Πόλυς Ιωάννη Μιχαηλίδη ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας δια και εκ μέρους της Κυπριακής Δημοκρατίας, Αρ. Παραπομπής: 153/09, 2/7/2015

(1996)1 Α.Α.Δ. 1342). Το θέμα του καθορισμού της καταβλητέας αποζημίωσης έχει τύχει διεργασίας μέσα από σωρεία αποφάσεων των Κυπριακών Δικαστηρίων. Οι κατευθυντήριες γραμμές που προσδιορίστηκαν από τις αποφάσεις του Ανωτάτου Δικαστηρίου, καθώς και οι διατάξεις της σχετικής νομοθεσίας, αποτελούν σταθερό οδηγό για τον καθορισμό δίκαιης αποζημίωσης. Βασική αρχή, για τον καθορισμό της αποζημίωσης, είναι πως η αξία της γης θα πρέπει να λογιστεί ως ίση προς την αξία που θα επέφερε το κτήμα αν αυτό πωλούνταν, εκουσίως, στην ελεύθερη αγορά κατά το χρόνο δημοσίευσης της απαλλοτρίωσης. Αυτό προκύπτει από τη διάταξη του άρθρου 10(α) του Περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου. Περαιτέρω στην υπόθεση Πανάρετου κ.α. ν. Κυπριακής Δημοκρατίας

(2002)1(Γ) Α.Α.Δ. 1558 κρίθηκε πως για το θέμα της καταβλητέας αποζημίωσης ο απαιτητής - ιδιοκτήτης αποκαθίσταται στη θέση που βρισκόταν προηγουμένως, εφόσον παίρνει ποσό ίσο προς την αξία του κτήματος που πλέον στερείται. Ως μέθοδος καθορισμού της καταβλητέας αποζημίωσης καλύτερη θεωρείται η συγκριτική μέθοδος, και μόνο όπου δεν υπάρχουν συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων χρησιμοποιείται η μέθοδος ανάπτυξης. (Βλέπε υπόθεση The Republic of Cyprus v. Christofides and Others

(1984)1 A.A.Δ. 305.) Καθοριστικό δε ρόλο στην παρουσίαση της υπόθεσης αλλά και στην εξαγωγή συμπερασμάτων ενέχει η μαρτυρία των εμπειρογνωμόνων που καλούν οι διάδικοι. Για να υποστηρίξουν τον υπολογισμό της δίκαιης αποζημίωσης, οι εμπειρογνώμονες παρουσιάζουν την επιστημονική τους άποψη βοηθώντας το Δικαστήριο, το οποίο θα αποδεχθεί τη γνώμη τους, ή θα την απορρίψει, εξηγώντας βέβαια τους λόγους σε κάθε περίπτωση. Είναι επίσης νομολογημένο ότι τα Δικαστήρια έχουν τη δυνατότητα να μην αποδεχθούν οποιαδήποτε από τις γνώμες των εκτιμητών, ή να αποδεχθούν μερικώς τη μια ή την άλλη γνώμη, ή να αποδεχθούν μόνο τη μία από τις δύο εκτιμήσεις (βλέπε υπόθεση Vassilico Cement Works v. Stavrou

(1978)1 A.A.Δ. 389). Προσαχθείσα μαρτυρία:- Για την απόδειξη της υπόθεσης του Απαιτητή κατέθεσε ο Άριστος Αριστείδου (στο εξής Μ.Απ.1), εκτιμητής ακινήτων και ο Απαιτητής (στο εξής Μ.Απ.2). Εκ μέρους της Αποζημιούσας Αρχής κατέθεσε η Γιάννα Διονυσίου (στο εξής Μ.Υ.), εκτιμήτρια στο Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού. Κατατέθηκαν δε ως τεκμήρια τα ακόλουθα έγγραφα: Τεκμήριο 1 Επαγγελματικά προσόντα Μ.Απ.

1. Τεκμήριο 2 Αιτιολογημένη έκθεση εκτίμησης του Μ.Απ.
2. Τεκμήριο 3 Κτηματολογικό Σχέδιο. Τεκμήριο 4 Φωτοαντίγραφο πιστοποιητικού εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας με αρ.
3. Τεκμήριο 5 Αιτιολογημένη έκθεση εκτίμησης της Μ.Υ. Ο Μ.Απ.1 Άριστος Αριστείδου είναι εκτιμητής ακινήτων. Από το 1967 μέχρι το 2004 ασκούσε το επάγγελμα του εκτιμητή στο Κτηματολόγιο Λεμεσού, στον κλάδο εκτιμήσεων, και έκτοτε ιδιωτεύει. Έκανε σχετικές σπουδές στην Αγγλία και είναι κάτοχος μεταπτυχιακού τίτλου σπουδών στις ΗΠΑ. Είναι εγγεγραμμένος εκτιμητής ακινήτων στο Ε.Τ.Ε.Κ., στον κλάδο εκτίμησης γης. Με οδηγίες του Απαιτητή προέβηκε στην ετοιμασία έκθεσης εκτίμησης (Τεκμήριο 2), με σκοπό τον υπολογισμό της πληρωτέας αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση ολόκληρου του επίδικου ακινήτου, ιδιοκτησίας του Απαιτητή, κατά ½. Πρόκειται για το ακίνητο με αρ. εγγραφής 00/15104, Τεμάχιο 296, Φύλλο Σχέδιο 55/42, Τμήμα Ο, βρισκόμενο στην τοποθεσία «Βουνό», στο χωριό Πεντάκωμο, στη Λεμεσό. Η αποζημίωση την οποία υπολόγισε είναι ύψους €441.500,
4. Προκύπτει από το εμβαδόν (11037 τ.μ.) και την κατα τετραγωνικό μέτρο αξία την οποία καθόρισε στα €80,
5. Ο σκοπός της απαλλοτρίωσης ήταν δημόσιας ωφέλειας, με τη δημιουργία Επιστημονικού Τεχνολογικού Πάρκου (ΕΤΠ), στην περιοχή Πεντακώμου - Ακτή του Κυβερνήτη. Ως ανέφερε ο Μ.Απ.1, το υπό εκτίμηση κτήμα είναι χωράφι, στο χωριό Πεντάκωμο, στην τοποθεσία «Βουνό». Βρίσκεται νότια και σε κοντινή απόσταση από τον αυτοκινητόδρομο Λευκωσίας Λεμεσού και δυτικά της περιοχής «Ακτή του Κυβερνήτη». Εντός του επίδικου ακινήτου υπάρχουν χαρουπιές και άγρια βλάστηση. Το σχήμα του είναι πολυγωνικό. Υψομετρικά κατέχει μια εξαιρετικά καλή θέση, η οποία δεσπόζει ολόκληρης της περιοχής. Η επιφάνεια του είναι ομαλή (οροπέδιο) με ελαφριά κλίση προς την κατεύθυνση της θάλασσας, γεγονός που του εξασφαλίζει απρόσκοπτη και πανοραμική θέα προς αυτή. Επίσης εφάπτεται εγγεγραμμένου μονοπατιού, διαπλατυμένου λόγω χρήσης (πιθανώς αγροτικός δρόμος), μέσω του οποίου επιτυγχάνεται η πρόσβαση σ' αυτό. Είναι υποκείμενο σε δικαίωμα διάβασης κατά μήκος του βορειοανατολικού του συνόρου, προς όφελος των τεμαχίων 297 και
6. Στις 15.09.2006 ήταν ενταγμένο στην πολεοδομική ζώνη Γ3, (γεωργική ζώνη). Οι συντελεστές ανάπτυξης της συγκεκριμένης ζώνης έχουν ανώτατο ποσοστό κάλυψης 0,10:1, ανώτατο αριθμό ορόφων 2 και ανώτατο ύψος 8,30 μ. Το Υπουργικό Συμβούλιο με διατάγματά του, έχει καθορίσει την περιοχή όπου βρίσκεται το επίδικο κτήμα ως «Λευκή Ζώνη». Σύμφωνα με τα πιο πάνω διατάγματα, οι χρήσεις που υφίστανται στην περιοχή της Λευκής ζώνης παραμένουν γενικά αμετάβλητες και αναστέλλεται κάθε οικοδομική εργασία και δραστηριότητα, η οποία δεν σχετίζεται με τη δημιουργία του Ερευνητικού Τεχνολογικού Πάρκου. Ανέφερε ακόμη ο Μ.Απ.1 πως, το επίδικο τεμάχιο βρίσκεται δυτικά της γνωστής περιοχής "Ακτή του Κυβερνήτη" όπου παρατηρείται μεγάλη αναπτυξιακή δραστηριότητα, κυρίως με το διαχωρισμό οικοπέδων και την ανέγερση παραθεριστικών κατοικιών, τόσο από ιδιοκτήτες όσο και από επιχειρηματίες ανάπτυξης γης. Ως εκ τούτου η ζήτηση κτημάτων στην περιοχή είναι αυξημένη και κατά συνέπεια αυξημένες και οι αγοραίες αξίες, ανεξάρτητα αν τα κτήματα αυτά προσφέρονται για άμεση ανάπτυξη ή ως μια ασφαλή επένδυση με άριστες προοπτικές για μια μελλοντική αξιοποίηση. Η απόκτηση γεωργικής γης για την ανέγερση του μεγαλεπήβολου έργου του Ερευνητικού Τεχνολογικού Πάρκου με όλες τις συναφείς εγκαταστάσεις με τη διαδικασία της απαλλοτρίωσης, κατα το Μ.Απ.1, αδικεί κατάφορα τους ιδιοκτήτες, αφού χρησιμοποιείται η γη τους για μια πιο προσοδοφόρα χρήση απ' ότι προβλέπεται στη Δήλωση Πολιτικής. Με την επιλεγείσα, από την Απαλλοτριούσα Αρχή, διαδικασία, επιτυγχάνεται μεν μείωση του κόστους για το δημόσιο αλλά αυτό γίνεται σε βάρος των ιδιοκτητών. Υπό αυτές τις περιστάσεις, αλλά και από εκτιμητικής πλευράς, θα ήταν ορθό και δίκαιο όπως το κτήμα θεωρηθεί σαν δυνάμενο να αξιοποιηθεί με την ίδια χρήση για την οποία χρησιμοποιείται στο πλαίσιο της παρούσας απαλλοτρίωσης. Για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας του επηρεαζόμενου κτήματος και του ύψους της αποζημίωσης, έχει χρησιμοποιηθεί η συγκριτική μέθοδος εκτίμησης. Για την εξεύρεση των έντεκα

(11)συγκριτικών πωλήσεων, έχει διεξαχθεί έρευνα στη γύρω περιοχή για πωλήσεις οι οποίες έχουν περίπου τα ίδια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά. Οι συγκριτικές πωλήσεις έχουν αναπροσαρμοστεί με ένα ενδεικτικό ποσοστό ετήσιας αύξησης 10%. Μ.Απ.2 κατέθεσε ο Πόλυς Μιχαηλίδης - Απαιτητής. Ως ανέφερε σπούδασε γεωλογία στην Αυστρία, εκεί έχει κάνει και το διδακτορικό του. Μετά το 1974 έκανε μεταδιδακτορική εξειδίκευση στη Δυτική Γερμανία με ειδικότητα στη γεωτεχνική των εδαφών. Έχει διατελέσει Διευθυντής του Τμήματος Γεωλογικής Επισκόπησης. Γνωρίζει, ως εκ τούτου, ότι από το 2006 άρχισε η μελέτη για το Επιστημονικό Τεχνολογικό Πάρκο στο Πεντάκωμο. Έλαβε και ο ίδιος μέρος, μετέβηκε δε αρκετές φορές στην περιοχή για να γνωματεύσει ως προς την καταλληλότητα της περιοχής. Η διαπίστωση του ήταν ότι το βόρειο μέρος της περιοχής ήταν ακατάλληλο για κατασκευές εκτός και αν γίνονταν δαπανηρά έργα. Επίσης υπήρχαν πολλά αργάκια και ήταν αδύνατο να γίνει εκμετάλλευση χωρίς δαπανηρές κατασκευές. Σε αυτό το μέρος ανήκουν και κάποια από τα συγκριτικά που χρησιμοποίησε ο εκτιμητής του με προβληματικές μορφολογικές συνθήκες. Ένα άλλο μέρος της περιοχής είναι το υψίπεδο που δεσπόζει της ευρύτερης περιοχής, με τρομερή θέα, και από γεωλογικής άποψης είναι ό,τι καλύτερο για τη θεμελίωση οικοδομημάτων. Σε αυτή την κατηγορία ανήκει και το επίδικο κτήμα του, και ως εκ τούτου υπερτερεί των συγκριτικών πωλήσεων που χρησιμοποίησε ο εκτιμητής του. Η αξία που καθορίστηκε από το Κτηματολόγιο δεν είναι αντιπροσωπευτική αφού συγκρίνονται ανόμοια πράγματα. Το επίδικο έχει πρόσβαση προς τον υπεραστικό δρόμο Λεμεσού αφού υπάρχει διαπλατυμένος αγροτικός δρόμος, ως εκ τούτου υπάρχει προσπελασιμότητα. Η προοπτική αναβάθμισης του ακινήτου του, είτε γίνει το έργο στην περιοχή είτε όχι, είναι δεδομένη και θα ενταχθεί σε τουριστική ζώνη. Απ' ότι γνωρίζει εδώ και δύο χρόνια δεν έγινε οποιοδήποτε έργο για το σκοπό της απαλλοτρίωσης. Μ.Υ. κατέθεσε η Γιάννα Διονυσίου, εργάζεται στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού. Από το 2005 εργάζεται στον Κλάδο Εκτιμήσεων ως εκτιμήτρια ακινήτων. Της έχει ανατεθεί, από την Απαλλοτριούσα Αρχή, η εκτίμηση του επίδικου κτήματος το οποίο επηρεάστηκε από την επίδικη απαλλοτρίωση. Έχει ετοιμάσει έκθεση εκτίμησης (Τεκμήριο 5) της οποίας υιοθέτησε, πλήρως, το περιεχόμενό κατα τη μαρτυρία της. Η απαλλοτρίωση έγινε για τη δημιουργία Τεχνολογικού Επιστημονικού Πάρκου στο Πεντάκωμο. Από το πιο πάνω έργο απαλλοτριώνεται ολόκληρο το κτήμα. Το υπό απαλλοτρίωση κτήμα είναι χωράφι, ακαλλιέργητο, επίπεδο με θέα στη θάλασσα και τη γύρω περιοχή. Βρίσκεται σε ύψωμα, οροπέδιο, νότια του υπεραστικού δρόμου Λευκωσίας - Λεμεσού. Μέρος του βορειοανατολικού του συνόρου εφάπτεται σε δημόσιο μονοπάτι. Υπάγεται διοικητικά στην κοινότητα Πεντακώμου. Το μεγαλύτερο μέρος του εμπίπτει στην πολεοδομική ζώνη Ζ1 που είναι ζώνη προστασίας ενώ μικρό μέρος του εμπίπτει στην πολεοδομική ζώνη Γ3 που είναι γεωργική ζώνη. Η ζώνη προστασίας έχει ανώτατο συντελεστή δόμησης 0,06:1, ανώτατο συντελεστή κάλυψης 0,06:1, ανώτατο αριθμό ορόφων 2 και ανώτατο ύψος ορόφων 8,3 μ. και για τη γεωργική ζώνη είναι ανώτατος συντελεστής δόμησης 0,10:1, ανώτατος συντελεστής κάλυψης 0,10:1, ανώτατος αριθμός ορόφων 2 και ανώτατο ύψος ορόφων 8,3 μ. Σχολιάζοντας τις συγκριτικές πωλήσεις που χρησιμοποίησε ο Μ.Απ.1 ανέφερε ότι οι υπ' αριθμό 1, 2, 5 και 6 βρίσκονται σε περιοχή άλλη από αυτήν που βρίσκεται το επίδικο και είναι πολύ κοντά στη θάλασσα. Οι συγκριτικές πωλήσεις με αριθμό 8, 9 και 10 είναι σε τουριστική ζώνη με όλες τις υπηρεσίες. Ως προς τη συγκριτική πώληση 3 ανέφερε ότι πρόκειται για τουρκοκυπριακό κτήμα και δεν έχει υλοποιηθεί ακόμα το πωλητήριο, δηλαδή δεν έγινε η μεταβίβαση παρ' ότι παρήλθαν αρκετά χρόνια. Σαν ετήσια αύξηση των τιμών στην περιοχή υιοθέτησε ποσοστό 10%. Ο μέσος όρος των τιμών των συγκριτικών της πωλήσεων με αριθμούς 3 και 4, αφού προηγουμένως έδωσε αύξηση 15% για την υπ' αριθμό 3 και μείωση 20% για την υπ' αριθμό 4, είναι €24,00. Η αύξηση 15% δόθηκε επειδή η συγκριτική της πώληση αριθμός 3 αφορά περίκλειστο ακίνητο ενώ το επίδικο έχει πρόσβαση. Η δε μείωση 20% δόθηκε επειδή η συγκριτική της πώληση αριθμός 4 έχει πρόσβαση. Η Μ.Υ. ωστόσο υιοθέτησε σαν αγοραία αξία του επίδικου ακινήτου την τιμή των €29,05 το τ.μ. επειδή, ως ανέφερε, επρόκειτο για απαλλοτρίωση ολόκληρου του ακινήτου και ο ιδιοκτήτης θα έχανε το κτήμα του. Αξιολόγηση μαρτυρίας:- Κατά την ακροαματική διαδικασία, το Δικαστήριο είχε την ευχέρεια και παρακολούθησε με κάθε δυνατή προσοχή τους μάρτυρες (Μ.Απ.1 και Μ.Υ.), οι οποίοι κατέθεσαν ως εμπειρογνώμονες επί των επίδικων θεμάτων καθώς επίσης και τον Απαιτητή (Μ.Απ.2). Με κριτήρια το περιεχόμενο της μαρτυρίας τους, σε συνιφασμό με τα τεκμήρια που βρίσκονται ενώπιον του Δικαστηρίου, αλλά και την όλη στάση και συμπεριφορά τους στο εδώλιο του μάρτυρα, κατά τη ζωντανή ατμόσφαιρα της δίκης, το Δικαστήριο, προβαίνει στην αξιολόγηση τους. Και οι δύο μάρτυρες (Μ.Απ.1 και Μ.Υ.) επιχείρησαν να διαφωτίσουν το Δικαστήριο παρουσιάζοντας όλα τα στοιχεία που έκριναν ως ορθά, προκειμένου να καθοριστεί το δίκαιο ποσό της αποζημίωσης. Το Δικαστήριο, ωστόσο, για τους λόγους που θα εξηγήσει στη συνέχεια, κρίνει ότι οι συγκριτικές πωλήσεις του Μ.Απ.1, πλην της υπ' αριθμό 7 που είναι ταυτόσημη με τη συγκριτική πώληση αριθμός 4 της Μ.Υ, δεν παρέχουν ασφαλή βάση για το ποσό που αυτός καθόρισε ως δίκαιη αποζημίωση, ως εκ τούτου, το ποσό που εισηγείται δεν γίνεται αποδεκτό. Δίδονται, στη συνέχεια, οι εξηγήσεις. Ενώ είναι ξεκάθαρο από τη νομολογία (βλέπε Α.Ν. Μιχαήλ ν. Κυπριακής Δημοκρατίας

(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1063) ότι οι πωλήσεις μεριδίων δεν συνιστούν ασφαλή οδηγό για την εξαγωγή ορθών συμπερασμάτων, για την κατα τετραγωνικό μέτρο αξία απαλλοτριωθείσας γης, διαπιστώνεται ότι ο Μ.Απ.1 περιέλαβε στην εκτίμηση του τέτοιες συγκριτικές πωλήσεις. Είναι οι υπ' αριθμό 1, 2, 6, 10 και

1. Ο Μ.Απ.1 δεν εισηγείται ότι η επιλογή του έγινε ελλείψει άλλων όμοιων πωλήσεων στην περιοχή. Φαίνεται δε πως θεωρεί ότι υπάρχουν άλλες 6 συγκριτικές πωλήσεις τις οποίες υιοθέτησε. Όσον αφορά τις συγκριτικές πωλήσεις 1, 2, 5 και 6 του Μ.Απ.1, αυτές βρίσκονται πολύ κοντά στην παραλία. Η Μ.Υ. επιβεβαίωσε ότι η περιοχή στην οποία βρίσκονται τα πιο πάνω συγκριτικά είναι πολύ διαφορετική, προφανώς λόγω της εγγύτητας τους με την παραλία. Επομένως δεν αποτελούν συγκριτικές πωλήσεις με όμοια χαρακτηριστικά. Τα δεδομένα αυτά ισχύουν και για τη συγκριτική πώληση 3 του Μ.Απ.1, το οποίο φαίνεται ότι βρίσκεται και αυτό κοντά στην παραλία (βλέπε κτηματικό σχέδιο των συγκριτικών του Μ.Απ.1 επί του Τεκμηρίου 2) αφού συνορεύει με το συγκριτικό 5 του Μ.Απ.
2. Αυτός είναι ο λόγος που το Δικαστήριο δεν αποδέχεται την εν λόγω συγκριτική πώληση, και όχι βέβαια επειδή αφορά τουρκοκυπριακό κτήμα το συμβόλαιο πώλησης του οποίου δεν υλοποιήθηκε ακόμη ως ανέφερε η Μ.Υ. Τέτοιες αναφορές δεν είναι ικανοποιητικές για να αποδείξουν τον υπαινιγμό που άφησε η Μ.Υ. πως δεν πρόκειται για γνήσια πώληση. Το ότι έχει παρέλθει μεγάλο χρονικό διάστημα από την πώληση χωρίς να γίνει μεταβίβαση είναι κάτι που συντρέχει σήμερα και όχι όταν η Μ.Υ, έκανε την εκτίμηση της (λογικά και πριν τη σύνταξη του Τεκμηρίου 5). Αν το κτηματολόγιο έχει τέτοιες υποψίες οφείλει να τις διερευνήσει. Για το Δικαστήριο δεν κρίνονται ικανοποιητικές τέτοιες αναφορές αφού πολλοί άλλοι λόγοι μπορεί να μην οδηγήσουν στην υλοποίηση-εκτέλεση ενός αγοραπωλητηρίου. Πρόσθετα όμως του ότι το εν λόγω ακίνητο είναι κοντά στην παραλία, ανήκει εξ' ολοκλήρου στην ζώνη Γ3 (γεωργική) ενώ το επίδικο ανήκει κατα το μεγάλο μέρος του σε ζώνη Ζ1(ζώνη προστασίας) και μικρό μέρος του σε ζώνη Γ
3. Το Δικαστήριο αποδέχεται επί του θέματος τη μαρτυρία της Μ.Υ. και δεν αποδέχεται τη μαρτυρία του Μ.Απ.1 ο οποίος ανέφερε ότι κατα την επίδικη Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης το επίδικο ακίνητο ανήκε αποκλειστικά στη ζώνη Γ
4. Αυτό, διότι η θέση του αμφισβητήθηκε κατά την αντεξέταση και δεν προσκομίστηκε κάποιο στοιχείο που να την ενισχύει. Αντίθετα η μαρτυρία της Μ.Υ επί του θέματος δεν έτυχε αντεξέτασης και ως εκ τούτου παρέμεινε αναντίλεκτη. Στις τελικές αγορεύσεις ο συνήγορος του Απαιτητή αποδέχθηκε ότι το επίδικο ακίνητο κατα τη μέρα της Γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης ανήκε στις ζώνες Ζ1 και Γ3 και όχι αποκλειστικά στη ζώνη Γ
5. Οι συγκριτικές πωλήσεις 8, 9 και 10 του Μ.Απ.1 εμπίπτουν σε τουριστική ζώνη με εντελώς διαφορετικές δυνατότητες ανάπτυξης (βλέπε υπόθεση Χαραλάμπους ν. Γενικού Εισαγγελέα

(2001)1(Γ) Α.Α.Δ. 2143) και ως εκ τούτου δεν μπορούν να ληφθούν υπόψη. Επίσης η συγκριτική πώληση αριθμός 4 του Μ.Απ.1 βρίσκεται σε άλλη περιοχή (βλέπε κτηματικό σχέδιο επί του Τεκμηρίου 2) και ανήκει αποκλειστικά σε ζώνη Γ

1. Από την άλλη, οι συγκριτικές πωλήσεις που χρησιμοποίησε η Μ.Υ. βρίσκονται πολύ πιο κοντά στο επίδικο ακίνητο. Τα συγκριτικά 1 και 2 της Μ.Υ. ωστόσο, πωλήθηκαν σε πολύ χαμηλότερη κατα μέτρο αξία από αυτήν που τελικά υιοθέτησε η Μ.Υ. Τα συγκριτικά αυτά εμπίπτουν εξολοκλήρου στην πολεοδομική ζώνη Ζ1 και δεν εφάπτονται μονοπατιού, άρα είναι πιο μειονεκτικά από το επίδικο. Η Μ.Υ. κατά τη μαρτυρία της, δεν προέβηκε σε αναπροσαρμογές στις τιμές του, εξαιτίας της μη προσβασιμότητας, ουσιαστικά τις εγκατέλειψε και δήλωσε ότι ο καθορισμός της τιμής που αυτή έδωσε στηρίχθηκε πάνω στις συγκριτικές της πωλήσεις με αρ. 3 και
2. Σημειωτέο πως αν η Μ.Υ. λάμβανε υπόψη και αυτές τις δύο συγκριτικές πωλήσεις για εξαγωγή του μέσου όρου των συγκριτικών της, τότε το ποσό που θα έδινε θα ήταν πιο χαμηλό από αυτό που έδωσε (€29,05 τ.μ.). Η προσέγγιση της Μ.Υ. να στηριχτεί κυρίως στις συγκριτικές της πωλήσεις 3 και 4 είναι η πιο δίκαιη υπό τις περιστάσεις. Το επίδικο ακίνητο εμπίπτει κατά το μεγάλο του μέρος στην πολεοδομική ζώνη Ζ1 και το μικρότερο σε ζώνη Γ
3. Από τη στιγμή που δεν υπάρχει στην περιοχή του, συγκριτική πώληση που να εμπίπτει και στις δύο αυτές ζώνες, είναι δίκαιο να ληφθεί υπόψη μία συγκριτική πώληση από κάθε ζώνη, όπως είναι οι συγκριτικές της πωλήσεις 3 (Ζ1) και 4 (Γ3 η οποία υιοθετήθηκε και από τον Μ.Απ.1 και βρίσκεται πιο κοντά στο επίδικο ακίνητο απ' ότι η συγκριτική πώληση αριθμός 4 του Μ.Απ.1) και να υιοθετηθεί ο μέσος όρος. Άλλη επιλογή δεν βρίσκεται ενώπιον του Δικαστηρίου. Ο Απαιτητής δεν πρέπει να αισθάνεται αδικημένος, καθότι η ζώνη Γ3 στην οποία ανήκει το μικρότερο μέρος του ακινήτου του είναι καλύτερη από τη ζώνη Ζ1 στην οποία ανήκει το μεγαλύτερο μέρος του. Με την αναπροσαρμογή της Μ.Υ. για το συγκριτικό 3 (15% προς όφελος του επίδικου ακινήτου επειδή το συγκριτικό 3 δεν έχει πρόσβαση) και χωρίς αναπροσαρμογή (20% αφού το συγκριτικό 4 φαίνεται να έχει πρόσβαση) του συγκριτικού 4 της Μ.Υ., ο μέσος όρος της τιμής πώλησης των δύο ακινήτων είναι €28,97 το τ.μ. [€22,80 (από €19,83 x 15%) + €35,15 ÷ 2 = €28,97) ελαφρώς μικρότερη (€0,08) από αυτή που έδωσε το Κτηματολόγιο. Σημειώνεται δε περαιτέρω των πιο πάνω πως ο Μ.Απ.1 κατά τη μαρτυρία του δεν σχολίασε καθόλου τις συγκριτικές πωλήσεις τις οποίες η Μ.Υ. υιοθέτησε. Άλλωστε η συγκριτική του πώληση αριθμός 7 ταυτίζεται με τη συγκριτική της πώληση αριθμός
4. Αναφορικά με τη μαρτυρία του Μ.Απ.2, με κάθε σεβασμό στα προσόντα του αλλά και την ειλικρίνεια στα λεγόμενα του, κρίνεται πως η μαρτυρία του, εφόσον η γνώμη του εμπειρογνώμονα του δεν έγινε αποδεκτή, δεν επιτρέπει στο Δικαστήριο να αποδεχθεί άλλη τιμή από αυτή που έθεσε ως βάση και εισηγείται η Μ.Υ και διαμόρφωσε το Δικαστήριο. Ευρήματα Δικαστηρίου:- Με βάση την προαναφερόμενη αξιολόγηση, το Δικαστήριο διαπιστώνει ότι τα ουσιώδη πραγματικά γεγονότα που διέπουν την παρούσα υπόθεση, και τα οποία συνιστούν ευρήματα του, έχουν ως ακολούθως: Ο Απαιτητής είναι ιδιοκτήτης - κατά ½ μερίδιο του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 00/15104, Τεμάχιο 296, Φύλλο Σχέδιο 55/42, Τμήμα Ο, βρισκόμενο στην τοποθεσία «Βουνό», στο χωριό Πεντάκωμο. Η Αποζημιούσα Αρχή δυνάμει Γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης, η οποία δημοσιεύθηκε στις 15.09.2006, και Διατάγματος Απαλλοτρίωσης, το οποίο δημοσιεύθηκε στις 07.09.2007, απαλλοτρίωσε ολόκληρο το ακίνητο εμβαδού 11037 τ.μ. Η απαλλοτρίωση έγινε για τη δημιουργία Τεχνολογικού Επιστημονικού Πάρκου στο Πεντάκωμο. Από το πιο πάνω έργο απαλλοτριώνεται ολόκληρο το κτήμα. Το υπό απαλλοτρίωση κτήμα είναι χωράφι, ακαλλιέργητο, επίπεδο με θέα προς τη θάλασσα και τη γύρω περιοχή. Βρίσκεται σε ύψωμα, οροπέδιο, νότια του υπεραστικού δρόμου Λευκωσίας - Λεμεσού. Μέρος του βορειοανατολικού του συνόρου εφάπτεται σε δημόσιο μονοπάτι. Υπάγεται διοικητικά στην κοινότητα Πεντακώμου. Το μεγαλύτερο μέρος του εμπίπτει στην πολεοδομική ζώνη Ζ1, που είναι ζώνη προστασίας, ενώ μικρό μέρος του εμπίπτει στην πολεοδομική ζώνη Γ3, που είναι γεωργική ζώνη. Η ζώνη προστασίας έχει ανώτατο συντελεστή δόμησης 0,06:1, ανώτατο συντελεστή κάλυψης 0,06:1, ανώτατο αριθμό ορόφων 2 και ανώτατο ύψος ορόφων 8,3 μ. και η γεωργική ζώνη έχει ανώτατο συντελεστή δόμησης 0,10:1, ανώτατο συντελεστή κάλυψης 0,10:1, ανώτατο αριθμό ορόφων 2 και ανώτατο ύψος ορόφων 8,3 μ. Ο Απαιτητής προκειμένου για την εκτίμηση της αξίας του επίδικου ακινήτου του έδωσε οδηγίες στο Μ.Απ.1 ο οποίος ετοίμασε σχετική εκτίμηση (Τεκμήριο 2). Η αμοιβή του Μ.Απ.1 θα καθοριστεί στη βάση κλιμάκων που έκαναν αποδεκτές οι δύο συνήγοροι. Συνιστά εύρημα, στη βάση της αποδεκτής μαρτυρίας της Μ.Υ. ότι η αγοραία αξία του επηρεαζόμενου εμβαδού του επίδικου ακινήτου, κατά τη δημοσίευση της Γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης (15.09.2006), κατά τετραγωνικό μέτρο, είναι το ποσό των €28,
5. Συμπέρασμα Δικαστηρίου: Ο ευπαίδευτος συνήγορος του Απαιτητή εισηγείται πως το Δικαστήριο θα πρέπει να καθορίσει την αξία, κατα τετραγωνικό μέτρο, της γης που απαλλοτριώνεται όχι στη βάση των τιμών που ίσχυαν κατά τη γνωστοποίηση της απαλλοτρίωσης, αλλά κατά το χρόνο της αποστέρησης της περιουσίας, δηλαδή σήμερα, και τούτο σύμφωνα με τη νομολογία του ΕΔΑΔ στην υπόθεση Michael Theodossiou Ltd v. Cyprus (Application no. 31811/04, 15 January 2009). Η θέση δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή αφού τα γεγονότα της υπόθεσης Theodossiou (ανωτέρω) δεν μπορούν να ταυτιστούν με τα γεγονότα της παρούσας. Περαιτέρω, και αν ακόμα υπήρχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής της υπόθεσης Theodossiou επισημαίνεται ότι ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου δεν υπάρχει μαρτυρία για τις σημερινές αξίες, είτε των συγκριτικών πωλήσεων, είτε κατ' επέκταση για το επίδικο ακίνητο, ούτως ώστε το Δικαστήριο να καθορίσει την αγοραία αξία στη βάση της σημερινής του αξίας. Δεν είναι βέβαιο ότι υπάρχει αύξηση λαμβανομένου υπόψη της οικονομικής κρίσης που έχει επέλθει στη χώρα μας τα τελευταία χρόνια και δεν αποκλείεται να επήλθε και μείωση. Παραπονείται επίσης ο Απαιτητής ότι, επειδή άλλοι ιδιοκτήτες έχουν προσφύγει στο Ανώτατο Δικαστήριο και πέτυχαν την ακύρωση του Διατάγματος Απαλλοτρίωσης ως προς τα ακίνητά τους, στο μέλλον γι' αυτά τα ακίνητα θα αλλάξουν οι ζώνες προς το καλύτερο και τυχόν πώληση τους ή νέας απαλλοτρίωσης θα επωφεληθούν του γεγονότος με την εξασφάλιση καλύτερων τιμών. Κρίνεται ότι η θέση, όπως έχει τεθεί, δεν μπορεί να διαμορφώσει σε οτιδήποτε τον καθορισμό της εύλογης αποζημίωσης στη βάση των στοιχείων που βρίσκονται ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου. Ενδεχομένως ο Απαιτητής θα έπρεπε να προσφύγει και αυτός κατά του Διατάγματος Απαλλοτρίωσης ή να προσφύγει για αποζημιώσεις εξ αιτίας αυτού του γεγονότος στα πλαίσια άλλης διαδικασίας. Στα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας δεν μπορεί να του παρασχεθεί κάποια θεραπεία εξ αιτίας αυτού του γεγονότος. Λαμβάνοντας υπόψη όλα τα προαναφερόμενα και εφόσον είναι κοινώς αποδεκτό ότι δεν καταβλήθηκε οποιοδήποτε ποσό ως αποζημίωση, κρίνεται ότι ο Απαιτητής δικαιούται σε αποζημίωση για την απαλλοτριωθείσα περιουσία του. Το ποσό της αποζημίωσης καθορίζεται από τα 11037 τ.μ. που είναι το εμβαδόν που απαλλοτριώθηκε από το επίδικο ακίνητο επί €28,97 που είναι η κατα τετραγωνικό μέτρο αξία της γης, με αποτέλεσμα να προκύπτει το ποσό των €319.741,
6. Επειδή όμως ο Απαιτητής είναι ιδιοκτήτης κατά ½ του επίδικου ακινήτου, το ποσό που δικαιούται σε αποζημίωση είναι το ποσό των €159.870,
7. Επιπρόσθετα ο Απαιτητής δικαιούται τόκο 9% από την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης (15.09.2006) μέχρι 15.05.2014 οπότε με τροποποιητικό νόμο, από 16.05.2014, ο τόκος είναι 3%. Επίσης ο Απαιτητής δικαιούται αποζημίωση για τα εκτιμητικά (βλέπε υπόθεση Σεργίδης ν. Κυπριακή Δημοκρατία

(1993)1 Α.Α.Δ. 339). Συνακόλουθα των πιο πάνω, εκδίδεται απόφαση υπέρ του Απαιτητή και εναντίον της Αποζημιούσας Αρχής για το ποσό των €159.870,94 πλέον τόκο 9% από 15.09.2006 μέχρι 15.05.2014 και με τόκο 3% από 16.05.2014 μέχρι εξόφλησης. Περαιτέρω, εκδίδεται απόφαση προς όφελος του Απαιτητή και εναντίον της Αποζημιούσας Αρχής για το ποσό των €1.750,00 ως εκτιμητικά έξοδα πλέον τόκο 4% από σήμερα και Φ.Π.Α.. Τα εκτιμητικά να καταβληθούν απευθείας στους εκτιμητές του Απαιτητή (ARISTOS A. ARISTIDOU LTD). Απορρίπτεται η αξίωση για αποζημιώσεις για επίταξη καθότι ουδεμία μαρτυρία προσφέρθηκε. Αναφορικά με τα δικηγορικά έξοδα, όπως έχει λεχθεί στην υπόθεση Ο. Σάββα κ.α. ν. Γενικού Εισαγγελέα

(1997)1(Γ) Α.Α.Δ. 1403 «. ο καθορισμός αποζημίωσης και το αποτέλεσμα της δίκης αποτελούν πλήρη δικαίωση της απαλλοτριούσας αρχής. Τα έξοδα της διαδικασίας είχαν ως γενεσιουργό αιτία την διογκωμένη απαίτηση των ιδιοκτητών για αποζημιώσεις.». Στην εν λόγω υπόθεση το εφετείο, λόγω μη διεκδίκησης των εξόδων από την Απαλλοτριούσα Αρχή, υποκατέστησε τη διαταγή για έξοδα εναντίον της, με καμία διαταγή ως προς τα έξοδα. Στην παρούσα όμως υπόθεση, η Απαλλοτριούσα Αρχή διεκδικεί τα έξοδα, και ως εκ τούτου, εφόσον δικαιώνεται στην εκτίμησή της, τα δικαιούται. Κατά συνέπεια επιδικάζονται έξοδα εναντίον του Απαιτητή και προς όφελος της Αποζημιούσας Αρχής, να υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή στην ανάλογη κλίμακα και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ............... Δ. Ι. Κίτσιος, Α.Ε.Δ. Πιστόν αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΜΔ Subject: Civil/Parapompes - Apallotriosis/Final Αναφορά: Καθορισμός αποζημίωσης - απαλλοτρίωση cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο