Αλεξάνδρας Νίκου Αληφαντή κ.α. ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας δια και εκ μέρους της Κυπριακής Δημοκρατίας, Αρ. Παραπομπής: 17/09, 5/6/2015

(1996)1 Α.Α.Δ. 1342). Το θέμα του καθορισμού της καταβλητέας αποζημίωσης έχει τύχει διεργασίας μέσα από σωρεία αποφάσεων των Κυπριακών Δικαστηρίων. Οι κατευθυντήριες γραμμές που προσδιορίστηκαν από τις αποφάσεις του Ανωτάτου Δικαστηρίου, καθώς και οι διατάξεις της σχετικής νομοθεσίας, αποτελούν σταθερό οδηγό για τον καθορισμό δίκαιης αποζημίωσης. Βασική αρχή, για τον καθορισμό της αποζημίωσης, είναι πως η αξία της γης θα πρέπει να λογιστεί ως ίση προς την αξία που θα επέφερε το κτήμα αν αυτό πωλούνταν, εκουσίως, στην ελεύθερη αγορά κατά το χρόνο δημοσίευσης της απαλλοτρίωσης. Αυτό προκύπτει από τη διάταξη του άρθρου 10(α) του Περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου. Περαιτέρω στην υπόθεση Πανάρετου κ.α. ν. Κυπριακής Δημοκρατίας

(2002)1(Γ) Α.Α.Δ. 1558 κρίθηκε πως για το θέμα της καταβλητέας αποζημίωσης ο απαιτητής - ιδιοκτήτης αποκαθίσταται στη θέση που βρισκόταν προηγουμένως, εφόσον παίρνει ποσό ίσο προς την αξία του κτήματος που πλέον στερείται. Ως μέθοδος καθορισμού της καταβλητέας αποζημίωσης καλύτερη θεωρείται η συγκριτική μέθοδος, και μόνο όπου δεν υπάρχουν συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων χρησιμοποιείται η μέθοδος ανάπτυξης. (Βλέπε υπόθεση The Republic of Cyprus v. Christofides and Others

(1984)1 A.A.Δ. 305.) Καθοριστικό δε ρόλο στην παρουσίαση της υπόθεσης αλλά και στην εξαγωγή συμπερασμάτων ενέχει η μαρτυρία των εμπειρογνωμόνων που καλούν οι διάδικοι. Για να υποστηρίξουν τον υπολογισμό της δίκαιης αποζημίωσης, οι εμπειρογνώμονες παρουσιάζουν την επιστημονική τους άποψη βοηθώντας το Δικαστήριο, το οποίο θα αποδεχθεί τη γνώμη τους, ή θα την απορρίψει, εξηγώντας βέβαια τους λόγους σε κάθε περίπτωση. Είναι επίσης νομολογημένο ότι τα Δικαστήρια έχουν τη δυνατότητα να μην αποδεχθούν οποιαδήποτε από τις γνώμες των εκτιμητών, ή να αποδεχθούν μερικώς τη μια ή την άλλη γνώμη, ή να αποδεχθούν μόνο τη μία από τις δύο εκτιμήσεις (βλέπε υπόθεση Vassilico Cement Works v. Stavrou

(1978)1 A.A.Δ. 389). Στην υπόθεση Σ. Νικολαϊδης κ.α. ν. Δημοκρατίας

(1998)1 Α.Α.Δ. 1362, αναφορικά με το θέμα της επιζήμιας επίδρασης ή επαύξησης, αναφέρθηκαν τα εξής: «Η διαπίστωση επαύξησης ή μείωσης της αξίας της υπόλοιπης περιουσίας είναι θέμα πραγματικό. Τα δεδομένα που λαμβάνονται υπόψη για το σκοπό αυτό είναι όχι μόνο τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά του κτήματος που υφίστανται κατά το χρόνο της γνωστοποίησης, αλλά και τα κατά τον ίδιο χρόνο ευλόγως προβλεπτά». Επίσης, στην υπόθεση Γενικός Εισαγγελέας ν. Δήμητρας Κολοκοτρώνη κ.α.

(1999)1 Α.Α.Δ. 674, αναφέρθηκαν τα ακόλουθα: «Όταν μιλούμε για ευμενή ή δυσμενή επηρεασμό της αξίας του υπολοίπου εννοούμε την αύξηση ή μείωση της αξίας του λόγω της απαλλοτρίωσης. Η αλλαγή των δυνατοτήτων ανάπτυξης αποτελεί παράγοντα ο οποίος κατά φυσιολογική συνέπεια επηρεάζει την αξία της γης.» Προσαχθείσα μαρτυρία:- Για την απόδειξη της υπόθεσης των Απαιτητριών κατέθεσε ο Γλαύκος Αγαθαγγέλου (στο εξής Μ.Απ.), εκτιμητής ακινήτων. Εκ μέρους της Αποζημιούσας Αρχής κατέθεσε η Χρυστάλλα Χωραττά (στο εξής Μ.Υ.), εκτιμήτρια στο Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού. Κατατέθηκαν δε ως τεκμήρια τα ακόλουθα έγγραφα: Τεκμήριο 1 Γραπτή δήλωση Άγγελου Αγαθαγγέλου, Μ.Απ.

1. Τεκμήριο 2 Αιτιολογημένη έκθεση εκτίμησης Μ.Απ.
2. Τεκμήριο 3 Σχέδιο διαχωρισμού με την ένδειξη Συνημμένο
3. Τεκμήριο 4 Σχέδιο διαχωρισμού με την ένδειξη Συνημμένο
4. Τεκμήριο 5 Έγγραφο με τίτλο Κλίμακες Αμοιβής Επιστημόνων Εκτιμητών Ακινήτων. Τεκμήριο 6 Αεροφωτογραφία. Τεκμήριο 7 Αιτιολογημένη έκθεση εκτίμησης της Μ.Υ. Τεκμήριο 8 Γραπτή δήλωση Μ.Υ. Τεκμήριο 9 Αεροφωτογραφία. Τεκμήριο 10 Πίνακας συγκριτικών πωλήσεων. Τεκμήριο 11 Απόσπασμα Τοπικού Σχεδίου. Τεκμήριο 12(α-ε) Δέσμη από 5 φωτογραφίες. Τεκμήριο 13 Τοπικό Σχέδιο Λεμεσού σε κλίμακα 1:25.
5. Τεκμήριο 14 Φωτογραφία. Τεκμήριο 15 Φωτογραφία. Τεκμήριο 16 Φωτογραφία. Τεκμήριο 17 Φωτογραφία. Ο Μ.Απ. Άγγελος Αγαθαγγέλου είναι συνεταίρος στον Οίκο Γλαύκος και Άγγελος Αγαθαγγέλου Λτδ, Εκτιμητές Ακινήτων. Ασκεί το επάγγελμα του Εκτιμητή από το
6. Κατέχει δίπλωμα BSc (Hons) στον κλάδο Estate Management από το Πανεπιστήμιο Greenwich του Λονδίνου. Είναι μέλος του Βασιλικού Ινστιτούτου Ορκωτών Εκτιμητών (RICS) και κάτοχος του επαγγελματικού τίτλου Chartered Surveyor. Είναι εγγεγραμμένος εκτιμητής ακινήτων στο Ε.Τ.Ε.Κ. Με οδηγίες των Απαιτητριών προέβηκε στην ετοιμασία Έκθεσης Εκτίμησης (Τεκμήριο 2), ημερομηνίας 11.03.2009, με σκοπό τον υπολογισμό της πληρωτέας αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση μέρους του επίδικου ακινήτου, ιδιοκτησίας των Απαιτητριών. Πρόκειται για το ακίνητο με αρ. εγγραφής 26124, Τεμάχιο 807, Φ/Σχ. L53/64, Ενορία Απόστολος Βαρνάβας, Κάτω Πολεμίδια, Λεμεσός. Η Αποζημιούσα Αρχή απαλλοτρίωσε μέρος του επίδικου ακινήτου με Γνωστοποίηση και Διάταγμα Απαλλοτρίωσης που δημοσιεύτηκαν στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας την 13.04.2007 και την 07.03.2008 αντίστοιχα. Η αποζημίωση την οποία υπολόγισε είναι ύψους €729.990,00, και προκύπτει ως ακολούθως: Εμβαδό υπό απαλλοτρίωση 628τ.μ. Αγοραία αξία ανά τ.μ. €450,00 --------------- €282.600,00 Επιπλέον επιζήμια επίδραση 20% στο υπόλοιπο (μέρος Α & Β) (4.246τ.μ. + 725τ.μ.) x 20% x €450/τ.μ. €447.390,00 Η θέση του Μ.Απ. ως προς την εκτίμηση της Αποζημιούσας Αρχής είναι πως δεν πρέπει να γίνει δεκτή για τους πιο κάτω λόγους: Η εκτιμήτρια του κτηματολογίου έχει χρησιμοποιήσει εννιά

(9)συγκριτικές πωλήσεις για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας του υπό εκτίμηση ακινήτου. Από αυτά, τα συγκριτικά με αριθμό 2, 4, 6 και 7 του πίνακα της, είναι οικόπεδα σε αντίθεση με το υπό εκτίμηση ακίνητο που είναι χωράφι. Η δε συγκριτική της πώληση με αριθμό 5 αφορά χωράφι το οποίο βρίσκεται κάτω από το επίπεδο του δρόμου και έχει μακρόστενο σχήμα με μικρό πρόσωπο επί του δρόμου. Επίσης η αναλογία εμπορικής/οικιστικής ζώνης είναι 19/

1. Ως εκ τούτου, το συγκεκριμένο ακίνητο μειονεκτεί λόγω, στενόμακρου σχήματος, μικρού προσώπου, επιφάνειας κάτω από το δρόμο, μειωμένης εμπορικότητας λόγω μικρότερης αναλογίας εμπορικής/οικιστικής χρήσης. Ακόμα και αν τύχει αναπροσαρμογών, αυτές θα είναι τόσες πολλές και υποκειμενικές που καθιστούν τη σύγκριση αδύνατη. Οι συγκριτικές πωλήσεις με αριθμό 8 και 9 εμπίπτουν εξ ολοκλήρου εντός οικιστικής ζώνης και δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν για σκοπούς σύγκρισης με το υπό εκτίμηση ακίνητο που εμπίπτει σε εμπορική και οικιστική ζώνη. Τα δύο συγκριτικά που απομένουν, δηλαδή αυτά με αριθμό 1 και 3, έχουν αξία €520,00 το τ.μ. και €491,00 το τ.μ. αντίστοιχα. Ο μέσος όρος των δύο αυτών αξιών είναι €506,00 και επομένως το ποσό των €307,55 που χρησιμοποιεί ως αγοραία αξία του υπό εκτίμηση ακινήτου η εκτιμήτρια του Κτηματολογίου, είναι λανθασμένη και δεν πρέπει να ληφθεί υπόψη. Επιπλέον δεν λαμβάνει υπόψη την επιζήμια επίδραση που προκαλείται στο υπό εκτίμηση ακίνητο συνέπεια της απαλλοτρίωσης. Ο Μ.Απ. ανέφερε πως, σε αντίθεση με την εκτίμηση του Κτηματολογίου, αυτός έχει χρησιμοποιήσει μόνο συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων που έχουν παρόμοια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά με το υπό εκτίμηση και στη συνέχεια έγιναν ελάχιστες αναπροσαρμογές για σκοπούς υπολογισμού της αγοραίας αξίας του. Πιο συγκεκριμένα, για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας του ακινήτου έχει λάβει υπόψη δύο συγκριτικές πωλήσεις χωραφιών (αριθμός 1, €475,00 το τ.μ. και αριθμός 2, €372,00 το τ.μ.) που εφάπτονται σε εμπορικό άξονα. Όπως και το υπό εκτίμηση, το μπροστινό μέρος τους εμπίπτει σε εμπορική ζώνη και το υπόλοιπο μέρος εντός οικιστικής ζώνης. Η αναλογία εμπορικής και οικιστικής ζώνης είναι για το συγκριτικό με αριθμό 1, 31/69 και για το συγκριτικό με αριθμό 2, 36/
2. Για σκοπούς σύγκρισης η αναλογία αυτή για το υπό εκτίμηση ακίνητο είναι 40/
3. Αυτό υποδεικνύει ότι σε σχέση με τα συγκριτικά το υπό εκτίμηση υπερτερεί ελαφρώς κατά 9% και 4% αντίστοιχα αφού το ποσοστό της έκτασης του που εμπίπτει στην ακριβότερη εμπορική ζώνη είναι μεγαλύτερο. Ανέφερε ακόμη ο Μ.Απ. πως για παρόμοιο ακίνητο που απαλλοτριώθηκε την 27.04.2007 (δύο εβδομάδες περίπου αργότερα σε σχέση με την ουσιώδη ημερομηνία της επίδικης απαλλοτρίωσης), έγινε παραπομπή στο Δικαστήριο (αρ. παραπομπής 67/2008) για τον καθορισμό της καταβλητέας αποζημίωσης, προσφέρθηκε ως αποζημίωση για σκοπούς εξώδικης διευθέτησης, το ποσό των €372,00 το τ.μ. το οποίο και έγινε αποδεκτό από τους ιδιοκτήτες. Το συγκεκριμένο ακίνητο έχει ωστόσο μικρότερη αναλογία εμπορικής ζώνης προς οικιστική. Η αναλογία αυτή είναι 12/88 δηλαδή μειονεκτεί έναντι του υπό εκτίμηση κατά 28%. Το συγκεκριμένο ακίνητο μειονεκτεί επίσης λόγω ακανόνιστου, μη γεωμετρικού σχήματος. Λαμβάνοντας υπόψη τις δύο συγκριτικές πωλήσεις αριθμός 1 και 2 της έκθεσης εκτίμησης του και αναπροσαρμόζοντας τις λόγω της μικρότερης αναλογίας εμπορικής/οικιστικής ζώνης, προκύπτει ως μέσος όρος το ποσό των €452,00 το τ.μ. Το ποσό αυτό υιοθέτησε ως αγοραία αξία του υπό εκτίμηση ακινήτου μετά από στρογγυλοποίηση, δηλαδή €450,00 το τ.μ. Περαιτέρω ανέφερε πως, συνεπεία της απαλλοτρίωσης, έχει δημιουργηθεί επιζήμια επίδραση στο υπόλοιπο ακίνητο λόγω κακού σχεδιασμού του οδικού δικτύου. Για σκοπούς καλύτερης επεξήγησης επισύναψε δύο αρχιτεκτονικά σχέδια που ετοιμάστηκαν από το αρχιτεκτονικό γραφείο του Γιώργου Καπνίση. Ως ποσοστό της επιζήμιας επίδρασης έχει υιοθετήσει ποσοστό 20% της αγοραίας αξίας του υπολοίπου ακινήτου. Οι λόγοι είναι: (α) Ο αριθμός των οικοπέδων που δύναται να διαχωριστεί το ακίνητο μετά την απαλλοτρίωση είναι πέντε

(5)σε σχέση με έξι

(6)οικόπεδα που είχε την δυνατότητα να διαχωριστεί αν υιοθετείτο η εναλλακτική πρόταση όδευσης του δρόμου. Συγκεκριμένα επηρεάζεται περισσότερο το ακριβότερο μέρος του ακινήτου που βρίσκεται στην πρόσοψη και που εμπίπτει σε εμπορική Ζώνη. Με την απαλλοτρίωση μπορούν να διαχωριστούν τρία εμπορικά οικόπεδα αντί τέσσερα με την εναλλακτική πρόταση όδευσης που επηρεάζει το μεσαίο τμήμα του ακινήτου και την φθηνότερη οικιστική ζώνη. Το σύνολο της έκτασης των εμπορικών οικοπέδων μετά την απαλλοτρίωση είναι 1780 τ.μ. περίπου αντί για 2.448 τ.μ. που θα είχαν αν υιοθετείτο η εναλλακτική όδευση του δρόμου. Έχει μειωθεί δηλαδή το εμπορικό και ακριβότερο τμήμα του ακινήτου κατά 27%. (β) Στο συνημμένο σχέδιο διαχωρισμού 2 φαίνονται τα τρία από τα πέντε οικόπεδα που θα προκύψουν μετά την απαλλοτρίωση, να έχουν ακανόνιστο, μη γεωμετρικό σχήμα γεγονός που δυσκολεύει την ανάπτυξη τους και ταυτόχρονα μειώνει την αξία τους. Το δε ένα από αυτά (νοτιοανατολικό μέρος έκτασης 1282 τ.μ.) έχει πολύ μικρό πρόσωπο επί του δρόμου σε σχέση με την έκταση του. Ως εκ τούτου, το συγκεκριμένο οικόπεδο μειονεκτεί έναντι ενός κανονικού οικοπέδου αφού λόγω σχήματος και μικρού προσώπου επί του δρόμου, δυσκολεύει την ανάπτυξη του και έχει χαμηλότερη αξία. (γ) Και τα δύο οικιστικά οικόπεδα όπως δύνανται να διαχωριστούν μετά την απαλλοτρίωση θα έχουν σχεδόν διπλάσιο μέγεθος (1000 τ.μ. και 1282 τ.μ. αντίστοιχα) σε σχέση με ένα κανονικό οικόπεδο των 521 τ.μ. Αυτό έχει σαν αποτέλεσμα την υψηλότερη συνολική τιμή τους με αποτέλεσμα να μην απευθύνονται πλέον σε ένα αγοραστή για ανέγερση μιας μόνο κατοικίας. Ένας προτιθέμενος αγοραστής που θέλει να ανεγείρει μια κατοικία θα προτιμήσει ένα μικρότερο και συνάμα φθηνότερο οικόπεδο το οποίο εξυπηρετεί πλήρως τον σκοπό του. Μεγαλύτερα οικόπεδα απευθύνονται συνήθως σε κατασκευαστικές εταιρίες για σκοπούς ενιαίας ανάπτυξης. Συνεπώς ως εκ του μεγάλου μεγέθους των οικιστικών οικοπέδων, περιορίζεται το αγοραστικό κοινό τους και κατ' επέκταση μειώνεται η αγοραία αξία τους ανά τετραγωνικό μέτρο. Μ.Υ. κατέθεσε η Χρυστάλλα Χωραττά, εργάζεται στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού. Από το 2005 εργάζεται στον Κλάδο Εκτιμήσεων ως εκτιμήτρια ακινήτων. Έτυχε ειδικής εκπαίδευσης σε εκτιμητικά και κτηματολογικά θέματα. Κατά τη διάρκεια της υπηρεσίας της έχει προβεί σε εκτίμηση ακινήτων για πάρα πολλές υποθέσεις απαλλοτριώσεων που αφορούν διάφορα κυβερνητικά έργα καθώς επίσης και εκτιμήσεις για υποθέσεις αναγκαστικών πωλήσεων και άλλα συναφή θέματα. Της έχει ανατεθεί, από την Απαλλοτριούσα Αρχή, η εκτίμηση του κτήματος που επηρεάστηκε από την επίδικη απαλλοτρίωση. Έχει ετοιμάσει έκθεση εκτίμησης (Τεκμήριο 7) της οποίας υιοθέτησε, πλήρως, το περιεχόμενό κατά τη μαρτυρία της. Ως εξηγεί, το υπό εξέταση τεμάχιο είναι χωράφι το οποίο κατά την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης ενέπιπτε στις πολεοδομικές ζώνες Εβ6 και Κα

1. Βρίσκεται επί της οδού Μελίνας Μερκούρη στον Δήμο Κάτω Πολεμιδιών. Διέπεται από τις πρόνοιες του Τοπικού Σχεδίου Λεμεσού και εμπίπτει σύμφωνα με αυτό σε Άξονα Δραστηριοτήτων Κατηγορίας ΙΙΙ. Λαμβάνοντας υπόψη τις πωλήσεις 1-7 της έκθεσης εκτίμησης της, κατέληξε ότι το ποσό των £180,00 κατά τ.μ. ήτοι, €307,00 κατά τ.μ. είναι το δίκαιο και το εύλογο, αφού προηγουμένως αναπροσάρμοσε την τιμή του κάθε συγκριτικού ώστε να συνάδει με τα δεδομένα του υπό απαλλοτρίωση κτήματος. Έχει επίσης αναπροσαρμόσει τις συγκριτικές πωλήσεις με ποσοστό ετήσιας αύξησης 20% μέχρι την ημερομηνία γνωστοποίησης. Το ποσοστό 20% προέκυψε μετά από αναλύσεις που έκανε και οι οποίες φαίνονται μέσα στην έκθεση εκτίμησής της. Για την εξαγωγή της ετήσιας αύξησης χρησιμοποίησε τις συγκριτικές πωλήσεις με αριθμό 1, 3, 8 και
2. Η συγκριτική πώληση με αριθμό 1 αφορά καλού σχήματος τεμάχιο, πολύ μεγάλης έκτασης, το οποίο πωλήθηκε πολύ προγενέστερα της ημερομηνίας γνωστοποίησης και συγκεκριμένα στις 28.07.
3. Σήμερα χρησιμοποιείται ως υπεραγορά με το όνομα Carrefour. Θεωρεί ότι είναι πλεονεκτικότερο ακίνητο από το επίδικο, καθότι βρίσκεται επί της οδού Πάφου, η οποία είναι πολύ πιο εμπορική οδός από την οδό στην οποία βρίσκεται το επίδικο ακίνητο, εμπίπτει σε καλύτερη εμπορική ζώνη από ότι το επίδικο ακίνητο, δηλαδή σε Εβ5, στην οποία επιτρέπεται 20% περισσότερη δόμηση από ότι στην Εβ6 και βρίσκεται σε Άξονα Δραστηριοτήτων Κατηγορίας Ι σε αντίθεση με το επίδικο που βρίσκεται σε Άξονα Δραστηριοτήτων Κατηγορίας ΙΙΙ. Η συγκριτική πώληση με αριθμό 3 αφορά πώληση ½ μεριδίου σε χωράφι επί της οδού Πάφου, εμπίπτει σε αναλογία 31/69 στις ζώνες Εβ5 και Κα5 αντίστοιχα. Βρίσκεται σε Άξονα Δραστηριοτήτων Κατηγορίας Ι. Είναι πλεονεκτικότερο από το επίδικο καθότι βρίσκεται σε πολύ πιο εμπορική οδό από ότι το επίδικο, εμπίπτει σε καλύτερη εμπορική ζώνη και καλύτερο Άξονα Δραστηριοτήτων από ότι το επίδικο ακίνητο. Η συγκριτική πώληση με αριθμό 5 αφορά χωράφι το οποίο εμπίπτει μερικώς σε ζώνη Εβ6 και μερικώς σε Κα
4. Βρίσκεται επί της οδού Σπύρου Αραούζου η οποία είναι η συνέχεια της οδού Μελίνας Μερκούρη. Είναι χωράφι με βάθος. Κατά την επιθεώρηση των ακινήτων η Μ.Υ. διαπίστωσε ότι μέρος του ακινήτου αυτού βρίσκεται κάτω από το επίπεδο του δρόμου. Εμπίπτει στις ίδιες πολεοδομικές ζώνες με το επίδικο δηλαδή σε ζώνη Εβ6 και Κα5 σε αναλογία 22/
5. Εμπίπτει σε Άξονα Δραστηριοτήτων Κατηγορίας ΙΙΙ όπως και το επίδικο. Λόγω των προαναφερόμενων χαρακτηριστικών θεωρεί ότι το συγκριτικό αυτό είναι άμεσα συγκρίσιμο με το επίδικο. Το συγκριτικό αυτό ωστόσο μειονεκτεί επειδή έχει μικρότερο μέρος, σε σχέση με το επίδικο, σε εμπορική ζώνη, και πλεονεκτεί στο ότι έχει πιο ορθολογιστικό σχήμα από ότι το επίδικο, γεγονός που του επιτρέπει να διαχωρίσει πιο ομοιόμορφα οικόπεδα. Παρουσίασε αεροφωτογραφία (Τεκμήριο 9) που δείχνει πως έχει αναπτυχθεί το εν λόγω ακίνητο. Στην εκτίμησή της επίσης έχει συμπεριλάβει και οικόπεδα, ενδεικτικά, για να δείξει: (α) ότι η κατά μέτρο τιμή του επίδικου που είναι χωράφι και το οποίο εμπίπτει όχι καθαρά σε εμπορική ζώνη αλλά και σε ζώνη οικιστική, δεν μπορεί να πλησιάζει την τιμή οικοπέδου το οποίο εμπίπτει αποκλειστικά σε εμπορική ζώνη και μάλιστα καλύτερη, (β) ότι η συγκριτική πώληση με αριθμό 1 της έκθεσης εκτίμησής της εμπεριέχει ειδική αξία (special value) όπως επίσης και το συγκριτικό με αριθμό 2 του εκτιμητή των Απαιτητριών, το οποίο επίσης αφορά μεγάλη υπεραγορά. Η ειδική αυτή αξία αποδεικνύεται ακριβώς από την υλοποίηση των αναπτύξεων αυτών ως υπεραγορές. Δεν είναι όλα τα ακίνητα κατάλληλα για δημιουργία μεγάλων υπεραγορών, αφού το Τοπικό Σχέδιο επιβάλλει όρους και προϋποθέσεις ως προς την τοποθεσία, το μέγεθος, τον άξονα δραστηριοτήτων, τις περιβαλλοντικές και υγειονομικές επιπτώσεις, θέματα τροχαίας κυκλοφορίας κ.α για να προχωρήσει σε έκδοση άδειας για Υπεραγορά. Ένας προτιθέμενος αγοραστής όταν βρει το κατάλληλο ακίνητο, είναι διατεθειμένος να το πληρώσει πιο ακριβά. Επειδή δεν ήθελε να βασισθεί μόνο σε μία συγκριτική πώληση (αριθμός 5), έλαβε υπόψη ότι με βάση αναλύσεις που κάνει το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, η διαφορά στην τιμή ενός χωραφιού και ενός οικοπέδου με όσο το δυνατό ίδια χαρακτηριστικά κυμαίνεται σε ποσοστό 40% έως 60%. Στην συνέχεια πήρε το μέσο όρο των συγκριτικών πωλήσεων οικοπέδων που βρίσκονται στην ίδια εμπορική ζώνη με την εμπορική ζώνη του επίδικου, αλλά σε καλύτερο άξονα δραστηριοτήτων από το επίδικο, δηλαδή σε Άξονα Δραστηριοτήτων Κατηγορίας Ι, δηλαδή τις συγκριτικές πωλήσεις με αριθμό 6 και 7 της εκτίμησης της και αφαίρεσε ένα ποσοστό 40%, που είναι η ελάχιστη διαφορά που μπορεί να έχει ένα οικόπεδο με ένα χωράφι και εξήγαγε την κατά μέτρο τιμή. Τη διαφορά στην τιμή μεταξύ ενός χωραφιού και ενός οικοπέδου επιβεβαίωσε και με δική της ανάλυση που έκανε (Τεκμήριο 10), παίρνοντας ένα οικιστικό οικόπεδο και ένα οικιστικό χωράφι, ίδιας ζώνης, τα οποία είναι κοντινά μεταξύ τους και τα οποία πωλήθηκαν σε κοντινές ημερομηνίες. Από την ανάλυση προκύπτει ότι η διαφορά μεταξύ του χωραφιού και του οικοπέδου είναι σε ποσοστό 55% οπότε θεωρεί το 40% που υιοθέτησε δίκαιο. Σχολιάζοντας την εκτίμηση των Απαιτητριών, παρατήρησε πως συμπεριλήφθηκαν μόνο δύο συγκριτικές πωλήσεις, εκ των οποίων ουδεμία έχει ίδια χαρακτηριστικά με το επίδικο. Η συγκριτική πώληση με αριθμό 1 του Μ.Απ. είναι η συγκριτική πώληση με αριθμό 3 της εκτίμησης της. Η συγκριτική πώληση με αριθμό 2 αφορά χωράφι το οποίο εμπίπτει σε ζώνη Κα6 και Εβ και βρίσκεται περίπου δύο χιλιόμετρα δυτικά του επιδίκου. Εμπίπτει σε Άξονα Δραστηριοτήτων Κατηγορίας Ι. Σήμερα λειτουργεί ως υπεραγορά με το όνομα Papantoniou. Αναφορικά με όσα αναφέρει ο εκτιμητής των Απαιτητριών, στη γραπτή δήλωση του για το συμβιβασμό που έγινε στην παραπομπή 67/2008 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού, η Μ.Υ. ανέφερε ότι: (α) η εκεί απαλλοτρίωση αφορούσε τεμάχιο που ήταν πλεονεκτικότερο από το επίδικο. Αφορούσε χωράφι σε καλύτερη τοποθεσία σε σχέση με το επίδικο. Βρίσκεται επί της οδού Μίλτωνος η οποία είναι πιο εμπορική οδός από την οδό Μελίνας Μερκούρη στην οποία βρίσκεται το επίδικο, (β) ιδιοκτήτης του ακινήτου είναι η εταιρία Cyprus Estates Limited, διευθυντές της οποίας είναι οι Απαιτήτριες στην παρούσα παραπομπή, και (γ) Το Κτηματολόγιο εκτίμησε την αξία του ακινήτου προς €350,00 ανά τ.μ, οι ιδιοκτήτες απαιτούσαν €400,00 ανά τ.μ και επήλθε συμβιβασμός στα €372 ανά τ.μ. Το Κτηματολόγιο ουδέποτε αναθεώρησε την αξία του ακινήτου εκείνου σε περισσότερο από €350,00 ανά τ.μ, αλλά προέβηκε σε συμβιβασμό για αποφυγή πληρωμής τόκων λόγω του ότι αφορούσε πολύ μεγάλης έκτασης ακίνητο και άρα πολύ μεγάλο ποσό. Η αποζημίωση ήταν στα €4.000.000,00 πλέον τόκοι. Από την πείρα και τις γνώσεις της, θεωρεί ότι η κατά τετραγωνικό μέτρο αξία που έδωσε ο εκτιμητής των Απαιτητριών στο επίδικο ακίνητο είναι υπερβολικά υψηλή και μη αντικειμενική για τους πιο κάτω λόγους: (α) Παραγνωρίζει τις διαφορετικές πολεοδομικές ζώνες. (β) Παραγνωρίζει τους διαφορετικούς Άξονες Δραστηριοτήτων. Οι άξονες δραστηριοτήτων επιβάλλονται από το Τοπικό Σχέδιο και καθορίζουν τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης στα εμπορικά ακίνητα. Ένας προτιθέμενος αγοραστής εμπορικού ακινήτου δίνει ιδιαίτερη βαρύτητα σε τι άξονα δραστηριοτήτων εμπίπτει ένα ακίνητο διότι από αυτό εξαρτάται τί αναπτύξεις του επιτρέπονται να κάνει. Ο ΑΔΚ Ι είναι πλεονεκτικότερος από τον ΑΔΚ ΙΙΙ καθότι στον ΑΔΚ Ι επιτρέπονται περισσότερων ειδών και πιο έντονες εμπορικές αναπτύξεις. Στον ΑΔΚ ΙΙΙ επιτρέπονται λιγότερων ειδών και ηπιότερες εμπορικές αναπτύξεις, και οι άδειες εμπορικών αναπτύξεων δίδονται πάντοτε με γνώμονα τον μη επηρεασμό των κατοίκων της περιοχής. Ως εμπορικές αναπτύξεις που επιτρέπονται ενδεικτικά στον ΑΔΚ Ι και που δεν επιτρέπονται στον ΑΔΚ ΙΙΙ είναι: ι) Υπεραγορές ιι) Πολυκαταστήματα ιιι) Οργανωμένα Εμπορικά Κέντρα (Shopping Centres) ιν) Καταστήματα τύπου DIY ν) Μεγάλες ιδιωτικές κλινικές νι) Αίθουσες δεξιώσεων νιι) Σχολές τριτοβάθμιας εκπαίδευσης Επίσης η διείσδυση εμπορικών χρήσεων εξετάζεται πιο ευνοϊκά για ακίνητα που εμπίπτουν σε Άξονα Δραστηριοτήτων Κατηγορίας Ι. Κατέθεσε μέρος του Τοπικού Σχεδίου Λεμεσού (Τεκμήριο 11). (γ) Παραγνωρίζει τον παράγοντα τοποθεσία (location). Σε αντίθεση με ένα οικιστικό ή γεωργικό τεμάχιο, σε ένα ακίνητο που έχει εμπορική χρήση έχει πολύ μεγάλη σημασία για τον προτιθέμενο αγοραστή η ακριβής τοποθεσία του ακινήτου. H κατά μέτρο τιμή που υιοθέτησε ο Μ.Απ. αντιπροσωπεύει ακίνητα τα οποία, μεταξύ άλλων, βρίσκονται σε καλύτερη εμπορική τοποθεσία από το επίδικο. Το επίδικο ακίνητο βρίσκεται σε ένα δρόμο όπου δεν υπάρχει εμπορική ανάπτυξη και όπου η κύρια χρήση είναι η κατοικία. Αντίθετα, τόσο τα δικά της συγκριτικά, εξαιρουμένου του συγκριτικού 5, όσο και τα συγκριτικά του Μ.Απ. βρίσκονται σε τοποθεσίες με έντονη εμπορική ανάπτυξη. Κατέθεσε φωτογραφίες που δείχνουν το επίδικο ακίνητο και την περιοχή γύρω από αυτό (Τεκμήριο 12). (δ) Παραγνωρίζει τον παράγοντα ειδική αξία (special value) που έχουν τα συγκριτικά του. Η Μ.Υ. διαφώνησε ακόμη με τη θέση του Μ.Απ. ότι ένεκα της απαλλοτρίωσης δημιουργήθηκε επιζήμια επίδραση στο υπόλοιπο ακίνητο. Το έργο της απαλλοτρίωσης ουδόλως επηρέασε αρνητικά την αξία του υπολοίπου ακινήτου, αντίθετα το ωφέλησε, διότι η Απαλλοτριούσα Αρχή κατασκεύασε, με δικά της έξοδα, οδικό δίκτυο και πεζοδρόμια που ουσιαστικά εξυπηρετούν το επίδικο ακίνητο και που σε περίπτωση άδειας ανάπτυξης π.χ για διαχωρισμό οικοπέδων θα επιβαλλόταν να υποστούν οι ιδιοκτήτες κατασκευαστικά έξοδα. Απορρίπτει ότι τα σχέδια διαχωρισμού (Τεκμήρια 3 και 4) που κατέθεσε ο Μ.Απ. αποδεικνύουν οποιαδήποτε επιζήμια επίδραση επειδή: (α) Ουδέποτε κατατέθηκε αίτηση για άδεια ανάπτυξης του ακινήτου ή κατατέθηκαν τα σχέδια (Τεκμήρια 3 και 4) στην πολεοδομική αρχή. Άρα δεν είναι γνωστό ποιους όρους θα επιβάλει η πολεοδομική αρχή σε περίπτωση αίτησης για διαχωρισμό οικοπέδων. Δηλαδή δεν είναι γνωστό από πού θα επιβάλει η πολεοδομική αρχή να περνά το οδικό δίκτυο ή πού θα καθόριζε και σε τι ποσοστό θα είναι ο χώρος πρασίνου. Ως γνωστό υπάρχουν αναπτύξεις στις οποίες επιτρέπεται και η δημιουργία παρόδιων χώρων πρασίνου σε συνδυασμό με την παραχώρηση ενός ικανοποιητικού εμβαδού χώρου πρασίνου. (β) Δεν είναι γνωστό πότε και κατά πόσο οι Απαιτήτριες θα απευθυνθούν για αίτηση διαχωρισμού οικοπέδων. (γ) Όλοι οι υπολογισμοί που έγιναν από τον Μ.Απ. και οι προτεινόμενοι διαχωρισμοί για το μέγεθος των οικοπέδων, έλαβαν σαν δεδομένο εμβαδόν το οποίο είναι διαφορετικό από το εμβαδόν που υπολόγισε το Τμήμα Κτηματολογίου. Άρα πρόκειται για υποθετικούς υπολογισμούς και υποθετικούς προτεινόμενους διαχωρισμούς. Εν πάση περιπτώσει δεν συμφωνεί με την άποψη του Μ.Απ. ότι ο προτεινόμενος διαχωρισμός που φαίνεται στο Τεκμήριο 4 (Συνημμένο 3) είναι καλύτερος από τον προτεινόμενο διαχωρισμό που φαίνεται στο Τεκμήριο 3 (Συνημμένο 2) για τους πιο κάτω λόγους: (α) Καταρχήν με τον διαχωρισμό που φαίνεται στο Τεκμήριο 3 (Συνημμένο 2) δημιουργούνται 3 γωνιακά εμπορικά οικόπεδα. Ως γνωστό τα γωνιακά οικόπεδα και δη τα εμπορικά είναι ακριβότερα και πιο πλεονεκτικά από τα μη γωνιακά καθότι έχουν μεγάλο πρόσωπο στο δρόμο και άρα αυξημένη εμπορικότητα και αξία. Το οικόπεδο των 1000 τ.μ έχει ορθολογιστικό σχήμα και σ' αυτό μπορούν να ανεγερθούν οικίες καλού σχήματος ή να χρησιμοποιηθεί για ενιαία ανάπτυξη. Έχει πρόσωπο προς τα βόρεια δηλαδή στο δρόμο του Συνοικισμού. Το οικόπεδο των 1282 τ.μ έχει λιγότερο καλό σχήμα και μπορεί να χρησιμοποιηθεί για οικίες ή για ενιαία ανάπτυξη με πολυκατοικίες που είναι και η συνήθης χρήση της περιοχής. Επίσης θεωρεί ότι ο προτεινόμενος αυτός διαχωρισμός υπέχει βελτιώσεων και δεν μπορεί να ληφθεί ως δεδομένος. (β) Με τον διαχωρισμό που φαίνεται στο Τεκμήριο 4 (Συνημμένο3) το οικόπεδο με εμβαδόν 494.45 τ.μ δεν θα μπορούσε να εγγραφεί ως οικόπεδο αφού είναι μικρότερο των 521 τ.μ. Τα οικιστικά οικόπεδα των 647.80 τ.μ είναι πολύ μειονεκτικά. Το βόρειο έχει τριγωνικό σχήμα και αν θέλει κάποιος να αξιοποιήσει όλο το συντελεστή του θα πρέπει ο τοίχος του οικοδομήματος στη βόρεια πλευρά να είναι το πολύ μήκους 4 μέτρων. Διαφωνεί με τη θέση του Μ.Απ. ότι μπορεί να ανεγερθούν 3 οικίες καλού εμβαδού μέσα σε αυτό, αφού κάτι τέτοιο δεν επιτρέπει ο συντελεστής κάλυψης του. Το νότιο οικόπεδο των 647.80 τ.μ είναι επίσης μειονεκτικό αφού είναι μακρόστενο με μικρό πρόσωπο και οι τυχόν οικίες που θα ανεγερθούν δεν θα είναι καλού σχήματος. Υπέδειξε τέλος πως με το διαχωρισμό του Τεκμηρίου 4 το ακίνητο χάνει από δεσμεύσεις 1943 τ.μ, ενώ με βάση το διαχωρισμό του Τεκμηρίου 3 χάνει από δεσμεύσεις 1625 τ.μ. Δηλαδή με το διαχωρισμό του Τεκμηρίου 3 κερδίζει 318 τ.μ καθαρής οικοπεδικής γης. Αξιολόγηση μαρτυρίας:- Κατά την ακροαματική διαδικασία, το Δικαστήριο είχε την ευχέρεια και παρακολούθησε με κάθε δυνατή προσοχή τους μάρτυρες (Μ.Απ. και Μ.Υ.), οι οποίοι κατέθεσαν ως εμπειρογνώμονες επί των επίδικων θεμάτων. Με κριτήρια το περιεχόμενο της μαρτυρίας τους, σε συνυφασμό με τα τεκμήρια που βρίσκονται ενώπιον του Δικαστηρίου, αλλά και την όλη στάση και συμπεριφορά τους στο εδώλιο του μάρτυρα, κατά τη ζωντανή ατμόσφαιρα της δίκης, το Δικαστήριο, προβαίνει στην αξιολόγηση τους. Και οι δύο μάρτυρες επιχείρησαν να διαφωτίσουν το Δικαστήριο παρουσιάζοντας όλα τα στοιχεία που έκριναν ως ορθά, προκειμένου να καθοριστεί το δίκαιο ποσό της αποζημίωσης. Το Δικαστήριο, ωστόσο, για τους λόγους που θα εξηγήσει στη συνέχεια, κρίνει ότι δεν μπορεί να κάνει αποδεκτή τη γνώμη και το ποσό που εισηγείται ο εμπειρογνώμονας των Απαιτητριών. Κάνει ωστόσο αποδεκτή τη μαρτυρία της Μ.Υ. στο σύνολο της. Αρχίζοντας από τις δύο συγκριτικές πωλήσεις στις οποίες στηρίχθηκε ο Μ.Απ., αυτές δεν μπορούν να γίνουν αποδεκτές για τον καθορισμό της κατά τετραγωνικό μέτρο αξίας του επίδικου ακινήτου για τους λόγους που η Μ.Υ. εξήγησε στο Δικαστήριο, οι οποίοι κρίνονται ορθοί. Αυτοί συνίστανται στο ότι η συγκριτική πώληση αριθμός 1 αφορά κατ' αρχήν πώληση μεριδίου που, ούτως ή άλλως, νομολογιακά δεν είναι αποδεκτό να λαμβάνονται υπόψη οι πωλήσεις μεριδίων (βλέπε υπόθεση Ανδρέας Νικολάου Μιχαήλ κ.α. ν. Κυπριακής Δημοκρατίας

(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1063). Κατά δεύτερο λόγο, το εν λόγω συγκριτικό ανήκει σε Άξονα Δραστηριοτήτων Κατηγορίας Ι ο οποίος είναι καλύτερος από τον Άξονα Δραστηριοτήτων Κατηγορίας ΙΙΙ, στον οποίο ανήκει το επίδικο. Τα πλεονεκτήματα εξήγησε επαρκώς η Μ.Υ. στη μαρτυρία της. Επίσης, το συγκριτικό αριθμός 1 βρίσκεται σε καλύτερη εμπορική ζώνη, επί της οδού Πάφου, όπου πρόκειται για εμπορική οδό, κάτι που δεν συντρέχει για το επίδικο ακίνητο. Αναφορικά με τη συγκριτική πώληση αριθμός 2 αυτή (α) απέχει περί τα 2 χλμ δυτικότερα από το επίδικο, (β) πρόκειται για ακίνητο που πωλήθηκε με ειδική αξία (special value) όπως φάνηκε εκ του αποτελέσματος, όπου σήμερα έχει ανεγερθεί η υπεραγορά Παπαντωνίου (περιοχή Ύψωνα), και γι' αυτό δεν προσφέρεται για ασφαλή συμπεράσματα και (γ) ανήκει σε Άξονα Δραστηριοτήτων Κατηγορίας Ι που έχει περισσότερα πλεονεκτήματα από τον Άξονα Δραστηριοτήτων Κατηγορίας ΙΙΙ στον οποίο ανήκει το επίδικο ακίνητο. Πέραν των πιο πάνω αναφερόμενων στοιχείων τα οποία, κατά το Δικαστήριο διαφοροποιούν τις δύο συγκριτικές πωλήσεις του Μ.Απ. από το επίδικο, παρατηρείται ότι δεν υπάρχει ενώπιον του Δικαστηρίου μαρτυρία η οποία, λαμβάνοντας υπόψη τις εν λόγω διαφοροποιήσεις, θα μπορούσαν αυτές να ληφθούν υπόψη, αν πρώτα γίνονταν οι αναγκαίες αναπροσαρμογές. Ουδεμία αναπροσαρμογή έχει γίνει εξ αιτίας των πιο πάνω στοιχείων. Το Δικαστήριο από μόνο του δεν έχει το υπόβαθρο να προβεί σε σχετικές αναπροσαρμογές και να καθορίσει συγκεκριμένα ποσοστά. Ο Μ.Απ. έκανε λόγο για ελάχιστες αναπροσαρμογές, χωρίς όμως να τις συγκεκριμενοποιήσει ή να καθορίσει τα ποσοστά τους. Εν πάση περιπτώσει, είναι ξεκάθαρο ότι δεν έλαβε υπόψη του τις προαναφερόμενες διαφοροποιήσεις και να αναπροσαρμόσει την τιμή που έδωσε. Τέλος, δεν μπορεί να ληφθεί υπόψη η αναφορά του Μ.Απ. σε άλλη Ειδοποίηση Παραπομπής που καταχωρήθηκε στο Δικαστήριο και η οποία κατέληξε σε συμβιβασμό. Πρόκειται για στοιχείο το οποίο δεν μπορεί να δεσμεύει το Δικαστήριο. Επιπλέον όμως, δόθηκαν ικανοποιητικές εξηγήσεις από τη Μ.Υ. για το λόγο που υπήρξε διευθέτηση της εν λόγω παραπομπής. Είναι δε και ξεκάθαρο ότι αφορούσε ακίνητο σε διαφορετική περιοχή. Εν πάση περιπτώσει η διευθέτηση δεν ήταν στα €450,00 το τ.μ. που υιοθέτησε ο Μ.Απ. για το επίδικο ακίνητο. Προχωρώντας στο σκεπτικό που η Μ.Υ. επέλεξε, προκειμένου να καθορίσει την κατά τετραγωνικό μέτρο αξία της απαλλοτριωθείσας γης, διαπιστώνεται ότι η συγκριτική της πώληση με αύξων αριθμό 5 βρίσκεται πολύ κοντά ως προς τα χαρακτηριστικά, νομικά και φυσικά, με το επίδικο ακίνητο. Η τιμή της εν λόγω πώλησης είναι στα €141,87 το τ.μ. Δεν έχει υιοθετήσει ωστόσο αυτό το ποσό. Έχει καταλήξει στο ποσό των €307,55 το τ.μ. ως δίκαιο ποσό, αφού προέβηκε σε ετήσια αύξηση 20% κατόπιν εξαγωγής του σχετικού συμπεράσματος από τις συγκριτικές της πωλήσεις αριθμός 1, 3, 8 και

1. Επιπλέον, έλαβε υπόψη και τα συγκριτικά με αριθμό 1, 2 και 3 προκειμένου να εντοπίσει τη διαφορά στην τιμή ενός χωραφιού και ενός οικοπέδου, αφαιρώντας έτσι ποσοστό 40% που είναι η ελάχιστη διαφορά που μπορεί να έχει ένα οικόπεδο με ένα χωράφι, ενόψει του ότι το συγκριτικό αριθμός 5 ήταν και η μόνη πώληση με ίδια νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά με το επίδικο, που αν υιοθετούσε μόνο αυτό, θα έδινε μικρότερη τιμή από τα €307,55 το τ.μ. Υπό αυτές τις περιστάσεις και εξηγήσεις, η επιλογή της δεν κρίνεται ότι αδικεί την πλευρά των Απαιτητριών. Δεν διαφάνηκε να υπήρχαν άλλες συγκριτικές πωλήσεις με ίδια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά και να τις αγνόησε. Ως προς την αξίωση για επιζήμια επίδραση στο εναπομείναν μέρος του επίδικου τεμαχίου, η πλευρά των Απαιτητριών δεν ικανοποίησε το Δικαστήριο για τη θέση της. Η άποψη εκ μέρους της Αποζημιούσας Αρχής περί αβεβαιότητας και μη απόδειξης σε ικανοποιητικό βαθμό των ισχυρισμών των Απαιτητριών επί του θέματος αυτού, κρίνεται ορθή. Από τα όσα τέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου για το θέμα της επιζήμιας επίδρασης, η πλευρά των Απαιτητριών θεωρεί δεδομένο ή προβλεπτό ότι ο τρόπος με τον οποίο έχει χαραχθεί το οδικό δίκτυο επηρέασε το επίδικο ακίνητο με την απαλλοτρίωση, στερώντας από το εναπομείναν εμβαδόν την ανάπτυξη που θα είχε αν ακολουθείτο άλλη επιλογή. Η θέση των Απαιτητριών δεν γίνεται αποδεκτή για τους πιο κάτω λόγους:
2. Η μαρτυρία που παρουσίασαν με τα Τεκμήρια 3 και 4 απολήγει στο ότι οι Απαιτήτριες προτείνουν ή εισηγούνται ότι το Τεκμήριο 4 θα συνιστούσε ολιγότερο επαχθή επιλογή για το ακίνητο τους. Το θέμα ωστόσο άπτεται ελέγχου της Διοικητικής Πράξης με την οποία καθορίστηκε το οδικό δίκτυο. Πρόκειται για θέμα στο οποίο το παρόν Δικαστήριο δεν έχει αρμοδιότητα για να ελέγξει.
3. Δεν τίθεται ζήτημα στέρησης της δυνατότητας για δημιουργία οδικού δικτύου όπως οι Απαιτήτριες επιθυμούν. Όπως έχει αναφερθεί στην υπόθεση Δημητριάδη κ.α. ν. Υπουργικού Συμβουλίου

(1996)3 Α.Α.Δ. 85 «η ιδιοκτησία γης δεν παρέχει δικαίωμα χρήσης της για οικοδομικούς σκοπούς ή γενικότερα δικαίωμα για την οικοδομική ανάπτυξη του ακινήτου. Η χρήση του ακινήτου για οικοδομικούς σκοπούς συναρτάται με και εξαρτάται από τον πολεοδομικό σχεδιασμό, θέμα το οποίο ανάγεται στη ρυθμιστική εξουσία του κράτους.». 3. Στην υπόθεση Σάββας Νικολαΐδης κ.α. ν. Δημοκρατίας

(1998)1 Α.Α.Δ. 1362 αναφέρθηκε ότι το κριτήριο για διαπίστωση επαύξησης ή επιζήμιας επίδρασης είναι κατά πόσο αυτή προδιαγράφεται ως εύλογα προβλεπτή και όχι απλά ενδεχόμενη. Η μαρτυρία που βρίσκεται ενώπιον του Δικαστηρίου δεν συνηγορεί πως οι Απαιτήτριες απέδειξαν εύλογα προβλεπτή επίδραση του ακινήτου τους εξαιτίας της απαλλοτρίωσης. Η εν λόγω μαρτυρία αφορά στα εξής: (α) Οι Απαιτήτριες ουδέποτε από το 1996 που ήταν ιδιοκτήτριες του επίδικου ακινήτου αποτάθηκαν για έκδοση άδειας διαχωρισμού ή ανάπτυξης. (β) Ακόμη και στη βάση των παρουσιασθέντων λύσεων διαχωρισμού του εναπομείναντος εμβαδού του επίδικου ακινήτου, δεν προέκυψε βεβαιότητα ότι η λύση που προτείνεται με το Τεκμήριο 3 είναι ολιγότερο επαχθής για τις Απαιτήτριες. (γ) Το περιεχόμενο των Τεκμηρίων 3 και 4 ετοιμάστηκε από πρόσωπο το οποίο δεν κατέθεσε ενώπιον του Δικαστηρίου. Συνακόλουθα, ούτως ή άλλως, το Δικαστήριο δεν προτίθεται να δώσει βαρύτητα στο περιεχόμενο τους αφού δεν δόθηκε κάποια εξήγηση που ο συντάχτης τους δεν παρουσιάστηκε ενώπιον του Δικαστηρίου να τα εξηγήσει πλήρως αλλά και να αντεξεταστεί επί των θεμάτων που άπτονται κυρίως της έγκρισης των αιτήσεων διαχωρισμού οικοπέδων. (δ) Τα σχέδια διαχωρισμού, Τεκμήρια 3 και 4, βασίζονται επί εμβαδού διαφορετικού από το εμβαδό που είναι καταχωρημένο στα μητρώα του Κτηματολογίου. Επισημαίνεται ότι στο Τεκμήριο 2 - έκθεση εκτίμησης του Μ.Απ. - αυτός αποδέχεται ως συνολικό εμβαδό του επίδικου ακινήτου 5599 τ.μ. που είναι το εμβαδό που συμφωνεί και το Κτηματολόγιο. Δεν τέθηκε άλλη μαρτυρία ενώπιον του Δικαστηρίου που να αποδεικνύει διαφορετικό εμβαδό και δη αυτό πάνω στο οποίο βασίζονται τα Τεκμήρια 3 και

1. Τέλος, είναι κοινός τόπος ότι με τη δημιουργία του οδικού δικτύου το οποίο επηρέασε το επίδικο ακίνητο, έχουν γίνει κατασκευαστικά έργα τα οποία συνιστούν ωφέλεια για τις Απαιτήτριες αφού, οποιαδήποτε αίτηση διαχωρισμού του ακινήτου τους, θα προϋπέθετε την επιβολή όρων για κατασκευή τέτοιων έργων (πεζοδρόμια κλπ). Στην υπόθεση Μιχαήλ (ανωτέρω) επιβεβαιώθηκε πρωτόδικο συμπέρασμα ότι η διαπλάτυνση δρόμου και η δημιουργία κατασκευαστικών έργων (πεζοδρόμια, νησίδες, διαβάσεις πεζών) συνιστούσαν επαύξηση στην αγοραία αξία του εναπομείναντος κτήματος σε βαθμό που δεν δικαιολογούσε την καταβολή αποζημίωσης στους Απαιτητές - εφεσείοντες. Βέβαια εδώ δεν είναι η ίδια περιπτωση και ούτε υπάρχει ισχυρισμός για επαύξηση εκ μέρους της Αποζημιούσας Αρχής. Η παραπομπή στην εν λόγω υπόθεση είναι προς επίρρωση της θέσης του Δικαστηρίου ότι, όχι μόνο δεν επήλθε επιζήμια επίδραση, αλλά η δημιουργία πεζοδρομίων στην περίπτωση του επίδικου ακινήτου, επέφερε βελτίωση σε αυτό, και άρα ουδεμία περαιτέρω αποζημίωση δικαιολογείται πέραν της κατά τετραγωνικό μέτρο αξίας της γης που απαλλοτριώθηκε. Ευρήματα Δικαστηρίου:- Με βάση την προαναφερόμενη αξιολόγηση, το Δικαστήριο διαπιστώνει ότι τα ουσιώδη πραγματικά γεγονότα που διέπουν την παρούσα υπόθεση, και τα οποία συνιστούν ευρήματα του, έχουν ως ακολούθως: Οι Απαιτήτριες είναι συνιδιοκτήτριες - εγγεγραμμένες του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 26124, Φ.Σχ. LIII/64, Τεμάχιο 807, τοποθεσία Άγιος Ιωάννης, και ανήκει στο Δήμο Κάτω Πολεμιδιών, Λεμεσός. Η Αποζημιούσα Αρχή δυνάμει Γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης Δ.Π. 280/13.04.2007 και Διατάγματος Απαλλοτρίωσης Δ.Π. 269/07.03.2008 απαλλοτρίωσε αναγκαστικά μέρος του εν λόγω ακινήτου των Απαιτητριών. Το επίδικο ακίνητο βρίσκεται στην οδό Μελίνας Μερκούρη, στο Δήμο Κάτω Πολεμιδιών. Είναι χωράφι, επίπεδο στο ίδιο ύψος με το δρόμο. Βρίσκεται δε βόρεια της Βιομηχανικής Περιοχής Πολεμιδιών. Κατά την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης (13.04.2007) ενέπιπτε στις πολεοδομικές ζώνες Εβ6 (εμπορική ζώνη) και Κα5 (οικιστική ζώνη). Ως εκ τούτου, είχε συντελεστή δόμησης 1,00:1, συντελεστή κάλυψης 0,50:1, δικαίωμα για 3 ορόφους ύψους 11,30 μέτρα και για τις δύο ζώνες. Επίσης εμπίπτει στο Τοπικό Σχέδιο Λεμεσού. Οι Απαιτήτριες προκειμένου για την εκτίμηση της αξίας του απαλλοτριωθέντος μέρος του ακινήτου τους (επίδικο) έδωσαν οδηγίες στο Μ.Απ. ο οποίος ετοίμασε σχετική εκτίμηση (Τεκμήριο 2). Η αμοιβή του Μ.Απ. θα καθοριστεί σύμφωνα με το περιεχόμενο του Τεκμηρίου 5 το οποίο εκ συμφώνου κατέθεσαν οι δύο πλευρές. Συνιστά εύρημα, στη βάση της αποδεκτής μαρτυρίας της Μ.Υ. ότι η αγοραία αξία του επηρεαζόμενου εμβαδού του επίδικου ακινήτου, κατά τη δημοσίευση της Γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης (13.04.2007), κατά τετραγωνικό μέτρο, είναι το ποσό των €307,
2. Τέλος, συνιστά εύρημα του Δικαστηρίου ότι από την απαλλοτρίωση του μέρους επίδικου ακινήτου δεν επήλθε επιζήμια επίδραση στο εναπομείναν μέρος του. Συμπέρασμα Δικαστηρίου: Λαμβάνοντας υπόψη όλα τα προαναφερόμενα, κρίνεται ότι οι Απαιτήτριες δικαιούνται σε αποζημίωση για την απαλλοτριωθείσα περιουσία τους. Το ποσό της αποζημίωσης καθορίζεται από τα 628 τ.μ. που είναι το εμβαδόν που απαλλοτριώθηκε από το επίδικο ακίνητο επί €307,55 πως είναι η κατά τετραγωνικό μέτρο αξία της γης, με αποτέλεσμα να προκύπτει το ποσό των €193.141,
3. Επιπρόσθετα οι Απαιτήτριες δικαιούνται τόκο 9% από την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης (13.04.2007) μέχρι 15.05.2014 οπότε με τροποποιητικό νόμο, από 16.05.2014, ο τόκος είναι 3%. Επίσης οι Απαιτητήτριες δικαιούνται αποζημίωση για τα εκτιμητικά και δικηγορικά έξοδα, πλέον τόκους και Φ.Π.Α. Αναφορικά με την αξίωση των Απαιτητριών για επιζήμια επίδραση, για τους λόγους που έχουν εξηγηθεί, δεν έχει στοιχειοθετηθεί και απορρίπτεται. Συνακόλουθα των πιο πάνω, εκδίδεται απόφαση υπέρ των Απαιτητριών και εναντίον της Αποζημιούσας Αρχής για το ποσό των €193.141,40 πλέον τόκο 9% από 13.04.2007 μέχρι 15.05.2014 και με τόκο 3% από 16.05.2014 μέχρι εξόφλησης. Περαιτέρω, στη βάση του Τεκμηρίου 5, εκδίδεται απόφαση προς όφελος των Απαιτητριών και εναντίον της Αποζημιούσας Αρχής για το ποσό των €2.000,00 ως εκτιμητικά έξοδα πλέον νόμιμο τόκο και Φ.Π.Α.. Αναφορικά με τα δικηγορικά έξοδα, ακολουθώντας τον κανόνα ότι ο επιτυχών διάδικος δικαιούται τα έξοδα, αυτά επιδικάζονται προς όφελος των Απαιτητριών και εναντίον της Αποζημιούσας Αρχής, να υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή στην ανάλογη κλίμακα και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ............... Δ. Ι. Κίτσιος, Α.Ε.Δ. Πιστόν αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΜΔ Subject: Civil/Parapompes - Apallotriosis/Final Αναφορά: Καθορισμός αποζημίωσης - απαλλοτρίωση cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο