Αντωνάκη Διονυσίου Δημητρίου ν. Κυπριακής Δημοκρατίας, διά του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Αρ. Παραπομπής: 125/09, 29/12/2015 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEM:2015:A405 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Δ.Ι. Κίτσιου, Α.Ε.Δ. Αρ. Παραπομπής: 125/09 Μεταξύ: Αντωνάκη Διονυσίου Δημητρίου εκ Λεμεσού Απαιτητή -και- Κυπριακής Δημοκρατίας, διά του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας Αποζημιούσας Αρχής ----------------- Ημερομηνία: 29.12.2015 Για Απαιτητή: κ. Γ. Π. Φαίδωνος Για Αποζημιούσα Αρχή: κα Δ. Κουρουσίδου για το Γενικό Εισαγγελέα της Δημοκρατίας Α Π Ο Φ Α Σ Η Εισαγωγή:- Αντικείμενο της παρούσας απόφασης αποτελεί το αίτημα (Ειδοποίηση Παραπομπής) του Απαιτητή, εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη του κτήματος με αριθμό εγγραφής 05/37, τεμάχιο 44, του Φύλλου/Σχεδίου 58/160604, με εμβαδό το όλο 5866 τετραγωνικά μέτρα, από το οποίο απαλλοτριώθηκε έκταση 2471 τετραγωνικών μέτρων. Σύμφωνα με την Έκθεση Απαίτησης το επίδικο ακίνητο είναι χωράφι και βρίσκεται πλησίον του νέου λιμανιού Λεμεσού και του εμπορικού κέντρου MY MALL. Εφάπτεται, δυτικά και βόρεια, δημόσιου δρόμου ασφαλτόστρωτου μήκους 270 μέτρων και έχει κοντά όλες τις υπηρεσίες ηλεκτρισμού, υδροδότησης, τηλεφώνων και έχει δυνατότητα άμεσης ανάπτυξης. Κατά ή περί την 29.02.2008 δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας η Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης με αριθμό Δ.Π. 224 και κατά ή περί την 27.02.2009 δημοσιεύτηκε το Διάταγμα Απαλλοτρίωσης με αριθμό Δ.Π. 149, το οποίο απαλλοτρίωνε 2471 τετραγωνικά μέτρα από το επίδικο ακίνητο και παρέμειναν δύο ξεχωριστά υπόλοιπα τμήματα, το ένα 3328 τ.μ. και το άλλο 67 τ.μ. Παρά το ότι αρχικά προσφέρθηκε το ποσό των €383.900,00, στον Απαιτητή, αυτός δεν το αποδέχθηκε και δεν πληρώθηκε σε αυτόν οποιαδήποτε αποζημίωση. Η Αποζημιούσα Αρχή ωστόσο προχώρησε χωρίς επίταξη, προσφορά ή πληρωμή αποζημίωσης και από τις 29.02.2008 κατέλαβε, για υποβοήθηση του έργου για το οποίο έγινε η απαλλοτρίωση, κατέχει και χρησιμοποιεί τόσο την υπό απαλλοτρίωση έκταση όσο και τις υπόλοιπες εκτάσεις του ακινήτου που δεν απαλλοτρίωσε. Ο Απαιτητής ισχυρίζεται, περαιτέρω, ότι με την απαλλοτρίωση αφαιρείται μεγάλο μέρος και μάλιστα το καλό μέρος του ακινήτου του, και ως εκ τούτου προκαλείται μεγάλη επιζήμια επίδραση στα υπόλοιπα του. Σύμφωνα με τον Απαιτητή η πληρωτέα αποζημίωση, για την αξία του απαλλοτριωθέντος μέρους του ακινήτου του καθώς και η επιζήμια επίδραση στα υπόλοιπα δύο τμήματα του, είναι ως αναφέρεται στην επισυναπτόμενη έκθεση εκτίμησης ημερομηνίας 03.04.2012, η οποία ετοιμάστηκε, για λογαριασμό του, από ιδιώτη εκτιμητή, και ανέρχεται σε €841.500,00 πλέον τόκο 9% ετησίως από 29.02.2008 μέχρι εξοφλήσεως, πλέον τα δικηγορικά και εκτιμητικά έξοδα. Ο Απαιτητής, επιπρόσθετα, ισχυρίζεται ότι δικαιούται 3% ετησίως επί του συνολικού ποσού που θα του επιδικαστεί ως αποζημίωση για την απαλλοτριωθείσα έκταση του ακινήτου του, ως και επί της αξίας των υπολοίπων, ως αποζημίωση για την κατοχή και χρήση από την Απαλλοτριούσα Αρχή από 29.02.2008 τόσο του απαλλοτριωθέντος τμήματος όσο και των υπολοίπων τμημάτων τούτου. Το εν λόγω ποσοστό 3% αποτελεί το εύλογο ετήσιο ενοίκιο για το ακίνητο. Την εν λόγω απαίτηση του ο Απαιτητής επιφυλάσσεται να διεκδικήσει με αγωγή εάν το Δικαστήριο κρίνει ότι δεν μπορεί να εκδικάσει αυτήν. Ακόμη ο Απαιτητής ισχυρίζεται ότι δικαιούται €50.000,00 ως περαιτέρω αποζημίωση για μη χρηματικές ζημιές του λόγω στέρησης της χρήσης και ειρηνικής απόλαυσης όλου του επίδικου ακινήτου του και για την καταφανή περιφρόνηση, ταλαιπωρία, καταπίεση, καταπάτηση των ανθρωπίνων δικαιωμάτων του και τη ψυχική αναστάτωση. Την εν λόγω αξίωση του ο Απαιτητής επιφυλάσσεται να διεκδικήσει με αγωγή εάν το Δικαστήριο κρίνει ότι δεν μπορεί να εκδικάσει αυτήν. Συνακόλουθα των πιο πάνω ο Απαιτητής αξιώνει: (α) €841.500,00 ως εύλογη αποζημίωση για την απαλλοτρίωση τμήματος από το επίδικο τεμάχιο του καθώς και την επιζήμια επίδραση στα υπόλοιπα τούτου, με τόκο προς 9% ετησίως από 29.02.2008. (β) 3% ετησίως από 29.02.2008 επί του ποσού που το Δικαστήριο θα επιδικάσει για την αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης, ως και για την αξία των μη απαλλοτριωθεισών εκτάσεων. (γ) €50.000,00 για μη χρηματικές ζημιές του. (δ) €4.000,00 πλέον νόμιμο τόκο και Φ.Π.Α. επί αυτού, ως αμοιβή του εκτιμητή για την εκτίμηση του, πλέον ότι δικαιούται για τις παραστάσεις του για συμβιβασμό στο Δικαστήριο. (ε) Δικηγορικά έξοδα πλέον νόμιμο τόκο από 22.09.2009 πλέον Φ.Π.Α. πλέον έξοδα επιδόσεως. Στην Έκθεση Υπεράσπισης, η Αποζημιούσα Αρχή, απορρίπτει τις αξιώσεις του Απαιτητή και ισχυρίζεται ότι η ορθή και δίκαιη αποζημίωση της επίδικης απαλλοτριωθείσας έκτασης, είναι αυτή που προσφέρθηκε στον Απαιτητή, στη βάση της αιτιολογημένης έκθεσης εκτίμησης του εμπειρογνώμονα του Κτηματολογίου. Ειδικότερα, αναφέρεται ότι η συνολική απαλλοτριωθείσα έκταση είναι 2471 τ.μ. εκ των οποίων έκταση 968 τ.μ. είναι στη ζώνη Κα8 προς €170,00 αποδίδοντας αγοραία αξία το ποσό των €164.560,00 και η υπόλοιπη έκταση των 1503 τ.μ. είναι στη ζώνη Δα4 προς €140,00 αποδίδοντας αγοραία αξία το ποσό των €210.420,00, πλέον επιζήμια επίδραση 95% στο υπόλοιπο μέρος έκτασης 67 τ.μ. προς €140,00, αποδίδοντας το ποσό των €8.911,10 (προκύπτει €383.891,00) οπότε το συνολικό ποσό των €383.900,00 είναι δίκαιο για αποζημίωση. Ενόψει των πιο πάνω η Αποζημιούσα Αρχή καλεί το Δικαστήριο να καθορίσει την αξία της αποζημίωσης για την απαλλοτριωθείσα έκταση ως η έκθεση του εμπειρογνώμονα του κτηματολογίου. Στην Απάντηση στην Υπεράσπιση, που ο Απαιτητής καταχώρησε, ισχυρίζεται, ότι η ζώνη Δα4 στο επίδικο τεμάχιο (μέρος αυτού) καθορίστηκε σκόπιμα για εξυπηρέτηση της κατασκευής του κυκλοφοριακού κόμβου, οπότε πρέπει να αγνοηθεί αφού συνιστά περιορισμό δυνάμει του άρθρου 10(η) του Νόμου 15/62 και θα πρέπει το ακίνητο να εκτιμηθεί στη βάση της ζώνης Κα8. Νομική πτυχή:- Σκοπός και αντικείμενο της εκδίκασης Ειδοποίησης Παραπομπής είναι ο καθορισμός του ποσού που θα πρέπει να καταβληθεί στον ιδιοκτήτη γης ο οποίος πλέον θα την απολέσει. (Βλ. υπόθεση Κυπριακή Δημοκρατία ν. Α. Ι. Πέτσα
(1996)1 Α.Α.Δ. 1342). Το θέμα του καθορισμού της καταβλητέας αποζημίωσης έχει τύχει διεργασίας μέσα από σωρεία αποφάσεων των Κυπριακών Δικαστηρίων. Οι κατευθυντήριες γραμμές που προσδιορίστηκαν από τις αποφάσεις του Ανωτάτου Δικαστηρίου, καθώς και οι διατάξεις της σχετικής νομοθεσίας, αποτελούν σταθερό οδηγό για τον καθορισμό δίκαιης αποζημίωσης. Βασική αρχή, για τον καθορισμό της αποζημίωσης, είναι πως η αξία της γης θα πρέπει να λογιστεί ως ίση προς την αξία που θα επέφερε το κτήμα αν αυτό πωλούνταν, εκουσίως, στην ελεύθερη αγορά κατά το χρόνο δημοσίευσης της απαλλοτρίωσης. Αυτό προκύπτει από τη διάταξη του άρθρου 10(α) του Περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου. Περαιτέρω στην υπόθεση Πανάρετου κ.α. ν. Κυπριακής Δημοκρατίας
(2002)1(Γ) Α.Α.Δ. 1558 κρίθηκε πως για το θέμα της καταβλητέας αποζημίωσης ο απαιτητής - ιδιοκτήτης αποκαθίσταται στη θέση που βρισκόταν προηγουμένως, εφόσον παίρνει ποσό ίσο προς την αξία του κτήματος που πλέον στερείται. Ως μέθοδος καθορισμού της καταβλητέας αποζημίωσης καλύτερη θεωρείται η συγκριτική μέθοδος, και μόνο όπου δεν υπάρχουν συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων χρησιμοποιείται η μέθοδος ανάπτυξης. (Βλέπε υπόθεση The Republic of Cyprus v. Christofides and Others
(1984)1 A.A.Δ. 305.) Καθοριστικό δε ρόλο στην παρουσίαση της υπόθεσης αλλά και στην εξαγωγή συμπερασμάτων ενέχει η μαρτυρία των εμπειρογνωμόνων που καλούν οι διάδικοι. Για να υποστηρίξουν τον υπολογισμό της δίκαιης αποζημίωσης, οι εμπειρογνώμονες παρουσιάζουν την επιστημονική τους άποψη βοηθώντας το Δικαστήριο, το οποίο θα αποδεχθεί τη γνώμη τους, ή θα την απορρίψει, εξηγώντας βέβαια τους λόγους σε κάθε περίπτωση. Είναι επίσης νομολογημένο ότι τα Δικαστήρια έχουν τη δυνατότητα να μην αποδεχθούν οποιαδήποτε από τις γνώμες των εκτιμητών, ή να αποδεχθούν μερικώς τη μια ή την άλλη γνώμη, ή να αποδεχθούν μόνο τη μία από τις δύο εκτιμήσεις (βλέπε υπόθεση Vassilico Cement Works v. Stavrou
(1978)1 A.A.Δ. 389). Στην υπόθεση Σ. Νικολαϊδης κ.α. ν. Δημοκρατίας
(1998)1 Α.Α.Δ. 1362, αναφορικά με το θέμα της επιζήμιας επίδρασης ή επαύξησης, αναφέρθηκαν τα εξής: «Η διαπίστωση επαύξησης ή μείωσης της αξίας της υπόλοιπης περιουσίας είναι θέμα πραγματικό. Τα δεδομένα που λαμβάνονται υπόψη για το σκοπό αυτό είναι όχι μόνο τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά του κτήματος που υφίστανται κατά το χρόνο της γνωστοποίησης, αλλά και τα κατά τον ίδιο χρόνο ευλόγως προβλεπτά». Επίσης, στην υπόθεση Γενικός Εισαγγελέας ν. Δήμητρας Κολοκοτρώνη κ.α.
(1999)1 Α.Α.Δ. 674, αναφέρθηκαν τα ακόλουθα: «Όταν μιλούμε για ευμενή ή δυσμενή επηρεασμό της αξίας του υπολοίπου εννοούμε την αύξηση ή μείωση της αξίας του λόγω της απαλλοτρίωσης. Η αλλαγή των δυνατοτήτων ανάπτυξης αποτελεί παράγοντα ο οποίος κατά φυσιολογική συνέπεια επηρεάζει την αξία της γης.» Προσαχθείσα μαρτυρία:- Αν και ο Απαιτητής τοποθετήθηκε στο εδώλιο του μάρτυρα για να καταθέσει ως δεύτερος μάρτυρας (στο εξής Μ.Απ.2), στην προσπάθεια του να παρουσιάσει γραπτό κείμενο ως μέρος της κύριας εξέτασης του, υπήρξε ένσταση και ακολούθησε ενδιάμεση απόφαση του Δικαστηρίου, ημερομηνίας 25.02.2015, με την οποία κρίθηκε ότι η προτεινόμενη μαρτυρία αντανακλούσε στις αξιώσεις Β και Γ (ενοίκιο για παράνομη επέμβαση και αποζημιώσεις για μη χρηματικές ζημιές) για τις οποίες το Δικαστήριο στα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας δεν έχει αρμοδιότητα να εκδικάσει. Το Δικαστήριο κατ΄ επέκταση έκρινε ως μη σχετική και αποδεκτή την προτεινόμενη μαρτυρία του Απαιτητή. Στη συνέχεια ο συνήγορος του Απαιτητή δεν υπέβαλε ερωτήσεις σ΄ αυτόν οπότε δεν υπήρξε αντεξέταση. Ως εμπειρογνώμονας - μάρτυρας, εκ μέρους του Απαιτητή, κατέθεσε ο Περικλής Μάρκαρης, (στο εξής Μ.Απ.1). Αναφέρθηκε στα προσόντα του ως εκτιμητής ακινήτων. Έχει διενεργήσει μεγάλο αριθμό εκτιμήσεων ακινήτων στα 16 χρόνια που ασκεί το επάγγελμα του εκτιμητή. Ως ανέφερε το επίδικο ακίνητο είναι χωράφι, στην ενορία Ζακακίου, του Δήμου Λεμεσού, συνολικού εμβαδού 5866 τ.μ.. Κατά την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης, ήτοι 29.02.2008, το επίδικο ακίνητο καλυπτόταν από τις πρόνοιες του Τοπικού Σχεδίου Λεμεσού του 2006 και ενέπιπτε σε δύο πολεοδομικές ζώνες, την Κα8 και τη Δα
- Η Κα8 είναι ζώνη με επικρατούσα χρήση την κατοικία και η Δα4 είναι ζώνη προστασίας. Από τις δύο αυτές ζώνες η επίδικη απαλλοτρίωση επηρέασε 968 τ.μ. από τη ζώνη Κα8 και 1503 τ.μ. από τη Δα
- Συνολικά απαλλοτριώθηκε έκταση 2471 τ.μ. και παρέμειναν δύο ξεχωριστά υπόλοιπα τμήματος του, έκτασης 3328 τ.μ. και 67 τ.μ.. Το ακίνητο εφαπτόταν στα βορειοανατολικά με πρόσωπο 263 μέτρων περίπου επί της απομονωτικής λωρίδας που δημιουργείτο με την απαλλοτρίωση του συνορεύοντος τεμαχίου 424 για δημιουργία του κύριου δρόμου που συνδέει το εμπορικό κέντρο My Mall με την Ακτή Lady's Mile ενώ στα δυτικά και στα βόρεια, είχε ολικό πρόσωπο 270 μέτρων περίπου, επί εγγεγραμμένου, δημόσιου, ασφαλτοστρωμένου δρόμου. Το εξεταζόμενο τεμάχιο διαθέτει τριγωνικό σχήμα, με ομαλή και επίπεδη επιφάνεια. Στον Απαιτητή έγινε προσφορά από την Αποζημιούσα Αρχή ύψους €383.900,00 πλέον τόκο, ωστόσο, παρόλο που ο Απαιτητής έκανε αποδεκτή την προσφορά στις 18.02.2014, με επιφύλαξη όμως του τελικού καθορισμού της αποζημίωσης από το Δικαστήριο, η Αποζημιούσα Αρχή δεν κατέβαλε στον Απαιτητή οποιοδήποτε ποσό. Κατόπιν εντολής του Απαιτητή ο Μ.Απ.1 ετοίμασε σχετική έκθεση εκτίμησης την οποία υιοθέτησε και επανέλαβε ενόρκως ενώπιον του Δικαστηρίου. Η απαλλοτρίωση έγινε για κατασκευή του δρόμου πρωταρχικής σημασίας που συνδέει το νέο Λιμάνι Λεμεσού με τον αυτοκινητόδρομο Λεμεσού-Πάφου. Το απαλλοτριωθέν μέρος του επίδικου ακινήτου αφορά την κατασκευή του κυκλικού κόμβου Lady's Mile του εν λόγω δρόμου που συνορεύει με τη βορειοδυτική γωνιά του νέου λιμένα Λεμεσού. Κατά την επίδικη Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης ήταν κατασκευασμένη η δυτική πλευρά του εν λόγω δρόμου πρωταρχικής σημασίας, από τη συμβολή του με τον παράλληλο του λιμένα δρόμο έως την οδό Φραγκλίνου Ρούσβελτ. Ξεκαθάρισε εξαρχής ο Μ.Απ.1 ότι για σκοπούς της ετοιμασίας της έκθεσης εκτίμησης του αγνόησε την ύπαρξη της ζώνης Δα4 καθότι αυτή, κατά το μάρτυρα, ορίστηκε σκόπιμα το 1987 και αποτελεί περιορισμό ο οποίος τέθηκε για μελλοντική χρήση της για σκοπούς του κυκλικού κόμβου. Σύμφωνα δε με το άρθρο 10(η) του Νόμου 15/1962 ο εν λόγω περιορισμός αποζημιώνεται αφού μειώνει ουσιωδώς την οικονομική αξία του ακινήτου του Απαιτητή ή αγνοείται. Ως εκ τούτου η εκτίμηση του για ολόκληρη την απαλλοτριωθείσα έκταση έγινε ωσάν αυτή να ανήκε ολόκληρη στη ζώνη Κα
- Βασίστηκε σε αυτή τη λογική επικαλούμενος εκτίμηση του Κτηματολογίου, ημερομηνίας 03.12.2008, στα πλαίσια της παραπομπής 633/2008 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου. Η ευρύτερη περιοχή στην οποία βρίσκεται το επίδικο συγκεντρώνει αριθμό αποθηκευτικών, βιομηχανικών και εμπορικών κτιρίων, όπως το εμπορικό κτίριο My Mall το οποίο ήταν ήδη σε προχωρημένο στάδιο κατασκευής κατά τη Γνωστοποίηση της επίδικης Απαλλοτρίωσης. Η μέθοδος την οποία χρησιμοποίησε είναι η συγκριτική αντλώντας στοιχεία από παρόμοια ακίνητα που πωλήθηκαν στην περιοχή που βρίσκεται το επίδικο ακίνητο. Αναφέρθηκε ο Μ.Απ.1 με λεπτομέρεια στις συγκριτικές πωλήσεις τις οποίες χρησιμοποίησε προκειμένου να καταλήξει στον καθορισμό της κατά τετραγωνικό μέτρο αξίας της απαλλοτριωθείσας έκτασης. Προέβηκε επίσης σε σχόλια επί των συγκριτικών πωλήσεων που χρησιμοποιήθηκαν από την εκτιμήτρια της Απαλλοτριούσας Αρχής εισηγούμενος, προς το Δικαστήριο, πως αν και το επίδικο ακίνητο μειονεκτεί κατά 20% σε σχέση με τις συγκριτικές πωλήσεις 1-5 της εκτιμήτριας της Απαλλοτριούσας Αρχής, και τούτο λόγω χαμηλότερου όντως συντελεστή δόμησης που το επίδικο έχει, αυτό πλεονεκτεί έναντι των προαναφερόμενων συγκριτικών κατά 20% για τους ακόλουθους λόγους:
(1)Βρίσκεται σε μία κεντρική θέση παρά το λιμένα και για το λιμένα, επί του κάθετου δρόμου Λιμένα-Νέου Γενικού Νοσοκομείου, ο οποίος έχει καθιερωθεί προ πολλού (01.12.1990) από το Τοπικό Σχέδιο Λεμεσού ως κύριο οδικό δίκτυο.
(2)Απολαμβάνει, σύμφωνα με το Τοπικό Σχέδιο, μεγάλη πρόσοψη 263 μέτρων, επί του προαναφερομένου κάθετου δρόμου. Σημειώνεται και η ύπαρξη της ενδιάμεσης απομονωτικής λωρίδας.
(3)Βρίσκεται πλησίον του My Mall, το οποίο επίσης εφάπτεται επί του κάθετου δρόμου.
(4)Βρίσκεται νοτιότερα και πλησιέστερα στη θάλασσα σε σχέση με όλες τις συγκριτικές πωλήσεις.
(5)Κατά τον ουσιώδη χρόνο, όπως και σήμερα, απολάμβανε ορατές και ευλόγως προβλεπτές προοπτικές πολεοδομικής αναβάθμισης κυρίως λόγω της κεντρικής του θέσης σε σχέση με το λιμένα. Απόδειξη τούτου είναι ότι στις 5 Ιανουαρίου 2013, το ακίνητο εντάχθηκε στην πολεοδομική ζώνη ΚΓ8, η οποία χαρακτηρίζεται από το Εγκριμένο Τοπικό Σχέδιο Λεμεσού 2013, ως περιοχή με επικρατούσα χρήση την κατοικία και τα γραφεία. Κατάληξη του, όπως και στην έκθεση εκτίμησης του αναφέρεται, ήταν πως το ποσό των €250,00 κατά τετραγωνικό μέτρο ήταν εύλογο και δίκαιο. Αυτό γιατί έλαβε υπόψη μόνο συγκριτικές πωλήσεις που αφορούν χωράφια τα οποία εμπίπτουν εντός οικιστικής ζώνης, όπως και το επίδικο. Τέτοιες είναι συγκριτικές του πωλήσεις υπ΄ αριθμούς 2, 3 και 4, ο μέσος όρος των οποίων χρονικά και ποιοτικά αναπροσαρμοσμένων αποδίδει το ποσό των €257,
- Όσον αφορά τη χρονική αναπροσαρμογή των τιμών για την περίοδο Ιουλίου 2007 - Αυγούστου 2008 υιοθέτησε ποσοστό 10% ως ετήσια αύξηση της αξίας των ακινήτων στην ευρύτερη περιοχή του επηρεαζόμενου από την απαλλοτρίωση ακινήτου. Ωστόσο για την περίοδο Σεπτεμβρίου 2008 - Νοεμβρίου 2011 υιοθέτησε ποσοστό 10% ως ετήσια μείωση. Επίσης ανέφερε πως και ο μέσος όρος των, χρονικά και ποιοτικά, αναπροσαρμοσμένων τιμών πώλησης των συγκριτικών πωλήσεων 1 - 5 τις οποίες έλαβε υπόψη της η εκτιμήτρια της Απαλλοτριούσας Αρχής αποδίδει το ποσό των €343,27 ανά τετραγωνικό μέτρο. Επιπρόσθετα ο Μ.Απ.1 αναφέρθηκε σε επιζήμια επίδραση στα εναπομείναντα υπόλοιπα τμήματα του επίδικου ακινήτου, τα οποία διαχωρίζει σε βόρειο τμήμα Α και νότιο τμήμα Β. Ειδικότερα: Το τμήμα Α εμβαδού 3328 τετραγωνικών μέτρων διαθέτει πλέον μειονεκτικό, στενόμακρο και τριγωνικό σχήμα. Αυτό συνέβηκε επειδή με την απαλλοτρίωση αφαιρείται το νότιο καλό τμήμα του κτήματος από άποψη χωροθέτησης και οποιασδήποτε ανάπτυξης λόγω του σχεδόν τριγωνικού σχήματος που είχε από την αρχή το ακίνητο. Δεν μπορεί ως εκ τούτου αυτό να τύχει ορθολογικής ανάπτυξης με εξάντληση των επιτρεπόμενων συντελεστών δόμησης και κάλυψης. Προκύπτει δηλαδή απώλεια ανέγερσης δύο κατοικιών. Παρουσίασε προς τούτο σχέδια πολιτικού μηχανικού προς υποστήριξη της θέσης του. Επιπρόσθετα το τμήμα Α αναμένεται να επηρεαστεί δυσμενώς από το οδικό δίκτυο της περιοχής. Σύμφωνα με το ρυθμιστικό σχέδιο του Δήμου Λεμεσού προνοείται η τοποθέτηση αδιεξόδου, τύπου cul-de-sac, στο καλύτερο σημείο του υπολοίπου τμήματος Α το οποίο αν τελικά επιβληθεί θα προκαλέσει περαιτέρω επιζήμια επίδραση. Επιπλέον το τμήμα Α θα εφάπτεται επί του κυκλικού κόμβου και θα μειονεκτεί δεδομένου ότι αυτό βρίσκεται σε οικιστική ζώνη, λόγω αυξημένης οχληρίας από θόρυβο και καυσαέρια που θα προκαλούνται από την είσοδο και έξοδο κυρίως των βαρέων οχημάτων προς και από το λιμένα. Επικαλέστηκε μελέτη της Υπηρεσίας Περιβάλλοντος του Υπουργείου Γεωργίας, Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος. Τέλος το τμήμα Α επηρεάζεται αρνητικά εξαιτίας του ότι, η κατασκευή του κυκλικού κόμβου και του παρακαμπτήριου δρόμου, δημιούργησε ψηλότερο υψομετρικό επίπεδο από το επίπεδο του επίδικου ακινήτου, γεγονός που συνιστά μειονέκτημα στο μη απαλλοτριωθέν τμήμα αυτού. Βρίσκεται δηλαδή περί το 1 μέτρο χαμηλότερα του κάθετου δρόμου. Λαμβάνοντας υπόψη τα πιο πάνω υιοθέτησε για το βόρειο τμήμα Α ως επιζήμια επίδραση ποσοστό 25%. Όσον αφορά το νότιο τμήμα Β το εναπομείναν αυτού εμβαδόν, ήτοι 67 τετραγωνικά μέτρα έχει τριγωνικό σχήμα με μέσο βάθος 3 ½ μέτρα περίπου. Λαμβάνοντας υπόψη τα χαρακτηριστικά του τμήματος Β καθώς και το γεγονός ότι, λόγω του μικρού του μεγέθους και σχήματος, αυτό καθίσταται οριστικά μη αξιοποιήσιμο και ως εκ τούτου υιοθέτησε ποσοστό 95% ως επιζήμια επίδραση. Εκ μέρους της Αποζημιούσας Αρχής ως εμπειρογνώμονας κατέθεσε η Λένια Γεωργίου (στο εξής Μ.Υ.1), η οποία εργάζεται στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, ως ανέφερε, από το 1982, και από το 1998 εργάστηκε στο Κλάδο Εκτιμήσεων ως Εκτιμήτρια. Έχει διεκπεραιώσει σωρεία εκτιμήσεων για σκοπούς απαλλοτριώσεων. Σήμερα είναι υπεύθυνη του Κλάδου Γενικής Εκτίμησης και Φορολογίας στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού. Της είχε ανατεθεί, από την Απαλλοτριούσα Αρχή, η εκτίμηση των αποζημιώσεων που πρέπει να καταβληθούν στους ιδιοκτήτες 72 περίπου ακινήτων που επηρεάζονται από το έργο της επίδικης απαλλοτρίωσης. Έκανε έρευνα προς τούτο για συγκριτικές πωλήσεις στην περιοχή που πραγματοποιήθηκαν μεταξύ 01.01.2007 μέχρι 31.07.2008 με αναπροσαρμοσμένες τιμές στην ημερομηνία Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης. Στις 15.04.2009 απέστειλε προσφορά αποζημίωσης προς τον Απαιτητή για το ποσό των €383.900,00 πλέον τόκους, πλην όμως δεν υπήρξε απάντηση. Μετά την καταχώρηση της Ειδοποίησης Παραπομπής από τον Απαιτητή της ζητήθηκε η ετοιμασία έκθεσης εκτίμησης για σκοπούς κατάθεσης στο φάκελο του Δικαστηρίου γι΄ αυτό ετοίμασε σχετική έκθεση, την οποία υιοθέτησε και υποστήριξε κατά τη μαρτυρία της στο Δικαστήριο. Μετά την καταχώρηση της αιτιολογημένης έκθεσης εκτίμησης της, διεφάνη η ανάγκη, ως ανέφερε, προς περαιτέρω βοήθεια του Δικαστηρίου και στήριξη της ορθότητας του ποσού αποζημίωσης που προσέφερε στον Απαιτητή, όπως προσθέσει στον αρχικό πίνακα συγκριτικών στοιχείων της εκτίμησης της, επιπλέον πίνακα με συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων με παρόμοια χαρακτηριστικά με το επίδικο τις οποίες είχε λάβει υπόψη της στην αρχική εκτίμηση ολόκληρου του έργου της απαλλοτρίωσης για να καθορίσει τις προσφερόμενες, προς τους επηρεαζόμενους ιδιοκτήτες, αποζημιώσεις και να αποστείλει προσφορές. Αναφέρθηκε περαιτέρω η Μ.Υ.1 στα νομικά χαρακτηριστικά που διέπουν το επίδικο ακίνητο. Η μαρτυρία της συμπίπτει με τα όσα ο Μ.Απ.1 ανέφερε επί του ιδίου θέματος, κυρίως ως προς τις ζώνες που το επίδικο ακίνητο εμπίπτει. Αποδέχθηκε επίσης και συμφώνησε ότι όντως η επίδικη απαλλοτρίωση δημιούργησε επιζήμια επίδραση σε ποσοστό 95% στο εναπομείναν μέρος των 67 τετραγωνικών μέτρων και πως αυτό δεν μπορεί πλέον να αξιοποιηθεί. Διαφώνησε ωστόσο ότι προκλήθηκε επιζήμια επίδραση στο άλλο εναπομείναν τμήμα των 3328 τ.μ.. Για τον υπολογισμό της κατα τετραγωνικό μέτρο τιμής του επίδικου ακινήτου έλαβε υπόψη της τις συγκριτικές πωλήσεις 1-13 που φαίνονται στην έκθεση εκτίμησης της και στον πρόσθετο πίνακα συγκριτικών πωλήσεων. Θεωρεί τις τιμές που υιοθέτησε, δηλαδή €170,00, το τετραγωνικό μέτρο, για την πολεοδομική ζώνη Κα8 και €140,00, το τετραγωνικό μέτρο, για την πολεοδομική ζώνη Δα4, λογικές και δίκαιες για τους λόγους που εξήγησε. Βασικό επιχείρημα της Μ.Υ.1 ήταν πως από τα συγκριτικά στοιχεία που παραθέτει ο Μ.Απ.1 φαίνεται ότι στη γύρω περιοχή τα ακίνητα που εμπίπτουν σε ζώνη Κα5, πωλούνται πολύ ακριβότερα από τα ακίνητα που εμπίπτουν σε Κα8 λόγω υψηλότερων επιτρεπόμενων συντελεστών ανάπτυξης, αφού η ανά τετραγωνικό μέτρο τιμή των χωραφιών που εμπίπτουν σε ζώνη Κα5 είναι πολύ πιο ψηλή ακόμα και από τις τιμές πώλησης οικοπέδων που εμπίπτουν σε ζώνη Κα
- Είναι καλά γνωστό και γενικά αποδεκτό σύμφωνα με τη Μ.Υ.1, ότι τα οικόπεδα πωλούνται ακριβότερα ανά τετραγωνικό μέτρο από ότι τα χωράφια με τα ίδια λοιπά χαρακτηριστικά και αυτό διότι για να μπορέσει ένα χωράφι να οικοπεδοποιηθεί συνεπάγονται έξοδα για τον ιδιοκτήτη. Με το δεδομένο αυτό και έχοντας υπόψη ότι οι τιμές πώλησης των συγκριτικών της με αριθμό 7, 8 και 12, που αφορούν οικόπεδα σε πολεοδομική ζώνη Κα8 κυμαίνονται από €220,96 έως €236,31 το τετραγωνικό μέτρο, καθώς και με δεδομένο ότι η τιμή ενός χωραφιού πρέπει να έχει μια εύλογη διαφορά με την τιμή ενός οικοπέδου, θεωρεί ότι η τιμή που υιοθέτησε για το μέρος του επίδικου χωραφιού που εμπίπτει στη ζώνη Κα8, ήτοι €170,00 το τετραγωνικό μέτρο, είναι λογική και δίκαιη. Η Μ.Υ.1 διαφώνησε με την επιλογή του Μ.Απ.1 να καθορίσει την κατά τετραγωνικό μέτρο αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης, θεωρώντας ότι όλη θα πρέπει να αποζημιωθεί στη βάση της ζώνης Κα8 και όχι και επί της ζώνης Δα4 στην οποία επίσης ανήκει. Υποστήριξε τη θέση της λέγοντας ότι η ζώνη Δα4 κάλυψε το επίδικο ακίνητο για πρώτη φορά το 1987 και προηγουμένως το ακίνητο δεν ανήκε σε οποιαδήποτε ζώνη. Επομένως κατά την ημερομηνία Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης ενέπιπτε στην ίδια ζώνη που αρχικά εντάχθηκε από το
- Η αρμόδια αρχή που καθόρισε και ενέταξε το επίδικο ακίνητο σε ζώνη Δα4, στο νότιο του τμήμα, ήταν ο Δήμος Λεμεσού και όχι η Κυπριακή Δημοκρατία που είναι η Αποζημιούσα Αρχή. Παρουσίασε δε επιστολή (Τεκμήριο 26) από το Δημοτικό Μηχανικό του Δήμου Λεμεσού με την οποία διορθώνει τα όσα ανέφερε σε προηγούμενη του επιστολή, ημερομηνίας 30.10.2014 (Τεκμήριο 18). Παρουσίασε επίσης αλληλογραφία του Δήμου Λεμεσού σχετικά με άδεια διαχωρισμού των τεμαχίων 233 και 234 τα οποία έχουν συντελεστή δόμησης και κάλυψης 10%. Τέλος ανέφερε ότι το επίδικο ακίνητο εντάχθηκε στο όριο υδατοπρομήθειας στις 25.02.1988, σύμφωνα με την Κ.Δ.Π. 96/11.03.
- Παρουσίασε σχετική επιστολή από το Συμβούλιο Υδατοπρομήθειας Λεμεσού. Συνεπώς, κατά τη Μ.Υ.1, στο επίδικο ακίνητο πριν τις 31.12.1987 δεν μπορούσε να εξασφαλιστεί άδεια ανάπτυξης χωρίς υδατοπρομήθεια. Όσον αφορά τον ισχυρισμό περί επιζήμιας επίδρασης στο βόρειο τμήμα του ακινήτου η θέση της Μ.Υ.1 είναι πως δεν προκαλείται τέτοια επίδραση. Διαφώνησε με τα όσα ο Μ.Απ.1 κατέθεσε προσθέτοντας ότι, η επίδικη απαλλοτρίωση κατ΄ αρχήν δεν άλλαξε το σχήμα του ακινήτου απλά απέκοψε ένα κομμάτι από αυτό. Για δε την προτεινόμενη ανάπτυξη που επικαλέστηκε ο Μ.Απ.1, η Μ.Υ.1 κατέθεσε πως μπορεί να γίνει και διαφορετική ανάπτυξη χωρίς επηρεασμό. Επίσης για τη θέση του Μ.Απ.1 περί αυξημένης οχληρίας ανέφερε, η Μ.Υ.1, ότι κάτι τέτοιο δεν επιβεβαιώθηκε στην πράξη αφού η μελέτη που ο Μ.Απ.1 επικαλέστηκε ήταν τρία χρόνια πριν τη δημοσίευση της Γνωστοποίησης της επίδικης Απαλλοτρίωσης. Τα δε πραγματικά δεδομένα δείχνουν το αντίθετο και παρουσίασε σχετική επιστολή από το Τμήμα Δημοσίων Έργων (Τεκμήριο 29). Τέλος όσον αφορά στην επιζήμια επίδραση, λόγω υψομετρικής διαφοράς επίσης διαφώνησε με τον Μ.Απ.1 καθότι η υψομετρική διαφορά, περί το ένα μέτρο, ως αναφέρθηκε, δεν είναι τέτοια που προκαλεί ή δικαιολογεί βλάβη σε τυχόν μελλοντική ανάπτυξη του ακινήτου και δεν εκτίνεται σε όλο το μήκος του ακινήτου αλλά σε ένα μικρό μέρος αυτού. Ακόμη, επειδή το ακίνητο έχει πρόσβαση από δρόμο δυτικά, και όχι κάθετα, η υψομετρική διαφορά δεν δυσκολεύει την πρόσβαση προς το ακίνητο. M.Y.2 κατέθεσε ο Αλέξης Αυγουστής, είναι εκτελεστικός μηχανικός στο Τμήμα Δημοσίων Έργων. Είναι πτυχιούχος και κατέχει μεταπτυχιακό δίπλωμα στη συγκοινωνιολογία. Αναγνώρισε το Τεκμήριο 29 ως έγγραφο το οποίο σύνταξε αυτός. Αναφέρθηκε σε σύστημα μέτρησης της τροχαίας κίνησης που εγκαταστάθηκε, και στις δύο κατευθύνσεις, και τέθηκε σε λειτουργία τον Ιούλιο με Αύγουστο του 2014 μεταξύ του κυκλικού κόμβου όπου βρίσκεται το επίδικο ακίνητο και των φώτων τροχαίας προς My Mall. Μεταξύ των δύο σημείων δεν υπήρχαν παρόδοι, ως εκ τούτου όλα τα οχήματα καταμετρούνταν από το σύστημα. Την περίοδο Δεκεμβρίου 2014 ο αριθμός των αυτοκινήτων ήταν περί τις 4000 με 5000 ημερησίως. Σε παρόμοιους δρόμους ο αριθμός των οχημάτων ημερησίως είναι πέραν των
- Συνεπώς η κυκλοφορία, στο σημείο που εγκαταστάθηκε το σύστημα ελέγχου της διακίνησης οχημάτων, είναι σχετικά χαμηλή. Αξιολόγηση μαρτυρίας: Κατά την ακροαματική διαδικασία, το Δικαστήριο είχε την ευχέρεια και παρακολούθησε με κάθε δυνατή προσοχή όλους τους μάρτυρες που κατέθεσαν ενώπιον του. Με κριτήρια το περιεχόμενο της μαρτυρίας τους, σε συνδυασμό με τα τεκμήρια της υπόθεσης αλλά και την όλη στάση και συμπεριφορά τους στο εδώλιο του μάρτυρα, κατά την ζωντανή ατμόσφαιρα της δίκης, το Δικαστήριο προβαίνει στην αξιολόγηση τους. O M.Aπ.2 ουσιαστικά δεν κατέθεσε. Ο Μ.Υ.2 είναι πρόσωπο το οποίο δεν έχει οποιοδήποτε συμφέρον στην έκβαση και το αποτέλεσμα της παρούσας υπόθεσης. Η μαρτυρία του ήταν ικανοποιητικά διαφωτιστική προς το Δικαστήριο για το σκοπό που κατέθεσε. Υποστηρίχθηκε από συγκεκριμένο έγγραφο - Τεκμήριο 29 - το περιεχόμενο του οποίου συντάχθηκε από τον ίδιο κατόπιν συγκεκριμένης έρευνας και των αποτελεσμάτων αυτής. Κατανοεί το Δικαστήριο ότι το αποτέλεσμα της έρευνας του δεν αμφισβητήθηκε από την πλευρά του Απαιτητή πλην όμως αυτή δεν το θεωρεί αντιπροσωπευτικό για τους λόγους που έθεσε στο μάρτυρα. Το θέμα όμως αυτό δεν άπτεται της αξιοπιστίας του μάρτυρα αλλά των ευρημάτων και συμπερασμάτων του Δικαστηρίου. Χωρίς οποιοδήποτε ενδοιασμό η μαρτυρία του κρίνεται αξιόπιστη και αποδεκτή. Οι Μ.Απ.1 και Μ.Υ.1 ως εμπειρογνώμονες, επιχείρησαν να διαφωτίσουν το Δικαστήριο με προφανή πρόθεση να το βοηθήσουν στον καθορισμό του δίκαιου καταβλητέου ποσού αποζημίωσης, παρουσιάζοντας όλα τα στοιχεία που αυτοί έκριναν ως βοηθητικά και ορθά προς τούτο. Ευθύς εξαρχής το Δικαστήριο αναγνωρίζει πως το έργο των δύο εκτιμητών, όπως και του Δικαστηρίου, δεν είναι ιδιαίτερα εύκολο καθότι όπως ξεκαθαρίστηκε μέσα από την ακρόαση, το επίδικο ακίνητο ήταν ενταγμένο, κατά την ημερομηνία Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης, σε δύο ζώνες, στην Κα8 και Δα4 και σύμφωνα με τους δύο εκτιμητές δεν εντοπίστηκαν πωλήσεις ακινήτων που ανήκαν στις δύο αυτές ζώνες ώστε να επιλεγούν ως συγκριτικές. Στη βάση αυτού του δεδομένου οι δύο εκτιμητές αντλώντας στοιχεία από πωλήσεις άλλων ακινήτων τα οποία θεώρησαν ως καθοδηγητικά, προβαίνοντας βέβαια σε αναπροσαρμογές, καθόρισαν την αξία του επίδικου ακινήτου κατά τετραγωνικό μέτρο. Ξεκαθαρίζεται πως και οι δύο εκτιμητές για το Δικαστήριο κρίνονται αξιόπιστα πρόσωπα τα οποία ως εμπειρογνώμονες παρουσίασαν τη θέση τους για τα επίδικα θέματα. Για τους λόγους, ωστόσο, που το Δικαστήριο, θα εξηγήσει στη συνέχεια, έχει αποφασίσει να αποδεχθεί μέρος της μαρτυρίας του Μ.Απ.1 και μέρος της μαρτυρίας της Μ.Υ.1, ταυτόχρονα να μην αποδεχθεί μέρος της μαρτυρίας των εν λόγω μαρτύρων. Ο Μ.Απ.1 επέλεξε να δώσει την κατά τετραγωνικό μέτρο αξία του επίδικου ακινήτου ωσάν αυτό να ανήκε εξ ολοκλήρου στη ζώνη Κα8 και όχι και στη Δα4 ως είναι η πραγματικότητα. Την επιλογή του αυτή την στήριξε στη θέση ότι η ζώνη Δα4 που είναι ζώνη προστασίας αν και τέθηκε το 1987 συνιστά περιορισμό ο οποίος σύμφωνα με το άρθρο 10(η) του Νόμου 15/1962 δεν πρέπει να λαμβάνεται υπόψη. Με κάθε σεβασμό στη θέση και επιλογή του Μ.Απ.1 το Δικαστήριο δεν την αποδέχεται ως ορθή. Το Δικαστήριο δεν ικανοποιήθηκε πως η ζώνη Δα4 καθορίστηκε για σκοπούς εξυπηρέτησης του κυκλοφορικού κόμβου, και ως εκ τούτου να αποτελεί περιορισμό. Οι λόγοι είναι οι ακόλουθοι:
- Το επίδικο ακίνητο για πρώτη φορά εντάχθηκε σε πολεοδομικές ζώνες το
- Η ζώνη Δα4 η οποία είναι ζώνη προστασίας έχει κάποιες δυνατότητες ανάπτυξης με συντελεστές κάλυψης και δόμησης 10% (βλέπε Τεκμήριο 26). Το περιεχόμενο του Τεκμηρίου 26 αν και αποτελεί εξ ακοής μαρτυρία αφού ο συντάκτης του δεν κατέθεσε ενώπιον του Δικαστηρίου, το Δικαστήριο το αποδέχεται καθ΄ ότι αφ΄ ενός το παρουσίασε και το επικαλέστηκε η Μ.Υ.1, αφ΄ ετέρου το θέμα της δυνατότητας ανάπτυξης στη βάση των συντελεστών κάλυψης και δόμησης 10% το αποδέχεται και η πλευρά του Απαιτητή και το προώθησε κατά την αντεξέταση της Μ.Υ.
- Όφειλε ο Απαιτητής να αποδείξει ότι η ένταξη του κτήματος του (μέρος αυτού) στη ζώνη Δα4 επηρέασε δυσμενώς το ακίνητο του. Υπενθυμίζεται ότι το ακίνητο πριν το 1987 δεν ανήκε σε ζώνη και ως φαίνεται δεν είχε δυνατότητα ανάπτυξης αφού δεν υπήρχαν υπηρεσίες, όπως η Υδατοπρομήθεια. Aποφασίστηκαν στην υπόθεση Θεόδωρος Νικολάου κ.α. ν. Κυπριακής Δημοκρατίας
(2002)1Β Α.Α.Δ.1305 τα εξής: «Επομένως δεν τίθεται θέμα εφαρμογής του Αρθρου 10 του Νόμου. Δεν έχει καταδειχθεί ότι η ένταξη του κτήματος σε πολεοδομική ζώνη επηρέασε δυσμενώς το ακίνητο. Αντίθετα τυγχάνει εφαρμογής ο λόγος της αυθεντίας Μιχάλη Ι. Χαραλάμπους στην οποία έχει λεχθεί ότι η ένταξη του κτήματος σε ζώνη δεν εξυπακούει αφ' εαυτής μείωση της αξίας του, ούτε τεκμηριώνει δικαίωμα αποζημίωσης βάσει του άρθρου 23.3 του Συντάγματος. Είναι ενδεχόμενο η ένταξη του ακινήτου σε πολεοδομική ζώνη να καταστήσει δυνατή την οικοδομική του ανάπτυξη, να επαυξήσει τις αναπτυξιακές του προοπτικές και τοιουτοτρόπως να συμβάλει στην αύξηση της αξίας του». Αυτό το τελευταίο είναι που συνέβηκε στην περίπτωση του επίδικου ακινήτου το οποίο απέκτησε έστω 10% συντελεστή δόμησης με την ένταξη του στη ζώνη Δα
- Για το προγενέστερο καθεστώς δεν υπάρχει μαρτυρία ότι αφορούσε περισσότερες δυνατότητες ανάπτυξης.
- Η ζώνη Δα4 καθορίστηκε από το 1987 και παρέμεινε ίδια κατά την ημερομηνία Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης. Δεν τέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου στοιχεία τέτοια που να δικαιολογείται συμπέρασμα ότι είχε από το 1987 σχεδιαστεί ο κυκλοφοριακός κόμβος και πως η ζώνη Δα4 καθορίστηκε για να εξυπηρετεί το έργο της Απαλλοτρίωσης, το 2008 που έγινε η σχετική Γνωστοποίηση.
- Η επίκληση από τον Μ.Απ.1 στην παραπομπή 633/08 του Ε.Δ. Πάφου - Τεκμήριο 3 - δεν αποδεικνύει το ζητούμενο στην παρούσα υπόθεση. Στο Τεκμήριο 3 που αφορά ζώνη Δα2 αναφέρεται ρητά, και προφανώς το αποδέχθηκε η εκτιμήτρια του Κτηματολογίου σε εκείνη την υπόθεση, ότι η ζώνη Δα2 καθορίστηκε για προστασία του αυτοκινητόδρομου. Σύμφωνα όμως με παραδεκτό γεγονός που εγκρίθηκε στην παρούσα υπόθεση, το ακίνητο της παραπομπής 633/08 ανήκε σε άλλη ζώνη πριν ενταχθεί στη ζώνη Δα2 για σκοπούς της εκεί απαλλοτρίωσης. Σημειώνεται ότι στην παρούσα υπόθεση το ακίνητο του απαιτητή δεν ανήκε σε πολεοδομική ζώνη και για πρώτη φορά το 1987 εντάχθηκε (μέρος αυτού) σε ζώνη Δα
- Ενόψει της πιο πάνω κρίσης του Δικαστηρίου, αναφορικά με την αξία της ζώνης Δα4, ενώπιον του Δικαστηρίου η μόνη μαρτυρία που βρίσκεται είναι η αξία την οποία έδωσε η Μ.Υ.1, ήτοι €140,00 το τ.μ.. Ο καθορισμός της εν λόγω αξίας κρίνεται δικαιολογημένος έχοντας κατά νου ότι η Μ.Υ.1 αναφέρθηκε σε μοναδική συγκριτική πώληση ζώνης Δα4 την οποία αφού αναπροσάρμοσε έδωσε την προαναφερόμενη τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο. Αναφορικά με την κατά τετραγωνικό μέτρο αξία της γης του επίδικου ακινήτου που κατά την ημερομηνία Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης ανήκε στη ζώνη Δα8, το Δικαστήριο αποδέχεται ως πιο δίκαιη και εύλογη την αξία που ο Μ.Απ.1 καθόρισε, ήτοι €250,00 το τ.μ. και όχι την αξία των €170,00 που καθόρισε η Μ.Υ.
- Προκύπτει μέσα από τη μαρτυρία του Μ.Απ.1 ότι ο καθορισμός της αξίας που αυτός έδωσε ήταν προϊόν δικαιολογημένων και πειστικών ποσοστών αναπροσαρμογής των τιμών που προέκυπταν από συγκριτικές πωλήσεις οι οποίες αφορούσαν ακίνητα ζώνης Κα5, η οποία έχει μεγαλύτερο βέβαια συντελεστή δόμησης από ότι έχει η ζώνη Κα8 και γι΄ αυτό το λόγο ο Μ.Απ.1 έλαβε υπόψη του 20% διαφορά προς όφελος της ζώνης Κα
- Σημειώνεται δε πως και στις δύο περιπτώσεις, ήτοι επίδικο και συγκριτικές πωλήσεις του Μ.Απ.1 αφορούν χωράφια εντός οικιστικής ζώνης με τη διαφοροποίηση στους συντελεστές δόμησης. Στην απουσία συγκριτικών πωλήσεων ακινήτων που ανήκουν σε ζώνες Κα8 και Δα4 ως είναι το επίδικο η επιλογή του Μ.Απ.1 κρίνεται από το Δικαστήριο ως λιγότερο περίπλοκη, είναι δε πιο ασφαλής. Αντίθετα η επιλογή της Μ.Υ.1 να επιλέξει ως συγκριτικές πωλήσεις για ακίνητα τα οποία προέρχονται από διαφορετικές ζώνες περιλαμβανομένων δε και τριών ακινήτων (βλέπε συγκριτικές πωλήσεις της Μ.Υ.1 - Τεκμήρια 22 και 23 υπ΄ αριθμούς 7, 8 και 12) τα οποία είναι οικόπεδα, ως επίσης τα συγκριτικά 1-5 που είναι ζώνη Κα5 και το συγκριτικό 11 το οποίο ανήκει σε δύο ζώνες διαφορετικές από τις ζώνες του επίδικου δεν κρίνεται εύλογη και ασφαλής. Η Μ.Υ.1 κατέθεσε πως ένα οικιστικό χωράφι έχει 30% μικρότερη αξία από ένα οικόπεδο (εννοείται πάντα στην ίδια περιοχή) λόγω των εξόδων οικοπεδοποίησης και η αφαίρεση τέτοιου ποσοστού από οικόπεδο - συγκριτική πώληση της Μ.Υ.1 αρ. 7 είναι €230,73 το τ.μ. προκύπτει περίπου το ποσό που αυτή έδωσε (€170,00). Η λογική αυτή δεν γίνεται αποδεκτή καθότι η Μ.Υ.1 δεν παρουσίασε όλες τις πωλήσεις οικοπέδων στην περιοχή. Ίσως να ήταν πιο ορθή επιλογή αν επιλέγονταν ως συγκριτικές πωλήσεις μόνο πωλήσεις οικοπέδων που ανήκουν στη ζώνη Κα8 και να γίνονταν αναπροσαρμογές στα ποσοστά που η Μ.Υ.1 θα έκρινε δικαιολογημένα. Η αναφορά της Μ.Υ.1 όμως σε πώληση τριών οικοπέδων μόνο, εκ των οποίων το ένα (συγκριτικό αρ. 12) βρίσκεται σε άλλη περιοχή, στα Κάτω Πολεμίδια, δεν αποτελεί ασφαλή βάση. Άλλωστε προέκυψε κατά την αντεξέταση πως άλλο ακίνητο - οικόπεδο που δεν είναι στις συγκριτικές πωλήσεις, και βέβαια δεν αναλύθηκε, πωλήθηκε περί τα €700,00 το τ.μ. (βλ. Τεκμήριο 24 καταχώρηση 23/08). Ταυτόχρονα δε, η γενική θέση της Μ.Υ.1 ότι δεν είναι δυνατό να πωλείται ή να δίδεται τιμή σε ένα χωράφι μεγαλύτερη από αυτήν που έχει ένα οικόπεδο, αν και ακούγεται λογική διαπιστώνεται μέσα από τις συγκριτικές πωλήσεις που η ίδια παρουσίασε, ήτοι οι συγκριτικές της πωλήσεις 2-5 (η συγκριτική πώληση 1 είναι μερίδιο γι΄ αυτό το Δικαστήριο δεν δίνει βαρύτητα) οι οποίες αφορούν χωράφια σε ζώνη Κα5 δίνουν όλες τιμές κατά πολύ ψηλότερες απ΄ ότι πωλήθηκαν τα οικόπεδα. Επίσης είναι και κατά πολύ ψηλότερες από την αξία που δίδει ο Μ.Απ.1 για την ζώνη Κα
- Συνεπώς η τιμή που ο Μ.Απ.1 έδωσε δεν προβάλλει παράλογη συγκρίνοντας την αξία για τη ζώνη Κα5 και την τιμή που αυτός έδωσε για Κα
- Εν πάση περιπτώσει τα προαναφερόμενα στοιχεία δείχνουν ή αποδεικνύουν ότι υπήρχε αιτία που κάποια οικόπεδα έχουν χαμηλές σχετικά τιμές σε σύγκριση με χωράφια οικιστικής ζώνης. Η εξήγηση προφανώς βρίσκεται στα όσα πειστικά κατέθεσε ο Μ.Απ. 1 και σχετίζονται με τη θέση, την έκταση-εμβαδόν, πρόσωπο που τα ακίνητα εφάπτονται σε δρόμο, τις ευλόγως προβλεπτές προοπτικές ανάπτυξης, στοιχεία τα οποία έχει το επίδικο ακίνητο. Σε κάθε περίπτωση ο Μ.Απ.1 αναγνώρισε ότι τα ακίνητα που ανήκουν σε ζώνη Κα5 υπερτερούν κατά 20% από το επίδικο λόγω καλύτερου συντελεστή δόμησης (100%-60%), ωστόσο εξήγησε πως το ίδιο ποσοστό υπάρχει προς όφελος του επίδικου για τους λόγους που εξήγησε και το Δικαστήριο αποδέχεται. Σημειώνεται δε πως για το εν λόγω ποσοστό 20% λόγω καλύτερου συντελεστή προς όφελος της ζώνης Κα5 το Δικαστήριο δεν έχει αντίθετη ή άλλη μαρτυρία, παρόλο που η Μ.Υ.1 κατά την αντεξέταση κλήθηκε να δώσει ποσοστό πλην όμως δεν έδωσε συγκεκριμένη απάντηση. Καταληκτικά το Δικαστήριο επισημαίνει πως ο Μ.Απ.1 στην ουσία, αν και αναφέρθηκε περί πλεονεκτημάτων του επιδίκου σε ποσοστό 20% συγκρίνοντας τα με τα ακίνητα της ζώνης Κα5, εν τέλει έδωσε για το επίδικο πιο χαμηλή τιμή από την τιμή του μέσου όρου των χωραφιών της ζώνης Κα5 (τα συγκριτικά του Μ.Απ.1 υπ' αριθμούς 2, 3 και 4 δίνουν μέσο όρο €261,41 το τ.μ.). Δεν παραγνωρίστηκε ότι χρονικά οι συγκριτικές πωλήσεις που ο Μ.Απ.1 υιοθέτησε απέχουν από τη Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης, όμως αυτός προέβηκε σε αναπροσαρμογή με ετήσια αύξηση 10% (η οποία είναι αποδεκτή από τη Μ.Υ.1 - βλ. Τεκμήριο 22, Πίνακας Συγκριτικών) αλλά και 10% μείωση (από ένα χρονικό σημείο και έπειτα). Ενώπιον του Δικαστηρίου δεν υπάρχει αντίθετη μαρτυρία ως προς το ποσοστό μείωσης. Άλλωστε με δεδομένη την κρίση του Δικαστηρίου ότι υπό τις περιστάσεις η επιλογή του Μ.Απ.1, δηλαδή να πάρει συγκριτικά από τη ζώνη Κα5 που η διαφορά τους έγκειται στους συντελεστές δόμησης και κάλυψης, διαφορά την οποία αναγνώρισε προς όφελος της ζώνης Κα5, ήταν ορθή, επισημαίνεται δε πως και τα συγκριτικά της Μ.Υ.1 αρ. 2 εως 5 (το υπ' αριθμό 1 είναι μερίδιο και δεν λαμβάνεται υπόψη) που είναι στη ζώνη Κα5 δίνουν τιμή με μέσο όρο €360.92 το τ.μ. Υπό τα πιο πάνω δεδομένα η αξία που ο Μ.Απ.1 έδωσε ήτοι €250,00 το τ.μ. προβάλει πιο λογική και δίκαιη από αυτήν που έδωσε η Μ.Υ.1 (€170,00). Όσον αφορά στα πρόσθετα συγκριτικά και των δύο εκτιμητών κρίνονται ως μη βοηθητικά άλλωστε βρίσκονται σε άλλη περιοχή, στον Ύψωνα, Ερήμη, Κάτω Πολεμίδια ή κάποια εξ' αυτών είναι περίκλειστα. Όσον αφορά στο θέμα της επιζήμιας επίδρασης το Δικαστήριο δεν έχει πεισθεί ότι προκύπτει τέτοιο ζήτημα για το τμήμα του επίδικου ακινήτου, το οποίο ανήκει στη ζώνη Κα
- Απορρίπτεται η σχετική επί τούτου μαρτυρία του Μ.Απ.1 και γίνεται αποδεκτή η μαρτυρία προς τούτο της Μ.Υ.
- Οι λόγοι εξηγούνται στη συνέχεια:
- Οσον αφορά στο σχήμα του επίδικου ακινήτου αυτό από την αρχή ήταν σχετικά ακανόνιστο. Η μαρτυρία που τέθηκε προκειμένου να αποδειχθεί ο ισχυρισμός ότι επηρεάστηκε η δυνατότητα εξάντλησης των συντελεστών δόμησης και κάλυψης είναι εξ' ακοής, προερχόμενη από δήλωση προσώπου - πολιτικού μηχανικού - ο οποίος δεν κατέθεσε ενώπιον του δικαστηρίου και δεν δόθηκε κάποια εξήγηση στη μη προσέλευση του ώστε να αντεξεταστεί. (βλ. υπόθεση Α. Δημητρίου κ.α. ν. Ξανδρή
(2012)1 Α.Α.Δ. 2184).
- Οσον αφορά στη θέση για πρόκληση οχληρίας λόγω αυξημένης κίνησης και καυσαερίων από οχήματα, η μαρτυρία του Μ.Υ.2 δεν απέδειξε κάτι τέτοιο. Περαιτέρω για την ισχυρισθείσα οχληρία λόγω θορύβου των οχημάτων δεν είναι δυνατό να στοιχειοθετηθεί κάτι τέτοιο όταν ακόμη δεν έχει ανεγερθεί οτιδήποτε επί του επίδικου ακινήτου. Στο Τεκμήριο 8 επίσης δεν δίδεται βαρύτητα αφού συντάχθηκε από πρόσωπο που δεν κατέθεσε ενώπιον του Δικαστηρίου.
- Τέλος, όσον αφορά τον ισχυρισμό περί υψομετρικής διαφοράς ενός μέτρου, λόγω της κατασκευής του κυκλικού κόμβου, η μαρτυρία η οποία τέθηκε από τον Μ.Απ.1 ήταν γενική και δεν επιτρέπει στο δικαστήριο να καθορίσει συγκεκριμένο ποσοστό επί συγκεκριμένου εμβαδού αν ήθελε αποδεχθεί ότι προκύπτει επιζήμια επίδραση. Αυτό διότι ο Μ.Απ.1 έκανε λόγο γενικά για υψομετρική διαφορά χωρίς να προσδιορίσει την έκταση που αυτή εκτείνεται επί του εναπομείνοντος επίδικου ακινήτου. Η Μ.Υ.1 η οποία επίσης κρίθηκε αξιόπιστη μαρτύρησε ότι η υψομετρική διαφορά δεν εκτείνεται επί ολόκληρου του εμβαδού αλλά σε μέρος αυτού χωρίς να το καθορίσει. Επιπρόσθετα όμως είναι αποδεκτό ότι στο μέρος που υπάρχει υψομετρική διαφορά έχει τεθεί απομονωτική λωρίδα άρα δεν υπάρχει πρόσβαση του ακινήτου προς τον δρόμο συνεπώς δεν προκύπτει επιβάρυνση στην πρόσβαση αυτού. Γενικότερα επισημαίνεται πως δεν εξηγήθηκε πώς θα προκληθεί δυσκολία ή επιπλέον κόστος σε περίπτωση μελλοντικής ανάπτυξης του εναπομείναντος ακινήτου εξαιτίας της όποιας υψομετρικής διαφοράς. Όσον αφορά δε σε επιζήμια επίδραση του εναπομείναντος τμήματος που ανήκει στη ζώνη Δα4, υπενθυμίζεται ότι και οι δύο εκτιμητές αποδέχονται ότι υπάρχει τέτοια επίδραση σε 95%. Ευρήματα: Με βάση την προαναφερθείσα αξιολόγηση το Δικαστήριο διαπιστώνει ότι τα ουσιώδη πραγματικά γεγονότα που διέπουν την παρούσα υπόθεση, και τα οποία συνιστούν ευρήματα του, έχουν ως ακολούθως: Ο Απαιτητής είναι ιδιοκτήτης του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 05/37, τεμάχιο 44, Φ/Σχ 58/160604 το οποίο είναι χωράφι συνολικού εμβαδού 5866 τετραγωνικών μέτρων και βρίσκεται πλησίον του νέου λιμανιού Λεμεσού και του εμπορικού κέντρου MY MALL. Κατά την ημερομηνία Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης, ήτοι 29.02.2008, το επίδικο ακίνητο καλυπτόταν από τις πρόνοιες του Τοπικού Σχεδίου Λεμεσού του 2006 και ενέπιπτε σε δύο πολεοδομικές ζώνες, την Κα8 και τη Δα
- Η Κα8 είναι ζώνη με επικρατούσα χρήση την κατοικία και η Δα4 είναι ζώνη προστασίας. Από τις δύο αυτές ζώνες η επίδικη απαλλοτρίωση επηρέασε 968 τ.μ. από τη ζώνη Κα8 και 1503 τ.μ. από τη Δα
- Συνολικά απαλλοτριώθηκε έκταση 2471 τ.μ. και παρέμειναν δύο ξεχωριστά τμήματα του, έκτασης 3328 τ.μ. και 67 τ.μ.. Το ακίνητο εφαπτόταν στα βορειοανατολικά με πρόσωπο 263 μέτρων περίπου επί της απομονωτικής λωρίδας που δημιουργήθηκε με την απαλλοτρίωση του συνορεύοντος τεμαχίου 424 για δημιουργία του κύριου δρόμου που συνδέει το εμπορικό κέντρο My Mall με την Ακτή Lady's Mile ενώ στα δυτικά και στα βόρεια, είχε ολικό πρόσωπο 270 μέτρων περίπου, επί εγγεγραμμένου, δημόσιου, ασφαλτοστρωμένου δρόμου. Διέθετε τριγωνικό σχήμα, με ομαλή και επίπεδη επιφάνεια. Για τον καθορισμό της απαλλοτριωθείσας έκτασης (2471 τ.μ.) του επίδικου ακινήτου, η Αποζημιούσα Αρχή προέβηκε σε εκτίμηση μέσω της Μ.Υ.1 και ακολούθως έγινε σχετική προσφορά την οποία όμως ο Απαιτητής δεν αποδέχθηκε. Ως εκ τούτου έδωσε οδηγίες σε ιδιώτη εκτιμητή (Μ.Απ.1) ο οποίος ετοίμασε σχετική έκθεση (Τεκμήριο 2). Συνιστά εύρημα, στη βάση των όσων έχουν αναλυθεί κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας, πως η αγοραία αξία, του επηρεαζόμενου εμβαδού από το επίδικο ακίνητο, το οποίο ανήκε κατά την ημερομηνία Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης (29.02.2008) στη ζώνη Κα8 ήταν €250,00 το τετραγωνικό μέτρο, ως την καθόρισε ο Μ.Απ.1 και για το επηρεαζόμενο εμβαδό το οποίο ανήκε σε ζώνη Δα4 σε €140,00 όπως την καθόρισε η Μ.Υ.
- Περαιτέρω συνιστά εύρημα ότι με την επίδικη απαλλοτρίωση δεν προέκυψε επιζήμια επίδραση στο εναπομείναν μέρος του επίδικου ακινήτου, στο τμήμα που ανήκε στη ζώνη Κα8, ενώ προκλήθηκε επιζήμια επίδραση στο εναπομείναν μέρος - τμήμα των 67 τ.μ. κατά 95% το οποίο ανήκε στη ζώνη Δα4, όπως συμφώνησαν - κατέθεσαν και οι δύο εκτιμητές. Για τον καθορισμό εκτιμητικών εξόδων υπάρχει συμφωνία μεταξύ του Συνδέσμου Επιστημόνων Εκτιμητών και Σύμβουλων Ακινήτων Κύπρου με τη Νομική Υπηρεσία ως προς την αμοιβή των εκτιμητών (βλέπε Τεκμήριο 30). Συμπέρασμα Δικαστηρίου: Λαμβάνοντας υπόψη όλα τα προαναφερόμενα, προκύπτει ότι, το επηρεαζόμενο μέρος της απαλλοτρίωσης ήτοι 968 τ.μ., το οποίο ανήκει στη ζώνη Κα8 ήτοι επί του ποσού των €250,00 (κατά τετραγωνικό μέτρο αξία) αποδίδει το ποσό των €242.000,00 και το έτερο επηρεαζόμενο μέρος της απαλλοτρίωσης ήτοι 1503 τ.μ. το οποίο ανήκει στη ζώνη Δα4, ήτοι επί του ποσού των €140,00 (κατά τετραγωνικό μέτρο αξία) αποδίδει το ποσό των €210.420,00, κατ' επέκταση το συνολικό ποσό των €452.420,
- Επιπλέον η επιζήμια επίδραση επί του εναπομείναντος ακινήτου που ανήκει στη ζώνη Δα4, ήτοι 67 τ.μ. επί €140,00 Χ 95%, αποδίδει το ποσό των €8.911,
- Περαιτέρω οι Απαιτητές δικαιούνται στα εκτιμητικά έξοδα (βλέπε υπόθεση Σεργίδης ν. Κυπριακή Δημοκρατία
(1993)1 Α.Α.Δ. 339). Το Δικαστήριο έχοντας κατά νου το σχετικό εύρημα για τη συμφωνία μεταξύ του Συνδέσμου Εκτιμητών Ακινήτων και Συμβούλων Ακινήτων Κύπρου και της Νομικής Υπηρεσίας για το εν λόγω θέμα κρίνει ότι τα εκτιμητικά έξοδα θα πρέπει να καταβληθούν σύμφωνα με τους όρους και τα ποσά που καθορίζονται στην εν λόγω συμφωνία. Όσον αφορά στις αξιώσεις, (α) για αποζημίωση 2% ετησίως επί του ποσού της αποζημίωσης ως ελάχιστο εύλογο ετήσιο ενοίκιο λόγω κατοχής και χρήσης της απαλλοτριωθείσας έκτασης, ως και (β) για €50.000,00 ως μη χρηματικές ζημιές, αυτές απορρίπτονται. Το Δικαστήριο στα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας δεν έχει αρμοδιότητα να επιληφθεί και να αποφανθεί επί τέτοιων αξιώσεων. Συνακόλουθα με όλα τα πιο πάνω, εκδίδεται απόφαση με την οποία: (α) Η εύλογη και δίκαιη καταβλητέα αποζημίωση για την απαλλοτριωθείσα έκταση που ανήκει στη ζώνη Κα8, του επίδικου ακινήτου, καθορίζεται στο ποσό των €242.000,00 και για την απαλλοτριωθείσα έκταση που ανήκει στη ζώνη Δα4, του επιδίκου ακινήτου καθορίζεται στο ποσό των €210.420,00. Και τα δύο ποσά θα φέρουν τόκο 9% από 29.02.2008 μέχρι 15.05.2014 και τόκο 3% από 16.05.2014 μέχρι εξόφλησης. (β) Η εύλογη και δίκαιη αποζημίωση λόγω επιζήμιας επίδρασης στο εναπομείναν μέρος των 67 τ.μ. καθορίζεται στο ποσό των €8.911,00, το οποίο θα φέρει τόκο 9% από 29.02.2008 μέχρι 15.05.2014 και 3% από 16.05.2014 μέχρι εξόφλησης. (γ) Επιδικάζονται προς όφελος του Απαιτητή και εναντίον της Αποζημιούσας Αρχής εκτιμητικά έξοδα σύμφωνα με τους όρους και τις κλίμακες της συμφωνίας μεταξύ Συνδέσμου Εκτιμητών και Συμβούλων Ακινήτων Κύπρου και Νομικής Υπηρεσίας (Τεκμήριο 30). (δ) Επιδικάζονται προς όφελος του Απαιτητή και εναντίον της Αποζημιούσας Αρχής δικηγορικά έξοδα όπως αυτά θα ψηφισθούν από τον Πρωτοκολλητή (βλέπε Κ.30
(2)των Περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Κανονισμών του 1955). (Υπ.) ............... Δ. Ι. Κίτσιος, Α.Ε.Δ. Πιστόν αντίγραφο Πρωτοκολλητής Subject: Civil/Parapompes - Apallotriosis/Final Αναφορά: Καθορισμός αποζημίωσης - απαλλοτρίωση cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο