E.T. Ezeville Holdings Ltd ν. Μιχαλάκη Παυλή, Αρ. Αγωγής 353/2011, 18/3/2015 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDAMM:2015:A29 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ Ενώπιον:- Ε. Γεωργίου- Αντωνίου, Ε.Δ. Αρ. Αγωγής 353/2011 Μεταξύ: E.T. Ezeville Holdings Ltd Ενάγουσας -και- Μιχαλάκη Παυλή Εναγόμενου --------- Ημερομηνία: 18 Μαρτίου,
- ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ: Για Eνάγουσα: Ο κ. Δ. Κυπριανού. Για Eναγόμενο: Ο κ. Ζαχαρίου, για Τσίσιος & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε.. Α Π Ο Φ Α Σ Η Η Ενάγουσα Εταιρεία αξιώνει από τον Εναγόμενο το ποσό των €33,326,09- ως οφειλόμενο υπόλοιπο λογαριασμού ή ως συνεισφορά του σε σχέση με τις δαπάνες για τις κοινόχρηστες υπηρεσίες στο κτηριακό συγκρότημα με την ονομασία «Protaras Sea View Apartments». Σύμφωνα με την Έκθεση Απαίτησης, η Ενάγουσα Εταιρεία δραστηριοποιείται στον τομέα της οικοδομικής βιομηχανίας. Στα πλαίσια των δραστηριοτήτων της είχε ανεγείρει και το κτηριακό συγκρότημα με την ονομασία «Protaras Sea View Apts», στο τεμάχιο 446, Φ./Σχ.33/64, στην τοποθεσία Περνέρα, στο Παραλίμνι. Ο Εναγόμενος είχε αγοράσει από την Ενάγουσα Εταιρεία, στο συγκεκριμένο κτηριακό συγκρότημα, δύο καταστήματα, με αριθμό 10Α και 11Α, καθώς και ένα διαμέρισμα στον 2ον όροφο, το υπ' αριθμό
- Ο Εναγόμενος είχε αναλάβει, δυνάμει του πωλητηρίου εγγράφου, την πληρωμή όλων των κτηματικών φόρων, τα ασφάλιστρα και εν γένει όλους τους φόρους και τέλη με τα οποία θα επιβαρυνόταν το κτήριο και τα οποία θα κατέβαλλε η Ενάγουσα Εταιρεία μέχρι την μεταβίβαση του υποστατικού. Η Ενάγουσα Εταιρεία είχε ενοχλήσει επανειλημμένα τους ιδιοκτήτες ή και κατόχους υποστατικών στο συγκεκριμένο συγκρότημα προτρέποντάς τους να συγκροτήσουν Διαχειριστική Επιτροπή έτσι ώστε να αναλάβουν οι ίδιοι τη διαχείριση, την συντήρηση και τη λειτουργία του συγκροτήματος. Λόγω απροθυμίας των ιδιοκτητών ή και των κατόχων των υποστατικών, η Ενάγουσα Εταιρεία, σύμφωνα με τον ισχυρισμό της, αναγκάζεται μέχρι και σήμερα να ενεργεί ως διαχειρίστρια και να διαθέτει χρόνο και χρήματα για την αποπληρωμή των κτηματικών φόρων, των ασφάλιστρων και των κοινόχρηστων υπηρεσιών. Αυτό αναγκάζει την Ενάγουσα Εταιρεία να προσφεύγει σε δανεισμό λεφτών για την κάλυψη των απαιτούμενων δαπανών. Είναι η θέση της Ενάγουσας Εταιρείας ότι στο τέλος κάθε εκάστου έτους απέστελλε, σε κάθε ιδιοκτήτη ή και κάτοχο υποστατικού, αναλυτική κατάσταση λογαριασμού με τα αναγκαία αποδεικτικά που αφορούσαν τις πραγματοποιηθείσες δαπάνες και το μερίδιο που αναλογούσε σε κάθε έναν από αυτούς. Σύμφωνα με τις καταστάσεις που είχαν σταλεί στον Εναγόμενο μέχρι τις 16/03/2011 αυτός όφειλε, σε σχέση με τα καταστήματα με αριθμούς 10 και 11, το ποσό των €19.806,34- και σε σχέση με το διαμέρισμα με αριθμό 1, στον 2ον όροφο, το ποσό των €13.519,75-. Γι' αυτό και αξιώνεται το συνολικό ποσό των €33.326,09- πλέον τόκος. Ο Εναγόμενος στην Υπεράσπισή του ισχυρίζεται ότι η Ενάγουσα Εταιρεία δεν έχει αγώγιμο δικαίωμα γιατί δεν έχει αποκαλυφθεί κατά πόσο η συγκεκριμένη οικοδομή είναι εγγεγραμμένη ως κοινόκτητη οικοδομή, σύμφωνα με τις πρόνοιες του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ.
- Περαιτέρω, ισχυρίζεται, ο Εναγόμενος, ότι η Ενάγουσα Εταιρεία δεν είχε ποτέ διοριστεί από την Γενική Συνέλευση των ιδιοκτητών του συγκροτήματος ως Διαχειριστική Επιτροπή και δεν νομιμοποιείται να ενεργεί ως τέτοια. Είναι, περαιτέρω, η θέση του ότι ουδέποτε είχε προσφερθεί ή προσφέρεται οποιαδήποτε υπηρεσία που να αφορά το συγκεκριμένο συγκρότημα. Καταλήγει ότι τα ισχυριζόμενα οφειλόμενα ποσά είναι υπερβολικά ή και αδικαιολόγητα ή και διογκωμένα. Προς υποστήριξη της υπόθεσής της η Ενάγουσα Εταιρεία κάλεσε ως μάρτυρα τον κ. Μιχάλη Κλεοβούλου, Μ.Ε.1, ο οποίος κατέθεσε ως μέρος της κυρίως εξέτασής του γραπτή δήλωση, η οποία είχε σημειωθεί ως Τεκμήριο Α. Στη δήλωσή του κατέγραψε ότι είναι ο διευθυντής της Ενάγουσας Εταιρείας, η οποία εταιρεία είναι εγγεγραμμένη στο Τμήμα Εφόρου Εταιρειών. Σύμφωνα με το περιεχόμενο της Δήλωσής του η Ενάγουσα Εταιρεία δραστηριοποιείται με την οικοδομική βιομηχανία, τόσο στην Κύπρο καθώς και στο εξωτερικό και ένα από τα έργα ανάπτυξής της είναι και το «Protaras Sea View Appartments», το οποίο είχε ανεγερθεί στο τεμάχιο 446, Φ./Σχ. 33/6W1 στον Πρωταρά. Το συγκεκριμένο συγκρότημα αποτελείται από καταστήματα και διαμερίσματα. Ο Εναγόμενος είχε αγοράσει, δυνάμει γραπτής συμφωνίας, δύο καταστήματα, το 10 και το 11 και ένα διαμέρισμα, το υπ' αριθμόν 1 στον 2ον όροφο. Ο Εναγόμενος είχε εξοφλήσει το τίμημα αγοράς για όλα τα υποστατικά του, τα οποία του είχαν παραδοθεί σύμφωνα με τα πωλητήρια έγγραφα. Σύμφωνα με την παράγραφο 7 των πωλητηρίων εγγράφων, υπήρχε υποχρέωση για καταβολή του αγοραστή προς τον πωλητή όλων των κτηματικών φόρων, των ασφάλιστρων καθώς και όλων των λοιπών φόρων καθώς και τα τέλη εισφοράς, τα δικαιώματα και οποιεσδήποτε άλλες επιβαρύνσεις οι οποίες θα βάρυναν το πωλούμενο υποστατικό. Επιπρόσθετα, στην παράγραφο 16 του συμβολαίου πώλησης, ο αγοραστής θα συνεισέφερε και θα πλήρωνε κατ' αναλογία με τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες τις δαπάνες συντηρήσεως, επιδιορθώσεως και ανανεώσεως όλων των κοινόχρηστων χώρων. Είναι ο ισχυρισμός του ότι είχαν γίνει δαπάνες από την Ενάγουσα Εταιρεία, οι οποίες αφορούσαν την συντήρηση και τη διατήρηση του συγκροτήματος σύμφωνα και με τη σύμβαση. Ο φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας καταβαλλόταν με βάση την εκτιμημένη αξία του ακινήτου, η ασφάλεια του συγκροτήματος αποπληρωνόταν, ενώ η ολική δαπάνη για τις κοινόχρηστες υπηρεσίες χρεωνόταν κατά μονάδα υποστατικού. Όλες οι δαπάνες, οι οποίες χρεώνονταν στον αγοραστή, υποστηρίζονται, είναι η θέση του, με αποδείξεις και δικαιολογητικά, τα οποία κοινοποιούνταν στους ενδιαφερόμενους σε τακτά χρονικά διαστήματα. Η Ενάγουσα Εταιρεία είχε καλέσει τον Εναγόμενο να προσέλθει στο γραφείο της για να ελέγξει τους λογαριασμούς που του αποστέλλονταν, ενώ παράλληλα είχε απευθύνει, κατά διαστήματα, έκκληση προς όλους τους αγοραστές για την κατάρτιση διαχειριστικής επιτροπής, η οποία να αναλάβει τη διαχείριση των δαπανών για τις κοινόχρηστες υπηρεσίες χωρίς όμως οποιαδήποτε ανταπόκριση. Ενώπιον του Δικαστηρίου κατέθεσε ως Τεκμήριο 1 πιστοποιητικό εγγραφής της Ενάγουσας Εταιρείας καθώς και πιστοποιητικό των διευθυντών της, ως Τεκμήριο 2 (Α) και 2 (Β) κατέθεσε τα πωλητήρια έγγραφα, και ως Τεκμήριο 3 κατέθεσε την επιστολή ημερομηνίας 14/02/
- Ο συγκεκριμένος μάρτυρας ανέφερε ότι ένας μεγάλος αριθμός κατόχων διαμερισμάτων και καταστημάτων πληρώνει τα κοινόχρηστα, ενώ μια άλλη μερίδα αμελεί να τα πληρώσει για πολλά χρόνια και είναι δύσκολο για την Ενάγουσα Εταιρεία να επωμίζεται τα ποσά αυτά. Σε σχέση με τον Εναγόμενο, ισχυρίστηκε ότι δεν είχε καταβληθεί οποιοδήποτε ποσό όσον αφορά τα κοινόχρηστα. Υποστήριξε ότι δεν υπάρχουν αμφισβητούμενα ποσά γιατί όλα τα ποσά που χρεώνονται στα κοινόχρηστα είναι έξοδα που η Ενάγουσα Εταιρεία πληρώνει και υπάρχουν για όλα αυτά αποδείξεις, όπως τον ηλεκτρισμό, την υδατοπρομήθεια και το αποχετευτικό. Ήταν, περαιτέρω, η θέση του ότι η Ενάγουσα προέτρεπε τους κατόχους ή και τους ιδιοκτήτες των υποστατικών να καταρτίσουν διαχειριστική επιτροπή γιατί δεν επιθυμούσε, ως εταιρεία, να καταβάλλει λεφτά και να μην πληρώνεται. Αντεξεταζόμενος υποστήριξε ότι για όλα τα ποσά υπάρχουν αποδείξεις οι οποίες κρατούνται στο γραφείο της Ενάγουσας Εταιρείας και αντίγραφα των οποίων είχαν δοθεί στον δικηγόρο της Ενάγουσας. Ο λόγος που δεν είχαν αποσταλεί στους αγοραστές, οι αποδείξεις αυτές, είναι ο όγκος τους. Ισχυρίστηκε ότι είναι πολυδάπανο και δύσκολο να αποστέλλονται οι αποδείξεις. Ήταν η θέση του ότι για να μπορεί να λειτουργεί το συγκεκριμένο κτηριακό συγκρότημα θα πρέπει να καταβάλλονται από την Ενάγουσα Εταιρεία τα έξοδα. Ερωτηθείς υποστήριξε ότι εκτελούν χρέη διαχείρισης αναγκαστικά γιατί υπάρχουν λογαριασμοί που πρέπει να πληρωθούν για να λειτουργήσει το συγκρότημα. Αναφέρθηκε στο Τεκμήριο 2 και υποστήριξε ότι υπάρχουν πρόνοιες τόσο στη συμφωνία πώλησης καθώς και στο παράρτημα για τη διαχείριση του συγκροτήματος. Επέμενε στη θέση του ότι οι αγοραστές των ακινήτων στο συγκεκριμένο συγκρότημα είχαν κληθεί τόσο προφορικά καθώς και γραπτά, το 2003, για να καταρτίσουν διαχειριστική επιτροπή, πλην όμως μέχρι σήμερα δεν έχει διοριστεί μια τέτοια επιτροπή. Παραδέχθηκε ότι το ακίνητο είναι εγγεγραμμένο ως οικόπεδο στο Κτηματολόγιο και ότι δεν έχουν εκδοθεί οποιοιδήποτε τίτλοι ιδιοκτησίας. Υποστήριξε ότι αυτό συμβαίνει γιατί κάποιοι αγοραστές έχουν προβεί σε κατασκευές, τις οποίες ο Δήμος Παραλιμνίου έχει κρίνει ως παράνομες. Λόγω του ότι δεν δίδεται τελική έγκριση για να μπορούν να εκδοθούν τίτλοι ιδιοκτησίας, το συγκρότημα έχει παραμείνει εγγεγραμμένο ως οικόπεδο. Κατέληξε ότι η Ενάγουσα Εταιρεία έχει πληρώσει εκ μέρους του Εναγόμενου τα συγκεκριμένα ποσά με τα οποία τον έχει χρεώσει, αλλά αυτός δεν της έχει καταβάλει οποιοδήποτε ποσό. Η πλευρά του Εναγόμενου επέλεξε να μην καλέσει οποιαδήποτε μαρτυρία και η υπόθεση προχώρησε με την καταχώριση γραπτών αγορεύσεων από μέρους και των δυο πλευρών. Το περιεχόμενο και των δυο αγορεύσεων είναι υπόψη του Δικαστηρίου και θα κάνει αναφορά σε αυτό όπου το κρίνει απαραίτητο. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ Η υπό κρίση υπόθεση θα αποφασιστεί στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων και σύμφωνα με την κρατούσα νομολογία, ένας μάρτυρας μπορεί να γίνει πιστευτός μερικώς ή ολικώς (βλ. Γενικός Εισαγγελέας v. Μανώλη
(1995)1 Α.Α.Δ. 207 και Ομήρου v. Δημοκρατίας
(2001)2 Α.Α.Δ. 506), η δε επιλεκτική αποδοχή μέρους της μαρτυρίας ενός μάρτυρα δεν είναι επιλήψιμη (βλ. Χάρης Χρίστου v. Ευγενία Khoreva
(2002)1 (Α) Α.Α.Δ. 455 και Mossa Mohamed Mustafa v. Ανδρέα Κακουρή κ.ά.
(2002)1 (Α) Α.Α.Δ. 165). Χαρακτηριστικό είναι το ακόλουθο απόσπασμα από την απόφαση Demil Imports Exports v. Ζήνων Κωνσταντινίδης
(2011)1Α Α.Α.Δ. 462: «Στις αστικές υποθέσεις όπως η παρούσα, η απόδειξη κρίνεται με βάση το ισοζύγιο των πιθανοτήτων, ενώ το βάρος απόδειξης βρίσκεται στους ώμους των εναγόντων, να αποδείξουν τους ισχυρισμούς τους για την αξίωση τους. Η απόσειση του βάρους αυτού, συναρτάται αποκλειστικά με την μαρτυρία η οποία κρίνεται αποδεκτή και αξιόπιστη. Στην υπόθεση Μαρσέλ (πιο πάνω) λέχθηκε ότι «Το κριτήριο δεν είναι αν η θέση ή η εκδοχή του διαδίκου που φέρει το βάρος της απόδειξης (onus of proof) είναι η πιο πιθανή παρά ή αντίθετη, εκείνη δηλαδή, του αντιδίκου του. Το κριτήριο είναι κατά πόσο ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης ικανοποίησε το Δικαστήριο, με επαρκή αποδεικτικά στοιχεία, ότι η θέση του ή η εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά όχι (is more probable than not). Αν απέτυχε να αποδείξει τη θέση ή την εκδοχή του σε αυτό το επίπεδο (standard of proof), ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης δεν θεωρείται ότι το απέσεισε, έστω και εάν η θέση του ή η εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά η αντίθετη, εκείνη δηλαδή του αντιδίκου του. (Βλέπε μεταξύ άλλων Phipson on Evidence, 14th Edition, par.4-38 και Αθανασίου κ.ά. ν. Κουνούνη
(1997)1 (Β) Α.Α.Δ. 614.)» Παρακολούθησα με ιδιαίτερη προσοχή τον μάρτυρα της Ενάγουσας Εταιρείας ενόσω αυτός κατέθετε κατά την ακροαματική διαδικασία και είχα την ευκαιρία να δω τον τρόπο που απαντούσε τις διάφορες ερωτήσεις που του υποβάλλονταν, το καλό ή το κακό μνημονικό του και την εν γένει συμπεριφορά του στο εδώλιο του μάρτυρα. Στην Ομήρου v. Δημοκρατίας
(2001)2 Α.Α.Δ. 506, έχει υποδειχθεί ότι η αξιολόγηση της μαρτυρίας ενός μάρτυρα πρέπει να γίνεται με βάση το περιεχόμενο, την ποιότητα, την πειστικότητα και τη σύγκρισή της με την υπόλοιπη μαρτυρία. Αυτό που προκάλεσε εντύπωση στο Δικαστήριο ήταν το γεγονός ότι ενώ υποστήριζε ο κ. Κλεοβούλου, διευθυντής της Ενάγουσας Εταιρείας, ότι υπήρχαν στοιχεία για τα πάντα, ήτοι τα κοινόχρηστα τα οποία αφορούν, μεταξύ άλλων, τέλη αποχετεύσεως, φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας, ρεύμα, υδατοπρομήθεια κ.τ.λ. δεν παρουσίασε κανένα στοιχείο ενώπιον του Δικαστηρίου. Χαρακτηριστική ήταν η απάντησή του, κατά την αντεξέτασή του, ότι για ανεξαιρέτως για όλα τα ποσά υπήρχαν αποδείξεις και ότι αντίγραφα των αποδείξεων είχε και ο δικηγόρος της Ενάγουσας. Ούτε καν την κατάσταση λογαριασμού που αφορούσε τον Εναγόμενο, ή τα ακίνητα που είχε αγοράσει, δεν παρουσίασε στο Δικαστήριο. Αυτό, παρά το γεγονός ότι υπήρχε καταγραμμένος ισχυρισμός, στην παράγραφο 5 της Έκθεσης Απαίτησής, στον οποίο είχε γίνει επίκληση αναλυτικής κατάστασης λογαριασμού η οποία αποστελλόταν στο τέλος του κάθε έτους. Στην πρόσφατη απόφαση Χρυσάνθη Χρυσάνθου από το Πελένδρι και Σταύρος Φραντζή από τη Λεμεσό υπό την ιδιότητά τους ως διαχειριστές της περιουσίας του αποβιώσαντος Μάριου Χρίστου Φραντζή ν. Ανδρέα Φραντζή από τη Λεμεσό ανήλικου δια της μητρός και πλησιέστερης συγγενούς και φίλης του Δέσπως Χρυσάνθου
(2010)1(Β) Α.Α.Δ. 1295 στην σελ. 1305 καταγράφηκαν τα ακόλουθα: «Το βάρος του ισοζυγίου των πιθανοτήτων, όπως έχει διαχρονικά αποφασιστεί, το φέρει στην πολιτική δίκη κατά κανόνα ο ενάγων και αποσείεται όταν ικανοποιήσει το Δικαστήριο με επαρκή αποδεικτικά στοιχεία, ότι η θέση του είναι πιο πιθανή παρά όχι. (δέστε Μπούλος Μαρσέλ κ.ά. ν. Λαϊκής Κυπριακής Τράπεζας Λτδ
(2001)1 Α.Α.Δ. 1858, Αθανασίου ν. Κουνούνη
(1997)1 Α.Α.Δ. 614, Baloise Insurance Co. Ltd v. Κατωμονιάτη
(2008)1 Α.Α.Δ. 1275 και Κυριάκος Σοφοκλέους ν. Γιώτας Κυριάκου, Έφεση αρ. 7/08, ημερ. 18.5.2010).» Θα πρέπει να αναφερθεί ότι υπάρχει μια σύγχυση στην Έκθεση Απαίτησης της Ενάγουσας Εταιρείας. Από τη μια γίνεται επίκληση συμβατικών όρων για την πληρωμή κτηματικών φόρων και επιβαρύνσεων και από την άλλη αξιώνονται διαχειριστικά τέλη, ήτοι έξοδα τα οποία αφορούσαν την συντήρηση της κοινόκτητης οικοδομής. Παρά την επίκληση των συμβατικών όρων δεν γίνεται ισχυρισμός για παράβαση της συμφωνίας πώλησης, αλλά περιορίζεται η αξίωση στην οφειλή δυνάμει αποσταλθείσων καταστάσεων λογαριασμών. Οπόταν, το Δικαστήριο οφείλει να εξετάσει την αξίωση με βάση τη θέση που προωθήθηκε από την Ενάγουσα Εταιρεία δια μέσου της μαρτυρίας της καθώς και της αγόρευσής της. Ερχόμενη σε αυτή τούτη την αξίωση, ο διάδικος, σύμφωνα με τη νομολογία, οφείλει να παρουσιάσει σχετική μαρτυρία για να επιβεβαιώσει τους ισχυρισμούς του, βλ. Λουκαΐδης v. Εκδοτικής Εταιρείας Αλήθεια Λτδ
(2003)1 Α.Α.Δ. 22, σελ. 44. Από την στιγμή που προσάγεται ικανή και θετική μαρτυρία με αποδεικτικά στοιχεία ικανοποιείται το νομικό πρωταρχικό βάρος που έχει ο Ενάγοντας («legal burden of proof») και εναποτίθεται πλέον στους ώμους του Εναγόμενου η αντίκρουσή τους («evidential burden of proof»), βλ. O´Hare & Browne: Civil Litigation, 12η έκδ., σελ. 451 κ.ε.. Οπόταν, το πρώτο θέμα που πρέπει να εξεταστεί είναι κατά πόσο έχει προσκομιστεί ικανή και θετική μαρτυρία σε σχέση με την αξίωση της Ενάγουσας Εταιρείας. Η αγωγή σαφέστατα αφορά λογαριασμό στη βάση των καταστάσεων που τηρούσε η Ενάγουσα Εταιρεία. Στην παλαιότερη υπόθεση D and G Products Ltd v. Premixco Asphalting Company Ltd
(1999)1 A.A.Δ. 263, καταγράφηκε ότι «η απλή δήλωση περί χρέους της άλλης πλευράς, χωρίς ο,τιδήποτε που να το εξηγεί για να το θεμελιώσει, μοιάζει με απλό ισχυρισμό και στερείται αποδεικτικής αξίας». Έχοντας τα πιο πάνω κατά νου, καθώς και το γεγονός ότι σε αστικές υποθέσεις η απόδειξη της αξίωσης κρίνεται με βάση το ισοζύγιο των πιθανοτήτων και το βάρος απόδειξης βρίσκεται στους ώμους του Ενάγοντα (βλ. Κυριάκος Σοφοκλέους v. Γιώτα Κυριάκου
(2010)1Α Α.Α.Δ. 665 και Γιαννάκης Πελεκάνος ως Διαχειριστής της περιουσίας του Χριστόφορου Πελεκάνου κ.α. ν. Ανδρέα Πελεκάνου κ.ά.
(2010)1Γ Α.Α.Δ. 1746), η Ενάγουσα Εταιρεία έφερε το βάρος να αποδείξει ότι πράγματι ο Εναγόμενος όφειλε το συνολικό ποσό των €33.326,09- ως υπόλοιπο λογαριασμού ή και ως χρέος ή ως ποσό το οποίο είχε καταβάλλει εκ μέρους του. Σύμφωνα με την υπόθεση A.L. Mantovani & Sons v. Christis Travel & Tourism Ltd
(1999)1 Α.Α.Δ. 156: «Οι λογαριασμοί εμπορευομένου δεν αποτελούν αφ εαυτών απόδειξη των γεγονότων που καταγράφουν. Τα γεγονότα που απεικονίζουν πρέπει να αποδειχθούν........ Στην απουσία παραδεκτής μαρτυρίας που να στοιχειοθετεί γεγονότα που θα μπορούσαν να προσμετρήσουν ως αποδεικτικά της υπόθεσης, δεν εγείρεται ζήτημα βάρους απόδειξης. Τέτοιο θέμα μπορεί να εγερθεί μόνο όπου αποδεικνύονται γεγονότα που τείνουν να υποστηρίξουν την απαίτηση. Τότε και μόνο τίθεται θέμα απόσεισης του αποδεικτικού βάρους. (Βλ. Κυριακή Σ. Αθανασίου και Νεόφυτος Αθανασίου, ως Διαχειριστές της περιουσίας του Σάββα Αθανασίου, αποβιώσαντος, τέως από τη Λεμεσό, v. Αντώνη Κουνούνη, ιατρού, από τη Λεμεσό Πολιτική Έφεση αρ. 9041-29.5.97)». ( η υπογράμμιση είναι δική μου) Στην Mantovani (ανωτέρω) κρίθηκε, και επικυρώθηκε από το Εφετείο, πως ο λογιστής (που παρουσιάστηκε ως ο μόνος μάρτυρας προς υποστήριξη της απαίτησης) δεν ήταν γνώστης των γεγονότων τα οποία εμφανίζονταν στους λογαριασμούς καθώς και ότι δεν υπήρχε ίχνος μαρτυρίας που να αποδείκνυε την ύπαρξη της οφειλής. Η ίδια προσέγγιση ακολουθήθηκε και στην υπόθεση Marketrends Insurance Ltd v. Ανδρέα Μιχαήλ
(2006)1 Α.Α.Δ. 734, η οποία αφορούσε ισχυριζόμενο χρεωστικό υπόλοιπο δυνάμει λογαριασμού και κρίθηκε ότι ο μάρτυρας δεν είχε προσωπική γνώση των συναλλαγών που καταγράφονταν στους λογαριασμούς. Στην υπόθεση Λαϊκή Κυπριακή Τράπεζα Λτδ. ν. Σταυρινού
(2005)1 Α.Α.Δ. 1390, το Ανώτατο Δικαστήριο απέρριψε την έφεση της Τράπεζας που ακολούθησε, θεωρώντας ότι ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε τελικά, ότι «καταστάσεις λογαριασμών .. δεν εξηγήθηκαν με την πρέπουσα σαφήνεια και πειστικότητα, αφού παραμένουν εντελώς άγνωστα τα στοιχεία των όποιων συντελεστών ή χρεοπιστώσεων που έγιναν στο παρελθόν και τα οποία απόληγαν στο εμφανιζόμενο υπόλοιπο». (Βλ. επίσης Γεώργιος Γρηγορίου ν. Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία ΛΤΔ,
(2010)1 Β Α.Α.Δ. 846). Ενόψει της προσέγγισης που τηρήθηκε από τον συνήγορο της Ενάγουσας Εταιρείας, ήτοι να μην προσκομιστεί ίχνος μαρτυρίας σε σχέση με το πώς προέκυψε το κατ' ισχυρισμό χρέος του Εναγόμενου, δεν υπάρχει κανένα περιθώριο για να αποδοθεί οποιοδήποτε ποσό στην Ενάγουσα Εταιρεία αφού δεν αποδείχθηκε οποιοδήποτε οφειλόμενο ποσό. Βαρύνεται η Ενάγουσα Εταιρεία να αποδείξει, πρώτον, τις συνθήκες υπό τις οποίες δημιουργήθηκε η αξίωση αυτή, βλ. Αντωνιάδης ν. Σταύρου
(1998)1 (Β) Α.Α.Δ. 1171, Παντελής κ.α. ν. Savina Enterprises Ltd κ.α.
(1997)1(Β) Α.Α.Δ. 814, 827, καθώς και αυτό τούτο το αξιούμενο ποσό αφού αμφισβητείτο. Με βάση τα πιο πάνω συμπεράσματα, καταλήγω ότι η Ενάγουσα Εταιρεία δεν έχει αποδείξει οποιοδήποτε χρέος το οποίο να της οφείλεται από τον Εναγόμενο. Το Δικαστήριο έχει κατά νου ότι, σύμφωνα με το άρθρο 38ΚΒ του Κεφ. 224, κάθε κοινόκτητη οικοδομή πρέπει να έχει Διαχειριστική Επιτροπή για τη ρύθμιση και διαχείριση των υποθέσεών της και η Διαχειριστική Επιτροπή συνίσταται και ενεργεί σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους ΙΙΑ και σχετικών Κανονισμών που θα συντάξουν οι κύριοι μονάδων. Όμως, θα πρέπει να αναφερθεί ότι δεν μπορεί να εφαρμοστούν οι πρόνοιες του Κεφ.224 γιατί δεν έχει εγγραφεί, το συγκεκριμένο συγκρότημα, ως κοινόκτητη οικοδομή. Η Ενάγουσα Εταιρεία, όπως διαφάνηκε από τη μαρτυρία του διευθυντή της, είχε αναλάβει, τη «διαχείριση» των κοινοχρήστων εξόδων του συγκροτήματος χωρίς τήρηση των συμβατικών όρων του Τεκμηρίου 2, όρος 17, δηλαδή χωρίς να εκλεγεί τριμελής επιτροπή από την οποία να οριστεί ένας διαχειριστής. Ούτε και είχε προβεί σε οποιαδήποτε άλλα διαβήματα προς πλήρωση των προνοιών του συγκεκριμένου Νόμου. Οπόταν δεν θα μπορούσε να αξιώνει τα όποια ποσά ως διαχειρίστρια. Συνεπακόλουθα, η αγωγή θα πρέπει να απορριφθεί και απορρίπτεται με έξοδα υπέρ του Εναγόμενου και εναντίον της Ενάγουσας Εταιρείας ως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. Η πιο πάνω κατάληξη είναι δεσμευτική και για την Αγωγή Αρ. 354/11 η οποία, σύμφωνα με δήλωση των διαδίκων, δεσμεύεται από το αποτέλεσμα της παρούσας. Οπόταν, απορρίπτεται και η Αγωγή Αρ. 354/11 με έξοδα υπέρ της Εναγομένης Εταιρείας όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) .................. Ε. Γεωργίου-Αντωνίου, Ε.Δ. Πιστόν αντίγραφον Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο