SEKAL PROPERTIES LIMITED ν. J.F.H. EASYLIFE PROPERTY INVESTMENT CONCEPT LTD, Αρ. Αγωγής: 368/2011, 20/3/2015

SEKAL PROPERTIES LIMITED ν. J.F.H. EASYLIFE PROPERTY INVESTMENT CONCEPT LTD, Αρ. Αγωγής: 368/2011, 20/3/2015 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2015:A91 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ Ενώπιον: Γ. Κυθραιώτου-Θεοδώρου, Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 368/2011 Μεταξύ: SEKAL PROPERTIES LIMITED Ενάγουσας και J.F.H. EASYLIFE PROPERTY INVESTMENT CONCEPT LTD Εναγόμενης 20 Μαρτίου, 2015 Εμφανίσεις: Για Ενάγουσα: κα Γ. Ζαχαρίου για Ανδρέας Β. Ζαχαρίου & Σια Δ.Ε.Π.Ε. Για Εναγόμενη: κα Τζ. Σαββοπούλου ΑΠΟΦΑΣΗ Με την παρούσα αγωγή, η Ενάγουσα αξιώνει από την Εναγόμενη €43.740 ως υπόλοιπο συμφωνηθείσας αμοιβής για την αγορά τεσσάρων διαμερισμάτων και/ή ως υπόλοιπο εκδοθείσας επιταγής, πλέον τόκο και έξοδα. Σύμφωνα με την Έκθεση Απαίτησης, η Εναγόμενη αγόρασε από τους Ενάγοντες, δυνάμει τεσσάρων πωλητηρίων εγγράφων, τέσσερα διαμερίσματα τα οποία ανήγειρε η Ενάγουσα σε κτιριακό συγκρότημα. Δύο εκ των πωλητηρίων εγγράφων ήταν ημερομηνίας 19.12.2007 και δύο ήταν ημερομηνίας 1.9.

1. Η Ενάγουσα ισχυρίζεται ότι οι πρόνοιες των τεσσάρων συμφωνιών ήταν παραπλήσιες και προέβλεπαν ότι το κάθε διαμέρισμα θα πωλείτο έναντι του ποσού των Λ.Κ.75.
2. Η Ενάγουσα ισχυρίζεται ότι τα τέσσερα διαμερίσματα παραδόθηκαν στην Εναγόμενη. Ισχυρίζεται περαιτέρω ότι περί τις 30.7.2008 παρέμενε ως οφειλόμενο υπόλοιπο για την εξόφληση όλων των διαμερισμάτων το συνολικό ποσό των €53.308 και ότι στις 30.7.2008 η Εναγόμενη εξέδωσε προς την Ενάγουσα επιταγή για το ποσό εκείνο η οποία όταν παρουσιάστηκε προς πληρωμή δεν πληρώθηκε λόγω έλλειψης διαθέσιμων κεφαλαίων. Σύμφωνα με την Έκθεση Απαίτησης, η Εναγόμενη κατέβαλε έναντι της οφειλής της ποσό €9.568 και παραμένει υπόλοιπο €43.740 το οποίο διεκδικούν με την αγωγή. Η Υπεράσπιση της Εναγόμενης είναι ιδιαίτερα λιτή. Η Εναγόμενη παραδέχεται την υπογραφή των τεσσάρων συμφωνιών και την παραλαβή των διαμερισμάτων. Αναφορικά με την ουσία της απαίτησης της Ενάγουσας, η Εναγόμενη αρνείται το περιεχόμενο των συγκεκριμένων παραγράφων της Έκθεσης Απαίτησης και ισχυρίζεται ότι «οποιοδήποτε ποσό που όφειλε στην Ενάγουσα βάση των συμφωνιών πώλησης έχει εξοφληθεί προ πολλού». Πέραν των πιο πάνω, η Εναγόμενη αρνείται τους ισχυρισμούς που περιέχονται στην Έκθεση Απαίτησης χωρίς όμως να προβάλλει οποιονδήποτε θετικό ισχυρισμό. Προς απόδειξη της απαίτησης της Ενάγουσας, έδωσε μαρτυρία ο κ. Χάρης Ποταμάρης, διευθυντής της Ενάγουσας εταιρείας και ο κ Παναγιώτης Παρπούνας, εκ των ελεγκτών της Ενάγουσας εταιρείας. Οι μάρτυρες της Ενάγουσας παρουσίασαν κατά την ακρόαση διάφορα έγγραφα τα οποία κατατέθηκαν ως τεκμήρια και το περιεχόμενο των οποίων έχω μελετήσει με τη δέουσα προσοχή. Ειδική αναφορά σε κάποια από τα Τεκμήρια γίνεται κατωτέρω. Η Υπεράσπιση δεν προσέφερε οποιαδήποτε μαρτυρία. Το σύνολο της μαρτυρίας βρίσκεται καταγεγραμμένο στα πρακτικά της διαδικασίας και δεν κρίνω σκόπιμο ή ωφέλιμο να παραθέσω με λεπτομέρεια όλα όσα έχει πει ο κάθε μάρτυρας. Για σκοπούς πληρότητας όμως της απόφασης μου, παραθέτω πιο κάτω μια σύνοψη των κύριων σημείων της μαρτυρίας επί των επίδικων θεμάτων. Πρώτος μάρτυρας της Ενάγουσας ήταν ο κ. Χάρης Ποταμάρης, διευθυντής της Ενάγουσας εταιρείας (ΜΕ1). Ο ΜΕ1 παρουσίασε τις τέσσερις επίδικες συμφωνίες για την αγορά των τεσσάρων διαμερισμάτων, οι οποίες κατατέθηκαν ως Τεκμήρια 1(Α), 1(Β), 1(Γ) και 1(Δ). Στο σημείο αυτό σημειώνω ότι οι τέσσερις συμφωνίες είναι ουσιαστικά ταυτόσημες. Προβλέπουν ότι το τίμημα αγοράς έκαστου διαμερίσματος ήταν Λ.Κ.75.000 περιλαμβανομένου του Φ.Π.Α. και ότι το τίμημα αυτό για το κάθε διαμέρισμα θα ήταν πληρωτέο με δόσεις, ως ακολούθως: (α) Λ.Κ.15.000 με την υπογραφή της συμφωνίας, (β) Λ.Κ.37.500 εντός 15 ημερών από την υπογραφή της συμφωνίας, (γ) Λ.Κ.7.500 με την αποπεράτωση των πατωμάτων (tiling) του διαμερίσματος, (δ) Λ.Κ.7.500 με την αποπεράτωση των πελεκανικών (carpentry) του διαμερίσματος, και (ε) Λ.Κ.7.500 με τν παράδοση κατοχής του διαμερίσματος στην Εναγόμενη. Ο ΜΕ1 παρουσίασε ενιαία κατάσταση λογαριασμού που η Ενάγουσα τηρούσε και για τις τέσσερις συμφωνίες (Τεκμήριο 2), στην οποία καταγράφονται οι πληρωμές που έγιναν από την Εναγόμενη αναφορικά με κάθε συμφωνία. Παρουσίασε επίσης επιταγή που εξέδωσε η Εναγόμενη προς την Ενάγουσα για το ποσό των €53.380 (Τεκμήριο 3) η οποία όταν κατατέθηκε προς πληρωμή επιστράφηκε με την ένδειξη «Να παρουσιαστεί ξανά - Μη επαρκή υπόλοιπα». Παρουσίασε τέλος και δεύτερη κατάσταση λογαριασμού αναφορικά με τις τέσσερις συμφωνίες (Τεκμήριο 4) την οποία είπε ότι ετοίμασε ο ίδιος και η οποία, κατ' εκείνον, δείχνει το συνολικό οφειλόμενο ποσό που διεκδικείται με την αγωγή. Κατά την αντεξέταση του τέθηκε ότι η Εναγόμενη είχε εμβάσει προς την Ενάγουσα ποσό από την Λαϊκή Τράπεζα σε πλήρη εξόφληση των οφειλών της Εναγόμενης (Τεκμήριο 7). Ο ΜΕ1 αρνήθηκε και είπε ότι το συγκεκριμένο έμβασμα αφορούσε την τελική πληρωμή που έγινε από δάνειο που είχε εξασφαλίσει η Εναγόμενη από τη Λαϊκή Τράπεζα το ποσό του οποίου είχε διατεθεί για την αγορά των τεσσάρων διαμερισμάτων. Ήταν είπε η τελική πληρωμή από το διαθέσιμο ποσό του δανείου και όχι η τελική πληρωμή για το τίμημα αγοράς. Του υποβλήθηκε ότι τα διαμερίσματα είχαν παραδοθεί στην Εναγόμενη με την εξόφληση του τιμήματος πώλησης. Αρνήθηκε λέγοντας ότι η παράδοση έγινε χωρίς να υπάρχει εξόφληση γιατί, όπως είπε, «είχαμε πάρει διαβεβαιώσεις ότι θα πληρωνόταν το υπόλοιπο». Αναφέρθηκε επίσης σε μεταγενέστερη ηλεκτρονική αλληλογραφία (Τεκμήριο 5) μεταξύ της Ενάγουσας και της Εναγομένης. Το Τεκμήριο 5 αποτελείται από αντίγραφο ηλεκτρονικού μηνύματος ημερομηνίας 12.11.2009, που στάλθηκε από τον ΜΕ1 προς την Εναγόμενη με την οποία ο ΜΕ1 αναφέρει ότι «I am sending you the statement of easylifes purchases of the four flats at valley view. Please check it and let me know». Σε απάντηση, λήφθηκε το ηλεκτρονικό μήνυμα ημερομηνίας 16.11.2009 από την Εναγόμενη με την οποία ο ΜΕ1 προσκαλείται σε συνάντηση «to discuss the monies you think we owe on the four Valley View apartments». Σύμφωνα με τον ΜΕ1, η κατάσταση λογαριασμού, Τεκμήριο 4, ετοιμάστηκε από τον ίδιο και αποτυπώνει την κατάληξη μετά από τη συνάντηση που είχε με την Εναγόμενη σε συνέχεια της αλληλογραφίας, Τεκμήριο
3. Του τέθηκε ότι αναγράφει διαφορετικό υπόλοιπο από το υπόλοιπο που φαίνεται στην κατάσταση λογαριασμού, Τεκμήριο
4. Απάντησε ότι η κατάσταση Τεκμήριο 2 είχε ετοιμαστεί από τους ελεγκτές της Ενάγουσας και καταγράφει όλες τις πληρωμές που έχουν γίνει από την Εναγόμενη αναφορικά με τα τιμήματα πώλησης των τεσσάρων διαμερισμάτων. Είπε ότι στο Τεκμήριο 2 περιλαμβάνεται στις πληρωμές και το ποσό της επιταγής, Τεκμήριο 3, η οποία τελικά επιστράφηκε χωρίς να πληρωθεί. Εξήγησε ότι μετά την ετοιμασία της κατάστασης λογαριασμού, Τεκμήριο 2, συμφώνησε με την Εναγόμενη συμψηφισμό μεταξύ μέρους της οφειλής της Εναγόμενης και άλλων οφειλών της Ενάγουσας προς την Εναγόμενη από άλλες συναλλαγές. Το αποτέλεσμα του συμψηφισμού αυτού, είπε, ήταν να μειωθεί το ποσό που η Εναγόμενη όφειλε για τα τέσσερα διαμερίσματα. Με αυτό τον τρόπο, είπε, κατέληξαν στο υπόλοιπο που διεκδικούν με την αγωγή και το οποίο συμφώνησαν με την Εναγόμενη στην συνάντηση που ακολούθησε την αλληλογραφία, Τεκμήριο 5 και αποτυπώνεται στην κατάσταση λογαριασμού που ετοίμασε ο ίδιος, Τεκμήριο
5. Δεύτερος μάρτυρας για την πλευρά της Ενάγουσας ήταν ο κ. Παναγιώτης Παρπούνας, ελεγκτής της Ενάγουσας εταιρείας (ΜΕ2). Είπε ότι γνωρίζει πως η Εναγόμενη είχε αγοράσει 4 διαμερίσματα από την Ενάγουσα σε ένα κτιριακό συγκρότημα που είχε ανεγείρει η δεύτερη. Ο ΜΕ2 είπε ότι το γραφείο του είχε ετοιμάσει δύο καταστάσεις που αφορούσαν τις συναλλαγές των διαδίκων αναφορικά με την αγορά των επίδικων διαμερισμάτων, Τεκμήρια 8 και
6. Εξηγώντας το περιεχόμενο των Τεκμηρίων 8 και 9 είπε ότι παρέμενε ανεξόφλητο από το συνολικό τίμημα αγοράς των τεσσάρων διαμερισμάτων το συνολικό ποσό των €60.
7. Εξηγώντας γιατί με την αγωγή αξιώνεται μικρότερο ποσό, είπε ότι είχε ενημερωθεί από το διευθυντή της Ενάγουσας εταιρείας ότι στις 27.11.2009 έγινε κάποια συνάντηση με την Εναγόμενη και συμφωνήθηκε συμψηφισμός μέρους της οφειλής της Εναγόμενης με άλλες οφειλές της Ενάγουσας προς αυτή, με αποτέλεσμα να πιστωθούν κάποια ποσά στον λογαριασμό της Εναγόμενης και να παραμείνει υπόλοιπο της οφειλής το ποσό των €43.740 το οποίο η Ενάγουσα αξιώνει με την αγωγή. Είπε ότι οι πιστώσεις αυτές φαίνονται και στο Τεκμήριο
8. Κατά την αντεξέταση του, αμφισβητήθηκε η ορθότητα των Τεκμηρίων 8 και
9. Απάντησε ότι τους είχε ζητηθεί από την Ενάγουσα να ετοιμάσουν και να παρουσιάσουν στο Δικαστήριο κατάσταση αναφορικά με τις πληρωμές που έγιναν έναντι του τιμήματος πώλησης των τεσσάρων επίδικων διαμερισμάτων και γι' αυτό ετοιμάστηκαν οι συγκεκριμένες καταστάσεις λογαριασμού. Είπε επίσης ότι το περιεχόμενο των Τεκμηρίων 8 και 9 είναι, επί της ουσίας το ίδιο, και διαφέρει μόνο ο τρόπος παρουσίασης των στοιχείων. Του τέθηκε τέλος ότι η Ενάγουσα, πέραν και επιπρόσθετα των πληρωμών που παρουσιάζονται στις διάφορες καταστάσεις λογαριασμού, είχε πληρωθεί από την Εναγόμενη και Λ.Κ.15.000 αναφορικά με το κάθε ένα από τα τέσσερα πωλητήρια έγγραφα, που αντιπροσώπευε το ποσό που η Εναγόμενη έπρεπε να πληρώσει έναντι του τιμήματος του κάθε διαμερίσματος με την υπογραφή της κάθε συμφωνίας. Αρνήθηκε λέγοντας ότι εάν είχαν γίνει τέτοιες πληρωμές θα είχαν εκδοθεί και τα αντίστοιχα τιμολόγια και αποδείξεις. Όπως έχω ήδη αναφέρει, η πλευρά της Υπεράσπισης δεν προσκόμισε μαρτυρία και, επομένως, η ακρόαση της αγωγής ολοκληρώθηκε μετά την παρουσίαση της δια ζώσης μαρτυρίας για την πλευρά της Ενάγουσας. Μετά το πέρας της μαρτυρίας, στις τελικές τους αγορεύσεις οι συνήγοροι των διαδίκων προώθησαν τις εκατέρωθεν θέσεις τους. Έχω μελετήσει με προσοχή τα επιχειρήματα της κάθε πλευράς, όπως αυτά αναλύονται στις γραπτές αγορεύσεις των συνηγόρων. Κατά την ακροαματική διαδικασία, παρακολούθησα με προσοχή τους μάρτυρες που κατέθεσαν ενώπιον μου. Εξέτασα τη στάση και συμπεριφορά τους στο εδώλιο του μάρτυρα αλλά, κυρίως, εξέτασα το περιεχόμενο της μαρτυρίας τους[1]. Τόσο ο ΜΕ1 όσο και ο ΜΕ2 μου έχουν κάνει θετική εντύπωση. Απαντούσαν με τρόπο θετικό και άμεσο σε όλες τις ερωτήσεις που τους τέθηκαν. Ήταν σταθεροί και πειστικοί στις απαντήσεις τους και η αξιοπιστία τους δεν πλήγηκε κατά τη διάρκεια της αντεξέτασης τους. Ειδικότερα, ο ΜΕ1 εξήγησε πως και πότε ετοιμάστηκαν οι καταστάσεις λογαριασμού Τεκμήρια 2 και 4 που παρουσίασε. Εξήγησε επίσης με σαφήνεια πόσες και ποιες πληρωμές έγιναν από την Εναγόμενη έναντι του τιμήματος αγοράς των τεσσάρων διαμερισμάτων. Ήταν σαφής και πειστικός όταν εξήγησε στο Δικαστήριο τη διευθέτηση που έγινε μεταξύ της Ενάγουσας και της Εναγόμενης η οποία οδήγησε σε συμψηφισμό μέρους της οφειλής της Εναγόμενης με άλλες οφειλές της Ενάγουσας προς αυτήν. Ο δε ΜΕ2 κρίνεται ως αντικειμενικός και η μαρτυρία του συμπλήρωσε και υποστήριξε περαιτέρω τα όσα ο ΜΕ1 είχε καταθέσει. Οι καταστάσεις λογαριασμού που ετοίμασε θεωρώ ότι αποτυπώνουν με πληρότητα τις πληρωμές που έγιναν έναντι του χρέους ενώ εξήγησε με επάρκεια τις «εξω-λογιστικές», όπως τις χαρακτήρισε, πιστώσεις που έγιναν ως αποτέλεσμα του συμψηφισμού που τα μέρη είχαν συμφωνήσει. Η μαρτυρία και των δύο κρίνεται ως πλήρως αξιόπιστη και γίνεται αποδεκτή στην ολότητα της. Παρά το ότι η Υπεράσπιση δεν έχει προσκομίσει μαρτυρία, το γενικό βάρος απόδειξης παραμένει στους ώμους της Ενάγουσας η οποία οφείλει να παρουσιάσει αξιόπιστη και ικανή μαρτυρία για να αποδείξει τους ισχυρισμούς της[2] και να ικανοποιήσει το Δικαστήριο ότι η εκδοχή της αναφορικά με τα γεγονότα είναι πιο πιθανή παρά όχι (more probable than not)[3]. Κατά την αντεξέταση των μαρτύρων της Ενάγουσας από τη συνήγορο της Εναγόμενης, τέθηκαν στους μάρτυρες κάποιοι ισχυρισμοί αναφορικά με πληρωμές που έγιναν από την Εναγόμενη και που, κατά τη συνήγορο της Εναγομένης, δεν παρουσιάζονται στις καταστάσεις λογαριασμών (σχετικά τα Τεκμήρια 6 και 7). Όμως, και οι δύο μάρτυρες αρνήθηκαν τις υποβολές αυτές και έδωσαν τη δική τους εκδοχή, η οποία κρίθηκε ως αξιόπιστη, και σύμφωνα με την οποία η Εναγόμενη συνεχίζει να οφείλει το ποσό της αξίωσης. Σημειώνω ειδικότερα ότι δεν τέθηκε στον διευθυντή της Ενάγουσας, ΜΕ1, η θέση ότι η Εναγόμενη πέραν των πληρωμών που παρουσιάζονται στις διάφορες καταστάσεις λογαριασμού, είχε πληρώσει και ποσό Λ.Κ.15.000 με την υπογραφή του κάθε ενός από τα τέσσερα πωλητήρια έγγραφα, ώστε να τοποθετηθεί και να απαντήσει[4]. Η θέση αυτή υποβλήθηκε μόνο στον ΜΕ2, ο οποίος και δεν την αποδέχτηκε. Το γεγονός ότι η Υπεράσπιση έχει επιλέξει να μην προσκομίσει μαρτυρία, είχε ως αποτέλεσμα να μην έχει ενώπιον του το Δικαστήριο οποιαδήποτε άλλη εκδοχή αναφορικά με τα γεγονότα. Τα όσα υποβλήθηκαν από τη συνήγορο της Εναγόμενης, παρέμειναν ατεκμηρίωτες υποβολές αφού δεν παρουσιάστηκε μαρτυρία η οποία να προσδίδει στις υποβολές αυτές οποιαδήποτε ουσία ή έρεισμα σε γεγονότα[5]. Με αυτό το δεδομένο και επί τη βάση της αξιολόγησης της μαρτυρίας, καταλήγω στα ακόλουθα ευρήματα αναφορικά με τα γεγονότα: (α) Η Εναγόμενη αγόρασε από την Ενάγουσα τέσσερα διαμερίσματα δυνάμει γραπτών συμφωνιών, Τεκμήρια 1(Α), 1(Β), 1(Γ) και 1(Δ). (β) Η κατασκευή των διαμερισμάτων έχει περατωθεί και αυτά έχουν παραδοθεί στην Εναγόμενη, η οποία και τα έχει παραλάβει. (γ) Η Εναγόμενη έχει καταβάλει προς την Ενάγουσα διάφορα ποσά σε διάφορους χρόνους αναφορικά με την αγορά των τεσσάρων διαμερισμάτων, όπως αποτυπώνεται στις καταστάσεις λογαριασμού, Τεκμήρια 8 και
10. (δ) Η επιταγή, Τεκμήριο 3, η οποία εκδόθηκε και παραδόθηκε από την Εναγόμενη προς την Ενάγουσα προς πληρωμή μέρους του τιμήματος αγοράς των διαμερισμάτων, δεν πληρώθηκε κατά την παρουσίαση της λόγω ανεπαρκών υπολοίπων στον τραπεζικό λογαριασμό της Εναγόμενης. Το ποσό της εν λόγω επιταγής δεν πληρώθηκε ποτέ από την Εναγόμενη προς την Ενάγουσα. (ε) Η Ενάγουσα, κατόπιν συμφωνίας με την Εναγόμενη, προχώρησε σε συμψηφισμό μέρους του υπολοίπου της οφειλής της Εναγόμενης με άλλες οφειλές της Ενάγουσας προς αυτή και πίστωση αντίστοιχων ποσών στο λογαριασμό που τηρούσε για τις επίδικες συναλλαγές(Τεκμήριο 4). (στ) Για την εξόφληση του τιμήματος αγοράς των τεσσάρων διαμερισμάτων παραμένει οφειλόμενο από την Εναγόμενη προς την Ενάγουσα το συνολικό ποσό των €43.
11. Τα ευρήματα αναφορικά με τα γεγονότα προκρίνουν και το αποτέλεσμα της αγωγής. Επί της ουσίας, καταλήγω ότι η Ενάγουσα, με αποδεκτή, αξιόπιστη και ικανή μαρτυρία απέσεισε το βάρος απόδειξης και απέδειξε τη βάση της αγωγής της και το ποσό το οποίο αξιώνει στον απαιτούμενο βαθμό. Συνεπώς, η αγωγή επιτυγχάνει και εκδίδεται απόφαση υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον της Εναγόμενης για ποσό €43.740 πλέον νόμιμο τόκο, πλέον έξοδα, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ........... Γ. Κυθραιώτου-Θεοδώρου, Ε.Δ. Πιστό αντίγραφο Πρωτοκολλητής [1] C&A Pelekanos Assoc. Ltd v Πελεκάνου