Paul Stephen Liddamore κ.α. ν. V.K.C. Quality Estates Ltd, Αρ. Αγωγής: 2057/10, 9/1/2015

(1)/2011 ως το Α, Β, Γ, Δ της αξίωσης της Έκθεσης Απαίτησης τους καθώς και ειδικές και γενικές αποζημιώσεις ως το Ε, Στ και Ζ αντίστοιχα, από τα οποία όμως το Ε και το Στ εγκαταλείφθηκαν κατά την αγόρευση του δικηγόρου των Εναγόντων και παρέμειναν μόνο οι γενικές αποζημιώσεις, Ζ, και την Εναγόμενη (πωλήτρια) να αρνείται τούτα με την υπεράσπιση της και να ανταπαιτεί διάφορα διατάγματα ή δηλώσεις ως η παράγραφος 19 Α, Β, Γ, Δ της Έκθεσης Απαίτησης, που σχετίζονται με το πωλητήριο έγγραφο και την κατοχή του ακινήτου από τους Ενάγοντες, ειδικές αποζημιώσεις ως η παράγραφος 19 Ε της Έκθεσης Απαίτησης καθώς και επιστροφή του ποσού της τραπεζικής εγγύησης, Τεκμήριο 8, που έλαβαν οι Ενάγοντες από την Τράπεζα Κύπρου. Προς απόδειξη της υπόθεσης των Εναγόντων έδωσε μαρτυρία ο Ενάγοντας 1, ME1, επ' όλου του φάσματος της αντιπαράθεσης, και κάλεσε ακόμα τέσσερεις

(4)μάρτυρες. Την Στέλλα Βαρνάβα, ΜΕ3, βοηθό επαρχιακό επόπτη στην Επαρχιακή Διοίκηση Λάρνακας, η οποία ανέφερε τα διαβήματα που έγιναν από την Εναγομένη με σκοπό την εξασφάλιση των απαραίτητων πιστοποιητικών για να καταστεί δυνατή η έκδοση ξεχωριστού τίτλου από το κτηματολόγιο, την Βασιλική Πάλμα, ΜΕ4, η οποία είναι υπεύθυνη μεταξύ άλλων του κλάδου εγγραφής στο επαρχιακό κτηματολογικό γραφείο Λάρνακας, η οποία ανάφερε τις ενέργειες που έκανε η Εναγόμενη για την έκδοση ξεχωριστού τίτλου και πότε θα μπορούσε να ήταν εφικτή η έκδοση ξεχωριστού τίτλου για το επίδικο ακίνητο, καθώς και την Έλενα Ελευθεριάδου, ΜΕ2, η οποία εκδήλωσε ενδιαφέρον αγοράς της εν λόγω κατοικίας για συγκεκριμένο ποσό υπό την προϋπόθεση να είχε ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας και τον Χαράλαμπο Πετρίδη, ΜΕ5, εκτιμητή, των οποίων δύο τελευταίων η μαρτυρία, ως η αγόρευση του δικηγόρου των Εναγόντων, κατέστησαν γι' αυτόν άνευ χροιάς ενόψει της εγκατάλειψης των αξιώσεων Ε και Στ για ειδικές αποζημιώσεις και δεν ασχολήθηκε με την μαρτυρία αυτών κατά την αγόρευση του. Η μαρτυρία του ΜΕ5 θα αξιολογηθεί για το λόγο που καταδεικνύεται στη σελίδα

1. Η μαρτυρία της ΜΕ2, αν και δεν χρειάζεται να αξιολογηθεί αφού εγκαταλείφθηκαν οι αξιώσεις Δ και Στ, εντούτοις, αν χρειάζετο να γίνει τούτο, θα την έκρινα αξιόπιστη γιατί ήταν ειλικρινής, ευθύς, μάρτυρας της αλήθειας και χωρίς ενδιαφέρον στην υπόθεση. Η Εναγόμενη, για την υπεράσπιση της και απόδειξη της ανταπαίτησης της, κάλεσε τον Ανδρέα Σάντη, ΜΥ1, εκτελεστικό αντιπρόεδρο του ομίλου εταιρειών Quality στον οποίο όμιλο ανήκει η Εναγόμενη, εξουσιοδοτημένο από αυτή να καταθέσει ενώπιον του Δικαστηρίου, ο οποίος ήταν ένα από τα άτομα που ήταν άμεσα αναμεμειγμένα σε σχέση με την πώληση της συγκεκριμένης οικίας, αφού υπέγραψε τη σύμβαση πώλησης, Τεκμήριο 8, και τα γεγονότα που ακολούθησαν, τον Αντώνη Προδρόμου, ΜΥ2, υπάλληλο της Τράπεζας Κύπρου, ο οποίος είχε εμπλοκή στην δανειοδότηση των Εναγόντων και στην έκδοση και παράδοση του ποσού της εγγυητικής, Τεκμήριο 8, στους Ενάγοντες, τον Χάρη Πνευματίκα, ΜΥ3, υπάλληλο της Εναγομένης ο οποίος εκτός των όσων ανάφερε σχετικά με την επίδικη διαφορά κατάθεσε την επιστολή της Τράπεζας ημερομηνίας 13/5/14, Τεκμήριο 67, στην οποία αναφέρεται ότι εξοφλήθηκε το δάνειο που δόθηκε στην V.K.C.A. Quality Ltd για σκοπούς ανέγερσης του έργου Oroklini Hills 9 & 10 για το οποίο είχαν εγγραφεί οι υποθήκες Υ4133/05 και Υ2196/06 και νοουμένου ότι εξεταστεί και εγκριθεί σχετικό αίτημα μπορεί να απαλλαγεί το διαμέρισμα με αρ. Β102 στο αναφερθέν συγκρότημα από τις δύο πιο πάνω υποθήκες για να μεταβιβαστεί στο όνομα των αγοραστών ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας ή για να μεταβιβαστούν μερίδια του ακινήτου ή να δώσει bank waiver και τον Μιλτιάδη Φιλώτα, ΜΥ4, εκτιμητή ακινήτων και πολιτικό μηχανικό εγγεγραμμένο στο ΕΤΕΚ, ο οποίος αναφέρθηκε στην αξία της επίδικης κατοικίας καθώς και της ενοικιαστικής αξίας, για συγκεκριμένες περιόδους. Κατά τη διάρκεια δε της ακροαματικής διαδικασίας κατατέθηκαν συνολικά 71 τεκμήρια για τα οποία θα γίνει αναφορά όπου κρίνεται τούτο αναγκαίο. Δεν χρειάζεται να καταγραφεί όλη ή μέρος της μαρτυρίας τους, η οποία τίθεται ενώπιον του Δικαστηρίου και είναι υπόψη του, σε αυτό το στάδιο, αφού αυτή, στο βαθμό που μας ενδιαφέρει, θα παρατεθεί, θα σχολιασθεί και θα αξιολογηθεί κατά την εξέλιξη γραφής της απόφασης, η οποία βέβαια αξιολογείται με βάση καλά καθιερωμένες αρχές, τόσο η κάθε μία ξεχωριστά όσο και στο σύνολο της, αντιπαραβαλλόμενη, συγκρινόμενη και συσχετιζόμενη ξεχωριστά και συνολικά. Ταυτόχρονα δε θα καταγράφονται και τα ευρήματα του Δικαστηρίου, έστω και αν δεν θα χαρακτηρίζονται ή θα τιτλοφορούνται με τη λέξη ευρήματα αφού τούτο θα εξάγεται από το λεκτικό και τα συμφραζόμενα. Το ζεύγος Liddamore δηλαδή οι Ενάγοντες, είναι κάτοικοι Ηνωμένου Βασιλείου, οι οποίοι ενδιαφέροντο να αγοράσουν μία κατοικία στην Κύπρο. Η Εναγόμενη είναι δεόντως εγγεγραμμένη εταιρεία στην Κύπρο η οποία ασχολείται με την ανάπτυξη γης και ανέγερσης οικοδομών. Στις 16/12/2005 οι Ενάγοντες υπέγραψαν με την Εναγόμενη πωλητήριο έγγραφο, Τεκμήριο 1, για την κατοικία με αριθμό Β102 στο συγκρότημα Oroklini Hills 9 & 10 αντί του τιμήματος των ΛΚ135.000,00 στο ακίνητο με στοιχεία αρ. εγγραφής 9529, τεμ. 128, Φ.Σχ./XL/117, στην τοποθεσία κοντά στο χωριό στην Ορόκλινη της Επαρχίας Λάρνακας, ιδιοκτησίας της Εναγόμενης. Μέρος του πιο πάνω τιμήματος, ήτοι ΛΚ70.000,00, οι Ενάγοντες θα το κατέβαλλαν από δάνειο που θα εξασφάλιζαν από την Τράπεζα Κύπρου, όπως και έγινε, Τεκμήριο
2. Το ποσό αυτό καταβλήθηκε στην Εναγόμενη αλλά κρατήθηκε από την Τράπεζα ως εγγύηση «Letter of Allocation» για την εξόφληση του δανείου από τους Ενάγοντες, σύμφωνα με τη μαρτυρία του ΜΥ2 και ως φαίνεται από τα Τεκμήρια 62 και
3. Στην εν λόγω σύμβαση πώλησης, Τεκμήριο 1, προβλεπόταν μεταξύ άλλων, ο τρόπος πληρωμής, ήτοι ανάλογα με την πρόοδο των εργασιών, ο χρόνος παράδοσης της κατοικίας, ήτοι μέχρι τις 30/6/06 με 21 ημέρες χάρη, δηλαδή μέχρι τις 21/7/06, ο χρόνος μεταβίβασης και εγγραφής της κατοικίας επί ονόματι των Εναγόντων, ήτοι εντός 30 μηνών από την παράδοση της κατοικίας στους Ενάγοντες, η οποία παράδοση έγινε στις 2/8/06 αλλά με ελαττώματα και ατέλειες και γι' αυτό το λόγο οι Ενάγοντες παρέλαβαν την κατοικία υπό διαμαρτυρία και δεν υπέγραψαν το Τεκμήριο 10, το οποίο αποτελεί την αποδοχή της κατοικίας ούτε το Τεκμήριο 11 στο οποίο εμφαίνεται το υπόλοιπό οφειλής μέχρι τις 2/8/06, για τα οποία ελαττώματα και ατέλειες έγιναν επιδιορθώσεις αργότερα, καθώς και παράδοσης τραπεζικής εγγύησης από την Εναγόμενη στους Ενάγοντες για ολόκληρο το ποσό της τιμής της αγοράς όπως τούτο θα καταβαλλόταν σύμφωνα με τον τρόπο πληρωμής που προβλεπόταν στη συμφωνία πώλησης, Τεκμήριο 1, τα έξοδα της οποίας θα καταβάλλονταν από τους Ενάγοντες. Το πωλητήριο έγγραφο κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο δυνάμει του Νόμου Πέρι Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Κεφ. 232, στις 2/1/06, ΠΩΕ 3/06, σύμφωνα με το πιστοποιητικό έρευνας ημερ. 9/4/09, Τεκμήριο 24 στο οποίο φαίνονται οι υποθήκες και το πιστοποιητικό έρευνας ημερ. 16/4/14, Τεκμήριο 50, στο οποίο επίσης φαίνονται οι υποθήκες. Οι Ενάγοντες από τις 16/12/05 που υπογράφηκε το πωλητήριο έγγραφο, Τεκμήριο 1, μέχρι τις 4/10/06 κατέβαλαν συνολικά το ποσό των ΛΚ130.000,00 ως εμφαίνεται στο Τεκμήριο 2, καθώς και κάποια άλλα ποσά μεταξύ των οποίων το ποσό των ΛΚ4.000,00, Τεκμήρια 64 και 65 προς πλήρη διευθέτηση της διαφοράς που είχαν, για επιπλέον εργασίες και αφού είχαν γίνει, όπως υποδείχθηκαν από τους Ενάγοντες με το Τεκμήριο 12, κάποιες επιδιορθώσεις σε ελαττώματα και ατέλειες στην κατοικία ή συμπληρώσεις ατελείωτης εργασίας, περί τον Σεπτέμβριο - Οκτώβριο του 2006, ως η μαρτυρία του ΜΕ1, ώστε να καταστεί δυνατή η αποδοχή της αφού κατά την αναφερθείσα, ανωτέρω, ημερομηνία οι Ενάγοντες, οι οποίοι ήλθαν από το Ηνωμένο Βασίλειο, δεν υπέγραψαν το έγγραφο αποδοχής της κατοικίας, Τεκμήριο 10, ένεκα ελαττωμάτων και ατελειών, όπως αναφέρεται πιο πάνω. Οι Ενάγοντες μετά την παράδοση σε αυτούς της κατοικίας έρχονταν στην Κύπρο και χρησιμοποιούσαν την εν λόγω κατοικία σε πολλές περιπτώσεις, την οποία κατέχουν μέχρι σήμερα. Για να κατανοηθούν αλλά και να απαντηθούν οι δύο βασικές διαφορές των διαδίκων χρήζει παράθεσης και το χρονολογικό ιστορικό των ενεργειών της Εναγομένης για την ανέγερση και έκδοση ξεχωριστού τίτλου της επίδικης κατοικίας. Η Εναγόμενη, ήταν ιδιοκτήτρια του τεμ. 128 όπως φαίνεται από τα Τεκμήρια 24 και 50 και υπέβαλε αίτηση για ανέγερση τεσσάρων κατοικιών με κολυμβητικές δεξαμενές εντός αυτού του τεμαχίου, μεταξύ των οποίων και η επίδικη κατοικία, η οποία λήφθηκε από το επαρχιακό γραφείο πολεοδομίας Λάρνακας στις 3/11/04 όπως φαίνεται από το Τεκμήριο 37, η οποία χορηγήθηκε στις 30/6/06 όπως καταδεικνύεται από το ίδιο τεκμήριο με όρους όπως αυτοί φαίνονται στο Τεκμήριο
4. Αίτηση δε για άδεια οικοδομής υπέβαλε στις 28/7/06, η οποία παραλήφθηκε στις 2/8/06 από την Επαρχιακή Διοίκηση Λάρνακας, Τεκμήριο 39, και η οποία εκδόθηκε στις 30/5/07 με όρους ως εμφαίνεται στο Τεκμήριο
5. Στις 6/11/07 υπεβλήθηκε αίτηση για έκδοση πιστοποιητικού έγκρισης, Τεκμήριο 41, που μετά από επιθεώρηση που έγινε στις 31/1/08 από την Πυροσβεστική Υπηρεσία, Τεκμήριο 42, απορρίφθηκε στις 3/3/08 από την Επαρχιακή Διοίκηση για τους λόγους που φαίνονται στο Τεκμήριο
6. Ακολούθως υποβλήθηκε νέα αίτηση ημερ. 7/12/10, Τεκμήριο 44, για την οποία δεν κατέστη δυνατή η έκδοση του και πάλι καθότι δεν είχαν γίνει όλα τα απαιτούμενα όπως φαίνεται από την επιστολή ημερ. 16/2/11, Τεκμήριο
7. Τελικά σε νέα αίτηση για επανεξέταση ημερ. 17/5/11 η αίτηση εγκρίθηκε και καλείτο η Εναγόμενη με επιστολή ημερ. 15/10/13, Τεκμήριο 47, να καταβάλει τα νενομισμένα τέλη για έκδοση του πιστοποιητικού τελικής εγκρίσεως τα οποία κατεβλήθησαν στις 16/10/13, Τεκμήριο 48, και εκδόθηκε το πιστοποιητικό έγκρισης την ίδια ημερομηνία δηλαδή στις 16/10/13, Τεκμήριο
8. Καθ' όλον αυτό το χρονικό διάστημα, οι Ενάγοντες ζητούσαν από τους αντιπροσώπους της Εναγόμενης, να τους αναφερθεί πότε θα ήταν έτοιμος ο τίτλος ιδιοκτησίας για να μεταβιβαστεί και να εγγραφεί σε αυτούς και αυτοί πάντοτε τους ανάφεραν ότι αυτό θα εγίνετο είτε σε λίγους μήνες είτε σύντομα αλλά τούτο δεν γινόταν ποτέ. Επειδή είχε καταβληθεί το ποσό των ΛΚ130.000,00 κατά διαστήματα και δεν είχε εκδοθεί τραπεζική εγγύηση γι' αυτά, οι Ενάγοντες γι' αυτό το θέμα είχαν σχετική αλληλογραφία είτε με εκπρόσωπο της Εναγόμενης είτε με υπάλληλο της τράπεζας. Τελικά οι Ενάγοντες τον Αύγουστο του 2006 παρέλαβαν την τραπεζική εγγύηση, Τεκμήριο 8, η οποία έφερε ημερομηνία 02/06/06, την οποία ενεργοποίησαν στις 2/12/08 και εισέπραξαν το ποσό των ΛΚ65.000, πριν τη λήξη της στις 30/12/08, αφού προηγουμένως, την 1/12/08, έστειλαν σχετική επιστολή για την πρόθεση τους αυτή, Τεκμήριο
9. Γι' αυτή τους την ενέργεια είχαν δεχθεί μεγάλη πίεση μέχρι και απειλές από άτομα της Εναγομένης. Να σημειωθεί σ' αυτό το σημείο ότι οι Ενάγοντες με επιστολή τους ημερ. 2/12/08, Τεκμήριο 19, ανακάλεσαν το πληρεξούσιο έγγραφο ημερ. 13/4/06, Τεκμήριο 66, το οποίο ήταν κατατιθέμενο στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας, η ανάκληση του οποίου έγινε από το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας στις 4/12/08 ως εμφαίνεται από το Τεκμήριο
10. Το ίδιο έπραξαν, την ίδια ημερομηνία, και με την Τράπεζα Κύπρου ενώ στις 9/1/09 ακύρωσαν και τη συμφωνία για συντήρηση της κατοικίας και των άλλων χώρων της με ηλεκτρονικό μήνυμα προς τον υπεύθυνο γι' αυτό το θέμα, Τεκμήριο
11. Πρέπει να λεχθεί ότι μετά την υπογραφή της σύμβασης πώλησης, Τεκμήριο 1, και ενώ πλησίαζε ο χρόνος παράδοσης της κατοικίας και ακολούθως ο χρόνος που έπρεπε να μεταβιβαστεί και να εγγραφεί η κατοικία από την Εναγόμενη στους Ενάγοντες αλλά και μετά τον χρόνο αυτό, έγινε σωρεία αλληλογραφίας είτε με ηλεκτρονικά μηνύματα είτε με επιστολές μεταξύ των Εναγόντων και της Εναγομένης, των Εναγόντων και της Τράπεζας καθώς και μεταξύ των δικηγόρων ως καταδεικνύεται από τα Τεκμήρια 3, 4, 5, 6, 7, 9, 13, 14, 21, 22, 23, 26, 27, 29, 32, 33, 56 και 57, η οποία αλληλογραφία είχε ως θέμα το πωλητήριο έγγραφο και τις πρόνοιες του και δη το θέμα της εγγυητικής, της παράδοσης της κατοικίας και της μεταβίβασης και εγγραφής της κατοικίας. Η είσπραξη από τους Ενάγοντες του ποσού της εγγυητικής, Τεκμήριο 8, και η διαφωνία τους για την έννοια που απέδιδαν σε αυτή και τι συνιστούσε το Τεκμήριο 8, δηλαδή εάν ήταν εγγυητική στην έννοια του όρου 19 ή άλλη ξεχωριστή εγγύηση καθώς και ως προς τον λόγο που προβλέφθηκε στη σύμβαση πώλησης, Τεκμήριο 1, και η αντιπαράθεση που επήλθε στη συνέχεια μεταξύ των διαδίκων, θεωρήθηκε από την Εναγόμενη ότι οι Ενάγοντες τερμάτισαν υπαιτιοτήτι τους τη μεταξύ τους συμφωνία και η Εναγόμενη καταχώρισε εναντίον των Εναγόντων την αγωγή αρ. 239/09 Ε.Δ. Λάρνακας, ως καταδεικνύεται από τα Τεκμήρια 28 και 36, η οποία όπως λέχθηκε τερματίστηκε για διαδικαστικούς λόγους. Επειδή ο καιρός περνούσε χωρίς να γίνει η μεταβίβαση και εγγραφή στο όνομα των Εναγόντων, η οποία δεν είχε γίνει μέχρι και την ημέρα που προέβησαν οι δικηγόροι στις αγορεύσεις τους, αν και άτομα της Εναγομένης όπως ο ΜΥ1, τους πρόβαλλαν διάφορες προφάσεις, μεταξύ των οποίων η αδράνεια του Κοινοτικού Συμβουλίου Ορόκλινης να κατασκευάσει τους δρόμους, πράσινο κλπ που τους είχε αναφέρει τούτο περί τον Σεπτέμβριο - Οκτώβριο του 2007, ήλθαν στην Κύπρο και ανέλαβαν οι ίδιοι να προβούν σε έρευνες στην Επαρχιακή Διοίκηση, στο Κτηματολόγιο και στο Συμβούλιο Βελτιώσεως Ορόκλινης, οπότε και αντιλήφθηκαν ότι αυτό δεν ήταν δυνατό καθότι δεν είχαν εκδοθεί τα απαραίτητα πιστοποιητικά. Επειδή ήθελαν να εξασφαλίσουν τίτλο ιδιοκτησίας για την κατοικία που αγόρασαν έδωσαν οδηγίες στο δικηγόρο τους και καταχώρησε την υπό κρίση αγωγή με την οποία, όπως αναφέρεται και πιο πάνω, τελικά αξιώνουν διατάγματα σχετικά με την ειδική εκτέλεση και απόφαση ότι δικαιούνται στο ποσό των ΛΚ65.000,00 που έλαβαν από την ενεργοποίηση της εγγυητικής, Τεκμήριο 8, στις 2/12/
12. Ενώ από την άλλη η Εναγόμενη ανταξιώνει όσα έχουν αναφερθεί ανωτέρω. Με βάση την Έκθεση Απαίτησης των Εναγόντων, την Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση της Εναγομένης, την απάντηση σε αυτή και την μαρτυρία που έχει προσκομιστεί καταδεικνύεται ότι οι κύριες και ουσιαστικότερες διαφορες εντοπίζονται (Α) στη διαφορετική ερμηνεία που δίδεται στον όρο 19 του Τεκμηρίου 1, που προνοεί για την έκδοση τραπεζικής εγγύησης και στη διαφορετική έννοια που αποδίδεται στην τραπεζική εγγύηση, Τεκμήριο 8 και (Β) στο κατά πόσο η Εναγομένη κατέβαλε εύλογες και αναγκαίες ενέργειες για έκδοση ξεχωριστού τίτλου. Όπως προωθήθηκε κατά την ακροαματική διαδικασία και με την εν τέλει καταληκτική εισήγηση του δικηγόρου των Εναγόντων, αυτοί ουδέποτε τερμάτισαν τη συμφωνία μεταξύ τους και της Εναγόμενης αλλά απεναντίας εμμένουν στην υλοποίηση αυτής αξιώνοντας την ειδική εκτέλεση της και από την άλλη επιζητούν την έκδοση απόφασης για το ποσό των ΛΚ65.000,00, το οποίο ισχυρίζονται ότι δικαιούνται, εισηγούμενος ο δικηγόρος των Εναγόντων όπως αγνοηθεί η αναφορά ότι αξιώνεται τούτο ως ποινική ρήτρα που καταγράφεται στην απάντηση στην Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση, θέμα για το οποίο ο ΜΕ1 στη μαρτυρία του είπε «όμως νιώσαμε ήσυχοι με την ποινική ρήτρα της τραπεζικής εγγύησης που μας είχε δοθεί», και εν πάση περιπτώσει αποδοθεί το ποσό αυτό ως γενικές αποζημιώσεις. Από την άλλη, όπως ήδη λέχθηκε, η Εναγόμενη θεωρεί ότι με βάση τον όρο 19 του Τεκμηρίου 1, η ενέργεια των Εναγόντων να εισπράξουν το ποσό των ΛΚ65.000,00 της εγγυητικής, Τεκμήριο 8, στις 2/12/08, η οποία έληγε στις 30/12/08, όταν μάλιστα ο χρόνος που αναφερόταν στη συμφωνία πώλησης Τεκμήριο 1 για έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας στο όνομα των Εναγόντων εκτεινόταν 30 μήνες μετά την παράδοση της κατοικίας στους Ενάγοντες, ήτοι μέχρι τις 02/02/09, αποτελούσε πράξη τερματισμού της συμφωνίας πώλησης, Τεκμήριο 1, η οποία έδιδε το δικαίωμα σε αυτή να αξιώσει τόσο την παράδοση της κατοικίας και τη ζημιά που υπέστη μέχρι εκείνη τη στιγμή και οποιαδήποτε άλλη θα υφίστατο μέχρι την παράδοση της, όπως και αποζημιώσεις, ειδικές και γενικές, που προέκυπταν από την ενέργεια των Εναγόντων αυτή και σε περίπτωση που δεν αποτελούσε η ενέργεια τους αυτή τερματισμό της συμφωνίας, επιστροφής του ποσού των ΛΚ65.000,
13. Με τις επιμελείς αγορεύσεις τους οι συνήγοροι των δύο πλευρών έθεσαν ενώπιον του Δικαστηρίου όλο το φάσμα των διαφορών τους και την παράθεση της σχετικής μαρτυρίας επί τούτων καθώς και τη νομική θέση επί τούτων, όπως ο κάθε ένας από αυτούς αντικρίζει τα θέματα, που χωρίς αμφιβολία υπήρξαν πολύ βοηθητικές για το Δικαστήριο. Η συνήγορος δε της Εναγομένης αφού προέβη στην επισήμανση, κάποιων παραδεκτών γεγονότων, όπως και ο δικηγόρος των Εναγόντων, επιχειρηματολόγησε και επί διαφορετικών σεναρίων αναλόγως της αντίκρυσης από το Δικαστήριο της είσπραξης της εγγυητικής από τους Ενάγοντες. Οι δικηγόροι δε επικαλέσθηκαν σχετική νομολογία για τα θέματα που έκαστος έθιξε. Το θέμα που εγείρεται είναι νομικό αφού υπάρχει πράγματι θέμα ερμηνείας του όρου 19 της σύμβασης πώλησης, Τεκμήριο 1 και της εγγυητικής, Τεκμήριο
14. Κρίσιμος δε χρόνος είναι ο χρόνος σύναψης της σύμβασης πώλησης και όχι ο χρόνος παράβασης της σύμφωνα με την υπόθεση Τρύφωνος Χαραλάμπους κ.ά. v. Liberty Life Insurance Public Company Limited, Πολ. Έφ. 272/08, ημερ. 17/10/11, κάνοντας αναφορά στο Indian Contract and Specific Relief Act υπό Pullock and Mulla, σελ.
15. Λέχθηκε δε στην υπόθεση Χαραλάμπους ότι: «Οδηγός για την ερμηνεία των προνοιών ενός εγγράφου είναι η γραμματική έννοια της λέξης ή φράσης που χρησιμοποιήθηκε στο πλαίσιο που απαιτείται, κρινόμενη όμως πάντα υπό το πρίσμα των σκοπών της συμφωνίας όπως αυτοί αποκαλύπτονται από τη συμφωνία στο σύνολο της. Για να εξευρεθεί το νόημα των διαφόρων όρων που περιλαμβάνει μια σύμβαση το έγγραφο πρέπει να ερμηνεύεται συνολικά και με συμμετρικότητα, έτσι ώστε να αποφεύγεται ο κίνδυνος να δημιουργηθεί δυσαρμονία την εξήγηση των όρων, η οποία δεν θα αντικατοπτρίζει αντικειμενικά την πρόθεση των μερών (βλ. S.A.A.B. v. Holy Monastery of Ayios Neophytos

(1982)1 C.L.R. 499, Ανδρέας Θεοχάρου v. Σάββα Παστελλή

(1993)1 Α.Α.Δ. 240, Στέλιος Θεοδούλου v. Ασπίς Πρόνοια Ανώνυμη Ασφαλιστική Εταιρεία

(1997)1 Α.Α.Δ. 1551, Χρίστος Μ. Αλεξάνδρου v. Κυριακής Κ. Κωμοδρόμου

(1997)1 Α.Α.Δ. 576, Θάλεια Θεολόγου κ.ά. v. Κτηματική Εταιρεία Νέμεσις

(1998)1 Α.Α.Δ. 407 και το σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 3η έκδοση, τόμος 11, παρ. 638-372 και τις υποθέσεις που αναφέρονται στις αντίστοιχες υποσημειώσεις).» Σκοπός είναι η ανεύρεση της πραγματικής πρόθεσης των συμβαλλομένων όπως μπορεί να συναχθεί από το κείμενο του, κοιταγμένο στο σύνολο του Καρατσιώλης Γιώργος v. Royal Sports Betting Ltd

(2008)1 Α.Α.Δ. 669. Προέχει η εξέταση της πρώτης πτυχής της θέσης σχετικά με την εγγυητική, Τεκμήριο 8, των Εναγόντων ότι η εγγυητική της Τράπεζας δεν ήταν η εγγυητική που προνοείτο στον όρο 19 της σύμβασης πώλησης επειδή (α) δεν αφορούσε ολόκληρο το ποσό που κατέβαλαν, (β) αιτητής για την έκδοση της εγγυητικής ήταν αδελφική εταιρεία της Εναγομένης και όχι η ίδια η Εναγομένη, (γ) ο χρόνος που αναφερόταν στην εγγυητική ότι θα μπορούσαν οι Εναγόμενοι να προβούν στην είσπραξη της, δεν συνήδε με το χρόνο των τριάντα

(30)μηνών από την παράδοση της κατοικίας για την λήψη όλων των αναγκαίων μέτρων για την έκδοση του τίτλου ιδιοκτησίας αλλά ήταν άσχετη με το περιεχόμενο του όρου 19 της σύμβασης πώλησης και αποτελούσε μια ξεχωριστή και αυτοτελή συμφωνία για εγγυητική αξίωσης (demand guarantee), η οποία είχε αφετηρία την σύμβαση πώλησης, με συγκεκριμένους όρους και σκοπούς, δηλαδή ότι οι Ενάγοντες θα μπορούσαν να πάρουν ως αποζημίωση το ποσό των ΛΚ65.000,00 σε περίπτωση που δεν εκπληρωνόταν είτε ο ένας εκ των δύο είτε και οι δύο όροι που αναγράφονται στην εγγυητική δηλαδή

(1)δεν ολοκληρωνόταν η κατασκευή της οικίας σύμφωνα με την σύμβαση πώλησης και

(2)δεν ενέγραφε η Εναγομένη μέχρι τις 30/11/08 την οικία στο όνομα των Εναγόντων. Η εξαργύρωση δε της εγγυητικής, Τεκμήριο 8, δεν θα μπορούσε να είχε ως αποτέλεσμα το τερματισμό της σύμβασης πώλησης αφού πρόθεση των Εναγόντων δεν ήταν τούτο αλλά η μεταβίβαση της κατοικίας επ' ονόματι τους. Την πιο πάνω θέση η Εναγομένη την απορρίπτει και προβάλλει ότι ο λόγος που η εγγυητική εκδόθηκε για το ποσό των ΛΚ65.000,00 ήταν γιατί μέχρι την ημερομηνία που υποβλήθηκε η αίτηση σχεδόν αυτό το ποσό είχε καταβληθεί από τους Ενάγοντες και δεν ήταν δυνατό η τράπεζα να εκδόσει εγγυητική για ποσό άλλο από αυτό που υπεβλήθη η αίτηση, ένεκα του χρόνου που παίρνει η έγκριση της αίτησης, αν και όντως δόθηκαν και άλλα λεφτά από τους Ενάγοντες μέχρι την έκδοση της εγγυητικής, Τεκμήριο 8, στις 2/6/

1. Δεν ήταν λοιπόν δυνατό σε αυτή την εγγυητική να αναγραφεί άλλο ποσό ώστε να συμπεριλαμβάνει και τα ποσά που δόθηκαν μέχρι τις 2/6/
2. Ο λόγος δε που εκδόθηκε η εγγυητική από την Τράπεζα με αιτήτρια αδελφική εταιρεία της Εναγομένης ήταν γιατί αυτή χρηματοδοτούσε το έργο αν και το ακίνητο επί του οποίου ανεγείρονταν οι τέσσερεις κατοικίες ήταν ιδιοκτησίας της Εναγομένης. Οι Ενάγοντες δε με βάση τα Τεκμήρια 59, 60 και 64 εξουσιοδότησαν την τράπεζα να καταβάλει τα διάφορα ποσά στο λογαριασμό της αδελφικής εταιρείας της Εναγομένης και όχι της ίδιας της Εναγόμενης. Όσον αφορά την διαφορά στο χρόνο εντός του οποίου έπρεπε η Εναγόμενη να εκδόσει ξεχωριστό τίτλο, όπου από την σύμβαση πώλησης εξάγεται αβίαστα και ξεκάθαρα ότι τούτος ήταν μέχρι τις 2/2/09, ενώ στην εγγυητική αναφέρεται μέχρι τις 30/11/08, πρόκειται για λάθος. Καταλήγει δε ότι σε καμιά περίπτωση αυτά οδηγούν στο συμπέρασμα ότι η έκδοση της εγγυητικής, Τεκμήριο 8, αποτελεί άλλη ξεχωριστή εγγυητική από αυτή που προβλέπεται στον όρο 19 της σύμβασης πώλησης. Κατά την κρίση του Δικαστηρίου η θέση των Εναγόντων ότι αποτελούσε άλλη ξεχωριστή τραπεζική εγγύηση η εγγυητική Τεκμήριο 8, από την προβλεπόμενη τραπεζική εγγύηση στον όρο 19 της σύμβασης πώλησης, Τεκμήριο 1, για τους λόγους που επικαλείται, δεν μπορεί να ευσταθίσει. Ότι η τραπεζική εγγύηση, Τεκμήριο 8, εκδόθηκε από την Τράπεζα με αιτήτρια την V.K.C.A. Quality Limited, αδελφική εταιρεία της Εναγομένης, εκτός του ότι οι Ενάγοντες έδωσαν οδηγίες με τα Τεκμήρια 59, 60 και 64 στην τράπεζα να εμβάσει στο λογαριασμό της αδελφικής εταιρείας της Εναγομένης τα ποσά που αναφέρονται σε τρεις διαφορετικές ημερομηνίες, κάτι που αποδεικνύει ότι γνώριζαν πολύ καλά σε ποια εταιρεία έδιδαν τα χρήματα που όφειλαν να πληρώσουν στη βάση της σύμβασης πώλησης με την Εναγόμενη και επομένως δεν μπορούν τώρα να επικαλούνται όσα τώρα επικαλούνται, ουδεμία σημασία έχει από ποια εταιρεία προήλθε η τραπεζική εγγύηση αφού έτσι υλοποιήθηκε η διασφάλιση τους που προνοείται στη σύμβαση πώλησης. Όσον αφορά το ποσό της τραπεζικής εγγύησης ασφαλώς δεν θα ήταν για ολόκληρο το τίμημα αφού μέχρι τη στιγμή που υποβλήθηκε η αίτηση στην τράπεζα για έκδοση τραπεζικής εγγύησης το ποσό που είχε καταβληθεί από τους Ενάγοντες ήταν σχεδόν ΛΚ65.000,00, ως ήταν και η μαρτυρία του υπαλλήλου της τράπεζας, ο οποίος ήταν ειλικρινής και μάρτυρας της αλήθειας και αποδέχομαι τη μαρτυρία του. Σύμφωνα δε με τον σχετικό όρο η Εναγόμενη θα εξασφάλιζε τραπεζική εγγύηση στους Ενάγοντες ανάλογα με το ποσό που θα κατέβαλλαν. Έτσι και έπραξε η Εναγόμενη την δεδομένη στιγμή. Άλλο είναι το θέμα αν στη συνέχεια η Εναγομένη δεν τήρησε τον όρο αυτό και δεν αιτήθηκε στην Τράπεζα, την έκδοση τραπεζικής εγγύησης για το ποσό των €130.000 που κατέβαλαν οι Ενάγοντες. Ούτε ο χρόνος, 30/11/08, που προβλεπόταν στην τραπεζική εγγύηση, Τεκμήριο 8, ως χρόνος μέχρι τον οποίο η Εναγομένη όφειλε να εγγράψει την κατοικία στο όνομα των Εναγομένων οδηγεί στο συμπέρασμα ότι το Τεκμήριο 8 αποτελούσε άλλη ξεχωριστή τραπεζική εγγύηση που δεν είχε καμία σχέση με τον όρο 19 της σύμβασης πώλησης. Εκτός του ότι στο Τεκμήριο 8 γίνεται σαφής αναφορά στη σύμβαση πώληση ημερ. 16/12/05, Τεκμήριο 1, ουδεμία μαρτυρία υπάρχει ότι έγινε άλλη συμφωνία μεταξύ των μερών με την οποία καθοριζόταν ο χρόνος παράδοσης της κατοικίας η 30/11/
3. Να σημειωθεί ότι η παρ. 9 της Έκθεσης Απαίτησης στην οποία γίνεται σχετικός ισχυρισμός γι' αυτό το θέμα αρχίζει ως εξής «Στα πλαίσια της ρηθείσας συμφωνίας και με σκοπό να διαβεβαιώσουν και/ή να παράσχουν εγγύηση στους Ενάγοντες, ότι η οικία θα ανεγειρόταν και μεταβιβαζόταν στους Ενάγοντες όπως προέβλεπε η μεταξύ τους συμφωνία.». Καταδεικνύεται λοιπόν ότι καμιά άλλη συμφωνία δεν έγινε μεταξύ τους. Η αναφορά στην τραπεζική εγγύηση, Τεκμήριο 8, ότι η εγγυητική δίνετο και για την τήρηση της σύμβασης πώλησης για την εγγραφή της κατοικίας στο όνομα των Εναγόντων μέχρι τις 30/11/08 ασφαλώς πρόκειται για λάθος στη μέτρηση του χρόνου των 30 μηνών από την παράδοση της κατοικίας που επήλθε στις 2/8/06 και όχι για το λόγο που προβάλλουν οι Ενάγοντες. Η πανομοιότυπη φρασεολογία στη σύμβαση πώλησης και στην εγγυητική, Τεκμήριο 8, εκτός της ημερομηνίας έκδοσης ξεχωριστού τίτλου και πληρωμής της εγγυητικής, οδηγεί, μαζί με τα υπόλοιπα στοιχεία ότι επρόκειτο για την προβλεπόμενη, στον όρο 19 της σύμβασης πώλησης, τραπεζική εγγύηση. Στην παρ.8(στ) της απάντησης στην υπεράσπιση και υπεράσπισης στην ανταπαίτηση οι Ενάγοντες ισχυρίζονται ότι αβίαστα βγαίνει το συμπέρασμα ότι η τραπεζική εγγύηση αποτελούσε ποινική ρήτρα και ουδεμία σχέση είχε με την τραπεζική εγγύηση η οποία αναφέρεται στον όρο 19 της σύμβασης πώλησης η οποία είχε ως αντικείμενο την εξασφάλιση του ποσού της αγοράς της κατοικίας η οποία τραπεζική εγγύηση ουδέποτε τους παραδόθηκε. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι πουθενά στη σύμβαση πώλησης δεν αναφέρεται αυτό το οποίο επικαλούνται οι Ενάγοντες και η μόνη πρόβλεψη που μπορεί να χαρακτηριστεί ως προκαθορισμένη ζημιά ή ποινική ρήτρα προβλέπεται στον όρο 4.2 που αφορά καταβολή του ποσού των ΛΚ250,00 μηνιαίως ως ζημιές ή ενοικίαση ή ως απώλεια χρήσης της κατοικίας σε περίπτωση μη παράδοσης της. Επί πλέον, οι Ενάγοντες κατέβαλαν τα έξοδα της εγγυητικής όπως ακριβώς προβλεπόταν στον όρο 19 της σύμβασης πώλησης. Ακόμα γιατί διαμαρτυρήθηκαν στην τράπεζα για το ύψος του ποσού της εγγυητικής, Τεκμήριο 8, όπως ανάφερε ο ΜΕ1 κατά την αντεξέταση του, εάν το Τεκμήριο 8 αποτελούσε άλλη ξεχωριστή εγγυητική. Επίσης δεν εξηγείται γιατί μια άλλη εταιρεία, κατ' αυτούς, να τους δώσει εγγυητική εάν δεν ήταν προς συμμόρφωση με τον όρο 19 και κατόπιν αλληλογραφίας που έγινε γι' αυτό το θέμα, όπως μεταξύ άλλων το ηλεκτρονικό μήνυμα, ημερ. 24/2/06, Τεκμήριο 3, με το οποίο οι Ενάγοντες ζητούσαν την έκδοση της εγγυητικής βάσει του όρου 19 της σύμβασης πώλησης, το οποίο μάλιστα ο δικηγόρος των Εναγόντων επικαλέστηκε κατά την αντεξέταση του ΜΥ1 και μάλιστα ότι οι Ενάγοντες ζήτησαν την εγγυητική στις 27/2/
4. Τέλος να αναφερθεί ότι το επιχείρημα του συνηγόρου των Εναγόντων ότι η εγγύηση, Τεκμήριο 8, ήταν demand guarantee ενώ, ως αφήνεται να νοηθεί, η εγγύηση στον όρο 19 ήταν συνηθισμένη εγγύηση, και ως εκ τούτου ήταν άλλη από αυτή που προβλέπεται στον όρο 19, δεν μπορεί να βρει έδαφος αφού αν και πράγματι στη συνηθισμένη εγγύηση ο εγγυητής ευθύνεται μόνο στην περίπτωση παράλειψης εκτέλεσης υποχρέωσης του οφειλέτη, που πρέπει να αποδειχθεί αν δεν είναι παραδεκτή ενώ στην περίπτωση της εγγύησης demand guarantee υπάρχει υποχρέωση συμμόρφωσης αφότου ζητηθεί πληρωμή, δεδομένου ότι τηρήθηκαν οι όροι, παραχώρησης της εγγύησης, Βλ. Syvokon v. Veno (Overseas) Inc

(1998)1 Α.Α.Δ. 625, η προβλεπόμενη εγγύηση στον όρο 19 είχε την έννοια της άμεσης είσπραξης της αν δεν τηρόνταν οι όροι, όπως και συνέβη, και γι' αυτό εκδόθηκε το Τεκμήριο 8, που η μόνη διαφορά ήταν στην ημερομηνία, η οποία ημερομηνία 30/11/08 αναγράφηκε εκ λάθους. Ενόψει των πιο πάνω, αν και ο ΜΕ1 γενικά μου έκανε καλή εντύπωση και η μαρτυρία του διέπετο από ειλικρίνεια, ευθύτητα, σαφήνεια, συνέπεια και συνοχή και αποδέχομαι την μαρτυρία του, επί αυτού του θέματος δεν μπορώ να αποδεχθώ τον ισχυρισμό και την ερμηνεία που δίδει στην τραπεζική εγγύηση, Τεκμήριο 8, και ως εκ τούτου απορρίπτεται η θέση του αυτή. Η αποδοχή μέρος και η απόρριψη άλλου μέρους μαρτυρίας ενός μάρτυρα δεν αποτελεί μεμπτό διάβημα. Αφού έχει επιλυθεί το θέμα αυτό, το Δικαστήριο προχωρεί με την εξέταση του θέματος της έννοιας και σημασίας της τραπεζικής εγγύησης, Τεκμήριο 8, το οποίο αποτελεί εύρημα του Δικαστηρίου ότι δόθηκε στην βάση του όρου 19 της σύμβασης πώλησης, κατά πόσο δηλαδή η είσπραξη της εκ μέρους των Εναγόντων επέφερε τερματισμό της σύμβασης πώλησης. Η δεύτερη πτυχή της θέσης των Εναγόντων, ως την εκλαμβάνει το Δικαστήριο, αφού αποτελεί εύρημα και κατάληξη του Δικαστηρίου ότι η εγγυητική, Τεκμήριο 8, δόθηκε στη βάση του όρου 19, είναι κατά πόσο αυτή αποτελεί ποινική ρήτρα ή προκαθορισμένη αποζημίωση για ζημιά ή αποτελεί όρο διασφάλισης του ποσού καταβολής στην Εναγόμενη. Στη συγκεκριμένη περίπτωση καταδεικνύεται ότι δεν υπάρχει καμιά αναφορά όσον αφορά την έννοια που απέδιδαν στην εγγυητική και τις συνέπειες που θα είχε αυτή σε περίπτωση είσπραξης της από τους Ενάγοντες. Δεν θα συμφωνήσω ότι η έννοια της εγγυητικής ήταν αυτή που ισχυρίζονται και εισηγούνται οι Ενάγοντες καθότι αν ήταν αυτή η πρόθεση των μερών θα υπήρχε ρητή πρόνοια στην οποία θα αναφέρετο ή θα εξάγετο ότι η εγγυητική δίδεται είτε ως ποινική ρήτρα είτε ακόμη ως προκαθορισμένη αποζημίωση για ζημιά που υφίσταται από το γεγονός της μη έκδοσης ξεχωριστού τίτλου είτε γενικά αποζημίωση γι' αυτό το γεγονός και θα εναπόκειτο πλέον στους Ενάγοντες να αποδείξουν τη ζημιά που υπέστησαν η οποία δεν θα μπορούσε να υπερβαίνει το ποσό των ΛΚ65.000,00 που καταγράφεται στην εγγυητική. Στην υπόθεση Χαραλάμπους ανωτέρω γι' αυτό το θέμα ειπώθηκαν τα ακόλουθα: «Αυτό που διακρίνει βασικά την ποινική ρήτρα από τον προκαθορισμό της ζημιάς είναι ότι ενώ ο προκαθορισμός της ζημιάς χαρακτηρίζεται και στην ουσία συνιστά μια γνήσια προσπάθεια από πλευράς των συμβαλλομένων να υπολογίσουν και να καθορίσουν εκ των προτέρων τη ζημιά την οποία θα υποστεί το αθώο μέρος από την παράβαση της συμφωνίας, η ποινική ρήτρα στόχο έχει τον εκφοβισμό του παραβάτη έτσι ώστε ο τελευταίος να συμμορφωθεί με τις συμβατικές του υποχρεώσεις. Το στοιχείο του εκφοβισμού συνιστά θα λέγαμε την ουσία της ποινικής ρήτρας (βλ. Dunlop Pneumatic Tyre Co. Ltd. v. New Garage & Motor Co. Ltd. [1915] A.A. 79). Όμως τόσο στη μια όσο και στην άλλη περίπτωση αυτό που προνοείται από τον επίμαχο όρο της σύμβασης είναι η καταβολή χρημάτων από τον παραβάτη συμβαλλόμενο, στον αθώο συμβαλλόμενο. Με άλλα λόγια, είτε πρόκειται για περίπτωση προκαθορισμού ζημιάς, είτε πρόκειται για περίπτωση ποινικής ρήτρας, αυτό που με το σχετικό όρο καλείται ο παραβάτης συμβαλλόμενος να κάμει, είναι να καταβάλει χρήματα στην άλλη πλευρά.» Στην προκειμένη περίπτωση η εγγυητική δεν έχει να κάνει σχέση ούτε με προκαθορισμένη ζημιά ούτε με ποινική ρήτρα ως ήταν η θέση των Εναγόντων που συμπεριλήφθηκε στην απάντηση τους στην υπεράσπιση και ανταπαίτηση της Εναγομένης, και δόθηκε σχετική μαρτυρία από τον ΜΕ1 ως καταγράφεται ανωτέρω, την οποία με την αγόρευση του ο δικηγόρος τους ζήτησε από το Δικαστήριο να αγνοήσει αλλά ούτε με ζημιά για την οποία ο δικηγόρος τους ζήτησε να επιδικαστούν αποζημιώσεις αλλά αποτελεί διασφάλιση και εξασφάλιση του ποσού που οι Ενάγοντες θα κατέβαλλαν στην Εναγομένη και είχαν κάθε δικαίωμα ενεργοποίησης της, βλ. υπόθεση Syncon Ltd v. Ανδρέα Χρίστου Σπύρου

(2002)1 Α.Α.Δ. 1314, από την οποία όμως διαφοροποιείται η παρούσα σε άλλο μέρος της όπως θα εξηγηθεί κατωτέρω. Ούτε με την θέση της Εναγόμενης θα συμφωνήσω, ότι η είσπραξη της εγγυητικής αποτελούσε τερματισμό της σύμβασης πώλησης, γιατί εάν αυτή ήταν η πρόθεση των συμβληθέντων θα εκφράζετο ευθέως κάνοντας αναφορά ακριβώς σε αυτό, ότι δηλαδή με την είσπραξη της εγγυητικής τερματίζεται και η μεταξύ τους συμφωνία. Με βάση όμως το λεκτικό αυτής, εξάγεται ότι η έννοια της εγγυητικής ήταν η διασφάλιση και εξασφάλιση του ποσού που θα κατέβαλλαν οι Ενάγοντες σε περίπτωση (α) είτε μη κατασκευής της κατοικίας ως προνοείτο στη σύμβαση πώλησης (β) είτε η μη καταβολη εύλογων και αναγκαίων ενεργειών για έκδοση τίτλου ιδιοκτησίας και εγγραφής της επ' ονόματι αυτών με δικαίωμα επιλογής σε αυτούς, σε περίπτωση παράβασης της σύμβασης πώλησης από την Εναγόμενη γι' αυτούς τους δύο λόγους,

(1)είτε να κρατήσουν το ποσό μέχρι την έκδοση ξεχωριστού τίτλου και εγγραφής τούτου επί ονόματι τους

(2)είτε, εάν έτσι αποφάσιζαν, να τερμάτιζαν τη σύμβαση, να ζητούσαν το υπόλοιπο ποσό που θα κατέβαλλαν και δεν το εξασφάλισαν με την εγγυητική και να παρέδιδαν την κατοικία στην Εναγόμενη. Με αυτό, το δεύτερο τρόπο, οι Ενάγοντες εξασφάλιζαν το οιονδήποτε ποσό κατέβαλλαν στην Εναγόμενη και η Εναγόμενη εξασφάλιζε την παράδοση σε αυτή της κατοικίας. Με τον πρώτο τρόπο εξασφάλιζαν το ποσό που θα κατέβαλλαν, και συνάμα απέφευγαν να απωλέσουν αυτό σε περίπτωση που γι' οιονδήποτε λόγο η Εναγομένη δεν θα μπορούσε να τους το επιστρέψει, και εναπόκειτο πλέον στην Εναγόμενη να πράξει τα δέοντα για την έκδοση ξεχωριστού τίτλου και την εγγραφή του επ' ονόματι των Εναγόντων έτσι ώστε να καταστεί δυνατή η είσπραξη του οποιουδήποτε κατακρατηθέντος ποσού από τους Ενάγοντες και βέβαια οποιουδήποτε άλλου υπολοίπου όφειλαν οι Ενάγοντες σε αυτή. Έρεισμα των πιο πάνω αποτελεί η υπόθεση Λελιάνα Τούριστ Σέρβισες Λτδ v. Α. Χ. Καρπασίτης & Υιοί (Βιομηχανία) Λτδ

(1991)1 Α.Α.Δ. 75, αν και εκεί επρόκειτο για προκαταβολική παράβαση (anticipatory breach) στην οποία λέχθηκε ότι το αθώο μέρος είχε δικαίωμα επιλογής είτε να αποδεχθεί την παράβαση και να ζητήσει αποζημιώσεις ή να μην την αποδεχθεί να περιμένει να έλθει ο χρόνος εκτέλεσης και να ζητήσει ειδική εκτέλεση. Όπου όμως επιλέγει τη συνέχιση της ισχύος της σύμβασης, τότε δεν μπορεί παρά να αποδώσει στο άλλο μέρος ότι εκείνο δικαιούται δυνάμει της σύμβασης (βλ. Ζαβρού v. Μιχαηλίδου

(1996)1 Α.Α.Δ. 477). Αφού λοιπόν οι Ενάγοντες επέλεξαν τη διατήρηση της σύμβασης, δεν μπορούν από τη μια να αποκομίζουν ωφελήματα τα οποία προκύπτουν από τη σύμβαση και από την άλλη να μην αποδώσουν τα δέοντα στην άλλη πλευρά, δηλαδή την καταβολή του συνολικού οφειλόμενου ποσού των ΛΚ.70.000,

1. Διαφορετική αντίκρυση της πρόνοιας της εγγυητικής στη σύμβαση πώλησης θα είχε ως αποτέλεσμα, όσον αφορά τη θέση των Εναγόντων, το παράλογο να δικαιούνται στην εγγραφή επ' ονόματι τους της κατοικίας στο ήμισυ, περίπου, της συμφωνηθείσας τιμής, χωρίς λόγο, και θα έρχετο σε αντίθεση με μία από τις ουσιαστικές πτυχές της πώλησης που είναι η είσπραξη του συμφωνηθέντος τιμήματος από την Εναγόμενη. Από την άλλη δεν θα μπορούσε να ευσταθίσει ούτε η θέση της Εναγόμενης, ότι με την είσπραξη της εγγυητικής τερματιζόταν η συμφωνία πώλησης γιατί θα αντιστρατευόταν την ουσία, το πνεύμα, το αντικείμενο και τον επιδιωκόμενο σκοπό της σύμβασης πώλησης που δεν είναι άλλος, όσον αφορά τους Ενάγοντες, την απόκτηση ιδιοκτησίας της κατοικίας και την Εναγόμενη, την είσπραξη του συμφωνηθέντος τιμήματος της πώλησης της κατοικίας. Χρήζει εξέτασης σε αυτό το σημείο κατά πόσο ο χρόνος έκδοσης ξεχωριστού τίτλου αποτελούσε ουσιώδη όρο της σύμβασης πώλησης, Τεκμήριο
2. Όπως έχει νομολογηθεί ο χρόνος εκπλήρωσης συμβατικών υποχρεώσεων δεν αποτελεί, αφ' εαυτού, ουσιώδη όρο της σύμβασης, εκτός εάν αυτή είναι η πρόθεση των μερών, όπως διαγράφεται από τους όρους της, Βλ. Καλησπέρας v. Δρυάδη

(1998)1 Α.Α.Δ.

1. Δεν χρειάζεται να λεχθούν πολλά. Από την πρόβλεψη και μόνο ότι η Εναγόμενη είχε την υποχρέωση να εξασφαλίσει εγγυητική στους Ενάγοντες για το ποσό που θα κατέβαλλαν προς το σκοπό και της έκδοσης ξεχωριστού τίτλου μέχρι τις 2/2/09, ως προβλέπεται στον όρο 19, συνάγεται αβίαστα, ότι ο χρόνος αυτός ήταν εξ αρχής και με την υπογραφή της σύμβασης, ουσιώδης. Η άλλη ουσιαστική διαφορά των μερών εντοπίζεται στο κατά πόσον η Εναγόμενη προέβηκε σε όλα τα αναγκαία διαβήματα και ενέργειες ουτώς ώστε να καταστεί δυνατή η έκδοση ξεχωριστού τίτλου και μεταβίβαση και εγγραφή της κατοικίας στο όνομα των Εναγόντων. Η Εναγόμενη ισχυρίζεται, και με την αγόρευση του δικηγόρου της προωθήθηκε, ότι η υποχρέωση της έγκειται στο να λάμβανε όλα τα εύλογα μέτρα για την έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας και όχι αυτή ταύτη η έκδοση του τίτλου ιδιοκτησίας. Προς τούτο προσφέρθηκε η μαρτυρία του ΜΥ1 και συνάμα έγινε επίκληση της μαρτυρίας της ΜΕ3, βοηθού επαρχιακού επόπτη στην Επαρχιακή Διοίκηση Λάρνακας, και της ΜΕ4, υπαλλήλου στο Κτηματολόγιο Λάρνακας. Οι ΜΕ3 και 4 μου έκαναν πολύ καλή εντύπωση. Ήταν ειλικρινείς, ευθείς και μάρτυρες της αλήθειας οι οποίες δεν είχαν κανένα λόγο να πουν στο Δικαστήριο ψέματα και αναλήθειες. Δεν δίστασαν εκεί όπου δεν γνώριζαν να απαντήσουν σε κάποια ερώτηση να αναφέρουν ότι δεν γνωρίζουν. Ήταν σταθερές και δεν περιέπεσαν σε αντιφάσεις. Ως εκ τούτου, αποδέχομαι τη μαρτυρία τους. Ο ΜΥ1, την μαρτυρία του οποίου στον βαθμό που συνάδει με την μαρτυρία του ΜΕ1, όπως αυτή έχει γίνει αποδεκτή ανωτέρω, αποδέχομαι, ενώ την υπόλοιπη την απορρίπτω επειδή δεν ήταν ειλικρινής και ευθύς. Ως καταδεικνύεται από τα Τεκμήρια 39-44 αλλά και 45-49 που κατατέθηκαν στο Δικαστήριο και από τη μαρτυρία που δόθηκε από τις ΜΕ3 και 4, ήταν εμφανές ότι προσπαθούσε να βοηθήσει την Εναγομένη αναφέροντας ότι αυτή έκανε ότι περνούσε από το χέρι της λαμβάνοντας όλα τα εύλογα διαβήματα για να καταστεί δυνατή η έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας για την κατοικία. Από τα τεκμήρια όμως, ως αναφέρονται πιο πάνω, που βρίσκονται ενώπιον του Δικαστηρίου καταδεικνύεται ότι από τις 30/5/07 που εκδόθηκε η άδεια οικοδομής με τους όρους που προβλέποντο σε αυτή, Τεκμήρια 39 και 40, αίτηση για έκδοση πιστοποιητικού έγκρισης υποβλήθηκε στις 6/11/07, Τεκμήριο 41, που μετά από επιθεώρηση που έγινε στις 31/1/08, Τεκμήριο 42, από την Πυροσβεστική Υπηρεσία και μη έγκριση σε ότι σχετίζετο με αυτή, η οποία απορρίφθηκε στις 3/3/08, νέα αίτηση για έκδοση του πιστοποιητικού έγκρισης υποβλήθηκε στις 7/12/10, Τεκμήριο 44, ήτοι 2 ½ περίπου χρόνια μετά την απόρριψη της πρώτης αίτησης για έκδοση πιστοποιητικού έγκρισης στις 3/3/
2. Από την άλλη δεν διαφεύγει της προσοχής μου ότι η αίτηση για πολεοδομική άδεια, που λήφθηκε από την αρμόδια αρχή στις 3/11/04, χορηγήθηκε στις 30/6/06 όπως φαίνεται από το Τεκμήριο
3. Τούτο όμως δεν επηρέασε με οποιονδήποτε τρόπο τις εργασίες κατασκευής των τεσσάρων οικοδομών, όπως φάνηκε από την υλοποίηση της σύμβασης πώλησης ημερομηνίας 16/12/05 για παράδοση της κατοικίας και την καταβολή συγκεκριμένων ποσών αναλόγως της προόδου των εργασιών όπως φαίνεται από το Τεκμήριο 2 και την μόνο κατά λίγες ημέρες αργοπορίας παράδοσης της κατοικίας στις 2/8/06, έστω με ατελείς ή ελαττωματικές εργασίες οι οποίες επιδιορθώθηκαν σε μεταγενέστερο στάδιο. Ούτε επίσης διαφεύγει της προσοχής μου το μακρύ χρονικό διάστημα που πέρασε για να απαντήσει η Επαρχιακή Διοίκηση στις 15/10/13, Τεκμήριο 47, στην αίτηση για επανεξέταση για έκδοση πιστοποιητικού έγκρισης ημερομηνίας 17/5/
4. Το ουσιαστικό όμως είναι ότι η πρώτη αίτηση για έκδοση πιστοποιητικού έγκρισης υποβλήθηκε στις 6/11/07, Τεκμήριο 41, και αυτή απαντήθηκε αρνητικά σε σύντομο χρόνο θα έλεγα, ήτοι στις 3/3/08, αφού μεσολάβησε η επιθεώρηση της Πυροσβεστικής Υπηρεσίας στις 31/1/08, Τεκμήριο 42, η οποία βρήκε ότι δεν είχαν εκπληρωθεί συγκεκριμένοι όροι της άδειας οικοδομής, ενώ νέα αίτηση υποβλήθηκε στις 7/12/
5. Διαφαίνεται λοιπόν ότι ενώ θα μπορούσε η Εναγόμενη να προβεί τάχιστα στην εκτέλεση και πλήρωση των όρων για τους οποίους απορρίφθηκε η αίτηση της και να υποβάλει νέα αίτηση σε σύντομο χρόνο και να έχει απάντηση πάλι σε σύντομο χρόνο, όπως δεικνύεται από την πιο πάνω αρνητική απάντηση της επαρχιακής διοίκησης, και τουλάχιστο πριν από τις 2/2/09, που ήταν η ημερομηνία μέχρι την οποία όφειλε να προβεί σε όλες τις ενέργειες για έκδοση ξεχωριστού τίτλου, αδράνησε και άφησε να περάσει ένα χρονικό διάστημα περίπου 2 ½ και πλέον ετών πριν από την υποβολή της νέας, δεύτερης, αίτησης στις 7/12/
6. Η όποια δε μικρή, κατά την κρίση του Δικαστηρίου καθυστέρηση από την Επαρχιακή Διοίκηση στην εξέταση της αίτησης κατά τον κρίσιμο χρόνο από την υποβολή της αίτησης μέχρι τις 2/2/09 που έπρεπε να ενεργήσει η Εναγομένη για να εκδοθεί τίτλος ιδιοκτησίας και ακολούθως να γίνει η μεταβίβαση και εγγραφή στο όνομα των Εναγόντων, ουδόλως συνέτεινε στην μη έκδοση ξεχωριστού τίτλου μέχρι τις 2/2/
7. Από τα πιο πάνω καταδεικνύεται ότι, έστω και αν θεωρηθεί ότι ο όρος αυτός περιορίζεται μόνο ως προς τις εύλογες ενέργειες που έπρεπε να προβεί η Εναγόμενη για την έκδοση ξεχωριστού τίτλου, και όχι αυτή καθ' αυτή η έκδοση ξεχωριστού τίτλου που κατά την κρίση του Δικαστηρίου αυτή είναι η πραγματική έννοια του όρου, η Εναγόμενη δεν έλαβε όλα τα εύλογα και αναγκαία μέτρα για έκδοση ξεχωριστού τίτλου καθότι δεν εκπλήρωσε από τη μια όλους τους όρους που προβλέπονταν στην άδεια οικοδομής στο χρόνο που έπρεπε και από την άλλη αδράνησε για ένα μεγάλο χρονικό διάστημα για υποβολή νέας αίτησης έκδοσης πιστοποιητικού έγκρισης. Εν πάση περιπτώσει, η υποχρέωση της Εναγόμενης για λήψη όλων των αναγκαίων μέτρων για έκδοση ξεχωριστού τίτλου δεν τελείωνε με τις ενέργειες της προς την Επαρχιακή Διοίκηση αλλά και με όσα ήταν αναγκαία και σχετίζοντο με την πλήρωση των προϋποθέσεων για την έκδοση ξεχωριστών τίτλων που αφορούσαν το Κτηματολόγιο όπως αυτά αναφέρθηκαν από τη ΜΕ4, τα οποία έγιναν σε πολύ μεταγενέστερο χρόνο από τις 2/2/09 και αναμένεται η σχετική έγκριση από το κτηματολόγιο και έκδοση ξεχωριστού τίτλου. Συνεπώς, απορρίπτω τον ισχυρισμό του ΜΥ1 ότι η Εναγόμενη έλαβε όλα τα αναγκαία μέτρα για την έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας και δεν ευθύνετο για την μη έκδοση αυτού, ο οποίος δεν εκδόθηκε μέχρι και την ημέρα που οι συνήγοροι προέβησαν στις αγορεύσεις τους και αποτελεί εύρημα του Δικαστηρίου ότι η Εναγόμενη δεν έλαβε όλα τα αναγκαία μέτρα για την έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας εξ' υπαιτιότητας της. Επίσης σε κάποιες ερωτήσεις υπέκφευγε να απαντήσει ενώ σε μία τουλάχιστο ερώτηση δεν απάντησε γιατί, όπως είπε, δεν ήξερε που οδηγεί η ερώτηση. Ακόμα, είπε ψέματα ότι οι Ενάγοντες παρέλαβαν την κατοικία, ως το εννοεί, κατά την ημέρα που πρόβλεπε η σύμβαση πώλησης, αφού οι Ενάγοντες δεν υπέγραψαν τα Τεκμήρια 10 και 11, αποδοχής της κατοικίας και υπολοίπου, αντίστοιχα, εκείνη την ημέρα αλλά μπήκαν μέσα εξ ανάγκης και έπραξαν τούτο αργότερα όταν έγιναν οι επιδιορθώσεις που αναφέρθηκαν από τον ΜΕ
8. Ψέμα είπε και όταν ανάφερε ότι όποτε τους ζητείτο και τους καταβάλλετο το ποσό της εγγυητικής την παρέτειναν. Ενόψει όλων των πιο πάνω, το Δικαστήριο κρίνει ότι οι Ενάγοντες με την είσπραξη της εγγυητικής, Τεκμήριο 8, η οποία έληγε στις 30/12/08 και η οποία εκ λάθους αναγράφετο σ' αυτή ότι η Εναγόμενη έπρεπε να προβεί σε όλα τα αναγκαία διαβήματα για την έκδοση ξεχωριστού τίτλου μέχρι τις 30/11/08, αφού στη σύμβαση πώλησης η υποχρέωσης αυτή εκτείνετο μέχρι τις 2/2/09, δεν τερμάτισαν την σύμβαση πώλησης αλλά ενήργησαν στην βάση του όρου 19 καθότι αν περίμεναν μέχρι τις 2/2/09 δεν θα μπορούσαν να εισπράξουν την εγγυητική αφού έληγε στις 30/12/08, επιλέγοντας ταυτόχρονα ως ήταν δικαίωμα τους με βάση την σύμβαση πώλησης όπως αναφέρεται και ανωτέρω την υλοποίηση αυτής (βλ. Syncon Ltd, ανωτέρω). Όσον αφορά το θέμα της αξίωσης τους για το ποσό των ΛΚ65.000,00 με βάση την πιο πάνω αξιολόγηση και τα ευρήματα του Δικαστηρίου, κρίνεται ότι δεν το δικαιούται ούτε ως ποινική ρήτρα, ούτε ως προκαθορισμένες αποζημιώσεις, ούτε ως γενικές αποζημιώσεις, που ας σημειωθεί ότι ο ΜΕ1 συνέδεσε τη ζημιά με αυτή ταύτη τη μη έκδοση τίτλου μέχρι τις 30/11/08 και τίποτε περισσότερο, αφού ο μοναδικός σκοπός, ως αναφέρεται και ανωτέρω, ήταν η διασφάλιση του ποσού που θα κατέβαλλαν, σε περίπτωση που η Εναγομένη παρέβαινε την σύμβαση πώλησης, Τεκμήριο 1 και αποφάσιζαν να τερματίσουν την σύμβαση. Άλλωστε καμία ζημιά δεν υπέστησαν αφού μέχρι σήμερα συνεχίζουν να κατέχουν την κατοικία και δεν υποδείχθηκε ούτε αποδείχθηκε οιαδήποτε άλλη ζημιά εκ του λόγου της μη έκδοσης ξεχωριστού τίτλου και εγγραφής επ' ονόματι τους. Αποτελεί δε υποχρέωση των Εναγόντων, με την εκπλήρωση της υποχρέωσης της Εναγομένης έκδοσης ξεχωριστού τίτλου και μεταβίβασης και εγγραφής στο όνομα τους, ταυτόχρονα και αυτοί να εκπληρώσουν την δική τους υποχρέωση καταβάλλοντας ολόκληρο το τίμημα ως προνοείται στη σύμβαση πώλησης. Η ανταπαίτηση βεβαίως, που στηρίχθηκε στη θέση της Εναγομένης ότι οι Ενάγοντες τερμάτισαν τη σύμβαση υπαιτιότι τους, είναι αυτονόητο από τα πιο πάνω ευρήματα και κατάληξη του Δικαστηρίου ότι δεν μπορεί να επιτύχει και απορρίπτεται. Όσον αφορά την αξίωση των Εναγόντων για ειδική εκτέλεση αυτή διέρχεται μέσα από τις πρόνοιες του Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Ν.81(Ι)/11ο οποίος αντικατέστησε το ΚΕΦ. 232 επί του οποίου στηρίζεται η αξίωση αυτή. Η εξουσία του Δικαστηρίου για έκδοση διατάγματος ειδικής εκτέλεσης της σύμβασης προνοείται στο άρθρο 7 ενώ οι αναγκαίες διατυπώσεις για ειδική εκτέλεση της σύμβασης προβλέπονται στο άρθρο 6 και συγκεκριμένα αφού τηρηθούν οι πρόνοιες της παρ. 6

(1)(α), η οποία παραπέμπει στο άρθρο 3

(1)και 6

(1)(β). Επί του συνδυασμού των άρθρων αυτών οι προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται για την έκδοση διατάγματος ειδικής εκτέλεσης σύμβασης είναι οι ακόλουθες: (Α)

(1)Η ύπαρξη εγγραφής στο κτηματολογικό μητρώο του αρμόδιου κτηματολογικού γραφείου στο όνομα τουλάχιστο ενός πωλητή σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία.

(2)Η εγγραφή αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης ή

(3)Περιλαμβάνεται στην εγγραφή το τμήμα ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης. (Β)

(1)Η σύμβαση να είναι γραπτή.

(2)Περιλαμβάνει επαρκή στοιχεία της ταυτότητας των συμβαλλομένων μερών.

(3)Περιγράφει επαρκώς την ακίνητη ιδιοκτησία που είναι το αντικείμενο της σύμβασης.

(4)Αναφέρει το αντάλλαγμα.

(5)Είναι υπογραμμένη από όλα τα συμβαλλόμενα μέρη. (Γ) Η σύμβαση κατατεθεί εντός έξι

(6)μηνών από την ημερομηνία υπογραφής της στο Επαρχιακό Κτηματολογικό γραφείο της επαρχίας που βρίσκεται το ακίνητο. (Δ) Η αγωγή για έκδοση διατάγματος ειδικής εκτέλεσης της σύμβασης εγείρεται εντός της περιόδου παραγραφής που προβλέπεται στον εκάστοτε σε ισχύ νόμο για παραγραφή απαιτήσεων που προκύπτουν από παράβαση σύμβασης. Στην συγκεκριμένη περίπτωση (α) η Εναγόμενη είναι εξ' ολοκλήρου εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια της ακίνητης ιδιοκτησίας επί της οποίας ανεγέρθηκε η επίδικη κατοικία και αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης, (β) η σύμβαση είναι γραπτή και περιλαμβάνει τα ονόματα των συμβαλλομένων μερών (διαδίκων) και περιγράφει το αντικείμενο της σύμβασης, ήτοι την κατοικία, έναντι του τιμήματος των ΛΚ135.000,00 και υπογράφεται από τους Ενάγοντες και την Εναγομένη, (γ) η σύμβαση υπογράφηκε στις 16/12/05 και κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολογικό γραφείο Λάρνακας, όπου ευρίσκεται η ακίνητη ιδιοκτησία στις 2/1/06 με την ΠΩΕ 3/06 και (δ) η αγωγή ηγέρθηκε εντός της περιόδου παραγραφής. Ως εκ των πιο πάνω πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις έκδοσης διατάγματος, ειδικής εκτέλεσης της σύμβασης ημερ. 16/12/05, Τεκμήριο 1. Αν και το αποτέλεσμα τόσο της απαίτησης όσο και της ανταπαίτησης έχει ήδη προδιαγραφεί, εντούτοις για σκοπούς πληρότητας της απόφασης το Δικαστήριο θα προχωρήσει να εξετάσει και το θέμα των αποζημιώσεων που θα δικαιούταν η Εναγόμενη στην ανταπαίτηση της, σε αντίθετη περίπτωση. Όπως ήδη έχει αναφερθεί για τον σκοπό αυτό μαρτυρία για τους Ενάγοντες έδωσε ο ΜΕ5, εκτιμητής, ο οποίος κατέθεσε ως Τεκμήριο 51 έκθεση εκτίμησης, ως Τεκμήριο 2 πίνακα με τίτλο Rics Cyprus Index, ως Τεκμήριο 53 σχέδιο τιτλοφορούμενο «Παράρτημα 2», στο οποίο φαίνονται διάφορες κατοικίες συμπεριλαμβανομένης της επίδικης κατοικίας για σκοπούς εκτίμησης της αξίας της και ως Τεκμήριο 54 πίνακας με συγκριτικές πωλήσεις συνοδευόμενος από δύο σχέδια άλλων συγκροτημάτων. Για την Εναγομένη μαρτυρία έδωσε ο ΜΥ4 εκτιμητής ακινήτων και πολιτικός μηχανικός ο οποίος κατάθεσε ως Τεκμήριο 68 έκθεση εκτίμησης και ως Τεκμήριο 69 τιμολόγιο χρέωσης για τις υπηρεσίες του. Αφού εξέτασα τα προσόντα, τις γνώσεις, εκπαίδευση πείρα και επάγγελμα τους και έχοντας κατά νου τις αρχές που καθορίζουν πότε ένας μάρτυρας είναι εμπειρογνώμονας (βλ. ενδεικτικά Θεοσκέπαστη Φαρμ v. Δημοκρατίας

(1990)1 Α.Α.Δ. 984), κρίνω ότι ο ΜΕ5 και ο ΜΥ4 είναι εμπειρογνώμονες στην ειδικότητα τους. Επομένως η μαρτυρία τους θα τύχει προσέγγισης με βάση τις αρχές προσέγγισης μαρτυρίας εμπειρογνώμονα. Κατ' εξαίρεση προς τον γενικό κανόνα που απαγορεύει την έκφραση γνώμης μάρτυρα, μπορεί να εκφράσει την γνώμη του σε θέματα της ειδικότητας του (βλ. Vassiliko Cements Works v. Stavrou

(1983)1 C.L.R. 663 και Νικολάου v. Σταύρου

(1992)1 Α.Α.Δ. 746). Σε αυτή την περίπτωση εμπειρογνώμονας εφοδιάζει το Δικαστήριο με τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για τον έλεγχο της ακρίβειας των συμπερασμάτων του έτσι που να δυνηθεί το Δικαστήριο να διαμορφώσει τη δική του ανεξάρτητη κρίση επί των γεγονότων (βλ. Θεοσκέπαστη Φαρμ, ανωτέρω, Πελεκάνος κ.ά. v. Πελεκάνου

(2010)1 Α.Α.Δ. 1746, Κοινοτικό Συμβούλιο Ομόδους v. Κονναρή

(2011)1 Α.Α.Δ. 2298 και Kayat Trading Ltd v. Genzyme Corporation, Πολ. ΄Εφ. 316/10, ημερ. 21/2/13). Όσον και αν είναι δυνατό εμπειρογνώμονας να αναφερθεί σε μια υποθετική περίπτωση ή σε γεγονότα που δεν έχει προσωπική γνώση για να στηρίξει την άποψη του, αυτή η αναφορά δεν μπορεί να εισαχθεί ως απόδειξη για την ύπαρξη τους (Βλ. Νικολάου v. Σταύρου

(1992)1 Α.Α.Δ. 746). Είναι αχρείαστο να καταγραφεί η κάθε μία εκτίμηση ξεχωριστά αφού αυτές τίθενται ενώπιον του Δικαστηρίου και είναι υπόψη του. Γονιμότερο είναι να αναφερθούν γενικά τα κοινά μεταξύ των δύο εκτιμήσεων και ειδικά οι διαφορές τους. Χρησιμοποιήθηκε και για τις δύο εκτιμήσεις η συγκριτική μέθοδος. Όμως δεν χρησιμοποιήθηκαν ούτε οι ίδιες κατοικίες στα δύο συγκροτήματα της Εναγόμενης ως καταδεικνύεται από το Τεκμήριο 53 που αποτελεί, ουσιαστικά μέρος του Τεκμηρίου 51 που ετοίμασε ο ΜΕ5, αφού σ' αυτό αναφέρονται οι κατοικίες Β101, 103, 105, 109, 110 και 111 αλλά όχι η κατοικία Β107 ούτε οι ίδιες κατοικίες άλλων συγκροτημάτων αφού ο ΜΕ5 χρησιμοποίησε κατοικίες των συγκροτημάτων Royal Bay Oroklini, Meadows Mountain New Villas 2 και Dream Homes ενώ ο ΜΥ4 του συγκροτήματος Lartis Panorama Houses και την κατοικία αρ. 18 από το Meadow Villas. Επίσης όσον αφορά την ίδια την επίδικη κατοικία Β102 ο ΜΕ5 με βάση το πωλητήριο έγγραφο και τα αρχιτεκτονικά σχέδια βρήκε ότι το εμβαδόν των καλυμμένων χώρων είναι περίπου 108 τ.μ., του χώρου στάθμευσης 15 τ.μ., των ακάλυπτων χώρων 63 τ.μ. και η γη 451 τ.μ. ενώ ο ΜΥ4 σύμφωνα με πληροφόρηση από την Εναγόμενη με βάση τις τελικές αιτήσεις που κατατέθηκαν στο Κτηματολόγιο για την έκδοση ξεχωριστών τίτλων, είναι 102 τ.μ., του χώρου στάθμευσης 17 τ.μ., των ακάλυπτων χώρων 63 τ.μ. και της γης 449 τ.μ. Σε σχέση με τις αξίες ο ΜΕ5 κατέληξε ότι την 1/8/08 η αξία της επίδικης κατοικίας αφού πολλαπλασίασε το ποσό των €2.600,00 το τ.μ. με τα 123 τ.μ. που είναι το εμβαδόν των καλυμμένων χώρων, είναι €319.800,00 χωρίς τίτλο και €385.000,00 με τίτλο γιατί τότε ανεβαίνει κατά 20% η αξία του ακινήτου. Την 1/6/10 η αξία της επίδικης κατοικίας αφού πολλαπλασιαστεί το ποσό των €2.100, επειδή υπήρχε μείωση στην τιμή, με τα 123 τ.μ. είναι €258.300,00 χωρίς τίτλο και €310.000,00 με τίτλο για το λόγο που αναφέρεται ανωτέρω. Ο ΜΥ4 με βάση τους δικούς του υπολογισμούς για την αξία ανά τετραγωνικό μέτρο αφού βρήκε ότι αυτή κατά τον Νοέμβριο ήταν €2.350,00 το τ.μ. αφού πολλαπλασίασε τούτο με τα λιγότερα τετραγωνικά μέτρα των καλυμμένων χώρων που ανερχόταν σε 119 κατέληξε ότι η αξία του ήταν €280.000,00, ενώ τον Μάϊο του 2010 η αγοραία αξία του ήταν €230.000,00. Διαφώνησε ότι παίζει οιονδήποτε ρόλο η ύπαρξη ξεχωριστού τίτλου στην αξία του ακινήτου αφού τούτο αγοράστηκε χωρίς τίτλο όπως γίνεται συνήθως για όλες τις παρόμοιες περιπτώσεις αλλά συμπεριλάμβανε την έκδοση ξεχωριστού τίτλου. Εν πάση περιπτώσει, ανάφερε ότι με βάση την πείρα του ή μη ύπαρξη ξεχωριστού τίτλου θα μπορούσε να μειώσει την τιμή σε 10%. Σε ότι αφορά την ενοικιαστική αξία του ακινήτου δεν εντόπισα την έκθεση εκτίμησης του ΜΕ5 κάποια αναφορά. Από την άλλη ο ΜΥ4 στην παρ. 11 αφού δεν βρήκε συγκριτικά ενοίκια για ισόγεια κατοικία, όπως η επίδικη, αλλά μόνο σε διώροφες, με βάση τα ευρήματα του υιοθέτησε ως ενοίκιο το ποσό των €4 ανά τ.μ. την περίοδο 2006-2007, €6 ανά τ.μ. για την περίοδο 2008-2009, €5,50 ανά τ.μ. για την περίοδο 2010-2011 και €4,50 ανά τ.μ. για την περίοδο 2012 μέχρι σήμερα. Πρώτα πρέπει να ξεκαθαριστεί ότι από την ημέρα υπογραφής της σύμβασης πώλησης στις 16/12/05 μέχρι και τις 2/2/09, έστω και αν οι Ενάγοντες εισέπραξαν την εγγυητική, κατοικούσαν νόμιμα εντός αυτού δυνάμει της εν ισχύ σύμβασης και ως εκ τούτου η Εναγόμενη δεν δικαιούται σε αποζημίωση γι' αυτή την περίοδο (Βλ. A. N. STASIS ESTATES CO LTD v. EDWARD MICHAEL TOMLIN

(1998)1 Α.Α.Δ. 788). Έπειτα, αν θα δικαιούτο σε αποζημίωση, λόγω παράνομης επέμβασης, που αποτελεί μια από τις αιτίες ανταπαίτησης της Εναγομένης, αυτή θα άρχιζε από τις 3/2/

1. Δεν μπορώ να συμφωνήσω με τον ΜΕ5 ότι με την κατρακύλα που πήραν οι τιμές των ακινήτων, μετά τα μέσα του 2008, ως κοινά αποδέχονται και οι δύο εκτιμητές, άσχετα με το ποσοστό που έκαστος εξ αυτών βρίσκει, ότι η μείωση των ακινήτων για το 2009, που εδώ μας ενδιαφέρει, ήταν μόνο κατά €0,50 το τ.μ. από το 2007 που ήταν €6,00 τ.μ., δηλαδή σε €5,50 το τ.μ., ανεξάρτητα με το γεγονός ότι τα συγκριτικά ήταν για διώροφες κατοικίες και όλα υποθετικά και στο περίπου. Επίσης προβλημάτισε το Δικαστήριο κατά πόσο η προβλεπόμενη αποζημίωση για το ποσό των ΛΚ250,00 μηνιαίως ως ενοίκιο και ή απώλεια χρήσης, στη σύμβαση πώλησης, σε περίπτωση μη παράδοσης της κατοικίας στους Ενάγοντες, που ήταν μια γνήσια προσπάθεια προκαθορισμού λογικής αποζημίωσης ως προκύπτει από τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν, θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί και για την Εναγόμενη, ως ήταν η θέση του δικηγόρου των Εναγόντων. Έχω την εντύπωση ότι αυτό δεν μπορεί να συμβεί, γιατί εάν αυτό ήθελαν οι συμβαλλόμενοι θα αναφερόταν ρητά στη σύμβαση. Η απουσία μάλιστα μιας τέτοιας πρόβλεψης, θα έλεγα, ενδυναμώνει τη θέση των Εναγόντων ότι εξ αρχής όπως και τώρα, ήθελαν την υλοποίηση της σύμβασης πώλησης. Θεωρώ και κρίνω ότι η τιμή των €4,50 το τ.μ. που υιοθετήθηκε για την περίοδο 2012 μέχρι σήμερα είναι δίκαιο όπως αντιπροσωπεύει και την περίοδο 3/2/09 μέχρι σήμερα. Σε ότι αφορά την μαρτυρία των δύο εκτιμητών, για την αξία της κατοικίας στις πιο πάνω χρονικές στιγμές, έχοντας κατά νου ότι ο καθορισμός της αξίας κτήματος πρέπει να γίνεται με βάση συγκριτικά κτημάτων με τα ίδια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά, προτιμώ την μαρτυρία του ΜΕ5 γιατί αυτή βρίσκεται πιο κοντά σε αυτά τα στοιχεία αλλά και γιατί στη μαρτυρία του ΜΥ4 διέκρινα μια προσπάθεια να διαφοροποιήσει κάπως την αξία, με παράδειγμα την αρχική θέση του ότι δεν παίζει ρόλο η έκδοση ξεχωριστού τίτλου ή όχι για να συμφωνήσει μετά ότι τούτο θα μπορούσε να παίζει ρόλο σε ένα ποσοστό 10%, βγαλμένο από την πείρα του αλλά χωρίς να εξηγήσει πως, καθώς και το γεγονός ότι έλαβε υπόψη περισσότερα συγκριτικά από διαφορετικά συγκροτήματα για τα οποία έδωσε εξηγήσεις με μεγαλύτερη επάρκεια και ακρίβεια από αυτές που έδωσε ο ΜΥ4 για τα δικά του συγκριτικά. Δεν αποδέχομαι όμως από αυτή το εμβαδό των καλυμμένων χώρων, του χώρου στάθμευσης, των ακάλυπτων χώρων και της έκτασης της γης καθότι συμφώνησε ότι είναι πιο αντιπροσωπευτικό το εμβαδό γι' αυτά, αυτό που αναγράφεται στις αιτήσεις που κατατέθηκαν στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας για έκδοση ξεχωριστού τίτλου, όπως ανάφερε ο ΜΥ
2. Επίσης βρίσκω υπερβολικό ότι η μη ύπαρξη τίτλου ιδιοκτησίας μειώνει την αξία της κατοικίας κατά 20% δηλαδή κατά 1/5, αλλά πράγματι παίζει κάποιο ρόλο που δεν θα ήταν, σύμφωνα με τα στοιχεία που αναφέρθηκαν, περισσότερο από το 1/10 της αξίας. Ως εκ τούτου αποτελεί εύρημα του Δικαστηρίου ότι την 1/8/08 η αξία της κατοικίας χωρίς τίτλο ήταν €309.400,00 και με τίτλο €340.340,00 και την 1/6/10 η αξία της χωρίς τίτλο ήταν €249.900,00 και με τίτλο €274.050,
3. Με όλα όσα πιο πάνω προσπάθησα να εξηγήσω και να αναλύσω η Απαίτηση των Εναγόντων επιτυγχάνει όσον αφορά την έκδοση διατάγματος ειδικής εκτέλεσης σύμφωνα με το άρθρο 7 του Ν.81(Ι)/11 και αποτυγχάνει ως προς τα υπόλοιπα, κρίνοντας όσον αφορά την αξίωση Γ ότι δεν προφέρεται η έκδοση του στο στάδιο που βρίσκεται η διεκπεραίωση της υλοποίησης του έργου αφού σύμφωνα με την ΜΕ4 θα μπορούσαν να εκδοθούν τίτλοι μέχρι τον Οκτώβριο - Νοέμβριο του 2014 που πέρασε. Όσον αφορά την αξίωση Δ από τη στιγμή που ζητείται η έκδοση διατάγματος ειδικής εκτέλεσης της σύμβασης δεν ενδείκνυται τούτο, ενώ όσον αφορά τις αξιώσεις Ε και Στ αυτές εγκαταλείφθηκαν. Σε σχέση με την αξίωση Ζ δεν αποδείχθηκε καμία ζημιά και ως εκ τούτου απορρίπτεται. Δικαιούνται όμως σε έξοδα και τόκους. Η ανταπαίτηση αποτυγχάνει και απορρίπτεται. Κατά συνέπεια εκδίδεται διάταγμα ειδικής εκτέλεσης της σύμβασης πώλησης ημερομηνίας 16/12/05 η οποία κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας στις 2/1/06 με την ΠΩΕ 3/06 η οποία αφορά την ισόγεια κατοικία Β102 επί του τεμαχίου 128, Φ/ΣΧ. 41/17 με αριθμό εγγραφής 9529 στην τοποθεσία «κοντά στο χωρίο», στο χωριό Ορόκλινης της Επαρχίας Λάρνακας ως κατωτέρω: Α. Διάταγμα με το οποίο διατάσσεται η Εναγόμενη όπως προβεί στις δέουσες και/ή κατάλληλες ενέργειες για την εξασφάλιση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας από το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λάρνακας του τεμαχίου γης με αρ. Β102, εμβαδού 449τ.μ. (ποσοστό 9,18%) το οποίο αποτελεί μέρος της συνολικής εκτάσεως 8,027τ.μ., Τεμ. 128, Φ/Σχ. 41/17, με αριθμό εγγραφής 9529, στην τοποθεσία «κοντά στο χωριό» στο χωριό Ορόκλινη, περιλαμβανομένης και της ανεγερθείσας επ' αυτού οικίας (Bungalow) και γκαράζ με αριθμό Β102, συνολικού καλυμμένου εμβαδού 119τ.μ. , εντός έξι

(6)μηνών από σήμερα. Β. Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να διατάσσεται η Εναγόμενη όπως προβεί στην μεταβίβαση στους Ενάγοντες του τεμαχίου γης με αρ. Β102 εμβαδού 449τ.μ., το οποίο αποτελεί τμήμα του Τεμ. 128, Φ/Σχ.41/17 στο χωρίο Ορόκλινη, περιλαμβανομένης και της ανεγερθείσας επ' αυτού οικίας (Bungalow) και γκαράζ, συνολικού καλυμμένου εμβαδού 119τ.μ., που οι Ενάγοντες αγόρασαν από την Εναγομένη δυνάμει συμφωνίας πώλησης και/ή πωλητηρίου εγγράφου ημερ. 16/12/05, εντός έξι

(6)μηνών από σήμερα. Ταυτόχρονα με την μεταβίβαση, οι Ενάγοντες θα καταβάλουν το ποσό των ΛΚ70.000,00 (€119.602,10) καθώς και τα νενομισμένα τέλη που τους βαρύνουν ως αγοραστές δυνάμει του ΚΕΦ. 224. Επιπλέον επιδικάζονται έξοδα υπέρ των Εναγόντων και εναντίον της Εναγομένης ως αυτά θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Η ανταπαίτηση απορρίπτεται με έξοδα υπέρ των Εναγόντων (Εναγομένων στην Ανταπαίτηση) και εναντίον της Εναγομένης (Ανταπαιτήτριας στην Ανταπαίτηση), όπως αυτά θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Θα υπάρχει ένα σετ εξόδων όπου τα έξοδα είναι κοινά αφού Απαίτηση και Ανταπαίτηση ακούσθηκαν σε κοινή διαδικασία. (Υπ.) ............. Ν. Γερολέμου, Α.Ε.Δ. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο