← Κύπρος

ΑΝΑΣΤΑΣΙΑΣ ΧΡΙΣΤΟΥ κ.α. ν. AQUARIAN DEVELOPMENTS LTD, Συν/νες Αγωγές Αρ.: 698/10 και 700/10, 30/1/2015

ΑΝΑΣΤΑΣΙΑΣ ΧΡΙΣΤΟΥ κ.α. ν. AQUARIAN DEVELOPMENTS LTD, Συν/νες Αγωγές Αρ.: 698/10 και 700/10, 30/1/2015 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2015:A37 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ Ενώπιον: Ε. Γεωργίου-Αντωνίου, Ε.Δ. Συν/νες Αγωγές Αρ.: 698/10 και 700/10 Αγωγή αρ.:698/10 Μεταξύ:- ΑΝΑΣΤΑΣΙΑΣ ΧΡΙΣΤΟΥ Ενάγουσας v. AQUARIAN DEVELOPMENTS LTD Εναγόμενης Ως τροποποιήθηκε δυνάμει διατάγματος του Δικαστηρίου ημερ. 19/04/2013

  1. ΑΝΑΣΤΑΣΙΑΣ ΧΡΙΣΤΟΥ
  2. ΑΝΔΡΕΑ ΧΡΙΣΤΟΥ Εναγόντων v. AQUARIAN DEVELOPMENTS LTD Εναγόμενης Αγωγή αρ.:700/10 Μεταξύ:- ΑΝΔΡΕΑ ΧΡΙΣΤΟΥ Ενάγοντα v. AQUARIAN DEVELOPMENTS LTD Εναγόμενης Ως τροποποιήθηκε δυνάμει διατάγματος του Δικαστηρίου ημερ. 19/04/2013
  3. ΑΝΑΣΤΑΣΙΑΣ ΧΡΙΣΤΟΥ
  4. ΑΝΔΡΕΑ ΧΡΙΣΤΟΥ Εναγόντων v. AQUARIAN DEVELOPMENTS LTD Εναγόμενης Ημερομηνία: 30 Ιανουαρίου,
  5. Εμφανίσεις: Για Ενάγοντες: κ. Παγιάσης για Α. Παπαντωνίου (για ν' ακούσει απόφαση κ. Στυλιανού). Για Εναγόμενους: κ. Ποιητής με κα Χατζηνικολή (για ν' ακούσει απόφαση κ. Εμπεδοκλής). ΑΠΟΦΑΣΗ Οι Ενάγοντες και στις δυο αγωγές αξιώνουν από το Δικαστήριο διατάγματα με τα οποία να διατάττεται η ειδική εκτέλεση των δύο πωλητηρίων εγγράφων, με ημερομηνία 14/09/2000, με τα οποία είχαν αγοραστεί τα διαμερίσματα με αριθμούς 4 και 5 στο συγκρότημα «AQUARIAN LODGE», το οποίο είχε ανεγερθεί στο ακίνητο με αριθμό εγγραφής 7206, Φ/Σχ. XL1/26, τεμάχιο 54/2/2/7, στην τοποθεσία Δακκανιάρης του χωριού Ορόκλινη της επαρχίας Λάρνακας. Διαζευκτικά επιζητούν αποζημιώσεις για παράβαση των συγκεκριμένων συμφωνιών ημερομηνίας 14/09/
  6. Σύμφωνα με την Έκθεση Απαίτησης και οι δύο Ενάγοντες κατοικούν στη Λευκωσία, ενώ η Εναγόμενη Εταιρεία έχει έδρα τη Λάρνακα και ασχολείται, μεταξύ άλλων, με την ανέγερση πολυκατοικιών, οικιών και κτιριακών συγκροτημάτων καθώς και με την ανάπτυξη γης. Η Εναγόμενη Εταιρεία ήταν κατά τον ουσιώδη χρόνο η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 7206, Φ/Σχ. XL 1/26, τεμάχιο 54/2/2/7, στην τοποθεσία Δακκανιάρης του χωριού Ορόκλινη. Στο συγκεκριμένο ακίνητο η Εναγόμενη Εταιρεία είχε ανεγείρει το συγκρότημα με την επωνυμία «AQUARIAN LODGE». Στις 14/09/2000 είχαν υπογραφεί δύο πωλητήρια έγγραφα για την αγορά δύο διαμερισμάτων, των διαμερισμάτων με αριθμούς 4 και 5, μεταξύ των δύο Εναγόντων ως αγοραστών και της Εναγόμενης Εταιρείας ως πωλήτριας. Μεταξύ των ρητών ή και των εξυπακουόμενων όρων των πωλητηρίων εγγράφων ήταν ότι το τίμημα πώλησης για κάθε διαμέρισμα θα ανερχόταν στις Λ.Κ.15.500- (το ισάξιο σε ευρώ €26.483-), το οποίο θα καταβαλλόταν τμηματικά. Οι Ενάγοντες είχαν καταβάλει το ποσό των Λ.Κ.5.000- (το ισάξιο σε ευρώ €8.543-) για κάθε διαμέρισμα το οποίο είχαν αγοράσει. Τα συγκεκριμένα πωλητήρια έγγραφα είχαν κατατεθεί από την πωλήτρια εταιρεία στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λάρνακας. Ήταν επίσης ρητός ή και εξυπακουόμενος όρος της συμφωνίας ότι η μεταβίβαση των συγκεκριμένων διαμερισμάτων, από την Εναγόμενη Εταιρεία προς τους Ενάγοντες, θα γινόταν ταυτόχρονα με την πλήρη αποπληρωμή του συμφωνηθέντος τιμήματος πώλησης και εφόσον η Εναγόμενη Εταιρεία θα ειδοποιούσε τους Ενάγοντες. Παρά τις επανειλημμένες προφορικές οχλήσεις των Εναγόντων προς την Εναγόμενη Εταιρεία, αυτή αρνήθηκε ή και παρέλειψε να τα μεταβιβάσει και μέχρι σήμερα αυτή αρνείται και παραλείπει να μεταβιβάσει και να εκδώσει ξεχωριστό τίτλο για κάθε ένα από τα επίδικα διαμερίσματα. Είναι, περαιτέρω, ο ισχυρισμός των Εναγόντων ότι η Εναγόμενη Εταιρεία μέσω του αντιπροσώπου ή και του διευθυντή της ζητούσε για χρόνια από τους Ενάγοντες να αναμένουν μέχρι να διευθετήσει νομικά και τεχνικά τα προβλήματα που υπήρχαν στην οικοδομή. Οι Ενάγοντες, με επιστολή του δικηγόρου τους ημερομηνίας 28/12/09, κάλεσαν την Εναγόμενη Εταιρεία όπως παρουσιαστεί στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λάρνακας στις 08/01/10, έτσι ώστε να μεταβιβαστούν τα συγκεκριμένα διαμερίσματα επ' ονόματι των Εναγόντων, πλην όμως η Εναγόμενη Εταιρεία δεν παρουσιάστηκε. Λόγω της παράβασης των επίδικων πωλητήριων εγγράφων από την Εναγόμενη Εταιρεία είναι ο ισχυρισμός των Εναγόντων ότι έχουν υποστεί σοβαρές ζημιές και απώλειες. Διαζευκτικά οι Ενάγοντες ισχυρίζονται ότι η Εναγόμενη Εταιρεία είχε αποκρύψει από αυτούς ουσιώδεις πληροφορίες που αφορούσαν τη νομική και τεχνική κατάσταση της πολυκατοικίας επί της οποίας βρίσκονταν τα επίδικα διαμερίσματα. Συγκεκριμένα ότι απέκρυψε από τους Ενάγοντες, η Εναγόμενη Εταιρεία, ότι δεν είχε λάβει άδεια οικοδομής ή και πολεοδομική άδεια για ανέγερση της συγκεκριμένης οικοδομής, ότι το ακίνητο ήταν υποθηκευμένο, ότι ήταν αδύνατο για την Εναγόμενη Εταιρεία να εκδώσει έγκαιρα τίτλο ιδιοκτησίας επ' ονόματι των Εναγόντων και ότι η επίδικη συμφωνία πώλησης των διαμερισμάτων ήταν καθ' αυτής αδύνατη, αφού είχαν αρχίσει παράνομα οι οικοδομικές εργασίες χωρίς τις απαραίτητες προς τούτο άδειες. Η Εναγόμενη Εταιρεία στην Υπεράσπισή της υποστηρίζει ότι πράγματι το τίμημα πώλησης του κάθε διαμερίσματος ήταν £15.500- (το ισάξιο σε ευρώ €8.543-) από το οποίο ποσό θα καταβαλλόταν £5.000- (το ισάξιο σε ευρώ €8.543-) με την υπογραφή του συμβολαίου και £5.000- (το ισάξιο σε ευρώ €8.543-) με την μεταβίβαση του διαμερίσματος. Σύμφωνα με το ισχυρισμό της Εναγομένης Εταιρείας, ήταν ρητός ή και εξυπακουόμενος όρος της συμφωνίας ότι από τη στιγμή που θα λάμβαναν κατοχή του υποστατικού, οι Ενάγοντες, θα κατέβαλλαν όλα τα έξοδα που αφορούσαν το διαμέρισμα όπως ασφάλεια, αποχετευτικό, κοινόχρηστα, συντήρηση, φόρους ακίνητης ιδιοκτησίας, σκύβαλα και κοινοτικές υπηρεσίες. Κανένα ποσό δεν έχει καταβληθεί σε σχέση με τα συγκεκριμένα έξοδα. Η Εναγόμενη Εταιρεία τόσο με δικές της επιστολές καθώς και με επιστολές του δικηγόρου της είχε αναφέρει στους Ενάγοντες ότι καθυστερούσαν στην καταβολή των συγκεκριμένων ποσών, τα οποία αναγκαζόταν να καταβάλλει η ίδια με αποτέλεσμα το οφειλόμενο ποσό, από τους Ενάγοντες, προς την Εναγόμενη Εταιρεία, να ανέρχεται σε £24.502,20- (το ισάξιο σε €41.864,51-) για κάθε διαμέρισμα. Παράλληλα οι Ενάγοντες συνεχίζουν να οφείλουν το υπόλοιπο του τιμήματος το οποίο ανέρχεται σε £10.500- (το ισάξιο σε €17.940,31-) για κάθε διαμέρισμα, το οποίο δεν καταβλήθηκε και η Εναγόμενη Εταιρεία υφίσταται ζημιά ύψους 8% με 9% ως τόκους επί του συγκεκριμένου ποσού. Περαιτέρω ισχυρίζεται, η Εναγόμενη Εταιρεία, ότι υπήρχε άδεια οικοδομής, ότι οι Ενάγοντες είχαν πληροφορηθεί ότι το ακίνητο ήταν υποθηκευμένο ή και μπορούσε με ευκολία να το πληροφορηθεί, ότι η έκδοση τίτλου ιδιοκτησίας δεν εξαρτάτο από την Εναγόμενη Εταιρεία αλλά από τρίτα άτομα, ότι οι εργασίες δεν είχαν ξεκινήσει παράνομα και ότι όταν είχε γίνει η συμφωνία η οικοδομή είχε ήδη ανεγερθεί. Ανταπαιτεί, η Εναγόμενη Εταιρεία, το ποσό των £24.502,20- ή €41.864,51- ως το συνολικό ποσό που η Ενάγουσα κατέβαλλε για κάθε διαμέρισμα, το ποσό των €256.29- μηνιαίως για κάθε διαμέρισμα από 17/04/1998 ως έξοδα χρήσης και δήλωση του Δικαστηρίου ότι οι συμφωνίες πώλησης έχουν τερματιστεί. Διαζευκτικά αξιώνει το υπόλοιπο του τιμήματος, πλέον τόκο 9% από 17/04/
  7. Προς υποστήριξη και των δυο αγωγών μαρτυρία δόθηκε από τον Ανδρέα Χρίστου, Μ.Ε.1, Ενάγοντα στην Αγ. Αρ. 700/10, οποίος κατάθεσε προς υποστήριξη των ισχυρισμών του γραπτή δήλωση, η οποία και σημειώθηκε ως Τεκμήριο
  8. Στη γραπτή του δήλωση καταγράφει ότι είναι ο Ενάγοντας στην Αγ. Αρ. 700/10 και η Ενάγουσα στην Αγ. Αρ. 698/10 είναι η σύζυγός του. Στις 14/09/2000, σύμφωνα με τον ισχυρισμό του, είχαν υπογραφτεί δύο πανομοιότυπα πωλητήρια έγγραφα μεταξύ της Εναγόμενης Εταιρείας ως πωλήτριας και του ιδίου και της συζύγου του ως αγοραστών σε σχέση με την αγορά δύο διαμερισμάτων τα οποία είχαν τους διακριτικούς αριθμούς 4 και
  9. Τα συγκεκριμένα πωλητήρια έγγραφα κατατέθησαν άμεσα στο Κτηματολόγιο Λάρνακας, σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου. Σύμφωνα με τους όρους εκάστου πωλητηρίου εγγράφου, το τίμημα πώλησης, για κάθε ένα από τα διαμερίσματα, ανερχόταν στις Λ.Κ.15.500-, το ισάξιο σε €26.483,32-. Με την υπογραφή των δύο συμφωνιών είχε καταβληθεί, από κάθε ένα από τους Ενάγοντες, στην Εναγομένη Εταιρεία, το ποσό Λ.Κ.5.000- το ισάξιο σε €8.543,01-. Μετά την κατάθεση των συμβολαίων, οι Ενάγοντες με έκπληξη είχαν πληροφορηθεί ότι τα διαμερίσματα που είχαν αγοράσει αντιμετώπιζαν πρόβλημα σε σχέση με την έκδοση του τίτλου ιδιοκτησίας, λόγω του ότι είχε γίνει κάποιο κατασκευαστικό λάθος το οποίο εμπόδιζε την έκδοση τίτλων. Το γεγονός αυτό είχε επιβεβαιωθεί από τον διευθυντή της Εναγόμενης Εταιρείας, κύριο Χάρη Θεοχάρους. Έκτοτε, παρά τις επανειλημμένες οχλήσεις των ιδίων προς τον διευθυντή της Εναγόμενης Εταιρείας, τα τεχνικά και νομικά προβλήματα της οικοδομής δεν έχουν επιλυθεί παρά τις υποσχέσεις του διευθυντή της Εναγόμενης Εταιρείας ότι θα διευθετούσε το θέμα και θα τους ειδοποιούσε έτσι ώστε να εξοφληθεί το υπόλοιπο και να μεταβιβαστούν τε επίδικα διαμερίσματα. Σύμφωνα με τον ισχυρισμό του, όταν πληροφορήθηκαν, οι Ενάγοντες, για τα προβλήματα που υπήρχαν στην έκδοση τίτλου επιπρόσθετα είχαν πληροφορηθεί ότι η Εναγομένη Εταιρεία αντιμετώπιζε προβλήματα με την τράπεζά της. Ο ίδιος είχε αποταθεί στην τράπεζα και είχε επιβεβαιώσει ότι όντως υπήρχαν σοβαρά προβλήματα και ότι επίκειτο η πώληση του ακινήτου προς όφελος της τράπεζας. Μετά τη συγκεκριμένη εξέλιξη ο ίδιος είχε ενημερώσει τον διευθυντή της Εναγομένης Εταιρείας ότι δεν μπορούσε να συνεχίσει να πληρώνει οποιαδήποτε άλλα ποσά, ενόψει των πολλών προβλημάτων που είχαν προκύψει και του κατέστησε απολύτως σαφές ότι μόλις η Εναγομένη Εταιρεία ήταν έτοιμη να μεταβιβάσει τα διαμερίσματα που είχαν αγοραστεί ταυτόχρονα θα καταβαλλόταν και το υπόλοιπο ποσό. Ο διευθυντής της Εναγομένης είχε αποδεχτεί το γεγονός αυτό και είχε διαβεβαιώσει ότι θα μεριμνούσε για να ξεπεραστούν όλα τα προβλήματα που υπήρχαν. Παρά την παρέλευση πολλών χρόνων, δεν είχε διευθετηθεί το πρόβλημα με την οικοδομή, παρά το γεγονός ότι οι ίδιοι ήταν και παραμένουν έτοιμοι να εξοφλήσουν άμεσα το υπόλοιπο του διαμερίσματος, πράγμα το οποίο δήλωναν και στην επιστολή των δικηγόρων τους, ημερομηνίας 23/01/08, υπό την προϋπόθεση ότι οι μεταβιβάσεις των διαμερισμάτων θα γίνονταν παράλληλα με την καταβολή του υπόλοιπου του τιμήματος των δύο διαμερισμάτων. Παρά ταύτα, τον Δεκέμβριο του 2009, είχαν λάβει επιστολή του Κτηματολογίου Λάρνακας με την οποία τους πληροφορούσε ότι το ακίνητο θα διατείθετο σε δημοπρασία μετά από αίτηση των ενυπόθηκων δανειστών. Μετά τη λήψη της επιστολής, οι ίδιοι, με επιστολή του δικηγόρου τους ημερομηνίας 16/12/09, είχαν ενημερώσει τον διευθυντή του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λάρνακας ότι είχαν καλέσει επανειλημμένα την Εναγομένη Εταιρεία να μεταβιβάσει στα ονόματά τους τα συγκεκριμένα διαμερίσματα, πλην όμως, για λόγους που οφείλονταν μόνο στην Εναγομένη Εταιρεία, αυτό δεν κατέστη δυνατό. Παράλληλα, με επιστολή ημερομηνίας 14/12/09, είχαν καλέσει την Εναγομένη Εταιρεία όπως παρουσιαστεί στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λάρνακας, στις 21/12/09, για να μεταβιβάσει τα συγκεκριμένα δύο διαμερίσματα επ' ονόματί τους, πλην όμως, η Εναγομένη Εταιρεία δεν παρουσιάστηκε. Κλήθηκε εκ νέου, η Εναγομένη Εταιρεία, στο Κτηματολόγιο Λάρνακας στις 08/01/10 για να μεταβιβάσει τα συγκεκριμένα διαμερίσματα επ' ονόματι των Εναγόντων, πλην όμως και πάλι δεν παρουσιάστηκε και αντ' αυτού, με επιστολή των δικηγόρων της, ισχυρίστηκε ότι εκείνοι αρνούνταν να εξοφλήσουν το τίμημα πώλησης και τερμάτισε και ακύρωσε τις συμφωνίες. Είχε προηγηθεί και προειδοποιητική επιστολή από την Εναγομένη Εταιρεία, ημερομηνίας 25/11/
  10. Είναι ο ισχυρισμός του ότι η Εναγομένη Εταιρεία ουδέποτε ήταν έτοιμη να διενεργήσει τη μεταβίβαση των δύο διαμερισμάτων και τα όσα ισχυρίζεται, σε σχέση με την καθυστέρηση στην αποπληρωμή του τιμήματος, αποτελούν εκ των υστέρων σκέψεις για να καλύψει την αδυναμία της να μεταβιβάσει τα συγκεκριμένα διαμερίσματα. Γι' αυτό και οι δύο Ενάγοντες ζητούν διατάγματα του Δικαστηρίου με τα οποία να διατάττεται η ειδική εκτέλεση των πωλητήριων εγγράφων με ημερομηνία 14/09/
  11. Αξιώνονται, στην περίπτωση που η ειδική εκτέλεση δεν μπορεί να διενεργηθεί, αποζημιώσεις για τις ζημιές και τις απώλειες που οι Ενάγοντες έχουν υποστεί. Η σημερινή αξία εκάστου επίδικου διαμερίσματος ανέρχεται στις €50.000-. Είναι η θέση του ότι η Εναγομένη Εταιρεία απέκρυψε από τους Ενάγοντες ότι οι συμφωνίες πώλησης ήταν αδύνατες, αφού παράνομα είχαν αρχίσει οι οικοδομικές εργασίες χωρίς την προηγούμενη λήψη των περαιτέρω αδειών για ανέγερση της συγκεκριμένης οικοδομής, ενώ παράλληλα δεν είχε ενημερώσει τους Ενάγοντες ότι το ακίνητο ήταν υποθηκευμένο. Λόγω ακριβώς της απόκρυψης αυτών των γεγονότων οι συγκεκριμένες συμφωνίες είχαν ακυρωθεί ή και είχαν ματαιωθεί ή και ήταν αδύνατο να εκτελεστούν. Σε σχέση με την Ανταπαίτηση της Εναγομένης Εταιρείας, ο ίδιος απορρίπτει τους ισχυρισμούς της και περαιτέρω ισχυρίζεται ότι δεν υπάρχει οποιαδήποτε υποχρέωση εκ μέρους τους, με βάση τα συμφωνηθέντα, να προχωρήσουν οι ίδιοι στην κατασκευή του αποχετευτικού, όπως είναι ο ισχυρισμός της Εναγομένης Εταιρείας. Επιπρόσθετα, ισχυρίζεται ότι τόσο ο ίδιος καθώς και η σύζυγός του, οφείλουν τα ποσά τα οποία σχετίζονται με την κατοχή των υποστατικών και όχι οποιαδήποτε άλλα ποσά. Προς υποστήριξη των ισχυρισμών του ο Ενάγοντας κατέθεσε την επιστολή ημερομηνίας 23/01/08 και σημειώθηκε ως Τεκμήριο 2, την επιστολή με ημερομηνία 30/11/09 του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λάρνακας και σημειώθηκε ως Τεκμήριο 3, την επιστολή ημερομηνίας 16/12/09 και σημειώθηκε ως Τεκμήριο 4, την επιστολή ημερομηνίας 14/12/09 και σημειώθηκε ως Τεκμήριο 5, την επιστολή ημερομηνίας 28/12/09 και σημειώθηκε ως Τεκμήριο 6, τις βεβαιώσεις του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λάρνακας και σημειώθηκαν ως Τεκμήρια 7Α και 7Β, την επιστολή ημερομηνίας 08/12/09 του δικηγόρου Δρ Ποιητή και σημειώθηκε ως Τεκμήριο 8, την επιστολή ημερομηνίας 25/11/09 και σημειώθηκε ως Τεκμήριο 9, την επιστολή ημερομηνίας 28/12/09 και σημειώθηκε ως Τεκμήριο 10, την επιστολή ημερομηνίας 29/12/13 και σημειώθηκε ως Τεκμήριο 11, την επιστολή του δικηγόρου κ. Α. Παπαντωνίου με ημερομηνία 27/05/11 και σημειώθηκε ως Τεκμήριο 12 και την επιστολή του δικηγόρου Δρ Ποιητή με ημερομηνία 28/03/13 και σημειώθηκε ως Τεκμήριο
  12. Αντεξεταζόμενος, ισχυρίστηκε ότι ο ίδιος δεν γνώριζε πού βρίσκονταν τα πωλητήρια έγγραφα, πλην όμως μπορούσε να θυμηθεί εκ μνήμης τί προέβλεπαν οι συγκεκριμένες συμφωνίες. Παραδέχθηκε ότι το υπόλοιπο του τιμήματος έφερε τόκο 7% ετησίως και επίσης παραδέχθηκε ότι είχε καταβληθεί, για κάθε ένα από τα διαμερίσματα που είχαν αγοραστεί, το ποσό των £5.000- την ημέρα που είχε γίνει η κατάθεση των πωλητήριων εγγράφων στο Κτηματολόγιο. Το ποσό αυτό, ήταν η θέση του, ότι είχε καταβληθεί το 2000 και έκτοτε δεν είχε καταβληθεί οποιοδήποτε άλλο ποσό. Ερωτηθείς παραδέχθηκε ότι είχαν λάβει την κατοχή των διαμερισμάτων άμεσα και ότι κάποτε τα ενοικίαζαν. Ισχυρίστηκε ότι οποιοσδήποτε λογαριασμός ήταν επ' ονόματί τους, ήτοι λογαριασμοί που αφορούσαν τα σκύβαλα και τα αποχετευτικά, πληρώνονταν και ο ίδιος είχε αποδείξεις για την πληρωμή τους. Υποστήριξε ότι δεν υπήρχαν οποιαδήποτε κοινόχρηστα για να πληρωθούν αλλά ούτε και τους είχε ζητηθεί οποτεδήποτε καταβολή οποιουδήποτε ποσού, σε σχέση με τα κοινόχρηστα. Κανένας, ήταν η θέση του, δεν του είχε ζητήσει να καταβάλει οποιαδήποτε λεφτά σε σχέση με την ασφάλεια του κτιρίου, ούτε και τους είχε σταλεί οποιαδήποτε ειδοποίηση για την καταβολή φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας. Το ποσό που είχαν πληρώσει αφορούσε την απομόνωση της ταράτσας και τη συντήρηση. Ερωτηθείς υποστήριξε ότι δεκαπέντε ημέρες μετά την κατάθεση των πωλητηρίων εγγράφων, είχε ανακαλυφθεί ότι το κτίριο ήταν υποθηκευμένο. Οι άλλοι ένοικοι που είχαν διαμερίσματα, τους είχαν ενημερώσει ότι υπήρχε πρόβλημα με την οικοδομή και την τράπεζα. Λόγω των δύο αυτών προβλημάτων είχαν αποφασίσει να μην πληρώσουν οποιαδήποτε περαιτέρω ποσά μέχρι την έκδοση των τίτλων των διαμερισμάτων. Ερωτηθείς υποστήριξε ότι δεν γνώριζε αν σήμερα είναι υποθηκευμένο το συγκεκριμένο ακίνητο. Αυτό που γνώριζε ήταν ότι οι ίδιοι είχαν παραλάβει χαρτιά σε σχέση με το γεγονός ότι το κτίριο θα έβγαινε σε πλειστηριασμό από την τράπεζα. Ερωτηθείς ανέφερε ότι, κατά την κατάρτιση των δύο πωλητηρίων εγγράφων, ο διευθυντής της Εναγομένης Εταιρείας τους είχε υποσχεθεί ότι σε λίγο καιρό θα εκδίδονταν οι τίτλοι και τα διαμερίσματα θα μεταβιβάζονταν επ' ονόματί τους, πλην όμως μέχρι και σήμερα δεν έχουν εκδοθεί τίτλοι. Παραδέχθηκε ότι στις συμφωνίες πώλησης προβλεπόταν η πληρωμή του τιμήματος με μηνιαίες δόσεις και ότι αυτές δεν καταβλήθηκαν και ο λόγος ήταν ότι η Εναγομένη Εταιρεία δεν ήταν εντάξει στις υποχρεώσεις της. Παραδέχθηκε επίσης ότι κάποτε τα συγκεκριμένα διαμερίσματα ενοικιάζονταν και όταν ήταν ενοικιασμένα το ενοίκιο ανερχόταν σε €200- τον μήνα. Κατέληξε, ότι οι ίδιοι θέλουν τη μεταβίβαση των διαμερισμάτων στο όνομά τους και είναι έτοιμοι να πληρώσουν το ποσό του τιμήματος, πλην όμως η Εναγομένη Εταιρεία δεν είναι έτοιμη να μεταβιβάσει τα συγκεκριμένα διαμερίσματα. Δεν αμφισβήτησε ότι είχε συμφωνηθεί η καταβολή τόκου, όμως η συγκεκριμένη καταβολή τόκου θα πρέπει να είναι μέσα σε λογικά πλαίσια. Επίσης παραδέχθηκε ότι είχαν και οι δύο δεχθεί την πρόταση του διευθυντή της Εναγομένης Εταιρείας για την καταβολή τόκου ύψους 4%, πλην όμως είχαν διαφωνήσει στα οφειλόμενα ποσά. Μαρτυρία δόθηκε και από την κυρία Στέλλα Κάρουλλα, Μ.Ε.2, Λειτουργό στο Κτηματολόγιο Λάρνακας. Σύμφωνα με την κυρία Κάρουλλα, ο αριθμός του τεμαχίου είχε αλλάξει και το ακίνητο έχει σήμερα αριθμό 2-260-371, τεμάχιο 496, τμήμα
  13. Κατάθεσε, ως Τεκμήρια 14 και 15, τα δύο πωλητήρια έγγραφα που αφορούσαν τα διαμερίσματα με διακριτικούς αριθμούς 4 και 5 στο συγκρότημα «AQUARIAN LODGE». Με βάση τα στοιχεία που τηρούσε η ίδια, η Εναγομένη Εταιρεία είχε κληθεί να παρουσιαστεί στο Κτηματολόγιο Λάρνακας στις 08/01/10 και δεν είχε παρουσιαστεί. Σε σχέση με το συγκεκριμένο κτήμα, ήταν ο ισχυρισμός της, ότι σήμερα δεν υπάρχει αίτηση για αναγκαστική πώλησή του, όμως υπήρχε η αίτηση ΑΝΠ 74/93, η οποία όμως είχε ακυρωθεί στις 10/03/
  14. Η συγκεκριμένη πώληση είχε ξεκινήσει το 1993 και είχε σταματήσει στις 10/03/
  15. Για τη συγκεκριμένη καταναγκαστική πώληση είχαν ενημερωθεί όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη και οι Ενάγοντες είχαν ενημερωθεί με επιστολή του Κτηματολογίου Λάρνακας ημερομηνίας 30/11/
  16. Ερωτηθείς ανέφερε ότι το ακίνητο βαρύνεται με εμπράγματα βάρη και κατάθεσε, ως Τεκμήρια 16 και 17, τα εμπράγματα βάρη που βαραίνουν το συγκεκριμένο ακίνητο. Επιπρόσθετα, υποστήριξε ότι δεν υπάρχει φάκελος που να αφορά τον διαχωρισμό του συγκεκριμένου κτήματος, γιατί ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης δεν είχε καταθέσει την απαιτούμενη αίτηση. Εξήγησε, ότι ο συγκεκριμένος διαχωρισμός είναι αναγκαίος για την έκδοση των τίτλων ιδιοκτησίας των διαμερισμάτων. Αντεξεταζόμενη υποστήριξε ότι η διαδικασία για ενημέρωση των αγοραστών σε σχέση με τα εμπράγματα βάρη των ακινήτων είχε ξεκινήσει το
  17. Όμως, οι αγοραστές μπορούσαν να ζητήσουν πιστοποιητικό έρευνας, με το οποίο να καταδεικνύονται τα εμπράγματα βάρη με τα οποία βαρύνετο το συγκεκριμένο ακίνητο. Μαρτυρία δόθηκε και από την κυρία Αναστασία Χρίστου, Μ.Ε.3, η οποία είναι η Ενάγουσα στην Αγ. Αρ. 698/
  18. Σύμφωνα με τον ισχυρισμό της, ο κύριος Χάρης Θεοχάρους είναι διευθυντής της Ενάγουσας Εταιρείας από την οποία είχαν αγοράσει τα δύο διαμερίσματα. Αναγνώρισε, στα Τεκμήρια 14 και 15, τα συμβόλαια αγοράς των δύο διαμερισμάτων. Επιπρόσθετα, ισχυρίστηκε ότι είχε καταβληθεί και προκαταβολή κατά την κατάθεση των συγκεκριμένων πωλητηρίων εγγράφων στο Κτηματολόγιο. Ήταν η θέση της ότι τα διαμερίσματα περιήλθαν άμεσα στην κατοχή τους. Λόγω της εμπιστοσύνης που είχαν δείξει και οι δύο στον κύριο Χάρη Θεοχάρους, τον οποίο γνώριζαν από προηγουμένως, δεν είχε ζητηθεί έρευνα στο Κτηματολόγιο σε σχέση με τα εμπράγματα βάρη του ακινήτου. Όταν γνωρίστηκαν με τους υπόλοιπους ένοικους των διαμερισμάτων, αυτοί τους ενημέρωσαν ότι το κτίριο βρισκόταν σε πλειστηριασμό και τους υπέδειξαν έγγραφα του Κτηματολογίου που αφορούσαν την καταναγκαστική πώληση του κτιρίου. Όταν ζήτησαν να ενημερωθούν από τον κύριο Θεοχάρους, σε σχέση με το γεγονός αυτό, ο ίδιος τους ανέφερε ότι δεν ανταποκρίνονταν στην αλήθεια τα όσα τους είχαν πληροφορήσει. Τα συγκεκριμένα έγγραφα τους είχαν υποδειχθεί από τον ένοικο κύριο Ανδρέα Κλεάνθους, ο οποίος είχε αποπληρώσει το δικό του διαμέρισμα. Αναγνώρισε, στο Τεκμήριο 18, τα έγγραφα της τράπεζας τα οποία τους είχαν υποδειχθεί. Σύμφωνα με τον ισχυρισμό της, η ίδια ήταν έτοιμη να εξοφλήσει το τίμημα των διαμερισμάτων από έκτοτε και μέχρι και σήμερα είναι έτοιμη να εξοφλήσει, πλην όμως όχι το ποσό που ζητείται από την Εναγομένη Εταιρεία. Σε σχέση με τον τερματισμό της συμφωνίας, ήταν ο ισχυρισμός της ότι ο δικηγόρος που εκπροσωπεί την ίδια και τον σύζυγό της είχε στείλει επιστολή με την οποία αρνείτο τον συγκεκριμένο τερματισμό. Υποστήριξε ότι ο κύριος Χάρης Θεοχάρους ήθελε την εξόφληση των διαμερισμάτων χωρίς οι ίδιοι οι αγοραστές να είναι εξασφαλισμένοι και δήλωσε έτοιμη να καταβάλει το οφειλόμενο ποσό με τη μεταβίβαση των διαμερισμάτων. Αντεξεταζόμενη υποστήριξε ότι τα έγγραφα, ήτοι το Τεκμήριο 18, της είχαν υποδειχθεί τον Σεπτέμβριο του 2000 και έκτοτε γνώριζε για την καταναγκαστική πώληση του ακινήτου. Η ίδια είχε προτιμήσει να αφήσει σε ισχύ τη συμφωνία πώλησης και γι' αυτό μετέβηκε στο Κτηματολόγιο καθώς και στην τράπεζα για να ρωτήσει τί είχε συμβεί. Ήταν όμως ο ισχυρισμός της ότι είχε εξαπατηθεί τόσο η ίδια, καθώς και ο σύζυγός της, από τον κύριο Χάρη Θεοχάρους, ο οποίος γνώριζε τα γεγονότα αυτά. Όμως, η ίδια συνέχισε να επιθυμεί τη μεταβίβαση των διαμερισμάτων. Υποστήριξε ότι πληρώνει τόσο το ρεύμα καθώς και τους φόρους της από την ημέρα που τα διαμερίσματα περιήλθαν στην κατοχή της και όσους φόρους η ίδια λάμβανε στο όνομά της τους πλήρωνε. Ερωτηθείς ανέφερε ότι δεν κατέβαλε οποιαδήποτε άλλα λεφτά στην Εναγομένη Εταιρεία, εκτός από την προκαταβολή. Σε σχέση δε με τα κοινόχρηστα, ήταν η θέση της ότι δεν είχε λάβει οποιαδήποτε ειδοποίηση για καταβολή τους. Παραδέχθηκε ότι οι χρεωστικοί τόκοι ανέρχονται στο ποσοστό των 7% ή 8% ή 9%. Υποστήριξε όμως ότι η ίδια είχε πάρει μαζί της τα λεφτά που αναλογούσαν στα δύο διαμερίσματα, όταν είχε μεταβεί στο Κτηματολόγιο για να μεταβιβαστούν τα διαμερίσματα επ' ονόματί τους και είχε αποσύρει τα λεφτά αυτά από τον λογαριασμό της που διατηρούσε στη Λαϊκή Τράπεζα στο Δάλι. Δήλωσε έτοιμη μέχρι ακόμα και σήμερα να καταβάλει το ποσό που οφείλει για να μεταβιβαστούν τα διαμερίσματα επ' ονόματι τόσο της ίδιας καθώς και του συζύγου της, όμως δεν μπορούσε να καταβάλει το εξωφρενικό ποσό το οποίο σήμερα ζητά ο κύριος Θεοχάρους. Τελευταίος έδωσε μαρτυρία για τους Ενάγοντες ο Ξενοφών Στεφάνου, Μ.Ε.4, ο οποίος είναι εγγεγραμμένος εκτιμητής στο ΕΤΕΚ. Είχε διενεργήσει σχετική εκτίμηση αναφορικά με την αξία των διαμερισμάτων. Κατάθεσε, ως Τεκμήριο 19, την εκτίμηση. Ήταν ο ισχυρισμός του ότι, στις 04/04/14 και στις 09/04/14, είχε επισκεφθεί τα διαμερίσματα λόγω του ότι του είχαν δοθεί οδηγίες να εκτιμήσει τα ακίνητα αναφορικά με την αξία τους το 2010 και το
  19. Είχε λάβει πληροφόρηση από συγκριτικές πωλήσεις, οι οποίες είχαν γίνει από το 2009 μέχρι το
  20. Από την έρευνα αυτή προέκυψαν τα συγκριτικά στοιχεία τα οποία καταγράφονται στη σελίδα 4 της Έκθεσής του. Εξήγησε ότι όταν αναπροσαρμοστούν τα συγκριτικά στοιχεία, τόσο χρονικά όσο και ηλικιακά, μπορεί κάποιος να καταλήξει στο συμπέρασμα ότι για την περίοδο Μαρτίου του 2010, η μέση τιμή πώλησης ανερχόταν στα €1.000- ανά τετραγωνικό μέτρο. Η αξία του κάθε διαμερίσματος, τον Μάρτιο του 2010, ανερχόταν στις €48.000-. Σήμερα η αξία του κάθε διαμερίσματος ανέρχεται στα €850- ανά τετραγωνικό μέτρο, ενόψει των περιορισμένων πωλήσεων. Μετά τον Μάρτιο του 2013 υπήρξε πτώση στην αξία των ακινήτων της τάξεως του 10% με 15%, εξ ου και η τιμή του κάθε διαμερίσματος σήμερα ανέρχεται στο ποσό των €35.760-. Αντεξεταζόμενος, ισχυρίστηκε ότι η συντήρηση των διαμερισμάτων έχει άμεση σχέση με την αξία τους. Εξήγησε ότι το συγκριτικό ακίνητο με αριθμό 550, είχε πωληθεί τον Μάρτιο του
  21. Υπέδειξε ότι στον πρώτο πίνακα της Έκθεσής του αναφέρονται πωλήσεις στο ίδιο τεμάχιο και συγκεκριμένα είναι οι δύο τελευταίες πωλήσεις, οι οποίες είχαν διενεργηθεί την ίδια μέρα. Επιπρόσθετα, ήταν η θέση του ότι όταν κάποιος πιέζεται πολύ το ακίνητο πουλιέται πιο φθηνά από ότι σε άλλες περιπτώσεις. Αναγνώρισε το γεγονός ότι η ανέγερση του κτιρίου, που ανάγεται στο έτος 1987, παίζει ρόλο στην αξία των διαμερισμάτων. Παραδέχθηκε ότι εσωτερικά είχε επιθεωρήσει ένα εκ των δύο διαμερισμάτων και είχε διαπιστώσει την πραγματική του κατάσταση. Επίσης αναγνώρισε ότι ένα ακίνητο έχει μεγαλύτερη αξία όταν διαθέτει τίτλο ιδιοκτησίας και τα επίδικα διαμερίσματα είχαν μειωθεί σε αξία κατά 10% μέχρι 15%, ακριβώς λόγω του ότι δεν είχαν τίτλο ιδιοκτησίας. Ερωτηθείς ανέφερε ότι δεν είχε διεξάγει έρευνα σε σχέση με την αξία της γης. Ερωτηθείς αναφορικά με τις υγρασίες, ήταν η θέση του ότι το συγκεκριμένο πρόβλημα επιδιορθώνεται και σε ένα κτίριο γενικότερα ένα ζήτημα που αφορά τις υγρασίες μπορεί να ληφθεί υπόψη. Για την Εναγομένη Εταιρεία, μαρτυρία δόθηκε από τον διευθυντή της, κύριο Χάρη Θεοχάρους, Μ.Υ.1, ο οποίος κατάθεσε ως μέρος της μαρτυρίας του γραπτή δήλωση, η οποία είχε σημειωθεί ως Τεκμήριο
  22. Στη γραπτή του δήλωση αναφέρει ότι ο ίδιος έχει τεράστια πείρα όσον αφορά τις κτηματικές συναλλαγές γιατί με τις εταιρείες του είχε διενεργήσει τεράστιο αριθμό πωλήσεων και ενοικιάσεων ακινήτων καθώς και έχει καταρτίσει πωλητήρια και ενοικιαστήρια έγγραφα. Παραδέχθηκε ότι η Εναγομένη Εταιρεία είχε καταρτίσει με τους Ενάγοντες τα συγκεκριμένα συμβόλαια πώλησης. Στα συγκεκριμένα συμβόλαια πώλησης υπήρχε ο εξυπακουόμενος όρος ότι από τη στιγμή που οι Ενάγοντες θα λάμβαναν την κατοχή των υποστατικών, πέρα από τις δόσεις που όφειλαν να καταβάλουν, όφειλαν επίσης να καταβάλουν όλα τα έξοδα που αφορούσαν τα συγκεκριμένα διαμερίσματα. Στα συγκεκριμένα έξοδα περιλαμβάνονταν τα ασφάλιστρα, τα τέλη για το αποχετευτικό, τα έξοδα κοινόχρηστων και συντήρησης, οι φόροι ιδιοκτησίας, τα σκύβαλα, και οι κοινοτικές υπηρεσίες. Οι Ενάγοντες, σύμφωνα με την καταγραφείσα θέση του, όχι μόνο δεν κατέβαλλαν τις δόσεις τους, που αφορούσαν το τίμημα των διαμερισμάτων, αλλά αρνήθηκαν να καταβάλουν και την αναλογία τους σε σχέση με τα συγκεκριμένα έξοδα. Η Εναγομένη Εταιρεία τόσο με δικές τις επιστολές καθώς και με επιστολές των δικηγόρων της, είχε αναφερθεί στα έξοδα και στην καθυστέρηση αποπληρωμής τους, αλλά οι Ενάγοντες αρνήθηκαν να τα καταβάλουν. Ήταν ο ισχυρισμός του διευθυντή της Εναγομένης Εταιρείας ότι οι αγοραστές είχαν ενημερωθεί προσωπικά για τη νομική κατάσταση της οικοδομής και για την καθυστέρηση στην έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας, η οποία καθυστέρηση είχε προκύψει λόγω του ότι οι αρχιτέκτονες και οι εργολάβοι είχαν κάποιες διαφορές στα υψόμετρα του ισογείου. Οι Ενάγοντες είχαν αναφέρει ότι δεν υπήρχε πρόβλημα σε σχέση με την κατάσταση της οικοδομής. Ήταν περαιτέρω η θέση του ότι οι Ενάγοντες όφειλαν το ποσό της τάξεως των £10.500- για κάθε διαμέρισμα. Στο συγκεκριμένο ποσό έπρεπε να προστεθούν οι τόκοι γιατί η Εναγομένη Εταιρεία κατέβαλε στην Τράπεζα τόκο της τάξεως του 9%. Σύμφωνα με τον ισχυρισμό του, οι τόκοι των δόσεων ξεκινούν από τις 14/09/
  23. Παρά το γεγονός αυτό, ο ίδιος σε κάποιο στάδιο είχε αποδεχτεί ένα ποσό της τάξεως των £270- ετησίως για τα κοινόχρηστα, ασφάλιστρα, αποχετευτικό, συντήρηση και φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας. Υποστήριξε ότι το συγκρότημα είχε ανεγερθεί το 1987 και η έκδοση του τίτλου δεν εξαρτάτο από την Εναγομένη Εταιρεία, αλλά από τα διάφορα κωλύματα τα οποία οι ίδιοι οι Ενάγοντες είχαν δημιουργήσει. Οι τίτλοι δεν θα αργήσουν να εκδοθούν, αλλά θα πρέπει οι Ενάγοντες να καταβάλουν το υπόλοιπο του τιμήματος. Είναι περαιτέρω η θέση του ότι οι Ενάγοντες σε όλο αυτό το χρονικό διάστημα κατείχαν τα υποστατικά, τα οποία και ενοικίαζαν στο ποσό των €256 μηνιαίως. Τα συγκεκριμένα ποσά οι Ενάγοντες τα εκμεταλλεύονταν χωρίς να πληρώνουν τις δόσεις τους ή τα κοινόχρηστα τους ή και τα άλλα έξοδα τα οποία προέκυπταν. Τα κοινόχρηστα και τα άλλα έξοδα είχαν συμφωνηθεί στο ποσό των £10- για τα κοινόχρηστα, και £12,50- για τα άλλα έξοδα. Κατέληξε, ότι η καθυστέρηση στην αποπληρωμή του τιμήματος πώλησης έχει ζημιώσει την Εναγομένη Εταιρεία, η οποία χρεώνεται συνεχώς με τόκο από την Τράπεζα. Επιπρόσθετα, προώθησε την θέση ότι οι Ενάγοντες έχουν προκαλέσει, στην Εναγομένη Εταιρεία, ζημιά που ξεπερνά το ποσό των €6.968-. Είναι ο ισχυρισμός του ότι οι Ενάγοντες είχαν εγκαταστήσει σύστημα κλιματισμού από το οποίο είχε δημιουργηθεί τεράστια υγρασία και απαιτούνται τεράστια έξοδα για την επιδιόρθωση της συγκεκριμένης ζημιάς. Για να επιδιορθωθεί η ζημιά απαιτείται το ποσό των €6.968-, πλέον ένα ποσό της τάξεως των €4.066-. Ενώπιον του Δικαστηρίου, με αναφορά στα Τεκμήρια 16 και 17, ισχυρίστηκε ότι η Εναγομένη Εταιρεία επιβαρύνεται με επιτόκιο της τάξεως του 9%. Όσον αφορά τα έξοδα των κοινόχρηστων κατάθεσε, ως Τεκμήριο 21, δύο φακέλους, ήτοι box files, με αποδείξεις που, σύμφωνα με τον ισχυρισμό του, αφορούσαν τα διαμερίσματα που ανήκουν στους Ενάγοντες. Εξήγησε ότι τηρούνταν σχετικά βιβλία από τον λογιστή Κωστάκη Χριστοφίδη, τα οποία σήμερα τηρούνται από τον λογιστή κύριο Καλοπετρίτη. Παρά το γεγονός αυτό, υποστήριξε ότι υπήρξε οικονομικός διευθυντής πολυεθνικής εταιρείας για είκοσι δύο

(22)χρόνια και ο ίδιος μπορούσε να προβεί σε καταρτισμό λογιστικής κατάστασης σε σχέση με τα συγκεκριμένα έξοδα. Κατάθεσε μια κατάσταση λογαριασμού την οποία ο ίδιος είχε καταρτίσει, η οποία σημειώθηκε ως Τεκμήριο 22 καθώς επίσης και επιστολές που, σύμφωνα με τον ισχυρισμό του, είχαν ανταλλαγεί μεταξύ των μερών, ως Τεκμήριο
  1. Επίσης κατάθεσε τρεις επιστολές προς τους ενοικιαστές των διαμερισμάτων ως Τεκμήριο 24, την επιστολή με ημερομηνία 13/11/07 ως Τεκμήριο 25, την επιστολή με ημερομηνία 17/12/09 ως Τεκμήριο 26, την επιστολή με ημερομηνία 25/11/09 ως Τεκμήριο 27, την επιστολή με ημερομηνία 13/01/14 ως Τεκμήριο 28 και την επιστολή με ημερομηνία 29/01/14 ως Τεκμήριο
  2. Ο ίδιος είχε λάβει φωτογραφίες των δύο διαμερισμάτων, τις οποίες κατάθεσε ως Τεκμήριο
  3. Ισχυρίστηκε ότι κοντά στους χώρους των διαμερισμάτων 4 και 5 υπάρχει χώρος στάθμευσης για δύο αυτοκίνητα. Προώθησε την θέση ότι το κτίριο έχει μια πρόσοψη η οποία τον λυπεί λόγω του ότι είναι ατημέλητη. Ανέφερε ότι η Επαρχιακή Διοίκηση έχει ζητήσει διάφορες αλλαγές, μεταξύ αυτών, την αλλαγή του πεζοδρομίου και την πρόσβαση στους χώρους στάθμευσης. Επιπρόσθετα, η υγρασία που προέκυψε από τους κομπρεσόρους των κλιματιστικών των διαμερισμάτων 4 και 5 είχε ως αποτέλεσμα την αλλοίωση του κτιρίου. Αντεξεταζόμενος ισχυρίστηκε ότι ο ίδιος είχε επενδύσει αρκετά εκατομμύρια σε ακίνητα και συναλλαγές σχετικές με ακίνητα. Η συγκεκριμένη οικοδομή είχε κτιστεί τον καιρό που ο ίδιος διέμενε στο εξωτερικό. Είχε επενδύσει στη συγκεκριμένη οικοδομή το ποσό των £40.000-, με σημερινές αξίες. Ερωτηθείς υποστήριξε ότι η οικοδομή, στην οποία οι Ενάγοντες είχαν αγοράσει τα δύο διαμερίσματα, αποτελεί ιδιάζουσα κατάσταση γιατί ο αρχιτέκτονας, ο μηχανικός και ο εργολάβος είχαν κάνει λάθη στα υψόμετρα του ισογείου. Τα λάθη αφορούσαν τους χώρους της κουζίνας και τις εν γένει διαστάσεις του κτιρίου. Ο ίδιος προσπάθησε να επιλύσει τα προβλήματα τα οποία προέκυψαν χωρίς αποτέλεσμα. Ο υπεύθυνος στην Επαρχιακή Διοίκηση υποσχόταν ότι θα εξέδιδε πιστοποιητικό έγκρισης της οικοδομής και μέχρι το 2001 ο ίδιος ήταν με την εντύπωση ότι θα εκδίδονταν οι τίτλοι. Είχε ληφθεί σχετική επιστολή από την Επαρχιακή Διοίκηση ότι οι τίτλοι θα μπορούσαν να εκδοθούν. Με αναφορά στα Τεκμήρια 28 και 29, ανέφερε ότι οι Ενάγοντες είναι υπεύθυνοι για τη μη έκδοση των τίτλων, αφού έχουν διαμορφώσει την αυλή με τέτοιο τρόπο που να μην υπάρχει πρόσβαση στους χώρους στάθμευσης. Εξήγησε ότι για να εκδοθούν οι τίτλοι θα πρέπει οι επτά αγοραστές να συνεισφέρουν το ποσό, το οποίο δεν έχουν συνεισφέρει, για τη συντήρηση του κτιρίου, αλλά και ένα ποσό για τα επιπρόσθετα έργα που θα πρέπει να διενεργηθούν σε σχέση με το αποχετευτικό. Η συγκεκριμένη υποχρέωση, σύμφωνα με τον ισχυρισμό του, προκύπτει από την κατοχή και παραλαβή των διαμερισμάτων. Ερωτηθείς αναφορικά με τις επιβαρύνσεις της «Arab Bank» καθώς και της Τράπεζας Κύπρου που βαραίνουν το συγκεκριμένο ακίνητο, ήταν η θέση του ότι αυτές υφίστανται και ανέρχονται στο ποσό των £80.000-. Σε ερώτηση που του τέθηκε κατά πόσο υπήρχε διαχειριστική επιτροπή στο συγκεκριμένο ακίνητο, ήταν ο ισχυρισμός του ότι λόγω της άρνησης για καταβολή των κοινόχρηστων δεν συνεστήθηκε διαχειριστική επιτροπή και είχε αποφασιστεί η καταβολή του ποσού των £270- τον χρόνο ως διαχειριστικό τέλος. Ερωτηθείς, ανέφερε ότι ο ίδιος έχει αποπληρώσει τις περισσότερες υποχρεώσεις σε σχέση με το κτίριο και ότι το μόνο που παραμένει απλήρωτο είναι το αποχετευτικό τέλος. Ισχυρίστηκε, ότι οι Ενάγοντες δεν έχουν καταβάλει οποιοδήποτε ποσό για τους σηπτικούς λάκκους και τα φρεάτια. Για την επιδιόρθωση των φρεατίων και τους σηπτικούς λάκκους χρειάζεται ένα ποσό της τάξεως των €50.000-. Υποστήριξε ότι οι Ενάγοντες δεν έχουν πληρώσει το υπόλοιπο των δόσεων τους σε σχέση με το τίμημα των συγκεκριμένων διαμερισμάτων, παρά το γεγονός ότι ενοικίαζαν τα συγκεκριμένα διαμερίσματα και ισχυρίστηκε ότι ο ίδιος τους είχε κάνει πρόταση για την επιστροφή ενός εκ των δύο διαμερισμάτων. Ερωτηθείς, ανέφερε ότι είχε εξηγήσει στους Ενάγοντες τα προβλήματα τα οποία υπήρχαν σε σχέση με τα υψόμετρα, καθώς και για την «Arab Bank». Ήταν η θέση του ότι οι Ενάγοντες δεν είχαν ανησυχήσει αναφορικά με το πρόβλημα που αφορούσε τα υψόμετρα, ενώ παραδέχθηκε ότι του είχε καταβληθεί προκαταβολή της τάξεως των €10.000-. Όσον αφορά την κατάσταση των διαμερισμάτων, ήταν η θέση του ότι τα πρώτα δύο χρόνια ενημέρωνε τους Ενάγοντες, βάζοντας κάτω από την πόρτα των διαμερισμάτων επιστολές. Παράλληλα, παραδέχθηκε όμως ότι οι Ενάγοντες διέμεναν μόνιμα στο Δάλι και ότι τα συγκεκριμένα διαμερίσματα τα είχαν ενοικιασμένα. Ερωτηθείς, για τα προβλήματα που προέκυψαν από την αίτηση εκποίησης της Τράπεζας, υποστήριξε ότι σήμερα η Τράπεζα έχει αποσύρει την αίτηση εκποιήσεως. Επιπρόσθετα, ισχυρίστηκε ότι οι Ενάγοντες είχαν ενημερωθεί για τα προβλήματα που υπήρχαν με την Τράπεζα, ενώ παράλληλα παρέθεσε τον ισχυρισμό ότι και οι ίδιοι είχαν υποχρέωση να ελέγξουν κατά πόσο τα διαμερίσματα επιβαρύνονταν προτού τα αγοράσουν. Ήταν η θέση του ότι οι Ενάγοντες κλέβουν τα ενοίκια από την Εναγόμενη Εταιρεία, αφού πλήρωσαν μόνο το 30% της αξίας των δύο ακινήτων και παρά την πρότασή του για επιστροφή των δύο διαμερισμάτων στην Εναγομένη Εταιρεία, οι Ενάγοντες αρνούνται να το πράξουν. Αρνήθηκε ότι είχε αποκρύψει οποιοδήποτε γεγονός από τους Ενάγοντες και επέμενε ότι τους είχε αποκαλύψει όλα τα δεδομένα καθώς και ότι ουδέποτε οι Ενάγοντες, μέχρι το 2007, είχαν υποβάλει οποιοδήποτε παράπονο. Τα παράπονα είχαν αρχίσει μετά την επιστολή για τερματισμό της συμφωνίας μεταξύ των μερών. Αρνήθηκε ότι ο ίδιος είχε κληθεί για μεταβίβαση των επίδικων ακινήτων. Εξήγησε ότι το οφειλόμενο ποσό συνίσταται στις δόσεις που έπρεπε να καταβληθούν, πλέον τόκους. Περαιτέρω, ανέφερε ότι οι Ενάγοντες είχαν καταστρέψει την Εταιρεία, αφού τα τελευταία πέντε χρόνια έχουν επηρεάσει και άλλους αγοραστές, οι οποίοι κατέβαλαν τις δόσεις τους, να μην καταβάλουν οποιοδήποτε άλλο ποσό. Το συγκεκριμένο ποσό το οποίο, σύμφωνα με τον ισχυρισμό του, οι Ενάγοντες σήμερα οφείλουν ανέρχεται στις €110.000- και για τα δύο διαμερίσματα. Στο ποσό αυτό συμπεριλαμβάνονται τα έξοδα για τα κοινόχρηστα, πλέον τόκοι ύψους 7%. Ερωτηθείς, σε σχέση με το θέμα της έκδοσης των τίτλων, ήταν η θέση του ότι η έκδοση τίτλων δεν εξαρτάται από την Εναγομένη Εταιρεία, αλλά από το Κτηματολόγιο Λάρνακας. Για να εκδοθούν οι τίτλοι θα πρέπει να υπάρχει πιστοποιητικό τελικής έγκρισης το οποίο θα λάβει η Εναγομένη Εταιρεία. Υποστήριξε ότι θα υποβληθεί άδεια διαχωρισμού μετά τη λήψη της τελικής έγκρισης. Αναγνώρισε ότι οι τίτλοι αρχικά θα εκδοθούν επ' ονόματι της Εναγομένης Εταιρείας, η οποία ακολούθως θα εγγράψει, μετά τον διαχωρισμό της οικοδομής, τα ακίνητα σε κάθε ένα από τους ιδιοκτήτες τους. Ερωτηθείς για τη συμφωνία την οποία επικαλέστηκε σε σχέση με τα κοινόχρηστα ήταν η θέση του ότι ο ίδιος είχε συμφωνήσει ως ο εργολάβος του συγκροτήματος γιατί δεν είχε διοριστεί διαχειριστική επιτροπή, λόγω του κόστους. Ήταν περαιτέρω η θέση του ότι οι Ενάγοντες είχαν προκαλέσει ζημιές στο κτίριο και είχε ζητηθεί η εκτίμηση των ζημιών. Ο ίδιος είχε βγάλει φωτογραφίες για το πώς έσπασαν, οι Ενάγοντες, τα στηθαία και πέρασαν καλώδια καθώς και άλλες σωλήνες οι οποίες εισχωρούσαν κάθετα στις προσβάσεις της στάθμευσης. Η Επαρχιακή Διοίκηση είχε ζητήσει την επιδιόρθωση των συγκεκριμένων παρεμβάσεων στην οικοδομή. Ο ίδιος είχε τερματίσει τη συμφωνία, στις 23/11/07 και από λάθος είχε τερματιστεί ξανά η συμφωνία το
  4. Υποστήριξε ότι ο ίδιος ήταν πάντοτε έτοιμος να επιστρέψει το ποσό της προκαταβολής και να παραλάβει τα συγκεκριμένα διαμερίσματα. Σήμερα όμως δεν μπορεί να επιστραφεί προκαταβολή γιατί οι ίδιοι οι Ενάγοντες έχουν εισπράξει, ως ενοίκια, για τα συγκεκριμένα διαμερίσματα ένα ποσό της τάξεως των €65.000-. Όταν του υποβλήθηκε ότι το συγκεκριμένο ποσό στο οποίο είχε κάνει αναφορά ήταν αυθαίρετο, ανέφερε ότι λόγω της πείρας του γνωρίζει τις συνήθεις αξίες των ακινήτων. Ερωτηθείς αναφορικά με το Τεκμήριο 22, την κατάσταση λογαριασμού, ισχυρίστηκε ότι ο ίδιος το είχε ετοιμάσει και εξήγησε ότι ο τόκος ύψους 9% προκύπτει από τα ποσά που ανά έτος έχουν ξοδευτεί στα συγκεκριμένα υποστατικά. Το ποσό των €29.941,93- αφορά την αναλογία των εξόδων των δύο διαμερισμάτων που είχαν αγοραστεί από τους Ενάγοντες. Παραδέχθηκε ότι γινόταν ανατοκισμός κάθε χρόνο, όπως γίνεται και στην περίπτωση των πιστωτικών ιδρυμάτων. Όταν ερωτήθηκε για το ποσό των £300-, το οποίο είχε καταβληθεί το 2000 για μπογιαντίσματα, ήταν ο ισχυρισμός του ότι τη συγκεκριμένη χρονιά είχαν μπογιατιστεί τα διαμερίσματα από τον κύριο Αντώνη Πυλίδη και τον κύριο Σάββα Δημητρίου. Όταν του υποδείχτηκε μια απόδειξη από το δικηγορικό γραφείο του κυρίου Μαθηκολώνη για το ποσό των £100-, ισχυρίστηκε ότι συνιστούσε έξοδα που είχε καταβάλει στον δικηγόρο σε σχέση με το κτίριο και γι' αυτό τα αξίωνε από τους Ενάγοντες, αφού η Εναγομένη Εταιρεία δεν κάμνει δώρα ούτε και χαρίζει λεφτά. Ήταν η δική του θέση ότι όταν τα διαμερίσματα είχαν παραδοθεί στους αγοραστές ήταν σε πολύ καλή κατάσταση και το μόνο που έπραξαν ήταν να τοποθετήσουν δύο κλιματιστικά έξω από τα συγκεκριμένα διαμερίσματα. Παραδέχθηκε ότι ένα κομμάτι της μόνωσης της ταράτσας είχε διενεργηθεί από τους Ενάγοντες, πλην όμως υποστήριξε ότι είχαν διενεργηθεί πέντε μονώσεις στο κτίριο σε όλα αυτά τα χρόνια. Επιπρόσθετα, ήταν η θέση του, ότι απαιτείται ένα ποσό της τάξεως των €5.000- για να απομακρυνθούν οι ενώσεις από την ταράτσα και να τοποθετηθούν νέα ηλιακά. Υποστήριξε ότι η δική του Εταιρεία κατέβαλλε το ρεύμα σε σχέση με το τάγκι του ζεστού νερού των Εναγόντων. Όσον αφορά το Τεκμήριο 23, ήταν ο ισχυρισμός του ότι οι συγκεκριμένες επιστολές είχαν αφεθεί στον ενοικιαστή των Εναγόντων, δηλαδή είχαν τοποθετηθεί κάτω από την πόρτα. Ο λόγος που είχαν αφεθεί κάτω από την πόρτα των διαμερισμάτων ήταν γιατί ο ίδιος δεν ήξερε πού να στείλει τις συγκεκριμένες επιστολές. Παραδέχθηκε όμως ότι είχε τη διεύθυνση κατοικίας τους στο Δάλι όμως, παρά το γεγονός αυτό, οι επιστολές, που συνιστούσαν το Τεκμήριο 24, είχαν αφεθεί κάτω από την πόρτα των διαμερισμάτων. Ήταν περαιτέρω ο ισχυρισμός του ότι μπορεί να μην έλαβαν γνώση, οι Ενάγοντες, του περιεχομένου των επιστολών αλλά γνώριζαν για τις υποχρεώσεις τους, οι οποίες απέρρεαν από τα συμβόλαια. Όταν του υποβλήθηκε ότι η Εναγομένη Εταιρεία είχε κληθεί να μεταβιβάσει τα συγκεκριμένα διαμερίσματα, παραδέχθηκε ότι ο ίδιος δεν είχε πάει στο Κτηματολόγιο γιατί οι τίτλοι ιδιοκτησίας δεν είχαν εκδοθεί. Αρνήθηκε ότι είχε συμφωνήσει με τους Ενάγοντες την καταβολή του υπόλοιπου κατά τη μεταβίβαση. Ήταν η δική του θέση ότι το ίδιο το πωλητήριο έγγραφο σε σχέση και με τα δύο διαμερίσματα, προέβλεπε την καταβολή των κοινόχρηστων, τον φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας καθώς και του τιμήματος της ασφάλειας από τους ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων. Κατέληξε, ότι οι Ενάγοντες έχουν υποχρέωση να πληρώσουν το υπόλοιπο του τιμήματος, πλέον τους τόκους, όπως αυτοί χρεώνονται από τα πιστωτικά ιδρύματα εναντίον της Εναγομένης Εταιρείας. Υποστήριξε, τέλος, ότι αφού οι Ενάγοντες πληρώνουν τα σκύβαλα και τις κοινοτικές υπηρεσίες θα έπρεπε να πληρώνουν και τα υπόλοιπα έξοδα. Δεύτερος έδωσε μαρτυρία, για την Εναγομένη Εταιρεία, ο κύριος Κωστάκης Χριστοφίδης, Μ.Υ.2, ο οποίος είναι ορκωτός λογιστής για εξήντα
(60)χρόνια. Μεταξύ των καθηκόντων του είναι και ο υπολογισμός τόκου. Εξήγησε ότι υπάρχουν διάφοροι μέθοδοι υπολογισμού του τόκου. Υποστήριξε ότι στο παρελθόν ο συνήθης τρόπος υπολογισμού του τόκου ήταν ο απλός τρόπος, όμως τις τελευταίες δεκαετίες υιοθετήθηκε ο σύνθετος τόκος που έχει ως αποτέλεσμα τον ανατοκισμό. Δηλαδή, προστίθεται ο τόκος στο οφειλόμενο κεφάλαιο, προκύπτει ένα καινούριο ποσό το οποίο κάθε χρόνο τοκίζεται. Όσον αφορά την κεφαλαιοποίηση του τόκου, ήταν η θέση του ότι έχει υιοθετηθεί από τις τράπεζες, οι οποίες χρεώνουν τους πελάτες τους με σύνθετο τόκο. Σύμφωνα με τον ισχυρισμό του, είχε διεξέλθει των δύο αντιγράφων των συμβολαίων πώλησης και είχε προβεί σε υπολογισμό των τόκων και με τους δύο τρόπους χρησιμοποιώντας ως επιτόκιο το 7%, το οποίο καθοριζόταν και από τη σύμβαση πώλησης. Με βάση αυτό τον υπολογισμό, το αρχικό υπόλοιπο έχει σήμερα διπλασιαστεί. Δεν κατέθεσε οποιοδήποτε έγγραφο προς υποστήριξη των ισχυρισμών του και των λογιστικών του πράξεων σε σχέση με το οφειλόμενο ποσό. Αντεξεταζόμενος ισχυρίστηκε ότι από το συμβόλαιο και τα γεγονότα, όπως του είχαν δηλωθεί, εκκρεμούσε το ποσό των £10.500- για κάθε διαμέρισμα. Όταν του ζητήθηκε να προβεί στον υπολογισμό των τόκων επέλεξε τη μέθοδο του σύνθετου τόκου, αφού εκκρεμούσε για δεκατέσσερα
(14)χρόνια το συγκεκριμένο ποσό προς 7% για κάθε έτος. Κατέληξε, ότι οφειλόταν σε τόκους ένα ποσό της τάξεως του 98%, οπόταν το αρχικό κεφάλαιο είχε διπλασιαστεί. Δεν είχε λάβει υπόψη του για κάθε ξεχωριστή καταβολή δόσης τους τόκους, λόγω του ότι δεν είχε πληρωθεί καμιά δόση. Υποστήριξε ότι αν πληρωνόταν οποιαδήποτε δόση ο υπολογισμός των τόκων θα έπρεπε να είχε γίνει με εντελώς διαφορετικό τρόπο. Τρίτος μάρτυρας, ήταν ο Γιώργος Καμένος, Μ.Υ.3, υπάλληλος της πρώην Λαϊκής Τράπεζας που εδρεύει στο Δάλι. Ήταν ο ισχυρισμός του ότι η κυρία Αναστασία Χρίστου ήταν πελάτισσα της Λαϊκής τράπεζας και διατηρούσε εκεί λογαριασμό. Επόμενος μάρτυρας ήταν ο κύριος Ιάκωβος Ιακωβίδης, Μ.Υ.4, εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης από το
  1. Σύμφωνα με τον ισχυρισμό του, ασχολείται με αγοραπωλησίες ακινήτων και τις ενοικιάσεις τους. Εξήγησε ότι όσον αφορά τις πωλήσεις διαμερισμάτων η συνήθης πρακτική σε σχέση με κοινόχρηστα, ασφάλιστρα, αποχετευτικά, νερό καθώς και τον φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας είναι να καταβάλλονται από τον χρήστη ή από τον αγοραστή από την ημερομηνία λήψης της κατοχής του ακινήτου. Από τη στιγμή που ο χρήστης ή ο αγοραστής εκμεταλλεύεται το διαμέρισμα, τα έξοδα αυτά θα πρέπει να τα επωμίζεται. Στην αντεξέταση ερωτηθείς ανέφερε ότι, στην περίπτωση που γίνει αντίθετη συμφωνία σε σχέση με την καταβολή των συγκεκριμένων εξόδων, αυτή θα πρέπει να καταγραφεί. Όμως, η πρακτική είναι ο φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας να καταβάλλεται πάντοτε από τον χρήστη του διαμερίσματος. Μαρτυρία δόθηκε και από τον κύριο Γεώργιο Κοζάκο, Μ.Υ.5, ο οποίος εργάζεται στο Συμβούλιο Υδατοπρομήθειας Λάρνακας. Ήταν η θέση του ότι σε σχέση με το συγκεκριμένο κτιριακό συγκρότημα, είχε στην κατοχή του το ιστορικό πληρωμής από το 2003 μέχρι το
  2. Ο συγκεκριμένος αριθμός λογαριασμού του ακινήτου, ήταν η θέση του, ότι δεν μπορεί να αλλάξει. Εξήγησε ότι είχε καταβληθεί ένα ποσό της τάξεως των €4.006,91-, σε σχέση με τον συγκεκριμένο λογαριασμό μέχρι το 2011 όπου με οδηγίες του κυρίου Θεοχάρους είχε αποκοπεί το κοινόχρηστο ρολόι. Ήταν η θέση του ότι λαμβάνοντας υπόψη το γεγονός ότι παραχωρείτο νερό σε δέκα διαμερίσματα, ο λογαριασμός ήταν κανονικός και δεν υπήρχε υπερβολική χρέωση. Αντεξεταζόμενος παραδέχθηκε ότι ο λογαριασμός αφορούσε την κατασκευάστρια εταιρεία, ήτοι την Εναγόμενη. Αναγνώρισε ότι ο συγκεκριμένος λογαριασμός είναι γραμμένος σε ένα από τα διαμερίσματα, το διαμέρισμα 147, αλλά σύμφωνα με τα παράπονα του κυρίου Θεοχάρους το συγκεκριμένο ρολόι χρησιμοποιείτο από όλο το συγκρότημα και παροχέτευε ζεστό νερό σε όλα τα διαμερίσματα. Μαρτυρία δόθηκε και από την κυρία Άννα Γεωργίου Παπαδημητρίου, Μ.Υ.6, η οποία εργάζεται στο Σ.Α.Λ.Α.. Υποστήριξε, η συγκεκριμένη μάρτυρας, ότι από το 1992 υπάρχουν λογαριασμοί για τα διαμερίσματα του συγκροτήματος «AQUARIAN» και ότι μέχρι και σήμερα υπάρχει και ένα υπόλοιπο της τάξεως των €11.253,41-, το οποίο οφείλεται και δεν έχει πληρωθεί. Το μόνο ποσό που έχει πληρωθεί είναι €101,60- για την έκδοση άδειας σύνδεσης με το αποχετευτικό. Κατάθεσε, ως Τεκμήριο 31, έντυπο λογαριασμού του Σ.Α.Λ.Α. από το οποίο προκύπτει το οφειλόμενο υπόλοιπο. Η συγκεκριμένη μάρτυρας δεν αντεξετάστηκε. Ακολούθως δόθηκε μαρτυρία από την κυρία Κατερίνα Κονναρή, Μ.Υ.7, η οποία εργάζεται στο δικηγορικό γραφείο του κ. Ποιητή για δεκαεννέα
(19)χρόνια. Σύμφωνα με τη μαρτυρία της, ασχολείται με καταχωρήσεις του Δικαστηρίου καθώς και με το ταχυδρομείο. Λόγω του ότι η ίδια αποστέλλει τις επιστολές μπορούσε να θυμηθεί το Τεκμήριο
  1. Αναγνώρισε, στο Τεκμήριο 27, τον δικό της γραφικό χαρακτήρα και υποστήριξε ότι είχε σταλεί το συγκεκριμένο έντυπο συστημένο. Τελευταία έδωσε μαρτυρία η κυρία Στέλλα Βαρνάβα, Μ.Υ.8, η οποία είναι υπάλληλος της Επαρχιακής Διοίκησης Λάρνακας και τηρεί υπό την επίβλεψη της τον φάκελο που αφορά την εταιρεία «AQUARIAN DEVELOMENTS LTD». Είχε στην κατοχή της τελευταία αλληλογραφία που αφορούσε την αίτηση για πιστοποιητικό έγκρισης της οικοδομής με την ονομασία «AQUARIAN LODGE». Κατάθεσε, ως Τεκμήριο 32, τη δέσμη εγγράφων που αφορούσε τη συγκεκριμένη αλληλογραφία. Αντεξεταζόμενη ισχυρίστηκε ότι το Τεκμήριο 28, το οποίο είχε κατατεθεί στο Δικαστήριο, συνιστά το ερυθρό 201 στον δικό της φάκελο. Ισχυρίστηκε ότι είχαν γίνει πολλές επισκέψεις στη συγκεκριμένη οικοδομή για επίλυση των προβλημάτων. Εξήγησε ότι από την έκδοση της άδειας οικοδομής μέχρι και την έκδοση του πιστοποιητικού εγκρίσεώς της, χρειάζεται περίπου ένας χρόνος όταν δεν υπάρχουν οποιαδήποτε προβλήματα. Σε σχέση με τη συγκεκριμένη οικοδομή, υποστήριξε ότι η Εναγομένη Εταιρεία δεν έχει πληρώσει και δεν έχει εκδοθεί οποιοδήποτε πιστοποιητικό έγκρισης. Η Επαρχιακή Διοίκηση, ήταν η θέση της, εκδίδει πιστοποιητικό για μη εξουσιοδοτημένες εργασίες. Όμως, παρά την έκδοση αυτού του πιστοποιητικού, ήταν η δική της θέση, ότι δεν μπορεί να μεταβιβαστεί οποιοδήποτε διαμέρισμα το οποίο συνιστά μέρος του συγκεκριμένου ακινήτου. Εξήγησε ότι στη συγκεκριμένη οικοδομή υπήρχαν προβλήματα που αφορούσαν το γεγονός ότι η οικοδομή δεν είχε ανεγερθεί σύμφωνα με τα εγκριθέντα σχέδια. Είχαν γίνει κάποιες παρατηρήσεις για τις οποίες είχε ενημερωθεί η Εναγομένη Εταιρεία. Επιπρόσθετα, υπήρχαν και δικαστικές διαδικασίες εναντίον της Εναγομένης Εταιρείας, αφού σε δύο διαφορετικές περιπτώσεις η Επαρχιακή Διοίκηση είχε καταχωρήσει ποινικές υποθέσεις εναντίον της. Από τον φάκελο προκύπτει ότι στις 04/10/94 η Εναγομένη Εταιρεία είχε ενημερωθεί ότι η πολυκατοικία είχε ανεγερθεί διαφορετικά από τα κατατεθέντα σχέδια και ότι υπήρχαν προβλήματα με τους χώρους στάθμευσης. Επιστολές είχαν σταλεί με το ίδιο περιεχόμενο και στις 11/04/96, ενώ παράλληλα η Εναγομένη Εταιρεία είχε ενημερωθεί ότι υπήρχαν προβλήματα με τα υψόμετρα. Ερωτηθείσα υποστήριξε ότι η Επαρχιακή Διοίκηση επανειλημμένα έστελνε επιστολές στην κατασκευάστρια εταιρεία, στις οποίες απαριθμούσε τα προβλήματα που υπήρχαν και ουδέποτε είχε αναφέρει ότι αυτά ήταν επουσιώδη. Κατάθεσε, ως Τεκμήριο 33, πέντε επιστολές που είχαν αποσταλεί από την Επαρχιακή Διοίκηση και αφορούσαν τις συγκεκριμένες παρατηρήσεις. Εξήγησε ότι το πιστοποιητικό μη εξουσιοδοτημένων εργασιών, καταγράφει κάποιες παρατηρήσεις‑προβλήματα που υπάρχουν στην οικοδομή, τα οποία προβλήματα επηρεάζουν τη δυνατότητα παροχής πιστοποιητικού τελικής έγκρισης. Οι συνέπειες της έκδοσης του συγκεκριμένου πιστοποιητικού είναι το Κτηματολόγιο να μην μπορεί να μεταβιβάσει τα διαμερίσματα που αποτελούν τη συγκεκριμένη ακίνητη ιδιοκτησία. Στις 29/01/14 η κατασκευάστρια εταιρεία είχε ενημερωθεί για τα διαβήματα τα οποία θα μπορούσε να λάβει για να εκδοθεί το πιστοποιητικό τελικής εγκρίσεως. Ακολούθησε στις 16/06/14 νέα επιστολή από την Επαρχιακή Διοίκηση προς την κατασκευάστρια εταιρεία για να ενημερώσει η κατασκευάστρια την Επαρχιακή Διοίκηση τί διαβήματα είχε λάβει. Όμως, από το 1986 μέχρι και το 2010 η κατασκευάστρια δεν είχε προβεί σε οποιεσδήποτε ενέργειες σε σχέση με την έκδοση πιστοποιητικού τελικής έγκρισης, αλλά ούτε και προκύπτει από τον φάκελο μέχρι και σήμερα η Εναγομένη Εταιρεία να έχει συμμορφωθεί με οποιαδήποτε υπόδειξη της Επαρχιακής Διοίκησης. Κατά την επανεξέταση υπέδειξε ότι οι τελευταίες παρατηρήσεις της Επαρχιακής Διοίκησης καταγράφονται στην επιστολή ημερομηνίας 29/01/14 και είναι οι ίδιες παρατηρήσεις με αυτές που είχαν γίνει στην επιστολή με ημερομηνία 10/01/
  2. Εξήγησε ότι στην επιστολή ημερομηνίας 29/01/14 καταγράφονται τα προβλήματα που υπάρχουν στην οικοδομή και δεν μπορεί να εκδοθεί πιστοποιητικό τελικής έγκρισης. Ακολούθως δόθηκε μαρτυρία από την κυρία Μαρία Σιάφκου, Μ.Υ.9, η οποία υπηρετεί στο Γραφείο Φόρου Εισοδήματος Λάρνακας. Η μάρτυρας αναγνώρισε ότι η Εναγομένη Εταιρεία δεν έχει υποβάλει οποιεσδήποτε δηλώσεις ακίνητης περιουσίας, οπόταν το Γραφείο Φόρου Εισοδήματος δεν είναι σε θέση να αναγνωρίζει τί φόρος θα προκύψει μετά από τη δήλωση την οποία θα καταθέσει. Η συγκεκριμένη μάρτυρας δεν αντεξετάστηκε. Τελευταίος έδωσε μαρτυρία ο κύριος Αντώνης Πηλίδης, Μ.Υ.
  3. Σύμφωνα με τον ισχυρισμό του ασχολείται με μπογιαντίσματα, κτίσματα και επιδιορθώσεις σπιτιών και γνωρίζει πολύ καλά το κτιριακό συγκρότημα στην Ορόκλινη. Ήταν η θέση του ότι είχε ασχοληθεί πολλές φορές σε γενικές επιδιορθώσεις του συγκεκριμένου κτιρίου και είχε εισπράξει κάποια ποσά. Αναγνώρισε, στο περιεχόμενο του Τεκμηρίου 21, απόδειξη ύψους €1.200- που αφορούσε μονώσεις, απόδειξη ημερομηνίας 11/04/08 που αφορούσε μπογιαντίσματα καθώς και την καθαριότητα, απόδειξη ημερομηνίας 04/12/2000 που αφορούσε αποχετευτικά και απόδειξη για ένα ποσό της τάξεως των £250- για την αφαίρεση του ντεπόζιτου και επιδιόρθωση των υδραυλικών, το
  4. Αντεξεταζόμενος ισχυρίστηκε ότι συνεργάζεται με την Εναγομένη Εταιρεία για πάρα πολλά χρόνια και είχε εκδώσει για όλες τις εργασίες που είχε διενεργήσει αποδείξεις εισπράξεως. Σε σχέση με την απόδειξη ημερομηνίας 04/12/12 για το ποσό των £350- ισχυρίστηκε ότι οι ενώσεις των σωλήνων του συγκροτήματος έπρεπε να επιδιορθωθούν και έπρεπε να κατασκευαστούν αυλάκια για να τοποθετηθούν νέα υλικά. Ο ίδιος δεν γνώριζε τους ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων οπόταν δεν μπορούσε να τους ρωτήσει κατά πόσο ενίσταντο στην αφαίρεση των συγκεκριμένων ντεπόζιτων. Ο ίδιος γνώριζε μόνο τον κύριο Γεωργιάδη και με αυτόν είχε μιλήσει. Στη συγκεκριμένη εργασία ο ίδιος είχε αφαιρέσει τα παλαιά ντεπόζιτα για να πεταχτούν, όμως δεν είχε τοποθετήσει καινούρια. Όταν του υποδείχτηκε η φωτογραφία του κτιρίου που απεικόνιζε το κτίριο που σύμφωνα με τον ισχυρισμό του είχε επιδιορθώσει επανειλημμένα, το Τεκμήριο 30, υποστήριξε ότι δεν ήταν σε εκείνο το κτίριο που είχε διενεργήσει τις εργασίες. Μετά την ολοκλήρωση της μαρτυρίας και οι δυο πλευρές καταχώρησαν εμπεριστατωμένες γραπτές αγορεύσεις με τις οποίες προώθησαν τις εκατέρωθεν θέσεις. Το Δικαστήριο έχει κατά νου το περιεχόμενο και των δυο γραπτών αγορεύσεων και θα κάνει αναφορά σε αυτό όπου απαιτείται. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ Η υπό κρίση υπόθεση θα αποφασιστεί στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων και σύμφωνα με την κρατούσα νομολογία, ένας μάρτυρας μπορεί να γίνει πιστευτός μερικώς ή ολικώς (βλ. Γενικός Εισαγγελέας v. Μανώλη
(1995)1 Α.Α.Δ. 207 και Ομήρου v. Δημοκρατίας
(2001)2 Α.Α.Δ. 506), η δε επιλεκτική αποδοχή μέρους της μαρτυρίας ενός μάρτυρα δεν είναι επιλήψιμη (βλ. Χάρης Χρίστου v. Ευγενία Khoreva
(2002)1 (Α) Α.Α.Δ. 455 και Mossa Mohamed Mustafa v. Ανδρέα Κακουρή κ.α.
(2002)1 (Α) Α.Α.Δ. 165). Χαρακτηριστικό είναι το ακόλουθο απόσπασμα από την απόφαση Demil Imports Exports v. Ζήνων Κωνσταντινίδης
(2011)1Α Α.Α.Δ. 462: «Στις αστικές υποθέσεις όπως η παρούσα, η απόδειξη κρίνεται με βάση το ισοζύγιο των πιθανοτήτων, ενώ το βάρος απόδειξης βρίσκεται στους ώμους των εναγόντων, να αποδείξουν τους ισχυρισμούς τους για την αξίωση τους. Η απόσειση του βάρους αυτού, συναρτάται αποκλειστικά με την μαρτυρία η οποία κρίνεται αποδεκτή και αξιόπιστη. Στην υπόθεση Μαρσέλ (πιο πάνω) λέχθηκε ότι «Το κριτήριο δεν είναι αν η θέση ή η εκδοχή του διαδίκου που φέρει το βάρος της απόδειξης (onus of proof) είναι η πιο πιθανή παρά ή αντίθετη, εκείνη δηλαδή, του αντιδίκου του. Το κριτήριο είναι κατά πόσο ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης ικανοποίησε το Δικαστήριο, με επαρκή αποδεικτικά στοιχεία, ότι η θέση του ή η εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά όχι (is more probable than not). Αν απέτυχε να αποδείξει τη θέση ή την εκδοχή του σε αυτό το επίπεδο (standard of proof), ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης δεν θεωρείται ότι το απέσεισε, έστω και εάν η θέση του ή η εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά η αντίθετη, εκείνη δηλαδή του αντιδίκου του. (Βλέπε μεταξύ άλλων Phipson onEvidence, 14th Edition, par.4-38 και Αθανασίου κ.ά. ν. Κουνούνη
(1997)1 (Β) Α.Α.Δ. 614.)» Παρακολούθησα με ιδιαίτερη προσοχή όλους τους μάρτυρες, ενόσω αυτοί κατέθεταν κατά την ακροαματική διαδικασία και είχα την ευκαιρία να δω τον τρόπο που απαντούσαν τις διάφορες ερωτήσεις που τους υποβάλλονταν, το καλό ή το κακό μνημονικό τους και την εν γένει συμπεριφορά τους στο εδώλιο του μάρτυρα. Έχω επίσης θέσει ενώπιόν μου το περιεχόμενο των εγγράφων που κατατέθηκαν ως τεκμήρια. Στην Ομήρου v. Δημοκρατίας
(2001)2 Α.Α.Δ. 506, έχει υποδειχθεί ότι η αξιολόγηση της μαρτυρίας ενός μάρτυρα πρέπει να γίνεται με βάση το περιεχόμενο, την ποιότητα, την πειστικότητα και τη σύγκρισή της με την υπόλοιπη μαρτυρία. Ο κ. Αντρέας Χρίστου, Μ.Ε.1, με απλό τρόπο ανάφερε τα γεγονότα χωρίς υπερβολές. Οι θέσεις του υποστηρίχθηκαν και από την μαρτυρία της κας Στέλλας Κάρουλλα, Μ.Ε.2, Λειτουργού του Κτηματολογίου και της κας Στέλλας Βαρνάβα, Μ.Υ.8, Λειτουργού της Επαρχιακής Διοίκησης Λάρνακας. Δηλαδή, ότι ακόμη και σήμερα δεν μπορούν να εκδοθούν τίτλοι ιδιοκτησίας σε σχέση με τα δυο διαμερίσματα που έχουν αγοραστεί από την Εναγομένη Εταιρεία. Παραδέχθηκε ότι οφείλεται όχι μόνο το ποσό, αλλά και οι τόκοι. Δεν έχω λόγο να μην τον πιστέψω αφού ο ίδιος είχε δώσει μια πειστική δικαιολογία για την μη αποπληρωμή του οφειλόμενου υπολοίπου, το οποίο δήλωνε έτοιμος να καταβάλλει με τους τόκους πάντοτε εφόσον μεταβιβαστεί το ακίνητο στο όνομά του. Εν πάση περιπτώσει, η μαρτυρία του υποστηρίχθηκε σε μεγάλο μέρος και από την μαρτυρία του κ. Θεοχάρους, ο οποίος ανέφερε ότι μέχρι και το 2007 δεν υπήρχε κανένα παράπονο από καμιά πλευρά σε σχέση με το ακίνητο. Η κα Στέλλα Κάρουλλα, Μ.Ε.2, Λειτουργός του Κτηματολογίου Λάρνακας ήταν ανεξάρτητη μάρτυρας και είπε στο Δικαστήριο την αλήθεια σε σχέση με την κατάσταση του ακινήτου μέχρι και σήμερα. Διαφάνηκε από την μαρτυρία της ότι πράγματι υπήρχε αίτηση για καταναγκαστική πώληση του ακινήτου για την οποία οι Ενάγοντες είχαν ενημερωθεί το 2009, η οποία διαδικασία είχε αρχίσει το 1993 και είχε αποσυρθεί στις 10/03/2014, ότι οι Ενάγοντες είχαν καλέσει την Εναγόμενη Εταιρεία, στις 08/01/2010, να τους μεταβιβάσει και η Εναγόμενη Εταιρεία δεν είχε εμφανιστεί καθώς και ότι μέχρι σήμερα η Εναγόμενη Εταιρεία δεν έχει καταθέσει αίτηση για διαχωρισμό του ακινήτου έτσι ώστε να μπορούν να εκδοθούν ξεχωριστοί τίτλοι ιδιοκτησίας. Ήταν ανεξάρτητη μάρτυρας χωρίς οποιοδήποτε συμφέρον στην έκβαση της υπόθεσης. Όσα έχουν λεχθεί για την κα Κάρουλλα, Μ.Ε.2, μπορούν να λεχθούν και για τον κ. Στεφάνου, Μ.Ε.4, Εκτιμητή Ακινήτων. Θεωρώ την μαρτυρία του ανεξάρτητη και τις επεξηγήσεις του, σε σχέση με τον τρόπο που έκαμε την έρευνά του και κατέληξε στα συμπεράσματά του, πολύ ενδελεχή. Θα πρέπει να αναφερθεί ότι δεν αντικρούστηκε με οποιοδήποτε τρόπο η συγκεκριμένη μαρτυρία. Ήταν εμφανές στο Δικαστήριο ότι είχε προσπαθήσει να ετοιμάσει μια αντικειμενική Έκθεση σε σχέση με την σημερινή αξία των δύο διαμερισμάτων. Η κα Χρίστου, Μ.Ε.3, ήταν επίσης ειλικρινής. Δεν αρνήθηκε ότι οφείλεται το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης στην Εναγομένη Εταιρεία και ούτε αρνήθηκε να το καταβάλλει μαζί με λογικό τόκο. Διαφάνηκε ότι είχαν εμπιστευτεί τόσο η ίδια καθώς και ο σύζυγός της τον διευθυντή της Εναγόμενης Εταιρείας, ακόμη και μετά που έμαθαν για την επικείμενη πώληση του ακινήτου ακριβώς λόγω των υποσχέσεων του ότι θα εκδίδονταν τίτλοι. Υποσχέσεις χωρίς περιεχόμενο αφού τίποτε δεν έπραττε η Εναγόμενη Εταιρεία προς την κατεύθυνση νομιμοποίησης της επίδικης οικοδομής, σύμφωνα και με την μαρτυρία της κας Βαρνάβα, Μ.Υ.
  1. Ακόμη και κατά τον χρόνο που έδινε μαρτυρία υποστήριζε ότι η ίδια ήθελε το ακίνητο, γι' αυτό και δεν είχε τερματίσει την συμφωνία και ότι ήταν πρόθυμη να πληρώσει ότι οφείλει με ένα λογικό τόκο. Η μαρτυρία και των δυο Εναγόντων υποστηρίχθηκε από τα πραγματικά γεγονότα, Τεκμήρια 16, 17, 32 και
  2. Η οικοδομή αντιμετώπιζε τόσο κατασκευαστικά καθώς και οικονομικά προβλήματα, των οποίων η επίλυση δεν φαινόταν να είναι εύκολη. Ο κ. Θεοχάρους, Μ.Υ.1, δεν έπεισε με την μαρτυρία του. Ήταν υπερβολικός και παρέστησε στο Δικαστήριο ότι γνώριζε τα πάντα από οικονομικά, τραπεζικά καθώς και λογιστικά. Όμως, είπε ψέματα στο Δικαστήριο. Ισχυρίστηκε ότι ο λόγος που δεν εκδιδόταν τελική έγκριση για το κτίριο αφορούσε τους αγοραστές-Ενάγοντες, θέση που ανατράπηκε από την μάρτυρα κα Στέλλα Βαρνάβα, Μ.Υ.8, η οποία είχε κλητευθεί από την Εναγόμενη Εταιρεία για να δώσει μαρτυρία. Το Τεκμήριο 33, που κατατέθηκε από την κα Βαρνάβα, Μ.Υ.8, αποκαλύπτει ότι τα προβλήματα στην συγκεκριμένη οικοδομή υπήρχαν από το 1991, δηλαδή πριν καν αγοραστούν τα διαμερίσματα από τους Ενάγοντες, λόγω του ότι η συγκεκριμένη οικοδομή δεν είχε ανεγερθεί σύμφωνα με τα εγκριθέντα σχέδια. Όσον αφορά τους χώρους στάθμευσης, τους οποίους είχε επικαλεστεί ο κ. Θεοχάρους, Μ.Υ.1, ότι ήταν πρόβλημα το οποίο είχε δημιουργηθεί από τους Ενάγοντες, σημειώνεται ότι το πρόβλημα το συγκεκριμένο προϋπήρχε από τις 04/10/1994, σύμφωνα με το περιεχόμενο του Τεκμηρίου
  3. Οπόταν, ο ισχυρισμός του ότι η μη έκδοση τίτλων οφείλεται στους Ενάγοντες έχει διαψευστεί. Υποστήριζε εμφαντικά ότι οι τίτλοι μπορούσαν να εκδοθούν, πλην όμως υπήρχαν τα προβλήματα τα οποία είχαν προκληθεί από τους Ενάγοντες. Όμως, η οικοδομή είχε κατασκευαστεί το 1987 και οι Ενάγοντες είχαν αγοράσει τα διαμερίσματα το
  4. Πώς θα μπορούσαν τα προβλήματα να είχαν δημιουργηθεί από τους Ενάγοντες αφού προϋπήρχαν, από το 1991, δεν μας εξήγησε. Επίσης η θέση του ότι είχε προσπαθήσει να λύσει τα κατασκευαστικά προβλήματα που είχαν προκύψει και ότι μέχρι το 2001 του υπόσχονταν, από την Επαρχιακή Διοίκηση, ότι θα εκδιδόταν πιστοποιητικό τελικής έγκρισης διαψεύστηκε από την κα Βαρνάβα, Μ.Υ.8, αφού ήταν ο ισχυρισμός της ότι για πάρα πολλά χρόνια, από το 1986 μέχρι και τώρα, η Εναγομένη Εταιρεία είχε επιδείξει αδιαφορία για τα προβλήματα που αφορούσαν την οικοδομή και για τα οποία ενημερωνόταν σε τακτά χρονικά διαστήματα, Τεκμήριο
  5. Ακόμη μέχρι και σήμερα δεν έχει συμμορφωθεί με τις υποδείξεις της Επαρχιακής Διοίκησης και δεν μπορεί να εκδοθεί πιστοποιητικό τελικής έγκρισης της οικοδομής παρά μόνο πιστοποιητικό μη εξουσιοδοτημένων εργασιών με το οποίο δεν μπορούν να μεταβιβαστούν τα συγκεκριμένα ακίνητα που οι Ενάγοντες είχαν αγοράσει στο όνομά τους. Υποστήριξε ότι έχει πληρώσει τις περισσότερες υποχρεώσεις και ότι μόνο το αποχετευτικό είναι απλήρωτο. Όμως, όπως προέκυψε η Εναγόμενη Εταιρεία δεν έχει υποβάλει οποιουσδήποτε λογαριασμούς στον Φόρο Εισοδήματος καθώς και ότι η περιουσία είναι βεβαρυμμένη με υποθήκη ύψους €440,000- και όχι £80,000- όπως ο ίδιος ισχυρίστηκε. Οι καταστάσεις λογαριασμού που είχε ετοιμάσει ο ίδιος, Τεκμήριο 22, παρέμειναν ατεκμηρίωτοι αφού δεν προσκομίστηκαν στοιχεία που να αφορούν τις χρεώσεις που καταγράφονται, ήτοι ασφάλιστρα οικοδομής, αστική ευθύνη και επιπρόσθετη υποχρέωση. Αυτό που έκανε ήταν να καταθέσει δύο φακέλους με αποδείξεις οι οποίες προφανώς αφορούσαν διάφορα κτίρια και οι οποίες δεν συσχετίστηκαν με οποιοδήποτε τρόπο με τις κατ' ισχυρισμό οφειλές των Εναγόντων προς την Εναγομένη Εταιρεία. Ήταν απλά σκόρπιες αποδείξεις. Ουσιαστικά αυτό που ζητούσε ο Διευθυντής της Εναγόμενης Εταιρείας ήταν να του καταβληθούν όλα όσα ο ίδιος θεωρεί ότι είναι καταβλητέα με τόκο 9% από το 1998, προτού οι Ενάγοντες αγοράσουν τα διαμερίσματα, για να καταστεί η οικοδομή έτοιμη για να εκδοθούν οι τίτλοι οικοδομής, λησμονώντας προφανώς ότι η οικοδομή θα έπρεπε να είναι έτοιμη για έκδοση τίτλων κατά την ολοκλήρωσή της και όχι τριάντα
(30)χρόνια μετά. Δεν με έπεισε για την ειλικρίνεια και την αλήθεια των ισχυρισμών του. Ακόμα και ο κ. Πηλίδης, Μ.Υ.10, τον οποίο επικαλέστηκε ο κ. Θεοχάρους ότι προέβαινε στις επιδιορθώσεις για το συγκεκριμένο συγκρότημα ανέτρεψε τον ισχυρισμό αυτό, αφού δεν αναγνώρισε το συγκρότημα στις φωτογραφίες Τεκμήριο 30, τις οποίες ο ίδιος ο κ. Θεοχάρους είχε καταθέσει ως τις φωτογραφίες του συγκροτήματος αναφέροντας ότι δεν είχε εκτελέσει οποιεσδήποτε εργασίες στο συγκεκριμένο συγκρότημα, το οποίο αρχικά είχε πει ότι γνωρίζει πολύ καλά γιατί είχε ασχοληθεί πολλές φορές με επιδιορθώσεις στο συγκεκριμένο συγκρότημα. Ούτε ο λογιστής κ. Χριστοφίδης, Μ.Υ.2, δεν με έπεισε με την μαρτυρία του σε σχέση με τον τόκο αφού δεν επεξήγησε πώς είχε οδηγηθεί στα συμπεράσματά του. Απλά κατέληξε ότι το οφειλόμενο ποσό έχει διπλασιαστεί. Θεωρώ την μαρτυρία του πολύ πρόχειρη. Όσον αφορά την μαρτυρία του κ. Κοζάκου, Μ.Υ.5, από το Συμβούλιο Υδατοπρομήθειας Λάρνακας, της κας Παπαδημητρίου, Μ.Υ.6, από το Συμβούλιο Αποχετεύσεων Λάρνακας και της κας Βαρνάβα, Μ.Υ.8, από την Επαρχιακή Διοίκηση, θεωρώ ότι η μαρτυρία τους ήταν ανεξάρτητη αφού δεν είχε κανένας τους οποιοδήποτε συμφέρον από την έκβαση της υπόθεσης. Εν πάση περιπτώσει, η μαρτυρία τους προέκυψε από την εκτέλεση των καθηκόντων τους και δεν βοήθησε με οποιοδήποτε τρόπο την υπόθεση της Εναγομένης Εταιρείας, η οποία τους είχε κλητεύσει. Καταλήγω, λοιπόν, ότι τα γεγονότα είχαν εξελιχθεί ως ακολούθως: Οι Ενάγοντες είχαν αγοράσει δυνάμει γραπτών συμφωνιών, Τεκμήρια 14 και 15, δύο διαμερίσματα στο συγκρότημα «AQUARIAN LODGE», το οποίο είχε κατασκευαστεί από την Εναγομένη Εταιρεία το
  1. Η τιμή πώλησης είχε συμφωνηθεί στις £15,500- για κάθε διαμέρισμα. Η προκαταβολή ανερχόταν στις £5,000- ενώ το υπόλοιπο θα πληρωνόταν με δόσεις των £125- και ανάλογα με τον τρόπο πληρωμής και τις ημερομηνίες θα καταβαλλόταν και τόκος 7%. Τα συγκεκριμένα πωλητήρια έγγραφα είχαν κατατεθεί στο Κτηματολόγιο στις 15/09/2000 και είχε καταβληθεί το συνολικό ποσό των £10,000- και για τα δύο διαμερίσματα. Όμως, σε σχέση με το συγκεκριμένο συγκρότημα είχε ξεκινήσει η διαδικασία καταναγκαστικής πώλησης από το
  2. Οι Ενάγοντες μετά την αγορά των διαμερισμάτων είχαν μάθει για την εκκρεμούσα καταναγκαστική πώληση του ακινήτου, οπόταν σιωπηρά είχαν αποφασίσει να μην αποπληρώσουν το υπόλοιπο ποσό μέχρι να δουν την εξέλιξη της αίτησης για καταναγκαστική πώληση. Στον συγκεκριμένο τρόπο ενέργειας είχε σιωπηρά συγκατατεθεί και η Εναγόμενη Εταιρεία αφού μέχρι και το 2007 δεν απαίτησε την αποπληρωμή οποιουδήποτε ποσού. Η Εναγόμενη Εταιρεία είχε τερματίσει την έγγραφη συμφωνία με επιστολή του δικηγόρου της στις 13/11/2007, Τεκμήριο 25, για να ανκαλέσει αργότερα στις 25/11/2009, Τεκμήριο 27, με επιστολή του δικηγόρου της με την οποία ζητείτο η άμεση καταβολή του υπολοίπου σε σχέση και με τα δύο διαμερίσματα. Αυτό ενεργοποίησε την σύμβαση και βλέποντας αυτή την αλλαγή στην προσέγγιση της Εναγόμενης Εταιρείας, οι Ενάγοντες, την κάλεσαν να τους μεταβιβάσει τα δύο διαμερίσματα και παράλληλα να της καταβάλουν τα οφειλόμενα ποσά. Η Εναγόμενη Εταιρεία, λόγω του ότι δεν ήταν έτοιμη να μεταβιβάσει αφού δεν είχαν εκδοθεί οι τίτλοι από δική της αδράνεια, δεν προσήλθε στο Κτηματολόγιο, στις 08/01/2010, καταδεικνύοντας πλέον ότι δεν είχαν σημασία οι όροι της σύμβασης, αλλά η ευκολία της. Λόγω αυτής της συμπεριφοράς, οι Ενάγοντες καταχώρησαν την αγωγή έτσι ώστε να εξαναγκαστεί η Εναγόμενη Εταιρεία να ενεργήσει προς την κατεύθυνση επίλυσης των οικοδομικών προβλημάτων της οικοδομής, δηλώνοντας πάντοτε έτοιμοι να καταβάλλουν το οφειλόμενο ποσό με τόκο. ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ Θα πρέπει να εξεταστεί αν υπήρξε παραβίαση της σύμβασης πώλησης και, αν ναι, από ποιον. Επίσης, θα πρέπει να εξεταστεί κατά πόσο η καταβολή των δόσεων ήταν ουσιώδης όρος ή κατά πόσο ο χρόνος μεταβίβασης ήταν ουσιώδης όρος. Όσον αφορά το χρόνο της μεταβίβασης του διαμερίσματος προς τους Ενάγοντες, ο όρος 4 της συμφωνίας πώλησης, Τεκμήρια 14 και 15, διαλαμβάνει ότι: «Η μεταβίβαση του πωλούμενου διαμερίσματος από τους ΠΩΛΗΤΕΣ προς τους ΑΓΟΡΑΣΤΕΣ θα γίνει άμα τη καταβολή ολόκληρου του τιμήματος πωλήσεως μαζί με τους σχετικούς τόκους και νοουμένου ότι θα εκδοθούν οι σχετικοί τίτλοι ιδιοκτησίας από το Κτηματολόγιο Λάρνακας.» Δεν προβλέπεται χρόνος, στον συγκεκριμένο όρο, για τη μεταβίβαση του διαμερίσματος στους Ενάγοντες. Σε τέτοιες περιπτώσεις, σύμφωνα με το σύγγραμμα του Chitty on Contracts, 30η εκδ., παράγρ.21-020, σελ.1413: «Where a party to a contract undertakes to do an act, the performance of which depends entirely on himself, and the contract is silent as to the time of performance (or merely uses indefinite words such as "with all dispatch") the law implies an obligation to perform the act within a reasonable time having regard to all the circumstances of the case.». Η ίδια προσέγγιση διατυπώνεται και στο σύγγραμμα του Halsbury´s Law of England, 4η εκδ., τόμος 9
(1), παραγρ. 929, σελ.683, στην οποία αναφέρεται: «Where no time specified. Where no time for performance is fixed by the contract, the law implies an undertaking by each party to perform his part of the contract within a time which is reasonable having regard to the circumstances of the case, as in the case of the carriage of goods, the sale of an interest in land, the sale of goods, or the opening of a letter of credit or guarantee. The position is the same where the contract merely uses indefinite expressions as to the time of performance, but not where the act requires the concurrence of both parties.» (Βλ. επίσης Cheshire, Fifoot L. Furmstone´s Law of Contract, 15η εκδ., σελ. 702.). Ο χρόνος θεωρείται ουσιώδης και αποτελεί συστατικό στοιχείο, η μη τήρηση του οποίου καθιστά τη σύμβαση ακυρώσιμη, στις περιπτώσεις που οι συμβαλλόμενοι έχουν σαφώς διατυπώσει στη συμφωνία, ότι ο χρόνος είναι ουσιώδης ή όπου οι συνθήκες ή η φύση της συμφωνίας υποδηλούν ότι ο χρόνος θα τηρηθεί επακριβώς ή όταν ο χρόνος εφόσον δεν τηρηθεί το άλλο συμβαλλόμενο μέρος, καταστήσει τον όρο ουσιώδη θέτοντας εύλογη προθεσμία για συμμόρφωση (βλ. Chitty on Contracts 25η έκδοση, παρ. 1391, G. Charalambous Ltd v. Kalos kafes Ltd κ.ά.
(1997)1 Α.Α.Δ. 199 και Καλησπέρας ν. Δρυάδη κ.ά.
(1998)1 (Β) Α.Α.Δ. 867). Στην υπό κρίση σύμβαση ο χρόνος μεταβίβασης, αλλά και ο χρόνος αποπληρωμής των δόσεων, όρος 3(β) Τεκμήριο 14, δεν κατέστη ουσιώδης συστατικό στοιχείο της σύμβασης εξ υπαρχής και αυτό συνάγεται από την πρόβλεψη για καταβολή τόκου, όρος 3 της σύμβασης, καθώς και τη συμπεριφορά και των δυο συμβαλλομένων μερών (βλ. Paraskeva & Others v Lantas
(1998)1 CLR 285, σελ 290-291). Όπως καταδεικνύεται από την πραγματική μαρτυρία, η Εναγόμενη Εταιρεία χωρίς να είναι έτοιμη να μεταβιβάσει, γιατί το ακίνητο θα πωλείτο σε δημοπρασία, αλλά και γιατί δεν είχε δοθεί τελική έγκριση της οικοδομής, Τεκμήριο 33, λόγω σοβαρών κατασκευαστικών προβλημάτων, είχε καλέσει τους Ενάγοντες να εξοφλήσουν το οφειλόμενο ποσό, Τεκμήριο 9, εντός δέκα
(10)ημερών. Προς απάντηση της συγκεκριμένης επιστολής, οι Ενάγοντες δήλωσαν έτοιμοι να πληρώσουν και κάλεσαν την Εναγομένη Εταιρεία στο Κτηματολόγιο στις 21/12/2009, Τεκμήριο 5, συμμορφούμενοι με το χρονοδιάγραμμα που είχε δοθεί στην επιστολή Τεκμήριο
  1. Η Εναγόμενη Εταιρεία δεν προσήλθε στο Κτηματολόγιο και κλήθηκε ξανά στις 08/01/2010, Τεκμήριο
  2. Αντί αυτού, η Εναγόμενη Εταιρεία τερμάτισε την σύμβαση. Είναι ξεκάθαρο ότι αυτός που παραβίασε την συμφωνία είναι η Εναγόμενη Εταιρεία αφού δεν προσήλθε να εισπράξει τα λεφτά της και προτίμησε να τερματίσει την συμφωνία, Τεκμήριο 8, χωρίς λόγο, γιατί προφανώς δεν ήταν σε θέση ή και ήταν ανίκανη να μεταβιβάσει. Οπόταν, κανένα από τα μέρη δεν είχε καταστήσει τον χρόνο για την εκπλήρωση των εκατέρωθεν υποχρεώσεων ως ουσιώδη. Το δεύτερο ερώτημα που πρέπει να απαντηθεί είναι κατά πόσο έχει τερματιστεί η σύμβαση. Σύμφωνα με τον όρο 6 της Σύμβασης, Τεκμήριο 14, ο πωλητής είχε το δικαίωμα να ακυρώσει την συμφωνία πώλησης στην περίπτωση που ο αγοραστής καθυστερούσε να εξοφλήσει το τίμημα. Όπως προκύπτει από το περιεχόμενο του πιο πάνω όρου, η Εναγόμενη Εταιρεία, σε περίπτωση παράλειψης εκ μέρους των Εναγόντων να πληρώσουν οποιοδήποτε οφειλόμενο ποσό, μπορούσε να ακυρώσει τη σύμβαση. Προφανώς οι Ενάγοντες είχαν αρνηθεί να εξοφλήσουν το τίμημα από το 2000, αμέσως μετά που πληροφορήθηκαν την επικείμενη πώληση του ακινήτου σε πλειστηριασμό και για εννέα χρόνια η Εναγόμενη Εταιρεία τίποτε δεν έπραξε. Αντίθετα, διαφάνηκε ότι είχε αποδεχθεί το γεγονός λόγω του ότι ούτε η ίδια δεν ήταν σε θέση να εκπληρώσει τις συμβατικές της υποχρεώσεις. Τούτο σημαίνει ότι η παραβίαση της σύμβασης από τους Ενάγοντες είχε γίνει αποδεχτή από την Εναγόμενη Εταιρεία, προφανώς αφού ούτε και η ίδια δεν μπορούσε να εκπληρώσει τις δικές της υποχρεώσεις, όπως αυτές προέκυπταν από την σύμβαση. Οι επιστολές που κατατέθηκαν από τον Διευθυντή της Εναγόμενης, οι οποίες είναι ανυπόγραφες, χωρίς διεύθυνση και τοποθετούνταν στα διαμερίσματα κατά την χειμερινή περίοδο που οι Ενάγοντες δεν επισκέπτονταν τα διαμερίσματα, δεν μπορούν να θεωρηθούν ως απαίτηση πληρωμής. Το θέμα που προκύπτει είναι κατά πόσον ο χρόνος εκπλήρωσης των υποχρεώσεων των Εναγόντων, δηλαδή της εξόφλησης του τιμήματος αγοράς, αποτελεί ουσιώδη χρόνο για την σύμβαση. Σύμφωνα με το άρθρο 55
(1)του Κεφ. 149, αν ένας από τους συμβαλλόμενους ανέλαβε υποχρέωση να εκπληρώσει συγκεκριμένες ενέργειες εντός ορισμένου χρόνου και παραλείψει να συμμορφωθεί, τότε η σύμβαση καθίσταται ακυρώσιμη κατ' εκλογή του αθώου μέρους, αν πρόθεση των μερών ήταν να καταστήσουν τον χρόνο ουσιώδη όρο της σύμβασης. Αν τα μέρη δεν είχαν πρόθεση να καταστήσουν τον χρόνο ουσιώδη, τότε η σύμβαση, σύμφωνα με το άρθρο 55
(2), δεν καθίσταται ακυρώσιμη, όμως το αθώο μέρος έχει δικαίωμα αποζημίωσης. Κατά πόσο ο χρόνος εκπλήρωσης είναι ουσιώδης ή όχι, εξαρτάται από τους όρους της σύμβασης, τη φύση της συναλλαγής, την πρόθεση των μερών και γενικά τις συνθήκες που περιβάλλουν την κάθε περίπτωση, όπως έχει ήδη αναφερθεί ανωτέρω. Σύμφωνα με τη νομολογία, ο χρόνος είναι ουσιώδης όταν υπάρχει περί τούτου ρητή πρόνοια στη σύμβαση ή όταν εξαιτίας των συνθηκών ή της φύσης της συναλλαγής εξάγεται το συμπέρασμα ότι η πρόθεση των μερών ήταν όπως ο χρόνος εκπλήρωσης τηρηθεί επακριβώς. Στην πρόσφατη απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην υπόθεση MINDORA ESTATES Ltd v. Απόστολου Ποταμού και Μαρίας Ποταμού
(2012)1(Β) Α.Α.Δ. 1729 κατεγράφησαν τα ακόλουθα σε σχέση με το συγκεκριμένο θέμα: «Στην Latifundia Properties Ltd v. Ψακή κ.ά.
(2003)1 Α.Α.Δ. 670, επαναβεβαιώθηκε ο γενικός κανόνας ότι ο χρόνος αποπληρωμής δεν είναι κατά κανόνα ουσιώδης, εκτός αν τα μέρη αποφασίσουν διαφορετικά. Ακόμη και όπου ο χρόνος με βάση τους όρους της σύμβασης δεν καθίσταται ουσιώδης, το ένα εκ των μερών μπορεί να καταστήσει το χρόνο ουσιώδη αν διατείνεται ότι έχουν παραβιαστεί οι όροι της σύμβασης. Στη Ξενοφώντος ν. Τυρίμου
(1984)1 Α.Α.Δ. 23, αναγνωρίστηκε η δυνατότητα να καταστήσει ο αγοραστής το χρόνο ουσιώδη, ακόμη και μετά την πάροδο πολλών ετών, με την κατάλληλη ειδοποίηση προς τον πωλητή να εκπληρώσει ανυπερθέτως τις δικές του υποχρεώσεις. Επίσης σχετική είναι η Σάντης ν. Χατζηβασιλείου κ.ά.
(2009)1 Α.Α.Δ. 288, όπου μέσα από ανασκόπηση της σχετικής νομολογίας, κρίθηκε ότι ο εφεσείων δικαιωματικά είχε καταστήσει το χρόνο ουσιώδη αποστέλλοντας σχετική επιστολή με την οποία καλούνταν οι εφεσίβλητες να παρουσιαστούν στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο για μεταβίβαση σε συγκεκριμένη ημερομηνία και ώρα.» Κατά την διάρκεια της συμβατικής περιόδου, παρατηρήθηκε μία παραίτηση από το χρονοδιάγραμμα πληρωμής εκ μέρους της Εναγόμενης Εταιρείας. Οι Ενάγοντες δεν είχαν καταβάλει καμιά δόση από το 2000, σύμφωνα με τους ίδιους, γιατί είχαν αντιληφθεί ότι η Ενάγουσα Εταιρεία όχι μόνο δεν ήταν έτοιμη να μεταβιβάσει, αλλά κινδύνευαν να χάσουν και τα διαμερίσματα λόγω του ότι το ακίνητο θα πωλείτο σε δημοπρασία. Εδώ θα πρέπει να σημειωθεί ότι η διαδικασία πώλησης του ακινήτου με πλειστηριασμό είχε ξεκινήσει το 1993 και γι' αυτό το θέμα ο διευθυντής της Εναγόμενης Εταιρείας δεν είχε αναφέρει οτιδήποτε στους Ενάγοντες όταν αγόραζαν τα διαμερίσματα. Κανένας δεν διακινδυνεύει να αγοράσει διαμερίσματα υποκείμενα σε αίτηση για καταναγκαστική πώληση. Από το 2000 μέχρι το 2009 η Εναγόμενη Εταιρεία, για λόγους που είναι προφανείς, είχε τηρήσει σιωπή και ουδέποτε είχε αξιώσει το υπόλοιπο ποσό του τιμήματος, αλλά ούτε και είχε εφαρμόσει τον όρο 6 της συμφωνίας πώλησης που προέβλεπε για τον τερματισμό της σύμβασης προφανώς γιατί δεν ήταν έτοιμη, αλλά ούτε και είναι έτοιμη να μεταβιβάσει. Το δικαίωμα βέβαια ακύρωσης του συμβολαίου που παρέχεται στον πωλητή σε περίπτωση καθυστέρησης δόσης, καθιστά τον όρο ουσιώδη, σύμφωνα και με την απόφαση Καλησπέρας ν. Δρυάδη κ.ά.
(1998)1 (Β) Α.Α.Δ.
  1. Η πρόθεση όμως των μερών, όπως εξελικτικά παρουσιάζεται, εμφανίζουν αυτούς να μην έχουν καταστήσει το χρόνο ουσιώδη. Χρειάστηκαν εννέα χρόνια για να αποστείλει η Εναγόμενη Εταιρεία επιστολή με την οποία απαιτούσε την πληρωμή του υπολοίπου χωρίς σ' αυτήν την επιστολή να δηλώνει έτοιμη για μεταβίβαση. Ενόψει των ανωτέρω, κρίνεται πως ακόμη και να ήταν ο χρόνος ουσιώδης, οι ανωτέρω ενέργειες και/ή παραλείψεις, μπορούσαν να θεωρηθούν ως παραίτηση του δικαιώματος αυτού. Η συμπεριφορά της Εναγομένης Εταιρείας εισηγείται την εφαρμογή του δόγματος της παραίτησης. Το συγκεκριμένο δόγμα επεξηγείται στο σύγγραμμα του Chitty on Contracts, τόμος 1, General Principles, 30 εκδ., παρα. 22-040 ως ακολούθως: «Where one party accedes to a request by the other that he should forbear to insist on the mode of performance fixed by the contract, the court may hold that he has waived his right to require that the contract be performed in this respect according to its original tenor............Waiver may also be held to have occurred if, without any request, one party represents to the other that he will forbear to enforce or rely on a term of the contract to be performed or observed by the other party, and the other party acts in reliance on that representation.» Η παραίτηση μπορεί να είναι προφορική ή γραπτή ή μπορεί να συναχθεί και από την συμπεριφορά των μερών. Χαρακτηριστικό είναι το ακόλουθο απόσπασμα από την απόφαση του Shaw L.J. στην υπόθεση Bremer v Mackprang [1979] 1 Lloyd's Rep 221 από την σελίδα 230: «Accordingly, so it seems to me, whether the conduct of a contracting party may amount to a waiver must be determined by reference to all the prevailing circumstances. It need not be such as to amount virtually to an express declaration that this or that right is waived or surrendered. If in the prevailing conditions affecting the position of the parties to a contract the conduct of one of them affords a reasonable foundation for the inference that he is prepared to forgo any right or rights he may have in a certain regard and the other contracting party does draw that inference and persists in the residual contractual relationship upon that basis, then whether it be regarded as waiver or estoppel the forgoing of those rights cannot thereafter be gainsaid .». Ο τρόπος με τον οποίο ενήργησε η Εναγόμενη Εταιρεία, προφανώς λόγω της ανικανότητάς της να εκπληρώσει τις δικές της συμβατικές υποχρεώσεις, οδηγεί στην κατάληξη ότι είχε παραιτηθεί του δικαιώματος να τερματίσει τις συμβάσεις πώλησης λόγω μη καταβολής του υπόλοιπου ποσού και να αρκεστεί στην καταβολή των τόκων, αφού ακόμα και αν εξοφλούσαν οι Ενάγοντες το τίμημα πώλησης των δυο διαμερισμάτων και πάλι η Εναγόμενη Εταιρεία δεν θα μπορούσε να τους μεταβιβάσει τα διαμερίσματα αφού ακόμη και σήμερα δεν μπορεί να τα μεταβιβάσει όχι μόνο λόγω της μη έκδοσης των τίτλων, αλλά και γιατί είναι βεβαρυμμένα με δυο ΜΕΜΟ, Τεκμήρια 16 και
  2. Καθοδήγηση μπορεί να αντληθεί και από την παρα. 22-042 του Chitty on Contracts, (ανωτέρω), αναφορικά με τις επιπτώσεις που μπορεί να έχει μια τέτοια παραίτηση από την σύμβαση: «The party who forbears will be bound by the waiver and cannot set up the original terms of the agreement. If, by words or conduct, he has agreed or led the other party to believe that he will accept performance at a later date than or in a different manner from that provided in the contract, he will not be able to rwfuse that performance when tendered.» Ενόψει της πιο πάνω κατάληξης, κρίνεται πως ακόμη και να ήταν ο χρόνος ουσιώδης, οι ανωτέρω ενέργειες και/ή παραλείψεις της Εναγόμενης Εταιρείας, μπορούσαν να θεωρηθούν ως παραίτηση (waiver) του δικαιώματος για τερματισμό (βλ. Iris Development Ltd v. Λαζαρίδη
(2000)1 Α.Α.Δ. 1504 και Cybarco v. 1.Gillian Guest 2. Martin Miller
(2010)1(Γ) Α.Α.Δ. 2017). Η Εναγόμενη Εταιρεία δεν μπορούσε ενώ παρέμεινε σιωπηλή και δεν ζήτησε πληρωμή για εννέα και πλέον χρόνια κατ' επίκληση του ουσιώδους του χρόνου, να καταλογίσει στους Ενάγοντες παράβαση ουσιώδους όρου της σύμβασης παρέχοντας άνευ ετέρου δικαίωμα τερματισμού ή ακύρωσής της. Αυτό που διαπιστώνεται είναι ότι για πρώτη φορά η Εναγόμενη Εταιρεία είχε αξιώσει πληρωμή του οφειλομένου ποσού στην επιστολή του δικηγόρου της ημερομηνίας 25/11/2009, Τεκμήριο 9, χωρίς να δηλώνει την ετοιμότητά της για να μεταβιβάσει τα διαμερίσματα στο όνομα των Εναγομένων, όπως προνοείται και από τον όρο 4 της σύμβασης πώλησης. Όταν της ζητήθηκε από τον δικηγόρο των Εναγόντων να παρευρεθεί στο Κτηματολόγιο για την μεταβίβαση και την καταβολή του τιμήματος, όπως ήταν και η αξίωσή της στην επιστολή Τεκμήριο 9, αρνήθηκε να το πράξει και αντί αυτού επέμεινε στον τερματισμό των συμφωνιών ή και τερμάτισε τις συμφωνίες. Μέχρι και σήμερα δεν είναι έτοιμη να μεταβιβάσει, τέσσερα
(4)χρόνια μετά τον κατ' ισχυρισμό τερματισμό της συμφωνίας. Η αλληλογραφία που είχε ανταλλαγεί μεταξύ των δικηγόρων των μερών καταδεικνύει ότι οι Ενάγοντες ήταν πάντοτε έτοιμοι να αποπληρώσουν το τίμημα παράλληλα με την μεταβίβαση των διαμερισμάτων. Οι επιστολές που κατατέθηκαν από τον Διευθυντή της Εναγόμενης, οι οποίες είναι ανυπόγραφες, χωρίς διεύθυνση και τοποθετούνταν στα διαμερίσματα κατά την χειμερινή περίοδο που οι Ενάγοντες δεν επισκέπτονταν τα διαμερίσματα, δεν μπορούν να θεωρηθούν ως απαίτηση πληρωμής. Η πιο πάνω συμπεριφορά παραπέμπει στο σκεπτικό της απόφασης Σπύρου ν. Aristo Developers Ltd
(2004)1 Α.Α.Δ. 1159, όπου στην σελίδα 1166 αναφέρθηκαν τα ακόλουθα: «Στην παρούσα υπόθεση, η στάση και των δύο συμβαλλομένων ως προς την εκπλήρωση των αμοιβαίων υποσχέσεών τους κατά την κοινή και για τους δύο ταχθείσα ημερομηνία, κατά την ευνοϊκότερη για τον εφεσείοντα εκδοχή, αφαιρουμένης δηλαδή της κρίσης πως δεν ήταν πράγματι έτοιμος και πρόθυμος τότε, ήταν ακριβώς η ίδια. Δεν επικοινώνησαν μεταξύ τους και ουδείς εξέφρασε προθυμία και δυνατότητα εκπλήρωσης. Τούτου δοθέντος, ουδείς απέκτησε ιδιαίτερο δικαίωμα έναντι του άλλου, απλώς με αναφορά στην ημερομηνία που τάχθηκε. Εφόσον δε αναφερόμαστε στον εφεσείοντα, αυτός δεν μπορούσε, ενώ παρέμεινε σιωπηλός και δεν ζήτησε πληρωμή κατ' επίκληση του ουσιώδους του χρόνου, εκδηλώνοντας και την προθυμία και ετοιμότητά του να μεταβιβάσει ταυτοχρόνως, να καταλογίσει στους εφεσίβλητους παράβαση ουσιώδους όρου της σύμβασης παρέχουσας, άνευ ετέρου, δικαίωμα τερματισμού ή ακύρωσής της. Η σύμβαση, βεβαίως, παρέμεινε ζωντανή αλλά, πλέον, με αποδυναμωμένους τους όρους για το ουσιώδες του χρόνου εκπλήρωσης. Από εκεί και πέρα, ήταν θέμα του καθενός να ενεργήσει και το ζήτημα δεν αφορά στο ποιος πρόλαβε να κάμει τι. Οι εφεσίβλητοι θα ήταν ένοχοι παράλειψης αν σε πρόσκληση για πληρωμή και μεταβίβαση σε ορισμένο νέο ευλόγως τιθέμενο χρόνο, δεν ανταποκρίνονταν. Ο εφεσείων δεν μπορούσε, όπως ορθά έκρινε το πρωτόδικο Δικαστήριο, απλώς να τερματίσει τη σύμβαση.» Εφαρμόζοντας τις νομολογιακές αρχές θεωρώ τις ενέργειες της Εναγόμενης Εταιρείας ως παραίτηση (waiver) του δικαιώματος για τερματισμό. Υπό τις πιο πάνω συνθήκες δεν διατηρώ αμφιβολία ότι με την ως άνω ανεκτική συμπεριφορά της, η Εναγόμενη Εταιρεία, εκμηδένισε και εξουδετέρωσε πλήρως το στοιχείο του ουσιώδους ως προς τον συμφωνηθέντα χρόνο εξόφλησης και επομένως δεν είχε πλέον το δικαίωμα, παρά τις παρασπονδίες των Εναγόντων ως προς την εξόφληση, να τερματίσει νόμιμα χωρίς να καθορίσει νέο χρόνο κατά τον οποίο αν δεν γινόταν η πληρωμή-εξόφληση θα παραβιαζόταν η σύμβαση. ΄Αρα, ο επιχειρηθείς τερματισμός, με την επιστολή ημερομηνίας 29/12/2009, δεν είχε το νομικό αποτέλεσμα στο οποίο στόχευε. Αντίθετη κατάληξη θα παραβίαζε, κατά την άποψή μου, τους κανόνες της επιείκειας. Ερχόμενη τώρα στην εξέταση του θέματος κατά πόσο μπορεί να αποδοθεί η θεραπεία που ζητούν οι Ενάγοντες και αφορά την ειδική εκτέλεση των δυο συμβάσεων πώλησης. Σύμφωνα με τις μεταβατικές διατάξεις του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου (Ν.81(Ι)/11), συγκεκριμένα το άρθρο 16
(2), οι διατάξεις του συγκεκριμένου νόμου εφαρμόζονται και σε συμβάσεις που συνομολογήθηκαν πριν από την ημερομηνία έναρξης του και ήταν ήδη κατατεθειμένες στο Κτηματολόγιο, όπως οι συμβάσεις Τεκμήρια 14 και 15. Συνεπακόλουθα, εφαρμόζονται οι πρόνοιες του νέου Νόμου στα γεγονότα της υπό κρίση υπόθεσης. Ο Νόμος αυτός έχει αντικαταστήσει το Κεφ. 232 και ακολουθεί μια πιο ευέλικτη πολιτική σχετικά με τα δικαιώματα των αγοραστών και τις χρονικές προθεσμίες που τάσσει για εξάσκηση του δικαιώματος κατάθεσης της σύμβασης στο Κτηματολόγιο και την έγερση αγωγής. Το Άρθρο 6 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου (Ν.81(Ι)/11), προνοεί ότι κάθε σύμβαση για την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου αν έχουν τηρηθεί οι όροι που αναφέρονται στο άρθρο 3
(1)(α)-(γ) του Νόμου και όταν η αγωγή για έκδοση διατάγματος εγείρεται εντός της περιόδου παραγραφής που προβλέπεται από τον εκάστοτε εν ισχύ νόμο για παραγραφή απαιτήσεων που προκύπτουν από παράβαση της σύμβασης. Θεωρώ απαραίτητη την καταγραφή του συγκεκριμένου εδαφίου 6
(1), το οποίο προβλέπει τα ακόλουθα: «6.-
(1)Κάθε σύμβαση είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης, με διάταγμα του Δικαστηρίου, που εκδίδεται δυνάμει του άρθρου 7 και εφόσον έχουν τηρηθεί οι ακόλουθοι όροι σε σχέση με αυτή: (α) Με την επιφύλαξη των διατάξεων του εδαφίου
(2), η σύμβαση είναι κατατεθειμένη σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου
(1)του άρθρου 3· και (β) η αγωγή για έκδοση διατάγματος για ειδική εκτέλεση της σύμβασης εγείρεται εντός της περιόδου παραγραφής που προβλέπεται στον εκάστοτε σε ισχύ νόμο για παραγραφή απαιτήσεων που προκύπτουν από παράβαση σύμβασης.
(2)Σε περίπτωση που η σύμβαση είναι γραπτή αλλά δεν έχει κατατεθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Νόμου ή η σύμβαση είναι προφορική το Δικαστήριο δύναται να διατάξει την ειδική εκτέλεσή της όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο υπό τις περιστάσεις και εφόσον δεν επηρεάζονται δικαιώματα τρίτων που προκύπτουν από προγενέστερα εμπράγματα βάρη ή απαγορεύσεις και ικανοποιηθεί ότι- (α) στη σύμβαση προσδιορίζονται επαρκώς τα στοιχεία της ταυτότητας των συμβαλλομένων μερών και αντικείμενο της σύμβασης, (β) υπάρχει εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, στο όνομα τουλάχιστον ενός εκ των πωλητών σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία, η οποία αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης ή στην οποία περιλαμβάνεται το τμήμα της ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης.» Το άρθρο 7
(4)του Ν.81
(11)προνοεί πως: «Το Δικαστήριο δύναται να εκδώσει διάταγμα ειδικής εκτέλεσης και στην περίπτωση που πριν από την κατάθεση της σύμβασης υπάρχει ήδη κατατεθειμένη υποθήκη που επιβαρύνει την ακίνητη ιδιοκτησία η οποία αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης αν ικανοποιηθεί ότι ο αγοραστής κατέβαλε έναντι του ενυπόθηκου χρέους το ποσό που αναλογεί στο αντικείμενο της σύμβασης και σε περίπτωση που αυτό είναι τμήμα ακίνητης ιδιοκτησίας, το ποσό που αναλογεί στο εν λόγω τμήμα που υπολογίζεται με βάση το συντελεστή της αξίας του». Στην κρινόμενη περίπτωση δεν υπάρχει μαρτυρία ότι οι Ενάγοντες κατέβαλαν οποιοδήποτε ποσό έναντι της υποθήκης. Δεν θα μπορούσαν εξάλλου να το πράξουν, αφού όπως δηλώθηκε στο Δικαστήριο, περιήλθε στη γνώση τους η ύπαρξη της υποθήκης σε μεταγενέστερο στάδιο. Όμως, δηλώνουν έτοιμοι να εξοφλήσουν το τίμημα πώλησης και να καταβάλουν οποιοδήποτε ποσό απαιτηθεί, όπως κυβερνητικός φόρος ή τέλος που τους αναλογεί ώστε να καταστεί δυνατή η επ' ονόματι τους μεταβίβαση του αγορασθέντος ακινήτου. Συνεπακόλουθα, εκδίδεται διάταγμα ειδικής εκτέλεσης των κατατεθέντων στο Κτηματολόγιο Λάρνακας επίδικων πωλητηρίων εγγράφων με αρ. φακέλου Π.Ε.399/2000 και Π.Ε.400/2000, για το ακίνητο με αριθμό εγγραφής 7206, Φ./ΣΧ. XLI/26, τεμάχιο 54/2/2/7, τα οποία αφορούν τα διαμερίσματα 4 και 5 στο συγκρότημα «AQUARIAN LODGE». Δίδονται οδηγίες προς όλα τα παρεμβαλλόμενα κυβερνητικά τμήματα περιλαμβανομένου του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου και του Φόρου Εισοδήματος, όπως αποδέχονται την εκ μέρους των Εναγόντων και/ή πληρεξουσίου αντιπροσώπου τους, διενέργεια πράξης και/ή πληρωμή φόρου και/ή τέλους, στην καταβολή των οποίων υποχρεούται η Εναγομένη Εταιρεία, ώστε να καταστεί δυνατή η εκτέλεση του διατάγματος. Νοείται πως οι Ενάγοντες θα δικαιούνται σε ανάκτηση των οποιωνδήποτε καταβληθησομένων ποσών, για να καταστεί εφικτό το διάταγμα ειδικής εκτέλεσης. ΑΝΤΑΠΑΙΤΗΣΗ ΕΝΑΓΟΜΕΝΗΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑΣ Ο κ. Ποιητής εισηγήθηκε ότι υπήρχε εξυπακουόμενος όρος στις συμβάσεις πώλησης σε σχέση με την καταβολή των εξόδων συντήρησης και των λοιπών εξόδων. Ο όρος, που σύμφωνα με την εισήγηση του ευπαίδευτου συνηγόρου, εξυπακούεται στις συμφωνίες Τεκμήρια 14 και 15, είναι ότι οι Ενάγοντες θα κατέβαλλαν όλα τα έξοδα που είχαν σχέση με την οικοδομή εν γένει. Οι αρχές που διέπουν το θέμα αναλύθηκαν στην απόφαση Bauer v. Δ. Ηροδότου & Υιοί Λτδ
(1994)1 Α.Α.Δ. σελ. 325, στην σελ. 333: «Δικαιολογείται η συμπερίληψη όρου σε συμφωνία, ως εξυπακουόμενου, εφόσον η αναγκαιότητα είναι τέτοια για την πρόσδωση εμπορικής υπόστασης στη συμφωνία ώστε με βεβαιότητα να μπορεί να λεχθεί ότι οι συμβαλλόμενοι, αν είχαν ερωτηθεί, αναντίλεκτα θα έλεγαν ότι ο όρος συνιστούσε μέρος της συμφωνίας. Κάτω από εκείνες τις συνθήκες η συμφωνία διευρύνεται με τη συμπερίληψη και του όρου ο οποίος εξυπακούεται: Βλ .Δημοκρατία v. Μουξούρη και άλλων
(1990)1 Α.Α.Δ. 134, National Bank of Greece v. Pinios Shipping Co [1989] All E.R. 213, Beer v. Bowden [1981] 1 All E.R. 1070 (CA).» Στην Τσιαλής v. Χατζηανδρέου (Τσιαλή)
(2000)1 Β Α.Α.Δ. 1250, σελ. 1257-1259, αποφασίστηκε ότι: «Η διαπίστωση εξυπακουόμενου όρου είναι θέμα ερμηνείας της συμφωνίας προς εξαγωγή της πραγματικής πρόθεσης των μερών την οποία δεν διατύπωσαν μεν ρητά στους γραπτούς όρους της αλλά η οποία εξάγεται από αυτούς κατ΄ αναγκαία συνέπεια. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Η διακρίβωση εξυπακουόμενου όρου ως θέμα ερμηνείας της συμφωνίας είναι παλαιόθεν γνώρισμα του έργου του δικαστηρίου, εδραζόμενη στην αναγνώριση ότι τα μέρη δεν διατυπώνουν πάντοτε ρητά στη γραπτή τους συμφωνία παρά μόνο τα βασικά της στοιχεία, αφήνοντας άλλα να προκύπτουν έστω και αν δεν ελέχθησαν. Η διακρίβωση εξυπακουόμενου όρου αποδίδεται στην ανάγκη να δοθεί αποτελεσματικότητα και πληρότητα στη συμφωνία, εκφράζοντας εκείνο που, αν δεν ελέχθη, αντιπροσωπεύει την εμφανή και αναγκαία πρόθεση των μερών. Η κλασσική διατύπωση της αρχής προέρχεται από τον Bowen L.J., στην υπόθεση The Moorcock [1889] 14 P.D. 64, στη σ. 68: "Now, an implied warranty, or, as it is called, a covenant in law, as distinguished from an express contract or express warranty, really is in all cases founded upon the presumed intention of the parties, and upon reason. The implication which the law draws from what must obviously have been the intention of the parties, the law draws with the object of giving efficacy to the transaction and preventing such a failure of consideration as cannot have been within the contemplation of either side; and I believe if one were to take all the cases, and there are many, of implied warranties or covenants in law, it will be found that in all of them the law is raising an implication from the presumed intention of the parties with the object of giving to the transaction such efficacy as both parties must have intended that at all events it should have." Είναι αυτή η αμεσότητα της αναγκαιότητας του εξυπακουόμενου όρου που καθιστά δυνατή όσο και επιτακτική τη διακρίβωση του. Ο Mackinnon, L.J., στην υπόθεση Shirlaw v. Southern Foundries
(1926)Ltd [1939] 2 K.S. 206, στη σ. 227 την εξέφρασε παραστατικά με ένα απόσπασμα από μελέτη του: "Prima facie that which in any contract is left to be implied and need not be expressed is something so obvious that it goes without saying; so that, if while the parties were making their bargain, an officious bystander were to suggest some express provision for it in the agreement, they would testily suppress him with a common, 'oh, of course'."» Έχω εξετάσει τις πρόνοιες των συμφωνιών υπό το φως των πιο πάνω αρχών. Δεν υπάρχει στις εν λόγω συμφωνίες πρόνοια για υποχρέωση των Εναγόντων για καταβολή όλων των εξόδων που έχουν να κάνουν με το συγκεκριμένο κτίριο. Ούτε και αναφέρεται ρητά, στις συμφωνίες, ο τρόπος που θα λειτουργούσε η συνολική διευθέτηση για αποπληρωμή δεδομένου ότι δεν καταγράφεται πότε ξεκινά η καταβολή των μηνιαίων δόσεων προς εξόφληση του υπόλοιπου του τιμήματος. Όμως, ακόμη και αν αποδεχόμουν την θέση του ευπαίδευτου συνηγόρου της Εναγομένης Εταιρείας ότι υπάρχει ένας τέτοιος εξυπακουόμενος όρος, η Ανταπαίτηση αντιμετωπίζει ακόμη ένα πρόβλημα εξίσου καθοριστικό. Η Ανταπαίτηση της Εναγομένης περιορίσθηκε σε μια μόνο αξίωση, ήτοι την καταβολή του ποσού που δαπανήθηκε για «έξοδα χρήσεως» ήτοι ασφάλεια, αποχετευτικό, κοινόχρηστα, συντήρηση, φόρους ακίνητης ιδιοκτησίας, σκύβαλα και κοινοτικές υπηρεσίες. Το συνολικό ποσό που αξιώνεται για κάθε διαμέρισμα είναι £24.502,20- (€41.864,51-) και υποστηρίχθηκε από ένα γενικό παράρτημα, το οποίο είχε επισυναφθεί στην Έκθεση Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης. Υπενθυμίζω ότι αποτελεί κατάληξη του Δικαστηρίου ότι ουδέποτε συμφωνήθηκε μεταξύ των δύο μερών ότι η δαπάνη αυτή θα καταβαλλόταν από τους Ενάγοντες, πλην των κτηματικών φόρων που ρητά αναφέρονται στον όρο 5 των συμβάσεων πώλησης, Τεκμήρια 14 και
  1. Ενώπιον του Δικαστηρίου η Ανταπαίτηση προωθήθηκε με την κατάθεση δυο φακέλων με πάρα πολλές αποδείξεις πληρωμής, Τεκμήριο 21, από τους οποίους φακέλους απομονώθηκαν αποδείξεις που, κατά τον ισχυρισμό της Εναγομένης Εταιρείας, αφορούσαν την συντήρηση του επίδικου κτιρίου, πλην όμως ο συντηρητής, ο κ. Πηλίδης, Μ.Υ.10, δεν αναγνώρισε το επίδικο κτίριο στις φωτογραφίες, Τεκμήριο 30, στο οποίο είχε προβεί σε επιδιορθώσεις οι οποίες είχαν χρεωθεί στον λογαριασμό των Εναγόντων. Οπόταν, το κεφάλαιο που αφορούσε έξοδα για συντήρηση της οικοδομής δεν αποδείχθηκε αφού η Εναγόμενη Εταιρεία είχε πολλές κατασκευές και εκτός του ότι δεν αναγνωρίστηκε η επίδικη οικοδομή από τον μάστορα που προέβαινε στις κατ' ισχυρισμό συντηρήσεις προκύπτει, από το Τεκμήριο 22, ότι οι αποδείξεις αφορούσαν και άλλες αναπτύξεις γης. Ούτε τα έξοδα για την Υδατοπρομήθεια δεν αποδείχθηκαν αφού ο λογαριασμός, σύμφωνα με την μαρτυρία του κ. Κοζάκου, Μ.Υ.5, αφορούσε το διαμέρισμα
  2. Το οφειλόμενο ποσό στο Συμβούλιο Αποχετεύσεως δεν έχει καταβληθεί και δεν έχει επεξηγηθεί πόσο ποσό από το οφειλόμενο αναλογεί στα διαμερίσματα των Εναγόντων για να αποδοθεί. Όσον αφορά τα ασφάλιστρα, δεν δόθηκε καμιά μαρτυρία που να επεξηγεί την «αστική ευθύνη», όπως την χαρακτήρισε ο Διευθυντής της Εναγόμενης Εταιρείας στο Τεκμήριο 22, ή σε σχέση με αυτά τούτα τα ασφάλιστρα. Οπόταν, και αυτή η αξίωση θα πρέπει να απορριφθεί. Το ίδιο θα πρέπει να λεχθεί σε σχέση με τα κοινόχρηστα αφού καμιά μαρτυρία δεν προσκομίστηκε σε σχέση με το τί είχε συμφωνηθεί σε γενική συνέλευση των ιδιοκτητών αναφορικά με τον καταρτισμό διαχειριστικής επιτροπής όπως προβλέπεται από το Νόμο. Δεν πρέπει να λησμονείται ότι το βάρος απόδειξης των αξιώσεων της Ανταπαίτησης το φέρει η Εναγόμενη Εταιρεία, η οποία είχε καθήκον να αποδείξει κάθε ένα κεφάλαιο των αξιώσεών της. Έχει κατ' επανάληψη τονιστεί από το Εφετείο ότι οι ειδικές ζημιές πρέπει να αποδεικνύονται αυστηρά και με θετική μαρτυρία και ότι δεν είναι αρκετό να προβάλλονται στα δικόγραφα, αλλά πρέπει και να αποδεικνύονται με σαφήνεια και με συγκεκριμένα στοιχεία. Βλ. Πίριλλος v. Κονναρή
(2000)1 (Β) Α.Α.Δ. 1153, Μεταξάκης v. Δήμου Λευκωσίας
(2003)1 Α.Α.Δ. 467. Έχω διεξέλθει το περιεχόμενο των εγγράφων που κατατέθηκαν ως τεκμήρια, Τεκμήρια 21, 22 και 23, καθώς και την προφορική μαρτυρία του κ. Θεοχάρους, Μ.Υ.1, σε σχέση με αυτή την πτυχή της υπόθεσης. Τα έγγραφα από μόνα τους δεν ήταν υποβοηθητικά στη διαμόρφωση καθαρής εικόνας στη βάση της οποίας θα μπορούσαν να προσδιοριστούν με την δέουσα βεβαιότητα οι ειδικές ζημιές της Εναγομένης Εταιρείας. Ενόψει της πιο πάνω κατάληξης, η Ανταπαίτηση απορρίπτεται στην έκταση που αφορά την αξίωση για το ποσό των £24.502,20- (€41.864,51-). Όμως, δεν υπάρχει αμφιβολία ότι το υπόλοιπο του τιμήματος αγοράς, για κάθε ένα από τα διαμερίσματα, οφείλεται στην Εναγομένη Εταιρεία σύμφωνα και με την παραδοχή των Εναγόντων και θα πρέπει να καταβληθεί. Το ερώτημα που τίθεται είναι κατά πόσο δικαιούται τόκο 9% επί του υπολοίπου ποσού. Ο τόκος που προβλέπεται στην σύμβαση, όρος 3, είναι 7% ετησίως επί του υπολοίπου. Από την στιγμή που οι ίδιοι οι Ενάγοντες διατήρησαν τις συμβάσεις εν ζωή και επέλεξαν να μην τις τερματίσουν, αλλά εμμένουν στην εφαρμογή τους με την ειδική εκτέλεση, οι συμφωνίες παρέμειναν σε ισχύ και συνεπακόλουθα όλοι οι όροι τους ανεξαιρέτως παρέμειναν σε ισχύ. Οπόταν, οι Ενάγοντες είναι δεσμευμένοι στην καταβολή του ποσοστού του 7% ως τόκο. Δεν πρέπει να λησμονείται ότι οι Ενάγοντες κατέχουν και εκμεταλλεύονται τα συγκεκριμένα διαμερίσματα. Με βάση τα πιο πάνω, καταλήγω ότι εκδίδεται απόφαση υπέρ των Εναγόντων, ήτοι εκδίδεται διάταγμα ειδικής εκτέλεσης των κατατεθέντων στο Κτηματολόγιο Λάρνακας επίδικων πωλητηρίων εγγράφων με αρ. φακέλου Π.Ε.399/2000 και Π.Ε.400/2000, για το ακίνητο με αριθμό εγγραφής 7206, Φ./ΣΧ. XLI/26, τεμάχιο 54/2/2/7, τα οποία αφορούν τα διαμερίσματα 4 και 5 στο συγκρότημα «AQUARIAN LODGE». Τα έξοδα της αγωγής, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο, θα είναι υπέρ Εναγόντων. Όσον αφορά την Ανταπαίτηση αυτή πετυχαίνει μερικώς, αφού εκδίδεται απόφαση για την καταβολή του ποσού των €17.940.31-, για κάθε διαμέρισμα, με τόκο 7% ετησίως από 15/09/2000 μέχρι 08/01/2010, και ακολούθως νόμιμο τόκο από 08/01/2010 που η Εναγόμενη Εταιρεία δεν είχε προσέλθει στο Κτηματολόγιο για τη μεταβίβαση, πλέον το ήμισυ των εξόδων της Ανταπαίτησης, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ................. Ε. Γεωργίου - Αντωνίου Ε.Δ. Πιστόν αντίγραφον Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.