Χρίστου Σιναπίδη κ.α. ν. ΓΕΩΣΙΝΑ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΕΣ ΕΡΓΑΣΙΕΣ ΛΤΔ, Αρ. Αγωγής: 177/15, 28/4/2015 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2015:A115 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ Ενώπιον: Ε. Γεωργίου-Αντωνίου, Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 177/15 Μεταξύ: Χρίστου Σιναπίδη Μαρίας Χριστοδούλου Εναγόντων και ΓΕΩΣΙΝΑ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΕΣ ΕΡΓΑΣΙΕΣ ΛΤΔ Εναγομένων ------------------------------------------- Αίτηση ημερομηνίας 11/02/2015 για έκδοση απόφασης λόγω μη καταχώρησης εμφάνισης Ημερομηνία: 28 Απριλίου,
- Εμφανίσεις: Για Ενάγοντες-Αιτητές: κ. Χ"Κωστής. ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ Οι Ενάγοντες με την αγωγή τους αξιώνουν απόφαση του Δικαστηρίου με την οποία να διατάσσεται η ειδική εκτέλεση του πωλητηρίου εγγράφου μεταξύ τους και της Εναγομένης Εταιρείας καθώς και απόφαση ή διάταγμα που να τους επιτρέπει να μην καταβάλουν, στην Εναγόμενη Εταιρεία, το ποσό των €3.147,20- το οποίο αποτελεί το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης της κατοικίας σε περίπτωση που αναγκαστούν να καταβάλουν οποιοδήποτε ποσό εκ μέρους της Εναγόμενης Εταιρείας στο Τμήμα Εσωτερικών Προσόδων ή στην Τράπεζα Κύπρου για εξάλειψη της υποθήκης Υ/2350/2006 που βαραίνει το ακίνητο. Στην Έκθεση Απαίτησής τους οι Ενάγοντες 1 και 2 ισχυρίζονται ότι κατά ή περί την 23/01/2007 είχαν αγοράσει από την Εναγόμενη Εταιρεία, δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου, την κατοικία με αριθμό 3, η οποία είχε ανεγερθεί στο κτήμα με αριθμό εγγραφής 0/3176 Φ./Σχ.50/23, τεμάχιο 317, στην τοποθεσία Καμάρες, στο χωριό Μενεού, της επαρχίας Λάρνακας για το ποσό των Λ.Κ.100,000- ήτοι το αντίστοιχο €170.860,14-, πλέον 15% Φ.Π.Α.. Η συγκεκριμένη σύμβαση είχε χαρτοσημανθεί και είχε κατατεθεί στο Κτηματολόγιο Λάρνακας για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, στις 26/01/2007, και είχε λάβει τον αριθμό ΠΩΕ238/
- Οι Ενάγοντες είχαν τηρήσει όλες τις συμβατικές τους υποχρεώσεις καταβάλλοντας στην Εναγόμενη Εταιρεία το συνολικό ποσό των £98.000- ή το αντίστοιχο €167.442,37-, συμπεριλαμβανομένου και του Φ.Π.Α.. Παρέμεινε υπόλοιπο το ποσό των £2.000- το αντίστοιχο σε €3.417,20-, το οποίο, σύμφωνα με το πωλητήριο έγγραφο, οφείλουν, οι Ενάγοντες 1 και 2, να το καταβάλουν κατά την μεταβίβαση. Μεταξύ των όρων ήταν ότι με την έκδοση ξεχωριστών τίτλων η Εναγόμενη Εταιρεία όφειλε να μεταβιβάσει την κατοικία απαλλαγμένη από οποιαδήποτε υποθήκη ή εμπράγματο βάρος ή επιβάρυνση. Ξεχωριστός τίτλος για την συγκεκριμένη κατοικία είχε εκδοθεί περί τις 17/06/2011, ήτοι τον τίτλο με αρ. εγγραφής 0/3845, Φ./Σχ.50/23, τεμάχιο 317, διώροφη κατοικία αρ.3 στο ισόγειο. Η συγκεκριμένη κατοικία βαρύνεται με την υποθήκη με αρ. 2350/06, η οποία είχε τοποθετηθεί ως εξασφάλιση της Τράπεζας Κύπρου Δημόσιας Εταιρείας Λτδ για δάνειο που είχε παραχωρήσει στην Εναγόμενη. Παρά τις επανελεγμένης οχλήσεις των Εναγόντων 1 και 2, καθώς και του δικηγόρου τους προς την Εναγόμενη Εταιρεία, αυτή αρνείτο να μεταβιβάσει το ακίνητο. Στις 15/12/2014 ο δικηγόρος των Εναγόντων είχε αποστείλει επιστολή στην Εναγόμενη Εταιρεία, την οποία της είχε επιδώσει, με την οποία την ζητούσαν από την Εναγόμενη να καθορίσει ημερομηνία προσέλευσής της στο Κτηματολόγιο για μεταβίβαση του ακινήτου. Λόγω μη ανταπόκρισης της Εναγόμενης Εταιρείας στο κάλεσμα των Εναγόντων της επέδωσαν επιστολή, ημερομηνίας 16/01/2015, με την οποία την καλούσαν στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας στις 26/01/
- Οι Ενάγοντες είχαν παρουσιαστεί στο Κτηματολόγιο στις 26/01/2015 αναμένοντας εκπρόσωπο ή αντιπρόσωπο της Εναγόμενης, αλλά κανένας δεν εμφανίστηκε μέχρι τις 12:
- Προς απόδειξη των αξιώσεών τους οι Ενάγοντες κατέθεσαν ένορκη δήλωση. Στην ένορκη δήλωση του Ενάγοντα 1 καταγράφεται ότι ο ίδιος έχει εξουσιοδοτηθεί και από την σύζυγό του στην κατάρτιση της συγκεκριμένης ένορκης δήλωσης, στην οποία ουσιαστικά υιοθετεί το περιεχόμενο της Έκθεσης Απαίτησης. Το γεγονός ότι η μαρτυρία δεν αμφισβητήθηκε, δεν απαλλάσσει το Δικαστήριο από την υποχρέωση, έχοντας κατά νου το Νόμο και τις αρχές οι οποίες ρυθμίζουν το εκάστοτε υπό συζήτηση θέμα, να κρίνει αυθύπαρκτα τη δύναμη της υπόθεσης του Ενάγοντα και κατά πόσο ο τελευταίος έχει, με την προσκομισθείσα και ενδεχομένως κριθείσα ως αξιόπιστη μαρτυρία, υπερβεί το ύψος του πήχη του συγκεκριμένου βαθμού απόδειξης που απαιτείται να υπερπηδηθεί σε κάθε περίπτωση (βλ. Kades v. Nicolaou and Another
(1986)1 C.L.R. 212 και Εθνική Τράπεζα της Ελλάδας ν. Νέστορα Χ"Νέστωρος
(1990)1 Α.Α.Δ. 41). Η υποχρέωση αυτή πηγάζει και από τη Δ.17 θ.13, η οποία προβλέπει ότι ανεξάρτητα αν η απαίτηση του Ενάγοντα είναι εκκαθαρισμένη και ο Ενάγων ζητά απόφαση ερήμην του Εναγόμενου, το Δικαστήριο έχει την ευχέρεια να καλέσει τον Ενάγοντα να αποδείξει την απαίτησή του για να διαπιστώσει κατά πόσον, με τα στοιχεία που έχει προσκομίσει, έχει αποσείσει το βάρος απόδειξης στο βαθμό που απαιτείται. Η αξιοπιστία εκτιμάται αυτοτελώς και ανεξαρτήτως επιπέδου απόδειξης (βλ. επίσης Barry Wynne v. David Costakis Mavronicolas ως διαχειριστής της περιουσίας του Κωστάκη Δαυίδ Μαυρονικόλα, ανίκανου προσώπου
(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1183, Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ v. Βασίλη Χαραλάμπους κ.ά., Πολ. Έφ.382/2009 και 383/2009, ημερ.16/06/2010 και Κυριάκος Σοφοκλέους v. Γιώτας Κυριάκου, Πολ. Έφ.7/2008, ημερ.18/05/2010 ). Σε όλες τις προαναφερθείσες αποφάσεις επαναδιατυπώθηκε η αρχή ότι «όπου υπάρχει μόνο μία εκδοχή ως προς τα γεγονότα, εξετάζεται κατά πόσο αυτά "... είναι αρκετά για να αποδείξουν την υπόθεση στο αναγκαίο επίπεδο", στην απουσία βέβαια εγγενών δυσκολιών στην παρουσιαζόμενη από τον μάρτυρα εκδοχή και αξιοπιστία του». Μέσα σε αυτό το νομικό πλαίσιο, είμαι αναγκασμένη να προστρέξω στο περιεχόμενο της Ένορκης Δήλωσης του Ενάγοντα 1 που υπάρχει στο φάκελο του Δικαστηρίου, καθώς και τις δικογραφημένες θέσεις των Εναγόντων 1 και 2. ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ Η θεραπεία της ειδικής εκτέλεσης μιας συμφωνίας είναι καλά γνωστή στο κυπριακό νομικό σύστημα και μπορεί μόνο να διαταχθεί εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις του περί Πωλήσεως Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου Ν.81
(1)/2011. Σύμφωνα με τον περί Πωλήσεως Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο και συγκεκριμένα το άρθρο 6 αυτού, κάθε σύμβαση για την πώληση γης είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης και διάταγμα του Επαρχιακού Δικαστηρίου αν έχουν τηρηθεί οι όροι που καταγράφονται στις παραγράφους (α) και (β). Ας σημειωθεί ότι ο νέος Νόμος περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Ν.81
(1)/2011, ακολουθεί μια πιο ευέλικτη πολιτική σχετικά με τα δικαιώματα των αγοραστών και τις χρονικές προθεσμίες που τάσσει για εξάσκηση του δικαιώματος κατάθεσης της σύμβασης στο Κτηματολόγιο και την έγερση αγωγής από τον περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο Κεφ.232. Όπως έχει καταγραφεί το ακίνητο είναι βεβαρυμμένο με την υποθήκη 2350/06, ημερομηνίας 24/04/2006, Τεκμήριο Γ, (Πιστοποιητικό Έρευνας), η οποία προηγείται ως εμπράγματο βάρος της κατάθεσης του επίδικου συμβολαίου. Το άρθρο 7
(4)του Ν.81
(11)προνοεί πως: «Το Δικαστήριο δύναται να εκδώσει διάταγμα ειδικής εκτέλεσης και στην περίπτωση που πριν από την κατάθεση της σύμβασης υπάρχει ήδη κατατεθειμένη υποθήκη που επιβαρύνει την ακίνητη ιδιοκτησία η οποία αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης αν ικανοποιηθεί ότι ο αγοραστής κατέβαλε έναντι του ενυπόθηκου χρέους το ποσό που αναλογεί στο αντικείμενο της σύμβασης και σε περίπτωση που αυτό είναι τμήμα ακίνητης ιδιοκτησίας, το ποσό που αναλογεί στο εν λόγω τμήμα που υπολογίζεται με βάση το συντελεστή της αξίας του». Σχετικά με το θέμα τούτο ο παλαιός Νόμος προέβλεπε πως: «7
(1)Κατάθεση αντίγραφου σύμβασης για την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου αυτού επενεργεί ως εμπράγματο βάρος (με την έννοια που αποδίδεται στον όρο αυτό από τους περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμους του 1965 και 1970) επί τέτοιας ιδιοκτησίας από την κατάθεση αυτού- . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. ανεξάρτητα από οποιοδήποτε άλλο εμπράγματο βάρος επί αυτής μεταγενέστερο της κατάθεσης αυτής αλλά άνευ επηρεασμού κάθε άλλου εμπράγματου βάρους επί αυτής, το οποίο προηγείται αυτής, η ακίνητη ιδιοκτησία που συμφωνήθηκε να πωληθεί με τη σύμβαση, δύναται να εγγραφεί στο όνομα του αγοραστή σύμφωνα με το άρθρο 4 και τηρουμένων των διατάξεων αυτού:.». Στην κρινόμενη περίπτωση δεν υπάρχει μαρτυρία ότι οι Ενάγοντες κατέβαλαν οποιοδήποτε ποσό έναντι της υποθήκης. Δεν θα μπορούσαν εξάλλου να το πράξουν, αφού όπως δηλώνεται στο Δικαστήριο, πολύ αργότερα και συγκεκριμένα τον Νοέμβριο του 2014 περιήλθε στη γνώση τους η ύπαρξη της υποθήκης. Δηλώνουν, βέβαια, έτοιμοι να καταβάλουν οποιοδήποτε ποσό απαιτηθεί, όπως φόρος, τέλος ή σε σχέση με την εξάλειψη της υποθήκης από την Τράπεζα Κύπρου ώστε να καταστεί δυνατή η επ' ονόματί τους μεταβίβαση του αγορασθέντος ακινήτου. Φυσικά έχουν το δικαίωμα να το διεκδικήσουν από την Εναγόμενη Εταιρεία και να μην της καταβάλουν το υπόλοιπο ποσό που της οφείλουν, το οποίο ανέρχεται στις €3.417,20-. Με την συγκεκριμένη ανάληψη υποχρέωσης θεωρώ ότι μπορεί να εκδοθεί διάταγμα ειδικής εκτέλεσης, αφού εξάλλου πληρούνται όλες οι, προς τούτο, προϋποθέσεις. Το άρθρο 8 του Νόμου προνοεί πως με την παρουσίαση του διατάγματος και αφού προσαχθούν τα έγγραφα που απαιτούνται για την εγγραφή σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/65, ο αρμόδιος Κτηματολογικός Λειτουργός μεριμνά ώστε να διενεργηθούν στο Κτηματικό Μητρώο όλες οι αναγκαίες εγγραφές για εφαρμογή του διατάγματος, ανεξάρτητα από οποιαδήποτε εμπράγματα βάρη ή απαγορεύσεις που βαρύνουν την ακίνητη ιδιοκτησία και τα οποία ακολουθούν κατά προτεραιότητα τη σύμβαση της οποίας διατάσσεται η εκτέλεση. Τα έγγραφα τα οποία απαιτούνται καθορίζονται από τις πρόνοιες του άρθρου 18
(3)του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965 (Ν.9/65). Ο αρμόδιος Κτηματολογικός Λειτουργός ή το πρόσωπο προς όφελος του οποίου εκδίδεται το διάταγμα έχει δικαίωμα να ζητήσει από το Δικαστήριο τη λήψη οδηγιών κατά τη διενέργεια της εγγραφής αυτής. Αναφορικά με τις αξιούμενες θεραπείες υπό στοιχεία Γ, Δ και Ε, με τις οποίες αξιώνεται η έκδοση διαταγής εναντίον της Εναγομένης Εταιρείας για εξόφληση της υποθήκης και για διατάγματα που να επιτρέπουν στους Ενάγοντες 1 και 2 να μην καταβάλλουν το οφειλόμενο υπόλοιπο δεν μπορούν να εκδοθούν αφού στην ουσία δεν προωθήθηκαν. Συνακόλουθα, εκδίδεται διάταγμα ειδικής εκτέλεσης του κατατεθέντος στο Κτηματολόγιο Λάρνακας επίδικου πωλητηρίου εγγράφου με αριθμό ΠΩΕ238/07, για το ακίνητο με χαρακτηριστικά τεμαχίου 317, Φ./Σχ.50/23, αρ. εγγραφής 0/3845, κατοικία αριθμός 3, στο ισόγειο, καλυμμένος χώρος στάθμευσης 7, στο ισόγειο, αυλή αριθμός 13, ταράτσα 3, στον 3ον όροφο. Δίδονται οδηγίες προς όλα τα παρεμβαλλόμενα κυβερνητικά τμήματα περιλαμβανομένου του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου και του Φόρου Εισοδήματος, όπως αποδέχονται την εκ μέρους των Εναγόντων και/ή πληρεξουσίου αντιπροσώπου τους, διενέργεια πράξης και/ή πληρωμή φόρου και/ή τέλους, στην καταβολή των οποίων υποχρεούτο η Εναγομένη Εταιρεία, ώστε να καταστεί δυνατή η εκτέλεση του διατάγματος. Νοείται πως οι Ενάγοντες θα δικαιούνται σε ανάκτηση των οποιωνδήποτε καταβληθέντων ποσών, για να καταστεί εφικτό το διάταγμα ειδικής εκτέλεσης. Επιδικάζονται έξοδα ύψους €1.700- υπέρ των Εναγόντων 1 και 2 και εναντίον της Εναγομένης Εταιρείας. (Υπ.) .................. Ε. Γεωργίου-Αντωνίου, Ε. Δ. Πιστόν Αντίγραφο Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο