J. SARDALOS AND SONS LTD ν. ΧΡΥΣΟΥΛΛΑ ΣΑΡΔΑΛΟΥ, Αρ. Αγωγής: 58/07, 13/1/2015

(1)Παρά τις διατάξεις του παρόντος Νόμου, συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν οποτεδήποτε πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του παρόντος Νόμου έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη στον υπό κατάργηση περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο προθεσμία κατάθεσής τους, δύνανται, τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 3, να κατατεθούν εντός προθεσμίας έξι μηνών από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του παρόντος Νόμου.» Ως εκ τούτου, με την τροποποιημένη Εκθεση Απαίτησης της, αξιώνει την Ειδική Εκτέλεση της Συμφωνίας και εάν τούτο δεν είναι δυνατό αποζημιώσεις για παράβαση της. Η κατάθεση αφορούσε το ½ μερίδιο που παρέμενε εγγεγραμμένο στο όνομα της Εναγόμενης. Η Ενάγουσα αξιώνει τις κάτωθι αποζημιώσεις: - Το ποσό των €393.642,66 (£230.388,82) που πλήρωσε και τους αναλογούντες σε αυτό τόκους εκ €154.237,53 (£90.271,22) μέχρι την ημερομηνία τερματισμού (που δεν καθορίζεται πότε ήταν). - Ποσό €650.977,14 (£381.000) που είναι η διαφορά στην αξία του ακινήτου μεταξύ της τιμής πώλησης και της αξίας του κατά τον χρόνο του τερματισμού που ήταν £650.

1. Η Ενάγουσα καταλήγει στη διαφορά των £381.000 γιατί θεωρεί ότι η πραγματική τιμή πώλησης ήταν £269.000 επί του οποίου προστέθηκαν οι αναλογούντες προς 7% τόκοι ώστε να εξοφληθεί σύμφωνα και με τις δόσεις που καθορίστηκαν. - Ποσό €797.284,69 ως απώλεια κερδών (δεν καθορίζεται για ποια περίοδο). - Ποσό €150.022,04 (£87.804) για έξοδα για ανακαίνιση του ακινήτου, διακόσμησης, επιδιορθώσεων, εξοπλισμού κλπ. (ούτε εδώ καθορίζεται πότε έγιναν), και - Ποσό €981,45 ως εκτιμητικά έξοδα. Η συνολική της χρηματική αξίωση είναι €2.147.146,
2. Η Ενάγουσα ισχυρίζεται ότι μέχρι και τον Ιανουάριο του 2007 είχε καταβάλει στην Εναγόμενη ή για λογαριασμό της £230.388,82 και η Εναγόμενη αμφισβητεί μόνο ποσό £2.083 που αντιστοιχεί σε μια δόση όπως προνοείτο στην Συμφωνία. Η Εναγόμενη αρνείται ότι η Ενάγουσα δικαιούται στις αποζημιώσεις που αξιώνει. Φαίνεται να «αποδέχεται» πως υπήρξε διάρρηξη της συμφωνίας εκ μέρους της το 1999 (παράγρ. 5(β) και (θ)). Διατείνεται ότι η ενοικιαστική αξία του ακινήτου είναι £30.000 ανά έτος και πως από το 1999 η Ενάγουσα που παραμένει στο ακίνητο αδικαιολόγητα και παράνομα το απολαμβάνει και επωφελείται, ώστε να είναι δίκαιο να αφαιρεθεί το συνολικό ποσό από τυχόν αποζημιώσεις που η Ενάγουσα θα δικαιούται. Ανταπαιτά λοιπόν η Εναγόμενη διάταγμα που να διατάσσει την Ενάγουσα να της παραδώσει το ακίνητο και μέχρι τότε αποζημιώσεις ύψους €51.258,04 (£30.000) ετησίως, που να συμψηφιστούν με τυχόν αποζημιώσεις που ήθελαν επιδικαστεί προς όφελος της Ενάγουσας. Περαιτέρω, ενώ η Ενάγουσα με την τροποποιημένη Έκθεση Απαίτησης της απόσυρε τον ισχυρισμό ότι η ίδια τερμάτισε την Συμφωνία την 9.2.2007, αυτό τον ισχυρισμό προβάλλει η Εναγόμενη στην Εκθεση Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης της. Η Ενάγουσα δεν αποδέχεται ότι επήλθε τερματισμός της Συμφωνίας ως αποτέλεσμα της αποξένωσης από την Εναγόμενη του ½ μεριδίου του ακινήτου το
3. Το γεγονός περιήλθε στην αντίληψη της πολύ αργότερα. Ο όποιος τερματισμός από την Εναγόμενη, αναφέρει, εννοώντας αυτό του Δεκεμβρίου του 2006, δεν είχε έννομο αποτέλεσμα. Σε σχέση με τη δική της ενέργεια να τερματίσει τη Συμφωνία με την επιστολή των δικηγόρων της ημερ. 9.2.2007, ισχυρίζεται ότι «... είτε εξ αρχής είτε μετά την κατάθεση της σύμβασης για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, δεν είχε οποιοδήποτε έννομο αποτέλεσμα και ότι, ακόμα και αν είχε έννομο αποτέλεσμα, τότε και πάλιν η ενάγουσα δικαιούται σε θεραπεία δυνάμει της παρούσας αγωγής ...». Β. Ισχύει ή έχει τερματιστεί η Συμφωνία; Θα πρέπει πρωτίστως να διαπιστωθεί κατά πόσο υπήρξε νόμιμος τερματισμός της Συμφωνίας ή αυτή παραμένει σε ισχύ.
4. Η μεταβίβαση στο σύζυγο της Εναγόμενης. Την 5.4.2000 η Εναγόμενη με δήλωση δωρεάς μεταβίβασε το ½ μερίδιο του ακινήτου που πώλησε στην Ενάγουσα στο σύζυγο της. Η μεταβίβαση αφ΄ εαυτής δεν σηματοδοτεί τον τερματισμό της Συμφωνίας. Εάν η Ενάγουσα λάμβανε γνώση του γεγονός θα μπορούσε ενδεχομένως να ισχυριστεί προκαταβολική διάρρηξη (anticipatory breach) και να τερματίσει τη Συμφωνία. Κάτι τέτοιο δεν συνέβηκε, οπόταν κι΄ αν ακόμη η Ενάγουσα γνώριζε για τη μεταβίβαση, κάτι που αρνείται, ήταν δικαίωμα της να εμμένει στη Συμφωνία, να συνεχίζει να τηρεί τις υποχρεώσεις της δυνάμει της Συμφωνίας και να απαιτήσει εκπλήρωση της από την Εναγόμενη. Η Ενάγουσα συνέχισε για χρόνια μέχρι και τον Ιανουάριο του 2007 να εκπληρώνει τις δικές της υποχρεώσεις, κάτι που συνηγορεί υπέρ του ότι έντιμα και ειλικρινά ανέμενε ότι στον συμφωνηθέντα χρόνο το ακίνητο θα μεταβιβαζόταν επ΄ ονόματι της. Είτε δεν γνώριζε η Ενάγουσα για τη μεταβίβαση, είτε γνώριζε και υπήρχε συνεννόηση ή εμπιστοσύνη ότι το τρίτο πρόσωπο, που ήταν ο σύζυγος της Εναγόμενης, δηλαδή γαμπρός του διευθύνοντα την Ενάγουσα, θα συνεργαζόταν ώστε ολόκληρο το ακίνητο να μεταβιβαστεί στο όνομα της Ενάγουσας. Το αποτέλεσμα είναι πως δεν υπήρξε τερματισμός της Συμφωνίας το
6. Η επιστολή της Εναγομένης της 11.12.2006 Το επόμενο χρονικό σημείο είναι η 11.12.2006 όταν η Εναγόμενη με επιστολή του δικηγόρου της (Τεκμήριο 10

(11)) επιχείρησε τον τερματισμό της Συμφωνίας. Η Εναγόμενη επικαλέστηκε πως η Ενάγουσα είχε παραλείψει να καταβάλει μια δόση έναντι του τιμήματος πώλησης το 2002 και επί τούτου τερμάτισε τη Συμφωνία. Αναφορικά με τον τρόπο πληρωμής του τιμήματος πώλησης αναφέρεται στη Συμφωνία (Τεκμήριο 10

(2)) ότι: «Ο αγοραστής θα καταβάλη το συμφωνηθέν τίμημα διά 20 ίσων ετησίων δόσεων εκ Λ.Κ.25.000 - Χιλιάδων Λιρών Κύπρου. Το ποσόν των Λ.Κ.25.000 - Χιλιάδων Λιρών θα καταβάλλεται διά δώδεκα ίσων μηνιαίων δόσεων εκ ποσού Λιρών Κύπρου Δύο Χιλιάδων Ογδοντατριών Λιρών εις την αρχήν εκάστου μηνός.» Εφόσον προνοείται τρόπος καταβολής της ετήσιας δόσης με μηνιαίες πληρωμές, η ορθή ερμηνεία του όρου είναι πως το τίμημα πώλησης θα πληρωνόταν με μηνιαίες δόσεις. Οι συμβαλλόμενοι είχαν εκ των υστέρων συνεννοηθεί ότι η Ενάγουσα θα κατάθετε το ποσό της δόσης των £2.083 στον τρεχούμενο λογαριασμό αρ. 4002024-1, που ανοίχθηκε στη ΣΠΕ Παραλιμνίου, ο οποίος είχε ως δικαιούχους τόσο τον Γεώργιο Σάρδαλο, διευθυντή της Ενάγουσας, όσο και την Εναγόμενη. Από τον τρεχούμενο λογαριασμό το ποσό των £2.083 μεταφερόταν κάθε μήνα στο λογαριασμό δανείου αρ. 7212216-

1. Η διευθέτηση αυτή έγινε στις 22.4.
2. Προφανώς επειδή το παράπονο της Εναγόμενης για παράλειψη καταβολής μιας δόσης αφορούσε τον Φεβρουάριο του 2002, κλήθηκε ο Νίκος Μουλαζίμης (Μ.Ε.2) υπάλληλος της ΣΠΕ Κοκκινοχωρίων, στην οποία έχει έκτοτε προσχωρήσει η ΣΠΕ Παραλιμνίου, που παρουσίασε κατάσταση λογαριασμού του τρεχούμενου (Τεκμήριο 3). Η πρώτη μεταφορά από τον τρεχούμενο στο λογαριασμό δανείου έγινε στις 3.5.
3. Από την 22.4.1999 μέχρι και τις 7.1.2002, δηλαδή προτού η δόση του Φεβρουαρίου του 2002 καταστεί πληρωτέα, ο τρεχούμενος λογαριασμός είχε διάφορες πιστώσεις που συμποσούνται σε £74.588,
4. Το ποσό αυτό υπερκάλυπτε τις δόσεις τις πληρωτέες από 1.5.1999 μέχρι 1.2.2002 αμφοτέρων περιλαμβανομένων, αφού επρόκειτο για 34 δόσεις για συνολικό ποσό £70.
5. Καθίσταται πρόδηλο ότι στον τρεχούμενο λογαριασμό είχαν κατατεθεί περισσότερα χρήματα από όσα απαιτούντο. Φαίνεται να υπάρχουν κάποιες επιστροφές επιταγών και ανάλογες χρεώσεις, όμως τα ποσά δεν συνδέονται με κάποια πίστωση που να αφορά κατάθεση επιταγής. Μόνο σε μια περίπτωση μπορεί να υπάρχει διασύνδεση στις 27.4.2000, όταν επιστράφηκε επιταγή £2.
6. Ακόμα και έτσι, οι πιστώσεις και πάλι υπερκαλύπτουν τις δόσεις. Δεν καταγράφεται στη Συμφωνία πότε θα έπρεπε να καταβληθεί η πρώτη δόση. Ο Μουλαζίμης αναφέρθηκε σε τέσσερεις καταθέσεις ποσού £2.083 σε άλλο λογαριασμό δανείου αρ. 4001478 της Εναγόμενης και του συζύγου της που έγιναν στις 5.1.1999, 4.2.1999, 5.3.1999 και 5.4.
7. Ενδεχομένως, επρόκειτο για τις πρώτες τέσσερεις δόσεις του δανείου και ίσως να ήταν η συνεννόηση των μερών ότι η πρώτη δόση θα ήταν πληρωτέα τον Ιανουάριο του
8. Ακόμα όμως και αν οι δόσεις άρχιζαν από την 6.10.1998 ημερομηνία σύναψης της Σμφωνίας, μέχρι την 11.12.2006 που είναι η ημερομηνία της επιστολής τερματισμού της Εναγόμενης, είχαν παρέλθει 98 μήνες. Σε τέτοια περίπτωση θα έπρεπε να είχαν πληρωθεί από την Ενάγουσα £204.
9. Στην παραγρ. 5(α) της Εκθεσης Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης η Εναγόμενη δέχεται πως μέχρι την ημερομηνία του τερματισμού η Ενάγουσα είχε πληρώσει £228.305,
10. Ακόμα κι΄ αν είχαν πληρωθεί £228.305,22, και όχι £230.388,82 όπως διατείνεται η Ενάγουσα, οι δόσεις ήταν υπερκαλυμμένες. Με αυτά τα δεδομένα δεν βρίσκω έρεισμα για τα παράπονα της Εναγόμενης, ούτε σε σχέση με άλλες καθυστερήσεις που για πρώτη φορά επικαλέστηκε κατά τη μαρτυρία της. Ακόμη κι΄ αν είχε χρεωθεί £120 και £320 τόκους επί καθυστερημένων δόσεων στους σχετικούς λογαριασμούς, με τα ποσά που πληρώθηκαν μπορούσε να λογίσει μέρος έναντι των τόκων αυτών και οι δόσεις θα ήταν και πάλιν υπερκαλυμμένες. Προκύπτει πως πέραν των καταθέσεων ποσών στον τρεχούμενο λογαριασμό η Ενάγουσα, κατά παράκληση της Εναγόμενης, κατέβαλε διάφορα ποσά σε πιστωτές της Ενάγουσας. Αναφέρθηκε ο Μαριγιάννος σε €45.699,66 (£26.746,82). Το ποσό περιλαμβάνεται στο συνολικό ποσό των €393.643,59 (£230.389,36) που η Ενάγουσα διατείνεται ότι κατέβαλε. Είναι η θέση του Μαριγιάννου ότι είχε συμφωνηθεί ότι αυτές οι πληρωμές θα ελογίζονταν έναντι των συμφωνηθέντων δόσεων. Η Εναγόμενη υποστήριξε το αντίθετο, όμως αυτή η θέση αντιμάχεται τη δικογραφημένη παραδοχή της ότι η Ενάγουσα είχε πληρώσει £228.305,
11. Είναι όμως και παράδοξο η Ενάγουσα να όφειλε μια καθυστερημένη δόση των £2.083 για την οποία η Εναγόμενη, όπως η ίδια υποστήριξε, να την οχλεί επανειλημμένα και η Ενάγουσα να αμελεί ή να αρνείται να την καταβάλει και από την άλλη να εισακούει παράκληση της Εναγόμενης να καταβάλει οφειλές της τελευταίας προς τρίτους και να πληρώνει £26.746,82, συμφωνώντας ότι τα ποσά αυτά δεν θα λογίζονταν έναντι των δόσεων που οφείλονταν ή που θα καθίσταντο πληρωτέες. Απορρίπτω συνεπώς τη θέση της Εναγόμενης. Καταλήγω πως δεν έχει τεκμηριωθεί ο λόγος που η Εναγόμενη επικαλέστηκε για να τερματίσει τη Συμφωνία. Αντίθετα, διαφάνηκε πως όλες οι δόσεις ήταν υπερκαλυμμένες και η Ενάγουσα είχε ήδη πληρώσει περισσότερα χρήματα από όσα ήταν υπόχρεα να είχε πληρώσει, τόσο μέχρι τον Φεβρουάριο του 2002, όσο και μέχρι τον Δεκέμβριο του
12. Επομένως, ο τερματισμός ήταν παράνομος και δεν μπορούσε χωρίς άλλο να επιφέρει το τέλος της Συμφωνίας. Η Εναγόμενη με την επιστολή του δικηγόρου της της 11.12.2006, επιχειρώντας τον τερματισμό της Συμφωνίας εκδήλωσε κατά τον πλέον κατηγορηματικό τρόπο, χρησιμοποιώντας τη φράση «οριστικά και αμετάκλητα», ότι δεν προτίθετο να υλοποιήσει τη Συμφωνία. Όπως διαπιστώθηκε, η Εναγόμενη δεν νομιμοποιείτο στον τερματισμό της Συμφωνίας. Ο παράνομος τερματισμός σύμβασης συνιστά διάρρηξη της από το μέρος που παράνομα επιχειρεί να την τερματίσει, αφού συνιστά την πλέον σαφή ένδειξη πρόθεσης να μην εκπληρώσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις. Συντελείται διάρρηξη μιας σύμβασης όταν ένας συμβαλλόμενος χωρίς νόμιμη δικαιολογία αποτυγχάνει ή αρνείται να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του που απορρέουν από τη συμφωνία, τις εκπληρώνει κατά τρόπο ελαττωματικό ή αποστερεί από τον εαυτό του τη δυνατότητα εκπλήρωσης τους. Η διάρρηξη μιας σύμβασης δεν επιφέρει αυτόματα και το τέλος της. Η διάρρηξη δίδει επιλογή στο αθώο μέρος είτε να τερματίσει τη σύμβαση και να διεκδικήσει αποζημιώσεις, είτε να συνεχίσει τη σύμβαση και απλώς να διεκδικήσει αποζημιώσεις. Η Ενάγουσα δεν αποδέχθηκε τον τερματισμό. Με επιστολή των δικηγόρων της ημερ. 5.1.2007 απέρριπτε ότι η Εναγόμενη δικαιούτο να τερματίσει τη Συμφωνία, διατυπώνοντας τη θέση ότι αυτή ήταν έγκυρη και δεσμευτική. Σημειωνόταν πως η Ενάγουσα είχε ήδη καταβάλει £228.306,66 έναντι του τιμήματος πώλησης που υπερέβαινε το άθροισμα των δόσεων που είχαν καταστεί ληξιπρόθεσμες. Με την ίδια επιστολή η Ενάγουσα, επικαλούμενη σχετικό όρο της Συμφωνίας, απαίτησε όπως η Εναγόμενη της μεταβιβάσει τα 2/5 μερίδια του ακινήτου ορίζοντας ημερομηνία και ώρα παρουσίασης στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου για τη μεταβίβαση.
13. Ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών Φορολογία που επιβλήθηκε στην Εναγόμενη τον Οκτώβριο του 2006 προκύπτει να συνδέεται με την προσπάθεια της να τερματίσει τη Συμφωνία τον Δεκέμβριο του
14. Ο Αντρέας Ανθούλη (Μ.Ε.5) προϊστάμενος του Τμήματος Ακίνητης Ιδιοκτησίας στο Επαρχιακό Γραφείο Φόρου Εισοδήματος μαρτύρησε πως το τμήμα του δεν είχε ενημερωθεί για την Συμφωνία. Η Εναγόμενη, που ήταν η πωλήτρια, όφειλε εντός ενός μηνός από την ημερομηνία της Συμφωνίας να υποβάλει σχετική δήλωση ώστε να φορολογηθεί για κεφαλαιουχικά κέρδη. Το γεγονός της Συμφωνίας πληροφορήθηκε το τμήμα του ενδοϋπηρεσιακά το 2006 και όχι από την Εναγόμενη. Στη βάση της τιμής πώλησης των £500.000 επιβλήθηκε φόρος £60.780,20 πλέον τόκους. Η ειδοποίηση επιβολής της φορολογίας ημερ. 24.10.2006 (Τεκμήριο 12) στάληκε στην Εναγόμενη. Δεν καταχωρίστηκε ένσταση εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας. Υποστήριξε η Εναγόμενη πως ήταν η συνεννόηση της με τον Γιώργο Σάρδαλο ότι το συγκεκριμένο φόρο θα πλήρωνε η Ενάγουσα και ότι το ζήτημα καλυπτόταν από τον όρο 6 της Συμφωνίας. Δεν με έχει πείσει η Εναγόμενη ότι υπήρχε τέτοια συνεννόηση ή προφορική συμφωνία. Αντίθετα, είμαι πεπεισμένος πως δεν απασχόλησε τα μέρη, ίσως και γιατί η φύση της φορολογίας είναι προσωπογενής. Ο πωλητής με την πώληση επιτυγχάνει ένα κεφαλαιουχικό κέρδος και επί αυτού φορολογείται ο ίδιος. Ο όρος 6, που η Εναγόμενη επικαλείται, αναφέρει: «Φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας θα βαρύνει τον πωλητήν. Απαντες οι λοιποί φόροι και τέλη από της παραδόσεως της κατοχής του υποστατικού βαρύνουν τον αγοραστήν». Ο όρος αναφέρεται σε φόρους που αφορούν το ακίνητο. Ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών αφορά τον πωλητή. Και στην περίπτωση που ο πωλητής έχει στο παρελθόν πωλήσει κι΄ άλλα ακίνητα και θεωρηθεί ότι εμπορεύεται ακίνητα το προϊόν της πώλησης θεωρείται εισόδημα και οφείλει να πληρώσει φόρο εισοδήματος. Σε κάθε περίπτωση ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών προκύπτει με την πώληση που στην επίδικη περίπτωση προηγήθηκε περί τους τρεις μήνες της παράδοσης της κατοχής του ακινήτου στην Ενάγουσα. Εφόσον, παρά το γεγονός ότι η Συμφωνία δεν είχε κατατεθεί στο Κτηματολόγιο, το γεγονός περιέπεσε στη γνώση του Γραφείου Φόρου Εισοδήματος η Εναγόμενη είχε ένα πολύ μεγάλο ποσό να πληρώσει που με τους τόκους είχε ξεπεράσει τις £100.
15. Το γεγονός φαίνεται να ανέτρεψε την προσέγγιση της προς την Συμφωνία και προκάλεσε, όπως η ίδια ανάφερε, την αντίδραση της. Είμαι πεπεισμένος πως η Εναγόμενη ουδέποτε ήταν της ειλικρινούς πεποίθησης ότι τη φορολογία όφειλε να πληρώσει η Ενάγουσα. Φαίνεται πως δοθέντος του μεγάλου ποσού που όφειλε να πληρώσει, αισθάνθηκε πως η Συμφωνία καθίστατο πλέον ασύμφορη. Ότι ουδέποτε ήταν της ειλικρινούς θέσης ότι τη φορολογία όφειλε να πληρώσει η Ενάγουσα προκύπτει και από το γεγονός πως δεν επικαλέστηκε ποτέ αυτή την «παράλειψη» της Ενάγουσας που αφορούσε ποσό πέραν των £100.000, αλλά περιορίστηκε να προβάλει ως λόγο για τον τερματισμό της Συμφωνίας την μη πληρωμή μιας δόσης £2.083 σχεδόν 5 χρόνια πριν. Ούτε πίστεψα την Εναγόμενη ότι για τη συγκεκριμένη δόση, που αφορούσε όπως διατείνεται τον Φεβρουάριο του 2002, οχλούσε επανειλημμένως τον Γιώργο Σάρδαλο. Φαίνεται πως μετά την επιβολή της φορολογίας η Εναγόμενη έψαξε διέξοδο για απεγκλωβισμό από τη Συμφωνία και επικαλέστηκε την μη πληρωμή μιας δόσης, που ενδεχομένως πίστευε ότι μπορούσε να τεκμηριώσει, για να την τερματίσει.
16. Η επιστολή της Ενάγουσας της 9.2.2007 Το τρίτο χρονικό σημείο είναι στις 9.2.2007, όταν η Ενάγουσα με επιστολή των δικηγόρων της (Τεκμήριο 10

(14)) τερμάτισε τη Συμφωνία. Ως λόγοι για τον τερματισμό αναφέρονται η παράλειψη της Εναγόμενης να παρουσιαστεί στο Κτηματολόγιο για να μεταβιβάσει στην Ενάγουσα μερίδιο του ακινήτου και το γεγονός πως η Εναγόμενη είχε ήδη αποξενωθεί το ½ μερίδιο του ακινήτου μεταβιβάζοντάς το σε τρίτο. Η Ενάγουσα είχε αποδεχθεί όπως το ακίνητο υποθηκευτεί προς εξασφάλιση των λογαριασμών στην ΣΠΕ Παραλιμνίου. Καταχωρίστηκε την 11.3.1999 η Σύμβαση και Δήλωση Υποθηκεύσεως Ακινήτου Υ304/1999 για ποσό €290.462,25 (£170.000), (Τεκμήριο 10

(6)). Tο υπόλοιπο τον Ιανουάριο του 2007 ήταν €132.830,11 (£77.742,01), (Τεκμήριο 10

(7)). Η δεύτερη υποθήκη καταχωρίστηκε με παράκληση της ιδίας της Ενάγουσας προς εξασφάλιση δικού της δανείου. Επρόκειτο για τη Σύμβαση και Δήλωση Υποθηκεύσεως Ακινήτου Υ597/2000 για ποσό €119.602,10 (£70.000) προς όφελος της Alpha Bank Ltd, (Τεκμήριο 10

(8)). Η δεύτερη υποθήκη δηλώθηκε την 12.5.2000 όταν εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του ακινήτου ήταν η Εναγόμενη και ο σύζυγος της Πέτρος 'Ασσιας. Στη Σύμβαση και Δήλωση Υποθηκεύσεως επισυνάπτονται αντίγραφα των Πιστοποιητικών Εγγραφής Ακίνητης Ιδιοκτησίας των δύο ιδιοκτητών. Παρατηρείται ότι το όνομα του Πέτρου Άσσια είναι συμπληρωμένο με διαφορετικούς χαρακτήρες από τα υπόλοιπα στοιχεία, περιλαμβανομένου και του ονόματος της Εναγόμενης. Ενδεχομένως να προστέθηκε μετά την αρχική συμπλήρωση του εντύπου, όμως δεν προσφέρθηκε οιαδήποτε διευκρινιστική μαρτυρία. Είναι η θέση της Ενάγουσας, όπως εκφράζεται από τον Μαριγιάννο, πως το γεγονός ότι ο ΄Ασσιας ήταν ο κατά ½ εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του ακινήτου περιέπεσε στην αντίληψη του Γιώργου Σάρδαλου μόλις την 24.1.2007 όταν ρώτησε κάποιο υπάλληλο του Κτηματολογίου. Κατά τη θέση του, η Ενάγουσα δεν κατείχε αντίγραφο της υποθήκης. Ο Ευάγγελος Σάρδαλος (Μ.Ε.6) αδελφός της Εναγομένης και του Γιώργου Σάρδαλου, ανάφερε στην κύρια του εξέταση πως για τη μεταβίβαση του ½ μεριδίου του επίδικου ακίνητου στον ΄Ασσια έμαθε μετά που κινήθηκε η παρούσα αγωγή. Ωστόσο, αντεξεταζόμενος, αναγνώρισε το Τεκμήριο 13 ως ενυπόγραφη συγκατάθεση που δόθηκε από τον ίδιο στις 7.6.1999 για να μεταβιβάσει η Εναγόμενη το ½ μερίδιο στο σύζυγο της. Η συγκατάθεση είχε ζητηθεί γιατί ο μάρτυρας ήταν εγγυητής στο χρέος που εξασφαλιζόταν με την υποθήκη Υ304/1999 επί του ακινήτου. Ο Ευάγγελος δικαιολογήθηκε αναφέροντας πως ό,τι του είπαν ήταν ότι η Εναγόμενη θα μεταβίβαζε, αλλά δεν γνώριζε αν πράγματι το μεταβίβασε. Ο μάρτυρας που κλήθηκε από την Ενάγουσα διαφάνηκε πως απέκρυψε την αλήθεια. Τούτο, όμως, δεν οδηγεί σε συμπέρασμα ότι και ο Γιώργος Σάρδαλος και κατ΄ επέκταση η Ενάγουσα γνώριζε για τη μεταβίβαση. Εκείνο που προκύπτει ως αντικειμενικό στοιχείο είναι ότι η Εναγόμενη δεν είχε ενεργήσει εν κρυπτώ. Εγιναν παραδεκτά γεγονότα από τα οποία προκύπτει ότι η υποθήκευση προς όφελος της Alpha Bank μπορούσε να επιτευχθεί με την παρουσία στο Κτηματολόγιο των εγγεγραμμένων ιδιοκτητών και της Τράπεζας. Η παρουσία εκπροσώπου της Ενάγουσας, δάνειο της οποίας εξασφάλιζε η υποθήκη, δεν ήταν απαραίτητη. Το γεγονός, δηλαδή, ότι η υποθήκη δηλώθηκε προς εξυπηρέτηση δανείου της Ενάγουσας δεν εξυπακούει ότι εκπρόσωπος της ήταν παρών στο Κτηματολόγιο και συνεπώς θα πρέπει να περιέπεσε στην αντίληψη του ότι εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του ακινήτου ήταν και ο ΄Ασσιας. Η ύπαρξη των δύο υποθηκών, που υφίσταντο κατά τον Ιανουάριο του 2007 όταν η Ενάγουσα απαίτησε τη μεταβίβαση των 2/5 μεριδίων του ακινήτου επ΄ ονόματι της, σήμαινε πως η συγκατάθεση των ενυπόθηκων δανειστών ήταν απαραίτητη προϋπόθεση για να επιτευχθεί η μεταβίβαση. Και οι δύο υποθήκες εμπεριείχαν όρο ότι δεν επιτρεπόταν η μεταβίβαση του ενυπόθηκου ακινήτου χωρίς τη συγκατάθεση του ενυπόθηκου δανειστή (βλ. οι περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμοι του 1965 μέχρι 2014, άρθρο 31). Ο Μαριγιάννος δεν είχε υπόψη του κατά πόσο οι συγκαταθέσεις των ενυπόθηκων δανειστών είχαν εξασφαλιστεί. Το γεγονός ότι η Εναγόμενη είχε μεταβιβάσει το ½ μερίδιο του ακινήτου σε τρίτο πρόσωπο και η παράλειψη της να παρουσιαστεί στο Κτηματολόγιο στις 24.1.2009, υπό το φως και των προθέσεων της όπως σαφώς αποκαλύπτονται στην επιστολή του δικηγόρου της ημερ. 11.12.2006, καταδείκνυαν με βεβαιότητα ότι η Εναγόμενη δεν επρόκειτο να τηρήσει τις συμβατικές της υποχρεώσεις. Συνεπώς η Ενάγουσα νομιμοποιείτο στον τερματισμό της Συμφωνίας και η επιστολή των δικηγόρων της ημερ. 9.2.2007 που επιδόθηκε τόσο στην Εναγόμενη όσο και στο δικηγόρο της, επέφερε το τέλος της Συμφωνίας. Η Εναγόμενη ήγειρε στη μαρτυρία της ζήτημα σε σχέση με την υποθήκευση του επίδικου ακινήτου προς όφελος της Alpha Bank για σκοπούς της Ενάγουσας. Η ίδια και ο σύζυγος της αποδέκτηκαν την υποθήκευση γιατί ουσιαστικά η περιουσία ανήκε, δυνάμει της Συμφωνίας, στην Ενάγουσα. Κατά τη θέση της για να δικαιούταν η Ενάγουσα σε τερματισμό θα έπρεπε πρώτα να εξοφλήσει το ενυπόθηκο χρέος που ξεπερνά τις €200.000. Η θέση δεν έχει νομικό έρεισμα. Το ζήτημα της συγκεκριμένης υποθήκης Υ597/2000 δεν εγείρεται καθ΄ οιοδήποτε τρόπο. Είναι ένα ζήτημα που αφορά τους διαδίκους και ίσως να οδηγήσει σε νέα διαμάχη μεταξύ τους, πλην όμως είναι ένα ανεξάρτητο ζήτημα που δεν είναι επίδικο στην παρούσα αγωγή. Γ. Η αιτία αγωγής της αξίωσης Η Ενάγουσα που με επιστολή των δικηγόρων της ημερ. 9.2.2007 τερμάτισε τη Συμφωνία, διατείνεται σήμερα πως ο ρηθείς εκ μέρους της τερματισμός δεν ήταν νόμιμος και δεν επέφερε έννομα αποτελέσματα. Η επιχειρηματολογία των δικηγόρων της Ενάγουσας (παραγρ. 110 της αγόρευσης τους) ότι το γεγονός ότι η Ενάγουσα δεν παρέδωσε την κατοχή του ακινήτου, ως όφειλε αφού τερμάτισε τη Συμφωνία δυνάμει της οποίας το κατείχε, καθιστούσε τον τερματισμό άκυρο είναι ανεδαφική Ούτε είχε η Ενάγουσα υποχρέωση να κοινοποιήσει τον τερματισμό στο σύζυγο της Εναγόμενης με τον οποίο δεν είχε συμβατική σχέση. Η Ενάγουσα μετά τον τερματισμό σταμάτησε να καταβάλλει τις συμφωνημένες δόσεις για την αποπληρωμή του τιμήματος πώλησης και ουδέποτε μετά τον Ιανουάριο του 2007 πλήρωσε οποιοδήποτε ποσό. Αλλωστε, στις 15.2.2007 καταχώρησε την παρούσα αγωγή προβάλλοντας ως αιτία αγωγής τον εκ μέρους της δικαιωματικό τερματισμό της επίδικης συμφωνίας. Εάν ο τερματισμός ήταν παράνομος τότε η αγωγή δεν θα είχε βάση. Η όποια δυνατότητα για ειδική εκτέλεση εκπηγάζει από το γεγονός της κατάθεσης του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο που διενεργήθηκε την 2.8.2011. Πριν τις 2.8.2011 δεν υφίστατο αιτία αγωγής για αναζήτηση τέτοιας θεραπείας. Είναι γεγονός πως όταν τροποποιείται η έκθεση απαίτησης θεωρείται ότι η τροποποιημένη απαίτηση υφίστατο εξ υπαρχής. Όμως, κατά το χρόνο καταχώρησης της αγωγής η αιτία για τη θεραπεία της ειδικής εκτέλεσης δεν υφίστατο. Στην Ετήσια Δικονομική Πρακτική του Ανωτάτου Δικαστηρίου της Αγγλίας του 1949 (σελ. 489) σημειώνεται ότι δεν επιτρέπεται η τροποποίηση όπου επιχειρείται να εισαχθεί αιτία αγωγής που δεν υφίστατο κατά την ημερομηνία της καταχώρησης του κλητηρίου εντάλματος (βλ. Eshelby v. Federated European Bank [1932] 1 K.B. 254). Ωστόσο, σύμφωνα με το άρθρο 16

(2): «Οι διατάξεις του παρόντος Νόμου εφαρμόζονται και σε σχέση με συμβάσεις που συνομολογήθηκαν πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του παρόντος Νόμου ... οι οποίες θα κατατεθούν σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου

(1)ή του άρθρου 16 Α ανεξάρτητα αν σε σχέση με αυτές εκκρεμεί κατά την εν λόγω ημερομηνία οποιαδήποτε δικαστική διαδικασία.» Δεν είναι ξεκάθαρο κατά πόσο η θεραπεία της ειδικής εκτέλεσης μετά την κατάθεση μπορεί να επιδιωχθεί στην ίδια την αγωγή που εκκρεμεί ή θα πρέπει να καταχωριστεί νέα αγωγή. Στην κατάλληλη περίπτωση, είτε με τροποποίηση είτε με νέα αγωγή, η θεραπεία της ειδικής εκτέλεσης θα μπορούσε να ήταν διαθέσιμη. Η παραδοξότητα έγκειται στο ότι η Ενάγουσα με την επιχειρηματολογία της, ουσιαστικά και εκ των υστέρων προβάλλει πως από τη 15.2.2007 που καταχώρησε την παρούσα αγωγή μέχρι και την 21.12.2011 που καταχωρίστηκε η Τροποποιημένη Εκθεση Απαίτησης, δεν είχε αιτία αγωγής. Η επιχειρηματολογία των δικηγόρων της Ενάγουσας αναφορικά με το χρόνο για την επιλογή του αθώου μέρους κατά πόσο θα επιβεβαιώσει ή θα τερματίσει τη συμφωνία συνεπεία διάρρηξης της από τον αντισυμβαλλόμενο (παραγρ. 112), δεν έχει εφαρμογή στα περιστατικά της παρούσας υπόθεσης όπου η Ενάγουσα προέβηκε στην επιλογή να μην αποδεχτεί τον τερματισμό εκ μέρους της Εναγόμενης με την επιστολή της της 5.1.2007, όμως με την ίδια επιστολή ζήτησε από την Εναγόμενη να της μεταβιβάσει μερίδιο του ακινήτου και στις 9.2.2007 με επιστολή των δικηγόρων της προς την Εναγόμενη τερμάτισε τη Συμφωνία και έξι μέρες μετά καταχώρησε την παρούσα αγωγή. Τα περί νομιμότητας της κατάθεσης του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο (παραγρ. 115) δεν προσθέτουν στην υπόθεση της Ενάγουσας. Και ασφαλώς ο Διευθυντής του Κτηματολογίου μη έχοντας πληροφόρηση ότι η Ενάγουσα καταθέτρια είχε τερματίσει τη Συμφωνία όφειλε να αποδεχτεί την κατάθεση της και η απόφαση του ήταν ορθή και ως τέτοια απρόσβλητη. Η μη υποβολή ένστασης στην κατάθεση από την Εναγόμενη δεν την εμποδίζει από του να προβάλλει τη θέση ότι η Ενάγουσα δεν δικαιούται σε ειδική εκτέλεση. Η κατάθεση συνιστά εμπράγματο βάρος και ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης μπορεί να ενίσταται. Όμως, εάν δεν ενστεί δεν σημαίνει ότι αποδέχεται ότι ο καταθέτης θα δικαιούται, χωρίς άλλο, σε ειδική εκτέλεση του πωλητηρίου. Σε τέτοια περίπτωση δεν θα απαιτείτο η δικαστική παρεμβολή ώστε να διαταχθεί ειδική εκτέλεση αλλά αυτή θα ήταν συνακόλουθη της κατάθεσης. Η επιχειρηματολογία της παραγρ. 116 είναι ανάξια σχολιασμού. Η αιτία αγωγής, όπως η αξίωση είχε καταχωριστεί και με την αρχική Εκθεση Απαίτησης που καταχωρίστηκε την 6.3.2008, ήταν ο εκ μέρους της Ενάγουσας δικαιολογημένος και νόμιμος, κατά τη θέση της, τερματισμός που έγινε με την επιστολή των δικηγόρων της ημερ. 9.2.2007. Ενώ εκκρεμούσε η εκδίκαση της αγωγής με αυτή τη βάση αγωγής η Ενάγουσα προχώρησε την 2.8.2011 στην καταχώρηση της Συμφωνίας στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Η Σύμβαση μπορούσε να καταχωριστεί μόνο εάν βρισκόταν σε ισχύ. Το άρθρο 16

(1)προνοεί περί τούτου ρητά. Η Ενάγουσα για να μπορούσε να καταχωρήσει τη Συμφωνία για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης αυτό έπρεπε να ήταν σε ισχύ, γι΄ αυτό και με την τροποποιημένη δικογραφία της διατείνεται πως όχι μόνο ο τερματισμός εκ μέρους της Εναγόμενης την 11.12.2006 ήταν παράνομος, αλλά και ο εκ μέρους της ίδιας τερματισμός την 9.2.2007 άνευ νομίμου αποτελέσματος. Απέσυρε δηλαδή τη μόνη αιτία αγωγής που προέβαλε, όπως αρχικά προωθούσε την αξίωση της. Όμως αυτή η θέση προβάλλεται με την Υπεράσπιση και αντικρούεται στην Απάντηση της Ενάγουσας. Το ζήτημα κατά πόσο η Συμφωνία τερματίστηκε την 9.2.2007 παρέμεινε επίδικο. Δ. Οι αποζημιώσεις της Ενάγουσας για την απώλεια του ακινήτου Το άρθρο 73 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.149, προνοεί την επιδίκαση αποζημιώσεων στο αναίτιο μέρος που υφίσταται ζημιά ή απώλεια συνεπεία παράβασης σύμβασης από το υπαίτιο μέρος, η οποία ζημιά ή απώλεια προέκυψε φυσικά κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων από την εν λόγω παράβαση την οποία οι συμβαλλόμενοι γνώριζαν όταν συνάπτετο η σύμβαση ως ενδεχόμενη συνέπεια της παράβασης της σύμβασης. Καμιά αποζημίωση δεν καταβάλλεται για απομακρυσμένη και έμμεση απώλεια ή ζημιά που προκλήθηκε συνεπεία της παράβασης της σύμβασης. Στην Καλησπέρας ν. Δρυάδη

(1998)1(Β) Α.Α.Δ. 867, αναφέρεται ότι το λογικά προβλεπτό της ζημιάς, όπως διαγράφεται από τη σύμβαση, είναι το μέτρο της αποζημίωσης. Ο κρίσιμος χρόνος για τον καθορισμό της είναι, κατά κανόνα, ο χρόνος της διάρρηξης και το επίμετρο, στις περιπτώσεις αγοραπωλησίας ακίνητης ιδιοκτησίας, η διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς και της αξίας του ακινήτου κατά το χρόνο της διάρρηξης. Η Συμφωνία ρητά προέβλεπε ότι η τιμή πώλησης ήταν £500.000 και πως παρά το γεγονός ότι το ποσό θα καταβάλλετο εις βάθος χρόνου με μηνιαίες πληρωμές δεν θα έφερε τόκο. Ο Μαριγιάννος μαρτύρησε πως ο πατέρας του, του είπε ότι είχαν συμφωνήσει στις £500.000 μαζί με τους τόκους εξοφλητέο σε 20 χρόνια. Πώς προέκυψε το ποσό ακριβώς δεν το γνωρίζει. Η θέση ότι η πραγματική τιμή πώλησης ήταν £269.000 επί του οποιου προστέθηκαν οι αναλογούντες τόκοι σύμφωνα και με τις δόσεις που καθορίστηκαν δεν υποστηρίχθηκε με άλλη μαρτυρία. Συγκεκριμένα, προνοείτο στη Συμφωνία πως: «Ουδέν ποσόν τόκου θα καταβληθή υπό του αγοραστού προς τον πωλητήν επί ολοκλήρου του ποσού μέχρις εξοφλήσεως. Νοείται ασφαλώς ότι ο αγοραστής θα καταβάλλει ανελλιπώς κατά τον συμφωνηθέντα χρόνον τις μηνιαίες δόσεις του με χάριν τόκου 1 μηνός μετά την πάροδον του οποίου θα καταβάλλεται τόκος 7%.» Απορρίπτω τη θέση της Ενάγουσας. Ο σχετικός όρος στο Πωλητήριο Εγγραφο είναι σαφής και δεν χωρεί άλλη ερμηνεία από αυτή που αποδίδεται με τον αριθμό και τις λέξεις που χρησιμοποιήθηκαν. Πώς και γιατί οι συμβαλλόμενοι κατέληξαν στο ποσό των £500.000 δεν αλλάζει την ουσία της κατάληξης τους σε συμφωνία για £500.000 πληρωτέο με δόσεις χωρίς τόκους. Όμως, στο τέλος της ημέρας, και όταν υπεισέρχεται ζήτημα καθορισμού αποζημιώσεων, σημασία έχει το πραγματικό κόστος για τον αγοραστή και το δικαίωμα να πληρώσει με δόσεις χωρίς τόκους είναι ένα πλεονέκτημα που έχει αξία. Και το κόστος για την Ενάγουσα δεν ήταν £500.000 πληρωτέες την 6.10.1998, αλλά 240 δόσεις των £2.083 πληρωτές από 1.1.1999 μέχρι 1.12.

1. Η μαρτυρία του εκτιμητή Αντώνη Λοϊζου (Μ.Ε.3) επεκτάθηκε σε ζητήματα που, ως εκ του ευρήματος του Δικαστηρίου ότι η επίδικη συμφωνία τερματίστηκε τον Ιανουάριο του 2007, κατέστησαν αχρείαστα. Η υπεράσπιση αποδέκτηκε την εκτίμηση του μάρτυρα ότι η αξία του ακινήτου τον Ιανουάριο του 2007 ήταν €1.100.000 (£650.000) (Τεκμήριο 7). €1.100.000 θα ήταν η τιμή που θεωρητικά κάποιος θα μπορούσε να αγοράσει το ακίνητο τον Ιανουάριο του 2007 πληρώνοντας άμεσα το ποσό. Επομένως, συγκρίνοντας την τιμή των €854.300 (£500.000) τον Οκτώβριο του 1998 με την τιμή των €1.100.000 τον Ιανουάριο του 2007 συγκρίνουμε ανόμοια πράγματα. Το ένα ποσό είναι πληρωτέο με δόσεις χωρίς τόκο και το άλλο είναι ολόκληρο άμεσα πληρωτέο. Ο εκτιμητής Λοϊζου καθορίζει την αξία κατά το χρόνο της επίδικης συμφωνίας στις €495.000, ενώ ο εκτιμητής Ιωάννου στις €745.
2. Το αναπόδραστο συμπέρασμα είναι ότι η αξία του ακινήτου κατά το χρόνο της επίδικης συμφωνίας δεν ήταν €854.300 (£500.000) αλλά λιγότερα. Αν αυτό ήταν υπόψη των μερών, μπορεί να ειπωθεί πως ίσως επέδρασε στη διαμόρφωση των λοιπών όρων του Πωλητηρίου Εγγράφου. Όμως για σκοπούς κοστολόγησης των αποζημιώσεων δεν ενδιαφέρει η πραγματική αξία του ακινήτου κατά το χρόνο σύναψης της επίδικης συμφωνίας αλλά η τιμή πώλησης. Μπορεί να άξιζε πολύ περισσότερα και ο αγοραστής να επέτυχε μια συμφέρουσα συμφωνία. Δικαιούται στα οφέλη από αυτή, όπως και το αντίθετο. Οι αποζημιώσεις καθορίζονται από την αξία κατά το χρόνο της διάρρηξης μείον την τιμή πώλησης και η ουσία της τιμής πώλησης είναι το πραγματικό κόστος για τον αγοραστή. Ας υποθέσουμε ότι έχουμε δύο πανομοιότυπα ακίνητα. Το ένα πωλείται στον Α με τίμημα πώλησης £500.000 πληρωτέο αμέσως, ενώ το άλλο πωλείται στον Β με τίμημα πώλησης £500.000 πληρωτέο με 240 μηνιαίες δόσεις των £2.
3. Και στις δύο περιπτώσεις οι συμφωνίες τερματίζονται με υπαιτιότητα του πωλητή 8 χρόνια μετά όταν η αξία του κάθε ακινήτου είναι €1.100.000 (£650.000). Πέραν της επιστροφής του ποσού που ο κάθε ένας πλήρωσε, κανένας δεν θα διαφωνούσε ότι ο Β θα δικαιούται σε περισσότερες αποζημιώσεις γιατί είχε μια καλύτερη συμφωνία. Ο ελεγκτής της Ενάγουσας Αρμάνδος Αντωνιάδης (Μ.Ε.8) επιχείρησε να αναγάγει όλα τα χρήματα που η Ενάγουσα πλήρωσε στο χρόνο του τερματισμού, τον Ιανουάριο του 2007, προσφέροντας δύο διαφορετικά επιτόκια για να αποφασίσει το Δικαστήριο. Η εργασία του (Τεκμήρια 18 και 19) δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί γιατί με τη μέθοδο που χρησιμοποίησε προβαίνει σε ανατοκισμό κάθε μήνα κάτι που δεν θα έκρινα ορθό και δίκαιο να αποδώσω. Εφόσον η Ενάγουσα αξιώνει τόσο τα ποσά που πλήρωσε με τόκους όσο και τη διαφορά στην αξία του ακινήτου μεταξύ της τιμής πώλησης και της αξίας του κατά το χρόνο του τερματισμού οι αξιώσεις μπορούν να συνδυαστούν. Αντί να υπολογιστεί τι πλήρωσε πλέον τους τόκους και σε αυτό να προστεθεί η αύξηση στην αξία του ακινήτου μπορεί, δοθείσης της αξίας κατά τον τερματισμό, μπορούν να αφαιρεθούν τα ποσά που η Ενάγουσα όφειλε ακόμη να πληρώσει για να αποκτήσει το ακίνητο. Δηλαδή, εάν δεν τερματιζόταν η Σύμβαση και η Ενάγουσα προεξοφλούσε τις εκκρεμούσες δόσεις για να μεταβιβαστεί επ΄ ονόματι της το ακίνητο την 9.2.
4. Το καταβληθέν ποσό κάλυπτε πλήρως 110 δόσεις πλέον £1.258.82 από την 111η δόση (£230.388,82 ÷ £2083 = 110 και περισσεύουν £1.258,82) που ήταν πληρωτέα τον Μάρτιο του 2008 (εφόσον λάβουμε υπόψη ότι η 1η δόση ήταν πληρωτέα 1.1.1999). Επομένως η Ενάγουσα όφειλε να πληρώσει τον Μάρτιο του 2008 £824,18 και από 1.4.2008 μέχρι την 1.12.2019 περιλαμβανομένου £2.083 μηνιαίως. Το ακίνητο άξιζε τον Ιανουάριο του 2007 £650.000 και το δικαιούτο συμπληρώνοντας τις πιο πάνω δόσεις. Πρέπει λοιπόν να μεταφέρουμε τις εκκρεμούσες δόσεις σε αξία Ιανουαρίου 2007 για να βρούμε πώς η Ενάγουσα θα μπορούσε εξοφλώντας να αποκτήσει το ακίνητο την ημέρα της διάρρηξης. Ο μέσος χρόνος από 1.4.2008 μέχρι 1.12.2019 είναι η 1.2.2014 για την πληρωμή του υπολοίπου των £269.611,
5. Για να το αναγάγω στην 24.1.2007 αφαιρώ νόμιμο τόκο 5,5% για 7 χρόνια. Δεν χρησιμοποιώ το επιτόκιο του 7% που αναφέρεται στη Συμφωνία, στην περίπτωση καθυστέρησης στην πληρωμή των δόσεων, γιατί αυτό εμπεριείχε το στοιχείο της επιπλέον επιβάρυνσης υπό μορφή τιμωρίας. Καταλήγω σε £181.451,50 επομένως η Ενάγουσα πληρώνοντας την 9.2.2007 £181.451,50 θα αποκτούσε το ακίνητο που τότε άξιζε £650.000 δηλαδή απώλεσε £468.548.50 (€800.562,64). Ε. Η απώλεια κερδών της Ενάγουσας Ως απώλεια κερδών διεκδικείται με την αγωγή ποσό €797.284,69 χωρίς να καθορίζεται για ποια περίοδο. Ο Αντωνιάδης λαμβάνοντας υπόψη τα οικονομικά δεδομένα της Ενάγουσας για τα έτη 2009 - 2013 περιλαμβανομένων, κατέληξε ότι τα συνολικά της κέρδη για τα επόμενα 10 χρόνια (2014 - 2023) εφόσον διατηρήσει την κατοχή του ακινήτου θα είναι €1.630,780 (Τεκμήριο 20). Στην περίπτωση που η Ενάγουσα διαταχθεί να εγκαταλείψει το ακίνητο θα απωλέσει τα πιο πάνω κέρδη. Εάν, προς μετριασμό της απώλειας της, ενοικιάσει διαθέσιμο κατάστημα που προσομοιάζει με το ακίνητο, εμβαδού 600 τ.μ. περίπου, τότε η απώλεια της θα μειωθεί σε €823.544 (Τεκμήρια 21 και 22). Η προώθηση της επιμέρους αξίωσης της Ενάγουσας έχει εγγενείς αδυναμίες. Εφόσον την 9.2.2007 τερματίστηκε η Συμφωνία η Ενάγουσα ως αναίτιο μέρος δικαιούτο σε αποζημιώσεις, όπως πιο πάνω καθορίστηκαν, όφειλε ωστόσο, όπως πιο κάτω διαπιστώνεται, να παραδώσει την κατοχή του ακινήτου και να διεκδικήσει την απώλεια κερδών που θα είχε, προδήλως για ένα λογικό χρονικό ορίζοντα, το οποίο η ίδια με τη μαρτυρία Αντωνιάδη περιόρισε ή επέκτεινε στα 10 χρόνια. Αναμφίβολα όταν την 6.3.2008 καταχωρούσε την αρχική Εκθεση Απαίτησης διεκδικώντας το ίδιο επακριβώς ποσό των €797.284,69 όπως και με την Τροποποιημένη Εκθεση Απαίτησης, δεν μπορεί να το διεκδικούσε για τα έτη 2014 -
6. Περαιτέρω, ο όποιος υπολογισμός απώλειας κερδών θα έπρεπε να είχε ως βάση και μέτρο τα δεδομένα περιόδου προγενέστερης της ημερομηνίας του τερματισμού, όταν η Ενάγουσα νόμιμα κατείχε το ακίνητο και εμπορευόταν μέσα σε αυτό και όχι δεδομένα οποιασδήποτε περιόδου κατά την οποία βρισκόταν σε αυτό παράνομα. Ο Αντωνιάδης χρησιμοποίησε τα δεύτερα δεδομένα. Τα δεδομένα που χρησιμοποιήθηκαν εμπεριείχαν επιπλέον και μια λανθασμένη παράμετρο που διαφοροποιούσε την τελική εικόνα. Η Ενάγουσα εμπορευόταν χρησιμοποιώντας το ακίνητο δωρεάν και συνεπώς παρουσιαζόταν μια εικόνα μεγαλύτερης κερδοφορίας. Εάν η Συμφωνία συνεχιζόταν δεν θα πλήρωνε βέβαια ενοίκιο αλλά θα είχε την οικονομική επιβάρυνση των δόσεων, που θα καταβάλλονταν μεν για την αγορά του, όμως θα υφίστατο αντίκτυπο στους λογαριασμούς της Ενάγουσας όπως συνέβαινε την περίοδο από την ημερομηνία της Συμφωνίας μέχρι και τον τερματισμό. Η πάροδος του χρόνου προσέφερε τη θεραπεία ή καλύτερα η Ενάγουσα την πήρε. Παρέμεινε στο ακίνητο για σχεδόν 8 χρόνια και απεκόμισε τα πραγματικά κέρδη που θα ελάμβανε εάν δεν τερματιζόταν η Συμφωνία. Δεν έχει προσφερθεί μαρτυρία που θα έπειθε ότι το ορθό και δίκαιο μέτρο είναι τα 10 χρόνια και όχι τα 8 χρόνια ή οιαδήποτε άλλη μικρότερη περίοδος. Καταλήγω ότι δεν είναι υπό τις περιστάσεις ορθό και δίκαιο να επιδικάσω οιονδήποτε ποσό για απώλεια κερδών της επιχείρησης της Ενάγουσας. Στ. Έξοδα ανακαίνισης, διακόσμησης, επιδιορθώσεων και εξοπλισμού Εφόσον την 9.2.2007 η Ενάγουσα όφειλε να εγκαταλείψει το ακίνητο, και η στη συνέχεια εκεί παραμονή της ήταν παράνομη, οιαδήποτε έξοδα έγιναν μετά την 9.2.2007 για ανακαίνιση του ακινήτου, διακόσμηση, επιδιορθώσεις, εξοπλισμό κλπ, δεν μπορούν να ανακτηθούν. Ο Αντωνιάδης μαρτύρησε πως από τα λογιστικά βιβλία της Ενάγουσας προκύπτει ότι τα ποσά που αναφέρονται στα Τεκμήρια 10

(18)και

(19)πληρώθηκαν στα πρόσωπα που αναφέρονται και παρουσίασε δέσμες όλων των σχετικών αποδείξεων. Ενδιαφέρουν οι αποδείξεις που αναφέρονται στις καταχωρήσεις στο Τεκμήριο 10

(18), (Τεκμήριο 23

(1)) και αφορούν την πρώτη περίοδο. Διήλθα το Τεκμήριο 23

(1). Πρόκειται για τιμολόγια και αποδείξεις επί των οποίων γίνεται αναφορά σε διάφορα εμπορεύματα και τις τιμές τους. Πλείστες περιγραφές είναι ακατανόητες στο Δικαστήριο το οποίο δεν υποβοηθήθηκε με τη μαρτυρία ώστε να αντιληφθεί τι υλικά αφορούν τα διάφορα έγγραφα. Ακόμα και εκεί όπου μπορούσε να αντιληφθεί το Δικαστήριο για τί εμπορεύματα επρόκειτο, δεν ήταν δυνατό να αντιληφθεί κατά πόσο ήταν κάτι που αφορούσε στη βελτίωση του κτηρίου ή προσθήκη σε αυτό ή κάτι που θα αναλώνετο ή θα χρησιμοποιείτο για συγκεκριμένη χρονική περίοδο ή είχε προκαθορισμένη ή αναμενόμενη διάρκεια ζωής ως αναλώσιμο. Η απλή κατηγοριοποίηση στο Τεκμήριο 10

(18)από την Ενάγουσα δεν εξισώνεται με την πληροφόρηση που έπρεπε να είχε δοθεί στο Δικαστήριο ώστε το ίδιο να μπορούσε να κρίνει την κάθε περίπτωση. Το ποσό αξιώθηκε ως ειδικές αποζημιώσεις και δεν έχει αποδειχθεί με την αυστηρότητα που επιβάλλεται να αποδεικνύονται οι ειδικές αποζημιώσεις. Ο επιδικασμός του ποσού δεν θα μπορούσε να ήταν το αποτέλεσμα κρίσης του Δικαστηρίου και ικανοποίησης του ότι το έξοδο έγινε και θα απωλεσθεί λόγω της παράδοσης της κατοχής του ακινήτου στην Εναγομένη. Οποιοσδήποτε επιδικασμός θα ήταν αυθαίρετος, με αδυναμία του Δικαστηρίου να τεκμηριώσει τα επί μέρους ποσά που θα τον συνέθεταν. Η Ενάγουσα που είχε το βάρος απόδειξης απέτυχε να ικανοποιήσει το Δικαστήριο ότι δικαιούται σε συγκεκριμένο ποσό. Η γενική αναφορά του Μαριγιάννου για τα έξοδα δεν μπορεί να κριθεί ικανοποιητική στην απουσία επί μέρους μαρτυρίας που θα έδιδε τα εφόδια στο Δικαστήριο να ελέγξει τις περιπτώσεις. Και επιπλέον γιατί η μαρτυρία δεν ήταν αξιόπιστη. Δημιουργήθηκε η σαφής εικόνα στο Δικαστήριο ότι η πλευρά της Ενάγουσας, μέσω των μαρτύρων της επιδόθηκε σε μια προσπάθεια να υπερογκώσει τις διεκδικούμενες αποζημιώσεις. Στην προσπάθεια τους αυτή οι μάρτυρες έχασαν την αξιοπιστία τους. Καταλήγω πως δεν μπορεί να επιδικαστεί οιοδήποτε ποσό κάτω από αυτή την ενότητα. Ζ. Οι θεραπείες της Εναγόμενης Μετά τον τερματισμό της Συμφωνίας η Ενάγουσα όφειλε να εγκαταλείψει το ακίνητο. Το δικαίωμα της σε κατοχή του εκπήγαζε από τη Συμφωνία και εφόσον επέλεξε τον τερματισμό της, όπως εδικαιούτο, η περαιτέρω εκεί παραμονή της κατέστηκε παράνομη. Είναι προς τούτο υπόλογη σε αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση προς τους νόμιμους ιδιοκτήτες, πέραν της υποχρέωσης για να εγκαταλείψει το ακίνητο. Οι δικηγόροι της Ενάγουσας εγείρουν ζήτημα ότι η Εναγόμενη δεν μπορούσε να προωθήσει σχετική αξίωση χωρίς την προσεπίκληση ως διαδίκου του άλλου συνιδιοκτήτη του ακινήτου. Παραπέμπουν προς τούτο στη Γρηγορίου ν. Γαβριήλ

(2011)1 (Γ) Α.Α.Δ. 2263, 2277. Τα περιστατικά της υπόθεσης Γρηγορίου ήταν διαφορετικά εφόσον τόσο η εφεσείουσα - εναγόμενη όσο και τα μέρη που δεν είχαν προσεπικληθεί, ήσαν συνιδιοκτήτες. Για την επίδικη περίπτωση το απόσπασμα από το σύγγραμμα Bullen & Leake and Jacob's Precedence of Pleadings, που ακολουθεί δίδει την ορθή διάσταση του ζητήματος. Αναφέρεται ότι: «In actions for torts, where several persons are entitled to sue in respect of a wrong done to them jointly, as, for instance, in cases of injury to their joint property by trespass, conversion or negligence, they should, in general, all join as plaintiffs in the action. But it does not lie in the mouth of the wrongdoer to complain of non-joinder. It has been decided that one of several co-owners of a patent may sue alone for an infringement of his right, and so may one of several co-owners of a trademark; again in an action for conversion, one of several co-owners may sue alone, although he will be able to recover only his own share of the value of the property converted». Ούτε ήταν αναγκαία η συνένωση του άλλου συνιδιοκτήτη για να απαιτηθεί η παράδοση ελεύθερης κατοχής από την Ενάγουσα της οποίας το δικαίωμα παραμονής στο ακίνητο εδραζόταν σε συμβατική σχέση με την Εναγόμενη. Μετά τον τερματισμό η Ενάγουσα δεν είχε κανένα δικαίωμα παραμονής στο ακίνητο. Σημειώνεται ότι η Εναγόμενη δεν είναι η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του μισού ακινήτου. Είναι η κατά ½ συνιδιοκτήτρια του όλου. Δικαιούται στην κατοχή όλου και κάθε μέρους αυτού όπως και ο άλλος συνιδιοκτήτης, ο σύζυγος της. Υποστηρίζουν οι δικηγόροι της Ενάγουσας πως κανένα ποσό δεν μπορεί να επιδικαστεί υπέρ της Εναγόμενης γιατί με την ανταπαίτηση της δεν έχει δικογραφήσει και δεν προωθείται η νομική βάση της παράνομης επέμβασης. Παρέπεμψαν στην A.N.Stasis Estates Co Ltd v. Tomlin and Another

(1998)1 (B) A.A.Δ. 788, 794, όπου αναφέρθηκε ότι: "Ως ζήτημα γενικής αρχής, το αναίτιο μέρος το οποίο, κατόπιν τερματισμού διεκδικεί αποζημιώσεις, δεν δικαιούται να διατηρεί στο εξής οφελήματα που του παρέχονταν μόνο στη βάση ισχύος της σύμβασης. Στην προκείμενη περίπτωση αυτό σημαίνει την απόδοση κατοχής του διαμερίσματος στο άλλο μέρος. Και αν δεν το πράξει αυτόβουλα, το άλλο μέρος δύναται να κινήσει μηχανισμό για θεραπεία. Η προηγούμενη όμως κατοχή, που αποτελούσε έκφανση λειτουργίας της συμβατικής σχέσης και που εξαντλείται ως αποτέλεσμα τερματισμού της σύμβασης με υπαιτιότητα του πωλητή, δεν μπορεί να μεταφραστεί σε οικονομικό στοιχείο προς απόδοση στον πωλητή. Εξ άλλου, δεν προβλεπόταν στη σύμβαση ο,τιδήποτε που να διαφοροποιούσε αυτή την, ως ζήτημα αρχής, επιβαλλόμενη θεώρηση." Το ίδιο και εδώ, δεν υπήρχε ο,τιδήποτε στη σύμβαση που να διαφοροποιούσε την κατάσταση. Συνεπώς δεν μπορούσε να απασχολήσει θέμα αποζημίωσης των εφεσειόντων για το διάστημα κατοχής διαρκούσας της ισχύος της σύμβασης. Ως προς τον χρόνο μετά τον τερματισμό θα μπορούσε να τεθεί θέμα αποζημίωσης για παράνομη κατοχή αλλά όχι βέβαια θέμα ενοικίων που προϋποθέτει ενοικίαση. Όμως με την ανταπαίτηση δεν τέθηκε τέτοιο θέμα. Έτσι, "ενοίκια" δεν μπορούσαν εν πάση περιπτώσει να επιδικαστούν. Επομένως η απόρριψη αυτού του μέρους της ανταπαίτησης καθίστατο αναπόφευκτη.» Με την παραγρ. 6 της Ανταπαίτησης επαναλαμβάνονται και υιοθετούνται τα όσα δικογραφούνται στην Εκθεση Υπεράσπισης. Στην παραγρ. 5(ζ) αναφέρεται ότι η Ενάγουσα έχει αδικαιολόγητα την κατοχή και χρήση του επίδικου ακινήτου ενώ στην παραγρ. 5(θ) αναφέρεται ότι αυτή ευρίσκεται αντικανονικά ή και παράνομα ή και αδικαιολόγητα στο επίδικο ακίνητο ενώ ήταν υπόχρεα να το παραδώσει στην Εναγόμενη. Αυτά τα ισχυριζόμενα γεγονότα στοιχειοθετούν την παράνομη επέμβαση. Μπορεί συνεπώς να αποδοθεί θεραπεία στη βάση παράνομης επέμβασης. Οι αναφορές σε ενοικιαστική αξία αφορούν στον τρόπο υπολογισμού των αποζημιώσεων για την παράνομη επέμβαση, όπως πιο κάτω εξηγείται, και όχι γιατί αξιώνονται ενοίκια. Η Εναγόμενη είναι η κατά ½ μερίδιο ιδιοκτήτρια του ακινήτου. Ο άλλος συνιδιοκτήτης δεν είναι διάδικος στην παρούσα αγωγή και συνεπώς δεν προωθείται εκ μέρους του οιαδήποτε αξίωση. Η Ενάγουσα δικαιούται στο ½ των υπολογισθέντων αποζημιώσεων. Στην Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας ν. Bahchecioglou

(1998)1 Α.Α.Δ. 426, 436-437 αναφέρθηκε ότι: «Σύμφωνα με την Αγγλική νομολογία, ο ορθός τρόπος υπολογισμού των αποζημιώσεων για παράνομη επέμβαση είναι με βάση την ενοικιαστική αξία της ακίνητης περιουσίας σε σχέση με τη σχετική χρονική περίοδο της επέμβασης και της χρήσης της ακίνητης ιδιοκτησίας. Η αρχή αυτή υιοθετήθηκε και στην υπόθεση Ναυτικός Όμιλος Πάφου v. Αρχής Λιμένων Κύπρου

(1991)1 Α.Α.Δ. 882, όπου λέχθηκε ότι το μέτρο αποζημίωσης για παράνομη κατοχή ακινήτου είναι η ενοικιαστική αξία του κτήματος και όχι το όφελος που προσπορίζεται ο παράνομος κάτοχος από τη χρήση της γης ή η ακριβής απώλεια του ιδιοκτήτη, ότι δηλαδή το κριτήριο για την αποζημίωση του ιδιοκτήτη είναι αντικειμενικό και αλληλένδετο με την ενοικιαστική αξία του κτήματος. Περαιτέρω, όπως προκύπτει από την Αγγλική νομολογία, πρόσωπο που επεμβαίνει σε ακίνητη ιδιοκτησία και τη χρησιμοποιεί για δικούς τους σκοπούς, πρέπει να καταβάλει αποζημιώσεις με βάση τις πιο πάνω αρχές, ανεξάρτητα από το αν ο ιδιοκτήτης θα μπορούσε ή όχι να χρησιμοποιήσει ο ίδιος την περιουσία του ή να την ενοικιάσει. (Δέστε μεταξύ άλλων Strand Electric and Engineering Co. Ltd v. Brisford Ltd [1952] 1 All E.R. 796).» Ο Κλέων Ιακωβίδης (Μ.Υ.4) εκτιμητής ακινήτων ετοίμασε Εκθεση Εκτίμησης ημερ. 7.7.2014 (Τεκμήριο 34) για την ενοικιαστική αξία του ακινήτου από το 1998 μέχρι το

1. Η περίοδος που ενδιαφέρει είναι από 9.2.
2. Για το 2007 το καθορίζει στις €43.307 επομένως από 9.2.2007 μέχρι τέλος του έτους το ποσό είναι €38.
3. Για την περίοδο από 9.2.2007 μέχρι 31.12.2014 είναι €382.
4. Επειδή η Ανταπαίτηση περιορίζεται σε €51.258,04 ετησίως αφαιρείται από το 2012 ποσό €1.180,
5. Το τελικό ποσό είναι €1.180,
6. Το τελικό ποσό είναι €381.325,
7. Ο Ιακωβίδης μου έκαμε θετική εντύπωση ως μάρτυρας της αλήθειας. Περαιτέρω, έχω ικανοποιηθεί ότι διαθέτει τόσο τα απαραίτητα προσόντα όσο και πείρα για να διεκπεραιώσει την εκτίμηση που του ανατέθηκε ορθά. Αυτό, σε συνδυασμό με την ειλικρίνεια του, οδηγεί στην αποδοχή της εκτίμησης του. Αυτή προκύπτει να είναι τεκμηριωμένη με όλες τις σχετικές παραμέτρους να λαμβάνονται υπόψη. Αποδέχομαι την επιμέρους θέση του πως για αυτού του μεγέθους ακίνητα είναι ορθό να γίνεται ζωνοποίηση των χώρων, όπως ο μάρτυρας έκαμε. Περαιτέρω, διαφάνηκε πως υπήρξε αντικειμενικός και δεν ενήργησε ευνοϊκά για την πλευρά που του ανέθεσε την εκτίμηση. Χαρακτηριστική είναι η προσέγγιση του να μη θεωρήσει το μεσοπάτωμα του επίδικου ακινήτου εκθεσιακό χώρο παρά το ότι χρησιμοποιείτο ως τέτοιος, κάτι που θα αύξανε το αγοραίο ενοίκιο, όπως και να μειώσει κατά μεγαλύτερο ποσοστό από όσο εισηγήθηκε ο δικηγόρος της Ενάγουσας συγκριτικό ενοίκιο γιατί εκείνο αφορούσε γωνιακό κατάστημα. Εχω περαιτέρω, για το έτος 2007 που υπάρχει το κοινό έδαφος της αξίας του ακινήτου, αντιπαραβάλει την αξία αυτή (€1.100.000) με το ετήσιο ενοίκιο για το έτος (€43.307) και προκύπτει πως το ετήσιο ενοίκιο είναι ποσοστό 3,9% της αγοραίας αξίας του ακινήτου. Ο Φώτης Ιωάννου (Μ.Υ.2) είναι εκτιμητής ακινήτων. Εχει και αυτός ετοιμάσει έκθεση εκτίμησης της ενοικιαστικής αξίας του ακινήτου (Τεκμήριο 28). Χρησιμοποίησε και αυτός τη συγκριτική μέθοδο προσαρμόζοντας τις συγκριτικές ενοικιάσεις στα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά του επίδικου ακινήτου. Τα αγοραία ενοίκια για τα έτη 2007 μέχρι 2014 στα οποία κατέληξε ο Ιωάννου είναι πολύ κοντά σε αυτά στα οποία κατέληξε ο Ιακωβίδης έτσι που παρά τις μικροδιαφορές ο ένας να επιβεβαιώνει πως και ο άλλος εκτίμησε μέσα στα ορθά πλαίσια. Για τα έτη 2007 μέχρι 2011 η εκτίμηση του Ιωάννου είναι περιθωριακά πιο ψηλή από του Ιακωβίδη ενώ για τα έτη 2012 μέχρι 2014 συμβαίνει ακριβώς το αντίθετο. Χωρίς να μπορεί να ειπωθεί ποιος είναι πιο ακριβής ή ορθός για σκοπούς καθορισμού των σχετικών αποζημιώσεων και εφόσον και οι δύο μαρτυρίες προσφέρθηκαν από μέρους της Εναγόμενης, θεωρώ ορθό και δίκαιο και πιο ασφαλές να συγκεράσω τις εκτιμήσεις και να βασιστώ στον Ιακωβίδη για την περίοδο 9.2.2007 μέχρι 31.12.2011 και στον Ιωάννου για την περίοδο 1.1.2012 μέχρι 31.12.
8. Καταλήγω στο ποσό των €375.
9. Περαιτέρω θα πρέπει να προστεθεί ποσό €125,60 για κάθε επόμενη ημέρα, δηλαδή €1.632,
10. Η Εναγόμενη δικαιούται στο μισό των ποσών δηλαδή €188.701,40 πλέον στο μισό ποσό για την περίοδο από 13.1.2015 μέχρι παραδόσεως της κατοχής του ακινήτου. Η. Ζήτημα επιδικασμού τόκου επί των ποσών των αποζημιώσεων Στην Δρυάδης κ.α. ν. Καλησπέρα

(1998)1 (Β) Α.Α.Δ. 881, 893, αναφέρεται πως σύμφωνα με τις καθιερωμένες αρχές δικαίου, ο τόκος δεν αποτελεί προβλεπτή ζημιά, η οποία ανακύπτει από τη διάρρηξη συμφωνίας, εκτός αν αυτό προβλέπεται στη σύμβαση, ή εξυπακούεται από τη φύση της υποχρέωσης, όπως στην περίπτωση συναλλαγματικών. Όμως, στην προκειμένη περίπτωση όπου αποδίδονται αποζημιώσεις και προς τους δύο διαδίκους θα πρέπει ο τόκος να καθοριστεί με τέτοιο τρόπο ώστε να μην προκληθεί αδικία. Ισοπεδωτική αντίκρυση του ζητήματος μπορεί να οδηγήσει σε αποτέλεσμα άνισης μεταχείρισης των διαδίκων. Και τούτο γιατί η Ενάγουσα υπέστηκε τη ζημιά τον Ιανουάριο του 2007 ενώ στην περίπτωση της Εναγόμενης η ζημιά άρχισε από τον Ιανουάριο του 2007 και συνεχίζεται μέχρι την ημερομηνία παράδοσης κατοχής του ακινήτου. Καταλήγω ότι είναι ορθό και δίκαιο να επιδικαστεί νόμιμος τόκος στην περίπτωση της Ενάγουσας από 9.2.2007 που προέκυψε η ζημιά της και στην περίπτωση της Εναγόμενης από το μέσο της περιόδου δηλαδή από 26.1.2011 (μέσο της 9.2.2007 και 13.1.2015). Θ. Η καθυστέρηση στην εκδίκαση της αγωγής Η αγωγή καταχωρίστηκε με Κλητήριο Ένταλμα Γενικά Οπισθογραφημένο την 15.2.2007 και παρήλθε πέραν του ενός έτους για να καταχωριστεί η Έκθεση Απαίτησης την 6.3.

1. Η δικογραφία συμπληρώθηκε τρεις μήνες μετά. Ορίστηκε για πρώτη φορά για ακρόαση την 23.1.2009 και αναβαλλόταν από καιρού εις καιρόν μέχρι και την 20.5.2011 οπόταν και ενόψει δήλωσης των δικηγόρων της Ενάγουσας ότι θα καταχωρείτο αίτηση για τροποποίηση η αγωγή ορίστηκε για οδηγίες και αναβαλλόταν μέχρι που καταχωρίστηκε την 16.9.2011 η αίτηση για τροποποίηση που εγκρίθηκε την 21.11.
2. Τροποποιημένη Έκθεση Απαίτησης καταχωρίστηκε την 21.12.2011 με την τροποποιημένη δικογραφία να συμπληρώνεται την 6.2.
3. Έκτοτε ορίστηκε αρκετές φορές για ακρόαση με την δίκη να αρχίζει την 27.2.2014 και να ολοκληρώνεται με τις αγορεύσεις των μερών την 30.9.
4. Ό,τι ηθέλησα να υποδείξω είναι ότι παρά το γεγονός ότι η αγωγή καταχωρίστηκε το 2007, η δικογραφία στη βάση της οποίας διεξάχθηκε η δίκη συμπληρώθηκε μόλις στις 6.2.
5. Ι. Κατάληξη Στην Απαίτηση εκδίδεται απόφαση υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον της Εναγομένης για το ποσό των €800.562,64 με νόμιμο τόκο από 9.2.2007 μέχρι εξοφλήσεως πλέον έξοδα υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον της Εναγόμενης, όπως τούτα θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή στην κλίμακα του επιδικασθέντος ποσού και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. Στην Ανταπαίτηση εκδίδεται διάταγμα με το οποίο διατάσσεται η Ενάγουσα όπως παραδώσει το επίδικο ακίνητο στην Εναγομένη εντός δύο μηνών. Περαιτέρω εκδίδεται απόφαση υπέρ της Εναγομένης και εναντίον της Ενάγουσας για το ποσό των €188.701,40 με νόμιμο τόκο από 26.1.2011 μέχρι εξοφλήσεως. Περαιτέρω εκδίδεται απόφαση υπέρ της Εναγομένης και εναντίον της Ενάγουσας για το ποσό των €62,80 για κάθε ημέρα από την 14.1.2015 μέχρι παράδοσης της κατοχής του ακινήτου με νόμιμο τόκο από το μέσο της περιόδου αυτής μέχρι εξοφλήσεως. Περαιτέρω επιδικάζονται έξοδα Ανταπαίτησης υπέρ της Εναγόμενης και εναντίον της Ενάγουσας, όπως τούτα θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή στην κλίμακα €500.000 - €2.000.000 (εντός της οποίας εμπίπτει μετά βεβαιότητας η αξία του επίδικου ακινήτου) και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.)................... Χ.Μαλαχτός /ΚΣ Π.Ε.Δ. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο