P.L.Bonanza Estates Limited ν. Εμμανουήλ Σεβαστού, Αρ.αγωγής 2883/2014, 16/2/2015 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2015:A61 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ Ενώπιον: Χ.Μαλαχτού, Π.Ε.Δ. Αρ.αγωγής 2883/2014 Μεταξύ: P.L.Bonanza Estates Limited Ενάγουσας και Εμμανουήλ Σεβαστού Εναγόμενου Αίτηση ημερ. 16.1.2015 Ημερ.: 16.2.2015 Για την Ενάγουσα - Αιτήτρια: κ.Α.Ποιητής για Δρ Ανδρέας Π. Ποιητής & Σία Για τον Εναγόμενο - Καθ΄ ου η Αίτηση: κ.Α.Ευτυχίου και κ.Ποσνακίδης για Αντρέας Χρ.Ευτυχίου και Κύπρος Ανδρέου ΔΕΠΕ ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ Η αγωγή καταχωρίστηκε την 4.12.2014 με Κλητήριο 'Ενταλμα Ειδικά Οπισθογραφημένο. Σύμφωνα με την Εκθεση Απαίτησης η Ενάγουσα Εταιρεία, δυνάμει συμφωνίας ημερ. 15.7.2014, αγόρασε από τον Εναγόμενο ιδιοκτήτη τους τρία όμορα κτήματα στη Λάρνακα, τα τεμάχια 192, 193 και 194 του Φ/Σχ. 41/570401, Τμήμα 5, με αρ.εγγραφής 5/187, 5/188 και 5/189 αντίστοιχα. Η συμφωνία ήταν με όρους αντιπαροχής. Η Ενάγουσα ανέλαβε να ανεγείρει στα κτήματα με δικά της έξοδα κτίριο, μετά την ολοκλήρωση του οποίου ένα κατάστημα, έξι διαμερίσματα, μια αποθήκη και τέσσερεις χώροι στάθμευσης θα ανήκαν στον Εναγόμενο. Περαιτέρω, η Ενάγουσα ανέλαβε να καταβάλει στον Εναγόμενο πρόσθετο ποσό €50.000 με μηνιαίες δόσεις εκ €2.000 από την ημέρα της παράδοσης ελεύθερης κατοχής των κτημάτων. Ο Εναγόμενος όφειλε να παραδώσει στην Ενάγουσα ελεύθερη κατοχή των κτημάτων την 1.9.2014 με πέντε μέρες χάρη και να μεταβιβάσει τα 5/100 μερίδια των κτημάτων στην Ενάγουσα εντός 15 ημερών από της συμφωνίας. Η συμφωνία εμπεριέχει και άλλους όρους που αφορούσαν σε μεταγενέστερα στάδια και που είναι αχρείαστο να απασχολήσουν στο στάδιο τούτο της διαδικασίας. Σύμφωνα πάντα με την Εκθεση Απαίτησης η συμφωνία κατατέθηκε για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης ενώ ο Εναγόμενος την 1.9.2014 παρέδωσε την κατοχή των κτημάτων στην Ενάγουσα. Είναι η θέση της Ενάγουσας ότι μετά την 1.9.2014 ο Εναγόμενος άρχισε να την ενοχλεί και να επεμβαίνει στα κτήματα παράνομα προσπαθώντας να την αποβάλει από αυτά. Η Ενάγουσα με επιστολή των δικηγόρων της ημερ. 7.10.2014 κάλεσε τον Εναγόμενο να την πληροφορήσει πότε θα διενεργείτο η μεταβίβαση των 5/100 μεριδίων των κτημάτων στην Ενάγουσα επισημαίνοντας την παράλειψη του να τα είχε ήδη μεταβιβάσει. «Ταυτόχρονα θα προσήρχετο στα γραφεία των εναγόντων για να υπογράψει τα απαραίτητα έγγραφα και αιτήσεις για εξασφάλιση των αδειών καθώς και για να παραλάβει τις €2.000 -. Παρά ταύτα δεν προσήλθε». Η Ενάγουσα με επιστολές των δικηγόρων της ημερ. 3.11.2014 και 19.11.2014 κάλεσε τον Εναγόμενο να παρουσιαστεί στο Κτηματολόγιο Λάρνακας για να της μεταβιβάσει τα 5/100 μερίδια των κτημάτων στις 18.11.2014 και 28.11.2014 αντίστοιχα αλλά ο Εναγόμενος αμέλησε. Με την αγωγή αξιώνονται αποζημιώσεις για ζημιά «. η οποία ανέρχεται στο συνολικό ποσό των €809.000-, που είναι η αξία των διαμερισμάτων που θα ανελάμβαναν μείον το κόστος ανέγερσης της οικοδομής που ανέρχεται σε €550.000-, ήτοι €259.000-». Γίνεται κατανοητό ότι οι αξιούμενες αποζημιώσεις είναι €259.000. Αξιώνεται, ακόμα, δήλωση του Δικαστηρίου ότι η Ενάγουσα δικαιούται να εγγραφεί ως ιδιοκτήτρια των 65/100 μεριδίων των κτημάτων και διάταγμα που να διατάσσει τη μεταβίβαση τους σε αυτή. Η αγωγή καταχωρίστηκε στην κλίμακα €500.000 - €2.000.000 χωρίς οπουδήποτε να αναφέρεται η αξία των μεριδίων. Η υπό κρίση Αίτηση καταχωρίστηκε την 16.1.2015, έξι εβδομάδες μετά την καταχώρηση της αγωγής. Η Ενάγουσα εξαιτείται διάταγμα του Δικαστηρίου που να διατάσσει τον Εναγόμενο να άρει οποιαδήποτε επέμβαση στα κτήματα, να μην επαναλάβει οποιαδήποτε επέμβαση ή να εμποδίζει την Ενάγουσα με οποιοδήποτε τρόπο να τα χρησιμοποιεί. Η Αίτηση υποστηρίζεται με Ενορκη Δήλωση του Πανίκου Λειβαδιώτη, διευθυντή της Ενάγουσας. Ο ομνύοντας επαναλαμβάνει το περιεχόμενο της Εκθεσης Απαίτησης. Τα γεγονότα που έδωσαν το έναυσμα για να καταχωριστεί η υπό κρίση Αίτηση εμφαίνονται στην παραγρ.15 της Ενορκης Δήλωσης Λειβαδιώτη. Οπως αναφέρει ο ομνύοντας, την 15.1.2015 ο Εναγόμενος επισκέφθηκε τα κτήματα και με τη βοήθεια συνοδών έκλεισε τα κάγκελα του χώρου αναφέροντας ότι δεν πρόκειται να αφήσει την Ενάγουσα να προχωρήσει σε οτιδήποτε. Σημείωνε ο ομνύοντας ότι τα κτήματα χρησιμοποιούνταν ως χώρος στάθμευσης μέχρι την έκδοση της πολεοδομικής και οικοδομικής άδειας, οπόταν ήταν, κατά τη θέση του, εξαιρετικά επείγον να εκδοθούν τα εξαιτούμενα διατάγματα γιατί η Ενάγουσα θα υπόκειτο σε τεράστια ζημιά διότι ο χώρος στάθμευσης δεν θα χρησιμοποιείτο αλλά και γιατί οι υποψήφιοι πελάτες της αγοραστές θα θεωρούσαν ότι η Ενάγουσα είχε αδυναμία να προχωρήσει με την ανοικοδόμηση. Κρίθηκε ότι δεν συνέτρεχε το στοιχείο του κατ΄ επείγοντος που συνιστά δικαιοδοτικό όρο για την έκδοση διατάγματος στην απουσία της άλλης πλευράς (βλ. Resola (Cyprus) Ltd v. Χρίστου
(1998)1 (Β) Α.Α.Δ. 598, 604) και διατάχθηκε η επίδοση της Αίτησης. Ο Εναγόμενος καταχώρησε Ειδοποίηση Πρόθεσης Ενστασης με εννέα λόγους ένστασης, που υποστηρίζεται από Ενορκη Δήλωση του ιδίου ημερ. 29.1.
- Είναι η θέση του Εναγόμενου πως συνομολόγησε την επίδικη συμφωνία με την Ενάγουσα κατόπιν παραστάσεων της τελευταίας ότι η αξία των κτημάτων του ήταν €580.
- Τον Οκτώβριο του 2014 πληροφορήθηκε από το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λάρνακας ότι η αξία των κτημάτων του ήταν πάνω από €980.000, οπόταν και πληροφόρησε την Ενάγουσα και το διευθυντή της Πανίκο Λειβαδιώτη ότι ακύρωσε τη συμφωνία λόγω δόλου, απάτης και ψευδών παραστάσεων σε βάρος του. Παράλληλα, όπως αναφέρει, κάλεσε την Ενάγουσα να μην επεμβαίνει στα κτήματα. Είναι η περαιτέρω θέση του Εναγόμενου, όπως αναφέρεται στην Ενορκη του Δήλωση, ότι: «5
(9)Παρ΄ όλ΄ότι με βάση την επίδικη συμφωνία ανέλαβα να παραδώσω στην Αιτήτρια την κατοχή των επιδίκων οικοπέδων την 1/9/14 με άφησε να διαχειρίζομαι τα επίδικα οικόπεδα ως χώρους στάθμευσης μέχρι την έναρξη των οικοδομικών εργασιών με βάση παράλληλη προφορική συμφωνία μεταξύ μας σε σχέση με την επίδικη συμφωνία. Μάλιστα για τις πιο πάνω υπηρεσίες, μου κατέβαλαν και το ποσό των €1244 όπως αναφέρεται στην Δήλωση ημερ. 17/9/14 και επιταγή ημερ. 17/9/14 στ΄ όνομα μου για ποσό €1244 που επισυνάπτεται στα έγραφα του ΤΕΚ-1-στην ένορκη δήλωση των Αιτητών.
(10)Εκτοτε συνέχισα και συνεχίζω να διαχειρίζομαι τους χώρους στάθμευσης των επιδίκων οικοπέδων». Το άρθρο 32 των περί Δικαστηρίων Νόμων παρέχει στο Δικαστήριο ευρεία διακριτική ευχέρεια, εφόσον συντρέχουν οι ουσιαστικές προϋποθέσεις του, να εκδώσει οποιοδήποτε προστακτικό ή απαγορευτικό παρεμπίπτον διάταγμα που θα έκρινε δίκαιο ή πρόσφορο. Οι προϋποθέσεις που πρέπει να συνυπάρχουν για την επιτυχή επίκληση του άρθρου 32 επανατοποθετήθηκαν στην Odysseos v. Pieris Estates Ltd and Another
(1982)1 C.L.R. 557. Αυτές είναι: - Η ύπαρξη σοβαρού ζητήματος προς εκδίκαση. - Η ύπαρξη ορατής πιθανότητας επιτυχίας. - Να είναι δύσκολο ή αδύνατο να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο, χωρίς την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος. Αναγνωρίζεται πως αφού ο αιτητής ικανοποιήσει το Δικαστήριο πως πληρούνται όλες οι πιο πάνω προϋποθέσεις, το Δικαστήριο εξετάζει όλους τους παράγοντες που θα πρέπει να ληφθούν υπόψη για την ορθή ενάσκηση της διακριτικής του ευχέρειας και σταθμίζει στα πλαίσια αυτά το κατά πόσο είναι δίκαιο και εύλογο να εκδώσει το αιτούμενο διάταγμα (βλ. Ιπποδρομιακή Αρχή Κύπρου v. Πασχάλης Χατζηβασίλης
(1989)1(Ε) Α.Α.Δ. 152). Στην προσπάθειά του να απονέμει δικαιοσύνη στο προκαταρκτικό αυτό στάδιο της υπόθεσης, το Δικαστήριο δεν αποφασίζει επί της απαίτησης του ενάγοντα και επιμελώς θα πρέπει να αποφεύγει την κρίση της ουσίας της αγωγής. Περιορίζεται και προσεγγίζει το μαρτυρικό υλικό με μόνο σκοπό τη διακρίβωση της ύπαρξης ή όχι των πιο πάνω προϋποθέσεων και κατά πόσο είναι δίκαιο και εύλογο να εκδώσει το αιτούμενο διάταγμα. (Βλ. Jonitexo Ltd v. Adidas
(1984)1 C.L.R. 263 και Επίσημος Παραλήπτης κ.α. ν. Nicontory Tr. Co Ltd
(1998)1(Γ) A.A.Δ. 1653, 1659). Οποιεσδήποτε διαπιστώσεις γίνονται για σκοπούς της εξέτασης της έκδοσης ή μη του προσωρινού διατάγματος και όλα τα ζητήματα που εγείρονται στην αγωγή παραμένουν ζωντανά για να αποφασιστούν όταν θα εκδικαστεί η ουσία της (βλ.Δημοκρατία της Σλοβενίας ν. Beogradska Banka D.D.
(1999)1(A) A.A.Δ. 225, 236). Στην Parico Aluminium Designs Ltd v. Muskita - Aluminium Co Ltd κ.α.
(2002)1(Γ) Α.Α.Δ. 2015, 2041 υιοθετείται η επί του προκειμένου Αγγλική νομολογία όπως εκφράζεται στο σύγγραμμα Copinger and Skone James on Copyright, 12η έκδ., παραγ. 621 (σε μετάφραση): «Αυτό που πρέπει να αποκαλύπτεται από την ένορκη δήλωση είναι ότι υπάρχει σοβαρό ζήτημα για εκδίκαση και ότι ο ενάγων έχει προοπτικές επιτυχίας οι οποίες υφίστανται στην ουσία και στην πραγματικότητα. Ο ενάγων δεν υπέχει υποχρέωση, όπως ήταν προηγουμένως η αντίληψη, να αποδείξει ότι έχει ισχυρή εκ πρώτης όψεως υπόθεση ή εκ πρώτης όψεως υπόθεση ή ακόμα πιθανότητα ότι θα επιτύχει στη δίκη. Το βάρος στον ενάγοντα είναι λιγότερο, πρέπει να αποδείξει ότι έχει συζητήσιμη υπόθεση .» Στην Πουργουρίδης κ.α. ν. Μέζου κ.α.
(1994)1 Α.Α.Δ. 201, 207 αναφέρθηκε πως: «Η δεύτερη προϋπόθεση επιβάλλει στις εφεσείουσες να δείξουν ότι έχουν πιθανότητα επιτυχίας. Όπως έχει αποφασιστεί στην υπόθεση Odysseos v. Pieris Estates Ltd
(1982)1 C.L.R. 557, η έννοια της πιθανότητας περικλείει κάτι περισσότερο από απλή δυνατότητα, αλλά και κάτι πολύ λιγότερο από το ισοζύγιο των πιθανοτήτων που είναι το μέτρο απόδειξης στις αστικές υποθέσεις. Σύμφωνα με την Odysseos (πιο πάνω) στη σελίδα 569 η πιθανότητα στα πλαίσια της επιφύλαξης του άρθρου 32
(1)του Νόμου 14/60, απαιτεί από τις εφεσείουσες να δείξουν ορατό ενδεχόμενο επιτυχίας.» Στην Κυτάλα κ.α. ν. Χρυσάνθου κ.α.
(1996)1 Α.Α.Δ. 253, 257-8, αναφέρεται ότι: «Η διακρίβωση πιθανότητας επιτυχίας που αποτελεί προϋπόθεση, γίνεται στη βάση της προσαχθείσας μαρτυρίας: βλ. Odysseos v. Pieris Estates Ltd
(1982)1 C.L.R. 557. Διευκρινίζουμε ότι η μαρτυρία πρέπει να αναφέρεται με ακρίβεια σε γεγονότα από τα οποία να καταδεικνύεται η ύπαρξη πιθανότητας. Το Εφετείο στην υπόθεση Constantinides v. Makriyiorghou
(1978)1 C.L.R. 585, παρέθεσε επιδοκιμαστικά το εξής απόσπασμα από την απόφαση του Δικαστή Slade J., στην Re Lord Cable (deceased) Garatt and Others v. Wafers and others
(1976)3 All E.R. 417 (σελ. 430) στην οποία εξηγείται ότι, ακόμα και μετά την απόφαση στην American Cyanamid v. Ethicon
(1975)1 All E.R. 504, η προοπτική επιτυχίας δεν μπορεί παρά να εξετάζεται στη βάση μαρτυρίας». Είναι πρόδηλο ότι ικανοποιούνται οι δύο πρώτες προϋποθέσεις του άρθρου
- Η Ενάγουσα βασίζει την αξίωση της σε γραπτή συμφωνία η οποία κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Ο Εναγόμενος δεν αρνείται την ύπαρξη της συμφωνίας προβάλλοντας τους δικούς του ισχυρισμούς που, κατά τη θέση του, του έδιδαν το δικαίωμα να την τερματίσει, όπως κατ΄ ισχυρισμό έπραξε. Υπάρχει, συνεπώς, σοβαρό ζήτημα προς εκδίκαση, της διαπίστωσης του κατά πόσο η συμφωνία είναι έγκυρη και παραμένει δεσμευτική για τους διαδίκους. Υπάρχει και ορατή πιθανότητα επιτυχίας για την Ενάγουσα, δηλαδή, να διαφανεί ότι η συμφωνία είναι πράγματι έγκυρη και δεσμευτική. Το ζήτημα της κατοχής των κτημάτων διέπεται από τους όρους της συμφωνίας. Ο Εναγόμενος όφειλε να παραδώσει στην Ενάγουσα ελεύθερη κατοχή των κτημάτων την 1.9.2014 με πέντε μέρες χάρη. Ο Εναγόμενος αρνείται την παραγρ.6 της Ενορκης Δήλωσης Λειβαδιώτη, όπου αναφέρεται ότι την 1.9.2014 παράδωσε την κατοχή των κτημάτων στην Ενάγουσα. Το ζήτημα δεν θα αποφασιστεί τελεσίδικα στα πλαίσια της υπό κρίση Αίτησης, μπορεί όμως το Δικαστήριο, για σκοπούς της Αίτησης και μόνο να προβεί σε διαπιστώσεις. Όπως προκύπτει από τους ισχυρισμούς του ιδίου του Εναγόμενου, η Ενάγουσα τον άφησε να διαχειρίζεται τα επίδικα κτήματα ως χώρους στάθμευσης. Η αναφορά δεν θα είχε λογική εάν η Ενάγουσα δεν είχε αναλάβει την κατοχή των κτημάτων. Όπως ο Εναγόμενος ουσιαστικά θέτει τα πράγματα αυτός πρόσφερε υπηρεσίες επ΄ αμοιβή στην Ενάγουσα σε σχέση με τη χρησιμοποίηση των κτημάτων ως χώρο στάθμευσης. Σε αυτή τη βάση δεν φαίνεται ότι ο Εναγόμενος θα μπορούσε να έχει ανακτήσει την κατοχή των κτημάτων μετά που η Ενάγουσα είχε αναλάβει την κατοχή τους. Η αναφορά του ότι η Ενάγουσα τον άφησε να διαχειρίζεται τα κτήματα ως χώρο στάθμευσης δεν μπορεί να έχει την έννοια της παράδοσης σε αυτόν κατοχής του χώρου αφού η καταβολή σε αυτόν αμοιβής τεκμηριώνει ότι ενεργούσε ως υπάλληλος ή αντιπρόσωπος της Ενάγουσας. Ο Εναγόμενος αρνείται και την παραγρ.15 της Ενορκης Δήλωσης Λειβαδιώτη, ότι δηλαδή την 15.1.2015 επενέβηκε στα κτήματα. Ούτε και αυτό το ζήτημα μπορεί να επιλυθεί τελεσίδικα στο στάδιο τούτο. Η Αίτηση κρίνεται στη βάση των ισχυρισμών της αξίωσης. Φαίνεται, όμως, πως ό,τι ουσιαστικά αρνείται ο Εναγόμενος είναι την καταλογιζόμενη επέμβαση, γιατί αν αρνείτο ότι ανέλαβε ή έχει σήμερα την κατοχή του χώρου, θα αναμενόταν να το προβάλει στην Ενορκη του Δήλωση, οπόταν και το επίδικο στην Αίτηση ζήτημα θα είχε λυθεί. Εφόσον, όπως με βάση τη θέση της και για σκοπούς της παρούσας Αίτησης διαπίστωσης, η Ενάγουσα ανέλαβε νόμιμα την κατοχή των κτημάτων με την παράδοση τους από τον Εναγόμενο, αυτή η κατοχή δεν μπορεί να απωλεσθεί με μονομερείς ενέργειες του Εναγόμενου και παρά τον όποιο εκ μέρους του τερματισμό της συμφωνίας. Η Ενάγουσα θα μπορούσε να απωλέσει τη νόμιμη κατοχή μόνο οικιοθελώς ή κατόπιν σχετικού προς τούτο διατάγματος Δικαστηρίου. Η κατάσταση πραγμάτων που επικρατούσε πριν την 15.1.2015 νομιμότητα θα πρέπει να αποκατασταθεί. Εφόσον στη βάση της μεταξύ των διαδίκων συμφωνίας η Ενάγουσα δικαιούται στην κατοχή των κτημάτων και διατηρούσε αυτή μέχρι και την ισχυριζόμενη επέμβαση εκ μέρους του Εναγόμενου, η κατοχή αυτή θα πρέπει να της αποδοθεί. Η όποια μελλοντική αποζημίωση εις χρήμα δεν εξισούται και δεν αποκαθιστά την απώλεια κατοχής του χώρου στο στάδιο τούτο. Καταλήγω συνεπώς ότι ικανοποιείται και η τρίτη προϋπόθεση του άρθρου
- Οσον αφορά το ισοζύγιο της ευχέρειας είναι πέραν από πρόδηλο ότι το εξαιτούμενο διάταγμα θα πρέπει να χορηγηθεί ώστε να επικρατήσει η νομιμότητα και να επανέλθει η κατάσταση πραγμάτων στην επικρατούσα πριν την 15.1.2015 (status quo). Ως εκ των ανωτέρω εκδίδονται διατάγματα ως οι παραγρ. 1 και 2 της Αίτησης. Τα έξοδα επιδικάζονται υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον του Εναγόμενου, όπως τούτα θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο και θα είναι πληρωτέα στο τέλος της αγωγής. (Υπ.).......................... Χ.Μαλαχτός Π.Ε.Δ. /ΚΣ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο