ασχολείται με την ετοιμασία εκτιμήσεων όλων των τύπων ακινήτων και για πάρα πολλούς σκοπούς, περιλαμβανομένων εκτιμήσεων για εξακρίβωση της καταβλητέας αποζημίωσης σε περιπτώσεις απαλλοτριώσεων. Κατόπιν εντολής της Απαιτήτριας η οποία, κατά τον ουσιώδη χρόνο για την παραπομπή ήταν και είναι ιδιοκτήτρια των επίδικων ακινήτων, κατά 1/2 μερίδιο, προέβηκε σε επιτόπια επιθεώρηση των υπό απαλλοτρίωση ακινήτων και στη συνέχεια ετοίμασε αιτιολογημένη έκθεση (Τεκμήριο 3). Όπως και στην εκτίμηση του, αναφέρθηκε στην περιγραφή των ακινήτων τα οποία βρίσκονται στην ενορία Αγία Φύλα, Λεμεσού, ως επίσης περιέγραψε τα φυσικά και νομικά τους χαρακτηριστικά. Τα τεμάχια εμπίπτουν στην πολεοδομική ζώνη Δα4 (γεωργική) με ανώτατο συντελεστή δόμησης 0.10:1, κάλυψη 0.10:1 σε δύο ορόφους και με επικρατούσα χρήση τη ζώνη προστασίας και διέπονται από τις πρόνοιες του Τοπικού Σχεδίου Λεμεσού για ανέγερση μεμονωμένης κατοικίας. Σύμφωνα με τις εν λόγω πρόνοιες και κάτω από ορισμένες προϋποθέσεις, ήταν δυνατή η οικιστική ανάπτυξη των τεμαχίων. Το τεμάχιο 360 έχει έκταση 6021 τ.μ. και το τεμάχιο 361 έχει έκταση 9365 τ.μ., βρίσκονται στην τοποθεσία «Αμπέλια» της ενορίας Αγίας Φύλας στη Λεμεσό και αν και περίκλειστα, απέχουν αντίστοιχα μόλις 70 και 180 μέτρα ανατολικά του κύριου δρόμου Λεμεσού - Παλώδιας. Η ανάπτυξη τους διεπόταν από τις πρόνοιες του Τοπικού Σχεδίου Λεμεσού για την ανέγερση μεμονωμένης κατοικίας. Τα τεμάχια βρίσκονταν υπό επίταξη μέχρι και την ημερομηνία της απαλλοτρίωσης και αποτελούσαν μέρος του πεδίου βολής Αγίας Φύλας. Λόγω αυτού του γεγονότος, η άμεση περιοχή των ακινήτων δεν παρουσιάζει οποιαδήποτε ανάπτυξη, αλλά τόσο βορειότερα όσο και νοτιότερα σε μικρή απόσταση υπάρχει έντονη αναπτυξιακή δραστηριότητα με διαχωρισμούς οικοπέδων και κατοικίες καλού επιπέδου και η υπό συζήτηση περιοχή (Αγία Φύλα, Παλώδια) αποτελούσε κατά το χρόνο της απαλλοτρίωσης από τις πλέον δημοφιλείς οικιστικές περιοχές με σταθερή ζήτηση. Το τεμάχιο 360 έχει κανονικό σχήμα ενώ το 361 ακανόνιστο και έχουν και τα δύο ελαφρά επικλινή επιφάνεια. Για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας των ακινήτων χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο και συνέκρινε 9 πωλήσεις χωραφιών. Με δεδομένο ότι η απαλλοτρίωση έγινε το 2008 που, όπως όλοι γνωρίζουν, υπήρχε ραγδαία ετήσια αύξηση των τιμών των ακινήτων, υιοθέτησε χρονική αναπροσαρμογή των συγκριτικών με ετήσια αύξηση 25%, ποσοστό το οποίο θεωρείται λογικό κατά την εν λόγω περίοδο. Το γεγονός ότι τα τεμάχια επηρεάζονται από δέσμευση που επιβλήθηκε για σκοπούς της Εθνικής Φρουράς δεν λαμβάνεται υπόψη καθότι πρόκειται για επηρεασμό της αξίας τους λόγω της επίταξης και της ένταξης τους στο πεδίο βολής Αγίας Φύλας και της συναφούς ένταξης τους σε ζώνη προστασίας. Ως εκ τούτου, τα υπ' αριθμό 3, 4 και 5 συγκριτικά που παράθεσε στον πίνακα των εκτιμήσεων του (που είναι τρία από τα πέντε συγκριτικά που παρουσιάζει η έκθεση εκτίμησης της Αποζημιούσας Αρχής) θα πρέπει να αγνοηθούν γιατί πωλήθηκαν με το βάρος της επίταξης. Έχει συμπεριλάβει τα εν λόγω συγκριτικά για να αποδειχθεί και η διαφορά στις αξίες των ακινήτων που δεν επηρεάζονται από επίταξη για σκοπούς της Εθνικής Φρουράς. Αντίθετα, τα ακίνητα με αριθμούς 6 και 7 στον πίνακα εκτίμησης του, είναι συγκρίσιμα. Πρόκειται για περίκλειστα κτήματα, ως και τα επίδικα, με μεγάλη απόσταση όμως από τον πλησιέστερο δρόμο (πέραν των 300 μέτρων) σε αντίθεση με τα επίδικα εκ των οποίων το τεμάχιο 360 απέχει 70 μόνο μέτρα από τον κύριο δρόμο Λεμεσού - Παλώδιας και το τεμάχιο 361 περίπου 180 μέτρα και κατά συνέπεια μπορούσαν εύκολα να αποκτήσουν δικαίωμα διάβασης μέσω γειτονικών κτημάτων. Τα συγκριτικά 6 και 7 εμπίπτουν σε πολεοδομική ζώνη Γα4, αυτό όμως δεν δημιουργεί οποιοδήποτε πλεονέκτημα ή διαφοροποίηση στις δυνατότητες ανάπτυξης τους, καθότι αυτά έχουν τους ίδιους συντελεστές και εμπίπτουν στους όρους ανέγερσης μεμονωμένης κατοικίας σε περιοχές εκτός του ορίου ανάπτυξης. Τα συγκριτικά 6 και 7 πωλήθηκαν με αναγωγή κατά τον ουσιώδη χρόνο προς €65,00 το τ.μ., χωρίς να τηρούν όμως όλες τις προϋποθέσεις για ανέγερση μεμονωμένης κατοικίας. Συγκρίσιμα είναι και τα τεμάχια που φαίνονται με αριθμούς 1 και 2 του πίνακα των συγκριτικών του πωλήσεων τα οποία εμπίπτουν στην πολεοδομική ζώνη Δα4 (όπως και τα επίδικα) και Δα3 αντίστοιχα. Τα εν λόγω συγκριτικά δεν είναι όμως περίκλειστα. Το δεύτερο ωστόσο έχει τριγωνικό σχήμα, μικρό μέγεθος και εμπίπτει σε ζώνη Δα3 όπου απαγορεύεται ουσιαστικά οποιαδήποτε ανάπτυξη. Τα συγκριτικά 1 και 2 πωλήθηκαν με αναγωγή κατά τον ουσιώδη χρόνο προς €90,95 και €77,67 το τ.μ. αντίστοιχα. Με βάση τα πιο πάνω συγκριτικά, ο Μ.Απ. υπολόγισε την αγοραία αξία του τεμαχίου 360 σε €77,00 το τ.μ. και του τεμαχίου 361 σε €63,00 το τ.μ. λαμβάνοντας υπόψη κυρίως το συγκριτικό αριθμός 1 και τα συγκριτικά 2, 6 και 7 ως εξής: Το συγκριτικό αριθμός 1 στον πίνακα των συγκριτικών πωλήσεων είναι τεμάχιο επί του κύριου δρόμου Λεμεσού - Παλώδιας, σε μικρή απόσταση βορειοδυτικά των υπό απαλλοτρίωση τεμαχίων. Πλεονεκτεί των υπό απαλλοτρίωση λόγω επαφής με δημόσιο δρόμο. Το υπό απαλλοτρίωση τεμάχιο 360 θεωρείται ότι μειονεκτεί του συγκριτικού αριθμός 1 κατά 15% λόγω απόστασης από το δρόμο κάτω των 100 μέτρων που του επιτρέπει έτσι να αξιοποιηθεί με την ανέγερση μεμονωμένης κατοικίας με την εξασφάλιση δικαιώματος διάβασης ενώ το υπό απαλλοτρίωση τεμάχιο 361 θεωρείται ότι μειονεκτεί του συγκριτικού αριθμός 1 κατά 30% που είναι η μέγιστη διαφορά περίκλειστου τεμαχίου με μη περίκλειστο. Τα συγκριτικά 6 και 7 έχουν τα ίδια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά με το τεμάχιο
- Η Μ.Υ. είναι υπάλληλος του Τμήματος του Κτηματολογίου και Χωρομετρίας από τις 04.10.2004 στη Λεμεσό. Τοποθετήθηκε στον κλάδο εκτιμήσεων στις 24.10.2005 και έκτοτε εργάζεται ως εκτιμήτρια ακινήτων. Διαθέτει μια συνεχή πείρα περίπου 9 χρόνων στα θέματα των εκτιμήσεων και κατά τη διάρκεια της υπηρεσίας της έχει προβεί πάρα πολλές φορές σε εκτίμηση ακινήτων. Για την παρούσα υπόθεση έχει ετοιμάσει αιτιολογημένη έκθεση εκτίμησης (Τεκμήριο 5) για να υπολογίσει την αποζημίωση που, κατά την άποψη της, πρέπει να λάβει η Απαιτήτρια για την απαλλοτρίωση των κτημάτων της. Η απαλλοτρίωση έγινε για τις ανάγκες της Εθνικής Φρουράς και συγκεκριμένα για το Πεδίο Βολής Αγίας Φύλας. Τα επίδικα κτήματα βρίσκονται εντός της ενορίας Αγίας Φύλας του Δήμου Λεμεσού. Τα υπό απαλλοτρίωση ακίνητα είναι χωράφια, περίκλειστα και ακαλλιέργητα. Βρίσκονται ανατολικά του κύριου δρόμου Αγίας Φύλας - Παλώδιας. Το υπό απαλλοτρίωση ακίνητο με αριθμό τεμαχίου 360 είναι επικλινές έως επικλινές προς ανατολικά και με θέα νότια στη θάλασσα και το ακίνητο με αριθμό τεμαχίου 361 είναι ελαφρά επικλινές έως επικλινές προς δυτικά και με περιορισμένη θέα νότια στη θάλασσα. Για να υπολογίσει την κατά τετραγωνικό μέτρο αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης, χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης, που θεωρείται και ως η πιο αξιόπιστη. Έτσι, μετά από έρευνα, εντόπισε τις συγκριτικές πωλήσεις χωραφιών με αριθμό 1 - 5 του Πίνακα Συγκριτικών Πωλήσεων τις οποίες έχει αναπροσαρμόσει με ποσοστό ετήσιας αύξησης 10% μέχρι την ημερομηνία Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης. Σημειώνει ότι δεν στηρίχτηκε και στις πέντε πωλήσεις που παραθέτει στην εκτίμηση της, αλλά τις συμπεριέλαβε γιατί θεώρησε ορθότερο να φαίνονται όλες οι σχετικές πωλήσεις στην περιοχή. Πιο αναλυτικά, οι συγκριτικές πωλήσεις με αριθμό 1, 2 και 5 αφορούν το ίδιο ακίνητο. Οι συγκριτικές πωλήσεις με αριθμό 1 και 2 πραγματοποιήθηκαν στις 29.03.2007 και 03.08.2007 αντίστοιχα και η συγκριτική πώληση με αριθμό 5 αφορά Πωλητήριο Έγγραφο με ημερομηνία 02.03.2009 το οποίο δεν έχει υλοποιηθεί μέχρι σήμερα. Το ακίνητο εφάπτεται σε μικρό μέρος του, βόρεια του υπό απαλλοτρίωση κτήματος με αριθμό τεμαχίου
- Εμπίπτει στην Πολεοδομική Ζώνη Δα4 και είναι χωράφι σε ύψωμα, περίκλειστο και ακαλλιέργητο. Όλες οι πωλήσεις αφορούσαν μερίδια και σύμφωνα με το Πωλητήριο Έγγραφο με αριθμό ΠΩΕ371/2009, στην παράγραφο 3, αναφέρεται ότι «οι πωλητές αναλαμβάνουν τόσον έναντι των αγοραστών όσον και έναντι όλων όσων θα αγοράσουν μερίδια στο αναφερόμενο κτήμα, με την ένταξη του πιο πάνω κτήματος σε πολεοδομική ζώνη, να προχωρήσει στην εξασφάλιση άδειας διαχωρισμού και να προσπαθήσει να εξασφαλίσει όλες τις απαιτούμενες προϋποθέσεις για τον διαχωρισμό του αναφερόμενου κτήματος σε οικόπεδα». Από αυτό φαίνεται ότι οι αγοραστές αγόραζαν οικόπεδο, δηλαδή μερίδιο σε χωράφι που επρόκειτο να διαχωριστεί σε οικόπεδα, όταν και εφόσον θα πληρούσε τα κριτήρια για να διαχωριστεί, όπως προσπέλαση, πολεοδομική ζώνη κλπ. Ο μέσος όρος των πωλήσεων που πραγματοποιήθηκαν για αυτό το τεμάχιο ανέρχεται στα €21,00 το τ.μ. Η τιμή αυτή λαμβάνεται υπόψη, αλλά τα υπό απαλλοτρίωση κτήματα είναι καλύτερα λόγω της μορφολογίας του εδάφους και βρίσκονται πλησιέστερα στο δημόσιο δρόμο. Η συγκριτική πώληση με αριθμό 3 πραγματοποιήθηκε στις 24.09.
- Εμπίπτει στην Πολεοδομική Ζώνη Δα3 με συντελεστές δόμησης και κάλυψης 5% σε 2 ορόφους ύψους 7 μέτρα. Είναι χωράφι επίπεδο, τριγωνικού σχήματος και εφάπτεται στις δύο πλευρές του εγγεγραμμένου δημόσιου δρόμου. Στη δυτική του πλευρά εφάπτεται του κύριου δρόμου Αγίας Φύλας - Παλώδιας και στην βόρεια πλευρά του δρόμου που προέκυψε μετά από τον διαχωρισμό τους σε οικόπεδα, των συνορεύοντων ακινήτων με προηγούμενους αριθμούς τεμαχίων 66 και
- Με βάση όμως τις πρόνοιες της πολεοδομικής ζώνης Δα4 δεν επιτρέπεται καμία οικιστική ανάπτυξη. Η δε τιμή πώλησης είναι πολύ ψηλή με βάση τα δεδομένα τα ακινήτου αυτού. Η συγκριτική πώληση με αριθμό 4 πραγματοποιήθηκε στις 13.11.2007 με ημερομηνία συμφωνίας την 28.09.
- Είναι χωράφι επίπεδο και περίπου 1-1½ μέτρο κάτω από το ύψος του κύριου δρόμου Αγίας Φύλας - Παλώδιας στον οποίο εφάπτεται. Συνορεύει με οικιστική περιοχή η οποία είναι πλήρως αναπτυγμένη με όλες τις απαραίτητες υπηρεσίες. Το κτήμα αυτό υπερτερεί από τα επίδικα τεμάχια κατά 30% λόγω του ότι εφάπτεται εγγεγραμμένου δημόσιου δρόμου και επιπλέον 30% λόγω θέσης και μορφολογίας του εδάφους. Επίσης με βάση τις πρόνοιες που αφορούν την πολεοδομική ζώνη Δα4, επιτρέπεται να ανεγερθεί μία μεμονωμένη κατοικία, αφού ήδη εφάπτεται δημόσιου δρόμου και είναι πέραν των 4000 τετραγωνικών μέτρων. Αναπροσαρμόζοντας τις τιμές, κατέληξε ως εξής: Μείον 30% λόγω προσπελασιμότητας €82,57 Χ 0,70 = €57,80 Μείον 30% λόγω μορφολογίας και δυνατότητας οικιστικής ανάπτυξης €57,80 Χ 0,70 = €40,46 Στηριζόμενη στις συγκριτικές πωλήσεις και κυρίως στην πώληση με αριθμό 4, προέβηκε στις ανάλογες αναπροσαρμογές και κατέληξε στο συμπέρασμα ότι το ποσό των €40,00 το τ.μ. είναι δίκαιο για το επίδικο ακίνητο με αριθμό τεμαχίου 360 και στο ποσό των €32,00 το τ.μ. για το επίδικο ακίνητο με αριθμό τεμαχίου 361, αφού το τελευταίο τεμάχιο μειονεκτεί έναντι του 360 λόγω σχήματος, θέσης και μορφολογίας. Όσον αφορά την έκθεση εκτίμησης του εκτιμητή της Απαιτήτριας, η Μ.Υ. παρατήρησε ότι οι συγκριτικές του πωλήσεις με αριθμό 1, 2 και 4 αφορούν τα ίδια ακίνητα με τα συγκριτικά της με αριθμό 4, 3 και 1 αντίστοιχα. Η συγκριτική του πώληση με αριθμό 5 αφορά κτήμα που συνορεύει με τις συγκριτικές πωλήσεις με αριθμό 3 και 4, είναι όμως επίσης παλαιότερη, συγκεκριμένα του 2006 και αφορά μεγαλύτερο μερίδιο. Οι συγκριτικές του πωλήσεις με αριθμό 6 και 7 αφορούν κτήματα που εμπίπτουν στην Πολεοδομική Ζώνη Γα4, η οποία είναι πλεονεκτικότερη. Είναι χωράφια σε ύψωμα και συνορεύουν με οικιστική περιοχή η οποία, αναπτύσσεται οικιστικά με όλες τις απαραίτητες υπηρεσίες. Έχουν δικαίωμα διάβασης που αποκτήθηκε με τον φάκελο Α1032/1995, το οποίο εξασκείται από την ανατολική πλευρά του συνόρου των ακινήτων με αριθμούς τεμαχίων 1369, 1370 και 1371, όπως φαίνεται στο σχετικό σχεδιάγραμμα. Το δικαίωμα διάβασης καταλήγει σε εγγεγραμμένο δημόσιο δρόμο ο οποίος προκύπτει από τον διαχωρισμό σε οικόπεδα του ακινήτου με αριθμό τεμαχίου
- Ο διαχωρισμός του εν λόγω τεμαχίου προωθείται με το φάκελο ΑΧ21/2014, ο οποίος βρίσκεται σε εξέλιξη, γι' αυτό και τα επίσημα εν χρήσει τοπογραφικά σχέδια δεν έχουν ενημερωθεί ακόμη. Φαίνονται όμως με αμυδρές γραμμές στο επίσημο τοπογραφικό σχέδιο οι προσωρινοί αριθμοί των νέων τεμαχίων που δόθηκαν με τον πιο πάνω φάκελο διαχωρισμού. Ως εκ τούτου υπερέχουν των υπό απαλλοτρίωση κτημάτων τόσο σε θέση, Πολεοδομική Ζώνη όσο και σε προσπελασιμότητα, με εντελώς διαφορετικές προοπτικές ανάπτυξης. Μέσα από τις αγορεύσεις οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των διαδίκων ανέπτυξαν τα επιχειρήματα και τις θέσεις τους. Εισηγήθηκαν την αποδοχή της γνώμης του εκτιμητή της πλευράς τους για τους λόγους που ανέπτυξαν. Η παράθεση των θέσεων και επιχειρημάτων εκ νέου από το Δικαστήριο δεν κρίνεται αναγκαία. Το Δικαστήριο θα αποφανθεί επί αυτών στο βαθμό που είναι αναγκαίο για την αιτιολόγηση της απόφασής του. Αξιολόγηση μαρτυρίας:- Κατά την ακροαματική διαδικασία, το Δικαστήριο είχε την ευχέρεια και παρακολούθησε με κάθε δυνατή προσοχή τους μάρτυρες (Μ.Απ. και Μ.Υ.), οι οποίοι κατέθεσαν ως εμπειρογνώμονες επί των επίδικων θεμάτων. Με κριτήρια το περιεχόμενο της μαρτυρίας τους, σε συνυφασμό με τα τεκμήρια που βρίσκονται ενώπιον του Δικαστηρίου, αλλά και την όλη στάση και συμπεριφορά τους στο εδώλιο του μάρτυρα, κατά τη ζωντανή ατμόσφαιρα της δίκης, το Δικαστήριο, προβαίνει στην αξιολόγηση τους. Και οι δύο μάρτυρες κατ' αρχήν κρίνεται ότι επιχείρησαν να διαφωτίσουν το Δικαστήριο παρουσιάζοντας όλα τα στοιχεία που έκριναν ως ορθά, προκειμένου να καθοριστεί το δίκαιο ποσό της αποζημίωσης. Δεν παρατηρείται απόκρυψη στοιχείων τα οποία θα επηρέαζαν αρνητικά τον τρόπο που θα αποφανθεί το Δικαστήριο. Ωστόσο, για τους λόγους που θα εξηγηθούν στη συνέχεια, το Δικαστήριο κρίνει ότι δε μπορεί να κάνει αποδεκτή πλήρως τη γνώμη των δύο μαρτύρων και αποδέχεται μέρος της μαρτυρίας τους. Κρίνεται χρήσιμο δε να επισημανθούν κάποια στοιχεία που προέκυψαν μέσα από τη μαρτυρία των δύο εμπειρογνωμόνων αναφορικά με τη γνώμη τους. Η Μ.Υ. ξεκαθάρισε ότι η μόνη συγκριτική πώληση στην οποία στηρίχθηκε για να καθορίσει την αξία, κατά τετραγωνικό μέτρο, του επίδικου ακινήτου, είναι η πώληση με α/α 4 επί του πίνακα που επισυνάπτει στην έκθεση της (Τεκμήριο 5). Παρατηρείται ότι η εν λόγω συγκριτική πώληση ταυτίζεται με τη συγκριτική πώληση με α/α 1 επί του πίνακα συγκριτικών πωλήσεων (Τεκμήριο 3) του εκτιμητή της Απαιτήτριας. Ο τελευταίος, πέραν από αυτή τη συγκριτική πώληση, στηρίχθηκε και στις συγκριτικές πωλήσεις με α/α 2, 6 και 7 επί του πίνακα της εκτίμησης του. Οι συγκριτικές πωλήσεις του Μ.Απ. 2, 6 και 7 κρίνονται από το Δικαστήριο ως μη αποδεκτές και δεν θα έπρεπε να ληφθούν υπόψη από το Μ.Απ. για το λόγο ότι η συγκριτική πώληση 2 δεν αφορά περίκλειστο ως είναι τα δύο επίδικα, ως επίσης έχει μικρό τριγωνικό σχήμα, μικρό μέγεθος και εμπίπτει σε ζώνη Δα3 που απαγορεύεται ουσιαστικά οποιαδήποτε ανάπτυξη, ως ανέφερε και ο ίδιος στην κύρια εξέτασή του. Όσον αφορά τις συγκριτικές του πωλήσεις 6 και 7, επίσης δεν θα πρέπει να ληφθούν υπόψη για το λόγο ότι αυτές ανήκουν σε ζώνη Γα4, διαφορετική και πλεονεκτικότερη από τη ζώνη που ανήκουν τα δύο επίδικα τεμάχια. Συνορεύουν επίσης, ευρισκόμενα σε ύψωμα, με οικιστική ζώνη, γεγονός που συνιστά ένα μικρό πλεονέκτημα έναντι των επίδικων. Υπάρχει ακόμη ένα μικρό πλεονέκτημα, ότι είχαν δικαίωμα διάβασης μέχρι ενός σημείου, έστω και αν δεν υπήρχε άμεση πρόσβαση σε δημόσιο δρόμο. Ενόψει των πιο πάνω, το Δικαστήριο κρίνει ότι υπό τις περιστάσεις μόνο το ακίνητο με αριθμό τεμαχίου 348, συγκριτική πώληση αριθμός 1 του Μ.Απ. και συγκριτική πώληση αριθμός 4 της Μ.Υ. είναι ασφαλής συγκριτική πώληση, το οποίο άλλωστε έχουν υιοθετήσει και οι δύο εκτιμητές. Δεν γίνονται ωστόσο αποδεκτά τα ποσοστά αναπροσαρμογής που έγιναν από τους δύο εκτιμητές για τους λόγους που εξηγούνται στη συνέχεια. Η Μ.Υ. καθόρισε την αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης αφού προέβηκε σε αναπροσαρμογές στην τιμή που πωλήθηκε το μοναδικό της συγκριτικό (α/α 4 επί του πίνακα της εκτίμησης της). Έλαβε δηλαδή υπόψη αφαιρώντας από την τιμή πώλησης 60%, ήτοι 30% λόγω μη προσβασιμότητας αφού τα επίδικα είναι περίκλειστα και 30% (α) λόγω μορφολογίας και (β) λόγω αδυναμίας οικιστικής ανάπτυξης, στοιχεία τα οποία όμως κρίνεται ότι θέτουν τα επίδικα σε πολύ πιο μειονεκτική θέση απ' ότι είναι το συγκριτικό
- Επίσης στον υπολογισμό της έλαβε υπόψη 10% ετήσια αύξηση. Γι' αυτά τα ζητήματα, ως θα εξηγηθεί στη συνέχεια, η Μ.Υ. δεν έπεισε το Δικαστήριο. Αρχίζοντας από το θέμα της ετήσιας αύξησης 10% η μάρτυρας δεν παρουσίασε κάποια στοιχεία που να την αποδεικνύουν. Η μαρτυρία της πως το 10% ήταν ένα ποσοστό που ήταν πολιτική του γραφείου τους, (προφανώς εννοούσε το Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού) για όλες τις πωλήσεις, και το οποίο θεωρήθηκε ότι ήταν λογικό, δεν είναι ικανοποιητική. Ούτε και προέβηκε η ίδια σε οποιαδήποτε ανάλυση με στοιχεία από άλλες πωλήσεις. Από την άλλη, ο Μ.Απ. κατέθεσε ότι κατά την κρίσιμη περίοδο, από την εμπειρία του στην αγορά, η άνοδος των τιμών ήταν ραγδαία, ίσως και πέραν του 25% το οποίο αυτός καθόρισε ως εύλογο. Παρέπεμψε δε και στις συγκριτικές του πωλήσεις αριθμός 3 και 4 οι οποίες, σύμφωνα με αυτόν, δίνουν ετήσια αύξηση 24%. Η μαρτυρία με επίκληση της εμπειρίας του μάρτυρα από την αγορά δεν κρίνεται ικανοποιητική (βλέπε υπόθεση Κυπριακή Δημοκρατία ν. Αγιώτου
(2000)1(Β) Α.Α.Δ. 1020). Θα έπρεπε να είχαν προσκομισθεί στοιχεία για απόδειξη τέτοιου ποσοστού. Όσον αφορά την επίκληση των συγκριτικών πωλήσεων του 3 και 4, προκύπτει ποσοστό ετήσιας αύξησης 17,5% και όχι 24% όπως κατέθεσε ο Μ.Απ. Επίσης επισημαίνεται ότι η Μ.Υ. δε αποδέχθηκε στη μαρτυρία της ότι για την οικιστική ζώνη υπήρχε ετήσια αύξηση 25% για το
- Συνακόλουθα, κρίνεται δίκαιη η εισήγηση της πλευράς της Αποζημιούσας Αρχής για υιοθέτηση από το Δικαστήριο ποσοστού 17,5% ως ετήσια αύξηση σύμφωνα με την πραγματική εικόνα, αλλά και επειδή αποτελεί και το μέσο όρο των ποσοστών που έδωσαν οι δύο εκτιμητές, χωρίς όμως να πείσουν για τη θέση τους. Προχωρώντας στο θέμα της μορφολογίας του τεμαχίου 348, κοινού συγκριτικού, σε σχέση με τη μορφολογία των δύο επιδίκων, παρατηρείται ότι η μαρτυρία ως προς τα φυσικά χαρακτηριστικά όλων των προαναφερόμενων ακινήτων, δεν δικαιολογεί συμπέρασμα ότι τα επίδικα τεμάχια μειονεκτούν έναντι του συγκριτικού
- Έστω και αν το ένα (τεμάχιο 361) από τα δύο επίδικα δεν έχει καλό σχήμα, βρίσκονται και τα δύο σε ύψωμα και μέρος αυτών, ως και η Μ.Υ. αποδέχεται, έχει θέα όχι μόνο προς την ευρύτερη τους περιοχή, αλλά και προς τη θάλασσα, κάτι που δεν έχει το συγκριτικό 4 το οποίο, ως είναι αποδεκτό βρίσκεται σε κάτσιμο και περίπου 1 ½ μέτρο κάτω από το ύψος του δρόμου του οποίου εφάπτεται. Υπό αυτές τις περιστάσεις δεν είναι δίκαιο να αφαιρεθεί από τα επίδικα οποιοδήποτε ποσοστό από την αξία τους εξαιτίας της μορφολογίας περιλαμβανομένης της τοποθεσίας. Αναφορικά με το θέμα της προσβασιμότητας, είναι κοινώς αποδεκτό γεγονός ότι τα επίδικα τεμάχια είναι περίκλειστα ενώ το συγκριτικό - τεμάχιο 348- εφάπτεται δημόσιου δρόμου. Ο Μ.Απ., εξ' αιτίας αυτού του γεγονότος, αναπροσαρμόζοντας την τιμή που καθόρισε, αφαίρεσε 15% για το τεμάχιο 360 και 30% για το τεμάχιο 361 λόγω του ότι το τελευταίο απέχει περισσότερη απόσταση από δημόσιο δρόμο. Το τεμάχιο 360 απέχει περί τα 70 μέτρα και το 361 περί τα 180 μέτρα. Η Μ.Υ. για τον ίδιο λόγο αφαίρεσε 30% για το τεμάχιο 360, και, όπως υπολογίζεται από το Δικαστήριο με βάση το ποσό που αυτή δίδει για την κατά τετραγωνικό μέτρο αξία του εν λόγω τεμαχίου, φαίνεται να αφαιρεί πάνω από 30% χωρίς να επικαλείται κάποια εκτιμητική αρχή ή λογική. Ρωτήθηκε αν είχε να εκτιμήσει μόνο τα δύο επίδικα τεμάχια μεταξύ τους κατά πόσο θα αφαιρούσε για ένα από αυτά ποσοστό πέραν του 30%, εξαιτίας της μη προσβασιμότητας σε κύριο δρόμο, και απάντησε αρνητικά. Δεν υπήρχε λόγος όμως να μην πράξει το ίδιο και στην περίπτωση που έχει συγκρίνει τα δύο επίδικα τεμάχια με το συγκριτικό της αριθμός
- Αφαίρεσε δηλαδή, ως η ίδια αποδέχθηκε, το μάξιμουμ που είναι 30%, σε περιπτώσεις περίκλειστου ακινήτου, για το τεμάχιο 360, και προέβηκε σε περαιτέρω αφαίρεση με αυξημένο ποσοστό για το τεμάχιο
- Αυτό δεν κρίνεται δικαιολογημένο, δεν είναι η περίπτωση όπου ένα ακίνητο είναι περίκλειστο σε μία ερημική περιοχή και πολύ απομακρυσμένη από δημόσιο δρόμο. Η απόσταση του τεμαχίου 361 από δημόσιο δρόμο είναι περί τα 180 μέτρα. Συνακόλουθα των πιο πάνω, ο υπολογισμός της Μ.Υ. δεν στηρίχθηκε σε αποδεκτά στοιχεία, και ως εκ τούτου η θέση της δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή. Αντίθετα επί του θέματος αυτού, της προσβασιμότητας, γίνεται αποδεκτή η θέση του Μ.Απ. Αναφορικά δε με το θέμα της αδυναμίας ανάπτυξης των δύο επίδικων ακινήτων το Δικαστήριο θεωρεί ότι δε θα ήταν ορθό να αποκλειστεί η δυνατότητα ανάπτυξης τους και κατ΄ επέκταση να αφαιρεθεί κάποιο ποσοστό από την αξία τους, αφού, όπως και η Μ.Υ. αποδέχεται, αυτά βρίσκονται εντός του Τοπικού Σχεδίου Λεμεσού. Δεν παραγνωρίζεται η επιστολή Τεκμήριο 9 του δημοτικού μηχανικού του Δήμου Λεμεσού με την οποία τοποθετείται αρνητικά σε χορήγηση άδειας για ανέγερση μεμονωμένης κατοικίας. Όπως ορθά προωθήθηκε, κατά την αντεξέταση της Μ.Υ. το θέμα, οποιασδήποτε αίτησης για ανέγερση κατοικίας θα προηγείτο αίτηση για εξασφάλιση δικαιώματος διάβασης αφού όντως είναι μία εκ των προϋποθέσεων ανέγερσης μεμονωμένης κατοικίας. Είναι βέβαια και το θέμα του εμβαδού το οποίο η Απαιτήτρια θα πρέπει να αντιμετωπίσει ενόψει του ότι είναι κατά ½ μερίδιο ιδιοκτήτρια και το δικαίωμα της είναι στα 3000 τ.μ. περίπου ενώ απαιτούνται 4000 τ.μ. Ως εκ τούτου, η Απαιτήτρια δεν έχει βεβαιότητα ως προς την ανάπτυξη εκτός και αν προβεί σε κάποια ρύθμιση με το συνιδιοκτήτη της. Είναι όμως μία εν δυνάμει, θεωρητικά, προοπτική ανάπτυξης. Το θέμα ωστόσο λόγω της ιδιαιτερότητας της περιοχής, έχει και μια άλλη διάσταση καθοριστική. Στην υπόθεση Κυπριακή Δημοκρατία ν. EPCO CYPRUS LTD
(2007)1 Α.Α.Δ. 883 η οποία αφορούσε καθορισμό αποζημίωσης σε κτήματα που βρίσκονταν εντός της νεκρής ζώνης, το Ανώτατο Δικαστήριο, μεταξύ άλλων, ανέφερε και τα εξής: «. Κρίνουμε ότι η ενέργεια του εκτιμητή ήταν λογική και δίκαιη υπό τις περιστάσεις και ήταν μέσα στις εξουσίες του πρωτόδικου δικαστηρίου να αποδεχθεί τη μαρτυρία του. Ο όλος τρόπος αντιμετώπισης του θέματος συνάδει και με την πρόθεση της Δημοκρατίας, που εκφράστηκε κατά το χρόνο που μελετάτο η απαλλοτρίωση των κτημάτων, όπως ήδη αναφέραμε πιο πάνω. Δεν μπορεί η ίδια η Δημοκρατία να βασίζεται πάνω στις συνθήκες που δημιούργησε η Τούρκικη εισβολή και η συνεχιζόμενη κατοχή για να αποφεύγει να καταβάλει τη δικαία αποζημίωση, που προβλέπεται από το Άρθρο 23 του Συντάγματος, επειδή η εισβολή και η κατοχή επηρέασαν δυσμενώς τις αξίες ακινήτων στη νεκρή ζώνη.» Ομοίως, και στην παρούσα υπόθεση, δεν μπορεί η Δημοκρατία που είναι η Απαλλοτριούσα Αρχή να βασίζεται πάνω στις συνθήκες που η ίδια επέβαλε με τη δημιουργία του πεδίου βολής Αγίας Φύλας, το οποίο επηρέασε δυσμενώς τις αξίες των επίδικων ακινήτων αφού, ως η ίδια η Μ.Υ. αποδέχθηκε, αυτά θα ανήκαν προ πολλού σε οικιστική ζώνη αν δεν υπήρχε το πεδίο βολής, και τούτο προφανώς, λόγω της μεγάλης ανάπτυξης που έχει πάρει τα τελευταία χρόνια η περιοχή στην οποία βρίσκονται τα επίδικα τεμάχια. Κατ' επέκταση, θα είχαν βέβαιη την προοπτική ανάπτυξης. Συνεπώς δεν κρίνεται ορθό να αφαιρεθεί οποιοδήποτε ποσοστό περαιτέρω από την αξία των επίδικων τεμαχίων στη βάση του ότι δεν έχουν δυνατότητα ανάπτυξης. Τέλος, πέραν των πάνω κρίνεται ότι υπάρχει ακόμη ένα στοιχείο το οποίο δικαιολογεί περαιτέρω μείωση για το τεμάχιο 361, μόνο αφού αυτό έχει ακανόνιστο σχήμα, γεγονός που αποδέχονται και οι δύο εκτιμητές και επιβεβαιώνεται από χωρομετρικό σχέδιο που επισύναψαν στις εκτιμήσεις τους, αλλά και λιγότερη θέα προς τη θάλασσα συγκρινόμενο με το τεμάχιο
- Οι δύο εμπειρογνώμονες δεν έχουν καθορίσει επ' ακριβώς τον παράγοντα αυτό. Λαμβάνοντας υπόψη όλα τα στοιχεία που τέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου, σχετικά με όλα τα φυσικά χαρακτηριστικά των επίδικων ακινήτων κρίνεται ότι το ποσοστό 10% ως περαιτέρω αφαίρεση είναι δίκαιο και εύλογο υπό τις περιστάσεις. Ευρήματα Δικαστηρίου:- Με βάση την προαναφερόμενη αξιολόγηση, το Δικαστήριο διαπιστώνει ότι τα ουσιώδη πραγματικά γεγονότα που διέπουν την παρούσα υπόθεση, και τα οποία συνιστούν ευρήματα, έχουν ως ακολούθως: Η Απαιτήτρια είναι εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του ½ μεριδίου των ακινήτων με αριθμό εγγραφής 26196 και 26195, Φ.Σχ. 54/25 και 33, Τεμάχια 360 και 361 αντίστοιχα, τοποθεσία «Αμπέλια», ενορία Αγία Φύλα, του Δήμου Λεμεσού. Η Αποζημιούσα Αρχή δυνάμει Γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης Δ.Π. 6.6.01.26/4 ημερομηνίας 25.06.2008 και διατάγματος απαλλοτρίωσης Δ.Π. 6.6.01.26/4 ημερομηνίας 13.08.2008, απαλλοτρίωσε αναγκαστικά το μερίδιο της Απαιτήτριας επί των δύο τεμαχίων 360 και
- Βρίσκονται εντός των διοικητικών ορίων του Δήμου Λεμεσού. Είναι χωράφια, περίκλειστα και ακαλλιέργητα. Απέχουν από τον πλησιέστερο εγγεγραμμένο δημόσιο δρόμο 70 μέτρα και 180 μέτρα αντίστοιχα. Το τεμάχιο 360 είναι επικλινές έως επικλινές προς ανατολικά και με θέα νότια στη θάλασσα, έχει κανονικό σχήμα ενώ το τεμάχιο 361 είναι ελαφρώς επικλινές έως επικλινές προς δυτικά και με περιορισμένη θέα νότια στη θάλασσα και ακανόνιστο σχήμα. Εμπίπτουν και τα δύο ακίνητα στην πολεοδομική ζώνη Δα4, που είναι ζώνη προστασίας, με δυνατότητα οικιστικής ανάπτυξης υπό ορισμένες προϋποθέσεις σύμφωνα με το τοπικό σχέδιο Λεμεσού. Το τεμάχιο 348 (συγκριτική πώληση αρ. 1 του Μ.Απ. και συγκριτική πώληση 4 της Μ.Υ.) βρίσκεται στην ίδια περιοχή με τα επίδικα, είναι χωράφι, όπως και τα επίδικα, ανήκε δε κατά τη Γνωστοποίηση της Απαλλοτρίωσης, στην ίδια πολεοδομική ζώνη με τα επίδικα, εφαπτόταν ωστόσο δημόσιου δρόμου ενώ τα επίδικα είναι περίκλειστα. Πωλήθηκε στις 29.03.2007 προς €76,93 το τ.μ. και με την αναπροσαρμογή, προσθέτοντας 17,5% ετήσια αύξηση που αποδέχθηκε το Δικαστήριο, μέχρι όμως την ημερομηνία Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης, ήτοι 9 μήνες, προκύπτει το ποσό των €87,01 τ.μ. (€76,93 x 17,5% = €13,46 (ετήσια) = €10,08 (9 μήνες) = €87,01). Αφαιρώντας 15% για το τεμάχιο 360 επειδή είναι περίκλειστο σε απόσταση κάτω των 100 μέτρων από δημόσιο δρόμο, προκύπτει το ποσό των €73,96 το τ.μ. και για το τεμάχιο 361 αφού αφαιρεθεί 30% επειδή είναι περίκλειστο, σε απόσταση μεγαλύτερη των 100 μέτρων από δημόσιο δρόμο και ακόμη 10% επειδή μειονεκτεί, ως προς στο σχήμα και στη θέα προς τη θάλασσα από το 360, προκύπτει το ποσό των €52,21τ.μ. (€87,01 - 40% [30% ως περίκλειστο και 10% έχοντας ακανόνιστο σχήμα και λιγότερη θέα προς τη θάλασσα] = €52,21). Τα τεμάχια βρίσκονταν υπό επίταξη μέχρι και την ημερομηνία της απαλλοτρίωσης και αποτελούσαν μέρος του πεδίου βολής Αγίας Φύλας. Λόγω αυτού του γεγονότος, η άμεση μικρή περιοχή των ακινήτων δεν παρουσιάζει οποιαδήποτε ανάπτυξη, αλλά τόσο βορειότερα όσο και νοτιότερα σε μικρή απόσταση υπάρχει έντονη αναπτυξιακή δραστηριότητα με διαχωρισμούς οικοπέδων και κατοικίες καλού επιπέδου. Η εν λόγω περιοχή αποτελούσε κατά το χρόνο της απαλλοτρίωσης από τις πλέον δημοφιλείς οικιστικές περιοχές της Λεμεσού. Εάν δεν υπήρχε το πεδίο βολής θα είχαν ενταχθεί προ πολλού σε οικιστική ζώνη. Η Απαιτήτρια προκειμένου για την εκτίμηση της αξίας των απαλλοτριωθέντων ακινήτων της (επίδικα) έδωσε οδηγίες στο Μ.Απ. ο οποίος ετοίμασε σχετική εκτίμηση (Τεκμήριο 3). Η αμοιβή του Μ.Απ. θα καθοριστεί με βάση το Τεκμήριο 10 (Κλίμακες Αμοιβής Εκτιμητών) που από κοινού κατέθεσαν οι δύο πλευρές. Στη βάση της αποδεκτής μαρτυρίας του Μ.Απ., ότι η αγοραία αξία του επηρεαζόμενου εμβαδού κατά τη Δημοσίευση της Γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης (25.06.2008), κατά τετραγωνικό μέτρο, είναι το ποσό των €73,96 για το τεμάχιο 360 και €52,21 για το τεμάχιο
- Συμπέρασμα Δικαστηρίου: Λαμβάνοντας υπόψη όλα τα προαναφερόμενα, κρίνεται ότι η Απαιτήτρια δικαιούται σε αποζημίωση για την απαλλοτριωθείσα περιουσία της. Το ποσό της αποζημίωσης καθορίζεται για το τεμάχιο 360 από τα 6021 τ.μ. του συνολικού εμβαδού του επίδικου ακινήτου επί €73,96 κατά τ.μ. αξία της γης, με αποτέλεσμα να προκύπτει το ποσό των €445.313,16 μείον το ½ της αξίας αφού η Απαιτήτρια είναι εγγεγραμμένη κατά ½ μερίδιο, οπότε δικαιούται το ποσό των €222.656,
- Για δε το τεμάχιο 361, καθορίζεται από τα 9365 τ.μ. του συνολικού εμβαδού του επί €52,21 το τ.μ., προκύπτει το ποσό των €488.946,65 μείον το ½ της αξίας αφού η Απαιτήτρια είναι εγγεγραμμένη κατά το ½ μερίδιο, οπότε δικαιούται το ποσό των €244.473,
- Επιπρόσθετα η Απαιτήτρια δικαιούται τόκο 9% από την ημερομηνία Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης (25.06.2008) μέχρι 15.05.2014 οπότε με τροποποιητικό νόμο, από 16.05.2014, ο τόκος είναι 3%. Επίσης η Απαιτήτρια δικαιούται αποζημίωση για τα εκτιμητικά και δικηγορικά έξοδα, πλέον τόκους και Φ.Π.Α. Συνακόλουθα των πιο πάνω, εκδίδεται απόφαση υπέρ της Απαιτήτριας και εναντίον της Αποζημιούσας Αρχής για τα ποσά των €222.656,58 και €244.473,32 πλέον τόκο 9% από 25.06.2008 μέχρι 15.05.2014 και με τόκο 3% από 16.05.2014 μέχρι εξόφλησης. Περαιτέρω εκδίδεται απόφαση προς όφελος της Απαιτήτριας και εναντίον της Αποζημιούσας Αρχής για το ποσό των €3.000,00 ως εκτιμητικά έξοδα (στη βάση του Τεκμηρίου 10) πλέον νόμιμο τόκο και Φ.Π.Α.. Αναφορικά με τα δικηγορικά έξοδα, ακολουθώντας τον κανόνα ότι ο επιτυχών διάδικος δικαιούται τα έξοδα, αυτά επιδικάζονται προς όφελος της Απαιτήτριας και εναντίον της Αποζημιούσας Αρχής. Να υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή στην ανάλογη κλίμακα και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ............... Δ. Ι. Κίτσιος, Α.Ε.Δ. Πιστόν αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΜΔ Subject: Civil/Parapompes - Apallotriosis/Final Αναφορά: Καθορισμός αποζημίωσης - απαλλοτρίωση cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο