← Κύπρος

Αναφορικά με την αίτηση της Γεωργίας Μιχαήλ Κώστα ν. M. Panayis Investments Ltd, Αρ. Αίτησης : 11/2015, 30/9/2015

Αναφορικά με την αίτηση της Γεωργίας Μιχαήλ Κώστα ν. M. Panayis Investments Ltd, Αρ. Αίτησης : 11/2015, 30/9/2015 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2015:A208 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Γ. Φιλίππου, Α.Ε.Δ. Αρ. Αίτησης : 11/2015 Αναφορικά με τον Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο του 2011, Ν. 81(Ι)2011, άρθρα 1 έως 18, ως έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα και Αναφορικά με το Πωλητήριο Έγγραφο ημερ.15.05.2006 μεταξύ των M. Panayis Investments Ltd, από την Λάρνακα και Γεωργίας Μιχαήλ Κώστα από την Αγγλία και Αναφορικά με την αίτηση της Γεωργίας Μιχαήλ Κώστα, από την Αγγλία για Άδεια και/ή Διάταγμα το οποίο να επιτρέπει την κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου ημερ. 15.05.2006 στο κτηματολογικό Γραφείο Λάρνακας για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Ημερομηνία: 30 Σεπτεμβρίου, 2015 Εμφανίσεις: Για την Αιτήτρια: Ο κ. Β. Λοϊζου για Α.Β. Ζαχαρίου & Σία Δ.Ε.Π.Ε. Για τον Καθ΄ου η Αίτηση: Η κα Θούπου για Αντώνης Ανδρέου & Σία Δ.Ε.Π.Ε. Α Π Ο Φ Α Σ Η Η ετεροχρονισμένη προσπάθεια της αιτήτριας όπως εξασφαλίσει σχετικό διάταγμα του Δικαστηρίου που να της επιτρέπει να καταθέσει στο κτηματολόγιο το Αγοραπωλητήριο Έγγραφο που συνήψε με τον καθ΄ου η αίτηση την 15.05.2006 με βάσει τις διατάξεις του Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του 2011 (Ν. 81(Ι)/2011)προσέκρουσε στην ένσταση της πλευράς καθ΄ου η αίτηση. Συγκεκριμένα η αιτήτρια αξιώνει: (Α) Άδεια και/ή Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να παρατείνεται η χρονική περίοδος για την κατάθεση του Πωλητηρίου Εγγράφου ημερ. 15/05/2006, μεταξύ των M. Panayis Investments Ltd, από τη Λάρνακα και Γεωργίας Μιχαήλ Κώστα, στο Κτηματολογικό Γραφείο Λάρνακας, για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. (Β) Άδεια και/ή Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να επιτρέπεται η κατάθεση του Πωλητηρίου Εγγράφου ημερ. 15/05/2006, μεταξύ των M. Panayis Investments Ltd, από τη Λάρνακα και Γεωργίας Μιχαήλ Κώστα, στο Κτηματολογικό Γραφείο Λάρνακας, για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. (Γ) Οιανδήποτε περαιτέρω και/ή καλύτερη θεραπεία το Σεβαστό Δικαστήριο κρίνει ορθή και δίκαιη. (Δ) Έξοδα και Φ.Π.Α Ως νομικό υπόβαθρο της αίτησης παρουσιάζεται ο Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011 (Ν. 81(Ι)/2011)άρθρα 1 έως 18, οι Διαδικαστικοί Κανονισμοί Πολιτικής Δικονομίας Δ.48, Κ. 1, 2, 3, 4, 8 και 9, οι συμφυείς και γενικές εξουσίες του Δικαστηρίου, οι Αρχές της Νομολογίας, οι Αρχές της Επιείκειας και το Σύνταγμα της Κυπριακής Δημοκρατίας. Τα γεγονότα στα οποία στηρίζεται η αίτηση εμφαίνονται στην ένορκη δήλωση του κ. Νίκου Πλαστήρα ο οποίος δηλώνει τα ακόλουθα: «

  1. Είμαι αδελφός της αιτήτριας στην υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο αίτηση, γνωρίζω τα γεγονότα προσωπικά ως και από πληροφόρηση που έλαβα από την αιτήτρια, έχω δε τύχει συμβουλής από τους δικηγόρους μου αναφορικά με τα νομικά ζητήματα και είμαι δεόντως εξουσιοδοτημένος από την αιτήτρια να προβώ στην παρούσα ένορκη δήλωση.
  2. Την 15/05/2006, δυνάμει Πωλητηρίου Εγγράφου, η αιτήτρια συμφώνησε με την εταιρεία Μ. Panayis Investments Ltd, όπως αγοράσει από αυτούς την κατοικία 4, η οποία θα ανεγειρόταν εντός του ακινήτου με αρ. εγγραφής 0/6290, τεμάχιο 22, Φ./Σχ. 56/03, στην τοποθεσία Αμμάτι, στο χωριό Μαζωτός της επαρχίας Λάρνακας έναντι συνολικού τιμήματος εκ 110.000 Λ.Κ. Επισυνάπτω αντίγραφο του Πωλητηρίου Εγγράφου ημερ. 15/05/2006 ως Τεκμήριο Α.
  3. Για την εν λόγω συμφωνία είχα μεσολαβήσει εγώ προσωπικά αφού η αιτήτρια είναι αδελφή μου και είχα εμπορικές σχέσεις με τους πωλητές.
  4. Το τίμημα πώλησης για την αγορά της κατοικίας έχει πλήρως εξοφληθεί και η κατοικία έχει ανεγερθεί. Παρουσιάζω προς τούτο δέσμη αποδείξεων για συνολικό ποσό εκ €100.411 ως Τεκμήριο Β. Το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης, ήτοι ποσό εκ €9.589 έχει επίσης εξοφληθεί στα πλαίσια άλλης συμφωνίας μεταξύ εμένα και των πωλητών.
  5. Βάσει των όρων του Πωλητηρίου Εγγράφου, οι πωλητές είχαν την υποχρέωση να παραδώσουν την κατοχή της κατοικίας μέχρι την 30/09/
  7. Περαιτέρω, βάσει των όρων του Πωλητηρίου εγγράφου, οι πωλητές είχαν την υποχρέωση να μεταβιβάσουν την κατοικία επ' ονόματι της αιτήτριας, με την έκδοση χωριστού τίτλου ιδιοκτησίας η οποία θα ελάμβανε χώρα εντός 3 ετών από την παράδοση της κατοικίας.
  8. Παρά τα ανωτέρω, η κατοικία δεν έχει μεταβιβαστεί επ' ονόματι της αιτήτριας μέχρι σήμερα.
  9. Λόγω του ότι η αιτήτρια είναι μόνιμη κάτοικος Αγγλίας και λόγω του ότι συμφώνησε να δώσει επί σειρά ετών παράταση στην έκδοση των χωριστών τίτλων ιδιοκτησίας και στην μεταβίβαση της κατοικίας, η προθεσμία εντός της οποίας διατηρούσε το δικαίωμα να καταθέσει το Πωλητήριο Έγγραφο στο Κτηματολογικό Γραφείο Λάρνακας, για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, έχει πλέον παρέλθει.
  10. Περαιτέρω, λόγω των δικών μου σχέσεων με τους πωλητές, δεν θεώρησα αναγκαία την κατάθεση του εγγράφου λόγω εμπιστοσύνης.
  11. Πλέον όμως με την πάροδο πολλών ετών από την ημερομηνία κατά την οποία οι πωλητές όφειλαν να μεταβιβάσουν την κατοικία, κάτι το οποίο αμελούν και παραλείπουν να πράξουν μέχρι σήμερα, καθίσταται αναγκαίο όπως επιτραπεί να καταθέσει το Πωλητήριο Έγγραφο στο Κτηματολογικό Γραφείο Λάρνακας ούτως ώστε να μπορέσει να προστατεύσει και προωθήσει τα δικαιώματα της ως αγοραστής της κατοικίας.
  12. Είναι ορθό, δίκαιο και εύλογο όπως εκδοθούν τα αιτούμενα Διατάγματα ούτως ώστε να προστατευθούν τα δικαιώματα της ως αγοραστής της κατοικίας.
  13. Ως εκ των ανωτέρω, εξαιτούμαι την έκδοση Διαταγμάτων, ως η αίτηση.» Στην Ειδοποίηση για την Πρόθεση Ένστασης στην αίτηση προβάλλονται οι ακόλουθοι λόγοι: «
  14. Η Αιτήτρια στερείται νομικού ή άλλου δικαιώματος να προωθεί την παρούσα αίτηση και ή η Αιτήτρια εμποδίζεται να αξιώνει το αιτούμενο διάταγμα από το Δικαστήριο.
  15. Δεν συντρέχουν οι νομοθετικές, συμβατικές και ή απαραίτητες προϋποθέσεις για την έκδοση του απαιτούμενου διατάγματος.
  16. Η αίτηση είναι νομικά παράτυπη και ή εξ' υπαρχής άκυρη.
  17. Δεν είναι εύλογο ή και δίκαιο υπό τις περιστάσεις η έκδοση του υπό εξέταση διατάγματος.
  18. Με βάση τις αρχές του Δικαίου των Συμβάσεων Κεφ. 149, της επιείκειας και/ή την αρχή του ισοζυγίου της ευχέρειας (balance of convenience), είναι δίκαιο όπως το υπό εξέταση αιτούμενο διάταγμα δεν εκδοθεί.
  19. Η αίτηση είναι γενική και αόριστη επειδή στο αιτούμενο Διάταγμα του Δικαστηρίου δεν καθορίζεται ο χρόνος και η προθεσμία για την κατάθεση των Συμφωνιών Πώλησης στο Κτηματολόγιο.
  20. Η Αιτήτρια αμέλησε και/ή παρέλειψε αδικαιολόγητα να καταχωρήσει τις Συμφωνίες Πώλησης στο Κτηματολόγιο για σκοπούς Ειδικής Εκτέλεσης εντός της προθεσμίας που προέβλεπε ο Περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση), Νόμος, Κεφ.
  22. Η Αιτήτρια δεν αναφέρει που στηρίζει την υπό εξέταση αίτηση και/ή δικαιολογία και/ή αδράνεια της για την παράλειψη της να καταθέσει στο Κτηματολόγιο την Συμφωνία Πώλησης ενωρίτερα.
  23. Η Αιτήτρια καθυστέρησε αδικαιολόγητα επί 4 χρόνια περίπου να καταχωρήσει στο Δικαστήριο αίτηση δυνάμει του άρθρου 12 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδικής Εκτέλεσης) Νόμος 81(Ι)2011 για να της επιτραπεί να καταθέσει την Συμφωνία Πώλησης για σκοπούς Ειδικής Εκτέλεσης.
  24. Η Αιτήτρια δεν αναφέρει στην Ένορκη Δήλωση που υποστηρίζει την υπό εξέταση αίτηση κανένα επαρκή λόγο και/ή δικαιολογία και/ή αιτιολογία για την πιο πάνω καθυστέρηση της επί 4 χρόνια περίπου να καταχωρήσει την παρούσα αίτηση για τον πιο πάνω σκοπό.
  25. Δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις των σχετικών Νόμων 81(Ι)2011 και 32

(1)2012 για την έγκριση της παρούσας αίτησης της αιτήτριας.
  1. Ο ισχυρισμός της Αιτήτριας που αναφέρεται στην παράγραφο 3 της Ένορκης Δήλωσης που υποστηρίζει την υπό εξέταση αίτηση, ότι οι πρόνοιες και όροι των εν λόγω Πωλητηρίων Εγγράφων έχουν εκπληρωθεί από πλευράς αγοραστών, είναι γενικός και/ή αόριστος και/ή χωρίς να παρουσιάζεται οποιαδήποτε περαιτέρω μαρτυρία και/ή απόδειξη και/ή τεκμήριο.
  2. Υπάρχει κακοπιστία και ή δόλια πρόθεση και ή αδικαιολόγητη καθυστέρηση στην καταχώρηση της υπό εξέταση αίτησης.
  3. Ενδεχομένως να υπάρχουν εμπράγματα βάρη που να προηγούνται.» Η ένσταση βασίζεται στον Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011 81(Ι)/2011) όπως έχει τροποποιηθεί με τον Νόμο 32(Ι)/2012, στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας Δ.39, Δ.48 θ.1-9, Δ.64, στο άρθρο 30 του Συντάγματος, στη διακριτική ευχέρεια, στη Νομολογία, στο Κοινοδίκαιο, στο Δίκαιο της Επιείκειας και στις Γενικές και Συμφυείς εξουσίες και εις την Συνήθη πρακτική του Δικαστηρίου. Τα γεγονότα στα οποία στηρίζεται η ένσταση εμφαίνονται στην ένορκη δήλωση του Παραλήπτη - Διαχειριστή της υπό διαχείριση Εταιρείας κ. Ελευθέριου Ν. Φιλίππου. Ο κ. Ε. Φιλίππου δηλώνει τα ακόλουθα στην ένορκη δήλωση του: «
  4. Είμαι εγγεγραμμένος λογιστής/ελεγκτής και Συνέταιρος στην εταιρεία Deloitte Limited και προβαίνω στην παρούσα Ένορκο Δήλωση υπό την ιδιότητα μου ως Διαχειριστής/Παραλήπτης της Εταιρείας M. PANAYIS INVESTMENTS LIMITED (που στην συνέχεια θα αναφέρω ως «η Εταιρεία») και είμαι δεόντως εξουσιοδοτημένος από την Εταιρεία να προβώ στην παρούσα ένορκη δήλωση. Έχω δε προσωπική γνώση των γεγονότων στα οποία ορκίζομαι στην παρούσα ένορκη δήλωση. Όσα γεγονότα δεν εμπίπτουν στην προσωπική μου γνώση είναι αληθή από όσα γνωρίζω, πιστεύω πληροφορούμαι και συμβουλεύομαι, προσδιορίζω δε κάθε φορά ειδικά την πηγή της γνώσης μου.
  5. Η Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ στις 13.10.2014 και ώρα 12:47μ.μ. διόρισε νομότυπα εμένα ως Παραλήπτη/Διαχειριστή της Εταιρείας, δυνάμει των προνοιών Ομολόγου Κυμαινόμενης Επιβάρυνσης ημερ. 25.11.2009 προς όφελος της MARFIN POPULAR BANK PUBLIC CO LIMITED. Προς υποστήριξη των πιο πάνω επισυνάπτω ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1 φωτοαντίγραφο του πρωτότυπου Δικαιολογητικού του Τμήματος Εφόρου Εταιρειών και Επίσημου Παραλήπτη ημερ. 13.10.2014 και ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2 φωτοαντίγραφο του πρωτότυπου Ομολόγου Επιβαρύνσεως ημερ. 25.11.2009 προς όφελος της MARFIN POPULAR BANK PUBLIC CO LIMITED.
  6. Περαιτέρω επισυνάπτω ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3 φωτοαντίγραφο της πρωτότυπης επιστολής ημερ. 17.11.2014 του Εφόρου Εταιρειών αναφορικά με τον διορισμό μου ως Παραλήπτη του Διαχειριστή της Εταιρείας M. PANAYIS INVESTMENTS LIMITED και ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 4 φωτοαντίγραφο structure report της Εταιρείας ημερ. 13.6.
  8. Από την 29ην Μαρτίου 2013 με βάση το διάταγμα του Διοικητή της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου το οποίο εκδόθηκε δυνάμει των άρθρων 5
(12)(α), 7
(1)και 9 του περί Εξυγίανσης Πιστωτικών και άλλων Ιδρυμάτων Νόμου του 2013, το οποίο αναφέρεται ως το περί Πώλησης Ορισμένων Εργασιών της Cyprus Popular Bank Public Co. Ltd, Διάταγμα του 2013 και δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας ως ΚΔΠ 104/13 έχουν μεταβιβαστεί περιουσιακά στοιχεία, τίτλοι ιδιοκτησίας, δικαιώματα και υποχρεώσεις της στην Bank of Cyprus Public Company Ltd. Επισυνάπτεται ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 5 φωτοαντίγραφο του εν λόγω διατάγματος.
  1. Το όνομα της Cyprus Popular Bank Public Co Ltd κατά τον επίδικο χρόνο σύναψης του Ομολόγου ημερ. 25.11.2009 μέχρι την 5.4.2012 ήταν "MARFIN POPULAR BANK PUBLIC CO LTD» και από την 5.4.2012 μετονομάστηκε σε «CYPRUS POPULAR BANK PUBLIC CO LTD» το οποίο διατηρούσε μέχρι την 29.3.
  3. Έχω διαβάσει την ένορκη δήλωση που συνοδεύει την αίτηση της Αιτήτριας ημερ. 13.2.2015 και αναφέρω μεταξύ άλλων ότι σε αυτή δεν περιλαμβάνονται όλες οι λεπτομέρειες αναφορικά με το κατά πόσο έχουν εκπληρωθεί εκ μέρους των αγοραστών όλοι οι όροι των συμφωνιών. Ο ισχυρισμός στην παράγραφο 4 της Ένορκης Δήλωσης που υποστηρίζει την υπό εξέταση αίτηση ότι το τίμημα για την αγορά της κατοικίας έχει πλήρως εξοφληθεί, είναι γενικός και αόριστος και χωρίς να υποστηρίζονται από οποιοδήποτε τεκμήριο και κατ' επέκταση από κάποιο αποδειχτικό υλικό και μαρτυρία και επίσης δεν δίδεται καμία μαρτυρία ποια είναι αυτή η άλλη συμφωνία μεταξύ του ενόρκως δηλούντα και των πωλητών.
  4. Περαιτέρω, εξ' όσων με ενημερώνουν οι δικηγόροι μου, η παρούσα αίτηση της Αιτήτριας είναι παράτυπη, αντικανονική, γενική και αόριστη επειδή στο αιτούμενο Διάταγμα δεν καθορίζεται ο χρόνος για την κατάθεση της Συμφωνίας Πώλησης στο Κτηματολόγιο και συνεπώς εάν εκδοθεί τέτοιο Διάταγμα θα σημαίνει ότι η Αιτήτρια θα δικαιούται επ' αόριστο να καταθέσει τη Συμφωνία Πώλησης στο Κτηματολόγιο γεγονός το οποίο είναι μεταξύ άλλων παράλογο και εκτός του πνεύματος του Νόμου 81(Ι)
  6. Επιπρόσθετα εξ' όσων με συμβουλεύουν οι δικηγόροι μου η Αιτήτρια παρέλειψε αδικαιολόγητα να καταθέσει τη Συμφωνία Πώλησης για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης στο Κτηματολόγιο εντός της προθεσμίας που προέβλεπε ο περί Πώλησης Γης (Ειδικής Εκτέλεσης) Νόμος Κεφ.
  8. Περαιτέρω εξ' όσων με συμβουλεύουν οι δικηγόροι μου, η Αιτήτρια καθυστέρησε αδικαιολόγητα να καταχωρήσει αίτηση στο Δικαστήριο επί 4 χρόνια δυνάμει του άρθρου 12 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδικής Εκτέλεσης) Νόμος 81
(1)2011 που ψηφίστηκε στις 29.4.2011 ούτως ώστε να της επιτραπεί να καταθέσει τη Συμφωνία Πώλησης στο Κτηματολόγιο.
  1. Περαιτέρω η Αιτήτρια δεν αναφέρει στην Ένορκη Δήλωση που συνοδεύει την παρούσα αίτηση της κανένα απολύτως λόγο και δικαιολογία για την πιο πάνω καθυστέρηση της και αδράνεια 4 χρόνων αναφορικά με την καταχώρηση της υπό εξέταση αίτησης.
  2. Εξ' όσων με συμβουλεύουν οι δικηγόροι μου, δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις των σχετικών Νόμων 81(Ι)2011 και 32(Ι)2012 για την έγκριση της παρούσας αίτησης της Αιτήτριας και για αυτό πρέπει να απορριφθεί με έξοδα. Συγκεκριμένα αναφέρω ότι δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 12 του Νόμου 81(Ι)
  4. Περαιτέρω εγώ σαν Παραλήπτης - Διαχειριστής δεν μπορώ να γνωρίζω κατά πόσο η Αιτήτρια έχει συμμορφωθεί με τους όρους πληρωμής του τιμήματος αγοράς, καθότι μέχρι σήμερα ο Διευθυντής και ο Γραμματέας της υπό διαχείριση Εταιρείας δεν μου παρέδωσε ως όφειλε τα απαραίτητα "Statement as to the Affairs" (έντυπο ΗΕ39) σχετικά με την περιουσιακή κατάσταση της εταιρείας.
  5. Περαιτέρω ενδεχομένως να υπάρχουν εμπράγματα βάρη προς όφελος πιστωτών της υπό διαχείρισης εταιρείας και αναμένω έρευνα του Κτηματολογίου ούτως ώστε να γίνει η διανομή των περιουσιακών στοιχείων της εταιρείας σύμφωνα με την σειρά προτεραιότητας.
  6. Επιπλέον η εξουσία μου ως Παραλήπτης - Διαχειριστής της Εταιρείας στη βάση του πιο πάνω ομολόγου είναι μεταξύ άλλων να παραλάβω και διαχειριστώ ολόκληρο το ενεργητικό της υπό διαχείριση Εταιρείας και να πωληθεί είτε ολόκληρη είτε μέρος της περιουσίας αυτής, προς όφελος των εξασφαλισμένων και μη εξασφαλισμένων πιστωτών, σύμφωνα με την σχετική νομοθεσία και περαιτέρω να γίνει διανομή του προϊόντος της πώλησης κατά προτεραιότητα όπως ο νόμος και οι σχετικοί κανονισμοί ορίζουν.
  7. Με βάση όλα τα πιο πάνω απορρίπτω το περιεχόμενο των παραγράφων 1-12 της ενόρκου δηλώσεως και ζητώ απόρριψη της αίτησης ως νομικά πραγματικά αβάσιμη με έξοδα εναντίον της.» Καμιά από τις δύο πλευρές δεν θέλησε να αντεξετάσει οποιονδήποτε από τους ενόρκως δηλούντες και έτσι μετά από άδεια του Δικαστηρίου προχώρησαν και καταχώρησαν γραπτές αγορεύσεις υποστηρίζοντας η κάθε πλευρά τις εκατέρωθεν θέσεις με παραπομπή στα γεγονότα της υπόθεσης, στη κείμενη νομοθεσία και σε σχετική νομολογία. Οι θέσεις αυτές λαμβάνονται υπόψη και όπου χρειαστεί θα γίνει στη συνέχεια κατά την ανάλυση αναφορά σε ειδικότερες πτυχές της. Τη δυνατότητα να κατατίθεται μια σύμβαση πώλησης ακινήτου για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης παρέχει ο Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του 2011 (Ν. 8(Ι)/2011)ο οποίος επιτρέπει πλέον σε ένα αγοραστή που για διάφορους λόγους δεν κατέθεσε έγκαιρα τη σύμβαση στο κτηματολόγιο να αποταθεί στο Δικαστήριο, το οποίο αν κρίνει εύλογο τον λόγο που προβάλλεται να εκδώσει τέτοιο διάταγμα που να επιτρέπει την κατάθεση του. Νομική Πτυχή: Ο Νομοθέτης μας για να δώσει τη δυνατότητα αλλά και την ευκαιρία σε αγοραστές ακινήτων στην Κύπρο οι οποίοι για διάφορους λόγους δεν είχαν καταθέσει στο παρελθόν τις συμφωνίες τους για την αγορά ακινήτων στο κτηματολόγιο να το πράξουν κάτι που αποσκοπούσε ¨στην αποτελεσματική προστασία των αγοραστών ακινήτων και ειδικά εκείνων που αγόραζαν οικόπεδα υπό διαχωρισμό ή διαμερίσματα σε υπό ανέγερση πολυκατοικίες, στο χαρτί, γιατί δεν είχαν ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας¨ (βλ. ¨Κυπριακό Δίκαιο Ακίνητης Ιδιοκτησίας του Χρίστου Ιωάννου, Έκδοση της Νομικής Βιβλιοθήκης, 2014 στη σελ. 248). Πρόκειται για τον Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο (Ν. 81(Ι)/2011). Το άρθρο 3 της νέας αυτής νομοθεσίας προνοεί για τις προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται για την κατάθεση μιας σύμβασης, η οποία θα πρέπει να κατατεθεί εντός έξι
(6)μηνών από την ημερομηνία υπογραφής της στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας της επαρχίας όπου βρίσκεται το ακίνητο. Παραθέτω το άρθρο αυτό για σκοπούς καλύτερης κατανόησης. «Η κατάθεση της σύμβασης από οποιοδήποτε των συμβαλλομένων μερών γίνεται αποδεκτή, μόνο αν - (α) υπάρχει εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, στο όνομα τουλάχιστον ενός εκ των πωλητών σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία - (
  1. i)η οποία αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης, ή (
  2. ii)στην οποία περιλαμβάνεται το τμήμα ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης: Νοείται ότι, αν το αντικείμενο της σύμβασης είναι τμήμα συνιδιόκτητης ακίνητης ιδιοκτησίας, για το οποίο δεν υπάρχει χωριστή εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου και πωλητές δεν είναι όλοι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες, αυτή συνοδεύεται από συμφωνία διανομής, υπογεγραμμένη από όλους τους εγγεγραμμένους ιδιοκτήτες της ακίνητης ιδιοκτησίας, των οποίων οι υπογραφές είναι δεόντως πιστοποιημένες, και το τμήμα που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης αναλογεί σε ένα τουλάχιστον από τους πωλητές στη σύμβαση, ο οποίος έχει δικαίωμα ελεύθερης κατοχής, χρήσης και διάθεσης αυτού. (β) η σύμβαση είναι γραπτή, περιλαμβάνει επαρκή στοιχεία της ταυτότητας των συμβαλλομένων μερών, περιγράφει επαρκώς την ακίνητη ιδιοκτησία που είναι το αντικείμενο της σύμβασης, αναφέρει το αντάλλαγμα και είναι υπογεγραμμένη από όλα τα συμβαλλόμενα μέρη∙ και (γ) η σύμβαση κατατεθεί εντός έξι
(6)μηνών από την ημερομηνία υπογραφής της, στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας της επαρχίας που βρίσκεται η ακίνητη ιδιοκτησία: [.]» Η παρούσα αίτηση εδράζεται στις πρόνοιες του άρθρου 12 το οποίο προνοεί τα ακόλουθα: «Ανεξάρτητα από τις διατάξεις της παραγράφου (γ) του εδαφίου
(1)του άρθρου 3 και της παραγράφου (β) του εδαφίου
(1)του άρθρου 6, το Δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, σύμφωνα με τις υπό αναφορά διατάξεις, όταν κρίνει δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή.» Ανάλυση και Συμπεράσματα: Θα εξετάσω στη συνέχεια αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις που θα επέτρεπαν την κατάθεση της σύμβασης στο κτηματολόγιο. Αυτές όπως απαριθμούνται στην αγόρευση του ευπαίδευτου συνηγόρου της αιτήτριας είναι οι ακόλουθες: (α) Να υπάρχει εγγραφή στη Κτηματικό Μητρώο στο όνομα τουλάχιστον ενός εκ των πωλητών σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία η οποία είναι το αντικείμενο της σύμβασης και στην οποία περιλαμβάνεται το τμήμα της ακίνητης ιδιοκτησίας το οποίο αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης. Κρίνω ότι πληρούται η προϋπόθεση αυτή εφόσον οι καθ΄ων η αίτηση M. Panayis Investments Ltd, είναι βάσει της παραγράφου Α του Πωλητηρίου οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του κτήματος με αρ. 0/6290, τεμάχιο 22, Φ/Σχ. 56/03, τοποθεσία Αμμάτι, στο Μαζωτό της επαρχίας Λάρνακας. Είναι δε γεγονός ότι η ιδιοκτησία του πιο πάνω ακινήτου από τους καθ΄ων η αίτηση δεν αμφισβητείται έστω και αν περιήλθε υπό διαχείριση δυνάμει ομολόγου. (β) Η σύμβαση να είναι γραπτή, να περιλαμβάνει επαρκή στοιχεία για τα συμβαλλόμενα μέρη, να περιγράφει επαρκώς την ακίνητη ιδιοκτησία που είναι το αντικείμενο της σύμβασης και να είναι υπογεγραμμένη από όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη. Το Τεκμήριο Α που επισυνάπτεται στην ένορκη δήλωση της αιτήτριας που είναι η επίδικη σύμβαση πληροί όλα τα πιο πάνω στοιχεία. Πρόκειται για γραπτή σύμβαση, δίδονται επαρκή στοιχεία τόσο για την ταυτότητα των πωλητών/καθ΄ων η αίτηση όσο και για την αγοράστρια του ακινήτου/αιτήτρια. Περαιτέρω, περιγράφεται επαρκώς η ακίνητη ιδιοκτησία που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης αφού διατυπώνονται όλα τα απαραίτητα στοιχεία προσδιορισμού του ακινήτου. Σε σχέση δε με το αντάλλαγμα αυτό είναι το ποσό των Λ.Κ.110.000=. Η συμφωνία είναι υπογραμμένη από τα συμβαλλόμενα μέρη. Η μαρτυρία των καθ΄ων η αίτηση δεν αντικρούει τα πιο πάνω στοιχεία. (γ) Η τρίτη προϋπόθεση είναι η κατάθεση της σύμβασης εντός έξι
(6)μηνών από την υπογραφή της στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο η οποία δεν εκπληρούται γι΄αυτό και η παρούσα αίτηση στη βάση της δυνατότητας που παρέχει πλέον το Άρθρο 12 του Ν. 81 (Ι)/2011. Η αιτήτρια παραθέτει τους ακόλουθους λόγους για τους οποίους κατά την εισήγηση της θα πρέπει να κριθούν ως εύλογοι και δίκαιοι και να της επιτραπεί να καταθέσει τη σύμβαση της στο Κτηματολόγιο: (α) Είναι μόνιμη κάτοικος Αγγλίας και λόγω της συμφωνίας της με τους καθ΄ων η αίτηση να παραταθεί η προθεσμία για την έκδοση χωριστών τίτλων και μεταβίβασης, η προθεσμία έχει πλέον παρέλθει. Βέβαια παρατηρώ ότι ο Όρος 5 (α) της επίδικης σύμβασης (Τεκμ. Α στην αίτηση) προνοούσε τα ακόλουθα: «Η μεταβίβαση της κατοικίας επ΄ονόματι του Αγοραστή θα γίνει με την έκδοση χωριστού τίτλου ιδιοκτησίας για την κατοικία και εφόσον οι Αγοραστές έχουν εκπληρώσει όλες τις υποχρεώσεις τους που απορρέουν από το παρόν Συμβόλαιο. Εν πάση περιπτώσει η έκδοση χωριστού τίτλου θα λάβει χώρα σε 3 χρόνια από την παράδοση της κατοικίας.» Εφόσον για την παράδοση της γινόταν πρόνοια (Όρος 3 (α) του Τεκμ. Α στην αίτηση) ότι αυτή θα γινόταν μέχρι την 30.09.2006 ούτως ή άλλως η προθεσμία με βάσει την προηγούμενη νομοθεσία που επέτρεπε την καταχώρηση μιας σύμβασης στο κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης θα είχε λήξει μέχρι την παράδοση της κατοχής, καθώς ο χρόνος κατάθεσης της τότε καθοριζόταν στους δύο μόνο μήνες από της υπογραφής της και έτσι θα καθίστατο και πάλι ληξιπρόθεσμη αν αναμενόταν η παράδοση της κατοχής του ακινήτου. Επομένως η μεταγενέστερη συμφωνία της αιτήτριας με τους καθ΄ων η αίτηση, όπως διατείνεται, περί παράτασης της προθεσμίας για την έκδοση χωριστών τίτλων και μεταβίβασης δεν ενισχύει τη θέση της αιτήτριας εφόσον αυτή θα έπρεπε να είχε καταθέσει την επίδικη σύμβαση εντός του τότε ισχύοντος νομικού καθεστώτος που έθετε τον χρονικό περιορισμό των δύο μηνών και ανεξάρτητα των όποιων μεταγενέστερων συμφωνιών των συμβαλλομένων, οι οποίες εν πάση περιπτώσει δεν θα επιδρούσαν καθ΄οιονδήποτε τρόπο στην κατάθεση της για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Επομένως ο πιο πάνω λόγος δεν θα μπορούσε να εκληφθεί ως εύλογος. (β) Προβάλλει η αιτήτρια διά του ενόρκως δηλούντος που υποστηρίζει την αίτηση ως δεύτερο λόγο ότι υπήρχε μεταξύ των συμβαλλομένων σχέση εμπιστοσύνης η οποία τον οδήγησε να μη θεωρήσει αναγκαία την κατάθεση της σύμβασης. Αυτός ο λόγος μπορεί κατά την άποψη μου να οδηγήσει το Δικαστήριο σε κρίση περί του εύλογου του αιτήματος. (γ) Ο τρίτος λόγος ότι η πάροδος πολλών ετών καθιστά πλέον απαραίτητη την κατάθεση του πωλητηρίου για σκοπούς προστασίας και προώθησης των δικαιωμάτων της αιτήτριας ως αγοράστριας της κατοικίας αν και δεν προσθέτει κάτι, εντούτοις θα μπορούσε και αυτός να εκληφθεί και έτσι εκλαμβάνεται ως εύλογος για τη θετική αντίκριση του αιτήματος. (δ) Ο τέταρτος λόγος που προβάλλεται προέρχεται από την ένορκη δήλωση που υποστηρίζει την ένσταση. Ισχυρίζεται ο ενόρκως δηλών εκ μέρους των καθ΄ων η αίτηση ότι έχει ως σκοπό την πώληση μέρους ή ολόκληρης της περιουσίας των καθ΄ων η αίτηση προς όφελος εξασφαλισμένων και μη εξασφαλισμένων πιστωτών. Συνεπώς σε περίπτωση απόρριψης της αίτησης, υπάρχει το ενδεχόμενο πώλησης της περιουσίας της εταιρείας, περιλαμβανομένου και του επίδικου ακινήτου με αποτέλεσμα η αιτήτρια να αποστερηθεί του ακινήτου το οποίο αγόρασε και εξόφλησε το τίμημα του που ήταν Κυπριακές Λίρες £110.000 εφόσον υπάρχει το ενδεχόμενο να πωληθεί προς εξόφληση τρίτων. Σε σχέση με τον ισχυρισμό του ενόρκως δηλούντος που υποστηρίζει την ένσταση περί αόριστου ισχυρισμού της αιτήτριας ότι εξόφλησε το τίμημα θα συμφωνήσω με την αιτήτρια ότι η κατάθεση αποδείξεων πληρωμής που εκδόθηκαν από τους καθ΄ων η αίτηση καταδεικνύει την αλήθεια εκ πρώτοις όψεως του ισχυρισμού της. Σε κάθε περίπτωση η καταβολή ολόκληρου ή μέρους του τιμήματος δεν ενέχει καμιά σημασία ως προς τις προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν και το επιτρεπτό της κατάθεσης στο Κτηματολόγιο μιας σύμβασης για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Θα μπορούσε η σύμβαση να κατατεθεί με την υπογραφή της και την καταβολή ακόμα και μιας μικρής προκαταβολής. Ακόμη η νομοθεσία δεν προνοεί για τη συμμόρφωση στους όρους πληρωμής. Επομένως αυτό το ζήτημα δεν επηρεάζει καθ΄οιονδήποτε τρόπο το αίτημα. Δεν με βρίσκει επίσης σύμφωνο ο ισχυρισμός περί αοριστίας των διαταγμάτων που επιζητούνται καθώς δεν προσδιορίζεται σε αυτό ο χρόνος εντός του οποίου θα πρέπει να υπάρξει συμμόρφωση. Τον χρόνο εντός του οποίου θα πρέπει να καταθέσει τη συμφωνία η αιτήτρια μπορεί να τον καθορίσει το Δικαστήριο κατά την έκδοση του διατάγματος και επομένως δεν υπάρχει οποιαδήποτε παρατυπία ως προς αυτό το ζήτημα. Δεν υπάρχει αμφιβολία ότι η έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων αποσκοπεί στην προστασία των δικαιωμάτων της αιτήτριας. Η σκέψη όμως οδηγεί και στα δικαιώματα τρίτων προσώπων τα οποία έχουν δημιουργηθεί και αποκτηθεί στο μεταξύ διάστημα λαμβάνοντας υπόψη το γεγονός της μη κατάθεσης της επίδικης σύμβασης για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης και της εγγραφής της ως εμπραγμάτου βάρους. Ως προς αυτό έχουν δίκαιο οι καθ΄ων η αίτηση. Κατά την άποψη μου θα αποφευγόταν ο όποιος επηρεασμός καλόπιστων τρίτων πιστωτών των καθ΄ων η αίτηση, δικαιώματα τα οποία ο διαχειριστής οφείλει να διασφαλίσει, αν το διάταγμα που θα εκδιδόταν δεν θα επηρέαζε καθ΄οιονδήποτε τρόπο τα δικαιώματα τους. Αυτά έχοντας υπόψη τα όσα αναφέρονται στο ίδιο πιο πάνω σύγγραμμα ¨Κυπριακό Δίκαιο Ακίνητης Ιδιοκτησίας¨ στη σελ.147: «Η ειδική εκτέλεση είναι επιεικής θεραπεία (equitable remedy) του αγγλικού Κοινοδικαίου (Common Law) από το οποίο ως θεσμός έχει περάσει και στο δικό μας δίκαιο. Η θεραπεία βασίζεται στους κανόνες της Επιείκειας (Equity) που αναπτύχθηκαν για αντιμετώπιση των ατελειών του Αγγλικού Κοινού Δικαίου, για να συμπληρώσουν τα κενά του και να διορθώσουν τις αδυναμίες του. Στην ευρεία έννοια της, η Επιείκεια ταυτίζεται με την έννοια της Δικαιοσύνης.» Εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις κατάθεσης της επίδικης συμφωνίας, όπως αποφάνθηκα πιο πάνω, αυτή μπορεί να γίνει για την προστασία των δικαιωμάτων της αγοράστριας με την ταυτόχρονη όμως πρόνοια ότι τα όποια δικαιώματα έχουν στο μεταξύ αποκτηθεί από τρίτους καλόπιστους πιστωτές των καθ΄ων η αίτηση λόγω της μη έγκαιρης κατάθεσης της επίδικης σύμβασης δεν θα επηρεαστούν. Ανάλογη θα είναι και η διατύπωση του διατάγματος που θα ακολουθήσει. Κατάληξη: Για όλους τους πιο πάνω λόγους η αίτηση εγκρίνεται και εκδίδονται διατάγματα ως τα αιτητικά Α και Β της αίτησης υπό τον όρο ή προϋπόθεση ότι η εγγραφή αυτή δεν θα επηρεάσει οποιαδήποτε δικαιώματα έχουν αποκτηθεί από τρίτους καλόπιστους πιστωτές της M. Panayis Investments Ltd μετά την 15.05.2006 οπότε και η αιτήτρια είχε το δικαίωμα να καταθέσει την εν λόγω σύμβαση στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο μέχρι και της κατάθεσης της δικαίωμα το οποίο κέκτηται δυνάμει του παρόντος διατάγματος από σήμερα 30.09.2015, το οποίο και θα πρέπει να ασκήσει εντός δέκα ημερών από σήμερα. Εν όψει της πιο πάνω κατάληξης κρίνω ότι θα ήταν δίκαιο να μην εκδώσω καμιά διαταγή για τα έξοδα. (Υπ.)........................................................ Χρήστος Γ. Φιλίππου, Α.Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.