Βασίλη Στέλιου Θωμά ν. Βασίλη Στέλιου Θωμά, Αρ. Παραπομπής: 24/09, 12/11/2015

(1996)1 Α.Α.Δ. 1342). Το θέμα του καθορισμού της καταβλητέας αποζημίωσης έχει τύχει διεργασίας μέσα από σωρεία αποφάσεων των Κυπριακών Δικαστηρίων. Οι κατευθυντήριες γραμμές που προσδιορίστηκαν από τις αποφάσεις του Ανωτάτου Δικαστηρίου, καθώς και οι διατάξεις της σχετικής νομοθεσίας, αποτελούν σταθερό οδηγό για τον καθορισμό δίκαιης αποζημίωσης. Βασική αρχή, για τον καθορισμό της αποζημίωσης, είναι πως η αξία της γης θα πρέπει να λογιστεί ως ίση προς την αξία που θα επέφερε το κτήμα αν αυτό πωλούνταν, εκουσίως, στην ελεύθερη αγορά κατά το χρόνο δημοσίευσης της απαλλοτρίωσης. Αυτό προκύπτει από τη διάταξη του άρθρου 10(α) του Περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου. Περαιτέρω στην υπόθεση Πανάρετου κ.α. ν. Κυπριακής Δημοκρατίας

(2002)1(Γ) Α.Α.Δ. 1558 κρίθηκε πως για το θέμα της καταβλητέας αποζημίωσης ο απαιτητής - ιδιοκτήτης αποκαθίσταται στη θέση που βρισκόταν προηγουμένως, εφόσον παίρνει ποσό ίσο προς την αξία του κτήματος που πλέον στερείται. Ως μέθοδος καθορισμού της καταβλητέας αποζημίωσης καλύτερη θεωρείται η συγκριτική μέθοδος, και μόνο όπου δεν υπάρχουν συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων χρησιμοποιείται η μέθοδος ανάπτυξης. (Βλέπε υπόθεση The Republic of Cyprus v. Christofides and Others

(1984)1 A.A.Δ. 305.) Καθοριστικό δε ρόλο στην παρουσίαση της υπόθεσης αλλά και στην εξαγωγή συμπερασμάτων ενέχει η μαρτυρία των εμπειρογνωμόνων που καλούν οι διάδικοι. Για να υποστηρίξουν τον υπολογισμό της δίκαιης αποζημίωσης, οι εμπειρογνώμονες παρουσιάζουν την επιστημονική τους άποψη βοηθώντας το Δικαστήριο, το οποίο θα αποδεχθεί τη γνώμη τους, ή θα την απορρίψει, εξηγώντας βέβαια τους λόγους σε κάθε περίπτωση. Είναι επίσης νομολογημένο ότι τα Δικαστήρια έχουν τη δυνατότητα να μην αποδεχθούν οποιαδήποτε από τις γνώμες των εκτιμητών, ή να αποδεχθούν μερικώς τη μια ή την άλλη γνώμη, ή να αποδεχθούν μόνο τη μία από τις δύο εκτιμήσεις (βλέπε υπόθεση Vassilico Cement Works v. Stavrou

(1978)1 A.A.Δ. 389). Προσαχθείσα μαρτυρία:- Για την απόδειξη της υπόθεσης του Απαιτητή κατέθεσε ο ίδιος. Καμία μαρτυρία προσφέρθηκε εκ μέρους της Αποζημιούσας Αρχής. Χάριν στην κοινή βούληση των ευπαιδεύτων συνηγόρων των διαδίκων κατατέθηκαν εκ συμφώνου παραδεκτά γεγονότα και ως εκ τούτου εξοικονομήθηκε πολύτιμος δικαστικός χρόνος. Τα παραδεκτά γεγονότα έχουν ως ακολούθως:

(1)Ο Απαιτητής είναι εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 9888 και αριθμό τεμαχίου 298, Φ.Σχ. 54/43 στον Άγιο Αθανάσιο της Λεμεσού.

(2)Με τη Δ.Π.907 ημερομηνίας 10.08.2007 γνωστοποιήθηκε η απαλλοτρίωση 254 τ.μ. του ακινήτου για το έργο της βελτίωσης του κόμβου του Αγίου Αθανασίου του παρακαμπτήριου δρόμου Λεμεσού και με τη Δ.Π.611 ημερομηνίας 11.07.2008 δημοσιεύθηκε το διάταγμα απαλλοτρίωσης.

(3)Με την άδεια οικοδομής ΛΕΜ 971 ημερομηνίας 03.12.1990 η οποία υλοποιήθηκε από τον ιδιοκτήτη, τέθηκε, μεταξύ άλλων, ως όρος, ο όρος 21 της άδειας.

(4)Ο ιδιοκτήτης δεν προσέφυγε στο Δικαστήριο για να αμφισβητήσει τον πιο πάνω όρο της άδειας ή για να διεκδικήσει αποζημιώσεις για την παραχώρηση της εν λόγω έκτασης στο δημόσιο δρόμο.

(5)Ο Απαιτητής κατέχει το ακίνητο και το κτίριο χωρίς πιστοποιητικό τελικής έγκρισης.

(6)Η απαλλοτρίωση επηρέασε 254 τ.μ. εκ των οποίων τα 155 τ.μ. επηρεάζονται από τη ρυμοτομία και τον όρο της άδειας και 99 τ.μ. επιπλέον. Ακόμη κατατέθηκε ως παραδεκτό γεγονός ότι η αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης είναι €480,00 ανά τετραγωνικό μέτρο και ότι το περιεχόμενο των εγγράφων - Τεκμηρίων 2 και 3 ανταποκρίνεται στην αλήθεια. Ο Απαιτητής στη μαρτυρία του ανέφερε ότι αγόρασε το επίδικο κτήμα το

1. Του ζητήθηκε από το Κτηματολόγιο να υπογράψει συγκατάθεση για απαλλοτρίωση ώστε να κατασκευαστεί δρόμος 42 ποδών, πράγμα το οποίο έκανε, και κατασκευάστηκε ο σχετικός δρόμος μοιράζοντας το κτήμα του στη μέση. Το 1988 υπέβαλε αίτηση για εξασφάλιση άδειας οικοδομής και το Δεκέμβριο του 1990 εξασφάλισε σχετική άδεια. Τέθηκε όρος στην εν λόγω άδεια για γραμμή ρυμοτομίας η οποία επηρέαζε το ακίνητο του. Ο όρος αφορούσε παραχώρηση του τμήματος του τεμαχίου, που επηρεαζόταν από τη ρυμοτομία, σε δημόσιο δρόμο. Αν και είχε διαμαρτυρηθεί του αναφέρθηκε ότι δεν είχε επιλογή και πως έπρεπε να αποδεχθεί τον όρο ώστε να μπορέσει να ανεγείρει κτίριο επί του ακινήτου, και πως αν επέμενε θα ακυρωνόταν η άδεια οικοδομής. Ως εκ τούτου δεν είχε επιλογή και προχώρησε στην ανέγερση κτιρίου. Στην προσπάθεια του να εξασφαλίσει τελικό πιστοποιητικό έγκρισης πληροφορήθηκε ότι απαιτούνταν η γραπτή συγκατάθεση του για αποξένωση του μέρους του κτήματος του που επηρεαζόταν από τη ρυμοτομία και ως εκ τούτου αρνήθηκε να υπογράψει τα σχετικά έντυπα. Η απαλλοτρίωση που έγινε και επηρεάζει το ακίνητο του, πέραν από την έκταση της ρυμοτομίας (155 τ.μ.) κάλυπτε επιπρόσθετα 99 τ.μ.. Αξιολόγηση μαρτυρίας:- Κατά την ακροαματική διαδικασία, το Δικαστήριο είχε την ευχέρεια και παρακολούθησε με κάθε δυνατή προσοχή το μοναδικό μάρτυρα της υπόθεσης (Απαιτητή). Με κριτήρια το περιεχόμενο της μαρτυρίας του, σε συνιφασμό με τα τεκμήρια που βρίσκονται ενώπιον του Δικαστηρίου, αλλά και την όλη στάση και συμπεριφορά του στο εδώλιο του μάρτυρα, κατά τη ζωντανή ατμόσφαιρα της δίκης, το Δικαστήριο, θεωρεί πως ο μάρτυρας κατέθεσε την αλήθεια στο Δικαστήριο. Η μαρτυρία του συνάδει με τα παραδεκτά γεγονότα που κατατέθηκαν καθώς και με τα υπόλοιπα τεκμήρια της υπόθεσης. Σημειώνεται πως η αντεξέταση του είχε χαρακτήρα διευκρίνισης παρά αμφισβήτησης των λεγομένων του. Άλλωστε διαφάνηκε μέσα από την ακροαματική διαδικασία πως η διαφωνία μεταξύ των διαδίκων, μετά την κατάθεση των παραδεκτών γεγονότων, εδράζεται καθαρά πλέον επί νομικών σημείων και όχι επί γεγονότων. Η μαρτυρία του Απαιτητή γίνεται αποδεκτή. Ευρήματα Δικαστηρίου:- Με βάση την προαναφερόμενη αξιολόγηση, καθώς και τα παραδεκτά γεγονότα, το Δικαστήριο διαπιστώνει ότι τα ουσιώδη πραγματικά γεγονότα που διέπουν την παρούσα υπόθεση, και τα οποία συνιστούν ευρήματα του, έχουν ως ακολούθως: Ο Απαιτητής είναι εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 9888 και αριθμό τεμαχίου 298, Φ.Σχ. 54/43 στον Άγιο Αθανάσιο της Λεμεσού. Με τη Δ.Π.907 ημερομηνίας 10.08.2007 γνωστοποιήθηκε η απαλλοτρίωση 254 τ.μ. του ακινήτου για το έργο της βελτίωσης του κόμβου του Αγίου Αθανασίου του παρακαμπτήριου δρόμου Λεμεσού και με τη Δ.Π.611 ημερομηνίας 11.07.2008 δημοσιεύθηκε το Διάταγμα Απαλλοτρίωσης. Ο Απαιτητής ζήτησε και εξασφάλισε από πιο πριν άδεια οικοδομής, ΛΕΜ 971 ημερομηνίας 03.12.1990 (Τεκμήριο 1) η οποία υλοποιήθηκε από τον Απαιτητή. Μεταξύ άλλων, τέθηκε, ο όρος 21 ο οποίος προέβλεπε ότι: «
2. Το τμήμα του τεμαχίου που επηρεάζεται από την ρυμοτομία και από την προστατευτική λωρίδα πρασίνου που φαίνεται στο εγκεκριμένο χωρομετρικό σχέδιο σελ. 1 με κόκκινη γραμμή και κίτρινο και πράσινο χρώμα να παραχωρηθεί στο δημόσιο δρόμο και να διαμορφωθεί σύμφωνα με τις υποδείξεις της Αρμόδιας Αρχής και των Δημοσίων Έργων.» Ο Απαιτητής δεν προσέφυγε στο Δικαστήριο για να αμφισβητήσει τον πιο πάνω όρο της άδειας ή για να διεκδικήσει αποζημιώσεις για την παραχώρηση της εν λόγω έκτασης στο δημόσιο δρόμο. Ο Απαιτητής κατέχει το ακίνητο και το κτίριο χωρίς πιστοποιητικό τελικής έγκρισης. Στην προσπάθεια του να εξασφαλίσει τελικό πιστοποιητικό έγκρισης πληροφορήθηκε ότι απαιτούνταν η γραπτή συγκατάθεση του για αποξένωση του μέρους του κτήματος του, που επηρεαζόταν από τη ρυμοτομία, και αρνήθηκε να υπογράψει τα σχετικά έντυπα. Η επίδικη απαλλοτρίωση επηρέασε 254 τ.μ. από το ακίνητο του Απαιτητή, εκ των οποίων τα 155 τ.μ. επηρεάζονται από τη ρυμοτομία και τον όρο 21 της άδειας οικοδομής (Τεκμήριο 1) όχι όμως τα υπόλοιπα 99 τ.μ. Η συμφωνημένη αξία (παραδεκτό γεγονός) της απαλλοτριωθείσας έκτασης η οποία επηρεάζει το ακίνητο του Απαιτητή, είναι €480,00 ανά τετραγωνικό μέτρο. Συμπέρασμα Δικαστηρίου: Ο ευπαίδευτος συνήγορος του Απαιτητή εισηγήθηκε ότι με βάση την υπόθεση Κάθλην Γεωργαλλίδου και άλλη ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας

(2001)1(Α) Α.Α.Δ. 365, το Δικαστήριο θα πρέπει να καταλήξει πως για την αφαίρεση της έκτασης του επίδικου κτήματος, για σκοπούς απαλλοτρίωσης, θα πρέπει να καθοριστεί η εύλογη αποζημίωση χωρίς να αφαιρεθεί το μέρος το οποίο συνιστά ρυμοτομία (155 τ.μ.) η οποία τέθηκε ως όρος στην άδεια οικοδομής που παραχωρήθηκε στον Απαιτητή. Από την άλλη πλευρά η ευπαίδευτη συνήγορος της Αποζημιούσας Αρχής υποστήριξε πως αν και ο Απαιτητής έχει δικαίωμα αποζημίωσης για τα 99 τ.μ., τα οποία συμπεριλαμβάνονται στην απαλλοτριωθείσα έκταση, δεν έχει τέτοιο δικαίωμα για τα υπόλοιπα 155 τ.μ., τα οποία σύμφωνα με άδεια οικοδομής που αυτός εξασφάλισε, όφειλε να τα παραχωρήσει ως ρυμοτομία, σε δημόσιο δρόμο. Επισήμανε το γεγονός ότι ο Απαιτητής δεν έχει λάβει μέχρι σήμερα Πιστοποιητικό Τελικής Έγκρισης της οικοδομής του, και ούτε προσέφυγε στο Ανώτατο Δικαστήριο για να αμφισβητήσει τον όρο που τέθηκε ως προς την ρυμοτομία αλλά ούτε και διεκδίκησε αποζημιώσεις για την παραχώρηση του τμήματος του ακινήτου του. Χαρακτήρισε την περίπτωση ως «κατ΄ όνομα απαλλοτρίωση» όσον αφορά τα 155 τ.μ. η οποία ήρθε να θεραπεύσει τη συνεχιζόμενη παρανομία στην οποία ο Απαιτητής προέβαινε αναπτύσσοντας το ακίνητο του από τη μια, χωρίς όμως να συμμορφώνεται με τη νομοθεσία, και χωρίς να παραχωρεί την έκταση στο δημόσιο ως είχε υποχρέωση. Εξέφρασε την άποψη ότι η υπόθεση Κάθλην Γεωργαλλίδου (ανωτέρω) δεν έχει εφαρμογή στην παρούσα περίπτωση αφού οι Αιτήτριες στην εν λόγω υπόθεση, δεν είχαν ζητήσει άδεια για ανάπτυξη του κτήματος τους και συνεπώς δεν υπήρχε ο όρος ή υποχρέωση για παραχώρηση προς το δημόσιο οποιασδήποτε έκτασης γης. Επικαλέστηκε επίσης την υπόθεση Λένα Μιχαηλίδου ν. Γενικός Εισαγγελέας

(2005)1 Α.Α.Δ. 657 η οποία υιοθέτησε τη Γιωργαλλίδου, εισηγούμενη ότι επιβάλλεται όπως εξετάζεται κατά πόσο υπάρχει ουσιώδης μείωση στο ακίνητο. Κατέληξε πως εδώ ο Απαιτητής δεν έχει καν τέτοιο ισχυρισμό επί του δικογράφου του. Λαμβανομένων υπόψη όλων των προαναφερόμενων κρίνεται χρήσιμο να παρατεθούν στη συνέχεια οι διατάξεις του άρθρου 23 παράγραφοι 1-4 του Συντάγματος, όπου προνοούνται τα ακόλουθα: «ΑΡΘΡΟΝ 23

1. Έκαστος, μόνος ή από κοινού μετ' άλλων, έχει το δικαίωμα να αποκτά, να είναι κύριος, να κατέχη, απολαύη ή διαθέτη οιανδήποτε κινητήν ή ακίνητον ιδιοκτησίαν και δικαιούται να απαιτή τον σεβασμόν του τοιούτου δικαιώματος αυτού. ........................................................................
2. Στέρησις ή περιορισμός οιουδήποτε τοιούτου δικαιώματος δεν δύναται να επιβληθή ειμή ως προβλέπεται υπό του παρόντος άρθρου.
3. Η άσκησις τοιούτου δικαιώματος δύναται να υποβληθή διά νόμου εις όρους, δεσμεύσεις ή περιορισμούς απολύτως απαραιτήτους προς το συμφέρον της δημοσίας ασφαλείας ή της δημοσίας υγιείας ή των δημοσίων ηθών ή της πολεοδομίας ή της αναπτύξεως και χρησιμοποιήσεως οιασδήποτε ιδιοκτησίας προς προαγωγήν της δημοσίας ωφελείας ή προς προστασίαν των δικαιωμάτων τρίτων. Διά πάντα τοιούτον όρον, δέσμευσιν ή περιορισμόν, όστις μειώνει ουσιωδώς την οικονομικήν αξίαν της τοιαύτης ιδιοκτησίας, δέον να καταβάλληται το ταχύτερον δικαία αποζημίωσις, καθοριζομένη, εν περιπτώσει διαφωνίας, υπό πολιτικού δικαστηρίου.
4. Οιαδήποτε κινητή ή ακίνητος ιδιοκτησία ή οιονδήποτε δικαίωμα ή συμφέρον επί τοιαύτης ιδιοκτησίας δύναται να απαλλοτριωθή αναγκαστικώς υπό της Δημοκρατίας ή υπό της δημοτικής αρχής, ως και υπό Κοινοτικής Συνελεύσεως υπέρ εκπαιδευτικών, θρησκευτικών, φιλανθρωπικών ή αθλητικών σωματείων, οργανώσεων ή ιδρυμάτων υποκειμένων εις την αρμοδιότητα αυτής και μόνον εις βάρος προσώπων ανηκόντων εις την αντίστοιχον κοινότητα, ως επίσης και υπό νομικού προσώπου δημοσίου δικαίου ή οργανισμού κοινής ωφελείας, προς ους έχει παραχωρηθή τοιούτον δικαίωμα υπό του νόμου και δη μόνον: (α) προς εξυπηρέτησιν σκοπού δημοσίας ωφελείας, ειδικώς καθορισθησομένου διά γενικού περί αναγκαστικής απαλλοτριώσεως νόμου, όστις θέλει θεσπισθή εντός έτους από της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του Συντάγματος, (β) του τοιούτου σκοπού εξειδικευομένου δι' ητιολογημένης αποφάσεως της απαλλοτριούσης αρχής εκδιδομένης κατά τας διατάξεις του νόμου τούτου, περιλαμβανούσης σαφώς τους λόγους της τοιαύτης απαλλοτριώσεως και (γ) επί καταβολή τοις μετρητοίς και προκαταβολικώς δικαίας και ευλόγου αποζημιώσεως καθοριζομένης εν περιπτώσει διαφωνίας υπό πολιτικού δικαστηρίου.» (Οι υπογραμμίσεις έγιναν από το Δικαστήριο). Αντικείμενο του χωροταξικού και πολεοδομικού δικαίου είναι η ρύθμιση της κρατικής επέμβασης στο έδαφος και δεν χωρεί αμφιβολία ότι οι σχετικοί κανόνες θίγουν πολύ συχνά το δικαίωμα της ιδιοκτησίας επί των ακινήτων, ωστόσο οφείλεται σεβασμός στις συνταγματικές εγγυήσεις που παρέχονται προς το δικαίωμα της ιδιοκτησίας. Όταν η πολεοδομική επέμβαση προσλαμβάνει διαστάσεις προσβολής του ίδιου του πυρήνα της ιδιοκτησίας επί του ακινήτου και αυτή οδηγεί σε αναγκαστική απαλλοτρίωση, αυτή είναι συνταγματικά θεμιτή μόνο για τους λόγους που αναφέρονται στο άρθρο 23 του Συντάγματος και μόνο με την καταβολή εύλογης και δίκαιης αποζημίωσης η οποία καθορίζεται από το Δικαστήριο. Είναι επίσης χρήσιμο να γίνει αναφορά στα όσα εξόχως σημαντικά επί του επίδικου ζητήματος έχουν αποφασιστεί στην υπόθεση Κάθλην Γεωργαλλίδου (ανωτέρω) και τα οποία παρατίθενται στη συνέχεια. «
5. Περιορισμοί που αφορούν δεσμευτική ρυμοτομία εμπίπτουν στις πρόνοιες του Άρθρου 10(η) του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου του 1962, Ν. 15/62, όπως τροποποιήθηκε με το Νόμο 25/83, ως περιορισμοί απολύτως απαραίτητοι προς το συμφέρον της πολεοδομίας στα πλαίσια του Άρθρου 23.3 του Συντάγματος και επιβαλλόμενοι δυνάμει των διατάξεων «οιουδήποτε άλλου Νόμου», οι οποίοι έτσι πρέπει να λαμβάνονται υπόψη στον υπολογισμό της καταβλητέας αποζημίωσης εφ' όσον θα ήταν καταβλητέα γι' αυτούς αποζημίωση σύμφωνα με το Άρθρο 23.
7. Η υποχρέωση καταβολής αποζημίωσης ευθέως σε σχέση με ρυμοτομία ρυθμίζεται και από το Άρθρο 13

(1)του περί Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ. 96, το οποίο μετά το 1960 πρέπει να διαβάζεται σε συνάρτηση προς το Άρθρο 23.3 του Συντάγματος. Το Άρθρο 13

(1)καθιερώνοντας την υποχρέωση παραχώρησης του μέρους του κτήματος που υπόκειται σε ρυμοτομία επί τη εκδόσει άδειας οικοδομής ή άλλης, αναγνωρίζει συγχρόνως την υποχρέωση καταβολής εύλογης αποζημίωσης αν προκαλείται "hardship".

1. Η υπόθεση Christodoulides v. The Municipal Corporation of Famagusta δεν παρέχει έρεισμα για την άποψη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι «κάτω από κανονικές συνθήκες το μέρος που επηρεάζεται από δεσμευτική ρυμοτομία παραχωρείται διά νόμου δωρεάν».
2. Η θεώρηση της νομολογίας οδηγεί στην κατάληξη ότι, είτε το θέμα ιδωθεί σε αναφορά με το Άρθρο 10(η) είτε σε αναφορά με το Άρθρο 13

(1), η έφεση πρέπει να επιτύχει. Στα πλαίσια του Άρθρου 10, εφ' όσον η υπόθεση αφορά καθορισμό αποζημίωσης λόγω απαλλοτρίωσης και όχι απαίτηση για αποζημίωση λόγω ρυμοτομίας δυνάμει του Άρθρου 13

(1), το ποσό των £31.395 ως η αξία της υπό ρυμοτομία έκτασης που εξισούτο με την υπό απαλλοτρίωση έκταση, δεν μπορούσε να αφαιρεθεί αφού η αξία αυτή, ως καταβλητέα σύμφωνα με το Άρθρο 23.3, λαμβάνεται υπόψη δυνάμει του Άρθρου 10(η) στον υπολογισμό της αξίας του κτήματος ως επηρεασθέντος από τον περί Οδών και Οικοδομών Νόμο, σύμφωνα με την υπόθεση Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας ν. Κούλουμου κ.ά. Το ίδιο το Άρθρο 10(η) δεν αναφέρεται σε οποιαδήποτε μείωση της αξίας λόγω περιορισμών αλλά μόνο στην περίπτωση που είναι καταβλητέα αποζημίωση για τους περιορισμούς αυτούς δυνάμει του Άρθρου 23, το δε Άρθρο 23.3 παρέχει δικαίωμα αποζημίωσης μόνο σε περίπτωση ουσιώδους μείωσης.

1. Και αν όμως ακόμα το Άρθρο 10(η) είχε εφαρμογή μόνο σε περίπτωση ουσιώδους μείωσης, δεν υπάρχει αμφιβολία ότι υπήρχε τέτοια στην παρούσα περίπτωση. Η δεδομένη αξία του κτήματος μειώθηκε κατά £31.395, και ουδεμία υπεραξία επήλθε στο κτήμα. Η ουσιώδης μείωση της οικονομικής αξίας του κτήματος συναρτάται ιδιαίτερα προς την ίδια την αξία της αφαιρούμενης έκτασης και το μέγεθός της σε σχέση με τον ανάλογο επηρεασμό των προοπτικών οικονομικής ανάπτυξης του υπόλοιπου κτήματος. Αυτό που μετρά είναι η ίδια η μείωση της οικονομικής αξίας του κτήματος ως εκ της αποτιμούμενης σε κτήμα απώλειας της επηρεαζόμενης έκτασης και του ακόλουθα ανάλογου επηρεασμού των δυνατοτήτων πλήρους ανάπτυξης του κτήματος.
2. Το αποτέλεσμα είναι το ίδιο και αν το θέμα εκρίνετο σύμφωνα με το Άρθρο 13

(1). Τούτο θα μπορούσε να γίνει αν εθεωρείτο ότι το Άρθρο 13

(1), ως ειδικά ρυθμίζον τα της καταβλητέας λόγω περιορισμών ρυμοτομίας αποζημίωσης, υπεισέρχεται στη διαδικασία μέσω του Άρθρου 10(η) το οποίο παραπέμπει στη λόγω περιορισμών καταβλητέα αποζημίωση δυνάμει του Άρθρου 23. Σε τέτοια περίπτωση το Άρθρο 13

(1)θα έπρεπε να προσαρμοσθεί στους όρους του Άρθρου 23.3, δηλαδή ως αναφερόμενο όχι πλέον σε hardship αλλά σε ουσιώδη μείωση της οικονομικής αξίας του κτήματος απολήγουσα σε ταυτόσημη προσέγγιση ως η του Άρθρου 13

(1). Εν πάση περιπτώσει όμως θα διαπιστώνετο και hardship στα πλαίσια του Άρθρου 13

(1). Η νομολογία καταδεικνύει ότι το hardship είναι θέμα πραγματικό στην κάθε περίπτωση και δεν υπάρχει γενικά λογικό και καθοριστικό ποσοστό ρυμοτομίας προς ολική έκταση, μάλιστα 15% όπως εισηγείται η Δημοκρατία και όπως ουσιαστικά θεώρησε η δικαστής του πρωτόδικου Δικαστηρίου. Όπως άλλοι παράγοντες μπορεί να είναι σχετικοί ως προς την πραγματική διαπίστωση "hardship", έτσι είναι ιδιαίτερα σχετική η αξία της υπό ρυμοτομία έκτασης, όχι σε σχετικούς όρους ως αναλογία επί της ολικής αξίας του κτήματος αλλά αυτή καθ' αυτή ως προς το μέγεθος της.

1. Στην προκείμενη περίπτωση που αφορά μια έκταση σχεδόν ενός οικοπέδου με δεδομένη αξία £31.395 δεν μπορεί να θεωρηθεί άλλως παρά ως hardship αν η στέρηση της αξίας αυτής ως εκ της ρυμοτομίας δεν αποζημιώνετο, εφόσο μάλιστα ουδεμία υπεραξία επήλθε στο υπόλοιπο κτήμα.» Λαμβάνοντας υπόψη τις πρόνοιες του άρθρου 23 του Συντάγματος καθώς και τα όσα έχουν νομολογηθεί στην υπόθεση Κάθλην Γεωργαλλίδου (ανωτέρω) κρίνεται ότι τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης δικαιολογούν την αποδοχή της θέσης του Απαιτητή και απόρριψη της θέσης της Αποζημιούσας Αρχής. Οι λόγοι εξηγούνται στη συνέχεια:
2. Αντικείμενο της παρούσας διαδικασίας είναι ο καθορισμός της εύλογης και δίκαιης αποζημίωσης δυνάμει απαλλοτρίωσης, και σχετικής νομοθεσίας(άρθρο 9 του Ν15/62) η οποία έρεισμα έχει τη διάταξη του άρθρου 23, παράγραφος 4 του Συντάγματος και όχι την παράγραφο 3 του εν λόγω άρθρου, συνεπώς δεν απαιτείται η απόδειξη ουσιώδους μείωσης της οικονομικής αξίας του ακινήτου, εξ αιτίας όρου ή περιορισμού ή δέσμευσης. Κατ΄ επέκταση η θέση της Αποζημιούσας Αρχής ότι στο δικόγραφο του Απαιτητή δεν υπάρχει ισχυρισμός για μείωση της οικονομικής αξίας του ακινήτου του δεν έχει σημασία στην παρούσα διαδικασία. Ούτως ή άλλως στην Έκθεση Απαίτησης του Απαιτητή γίνεται λόγος για αφαίρεση έκτασης με ολική ζημιά, σύμφωνα με σχετική εκτίμηση, ύψους €130.048,
3. Είναι επομένως ζήτημα το οποίο θα αποφασίσει το Δικαστήριο, πρώτα για την αξία που θα αποδειχθεί και έπειτα αν πρόκειται για ουσιώδη μείωση της οικονομικής αξίας εάν τούτο είναι απαραίτητο δυνάμει όμως του άρθρου 23 παράγραφος 3 του Συντάγματος.
4. Ο γενικός κανόνας που ισχύει στο δίκαιο της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης επιρρίπτει την υποχρέωση καταβολής της αποζημίωσης στον ωφελούμενο από αυτήν, είτε είναι το κράτος, είτε άλλο νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου ή και φυσικό ή νομικό πρόσωπο ιδιωτικού δικαίου το οποίο αντλεί ωφελήματα από την αφαίρεση της ιδιοκτησίας. Στο εύλογο ερώτημα ποιος ωφελήθηκε από την ρυμοτομία που χαράχθηκε στην παρούσα υπόθεση, σε βάρος της ιδιοκτησίας του Απαιτητή, όπου και επήλθε διαπλάτυνση του υφιστάμενου δρόμου η απάντηση είναι βέβαια πως δεν είναι ο Απαιτητής που ωφελήθηκε αλλά το δημόσιο. Επομένως εάν δεν είναι η περίπτωση που επωφελείται ο ιδιοκτήτης ακινήτου εξαιτίας της απαλλοτρίωσης είτε με βελτιωτικά έργα είτε άλλως πως, οπότε προκύπτει υπεραξία στο ακίνητο η υποχρέωση του κράτους για αποζημίωση θα πρέπει να θεωρείται δεδομένη. Καμία μαρτυρία τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου από πλευράς της Αποζημιούσας Αρχής για δημιουργία υπεραξίας στο ακίνητο του Απαιτητή εξαιτίας της απαλλοτρίωσης. Η θέση, της Αποζημιούσας Αρχής, με αναφορά σε σχετική νομολογία είναι ότι με την παραχώρηση άδειας οικοδομής, και με την υλοποίηση της, το ακίνητο αποκτά αξία. Αυτό είναι ορθό, αλλά η αξία δεν οφείλεται σε πράξη της Διοίκησης ή εξαιτίας της επίδικης απαλλοτρίωσης, εκτός και αν είναι η περίπτωση όπου διενεργούνται πρόσθετα τέτοια έργα που εξυπηρετούν ή δίδουν αξία στο ακίνητο. Η παραχώρηση άδειας οικοδομής είναι υποχρέωση της Διοίκησης, νοουμένου ότι τηρούνται οι προϋποθέσεις, και όχι αξία παρεχόμενη από τη διοίκηση.
5. Διαζευκτικά, των πιο πάνω, κρίνεται πως έστω και αν ήθελε κριθεί πως θα έπρεπε το ζήτημα να ειδωθεί ως η θέση της Αποζημιούσας Αρχής, η έκταση γης που ζητήθηκε να παραχωρηθεί με ρυμοτομία καθώς και η αξία αυτής, ήτοι 155 τ.μ. επί €480,00 το τ.μ. που ισούται με ποσό €74.400,00 δεν μπορεί να χαρακτηριστεί παρά ως μείωση της οικονομικής αξίας του ακινήτου του Απαιτητή. Αυτό ήταν το πνεύμα της υπόθεσης Γεωργαλλίδου το οποίο τέθηκε σε διαζευκτική βάση προκειμένου να εξηγηθεί ότι έπρεπε να καταβληθεί αποζημίωση είτε στη βάση του άρθρου 10(η) του Νόμου 15/62 είτε στη βάση του άρθρου 13

(1)του Κεφ. 96. Κρίνεται περαιτέρω πως η παρανομία του Απαιτητή, που δεν συμμορφώθηκε με τον όρο της άδειας οικοδομής, δεν μπορεί να λειτουργήσει ως στέρηση ή απώλεια του συνταγματικά κατοχυρωμένου ατομικού δικαιώματος για αποζημίωση σε περίπτωση στέρησης της περιουσίας του. Ούτε θα μπορούσε να γίνει λόγος για «συμψηφισμό» μεταξύ της παρανομίας με το δικαίωμα της αποζημίωσης. Πρόκειται για δύο ξεχωριστά θέματα. Σε κάθε περίπτωση η διοίκηση έχει εξουσία να επιβάλει όρους για σκοπούς της χωροταξικής διαμόρφωσης και σχεδιασμού των πόλεων. Δεν έχει όμως δικαίωμα να στερήσει ακίνητη περιουσία, έστω μέσω χάραξης ρυμοτομίας, χωρίς την καταβολή αποζημίωσης όπου προκαλείται ουσιώδης μείωση της οικονομικής αξίας του ακινήτου, εκτός και αν είναι η περίπτωση όπου η ακίνητη περιουσία απαλλοτριώνεται πλην όμως προκαλείται υπεραξία. (Βλ. υπόθεση Λένα Ζ. Μιχαηλίδου ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας

(2005)1 Α.Α.Δ. 657). Θέση της Αποζημιούσας Αρχής είναι πως με την χορήγηση άδειας οικοδομής και την υλοποίηση της, όπως είναι η παρούσα περίπτωση, προστίθεται αξία στο ακίνητο του Απαιτητή. Έγινε αναφορά σε σχετική νομολογία (βλέπε Ανθή Δημητριάδη και άλλων ν. Υπουργικού Συμβουλίου

(1996)3 Α.Α.Δ. 85). Σημειώνεται ωστόσο πως η εν λόγω υπόθεση δεν αποφάνθηκε σε οτιδήποτε ανάλογο με την επίδικη απαλλοτρίωση ούτε και προσφέρθηκε μαρτυρία σε ποιο ποσοστό επήλθε αξία στο ακίνητο του Απαιτητή. Εν πάση περιπτώσει το ζητούμενο για το Δικαστήριο είναι αν η απαλλοτρίωση επέφερε βελτίωση στο ακίνητο του Απαιτητή και τέτοια μαρτυρία δεν προσφέρθηκε. Ούτε και εγείρεται στο δικόγραφο της Αποζημιούσας Αρχής θέμα υπεραξίας. Επίσης προωθήθηκε η θέση, από πλευράς Αποζημιούσας Αρχής, με αναφορά στο σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, το οποίο υιοθετήθηκε σε άλλες πρωτόδικες αποφάσεις, προωθώντας τη θέση της αγγλικής νομολογίας (Tito v. Waddell (No 2) 1977 3 All E.R. 129, 280) ότι δεν μπορεί κάποιος να επιδοκιμάζει αλλά και να αποδοκιμάζει ταυτόχρονα μία διοικητική πράξη (έκδοση άδειας οικοδομής) με σκοπό να προσκομιστεί μεγαλύτερο όφελος. Η θέση δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή. Με κάθε σεβασμό σε αυτή, επισημαίνεται πως οι αναφορές στο εν λόγω σύγγραμμα καθώς και η αγγλική νομολογία που αναφέρθηκε δεν ασχολήθηκαν με την ερμηνεία συνταγματικών διατάξεων, που στην Αγγλία ούτως ή άλλως δεν υπάρχουν, πολύ δε περισσότερο δεν ερμήνευσαν τη διάταξη του άρθρου 23 του Συντάγματος που ενδιαφέρει το Δικαστήριο στην παρούσα υπόθεση. Άλλωστε είναι ξεκάθαρο ότι ο Απαιτητής δεν προσβάλλει την άδεια οικοδομής και ούτε τους όρους αυτής. Εκείνο που εισηγείται είναι πως άσχετα αν του έχει επιβληθεί όρος για παραχώρηση ρυμοτομίας, και αυτός δεν συμμορφώνεται με τον όρο, το δικαίωμα αποζημίωσης του είναι ξεχωριστό θέμα, και σε αυτό έχει δίκαιο. Ενόψει όλων των ανωτέρω εκδίδεται απόφαση με την οποία: (α) Η εύλογη και δίκαιη καταβλητέα αποζημίωση για την απαλλοτριωθείσα έκταση του επίδικου ακινήτου του Απαιτητή καθορίζεται στο ποσό των €121.920,00 το οποίο προκύπτει από το σύνολο της έκτασης 254 τ.μ (ήτοι 155 τ.μ. ρυμοτομίας, πλέον 99 τ.μ., επί €480,00 το τετραγωνικό μέτρο {254 x 480 = €121.920,00}) πλέον τόκο 9% από 10.08.2007 (ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης) μέχρι 15.5.2014 και με τόκο 3% από 16.5.2014 μέχρι εξόφλησης. (β) Επιδικάζονται προς όφελος του Απαιτητή και εναντίον της Αποζημιούσας Αρχής ως εκτιμητικά έξοδα το ποσό των €2.200,00 στη βάση του Τεκμηρίου 3, ήτοι €1.200,00 ως η σχετική κλίμακα της απόφασης πλέον 4 εμφανίσεις (όπως συμφωνήθηκε από τους συνηγόρους των διαδίκων) επί €250,00, για κάθε παρουσίαση για ακρόαση πλέον νόμιμο τόκο και Φ.Π.Α.. (γ) Επιδικάζονται δικηγορικά έξοδα προς όφελος του Απαιτητή και εναντίον της Αποζημιούσας Αρχής όπως αυτά θα ψηφιστούν από τον Πρωτοκολλητή πλέον νόμιμο τόκο και Φ.Π.Α. (Υπ.) ............... Δ. Ι. Κίτσιος, Α.Ε.Δ. Πιστόν αντίγραφο Πρωτοκολλητής Subject: Civil/Parapompes - Apallotriosis/Final Αναφορά: Καθορισμός αποζημίωσης - απαλλοτρίωση - ρυμοτομία cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο