VASSOS BAKER LTD ν. GIOVANI DEVELOPERS LTD, Αρ. Αγωγής: 854/10, 27/2/2015

VASSOS BAKER LTD ν. GIOVANI DEVELOPERS LTD, Αρ. Αγωγής: 854/10, 27/2/2015 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2015:A70 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ Ενώπιον: Στ. Ν. Σταύρου, Α.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 854/10 Μεταξύ: VASSOS BAKER LTD Ενάγουσα και GIOVANI DEVELOPERS LTD Εναγόμενη 27 Φεβρουαρίου

1. Εμφανίσεις: Για την ενάγουσα: κ. Χ. Κυριακίδης για Χάρης Κυριακίδης Δ.Ε.Π.Ε.. Για την εναγόμενη: κ. Γ.Φ.Πιττάτζης για Γ.Φ.Πιττάτζης Δ.Ε.Π.Ε.. Α Π Ο Φ Α Σ Η Οι έγγραφες προτάσεις Κατά τους δικογραφημένους ισχυρισμούς της ενάγουσας εταιρείας, ήταν κατά τον ουσιώδη χρόνο ιδιοκτήτρια τριών κτημάτων στο Παραλίμνι και με Συμφωνία Αντιπαροχής ημερομηνίας 8.10.2003 (εφεξής η Συμφωνία), τα διέθεσε στην εναγόμενη εταιρεία - η οποία ασχολείται με την ανάπτυξη γης και την κατασκευή και πώληση κατοικιών και διαμερισμάτων - για σκοπούς ανέγερσης ενός συγκροτήματος κατοικιών το οποίο ονομάστηκε "MESOGIOS PHASE II". Σε αντάλλαγμα, η εναγόμενη, με δικά της έξοδα, ανέλαβε να ανεγείρει και παραδώσει στην ενάγουσα τρεις κατοικίες, συνολικού ακαθάριστου εμβαδού ίσου ποσοστού 33.3% περίπου του συντελεστή δόμησης των κτημάτων όπως αυτό θα εγκρίνετο από τις αρμόδιες αρχές. Οι ανωτέρω κατοικίες θα ήταν εμβαδού καλυμμένων χώρων 118τ.μ περίπου η κάθε μια συμπεριλαμβανομένων και των καλυμμένων βεραντών. Καθ' ότι η εκ των προτέρων δεδηλωμένη πρόθεση της ενάγουσας ήταν να πωλήσει τις εν λόγω κατοικίες, η εναγόμενη, δυνάμει του όρου 18 της Συμφωνίας, ανέλαβε να συμπεριλάβει τις κατοικίες της ενάγουσας στους τιμοκαταλόγους και τα διαφημιστικά της φυλλάδια και να τις προσφέρει για πώληση. Δυνάμει του εν λόγω όρου, η εναγόμενη δεσμεύετο να προωθήσει για πώληση τις εν λόγω κατοικίες σε τιμή όχι κατώτερη των £125.000 (€213.575) τουλάχιστο, η κάθε μια. Ολόκληρο το ποσό του τιμήματος πώλησης των κατοικιών θα καταβάλλετο στην ενάγουσα, η οποία θα επιβαρύνετο με τις αντίστοιχες φορολογικές υποχρεώσεις. Η εναγόμενη προχώρησε στην υλοποίηση όλων των όρων της Συμφωνίας, ανεγείροντας τις κατοικίες. Στη συνέχεια και με τη συγκατάθεση της ενάγουσας, οι τρεις δικές της κατοικίες, πωλήθηκαν σε διάφορες ημερομηνίες προς τους ακόλουθους αγοραστές: Α) CAROLINE MAINSTONE και GRAHAM COMLEY, για το ποσό των £172.500 (€294,734). Β) CHRISTOPHER ANDREW FAWN και MICHAEL JOHN JONES, για το ποσό των £166.000 (€283.628). Γ) SANDRA MITCHELL και GARY RONALD MITCHELL, για το ποσό των £163.000 (€278.502). Κατ' ακολουθία των πιο πάνω, η εναγόμενη εισέπραξε για λογαριασμό της ενάγουσας το συνολικό ποσό των £501.500 (€856.864) και κατέβαλε προς την ενάγουσα σε διάφορες ημερομηνίες, το ποσό των £401.115,52 (τούτο διευκρινίστηκε στην Απάντηση). Παραλείπει αδικαιολόγητα ωστόσο να καταβάλει το υπόλοιπο ποσό των £100.385 πλέον τόκο από την ημερομηνία είσπραξης. Το ποσό αυτό παρά την όχληση και του δικηγόρου της ενάγουσας με επιστολή του ημερ.14.5.2010, παραμένει απλήρωτο και διεκδικείται μετά τόκων και δικηγορικών εξόδων. Η εναγόμενη με την Υπεράσπιση της δεν αρνείται την υπογραφή της Συμφωνίας και την υποχρέωση της να ανεγείρει προς όφελος της ενάγουσας και να προωθήσει προς πώληση τις τρεις κατοικίες της, σε τιμή τουλάχιστον £125.
2. Η θέση της όμως, είναι, ότι το έπραξε στο ακέραιο, εξασφαλίζοντας μάλιστα τιμή υψηλότερη από την ελάχιστη των £125.000 και κατέβαλε τα εισπραχθέντα χρήματα προς την ενάγουσα. Απορρίπτει συνεπώς, ότι οφείλει οποιοδήποτε ποσό στην ενάγουσα. Η θέση της είναι ότι ρητά ή και εξυπακουόμενα ήταν κατανοητό και ή συμφωνημένο μεταξύ των μερών ότι θα αφαιρούνταν οι προμήθειες και τα έξοδα που θα κατέβαλλε η εναγόμενη για την κάθε πώληση. Συγκεκριμένα, η εναγόμενη είχε το δικαίωμα να προβαίνει σε προσθήκες ή και αλλαγές ή και να εκτελεί επιπρόσθετες (extra) εργασίες όπως την κατασκευή κολυμβητικών δεξαμενών (εφεξής Κ.Δ.) και άλλες εργασίες προς ικανοποίηση συγκεκριμένων απαιτήσεων των αγοραστών. Αυτό έγινε και στην προκειμένη περίπτωση με αποτέλεσμα να επιτευχθεί ο στόχος της πώλησης της κάθε κατοικίας σε τιμή πέραν των £125.000 που ήταν η βασική υποχρέωση της εναγόμενης. Όλα τα πιο πάνω έγιναν με την συναντίληψη και ή εξυπακουόμενη συμφωνία των μερών, ότι τα έσοδα που θα προέρχονταν από τέτοιες επιπρόσθετες εργασίες, θα αφαιρούνταν από το τίμημα πώλησης γιατί δεν ήταν μέρος της συμφωνηθείσας αντιπαροχής. Η εναγόμενη επομένως αφού αφαίρεσε τις πληρωθείσες προμήθειες και τις δαπάνες που αντιστοιχούσαν στις πρόσθετες εργασίες, κατέβαλε στην ενάγουσα το καθαρό εισπραχθέν ποσό των £401.115,52 σεντ (€685.346,55 σεντ) ποσό που συνιστά εξόφληση των υποχρεώσεων της έναντι της ενάγουσας με βάση τη Συμφωνία. Ως εκ των ανωτέρω απορρίπτει τον ισχυρισμό της ενάγουσας ότι της οφείλει οποιαδήποτε χρήματα. Η ακροαματική διαδικασία Στη βάση των πιο πάνω δικογραφημένων θέσεων, η υπόθεση προχώρησε σε ακρόαση. Κατά την ακρόαση κατέθεσαν έξι συνολικά μάρτυρες. Από πλευράς ενάγουσας, κατέθεσε ο Βάσος Ψαράς (Μ.Ε.1) και από πλευράς εναγόμενης, οι Γιώργος Ιωακείμ (Μ.Υ.1), Πιέρος Μαρκουλλής (Μ.Υ.2), Αδάμος Χατζηχριστοδούλου (Μ.Υ.3), Χριστάκης Τζιοβάνης (Μ.Υ.4) και Ανδρέας Γερολέμου (Μ.Υ.5). Πέραν της προφορικής μαρτυρίας, κατατέθηκε και πλειάδα τεκμηρίων. Πρόκειται για τα εξής: Τεκμήριο 1- Πιστοποιητικό Εφόρου Εταιρειών ημερ. 28/6/
3. Τεκμήριο 2 - Τίτλοι ιδιοκτησίας. Τεκμήριο 3- Συμφωνία Αντιπαροχής ημερ. 8/10/
4. Τεκμήριο 4 - Γνωστοποίηση Χορήγησης Πολεοδομικής Άδειας ημερ. 13/1/
5. Τεκμήριο 5 - Τοπογραφικά Σχέδια. Τεκμήριο 6 - Πωλητήριο Έγγραφο ημερ. 15/10/
6. Τεκμήριο 7 - Πωλητήριο Έγγραφο -
7. Τεκμήριο 8 - Πωλητήριο Έγγραφο. Τεκμήριο 9 - Κατάσταση λογαριασμού ημερ. 31/12/
8. Τεκμήριο 10 - Επιταγή της Ελληνικής Τράπεζας ημερ. 17/2/2006 εκδοθείσα από εναγόμενη προς ενάγουσα. Τεκμήριο 11 - Απόδειξη πληρωμής με αρ. 0007 εκδοθείσα από εναγόμενη προς ενάγουσα ημερ. 17/2/
9. Τεκμήριο 12 - Απόδειξη Ελληνικής Τράπεζας κατάθεσης επιταγών ημερ.17/2/
10. Τεκμήριο 13 - Επιταγή της Λαϊκης Τράπεζας ημερ. 12/4/2006 εκδοθείσα από εναγόμενη προς ενάγουσα. Τεκμήριο 14 - Απόδειξη πληρωμής με αρ.0202 εκδοθείσα από εναγόμενη προς ενάγουσα ημερ.12/4/
11. Τεκμήριο 15 - Απόδειξη από Ελληνική Τράπεζα κατάθεσης επιταγών ημερ. 13/4/
12. Τεκμήριο 16 - Επιταγή της Λαϊκής Τράπεζας ημερ. 14/6/2006 εκδοθείσα από εναγόμενη προς ενάγουσα. Τεκμήριο 17 - Απόδειξη πληρωμής με αρ.0501 εκδοθείσα από εναγόμενη προς ενάγουσα ημερ.16/6/
13. Τεκμήριο 18 - Απόδειξη Ελληνικής Τράπεζας κατάθεσης επιταγών ημερ.16/6/
14. Τεκμήριο 19 - Επιταγή της Ελληνικής Τράπεζας ημερ.14/7/2006 εκδοθείσας από εναγόμενη προς ενάγουσα. Τεκμήριο 20 - Απόδειξη πληρωμής με αρ.0084 εκδοθείσα από εναγόμενη προς ενάγουσα ημερ.18/7/
15. Τεκμήριο 21 - Απόδειξη Ελληνικής Τράπεζας κατάθεσης επιταγών ημερ. 18/7/
16. Τεκμήριο 22 - Απόδειξη πληρωμής με αρ.0730 εκδοθείσα από εναγόμενη προς ενάγουσα ημερ.22/9/
17. Τεκμήριο 23 - Απόδειξη Ελληνικής Τράπεζας κατάθεσης επιταγών ημερ. 22/9/
18. Τεκμήριο 24 - Επιταγή Ελληνικής Τράπεζας ημερ. 25/10/2006 εκδοθείσα από εναγόμενη προς ενάγουσα. Τεκμήριο 25 - Απόδειξη πληρωμής με αρ.0822 εκδοθείσα από εναγόμενη προς ενάγουσα ημερ.25/10/
19. Τεκμήριο 26 - Απόδειξη Ελληνικής Τράπεζας κατάθεσης επιταγής για ποσό €15.250,
20. Τεκμήριο 27 - Επιταγή ALPHA BANK ημερ.11/5/2007 εκδοθείσας από εναγόμενη προς ενάγουσα. Τεκμήριο 28 - Απόδειξη πληρωμής με αρ.1200 εκδοθείσας από εναγόμενη προς ενάγουσα ημερ.7/5/
21. Τεκμήριο 29 - Απόδειξη Ελληνικής Τράπεζας κατάθεσης επιταγών ημερ.8/5/
22. Τεκμήριο 30 - Επιταγές ημερ. 31/12/2007 της Τράπεζας Κύπρου και ALPHA BANK εκδοθείσες από εναγόμενη προς ενάγουσα. Τεκμήριο 31 - Απόδειξη πληρωμής με αρ.1861 εκδοθείσας από εναγόμενη προς ενάγουσα ημερ.31/12/
23. Τεκμήριο 32 - Απόδειξη πληρωμής με αρ.1862 εκδοθείσας από εναγόμενη προς ενάγουσα ημερ.31/12/
24. Τεκμήριο 33 - Απόδειξη Ελληνικής Τράπεζας κατάθεσης επιταγών ημερ.17/1/
25. Τεκμήριο 34 - Επιταγή ALPHA BANK ημερ.14/3/2008 εκδοθείσας από εναγόμενη προς ενάγουσα. Τεκμήριο 35 - Απόδειξη πληρωμής με αρ.0192 εκδοθείσα από εναγόμενη προς ενάγουσα ημερ.14/3/
26. Τεκμήριο 36 - Επιταγή ALPHA BANK ημερ. 20/3/2008 εκδοθείσα από εναγόμενη προς ενάγουσα. Τεκμήριο 37 - Απόδειξη πληρωμής με αρ.0119 εκδοθείσα από εναγόμενη προς ενάγουσα ημερ.20/3/
27. Τεκμήριο 38 - Επιταγή ALPHA BANK ημερ. 27/3/2008 εκδοθείσα από εναγόμενη προς ενάγουσα. Τεκμήριο 39 - Απόδειξη πληρωμής με αρ.0196 εκδοθείσα από εναγόμενη προς ενάγουσα ημερ. 27/3/
28. Τεκμήριο 40 - Απόδειξη Ελληνικής Τράπεζας κατάθεσης επιταγών ημερ.31/3/
29. Τεκμήριο 41 - Απόδειξη πληρωμής με αρ.1291 εκδοθείσα από εναγόμενη προς ενάγουσα ημερ. 1/9/
30. Τεκμήριο 42 - Απόδειξη Ελληνικής Τράπεζας κατάθεσης επιταγών ημερ. 9/10/
31. Τεκμήριο 43 - Απόδειξη πληρωμής με αρ.1290 εκδοθείσα από εναγόμενη προς ενάγουσα ημερ. 1/9/
32. Τεκμήριο 44 - Απόδειξη Ελληνικής Τράπεζας κατάθεσης επιταγών ημερ.2/10/
33. Τεκμήριο 45 - Επιστολή ημερ. 14/5/2010 των δικηγόρων της ενάγουσας. Τεκμήριο 46 - Επιστολή ημερ. 25/5/2010 των δικηγόρων της εναγόμενης. Τεκμήριο 47 - Επιστολή ημερ. 8/6/2010 των δικηγόρων της ενάγουσας. Τεκμήριο 48 - Συμφωνία Διανομής ημερ. 24/5/
34. Τεκμήριο 49 - Αντίγραφο άδειας οικοδομής με αρ.
35. Τεκμήριο 50 - Αναλυτική Κατάσταση ημερ. 16/2/
36. Τεκμήριο 51 - Απόσπασμα πρακτικού συνεδρίας του Διοικητικού Συμβουλίου της ενάγουσας εταιρείας ημερ. 10/5/
37. Τεκμήριο 52 - Συμφωνία που κατέθεσε ο Μ.Υ.
38. Τεκμήριο 53 - Κατάσταση πληρωμών. Όπως προανέφερα κατέθεσαν προφορικά έξι μάρτυρες στην υπόθεση. Δεν θα καταπιαστώ με το αχρείαστο και κουραστικό για τον αναγνώστη, εγχείρημα της επαναληπτικής καταγραφής της μαρτυρίας τους. Τουναντίον, θα προβώ σε μια επιγραμματική αναφορά στη μαρτυρία ενός εκάστου των μαρτύρων - αποκλειστικά για σκοπούς καλύτερης κατανόησης των όσων θα ακολουθήσουν, με την αυτονόητη βέβαια διευκρίνιση, ότι, το σύνολο της μαρτυρίας, το έχω διεξέλθει με κάθε προσοχή και οι μετέπειτα διαπιστώσεις του Δικαστηρίου, θα έχουν ως μόνο και μοναδικό υπόβαθρο την αξιόπιστη και αποδεκτή μαρτυρία της υπόθεσης. Με αυτό το δεδομένο, επισημαίνω ότι ο ενάγοντας (Μ.Ε.1) στην κυρίως εξέταση υιοθέτησε γραπτή δήλωση (έγγραφο 1) και κατάθεσε τα πρώτα 48 τεκμήρια της υπόθεσης. Ακολούθως υπέστη μακράν αντεξέταση, στα πλαίσια της οποίας αναγνώρισε και υιοθέτησε άλλα 3 τεκμήρια (τεκμήρια 49-51). Η γενικότερη θέση που προέβαλε, ήταν, ότι, ουδέποτε του ειπώθηκε ότι θα χρεωθεί το κόστος των Κ.Δ., των άλλων επιπρόσθετων εργασιών και των προμηθειών για την πώληση των κατοικιών, οι οποίες, εν πάση περιπτώσει, ήταν υπερβολικές και υπέρογκες. Ο ίδιος ανέμενε και αναμένει ακόμα να του καταβληθεί το σύνολο του τιμήματος που εισπράχθηκε από την πώληση των κατοικιών του. Δεν γνωρίζει από Κ.Δ, αν και δέχεται ότι υπάρχουν διαφορετικά είδη. Δεν επισκέφθηκε τις κατοικίες διαρκούσης της ανέγερσης καθ' ότι δεν είχε κανένα λόγο να το πράξει. Ούτε και ενεπλάκη σε συζήτηση με τον ιδιοκτήτη του γειτνιάζοντος κτήματος, κ. Γούμενο, το κτήμα του οποίου αναπτύχθηκε μαζί με τα δικά του. Τέλος, ισχυρίστηκε ότι κατά τις διαπραγματεύσεις δεν του ειπώθηκε ότι η αντιπαροχή δεν συμπεριλάμβανε Κ.Δ και ότι θα χρεωνόταν αυτός τις προμήθειες. Ο Μ.Υ.1, διευθυντής της εταιρείας MIMIS G IOAKIM LTD - η οποία ασχολείται με την κατασκευή Κ.Δ - έδωσε μαρτυρία μετά την απόρριψη ένστασης της πλευράς της ενάγουσας που αφορούσε τη σχετικότητα της. Η μαρτυρία του (έγγραφο 2) περιστράφηκε γύρω από θέματα που άπτονται της κατασκευής Κ.Δ. Περίγραψε βασικά, τα διάφορα ήδη Κ.Δ. που υπάρχουν, εξηγώντας, ότι, ανάλογα με το είδος, τις διαστάσεις και τα υλικά που θα χρησιμοποιηθούν, καθορίζεται και το κόστος κατασκευής μιας Κ.Δ. Μετά την απόρριψη ένστασης, δόθηκε και η μαρτυρία του διευθυντή της εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων DEMARI DEVELOPERS LTD, Μ.Υ.
39. Ο μάρτυρας με γραπτή δήλωση (έγγραφο 3) αναφέρθηκε στην τότε πρακτική που ακολουθείτο σε συμφωνίες αντιπαροχής που συνομολογούνταν για την ανάπτυξη γης στην ελεύθερη περιοχή Αμμοχώστου μεταξύ αφενός ιδιοκτητών κτημάτων και αφετέρου εργολάβων ανάπτυξης γης. Κατά τον μάρτυρα, οι Κ.Δ. δεν συμπεριλαμβάνονταν στην αντιπαροχή εκτός αν τούτο ρητά αναφέρετο στη συμφωνία. Η δε συμπερίληψη των Κ.Δ. στα αρχιτεκτονικά σχέδια, γινόταν προληπτικά, έτσι ώστε ο εργολάβος να μπορούσε να εξασφαλίσει τις απαιτούμενες άδειες σε περίπτωση που ο αγοραστής επιθυμούσε την κατασκευή Κ.Δ. Σε μια τέτοια περίπτωση, καθορίζονται στα πωλητήρια έγγραφα με τους αγοραστές, οι προδιαγραφές της Κ.Δ. Όσον αφορά προμήθειες, ανέφερε, ότι, τότε, ήταν μεταξύ 5%-15%. Ο Μ.Υ.3, ο οποίος ήταν ο δικηγόρος που ετοίμασε τη Συμφωνία (τεκμήριο 3) και τη συμφωνία διανομής (Τεκμήριο 48) υιοθέτησε και αυτός γραπτή δήλωση (έγγραφο 4). Σ' αυτή αναφέρεται στις διαπραγματεύσεις που έλαβαν χώρα μεταξύ των μερών με τη συμμετοχή του ιδίου, ο οποίος εκτός από δικηγόρος της εναγόμενης ήταν και καλός φίλος του Μ.Ε.1 και τύγχανε έτσι και της δικής τους εμπιστοσύνης. Κατά το μάρτυρα, το θέμα των Κ.Δ. εγέρθηκε κατά τις διαπραγματεύσεις και συμφωνήθηκε πως δεν θα συμπεριλαμβανόταν στην αντιπαροχή, εξ ου και δεν έγινε καμιά αναφορά στη Συμφωνία. Διαφορετικά, θα υπήρχε όρος στη Συμφωνία, όπου θα καθαρίζονταν οι προδιαγραφές της Κ.Δ. Περαιτέρω, στις διαπραγματεύσεις, ειπώθηκε από τον Μ.Υ.4 στον Μ.Ε.1, ότι, αν καταβάλλονταν προμήθειες, αυτές θα αποκόπτονταν και ο Μ.Ε.1 συμφώνησε. Προσδιόρισε και αυτός τις προμήθειες μεταξύ 5%-15% και εξήγησε ότι το γεγονός ότι στα σχέδια του τεκμηρίου 48 φαίνονται Κ.Δ. δεν σήμαινε κατ' ανάγκη ότι θα κατασκευάζονταν κιόλας. Ο μάρτυρας αναφέρθηκε και στις ανεπιτυχείς διαβουλεύσεις που έγιναν μεταξύ των μερών, με τη μεσολάβηση του ιδίου, για την επίτευξη κάποιου συμβιβασμού. Ως Μ.Υ.4 κατέθεσε ο εκτελεστικός διευθυντής και κύριος μέτοχος της εναγόμενης εταιρείας. Υιοθέτησε και αυτός γραπτή δήλωση (έγγραφο 5). Δια αυτής, υποστηρίζει ότι έλαβε μέρος στις διαπραγματεύσεις που προηγήθηκαν της Συμφωνίας και ότι στα πλαίσια αυτών, ειπώθηκε στον Μ.Ε.1 ότι η αντιπαροχή δεν συμπεριλάμβανε την κατασκευή Κ.Δ. Ομοίως, ειπώθηκε στον Μ.Ε.1, ο οποίος συμφώνησε, ότι, εκτός αν η πώληση πραγματοποιείτο από το γραφείο της εταιρείας, η εναγόμενη, θα του αφαιρούσε τις προμήθειες που θα πλήρωνε. Οι προμήθειες τότε, κυμαίνονταν από 5%-15%. Καθ' ότι ήταν σύνηθες, οι ξένοι αγοραστές να ζητούν Κ.Δ. έδωσε οδηγίες στους αρχιτέκτονες να συμπεριλάβουν Κ.Δ. στα σχέδια για να ήταν "καλυμμένοι". Γι' αυτό και στη συγκεκριμένη ενιαία ανάπτυξη, περιλήφθηκε η δυνατότητα κατασκευής 23 Κ.Δ από το σύνολο των 26 κατοικιών. Όταν πραγματοποιούνταν πωλήσεις κατοικιών, οι αγοραστές κάποτε ζητούσαν και επιπρόσθετες εργασίες, όπως την τοποθέτηση κλιματιστικών, υδρομασάζ (Jacuzzi), γρανίτες ή υλικά ακριβότερα από τα συνηθισμένα. Αυτό έγινε και στην περίπτωση των κατοικιών της ενάγουσας. Για αυτά, η εναγόμενη, θα μπορούσε, να κάμει ξεχωριστή συμφωνία με τους αγοραστές. Το ίδιο και για τις προμήθειες. Τέλος, ισχυρίστηκε ότι ο οικονομικός διευθυντής Μ.Υ.5, ο οποίος διαβουλευόταν με τον Μ.Ε.1, τον ενημέρωσε ότι τα παράπονα του Μ.Ε.1 εστιάζονταν στο ύψος των προμηθειών και στο ότι πίστευε, ότι, η εναγόμενη κέρδισε χρήματα σε βάρος του από την εγκατάσταση κάποιων κλιματιστικών. Για να λήξει το θέμα - και χωρίς να δέχεται τις θέσεις του Μ.Ε.1 - έδωσε οδηγίες στον Μ.Υ.5 να του δώσει ακόμα £4.000 - έτσι και έγινε. Ο τελευταίος μάρτυρας της υπόθεσης Μ.Υ.5, ως προανέφερα, ήταν ο οικονομικός διευθυντής της εναγόμενης. Υιοθέτησε και αυτός γραπτή δήλωση (έγγραφο 6). Μολονότι δεν έλαβε μέρος στις διαπραγματεύσεις, η μαρτυρία του κινήθηκε στα ίδια πλαίσια μ' αυτή του Μ.Υ.4, με την προσθήκη ότι αυτός επεκτάθηκε και στις οικονομικές λεπτομέρειες της συναλλαγής. Επανέλαβε ότι οι προμήθειες κατά τον ουσιώδη χρόνο ήταν μεταξύ 5%-15%. Ο,τι πάντα υπήρχε πρόβλεψη στα σχέδια για Κ.Δ. έτσι ώστε να ήταν "καλυμμένοι", σε περίπτωση που ήθελε ο αγοραστής και ό,τι θα μπορούσε η εναγόμενη να κάμει ξεχωριστή συμφωνία για τις επιπρόσθετες εργασίες, τις Κ.Δ. και τις προμήθειες, Απ' εκεί και πέρα επεξήγησε τις εισπράξεις από τις πωλήσεις των τριών κατοικιών της ενάγουσας (σχετικά είναι τα τεκμήρια 6, 7 και 8) και ανάλυσε την κατά προσέγγιση κατάσταση που ετοίμασε (τεκμήριο 9) και τις τελικές καταστάσεις (τεκμήρια 50 και 53). Ανέφερε μάλιστα ότι ο αδελφότεκνος του Μ.Ε.1, λογιστής Λοΐζος Λοΐζου που τον συνόδευε στην πρώτη συνάντηση που έγινε για διευθέτηση της διαφοράς και ο ελεγκτής Ανδρέας Τρίαρος που τον συνόδευε στη δεύτερη, συμφώνησαν με τις αποκοπές. Τέλος επανέλαβε ότι τα παράπονα του Μ.Ε.1 αφορούσαν αποκλειστικά το ύψος των προμηθειών και τα εγκατασταθέντα κλιματιστικά και ότι, χωρίς αποδοχή των θέσεων του τελευταίου, του καταβλήθηκε ένα επιπλέον ποσό £4.000 για να κλείσει το όλο θέμα. Μετά από ένα χρόνο - προς μεγάλη τους έκπληξη - έλαβαν την επιστολή του δικηγόρου και την αγωγή με την οποία, η ενάγουσα, προβάλλει τις επιπλέον αξιώσεις της. Μετά το πέρας της μαρτυρίας του Μ.Υ.5, η σκυτάλη δόθηκε στους δικηγόρους για να παραθέσουν την επιχειρηματολογία τους. Αμφότεροι, ετοίμασαν, υιοθέτησαν και κατάθεσαν εμπεριστατωμένες γραπτές αγορεύσεις, στις οποίες αναπτύσσουν με ενδελέχεια τις αντίστοιχες θέσεις και επιχειρήματα τους. Με απλοποιημένα λόγια, η διαφορά των ευπαιδεύτων συνηγόρων εδράζεται περισσότερο στη νομική θεώρηση της υπόθεσης, παρά στην πραγματική. Συγκεκριμένα, κατά τον κ. Κυριακίδη η επίδικη Συμφωνία (τεκμήριο 3) είναι ξεκάθαρη και δεν επιδέχεται οποιασδήποτε παρερμηνείας ή επεξήγησης. Ως εκ τούτου, σχεδόν το σύνολο της προσκομισθείσας μαρτυρίας από πλευράς εναγόμενης είναι εξωγενής και ανεπίτρεπτη και θα πρέπει να αποκλεισθεί. Στον αντίποδα ο κ. Πιττάτζης υποστήριξε το αντίθετο. Ότι δηλαδή, η προσκομισθείσα μαρτυρία, θα πρέπει να ληφθεί υπόψη για να ριχθεί άπλετο φως στη Συμφωνία (τεκμήριο 3) και τα όσα πραγματικά συμφώνησαν τα μέρη δια αυτής. Αποδεκτότητα (admissibility) προσκομισθείσας μαρτυρίας Προτού προχωρήσω με την αξιολόγηση της μαρτυρίας, είναι απαραίτητο να ξεκαθαρίσει πρώτα το θέμα της αποδεκτότητας (admissibility) της προσκομισθείσας μαρτυρίας, κυρίως από πλευράς εναγόμενης. Τούτο απαιτεί πρώτα απ' όλα σφαιρική προσέγγιση και προσδιορισμό της Συμφωνίας (τεκμήριο 3). Έπειτα απαιτεί εξέταση των επίμαχων όρων της Συμφωνίας και τη διατύπωση κρίσης σε σχέση με το κατά πόσο η Συμφωνία χρήζει ή όχι ερμηνείας δια αναφοράς και συνάρτησης με εξωγενή στοιχεία και μαρτυρία. Το πρώτο σκέλος εξέτασης, προκύπτει κατά κύριο λόγο από τις διάφορες διαζεύξεις που υπάρχουν στην Έκθεση Υπεράσπισης - σε σχέση με τις οποίες δεν ζητήθηκαν λεπτομέρειες από την άλλη πλευρά - και οι οποίες δεν ξεκαθάρισαν πλήρως μέχρι και το τέλος της υπόθεσης. Συγκεκριμένα στο εν λόγω δικόγραφο, περιγράφοντας τη συμφωνία των μερών, αναφέρονται, μεταξύ άλλων, τα εξής: "ρητά ή και εξυπακουόμενα ήτο κατανοητό ή και συμφωνημένο.." και σε άλλο σημείο ότι "οι εναγόμενοι είχαν το δικαίωμα ρητά ή και εξυπακουόμενα..." και σε άλλο ότι "όλα έγιναν με τη συναντίληψη και/ή εξυπακουόμενη συμφωνία...". Από τα πιο πάνω - σε αντίθεση με τους κανόνες ορθής δικογράφισης - δεν είναι διαυγές, ποια ακριβώς μορφή, θεωρεί η πλευρά της εναγόμενης, ότι είχε τελικά η επίδικη συμφωνία. Μολονότι, η ασάφεια θα έπρεπε να αποφευχθεί, δεν θεωρώ - ενόψει και του γεγονότος ότι δεν ζητήθηκαν περαιτέρω λεπτομέρειες - ότι είναι τέτοιας υφής που να αποστερεί από την εναγόμενη το δικαίωμα να προβάλει τις θέσεις της ή και να δικαιολογεί τον αποκλεισμό μαρτυρίας ως εκτός δικογράφων - ως υπήρξε εισήγηση από τον ευπαίδευτο συνήγορο της ενάγουσας. Υπό τις περιστάσεις, η προσκομισθείσα μαρτυρία καλύπτεται από το δικόγραφο. Φρονώ επομένως, ότι ξεπροβάλλουν δια της Υπεράσπισης τρία ουσιαστικά ενδεχόμενα. Πρώτον, ότι η συμφωνία είναι μερικώς γραπτή (Συμφωνία - τεκμήριο 3) και μερικώς προφορική (τα όσα εκ των προτέρων συμφωνήθηκαν μεταξύ των μερών). Δεύτερον, ότι είναι εξ ολοκλήρου γραπτή (Συμφωνία - τεκμήριο 3) και περιλαμβάνει ρητούς και εξυπακουόμενους όρους και τρίτον, ότι είναι εξ ολοκλήρου γραπτή (Συμφωνία - τεκμήριο 3), περιλαμβάνει μόνο ρητούς όρους, οι οποίοι όμως χρήζουν ερμηνείας, διευκρίνισης ή επεξήγησης δια αναφοράς σε εξωγενή μαρτυρία. Το πρώτο ενδεχόμενο κατά την κρίση μου δεν ισχύει. Τα όσα λέχθηκαν ή δεν λέχθηκαν κατά τις συναντήσεις που προηγήθηκαν της συνομολόγησης της Συμφωνίας (τεκμήριο 3), αποτελούν τις διαπραγματεύσεις που οδήγησαν στη Συμφωνία. Δεν αποτελούν από μόνα τους, παράλληλη ή συμπληρωματική προφορική συμφωνία μεταξύ των μερών. Ούτε και το δεύτερο ενδεχόμενο, κατά την κρίση μου, ισχύει. Εξυπακουόμενοι (ή σιωπηροί όροι), υπάρχουν για ζητήματα που άπτονται της αποτελεσματικής και ορθολογιστικής εφαρμογής μιας συμφωνίας και που απορρέουν κατά κανόνα από Πρακτική, Έθιμο, Νομοθέτημα ή από την εμφανή πρόθεση των μερών. Η συμπερίληψη εξυπακουόμενου όρου συνιστά εξαιρετικό μέτρο και δύναται να γίνει μόνο εφόσον κρίνεται απαραίτητη για την πρόσδοση εμπορικής δραστικότητας (business efficiency) στη συμφωνία (βλ. Δημοκρατία v. Μουξούρη κ.α