ΛΕΙΒΑΔΙΩΤΗΣ & ΣΙΑ ΛΤΔ ν. ΜΑΡΙΟΥ ΕΡΩΤΟΚΡΙΤΟΥ, Αρ. Αγωγής: 2591/11, 6/11/2015

ΛΕΙΒΑΔΙΩΤΗΣ & ΣΙΑ ΛΤΔ ν. ΜΑΡΙΟΥ ΕΡΩΤΟΚΡΙΤΟΥ, Αρ. Αγωγής: 2591/11, 6/11/2015 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2015:A236 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Ν. Ταλαρίδου - Κοντοπούλου, Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 2591/11 Μεταξύ: ΛΕΙΒΑΔΙΩΤΗΣ & ΣΙΑ ΛΤΔ Εναγόντων και ΜΑΡΙΟΥ ΕΡΩΤΟΚΡΙΤΟΥ Εναγομένου ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ: 6.11.2015 ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ: Για τους Ενάγοντες: κ. Λουκαϊδης Για τον Εναγόμενο: κ. Λουκά Α Π Ο Φ Α Σ Η Η αξίωση του ενάγοντα είναι εκκαθαρισμένη και αφορά το ποσό των €7.135,63 σε αποζημιώσεις ή διαζευτικα το ποσό των €15.224,

1. Η δικογραφημένη θέση του ενάγοντα είναι ότι συνήψε γρατπή συμφωνία στις 20 Φεβρουαρίου 1997 με τον εναγόμενο στην οποία συμφώνησε να πωλήσει σ΄αυτόν κατοικία που είχε αναγείρει ως μέρος συγκροτήματος που ονομάζεται Limni Paradise Gardens. Το τίμημα πώλησης της κατοικίας έχει πληρωθεί από τον εναγόμενο. Όμως μέχρι σήμερα δεν έχει πραγματοποιηθεί μεταβίβαση της κατοικίας επ'ονόματι του εναγόμενου στο κτηματολόγιο με την έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας για την συγκεκριμένη κατοικία. Κατά την σύναψη της συμφωνίας δεν υπήρχαν έτοιμοι ξεχωριστοί τίτλοι ιδιοκτησίας για τις 45 κατοικίες του συγκροτήματος. Εξαιτίας αυτού του γεγονότος έγινε σύναψη συμπληρωματικής συμφωνίας μεταξύ των μερών, με την οποία οι ενάγοντες θα παραχωρούσαν προς όφελος του χρηματοπιστωτικού οργανισμού που θα χορηγούσε δάνειο στον εναγόμενο για την αγορά της κατοικίας, τραπεζική εγγύηση ύψους ΛΚ30.000 ως εξασφάλιση του δανείου. Κατέστη αναγκαία η σύναψη αυτής της συμπληρωματικής συμφωνίας διότι δεν υπήρχε ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας της κατοικίας ώστε η κατοικία να υποθηκευθεί ως εξασφάλιση για την χορήγηση του δανείου. Η συμπληρωματική συμφωνία προνοούσε ότι τα δικαίωματα της εγγυητικής θα τα πλήρωνε εξ'ολοκλήρου ο εναγόμενος, τα πρώτα τρία χρόνια μετά την αγορά της κατοικίας. Στην συνέχεια για κάθε χρόνο μετά τα τρία έτη, θα κατέβαλε η ενάγουσα και ο εναγόμενος τα δικάιωματα της εγγυητικής ανά ½ του συνολικού οφειλόμενου ποσού για το έτος. Στην παράγραφο 7 της Εκθεσης Απαιτήσεως οι ενάγοντες επεξήγησαν πως λογίζεται το συνολικό ποσό της απαίτησης, ήτοι δηλαδή το χρέος της εγγυητικής ανά έτος από το 1997 μέχρι τον Δεκέμβριο 2011 πλέον τόκοι επί του οφειλόμενου ποσού. Κατά την ένορκη μαρτυρία, ο εκπρόσωπος της εταιρείας, κ. Λειβαδιώτης διευκρίνησε ότι η εγγυητική δεν ισχύει πλέον επειδή ο εναγόμενος εξόφλησε το δάνειο προς το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα και έτσι δεν κατέστει αναγκαίο η χρήση της εγγυητικής προς εξασφάλιση του δανείου. ΄Ηταν θέση του ενάγοντα, ότι ο εναγόμενος δεν έχει πληρώσει κανένα ποσό για έκδοση της εγγυητικής, σύμφωνα με τις προνοιες της γραπτής συμφωνίας. Δεν έδωσε εξήγηση για το γεγονός ότι η ενάγουσα εταιρεία κατέβαλε τα έξοδα της εγγυητικής κάθε χρόνο μέχρι το 2011 όπου και εγέρθηκε η αγωγή, ενώ σύμφωνα με τον ίδιο, υποχρέωση της ενάγουσας ήταν να καταβάλει μόνο το 1/2 των εξόδων. Σύμφωνα με το άρθρο 12 της συμφωνίας υποχρεούται να προβεί σε όλα τα αναγκαία διαβήματα με την αρμόδια αρχή προς τελική έγκριση της οικοδομής, προκειμένου να εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος για την κατοικία. Το άρθρο 17 της συμφωνίας προνοεί ότι ο πωλητής υποχρεούται να μεταβιβάσει και να εγγράψει στο όνομα του αγοραστή την κατοικία αφού αυτός ξοφλήσει το συμφωνηθέν τίμημα πώλησης και τυχόν δεδουλευμένους και οφειλόμενους τόκους. Η δικογραφημένη θέση του εναγόμενου ήταν ότι η ενάγουσα εταιρεία παραλείπει να προβεί στην μεταβίβαση του ακινήτου επ'ονόματι του εναγόμενου. Παρά την ύπαρξη γραπτής συμπληρωματικής συμφωνίας που καθόριζε ρητώς ποιος θα πλήρωνε τα έξοδα της εγγυητικής, ήταν η θέση του ότι ουδέν ποσό οφείλει να πληρώσει δυνάμει της συμφωνίας. Μετά τα πρώτα χρόνια ο εναγόμενος ισχυρίζεται ότι υπήρχε συνάντηση μεταξύ αυτού και των εναγόντων στην οποία συμφωνήθηκε ότι θα κανόνιζαν μεταξύ τους ποιος θα πλήρωνε για τα έξοδα εγγυητικής μετά την μεταβίβαση του ακινήτου επ'ονόματι του εναγομένου. Κατά την ένορκη μαρτυρία ο ΜΕ1 ισχυρίσθηκε ότι δεν έχει παραβιάσει το άρθρο 17 του τεκμηρίου 1, δηλαδή την συμφωνία αγοραπωλησίας. Κωλύεται από το να αποταθεί στο κτηματολόγιο για την έκδοση ξεχωριστού τίτλου για την οικία του εναγόμενου και στην συνέχεια να προβεί στην μεταβίβαση της οικίας επ'ονόματι του εναγόμενου, επειδή ο εναγόμενος έχει παραβιάσει ουσιώδη όρο της συμφωνίας αγοραπωλησίας. Στο εδάφιο 11 της συμφωνίας τεκμήριο 1 υπάρχει πρόνοια ως ακολούθως: «
2. Ο αγοραστής υποχρεούται να μη επιφέρη οιοσδήποτε αλλαγάς ή προσθήκας εις την εξωτερικήν εμφάνησιν του πωλουμένου κτήματος ή να χρωματίση τούτο με χρώματα άλλα των υφισταμένων». Ο εναγόμενος σύμφωνα με τον Μ1 δεν έχει τηρήσει την συγκεκριμένη πρόνοια της συμφωνίας διότι έχει προβεί σε επεμβάση επί της οικίας. Διά να καταδείξει τον βαθμό της επέμβασης επί του αρχικού σχεδίου της οικίας κατέθεσε φωτογραφία της οικίας, ως είναι σήμερα, ως τεκμήριο
3. Όμως δεν ανέφερε πότε ο εναγόμενος προέβη στην εν λόγω επέμβαση και ούτε προσκόμισε θετική μαρτυρία από αρμόδιο λειτουργό της υπηρεσίας που εκδίδει την τελική έγκριση μίας οικοδομής για να επιβεβαιώσει ότι η αίτηση έχει υποβληθεί για την τελική έγκριση της οικοδομής και ότι κωλύεται να εκδώσει την έγκριση εξαιτίας παρανομιών που διαπιστώνονται στην οικοδομή. Ο ΜΕ1 εξήγησε ότι είναι τίμιος επιχειρηματίας και για να τονίσει την τιμιότητα του και τις αγνές του προθέσεις, σε σχέση με τα όσα ανέλαβε δυνάμει της συμφωνίας, ανέφερε ότι η εταιρεία του έχει αναγείρει περίπου 3000 οικίες σε διάφορα έργα και όλες αυτές οι οικίες πλην οι 45 οικίες που αφορούν το συγκεκριμένο ενιαίο συγκρότημα, έχουν μεταβιβασθεί στους ιδιοκτήτες τους μετά από την τελική έγκριση κάθε οικοδομής και την έκδοση ξεχωριστού τίτλου. Από τους 45 ιδιοκτήτες του συγκροτήματος οι 42 έχουν προβεί σε τέτοιες επεμβάσεις επί της οικοδομής. Εξαιτίας των παράνομων επεμβάσεων επί της οικοδομής δεν είναι δυνατόν ως έχει η οικοδομή να εξασφαλίσει τελική έγκριση ως έχει. Αυτό το γνωρίζει επειδή ασχολείται μ'αυτόν τον τομέα πολλά χρόνια και γνωρίζει καλά την νομοθεσία που διέπει το ζήτημα. Επίσης εξήγησε ότι η μη έκδοση των ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας δεν οφείλεται σε υπαιτιότητα της εταιρείας καθότι η γη επί της οποίας ανεγέρθηκε το συγκρότημα δεν βαρύνεται με εμπράγματο βάρος για να εξασφαλίσει οφειλή της ενάγουσας εταιρείας προς πιστωτικό ίδρυμα. Ο ΜΕ1 πρόσθεσε ότι ο εναγόμενος δεν του έχει κινήσει αγωγή ποτέ για την μη έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας και αυτό επειδή ο εναγόμενος γνωρίζει ότι δεν ευθύνεται η ενάγουσα εταιρεία για την επικρατούσα κατάσταση των πραγμάτων. Παρόλο τούτο δεν διευκρίνησε ποιες ένεργειες έχει κάνει την τελευταία δεκαετία ούτως ώστε να εκδώσει ξεχωριστό τίτλο της οικίας, ως ήταν και η συμβατική του υποχρεώση μετά την πληρωμή του τιμήματος πώλησης της οικίας. Ανέφερε ότι είχε επικοινωνία με την αρμόδια αρχή και θεωρεί ότι εάν δεν αρθούν οι παράνομες επεμβάσεις επί των οικοδομών δεν είναι δυνατόν να εξασφαλισθεί τελική έγκριση, που είναι αναγκαία προυπόθεση για την έκδοση ξεχωριστού τίτλου για την οικοδομή. Για το ζήτημα αυτό ενημέρωσε τους κατόχους των κατοικιών του συγκροτήματος, μεταξύ άλλων, και του εναγόμενου ο οποίος μετά από συνομιλία που είχαν κατά τα έτη 2003-04 υποσχέθηκε ότι θα διευθετούσε το ζήτημα. Εναλλακτικά, συμβούλευσε τους κατόχους να προχωρήσουν με την αρμόδια αρχή από κοινού, βάση νομοθεσίας του 2012 η οποία παρέχει πολεοδομική αμνηστία. Οι ιδιοκτήτες δεν έχουν επιδείξει κανένα ενδιαφέρον να άρουν τις παρανομίες αλλά και ούτε να πληρώσουν ένα πολύ μεγάλο ποσό χρημάτων έναντι οφειλής τους, σε σχέση με οφειλόμενους φόρους ύψους πολλών χιλιάδων ευρώ για τον καθένα που πλήρωσε η εταιρεία πολλά χρόνια, επειδή η μεταβίβαση των οικιών δεν ήταν εφικτή. Αναφορικά με τα έξοδα της εγγυητικής και κατά πόσο αυτά εξακολουθούν να οφείλονται από τον εναγόμενο για τα πρώτα τρία έτη, ήταν διαλλακτικός. Θέση του ήταν ότι ο εναγόμενος στην περίπτωση που είχε αποδείξεις ότι αυτά τα ποσά είχαν πληρωθεί ήταν έτοιμος να κάνει την αναγκαία προσαρμογή και να αφαιρέσει τα εν λόγω ποσά. ΄Οταν του υποδείχθηκαν οι σχετικές αποδείξεις 1997-1999 τις αναγνώρισε και δέχτηκε τελικά ότι ο εναγόμενος είχε πληρώσει τα έξοδα της εγγυητικής για τα πρώτα τρία έτη της συμφωνίας. Ο μάρτυρας αυτός μου έκανε καλή εντύπωση, όμως δεν έχω πεισθεί ότι έλαβε όλα εκείνα τα μέτρα που όφειλε να κάνει δυνάμει της συμφωνίας. ΄Ηταν επιλεκτικός στην τήρηση των συμφωνηθέντων. Αναγνώρισε ότι δεν ολοκλήρωσε το έργο με την κατασκευή δρόμου και χώρου πρασίνου και παραδέχθηκε ότι ο λόγος που δεν ολοκλήρωσε αυτή την συμφωνία είναι επειδή ο εναγόμενος και οι άλλοι ιδιοκτήτες των κατοικιών δεν έχουν πληρώσει το δικό τους μερίδιο για φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας. Δεν αποκόμισα την εντύπωση ότι πρόκειται για εργολάβο ο οποίος σκόπιμα καθυστερεί το ζήτημα της έκδοσης των τίτλων για να αποκομίσει κάποιο όφελος ή επειδή βρίσκεται σε οικονομικό αδιέξοδο με αποτέλεσμα να θέλει να ξεγελάσει καλή τι πίστη αγοράστες. Το ακίνητο δεν έχει κανένα εμπράγματο βάρος και η ενάγουσα εταιρεία θα είχε κάθε συμφέρον στην προκειμένη περίπτωση να πραγματοποιήσει την μεταβίβαση για να σταματήσει να πληρώνει εκαντοντάδες χιλιάδες ευρώ σε φόρους και τέλη. Όμως δεν έχει ολοκληρώσει το έργο ως μοχλό πίεσης για να εξασφαλίσει τα οφειλόμενα από τον φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας. ΄Ηταν θέση του, ότι δεν ήταν υπεύθυνη η ενάγουσα να πληρώνει όλο το κόστος της εγγυητικής, μετά τα τρία χρόνια και κάλεσε το Δικαστήριο να εφαρμόσει την συμπληρωματική συμφωνία. Όμως δεν εξήγησε γιατί η ενάγουσα εταιρεία εξακολουθούσε να πληρώνει τα έξοδα της εγγυητικής για χρόνια ώστε να μην επηρέασει την θέση του εναγομένου, ως δανειολήπτη πιστωτικού ιδρύματος. Βρίσκω λοιπόν ότι είπε την αλήθεια, αλλά δεν έχω πεισθεί ότι έκανε ότι περνούσε από το χέρι του, ώστε να πραγματοποιήσει τη συμβατική υποχρέωση που ανέλαβε η ενάγουσα, δηλαδή να εκδώσει τίτλο ιδιοκτησίας για την οικοδομή, για να πραγματοποιηθεί η μεταβίβαση, εφόσον το τίμημα πώλησης έχει πληρωθεί στην εταιρεία. Σε σχέση με τους τόκους που λογίζονται επί του οφειλόμενου ποσού του κόστους της εγγυητικής, παρέπεμψε στον όρο 20 της αρχικής κύριας συμφωνίας αγοραπωλησίας, ως η νομική βάση επί της οποίας δικαιούται να διεκδικήσει τόκους επί του οφειλόμενου ποσού. Ο εναγόμενος σε αντίθεση με τον ΜΕ1 δεν ήταν σταθερός και θετικός μάρτυρας. Τα όσα ανέφερε ενώπιον του Δικαστηρίου, σε σχέση με τα πραγματικά γεγονότα, ήταν στο περίπου και αόριστα. Αναφέρθηκε σε συνάντηση που είχε με τον ΜΕ1 μετά την παρέλευση των τριών ετών για το ζήτημα της πληρωμής της εγγυητικής, όπου συμφωνήθηκε κάτι διαφορετικό από την γραπτή συμπληρωματική συμφωνία. Όμως δεν ήταν σε θέση να αναφέρει πότε έγινε αυτή η συνάντηση, που έγινε, ή να αναφερθεί σε οποιεσδήποτε λεπτομέρειες γι'αυτήν την συνάντηση για να με πείσει ότι πράγματι τέτοια συνάντηση είχε γίνει. Τα πλείστα απ΄όσα ανέφερε δεν είναι δικογραφημένα στην υπεράσπιση αλλά και αφορούν γεγονότα και ισχυρισμούς που δεν τέθηκαν υπόψη του ΜΕ1 για να τοποθετηθεί. Δεν δικογράφησε τον ισχυρισμό ότι οι τίτλοι ιδιοκτησίας δεν εκδόθηκαν, επειδή η ενάγουσα εταιρεία δεν συμπλήρωσε το έργο, δηλαδή να κατασκευάσει τον δρόμο και τον χώρο πρασίνου. Αλλά και ούτε υπέβαλε αυτή την θέση στον ΜΕ1 για να τοποθετηθεί. Δεν έδωσε ικανοποιητική εξήγηση για το γεγονός ότι δεν διαμαρτηρήθηκε γραπτώς ή να εγείρει αγωγή εναντίον της ενάγουσα εταιρείας για την μη έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας παρόλο που έχουν παρέλθει 18 χρόνια από την σύναψη της συμφωνίας αγοραπωλησίας. Επικαλέσθηκε μία συνάντηση που είχε με τον ΜΕ1 στην οποία του είχε πει ο ΜΕ1 ότι αδυνατεί να καταβάλει το ποσό των €100.000 ευρώ για την κατασκευή του δρόμου και του χώρου πρασίνου. Όμως δεν έδωσε καμία λεπτομέρεια αυτής της συνάντησης, αλλά και ούτε υπέβαλε αυτή την θέση στον ΜΕ1 ώστε να τοποθετηθεί. Ο ΜΕ1 είχε αναφέρει ότι το συγκρότημα αποτελείται από 45 κατοικίες. ΄Ολο αυτό το διάστημα που δεν εκδίδονται ξεχωριστοί τίτλοι ιδιοκτησίας η ενάγουσα εταιρεία, ως εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του ακινήτου, πληρώνει το φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας και αποχετευτικά τέλη που ανέρχονται στο ποσό των €300.
4. Επομένως, θα ήταν εντελώς παράλογο η ενάγουσα εταιρεία να αρνείται να πληρώσει το ποσό των €100.000 για να ολοκληρώσει το έργο και παράλληλα να πληρώνει τριπλάσιο ποσό σε φόρους και τέλη επειδή δεν έχει εκδώσει ξεχωριστούς τίτλους, ώστε να πραγματοποιηθεί η μεταβίβαση. Ούτε γίνεται πιστευτό, ότι έγινε συνάντηση μεταξύ του ΜΕ1 και του εναγόμενου μετά τα τρία έτη, στην οποία συμφώνησε ο ΜΕ1 να λογαριασθούν, μετά την μεταβίβαση του ακινήτου. Θα ήταν εντελώς παράλογο ο ΜΕ1 να έκανε τέτοια συμφωνία με τον εναγόμενο και παράλληλα να σύναπτε την γραπτή συμπληρωματική συμφωνία η οποία προέβλεπε το πιθανό ενδεχόμενο να μην ολοκληρωθεί η μεταβίβαση στα τρία χρόνια. Για όλους τους πιο λόγους κρίνω αναξιόπιστο τον εναγόμενο και έχω σοβαρές επιφυλάξεις για την θέση του ότι η μη έκδοση των τίτλων ιδιοκτησίας έγινε αποκλειστικά εξ'υπατιότητα της ενάγουσα εταιρείας. Η πρόνοια που αφορά το ζήτημα της πληρωμής των εξόδων της εγγυητικής καλύπτεται από συμπληρωματική συμφωνία που έγινε και υπογράφθηκε την ίδια ημέρα που έγινε η κυρίως συμφωνία. Το λεκτικό της σχετικής πρόνοιας είναι ως ακολούθως: «
5. τα έξοδα της έκδοσης και της ανανέωσης ή ανανεώσεως της τραπεζικής εγγύησης θα πληρωθούν και θα πληρώνονται από τον αγοραστή διά τα επόμενα τρία έτη. Μετά την πάροδο των τριών ετών εάν η εγγυητική χρειάζεται διά τον Οργανισμό Χρηματοδοτήσεως Στέγης τότε θα πληρώνεται ½ από τον Αγοραστή και ½ από Πωλητή». Παρόλο που προβλέπεται στην πρόνοια αυτή ότι δυνατόν να συνεχίσει να είναι αναγκαία η εγγυητική από τον Οργανισμό μετά τα τρία χρόνια, δεν υπάρχει πρόνοια σ'αυτή στην διάταξη που να καθορίζει ποια θα είναι η διάρκεια αυτής της συμφωνίας. Μάλιστα η λεκτική διατύπωση που χρησιμοποιείται στην πρόνοια για να καθορίσει την χρονική διάρκεια εκτέλεσης της συμφωνίας, δηλαδή την χρήση της λέξης ΕΑΝ, αφήνει να νοηθεί ότι τα μέρη δεν ήταν βέβαια, κατά την σύναψη της συμφωνίας, εάν μετά τα τρία χρόνια θα υφίστατο ανάγκη ανανέωσης της εγγυητικής. Η διάταξη αυτή δεν τηρήθηκε στην πράξη και η ενάγουσα συνέχισε μέχρι το 2011 να πληρώνει τα έξοδα της εγγυτικής εξ'ολοκλήρου. Εφόσον τα έξοδα αυτά, χρόνο με τον χρόνο πληρώνονταν, δημιουργείται εύλογα το ερώτημα γιατί η ενάγουσα εταιρεία συνέχισε να πληρώνει αυτό το ποσό διογκώνοντας το χρέος αφού δεν είχε την υποχρέωση να το πράξει. Σε σχέση με τους τόκους που λογίζονται επί του οφειλόμενου ποσού του κόστους της εγγυητικής με παρέπεμψε στον όρο 20 της αρχικής κύριας συμφωνίας αγοραπωλησίας. Αυτή υπέδειξε ως νομική βάση επί της οποίας δικαιούται να διεκδικήσει τόκους επί του οφειλόμενου ποσού. ΄Ομως ο όρος 20 παραπέμπει σε υπόλοιπο κατά την λήψη της συμφωνίας αγοραπωλησίας και υπόλοιπο του τιμήματος αγοραπωλησίας μετά την παράδοση του ακινήτου. Τα έξοδα της εγγυητικής προέκυψαν πολύ αργότερα και συγκεκριμένα μετά την εξόφληση του τιμήματος της αγοραπωλησίας προς την ενάγουσα εταιρεία. Επομένως, αυτός ο όρος δεν έχει εφαρμογή στο ποσό που ζητείται με την αξίωση της ενάγουσας και ελλείψει ρητής συμβατικής πρόνοιας, σε σχέση με τον οφειλόμενο τόκο, σε σχέση με τα εν λόγω έξοδα θα πρέπει να λογίζεται νόμιμος τόκος. Τα δικαιώματα και υποχρεώσεις των μερών καθορίζονται από την γραπτή συμφωνία αγοραπωλησίας, η οποία είναι ολοκληρωμένη και προνοεί για όλα τα ζητήματα που αφορούν την συναλλαγή αγοραπωλησίας. Η δεύτερη συμφωνία με την επικεφαλίδα, «συμπληρωματική συμφωνία», θα πρέπει να ερμηνευθεί ως συμπληρωματική των όρων που περιέχονται στην κυρίως συμφωνία. Η σύναψη της συμπληρωματικής συμφωνίας κατέστη αναγκαία επειδή δεν υπήρχε κατά τον χρόνο σύναψης της συμφωνίας διαθέσιμο ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας για το ακίνητο, ώστε αυτό να χρησιμοποιηθεί ως εξασφάλιση για δάνειο του αγοραστή από χρηματοπιστωτικό ίδρυμα. Είναι φανερό ότι η συμπληρωματική συμφωνία έγινε για να διευκολύνει την συναλλαγή αγοραπωησίας με τρόπο που να εξυπηρετούνται και τα δύο μέρη της συμφωνίας. ΄Ηταν ρητός όρος της συμφωνίας ότι η πληρωμή των εξόδων της τραπεζικής εγγύησης που θα εξασφάλιζε το δάνειο θα γινόταν και από τα δύο μέρη σε δύο ίσα μερίδια. Είναι φανερό ότι αυτή ήταν η ρητή πρόθεση των μερών στην περίπτωση που η έκδοση των ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίαας ήθελε καθυστερήσει πέραν των τριών ετών. Τα μέρη προέβλεψαν ρητώς τι θα γινόταν σε τέτοια περίπτωση με ρητή πρόνοια της συμφωνίας αγοραπωλησίας. Η εκδοχή του εναγομένου, ότι είχε ξεχωριστή συνάντηση με τον ΜΕ1 γι'αυτό το ζήτημα, όπου συμφωνήθηκε κάτι διαφορετικό, απορρίπτεται. ΄Ομως δεν θεωρώ ότι στην παρούσα περίπτωση θα πρέπει να αποκλεισθεί εξωγενής μαρτυρία ώστε να ερμηνευθεί μία γραπτή συμφωνία, επειδή υπάρχει ασάφεια στην συμπληρωματική συμφωνία, ως προς την συνολική διάρκεια της συμφωνίας. Περαιτέρω, εάν διαβασθεί η συμπληρωματική συμφωνία με την κυρίως συμφωνία, δημιουργούνται αντιφάσεις, σε σχέση με την ερμηνεία των όρων της συμφωνίας, επειδή η κυρίως συμφωνία στον όρο 17 προβλέπει ρητώς ότι με την πληρωμή του τιμήματος πώλησης, η ενάγουσα εταιρεία υποχρεούται να μεταβιβάσει και να εγράψει την οικία επ' ονόματι του εναγομένου χωρίς επιβαρύνσεις. Συνεπώς, προκύπτει από την κυρίως συμφωνία και την χρήση της λέξης ΕΑΝ στον όρο 2 της συμπληρωματικής συμφωνίας, ότι ο χρονικός ορίζοντας διάκρειας της συμφωνίας δεν ήταν επ'αόριστο, αλλά χρονικό διάστημα που δεν θα υπέρβαινε κατά πολύ τα τρία χρόνια, τα οποία τα δύο μέρη προέβλεψαν ρητώς ότι θα ήταν αναγκαία για να εξασφαλίζει το χρέος η εγγυητική. Δια την ορθή ερμηνεία μίας συμφωνίας είναι ανάγκη να ληφθούν υπόψη κάποιοι κανόνες που διέπουν το ζήτημα αυτό. Ο γενικός κανόνας είναι ότι σκοπός της ερμηνείας της συμφωνίας είναι να εξευρεθεί η πρόθεση των μερών. Στην Αλεξάνδρου Λτδ ν. Συμβούλιο Αποχετεύσεως Λευκωσία[1], λέχθηκε ότι διαπιστώνεται η πρόθεση των μερών από τη γλωσσική διατύπωση της συμφωνίας. Όμως η ερμηνεία που θα αποδοθεί σε αυτές τις λέξεις δεν μπορεί να βρεθεί εντελώς ανεξάρτητα και ασύνδετα από το πραγματικό υπόβαθρο που πλαισιώνει τη σύναψη της συμφωνίας. Επίσης στην Κουνούνα ν. Κώστας Κυριάκου Υιοί Λτδ[2], ως και επίσης στην Λάμπρου ν. Παράσχου[3], επεξηγήθηκε ότι ο σκοπός των μερών μπορεί να συναχθεί μόνο από το σύνολο του κειμένου και όταν η σύμβαση είναι σαφής ως προς το νόημα της, το Δικαστήριο δεν μπορεί να προσδώσει διαφορετικό νόημα στη σύμβαση από αυτό που οι ίδιες οι λέξεις της σύμβασης ενέχουν. Η υπόθεση Φούτας ν. Εταιρεία Βάσος Λτδ[4], επεξηγεί ότι η προσαγωγή εξωγενούς μαρτυρίας για την ορθή ερμηνεία των όρων της σύμβασης επιτρέπεται όποτε διαπιστώνεται η ύπαρξη κενού ή αμφιβολιών. Τούτο ισχύει όχι μόνο σε σχέση με την ερμηνεία της συμφωνίας αλλά και για την εφαρμογή της. Παραθέτω πιο κάτω απόσπασμα αυτής της απόφασης το οποίο είναι βοηθητικό: "When any doubt arises upon the true meaning or sense of the words themselves, or any difficulty as to their application under the surrounding circumstances, the sense and meaning of the language may be investigated and ascertained by evidence dehors the instrument itself; for both reason and common sense agree that by no other means can the language of the instrument be made to speak the real mind of the party." Ελεύθερη μετάφραση: "Όταν υπάρχει αμφιβολία σε σχέση με την πραγματική ερμηνεία και έννοια των λέξεων της σύμβασης ή υπάρχει δυσκολία σε σχέση με την εφαρμογή τους έχοντας υπόψη τα πραγματικά περιστατικά της υπόθεσης τότε η ερμηνεία των λέξεων μπορεί να εξεταστεί και να διαπιστωθεί λαμβάνοντας υπόψη μαρτυρία που βρίσκεται εκτός του κειμένου της σύμβασης. Η λογική και κοινή λογική υπαγορεύουν ότι πρέπει να αποδοθεί τέτοια ερμηνεία στις λέξεις της σύμβασης που να φανερώνουν την πραγματική πρόθεση του συμβαλλόμενου μέρους." Για τον καθορισμό των δικαιωμάτων και ευθυνών των μερών σημασία έχει η πρόθεση των μερών κατά τη σύναψη της συμφωνίας. Αυτοί οι κανόνες επεξηγήθηκαν με σαφήνεια από τον Δικαστή κ. Π. Καλλή στην απόφαση Μετάλλικα Ηρακλής Μιχαηλίδης Λτδ. ν G & C Exhaust Systems Ltd.[5] στο ακόλουθο απόσπασμα: "Σύμφωνα με τους ερμηνευτικούς κανόνες μία σύμβαση πρέπει να ερμηνεύεται σύμφωνα με το λεκτικό της και με τρόπο που θα πραγματοποιείται η πρόθεση των μερών, όπως αυτή συνάγεται από το σύνολο της σύμβασης... Αν οι πρόνοιες μίας συμφωνίας εκφράζονται με σαφήνεια και δεν υπάρχει τίποτα που καθιστά ικανό το Δικαστήριο να το ερμηνεύσει με τρόπο διαφορετικό από εκείνο που επιτρέπεται από το λεκτικό του, χωρίς αμφιβολία πρέπει να επικρατήσει το λεκτικό. Αν όμως οι πρόνοιες και οι φράσεις είναι αντιφατικές και αν υπάρχουν λόγοι οι οποίοι φαίνονται στην όψη του εγγράφου οι οποίοι προσφέρουν απόδειξη της πραγματικής πρόθεσης των μερών, τότε εκείνη η πρόθεση θα επικρατήσει έναντι της φανερής και συνήθους έννοιας των λέξεων.' Γίνεται παραδεκτή η εισαγωγή εξωγενούς μαρτυρία σχετικά με τις προθέσεις των μερών μόνο όταν δημιουργείται ασάφεια σε σχέση με την ερμηνεία της ρητής και γραπτής συμφωνίας μεταξύ των μερών. Στην Polykarpou v. Polykarpou[6], κρίθηκε ότι η εισαγωγή εξωγενούς μαρτυρίας είναι παραδεκτή, εφόσον το κείμενο της συμφωνίας είναι ασαφές αναφορικά με τις προθέσεις των μερών. Όταν υφίσταται ασάφεια, γίνεται δεκτή εξωγενής μαρτυρία, προς άρση αμφιβολιών ως προς τις προθέσεις των συμβαλλομένων. Εξωγενής μαρτυρία γίνεται δεκτή και για το υπόβαθρο της συμφωνίας, εφόσον κρίνεται τούτο αναγκαίο για τον προσδιορισμό του πλαισίου, στο οποίο εντάσσεται η συμφωνία και μέσα στο οποίο ερμηνεύονται οι πρόνοιές της. Αυτό διασαφηνίζεται, στη Θεολόγου κ.ά. ν. Κτηματικής Ετ. Νέμεσις Λτδ[7], το ακόλουθο απόσπασμα (σελ. 413): «Το κριτήριο είναι η έννοια την οποία μεταδίδει το κείμενο της συμφωνίας στο μέσο λογικό άνθρωπο. Για το σκοπό αυτό μπορεί να εμπλουτισθεί η γνώση με την αποκάλυψη του υπόβαθρου της συμφωνίας, εξαιρουμένων πάντοτε των διαπραγματεύσεων, καθώς και μονομερών δηλώσεων και υποκειμενικών προθέσεων των συμβαλλομένων.» (Γεωργίου ν. Meridian Hotels 1 Γ ΑΑΔ 2059