Ειρήνη Παντελή Νικολάου ν. Κυπριακής Δημοκρατίας δια του Γενικού Εισαγγελέα, Αρ. Παραπομπής: 495/08, 28/1/2015

(1996)1 Α.Α.Δ. 1342). Το άρθρο 23

(4)(γ) του Συντάγματος αναφέρει σε σχέση με την καταβλητέα αποζημίωση ότι η Απαλλοτριούσα Αρχή είναι υποχρεωμένη σε περίπτωση αναγκαστικής απαλλοτρίωσης να καταβάλει «δίκαιη και εύλογη αποζημίωση» η οποία σε περίπτωση διαφωνίας καθορίζεται από το Δικαστήριο. Στον καθορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης, το Δικαστήριο μπορεί να βοηθηθεί από τους κανόνες που ενσωματώνονται στο άρθρο 10 του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Νόμου 15/62. Η βασική αρχή είναι ότι η αξία της γης λογίζεται ίση προς την αξία που θα επιφέρει η περιουσία αν αυτή επωλείτο εκούσια στην ελεύθερη αγορά κατά το χρόνο της δημοσίευσης της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Η αξία, είναι αυτή που το συγκεκριμένο κτήμα έχει στην ελεύθερη αγορά μεταξύ ενός προτιθέμενου αγοραστή και ενός προτιθέμενου πωλητή, που έχουν υπόψη τους την κατάσταση του κτήματος κατά την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης καθώς επίσης και δεδομένα που εύλογα μπορούν να προβλεφθούν. Στον προσδιορισμό της αποζημίωσης το Δικαστήριο μπορεί επίσης να λάβει υπόψη οποιαδήποτε πρόσθετη επαύξηση ή επιβλαβή επίδραση που η απαλλοτρίωση επιφέρει στην αξία παραπλήσιας ή υπόλοιπης περιουσίας (βλ. άρθρο 10(στ) και (ζ) του Νόμου 15/62.) (Βλ. επίσης Νικολαίδης κ.α. ν. Δημοκρατίας

(1998)1(Γ) Α.Α.Δ. 1362, Γενικός Εισαγγελέας ν. Ιακωβίδη

(1998)1(Γ) Α.Α.Δ. 1819 και Spiby ν. Δημοτικού Συμβουλίου Πάφου

(2002)1(Α) Α.Α.Δ. 483.) Για τον καθορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης το Δικαστήριο βοηθείται από τις εκτιμήσεις των εμπειρογνωμόνων. Σημειώνεται ότι οι εμπειρογνώμονες αντιμετωπίζονται από το Δικαστήριο ως κοινοί μάρτυρες. Αναμένεται από αυτούς να θέσουν ενώπιον του Δικαστηρίου όλα τα σχετικά με το ζήτημα δεδομένα ώστε το Δικαστήριο, όχι μόνο να αντιληφθεί πώς οι ίδιοι κατέληξαν στα δικά τους συμπεράσματα, αλλά και να βοηθήσουν το Δικαστήριο να καταλήξει αν επιθυμεί, στα δικά του συμπεράσματα. Είναι επίσης νομολογημένο ότι το Δικαστήριο έχει τη δυνατότητα να μην υιοθετήσει καμία από τις δυο εισηγήσεις των εκτιμητών, να υιοθετήσει μερικώς τη μια ή την άλλη ή να αποδεχθεί τη μια μόνο από τις δυο εκτιμήσεις (βλ. Vasilico Cement Works ν. Stavrou

(1978)1 C.L.R. 389). Η πιο διαδεδομένη και κατ' εξοχήν εφαρμοστέα μέθοδος υπολογισμού της αξίας, είναι η συγκριτική μέθοδος. Η συγκριτική μέθοδος εκτίμησης, ή κατευθείαν σύγκριση, όπως επίσης αποκαλείται, η οποία βασίζεται σε προγενέστερες πωλήσεις ακινήτων ή και συγκριτικά μεταγενέστερων, με τις αναγκαίες βέβαια αναπροσαρμογές, αποτελεί την πλέον αξιόπιστη μέθοδο εντοπισμού της αξίας ενός κτήματος στην ελεύθερη αγορά (βλ. ΕΣΚΑΛ ΛΤΔ ν. Δημοκρατίας

(1993)1 Α.Α.Δ. 1069 και Κούβαρου ν. Δημοκρατίας

(1993)1 Α.Α.Δ. 346). Μέθοδος η οποία γίνεται επίσης αποδεκτή από τη νομολογία ως αξιόπιστη, στην απουσία συγκριτικών πωλήσεων κατά τον ουσιώδη χρόνο ή στην ίδια περιοχή, αποτελεί και η μέθοδος της αξιοποίησης που περιλαμβάνει την οικοπεδοποίηση ενός κτήματος και στη συνέχεια παροχή δυνατότητας σύγκρισης (βλ. σχετικά The Commissioner of Limassol v. Marikka N. Kirzi, 24 C.L.R. 197 και Republic v. Mantovani

(1976)4 J.S.C. 593). Η διαπίστωση της επαύξησης της αξίας της υπόλοιπης περιουσίας είναι θέμα πραγματικό που κρίνεται ελεύθερα από το Δικαστήριο υπό το πρίσμα της μαρτυρίας που έχει τεθεί ενώπιον του (βλ. Δημοκρατία ν. Ττοφή κ.α.

(1997)1(Γ) Α.Α.Δ. 1735). Εξετάζονται τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά αλλά και τα εύλογα προβλεπτά. Λαμβάνονται υπόψη τα υφιστάμενα κατά το χρόνο της δημοσίευσης γνωστοποίησης δεδομένα και τα εύλογα δυνάμενα να διαγνωστούν (βλ. Συμβ. Αποχετεύεσεων Λ/σίας ν. Σταύρου κ.α.

(1998)1 Α.Α.Δ. 1959). Το Δικαστήριο, όπως τονίστηκε στην αμέσως πιο πάνω αναφερόμενη υπόθεση, εκτιμώντας τα ενώπιον του στοιχεία, μπορεί και έχει τη δυνατότητα να κρίνει ποιες χρήσεις του κτήματος είναι ώριμες και ποιες όχι. Αναφέρεται συναφώς στη Δημοκρατία ν. Ττοφή κ.α. (ανωτέρω): «Ο τροποποιητικός Νόμος αρ. 25/83, στο άρθρο 6(γ) προσέθεσε την ακόλουθη γενική παράγραφο στο άρθρο 10 του βασικού Νόμου αρ. 15/62: Δια τους σκοπούς υπολογισμού της αποζημιώσεως δυνάμει των παραγράφων (στ) και (ζ) του παρόντος άρθρου λαμβάνονται υπ' όψιν τα κατά τον χρόνον της δημοσιεύσεως της γνωστοποιήσεως απαλλοτριώσεως υφιστάμενα δεδομένα.» Οι δε παραγράφοι (στ) και (ζ) του άρθρου 10 έχουν ως ακολούθως: «(στ) εις περίπτωσιν καθ' ήν απαλλοτριούται, δυνάμει του παρόντος Νόμου, μέρος μόνον ιδιοκτησίας, λαμβάνεται υπ' όψιν και η τυχόν επελθούσα λόγω της τοιαύτης απαλλοτριώσεως επαύξησις ή μείωσις εις την αξίαν ετέρας ιδιοκτησίας κατεχομένης υπό του ιδιοκτήτου ομού μετά του ούτω απαλλοτριωθέντος μέρους. (ζ) υπολογίζεται ωσαύτως και η τυχόν ζημία ην υφίσταται ο ιδιοκτήτης ως εκ του διαχωρισμού της δυνάμει του παρόντος Νόμου απαλλοτριωθείσης ιδιοκτησίας εξ ετέρας τοιαύτης ην, ο ιδιοκτήτης κατείχεν ομού μετά της απαλλοτριωθείσης ιδιοκτησίας.» Το πιο πάνω μέρος της νομοθεσίας έτυχε ερμηνείας σε πολλές αποφάσεις του Ανωτάτου Δικαστηρίου. Η διαπίστωση επαύξησης ή επιζήμιας επίδρασης στην αξία της υπόλοιπης ιδιοκτησίας που παραμένει στον απαιτητή είναι θέμα πραγματικό που κρίνεται από το Δικαστήριο υπό το πρίσμα της προσαγόμενης σε κάθε περίπτωση μαρτυρίας. Το άρθρο 6(γ) του Νόμου 25/83 επέφερε ουσιαστική μεταρρύθμιση στις διατάξεις του άρθρου 10, παράγραφοι (στ) και (ζ). Για τον καθορισμό της ανατίμησης ή υποτίμησης του υπολοίπου τμήματος του ακινήτου «λαμβάνονται υπ' όψιν τα κατά το χρόνο της δημοσιεύσεως της γνωστοποιήσεως απαλλοτριώσεως υφιστάμενα δεδομένα». Στην υπόθεση Βία Δημητρίου και άλλοι ν. Δημοκρατίας

(1985)1 C.L.R. 217 διευκρινίστηκε ότι ο κρίσιμος χρόνος για τη λήψη υπόψη των σχετικών στοιχείων δεν είναι η χρονολογία διεξαγωγής της δίκης, όπως ήταν το προϊσχύσαν δίκαιο, αλλά ο χρόνος δημοσίευσης της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Στη Μεσαρίτης ν. Δημοκρατίας

(1988)1 C.L.R. 534, θεωρήθηκε νόμιμο να συνεκτιμώνται και τα μεταγενέστερα της δημοσίευσης απαλλοτρίωσης στοιχεία εφόσον είναι δυνατή η αναγωγή τους στις συνθήκες που επικρατούσαν κατά τον ουσιώδη χρόνο." Ο Μ.Α.1 ανέφερε στο Δικαστήριο ότι είναι πολιτικός μηχανικός και εκτιμητής ακινήτων. Είναι εγγεγραμμένος στο ΕΤΕΚ. Προέβη σε εκτίμηση για το επίδικο ακίνητο η οποία βρίσκεται στο φάκελο της παρούσας υπόθεσης. Το εν λόγω ακίνητο είναι ένα οικιστικό τεμάχιο γης στην τοποθεσία «Στεράτζιν» 800 μέτρα δυτικά από το κέντρο του χωριού Στρουμπί. Εφάπτεται σε δημόσιο εγγεγραμμένο μονοπάτι και είναι ακανόνιστου σχήματος. Για να καταλήξει στο ποσό που αναφέρει στην εκτίμηση του βασίστηκε σε συγκριτικές πωλήσεις τις οποίες πήρε από το Κτηματολόγιο. Το συγκριτικό τεμάχιο 583 πωλήθηκε την 07.08.2006 προς €94,42/τ.μ., είναι ακανόνιστου σχήματος με ελαφρώς επικλινή επιφάνεια και εμπίπτει στην ίδια ζώνη με το επίδικο. Εφάπτεται σε δημόσιο δρόμο ενώ προσφέρει ωραία θέα προς τη γύρω περιοχή και έτσι υπερτερεί του επίδικου. Αναπροσαρμόζοντας λόγω τοποθεσίας -10% και λόγω πρόσβασης -15%, καταλήγει στο ποσό των €72,23/τ.μ. Χρησιμοποίησε επίσης το τεμάχιο 569 το οποίο εμπίπτει επίσης στην ίδια πολεοδομική ζώνη με το επίδικο, είναι ακανόνιστου σχήματος, με ελαφρώς επικλινή επιφάνεια και με ωραία θέα στη γύρω περιοχή. Είναι περίκλειστο και πωλήθηκε την 04.05.2007 προς €52,52/τ.μ. Το επίδικο υπερτερεί. Αναπροσαρμόζοντας χρονικά +10% ανά έτος, +20% λόγω φυσικών χαρακτηριστικών (τοποθεσία, μορφολογία, σχήμα κλπ) και +15% λόγω πρόσβασης, καταλήγει στο ποσό των €68,11/τ.μ.. Χρησιμοποίησε ακόμα το τεμάχιο 496 που πωλήθηκε την 17.09.2007 προς €71,08/τ.μ. και που επίσης ανήκει στην ίδια πολεοδομική ζώνη, είναι ακανόνιστου σχήματος με ελαφρώς επικλινή επιφάνεια, με ωραία θέα προς τη γύρω περιοχή. Εφάπτεται δημόσιου εγγεγραμμένου δρόμου και υπερτερεί γι' αυτό το λόγο του επίδικου. Αναπροσαρμόζοντας χρονικά +10% ανά έτος και -15% λόγω πρόσβασης, καταλήγει στο ποσό των €54,93/τ.μ. Χρησιμοποίησε τέλος το τεμάχιο 629 το οποίο ανήκει και αυτό στην ίδια πολεοδομική ζώνη και είναι ακανόνιστου σχήματος. Πωλήθηκε την 05.11.2007 προς €78,61/τ.μ. Εφάπτεται σε δημόσιο δρόμο και ως εκ τούτου υπερτερεί γι' αυτό το λόγο του επίδικου. Αναπροσαρμόζοντας χρονικά +10% ανά έτος και -15% λόγω πρόσβασης, καταλήγει στο ποσό των €59,77/τ.μ. Ο μέρος όρος των πιο πάνω σύμφωνα με το Μ.Α.1 οδηγεί στην υιοθέτηση της αξίας των €62,51/τ.μ. Διευκρίνισε ότι στον υπολογισμό του πιο πάνω ποσού των €62,51/τ.μ. έλαβε υπόψη και το τεμάχιο 153, το οποίο όμως ζήτησε να αφαιρεθεί από την εκτίμηση του και το οποίο τελικά δεν θέλησε να υιοθετήσει λόγω του ότι ανήκει σε άλλη πολεοδομική ζώνη, δηλαδή την Η2 και εκ παραδρομής αναφέρεται στην εκτίμηση του ότι ανήκει στην Η

1. Παρόλο που ο μέσος όρος των εναπομείναντων τεμαχίων (583, 569, 496 και 629) οδηγεί στο μέσο όρο των €63,76/τ.μ., ο ίδιος υιοθετεί την αρχική τιμή των €62,51/τ.μ. όπως αναφέρεται στην εκτίμηση του γιατί η διαφορά ανά τ.μ. είναι πολύ μικρή. Ο Μ.Α.1 κατέθεσε στο Δικαστήριο τον τίτλο του επίδικου ακινήτου (Τεκμήριο 1) ως επίσης αντίγραφο επιστολής της δικηγόρου της Απαιτήτριας προς το Τμήμα Δημοσίων Έργων ημερομηνίας 06.07.2010 (Τεκμήριο 2) και αντίγραφο της απαντητικής επιστολής του Τμήματος Δημοσίων Έργων ημερομηνίας 07.07.2010 (Τεκμήριο 3). Πρόσθεσε στη συνέχεια ότι στο εναπομείναν μέρος του επίδικου ακινήτου εμβαδού 2.311 τ.μ. θα υπάρχει επιζήμια επίδραση 30% λόγω του ότι η κατασκευή του αυτοκινητόδρομου θα δημιουργήσει μόλυνση του περιβάλλοντος από τα καυσαέρια των διερχόμενων αυτοκινήτων, θα προκαλείται ηχορύπανση από τα διερχόμενα οχήματα, δονήσεις, σκόνες ενώ θα επηρεαστούν αρνητικά το υφιστάμενο περιβάλλον της περιοχής από άποψη αισθητικής, οι ανέσεις του εναπομείναντος τεμαχίου και τέλος η κατασκευή του νέου δρόμου θα αποκόψει την πρόσβαση στο τεμάχιο. Συμπλήρωσε ότι μετά τη συμπλήρωση της εκτίμησης του ήρθε σε γνώση του το περιεχόμενο του Τεκμηρίου 3 που αναφέρεται ότι υπολογίζεται ότι θα υπάρξει υψομετρική διαφορά του τεμαχίου 8 έως 30 μέτρων με τον υπό κατασκευή δρόμο (μέσος όρος 20 μέτρα) με αποτέλεσμα να υπάρχει επιπλέον επιζήμια επίδραση 10% λόγω περιορισμού της ηλιοφάνειας (€14.450,00). Όσον αφορά τα τεμάχια που χρησιμοποίησε ο εκτιμητής της Αποζημιούσας Αρχής (Μ.Υ.) ο Μ.Α.1 ανέφερε ότι τα τεμάχια 153 και 743 δεν θα πρέπει να ληφθούν υπόψη γιατί ανήκουν σε άλλη πολεοδομική ζώνη, ενώ το τεμάχιο 828 είναι πολύ κατηφορικό και έχει μεγάλη υψομετρική διαφορά (10 μέτρα) από το δημόσιο δρόμο γι' αυτό και έχει κατασκευαστεί κιγκλίδωμα. Παρουσίασε προς ενίσχυση των ισχυρισμών του σχετική φωτογραφία (αντίγραφο - Τεκμήριο 4). Συμπλήρωσε ότι το επίπεδο της θάλασσας δεν παίζει ρόλο στο επίδικο ακίνητο. Ο Μ.Α.1 εξέφρασε τη θέση ότι για να είναι πλήρης η αποζημίωση θα πρέπει να δοθούν στην Απαιτήτρια και έξοδα αντικατάστασης (μεταβιβαστικά -«κοτσιανιάτικα») τα οποία υπολόγισε σε €16.890,00). Τέλος, όσον αφορά τα έξοδα του ο Μ.Α.1 ανέφερε ότι τα αρχικά ήταν €2.000,00 πλέον Φ.Π.Α., ενώ παρουσιάστηκε σε 16 περιπτώσεις ενώπιον του Δικαστηρίου με αποτέλεσμα να ανέρχονται πλέον σε €5.400,00 πλέον Φ.Π.Α. (€2.000,00 + €3.400,00 πλέον Φ.Π.Α.). Αντεξεταζόμενος ο Μ.Α.1 επέμεινε στις θέσεις που εξέφρασε κατά την κυρίως εξέταση του. Ανέφερε επίσης ότι η βόρεια πλευρά του δρόμου Πάφου - Πόλεως Χρυσοχούς έχει μεγαλύτερη ανάπτυξη από τη νότια πλευρά από την οποία έλαβε τα συγκριτικά στοιχεία και δεν συμφώνησε με σχετική υποβολή ότι συμβαίνει το αντίθετο και ότι η νότια πλευρά πλεονεκτεί της βόρειας. Κατέθεσε στο Δικαστήριο ασπρόμαυρη φωτογραφία προς υποστήριξη των ισχυρισμών του (Τεκμήριο 5). Διευκρίνισε πάντως ότι δεν μπορούσε να προσδιορίσει το τεμάχιο, που έχει αναπτυχθεί, στη φωτογραφία αυτή (που υπήρχε ένδειξη ότι λήφθηκε από το διαδίκτυο - Google) λέγοντας ότι θα έπρεπε να τη μελετήσει προηγουμένως στο γραφείο του. Ανέφερε ακόμα ότι τα συγκριτικά που έλαβε υπόψη του είναι συγκρίσιμα διότι εμπίπτουν χρονικά με τον ουσιώδη χρόνο αλλά και γιατί εμπίπτουν στην ίδια πολεοδομική ζώνη με το επίδικο, έχουν δηλαδή τα ίδια νομικά χαρακτηριστικά. Δέχθηκε ότι είχαν διαφορετικά φυσικά χαρακτηριστικά και είναι για αυτό που έγιναν οι ανάλογες αναπροσαρμογές. Επέμενε ότι η φωτογραφία - Τεκμήριο 4 απεικονίζει το τεμάχιο 828 και αρνήθηκε σχετική υποβολή ότι απεικονίζει άλλο ακίνητο. Ο Μ.Α.1 επανέλαβε ότι για τον υπολογισμό του ποσοστού της επιζήμιας επίδρασης (30%) λήφθηκαν όλοι οι παράγοντες υπόψη τους οποίους ανάφερε κατά την κύρια εξέταση του με κύριο λόγο την αποκοπή της πρόσβασης από το δημόσιο μονοπάτι. Δέχθηκε ότι δεν έγινε μελέτη (μετρήσεις, κλπ) για το ζήτημα της μόλυνσης, της ηχορύπανσης, κλπ. Διευκρίνισε όμως ότι αυτά αντιπροσωπεύουν ένα πολύ μικρό ποσοστό του 30% το οποίο δεν μπορεί να προσδιορίσει. Δέχθηκε επίσης ότι όσον αφορά το ζήτημα αυτό υπάρχει υποκειμενικότητα. Για το ζήτημα της ηλιοφάνειας η οποία επηρεάζεται, ανέφερε ότι είναι θέμα κοινής λογικής και δεν χρειάζεται να διεξαχθεί οποιαδήποτε έρευνα. Όσον αφορά τα έξοδα αντικατάστασης (μεταβιβαστικά «κοτσιανιάτικα») ανέφερε ότι είναι καιρός να υιοθετηθεί η αρχή από τα Δικαστήρια να υπολογίζονται στην αποζημίωση. Δέχθηκε πάντως ότι δεν γίνεται ρητή αναφορά στον Νόμο για το ζήτημα αυτό. Αναφερόμενος στα έξοδα του επέμενε στα όσα ανέφερε κατά την κυρίως εξέταση του συμπληρώνοντας ότι κάθε φορά που έρχεται στο Δικαστήριο (η αντεξέταση του έλαβε χώρα σε διαφορετική ημερομηνία) αναγκάζεται να αφήνει το γραφείο του και δεν μπορεί να επιβλέπει το προσωπικό του. Κάθε φορά που βρίσκεται στο Δικαστήριο θα πρέπει να χρεώνει ποσό €200 πλέον Φ.Π.Α. αφού είναι επιστήμονας, εξασκεί την εργασία του και οι γνώσεις του πρέπει να πληρώνονται. Δεν δέχθηκε σχετική υποβολή ότι το λογικό ποσό για την εργασία του και την παρουσία του στο Δικαστήριο είναι το ποσό που αναφέρει στην έκθεση του (€2.000 πλέον Φ.Π.Α.) πλέον τα έξοδα που δικαιούται ως μάρτυρας σύμφωνα με τα όσα προβλέπουν οι θεσμοί. Επανεξεταζόμενος ανέφερε για το θέμα των εξόδων του ότι υπάρχει συμφωνία που επιθεωρείται από το σύνδεσμο εκτιμητών του Κτηματολογίου. Ο ίδιος είναι Πολιτικός Μηχανικός για 30 χρόνια και εκτιμητής ακινήτων για 15 χρόνια. Η Μ.Α.2, Απαιτήτρια στην παρούσα υπόθεση, ανέφερε ότι είχε μεταναστεύσει στην Αφρική και επέστρεψε στην Κύπρο το
2. Η Μ.Α.2 ανέφερε επίσης ότι το επίδικο ακίνητο ήταν το μόνο που είχε για να δώσει στα παιδιά της ως οικιστικό και για να κτίσει ένα σπίτι. Κατά τον χρόνο της απαλλοτρίωσης είχε σκοπό να αγοράσει άλλο ακίνητο για τα παιδιά της και για αυτό το λόγο χρειάζεται «τα κοτσιανιάτικα». Η Απαλλοτριούσα Αρχή της πλήρωσε μέρος της αποζημίωσης. Αν είχε τα χρήματα από την αρχή θα μπορούσε να είχε αγοράσει ένα άλλο ακίνητο. Αντεξεταζόμενη η Μ.Α.2 ανέφερε ότι δεν είχε προβεί σε ενέργειες για την αγορά άλλου ακινήτου λόγω του ότι δεν είχε τα αναγκαία χρήματα. Έλαβε από την Απαλλοτριούσα Αρχή το ποσό των €102.000 . Ερωτώμενη κατά πόσον είχε προβεί σε οποιεσδήποτε ενέργειες για ανάπτυξη του επίδικου ακινήτου, η Μ.Α.2 ανέφερε ότι κάποιοι συγγενείς της που είχαν τέτοιες δραστηριότητες της πρότειναν να πάρουν το ακίνητο της και να της δώσουν ως αντάλλαγμα τρεις μεζονέτες από τις δεκατέσσερις που θα κατασκεύαζαν για να αποκαταστήσει τα παιδιά της. Αυτό έγινε τα έτη 2005 -
3. Όταν όμως επισκέφθηκε το Τμήμα Πολεοδομίας πληροφορήθηκε ότι το ακίνητο θα απαλλοτριωνόταν. Ερωτώμενη κατά πόσον ήθελε πίσω το ακίνητο, απάντησε ότι οκτώ χρόνια μετά (τη γνωστοποίηση της απαλλοτρίωσης), δεν θα ήταν καλό γι' αυτήν αφού τώρα αντιμετωπίζει και προβλήματα υγείας. Υποβλήθηκε στη Μ.Α.2 ότι η πρόταση που της έκαναν οι συγγενείς της για να αναπτύξουν το επίδικο ακίνητο και να της δώσουν τρεις μεζονέτες ως αντάλλαγμα δεν μπορούσε να προχωρήσει γιατί το ακίνητο δεν είχε πρόσβαση σε δημόσιο δρόμο και η Μ.Α.2 ανέφερε ότι η συννυφάδα της θα της έδινε «δρόμο» (εννοώντας προφανώς δικαίωμα διαβάσεως - κάτι που ανέφερε και κατά την κυρίως εξέταση της.) Ερωτώμενη κατά πόσον υπέβαλε αίτηση για να της δοθεί «δρόμος», η Μ.Α.2 ανέφερε ότι δεν έκανε κάτι τέτοιο ενώ δεν υπέβαλε αίτηση στην Πολεοδομία για εξασφάλιση σχετικής άδειας έτσι ώστε να μπορεί να αρχίσει οικοδομικές εργασίες. Παραδέχθηκε ότι αξιώνει «τα κοτσιανιάτικα» αφού συμβουλεύθηκε τον Μ.Α.
4. Ο Μ.Υ. ανέφερε ότι είναι εκτιμητής ακινήτων στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Πάφου. Ο Μ.Υ. υιοθέτησε το περιεχόμενο της έκθεσης εκτίμησης την οποία ετοίμασε αναφορικά με το επίδικο ακίνητο (αφού διόρθωσε κάποια τυπογραφικά λάθη), και η οποία βρίσκεται εντός του φακέλου της παρούσας υπόθεσης. Ο Μ.Υ. διευκρίνισε ότι κατά την αρχική ετοιμασία της εκτίμησης στο φάκελο της απαλλοτρίωσης δεν υιοθετήθηκε ποσοστό επιζήμιας επίδρασης επειδή δεν ήταν βέβαιο αν θα αποκαθίστατο η πρόσβαση στο επίδικο ακίνητο. Σε μεταγενέστερο στάδιο το Τμήμα Δημοσίων Έργων πληροφόρησε την Υπηρεσία του ότι η πρόσβαση δεν θα αποκαθίστατο. Έτσι κρίθηκε ότι υπάρχει επιζήμια επίδραση ύψους 25% στο υπόλοιπο μέρος του επίδικου ακινήτου (εκτάσεως 2.311 τ.μ.) λόγω αποκοπής της πρόσβασης και περιορισμού της ανάπτυξης (15 μέτρα από τη γραμμή της απαλλοτρίωσης). Το ποσό που αντιστοιχεί ανέρχεται περίπου σε €21.700,00 το οποίο θα πρέπει να προστεθεί στο ποσό των €152.065,53 που ήταν η αρχική εκτίμηση της αποζημίωσης. Αναφερόμενος στα συγκριτικά που χρησιμοποίησε ανέφερε ότι χρησιμοποίησε συγκριτικά ακινήτων που έχουν παρόμοια χαρακτηριστικά και βρίσκονται στην ίδια περιοχή με το επίδικο. Το τεμάχιο 828 βρίσκεται στην ίδια πολεοδομική ζώνη με το επίδικο (Η3), ενώ τα τεμάχια 153 και 743 βρίσκονται στην πολεοδομική ζώνη Η2 ((μεγαλύτερος συντελεστής δόμησης (90%) και κάλυψης (50%)). Λόγω του ότι τόσο το επίδικο ακίνητο όσο και τα συγκριτικά που χρησιμοποίησε βρίσκονται σε ορεινή περιοχή ο συντελεστής δόμησης δεν εξαντλείται και ως εκ τούτου έκρινε ότι δεν υπήρχε ουσιαστική διαφορά αφού είναι ελάχιστη. Αν η περιοχή ήταν αστική τότε σίγουρα θα υπήρχε ουσιαστική διαφορά. Όμως το χωριό Στρουμπί βρίσκεται σε ορεινή περιοχή. Όσον αφορά την έκθεση εκτίμησης του Μ.Α.1 ο Μ.Υ. ανέφερε ότι δεν συμφωνεί με αυτή αφού ο Μ.Α.1 χρησιμοποίησε συγκριτικά από διαφορετική περιοχή, δηλαδή περιοχή με σαφή υψομετρική διαφορά. Υπάρχει σαφής υψομετρική διαφορά, συνέχισε, ανάμεσα στα ακίνητα νότια του δρόμου και σ' αυτά βόρεια του δρόμου όπου βρίσκεται το επίδικο ακίνητο. Ως εκ τούτου στη νότια πλευρά του δρόμου υπάρχει μεγαλύτερη ανάπτυξη σε σχέση με τη βόρεια πλευρά. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα τα ακίνητα που βρίσκονται στη νότια πλευρά του δρόμου να πλεονεκτούν από αυτά που βρίσκονται στη βόρεια πλευρά του δρόμου και έτσι οι τιμές πώλησης είναι πιο ψηλές. Κατέθεσε προς ενίσχυση των ισχυρισμών του φωτογραφία (Τεκμήριο 6) και χάρτη που καταδεικνύει τα υψόμετρα (Τεκμήριο 7). Ο Μ.Υ. ανέφερε στη συνέχεια ότι δεν συμφωνεί με τη θέση που εξέφρασε ο Μ.Α.1 ότι το επίδικο ακίνητο θα επηρεαστεί αρνητικά λόγω μόλυνσης, δονήσεων ή λόγω μείωσης ηλιοφάνειας. Συμπλήρωσε ότι το έργο για το οποίο έγινε η απαλλοτρίωση δεν έχει κατασκευαστεί ακόμα. Ανέφερε επίσης ότι η Απαιτήτρια δεν δικαιούται να αξιώνει μεταβιβαστικά, «κοτσιανιάτικα» ή έξοδα αποκατάστασης λόγω του ότι ο Νόμος δεν προβλέπει κάτι τέτοιο. Περαιτέρω, η Απαιτήτρια δεν μπορούσε να εξασφαλίσει πολεοδομική άδεια λόγω του ότι το επίδικο ακίνητο δεν διαθέτει ικανοποιητική πρόσβαση (σε δημόσιο δρόμο). Διευκρίνισε ότι η Απαιτήτρια θα μπορούσε να υποβάλει αίτηση αλλά θεωρεί ότι αυτή δεν θα γινόταν δεκτή. Όσον αφορά το Τεκμήριο 4 ο Μ.Υ. ανέφερε ότι η φωτογραφία αυτή δεν θα πρέπει να απεικονίζει το τεμάχιο 828 που χρησιμοποίησε στην έκθεση εκτίμησης του. Το εν λόγω τεμάχιο δεν εφάπτεται του δρόμου Πάφου - Πόλεως Χρυσοχούς, αλλά εφάπτεται σε παράδρομο, κάτι που φαίνεται στο Τεκμήριο
5. Δεν υπάρχει κιγκλίδωμα. Επισκέφθηκε το εν λόγω τεμάχιο μαζί με τη δικηγόρο της Απαιτήτριας και τον Μ.Α.
6. Δέχθηκε ότι υπάρχει υψομετρική διαφορά 4 μέτρων (και όχι 10 όπως ανέφερε ο Μ.Α.1). Η πρόσβαση είναι επιτρεπτή και μπορεί να αναπτυχθεί. Αντεξεταζόμενος ο Μ.Υ. επέμεινε στις θέσεις που εξέθεσε κατά την κυρίως εξέταση του. Επανέλαβε ότι η επιζήμια επίδραση στο υπόλοιπο μέρος του επίδικου ακινήτου υπολογίζεται σε 25%, δηλαδή 15% λόγω αποκοπής της πρόσβασης και 10% λόγω του περιορισμού της ανάπτυξης που επέρχεται στο υπόλοιπο μέρος του ακινήτου λόγω των περιορισμών αφού θα «πρέπει να έχει 15 μέτρα η προτιθέμενη οικοδομή από το σύνολο της απαλλοτριώσεως». Σε άλλο σημείο της αντεξέτασης του ανέφερε ότι υπάρχει περιορισμός της ανάπτυξης ενός ακινήτου από τη γραμμή της απαλλοτρίωσης, δεν μπορεί να ανεγερθεί οποιαδήποτε οικοδομή σε απόσταση 15 μέτρων. Ο ίδιος δεν πιστεύει ότι θα υπάρχει οποιαδήποτε επιζήμια επίδραση λόγω ηλιοφάνειας. Όσον αφορά το ζήτημα του κατά πόσο θα υπάρχει υψομετρική διαφορά του υπόλοιπου μέρους του επίδικου ακινήτου με τον αυτοκινητόδρομο που θα κατασκευαστεί, ο Μ.Υ. ανέφερε ότι η υψομετρική διαφορά που αναφέρει το Τμήμα Δημοσίων Έργων στο Τεκμήριο 3 είναι κατά προσέγγιση και βασίζεται σε σχέδια προμελέτης του έργου. Επομένως δεν μπορεί να εκφέρει ασφαλή γνώμη. Ο Μ.Υ. ανέφερε επίσης ότι το επίδικο ακίνητο έχει πρόσβαση σε εγγεγραμμένο δημόσιο μονοπάτι, η οποία λόγω του έργου που θα κατασκευαστεί, θα αποκοπεί. Η Απαιτήτρια όμως δεν μπορούσε να εξασφαλίσει πολεοδομική άδεια λόγω πρόσβασης. Συμπλήρωσε ότι μετά από εξέταση στην οποία προέβηκε διαπίστωσε ότι δεν υπάρχει διαδικασία σε εξέλιξη για εγγραφή του δημόσιου μονοπατιού σε δημόσιο δρόμο αφού δεν έχει υποβληθεί τέτοια αίτηση. Το Τεκμήριο 6 το οποίο κατέθεσε είναι ορθοφωτογραφία και δεν υπάρχει η καθαρότερη και πιο πρόσφατη από αυτή. Τέλος, όσον αφορά κατά πόσο θα υπάρχει επιζήμια επίδραση λόγω καυσαερίων και ηχορύπανσης ο Μ.Υ. ανέφερε ότι δεν είναι ειδικός για να διενεργεί μετρήσεις για καυσαέρια και ότι και σήμερα υπάρχουν καυσαέρια σε κοντινή απόσταση από το ακίνητο. Συμπλήρωσε ότι όπου υπάρχει αυξημένη ηχορύπανση και καυσαέρια υπάρχουν και αυξημένες αξίες στα ακίνητα, κάτι που δείχνουν οι αυξήσεις και οι αναπτύξεις τους. Έχω μελετήσει με προσοχή τη μαρτυρία των δυο εμπειρογνωμόνων, δηλαδή του Μ.Α.1 και του Μ.Υ. Κρίνω ότι οι θέσεις του Μ.Υ. όπως έχουν εκφραστεί μέσω της μαρτυρίας του όσον αφορά την υπολογισμένη από αυτόν αποζημίωση δεν μπορούν να γίνουν δεκτές λόγω του ότι χρησιμοποίησε δυο συγκριτικά που ανήκουν σε διαφορετική πολεοδομική ζώνη (Η2) και μόνο ένα που ανήκει στην ίδια πολεοδομική ζώνη με το επίδικο ακίνητο (Η3) με αποτέλεσμα να μην μπορούν να εξαχθούν ασφαλή συμπεράσματα. Δηλαδή η πλειοψηφία των συγκριτικών που χρησιμοποίησε έχει διαφορετικά νομικά χαρακτηριστικά από το επίδικο ακίνητο. Ο Ευπαίδευτος συνήγορος της Αποζημιούσας Αρχής αναφέρθηκε στην υπόθεση 1946/2008 (Αναθεωρητική Δικαιοδοσία) RENOS PITROS HOMES LTD κ.α. ν. Διευθυντή Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος Πάφου, ημερομηνίας 03.8.2010 όπου λέχθηκε μεταξύ άλλων ότι «Δεν φαίνεται πουθενά γιατί ο εκτιμητής δεν επέλεξε ακίνητα τα οποία έχουν τα ίδια νομικά χαρακτηριστικά όπως τα υπό εκτίμηση, δηλαδή να ανήκουν στη ζώνη Η2». Εισηγήθηκε ότι εφόσον ο Μ.Υ. έχει εξηγήσει γιατί επέλεξε τα συγκριτικά - τεμάχια 153 και 743, δεν θα πρέπει γι' αυτό το λόγο να μην γίνει δεκτή η εκτίμηση του. Υπάρχει όμως σαφής νομολογία επί του θέματος. Στην υπόθεση Πατάτας ν. Δημοκρατίας

(2005)1(Β) Α.Α.Δ. 1306, 1311 επαναβεβαιώθηκε η αρχή ότι δεν παρέχεται η δυνατότητα σύγκρισης του επίδικου ακινήτου με ακίνητα ενταγμένα σε διαφορετική πολεοδομική ζώνη. Το ακόλουθο απόσπασμα είναι άκρως διαφωτιστικό. «Συμφωνούμε με την κατάληξη του Δικαστηρίου ότι δεν παρείχετο δυνατότητα σύγκρισης του επιδίκου κτήματος με ακίνητα ενταγμένα σε διαφορετική πολεοδομική ζώνη, όπως επίσης και με την κατάληξη του ως προς την ετήσια αύξηση της γης, η οποία ανήρχετο σε 5%. Όμοια ζητήματα με αυτά που τέθηκαν εδώ εξετάστηκαν στις Χαραλάμπους ν. Γενικού Εισαγγελέως

(2001)1 Α.Α.Δ. 2143∙ Νικολάου κ.α. ν. Δημοκρατίας

(2002)1 Α.Α.Δ. 1305∙ Παύλου ν. Δημοκρατίας

(2002)1 Α.Α.Δ. 1586.» Τα όσα ανέφερε ο Μ.Υ. για να δικαιολογήσει τα συγκριτικά των τεμαχίων 153 και 743 δεν είναι πειστικά. Από την άλλη, ο Μ.Α.1 χρησιμοποίησε συγκριτικά με τα ίδια νομικά χαρακτηριστικά με το επίδικο ακίνητο, ενώ όσον αφορά τα φυσικά χαρακτηριστικά προέβη στις ανάλογες αναπροσαρμογές με αποτέλεσμα να τεκμηριώσει τις θέσεις του ενώ έχει δώσει τις δικές του εξηγήσεις κατά την αντεξέταση του για το γεγονός ότι τα συγκριτικά του αφορούν ακίνητα που βρίσκονται νοτίως του δρόμου. Δέχομαι επομένως ότι η αποζημίωση θα πρέπει να ανέρχεται σε €252.790,00 (4044 τ.μ. Χ €62,51/τ.μ.). Όσον αφορά το ζήτημα της επιζήμιας επίδρασης στο υπόλοιπο μέρος του επίδικου ακινήτου ο μεν Μ.Υ. δέχεται 25%, ο δε Μ.Α.1 δέχθηκε αρχικά 30% και στη συνέχεια πρόσθεσε ακόμη 10% για μείωση της ηλιοφάνειας. Κρίνω ότι η θέση του Μ.Υ. ήταν πλήρως τεκμηριωμένη και σαφής για το ζήτημα αυτό. Αντίθετα ο Μ.Α.1 ενώ ανέφερε ότι στο ποσοστό του 30% η κύρια αιτία ήταν η αποκοπή της πρόσβασης, δέχθηκε ότι για το ζήτημα της μόλυνσης του περιβάλλοντος και την ηχορύπανση, κλπ, δεν έχουν γίνει μετρήσεις και μελέτες. Δέχθηκε επίσης ότι στο ποσοστό του 30% υπάρχει υποκειμενικότητα και δεν μπορούσε να διευκρινίσει ποιο ποσοστό αναλογούσε στην αποκοπή της πρόσβασης και ποιο στους υπόλοιπους λόγους. Έχοντας επομένως υπόψη ότι οι ισχυρισμοί περί ηχορύπανσης και μόλυνσης του περιβάλλοντος δεν βασίζονται σε επιστημονικά δεδομένα δεν αποδέχομαι ότι υπάρχει επιζήμια επίδραση για τους λόγους αυτούς. Δεν δέχομαι επίσης ότι υπάρχει επιζήμια επίδραση λόγω μείωσης ηλιοφάνειας αφού η θέση αυτή δεν στηρίζεται σε οποιαδήποτε επιστημονικά δεδομένα ή οποιαδήποτε μελέτη. Ο Μ.Υ. ανέφερε ότι τα στοιχεία του Τεκμηρίου 3 είναι κατά προσέγγιση και βασίζονται σε σχέδια προμελέτης του έργου το οποίο δεν έχει ακόμη κατασκευαστεί. Η θέση αυτή επιβεβαιώνεται από το περιεχόμενο του Τεκμηρίου

1. Δέχομαι τη μαρτυρία του επί του σημείου αυτού όπως και γενικότερα για το θέμα της επιζήμιας επίδρασης ότι αυτή ανέρχεται σε 25%, και δεν αποδέχομαι τη μαρτυρία του Μ.Α.1 επί των ίδιων θεμάτων. Καταλήγω επομένως ότι σε σχέση με την επιζήμια επίδραση αντιστοιχεί το ποσό των €36.115,00 (2311 x €62,51 x 0,25). Σημειώνεται ότι στην Έκθεση Απαίτησης δεν γίνεται οποιαδήποτε αναφορά περί μειωμένης ηλιοφάνειας. Η πλευρά της Απαιτήτριας έθεσε κατά την ακρόαση της παρούσας παραπομπής ζήτημα εξόδων αντικατάστασης (μεταβιβαστικά - «κοτσιανιάτικα») μέσω της μαρτυρίας των Μ.Α.1 και Μ.Α.
2. Αξιώνεται το ποσό των €16.890,00 και το ποσό αυτό αναφέρεται στην έκθεση εκτίμησης του Μ.Α.
3. Κρίνω ότι η πλευρά της Απαιτήτριας δεν δικαιούται να προβάλλει μια τέτοια αξίωση. Κατ' αρχάς στο άρθρο 10 του Νόμου όπου καταγράφονται οι αρχές που διέπουν τον υπολογισμό της αποζημίωσης δεν αναφέρεται οτιδήποτε που να παραπέμπει σε μια τέτοια αξίωση. Περαιτέρω, στην Έκθεση Απαίτησης δεν υπάρχει τέτοια αξίωση, αλλά ούτε γίνεται οποιαδήποτε αναφορά είτε σε έξοδα αντικατάστασης είτε μεταβιβαστικά είτε σε «κοτσιανιάτικα». Όπως έχει προκύψει από τη μαρτυρία της Μ.Α.2 η ίδια παραδέχθηκε ότι δεν αιτήθηκε για οποιαδήποτε άδεια για να ανεγείρει οποιαδήποτε οικοδομή στο επίδικο ακίνητο, ούτε υπέστηκε οποιαδήποτε έξοδα. Ακόμα ο Μ.Υ. ανάφερε ότι λόγω του ότι το επίδικο ακίνητο είχε πρόσβαση μόνο σε δημόσιο εγγεγραμμένο μονοπάτι, εκτίμησε ότι η Απαιτήτρια δεν μπορούσε να λάβει πολεοδομική άδεια. Πάντως γεγονός παραμένει ότι η Απαιτήτρια δεν υπέβαλε και ούτε έχει εξασφαλίσει οποιαδήποτε άδεια. Η αξίωση επομένως αυτή δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή για τους λόγους που εξηγούνται πιο πάνω. Απομένει το ζήτημα των εξόδων του Μ.Α.
4. Στην Έκθεση Απαίτησης αναφέρεται ότι αξιώνονται μόνο €2.000,00 εκτιμητικά έξοδα, πλέον Φ.Π.Α. Το ποσό αυτό δεν έχει αμφισβητηθεί από την πλευρά της Αποζημιούσας Αρχής. Το υπόλοιπο ποσό που αξιώνεται από την πλευρά της Απαιτήτριας (και αμφισβητείται έντονα) αφορά τις εμφανίσεις του Μ.Α.1 στο Δικαστήριο και κρίνω ότι είναι ζήτημα που θα απασχολήσει τον Πρωτοκολλητή κατά τον υπολογισμό των εξόδων τα οποία στη συνέχεια θα τεθούν ενώπιον του Δικαστηρίου για έγκριση. Συνεπεία των και πιο πάνω, το ποσό της αποζημίωσης υπολογίζεται σε €252.790,00 (4.044 Χ €62,51/τ.μ.) πλέον €36.115,00 (2.311 Χ €62,51/τ.μ. Χ 0,25), δηλαδή συνολικά σε €288.905,
5. Όπως έχει παραδεχθεί η ίδια η Μ.Α.2, της έχει ήδη καταβληθεί το ποσό των €102.000,
6. Εκδίδεται επομένως απόφαση υπέρ της Απαιτήτριας και εναντίον της Απαζημιούσας Αρχής για το ποσό των €186.905,00 με τόκο προς 9% από 01.09.2006, πλέον δικηγορικά έξοδα όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Επιδικάζεται ποσό €2.000 πλέον Φ.Π.Α. ως αμοιβή του εκτιμητή της Απαιτήτριας. Με την καταβολή των πιο πάνω ποσών το απαλλοτριωθέν τμήμα του επίδικου ακινήτου να εγγραφεί επ' ονόματι της Κυπριακής Δημοκρατίας. (Υπ.) ............... Α. Ν. Κονής, Α.Ε.Δ. Πιστό αντίγραφο, Πρωτοκολλητής ./Λ.Κ. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο