Τερψιθέας Ανδρέα Στυλιανού κ.α. ν. Κυπριακής Δημοκρατία δια του Γενικού Εισαγγελέα, Αρ. Παραπομπής 68/08, 28/8/2015 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEM:2015:A231 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Η. Γεωργίου, Α.Ε.Δ. Αρ. Παραπομπής 68/08 Μεταξύ: Τερψιθέας Ανδρέα Στυλιανού, από Π. Γερμασόγειας
- Στέλιου Ανδρέα Στυλιανού, από Λύμπια Αιτητών και Κυπριακής Δημοκρατία δια του Γενικού Εισαγγελέα, από Λευκωσία Αποζημιούσας Αρχής ---------------------------- Ημερομηνία: 28/8/2015 Για Απαιτητές: κ. Ν. Νεοκλέους Για Αποζημιούσα Αρχή: κα Δ. Κουρουσίδου Α Π Ο Φ Α Σ Η
- Οι Αιτητές αξιώνουν από το Δικαστήριο τον καθορισμό της καταβλητέας αποζημίωσης σε σχέση με την απαλλοτριωθείσα έκταση, μέρος του ακινήτου, με αρ. εγγραφής 22177, Φ/Σχ. LIV/52, Τεμάχιο 484 στη Γερμασόγεια.
- Στο πλαίσιο της ακροαματικής διαδικασίας δηλώθηκαν παραδεκτά γεγονότα, τα οποία αποτελούν ευρήματα του Δικαστηρίου. Έχουν ως ακολούθως: (α) Οι Αιτητές είναι οι εγγεγραμμένοι συνιδιοκτήτες ανά ½ μερίδιο εξ αδιαιρέτου του κτήματος με αριθμό εγγραφής 22127, Φ/Σχ. LIV/52, Τεμ. 484 το οποίο βρίσκεται στη Γερμασόγεια, τοποθεσία Ποταμός Γερμασόγειας. (β) Η Αποζημιούσα Αρχή με τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης ΔΠ162/30.1.04 που δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας, γνωστοποιούσε την πρόθεση της να απαλλοτριώσει μέρος του ως άνω κτήματος για τη βελτίωση της οδού Χριστάκη Κράνου στον Ποταμό Γερμασόγειας. Στη συνέχεια δημοσιεύθηκε διόρθωση της εν λόγω γνωστοποιήσεως απαλλοτριώσεως στην ίδια εφημερίδα με αριθμό 4075/17.2.2006 και ακολούθως νέα διόρθωση με αριθμό 4084/31.3.
- (γ) Ολόκληρη η απαλλοτριωθείσα έκταση αποτελεί όρο των αδειών οικοδομής με αρ. 1042/1982 και 660/1978 ο οποίος υλοποιήθηκε (βλ. Τεκμήρια 3.1 και 3.2). (δ) Η Αποζημιούσα Αρχή προχώρησε με διάταγμα απαλλοτρίωσης ΔΠ65/28.1.2005, που δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας και με το οποίο απαλλοτρίωσε 820 τ.μ. από το πιο πάνω κτήμα για τη βελτίωση της οδού Χριστάκη Κράνου. (ε) Την 25.1.2007 η Αποζημιούσα Αρχή μέσω του Κτηματολογίου Λεμεσού προσέφερε στους Αιτητές το ποσό των £50 ως αποζημίωση, ποσό το οποίο οι Αιτητές απέρριψαν με επιστολή των δικηγόρων τους ημερ. 18.2.2007 (βλ. Τεκμήρια 1 και 2). (στ) Τα έξοδα του εκτιμητή των Αιτητών ανέρχονται στο ποσό των €575 συμπεριλαμβανομένου του Φ.Π.Α..
- Οι Αιτητές κάλεσαν ως μάρτυρα τον κ. Άγγελο Αγαθαγγέλου ο οποίος στη μαρτυρία του, μεταξύ άλλων, ανέφερε τα ακόλουθα: (α) Είναι απόφοιτος του πανεπιστημίου Greenwich στο Λονδίνο στον κλάδο Real Estate Management και είναι εγγεγραμμένος εκτιμητής ακινήτων και κτηματομεσίτης. (β) Ανατέθηκε σ' αυτόν η εκτίμηση της απαλλοτριωθείσας έκτασης. Ως ανέφερε, σκοπός της απαλλοτρίωσης ήταν η βελτίωση της οδού Χρ. Κράνου στη Γερμασόγεια. Επισκέφθηκε το ακίνητο στις 15.7.2008 και ακολούθως ετοίμασε αιτιολογημένη έκθεση εκτίμησης (βλ. Τεκμήριο 4). (γ) Το εμβαδό του ακινήτου, σύμφωνα με τη χωρομετρία, είναι 3.405 τ.μ. Η δε έκταση που απαλλοτριώθηκε ανέρχεται στα 820 τ.μ. Το δε υπολειπόμενο εμβαδό ανέρχεται στα 2.472 τ.μ. το ένα μέρος και στα 113 τ.μ. το άλλο μέρος. Πρόκειται για χωράφι και εμπίπτει στην πολεοδομική ζώνη Κα8 και στο τοπικό σχέδιο Λεμεσού. Τα χαρακτηριστικά της πιο πάνω ζώνης είναι τα ακόλουθα: (ι) Ανώτατος συντελεστής δόμησης 60% (ιι) Ανώτατος συντελεστής κάλυψης 30% (ιιι) Μέγιστος αριθμός ορόφων 2 (ιν) Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος ορόφων 8.30 μ.. (δ) Χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης σε συνδυασμό με έρευνα και μελέτη της κτηματαγοράς στην περιοχή. Έλαβε υπόψη συγκριτικές πωλήσεις και ειδικότερα έλαβε υπόψη τέσσερα οικόπεδα (βλ. Τεκμήριο 4) και κατέληξε ως αγοραία αξία της γης κατά την 30.1.2004 το ποσό των Λ.Κ.180 ανά τ. μ., σύνολο Λ.Κ.147.600 (820 τ.μ. Χ Λ.Κ.180) πλέον επιζήμια επίδραση 95% σε μέρος της μη απαλλοτριωθείσας έκτασης (113 τ.μ.) ήτοι Λ.Κ.19.323 (113 τ.μ. Χ Λ.Κ.180 Χ 95%), σύνολο Λ.Κ.166.
- Δήλωσε ότι η εκτιμήτρια του Κτηματολογίου έλαβε υπόψη της ακίνητα τα οποία βρίσκονται εντός τουριστικής ζώνης Τ1β1 ως επίσης τα συγκριτικά 2, 3 και 4 που εμφαίνονται στην εκτίμηση του Κτηματολογίου (βλ. Τεκμήριο 6) πρόκειται για πολύ μεγαλύτερα ακίνητα. Επεσήμανε ότι κτήματα μεγαλύτερα σε έκταση έχουν χαμηλότερη αξία ανά τ.μ. από μικρότερα ακίνητα αφού τα τελευταία μπορούν να διατεθούν πιο εύκολα στην αγορά καθότι απευθύνονται σε μεγαλύτερο πληθυσμό. Περαιτέρω ανέφερε ότι, το συγκριτικό 1 που χρησιμοποιήθηκε από την εκτιμήτρια του Κτηματολογίου (βλ. Τεκμήριο 6) μειονεκτεί από το επίδικο λόγω σχήματος και περιορισμένης πρόσβασης ως επίσης το συγκριτικό 3 στερείται ικανοποιητικής πρόσβασης. Ανέφερε ότι η οικιστική ζώνη πλεονεκτεί της τουριστικής στην οποία ο συντελεστής δόμησης ανέρχεται επίσης στο 60% και ο συντελεστής κάλυψης στο 35%, αφού στην οικιστική δεν επιτρέπεται η ανέγερση ξενοδοχείων και τουριστικών χωριών ως επίσης δεν υφίσταται τόση οχληρία όσο στην τουριστική. Αντεξεταζόμενος, όταν του υποβλήθηκε ότι δύο από τα συγκριτικά που χρησιμοποίησε (Τεμ. 317 και Τεμ.331) υπήρχαν κτίρια σ' αυτά, αναγνώρισε ότι πράγματι υπήρχαν κτίρια σ' αυτά πλην όμως δήλωσε ότι τα θεώρησε ως οικόπεδα. Ανέφερε ότι εάν οι πωλήσεις των δύο πιο πάνω τεμαχίων αφορούσαν και τα κτίρια τότε είναι έτοιμος να αποσύρει τα εν λόγω συγκριτικά. Σε μεταγενέστερο στάδιο της ακροαματικής διαδικασίας ο συνήγορος των Αιτητών ανέφερε «. κάπου παρανόησε ο εκτιμητής .και αποδέχομαι να αφαιρεθούν από τον πίνακα του .». (ε) Δήλωσε ότι το υπό εκτίμηση ακίνητο είναι χωράφι και σ' αυτό ανεγέρθηκε οικοδομή αφού προηγουμένως εξασφαλίστηκε σχετική άδεια. Θεώρησε ότι οι πολεοδομικοί όροι που τέθηκαν σ' αυτό, εκπληρώθηκαν και λαμβανομένου υπόψη ότι ανεγέρθηκε η κατοικία και το ακίνητο ήταν απαλλαγμένο από περιορισμούς θα πρέπει να θεωρηθεί ως οικόπεδο και γι' αυτό τα συγκριτικά που έλαβε υπόψη ήταν οικόπεδα. (στ) Επισήμανε ότι συνεπεία της απαλλοτρίωσης υφίσταται επιζήμια επίδραση. Ανέφερε επί τούτου τα ακόλουθα: «. Παρατηρούμε ότι στο βορειοδυτικό τμήμα αποκόπτεται ένα μέρος έκτασης 113 τ.μ. και επίσης παρατηρούμε ότι το σχήμα του επίδικου ακινήτου από σχεδόν ορθογώνιο μετατρέπεται σε τριγωνικό. Επίσης θεωρούμε ότι το πλάτος του δρόμου δηλαδή 35 πόδια όπως αναφέρεται ως όρος στην άδεια οικοδομής που μεταφράζεται σε 10,7 μέτρα είναι πολύ μεγάλο, υπό άλλες συνθήκες η οποιαδήποτε ανάπτυξη του τεμαχίου θα μπορούσε να γίνει με ένα δρόμο μικρότερου πλάτους. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα σημαντικότατη μείωση του εμβαδού του κτήματος κατά περίπου ¼ και επίσης πρόκληση αυξημένης οχληρίας λόγω του δημόσιου δρόμου. Να σημειώσω ότι το υπό αναφορά ακίνητο διέθετε ικανοποιητικό πρόσωπο σε δημόσιο δρόμο στα νότια και στα βόρεια. Για σκοπούς ανάπτυξης του δεν ήταν απαραίτητη η παραχώρηση τόσης μεγάλης έκτασης δρόμου η οποία καταστρέφει το σχήμα, μειώνει σημαντικά το εμβαδό και προκαλεί επιπλέον οχληρία. Επιπρόσθετα μικρό μέρος του κτήματος αποκόπτεται από το υπόλοιπο και καθίσταται μη αξιοποιήσιμο.»
- Η Αποζημιούσα Αρχή κάλεσε ως μάρτυρα την κα Σταυρούλα Χειμώνα, η οποία στη μαρτυρία της, μεταξύ άλλων, ανέφερε τα ακόλουθα: (α) Εργάζεται στο Κτηματολόγιο από το 1980 και από το 1996 είναι τοποθετημένη στον κλάδο εκτιμήσεων. Παρακολούθησε μαθήματα για εκτιμητικά και κτηματολογικά θέματα και πέτυχε στις εξετάσεις. (β) Δήλωσε ότι η απαλλοτρίωση έγινε για τη βελτίωση της οδού Χρ. Κράνου στη Γερμασόγεια. Αναφέρθηκε επίσης στα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά του κτήματος και ειδικότερα επισήμανε ότι ολόκληρη η απαλλοτριωθείσα έκταση τέθηκε σαν όρος με τις πιο πάνω άδειες οικοδομής. Δήλωσε ότι δεν πρόκειται για δεσμευτική ρυμοτομία. (γ) Χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης και έλαβε υπόψη της, χωράφια τα οποία βρίσκονται στην περιοχή (βλ. Τεκμήριο 6). Ανέφερε ότι το επίδικο ακίνητο βρίσκεται σε οικιστική ζώνη Κα
- Τα τρία από τα τέσσερα συγκριτικά που χρησιμοποίησε βρίσκονται σε τουριστική ζώνη Τ1β1 ενώ το άλλο σε οικιστική ζώνη. Διευκρίνισε ότι στην γειτνιάζουσα περιοχή παρατηρήθηκε ανάπτυξη από κατοικίες και έτσι ορθά λήφθηκαν υπόψη οι πιο πάνω συγκριτικές πωλήσεις. Ανέφερε ότι η τουριστική ζώνη δεν είναι υποδεέστερη της οικιστικής. Το θεώρησε ως τέτοιο καθότι υπόκειται σε δεσμεύσεις σε περίπτωση ανάπτυξης. Με βάση τις συγκριτικές πωλήσεις που χρησιμοποίησε και τα χαρακτηριστικά τόσο αυτών όσο και του υπό εκτίμηση ακινήτου, θεώρησε ως αγοραία αξία την τιμή των €150 ανά τ.μ. Ενόψει όμως του γεγονότος ότι ολόκληρη η απαλλοτριωθείσα έκταση αποτελεί όρο των αδειών οικοδομής, δήλωσε ότι δεν δικαιολογείται η επιδίκαση αποζημίωσης και παραχωρήθηκε το ποσό των €85,43 ως ονομαστικό ποσό αποζημίωσης για την εγγραφή της απαλλοτριωθείσας έκτασης και αφού λήφθηκαν υπόψη οι σχετικές άδειες με τους όρους. Δήλωσε ότι τα συγκριτικά 1 και 2 που χρησιμοποίησε ο εκτιμητής των Απαιτητών υπήρχαν σ' αυτά κτίρια όπως εμφαίνονται και από τις δηλώσεις μεταβίβασης (βλ. Τεκμήρια 7.1 και 7.2). (δ) Δήλωσε ότι με την απαλλοτρίωση δεν προκλήθηκε οποιαδήποτε επιζήμια επίδραση. Ανέφερε ότι οποιαδήποτε αλλοίωση, προκλήθηκε από τους όρους της άδειας οικοδομής, οι οποίοι όμως δεν προκάλεσαν ζημιά στο ακίνητο. Αναγνώρισε ότι παρέμεινε ένα μικρό κομμάτι βορειοδυτικά του ακινήτου και δήλωσε σε σχέση μ' αυτό ότι θα μπορούσε να παραχωρηθεί και σαν πράσινο αν επιβαλλόταν τέτοιος όρος κατά την ημέρα της απαλλοτρίωσης.
- Στο στάδιο των αγορεύσεων, ο ευπαίδευτος συνήγορος των Αιτητών αναγνώρισε ότι επιβλήθηκαν όροι στην άδεια οικοδομής πλην όμως στην προκείμενη περίπτωση υφίσταται επιζήμια επίδραση και κατ' επέκταση δικαιολογείται η επιδίκαση εύλογης και δίκαιης αποζημίωσης. Εκ διαμέτρου αντίθετη ήταν η εισήγηση της ευπαιδεύτου συνηγόρου της Αποζημιούσας Αρχής η οποία ανέφερε ότι δεν δικαιολογείται η επιδίκαση οποιουδήποτε ποσού καθότι, μεταξύ άλλων, οι Αιτητές δεν δικογράφησαν τα περί επιζήμιας επίδρασης και κατ' επέκταση το Δικαστήριο δεν πρέπει να λάβει υπόψη, τους μη δικογραφημένους ισχυρισμούς. Περαιτέρω εισηγήθηκε ότι δεν δικαιολογείται η επιδίκαση οποιουδήποτε ποσού καθότι η παραχώρηση του συγκεκριμένου μέρους του ακινήτου ήταν όρος που τέθηκε στις άδειες οικοδομής οι οποίες δεν προσβλήθηκαν από τους Απαιτητές. Ανέφερε επίσης ότι δεν υφίσταται οποιαδήποτε επιζήμια επίδραση και η επίδικη απαλλοτρίωση δεν επηρέασε και δεν αλλοίωσε την επιτόπου κατάσταση του κτήματος. 6.1 Κατ' αρχήν θα εξεταστεί η εισήγηση ότι δεν έχει δικογραφηθεί ο ισχυρισμός για επιζήμια επίδραση. Στην υπόθεση Demetriou & others v. Republic
(1985)1 C.L.R.217 θεωρήθηκε με ευρύτητα ότι η δικογραφία σε παραπομπές επέχει θέση γραπτών προτάσεων (pleadings) που καθορίζουν τα επίδικα θέματα όπως και σε πολιτικές αγωγές. Στην υπόθεση Κυπριακή Δημοκρατία ν. Πέτσα
(1996)1 Β Α.Α.Δ.1342 αναφέρθηκε ότι ο λόγος της Demetriou & others v. Republic, ανωτέρω, με την ευρύτητα που τέθηκε είναι εσφαλμένος. Επισημάνθηκε ότι στη διαδικασία παραπομπής για τον καθορισμό αποζημιώσεων σε απαλλοτριώσεις, παρέχονται σημαντικά περιθώρια πρωτοβουλίας στα μέρη τόσο για την τοποθέτηση τους όσο και για προσκόμιση μαρτυρίας. Πέραν δε τούτου το Δικαστήριο διατηρεί θεσμοθετημένες δυνατότητες διερεύνησης οι οποίες καταδεικνύουν τον τουλάχιστο εν μέρει εξεταστικό χαρακτήρα της διαδικασίας. Ο κανονισμός 7
(1)προβλέπει ότι το Δικαστήριο με ιδία πρωτοβουλία μπορεί να απαιτήσει από διάδικο να παράσχει περαιτέρω και καλύτερες λεπτομέρειες των λόγων της παραπομπής. Αυτός ο χαρακτήρας, όπως αναφέρθηκε, συνάδει άλλωστε με τη συνταγματική πρόνοια στο άρθρο 23.4(γ) του Συντάγματος για τον καθορισμό δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης. 6.2 Στην προκείμενη περίπτωση ως προς τη δικογραφία οι Αιτητές με την ειδοποίηση παραπομπής αξιώνουν ποσό μεταξύ €100.000 - €500.000 για την απαλλοτρίωση. Στη δε έκθεση εκτίμησης των Απαιτητών αναφέρεται, μεταξύ άλλων, ότι το απαλλοτριωθέν εμβαδό ανέρχεται στα 820 τ.μ. και το δε υπόλοιπο ανέρχεται σε 2.472 τ.μ. και σε 113 τ.μ.. Επίσης περιέχονται λεπτομέρειες στην εκτίμηση, η οποία μεταξύ άλλων, αναφέρεται και σε επιζήμια επίδραση 95% στο υπόλοιπο μέρος των 113 τ.μ. Οι Αιτητές ισχυρίζονται ότι το δίκαιο και εύλογο ποσό για να αποζημιωθούν ανέρχεται στο ποσό των €285.204,
- Οι δε εμπειρογνώμονες των διαδίκων ανέφεραν, μεταξύ άλλων, το πώς καθόρισαν την αγοραία αξία ανά τ.μ. του επίδικου ακινήτου. Και οι δύο πλευρές προσκόμισαν μαρτυρία σε σχέση με την επιζήμια επίδραση, χωρίς εκατέρωθεν ενστάσεις. Ανεξάρτητα όμως από το τελευταίο, λαμβάνοντας υπόψη τη φύση της διαδικασίας, όπως έχει προδιαγραφεί πιο πάνω, το γεγονός ότι οι Αιτητές αξιώνουν το πιο πάνω ποσό ως εύλογη και δίκαιη αποζημίωση, των όσων εκτίθενται στην ειδοποίηση παραπομπής αλλά και στις εκατέρωθεν εκτιμήσεις, κρίνω ότι το Δικαστήριο οφείλει να εξετάσει και να αποφανθεί για το εύλογο και δίκαιο της αιτούμενης αποζημίωσης, τους λόγους για τους οποίους ζητείται το εν λόγω ποσό και ειδικότερα κατά πόσο υφίσταται δυσμενή επίδραση. Συνακόλουθα η σχετική εισήγηση της συνηγόρου της Αποζημιούσας Αρχής δεν με βρίσκει σύμφωνο και απορρίπτεται.
- Ακολούθως το Δικαστήριο θα αποφασίσει κατά πόσο είναι πληρωτέα αποζημίωση στους Απαιτητές Με βάση τα παραδεκτά γεγονότα, όπως αυτά εκτίθενται στην παράγραφο 2 ανωτέρω, η Αποζημιούσα Αρχή με δημοσιεύσεις της το 2004 και το 2006 γνωστοποιούσε την πρόθεση της να απαλλοτριώσει 820 τ.μ. του επίδικου κτήματος για την βελτίωση της οδού Χριστάκη Κράνου στη Γερμασόγεια. Ολόκληρη η απαλλοτριωθείσα έκταση αποτελεί όρο των αδειών οικοδομής που εκδόθηκαν στις 16.1.78 και 11.3.82 (βλ. Τεκμήρια 3
(2)και 3
(1)αντίστοιχα). Σύμφωνα με την αδιαμφισβήτητη μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου οι όροι που τέθηκαν στις πιο πάνω άδειες οικοδομής δεν προσβλήθηκαν δυνάμει του άρθρου 146.1 του Συντάγματος. Στις 25.1.2007 η Αποζημιούσα Αρχή πρόσφερε στους Αιτητές το ποσό των £50 ως αποζημίωση (βλ. Τεκμήριο 1), ποσό το οποίο απέρριψαν οι Απαιτητές με επιστολή τους ημερ. 18.2.2007 (βλ. Τεκμήριο 2) αφού προηγουμένως η αρμόδια αρχή με διάταγμα απαλλοτρίωσε την πιο πάνω έκταση. Κατ' αρχήν επισημαίνεται ότι η ιδιοκτησία γης δεν παρέχει δικαίωμα χρήσης της για οικοδομικούς σκοπούς ή γενικότερα δικαίωμα για την οικοδομική ανάπτυξη του ακινήτου. Η χρήση του ακινήτου για οικοδομικούς σκοπούς συναρτάται με και εξαρτάται από τον πολεοδομικό σχεδιασμό, θέμα το οποίο ανάγεται στη ρυθμιστική εξουσία του κράτους (βλ. Ανθή Δημητριάδη κ.α. ν. Υπουργικού Συμβουλίου
(1996)3 Α.Α.Δ.85). Το άρθρο 10 του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Νόμου 15/62, όπως τροποποιήθηκε, προνοεί τα ακόλουθα: «10. Η καταβλητέα αναφορικώς προς αναγκαστικήν απαλλοτρίωσιν αποζημίωσις υπολογίζεται συμφώνως προς τους εν τοις εφεξής κανόνας:- ...................................................................................................................... (η) εις την περίπτωσιν απαλλοτριώσεως ακινήτου ιδιοκτησίας της οποίας η αξία έχει επηρεασθή λόγω της επιβολής οιωνδήποτε περιορισμών, δυνάμει των διατάξεων του περί Αρχαιοτήτων Νόμου ή οιουδήποτε άλλου Νόμου υπολογίζεται και πάσα αποζημίωσις ήτις ήθελε θεωρηθή ως καταβλητέα συμφώνως προς τα διατάξεις του άρθρου 23 του Συντάγματος.» Στην υπόθεση Καθλήν Γεωργαλλίδου κ.α. ν. Γενικού Εισαγγελέα
(2001)1 Α Α.Α.Δ.365 αναφέρθηκαν τα ακόλουθα: «Περιορισμοί που αφορούν δεσμευτική ρυμοτομία εμπίπτουν στις πρόνοιες του άρθρου 10(η) ως περιορισμοί απολύτως απαραίτητοι προς το συμφέρον της πολεοδομίας στα πλαίσια του Άρθρου 23.3 και επιβαλλόμενοι δυνάμει των διατάξεων 'οιουδήποτε άλλου Νόμου', οι οποίοι έτσι πρέπει να λαμβάνονται υπ' όψη στον υπολογισμό της καταβλητέας αποζημίωσης εφόσον θα ήταν καταβλητέα γι' αυτούς αποζημίωση σύμφωνα με το Άρθρο 23.3.» Στην υπόθεση Γενικός Εισαγγελέας ν. Κούλουμου κ.α.
(1995)1 Α.Α.Δ.728 αναφέρθηκε ότι η πιο πάνω επίμαχη διάταξη του νόμου επιβάλλει να συνυπολογίζεται στην αποζημίωση για την απαλλοτρίωση και η αποζημίωση που θα καταβάλλετο σύμφωνα με το άρθρο 23 του Συντάγματος, για τους περιορισμούς που τέθηκαν στην ακίνητη ιδιοκτησία, δυνάμει του περί Αρχαιοτήτων Νόμου ή οποιουδήποτε άλλου νόμου. Όπως επισημάνθηκε η πρόθεση του νομοθέτη είναι η δια της αποζημιώσεως αποκατάσταση του ιδιοκτήτη απαλλοτριωθείσας ακίνητης ιδιοκτησίας με δίκαιο και εύλογο ποσό, το οποίο αντιπροσωπεύει την αξία της ιδιοκτησίας που στερήθηκε ως αποτέλεσμα των αποφάσεων της διοίκησης. Στην υπόθεση Γεωργαλλίδου, ανωτέρω, αναφέρθηκαν, μεταξύ άλλων, και τα ακόλουθα: «Η υποχρέωση καταβολής αποζημίωσης ευθέως σε σχέση με ρυμοτομία ρυθμίζεται και από το άρθρο 13
(1)του περί Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφάλαιο 96, το οποίο βέβαια μετά από το 1960 πρέπει να διαβάζεται σε συνάρτηση προς το Άρθρο 23.3 του Συντάγματος. Το άρθρο 13
(1)προνοεί: 13.-
(1)Όταν χορηγείται άδεια από αρμόδια αρχή, και η άδεια αυτή συνεπάγεται νέα εξωτερική πλευρά για οποιαδήποτε οδό, σύμφωνα με οποιοδήποτε σχέδιο, το οποίο κατέστη δεσμευτικό δυνάμει του άρθρου 12, οποιοδήποτε διάστημα μεταξύ τέτοιας εξωτερικής πλευράς της οδού και της παλιάς εξωτερικής πλευράς της οδού, το οποίο εναπομένει όταν χορηγείται κάποια άδεια, καθίσταται τμήμα της οδού αυτής χωρίς καταβολή από την αρμόδια αρχή οποιασδήποτε αποζημίωσης: Νοείται ότι, αν ήθελε διαπιστωθεί ότι θα προερχόταν βλάβη αν δεν καταβαλλόταν αποζημίωση, η αρμόδια αρχή καταβάλλει τέτοια αποζημίωση ως ήθελε θεωρηθεί εύλογη λαμβανομένων υπόψη όλων των περιστάσεων της υπόθεσης. Εν πάση περιπτώσει, το ίδιο το άρθρο 13
(1), καθιερώνοντας μεν την υποχρέωση παραχώρησης του μέρους του κτήματος που υπόκειται σε ρυμοτομία επί τη εκδόσει άδειας οικοδομής ή άλλης, αναγνωρίζει συγχρόνως την υποχρέωση καταβολής εύλογης αποζημίωσης αν προκαλείται hardship. ............................... Η θεώρηση αυτή της νομολογίας μας οδηγεί στην κατάληξη ότι, είτε το ενώπιον μας θέμα ιδωθεί σε αναφορά με το άρθρο 10(η) είτε σε αναφορά με το άρθρο 13
(1), η έφεση πρέπει να επιτύχει. Στα πλαίσια του άρθρου 10, που συνιστά και την αφετηρία του θέματος εφόσον η υπόθεση αφορά καθορισμό αποζημίωσης λόγω απαλλοτρίωσης και όχι απαίτηση για αποζημίωση λόγω ρυμοτομίας δυνάμει του άρθρου 13
(1), το ποσό των £31.395, ως η αξία της υπό ρυμοτομία έκτασης που εξισούτο με την υπό απαλλοτρίωση έκταση, δεν μπορούσε να αφαιρεθεί αφού η αξία αυτή, ως καταβλητέα σύμφωνα με το Άρθρο 23.3, λαμβάνεται υπ' όψη δυνάμει του άρθρου 10(η) στον υπολογισμό της αξίας του κτήματος ως επηρεασθέντος από τον περί Οδών και Οικοδομών Νόμο σύμφωνα με την Κούλουμος. Από αυτή την άποψη, η υπόθεση είναι πανομοιότυπη προς την Κούλουμος. Είναι γεγονός ότι η Κούλουμος, αν και συναρτά το άρθρο 10(η) προς το Άρθρο 23 του Συντάγματος, δεν περιορίζει την λόγω επιβληθέντων περιορισμών καταβλητέα αποζημίωση μόνο στην περίπτωση ουσιώδους μείωσης της οικονομικής αξίας του κτήματος όπως προνοείται στο Άρθρο 23.3, αλλά θεωρεί ότι η οποιαδήποτε μείωση της αξίας ως εκ των περιορισμών είναι αποζημιωτέα. Πρέπει δε να λεχθεί ότι το ίδιο το άρθρο 10(η) δεν αναφέρεται σε οποιαδήποτε μείωση της αξίας λόγω περιορισμών αλλά μόνο στην περίπτωση που είναι καταβλητέα αποζημίωση για τους περιορισμούς αυτούς δυνάμει του Άρθρου 23, το δε Άρθρο 23.3 παρέχει δικαίωμα αποζημίωσης μόνο σε περίπτωση ουσιώδους μείωσης. Και αν όμως ακόμα το άρθρο 10(η) είχε εφαρμογή μόνο προκειμένου περί ουσιώδους μείωσης, δεν έχουμε αμφιβολία ότι υπήρχε τέτοια στην προκειμένη περίπτωση. Η δεδομένη αξία του κτήματος μειώθηκε κατά £31.395, είναι δε κοινό έδαφος ότι ουδεμία υπεραξία επήλθε στο κτήμα. Αν και η έκταση και η συνολική αξία του κτήματος ήταν μεγάλη αναλογικά προς την του απαλλοτριωθέντος μέρους, η μείωση της αξίας του κατά τόσο μεγάλο ποσό δεν θα μπορούσε να θεωρηθεί άλλως παρά ως ουσιώδης, και ακόμα περισσότερο αν προστεθεί και η απώλεια ως εκ της ανάλογης μείωσης του ποσοστού δόμησης και κάλυψης του υπολοίπου κτήματος με την αφαίρεση μιας τόσο υπολογίσιμης έκτασης 483 τ.μ. Επισημαίνουμε δε ότι το Άρθρο 23.3 αναφέρεται ειδικά σε ουσιώδη μείωση της οικονομικής αξίας του κτήματος και όχι ουσιώδη επηρεασμό του από οποιαδήποτε άλλη άποψη (ανάπτυξη, χρήση, ή άλλη) όπως το εξέλαβε η ευπαίδευτη δικαστής. Σίγουρα, η ουσιώδης μείωση της οικονομικής αξίας του κτήματος δεν κρίνεται με αναφορά προς οποιοδήποτε προκαθορισμένο 'λογικό' ποσοστό, όπως το εισηγούμενο 15%, αλλά ούτε και αποκλείεται απλώς και μόνο διότι το υπόλοιπο κτήμα εξακολουθεί να είναι πρόσφορο σε ανάπτυξη. Η ουσιώδης μείωση της οικονομικής αξίας του κτήματος συναρτάται ιδιαίτερα προς την ίδια την αξία της αφαιρούμενης έκτασης και το μέγεθός της σε σχέση με τον ανάλογο επηρεασμό των προοπτικών οικονομικής ανάπτυξης του υπολοίπου κτήματος. Αυτό που μετρά είναι η ίδια η μείωση της οικονομικής αξίας του κτήματος ως εκ της αποτιμούμενης σε χρήμα απώλειας της επηρεαζόμενης έκτασης και του ακόλουθα ανάλογου επηρεασμού των δυνατοτήτων πλήρους ανάπτυξης του κτήματος. Το αποτέλεσμα είναι το ίδιο και αν το θέμα εκρίνετο σύμφωνα με το άρθρο 13
(1). Τούτο θα μπορούσε να γίνει αν εθεωρείτο ότι το άρθρο 13
(1), ως ειδικά ρυθμίζον τα της καταβλητέας λόγω περιορισμών ρυμοτομίας αποζημίωσης, υπεισέρχεται στη διαδικασία μέσω του άρθρου 10(η) το οποίο παραπέμπει στην λόγω περιορισμών καταβλητέα αποζημίωση δυνάμει του Άρθρου 23. Σε τέτοια περίπτωση βέβαια το άρθρο 13
(1)θα πρέπει να προσαρμοσθεί, μετά το 1960, στους όρους του Άρθρου 23.3, δηλαδή ως αναφερόμενο όχι πλέον σε hardship αλλά σε ουσιώδη μείωση της οικονομικής αξίας του κτήματος απολήγουσα σε ταυτόσημη προσέγγιση ως η του άρθρου 10(η). Εν πάση περιπτώσει όμως θα διαπιστώναμε και hardship όπως αυτό είναι νομολογιακά αντιληπτό στα πλαίσια του άρθρου 13
(1). Όπως έχουμε ήδη παρατηρήσει, η νομολογία καταδεικνύει ότι το hardship είναι θέμα πραγματικό στην κάθε περίπτωση και δεν υπάρχει γενικά λογικό και καθοριστικό ποσοστό ρυμοτομίας προς ολική έκταση, μάλιστα δε 15% όπως εισηγείται η Δημοκρατία και όπως ουσιαστικά θεώρησε η ευπαίδευτη δικαστής. Και ότι, όπως η φύση του κτήματος, το ποσοστό της έκτασης της ρυμοτομίας προς την ολική έκταση, ο βαθμός επηρεασμού των προοπτικών ανάπτυξης του κτήματος και άλλα τέτοια μπορεί βέβαια να είναι σχετικά ως προς την πραγματική διαπίστωση hardship, έτσι είναι ιδιαίτερα σχετική η αξία της υπό ρυμοτομία έκτασης, όχι σε σχετικούς όρους ως αναλογία επί της ολικής αξίας του κτήματος αλλά αυτή καθ' αυτή ως προς το μέγεθος της. Και το hardship λοιπόν, όπως και η ουσιαστική μείωση της οικονομικής αξίας του κτήματος, απολήγει να είναι θέμα έκτασης της χρηματικά αποτιμούμενης ζημιάς αυτής καθ' εαυτής, που είναι εξάλλου πάντοτε και το ζητούμενο του καθορισμού της καταβλητέας αποζημίωσης όπως τονίστηκε στη Σεργίδης (ανωτέρω). Στην προκειμένη περίπτωση μιλούμε για μια έκταση σχεδόν ενός οικοπέδου με δεδομένη αξία £31.395, και δεν μπορούμε να το θεωρήσουμε άλλως παρά ως hardship αν η στέρηση της αξίας αυτής ως εκ της ρυμοτομίας δεν αποζημιώνετο, εφόσον μάλιστα ουδεμία υπεραξία επήλθε στο υπόλοιπο κτήμα. Ούτε φαίνεται να ελήφθησαν υπ' όψη άλλοι παράγοντες που καθιστούσαν έτι περισσότερο επαχθή για τις εφεσείουσες την αφαίρεση της εν λόγω έκτασης, και συγκεκριμένα η ανάλογη μείωση του ποσοστού δόμησης και κάλυψης του υπολοίπου κτήματος.» Στην προκείμενη περίπτωση. Οι όροι που επιβλήθηκαν στις άδειες οικοδομής αφορούσαν την παραχώρηση της επίδικης απαλλοτριωθείσας έκτασης για τη βελτίωση της οδού Χριστάκη Κράνου στη Γερμασόγεια. Όπως έχει ήδη αναφερθεί στην υπόθεση Γεωργαλλίδου, ανωτέρω, η παραχώρηση μέρους κτήματος που υπόκειται σε ρυμοτομία με την έκδοση άδειας οικοδομής ρυθμίζεται από το άρθρο 13.1 του περί Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ.96 το οποίο αναγνωρίζει την υποχρέωση καταβολής εύλογης αποζημίωσης αν προκαλείται hardship. Το γεγονός ότι οι Αιτητές δεν πρόσβαλαν τους όρους της άδειας οικοδομής με προσφυγή δυνάμει του άρθρου 146.1 του Συντάγματος στο Ανώτατο Δικαστήριο δεν αποκλείει και δεν επηρεάζει καθ' οιονδήποτε τρόπο το δικαίωμα τους, όπως κατοχυρώνεται στο νόμο αλλά και στο άρθρο 23 του Συντάγματος, να αποζημιωθούν σε περίπτωση hardship. 8.1 Ως εκ της πιο πάνω κατάληξης, θα πρέπει στη συνέχεια να εξεταστεί κατά πόσο προκλήθηκε hardship. Η απαραίτητη αξιολόγηση των μαρτύρων είναι επιβεβλημένη για την εξαγωγή των απαραίτητων συμπερασμάτων. Κατ' αρχήν ένας μάρτυρας μπορεί να γίνει πιστευτός ή μη πιστευτός εν όλω ή εν μέρει. Αυτή όμως η δυνατότητα επιλογής μερών μαρτυρίας προσφέρεται μόνο στις περιπτώσεις μαρτύρων οι οποίοι κρίνονται ως αξιόπιστοι. Σε μια τέτοια περίπτωση, το Δικαστήριο μπορεί να επιλέξει το μέρος της μαρτυρίας του μάρτυρα το οποίο, κατά την άποψη του Δικαστηρίου, εκφράζει την πραγματικότητα, ενώ ταυτόχρονα μπορεί να απορρίψει άλλο μέρος της μαρτυρίας του το οποίο θεωρείται λανθασμένο (βλ. Κωνσταντίνου ν. Αστυνομίας, Ποιν. Εφ. 219/12 ημερ. 29.11.13 και στις εκεί αναφερόμενες αυθεντίες). Μέσα από τη ζωντανή και παλμώδη ατμόσφαιρα της δίκης είχα την ευκαιρία να παρακολουθήσω με ιδιαίτερη προσοχή τη μαρτυρία των Α. Αγαθαγγέλου και Σ. Χειμώνα και είμαι σε θέση να την αξιολογήσω. Κατ' αρχήν, η ικανότητα, η εμπειρία, τα προσόντα και η πραγματογνωμοσύνη των κ. Α. Αγαθαγγέλου και κας Σ. Χειμώνα δεν αμφισβητήθηκαν εκατέρωθεν. Εξάλλου δεν υπήρξε περί του αντιθέτου εισήγηση από μέρους των συνηγόρων. Λαμβάνοντας υπόψη όλα τα πιο πάνω, κρίνω ότι τα πιο πάνω πρόσωπα είναι πραγματογνώμονες. Τα πιο πάνω πρόσωπα, κρίνονται ως αξιόπιστοι μάρτυρες πλην όμως το Δικαστήριο θα επιλέξει μέρος της μαρτυρίας τους για τους λόγους που εξηγούνται πιο κάτω. Όπως διαφαίνεται από το σύνολο της μαρτυρίας, υπήρξαν εκ διαμέτρου αντίθετες θέσεις από μέρους των εκτιμητών που παρουσίασε η κάθε πλευρά. Ο μεν κ. Α. Αγαθαγγέλου ισχυρίστηκε ότι συνεπεία της απαλλοτρίωσης υφίσταται επιζήμια επίδραση για τους λόγους που αναφέρονται στην παράγραφο 3(στ) ανωτέρω, η δε κα Σ. Χειμώνα ισχυρίστηκε ότι με την απαλλοτρίωση δεν προκλήθηκε οποιαδήποτε επιζήμια επίδραση για τους λόγους που εκτίθενται στην παράγραφο 4. Περαιτέρω αντίθετες ήταν οι εκτιμήσεις τους σε σχέση με την αγοραία αξία του επίδικου ακινήτου. 8.2 Ο κ. Α. Αγαθαγγέλου για να καταλήξει στην αγοραία αξία του ακινήτου, χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο και έλαβε υπόψη του, συγκριτικές πωλήσεις τεσσάρων ακινήτων (βλ. Τεκμήριο 4). Τα δύο από τα τέσσερα συγκριτικά που χρησιμοποίησε, Τεμάχια 317 και 431, υπήρχαν σ' αυτά κτίρια όπως φαίνονται και στις δηλώσεις μεταβίβασης (βλ. Τεκμήρια 7 και 8) και επίσης τα εξέλαβε ως οικόπεδα. Αντεξεταζόμενος επί τούτου, δήλωσε ότι αν όντως οι πωλήσεις αφορούσαν και τα κτίρια τότε ήταν έτοιμος να αποσύρει τα εν λόγω συγκριτικά. Σε μεταγενέστερο στάδιο της ακροαματικής διαδικασίας ο συνήγορος των Αιτητών ανέφερε επί τούτου «. κάπου παρανόησε ο εκτιμητής .και αποδέχομαι να αφαιρεθούν από τον πίνακα του .». Λαμβάνοντας υπόψη ότι οι πωλήσεις των δύο πιο πάνω συγκριτικών αφορούσαν και κτίρια το Δικαστήριο δεν μπορεί να βασιστεί σε αυτά. Τα δε άλλα δύο συγκριτικά που χρησιμοποίησε πρόκειται για οικόπεδα ενώ το επίδικο ακίνητο πρόκειται για χωράφι. Το γεγονός ότι ανεγέρθηκε οικοδομή στο επίδικο ακίνητο αφού εκδόθηκε άδεια οικοδομής με την οποία επιβλήθηκαν οι πιο πάνω όροι δεν μετατρέπει το ακίνητο από χωράφι σε οικόπεδο. Όπως έχει τονισθεί στην υπόθεση Τerence Menelaos Spiby v. Δημοτικού Συμβουλίου Πάφου
(2002)1 Α.Α.Δ.483: «Η δυνατότητα σύγκρισης του απαλλοτριωθέντος με άλλα κτήματα προϋποθέτει την ύπαρξη ομοιογένειας μεταξύ τους. Οι παράγοντες, που τείνουν να στοιχειοθετήσουν τέτοια ομοιότητα εντοπίζονται στην τοποθεσία των ακινήτων, στα γεωφυσικά τους χαρακτηριστικά και στους όρους ανάπτυξής τους. Ο χρόνος διάθεσης των συγκριτικών αποτελεί άλλο σχετικό παράγοντα. Ως προς τον τελευταίο, είναι εφικτή η σύγκριση, εφόσον παρέχεται η δυνατότητα προσαρμογής της τιμής των διαθέσιμων συγκριτικών στα δεδομένα του κρίσιμου για την απαλλοτρίωση χρόνου». Στην προκείμενη περίπτωση το Δικαστήριο δεν μπορεί να βασιστεί και στα άλλα δύο συγκριτικά, που χρησιμοποίησε ο εκτιμητής των Αιτητών κ. Α. Αγαθαγγέλου για τους λόγους που εξηγούνται πιο πάνω. 8.3 Σύμφωνα με την αιτιολογημένη έκθεση εκτίμησης του κ. Α. Αγαθαγγέλου, υφίσταται επιζήμια επίδραση 95% σε μέρος της μη απαλλοτριωθείσας έκτασης ήτοι 113 τ.μ. την οποία καθόρισε σε Λ.Κ.19.323 (113 τ.μ. επί Λ.Κ.180 επί 95%). Δεν έχει επεξηγήσει καθ' οιονδήποτε τρόπο πως καθόρισε την επιζήμια επίδραση στο ποσοστό αυτό. Πρόκειται για μια γυμνή δήλωση στην έκθεση του η οποία δεν υποστηρίχτηκε καθ' οιονδήποτε τρόπο. Τυχόν αποδοχή της, η κρίση του Δικαστηρίου θα ήταν αιχμάλωτη σε γενικές και αόριστες δηλώσεις από εμπειρογνώμονα χωρίς την παραμικρή δυνατότητα ελέγχου είτε από το Δικαστήριο είτε από τον αντίδικο (βλ. Κυπριακή Δημοκρατία ν. Ηρόδοτου (Ρωτή) Αριστοδήμου Αγιώτου
(2000)1Β Α.Α.Δ.1020). Συνακόλουθα, δεν αποδέχομαι το συγκεκριμένο μέρος της έκθεσης του. 8.4 Τα πιο πάνω γεγονότα δηλαδή η χρησιμοποίηση των συγκριτικών πωλήσεων και τα όσα εκτίθενται στην έκθεση του εκτιμητή Α. Αγαθαγγέλου για επιζήμια επίδραση 95% σε μέρος της μη απαλλοτριωθείσας έκτασης όπως αναφέρθηκε πιο πάνω, δεν είναι ικανά να καταστρέψουν συθέμελα το σύνολο της μαρτυρίας του εν λόγω προσώπου. 8.5 Ο εκτιμητής κ. Α. Αγαθαγγέλου ανέφερε με σαφήνεια ότι υφίσταται επιζήμια επίδραση καθότι στο βορειοδυτικό τμήμα του επίδικου ακινήτου αποκόπτεται ένα μέρος έκτασης 113 τ.μ. και το σχήμα από ορθογώνιο μετατρέπεται σε τριγωνικό ως επίσης μειώνεται το εμβαδόν το επίδικου ακινήτου κατά ¼. Η απαλλοτρίωση έγινε για τη βελτίωση της οδού Χριστάκη Κράνου η οποία υφίστατο κατά τον επίδικο χρόνο. Δεν αμφισβητήθηκαν από μέρους της συνηγόρου της Απαλλοτριούσας Αρχής τα πιο πάνω γεγονότα. Περαιτέρω η εκτιμήτρια της Αποζημιούσας Αρχής κα Σ. Χειμώνα αναγνωρίζει ότι παρέμεινε ένα μικρό κομμάτι στα βορειοδυτικά του ακινήτου. Η δε μαρτυρία του κ. Α. Αγαθαγγέλου ήταν αξιόπιστη και επί του συγκεκριμένου ζητήματος την αποδέχομαι, ενώ αντιθέτως δεν αποδέχομαι τη μαρτυρία του σε σχέση με την αγοραία αξία του ακινήτου και την επιζήμια επίδραση σε μέρος της μη απαλλοτριωθείσας γης (113 τ.μ.) όπως με λεπτομέρεια έχει εκτεθεί πιο πάνω. 8.6 Η κα Σ. Χειμώνα, όπως έχει ήδη αναφερθεί, κρίνεται ως αξιόπιστη πλην όμως δεν αποδέχομαι το μέρος της μαρτυρίας της που αφορά την επιζήμια επίδραση για τους λόγους που θα εξηγήσω. Ήταν η θέση της ότι οι συγκεκριμένοι όροι της άδειας οικοδομής δεν προκάλεσαν ζημιά. Ανέφερε ότι ήταν στην κρίση της πολεοδομικής αρχής να επιβάλει τους όρους για διεύρυνση του οδικού διχτύου με βάση τις πρόνοιες του τοπικού σχεδίου. Συμπλήρωσε επί τούτου «.Όσον αφορά το μικρό κομματάκι που έμεινε βορειοδυτικά του ακινήτου αν ο όρος αυτός επιβαλλόταν κατά την ημέρα της απαλλοτρίωσης θα μπορούσε να παραχωρηθεί και σαν πράσινο και δεν διαφοροποιείται η αξία του σε σχέση με το υπόλοιπο μέρος που βρίσκεται στα ανατολικά διότι θα είχε την ίδια αξία γιατί θα είχε τη δυνατότητα να δοθεί ως πράσινο». Κατ' αρχήν με βάση τους όρους της άδειας (βλ. Τεκμήρια 3
(1)και 3
(2)) δεν επιβλήθηκε χώρος πρασίνου. Συνακόλουθα δεν αποδέχομαι τη μαρτυρία της επί του προκειμένου ενώ αντιθέτως αποδέχομαι την αγοραία αξία του ακινήτου με βάση τις συγκριτικές πωλήσεις που χρησιμοποίησε. 8.7 Το hardship δεν εξισώνεται με την απώλεια της επηρεαζόμενης έκτασης αλλά εξυπακούει κάποια ιδιαίτερη συνέπεια που δεν θα ήταν λογικό να αναμένεται να υποστεί ο ιδιοκτήτης (βλ. υπόθεση Καθλήν Γεωργαλλίδου, ανωτέρω). 8.8 Στην προκείμενη περίπτωση καμιά υπεραξία επήλθε στο επίδικο κτήμα. Καμία πλευρά δεν ισχυρίστηκε κάτι τέτοιο. Οι άδειες οικοδομής που αφορούν το επίδικο ακίνητο, εκδόθηκαν το 1978 και 1982 και μ' αυτές επιβλήθηκαν οι όροι που περιγράφονται πιο πάνω. Ολόκληρη η απαλλοτριωθείσα έκταση αποτελεί όρο των αδειών οικοδομής. Η γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης δημοσιεύθηκε το
- Όπως διαφαίνεται από τη μαρτυρία σκοπός της απαλλοτρίωσης ήταν η βελτίωση της οδού Χριστάκη Κράνου. Συνεκτιμώντας όλα τα πιο πάνω και περαιτέρω λαμβάνοντας υπόψη ότι με την επίδικη απαλλοτρίωση αποκόπτεται ένα μέρος έκτασης 113 τ.μ. στο βορειοδυτικό τμήμα του ακινήτου, το γεγονός ότι το σχήμα του ακινήτου από σχεδόν ορθογώνιο μετατρέπεται σε τριγωνικό ως επίσης και το ότι το εμβαδόν του κτήματος μειώθηκε σε ποσοστό περίπου 24%, κρίνω ότι με την επίδικη απαλλοτρίωση προκαλείται hardship και γι' αυτό είναι πληρωτέα στους Αιτητές αποζημίωση δυνάμει του άρθρου 23 του Συντάγματος παρά το γεγονός ότι η έκταση είχε παραχωρηθεί με βάση τους όρους των αδειών οικοδομής. Ο ιδιοκτήτης δύναται να αποζημιωθεί για τη στέρηση της γης του και στις περιπτώσεις όπου η παραχώρηση της γης γίνεται με την επιβολή όρου στην άδεια οικοδομής ή με δεσμευτική ρυμοτομία. Η προσέγγιση αυτή συνάδει με το άρθρο 23.3 του Συντάγματος αλλά και τη νομολογία του Δικαστηρίου Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων (βλ. Serghides v. Cyprus αρ. αίτησης 4473058 ημερ. 10.6.2003).
- Όπως έχει ήδη αναφερθεί, με βάση την εκτίμηση της κας Σ. Χειμώνα η αγοραία αξία του επίδικου ακινήτου ανέρχεται στα €150 το τ.μ.. Η δε έκταση που απαλλοτριώθηκε ανέρχεται στα 820 τ.μ..
- Συνακόλουθα εκδίδεται απόφαση υπέρ των Απαιτητών και εναντίον της Αποζημιούσας Αρχής για το συνολικό ποσό των €123.000 με τόκο 9% από 30.1.2004 μέχρι 15.5.2014 και με τόκο 3% από 16.5.2014 μέχρι εξόφλησης πλέον δικηγορικά έξοδα όπως θα υπολογιστούν από τον πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο πλέον €575 εκτιμητικά έξοδα, συμπεριλαμβανομένου του Φ.Π.Α., με νόμιμο τόκο από σήμερα. Με την καταβολή των πιο πάνω ποσών η απαλλοτριωθείσα έκταση να μεταβιβαστεί επ' ονόματι της Κυπριακής Δημοκρατίας. (Υπ.) ........................................ Η. Γεωργίου, Α.Ε.Δ. Πιστό αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΜΚ Subject: Civil/Other Actions/Final Αναφορά: Παραπομπή cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο