Χαράλαμπου Δημητρίου Χαραλάμπους κ.α. ν. Κυπριακής Δημοκρατίας, Υπουργείο Παιδείας και Πολιτισμού, μέσω του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Αρ. Παραπομπής: 55/09, 7/12/2015 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEM:2015:A375 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Δ.Ι. Κίτσιου, Α.Ε.Δ. Αρ. Παραπομπής: 55/09 Μεταξύ: 1) Χαράλαμπου Δημητρίου Χαραλάμπους, από τη Λεμεσό 2) Μυρούλας Χρίστου Μηνά Χαραλάμπους, από τη Λεμεσό Απαιτητών -και- Κυπριακής Δημοκρατίας, Υπουργείο Παιδείας και Πολιτισμού, μέσω του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, από τη Λευκωσία Αποζημιούσας Αρχής ----------------- Ημερομηνία: 07.12.2015 Για Απαιτητές: κ. Φ. Τσαγγαρίδης για PHG TSANGARIDES LLC (κα Α. Γρηγορίου κατά την απόφαση) Για Αποζημιούσα Αρχή: κα Δ. Κουρουσίδου για το Γενικό Εισαγγελέα της Δημοκρατίας Α Π Ο Φ Α Σ Η Εισαγωγή:- Αντικείμενο της παρούσας απόφασης αποτελεί το αίτημα (Ειδοποίηση Παραπομπής) των Απαιτητών 1 και 2, εγγεγραμμένων συνιδιοκτητών κατά ½ μερίδιο ο καθένας, του κτήματος με αριθμό εγγραφής 28698, τεμ. 1174, Φ/Σ 53/56, χωράφι/περιβόλι ολικού εμβαδού 3367 τετραγωνικών μέτρων, το οποίο βρίσκεται στην τοποθεσία Κοκκινογή του Δήμου Κάτω Πολεμιδιών της επαρχίας Λεμεσού. Επί του εν λόγω ακινήτου υπάρχουν, οικία, εργαστήριο, υποστατικά πισίνας, γήπεδο αντισφαίρισης, υπόστεγο αποθήκη, αποχετευτικό σύστημα, πλακόστρωτα, διατρήσεις, διάδρομοι και καρποφόρα δέντρα. Σύμφωνα με την Έκθεση Απαίτησης, κατά ή περί την 17.11.2006 δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας η Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης με αριθμό Δ.Π. 1107 και κατά ή περί την 16.11.2007 δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας το Διάταγμα Απαλλοτρίωσης με αριθμό Δ.Π. 1190 με το οποίο επηρεαζόταν μέρος του ακινήτου των Απαιτητών. Οι Απαιτητές αφού τους προσφέρθηκε ως αποζημίωση, περιλαμβανομένων τόκων μέχρι τις 04.05.2008, το ποσό των €116.319,63 ο καθένας (€95.425,39 έκαστος πλέον οι τόκοι) εισέπραξαν τα προαναφερθέντα ποσά, με επιφύλαξη και άνευ βλάβης των δικαιωμάτων τους. Οι Απαιτητές ισχυρίζονται ότι κατά την 17.11.2006, ημερομηνία της Γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης, η αγοραία αξία του απαλλοτριωθέντος μέρους της ακίνητης ιδιοκτησίας τους, δηλαδή 1117 τ.μ., ανερχόταν στο ποσό των €502.650,00, με βάση συγκριτική μέθοδο εκτίμησης, ήτοι €450,00 το τετραγωνικό μέτρο. Στο εναπομείναν μέρος του ακινήτου των Απαιτητών, με βάση τους σχετικούς συντελεστές, μπορούν να ανεγερθούν κτίρια με δόμηση 2025 τ.μ. και κάλυψη 1125 τ.μ. ενώ χάθηκαν, μετά την απαλλοτρίωση των 1117 τ.μ. που απαλλοτριώθηκαν, 1005 τ.μ. δόμησης και 558 τ.μ. κάλυψης. Ακόμη οι Απαιτητές ισχυρίζονται πως, λόγω της επίδικης απαλλοτρίωσης, μεγάλο μέρος του επίδικου ακινήτου (το 1/3) επηρεάζεται αρνητικά και υφίσταται ζημιά αλλά και επιζήμια επίδραση σε ποσοστό 20% στο εναπομείναν μέρος εκτάσεως 2250 τ.μ. Ήτοι, 2250 τ.μ. προς €450,00 το τ.μ. (αγοραία αξία) = 1.012.500,00 προς 0.20 (20%) επιζήμια επίδραση προκύπτει το ποσό των €202.500,00. Τέλος οι Απαιτητές ισχυρίζονται ότι επί του απαλλοτριωθέντος μέρους του ακινήτου υπάρχει διάτρηση με όλα τα σχετικά μηχανήματα σε πλήρη λειτουργία, και λόγω της απαλλοτρίωσης, θα στερηθούν τη χρήση και εκμετάλλευση της. Θα αναγκαστούν δε να αναζητήσουν την διάνοιξη νέας διάτρησης στο υπόλοιπο μέρος του ακινήτου και θα υποστούν έξοδα και δαπάνες τόσο για την εξασφάλιση αδειών όσο και για τη δημιουργία της διάτρησης και την εγκατάσταση των μηχανημάτων τα οποία έχουν υπολογίσει και έχουν εκτιμήσει στο ποσό των €10.000,00. Συνακόλουθα των πιο πάνω οι Απαιτητές αξιώνουν: (α) Ποσό €311.799,00 ως υπόλοιπο της αξίας του απαλλοτριωθέντος μέρους της ακίνητης ιδιοκτησίας τους. (β) Ποσό €202.500,00 ως η αξία της επιζήμιας και/ή δυσμενούς επίδρασης. (γ) Έξοδα και δαπάνες δημιουργίας και/ή διάνοιξης νέας διάτρησης στο υπόλοιπο μέρος του ακινήτου ύψους €10.000,00. (δ) Τόκο προς 9% το χρόνο επί των επιδικασθέντων από 17.11.2006 μέχρι πλήρους εξόφλησης. Στην Έκθεση Υπεράσπισης, η Αποζημιούσα Αρχή, απορρίπτει τις αξιώσεις των Απαιτητών και ισχυρίζεται ότι η ορθή και δίκαιη αποζημίωση της επίδικης απαλλοτριωθείσας έκτασης, είναι αυτή που προσφέρθηκε στους Απαιτητές, στη βάση της αιτιολογημένης έκθεσης εκτίμησης του εμπειρογνώμονα του κτηματολογίου. Ειδικότερα, ότι η επηρεαζόμενη έκταση είναι 1117 τ.μ. επί €170,86 ως εκτιμημένη αγοραία αξία αποδίδει το ποσό των €190.850,78. Το εν λόγω ποσό μαζί με τους σχετικούς τόκους καταβλήθηκε στους Απαιτητές στις 23.04.2009 με επιφύλαξη των δικαιωμάτων τους. Ενόψει των πιο πάνω η Αποζημιούσα Αρχή καλεί το Δικαστήριο να καθορίσει την αξία της αποζημίωσης για την απαλλοτριωθείσα έκταση ως η έκθεση του εμπειρογνώμονα του κτηματολογίου. Νομική πτυχή:- Σκοπός και αντικείμενο της εκδίκασης Ειδοποίησης Παραπομπής είναι ο καθορισμός του ποσού που θα πρέπει να καταβληθεί στον ιδιοκτήτη γης ο οποίος πλέον θα την απωλέσει. (Βλ. υπόθεση Κυπριακή Δημοκρατία ν. Α. Ι. Πέτσα
(1996)1 Α.Α.Δ. 1342). Το θέμα του καθορισμού της καταβλητέας αποζημίωσης έχει τύχει διεργασίας μέσα από σωρεία αποφάσεων των Κυπριακών Δικαστηρίων. Οι κατευθυντήριες γραμμές που προσδιορίστηκαν από τις αποφάσεις του Ανωτάτου Δικαστηρίου, καθώς και οι διατάξεις της σχετικής νομοθεσίας, αποτελούν σταθερό οδηγό για τον καθορισμό δίκαιης αποζημίωσης. Βασική αρχή, για τον καθορισμό της αποζημίωσης, είναι πως η αξία της γης θα πρέπει να λογιστεί ως ίση προς την αξία που θα επέφερε το κτήμα αν αυτό πωλούνταν, εκουσίως, στην ελεύθερη αγορά κατά το χρόνο δημοσίευσης της απαλλοτρίωσης. Αυτό προκύπτει από τη διάταξη του άρθρου 10(α) του Περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου. Περαιτέρω στην υπόθεση Πανάρετου κ.α. ν. Κυπριακής Δημοκρατίας
(2002)1(Γ) Α.Α.Δ. 1558 κρίθηκε πως για το θέμα της καταβλητέας αποζημίωσης ο απαιτητής - ιδιοκτήτης αποκαθίσταται στη θέση που βρισκόταν προηγουμένως, εφόσον παίρνει ποσό ίσο προς την αξία του κτήματος που πλέον στερείται. Ως μέθοδος καθορισμού της καταβλητέας αποζημίωσης καλύτερη θεωρείται η συγκριτική μέθοδος, και μόνο όπου δεν υπάρχουν συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων χρησιμοποιείται η μέθοδος ανάπτυξης. (Βλέπε υπόθεση The Republic of Cyprus v. Christofides and Others
(1984)1 A.A.Δ. 305.) Καθοριστικό δε ρόλο στην παρουσίαση της υπόθεσης αλλά και στην εξαγωγή συμπερασμάτων ενέχει η μαρτυρία των εμπειρογνωμόνων που καλούν οι διάδικοι. Για να υποστηρίξουν τον υπολογισμό της δίκαιης αποζημίωσης, οι εμπειρογνώμονες παρουσιάζουν την επιστημονική τους άποψη βοηθώντας το Δικαστήριο, το οποίο θα αποδεχθεί τη γνώμη τους, ή θα την απορρίψει, εξηγώντας βέβαια τους λόγους σε κάθε περίπτωση. Είναι επίσης νομολογημένο ότι τα Δικαστήρια έχουν τη δυνατότητα να μην αποδεχθούν οποιαδήποτε από τις γνώμες των εκτιμητών, ή να αποδεχθούν μερικώς τη μια ή την άλλη γνώμη, ή να αποδεχθούν μόνο τη μία από τις δύο εκτιμήσεις (βλέπε υπόθεση Vassilico Cement Works v. Stavrou
(1978)1 A.A.Δ. 389). Στην υπόθεση Σ. Νικολαϊδης κ.α. ν. Δημοκρατίας
(1998)1 Α.Α.Δ. 1362, αναφορικά με το θέμα της επιζήμιας επίδρασης ή επαύξησης, αναφέρθηκαν τα εξής: «Η διαπίστωση επαύξησης ή μείωσης της αξίας της υπόλοιπης περιουσίας είναι θέμα πραγματικό. Τα δεδομένα που λαμβάνονται υπόψη για το σκοπό αυτό είναι όχι μόνο τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά του κτήματος που υφίστανται κατά το χρόνο της γνωστοποίησης, αλλά και τα κατά τον ίδιο χρόνο ευλόγως προβλεπτά». Επίσης, στην υπόθεση Γενικός Εισαγγελέας ν. Δήμητρας Κολοκοτρώνη κ.α.
(1999)1 Α.Α.Δ. 674, αναφέρθηκαν τα ακόλουθα: «Όταν μιλούμε για ευμενή ή δυσμενή επηρεασμό της αξίας του υπολοίπου εννοούμε την αύξηση ή μείωση της αξίας του λόγω της απαλλοτρίωσης. Η αλλαγή των δυνατοτήτων ανάπτυξης αποτελεί παράγοντα ο οποίος κατά φυσιολογική συνέπεια επηρεάζει την αξία της γης.» Προσαχθείσα μαρτυρία:- Ως πρώτος μάρτυρας για την υπόθεση των Απαιτητών κατέθεσε ο Ιωάννης Μιχαλάκη (στο εξής Μ.Απ.1). Ως ανέφερε είναι εκτιμητής ακινήτων, κατόπιν σχετικών σπουδών στο εξωτερικό, και εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης, μέλος του ΕΤΕΚ και του ΚΕΒΕ. Ως εξήγησε κατόπιν εντολής των Απαιτητών προέβηκε σε εκτίμηση του επίδικου ακινήτου τους. Αυτό βρίσκεται εντός των διοικητικών ορίων του Δήμου Κάτω Πολεμιδιών, περί τα 330 μέτρα νοτιοδυτικά της πυκνοκατοικημένης περιοχής των Κάτω Πολεμιδιών και περί τα 255 μέτρα βόρεια του αυτοκινητόδρομου Λεμεσού-Πάφου. Εμπίπτει στην τοποθεσία Κοκκινόγη. Το επίδικο ακίνητο, στη βόρεια του πλευρά, εφάπτεται, με πρόσωπο 55 μέτρων περίπου, επί εγγεγραμμένου δημόσιου ασφαλτοστρωμένου δρόμου. Το συνολικό εμβαδό του επίδικου ακινήτου είναι 3367 τ.μ. με σχεδόν ορθογώνιο σχήμα και ομαλή αλλά και επίπεδη επιφάνεια. Η δε περιοχή στην οποία βρίσκεται διαθέτει όλες τις αναγκαίες υπηρεσίες, όπως υδατοπρομήθεια, ηλεκτρισμό και τηλέφωνα. Όσον αφορά τα νομικά χαρακτηριστικά του επίδικου ακινήτου, ο Μ.Απ.1 ανέφερε πως αυτό ανήκει σε ζώνη Αα4 και Κα6 με συντελεστές δόμησης 50% και 90% αντίστοιχα, καθώς και συντελεστές κάλυψης 30% και 50% αντίστοιχα. Ανήκει δε στη δήλωση πολιτικής για την ύπαιθρο και τα χωριά. Αφού έλαβε υπόψη του πωλήσεις 4 άλλων ακινήτων, που έγιναν κατά την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης, αναπροσαρμόζοντας τις τιμές στη βάση ποσοστού 10% ετήσιας αύξησης, για την περίοδο 2006-2008, χρησιμοποιώντας τη συγκριτική μέθοδο κατέληξε στο ποσό των €450,00 κατά τετραγωνικό μέτρο για ολόκληρη την απαλλοτριωθείσα έκταση, που είναι 1117 τετραγωνικά μέτρα. Ήτοι €502.650,
- Τέλος ο Μ.Απ.1 απέδωσε επιζήμια επίδραση, σε ποσοστό 20%, στο εναπομείναν μέρος του επίδικου ακινήτου, ήτοι 2250 τ.μ. επί €450,00 το τετραγωνικό μέτρο, διά 20% (επιζήμια επίδραση) οπότε προκύπτει ως επιζήμια επίδραση το χρηματικό ποσό των €202.500,00 (2250 χ €450,00 = €1.012.500,00 ÷ 20% = €202.500,00). Επιπρόσθετα εκτίμησε ως αναγκαία αποζημίωση το ποσό των €10.000,00 ως έξοδα διατρήσεων που υπάρχουν στο ακίνητο. Ως δεύτερος μάρτυρας κατέθεσε ο Απαιτητής αρ. 1 (στο εξής Μ.Απ.2). Είναι εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του επίδικου ακινήτου κατά ½ μερίδιο με τη σύζυγο του (Απαιτήτρια αρ. 2). Στο κτήμα τους υπάρχουν οικία, εργαστήριο, υποστατικά πισίνας, πισίνα, γήπεδο αντισφαίρισης, υπόστεγο, αποθήκη, αποχετευτικό σύστημα, πλακόστρωτα, διατρήσεις, διάδρομοι και καρποφόρα δέντρα. Το ακίνητο τους είναι κατάλληλο για άμεση αξιοποίηση, είτε για σκοπούς ενιαίας ανάπτυξης, είτε για διαχωρισμό σε οικόπεδα, αφού διαθέτει όλες τις αναγκαίες υπηρεσίες. Ως περαιτέρω ανέφερε, εξαιτίας της απαλλοτριωθείσας έκτασης στο επίδικο ακίνητο, θα είναι αναγκαία η μετακίνηση κτισμάτων και/ή κατασκευών που υπάρχουν σ΄ αυτό και ως εκ τούτου θα προκύψουν ζημιές τις οποίες η εκτιμήτρια του κτηματολογίου δεν έλαβε υπόψη της. Ειδικότερα πρόκειται για την ανάγκη διάνοιξης νέας αποχέτευσης με κόστος €3.000,00, την εκ νέου ανέγερση εγκαταστάσεων για την πισίνα ύψους €3.000,00, την ανέγερση νέου λυόμενου εργαστηρίου και αποχετευτικού χώρου ύψους €10.000,00, την ανέγερση λυόμενου υπόστεγου ευρισκόμενο στο νοτιοανατολικό μέρος του ακινήτου, με κόστος €4.000,00, τον επηρεασμό του γηπέδου αντισφαίρισης με ζημιά €5.000,00, τον επηρεασμό κατασκευής στην οποία αναρριχήθηκε κληματαριά με ζημιά €700,00, την επανατοποθέτηση και κατασκευή του αρδευτικού συστήματος ύψους €300,00, την εκ νέου τοποθέτηση περίφραξης στα νέα σύνορα με κόστος €600,00 και €300,00 για 4 φωτιστικά τα οποία με την απαλλοτρίωση αχρηστεύονται. Τέλος παρουσίασε έκθεση από αρχιτέκτονα ως προς τη νέα κατάσταση του επίδικου κτήματος. Εκ μέρους της Αποζημιούσας Αρχής κατέθεσε, ως εκτιμήτρια ακινήτων, η Χρυστάλλα Χωραττά, (στο εξής Μ.Υ.). Εργάζεται από το 2005 στον κλάδο εκτιμήσεων του Κτηματολογίου. Με την εισδοχή της στην υπηρεσία έτυχε ειδικής εκπαίδευσης σε εκτιμητικά και κτηματολογικά θέματα. Μετά το πέρας της εκπαίδευσης παρακάθισε σε ειδικές εξετάσεις με επιτυχή αποτελέσματα. Για τον καθορισμό της καταβλητέας αποζημίωσης, για την κατά μέτρο αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης, μελέτησε τις πωλήσεις που έγιναν στην περιοχή. Λαμβάνοντας υπόψη τις πωλήσεις 1-5 της έκθεσης εκτίμησης της, κατέληξε πως το ποσό των Λ.Κ.100,00 κατά τ.μ. ήτοι, €170,86 κατά τ.μ. είναι το δίκαιο και το εύλογο για την αποζημίωση της απαλλοτρίωσης. Οι συγκριτικές της πωλήσεις απέχουν χρονικά από τη γνωστοποίηση της απαλλοτρίωσης λιγότερο από 6 μήνες. Τις συγκριτικές της πωλήσεις τις έχει αναπροσαρμόσει με ποσοστό ετήσιας αύξησης 10% μέχρι την ημερομηνία γνωστοποίησης. Το ποσοστό 10% ως ετήσια αύξηση της περιόδου που αφορούν τα συγκριτικά της, δηλαδή από τον Μάιο του 2006 μέχρι Μάρτιο του 2007, το θεωρεί ένα λογικό και δίκαιο ποσοστό. Διαφώνησε με τον εκτιμητή των Απαιτητών ως προς το ότι το επίδικο ακίνητο διέπεται από τη δήλωση πολιτικής για την ύπαιθρο και τα χωριά. Η θέση της είναι πως το επίδικο ακίνητο βρίσκεται εντός του ορίου της πόλης της Λεμεσού και διέπεται από το τοπικό σχέδιο. Απέρριψε τις συγκριτικές πωλήσεις που ο Μ.Απ.1 χρησιμοποίησε προκειμένου να καθορίσει την αγοραία αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης. Έκανε λόγο για χρήση αυθαίρετων και αντιεπιστημονικών αρχών εκτίμησης, από πλευράς του εκτιμητή, ο οποίος υιοθέτησε υπερβολικά ψηλή τιμή για το επίδικο ακίνητο, η οποία φτάνει και ξεπερνά σε κάποιες περιπτώσεις τις τιμές οικοπέδων. Επίσης το γεγονός ότι ο Μ.Απ.1 έκανε πάρα πολλές αναπροσαρμογές στις συγκριτικές του πωλήσεις επιβεβαιώνει κατά την άποψη της, το γεγονός ότι πρόκειται για ανόμοια ακίνητα και άρα δεν θα έπρεπε να τα χρησιμοποιήσει ως συγκριτικά. Ως αυθαίρετο και πολύ χαμηλό θεωρεί το ποσοστό 10% ως ετήσια αύξηση που υιοθέτησε ο Μ.Απ.1 για το 2008, αφού κατά την περίοδο του 2008 η ετήσια αύξηση φτάνει, με βάση δική της ανάλυση, μέχρι και 80%. Προς τούτο εξήγησε τον τρόπο με τον οποίο προέβηκε σε σχετική ανάλυση παίρνοντας ζεύγη ακινήτων με παρόμοια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά τα οποία πωλήθηκαν σε διαφορετικές ημερομηνίες μέσα στη σχετική περίοδο. Διαφώνησε επίσης και στα όσα έλαβε υπόψη του ο Μ.Απ.1 υιοθετώντας την υπολειμματική μέθοδο προκειμένου να διαπιστώσει πόσα οικόπεδα μπορούν να διαχωριστούν στο εναπομείναν μέρος. Αναφέρθηκε περαιτέρω, η Μ.Υ., στις δικές της συγκριτικές πωλήσεις και στη διαφορετικότητα που κατά τη γνώμη της υπάρχει μεταξύ αυτών και του επίδικου ακινήτου. Ανέφερε δε πως η συγκριτική πώλησης της αριθμός 5 είναι η πιο άμεσα συγκρίσιμη με το επίδικο ακίνητο λόγω του μεγέθους αλλά και των προοπτικών ανάπτυξης και αξιοποίησης. Η εν λόγω συγκριτική της πώληση είναι 3345 τ.μ. και πωλήθηκε στις 29.03.
- Είναι χωράφι καλού σχήματος και έχει πρόσβαση σε δρόμο από δύο πλευρές. Τέλος η Μ.Υ. είχε κάθετη άποψη πως η επίδικη απαλλοτρίωση δεν προκάλεσε οποιαδήποτε επιζήμια επίδραση στο επαπομείναν μέρος του ακινήτου. Αυτό επειδή με την απαλλοτρίωση αποκόπηκε μία έκταση γης στο πίσω μέρος του ακινήτου που ούτως ή άλλως δεν υπήρχε πρόσβαση από το δυτικό του μέρος, λόγω απομονωτικής λωρίδας που τέθηκε στο παρελθόν, η οποία αποζημιώθηκε. Το σχήμα του δεν αλλοιώθηκε αλλά ούτε και οι αναπτυξιακές του δυνατότητες έχουν επηρεαστεί αρνητικά. Μέσα από τις αγορεύσεις τους οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των διαδίκων ανέπτυξαν τις θέσεις και τα επιχειρήματα τους. Από την πλευρά της Αποζημιούσας Αρχής κλήθηκε το Δικαστήριο να μην αποδεχθεί τη γνώμη του Μ.Απ.1 αφού οι συγκριτικές πωλήσεις που χρησιμοποίησε απέχουν χρονικά από τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης ενώ υπάρχουν πιο κοντινές χρονικά, καθώς επίσης κατέληξε στην εκτίμηση του, για την κατά τετραγωνικό μέτρο αξία προβαίνοντας σε αυθαίρετες αναπροσαρμογές και αυξήσεις τιμών χωρίς επαρκή ή πειστικά στοιχεία. Κάλεσε ως εκ τούτου το Δικαστήριο να αποδεχθεί την εκτίμηση της Μ.Υ. ως πιο πειστική και αξιόπιστη, στηριζόμενη αποκλειστικά στη συγκριτική μέθοδο, σε αντίθεση με τον Μ.Απ.1 ο οποίος στη μαρτυρία του εισήγαγε και την υπολειμματική μέθοδο. Όσον αφορά δε διεκδικήσεις για ειδικές ζημιές, όπως τις περιέγραψε ο Μ.Απ.2, αυτές θα πρέπει να απορριφθούν καθ΄ ότι (α) δεν καλύπτονται από τα δικόγραφα, και (β) τα υποστατικά στα οποία ο Μ.Απ.2 αναφέρθηκε έχουν ανεγερθεί παράνομα χωρίς άδεια οικοδομής. Από την πλευρά των Απαιτητών, ο ευπαίδευτος συνήγορος τους, αφού άκουσε τη μαρτυρία που δόθηκε και από τις δύο πλευρές, έχει μετακινηθεί από τη δικογραφημένη θέση, ως προς την κατά τετραγωνικό μέτρο αξία και εισηγήθηκε πως, υπό τις περιστάσεις που εξελίχθηκε η δίκη, το Δικαστήριο θα πρέπει να υιοθετήσει ως αξιόπιστη συγκριτική πώληση αυτή που και οι δύο εκτιμητές έλαβαν υπόψη τους, έστω μεταξύ άλλων βέβαια, δηλαδή συγκριτική πώληση αρ. 3 του Μ.Απ.1 και συγκριτική πώληση αρ. 4 της Μ.Υ., εξηγώντας τους λόγους που το Δικαστήριο θα πρέπει να απορρίψει και να μην δεχθεί ως συγκριτικές τις υπόλοιπες πωλήσεις που τέθηκαν στο Δικαστήριο από τους δύο εκτιμητές. Αξιολόγηση μαρτυρίας: Κατά την ακροαματική διαδικασία, το Δικαστήριο είχε την ευχέρεια και παρακολούθησε με κάθε δυνατή προσοχή όλους τους μάρτυρες που κατέθεσαν ενώπιον του. Με κριτήρια το περιεχόμενο της μαρτυρίας τους, σε συνδυασμό με τα τεκμήρια της υπόθεσης αλλά και την όλη στάση και συμπεριφορά τους στο εδώλιο του μάρτυρα, κατά την ζωντανή ατμόσφαιρα της δίκης, το Δικαστήριο προβαίνει στην αξιολόγηση τους. Ο Μ.Απ.2, ήταν ο Απαιτητής αρ.
- Η μαρτυρία του, σχετιζόμενη με τα πραγματικά χαρακτηριστικά του επίδικου ακινήτου γίνεται αποδεκτή. Άλλωστε δε διαφαίνεται να υπάρχει διαφωνία σ΄ αυτά τα ζητήματα. Σ΄ ότι αφορά όμως στοιχεία της μαρτυρίας του σχετιζόμενα με έκφραση γνώμης ως προς τον καθορισμό της κατά τετραγωνικό μέτρο αξίας του επίδικου ακινήτου αυτά δεν γίνονται αποδεκτά. Πρώτον, δεν είχε τα αναγκαία προσόντα, και δεύτερο ως διαφάνηκε δεν γνώριζε πλήρως τη σημασία των νομικών χαρακτηριστικών του επίδικου ακινήτου. Όσον αφορά στα διάφορα κονδύλια για τα οποία κατέθεσε ότι δικαιούται ως αποζημίωση ύψους €36.900,00, αυτά δεν καλύπτονται από το δικόγραφο του, πλην των αναφορών για διάτρηση, και ως εκ τούτου η σχετική μαρτυρία δεν λαμβάνεται υπόψη. Οι Μ.Απ.1 και Μ.Υ. επιχείρησαν να διαφωτίσουν το Δικαστήριο με προφανή πρόθεση να το βοηθήσουν στον καθορισμό του δίκαιου καταβλητέου ποσού αποζημίωσης, παρουσιάζοντας όλα τα στοιχεία που αυτοί έκριναν ως βοηθητικά και ορθά προς τούτο. Δεν διαπιστώνεται να υπάρχει απόκρυψη οποιωνδήποτε πωλήσεων, τουλάχιστον δεν επικαλέστηκαν κάτι τέτοιο οι δύο εκτιμητές, οι οποίες θα έπρεπε να τεθούν ενώπιον του Δικαστηρίου. Ο Μ.Απ.1 για τον καθορισμό της κατά τετραγωνικό μέτρο αξίας του επίδικου ακινήτου στηρίχθηκε σε τέσσερις
(4)συγκριτικές πωλήσεις και η Μ.Υ. σε πέντε
(5). Παρουσιάζεται επίσης το φαινόμενο οι δύο αυτοί εμπειρογνώμονες να έχουν υιοθετήσει ένα κοινό ακίνητο ως συγκριτική πώληση, (Συγκριτική πώληση αρ. 3 από τον Μ.Απ.1 και Συγκριτική πώληση αρ. 4 από την Μ.Υ.). Πρόκειται για το τεμάχιο 1028 το οποίο έχει κοινά πραγματικά, φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά με το επίδικο ακίνητο. Είναι και αυτό χωράφι με παρόμοιο σχήμα - σχεδόν ορθογώνιο, με ομαλή και επίπεδη επιφάνεια, εφάπτεται, με πρόσωπο 20 μέτρων περίπου (το επίδικο 55 περίπου μέτρων), σε εγγεγραμμένο δημόσιο δρόμο και ανήκει στην ίδια πολεοδομική ζώνη (Κα6) με το επίδικο. Με δεδομένο ότι δεν παρουσιάστηκε ενώπιον του Δικαστηρίου άλλο πλησιέστερο ακίνητο με τέτοια χαρακτηριστικά, το δε τεμάχιο 1028 βρίσκεται περί το 1,25 χιλιόμετρα νοτιοδυτικά του επίδικου, το Δικαστήριο θεωρεί πως ορθά και οι δύο εκτιμητές θεωρούν την πώληση του εν λόγω ακινήτου ως συγκριτική. Ως τέτοια την αποδέχεται και το Δικαστήριο. Όσον αφορά στις υπόλοιπες πωλήσεις τις οποίες χρησιμοποίησαν οι δύο εκτιμητές, για τους λόγους που το Δικαστήριο εξηγεί στη συνέχεια, κρίνεται ότι δεν παρέχουν ασφαλή βάση για τον καθορισμό της καταβλητέας αποζημίωσης και ως εκ τούτου δεν μπορούν να γίνουν αποδεκτές από το Δικαστήριο. Αρχίζοντας από τη συγκριτική πώληση αρ. 1 του Μ.Απ.1, διαπιστώνεται ότι αυτή δεν έχει όμοια φυσικά χαρακτηριστικά με το επίδικο. Είναι ακανόνιστου σχήματος και περίκλειστο ενώ το επίδικο εφάπτεται δημόσιου δρόμου, και έχει κανονικό σχήμα - ορθογώνιο, στοιχεία τα οποία συνιστούν σοβαρά πλεονεκτήματα. Αναπροσαρμογές εξ΄ αιτίας των μειονεκτημάτων που αυτό έχει δεν έγιναν από τον Μ.Απ.1. Όσον αφορά στη συγκριτική πώληση αρ. 2 του Μ.Απ.1, αν και έχει παρόμοια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά με το επίδικο ακίνητο, πωλήθηκε στις 22.09.2008 (η Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης του επίδικου έγινε στις 17.11.2006). Η πρώτη παρατήρηση είναι πως υπάρχει η συγκριτική πώληση αρ. 3 του Μ.Απ.1 που είναι κοινή με την συγκριτική πώληση αρ. 4 της Μ.Υ. η οποία είναι χρονικά πλησιέστερη (09.03.2007) της Γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης του επίδικου οπότε παρέχεται πιο ασφαλής βάση για το Δικαστήριο (βλέπε υπόθεση Σεργίδης ν. Κυπριακής Δημοκρατίας
(1993)1 Α.Α.Δ. 339). Επιπλέον ο Μ.Απ.1 προέβηκε σε αναπροσαρμογή της τιμής πώλησης της εν λόγω συγκριτικής πώλησης λαμβάνοντας υπόψη ετήσια αύξηση 10%, κάτι για το οποίο όμως αμφισβητήθηκε έντονα προβάλλοντας του ότι το 2008 η αύξηση ήταν πολύ μεγάλη. Ο Μ.Απ.1 όμως δεν προέβηκε σε κάποια ανάλυση πώς το 2008 (για το 2006 καθώς και το 2007, είναι κοινώς αποδεκτό ότι ήταν 10% η ετήσια αύξηση) προκύπτει ότι η ετήσια αύξηση ήταν 10%. Επομένως κρίνεται ορθό να μην ληφθεί υπόψη ούτε αυτή η συγκριτική του πώληση (αρ. 2). Η συγκριτική πώληση αρ. 4 του Μ.Απ.1 δεν παρέχει ασφαλή επιλογή στο Δικαστήριο για να λάβει υπόψη του πώληση οικοπέδου όταν υπάρχουν πωλήσεις χωραφιών όπως είναι το επίδικο. Υπάρχουν διαφορετικές δυνατότητες ανάπτυξης (βλέπε υπόθεση Χαραλάμπους ν. Γενικού Εισαγγελέα
(2001)1(Γ) Α.Α.Δ. 2143). Επίσης και η εν λόγω συγκριτική πώληση έγινε στις 25.05.2008 και χρονικά πλησιέστερη είναι η κοινή συγκριτική πώληση του τεμαχίου 1028. Ισχύουν επίσης τα όσα αναφέρθηκαν αμέσως προηγουμένως για το θέμα της αναπροσαρμογής της τιμής πώλησης χωρίς ασφαλή και πειστικά στοιχεία ότι το 2008 η ετήσια αύξηση ήταν 10%. Ούτως ή άλλως ο Μ.Απ.1 ξεκαθάρισε στη μαρτυρία του πως παρέθεσε την εν λόγω πώληση όχι για σκοπούς υπολογισμού της αξίας της γης, αλλά για να δείξει τις τιμές των οικοπέδων σε μειονεκτικότερη ζώνη στην περιοχή του επίδικου ακινήτου. Αναφορικά με τις συγκριτικές πωλήσεις της Μ.Υ. διαπιστώνεται ότι οι υπ΄ αριθμούς 1 και 2 αφορούν μερίδια, ως εκ τούτου δεν λαμβάνονται υπόψη από το Δικαστήριο. Όπως κρίθηκε στην υπόθεση Α.Ν.Μιχαήλ ν. Κυπριακής Δημοκρατίας
(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1063 οι πωλήσεις μεριδίων δεν αποτελούν ασφαλή οδηγό για την εξαγωγή ορθών συμπερασμάτων ως προς την κατά τετραγωνικό μέτρο αξία απαλλοτριωθείσας γης. Το ζήτημα αυτό θα αποτελούσε ενδεχομένως για το Δικαστήριο αντικείμενο περαιτέρω συζήτησης, μόνο αν δεν υπήρχε άλλη όμοια πώληση στην περιοχή, ολόκληρου ακινήτου. Η συγκριτική πώληση αρ. 3 της Μ.Υ. αφορά περίκλειστο ακίνητο. Η Μ.Υ. δεν προέβηκε σε οποιαδήποτε αναπροσαρμογή στις τιμές εξαιτίας αυτού του μειονεκτήματος. Ισχύουν και εδώ τα όσα έχουν προαναφερθεί για τις διαφορετικές δυνατότητες ανάπτυξης και στη βάση σχετικής νομολογίας. (Χαραλάμπους (ανωτέρω)). Τέλος ως προς τη συγκριτική πώληση αρ. 5 της Μ.Υ. το Δικαστήριο δεν πείστηκε πως έχει κανονικό σχήμα ως έχει το επίδικο, αν και πρόκειται για μεγάλο ακίνητο όπως και το επίδικο. Επιπλέον παρ΄ ότι η εν λόγω πώληση αφορά ακίνητο που έχει πρόσβαση σε δρόμο από δύο πλευρές αντί μία που έχει το επίδικο, το επίδικο είναι κτήμα για το οποίο έχει εξασφαλιστεί ήδη άδεια οικοδομής με χάραξη ρυμοτομίας και πεζοδρομίων με υπηρεσίες (ρεύμα, νερό, τηλέφωνο), γεγονός που του προσδίδει πρόσθετη αξία. Συνεπώς δεν πρόκειται για όμοια ακίνητα. Τουλάχιστον θα έπρεπε να γίνουν κάποιες αναπροσαρμογές από τη Μ.Υ. αξιολογώντας ή κοστολογώντας σε ποσοστά τα προαναφερόμενα στοιχεία, η οποία δεν έκανε λόγο για εξισορρόπηση των μειονεκτημάτων και πλεονεκτημάτων ώστε να μην προκύπτει αλλαγή. Δεν προωθήθηκε τέτοια μαρτυρία ώστε να υπάρχει το υπόβαθρο προκειμένου το Δικαστήριο να αποφανθεί ανάλογα. Ευρήματα: Με βάση την προαναφερθείσα αξιολόγηση το Δικαστήριο διαπιστώνει ότι τα ουσιώδη πραγματικά γεγονότα που διέπουν την παρούσα υπόθεση, και τα οποία συνιστούν ευρήματα του, έχουν ως ακολούθως: Οι Απαιτητές είναι συνιδιοκτήτες κατά ½ μερίδιο του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 28698 τεμάχιο 1174, Φ/Σχ 53/56 το οποίο είναι χωράφι συνολικού εμβαδού 3367 τετραγωνικών μέτρων και βρίσκεται στην τοποθεσία Κοκκινογή στο Δήμο Κάτω Πολεμιδιών Λεμεσού. Κατόπιν αδείας οικοδομής, η οποία εξασφαλίστηκε στο παρελθόν, ανεγέρθηκε κατοικία στην οποία διαμένουν οι Απαιτητές (σύζυγοι). Επί του επίδικου ακινήτου οι Απαιτητές ανήγειραν πρόσθετα υποστατικά προς εξυπηρέτηση της κατοικίας τους χωρίς άδεια οικοδομής. Το επίδικο χωράφι βρίσκεται δυτικά, περί τα 250 μέτρα, της πυκνοκατοικημένης περιοχής του Δήμου Κάτω Πολεμιδιών. Στο βόρειο σύνορο του εφάπτεται ασφαλτοστρωμένου δρόμου και στο δυτικό σύνορο του εφάπτεται προστατευτικής λωρίδας του δρόμου που οδηγεί στο Γενικό Νοσοκομείο Λεμεσού. Η Αποζημιούσα Αρχή δυνάμει, Γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης, η οποία δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Δημοκρατίας στις 17.11.2006 και Διατάγματος Απαλλοτρίωσης το οποίο δημοσιεύθηκε στις 16.11.2007, απαλλοτρίωσε μέρος του επιδίκου ακινήτου, ήτοι 1117 τετραγωνικά μέτρα. Το επηρεαζόμενο μέρος είναι φυτεμένο με δέντρα. Ολόκληρο το επίδικο ακίνητο κατά την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης ανήκε στην πολεοδομική ζώνη Αα4-Κα
- Έχει σχεδόν ορθογώνιο σχήμα και επίπεδη επιφάνεια. Η επίδικη απαλλοτρίωση έγινε για σκοπούς ανέγερσης του νέου Δημοτικού Σχολείου στην περιοχή Αυτοστέγασης Αγίου Νικολάου στα Κάτω Πολεμίδια. Για τον καθορισμό της απαλλοτριωθείσας έκτασης (1117 τ.μ.) του επίδικου ακινήτου, η Αποζημιούσα Αρχή προέβηκε σε εκτίμηση μέσω της Μ.Υ. η οποία καθόρισε την κατά τετραγωνικό μέτρο αξία του σε Λ.Κ.100,00 (ήτοι €170,86) κατ΄ επέκταση για το συνολικό ποσό των €190.850,
- Οι Απαιτητές εισέπραξαν στις 23.04.2009 το πιο πάνω ποσό μαζί με τόκους μέχρι 23.04.2009, με επιφύλαξη των δικαιωμάτων τους, οπότε καταχώρησαν την παρούσα Ειδοποίηση Παραπομπής διεκδικώντας μεγαλύτερη αποζημίωση, αφού έδωσαν δε οδηγίες σε ιδιώτη εκτιμητή (Μ.Απ.1) ο οποίος ετοίμασε σχετική έκθεση (Τεκμήρια 1 και 2). Συνιστά εύρημα, στη βάση των όσων έχουν αναλυθεί κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας, πως η αγοραία αξία κατά τετραγωνικό μέτρο, του επηρεαζόμενου εμβαδού από το επίδικο ακίνητο, κατά την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης (17.11.2006) καθορίζεται στο ποσό των €261,52 προκύπτουσα από τη κοινή συγκριτική πώληση των δύο εκτιμητών τεμάχιο
- Περαιτέρω συνιστά εύρημα ότι με την επίδικη απαλλοτρίωση δεν προέκυψε επιζήμια επίδραση στο εναπομείναν μέρος του επίδικου ακινήτου, αφού δεν επηρεάζονται οι δυνατότητες ανάπτυξης του. Η επίκληση και παρουσίαση του Τεκμηρίου 11 που αφορά σχέδιο αρχιτέκτονα σχετικά με επηρεασμό του υπόλοιπου ακινήτου δεν είναι ικανοποιητική για απόδειξη του υπό συζήτηση ισχυρισμού. Ο συντάκτης του Τεκμηρίου 11 δεν κατέθεσε ενώπιον του Δικαστηρίου, ως εκ τούτου δεν δίδεται βαρύτητα στο περιεχόμενο του. Συμπέρασμα Δικαστηρίου: Λαμβάνοντας υπόψη όλα τα προαναφερόμενα και εφ΄ όσον δεν υπήρξε επιζήμια επίδραση, προκύπτει ότι, το επηρεαζόμενο μέρος της απαλλοτρίωσης ήτοι 1117 τ.μ., επί του ποσού των €261,52 (κατά τετραγωνικό μέτρο αξία) αποδίδει το συνολικό ποσό των €292.117,
- Περαιτέρω οι Απαιτητές δικαιούνται στα εκτιμητικά έξοδα (βλέπε υπόθεση Σεργίδης ν. Κυπριακή Δημοκρατία
(1993)1 Α.Α.Δ. 339). Μαρτυρία για συγκεκριμένο ποσό δεν δόθηκε. Το Δικαστήριο αντλεί ωστόσο Δικαστική Γνώση από άλλες υποθέσεις που έχει εκδικάσει ότι υφίσταται συμφωνία μεταξύ του Συνδέσμου Εκτιμητών Ακινήτων και της Νομικής Υπηρεσίας για τα εκτιμητικά έξοδα. Συνακόλουθα με όλα τα πιο πάνω, αφαιρουμένου του ποσού των €190.570,78 πλέον τόκους που οι Απαιτητές εισέπραξαν μέχρι τις 23.04.2009, εκδίδεται απόφαση με την οποία: (α) Η εύλογη και δίκαιη καταβλητέα αποζημίωση για την απαλλοτριωθείσα έκταση του επίδικου ακινήτου καθορίζεται στο ποσό των €101.267,06 (ήτοι €292.117,84 - €190.850,78) ήτοι €50.633,53 για έκαστον των Απαιτητών πλέον τόκο 9% από 24.04.2009 μέχρι 15.05.2014 και με τόκο 3% από 16.05.2014 μέχρι εξόφλησης. (β) Επιδικάζονται προς όφελος των Απαιτητών και εναντίον της Αποζημιούσας Αρχής εκτιμητικά έξοδα σύμφωνα με τους όρους και τις κλίμακες της συμφωνίας μεταξύ Συνδέσμου Εκτιμητών και Νομικής Υπηρεσίας. (γ) Επιδικάζονται προς όφελος των Απαιτητών και εναντίον της Αποζημιούσας Αρχής δικηγορικά έξοδα όπως αυτά θα ψηφισθούν από τον Πρωτοκολλητή (βλέπε Κ.30
(2)των Περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Κανονισμών του 1955). Αναφορικά με τις υπόλοιπες αξιώσεις των Απαιτητών, για διάφορα έξοδα υποστατικών και άλλων κατασκευών, πέραν του ότι δεν καλύπτονται δικογραφικά, πλην του ποσού των €10.000,00 για τις διατρήσεις, αξίωση η οποία όμως αποσύρθηκε με επιφύλαξη (βλέπε παραδεκτά γεγονότα ημερομηνίας 03.04.2015) αυτές κατασκευάστηκαν παράνομα χωρίς άδεια οικοδομής και συνεπώς δεν δικαιολογείται αποζημίωση. Μπορούν οι Απαιτητές να τις μετακινήσουν πριν η Αποζημιούσα Αρχή αποκτήσει κατοχή του απαλλοτριωθέντος μέρους και/ή αφού αρχίσει την εκτέλεση των έργων για τα οποία έγινε η απαλλοτρίωση. Επίσης διαπιστώθηκε από τη Μ.Υ. ότι δεν επηρεάζονται από την απαλλοτρίωση όλες οι κατασκευές. Τέλος οι αξίες που δόθηκαν από τον Απαιτητή αρ. 1 δεν προέρχονται από μαρτυρία ειδικού. (Υπ.) ............... Δ. Ι. Κίτσιος, Α.Ε.Δ. Πιστόν αντίγραφο Πρωτοκολλητής Subject: Civil/Parapompes - Apallotriosis/Final Αναφορά: Καθορισμός αποζημίωσης - απαλλοτρίωση cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο