THOMAS KYRIAKOU & CO (LAND AND PROPERTY DEVELOPERS) LIMITED ν. COLIN JAMES DEVLIN κ.α., Αρ. Αγωγής: 3132/11, 17/12/2015 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup
- on)- Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2015:A267 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Ν. ΤΑΛΑΡΙΔΟΥ - ΚΟΝΤΟΠΟΥΛΟΥ , Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 3132/11 Μεταξύ: THOMAS KYRIAKOU & CO (LAND AND PROPERTY DEVELOPERS) LIMITED Εναγόντων και 1. COLIN JAMES DEVLIN 2. DARREN JOHN PAUL DEDABHAY Εναγομένων ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ: 17.12.2015 ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ: Για τους Ενάγοντες: κα Ραφαήλ Για τους Εναγομένους 1 και 2: κα Φιλίππου Α Π Ο Φ Α Σ Η Η απαίτηση των εναγόντων ύψους €31,522.51 προκύπτει από γραπτό συμβόλαιο αγοραπωλησίας διαμερίσματος σε ένα συγκρότημα που ανήγειρε η ενάγουσα εταιρεία επ' ονόματι Highview. Κύρια ασχολία της ενάγουσας εταιρείας είναι η ανάπτυξη γης με την ανέγερση έργων και πώληση μονάδων του συγκροτήματος σε ιδιώτες. Είναι δικογραφημένη θέση των εναγόντων ότι παρέλειψαν να εξοφλήσουν το καταβλητέο ποσό και ότι αυτό δικαιολογούσε τον τερματισμό της συμφωνίας στις 11.3.2011. Οι θεραπείες που ζητούνται είναι η διαφορά στην αξία του διαμερίσματος μεταξύ του τιμήματος του πωλητηρίου έγγραφου και την αγοραία αξία κατά τον χρόνο της κατ' ισχυρισμό διάρρηξης της συμφωνίας 20.7.2011. Αυτή η ζημιά παρέμεινε εντελώς ατεκμηρίωτη καθότι δεν προσήλθε εκτιμητής μάρτυρας, εκ μέρους των εναγόντων στο Δικαστήριο, για να αποδείξει ότι υπήρχε διαφορά μεταξύ της αγοραίας αξίας, κατά την ημερομηνία διάρρηξης της συμφωνίας, του διαμερίσματος και του τιμήματος που προνοείται στο τεκμήριο 1. ΄Αλλη θεραπεία που ζητούν είναι την κατακράτηση του ποσού της προκαταβολής και διάταγμα το Δικαστηρίου που να αναγνωρίζει ως νόμιμη τον τερματισμό της συμφωνίας από τους ενάγοντες στις 27.6 2007. Επίσης ζητούν διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να εξασφαλίσουν απόσυρση και ακύρωση του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο καθώς και διάταγμα ότι αυτή η συμφωνία δεν είναι πλέον εμπράγματο βάρος από στο Κτηματολόγιο. Το συγκεκριμένο διαμέρισμα πωλήθηκε στους εναγόμενους δυνάμει του πωλητηρίου εγγράφου, Τεκμήριο 1, έναντι του τιμήματος των ΛΚ73,043.48 πλέον ΦΠΑ. Ο τρόπος αποπληρωμής του τιμήματος καθορίστηκε στο παράρτημα C που επισυνάπτεται και είναι αναπόσπαστο τμήμα του Τεκμηρίου 1. Οι εναγόμενοι πλήρωσαν μόνο το ποσό των €15,870.00 έναντι του τιμήματος που είναι η προκαταβολή και το καταβλητέο ποσό κατά την υπογραφή του συμβολαίου, σύμφωνα με το παράρτημα 1 πρόγραμμα αποπληρωμής του δανείου. Υπάλληλος των δικηγόρων των εναγόντων, ΜΕ1 κατέθεσε επιστολή Τεκμήριο 3, ημερομηνίας 26.11.2015 που απεστάληκε στους εναγομένους με την οποία τους καλούσε να πληρώσουν το ποσό των €37,800 για να ολοκληρωθεί ο σκελετός της τουβλοποιίας του διαμερίσματος. Επίσης κατάθεσε την επιστολή τερματισμού της συμφωνίας, Τεκμήριο 4, ημερομηνίας 11.3.2011, στην οποία αναφέρεται ότι οι εναγόμενοι δεν έχουν συμμορφωθεί με οφειλόμενες πληρωμές δυνάμει της συμφωνίας αγοραπωλησίας. Σύμφωνα με τον ΜΕ2, Νικόλα Κυριάκου υιό του ιδιοκτήτη της εταιρείας έλαβε οδηγίες να μην ολοκληρώσει το δεύτερο μέρος της εργολαβίας του διαμερίσματος επειδή οι εναγόμενοι δεν πλήρωσαν το τίμημα για το δεύτερο μέρος των εργασιών. Σύμφωνα με πληροφορίες που έλαβε από τον πατέρα του οι εναγόμενοι δεν πλήρωσαν οτιδήποτε μέχρι σήμερα και δεν έχουν λάβει την κατοχή του διαμερίσματος. ΄Ομως το διαμέρισμα ολοκληρώθηκε διότι είναι μέρος του συγκροτήματος, που είχε την υποχρέωση η ενάγουσα εταιρεία να ολοκληρώσει, επειδή είχε και άλλους αγοραστές που θα επηρεάζονταν εάν δεν ολοκληρωνόταν το συγκρότημα ως σύνολο. Ο ΜΕ2 ανέφερε ότι ο λόγος που το έργο δεν προχώρησε κανονικά προς ολοκλήρωση είναι επειδή οι εναγόμενοι δεν είχαν καταβάλει το τίμημα έγκαιρα. Η δικογραφημένη θέση των εναγομένων είναι ότι είχαν δικαίωμα να μην πληρώσουν το υπόλοιπο τίμημα επειδή ήταν προϋπόθεση για εκτέλεση της συμφωνίας να έχουν προσφορά υποθήκης από τράπεζα στην Κύπρο για 90% της αξίας του τιμήματος αγοράς του διαμερίσματος. Παρέλαβαν ένα έντυπο που ήταν διαφημιστικό της εταιρείας που έκανε παραστάσεις ότι θα εξασφαλίζετο κάτι τέτοιο. Οι εναγόμενοι πληρώσαν τέλη προκράτησης του διαμερίσματος, βασιζόμενοι στις παραστάσεις του εντύπου. Περαιτέρω προτού υπογράψουν το Τεκμήριο 1, είχαν υπογράψει συμφωνία δανειοδότησης με την Cyprus Popular Bank Co Ltd για την χορήγηση στεγαστικού δανείου. Οι ενάγοντες ζήτησαν να αποσυρθεί η χρηματοδότηση για το έργο τους, με αποτέλεσμα η τράπεζα να αποσύρει την δανειοδότηση για την αγορά διαμερίσματος στο συγκρότημα. Περαιτέρω, οι ενάγοντες δεν τήρησαν το χρονοδιάγραμμα για την ολοκλήρωση του έργου. Οι ενάγοντες εξασφάλισαν χρηματοδότηση από άλλη τράπεζα για το έργο αλλά αυτή η τράπεζα παρείχε δανειοδότηση μόνο για το 80% του τιμήματος αγοράς. Επικαλέσθηκαν παράβαση της συμφωνίας και έστειλαν ειδοποίηση τερματισμού της συμφωνίας στις 23.1.2009. Οι εναγόμενοι καταχώρησαν ανταπαίτηση που απορρίφθηκε επειδή δεν προσκόμισαν μαρτυρία αλλά γενικώς δεν παρουσίασαν καμία μαρτυρία για να αποδείξουν την υπεράσπιση τους. Επειδή δεν προσκόμισαν καμία μαρτυρία να αποδείξουν την υπόθεση τους θα επικεντρωθώ στο κατά πόσο οι ενάγοντες έχουν αποδείξει την υπόθεση τους ως αυτή δικογραφείται στην έκθεση απαιτήσεως. Η αιτία αγωγής βασίζεται σε αγοραπωλητήριο έγγραφο το περιεχόμενο του οποίου είναι παραδεκτό. Εκείνο επίσης που είναι παραδεκτό είναι ότι οι εναγόμενοι δεν πλήρωσαν όλο το τίμημα της συμφωνίας, αλλά μόνο την προκαταβολή και το ποσό που ήταν πληρωτέο κατά την σύναψη της συμφωνίας. ΄Εχω εξηγήσει πιο πάνω, γιατί θεωρώ ότι τουλάχιστον μία θεραπεία που επιζητούν οι ενάγοντες, ασχέτως εάν έχουν αποδείξει ουσιώδη παράβαση της συμφωνίας ή όχι που να δικαιολογεί τον τερματισμό της συμφωνίας θα απορριφθεί επειδή δεν προσκόμισαν την ανάλογη μαρτυρία για να αποδείξουν την ζημιά και την απαίτηση που δικογραφείται στην παράγραφο 11 (Α), (Γ) (α) της ΄Εκθεσης Απαιτήσεως. Η ύπαρξη της συμφωνίας αποδεικνύεται και το περιεχόμενο της συμφωνίας έχει τεθεί ενώπιον μου. Περαιτέρω, με βάση τα Τεκμήρια 3 και 4 που τέθηκαν ενώπιον μου, προκύπτει ότι οι δικηγόροι των εναγόντων κάλεσαν τους εναγόμενους να πληρώσουν και τους απέδωσαν κατά το 2011 ότι δεν έχουν τηρήσει τα συμφωνηθέντα, σε σχέση με την πληρωμή, με αποτέλεσμα να δικαιολογείται ο τερματισμός της συμφωνίας. Επίδικο ζήτημα συνεπώς, είναι κατά πόσο οι ενάγοντες έχουν αποδείξει παράβαση της συμφωνίας από τους εναγομένους με τρόπο που να δικαιολογεί τον τερματισμό της συμφωνίας ώστε να δικαιούνται στις υπόλοιπες θεραπείες που ζητούνται με την έκθεση απαιτήσεως. Παράβαση της συμφωνίας μπορεί να επέλθει με τον τρόπο που προδιαγράφεται στον όρο 18 του Τεκμηρίου 1. Παραθέτω πιο κάτω τον όρο 18 ως αυτός διατυπώνεται στο Τεκμήριο 1: «18. BREACH OR DEFAULT (
- a)It is stipulated that all the above terms, conditions and clauses with the exception of the Payment Plan which is governed by paragraph 4 and Appendix C hereto, are of the essence of the present agreement and both Vendors and Purchaser hereby declare that themselves and their successors, executors administrators, heirs and assigns are bound by this Agreement. (
- b)Breach or default by either party of any of the conditions or significant οbligations of this Agreement shall give the non/defaulting party the right to claim damages. Further, any breach of the conditions or significant obligations of this Agreement by either party shall entitle the other party to serve a notice specifying the breach and if the breach so specified is not remedied within 30 days of receipt of such notice, the party serving the notice shall be entitled to terminate this Agreement forthwith without any further notice and the Purchasers shall have all payments reimbursed by the Vendors immediately upon termination together with interest at the rate of 8% per annum calculated from the date of the payment to the Vendors. (
- c)Any indulgence on the part of either party to this Agreement in respect of any breach of the terms of this Agreement by the other shall not constitute a waiver in respect of any such breach or any subsequent breach whether of the same nature or otherwise». (
- d)Any variation, amendment or change to this Agreement shall not be valid and binding unless it is agreed upon in writing by the parties hereto. (
- e).....................» Το πρόγραμμα των πληρωμών δυνάμει του άρθρου 18 (α) δεν ήταν ουσιώδης για την συμφωνία. Αυτό έγινε προφανώς ώστε να έχουν οι ενάγοντες την ευελιξία να καθυστερήσουν με την κατασκευή του έργου και να μην βρεθούν αντιμέτωποι με το ενδεχόμενο τερματισμού της συμφωνίας. Δηλαδή, το παράρτημα C καθορίζει πότε θα τελείωνε το στάδιο της κατασκευής και αναφέρει ότι η πληρωμή για το αντίστοιχο μέρος θα γίνει κατά την αποπεράτωση του συγκεκριμένου σταδίου. Με τον όρο 18 (β) δίδεται δικαίωμα σε ένα από τα μέρη της συμφωνίας να ζητά αποζημιώσεις για οποιαδήποτε παράβαση σημαντικών υποχρεώσεων του άλλου μέρους, δυνάμει της συμφωνίας. Επίσης προνοεί ότι στην περίπτωση που ένα μέρος έχει παραβεί ουσιώδης υποχρέωση της συμφωνίας το άλλο μέρος πρέπει να του στείλει 30 ημέρες ειδοποίηση για να διορθώσει την ουσιώδης παράβαση και εάν δεν διορθωθεί η παράβαση σε 30 ημέρες το μέρος που έστειλε την ειδοποίηση δικαιούται να τερματίσει την συμφωνία. Ο όρος 18 (γ) καθορίζει ότι στην περίπτωση που ένας μέρος δεν πληροφορήσει το άλλο μέρος ότι παραβιάζει σημαντική υποχρέωση, με βάση την συμφωνία, δεν θα θεωρείται ότι έχει αποποιηθεί το δικαίωμα να το αποκηρύξει ως παράβαση αργότερα. Τέλος με βάση τον όρο 18 (δ) αναφέρεται ότι δεν επιτρέπεται καμία διαφοροποίηση των όρων της συμφωνίας και ότι τέτοια διαφοροποίηση δεν δεσμεύει τα μέρη. Το λεκτικό της συμφωνίας σε σχέση με τον όρο 18 αφήνει να νοηθεί ότι κάποιες υποχρεώσεις των μερών ήταν πιο σημαντικές από άλλες υποχρεώσεις. Ανάλογα με το πόσο σπουδαία θεωρείται μια υποχρέωση των μερών καθορίζεται και κατά πόσο εκείνη η υποχρέωση είναι ουσιώδης για την εκτέλεση της συμφωνίας. Στο Αγγλικό Σύγγραμμα Chitty on Contracts Sweet and Maxwell 21st edition, Vomume I, General Principles par. 12-019 επεξηγείται πως κατατάσσονται όροι της συμφωνίας ως ουσιώδη όροι της συμφωνίας που δικαιολογούν τον τερματισμό της συμφωνίας στην περίπτωση που το άλλο μέρος παραβεί τον συγκεκριμένο όρο και όροι που δεν έχουν αυτή την σημασία. Υπάρχουν διαβαθμίσεις της σπουδαιότητας των όρων που έχουν παραβιασθεί και δεν είναι όλοι οι όροι ουσιώδης υπό την έννοια ότι μόνο η μη τήρηση ουσιωδών υποχρεώσεων οδηγεί σε κατάρρευση της συμφωνίας. «The fundamental term has been described as part of the core of the contract the non-performance of which destroys the very substance of the agreement. It has been distinguished by Devlin J. as being something narrower than a condition of the contract something which underlies the whole contract so that if it is not complied with the performance becomes totally different from that which the contracts contemplates.» Μη τήρηση του χρονοδιαγράμματος κατά την κατασκευή του έργου φαίνεται να έχει εξαιρεθεί ως ουσιώδης παραβίαση που θα οδηγούσε σε τερματισμό της συμφωνίας. Με ανάλογο τρόπο θα πρέπει να θεωρηθεί ότι καθυστέρηση πληρωμής δόσης σύμφωνα με το ίδιο χρονοδιάγραμμα που προδιαγράφεται στο παράρτημα C δεν θα δικαιολογούσε τερματισμό της συμφωνίας. ΄Ομως θεωρώ ότι μη πληρωμή του τιμήματος γενικά και σε ουσιαστικό βαθμό είναι αθέτηση της συμφωνίας που θα δικαιολογούσε αποκήρυξη και τερματισμό της συμφωνίας. Από τα παραδεκτά γεγονότα προκύπτει ότι οι εναγόμενοι δεν έχουν μέχρι σήμερα καταβάλει το τίμημα που προνοεί η συμφωνία για την αγορά του διαμερίσματος. Όμως δεν έχει αποδειχθεί ότι οι ενάγοντες τήρησαν τις υποχρεώσεις τους με βάση την συμφωνία ώστε να διαπιστώσω ότι η πλευρά που ευθύνεται για την μη εκτέλεση της συμφωνίας είναι οι εναγόμενοι. Η κατασκευή των διαμερισμάτων έχει ολοκληρωθεί σύμφωνα με τον ΜΕ2, όμως οι εναγόμενοι δεν έχουν αποκτήσει την κατοχή του διαμερίσματος. Δεν είναι γνωστό τι έγινε στο διάστημα μεταξύ της υπογραφής της συμφωνίας και της αποστολής του τεκμηρίου 4 ώστε να αποφανθώ ότι για την μη τήρηση συμφωνηθέντων ευθύνονται οι εναγόμενοι. Ο ΜΕ2 δεν είχε θετική και προσωπική γνώση των γεγονότων, οι ενάγοντες δεν κατόρθωσαν να αποδείξουν ότι οι ενάγοντες εκτελούσαν κατά γράμμα όλες τους τις υποχρεώσεις ώστε να προκύψει ως εύρημα μου ότι αδικαιολόγητα οι εναγόμενοι είναι η πλευρά που ευθύνεται για τη μη τήρηση των συμφωνηθέντων. Δεν γνωρίζω όλα τα γεγονότα που οδήγησαν στην μη πληρωμή του υπολοίπου. Προκύπτει από τα πιο πάνω ότι οι ενάγοντες όφειλαν να παραθέσουν λεπτομέρειες, ως προς τα γεγονότα, ότι οι εναγόμενοι είχαν προβεί σε σημαντική παραβίαση της συμφωνίας ακόμη και για να αξιώνουν αποζημιώσεις επί της συμφωνίας πόσο μάλλον να ζητούν τον τερματισμό της και να αξιώνουν θεραπείες που πηγάζουν από τον τερματισμό της συμφωνίας, ως έγινε στην παρούσα περίπτωση. Είναι η άποψη μου ότι η μαρτυρία του ΜΕ2 δεν έχει πετύχει να κάνει κάτι τέτοιο. Ο ΜΕ2 δεν είχε ποτέ επαφές ή συζητήσεις με τους εναγόμενους για να γνωρίζει κατά πόσο αυτοί τήρησαν το χρονοδιάγραμμα των πληρωμών. Ο πατέρας του τον πληροφόρησε ότι δεν είχαν πληρώσει και γι'αυτό του έδωσε οδηγίες να μην συνεχίσει με το δεύτερο στάδιο της κατασκευής της οικοδομής, ήτοι την τουβλοποιία. Περαιτέρω γνωρίζει ότι το διαμέρισμα έχει τελικώς ολοκληρωθεί ενώ είναι παραδεκτό γεγονός ότι οι εναγόμενοι δεν έχουν πληρώσει το συνολικό τίμημα της αγοράς. ΄Ομως δεν γνωρίζει κατά πόσο το διαμέρισμα επί παραδείγματι ήταν έτοιμο για παράδοση όταν οι εναγόμενοι αρνήθηκαν να καταβάλουν το τίμημα ή κατά πόσο το διαμέρισμα ήταν έτοιμο για παράδοση όταν απέστειλαν στους εναγόμενους τα τεκμήρια 3 και 4. Αποδέχομαι σύμφωνα με τα λεγόμενα του ΜΕ2, ο οποίος είχε πληροφορηθεί από τον πατέρα του, ότι οι ενάγοντες δεν ήταν ικανοποιημένοι με το χρονοδιάγραμμα των πληρωμών. Όμως δεν έχω ενώπιον μου εκείνα τα αναγκαία στοιχεία να καταλήξω στο συμπέρασμα ότι οι εναγόμενοι αδικαιολόγητα καθυστέρησαν στις πληρωμές, ειδικά αφού ο όρος 18 προνοεί ότι τήρηση του χρονοδιαγράμματος που προβλέπει το παράρτημα C δεν είναι ουσιώδης για την εκτέλεση της συμφωνίας. Γι' αυτό δεν γνωρίζω τα γεγονότα που προηγήθηκαν και οδήγησαν τους ενάγοντες να αποστείλουν επιστολές, ήτοι τα Τεκμήρια 3 και 4 και δεν έχει προσκομισθεί θετική μαρτυρία για να διαπιστώσω κατά πόσο το περιεχόμενο των Τεκμηρίων 3 και 4 ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα. Οπότε υπάρχει αποδεικτικό κενό σε σχέση με την παράβαση της συμφωνίας που οδήγησε στον τερματισμό της συμφωνίας ώστε να δικαιολογούνται οι θεραπείες που ζητούνται με την έκθεση απαιτήσεως. Δεν θεωρώ ότι η γενική τοποθέτηση του ΜΕ2 ότι οι εναγόμενοι δεν πλήρωναν είναι ικανοποιητική μαρτυρία για να αποδειχθεί ότι αυτοί είναι που αθέτησαν την συμφωνία και ευθύνονται αποκλειστικά για την μη εκτέλεση της συμφωνίας. Οι εναγόμενοι δεν έχουν μέχρι σήμερα κατοχή του διαμερίσματος αφού οι ενάγοντες τερμάτισαν την συμφωνία προτού παραδώσουν το διαμέρισμα στους εναγόμενους. Οι ενάγοντες όφειλαν να προσκομίσουν θετική μαρτυρία για να αποδείξουν τα γεγονότα που οδήγησαν στην ενέργεια τους να τερματίσουν την συμφωνία. Κάτι τέτοιο δεν έχει γίνει και έτσι αγνοώ κατά πόσο οι ενάγοντες είχαν δίκαιο να τερματίσουν την συμφωνία και να ζητούν τις αιτούμενες θεραπείες. Η αγωγή απορρίπτεται. Θα επιδικάσω έξοδα αγωγής εναντίον των εναγόντων, όμως η ανταπαίτηση των εναγόμενων έχει ήδη απορριφθεί. Τα έξοδα της ανταπαίτησης επιδικάζονται εναντίον των εναγομένων και τα έξοδα αυτών των παράλληλων διαδικασιών συμψηφίζονται. Ν. Ταλαρίδου-Κοντοπουλου, Ε.Δ. Πιστό αντίγραφο Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο