Στέλλα Αδάμου Σενέκκη κ.α. ν. Κυπριακής Δημοκρατίας μέσω του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Παραπομπή αρ. 57/2011, 58/2011, 28/8/2015 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2015:A187 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ Ενώπιον: Χ.Μαλαχτού, Π.Ε.Δ. Παραπομπή αρ. 58/2011 Μεταξύ:
- Στέλλα Αδάμου Σενέκκη
- Κυριάκος Νικόλα Δανιήλ Απαιτητών και Κυπριακής Δημοκρατίας μέσω του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας Αποζημιούσας Αρχής και Παραπομπή αρ. 57/2011 Μεταξύ:
- Λευτέρη Παναγιώτη
- Ανδρέα Παναγιώτη Μανώλη Απαιτητών και Κυπριακής Δημοκρατίας μέσω του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας Αποζημιούσας Αρχής Hμερ.: 28.8.2015 Για τους Απαιτητές: κ.Μ.Δειλινός μαζί με κ.Χρ.Πουτζιουρή για Δειλινός & Συνεργάτες ΔΕΠΕ και Ορφανίδης, Χριστοφίδης, Πουτζιουρής & Δαμιανού ΔΕΠΕ Για την Αποζημιούσα Αρχή: κα Χ.Καραολίδου για τον Γενικό Εισαγγελέα Α Π Ο Φ Α Σ Η Οι συνενωμένες παραπομπές αφορούν τέσσερα ακίνητα ιδιοκτησίας των Απαιτητών, που απαλλοτριώθηκαν ολόκληρα με σκοπό την ανέγερση του Περιφερειακού Λυκείου Λειβαδιών. Πρόκειται για τα ακίνητα - Αρ. εγγρ. 0/6133 Τεμ. 1329 (Τεκμ.2 των παραδεκτών γεγονότων) - Αρ. εγγρ. 0/6132 Τεμ. 1330 (Τεκμ.3 των παραδεκτών γεγονότων) - Αρ. εγγρ. 0/6364 Τεμ. 1331 (Τεκμ.1 των παραδεκτών γεγονότων) - Αρ. εγγρ. 0/8659 Τεμ.529 (Τεκμ.4 των παραδεκτών γεγονότων) όλα του Σχεδίου 1-2575-3690, Τμήμα 08 στα Λειβάδια Λάρνακας, τα πρώτα τρία ιδιοκτησίας των Απαιτητών στην Παρ. 58/11 κατά ½ μερίδιο έκαστος και το τελευταίο ιδιοκτησίας των Απαιτητών στην Παρ. 57/11 κατά ½ μερίδιο έκαστος. Η Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης δημοσιεύτηκε την 15.4.2005 (Τεκμ.5 των παραδεκτών γεγονότων) και το Διάταγμα Απαλλοτρίωσης την 12.4.2006 (Τεκμ.6 των παραδεκτών γεγονότων). Δημοσιεύτηκαν τρία διαδοχικά Διατάγματα επίταξης που καλύπτουν την περίοδο από τη Γνωστοποίηση της Απαλλοτρίωσης μέχρι την 30.3.2008 (Τεκμ.7 - 9 των παραδεκτών γεγονότων). Τον Απρίλιο του 2006 η Αποζημιούσα Αρχή πρόσφερε στους Απαιτητές συγκεκριμένα ποσά ως αποζημίωση (βλ. Τεκμ.10 και 11 των παραδεκτών γεγονότων), κανένα όμως ποσό δεν καταβλήθηκε σε αυτούς. Αμέσως μετά τη Γνωστοποίηση της Απαλλοτρίωσης και το Πρώτο Διάταγμα Επίταξης άρχισαν τα έργα της ανέγερσης του σχολείου εντός όλων των ακινήτων που ολοκληρώθηκαν το
- 'Εκτοτε το σχολείο λειτουργεί κανονικά. Με τις Τροποποιημένες Εκθέσεις Απαίτησης που καταχωρίστηκαν την 18.3.2015 οι Απαιτητές ισχυρίζονται ότι το ποσό των €370.000 στην Παρ. 58/2011 και €185.000 στην Παρ. 57/2011 αντιπροσωπεύει τη δίκαια αποζημίωση που πρέπει να τους καταβληθεί. Βασίζονται σε εκτιμήσεις για την αξία των ακινήτων κατά την 15.4.
- Υπάρχει ο ισχυρισμός σε αμφότερες τις παραπομπές ότι όμορα με τα επίδικα ακίνητα που απαλλοτριώθηκαν για τον ίδιο σκοπό αποζημιώθηκαν με €205 και €215 το τ.μ. ενώ η βάση στην οποία οι Απαιτητές ζητούν να αποζημιωθούν είναι €75 το τ.μ. για τα ακίνητα της Παρ. 58/2011 και €70 το τ.μ. για το ακίνητο της Παρ. 57/
- Αξιώνεται ακόμη απώλεια χρήσης των ακινήτων για την περίοδο της επίταξης, απαίτηση που, με άδεια του Δικαστηρίου, αποσύρθηκε με επιφύλαξη κατά τη δικάσιμο της 5.6.
- 'Ο,τι παρέμεινε ως επίδικο ζήτημα είναι ο καθορισμός της δίκαιας και εύλογης αποζημίωσης των Απαιτητών για την απαλλοτρίωση της ακίνητης τους ιδιοκτησίας όπως επιτάσσει το Αρθρο 23.4(γ) του Συντάγματος. Ο όρος «δίκαιη και εύλογη αποζημίωση» σημαίνει την απώλεια του ιδιοκτήτη αποτιμούμενη σε χρήμα. Αναφέρεται στην Νικολάου κ.α. ν. Δημοκρατίας
(2002)1(Β) Α.Α.Δ. 1305, 1311, ότι δίκαια θεωρείται η αποζημίωση η οποία εξισούται με την αξία του απαλλοτριωθέντος ακινήτου στην ελεύθερη αγορά κατά τον κρίσιμο χρόνο, στη δε Παναρέτου κ.α. ν. Δημοκρατίας
(2002)1(Γ) Α.Α.Δ. 1552, 1558, σημειώνεται ότι η αξία του απαλλοτριωθέντος ακινήτου εάν αυτό πωλείτο εκουσίως στην ελεύθερη αγορά κατά το χρόνο της δημοσίευσης της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης είναι η βάση του υπολογισμού της πληρωτέας αποζημίωσης. Εφόσον υφίστανται οι κατάλληλες προϋποθέσεις για τη χρησιμοποίηση της, η μέθοδος της απευθείας σύγκρισης θεωρείται ως η καλύτερη γιατί οδηγεί στα πιο ασφαλή συμπεράσματα με κριτήριο την τιμή που ένας υποθετικός αγοραστής προσφέρει για το επίδικο ακίνητο, αντικείμενο της σύγκρισης, στην ελεύθερη αγορά (βλ. «Θεοσκέπαστη Φαρμ» ν. Δημοκρατίας
(1990)1 Α.Α.Δ. 984, 986). Κατά την ακρόαση των συνενωμένων Παραπομπών κατάθεσαν ένας εκτιμητής για κάθε πλευρά. Για τους Απαιτητές μαρτυρία έδωσε ο Χαράλαμπος Πετρίδης, εκτιμητής ακινήτων με μεταπτυχιακό στον κλάδο διαχείρισης και εκτίμησης, με επαγγελματική πείρα από το
- Για την αποζημιούσα αρχή μαρτύρησε η Μαρία Ευαγγέλου, κάτοχος και αυτή μεταπτυχιακού στον σχετικό κλάδο, Αναπληρώτρια Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός Αμμοχώστου, που κατά τους ουσιώδεις χρόνους ήταν εκτιμήτρια στον Κλάδο Εκτιμήσεων του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λάρνακας. Οι δικηγόροι των Απαιτητών εισηγούνται στην αγόρευση τους ότι η μαρτυρία της Ευαγγέλου θα πρέπει να αγνοηθεί για λόγους που αφορούν στο πρόσωπο της και την, κατά τη θέση τους, μη εμπλοκή της στην ετοιμασία της Εκθεσης Εκτίμησης που καταχωρίστηκε εκ μέρους της Αποζημιούσας Αρχής. Οι Εκθέσεις Υπεράσπισης που καταχωρίστηκαν την 3.9.2012 συνοδεύονταν από Εκθέσεις Εκτίμησης ημερ. 1.11.2011 στις οποίες αναγράφεται στην πρώτη σελίδα «Εμπειρογνώμονας Μάρτυρας Απαλλοτριούσας Αρχής Ρεβέκκα Γεωργίου Εκτιμητής Κτηματολογίου Λάρνακας». Στο τέλος οι Εκθέσεις υπογράφονται από τη Ρεβέκκα Γεωργίου εκτιμήτρια ενώ από κάτω καταγράφεται «Μαρία Ευαγγέλου Για Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας». Οι Εκθέσεις Υπεράσπισης στις Τροποποιημένες Εκθέσεις Απαίτησης που καταχωρίστηκαν την 27.4.2015 συνοδεύονταν από Εκθέσεις Εκτίμησης ημερ. 20.4.2015 στις οποίες αναγράφεται στην πρώτη σελίδα «Εμπειρογνώμονας Μάρτυρας Αποζημιούσας Αρχής Μαρία Ευαγγέλου Εκτιμητής Κτηματολογίου Λάρνακας», ενώ στο τέλος υπογράφονται από τη Μαρία Ευαγγέλου «Για Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας». Είναι ταυτόσημες με τις Εκθέσεις Εκτίμησης που παρουσιάστηκαν κατά τη δίκη ως Τεκμ.5 και 4 αντίστοιχα. Κατά τους δικηγόρους των Απαιτητών η Ευαγγέλου δεν έκαμε τις εκτιμήσεις που κατατέθηκαν με τις Εκθέσεις Υπεράσπισης. Οικειοποιήθηκε τις προηγούμενες εκτιμήσεις προσθέτοντας μια παράγραφο και υπόγραψε τις νέες ως δικές της. Η Ευαγγέλου μαρτύρησε ότι η ίδια συνέταξε τις αρχικές εκτιμήσεις που παρέδωσε την 31.8.
- ΄Ηταν ταυτόσημες με αυτές του 2015 με τη διαφορά ότι στην τελευταία παράγραφο της τελευταίας σελίδας καταγράφονται τα νέα εμβαδά των ακινήτων. Παρατηρείται ότι με την καταχώρηση των Παραπομπών από την Αποζημιούσα Αρχή την 29.11.2011 καταχωρίστηκαν με την Παρ. 58/2011 έξι επιστολές προσφοράς για τα μερίδια στα τρία επίδικα ακίνητα και με την Παρ. 57/2011 άλλες δύο. Πρόκειται για τις παρουσιασθείσες ως μέρος των παραδεκτών γεγονότων (Τεκμ.10 και 11 των παραδεκτών γεγονότων). Παρουσιάστηκαν μόνο οι πρώτες σελίδες κάθε επιστολής προσφοράς. Η κάθε επιστολή ήταν δισέλιδη και επισυναπτόταν και έντυπο αποδοχής της. Στη δεύτερη σελίδα η κάθε επιστολή υπογράφεται από την εκτιμητή Ευαγγέλου Πέτρου Μαρία Για Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Καθίσταται πρόδηλο πως η εμπλοκή της Ευαγγέλου δεν περιορίζεται στο χρόνο σύνταξης των Εκθέσεων Εκτίμησης του
- Αποδέχομαι τη θέση της ότι αυτή συνέταξε τις πρώτες εκθέσεις το 2005 και πως όλες οι εκθέσεις είναι δική της εργασία. Το γεγονός, που η ίδια παραδέχθηκε, ότι για το 2015 δεν έχει καταβάλει τα δικαιώματα και συνεπώς δεν έχει ανανεώσει την άδεια της ως μέλος του ΕΤΕΚ δεν καθιστά το περιεχόμενο των Εκτιμήσεων της απαράδεκτη μαρτυρία, «εμποτισμένη με παρανομία», όπως εισηγούνται οι δικηγόροι των Απαιτητών. Η εισήγηση των δικηγόρων δεν υποστηρίχθηκε με παραπομπή σε οιαδήποτε νομοθετική διάταξη και απορρίπτεται. Όπως η Ευαγγέλου ανάφερε δεν χρειάζεται να έχει πληρωμένη άδεια από το ΕΤΕΚ για να εκτελεί τα καθήκοντα της στο Κτηματολόγιο. Αποδέχομαι την Ευαγγέλου, όπως και τον Πετρίδη, ως εμπειρογνώμονες στο ζήτημα που εξετάζω. Ο Πετρίδης εκπόνησε δύο Εκθέσεις Εκτίμησης ημερ. 20.2.2015, μια για τα ακίνητα της Παρ. 58/2011 (Τεκμ.6) και μια για το ακίνητο της Παρ. 57/2011 (Τεκμ.7). Όλα τα επίδικα ακίνητα έχουν τα ίδια νομικά χαρακτηριστικά και γειτνιάζουν. Για τον καθορισμό της αξίας τους την 15.4.2005 ο Πετρίδης χρησιμοποίησε τρεις συγκριτικές πωλήσεις (από τις οκτώ που σημειώνει), τις ίδιες για όλα, διαφοροποιώντας την περίπτωση του Τεμ. 529 γιατί ήταν περίκλειστο. Εκτίμησε την αξία των Τεμ. 1329, 1330 και 1331 σε €75 το τ.μ. και του Τεμ. 529 σε €70 το τ.μ.. Οι συγκριτικές πωλήσεις που χρησιμοποίησε ήταν όλες του 2005 και αφορούσαν τα Τεμάχια 1323, 1664 και
- Ο Πετρίδης ετοίμασε για σκοπούς διευκόλυνσης της διαδικασίας τοπογραφικό (Τεκμ.3) όπου σημειώνονται τόσο τα δικά του συγκριτικά όσο και αυτά της Αποζημιούσας Αρχής. Επισυνάπτονται σε αυτό πίνακες με δύο περαιτέρω πωλήσεις του 2005 που αφορούσαν τα Τεμάχια 153 και
- Κατά τη διά ζώσης μαρτυρία του ο Πετρίδης ανέφερε ότι βασίστηκε σε αυτές τις πέντε πωλήσεις που έγιναν το
- Η Ευαγγέλου σημειώνει στις Εκθέσεις της 14 περιπτώσεις. Οι πρώτες οκτώ αφορούν πωλήσεις, ενώ οι υπόλοιπες συμφωνίες αναφορικά με ακίνητα που απαλλοτριώθηκαν. Ανάφερε κατά τη μαρτυρία της ότι οι ουσιαστικές είναι δύο πωλήσεις που έγιναν το 2005, του Τεμ. 1664 και του Τεμ.
- Τις υπόλοιπες χαρακτήρισε ως ενισχυτικές που καταδεικνύουν την τάση της αγοράς στην περιοχή. Για τα Τεμ. 1329, 1330 και 1331 καταγράφει στην Εκθεση της ότι θεωρούνται ότι εφάπτονται ασφαλτοστρωμένου δρόμου γιατί κατέχονταν μαζί με άλλα κτήματα. Το Τεμ. 529 ήταν περίκλειστο αλλά δεν το εκτίμησε με μικρότερη αξία από τα άλλα γιατί η απόσταση του από το δρόμο ήταν μικρή. Κατέληξε στην τιμή των €55 (£32) το τ.μ. για όλα. Σημειώνεται εκ προοιμίου ότι ο μέσος όρος της ανά τ.μ. αξίας των Τεμ. 1664 και 153 που η Ευαγγέλου θεωρεί ως τις ουσιαστικές πωλήσεις, είναι €60,
- Είναι κοινό έδαφος πως μετά το 2005 υπήρξε ραγδαία αύξηση της τιμής των ακινήτων στην ευρύτερη περιοχή που μας αφορά. Ο Πετρίδης ανάφερε πως δεν είναι ορθό εφόσον υπάρχουν πωλήσεις του 2005 να ληφθούν υπόψη προγενέστερες πωλήσεις, ούτε και μεταγενέστερες γιατί οι διακυμάνσεις ήταν μεγάλες. Όπως υποδεικνύεται στη νομολογία η χρονική εγγύτητα των σχετικών στοιχείων προς το χρόνο γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης τους προσδίδει μοναδική αξιοπιστία για την εξαγωγή ακριβέστερων συμπερασμάτων ως προς τις τάσεις της κτηματαγοράς τη δεδομένη στιγμή. Το βασικό υλικό ενώπιον του Δικαστηρίου είναι οι πέντε πωλήσεις που έγιναν το
- Οι δύο είναι κοινές και αναμφίβολα θα πρέπει να ληφθούν υπόψη, έστω με ενδεχόμενες αναπροσαρμογές. Θα πρέπει επίσης να εξεταστεί κατά πόσο οι υπόλοιπες ή κάποια πρέπει να ληφθεί υπόψη. Το Τεμ. 1664 χωράφι έκτασης 5000 τ.μ. που βρίσκεται 500 μ. βορειότερα των επιδίκων, πωλήθηκε την 11.3.2005 προς £36 το τ.μ. δηλ. €61,
- Το χρησιμοποιούν αμφότεροι οι εκτιμητές. Μάλιστα η Ευαγγέλου αναπροσαρμόζει την τιμή χρονικά στα €63,
- Κατά τον Πετρίδη, το Τεμ. 1664 μειονεκτεί έναντι των επίδικων γιατί βρίσκεται σε κύριο δρόμο όπου υπάρχει, ως αναφέρει, αρκετή οχληρία ιδιαίτερα τις ώρες αιχμής. Σχεδόν απέναντι του βρίσκεται το Περιφερειακό Γυμνάσιο που προκαλεί επιπλέον οχληρία τις ώρες που οι μαθητές προσέρχονται και αποχωρούν από το σχολείο. Κατά τη θέση του, ένα οικιστικό τεμάχιο πλεονεκτεί όταν βρίσκεται σε μια πιο ήσυχη γειτονιά έναντι τεμαχίων που βρίσκονται πάνω σε κύρια οδική αρτηρία. Η Ευαγγέλου δεν θεωρεί ότι τα επίδικα πλεονεκτούν του Τεμ.
- Δεν το θεωρεί μειονέκτημα ένα οικιστικό τεμάχιο να γειτνιάζει σε σχολείο. Μάλιστα μπορεί κάποιος να το προτιμά γιατί όταν θα υπάρχει κίνηση από τα παιδιά αυτός θα απουσιάζει στην εργασία του, ενώ το βράδυ που θα είναι στο σπίτι του θα έχει ησυχία. Με αναφορά στο πολυσύχναστο του δρόμου απάντησε η Ευαγγέλου ότι το σύνολο των πωλήσεων δεν δείχνει ότι η περιοχή του Τεμ. 1664 μειονεκτεί έναντι της περιοχής των επίδικων. Αποδέχομαι ότι ένας πολυσύχναστος δρόμος μπορεί να συνιστά μειονέκτημα για ένα οικιστικό τεμάχιο. Όμως, η γειτνίαση τέτοιου ακινήτου με ένα σχολείο δεν αποδέχομαι ότι συνιστά μειονέκτημα. Αποδέχομαι τα όσα επί του προκειμένου σχολίασε η Ευαγγέλου, δεχόμενος ότι για μεγάλη μερίδα του πληθυσμού η γειτνίαση της κατοικίας τους με σχολείο μπορεί να συνιστά και πλεονέκτημα. Είμαι της άποψης ότι ο Πετρίδης απέδωσε υπέρμετρη βαρύτητα στην παράμετρο «πολυσύχναστος δρόμος», ιδιαίτερα αν ληφθεί υπόψη πως πρόκειται για τεμάχιο έκτασης 5000 τ.μ. με βάθος από τον κύριο δρόμο. Το δεύτερο κοινό συγκριτικό είναι το Τεμ.
- Πρόκειται για χωράφι έκτασης 13713 τ.μ. που το ½ μερίδιο του πωλήθηκε την 14.4.2005 με αξία αποδοχής £33,54 το τ.μ., δηλαδή €57,
- Βρίσκεται 500 μ. βορειοανατολικά των επίδικων και εφάπτεται χωματόδρομου. Αυτή η πώληση πρέπει να προσεγγισθεί με επιφύλαξη ενόψει του γεγονότος ότι πρόκειται για μερίδιο. Στην Μιχαήλ κ.α. ν. Δημοκρατίας
(2009)1 (Β) Α.Α.Δ. 1063, 1070, επαναλαμβάνεται ότι η πώληση μεριδίων επί ενός ακινήτου δεν αποτελεί ασφαλή βάση για εξαγωγή ορθών συμπερασμάτων γιατί σε αυτές τις περιπτώσεις η αγορά τέτοιων μεριδίων συνήθως γίνεται στη βάση εξωγενών ως προς την πραγματική αξία παραγόντων, οι οποίοι ανεβάζουν την πραγματική αγοραία αξία. Το Τεμ. 668 βρίσκεται περί τα 700 μ. δυτικά των επιδίκων. Πωλήθηκε το ½ μερίδιο του τον Σεπτέμβριο του 2005 και έγινε αποδεκτό από το Κτηματολόγιο στην τιμή των €82,78 το τ.μ.. Όπως ανάφερε ο Πετρίδης βρίσκεται σε παρόμοια γειτονιά. Η Ευαγγέλου ανάφερε πως αυτό βρίσκεται αρκετά μακρυά από τα επίδικα και δεν χρειάζεται να σχολιαστεί. Δεν συμμερίζομαι τη θέση της. Ό,τι έχω να παρατηρήσω είναι ότι και εδώ η πώληση αφορούσε μερίδιο ενώ θα έπρεπε να υπάρξει και αναπροσαρμογή στην τιμή λόγω της χρονικής διαφοράς της πώλησης από την ημερομηνία της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης των επιδίκων. Περαιτέρω, προκύπτει από το σχέδιο ότι αυτό έχει μεγάλο πρόσωπο προς ανατολάς όπου διαπιστώνεται ότι το παρακείμενο τεμάχιο έχει οικοπεδοποιηθεί. Το Τεμ. 671 βρίσκεται νοτιότερα των επίδικων περί τα 500 μ. από αυτά. Είναι εμβαδού 12041 τ.μ.. Πωλήθηκε τον Φεβρουάριο του
- Δηλώθηκε σε τιμή που ανταποκρίνεται σε €107,13 το τ.μ. και έγινε αποδεκτό από το Κτηματολόγιο στα €114,93 το τ.μ.. Ο Πετρίδης θεωρεί ότι πλεονεκτεί των επίδικων επειδή έχει εκτεταμένο πρόσωπο και γι΄ αυτό αναπροσαρμόζει την τιμή στα €103,43 το τ.μ. για τα επίδικα. Αφαιρεί δηλαδή 10% από την τιμή του. Το Τεμ.671 βρίσκεται στην ίδια πολεοδομική ζώνη με τα επίδικα, υποστήριξε όμως η Ευαγγέλου ότι ο δρόμος του οποίου εφάπτεται οδηγεί στο χωριό, αποτελεί συνέχεια εμπορικού δρόμου και έχει εμπορική αξία. Η πώληση αυτή δεν συνάδει με τις άλλες πωλήσεις στην περιοχή και κατά την Ευαγγέλου το ακίνητο είχε ειδική αξία. Είχε αγοραστεί με σκοπό να ανεγερθεί εκεί υπεραγορά «Ορφανίδης». Η Ευαγγέλου θεωρεί ότι η αναπροσαρμογή του 10% που έκαμε ο Πετρίδης ήταν πολύ μικρή. Μεγαλύτερες αναπροσαρμογές λόγω των φυσικών χαρακτηριστικών και προοπτικής του Τεμ. 671 θα έπρεπε να είχαν γίνει γι΄ αυτό και η Ευαγγέλου δεν το έχει χρησιμοποιήσει. Ο Πετρίδης αντιπρόβαλε ότι εάν ομιλούμε για εμπορική προοπτική για το μέλλον έχουν παρέλθει έκτοτε 10 χρόνια και το τεμάχιο είναι στην ίδια ζώνη. Οπόταν, ως οικιστικό μειονεκτεί λόγω της οχληρίας σε ώρες αιχμής. Αποδέχομαι τη θέση της Ευαγγέλου επί του προκειμένου. Η τιμή που πωλήθηκε και αυτή που προσδόθηκε στο Τεμ. 671 απέχει τόσο πολύ από τις τιμές της εποχής γεγονός που αφ΄ εαυτού επιβεβαιώνει την ιδιαιτερότητα του ακινήτου και της περίπτωσης. Καταλήγω ότι η περίπτωση του τεμαχίου αυτού δεν θα πρέπει να ληφθεί υπόψη στον καθορισμό της αξίας των επίδικων ακινήτων. Ελλείπει το στοιχείο της συγκρισιμότητας. Το Τεμ. 1323 εφάπτεται του επίδικου Τεμ.
- Πωλήθηκε το 1/5 μερίδιο αυτού τον Ιούλιο του 2005 στην τιμή των €84,60 το τ.μ.. Η Ευαγγέλου υποστήριξε πως η πώληση του 1/5 μεριδίου αφορούσε στην ουσία οικόπεδο. Κατά το χρόνο της πώλησης υπήρχε επί του εδάφους κατασκευασμένος δρόμος που διέσχιζε το Τεμ.
- Ο διαχωρισμός του Τεμ. 1323 σε οικόπεδα ήταν σε πολύ προχωρημένο στάδιο και μεταγενέστερα ο προαναφερθείς δρόμος εγγράφηκε. Νομικά ό,τι πωλήθηκε ήταν μερίδιο όμως, κατά την Ευαγγέλου, ο αγοραστής αγόρασε οικόπεδο και ο πωλητής δεν θα είχε κάμει τόσα έξοδα και απλά να πωλήσει μερίδιο ως μέρος χωραφιού. Είναι πιθανόν να συνέβηκε αυτό που επικαλέστηκε η Ευαγγέλου και ο αγοραστής του 1/5 μεριδίου του Τεμ.1323 να αγόρασε ένα οικόπεδο όπως αυτό θα προέκυπτε από το διαχωρισμό του Τεμ. 1323 που φαίνεται να έχει έκτοτε πραγματοποιηθεί. Είναι πιθανόν να πλήρωσε υψηλότερη τιμή από την αξία του 1/5 του Τεμ. 1323 ως χωράφι γιατί θα ελάμβανε ένα από τα οικόπεδα που θα προέκυπταν με το διαχωρισμό. Ενδεχομένως να μην ήταν δύσκολο να εξακριβωθεί κατά πόσο πράγματι ο αγοραστής του 1/5 μεριδίου κατέληξε ιδιοκτήτης ενός οικοπέδου μετά το διαχωρισμό. Όμως, δεν έχει και τόσο μεγάλη σημασία εάν ο αγοραστής αγόρασε οικόπεδο ή μερος του τεμαχίου γιατί και πάλιν δεν αγόρασε το 1/5 ενός απλού χωραφιού αλλά ενός τεμαχίου υπό διαχωρισμό με κατασκευές επί του εδάφους που αναμφίβολα είχαν κόστος και επαύξαναν την αξία του. Επομένως είτε ο αγοραστής είχε αγοράσει οικόπεδο είτε συνεταίρεψε με τον πωλητή στην ανάπτυξη και αξιοποίηση ενός τεμαχίου διαχωρίζοντας το σε οικόπεδα, από τη στιγμή που υπήρχαν κατασκευασμένα έργα στο τεμάχιο αυτό είχε αποκτήσει μεγαλύτερη αξία που αντανακλάτο και στην τιμή πώλησης μεριδίου του. Όπως ορθά το έθεσε η Ευαγγέλου, εάν η πραγματική αξία του τεμαχίου ως χωράφι ήταν €84,60 το τ.μ., ο πωλητής που είχε κάμει έξοδα για να διανοίξει το δρόμο και να το διαχωρίσει σε οικόπεδα δεν θα πωλούσε μέρος του στην ίδια τιμή. Συμφωνώ απόλυτα. Για να το πωλήσει €84,60 το τ.μ. μετά που ξόδεψε για τις κατασκευές που υπήρχαν σε αυτό σημαίνει ότι ως χωράφι άξιζε πιο λίγο από €84,60 το τ.μ.. Πόσο πιο λίγο εξαρτάται και από το κόστος των έργων που είχαν μέχρι τότε πραγματοποιηθεί. Και ακόμη πιο χαμηλή θα ήταν η τιμή του ως χωράφι εάν ο πωλητής είχε αναλάβει να αποπερατώσει τα έργα με δικά του έξοδα. Η υποβολή προς την Ευαγγέλου ότι ο ιδιοκτήτης των 4/5 αγόρασε και το υπόλοιπο 1/5 του Τεμ.1323 δεν υποστηρίχθηκε από μαρτυρία. Ακόμα και έτσι ποιός είχε πληρώσει για τα μέχρι τότε έργα; Είναι απομακρυσμένο ο ιδιοκτήτης των 4/5 να είχε υποστεί όλα τα έξοδα περιλαμβανομένων των αναλογούντων στο 1/5 μερίδιο που δεν του ανήκε. Εάν επρόκειτο για από κοινού επιχείρηση των δύο, τότε ο ιδιοκτήτης των 4/5 με την αγορά του 1/5 πλήρωσε και για τα έξοδα που είχε μέχρι τότε επιβαρυνθεί ο ιδιοκτήτης του 1/
- Αλλά ακόμη και αν δεν εμπλέκονταν καθόλου τα κόστη διαχωρισμού και πάλιν η θέση του ιδιοκτήτη του 1/5 ενδεχομένως του επέτρεπε να εκμεταλλευτεί την περίσταση και να απαιτήσει τιμή υψηλότερη της αγοράς για να πωλήσει το μερίδιο του στον ιδιοκτήτη των 4/
- Από το γεγονός και μόνο ότι η πώληση αφορούσε μερίδιο ενδέχεται να υπεισέρχονται παράγοντες που να έχουν διαφοροποιήσει την τιμή πώλησης έτσι που να είναι ανασφαλές να βασιστεί το Δικαστήριο σε αυτή την πώληση. Οποια και να είναι η πραγματικότητα η κατάληξη είναι ότι η πώληση αυτή δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως συγκριτική. Σε διαδικασίες όπως η παρούσα το Δικαστήριο δεν δεσμεύεται να ακολουθήσει τη θέση του ενός ή του άλλου εκτιμητή. Το καθήκον για τον καθορισμό αποζημίωσης με τα αναγκαία γνωρίσματα της δίκαιας και εύλογης προϋποθέτει δυνατότητα διερεύνησης πέραν από τις τοποθετήσεις των διαδίκων και των μαρτύρων τους (βλ. Δημοκρατία ν. Πέτσα
(1996)1 (Β) Α.Α.Δ. 1342, 1347). Καταλήγω ότι ουσιαστική σημασία στον καθορισμό της αξίας των επίδικων ακινήτων έχουν τρεις συγκριτικές πωλήσεις: - Του Τεμ. 1664 προς €63,08 το τ.μ. - Του Τεμ. 153 προς €57,36 το τ.μ. - Του Τεμ. 668 προς €82,78 το τ.μ. Ο μέσος όρος τους είναι €67,
- Εχω ήδη προβεί σε σχετικές παρατηρήσεις σε σχέση με την πώληση του Τεμ.
- Εχω περαιτέρω διαμορφώσει την άποψη ότι η αξία των επίδικων μπορεί να είναι μόνο περιθωριακά μεγαλύτερη σε σχέση με το Τεμ.
- Καταλήγω ότι η πραγματική αξία των επίδικων τεμαχίων κατά την ημερομηνία της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης την 15.4.2005 ήταν €65 το τ.μ.. Ως προς το εμβαδόν των ακινήτων ανάφερε η Ευαγγέλου ότι η τελευταία εμβαδομέτρηση του Κτηματολογίου κατέδειξε τις μετρήσεις που αναφέρονται στην τελευταία σελίδα των Εκτιμήσεων της. Αποδέχομαι ότι αυτές οι μετρήσεις, που παρουσιάζουν το εμβαδόν των επίδικων ακινήτων μεγαλύτερο, είναι και οι ορθές. Τα Τεμ. 1329, 1330 και 1331 είχαν συνολικό εμβαδόν 5014 τ.μ. και το Τεμ. 529 εμβαδόν 2676 τ.μ.. Οι δικηγόροι των Απαιτητών επικαλούνται την απόφαση του ΕΔΑΔ στην Michael Theodossiou Ltd. v. Cyprus Appl. no. 31811/2004, ημερ. 15.1.2009 και εισηγούνται ότι εφόσον και στην προκειμένη περίπτωση υπήρξε πάροδος μεγάλου χρονικού διαστήματος από την ημερομηνία της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης, θα πρέπει να υποχρεωθεί η Αποζημιούσα Αρχή να πληρώσει την αγοραία αξία κατά την ημερομηνία που οι Απαιτητές θα αποζημιωθούν πραγματικά. Σύμφωνα με την Τheodossiou η πρόνοια του άρθρου 10(α) των περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμων του 1962 έως 2006, ότι η αξία της ιδιοκτησίας που απαλλοτριώνεται λογίζεται ως ίση προς το ποσό που αυτή η ιδιοκτησία θα επέφερε πωλούμενη εκούσια στην ελεύθερη αγορά κατά το χρόνο της δημοσίευσης της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης, δεν προσκρούει ούτε στη νομολογία του ΕΔΑΔ, ούτε στο Αρθρο 1 του Πρώτου Πρωτοκόλλου της Σύμβασης, εξαιρουμένης της περίπτωσης που υπάρχει υπερβολική καθυστέρηση μεταξύ της ημερομηνίας δημοσίευσης της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης και της πραγματικής καταβολής της αποζημίωσης. Και σε τέτοια περίπτωση, εξετάζεται η ευθύνη κάθε πλευράς στην πρόκληση της καθυστέρησης. Το ζήτημα ηγέρθηκε στην τελική αγόρευση των δικηγόρων των Απαιτητών. Ουδεμία αναφορά γίνεται στις Εκθέσεις Απαίτησης ούτε σε αυτές δικογραφείται ισχυρισμός για την αξία των απαλλοτριωθέντων ακινήτων σε ημερομηνία άλλη από αυτή της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης. Αξιώνονται δε, όπως έχει ήδη αναφερθεί, καθορισμένα ποσά για κάθε Απαιτητή στη βάση της εκτιμημένης αξίας των ακινήτων κατά την ημερομηνία της γνωστοποίησης. Ο μόνος ισχυρισμός που υπάρχει είναι ότι για άλλα όμορα των επιδίκων ακίνητα που επίσης απαλλοτριώθηκαν, δόθηκαν ως αποζημιώσεις ποσά €205 και €215 το τ.μ.. Οι εκτιμητές και των δύο πλευρών παρουσίασαν εκτιμήσεις για την αξία των ακινήτων κατά την ημερομηνία της γνωστοποίησης και επ΄ αυτών αντεξετάστηκαν. 'Ο,τι παρεμπιπτόντως αναφέρθηκε από την Ευαγγέλου κατά την αντεξέταση της ήταν πως για σκοπούς του ίδιου έργου είχαν απαλλοτριωθεί ακόμη τέσσερα ακίνητα των οποίων όμως οι ιδιοκτήτες προσέφυγαν κατά των διαταγμάτων απαλλοτρίωσης πετυχαίνοντας την ακύρωση τους. Ακολούθησαν νέες απαλλοτριώσεις των ακινήτων αυτών το
- Η Ευαγγέλου δεν έλαβε μέρος στις διαπραγματεύσεις που έγιναν με τους ιδιοκτήτες για την αποζημίωσης τους, αλλά είναι σίγουρη ότι δεν τους προσφέρθηκε κάτι παραπάνω απ΄ ότι άξιζαν οι περιουσίες τους το
- Το 2009 ήταν η «φούσκα» στις τιμές των ακινήτων ανάφερε. Εμπειρικά γνωρίζει ότι υπήρχαν ετήσιες αυξήσεις από το 2005 μέχρι το 2009 μέχρι και 50%. Αναφέρει πως αν τις τιμές που δόθηκαν το 2009 αναπροσαρμόσει για το 2005 θα καταλήξει στο ποσό των €55 το τ.μ. που η ίδια εκτιμά. Στην αγόρευση των δικηγόρων των Απαιτητών αναφέρεται ότι μαρτυρήθηκε από την Ευαγγέλου ότι πληρώθηκαν €215 το τ.μ. για τα ακίνητα που εφάπτονταν δημόσιου δρόμου και €205 για τα περίκλειστα. Δεν δόθηκε τέτοια πληροφόρηση από την Ευαγγέλου στη μαρτυρία της. Ο,τι για γειτνιάζονταν τεμάχια δόθηκαν για άλλα €215 και για άλλα €205 το τ.μ. υποβλήθηκε στην Ευαγγέλου κατά την αντεξέταση της αλλά η ίδια δεν το επιβεβαίωσε. Από πλευράς του εκτιμητή των Απαιτητών αναφέρθηκε ότι κάποιες απαλλοτριώσεις παρακείμενων τεμαχίων συμφωνήθηκαν έναντι αγοράς που εγκρίθηκε από το Κτηματολόγιο σε αξίες από €205 μέχρι €215 το τ.μ. το
- Στις Εκθέσεις του ο Πετρίδης παρουσιάζει «Ερευνα Αγοράς» και ενδεικτικό πίνακα που αντικατοπτρίζει την τάση της κτηματαγοράς και τις μεταβολές στις αξίες για την περιοχή των επίδικων τεμαχίων. Οι τιμές που αναφέρει για τα έτη 2008 και 2009 είναι €118 - €110 και €111 - €103 το τ.μ. αντίστοιχα, ενώ έκτοτε υπήρξε μια δραματική μείωση των αξιών με αποτέλεσμα το 2014, και ενδεχομένως και σήμερα οι αξίες να είναι πιο κάτω και από τις τιμές του
- Επομένως εάν αναζητείτο καθορισμός της αποζημίωσης με βάση τη Τheodossiou το αποτέλεσμα θα ήταν καταστροφικό και αναμφίβολα άδικο για τους Απαιτητές που θα είχαν απωλέσει ποσό επί της αξίας αλλά και τους συσσωρευμένους τόκους μιας δεκαετίας. Την 16.5.2014 τροποποιήθηκε το άρθρο 10 (ιδ) των περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμων του 1962 έως 2006 τώρα οι περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμοι του 1962 έως 2014, έτσι που το επιτόκιο επί της αποζημίωσης να είναι 3% αντί 9% που ίσχυε μέχρι τότε. Εγείρεται σε αμφότερες τις Παραπομπές ζήτημα αντισυνταγματικότητας του τροποποιητικού Νόμου. Οι δικηγόροι των Απαιτητών επικαλούνται την αρχή της μη αναδρομικότητας των νόμων που αφορούν το ουσιαστικό δίκαιο και το Αρθρο 28 του Συντάγματος που αφορά στην ισότητα. Κατά τη θέση τους εάν εφαρμοστεί το 3% στην περίπτωση των Απαιτητών θα τους έχουν αφαιρεθεί κεκτημένα δικαιώματα. Περαιτέρω θα έχουν άνιση μεταχείριση σε σχέση με άλλους απαιτητές υπέρ των οποίων εκδόθηκε δικαστική απόφαση πριν τη σχετική τροποποίηση. Ακόμα η υιοθέτηση του 3% θα αποτελέσει κίνητρο για την απαλλοτριούσα αρχή να καθυστερεί στην εξόφληση των δικαστικών αποφάσεων που αφορούν αποζημιώσεις για απαλλοτρίωση. Με την τροποποίηση του Νόμου, μετά το άρθρο 10 (ιδ) έχει προστεθεί η ακόλουθη επιφύλαξη: «Νοείται ότι, στην καταβλητέα αποζημίωση σε σχέση με απαλλοτρίωση ακίνητης ιδιοκτησίας, για την οποία η σχετική γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης έχει δημοσιευθεί πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως (Τροποποιητικού) Νόμου του 2014, συνεχίζει να καταβάλλεται ετήσιος τόκος προς εννέα τοις εκατόν, από την ημερομηνία δημοσίευσης της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης, μέχρι την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του εν λόγω νόμου». Συνεπώς, όσοι τόκοι είχαν συσσωρευτεί μέχρι τη δημοσίευση του τροποποιητικού Νόμου ή θα θεωρηθούν ότι έχουν συσσωρευτεί στη βάση του ποσού που θα επιδικαστεί ως δίκαια αποζημίωση, θα είναι εισπρακτέοι από τους Απαιτητές. Δεν τίθεται, συνεπώς, ούτε ζήτημα απώλειας κεκτημένων, ούτε ζήτημα αναδρομικότητας. Το επιτόκιο του 3% δεν έχει εφαρμογή σε οποιαδήποτε χρονική περίοδο πριν την ημερομηνία που ο τροποποιητικός Νόμος τέθηκε σε ισχύ. Αφορά στο χρόνο που έπεται της ημερομηνίας αυτής. Ούτε μπορεί να συγκρίνονται οι περιπτώσεις απαιτητών που εξασφάλισαν δικαστική απόφαση πριν την 16.5.2014 και εφόσον δεν πληρώθηκαν δικαιούνται σε τόκο προς 9% ετησίως και για την περίοδο από 16.5.2014 μέχρι να εξοφληθούν. Πρόκειται για ανόμοιες καταστάσεις. Εάν τα επιχειρήματα των δικηγόρων των Απαιτητών ευσταθούσαν, δεν θα μπορούσε ποτέ να τροποποιηθεί ούτε ο νόμιμος τόκος. Εκδίδεται συνεπώς διάταγμα αποσυνένωσης των συνενωμένων παραπομπών. Στην Παραπομπή αρ. 58/2011 εκδίδεται απόφαση με την οποία καθορίζεται το ποσό της αποζημίωσης των απαιτητών σε €162.955 έκαστος με τόκο 9% ετησίως από 15.4.2005 μέχρι 15.5.2014 και 3% ετησίως από 16.5.2014 μέχρι εξοφλήσεως. Επιδικάζονται έξοδα υπέρ των Απαιτητών και εναντίον της Αποζημιούσας Αρχής όπως τούτα θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή στην κλίμακα του συνολικού επιδικασθέντος ποσού και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. Στην Παραπομπή αρ. 57/2011 εκδίδεται απόφαση με την οποία καθορίζεται το ποσό της αποζημίωσης των απαιτητών σε €86.970 έκαστος με τόκο 9% ετησίως από 15.4.2005 μέχρι 15.5.2014 και 3% ετησίως από 16.5.2014 μέχρι εξοφλήσεως. Επιδικάζονται έξοδα υπέρ των Απαιτητών και εναντίον της Αποζημιούσας Αρχής όπως τούτα θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή στην κλίμακα του συνολικού επιδικασθέντος ποσού και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. Είναι γεγονός ότι εφόσον οι Παραπομπές συνεκδικάστηκαν θα μπορούσε να γίνει επιμέρους πρόνοια για τα έξοδα των δικασίμων. Λαμβάνοντας υπόψη ότι οι Παραπομπές δικεπεραιώθηκαν σε μία μόνο δικάσιμο και ότι το άθροισμα των επιδικασθέντων ποσών στις συνενωμένες Παραπομπές θα κατάτασσε το αντικείμενο σε μεγαλύτερη κλίμακα, έκρινα ότι είναι ορθό και δίκαιο να μη διαταράξω τον επιδικασμό των εξόδων ως ανωτέρω. (Υπ.)................... Χ.Μαλαχτός Π.Ε.Δ. /ΚΣ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο