GLEADHILL INVESTMENTS LTD κ.α. ν. LAINERS ENTERPRISES LTD, Αρ. Αγωγής 4083/09, 4/9/2015

(1)). Η εναγόμενη είναι κυπριακή εταιρεία Ρωσικών συμφερόντων, με τελικό δικαιούχο μέτοχο τον Marat Zakerov. Κατά τον επίδικο χρόνο η Irina Zakerova (M.Y.1), σύζυγος του Marat, ήταν η εξουσιοδοτημένη αντιπρόσωπος της εναγομένης. Η εναγόμενη αγόρασε 3 από τις 38 υπό ανέγερση κατοικίες από τις ενάγουσες με βάση τα αγοραπωλητήρια έγγραφα ημερομηνίας 22.2.2008, Τεκμήρια 1, 2 και

1. Συγκεκριμένα συμφώνησε να αγοράσει: (α) Την κατοικία με αρ. 12 έναντι του ποσού των €299.005,00 με βάση το Τεκμήριο
2. (β) Την κατοικία με αρ. 23 έναντι του ποσού των €353.680,00, με βάση το Τεκμήριο 2, και (γ) Την κατοικία με αρ. 38 έναντι του ποσού των €594.593,00, με βάση το Τεκμήριο
3. (στη συνέχεια «οι επίδικες κατοικίες») Είναι παραδεκτό ότι την ίδια ημέρα συνομολογήθηκαν άλλες 10 παρόμοιες συμφωνίες για την πώληση από θυγατρικές εταιρείες των εναγουσών προς την εναγόμενη, 10 ακόμα ακινήτων (διαμερισμάτων) σε άλλο υπό ανέγερση κτιριακό συγκρότημα (Malibu). Είναι περαιτέρω παραδεκτό πως η εναγόμενη κατέβαλε στις ενάγουσες, σε διάφορες ημερομηνίες όπως θα αναφερθεί στη συνέχεια, συνολικό ποσό ύψους €409.553,00 έναντι των επίδικων αγοραπωλητηρίων εγγράφων. Προέκυψαν διαφορές μεταξύ των διαδίκων που οδήγησαν στην καταχώριση της παρούσας αγωγής με την οποία οι ενάγουσες διεκδικούν αποζημιώσεις, υποστηρίζοντας ότι η εναγόμενη παραβίασε τις συμφωνίες. Η εναγόμενη υποστηρίζει με τη σειρά της ότι οι ενάγουσες είχαν παραβιάσει τις συμφωνίες προβάλλοντας ανταξίωση για τις ζημιές που κατ' ισχυρισμόν έχουν υποστεί. Με την αγωγή που καταχώρισαν οι ενάγουσες στις 17.9.2009 διεκδικούν αποζημιώσεις ύψους €697.000,00 καθώς και διατάγματα με τα οποία να διατάσσεται η εναγόμενη να αποσύρει τα επίδικα αγοραπωλητήρια έγγραφα από το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού. Υποστηρίζουν ότι η εναγόμενη, κατά παράβαση των όρων των αγοραπωλητηρίων εγγράφων, παρέλειψε να πληρώσει δόσεις που είχαν καταστεί πληρωτέες για κάθε μια από τις τρεις κατοικίες, γεγονός που τους υποχρέωσε, μετά από την αποστολή αρκετών προειδοποιήσεων, να τερματίσουν τις επίδικες συμφωνίες. Υποστηρίζουν περαιτέρω πως μέχρι την ημερομηνία τερματισμού των επίδικων συμβολαίων η εναγόμενη είχε πληρώσει το συνολικό ποσό των €374.185,00, αλλά αρνήθηκε ή παρέλειψε να πληρώσει τις δόσεις που είχαν καταστεί πληρωτέες, για το συνολικό ποσό των €303.446,
4. Αναφέρουν περαιτέρω πως απλήρωτες παραμένουν και οι δόσεις που θα έπρεπε να καταβληθούν κατά την παράδοση των τριών κατοικιών, ανερχόμενες συνολικά στο ποσό των €569.647,00 και έτσι το συνολικό ποσό που δεν πληρώθηκε ανέρχεται σε €873.093,
5. Με την Έκθεση Υπεράσπισης της η εναγόμενη αρνείται ότι παραβίασε με οποιοδήποτε τρόπο τις επίδικες συμφωνίες ή οποιανδήποτε από τις τρεις. Αποδεχόμενη την υπογραφή των αγοραπωλητηρίων εγγράφων, υποστηρίζει πως πέρα από τις πληρωμές που αναφέρονται στην Έκθεση Απαίτησης, η εναγόμενη κατέβαλε επιπρόσθετο ποσό €35.368,00 και επομένως το συνολικό ποσό που κατέβαλε ανέρχεται σε €409,553,00 και όχι €374.185,00, όπως υποστηρίζουν οι ενάγουσες. Πιο συγκεκριμένα, η εναγόμενη ισχυρίζεται ότι το ποσό των €35.368,00 εμβάστηκε στο λογαριασμό των εναγουσών με χρήματα που απέστειλε η εναγόμενη, προς εξόφληση της δεύτερης δόσης για την κατοικία με αρ.23 με βάση τους όρους του Τεκμήριου
6. Περαιτέρω η εναγόμενη ισχυρίζεται και αναφέρει στην Υπεράσπιση της ότι οι ενάγουσες, ευρισκόμενες σε έκδηλη παράβαση των όρων των αγοραπωλητηρίων εγγράφων, καθυστερούσαν την εκτέλεση των εργασιών για την ανέγερση των κατοικιών, ώστε κατά τον χρόνο που η εναγόμενη όφειλε με βάση τους όρους των Τεκμηρίων 1, 2 και 3 να καταβάλει τις δόσεις, βρίσκονταν σε προκαταβολική ή και προβλεπτή παράβαση (anticipatory breach) των όρων της συμφωνίας. Ήταν γι' αυτό το λόγο, υποστηρίζει, που η εναγόμενη καθυστέρησε να καταβάλει τη δεύτερη δόση για την κατοικία 23, ύψους €35.368,00, ενώ δεν κατέβαλε τις δόσεις με βάση τις συμφωνίες 1 και 3 που ήταν πληρωτέες τον Οκτώβριο του
7. Αρνούμενη, τέλος, τους ισχυρισμούς των εναγουσών περί παράβασης των όρων της συμφωνίας από την εναγόμενη, υποστηρίζει ότι είναι οι ενάγουσες που ευρίσκονταν από 30.4.2008 και εξακολουθούν μέχρι και σήμερα να βρίσκονται σε παράβαση ουσιωδών όρων των αγοραπωλητηρίων εγγράφων, λόγω της πλήρους αδυναμίας τους να ανεγείρουν και παραδώσουν τις κατοικίες, με βάση τα συμφωνημένα χρονοδιαγράμματα. Εντελώς αδικαιολόγητα, συνεπώς, τερματίστηκαν οι συμφωνίες από τις ενάγουσες. Με την Ανταπαίτηση της η εναγόμενη διεκδικεί την επιστροφή όλων των ποσών που κατέβαλε έναντι των τριών αγοραπωλητηρίων εγγράφων καθώς και μηνιαία ενοίκια υπό μορφή απώλειας και/ή ζημιάς που έχει υποστεί, λόγω της παράλειψης της εναγόμενης να ανεγείρει και παραδώσει τις κατοικίες στους χρόνους που είχαν συμφωνηθεί. Επιδιώκει περαιτέρω την έκδοση δηλωτικής απόφασης ότι οι ενάγουσες παράνομα και αυθαίρετα τερμάτισαν τα τρία πωλητήρια έγγραφα. Με την Απάντηση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση οι ενάγουσες παραδέχονται ότι η εναγόμενη κατέβαλε και το ποσό των €35.368,00, πέρα από το ποσό των €374.185,00 που αναφέρουν στην παράγραφο 10 της Έκθεσης Απαίτησης. Υποστηρίζουν όμως ότι το ποσό των €35.368,00 δεν καταβλήθηκε για εξόφληση της δεύτερης δόσης για την κατοικία 23, όπως ισχυρίζεται η εναγόμενη, αλλά καταβλήθηκε έναντι και των τριών αγοραπωλητηρίων εγγράφων. Το συνολικό ποσό, συνεπώς, που οφείλεται και για τις τρεις κατοικίες από την εναγόμενη είναι €837.725,00 και όχι €873.093,00 όπως, από παραδρομή, αναφέρεται στην παράγραφο 7 της Έκθεσης Απαίτησης. Η Μαρτυρία i. Η μαρτυρία των εναγουσών: Οι ενάγουσες κάλεσαν τρεις μάρτυρες. Τον Παναγιώτη Γεωργάκη, (Μ.Ε.1), διευθυντή των εναγουσών εταιρειών, τον Μάριο Αγγελίδη (Μ.Ε.2), εκτιμητή ακινήτων και τον Λάζαρο Λαζάρου (Μ.Ε.3), αρχιτέκτονα. Η μαρτυρία τους θα μπορούσε να συνοψιστεί στα ακόλουθα: Οι ενάγουσες, αναφέρει ο Μ.Ε.1 στη δήλωση που κατέθεσε ως μέρος της κύριας εξέτασης του (Έγγραφο Α) ασχολούνται με ανάπτυξη ακινήτων. Μέτοχοι και διευθυντές των εναγουσών είναι ο ίδιος και η σύζυγος του Λύρα Αβροσίδου. Eλέγχουν επίσης και άλλες εταιρείες που ασχολούνται με την ανάπτυξη ακινήτων. Κατά την επίδικη περίοδο αποφάσισαν να ανεγείρουν συγκρότημα από 38 κατοικίες σε ακίνητα των εναγουσών στο Πισσούρι για να τις πωλήσουν. Η εναγομένη ενδιαφέρθηκε να αγοράσει κατοικίες στο συγκρότημα και επισκέφθηκε τα γραφεία της εταιρείας τους η εκπρόσωπος της ζητώντας ενημέρωση. Αφού της έδωσαν την αναγκαία πληροφόρηση και επισκέφθηκαν επί τόπου το κτήμα όπου θα ανεγείρονταν οι κατοικίες, κατέληξαν σε προκαταρκτική συμφωνία για να της πωλήσουν τρεις κατοικίες. Κατέβαλε για το σκοπό αυτό ποσό ύψους €25.629,00 για τη δέσμευση των τριών κατοικιών. Ακολούθως, στις 22.2.2008, υπογράφηκαν μεταξύ των εναγουσών και της εναγόμενης τα τρία επίδικα αγοραπωλητήρια έγγραφα (Τεκμήρια 1, 2 και 3) με τα οποία οι ενάγουσες συμφώνησαν να πωλήσουν στην εναγόμενη τις κατοικίες με τους διακριτικούς αριθμούς 12, 23 και 38, έναντι του τιμήματος που αναγράφεται στο κάθε ένα από τα τρία αγοραπωλητήρια έγγραφα. Κατά την ημέρα της υπογραφής καταβλήθηκαν τα ποσά της προκαταβολής και για τις τρεις επίδικες κατοικίες με έμβασμα ύψους €348.258 το οποίο τους παρουσίασε η κα Zakerova και το οποίο πιστώθηκε στο λογαριασμό των εναγουσών μερικές μέρες αργότερα, όπως φαίνεται στις τραπεζικές καταστάσεις λογαριασμού τις οποίες κατέθεσε ως Τεκμήριο
8. Εξήγησε πως την ίδια ημέρα υπογράφηκαν 10 επιπλέον αγοραπωλητήρια μεταξύ θυγατρικών εταιρειών των εναγουσών και της εναγόμενης που αφορούσαν την πώληση 10 διαμερισμάτων σε άλλο υπό ανέγερση συγκρότημα. Επειδή, υποστήριξε, η εναγόμενη παρουσιάστηκε ως ένας καλός πελάτης, επενδύοντας στην αγορά 13 συνολικά ακινήτων από τις ενάγουσες και τις θυγατρικές τους εταιρείες, της παραχώρησαν έκπτωση ύψους €210.000,00 και για τις τρεις κατοικίες. Είχε αναπτυχθεί αρχικά καλή σχέση μεταξύ τους και η εκπρόσωπος της εναγόμενης κα Zakerova επισκεπτόταν τα γραφεία της εταιρείας σε τακτά χρονικά διαστήματα και ενημερωνόταν για την εξέλιξη των εργασιών. Προϊόντος του χρόνου, συνέχισε, παρατηρήθηκε καθυστέρηση από πλευράς της εναγόμενης στην καταβολή των οφειλομένων δόσεων. Συγκεκριμένα, ενώ με βάση το Τεκμήριο 2 έπρεπε να καταβληθεί το ποσό των €35.368,00 στις 30.4.2008 η εναγόμενη καθυστερούσε την πληρωμή και υπήρξαν οχλήσεις από την πλευρά των εναγουσών για διευθέτηση της οφειλής. Λήφθηκε τελικά έμβασμα στις 27.6.2008 ύψους €35.368,00 χωρίς να εξειδικεύεται τι αφορούσε και για το λόγο αυτό κατανεμήθηκε το ποσό έναντι και των 3 αγοραπωλητηρίων εγγράφων. Υπήρξε όμως καθυστέρηση και των επόμενων δόσεων, σε σχέση με τα συμβόλαια για τις κατοικίες 12 και 38, που ήταν πληρωτέες τον Οκτώβριο του
9. Η καθυστέρηση αυτή δημιούργησε προβλήματα στη συνέχιση των εργασιών για συμπλήρωση της κατασκευής των κατοικιών που οδήγησε τελικά στην αναστολή ή και στην ουσιαστική επιβράδυνση των εργασιών μέχρι να επιλυθεί αυτό το ζήτημα. Έγιναν επανειλημμένες προσπάθειες και παραστάσεις από τις ενάγουσες προς την εναγόμενη για την καταβολή των οφειλόμενων δόσεων, αλλά η εναγόμενη δεν ανταποκρίθηκε, ούτε στις επιστολές τους, Τεκμήρια 9, ούτε στις επανειλημμένες τηλεφωνικές κλήσεις με τις οποίες τους καλούσαν να συμμορφωθούν με τις οικονομικές τους υποχρεώσεις. Εκτός από την παράλειψη και/ή αδυναμία της εναγόμενης να συμμορφωθεί με τις οικονομικές υποχρεώσεις της, υπήρξαν ακόμα δυο λόγοι που συνέτειναν στην καθυστέρηση και/ή επιβράδυνση εκτέλεσης των εργασιών. Ο ένας σχετίζεται με τα έντονα καιρικά φαινόμενα που υπήρξαν κατά την περίοδο 2008 - 2009 με πολλές βροχοπτώσεις, συνεπεία των οποίων δημιουργήθηκε μια ανωμαλία στην εκτέλεση των εργασιών. Παρόλα αυτά οι ενάγουσες θα μπορούσαν να συμπληρώσουν τις κατασκευαστικές εργασίες και να παραδώσουν τις κατοικίες με μια μικρή καθυστέρηση δυο περίπου μηνών, λόγω των προβλημάτων από την βροχόπτωση. Ο άλλος λόγος σχετίζεται με την παράλειψη της εναγόμενης να ανταποκριθεί στις εκκλήσεις των εναγουσών για επιλογή των υλικών που θα τοποθετούνταν στις κατοικίες. Όπως υποστήριξε, παρόλο που τα συμβόλαια περιλαμβάνουν Πίνακα τεχνικών όρων και προδιαγραφών, εντούτοις συνηθίζεται και είναι κοινή πρακτική ο κάθε αγοραστής κατοικίας να επιλέγει τα χρώματα και το είδος που επιθυμεί για τα διάφορα υλικά. Η εναγόμενη παρέλειψε να υποδείξει στις ενάγουσες τις επιλογές της σε σχέση με τα υλικά, παρόλο που κλήθηκε επανειλημμένα να το πράξει. Αναφερόμενος στην αλληλογραφία που ανταλλάγηκε με την εναγόμενη, μέσω της κας Zakerova και του συζύγου της, υποστήριξε ότι επανειλημμένα οι ενάγουσες ζητούσαν από την εναγόμενη να συμμορφωθεί με τις οικονομικές υποχρεώσεις της και παρότι της δόθηκε αρκετή παράταση, στο τέλος διαφάνηκε πως δεν είχαν διάθεση να πληρώσουν, γι' αυτό και τους δόθηκε μια τελική προθεσμία, αρχικά από τις ενάγουσες και στη συνέχεια από το δικηγόρο τους. Όταν δεν ανταποκρίθηκαν θεωρήθηκε ότι οι συμφωνίες τερματίστηκαν με υπαιτιότητα της εναγόμενης, όπως αναφερόταν στις επιστολές. Ο Μ.Ε.1 αντεξετάστηκε επί μακρόν από τη συνήγορο της εναγόμενης επί όλων των πτυχών της υπόθεσης. Ιδιαίτερη έμφαση δόθηκε στην κατ' ισχυρισμόν παράβαση από την εναγόμενη των οικονομικών της υποχρεώσεων με βάση τους όρους των Τεκμηρίων 1, 2 και
10. Του υποβλήθηκε πως η εναγόμενη δεν παραβίασε τις οικονομικές της υποχρεώσεις, ειδικότερα και σε σχέση με την υποχρέωση της εναγόμενης να καταβάλει τη δεύτερη δόση για την κατοικία με αρ.23, ύψους €35.368,00, που ήταν πληρωτέα στις 30.4.
11. Του υποβλήθηκε πως δικαιολογημένα η εναγόμενη καθυστέρησε την πληρωμή, λόγω της προβλεπόμενης τότε αδυναμίας των εναγουσών να συμπληρώσουν και παραδώσουν την κατοικία στις 30.12.2008, ως όφειλαν με βάση το Τεκμήριο
12. Του υποδείχθηκε επίσης πως η πληρωμή έγινε εν τέλει στις 20.6.2008 και κατά συνέπεια οι ενάγουσες όφειλαν να συμπληρώσουν τις εργασίες και να παραδώσουν την κατοικία αρ. 23 στην εναγόμενη μέχρι το τέλος Δεκεμβρίου του
13. Εντελώς αδικαιολόγητα οι ενάγουσες καταμέρισαν την πληρωμή έναντι και των τριών αγοραπωλητηρίων εγγράφων ενώ, κατά την ημερομηνία της πληρωμής, δεν οφείλετο οποιοδήποτε ποσό ή δόση για τις κατοικίες 12 και
14. Ο Μ.Ε.1, αρνούμενος τις υποβολές, υποστήριξε πως ορθά το λογιστήριο των εναγουσών κατένειμε την πληρωμή και στα τρία αγοραπωλητήρια, γεγονός, υποστήριξε, που αποδέχθηκε η εναγομένη εφόσον ουδέποτε εξέφρασε τη διαμαρτυρία της για τη σχετική απόδειξη που εκδόθηκε από τις ενάγουσες (Τεκμήριο 8). Στις επίμονες ερωτήσεις και υποβολές της συνηγόρου για προβλεπόμενη ή και έκδηλη καθυστέρηση συμπλήρωσης των εργασιών, ανέφερε πως η καθυστέρηση οφείλεται κυρίως στην παράλειψη της εναγόμενης να ανταποκριθεί με τις οικονομικές υποχρεώσεις της και κατά δεύτερο λόγο στην παράλειψη της να ενημερώσει την εναγόμενη για την επιλογή των υλικών που θα τοποθετούνταν στις τρεις κατοικίες. Συμπλήρωσε τέλος πως μικρή καθυστέρηση προκλήθηκε και λόγω των έντονων βροχοπτώσεων της περιόδου εκείνης. Παρόλα αυτά, επανέλαβε, εάν η εναγόμενη συμμορφωνόταν με τις υποχρεώσεις της, οι ενάγουσες θα ήταν σε θέση να συμπληρώσουν τις εργασίες και να παραδώσουν τις τρεις κατοικίες στην εναγόμενη με μια μικρή καθυστέρηση γύρω στους 2 μήνες. Πιο συγκεκριμένα, ανέφερε πως οι εργασίες ανέγερσης των επίδικων κατοικιών καθυστέρησαν να αρχίσουν λόγω των έντονων καιρικών φαινομένων και των βροχοπτώσεων. Όπως ανάφερε, οι εργασίες για τις κατοικίες 12 και 38 είχαν προγραμματιστεί να αρχίσουν περί το τέλος Οκτωβρίου και με βάση το προγραμματισμένο πλάνο θα αποπερατώνονταν εντός 8 μηνών. Ο λόγος που δεν ολοκληρώθηκε η ανέγερση τους, ανάφερε, είναι επειδή η εναγόμενη δεν κατέβαλε τις δόσεις που ήταν πληρωτέες τον Οκτώβριο. Όσον αφορά την κατοικία 23, τον Οκτώβριο είχαν ολοκληρωθεί οι εργασίες σκελετού από οπλισμένο σκυρόδεμα. Εάν η εναγόμενη ήταν συνεπής με τις οικονομικές υποχρεώσεις της, η κατοικία 23 θα μπορούσε να συμπληρωθεί πλήρως μέχρι το τέλος Φεβρουαρίου
15. Δεύτερος μάρτυρας για τις ενάγουσες κατέθεσε ο εκτιμητής ακινήτων Μ. Αγγελίδης, ο οποίος ετοίμασε εκτίμηση - (Τεκμήριο 14) για τις αξίες των επίδικων ακινήτων, τον Αύγουστο του έτους 2009, ήτοι κατά το χρόνο τερματισμού των αγοραπωλητηρίων. Όπως υποστήριξε, υπήρξε μείωση στην αγοραία αξία των ακινήτων κατά 24,32% ετησίως. Η συνολική μείωση συνεπώς, από το χρόνο αγοράς των κατοικιών (Φεβρουάριο 2008) μέχρι τον τερματισμό (Αύγουστο 2009) ανέρχεται σε ποσοστό 35.07%. Η εκτίμηση του στηρίχθηκε σε 4 συγκριτικές πωλήσεις που αναφέρονται στο σχετικό Πίνακα ο οποίος επισυνάπτεται ως Παράρτημα Α στο Τεκμήριο
16. Αφορούν πωλήσεις κατοικιών που βρίσκονται σε παραπλήσιο συγκρότημα που έλαβαν χώρα: τον Απρίλιο του έτους 2008 (η πρώτη), τον Ιούλιο 2008 (η δεύτερη), τον Φεβρουάριο 2009 (η τρίτη) και η τελευταία τον Δεκέμβριο
17. Ο Μ.Ε.2 αναφέρθηκε και στο στάδιο που βρίσκονταν οι εργασίες ανέγερσης των επίδικων κατοικιών, κατά το χρόνο που επισκέφθηκε το εργοτάξιο για σκοπούς επιθεώρησης, ήτοι στις 21.9.
18. Ανάφερε επί του προκειμένου πως η κατοικία αρ. 12 είχε σχεδόν περατωθεί, ενώ οι κατοικίες 23 και 38 βρίσκονταν σε προχωρημένο στάδιο. Για την ολοκλήρωση της κατοικίας 12 παρέμεινε μόνο η τοποιοτέχνηση της αυλής και για τις κατοικίες 23 και 38 η τοποθέτηση των αλουμινίων, παραθύρων από διπλό γυαλί, πατωμάτων, ειδών υγιεινής, οι ξυλουργικές εργασίες, η ολοκλήρωση των ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων, τα εσωτερικά και εξωτερικά μπογιατίσματα και η τοποιοτέχνηση της αυλής. Ο Μ.Υ.3 (αρχιτέκτονας Λ. Λαζάρου) κατέθεσε ότι το γραφείο του εκπόνησε τα αρχιτεκτονικά σχέδια του συγκροτήματος και υπόβαλε τη σχετική αίτηση για έκδοση πολεοδομικής άδειας, αρχικά, για 36 κατοικίες και αργότερα για ακόμη
19. Εξασφαλίστηκαν, εν τέλει, οι πολεοδομικές άδειες για τις 38 κατοικίες (Τεκμήρια 1, 2, 3 και 15

(1)). Όσον αφορά την πρόοδο των εργασιών κατάθεσε καταστάσεις ως προς το στάδιο κατασκευής του όλου έργου σε τρεις χρονικές περιόδους: α) Κατά την 30.5.2010 (Τεκμήριο 15

(4)) β) Κατά την 5.4.2013 (Τεκμήριο 15

(5)) και γ) Κατά την 1.6.2014 (Τεκμήριο 15

(6)). Αναφορικά με την κατοικία 23, ανάφερε πως στις 30.4.2008 δεν είχαν αρχίσει οι εργασίες ανέγερσης. Μέχρι τότε, ανέφερε, είχε αρχίσει η χάραξη των δρόμων, όπως φαίνεται σε σχετική φωτογραφία που εξασφάλισε μέσω του "Google Earth" (Τεκμήριο 15

(2)). Συνεχίζοντας, είπε ότι μέχρι τις 7.10.2008 είχε ανεγερθεί ο σκελετός από οπλισμένο σκυρόδεμα της κατοικίας 23, όπως απεικονίζεται στη φωτογραφία, Τεκμήριο 15

(3). Η ίδια κατάσταση παρέμεινε και στις 30.12.

1. Στις 12.2.2009 συμπληρώθηκαν όλες οι εξωτερικές εργασίες της κατοικίας. Στις 25.5.2009 η κατοικία ήταν πλήρως σουβατισμένη και υπολείπονταν τα τελειώματα για πλήρη παράδοση της, (Πατώματα-Ξυλουργικά-Αλουμίνια). Η κατοικία με βάση την κατάσταση που βρισκόταν στις 7.10.2008 θα μπορούσε, με κανονική συνέχιση των εργασιών, να είχε συμπληρωθεί πλήρως μέχρι τέλος Ιανουαρίου με αρχές Φεβρουαρίου 2009 το αργότερο. Σε σχέση με τις κατοικίες 38 και 12 ανέφερε τα ακόλουθα: Προγραμματίστηκε η έναρξη εργασιών τους τέλος Οκτωβρίου του
2. Με βάση το αρχικό χρονοδιάγραμμα οι εν λόγω κατοικίες θα αποπερατώνονταν πλήρως εντός 8 μηνών. Αντί της προαναφερόμενης ημερομηνίας η κατασκευή τους άρχισε στα μέσα του Φεβρουαρίου
3. Σήμερα υπολείπονται μόνο τα τελειώματα για την κατοικία αρ.12 και η ξύλινη οροφή και τα εσωτερικά τελειώματα για την κατοικία
4. Καταλήγοντας, αναφέρθηκε και στις καιρικές συνθήκες της περιόδου 2008 - 2009, υποστηρίζοντας ότι υπήρξε υπερδιπλάσια βροχόπτωση το έτος 2008 σε σύγκριση με τη προηγούμενη χρονιά. Οι ψηλές βροχοπτώσεις συνεχίστηκαν και κατά το χειμώνα του έτους
5. Προς υποστήριξη της θέσης του κατέθεσε αντίγραφο κατάστασης που εκτύπωσε από την ιστοσελίδα της αρμόδιας αρχής (Τεκμήριο 15

(9)). II) Η μαρτυρία για την εναγόμενη Για την εναγόμενη κατέθεσαν δυο μάρτυρες. Η εξουσιοδοτημένη εκπρόσωπος της Irina Zakerova (Μ.Υ.1), σύζυγος του τελικού δικαιούχου των μετοχών της (κ. Marat Zakerov) και ο εκτιμητής ακινήτων Αντρέας Μακρής (Μ.Υ.2). Η Μ.Υ.1 ανέφερε πως γνώρισε τους ιδιοκτήτες των εναγουσών εταιρειών κ. Π. Γεωργάκη (Μ.Ε.1) και τη σύζυγο του κα Λύρα Αμβροσίδου τον Οκτώβριο του έτους 2007 και επέδειξε ενδιαφέρον να αγοράσει κατοικίες δια λογαριασμό της εναγομένης σε δυο έργα που επρόκειτο να ανεγείρουν. Μετά από συζητήσεις κατέληξαν σε συμφωνίες για να αγοράσουν τρεις κατοικίες από το έργο PISSOURI FOREST PARK και 10 διαμερίσματα στο υπό ανέγερση συγκρότημα MALIBU. Σε σχέση με τις 3 επίδικες κατοικίες, υπήρξε προκαταρκτική προφορική συμφωνία το Δεκέμβριο και πλήρωσε για να τις κρατήσει το συνολικό ποσό των €25.629,

1. Πιο συγκεκριμένα, κατέβαλε σε μετρητά το ποσό των €1.708,00 (£1.000,00) το Δεκέμβριο του έτους 2007 και το ποσό των €23.920,42, με τραπεζικό έμβασμα, στις 2.1.
2. Στις 22.2.2008 υπόγραψαν τα επίδικα αγοραπωλητήρια για την αγορά των 3 κατοικιών, ήτοι τις κατοικίες 12, 23 και
3. Κατά την ημερομηνία υπογραφής των συμβολαίων, παρουσίασε στους Γεωργάκη και Λύρα απόδειξη πληρωμής του ποσού των €348.528,00 που αντιστοιχούσε στα ποσά της προκαταβολής για τις 3 κατοικίες, με βάση τους όρους των συμβολαίων. Όπως εξήγησε το ποσό των €25.629,00 που είχε ήδη καταβληθεί, συμφωνήθηκε να λογιστεί ως η προκαταβολή της κατοικίας 38, γεγονός το οποίο καταγράφεται στο σχετικό αγοραπωλητήριο (Τεκμήριο 3). Τον Απρίλιο του έτους 2008, που έπρεπε να πληρωθεί η δεύτερη δόση για την κατοικία 23, επισκέφθηκε το εργοτάξιο και διαπίστωσε πως δεν είχαν αρχίσει οι εργασίες. Όπως ανέφερε, δεν είχε ακόμη καθαριστεί το οικόπεδο στο οποίο θα ανεγειρόταν η κατοικία. Διαμαρτυρήθηκε στους υπεύθυνους των εναγουσών, οι οποίοι την διαβεβαίωσαν ότι δεν θα υπήρχε κανένα πρόβλημα με την τήρηση των χρονοδιαγραμμάτων ανέγερσης των κατοικιών. Της ανέφεραν, πρόσθεσε, πως η καθυστέρηση στην έναρξη των εργασιών οφείλετο στη βροχόπτωση. Συζήτησαν, είπε, με το σύζυγο της και αποφάσισαν να μην πληρώσουν τη δόση του Απριλίου γιατί θεώρησαν ότι εξαπατήθηκαν από τις ενάγουσες. Παρόλα αυτά και αφού έλαβαν υπόψη τους τις διαβεβαιώσεις από τον κ. Γεωργάκη και τη σύζυγο του κα Λύρα, αποφάσισαν, ανέφερε, να τους δώσουν μια δεύτερη ευκαιρία. Έτσι απέστειλαν έμβασμα ύψους €35.368,00 στις 19.6.2008 για την εξόφληση της δεύτερης δόσης για την κατοικία 23, που ήταν πληρωτέα στις 30.4.
4. Απορρίπτοντας κατηγορηματικά τη θέση των εναγουσών ότι το έμβασμα αφορούσε και τις τρεις κατοικίες, υποστήριξε πως όλες οι πληρωμές έγιναν με βάση τους όρους των αγοραπωλητηρίων, Τεκμήρια 1, 2 και
5. Σε σχέση με τις αποδείξεις (Τεκμήρια 5 - 8) ανέφερε πως υπάρχουν λάθη. Ειδικότερα, ενώ οι πληρωμές των Τεκμηρίων 5 και 6 για τα ποσά των €23.920,42 και €1.708,60, αντίστοιχα, έγιναν μεταξύ του Δεκεμβρίου 2007 - Ιανουαρίου 2008, οι αποδείξεις εκδόθηκαν την 1.6.2008 και 5.9.
6. Επιπρόσθετα, αναφέρεται πως αφορούν δόση και για τις τρεις κατοικίες ενώ τα δύο ποσά συμφωνήθηκε ότι αφορούν την προκαταβολή για την κατοικία
7. Συνεχίζοντας επί του ιδίου θέματος, υποστήριξε ότι ανέμενε για μεγάλο χρονικό διάστημα τις αποδείξεις και της δόθηκαν τελικά από το λογιστή της εταιρείας μετά πάροδο έξι μηνών. Τον Σεπτέμβριο, πρόσθεσε, όταν επισκέφθηκε τα γραφεία των εναγουσών, συνάντησε τον κ. Γεωργάκη και διαμαρτυρήθηκε για τα λάθη στις αποδείξεις. Η απάντηση που έλαβε ήταν πως δεν έχει σημασία σε πιο σπίτι αναγράφονται οι αποδείξεις, εφόσον η εναγόμενη είναι ο αγοραστής και των τριών κατοικιών. Ανάλογο λάθος, κατέληξε, υπάρχει και στην απόδειξη Τεκμήριο 8, στην οποία αναγράφεται πως το ποσό των €35.368,00 αφορά δόση και για τις τρεις κατοικίες, ενώ στην πραγματικότητα αφορούσε τη δεύτερη δόση για την κατοικία
8. Συνεχίζοντας, η Μ.Υ.1, ανάφερε πως ολόκληρο το καλοκαίρι του έτους 2008, βρισκόταν με το σύζυγο της στην Κύπρο και συνομιλούσαν με τους Γεωργάκη και Λύρα, εκφράζοντας τις ανησυχίες τους για το γεγονός ότι δεν υπήρξε οποιαδήποτε εξέλιξη στο εργοτάξιο. Οι διαβεβαιώσεις που τους δόθηκαν δεν κρίθηκαν ικανοποιητικές και αποφάσισαν με το σύζυγο της να μην πληρώσουν τις δόσεις Οκτωβρίου για τις κατοικίες 12 και 38, αφού δεν είχαν ακόμη αρχίσει οι εργασίες ανέγερσης των κατοικιών. Συνέχισαν, όμως, να έχουν τηλεφωνική επικοινωνία με τους Γεωργάκη και Λύρα, οι οποίοι τους πίεζαν συνεχώς για να πληρώσουν. Οι ίδιοι τους ζητούσαν να τους παρουσιάσουν στοιχεία (φωτογραφίες) οι οποίες να βεβαιώνουν έναρξη και πρόοδο των εργασιών, χωρίς ανταπόκριση. Τους έστειλαν φωτογραφίες για τις κατοικίες 12 και 38, μόλις τον Μάρτιο του έτους
9. Επειδή, ανέφερε, αντιλήφθηκαν ότι εξαπατήθηκαν και δεν μπορούσαν οι ενάγοντες να ανεγείρουν τις κατοικίες, με βάση τις συμφωνίες τους, αποφάσισαν να έλθουν στην Κύπρο τον Απρίλιο 2009 και να αναθέσουν τις υποθέσεις σε δικηγόρο, πράγμα που έπραξαν. Όταν ήλθαν στην Κύπρο, προσπάθησαν να βρουν κάποια λύση με τους ενάγοντες αλλά δεν κατέληξαν σε διευθέτηση και αποτάθηκαν σε δικηγόρο, ο οποίος τους συμβούλευσε να διορίσουν εκτιμητή γι' αυτό και ανέθεσαν στον κ. Α. Μακρή (Μ.Υ.2) την ετοιμασία εκτίμησης. Πρόθεση τους ήταν να τερματίσουν τις συμφωνίες, αλλά τους πρόλαβαν οι ενάγοντες και τις τερμάτισαν. Προγενέστερα (τον Ιούνιο 2009) τερμάτισαν τις συμφωνίες για την αγορά των δέκα διαμερισμάτων και κίνησαν αγωγές, οι οποίες εκκρεμούν ενώπιον άλλου Δικαστηρίου. Τελευταίος μάρτυρας κατέθεσε ο Αντρέας Μακρής (Μ.Υ.2). Τον Μάιο του έτους 2009, ανέφερε, του ανατέθηκε από την Μ.Υ.1 η ετοιμασία εκτίμησης σε σχέση με την αξία και τα ενοίκια των επίδικων κατοικιών. Επισκέφθηκε για πρώτη φορά τον χώρο τον Μάιο του έτους 2009 και αφού εξέτασε τα επίδικα ακίνητα και έβγαλε σχετικές φωτογραφίες, ετοίμασε σχετική έκθεση την οποία κατάθεσε ως Τεκμήριο
10. Σε σχέση με το στάδιο στο οποίο βρίσκονταν οι εργασίες ανέγερσης των κατοικιών αναφέρονται στο Τεκμήριο 16 τα ακόλουθα: (α) Στην κατοικία υπ' αριθμό 12 είχαν γίνει μόνο οι κολόνες του ισογείου, όπως απεικονίζεται στη φωτογραφία στη σελίδα 7 του Τεκμηρίου
11. (β) Στην κατοικία υπ' αριθμό 23 είχε γίνει η τοιχοποιία με τούβλα τόσο στο ισόγειο, όσο και στο ανώγειο, όπως απεικονίζεται στη σχετική φωτογραφία επίσης στη σελίδα 7 του Τεκμηρίου
12. (γ) Στην κατοικία υπ' αριθμό 38 είχαν γίνει οι κολόνες του ισογείου, όπως φαίνεται στη φωτογραφία στη σελίδα 8 του Τεκμηρίου
13. Στην ίδια έκθεση αναφέρει την εκτίμηση του για την αγοραία αξία των επίδικων κατοικιών, με συγκριτικά τα οποία έλαβε υπόψη και αφορούν άλλες πωλήσεις ανάλογων, κατά την εκτίμηση του, κατοικιών στο ίδιο συγκρότημα. Υπολόγισε πως η αγοραία αξία των τριών κατοικιών δεν διαφέρει από τις τιμές που αναγράφονται στα πωλητήρια έγγραφα, Τεκμήρια 1, 2 και
14. Ειδικότερα, σε σχέση με την κατοικία 23 υπολόγισε την αγοραία αξία στο ποσό των €340.000,00, την κατοικία 12 στο ποσό των €293.000,00 και την κατοικία 38 στο ποσό των €554.000,
15. Το μηνιαίο ενοίκιο το υπολόγισε με βάση ποσοστό 5% επί της αξίας της κάθε κατοικίας και ανέρχεται σε ποσό €1.245,00 το μήνα για την κατοικία 12, €1.474,00 για την κατοικία 23 και €2.477,00 για την κατοικία
16. Συνεχίζοντας, ανέφερε ότι επισκέφθηκε ξανά το χώρο, κατόπιν οδηγιών της εναγομένης, τον Μάϊο του έτους 2010 και τον Δεκέμβριο του έτους
17. Όπως και κατά την αρχική του επίσκεψη έβγαλε φωτογραφίες στις οποίες απεικονίζονται οι τρεις κατοικίες και ετοίμασε σχετικές εκτιμήσεις τις οποίες κατέθεσε ως Τεκμήρια 17 και 19 αντίστοιχα. Επισκέφθηκε επίσης τον επίδικο χώρο τον Σεπτέμβριο του έτους 2012 και έβγαλε φωτογραφίες των τριών κατοικιών τις οποίες κατέθεσε ως Τεκμήριο
18. Όπως αναφέρεται στα Τεκμήρια 17 και 19, το στάδιο στο οποίο βρίσκονταν οι κατοικίες τις ημερομηνίες που επισκέφθηκε εκ νέου το χώρο διαφοροποιήθηκαν σε σχέση με την αρχική του επίσκεψη. Ειδικότερα, κατά την επιτόπια επιθεώρηση στην οποία προέβη τον Μάιο του 2010 διαπίστωσε ότι σε όλες τις κατοικίες είχε γίνει η τοιχοποιία και το σουβάτισμα, καθώς και η στέγη. Τον Δεκέμβριο του 2014 διαπίστωσε ότι οι εργασίες ανέγερσης των κατοικιών προχώρησαν περαιτέρω και η ανέγερση των τριών κατοικιών είχε σχεδόν συμπληρωθεί. Παρέμειναν τα μπογιατίσματα, η πισίνα και οι εξωτερικές εργασίες, όπως φαίνεται στις σχετικές φωτογραφίες που επισυνάπτονται στο Τεκμήριο
19. Σε άλλο σημείο της μαρτυρίας του αναφέρθηκε στις καθυστερήσεις που παρατηρήθηκαν και επεξηγώντας τις διαπιστώσεις του στο Τεκμήριο 16, ανέφερε πως υπήρξαν καθυστερήσεις στην ανέγερση των κατοικιών που αντιστοιχούν σε 8 μήνες για την κατοικία 23 και 11 μήνες για τις κατοικίες 12 και
20. Αναφερόμενος στην εκτίμηση του Μ.Ε.2 (Τεκμήριο 14) εξέφρασε τη διαφωνία του ως προς την ορθότητα της για τρεις βασικά λόγους: α) Οι συγκριτικές πωλήσεις που λήφθηκαν υπόψη αφορούν άλλη οικιστική ανάπτυξη, ενώ υπήρχαν πωλήσεις στο συγκεκριμένο έργο, οι οποίες ήταν περισσότερο συγκρίσιμες με τις επίδικες. β) Το σοβαρότερο, κατά την εκτίμηση του λάθος είναι πως στην εκτίμηση του Τεκμηρίου 14 δεν λήφθηκε καθόλου υπόψη το εμβαδόν της γης που αντιστοιχεί σε κάθε πώληση. γ) Η τρίτη διαφωνία του αφορά το τέταρτο συγκριτικό του Τεκμηρίου 14, το οποίο όπως υπόδειξε, αφορά διαμέρισμα που βρίσκεται στον πρώτο όροφο και δεν μπορεί να συγκριθεί με τις επίδικες ισόγειες κατοικίες. Οι τελικές εισηγήσεις των διαδίκων Ο ευπαίδευτος συνήγορος των εναγουσών, αφού αναφέρθηκε στους όρους των επίδικων αγοραπωλητηρίων, εισηγήθηκε πως η εναγόμενη, παραβαίνοντας τους όρους πληρωμής, παρέλειψε να καταβάλει τη δόση Απριλίου (για την κατοικία 23) και Οκτωβρίου (για τις κατοικίες 12 και 38), γεγονός που προκάλεσε προβλήματα στην ομαλή εκτέλεση των εργασιών. Σε σχέση με την πληρωμή του ποσού των €35.368 στις 20.6.2008, υποστήριξε πως ορθά λογίστηκε από τις ενάγουσες έναντι και των 3 αγοραπωλητηρίων, εφόσον η εναγόμενη δεν ζήτησε να θεωρηθεί ως εξόφληση της δόσης 30 Απριλίου για την κατοικία 23 ούτε διαμαρτυρήθηκε για την απόδειξη που εξέδωσαν οι ενάγουσες (Τεκμήριο 8). Συνεχίζοντας, ο συνήγορος υποστήριξε πως η εναγόμενη δεν απάντησε στις επιστολές των εναγουσών και των δικηγόρων της, με τις οποίες της ζητούσαν να συμμορφωθεί με τις οικονομικές της υποχρεώσεις, διαφορετικά, θα τερμάτιζαν τις συμφωνίες. Ο όψιμος, επομένως, ισχυρισμός της περί δήθεν προκαταβολικής παράβασης των συμφωνιών, λόγω αδυναμίας να αποπερατώσουν τις εργασίες ανέγερσης των κατοικιών, θα πρέπει να απορριφθεί. Σε κάθε περίπτωση, εισηγήθηκε, η εναγόμενη εμποδίζεται να επικαλείται προκαταβολική παράβαση, εφόσον αποδέχθηκε τον τερματισμό από τις ενάγουσες, ενώ αφετέρου, γνώριζε ότι δεν είχε εξασφαλιστεί άδεια οικοδομής, γεγονός που έδιδε δικαίωμα στις ενάγουσες είτε να μην άρχιζαν την εκτέλεση των εργασιών (εφόσον υπάρχει ρητή νομική απαγόρευση ανέγερσης οικοδομής χωρίς την προηγούμενη εξασφάλιση άδειας οικοδομής), είτε να άρχιζαν τις εργασίες με δική τους ευθύνη και να τις τερμάτιζαν, όποτε το έκριναν σκόπιμο. Οι ενάγουσες, υποστήριξε, είχαν συμβατικό δικαίωμα, με βάση τον όρο 14, αλλά και νομική υποχρέωση να μην συνεχίσουν τις εργασίες μέχρις ότου εξασφάλιζαν άδεια οικοδομής. Ανεξάρτητα από τα ανωτέρω, ο συνήγορος εισηγήθηκε πως με βάση την μαρτυρία των Μ.Ε.1, 2 και 3, η οποία θα πρέπει να γίνει αποδεκτή, οι ενάγουσες θα μπορούσαν να είχαν αποπερατώσει τις κατοικίες μέσα στα συμβατικά χρονικά πλαίσια, νοουμένου ότι η εναγομένη πλήρωνε τις δόσεις της, με βάση τους όρους των αγοραπωλητηρίων. Καταλήγοντας ο συνήγορος των εναγουσών εισηγήθηκε πως οι ενάγουσες απέδειξαν τις αξιώσεις τους, τόσο για μείωση των τιμών των επίδικων ακινήτων, όσο και για απώλειες τόκων. Παρότι αναγνώρισε την «ιδιαιτερότητα» σε σχέση με την κατοικία 23, λόγω της πληρωμής του ποσού των €35.368 στις 20.6.2008, κάλεσε το Δικαστήριο να δεχθεί τη μαρτυρία του Μ.Ε.1 και να καταλήξει σε εύρημα ότι ορθά και δικαιολογημένα καταμερίστηκε η πληρωμή έναντι και των 3 κατοικιών. Σε αντίθετη περίπτωση, η μόνη θεραπεία που δικαιούται η εναγόμενη είναι η διαταγή για επιστροφή του ποσού που έχει πληρώσει για την κατοικία 23 και τούτο μόνο εάν κριθεί από το Δικαστήριο ότι ο τερματισμός για την κατοικία 23 ήταν αδικαιολόγητος. Η ευπαίδευτη συνήγορος της εναγόμενης, αφού αναφέρθηκε στους δικογραφημένους ισχυρισμούς της κάθε πλευράς και ανέλυσε τη μαρτυρία, υποστήριξε πως έχει καταδειχθεί η παράβαση των συμφωνιών εκ μέρους των εναγουσών σε σχέση με τους ουσιώδεις όρους αποπεράτωσης και παράδοσης των κατοικιών στην εναγομένη. Εισηγήθηκε, ως εκ τούτου, ότι ορθά και δικαιολογημένα η εναγόμενη θεώρησε, προκαταβολικά, ότι οι ενάγουσες παραβίασαν ουσιώδεις όρους των συμφωνιών, αφού ήταν φανερό πως οι ενάγουσες αδυνατούσαν να αποπερατώσουν τις κατοικίες στους καθορισμένους από τις συμφωνίες χρόνους. Παραπέμποντας σε νομολογία εισηγήθηκε πως ο τερματισμός των συμφωνιών από τις ενάγουσες ήταν αδικαιολόγητος και κάλεσε το Δικαστήριο να επιδικάσει τις αξιούμενες αποζημιώσεις και να αποδείξει τις θεραπείες που διεκδικεί η εναγόμενη. Αξιολόγηση μαρτυρίας Ο Μ.Ε.1 προσπάθησε ανεπιτυχώς να πείσει το Δικαστήριο ότι η πληρωμή του ποσού των €35.368 ημερ. 20.6.2008, δεν αφορούσε τη δεύτερη δόση της κατοικίας 23 και ότι ορθά καταμερίστηκε από το λογιστήριο των εναγουσών έναντι και των 3 κατοικιών. Προς υποστήριξη της θέσης του, επικαλέστηκε την απόδειξη, Τεκμήριο 8, στην οποία αναγράφεται πως η πληρωμή αφορούσε όλες τις κατοικίες, προσθέτοντας πως η Μ.Υ.1 έλαβε την απόδειξη την ίδια ημέρα και δεν διαμαρτυρήθηκε. Απορρίπτω χωρίς δισταγμό τη μαρτυρία του Μ.Ε.1 επί του ζητήματος αυτού. Ήταν ολοφάνερο, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, πως η σχετική πληρωμή αφορούσε τη δόση για την κατοικία 23 που ήταν οφειλόμενη από τις 30.4.2008, με βάση το Τεκμήριο 2 και ειδικότερα τον όρο 5(β). Όλα τα δεδομένα συνηγορούν με τη θέση αυτή της Εναγόμενης, η οποία δικαίως διαμαρτύρεται, αφού: ι. Κατά τον χρόνο της πληρωμής (20.6.2008) η μόνη οφειλόμενη δόση, με βάση τις 3 συμφωνίες Τεκμήρια 1,2 και 3, ήταν για το συγκεκριμένο ποσό των €35.368 της κατοικίας 23 (όρος 5(β) Τεκμηρίου 2). Οι επόμενες δόσεις που έπρεπε να πληρωθούν με βάση τα Τεκμήρια 1 και 3 ήταν κατά ή προ της 9.10.
21. ιι. Το ποσό της πληρωμής αντιστοιχούσε με την οφειλόμενη δόση της κατοικίας 23, κάτι που δεν άφηνε περιθώριο αμφιβολίας, ότι η πληρωμή αναφερόταν στο συγκεκριμένο αγοραπωλητήριο. Η θέση συνεπώς των εναγουσών και η επί του προκειμένου μαρτυρία του Μ.Ε.1 ότι καταμερίστηκε και στις 3 κατοικίες, επειδή δεν υπήρχε επεξήγηση στο σχετικό έμβασμα, για ποια από τις 3 κατοικίες έγινε η πληρωμή, δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή. ιιι. Υποδεικνύεται συναφώς πως ούτε στα προηγηθέντα εμβάσματα υπήρχαν επεξηγήσεις, καθώς ήταν αντιληπτό και στις δύο πλευρές, ότι οι πληρωμές εγένοντο για εξόφληση της προκαταβολής και των δόσεων με βάση τις πρόνοιες των συμβολαίων. Είναι ακριβώς γι' αυτό το λόγο που οι πληρωμές αντιστοιχούσαν, αθροιστικά, στα ποσά που έπρεπε να πληρωθούν με βάση τα τρία αγοραπωλητήρια. Για τον ίδιο λόγο οι ενάγουσες θεώρησαν την προκαταβολή που είχε δοθεί αρχικά, για το συνολικό ποσό των €25.629, ως εξόφληση της πρώτης δόσης για την κατοικία 38, παρόλο που στις αποδείξεις που εξέδωσαν μεταγενέστερα (Τεκμήρια 5 και 6) αναγράφεται πως οι πληρωμές αφορούσαν και τις 3 κατοικίες. iv. Ο ισχυρισμός του Μ.Ε.1 πως η εναγόμενη είχε αποδεχθεί τον καταμερισμό της πληρωμής, επειδή έλαβε την απόδειξη η Μ.Υ.1 χωρίς να διαμαρτυρηθεί, δεν ευσταθεί. Η Μ.Υ.1 έδωσε εξηγήσεις για το ζήτημα αυτό, οι οποίες, όπως επεξηγείται στη συνέχεια, κρίνονται λογικές και αποδεκτές, από το Δικαστήριο. v. Κατά το χρόνο της πληρωμής, οι ενάγουσες φαίνεται να είχαν αποδεχθεί ότι αφορούσε την δόση για την κατοικία
22. Τούτο συνάγεται και από το περιεχόμενο των επιστολών που είχαν αποστείλει, μεταγενέστερα, προς την εναγόμενη (Τεκμήριο 9) με τις οποίες της ζητούσαν να πληρώσει τις δόσεις που είχαν καταστεί πληρωτέες τον Οκτώβριο 2008, για τις κατοικίες 12 και 38, θεωρώντας ότι είχε εξοφληθεί η δόση για την κατοικία
23. Ακόμη και με την πρώτη επιστολή των, τότε, δικηγόρων τους, ημερ. 28.4.2009 Τεκμήριο 10(α), ζητούσαν πληρωμές των δόσεων που ήταν οφειλόμενες για τις κατοικίες 12 και 38, χωρίς να διαμαρτύρονται ή να απαιτούν πληρωμές για την κατοικία
24. Είναι γεγονός ότι με τις μεταγενέστερες επιστολές των νέων δικηγόρων τους, ηγέρθη ζήτημα οφειλής και της δόσης 30.4.2008, για το ποσό των €35.368 για την κατοικία
25. Φαίνεται, όμως, πως επρόκειτο για λάθος, αφού εζητείτο ολόκληρο το ποσό της 2ης δόσης για την κατοικία 23, παρότι είχε γίνει η πληρωμή στις 20.6.
26. Το ίδιο λάθος επαναλήφθηκε και στην έκθεση απαίτησης, στην οποία αναφερόταν ως οφειλόμενη και η συγκεκριμένη δόση. Με την Απάντηση των εναγουσών έγινε αποδεκτό ότι πληρώθηκε το ποσό των €35.368, προβάλλοντας όμως, για πρώτη φορά, την υπό εξέταση θέση, ότι δηλαδή η πληρωμή αφορούσε και τις 3 κατοικίες. Για όλους τους πιο πάνω λόγους δεν αποδέχομαι τη μαρτυρία του Μ.Ε.1 για τον τρόπο καταμερισμού των πληρωμών. Η ορθή θέση είναι αυτή που προβλήθηκε από την εναγόμενη και υποστηρίχθηκε από την Μ.Υ.
27. Ότι, δηλαδή, όλες οι πληρωμές έγιναν με βάση τους όρους των Τεκμηρίων 1,2 και
28. Η μαρτυρία του Μ.Ε.1 ελέγχεται ως ανακριβής και σε άλλες ουσιώδεις πτυχές της υπόθεσης. Αρχίζοντας από τον ισχυρισμό ότι έκαμαν συνολική έκπτωση €210.000 στην εναγόμενη, παρατηρώ εν πρώτοις πως η θέση αυτή δεν συνάδει με τις πωλήσεις άλλων κατοικιών του ιδίου συγκροτήματος. Όπως προκύπτει από τη μαρτυρία του Μ.Υ.2 οι ενάγουσες πώλησαν τον Ιούλιο και Σεπτέμβριο του έτους 2008, κατοικίες στο ίδιο συγκρότημα σε τρίτα πρόσωπα, σε ανάλογες τιμές (βλ. Τεκμήρια 16 και 16(α)). Σε κάθε περίπτωση, δεν αποδέχομαι τη θέση του Μ.Ε.1 ότι παραχωρήθηκε έκπτωση στην εναγόμενη ύψους €210.000 για τις επίδικες κατοικίες, η οποιαδήποτε άλλη σημαντική έκπτωση. Σε άλλο σημείο της μαρτυρίας του υποστήριξε πως ένας πρόσθετος λόγος που προκάλεσε καθυστερήσεις, ήταν η παράλειψη της εναγόμενης να επιλέξει υλικά. Ούτε αυτή η πτυχή της μαρτυρίας του μπορεί να γίνει πιστευτή. Η θέση αυτή ηγέρθη για πρώτη φορά με την επιστολή που απέστειλαν οι δικηγόροι των εναγουσών ημερ. 10.6.2009 (Τεκμήριο 10(β), όταν είχε επέλθει οριστική ρήξη στις συμβατικές σχέσεις των διαδίκων και τροχιοδρομήθηκαν δικαστικές διαδικασίες. Όπως είναι παραδεκτό, η εναγόμενη είχε ήδη τερματίσει 10 άλλα αγοραπωλητήρια με αδελφικές εταιρείες των εναγουσών. Οι ενάγουσες δεν επικαλέστηκαν ποτέ προηγουμένως τέτοιο λόγο, παρότι είχε εγερθεί ζήτημα καθυστερήσεων, όπως συνάγεται από το περιεχόμενο της αλληλογραφίας τους με την εναγόμενη (βλ. Τεκμήρια 9 και 11). Οι μόνοι λόγοι που αναφέρθηκαν ήταν η κατ' ισχυρισμόν παράλειψη της εναγόμενης να καταβάλει τις οφειλόμενες δόσεις, καθώς και το πρόβλημα που δημιούργησαν οι έντονες βροχοπτώσεις. Υποδεικνύεται, περαιτέρω, πως στα αγοραπωλητήρια υπάρχουν τεχνικές προδιαγραφές (βλ. παραρτήματα Τεκμηρίων 1,2 και 3), όπου εξειδικεύονται με λεπτομέρεια τα υλικά που έπρεπε να τοποθετηθούν στις κατοικίες. Η θέση συνεπώς του Μ.Ε.1, ότι κάλεσε επανειλημμένα την Μ.Υ.1 και το σύζυγο της να υποδείξουν υλικά ή και τα χρώματα τους, απορρίπτεται ως εκ των υστέρων επινόηση για να δικαιολογήσει την καθυστέρηση αποπεράτωσης των εργασιών. Για όλους τους πιο πάνω λόγους αλλά και λόγω της γενικότερης εντύπωσης που αποκόμισα για τον Μ.Ε.1, δεν αποδέχομαι τη μαρτυρία του. Όπως είναι γνωστό οι εμπειρογνώμονες αξιολογούνται όπως όλοι οι άλλοι μάρτυρες. Ρόλος τους είναι να διαφωτίσουν το Δικαστήριο στον τομέα της εμπειρογνωμοσύνης τους, παραθέτοντας στοιχεία του τομέα τους ώστε το Δικαστήριο να είναι σε θέση να καταλήξει στα δικά του συμπεράσματα (βλ. Πιττάλης κ.α. ν. Ianira Enter Ltd κ.α.

(1997)1 Α.Α.Δ 814 και Καουρής ν. Δημητρίου κ.α.

(2008)1 Α.Α.Δ. 967). Αξιολογώντας τη μαρτυρία του Μ.Ε.2 με γνώμονα τις πιο πάνω αρχές δεν έχω ικανοποιηθεί ότι παρέθεσε με τρόπο αντικειμενικό και αμερόληπτο τα δεδομένα σε σχέση με τα ζητήματα που κλήθηκε να καταθέσει. Ειδικότερα, για να καταλήξει στην αγοραία αξία των επίδικων ακινήτων, χρησιμοποίησε συγκριτικά τεσσάρων πωλήσεων που αφορούν κατοικίες σε άλλο συγκρότημα από το επίδικο. Επί του προκειμένου το Δικαστήριο εκτιμά ότι είναι ορθή η θέση του Μ.Υ.2 ότι υπήρχαν άλλες 35 κατοικίες στο επίδικο συγκρότημα οι οποίες θα μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν και οι οποίες είναι περισσότερο σχετικές και συγκρίσιμες με τις επίδικες. Πέραν τούτου ορθή κρίνεται η εκτίμηση του Μ.Υ.2 πως παρουσιάζεται κάποιο κενό σε σχέση με τις συγκριτικές πωλήσεις, δεδομένου ότι δεν αναφέρεται η έκταση της γης επί της οποίας έχουν ανεγερθεί οι πωληθείσες κατοικίες. Το δεδομένο αυτό είναι, ως ζήτημα κοινής λογικής, πολύ σημαντικό προκειμένου να εκτιμηθεί και να υπολογιστεί σωστά η αξία μίας κατοικίας. Δεν μπορεί να αποκλειστεί το ενδεχόμενο να μειονεκτούν οι υπό σύγκριση κατοικίες προς τις επίδικες, σε συνάρτηση με το συνολικό εμβαδόν των τεμαχίων επί των οποίων έχουν ανεγερθεί. Ενώ στις επίδικες κατοικίες σημειώνεται τόσο η έκταση γης όσο και το εμβαδόν κάθε κατοικίας με το εμβαδόν των καλυμμένων και ακάλυπτων βεραντών, στις συγκριτικές πωλήσεις αναφέρεται μόνο το εμβαδόν της κατοικίας και των καλυμμένων και ακάλυπτων βεραντών ενώ παραλείπεται οποιαδήποτε αναφορά στην έκταση της γης επί της οποίας έχουν ανεγερθεί. Άλλη παράλειψη αφορά το κατά πόσο οι υπό σύγκριση κατοικίες διαθέτουν ιδιόκτητη πισίνα, όπως οι επίδικες. Τέλος κρίνεται ορθή η επισήμανση του Μ.Υ.2 ότι το συγκριτικό υπ' αρ. 4 που αναφέρεται στο παράρτημα Α της εκτίμησης του (Τεκμήριο 14) αφορά κατοικία στον 1ον όροφο το οποίο δεν θα μπορούσε να ήταν κατευθείαν συγκρίσιμο με τις τρεις επίδικες κατοικίες, δεδομένου ότι δεν μπορεί να καταλαμβάνει την ίδια ή ανάλογη έκταση γης όπως οι επίδικες κατοικίες. Για όλους τους πιο πάνω λόγους η μαρτυρία του Μ.Ε.2 κρίνεται ακροσφαλής και η εκτίμηση του ότι επήλθε μείωση της τάξης του 35,07 % στην αγοραία αξία των επίδικων κατοικιών απορρίπτεται. Ο Μ.Ε.3 δεν αντεξετάστηκε από την εναγόμενη και η μαρτυρία του γίνεται αποδεκτή, εφόσον δεν αμφισβητήθηκε. Ανεξαρτήτως τούτου, ο μάρτυρας έδωσε σαφείς και ικανοποιητικές εξηγήσεις σε σχέση με τις εργασίες που εκτέλεσε ως αρχιτέκτονας των εναγουσών. Η μαρτυρία του όσον αφορά τη πτυχή αυτή κρίνεται ορθή και υποστηρίζεται από τις πολεοδομικές άδειες που επισυνάπτονται στα Τεκμήρια 1,2, 3 και 15

(1). Αναφορικά με τη μαρτυρία του σε σχέση με την κατάσταση στην οποία βρίσκονταν οι κατοικίες τις διάφορες χρονικές περιόδους που αναφέρει στην κατάσταση Τεκμήριο 15

(4)φαίνεται να υποστηρίζεται από τις φωτογραφίες που έχει επισυνάψει ως Τεκμήρια 15

(2),

(3),

(7)και

(8). Στην υπό αναφορά κατάσταση (Τεκμήριο 15

(4), αναφέρεται με λεπτομέρεια το στάδιο κατασκευής το οποίο βρισκόταν η κάθε μία από τις τρεις κατοικίες, στην κάθε χρονική περίοδο. Η μαρτυρία του κρίνεται πειστική και γίνεται αποδεκτή. Όσον αφορά τέλος τη θέση ότι κατά τη χρονική περίοδο 2008 - 2009 υπήρχαν ψηλές βροχοπτώσεις, η μαρτυρία του βεβαιώνεται από τη σχετική σελίδα του Τμήματος Μετεωρολογίας την οποία, όπως ανέφερε, εξασφάλισε από την ιστοσελίδα καθώς και από τον πίνακα με τις ετήσιες βροχοπτώσεις στον οποίο παρουσιάζονται βροχοπτώσεις πέραν από την κανονική για κάθε περίοδο, κατά τα υδρολογικά έτη 2008 - 2009 και 2009 - 2010 Η μαρτυρία του συνεπώς γίνεται αποδεκτή στο σύνολο της. Αξιολόγηση μαρτυρίας της εναγομένης Η γενική εικόνα που σχημάτισα για την Μ.Υ.1 ήταν θετική. Η μαρτυρία της σε σχέση με τα αμφισβητούμενα γεγονότα υποστηρίζεται από τα δεδομένα της υπόθεσης και τη λογική αλληλουχία των γεγονότων. Ειδικότερα: α) Η θέση της ότι όλες οι πληρωμές έγιναν με βάση τους όρους των συμφωνιών κρίνεται ορθή και είναι αυταπόδεικτη, εφόσον με τις τρεις πληρωμές εξοφλήθηκαν οι δόσεις που ήταν πληρωτέες μέχρι την ημέρα της τελευταίας πληρωμής των €35.

1. Ήταν συνεπώς δεδομένο και για τις δύο πλευρές ότι η συγκεκριμένη πληρωμή αφορούσε τη δεύτερη δόση του Τεκμηρίου 2 που ήταν και η μόνη οφειλόμενη δόση με βάση τα τεκμήρια. β) Σε σχέση με τις αποδείξεις (Τεκμήρια 5-8) ανάφερε πως δεν της είχαν δοθεί αρχικά και ότι ανέμενε να την εφοδιάσουν με τις αποδείξεις για μεγάλο χρονικό διάστημα. Η μαρτυρία της επιβεβαιώνεται από τα ίδια τα Τεκμήρια. Όπως είναι παραδεκτό, οι πληρωμές έγιναν Δεκέμβριο 2007, Ιανουάριο 2008, Φεβρουάριο 2008 και Ιούνιο 2008, ενώ όλες οι αποδείξεις φέρουν ημερομηνία έκδοσης την 20.6.2008 εκτός από μία (Τεκμήριο 6) που εκδόθηκε στις 5.9.
2. Έδωσε, περαιτέρω, πειστικές εξηγήσεις για τις διαμαρτυρίες της, όταν διαπίστωσε πως στην απόδειξη Τεκμήριο 8, αναγράφεται ότι η πληρωμή έγινε έναντι του τιμήματος και των 3 κατοικιών. Όπως ανέφερε, ο Μ.Ε.
3. την καθησύχασε, λέγοντας της πως δεν έχει σημασία τι αναγράφεται στην απόδειξη, εφόσον η εναγόμενη ήταν αγοραστής και των 3 κατοικιών. Σημειώνεται, τέλος, η διευκρίνιση που έδωσε πως οι αποδείξεις της δόθηκαν σε φάκελο από τον λογιστή των εναγουσών. γ) Όσον αφορά την κατάσταση στην οποία βρίσκονταν οι κατοικίες κατά τους χρόνους που ανέφερε ότι επισκέφθηκε το εργοτάξιο, η μαρτυρία της κρίνεται αληθινή, εφόσον είναι παραδεκτό ότι κατά τους μήνες Απρίλιο και Μάϊο δεν είχαν αρχίσει ακόμη οι εργασίες ανέγερσης της κατοικίας 23, ενώ κατά τον Οκτώβριο του έτους 2008 δεν είχαν ακόμη καθαριστεί τα οικόπεδα μέσα στα οποία θα χτίζονταν οι κατοικίες 12 και
4. Δέχθηκε δε με ειλικρίνεια ότι όταν διαμαρτυρήθηκε προς τον Μ.Ε.1 και την σύζυγο του για τις καθυστερήσεις, την καθησύχασαν, προβάλλοντας ως δικαιολογία για την καθυστέρηση το θέμα των έντονων βροχοπτώσεων. δ) Αποδέχομαι περαιτέρω τη μαρτυρία της σε σχέση με τις τηλεφωνικές επικοινωνίες που είχε κατά καιρούς με τον Μ.Ε.1 και τη σύζυγο του και τις διαμαρτυρίες που εξέφραζαν σε σχέση με την πρόοδο των εργασιών. Το Δικαστήριο βρίσκει λογική την ανησυχία της Μ.Ε.1, εφόσον μέχρι τον Μάιο είχε πληρωθεί ποσό πέραν των €370.000 από την εναγόμενη, και δεν είχαν μέχρι τότε αρχίσει οι εργασίες καθαρισμού των οικοπέδων. Πειστικές κρίνονται και οι εξηγήσεις που έδωσε σε σχέση με τη θέση των εναγουσών ότι τους είχαν καλέσει να επιλέξουν υλικά. Όπως υποστήριξε, ουδέποτε κλήθηκε η ίδια ή άλλο πρόσωπο εκ μέρους της εναγομένης ούτε τους αναφέρθηκε ποτέ ότι έπρεπε να επιλέξουν τα υλικά, εφόσον ήταν δεδομένο ότι όλα τα υλικά είχαν συμφωνηθεί και περιλαμβάνονταν με λεπτομέρεια στις συμφωνίες. ε) Δεν παραγνωρίζει το Δικαστήριο το γεγονός ότι η εναγόμενη, παρά τις ανησυχίες της Μ.Ε.1 για τις καθυστερήσεις των εναγουσών, κατέβαλε τη δεύτερη δόση της κατοικίας 23 στις 20.6.
5. Το γεγονός αυτό, όπως και η μαρτυρία της Μ.Υ.1 για την απόφαση της εναγόμενης να μην καταβάλουν τις δόσεις Οκτωβρίου για τις κατοικίες 12 και 38 θα συνεκτιμηθεί μαζί με τα υπόλοιπα δεδομένα της υπόθεσης. Ορθή τέλος κρίνεται η μαρτυρία της σε σχέση με την αξίωση της εναγόμενης να την εφοδιάσουν με φωτογραφίες που να δείχνουν την πρόοδο των εργασιών, θέση που επιβεβαιώνεται από την αλληλογραφία που αντάλλαξαν οι διάδικοι (Τεκμήρια 9 και 11). Με την επιφύλαξη ως προς την ορθότητα της απόφασης της Μ.Ε.1 και κατ' επέκταση της εναγόμενης να πληρώσουν, με καθυστέρηση δύο μηνών, τη δεύτερη δόση της κατοικίας 23 καθώς και την απόφαση τους να μην πληρώσουν τις οφειλόμενες δόσεις Οκτωβρίου 2008 για τις κατοικίες 12 και 38, αποδέχομαι την υπόλοιπη μαρτυρία της ως ορθή. Η μαρτυρία του Μ.Υ.2 κρίνεται απόλυτα ορθή και πειστική. Έδωσε ικανοποιητικές εξηγήσεις για τον τρόπο και τη μεθοδολογία την οποία ακολούθησε για να καταλήξει στην αγοραία αξία των επίδικων κατοικιών κατά τον ουσιώδη χρόνο. Με βάση τα στοιχεία και τα συγκριτικά που παρέθεσε, έχω πειστεί για την ακρίβεια και ορθότητα των διαπιστώσεων του, τόσο σε σχέση με την αγοραία αξία των 3 κατοικιών όσο και για την ενοικιαστική τους αξία. Όπως έχει ήδη επισημανθεί πιο πριν, η μαρτυρία του σε σχέση με το εσφαλμένο των συγκριτικών πωλήσεων που χρησιμοποίησε ο Μ.Ε.2 κρίνεται ορθή και δικαιολογημένη. Ορθή κρίνεται και η μαρτυρία του σε σχέση με την αγοραία αξία των κατοικιών κατά το χρόνο συνομολόγησης των συμφωνιών. Τα συγκριτικά που παρέθεσε στην εκτίμηση του (βλ. Τεκμήριο 16(α), δεν αφήνουν περιθώριο αμφιβολίας ως προς την ορθότητα της εκτίμησης του. Πρόκειται για πωλήσεις που έγιναν από τις ενάγουσες σε τρίτα πρόσωπα σε κοντινή σχετικά ημερομηνία σε σύγκριση με τις επίδικες πωλήσεις. Αποδέχομαι κατά συνέπεια τη μαρτυρία του, τόσο ως προς την αγοραία όσο και ως προς την ενοικιαστική αξία των επίδικων κατοικιών. Αναφορικά, όμως, με τη μαρτυρία του σε σχέση με το στάδιο στο οποίο βρίσκονταν οι κατοικίες, κατά τα χρονικά διαστήματα που αναφέρονται στις εκθέσεις του (Τεκμήρια 16-19), το Δικαστήριο διατηρεί επιφυλάξεις. Στο βαθμό που η μαρτυρία του επί της πτυχής αυτής δεν συνάδει με την αδιαμφισβήτητη μαρτυρία του Μ.Ε.3, δεν γίνεται αποδεκτή. Ευρήματα Με βάση την πιο πάνω αξιολόγηση ανάλογα είναι και τα ευρήματα του Δικαστηρίου. Δεν υπάρχει ανάγκη να επαναληφθούν τα παραδεκτά και αδιαμφισβήτητα γεγονότα της υπόθεσης, όπως προκύπτουν και αναφέρονται ανωτέρω. Είναι αρκετό να διατυπωθούν τα ευρήματα του Δικαστηρίου επί των αμφισβητούμενων γεγονότων και ισχυρισμών. Έχουν ως ακολούθως: 1) Μετά από την υπογραφή των τριών αγοραπωλητηρίων εγγράφων Τεκμήρια 1,2 και 3, οι ενάγουσες δεν άρχισαν την εκτέλεση των εργασιών αμέσως. Ειδικότερα, μέχρι τις 30.4.2008 που ήταν πληρωτέα η δεύτερη δόση για την κατοικία 23, για το ποσό των €35.368 με βάση το Τεκμήριο 2, δεν είχε γίνει οποιαδήποτε ουσιαστική εργασία, πέρα από τη χάραξη των δρόμων στο υπό ανέγερση επίδικο συγκρότημα (βλ. φωτογραφία Τεκμήριο (15

(2)). Σημειώνεται πως την ίδια ημερομηνία της υπογραφής των Τεκμηρίων 1, 2 και 3, συνομολογήθηκαν άλλες δέκα συμφωνίες, μεταξύ αδελφικών εταιρειών των εναγουσών και της εναγόμενης, για την αγορά από την τελευταία δέκα διαμερισμάτων σε άλλο υπό ανέγερση συγκρότημα από τις αδελφικές εταιρείες των εναγουσών. 2) Η εναγόμενη δεν κατέβαλε εμπρόθεσμα τη δόση των €35.368 που ήταν πληρωτέα στις 30.4.2008, επικαλούμενη την καθυστέρηση έναρξης των εργασιών ανέγερσης της κατοικίας 23 από τις ενάγουσες. Οι ενάγουσες είχαν επικαλεστεί, προφορικά, ως λόγο καθυστέρησης έναρξης των εργασιών, το γεγονός ότι υπήρξαν βαριές βροχοπτώσεις κατ' εκείνη τη χρονική περίοδο που δεν της επέτρεψαν την έναρξη των εργασιών. Με βάση την πιο πάνω αξιολόγηση, ενόψει και της αδιαμφισβήτητης μαρτυρίας του Μ.Ε.3, καταλήγω ότι υπήρξαν βροχοπτώσεις τον χειμώνα του 2008 που δικαιολογούσαν την καθυστέρηση στην έναρξη των εργασιών. Οι βαριές βροχοπτώσεις συνεχίστηκαν και τον χειμώνα του έτους 2009 και συνέτειναν σε καθυστερήσεις εκτέλεσης των εργασιών και αποπεράτωσης των τριών κατοικιών για χρονική περίοδο 1-2 μηνών από τα συμφωνηθέντα χρονοδιαγράμματα. 3) Η εναγόμενη κατέβαλε, εν τέλει, το ποσό των €35.368 στις 20.6.2008 για εξόφληση της δεύτερης δόσης της κατοικίας 23, που ήταν πληρωτέα στις 30.4.2008, με βάση τον τον όρο 5 του Τεκμηρίου

1. Εντελώς αδικαιολόγητα οι ενάγουσες καταμέρισαν το ποσό έναντι του τιμήματος αγοράς και για τις 3 κατοικίες, ενώ κατά την ημερομηνία της πληρωμής ουδέν ποσό οφείλετο για τις κατοικίες 12 και 38, με βάση τους όρους των Τεκμηρίων 1 και 3, αντίστοιχα. 4) Οι ενάγουσες, ενώ αποδέχθηκαν την εκπρόθεσμη πληρωμή των €35.368, δεν άρχισαν τις εργασίες και καθυστερούσαν την ανέγερση της κατοικίας 23 μέχρι και το φθινόπωρο του έτους
2. Ειδικότερα, μέχρι τις 7.10.2008 είχαν ανεγείρει μόνο το σκελετό από οπλισμένο σκυρόδεμα της κατοικίας 23 και ήταν πλέον φανερό ότι δεν είχαν πρόθεση να συνεχίσουν τις εργασίες και να αποπερατώσουν και παραδώσουν την κατοικία μέχρι τον Δεκέμβριο του 2008 (ή και με κάποια μικρή παράταση λόγω των βροχοπτώσεων), ως όφειλαν με βάση το Τεκμήριο
3. Είναι περαιτέρω αδιαμφισβήτητο γεγονός και αποτελεί συνεπώς εύρημα του Δικαστηρίου πως ακόμα και μέχρι τον Δεκέμβριο του 2008 οι ενάγουσες δεν είχαν προχωρήσει τις εργασίες και η κατοικία 23 βρισκόταν στο ίδιο στάδιο όπως και στις 7.10.
4. 5) Οι ενάγουσες δεν έχουν μέχρι και σήμερα αποπερατώσει πλήρως την κατοικία 23, παρότι βρίσκεται σε προχωρημένο στάδιο. Σε κάθε περίπτωση, αποτελεί εύρημα του Δικαστηρίου ότι οι ενάγουσες δεν είχαν προχωρήσει τις εργασίες ανέγερσης της κατοικίας ώστε να ήταν σε θέση να την παραδώσουν στην εναγόμενη το τέλος Δεκεμβρίου 2008 όπως είχαν αναλάβει, ούτε ακόμα και με κάποια λογική παράταση λόγω των βροχοπτώσεων ή και λόγω της καθυστέρησης πληρωμής της δεύτερης δόσης από την εναγόμενη. 6) Είναι φανερό ότι οι ενάγουσες, πέρα από τον εσφαλμένο καταμερισμό της πληρωμής των €35.368 και για τις 3 κατοικίες, όπως πιο πάνω αναφέρθηκε, συνέδεσαν και συνέπλεξαν την παράλειψη της εναγόμενης να πληρώσει τις δόσεις Οκτωβρίου για τις κατοικίες 12 και 38 με τις υποχρεώσεις τους σε σχέση με την κατοικία
5. 7) Αναφορικά με τις κατοικίες 12 και 38 είναι παραδεκτό πως οι εργασίες ανέγερσης δεν είχαν αρχίσει μέχρι τις 9.10.2008, ημερομηνίες που ήταν πληρωτέες οι δόσεις των €89.701 και €178.377 με βάση τους όρους των Τεκμηρίων 1 και 3, αντίστοιχα. 8) Η εναγόμενη, επικαλούμενη αυτήν την καθυστέρηση, δεν κατέβαλε τις πιο πάνω δόσεις κατά το χρόνο που ήταν πληρωτέες, δηλώνοντας την πρόθεση της να μην πληρώσει περαιτέρω χρήματα, εκτός εάν ικανοποιείτο ότι προχωρούσαν με κανονικούς ρυθμούς οι εργασίες ανέγερσης των κατοικιών. Είναι δε αδιαμφισβήτητο πως δεν πληρώθηκε οποιοδήποτε άλλο ποσό μέχρι τον τερματισμό των συμφωνιών από τις ενάγουσες ούτε και μεταγενέστερα. 9) Οι ενάγουσες, θεωρώντας με την σειρά τους ότι η εναγόμενη παρέβηκε τις συμφωνίες, με την άρνηση της να καταβάλει τις δόσεις Οκτωβρίου 2008 για τις κατοικίες 12 και 38, δεν προχωρούσαν τις εργασίες ανέγερσης, αναστέλλοντας ουσιαστικά την ανέγερση και των τριών κατοικιών. Είναι επίσης παραδεκτό πως μέχρι το τέλος Μαΐου 2009, ημερομηνία που όφειλαν οι ενάγουσες να παραδώσουν στην εναγόμενη τις κατοικίες 12 και 38, με βάση τα Τεκμήρια 1 και 3, οι εργασίες ανέγερσης των κατοικιών 12 και 38 βρίσκονταν σε πολύ αρχικά στάδια και δεν θα μπορούσαν να συμπληρωθούν εντός μιας εύλογης λογικής παράτασης, λόγω των βροχοπτώσεων. Με βάση όμως την αδιαμφισβήτητη μαρτυρία του Μ.Ε.3 την οποία το Δικαστήριο έχει αποδεχθεί και αποτελεί εύρημα του Δικαστηρίου, οι ενάγουσες θα μπορούσαν να αποπεράτωναν τις κατοικίες 12 και 38 μέχρι τις 31.5.2009, με μια λογική παράταση 1-2 μηνών, λόγω των βροχοπτώσεων όπως πιο πάνω αναφέρεται, εάν άρχιζαν και συνέχιζαν με κανονικούς ρυθμούς τις εργασίες ανέγερσης τον Οκτώβριο του έτους
6. 10) Οι ενάγουσες τόσο προφορικά, όσο και με τηλεομοιότυπα που απέστειλαν στην Μ.Υ.1 και τον σύζυγο της, οι οποίοι βρίσκονταν στην Ρωσία (Τεκμήριο 9), ζήτησαν επανειλημμένα την πληρωμή των οφειλόμενων ποσών με βάση τα Τεκμήρια 1 και 3 χωρίς ανταπόκριση από την εναγόμενη. Η Μ.Υ.1 και ο σύζυγος της ζητούσαν προφορικά από τις ενάγουσες, μέσω του Μ.Ε.1 και της συζύγου του, να τους εφοδιάσουν με αποδεικτικά στοιχεία (φωτογραφίες) για την πρόοδο των εργασιών, προκειμένου να προέβαιναν σε περαιτέρω πληρωμές. 11) Όταν περί το τέλος Μαρτίου 2009 τους αποστάληκαν φωτογραφίες από τις ενάγουσες που απεικόνιζαν το στάδιο στο οποίο βρισκόταν η ανέγερση των κατοικιών 12 και 38, η Μ.Υ.1 και ο σύζυγος της Marat προφανώς δεν ικανοποιήθηκαν από την πρόοδο των εργασιών και δήλωσαν την αντίδραση τους και την πρόθεση τους να προσφύγουν στη δικαιοσύνη. Ακολούθως ταξίδεψαν στην Κύπρο και αφού προσπάθησαν ανεπιτυχώς να εξεύρουν εξώδικη λύση με τον Μ.Ε.1 και τη σύζυγο του, απευθύνθηκαν σε δικηγόρο και στη συνέχεια στον εκτιμητή ακινήτων Μ.Ε.
7. Ακολούθησαν οι επιστολές των δικηγόρων των εναγουσών, Τεκμήρια 10(α)(β) και (γ), στις οποίες η εναγόμενη δεν ανταποκρίθηκε. Οι ενάγουσες θεώρησαν ως τερματισθείσες τις συμφωνίες, με βάση τις επιστολές Τεκμήρια 10(β) και (γ) και προχώρησαν με την καταχώριση της παρούσας αγωγής. Προηγήθηκε ο τερματισμός των συμφωνιών για την αγορά 10 διαμερισμάτων σε άλλο συγκρότημα, από την εναγόμενη και η καταχώριση αγωγών από την εναγόμενη εναντίον αδελφικών εταιρειών των εναγουσών. 12) Σε σχέση με τις αγοραίες αξίες των επίδικων κατοικιών, αποδεχόμενος τη μαρτυρία του Μ.Υ.2, βρίσκω ότι δεν υπήρχε ουσιαστική απόκλιση από τις συμφωνηθείσες τιμές, με βάση τα Τεκμήρια 1,2 και
8. 13) Κατά τον Μάιο του έτους 2009, οι αγοραίες αξίες των επίδικων κατοικιών ήταν όπως αναφέρονται στην έκθεση του Μ.Υ.2, Τεκμήριο 16, ήτοι: α) της κατοικίας αρ. 12 €293.000 β) της κατοικίας αρ. 23 €340.000 γ) της κατοικίας αρ. 38 €554.000 14) Στηριζόμενος, περαιτέρω, στην αξιόπιστη μαρτυρία του Μ.Υ.2, καταλήγω ότι η ενοικιαστική αξία των ακινήτων ανέρχεται σε ποσοστό 5% επί της αγοραίας αξίας των κατοικιών. 15) Στηριζόμενος, τέλος, στη μαρτυρία του ιδίου μάρτυρα (Μ.Υ.2), καταλήγω πως δεν υπήρξε περαιτέρω μείωση στην αγοραία αξία των επίδικων κατοικιών, μέχρι τον Αύγουστο του έτους 2009, ημερομηνία τερματισμού των συμφωνιών, πέραν από τη μικρή μείωση που αναφέρεται στην παράγραφο 13 πιο πάνω. Νομική πτυχή - κατάληξη Οι αξιώσεις των εναγουσών έχουν βάση την κατ' ισχυρισμόν παράβαση των αγοραπωλητηρίων εγγράφων από την εναγόμενη, λόγω της παράλειψης της να καταβάλει τις οφειλόμενες δόσεις κατά τους χρόνους που προβλέπονται στις γραπτές συμφωνίες, Τεκμήρια 1,2 και
9. Η γενική αρχή η οποία διέπει τον καθορισμό των αποζημιώσεων είναι εκείνη της αποζημίωσης, δηλαδή το αθώο μέρος πρέπει να τεθεί σε όποιο βαθμό αυτό μπορεί να επιτευχθεί με το χρήμα στην ίδια θέση στην οποία θα ήταν ως εάν η σύμβαση να είχε εκτελεστεί. Αυτό επιτυγχάνεται συνήθως με την επιδίκαση αποζημιώσεων οι οποίες είναι λογικά προβλεπτές κατά το χρόνο της σύναψης της συμφωνίας και είναι πιθανό να προκύψουν από τη διάρρηξή της (βλ. Saab v. Holy Monastery of Ayios Neophytos

(1982)1 C.L.R. 499, ALPAN (Αδελφοί Τάκη) Λτδ κ.α. ν. Τρυφωνίδου

(1996)1 Α.Α.Δ. 679, Μεταλλικά Ηρακλής Μιχαηλίδης Λτδ ν. G.C. Exhaust Systems Ltd

(2001)Α.Α.Δ. 500 κ.α.) Έχει, περαιτέρω, αναγνωριστεί από τη νομολογία η δυνατότητα καθορισμού των αποζημιώσεων σε χρόνο μεταγενέστερο της παράβασης, κάτι που κρίνεται με βάση τα γεγονότα της κάθε υπόθεσης (βλ. Saab (ανωτέρω) Δρουσιώτης ν. Ιερωνυμίδης

(1990)1 Α.Α.Δ. 1026, και Cyfield Development Ltd v. I-Tel (Cyprus) Ltd

(2012)1 A.A.Δ. 957). Η εναγόμενη υποστηρίζει με τη σειρά της ότι ο τερματισμός των συμφωνιών από τις ενάγουσες ήταν αντισυμβατικός και περαιτέρω ότι οι ενάγουσες βρίσκονταν σε εξόφθαλμη παράβαση ουσιωδών όρων των 3 συμφωνιών, επειδή κατά τον χρόνο που ήταν πληρωτέες οι δόσεις της με βάση τα Τεκμήρια 1,2 και 3, υπήρχαν τέτοιες καθυστερήσεις που δεν αναμενόταν η αποπεράτωση των κατοικιών εντός των συμφωνημένων χρονικών πλαισίων. Επικαλείται εν ολίγοις, πως οι ενάγουσες βρίσκονταν σε προκαταβολική παράβαση (anticipatory breach). Αποτελεί νομολογιακή αρχή του κοινοδικαίου, η οποία υιοθετήθηκε από τα Κυπριακά Δικαστήρια, πως στην περίπτωση που ο ένας συμβαλλόμενος δηλώνει την πρόθεση του να μην εκτελέσει μια μελλοντική υποχρέωση του, τότε ο αντισυμβαλλόμενος, διατηρεί το δικαίωμα να τερματίσει τη σύμβαση και να επιδιώξει αποζημιώσεις, χωρίς να αναμένει την έλευση του χρόνου εκτέλεσης της υποχρέωσης που έχει αναλάβει. Σχετικό είναι το άρθρο 39 του Περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149 το οποίο προνοεί τα ακόλουθα: «39. Αν ένας από τους συμβαλλόμενους αρνηθεί να εκπληρώσει, ή καταστήσει τον εαυτό του ανίκανο να εκπληρώσει, την υπόσχεση του στο σύνολο της, ο δανειστής δύναται να τερματίσει τη σύμβαση, εκτός αν εκδήλωσε προφορικά ή με συμπεριφορά, τη συγκατάθεση του για συνέχιση της σύμβασης». (Βλ. επίσης Chitty on Contracts 25η έκδοση σελ. 885 παρ. 1604 επ.) Στην υπόθεση Λενιάνα Τούριστ ν. Καρπασίτης & Υιοί

(1991)1 Α.Α.Δ. 75, όπου κινήθηκε αγωγή και ζητήθηκε ειδική εκτέλεση της συμφωνίας, επειδή η εναγόμενη είχε κοινοποιήσει την πρόθεση της να ακυρώσει τη συμφωνία για ενοικίαση του ξενοδοχείου, το Ανώτατο Δικαστήριο επισήμανε τα ακόλουθα στις σελίδες 86 και 87: «Είναι ξεκάθαρο και τούτο δεν αμφισβητείται, ότι οι εφεσίβλητοι διάπραξαν προκαταβολική παράβαση του συμβολαίου. Συνεπώς, οι εφεσείοντες είχαν δικαίωμα επιλογής. Ή να αποδεχθούν την προκαταβολική παράβαση και να αξιώσουν αποζημιώσεις ή να μην αποδεχθούν, να θεωρήσουν ότι η σύμβαση εξακολουθεί να υφίσταται και είναι έγκυρη και να αναμένουν την εκπλήρωση της από πλευράς εφεσίβλητων. Σε τέτοια περίπτωση, αν οι εφεσίβλητοι δεν εκπλήρωναν τις υποχρεώσεις τους κατά το χρόνο που συμφωνήθηκε η εκπλήρωση τους, τότε οι εφεσείοντες θα μπορούσαν να αξιώσουν ειδική εκτέλεση». Επίσης στη σελ. 89 της ίδιας απόφασης, αναφέρθηκαν τα ακόλουθα: «Συνεπώς στην υπό κρίση υπόθεση, οι εφεσείοντες δεν νομιμοποιούνται να αξιώσουν ειδική εκτέλεση της συμφωνίας, γιατί με την καταχώρηση της αγωγής και την αξίωση τους για αποζημιώσεις, είναι φανερό ότι επέλεξαν να αποδεχθούν την προκαταβολική παράβαση από μέρους των εφεσιβλήτων και έτσι απόκλεισαν τον εαυτό τους από την αξίωση της ειδικής εκτέλεσης, η οποία τότε μόνο θα μπορούσε να ζητηθεί, αν οι εφεσείοντες δεν αποδέχοντο την προκαταβολική παράβαση, επέμεναν στην εκπλήρωση της σύμβασης κατά τον συμφωνηθέντα χρόνο και οι εφεσίβλητοι παρέλειπαν κατά παράβαση να το πράξουν». Υπό τα περιστατικά της υπόθεσης, το Δικαστήριο εκτιμά πως προέχει η εξέταση του ζητήματος του τερματισμού των τριών συμφωνιών. Προτού προχωρήσω με την ανάλυση των ζητημάτων που εγείρονται, θα ήθελα σ' αυτό το στάδιο να σχολιάσω την εισήγηση των εναγουσών πως θα πρέπει οι τρεις συμφωνίες να αντικριστούν ενιαία, λαμβάνοντας υπόψη ότι υπογράφηκαν την ίδια ημερομηνία, σε συνάρτηση και με το γεγονός ότι οι όροι είναι πανομοιότυποι, εκτός από το τίμημα της κάθε κατοικίας και την ημερομηνία παράδοσης. Η εισήγηση δεν ευσταθεί. Πρόκειται για τρία ξεχωριστά και αυτοτελή αγοραπωλητήρια έγγραφα, τα οποία κατατέθηκαν με ξεχωριστές πράξεις στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, όπως προκύπτει από τα συνημμένα αποδεικτικά επί των Τεκμηρίων 1,2 και

1. Δεν πρόκειται για ένα συμβόλαιο πώλησης και των τριών κατοικιών, ώστε να επιτρέπεται τέτοια αντίκριση. Θα εξεταστεί συνεπώς και θα αποφασιστεί το κάθε αγοραπωλητήριο ξεχωριστά, με βάση τους όρους και τις συνθήκες που περιβάλλουν την κάθε περίπτωση. Αρχίζοντας από την κατοικία 23 που θα έπρεπε να παραδοθεί πρώτη, ήτοι το τέλος Δεκεμβρίου 2008, είναι καθαρό πως με βάση τις διαπιστώσεις του Δικαστηρίου οι ενάγουσες δεν είχαν συμβατικό δικαίωμα να τερματίσουν τη συμφωνία, εφόσον η εναγόμενη δεν είχε παραβιάσει οποιοδήποτε όρο. Υποδεικνύεται πως είχαν πληρώσει τόσο την προκαταβολή όσο και την δόση που ήταν πληρωτέα στις 30.4.2008 με κάποια καθυστέρηση. Η καθυστέρηση αυτή των δύο περίπου μηνών, έγινε αποδεκτή από τις ενάγουσες και δεν δικαιολογούσε τον τερματισμό της συμφωνίας, ένα και πλέον χρόνο μετά από την πληρωμή. Υποδεικνύεται, περαιτέρω, πως η επόμενη οικονομική υποχρέωση της εναγομένης συνδεόταν με την παράδοση της κατοικίας και είχε συμφωνηθεί το τέλος Δεκεμβρίου
2. Ενόψει του αδιαμφισβήτητου γεγονότος ότι οι ενάγουσες δεν είχαν αποπερατώσει την κατοικία και δεν ήταν σε θέση να την παραδώσουν τότε, αλλά ούτε και κατά τον χρόνο του τερματισμού ή και μεταγενέστερα ακόμα, δεν μπορεί να λεχθεί πως δημιουργήθηκε η υποχρέωση για καταβολή της σχετικής πληρωμής. Υπό τις περιστάσεις αυτές, καταλήγω πως οι ενάγουσες, παραβιάζοντας έκδηλα τους όρους και τις υποχρεώσεις τους με βάση το Τεκμήριο 2, παρέλειψαν να αποπερατώσουν και παραδώσουν την κατοικία 23 στην Εναγόμενη χωρίς εύλογη αιτία και αντί τούτου, τερμάτισαν αδικαιολόγητα και κατά παράβαση της συμφωνίας τους το Τεκμήριο
3. Ενόψει της πιο πάνω κατάληξης, η εναγόμενη δικαιούται να αποζημιωθεί από τις ενάγουσες για τις ζημιές που έχει υποστεί, λόγω του παράνομου τερματισμού του αγοραπωλητηρίου, Τεκμήριο
4. Όπως έχει υποδειχθεί, ο υπολογισμός των αποζημιώσεων, δυνάμει του άρθρου 73 του Κεφ. 149, έχει ως στόχο να αποκαταστήσει το αθώο μέρος (εδώ της εναγόμενης) στο μεγαλύτερο δυνατό βαθμό. Οι αποζημιώσεις στοχεύουν στην επαναφορά του αθώου μέρους στη θέση που θα βρισκόταν αν η συμφωνία ολοκληρωνόταν. Χωρίς αμφιβολία, η εναγόμενη δικαιούται σε επιστροφή όλων των ποσών που κατέβαλε στις ενάγουσες για την αγορά της υπό αναφοράν κατοικίας. Όπως είναι παραδεκτό, κατέβαλε την προκαταβολή ύψους €106.104 καθώς και το ποσό των €35.368 για τη δεύτερη δόση στις 20.6.
5. Δικαιούται, συνεπώς, σε απόφαση για το συνολικό ποσό των €141.472, το οποίο κατέβαλε στις ενάγουσες και κατακρατείται από αυτές αδικαιολόγητα και χωρίς νόμιμη πλέον αιτία, εφόσον δεν παρέδωσαν στην εναγόμενη την κατοικία 23, την οποία είχαν συμφωνήσει να ανεγείρουν και να της παραδώσουν, δυνάμει του Τεκμηρίου
6. Δικαιούται όμως και σε περαιτέρω αποζημιώσεις για τις απώλειες ενοικίων. Με βάση τις πιο πάνω διαπιστώσεις του Δικαστηρίου, η ενοικιαστική αξία της κατοικίας κατά το Μάιο του έτους 2009, ήταν 5% επί της αγοραίας αξία της κατοικίας που ήταν €340.
7. Το μηνιαίο συνεπώς ενοίκιο ανέρχεται σε €1.416 (€340.000 Χ 5% /12). Με βάση το Τεκμήριο 10(γ) η συμφωνία θεωρείται ότι τερματίστηκε στις 30.8.
8. Η εναγόμενη δικαιούται επομένως σε ενοίκια από το χρόνο που όφειλαν οι ενάγουσες να της παραδώσουν την κατοικία 23 (με βάση το Τεκμήριο 2) μέχρι τις 30.8.
9. Όπως αναφέρθηκε κατά κόρον πιο πριν, η ημερομηνία παράδοσης συμφωνήθηκε στις 31.12.
10. Κρίθηκε όμως από το Δικαστήριο ότι εδικαιολογείτο παράταση 1-2 μηνών, λόγω των αναπόφευκτων καθυστερήσεων που υπήρξαν, από τις βαριές βροχοπτώσεις. Στο πιο πάνω χρονικό διάστημα θα πρέπει να προστεθεί περαιτέρω περίοδος 2 μηνών, λόγω της καθυστέρησης πληρωμής της δόσης Απριλίου από την εναγόμενη. Οδηγούμαστε έτσι στο τέλος Απριλίου
11. Ως εκ των ανωτέρω, η αποζημίωση για απώλεια ενοικίων περιορίζεται για τους μήνες Μάιο μέχρι και τον Αύγουστο του έτους 2009, ήτοι 4 μήνες προς €1.416 μηνιαίως που μας δίνουν το συνολικό ποσό των €5.
12. Καταλήγω, συνεπώς πως οι ενάγουσες οφείλουν να επιστρέψουν στην εναγόμενη τα ποσά που εισέπραξαν για την κατοικία 23, ανερχόμενα σε €141.472 και επιπλέον να την αποζημιώσουν με το ποσό των €5.664, για τις απώλειες ενοικίων. Κατ' αυτό τον τρόπο, θεωρεί το Δικαστήριο, η εναγόμενη αποζημιώνεται εύλογα και δίκαια, όπως προβλέπεται στο άρθρο 73 του Κεφ. 149 και με βάση τις αρχές που καθιέρωσε η νομολογία. Είναι πολύ καλά γνωστό πως το ορθό μέτρο αποζημίωσης, σε τέτοιες περιπτώσεις είναι στη βάση της ενοικιαστικής αξίας του ακινήτου (βλ. Μεταλλικά Ηρακλής Μιχαηλίδης Λτδ, πιο πάνω). Αυτή εξάλλου ήταν και η συμφωνία των μερών, με βάση το άρθρο 10 του Τεκμ. 2, στο οποίο αναφέρεται, ότι στην περίπτωση που ο πωλητής αποτύχει να παραδώσει την κατοικία εμπρόθεσμα, ο αγοραστής δικαιούται σε αποζημιώσεις οι οποίες συμφωνήθηκαν να είναι ανάλογες με λογικό ενοίκιο, ανάλογης περιουσίας στην περιοχή, η οποία θα υπολογιστεί από ανεξάρτητο επαγγελματία εκτιμητή. Η κατάσταση σε σχέση με τις κατοικίες 12 και 38 είναι διαφορετική. Με βάση τα αδιαμφισβήτητα γεγονότα, η εναγόμενη δεν κατέβαλε τις δόσεις που ήταν πληρωτέες στις 9.10.2008, με βάση τα Τεκμήρια 1 και
13. Επικαλέστηκε προκαταβολική παράβαση της συμφωνίας από τις ενάγουσες, λόγω κατ' ισχυρισμόν αδυναμίας τους να συμπληρώσουν τις εργασίες και να της παραδώσουν τις κατοικίες τον Μάιο 2009, όπως είχε συμφωνηθεί. Οι περιστάσεις της υπόθεσης, όπως διαπιστώθηκαν από το Δικαστήριο και αναφέρθηκαν πιο πάνω, δεν δικαιολογούν τη θέση της εναγομένης για προκαταβολική παράβαση. Και τούτο για δύο λόγους: α) Όπως διαπιστώθηκε, κατά τον Οκτώβριο του έτους 2008, δεν είχε διαφανεί αδυναμία των εναγουσών να αποπερατώσουν τις κατοικίες 12 και 38 και να τις παραδώσουν στην εναγόμενη τον Μάιο του έτους 2009, ήτοι μετά πάροδο 8 περίπου μηνών. Με βάση την αδιαμφισβήτητη μαρτυρία του Μ.Ε.3, η οποία έγινε αποδεκτή, οι κατοικίες μπορούσαν να ανεγερθούν και να παραδοθούν μέχρι το Μάιο
14. Πέραν τούτου, έχει γίνει αποδεκτό πως εδικαιολογείτο μια μικρή παράταση 1-2 μηνών, λόγω των βαριών βροχοπτώσεων. Το γεγονός αυτό, ήταν υπόψη της εναγόμενης, αφού το είχαν επικαλεστεί οι ενάγουσες, όταν είχε διαμαρτυρηθεί η Μ.Υ.1 για τις καθυστερήσεις. β) Η εναγόμενη, παρότι επικαλέστηκε αδυναμία των εναγουσών να παραδώσουν εμπρόθεσμα τις κατοικίες (ήτοι παράβαση ουσιώδους όρου των αγοραπωλητηρίων) δεν προχώρησε με τερματισμό των συμφωνιών. Επέλεξε να επιμείνει στις συμφωνίες, αναμένοντας από τις εναγόμενες να ανεγείρουν τις κατοικίες. Εφόσον, όμως, έκαμε αυτή την επιλογή, όφειλε να είχε συμμορφωθεί με τις δικές της υποχρεώσεις και να πληρώσει τις δόσεις, οι οποίες χρονολογικά προηγούντο της υποχρέωσης των εναγουσών να της παραδώσουν τις κατοικίες. Παρέλειψε να το πράξει, δίδοντας το δικαίωμα στις ενάγουσες να αναστείλουν τις εργασίες, αναμένοντας, πρώτα την πληρωμή των δόσεων που είχαν καταστεί οφειλόμενες. Ακόμη και όταν παρήλθε η προθεσμία που όφειλαν οι ενάγουσες να της παραδώσουν της κατοικίες, δεν τερμάτισε τις συμφωνίες και δεν απάντησε γραπτώς στις επιστολές που της απέστειλαν οι δικηγόροι, αποδεχόμενη, κατ' ουσίαν τον τερματισμό από τις ενάγουσες. Υπό τις περιστάσεις αυτές δεν είναι βάσιμη η θέση της εναγόμενης για προκαταβολική παράβαση (anticipatory breach) των συμφωνιών από τις ενάγουσες. Απομένει να αποφασιστούν οι αποζημιώσεις των εναγουσών, με βάση τις ίδιες αρχές που έχουν αναφερθεί πιο πριν. Η βασική αξίωση των εναγουσών αφορά μείωση των αξιών των επίδικων κατοικιών. Για το θέμα αυτό υπάρχουν σχετικά ευρήματα του Δικαστηρίου. Δεν έγινε αποδεκτή η μαρτυρία των εναγουσών σε σχέση με τις διεκδικούμενες απώλειες. Προέκυψε, όμως, από την αξιόπιστη μαρτυρία του Μ.Υ.2, ότι επήλθε κάποια μικρότερη μείωση στις αξίες των δύο ακινήτων. Όπως έχει υποδειχθεί πιο πάνω, οι αξίες των κατοικιών 12 και 38 μειώθηκαν, αφού τον Μάιο του έτους 2008, η αγοραία αξία τους ήταν €293.000 και €554.000, αντίστοιχα. Υποδεικνύεται ότι οι αναφερόμενες στα αγοραπωλητήρια τιμές είναι για μεν την κατοικία 12 €299.005 και για την κατοικία 38 €594.
15. Επήλθε, συνεπώς, μείωση στις αξίες τους κατά €6.005 και €40.593, αντίστοιχα, ήτοι για το συνολικό ποσό των €46.
16. Η απώλεια αυτή θα πρέπει να επιδικαστεί στην ενάγουσα ως δίκαιη και εύλογη υπό τις περιστάσεις αποζημίωση, με βάση τις αρχές που έχουν προλεχθεί. Όσον φορά την αξίωση της για πληρωμή του ποσού των €210.000 για απώλεια, λόγω έκπτωσης που είχε γίνει στην εναγόμενη, για τους λόγους που έχουν αναφερθεί νωρίτερα η σχετική μαρτυρία των εναγουσών δεν έγινε αποδεκτή. Ηγέρθη από το συνήγορο των εναγουσών ζήτημα νομικού κωλύματος για όποια διεκδίκηση εκ μέρους της εναγόμενης, επειδή δεν είχε εξασφαλιστεί άδεια οικοδομής για την ανέγερση των επίδικων κατοικιών. Παρέπεμψε επί του προκειμένου στους όρους των Τεκμηρίων και ειδικότερα στον όρο 14 καθώς και στο προκαταρκτικό μέρος, όπου δηλώνεται ότι οι ενάγουσες θα φρόντιζαν να είχαν εξασφαλίσει τις άδειες οικοδομής. Όπως εισηγήθηκε, η εναγόμενη είχε δικαίωμα, με βάση τον όρο 14, να μην άρχιζε τις εργασίες ή να τις ανέστελλε, εφόσον δεν είχε εξασφαλίσει τις άδειες οικοδομής. Παρεμβάλλεται στο σημείο αυτό, πως οι άδειες οικοδομής των 3 κατοικιών εξασφαλίστηκαν πολύ μεταγενέστερα από την ημερομηνία τερματισμού. Το πιο πάνω δεδομένο, κατέληξε ο συνήγορος, εμποδίζει την εναγόμενη να ισχυρίζεται ότι υπήρξε καθυστέρηση στην εκτέλεση των εργασιών ή και ότι δεν παραδόθηκαν οι κατοικίες εμπρόθεσμα. Με κάθε σεβασμό προς το συνήγορο, η εισήγηση είναι όλως διόλου αβάσιμη. Τέτοια θέση δεν προβλήθηκε σε οποιοδήποτε στάδιο, είτε κατά τις συζητήσεις των διαδίκων πριν από τον τερματισμό, είτε μεταγενέστερα, με τις επιστολές που αποστάληκαν από τις ενάγουσες και τους συνηγόρους της προς την εναγόμενη. Ουδέποτε ενημερώθηκε η εναγομένη, πριν από την κατάθεση του τελευταίου μάρτυρα των εναγουσών, ότι δεν είχαν εξασφαλίσει τις άδειες οικοδομής. Ούτε και στα δικόγραφα προβλήθηκε τέτοιος ισχυρισμός. Οι ενάγουσες, τόσο με τις ενέργειες τους, όσο και με την εν γένει συμπεριφορά τους, έδωσαν την εντύπωση στην εναγόμενη ότι είχαν εξασφαλίσει, ως όφειλαν, τις απαραίτητες άδειες. Κάτω από το σύνολο των περιστάσεων, οι ενάγουσες εμποδίζονται να προωθήσουν κατά το τελικό στάδιο των αγορεύσεων, αυτή τη θέση. Συνοψίζοντας, καταλήγω ότι οι ενάγουσες δικαιούνται σε απόφαση για το ποσό των €46.
17. Δικαιούνται περαιτέρω σε έκδοση διατάγματος για απόσυρση των αγοραπωλητηρίων που έχουν κατατεθεί από τις ενάγουσες για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Υποδεικνύεται πως δεν προωθήθηκε από την εναγόμενη αξίωση για ειδική εκτέλεση των συμφωνιών. Η εναγόμενη δικαιούται , επί της ανταπαίτησης της, απόφαση για τα ακόλουθα ποσά: α) €141.472 για τα ποσά που κατέβαλε για την κατοικία 23 β) €89.701 που πλήρωσε ως προκαταβολή για την κατοικία 12 γ) €178.377 που πλήρωσε για την κατοικία 38 δ) €5.664 για απώλειες ενοικίων. Όλες οι άλλες αξιώσεις των διαδίκων αποτυγχάνουν να απορρίπτονται. Αναφορικά με τους τόκους, ο συνήγορος των εναγουσών εισηγήθηκε πως θα πρέπει να επιδικαστούν τόκοι 9%, όπως προβλέπεται στο συμβόλαιο. Διαζευκτικά, υποστήριξε πως δικαιολογείται τόκος 7%, αφού με βάση τη μαρτυρία που προσκόμισαν οι ενάγουσες, υφίστανται ανάλογη ζημιά, λόγω της χρέωσης του λογαριασμού τους με το αντίστοιχο επιτόκιο από την Τράπεζα. Δεν δικαιολογείται, υπό τις περιστάσεις, η επιδίκαση τόκου επί των ποσών που έχουν επιδικαστεί στη μια ή την άλλη πλευρά, πέραν από το νόμιμο. Αναφορικά με τα έξοδα, ενόψει του αποτελέσματος, κρίνω πως είναι ορθό και δίκαιο όπως η κάθε πλευρά επωμιστεί με τα δικά της έξοδα. Εκδίδεται κατά συνέπεια απόφαση υπέρ των εναγουσών και εναντίον της εναγόμενης για το ποσό των €46.598, με νόμιμο τόκο από την ημερομηνία καταχώρισης της αγωγής. Εκδίδεται, περαιτέρω, διάταγμα διαγραφής των επίδικων αγοραπωλητηρίων εγγράφων (Τεκμήρια 1, 2 και 3), από τα μητρώα του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λεμεσού. Επί της ανταπαίτησης, εκδίδεται απόφαση υπέρ της εναγόμενης και εναντίον των εναγουσών για το ποσό των €415.214 με νόμιμο τόκο από 24.6.2010, ήτοι την ημερομηνία καταχώρισης της Ανταπαίτησης. Νοείται ότι η διαταγή για διαγραφή των επίδικων αγοραπωλητηρίων εγγράφων, τελεί υπό τον όρο της πληρωμής από τις ενάγουσες προς την εναγόμενη του ανωτέρω επιδικασθέντος ποσού των €415.214, μαζί με τους τόκους. Ουδεμία διαταγή για έξοδα. (Υπ.)............... Λ. Καλογήρου, Π.Ε.Δ. Πιστόν Αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΞΠ/ΚΦ Subject: Civil / Other Actions / Final Αναφορά: παράβαση συμφωνίας/πώληση ακινήτων cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο