Μιχαήλ Α. Τάλιας κ.α. ν. LEFKARITIS OILS LIMITED κ.α., Αρ. Αγωγής: 519/08, 16/3/2015 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDPAF:2015:A41 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Α. Πούγιουρου, Π.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 519/08 Μεταξύ:
- Μιχαήλ Α. Τάλιας, από τη Λεμεσό
- Λοϊζος Α. Τάλιας από τη Λεμεσό
- Ανδρέας Λ. Τάλιας, από τη Λεμεσό Εναγόντων και
- LEFKARITIS OILS LIMITED από τη Λάρνακα
- PETROLINA (HOLDINGS) PUBLIC LIMITED, από τη Λάρνακα Εναγομένων -------------------- Ημερομηνία: 16.3.2015 Για τους Ενάγοντες: κ. Ν. Νεοκλέους (κ. Θ. Κατσικίδης ν΄ ακούσει απόφαση) Για την Εναγόμενη 2: κ. Α. Ζαχαρίου (κα Ε. Σαββίδου ν΄ ακούσει απόφαση) Α Π Ο Φ Α Σ Η Με Ειδικά Οπισθογραφημένο Κλητήριο Ένταλμα οι Ενάγοντες ζητούν εναντίον των Εναγομένων διάταγμα εκκένωσης και παράδοσης στους Ενάγοντες την ελεύθερη κατοχή τριών οικοπέδων στη Γεροσκήπου, διάταγμα επαναφοράς των επίδικων οικοπέδων στην αρχική τους κατάσταση, ενδιάμεσα διαφυγόντα κέρδη και αποζημιώσεις για ζημιές από την κατακράτηση των οικοπέδων και την παρεμπόδιση αξιοποίησης τους. Σύμφωνα με την Έκθεση Απαίτησης ο Ενάγων 3 δυνάμει γραπτής συμφωνίας ημερομηνίας 7.9.1990 ενοικίασε προς την Εναγόμενη 1 που τότε ονομαζόταν Shell Cyprus Ltd τρία οικόπεδα του με αρ. εγγραφής 8674, 8676 και 8677 στη Γεροσκήπου, για σκοπούς ανέγερσης και λειτουργίας σταθμού βενζίνης για τον οποίο είχε εξασφαλιστεί και σχετική άδεια. Η πιο πάνω συμφωνία στις 20.11.1990 αντικαταστάθηκε με νέα πανομοιότυπη (που στο εξής θα αναφέρεται ως η νέα συμφωνία) που συνήφθη μεταξύ της Εναγόμενης 1 και του Ενάγοντα 1, επειδή ο Ενάγοντας 3 είχε μεταβιβάσει εν τω μεταξύ την ιδιοκτησία των οικοπέδων δια δωρεάς προς τον υιό του (Ενάγοντα 1), για ενοικίαση των οικοπέδων για περίοδο 16 χρόνων από τις 20.11.
- Σε μεταγενέστερο χρόνο ο Ενάγων 1 επαναμεταβίβασε προς τον πατέρα του (Ενάγοντα 3) και τον αδελφό (Ενάγοντα 2) ανά 1/3 μερίδιο στον καθένα επί των επίδικων οικοπέδων διατηρώντας ο ίδιος το 1/3 μερίδιο. Με την επιστολή της ημερομηνίας 8.8.2006 η Εναγόμενη 2 γνωστοποίησε στον Ενάγοντα 3 την πρόθεση της για ανανέωση της ενοικίασης για περαιτέρω περίοδο δέκα ετών με δικαίωμα ανανέωσης της για άλλα δέκα χρόνια κατ΄ επιλογή του ενοικιαστή. Πρότεινε μάλιστα και αύξηση του καταβαλλόμενου ενοικίου κατά 25% και ανά διετία 10% ή το ποσοστό του τιμαρίθμου, όποιο από αυτά είναι μεγαλύτερο. Την πρόταση αυτή απέρριψε ο Ενάγων 3 με τις επιστολές του ημερομηνίας 10.8.2006 με το δικαιολογητικό ότι η πρόταση ήταν εκπρόθεσμη, σύμφωνα με τις πρόνοιες του όρου 10 της νέας συμφωνίας και τους κάλεσε να παραδώσουν την κατοχή των οικοπέδων κατά τη λήξη της συμφωνηθείσας περιόδου ενοικίασης. Άνκαι η περίοδος ενοικίασης έληξε στις 19.11.2006, μέχρι σήμερα οι Εναγόμενοι διατηρούν την κατοχή των τριών οικοπέδων. Η παρούσα περίπτωση δεν εμπίπτει στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Με την επιστολή του ημερομηνίας 14.2.2007 ο Ενάγων 3 αποτάθηκε στην Εναγόμενη 2 άνευ βλάβης των δικαιωμάτων των Εναγόντων για το ενδεχόμενο ανανέωσης της μεταξύ τους συμφωνίας πληροφορώντας την ότι θα αποδεχόταν την είσπραξη ενοικίου ίσου με το τελευταίο ετήσιο ενοίκιο δηλαδή £15.855,93 (το ισάξιο σε ευρώ 27.091,46) θέτοντας χρονική περίοδο δύο μηνών για επίτευξη συμφωνίας ανανέωσης της ενοικίασης. Οι Ενάγοντες εισέπραξαν τρεις επιταγές επί της Τραπέζης Κύπρου για το συνολικό ποσό των Λ.Κ.15.885,
- Οι Ενάγοντες με νέα επιστολή τους ημερομηνίας 26.7.2007 έθεσαν προθεσμία τριών μηνών από την 1.8.2007 στην Εναγόμενη 2 όπως εκκενώσει και παραδώσει τα επίδικα οικόπεδα στην αρχική τους κατάσταση πληροφορώντας την ταυτόχρονα ότι θα εξακολουθούσαν να εισπράττουν τα ενοίκια υπό τύπο αποζημιώσεων. Ως αποτέλεσμα οι Ενάγοντες εισέπραξαν το ποσό των £15.855,93 με τρεις επιταγές της Τράπεζας Κύπρου και εκδότη την Εναγόμενη
- Ούτε και σε αυτή την προθεσμία συμμορφώθηκε η Εναγόμενη 2 γι΄ αυτό και οι Ενάγοντες προχώρησαν με την καταχώριση της παρούσας Αγωγής. Με την Υπεράσπιση της η Εναγόμενη 2 εγείρει δύο προδικαστικές ενστάσεις η μια για αναρμοδιότητα του Ε.Δ. Πάφου να δικάσει την παρούσα υπόθεση, εφόσον αρμόδιο θεωρεί το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων και η άλλη ότι η παρούσα διαφορά θα έπρεπε να παραπεμφθεί σε διαιτησία στη βάση των όρων της νέας συμφωνίας. Η Εναγόμενη 2 θεωρεί την ενοικίαση στη βάση της νέας συμφωνίας ότι εξακολουθεί να βρίσκεται σε ισχύ και να μην έχει λήξει, ενόψει τριών παραγόντων δηλαδή την από μέρους των Εναγόντων παραλαβή των ενοικίων, το ενδιαφέρον τους στην ανανέωση της συμφωνίας και την παράλειψη λήψης διαβημάτων σε βάρος της Εναγόμενης
- Σε κάποιο στάδιο η Αγωγή αποσύρθηκε εναντίον της Εναγόμενης 1-εταιρείας και η ακρόαση διεξήχθηκε μόνο σ΄ όσον αφορά την Εναγόμενη
- Προς υποστήριξη της υπόθεσης των Εναγόντων έδωσαν μαρτυρία ο Ενάγοντας 3 (Μ.Ε.1), ο Ενάγοντας 1 (Μ.Ε.2), ο Κυριάκος Ταλαττίνης (Μ.Ε.3) και ο Θεόδωρος Κατσικίδης (Μ.Ε.4), ενώ από πλευράς Υπεράσπισης δεν δόθηκε καμιά μαρτυρία. Περιορίστηκε μόνο στην αντεξέταση των μαρτύρων που κατέθεσαν για την πλευρά των Εναγόντων. Οι δικηγόροι των διαδίκων στις γραπτές τους αγορεύσεις υποστήριξαν τις εκατέρωθεν θέσεις τους. Ο μεν δικηγόρος των Εναγόντων εισηγήθηκε ότι με τη μαρτυρία που έχει προσαχθεί οι πελάτες του έχουν αποδείξει την υπόθεση τους γι΄ αυτό και δικαιούνται στις θεραπείες που ζητούν με την Αγωγή τους. Από την άλλη ο δικηγόρος της Εναγόμενης 2 αμφισβήτησε την εγκυρότητα της νέας συμφωνίας ενοικίασης λόγω παραβιάσεων από μέρους του Ενάγοντα 1 όρων της καθώς και προνοιών του περί Συμβάσεων Νόμου με αποτέλεσμα την μετατροπή της γραπτής συμφωνίας σε προφορική και από χρόνο σε χρόνο με έναρξη την ημερομηνία 20.5.
- Προβάλλει επιπρόσθετα τη θέση ότι η απαίτηση των Εναγόντων για €196,49 ημερησίως συνιστά ποινική ρήτρα. Ειδική αναφορά στις επιμέρους εισηγήσεις των δικηγόρων των διαδίκων θα γίνεται στα σημεία που παρίσταται ανάγκη. Από τα δικόγραφα και το μαρτυρικό υλικό που τέθηκε ενώπιον μου συνιστούν κοινό έδαφος τα εξής: Το γεγονός του καταρτισμού της πρώτης συμφωνίας ημερομηνίας 7.9.1990 μεταξύ του Ενάγοντα 3 και της Εναγόμενης 1 καθώς και της νέας συμφωνίας ημερομηνίας 20.11.1990 (Τεκμήριο 5Α) μεταξύ του Ενάγοντα 1 και της Εναγόμενης 1 που αντικατέστησε την πρώτη συμφωνία. Σε κάποιο στάδιο πριν την έγερση της παρούσας Αγωγής η Εναγόμενη 2 ανέλαβε τις εργασίες της Εναγόμενης
- Η νέα συμφωνία προέκυψε μετά την υπό του Ενάγοντα 3 μεταβίβαση των πιο κάτω περιγραφομένων οικοπέδων επ΄ ονόματι του υιού του-Ενάγοντα 1 (βλ. Τίτλους Εγγραφής Τεκμήρια 21Α-Γ). Τόσο η πρώτη συμφωνία όσο και η νέα που είναι πανομοιότυπη με την πρώτη αφορούσαν σε ενοικίαση προς την Εναγόμενη 1 τριών οικοπέδων με αρ. εγγραφής 8674, 8676 και 8677, στη Γεροσκήπου, για περίοδο 16 χρόνων, έναντι του ετήσιου ενοικίου εκ Λ.Κ.7.000 για τα δύο πρώτα χρόνια και ακολούθως αυξημένου κατά 10% κάθε δύο χρόνια ή σύμφωνα με το ποσοστό τιμαρίθμου, οποιοδήποτε είναι μεγαλύτερο, προς το σκοπό ανέγερσης και λειτουργίας πρατηρίου βενζίνης. Για το πρατήριο βενζίνης εξασφαλίστηκε άδεια οικοδομής και άδεια λειτουργίας από τις αρμόδιες αρχές κατόπιν σχετικής αίτησης από πλευράς Εναγόμενης
- Εκτός των πιο πάνω συμφωνιών δεν καταρτίστηκε άλλη γραπτή συμφωνία για την ενοικίαση των επίδικων οικοπέδων. Συνεπώς τα πιο πάνω γεγονότα συνιστούν ανάλογα ευρήματα του Δικαστηρίου. Σημειώνεται ότι οι διάδικοι ουσιαστικά συμφωνούν με τα κύρια γεγονότα της υπόθεσης τα οποία επιβεβαιώνονται και από τα Τεκμήρια που βρίσκονται ενώπιον του Δικαστηρίου. Οι διαφορές μεταξύ των διαδίκων εστιάζονται στο νομικό καθεστώς κάτω από το οποίο η Εναγόμενη 2 εξακολουθεί να διατηρεί την κατοχή των επίδικων οικοπέδων, εφόσον οι Ενάγοντες θεωρούν την Εναγόμενη 2 ως παράνομη επεμβασία από τις 20.11.2006 και μετά, ενώ η τελευταία ότι κατέχει νόμιμα τα οικόπεδα στη βάση προφορικής συμφωνίας από έτος εις έτος. Η κύρια εισήγηση του δικηγόρου της Εναγόμενης 2 στη γραπτή του αγόρευση, στην οποία έδωσε ιδιαίτερη έμφαση, είναι ότι η νέα συμφωνία ενοικίασης είχε τερματιστεί ενόψει της μεταβίβασης ανά 1/3 μερίδιο επί των οικοπέδων στους Ενάγοντες 2 και 3, χωρίς να προηγηθούν η λήψη της γραπτής συγκατάθεσης της Εναγόμενης 2 και ο καταρτισμός καινούργιας συμφωνίας ενοικίασης με τους νέους ιδιοκτήτες, σύμφωνα με τους όρους της νέας συμφωνίας. Πρόταξε ότι με τη διάρρηξη από πλευράς του Ενάγοντα 1 του όρου 6 του Τεκμηρίου 5(Α), η ενοικίαση μετετράπη πλέον σε προφορική και με διάρκεια από έτος εις έτος από τις 20.5.
- Ως τέτοια, είναι η εισήγηση του ότι η περίοδος ενοικίασης δεν έχει λήξει εφόσον δεν δόθηκε η ανάλογη προειδοποίηση τερματισμού. Κατά συνέπεια το Δικαστήριο κρίνει σκόπιμο να επιληφθεί κατά πρώτον της πιο πάνω εισήγησης. Άνκαι ο δικηγόρος της Εναγόμενης 2 αντεξέτασε εν εκτάσει τον Μ.Ε.1 επί των πιο πάνω σημείων, από ενδελεχή μελέτη της Υπεράσπισης δεν εντοπίζεται η συγκεκριμένη θέση. Εντοπίζονται μόνο στην παράγραφο 9 οι ισχυρισμοί ότι «το ενοικιαστήριο συμβόλαιο δεν έληξε αλλά συνεχίζεται σύμφωνα με τις ρητές πρόνοιες της συμφωνίας και όπως προκύπτει από τη συμπεριφορά των Εναγόντων με την αποδοχή ενοικίων από τους Εναγόμενους, όπως επίσης και από συναντήσεις που έγιναν μεταξύ των διαδίκων σε χρονικό διάστημα πέραν των 12 μηνών πριν τη λήξη του συμβολαίου». Παρόμοια θέση προβάλλεται και στην παράγραφο 11 της Υπεράσπισης με την προσθήκη ότι λόγω της συμπεριφοράς τους οι Ενάγοντες έδωσαν την εντύπωση στους εναγόμενους ότι η νέα συμφωνία εξακολουθούσε να ισχύει. Είναι φανερό ότι η βάση της Υπεράσπισης όπως διαμορφώθηκε κατά την ακρόαση και τονίστηκε κατά την αγόρευση του δικηγόρου της Εναγόμενης 2 περί τερματισμού δηλαδή της νέας συμφωνίας και μετατροπής της σε ενοικίαση από έτος εις έτος είναι εντελώς διαφορετική απ΄ εκείνη του δικογράφου της. Συγκεκριμένα ενώ σύμφωνα με την Υπεράσπιση το δικαίωμα κατοχής των οικοπέδων και μετά τις 20.11.2006 από πλευράς Εναγόμενης 2 πηγάζει από τη νέα συμφωνία που δεν έληξε αλλά συνεχίζει να ισχύει, με τη νέα θέση που προβάλλεται η νέα συμφωνία έχει τερματιστεί και καταρτίστηκε άλλη προφορική από έτος εις έτος. Είναι γνωστός ο κανόνας ότι δεν μπορεί να εξαχθεί οποιοδήποτε πραγματικό ή νομικό αποτέλεσμα που δεν περιλαμβάνεται ως γεγονός στο δικόγραφο (βλ. Παπακόκκινου & άλλες v. Θεοδοσίου
(1991)1 Α.Α.Δ. 379). Συνεπώς η θέση της Εναγόμενης 2 περί τερματισμού της νέας συμφωνίας λόγω παραβίασης από πλευράς του Ενάγοντα 1 του όρου 6 και καταρτισμού νέας συμφωνίας από έτος εις έτος, δεν μπορεί να αποτελέσει επίδικο θέμα, εφόσον είναι ξεκάθαρο ότι όχι μόνο δεν καλύπτεται από τα δικόγραφα αλλά βρίσκεται και σε πλήρη αντίθεση με τη θέση που προβάλλεται στην Υπεράσπιση. Ακόμη και στην περίπτωση που θα μπορούσε η Εναγόμενη 2 να προωθήσει το θέμα στη βάση του δικογράφου της, η εισήγηση αυτή δεν θα μπορούσε να επιτύχει για τους εξής λόγους: Ο όρος 6 της νέας συμφωνίας επί του οποίου ο δικηγόρος της Εναγόμενης 2 στηρίζει την εισήγηση του προνοεί ότι ο ιδιοκτήτης, όπου εννοεί τον Ενάγοντα 1, διαρκούσης της περιόδου ενοικίασης δεν δικαιούται να πωλήσει, μεταβιβάσει, υποθηκεύσει ή διαφορετικά προβεί σε αποξένωση των οικοπέδων χωρίς την προηγούμενη γραπτή συγκατάθεση του ενοικιαστή που δεν θα αρνείται χωρίς λόγο, νοουμένου πάντοτε ότι τα δικαιώματα δυνάμει της συμφωνίας δεν θα επηρεαστούν με οποιοδήποτε τρόπο και ο νέος ιδιοκτήτης θα υπογράψει με τον ενοικιαστή νέα συμφωνία με τους ίδιους όρους για την υπόλοιπη περίοδο ενοικίασης. Από την προσαχθείσα μαρτυρία και ιδιαίτερα του Ενάγοντα 3 δεν φαίνεται να έχει δοθεί εκ των προτέρων γραπτή συγκατάθεση της Εναγόμενης 1 για τη μεταβίβαση των οικοπέδων επ΄ ονόματι των Εναγόντων 2 και 3 ανά 1/3 μερίδιο. Ο ίδιος προώθησε τη θέση ότι οι Εναγόμενοι είχαν συναινέσει για τη μεταβίβαση, όπως επέδειξαν με τη συμπεριφορά τους. Ούτε επίσης υπάρχει μαρτυρία ότι ζητήθηκε ποτέ τέτοια γραπτή συγκατάθεση. Σημειώνεται ότι ο Ενάγοντας 1 με τη μεταβίβαση ανά 1/3 μερίδιο των οικοπέδων στους Ενάγοντες 2 και 3 δεν προέβη σε παντελή αποξένωση των τριών οικοπέδων, εφόσον εξακολούθησε να είναι ο ιδιοκτήτης του υπόλοιπου 1/3 μεριδίου. Συνεπώς το θέμα εστιάζεται στην ερμηνεία που μπορεί να αποδοθεί στον όρο 6. Οδηγός για την ερμηνεία των προνοιών ενός εγγράφου είναι η γραμματική έννοια της λέξης ή φράσης που χρησιμοποιήθηκε στο πλαίσιο που απαιτείται, κρινόμενη όμως πάντα υπό το πρίσμα των σκοπών της συμφωνίας όπως αυτοί αποκαλύπτονται από τη συμφωνία στο σύνολο της. Για να εξευρεθεί το νόημα των διαφόρων όρων που περιλαμβάνει μια σύμβαση το έγγραφο πρέπει να ερμηνεύεται συνολικά και με συμμετρικότητα, έτσι ώστε να αποφεύγεται ο κίνδυνος να δημιουργηθεί δυσαρμονία στην εξήγηση των όρων, η οποία δεν θα αντικατοπτρίζει αντικειμενικά την πρόθεση των μερών (βλ. S.A.A.B. v. Holy Monastery of Ayios Neophytos
(1982)1 C.L.R. 499, Ανδρέας Θεοχάρους ν. Σάββα Παστελλή
(1993)1 Α.Α.Δ. 240, Στέλιος Θεοδούλου ν. Ασπίς Πρόνοια Ανώνυμη Ασφαλιστική Εταιρεία
(1997)1 Α.Α.Δ. 1551, Χρίστος Μ. Αλεξάνδρου ν. Κυριακής Κ. Κωμοδρόμου
(1997)1 Α.Α.Δ. 576, Θάλεια Θεολόγου κ.ά. ν. Κτηματική Εταιρεία Νέμεσις
(1998)1 Α.Α.Δ. 407 και το σύγγραμμα Halsbury' s Laws of England, 3η Έκδοση, Τόμος 11, Παρ. 638-672 και στην πρόσφατη υπόθεση Τρύφωνας Χαραλάμπους κ.α. ν. Liberty Life Insurance Public Company Ltd, Πολ. Έφ. 272/08, ημερ. 17.10.11). Όταν μια συμφωνία διατυπώνεται εγγράφως κατόπιν επιθυμίας των συμβαλλομένων, εξωγενής μαρτυρία δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή για να αντικρούσει, τροποποιήσει, αφαιρέσει ή προσθέσει στους όρους που έχουν διατυπωθεί στο έγγραφο (βλ. Jacobs v. Batavia and General Plantations Trust
(1924)1 Ch. 287). Κριτήριο ερμηνείας μιας συμφωνίας αποτελεί η διαπίστωση της έννοιας που μεταδίδει το κείμενο της συμφωνίας στο μέσο λογικό άνθρωπο. Ο όρος 6 της νέας συμφωνίας θα πρέπει να ιδωθεί σε συνάρτηση με τους υπόλοιπους όρους και ιδιαίτερα με τον όρο
- Ο όρος 4 προνοεί την υπό της Εναγόμενης 1 ειρηνική κατοχή και απόλαυση των οικοπέδων χωρίς καμιά διακοπή από πλευράς ιδιοκτήτη ή άλλου προσώπου που εγείρει δικαίωμα επί των οικοπέδων. Από τη μελέτη των όρων καθίσταται αντιληπτό ότι ο συγκεκριμένος όρος 6 σκοπό έχει την εξασφάλιση του ενοικιαστή στην απρόσκοπτη κατοχή των οικοπέδων μέχρι τη λήξη της συμφωνηθείσης περιόδου ενοικίασης, νοουμένου ότι ο ίδιος εκπληρώνει τις δικές του υποχρεώσεις. Κάτω από αυτή τη σκοπιά οι όροι «μεταβίβαση, πώληση, υποθήκευση ή αποξένωση» αφορούν όχι μόνο στο όλο μερίδιο επί των οικοπέδων αλλά και σε μερίδια, όπως είναι η παρούσα περίπτωση. Συνεπώς προτού ο Ενάγοντας 1 προβεί στη μεταβίβαση των 2/3 μεριδίων επί των επίδικων οικοπέδων, έστω δυνάμει δωρεάς, ανά 1/3 μερίδιο επ΄ ονόματι των Εναγόντων 2 και 3 θα έπρεπε να ακολουθήσει τη διαδικασία του όρου 6 της νέας συμφωνίας και να λάβει τη γραπτή συγκατάθεση του ενοικιαστή, δηλαδή της Εναγόμενης
- Εύλογα όμως γεννάται το ερώτημα ποιες είναι οι συνέπειες από την παραβίαση του όρου 6 της νέας συμφωνίας από πλευράς Ενάγοντα
- Η μη λήψη εκ των προτέρων της γραπτής συγκατάθεσης της Εναγόμενης 1 και η παράλειψη καταρτισμού καινούργιας συμφωνίας με τα νέα δεδομένα που προέκυψαν σ΄ όσον αφορά την ιδιοκτησία των οικοπέδων, δεν καθιστά άκυρη τη νέα συμφωνία ενοικίασης, αλλά ακυρώσιμη. Η Εναγόμενη 1 δεν προέβη σε κανένα διάβημα για τερματισμό της νέας συμφωνίας ενόψει της παραβίασης του όρου 6 από πλευράς Ενάγοντα
- Ούτε εξάλλου υπήρξε σχετική εισήγηση από πλευράς Υπεράσπισης. Όπως αποφασίσθηκε στην υπόθεση Χαραλαμπίδης v. Κωνσταντίνου & άλλου
(1996)1 (Β) Α.Α.Δ. 709, νέος ιδιοκτήτης ακινήτου ο οποίος το αγοράζει εν γνώσει του ότι υφίσταται ενοικίαση υπέχει θέση εξ΄ επαγωγής εμπιστευματοδόχου (constructive trustee) έναντι του ενοικιαστή (κατόχου) και δεσμεύεται να τηρήσει τις υποχρεώσεις του προκατόχου του. Στην παρούσα περίπτωση ασφαλώς και ο Ενάγοντας 3 γνώριζε για την ενοικίαση, εφόσον ο ίδιος συνεβλήθη με την Εναγόμενη 1 με την πρώτη συμφωνία ενοικίασης. Σύμφωνα με το σύγγραμμα WoodFall´s Law of Landlord and Tenant, 26η έκδοση, παραγρ. 389, σελ. 172, δύο θεραπείες υπάρχουν σε περίπτωση παραβίασης έγκυρου συμβολαίου για ενοικίαση ακινήτου που είναι η λήψη δικαστικών διαβημάτων για ανάκτηση αποζημιώσεων που προκύπτουν από την παραβίαση και η λήψη δικαστικών διαβημάτων για ειδική εκτέλεση του συμβολαίου. Αυτές οι δύο θεραπείες είναι διαζευκτικές. Στην παρούσα περίπτωση η Εναγόμενη 1 που ήταν η αρχική ενοικιάστρια δεν προχώρησε σε κανένα διάβημα για αξίωση αποζημιώσεων και ούτε ανταπαιτεί οτιδήποτε εναντίον των Εναγόντων. Ούτε επίσης τίθεται θέμα τερματισμού από πλευράς Εναγόμενης 1 ή Εναγόμενης 2 της νέας συμφωνίας ή ειδικής εκτέλεσης της συμφωνίας. Και εξηγώ. Η Εναγόμενη 1 παρέλαβε την κατοχή των επιδίκων οικοπέδων στη βάση των δύο συμφωνιών και συνέχισε να τη διατηρεί και να χρησιμοποιεί τα οικόπεδα ως πρατήριο πετρελαιοειδών καθώς και να πληρώνει το ετήσιο ενοίκιο στη βάση των όρων της νέας συμφωνίας μέχρι το 2000 περίπου, όπου η Εναγόμενη 2 ανέλαβε τις εργασίες της. Το τελευταίο μαρτύρησε ο Ενάγοντας 1. Η Εναγόμενη 2 επίσης συνέχισε να διατηρεί την απρόσκοπτη κατοχή των οικοπέδων μέχρι τη λήξη της συμφωνηθείσης περιόδου ενοικίασης, δηλαδή μέχρι και τις 19.11.2006. Αυτό εξάγεται από την προσκομισθείσα μαρτυρία και δεν φαίνεται να αμφισβητείται. Οι διαφωνίες μεταξύ των διαδίκων φαίνεται να ξεκίνησαν μετά τις προσπάθειες της Εναγόμενης 2 ανανέωσης της νέας συμφωνίας ενοικίασης με την ανταλλαγή αλληλογραφίας μεταξύ του Ενάγοντα 3 και της Εναγόμενης 2. Ο δικηγόρος της Εναγόμενης 2 προς υποστήριξη της εισήγησης του περί τερματισμού της συμφωνίας λόγω παραβίασης του όρου 6 από πλευράς Ενάγοντα 1 και μετατροπής της σε προφορική και από έτος σε έτος παρέπεμψε το Δικαστήριο στην υπόθεση Petrolina Ltd v. Athinodoros Vassiliades
(1975)1 C.L.R. 289. Η παραπάνω υπόθεση, όμως διακρίνεται από την παρούσα αφού εκεί η συμφωνία ήταν άκυρη εξ΄ υπαρχής λόγω μη συμμόρφωσης της με τις πρόνοιες του άρθρου 77
(1)του περί Συμβάσεων Νόμου κατά τον καταρτισμό της. Αντίθετα η περίπτωση εδώ αφορά σε μια καθόλα έγκυρη συμφωνία που σε κάποιο στάδιο, παραβιάστηκε ένας από τους όρους της. Στο σημείο αυτό θα πρέπει να λεχθεί ότι κρίνω τους Ενάγοντες 1 και 3 ως καθόλα αξιόπιστους. Μπορεί ο Ενάγοντας 1 να μη γνώριζε λεπτομέρειες σ΄ όσον αφορά τις διάφορες δοσοληψίες του πατέρα του-Ενάγοντα 3 με την Εναγόμενη 2 ως προς την ενοικίαση των οικοπέδων, αλλά αυτό δεν τον καθιστά αναξιόπιστο. Ουσιαστικά επανέλαβε όσα μαρτύρησε ο πατέρας του τονίζοντας το γεγονός ότι τα οικόπεδα ήταν της οικογένειας. Από τη μαρτυρία του Μ.Ε.3 η οποία περιστρέφετο γύρω από τις δικογραφημένες θέσεις των Εναγόντων αλλά και την αλληλογραφία με την Εναγόμενη 2 καθίσταται σαφές ότι ήταν ο ίδιος ο Ενάγοντας 3 που ερχόταν σε επαφή με τους ενοικιαστές, αρχικά με την Εναγόμενη 1 και μετά με την Εναγόμενη 2, για τα διάφορα θέματα της ενοικίασης των οικοπέδων και ότι εκπροσωπούσε και τους δύο γιους του. Η μαρτυρία των Εναγόντων 1 και 3 η οποία ουσιαστικά παραμένει αναντίλεκτη, επιβεβαιώνεται από τα διάφορα τεκμήρια που είναι ενώπιον του Δικαστηρίου. Σ΄ όσον αφορά το Μ.Ε.4 η μαρτυρία του ήταν τυπική. Απλά κατέθεσε στο Δικαστήριο ως Τεκμήρια 26 και 27 εκθέσεις του Εφόρου Εταιρειών σε σχέση με τις Εναγόμενες εταιρείες 1 και 2 αντίστοιχα. Από το Τεκμήριο 26 διαφαίνεται ότι η Εναγόμενη 1 ενεγράφη αρχικά στις 2.11.1981 ως SHELL CYPRUS TRADING COMPANY LTD, στις 12.9.1990 μετονομάστη σε SHELL CYPRUS LTD και στις 30.8.1994 σε LEFKARITIS CYPRUS LTD. Η Εναγόμενη 1 εξακολουθεί να είναι εγγεγραμμένη στο Μητρώο Εταιρειών αλλά από το 1994 σταμάτησαν να καταχωρούνται λογαριασμοί και δεν υπάρχει έκτοτε καμιά κίνηση ή αλλαγή στην εταιρεία. Το Τεκμήριο 27 αναφέρεται στο ιστορικό της Εναγόμενης
- Σημειώνεται μόνο ότι ενεγράφη στις 30.12.1961 ως FINA (CYPRUS) LTD, μετονομάσθη σε LINA LTD στις 18.2.1983, σε PETROLINA (HOLDINGS) LTD την 1.12.1999 και σε PETROLINA (HOLDINGS) PUBLIC LTD στις 26.10.
- Οι πιο πάνω αλλαγές στα ονόματα των Εναγομένων 1 και 2 συνιστούν και ανάλογα ευρήματα του Δικαστηρίου. Στο σημείο αυτό θα πρέπει να τονιστεί ότι η νέα συμφωνία προνοεί ότι οι όροι «ενοικιαστής» και «ιδιοκτήτης» περιλαμβάνουν και τους διαδόχους εν τίτλω (successors in title). Ενόψει της πιο πάνω αξιολόγησης προβαίνω επιπρόσθετα στα εξής ευρήματα: Στις 20.5.1992 ο Ενάγων 1 χωρίς να ζητήσει τη γραπτή συγκατάθεση της Εναγόμενης μεταβίβασε προς τον πατέρα του (Ενάγοντα 3) και τον αδελφό του (Ενάγοντα 2) ανά 1/3 μερίδιο επί των επίδικων οικοπέδων δυνάμει δωρεάς και εκδόθηκαν οι Τίτλοι Εγγραφής (Τεκμήρια 2, 3 και 4), όμως η ενοικίαση των οικοπέδων συνέχισε κανονικά. Στις 8.8.2006 η Εναγόμενη 2 με επιστολή της (Τεκμήριο 6) γνωστοποίησε στον Ενάγοντα 3 την πρόθεση της για ανανέωση της ενοικίασης για περαιτέρω περίοδο 10 ετών με δικαίωμα του ενοικιαστή ανανέωσης για άλλα 10 έτη με τους ίδιους όρους και με αυξημένο ενοίκιο κατά 25% και ανά διετία 10% ή το ποσοστό τιμαρίθμου, όποιο είναι μεγαλύτερο. Η πρόταση απερρίφθη από τον Ενάγοντα 3 με την επιστολή του ημερομηνίας 10.8.2006 (Τεκμήριο 8) με το δικαιολογητικό ότι ήταν εκπρόθεσμη και ότι παραβιάζει τους όρους της νέας συμφωνίας. Την πληροφορούσε επίσης ότι ήταν διατεθειμένος να ανταλλάξει μαζί τους απόψεις για πιθανή φιλική διευθέτηση, άνευ βλάβης. Άνκαι η συμφωνηθείσα περίοδος ενοικίασης δυνάμει της νέας συμφωνίας έληξε στις 19.11.2006 η Εναγόμενη 2 εξακολούθησε να διατηρεί την κατοχή των οικοπέδων και να τα χρησιμοποιεί ως πρατήριο πετρελαιοειδών. Οι Ενάγοντες επανήλθαν με την επιστολή τους ημερομηνίας 14.2.2007 (Τεκμήριο 9) πληροφορώντας την Εναγόμενη 2 ότι θα συνέχιζε να εισπράττει το ενοίκιο στη βάση του τελευταίου ετήσιου ενοικίου θέτοντας χρονική περίοδο δύο μηνών για επίτευξη συμφωνίας ανανέωσης, με πλήρη επιφύλαξη των δικαιωμάτων του. Το τελευταίο ετήσιο ενοίκιο που πληρώθηκε για την περίοδο που κάλυπτε η νέα συμφωνία ανέρχετο στο ποσό των €27.091,46 και αφορούσε τη διετία 2004-
- Στις 14.3.2007 όλοι οι Ενάγοντες είσπραξαν το ποσό των Λ.Κ.15.855,93 (ισάξιο σε €27.091,46), δυνάμει τριών επιταγών για Λ.Κ.5.285,31 η κάθε μια, ημερομηνίας 14.3.2007 (Τεκμήριο 10) με εκδότη την Εναγόμενη
- Με την επιστολή τους ημερομηνίας 26.7.2007 (Τεκμήριο 11) οι Ενάγοντες 1, 2 και 3 καθιστούσαν σαφές ότι οι επιταγές (Τεκμήριο 10) παραλήφθηκαν στα πλαίσια προσπαθειών κατάληξης σε συμφωνία για τυχόν ανανέωση της ενοικίασης και έθεσαν προθεσμία στην Εναγόμενη 2 τριών μηνών από την 1.8.2007 να εκκενώσει και να παραδώσει ελεύθερη κατοχή των τριών οικοπέδων. Στις 3.9.2007 η Εναγόμενη 2 πλήρωσε στους Ενάγοντες ποσό εκ Λ.Κ.15.855,93 (το ισάξιο σε €27.091,46) με τρεις επιταγές εκ Λ.Κ.5.285,31 η κάθε μια και με εκδότη την Εναγόμενη 2, ημερομηνίας 3.9.2007 (Τεκμήριο 12). Πληρώθηκαν επίσης από την Εναγόμενη 2 προς τους Ενάγοντες τα εξής ποσά: €27.091,47 κατά το 2008 με τρεις επιταγές εκ €9.030,49 η κάθε μια, ημερομηνίας 1.9.2008 (Τεκμήριο 13), ποσό εκ €27.091,47 κατά το 2009 με τρεις επιταγές εκ €9.030,49 η κάθε μια, ημερομηνίας 1.9.2009 (Τεκμήριο 14), ποσό εκ €27.091,47 κατά το 2010 με τρεις επιταγές εκ €9.030,49 η κάθε μια, ημερομηνίας 1.9.2010 (Τεκμήριο 15), ποσό εκ €26.481,90 κατά το 2011 με τρεις επιταγές εκ €8.827,30 η κάθε μια, ημερομηνίας 1.9.2011 (Τεκμήριο 16), ποσό εκ €26.481,90 κατά το 2012 με τρεις επιταγές εκ €8.827,30 η κάθε μια, ημερομηνίας 3.9.2012 (Τεκμήριο 17), ποσό εκ €26.481,90 κατά το έτος 2013 με τρεις επιταγές εκ €8.827,30 η κάθε μια, ημερομηνίας 2.9.2013 (Τεκμήριο 18) και τέλος ποσό εκ €26.481,90 κατά το έτος 2014 με τρεις επιταγές εκ €8.827,30 η κάθε μια, ημερομηνίας 15.9.2014 (Τεκμήριο 19). Σε όλες τις επιταγές εκδότης ήταν η Εναγόμενη
- Σήμερα κάτοχος των επίδικων οικοπέδων είναι η Εναγόμενη
- Από τη μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον μου και τεκμήρια είναι φανερό ότι η ενοικίαση δεν έχει ανανεωθεί στη βάση του όρου 10 της νέας συμφωνίας, εφόσον οι διάδικοι παρά τις διάφορες προσπάθειες που κατέβαλαν δεν κατέληξαν σε σχετική συμφωνία. Ο όρος 10 προνοεί ότι δώδεκα
(12)μήνες πριν τη λήξη της περιόδου ενοικίασης και νοουμένου ότι τα οικόπεδα εξακολουθούν να χρησιμοποιούνται ως πρατήριο βενζίνης, ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα να υποβάλει γραπτή προσφορά ανανέωσης του ενοικιαστηρίου συμβολαίου. Αν η προσφορά δεν ικανοποιεί τον ιδιοκτήτη αυτός είναι ελεύθερος να αποδεχθεί ψηλότερη προσφορά αλλά προτού καταλήξει θα πρέπει να πληροφορήσει σχετικά τον ενοικιαστή και να υποβάλει γραπτή προσφορά ανανέωσης της ενοικίασης με το ίδιο ψηλότερο ενοίκιο. Αν η προσφορά γίνει αποδεκτή τότε το ενοικιαστήριο έγγραφο ανανεώνεται, διαφορετικά η νέα συμφωνία θα λήξει στο τέλος της περιόδου ενοικίασης. Από την άλλη το γεγονός ότι οι Ενάγοντες συνέχισαν να εισπράττουν το ίδιο ποσό ετησίως από την Εναγόμενη 2 και μετά τη λήξη της συμφωνηθείσας περιόδου ενοικίασης από μόνο του δεν αποδεικνύει τον καταρτισμό ή ύπαρξη προφορικής συμφωνίας ενοικίασης από έτος εις έτος αλλ΄ ούτε και ανανέωση της νέας συμφωνίας. Με τις επιστολές τους προς την Εναγόμενη 2 δηλαδή με τα Τεκμήρια 9 και 11 οι Ενάγοντες καθιστούσαν σαφές ότι θα συνέχιζαν να εισπράττουν τα ενοίκια με επιφύλαξη των δικαιωμάτων τους, στα πλαίσια των προσπαθειών για τυχόν ανανέωση της συμφωνίας, είτε ως ενοίκια είτε ως ενδιάμεσα κέρδη ή αποζημιώσεις. Ενόψει των πιο πάνω βρίσκω ότι η συμφωνία ενοικίασης δεν έχει ανανεωθεί οπότε η εισήγηση του δικηγόρου της Εναγόμενης 2 περί ύπαρξης προφορικής συμφωνίας ενοικίασης των οικοπέδων από έτος εις έτος η οποία εξακολουθεί να ισχύει, εφόσον δεν έχει τερματιστεί δεόντως, δεν ευσταθεί και θα πρέπει να απορριφθεί επιπρόσθετα και γι΄ αυτό το λόγο. Εφόσον η περίοδος ενοικίασης των 16 χρόνων που προνοούσε η νέα συμφωνία έχει λήξει στις 19.11.2006, η Εναγόμενη 2 από τις 20.11.2006 κατέστη παράνομη επεμβασίας. Συνεπώς οι Ενάγοντες δικαιούνται σε διάταγμα εναντίον της Εναγόμενης 2, των αντιπροσώπων, υπαλλήλων και υπηρετών της όπως εκκενώσουν και παραδώσουν στους Ενάγοντες κενή και ελεύθερη κατοχή των οικοπέδων τους με αρ. εγγραφής 8674, 8676 και 8677, Φύλλο/Σχέδιο LI/12 στη Γεροσκήπου. Επίσης δικαιούνται σε διάταγμα επαναφοράς των επίδικων οικοπέδων στην προτέρα τους κατάσταση, όπως παραλήφθηκαν, στη βάση του όρου 2(β) της νέας συμφωνίας που προνοεί ότι κατά τη λήξη της περιόδου ενοικίασης ο ενοικιαστής θα πρέπει να παραδώσει τα οικόπεδα στην κατάσταση που τα παρέλαβε. Οι Ενάγοντες με την Αγωγή τους αξιώνουν επιπρόσθετα ενδιάμεσα κέρδη και/ή αποζημιώσεις εκ €196,49 (το ισάξιο σε Λ.Κ.115) ημερησίως σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 2(c) της νέας συμφωνίας. Άνκαι οι Ενάγοντες ζητούσαν και αποζημιώσεις για ζημιές που προκύπτουν από την παράνομη κατακράτηση ή παρεμπόδιση αξιοποίησης των οικοπέδων, ο δικηγόρος των Εναγόντων εγκατέλειψε την θεραπεία αυτή με τη γραπτή αγόρευση του. Σημειώνεται ότι το αδίκημα της παράνομης επέμβασης τεκμηριώνει αγώγιμο δικαίωμα per se, χωρίς να απαιτείται η απόδειξη ζημιάς (βλ. Παπακόκκινου ν. Θεοδοσίου κ.α.
(1991)1 Α.Α.Δ. 379, Τταντής ν. Hadjimichael κ.α.
(1982)C.L.R. 301 και Παπακόκκινου κ.α. ν. Κυριακίδης
(2010)1 (Β) Α.Α.Δ. 789). Όπως τονίστηκε στην υπόθεση Adrian Holdings Ltd v. Δημοκρατίας
(1998)1 (Γ) Α.Α.Δ. 1836, η αγοραία ενοικιαστική αξία αποτελεί το μέτρο της συνήθους αποζημίωσης σε περιπτώσεις παράνομης επέμβασης για τη χρονική περίοδο που διήρκησε και ότι το βάρος απόδειξης παραμένει στους ώμους των Εναγόντων (βλ. επίσης Παπακόκκινου κ.α. ν. Κυριακίδη (ανωτέρω). Στην υπόθεση Ναυτικός Όμιλος Πάφου ν. Αρχής Λιμένων Κύπρου
(1991)1 Α.Α.Δ. 882, λέχθηκε ότι το μέτρο αποζημίωσης για παράνομη κατοχή ακινήτου είναι η ενοικιαστική αξία του και όχι το όφελος που προσπορίζεται ο παράνομος κάτοχος από τη χρήση της γης ή η ακριβής απώλεια του ιδιοκτήτη, ότι δηλαδή το κριτήριο για την αποζημίωση είναι αντικειμενικό και αλληλένδετο με την ενοικιαστική αξία του ακινήτου. Οι αποζημιώσεις που δικαιούνται οι Ενάγοντες είναι υπό μορφή διαφυγόντος κέρδους το οποίο απώλεσαν λόγω της στέρησης της κατοχής της περιουσίας τους (βλ. Αντρίκκος Νίκου Χρίστου κ.α. v. Γεώργιου Γεωργίου
(1999)1 Α.Α.Δ.). Η καταβολή αποζημίωσης επιβάλλεται, έστω και αν ο ιδιοκτήτης της περιουσίας δεν θα μπορούσε να χρησιμοποιήσει ο ίδιος την περιουσία ή να την ενοικιάσει (βλ. Γενικός Εισαγγελέας ν. Bahcecioglou κ.α.
(1998)1 (Α) Α.Α.Δ. 426. Οι αποζημιώσεις περιορίζονται σε τέτοιο ποσό, όσο θα ήταν λογικά πληρωτέο για τη χρήση των διαμερισμάτων (βλ. Halsbury´s Laws of England, 4η έκδοση, Τόμος 12, παρ. 1170). Στην παρούσα περίπτωση ο όρος 2(
- c)της νέας συμφωνίας προβλέπει ότι στην περίπτωση που η Εναγόμενη 2 δεν παραδώσει τα ενοικιαζόμενα οικόπεδα κατά τη λήξη της περιόδου ενοικίασης και εξακολουθεί να διατηρεί την κατοχή τους, τότε θα πληρώνει Λ.Κ.115 ημερησίως υπό τύπο συμφωνηθείσης αποζημίωσης. Με την αγόρευση του ο δικηγόρος της Εναγόμενης 2 χαρακτήρισε την επίμαχη διάταξη στη συμφωνία ως ποινική ρήτρα. Το θέμα όμως της ποινικής ρήτρας δεν έχει εγερθεί στην Υπεράσπιση. Γι΄ αυτό και η σχετική εισήγηση θα πρέπει να απορριφθεί. Εν πάση περιπτώσει στη γραπτή του αγόρευση ο δικηγόρος των Εναγόντων εισηγείται ότι οι αποζημιώσεις που δικαιούνται οι πελάτες του είναι η ενοικιαστική αξία των οικοπέδων που ο Ταλαττίνης καθόρισε σε €39.000 ετησίως, για όσο χρόνο διαρκεί η παράνομη επέμβαση, για το οποίο δικαιούνται απόφασης. Ως εκ τούτου θεωρώ ότι η πλευρά των Εναγόντων επέλεξε να προωθήσει τον υπολογισμό των αποζημιώσεων στη βάση της ενοικιαστικής αξίας των οικοπέδων και όχι στη βάση των προνοιών του όρου 2(
- c)της νέας συμφωνίας. Εξάλλου δεν υπάρχει καμιά μαρτυρία που να συσχετίζει το ποσό των Λ.Κ.115 με τυχόν ζημιά της Εναγόμενης 2. Έχω μελετήσει με μεγάλη προσοχή τη μαρτυρία του Μ.Ε.3 Κυριάκου Ταλαττίνη, εκτιμητή ακινήτων που αφορά στο θέμα των αποζημιώσεων. Ο Ταλαττίνης επιθεώρησε τα οικόπεδα στις 10.6.2012 και 14.6.2012 και ετοίμασε την έκθεση του (Τεκμήριο 25), ως οι οδηγίες του Ενάγοντα 3 και των υπόλοιπων συνιδιοκτητών για το αγοραίο ενοίκιο των οικοπέδων στις 6.9.2006. Ο Ενάγοντας 3 στη μαρτυρία του εξήγησε τι αντιπροσωπεύει η συγκεκριμένη ημερομηνία, ότι δηλαδή είναι η ημερομηνία λήξης της περιόδου ενοικίασης στη βάση της αρχικής συμφωνίας με τον Ενάγοντα 3 την οποία από παραδρομή του ιδίου ανέφερε στον Ταλαττίνη για σκοπούς εκτίμησης του. Αφού χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο υπολόγισε την ενοικιαστική αξία ότι ανέρχεται σε ποσοστό 5% επί της αγοραίας αξίας των δύο οικοπέδων με αρ. εγγραφής 0/8676 και 0/8678 που εφάπτονται της Λεωφόρου και ποσοστό 3% επί της αγοραίας αξίας του επίδικου οικοπέδου με αρ. εγγραφής 0/8677 που βρίσκεται επί της παρόδου. Για τα επίδικα οικόπεδα υιοθέτησε ως αγοραία αξία τα ποσά των €650 το τ.μ. για τα δύο που εφάπτονται της Λεωφόρου και €450 για εκείνο της παρόδου. Σύμφωνα με τους υπολογισμούς του το αγοραίο ενοίκιο στη βάση της αγοραίας αξίας υπολογίστηκε για μεν τα οικόπεδα επί της Λεωφόρου σε €30.000 ετησίως και για εκείνο της παρόδου σε €9.000 δηλαδή σύνολο €39.000 ετησίως. Οι εμπειρογνώμονες είναι νομολογιακά γνωστό ότι εφοδιάζουν το Δικαστήριο με τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για τον έλεγχο της ακρίβειας των συμπερασμάτων τους έτσι που να μπορέσει ο Δικαστής να διαμορφώσει τη δική του ανεξάρτητη κρίση με την εφαρμογή αυτών των κριτηρίων πάνω στα γεγονότα που αποδεικνύει η μαρτυρία (βλ. Πιττάλης ν. Ianira Enterprises Ltd κ.ά.
(1997)1 (Β) Α.Α.Δ. 814). Το Δικαστήριο δεν είναι υποχρεωμένο να ακολουθήσει οποιαδήποτε από τις δύο εκδοχές (βλ. Vassiliko Cement Works Ltd v. Stavrou
(1978)1 A.A.Δ. 389, 397). Σύγκρινα τη μαρτυρία του Ταλαττίνη και με την έκθεση εκτίμησης του. Υπήρξε ενδελεχής και αντικειμενικός στον τρόπο παρουσίασης της εκτίμησης του αλλά και σαφής, θετικός και αμετακίνητος στις θέσεις που πρόβαλε, παρά την επίμονη αντεξέταση του. Εξήγησε με κάθε λεπτομέρεια πώς κατέληξε στην ενοικιαστική αξία των επίδικων οικοπέδων. Χρησιμοποίησε την αγοραία αξία άλλων οικοπέδων και ιδιαίτερα την πράξη πώλησης δύο οικοπέδων μαζί, τον Μάρτη του 2006, όπου με την αναγκαία προσαρμογή στα δεδομένα της παρούσας υπόθεσης ο Ταλαττίνης κατέληξε στα ποσά που αναφέρει στην εκτίμηση του. Σ΄ όσον αφορά στο ποσοστό 5% εξήγησε ότι έλαβε υπόψη μια κοντινή ενοικίαση πρατηρίου βενζίνης το ενοίκιο του οποίου δεν είχεν μειωθεί. άνκαι παραδέχθηκε ότι υπήρξαν μειώσεις των ενοικίων. Υπό το φως των πιο πάνω θεωρώ ότι η ενοικιαστική αξία των επίδικων οικοπέδων ανέρχεται σε €39.000 ετησίως από τις 20.11.2006 μέχρι παράδοσης ελεύθερης κατοχής των οικοπέδων στους Ενάγοντες. Από το ποσό αυτό θα πρέπει να αφαιρεθούν τα ποσά που η Εναγόμενη 2 ήδη πλήρωσε στους Ενάγοντες ως αποζημιώσεις και/ή ενδιάμεσα κέρδη που ανέρχονται συνολικά σε €241.284,
- Από τις 20.11.2006 μέχρι τις 20.11.2014 θα έπρεπε να πληρωθεί στη βάση του ποσού των €39.000 ετησίως ως αποζημιώσεις ποσό εκ €312.
- Αφαιρουμένου του ποσού των €241.384,93, που προέρχεται από τις επιταγές (Τεκμήρια 10, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18 και 19) από τις €312.000 παραμένει υπόλοιπο εκ €70.615,07 για το οποίοι οι Ενάγοντες δικαιούνται απόφασης. Δικαιούνται επίσης σε €39.000 ετησίως από 20.11.2014 μέχρι της παράδοσης ελεύθερης κατοχής των οικοπέδων στους Ενάγοντες ως αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση. Σ΄ όσον αφορά τις δύο προδικαστικές ενστάσεις που εγείρονται στην Υπεράσπιση δεν εντοπίζεται στην γραπτή αγόρευση του δικηγόρου της Εναγόμενης 2 οποιαδήποτε αναφορά σ΄ αυτές ή σχετική εισήγηση, γι΄ αυτό το Δικαστήριο θεωρεί ότι έχουν εγκαταλειφθεί. Ακόμη και στην περίπτωση που προωθούντο δεν θα είχαν επιτυχή κατάληξη. Θα παραθέσω την αιτιολογία μου: Σ΄ όσον αφορά την προδικαστική ένσταση περί ύπαρξης ρήτρας διαιτησίας στον όρο 5 της νέας συμφωνίας, έχει ήδη αποφασιστεί με την απόφαση του Δικαστηρίου ημερομηνίας 5.2.2009 σε αίτηση της Εναγόμενης 2 ημερομηνίας 17.9.2008, η οποία οδηγήθηκε σε ακρόαση. Σύμφωνα με την απόφαση η Αγωγή δεν αφορά σε διαφορά που καλύπτεται από τη ρήτρα δικαιοδοσίας γι΄ αυτό και η ένσταση απερρίφθη. Σε σχέση με την προδικαστική ένσταση για αναρμοδιότητα του Δικαστηρίου, σύμφωνα με το άρθρο 4
(1)του Νόμου 23/8Β η ενοικίαση σταθμών για την πώληση πετρελαιοειδών, μεταξύ δηλαδή του ιδιοκτήτη της γης και της εταιρείας πετρελαιοειδών δεν διέπεται από τον Περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Αυτό τονίστηκε και στην Αίτηση του Χαράλαμπου Φελλά
(2007)1 (Α) Α.Α.Δ.
- Συνεπώς και η προδικαστική ένσταση ως προς την αναρμοδιότητα του Επαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου δεν ευσταθεί και θα πρέπει να απορριφθεί όπως και απορρίπτεται. Ενόψει όλων των ανωτέρω εκδίδονται υπέρ των Εναγόντων και σε βάρος της Εναγόμενης 2 τα εξής διατάγματα: α) Ως οι παράγραφοι Α και Β του παρακλητικού της Αγωγής. β) Διάταγμα πληρωμής του ποσού των €39.000 ετησίως από τις 20.11.2014 ως αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση μέχρι την παράδοση ελεύθερης κατοχής των πιο πάνω οικοπέδων στους Ενάγοντες με νόμιμο τόκο από τις 20.11.
- Περαιτέρω εκδίδεται απόφαση υπέρ των Εναγόντων και εναντίον της Εναγόμενης 2 για το ποσό των €70.615,07, αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση από 20.11.2006 μέχρι 19.11.2014 με νόμιμο τόκο. Τα έξοδα της Αγωγής επιδικάζονται υπέρ των Εναγόντων και σε βάρος της Εναγόμενης 2 όπως υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Η ισχύς των διαταγμάτων που εκδίδονται στην παράγραφο α ανωτέρω, αναστέλλεται για περίοδο 30 ημερών από την επίδοση στην Εναγόμενη 2 αντιγράφου της παρούσας απόφασης. (Υπ.) ............... Α. Πούγιουρου, Π.Ε.Δ. Πιστόν αντίγραφο, Πρωτοκολλητής. /ΑΜ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο