ΓΕΩΡΓΙΟΥ Α. ΠΑΤΙΣΤΑ κ.α. ν. ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, Αρ. Παραπομπής: 50/2007, 10/9/2015

ΓΕΩΡΓΙΟΥ Α. ΠΑΤΙΣΤΑ κ.α. ν. ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, Αρ. Παραπομπής: 50/2007, 10/9/2015 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDAMM:2015:A68 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ Ενώπιον: Γ. Κυθραιώτου-Θεοδώρου, Ε.Δ. Αρ. Παραπομπής: 50/2007 Μεταξύ:

1. ΓΕΩΡΓΙΟΥ Α. ΠΑΤΙΣΤΑ
2. ΑΝΤΡΟΥΛΛΑΣ Ι. ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ Απαιτητών και ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ Αποζημιούσας Αρχής 10 Σεπτεμβρίου, 2015 Εμφανίσεις: Για Απαιτητές: κ. Δειλινός για Δειλινός & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε. Για Αποζημιούσα Αρχή: κα Στυλιανού-Λοττίδη για Γενικό Εισαγγελέα. ΑΠΟΦΑΣΗ Η ακρόαση της παρούσας Παραπομπής διεξήχθη στη βάση παραδεκτών γεγονότων και από κοινού κατατεθέντων τεκμηρίων, χωρίς να προσκομιστεί άλλη μαρτυρία. Από τα παραδεκτά γεγονότα διαφαίνεται τόσο το ιστορικό των γεγονότων όσο και τα προς απόφαση ζητήματα. Συνοψίζονται δε ως εξής: (α) Οι Απαιτητές είναι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες ½ εξ αδιαιρέτου μεριδίου έκαστος του ακινήτου με αριθμό εγγραφής: 00/9436, Φύλλο/Σχέδιο: 1-2875-3820, Τεμάχιο: 325, Τμήμα: 8, Τοποθεσία: Εξάλωνα, Δήμος: Δερύνειας, Επαρχία: Αμμόχωστος. (β) Στις 31.3.2005 οι Απαιτητές εξασφάλισαν πολεοδομική άδεια με αριθμό ΑΜΧ/0676/2004 από το Επαρχιακό Γραφείο Πολεοδομίας Αμμοχώστου για την ανέγερση στο επίδικο ακίνητο δύο καταστημάτων και ενός οικιστικού διαμερίσματος. Αντίγραφο της πολεοδομικής άδειας κατατέθηκε από κοινού ως Τεκμήριο
3. (γ) Ο όρος 60 της πολεοδομικής άδειας (Τεκμήριο 1) προνοούσε ότι: «Το τμήμα της υπό ανάπτυξη ακίνητης ιδιοκτησίας, που δείχνεται με κόκκινη γραμμή και κίτρινο χρώμα στο εγκριμένο χωρομετρικό σχέδιο, να παραχωρηθεί και να εγγραφεί ως δημόσιος δρόμος. Κατά μήκος του οδικού συνόρου να κατασκευαστεί προκατασκευασμένο κράσπεδο από σκυρόδεμα και πλακόστρωτο πεζοδρόμιο με προκατασκευασμένες τσιμεντόπλακες διαστάσεων 0,40m χ 0,40m ενώ η υπόλοιπη παραχωρούμενη λωρίδα γης να κατασκευαστεί με «πρέμιξ»». (δ) Στις 28.6.2005 οι Απαιτητές εξασφάλισαν άδεια οικοδομής με αριθμό 640 (Αρ. Φακέλου Β17/2005) για την πιο πάνω αναφερόμενη ανάπτυξη τους. Τέθηκε ως όρος στην εν λόγω άδεια οικοδομής να εκτελεστούν όλοι οι όροι της πολεοδομικής άδειας. Αντίγραφο της άδειας οικοδομής κατατέθηκε από κοινού ως Τεκμήριο
4. (ε) Οι Απαιτητές ανήγειραν στο επίδικο ακίνητο δύο καταστήματα και ένα οικιστικό διαμέρισμα. (στ) Στις 3.6.2005 δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης και στις 2.6.2006 διάταγμα απαλλοτρίωσης σύμφωνα με το οποίο απαλλοτριώθηκε έκταση 477 τετραγωνικών μέτρων του επίδικου ακινήτου, που αντιστοιχεί σε 22,71% της έκτασης του επίδικου ακινήτου. Η έκταση αυτή ήταν η έκταση που αφορούσε ο όρος 60 της πολεοδομικής άδειας, Τεκμήριο
5. Ο σκοπός της απαλλοτρίωσης ήταν η ανάπλαση της κεντρικής περιοχής και βελτίωση της Λεωφ. Αμμοχώστου στη Δερύνεια. (ζ) Το επίδικο ακίνητο εμπίπτει στην πολεοδομική ζώνη Εβ5 (Εμπορική Ζώνη) με ανώτατο συντελεστή δόμησης 1,20:1 και συντελεστή κάλυψης 0,50:1, ύψος 8.30 και 2 ορόφους. (η) Η αγοραία αξία του επίδικου ακινήτου κατά την ημερομηνία δημοσίευσης της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης ήταν €115 ανά τετραγωνικό μέτρο. (θ) Η υπόλοιπη έκταση του επίδικου ακινήτου, πέραν του μέρους που αφορά το διάταγμα απαλλοτρίωσης, έχει αποκτήσει 5% υπεραξία από το έργο της απαλλοτρίωσης. (ι) Η Αποζημιούσα Αρχή έχει προσφέρει στους Απαιτητές το ονομαστικό ποσό των €85 ως αποζημίωση για την απαλλοτρίωση της έκτασης που αφορά το διάταγμα απαλλοτρίωσης. (ια) Εάν η κατάληξη του Δικαστηρίου είναι ότι οι Απαιτητές δικαιούνται σε αποζημίωση, πέραν του ποσού της πιο πάνω ονομαστικής αποζημίωσης, τότε το ποσό της αποζημίωσης συμφωνήθηκε ότι θα ανέρχεται σε €45.500 πλέον τόκο προς 9% ετησίως από 3.6.2005 μέχρι 17.5.2014 και ακολούθως 3% ετησίως μέχρι εξόφλησης. Συμφωνήθηκε επίσης ότι τα εκτιμητικά έξοδα ανέρχονται σε €900 πλέον Φ.Π.Α. Όπως διαφαίνεται από τα πιο πάνω, το ζήτημα που καλείται να αποφασίσει το Δικαστήριο είναι κατά πόσο η συμπερίληψη του πιο πάνω αναφερόμενου όρου 60 στην πολεοδομική άδεια, Τεκμήριο 1, εμποδίζει τους Απαιτητές από το να διεκδικούν αποζημίωση πέραν του ονομαστικού ποσού που τους έχει ήδη προσφερθεί. Οι συνήγοροι της κάθε πλευράς ανέπτυξαν τα εκατέρωθεν επιχειρήματα τους σε γραπτές αγορεύσεις το περιεχόμενο των οποίων έχω μελετήσει με προσοχή. Ειδική αναφορά σε κάποια από τα επιχειρήματα γίνεται κατωτέρω. Το Σύνταγμα της Κυπριακής Δημοκρατίας επιτάσσει τον σεβασμό του δικαιώματος στην ιδιοκτησία το οποίο μπορεί να περιοριστεί μόνο σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στο άρθρο 23 του Συντάγματος. Σε περίπτωση δε αναγκαστικής απαλλοτρίωσης ακίνητης ιδιοκτησίας, ο ιδιοκτήτης δικαιούται στην καταβολή «δικαίας και ευλόγου» αποζημίωσης. Αναφορικά με τον τρόπο καθορισμού της δίκαιης και εύλογης αυτής αποζημίωσης σχετικό είναι το άρθρο 10 του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Νόμου 1962 (Ν.15/62)που προνοεί, μεταξύ άλλων, ότι: «Η καταβλητέα αναφορικών προς αναγκαστική απαλλοτρίωση αποζημίωσις υπολογίζεται συμφώνως προς τους εν τοις εφεξής κανόνας:- (α) τηρουμένων των εν τοις εφεξής διατάξεων, η αξία της ιδιοκτησίας λογίζεται ούσα ίση προς το ποσόν όπερ η τοιαύτη ιδιοκτησία θα απέφερεν, εάν επωλήτο εκουσίως εν τη ελευθέρα αγορά κατά το χρόνον της δημοσιεύσεως της οικείας γνωστοποίησεως απαλλοτριώσεως. (η) εις την περίπτωση απαλλοτριώσεως ακινήτου ιδιοκτησίας της οποία η αξία έχει επηρεασθή λόγω της επιβολής οιωνδήποτε περιορισμών, δυνάμει των διατάξεων του περί Αρχαιοτήτων Νόμου ή οιουδήποτε άλλου Νόμου υπολογίζεται και πάσα αποζημίωσις ήτις ήθελε θεωρηθή ως καταβλητέα συμφώνως προς τα διατάξεις του άρθρου 23 του Συντάγματος.» Προσεγγίζοντας τα προς απόφαση ζητήματα, καθοριστικής σημασίας είναι το λεκτικό του όρου 60 της πολεοδομικής άδειας, Τεκμήριο
6. Η συνήγορος της Αποζημιούσας Αρχής εισηγήθηκε στην αγόρευση της ότι ο συγκεκριμένος όρος είχε ως αποτέλεσμα την «παραχώρηση» του επηρεαζόμενου μέρους του ακινήτου στο δημόσιο «παρά το ότι παρέμεινε εκκρεμής η εγγραφή του στη Δημοκρατία». Η παραχώρηση αυτή, υποστήριξε, ουσιαστικά «εκμηδένισε» την αγοραία αξία του επίδικου μέρους του ακινήτου και, συνεπώς, με την απαλλοτρίωση του οι Απαιτητές εμποδίζονται να διεκδικήσουν οτιδήποτε πέραν ονομαστικής αποζημίωσης. Διαφωνώ με αυτή την ερμηνεία του κειμένου του όρου 60 της πολεοδομικής άδειας, Τεκμήριο
7. Το κείμενο προβλέπει όπως το επηρεαζόμενο μέρος του ακινήτου «να παραχωρηθεί και να εγγραφεί ως δημόσιος δρόμος». Αυτό, κατά την κρίση μου, δεν εξισώνεται με παραχώρηση του - και δη άνευ ανταλλάγματος ή αποζημίωσης. Εάν η πρόθεση της Τμήματος Πολεοδομίας ήταν με την έκδοση της πολεοδομικής άδειας ή ακόμα και με την αποδοχή αυτής από τους Απαιτητές, να συντελείται η παραχώρηση τότε αυτό έπρεπε να καταγράφεται συγκεκριμένα. Η χρήση των λέξεων «να παραχωρηθεί» αντί της λέξης «παραχωρείται» παραπέμπει σε γεγονός που θα συμβεί σε απροσδιόριστο μελλοντικό χρόνο, με μη καθορισμένους όρους και συνθήκες. Περαιτέρω, το κείμενο ούτε προνοεί αλλά ούτε και εισηγείται ότι ως αποτέλεσμα της εφαρμογής του οι Απαιτητές παραιτούνται από τη διεκδίκηση οποιασδήποτε αποζημίωσης. Ούτε βεβαίως προνοεί ή εισηγείται ότι εμποδίζονται να διεκδικήσουν ουσιαστική αποζημίωση σε περίπτωση απαλλοτρίωσης του επηρεαζόμενου μέρους του ακινήτου. Η ερμηνεία που αποδίδει η συνήγορος της Αποζημιούσας Αρχής στον επίδικο όρο της πολεοδομικής άδειας, Τεκμήριο 1, δεν μπορεί κατά την κρίση μου να γίνει αποδεκτή και για ακόμα ένα λόγο. Σύμφωνα με το επιχείρημα αυτό, το κράτος έχει το δικαίωμα και τη δυνατότητα μέσω της επιβολής πολεοδομικών όρων να επιφέρει «σιωπηλή» εκμηδένιση της αξίας μέρους ενός ακινήτου και να προχωρεί μετά με αναγκαστική απαλλοτρίωση του καταβάλλοντας μόνο ονομαστική αποζημίωση. Αυτό θα συνιστούσε ανεπίτρεπτη, κατά την κρίση μου, παράκαμψη της συνταγματικής επιταγής. Το θεμελιώδες δικαίωμα του σεβασμού της περιουσίας προστατεύεται από το Σύνταγμα. Η δυνατότητα αποστέρησης του δικαιώματος στην ιδιοκτησία επιτρέπεται μόνο με τη δίκαιη και εύλογη αποζημίωση του ιδιοκτήτη. Το τι συνιστά δίκαιο και εύλογο καθορίζεται σύμφωνα με τις πρόνοιες του Συντάγματος, της σχετικής νομοθεσίας και της νομολογίας και, κρίνω ότι, δεν θα πρέπει να επιτραπεί να «χειραγωγηθεί» η αγοραία αξία του μέρους του επίδικου ακινήτου που επηρεάζεται από την απαλλοτρίωση μέσω της επιβολής όρου σε πολεοδομική άδεια. Δεν μπορεί η αποζημίωση στην οποία δικαιούνται οι Απαιτητές να είναι μόνο ονομαστική, με τη δικαιολογία ότι η αγοραία αξία του απαλλοτριωθέντος μέρους του ακινήτου κατέστη μηδενική ένεκα του όρου 60 της πολεοδομικής άδειας, Τεκμήριο
8. Εάν υιοθετούσα την θέση αυτή της Αποζημιούσας Αρχής, αυτό θα σήμαινε ότι το κράτος έχει τη δυνατότητα να μεταβάλλει τα δεδομένα - όχι μόνο στην παρούσα αλλά σε απεριόριστο αριθμό άλλων περιπτώσεων - για να επιτύχει «χαμηλή» ή «μηδενική» αγοραία αξία. Δηλαδή, υπό το μανδύα του πολεοδομικού σχεδιασμού θα μπορεί να παρακάμπτει την υποχρέωση για δίκαιη και εύλογη αποζημίωση προς τον ιδιοκτήτη που επιτάσσει το Σύνταγμα, καταστρατηγώντας τη φιλοσοφία του. Η υποχρέωση που προβλέπεται στο Σύνταγμα για παροχή δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης, συνιστά μείζον μέτρο προστασίας του θεμελιώδους δικαιώματος στην ιδιοκτησία. Οι όποιοι πολεοδομικοί περιορισμοί επιβάλλονται στην ανάπτυξη ενός ακινήτου, σε οποιοδήποτε στάδιο και αν αυτοί επιβληθούν, δεν μπορεί να συνιστούν εμπόδιο για τη διεκδίκηση δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης. Αυτό αντίκειται στη ρητή συνταγματική επιταγή της πλήρους αποζημίωσης με γνώμονα τη δίκαιη και εύλογη ισορροπία μεταξύ του δικαιώματος στην ιδιοκτησία και του γενικού δημοσίου συμφέροντος. Επιπρόσθετα, η προτεινόμενη από την Αποζημιούσα Αρχή ερμηνεία και αποτέλεσμα του όρου 60 της πολεοδομικής άδειας, Τεκμήριο 1, αντίκειται στις πρόνοιες του άρθρου 10(η) του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Νόμου 1962 (Ν.15/62)και την πρόθεση του νομοθέτη με τη θέσπιση του τροποποιητικού νόμου 25/
9. Αναφέρομαι ειδικότερα στην πρόνοια ότι «εις την περίπτωση απαλλοτρίωσης ακινήτου ιδιοκτησίας της οποίας η αξία έχει επηρεασθή λόγω της επιβολής οιωνδήποτε περιορισμών, δυνάμει των διατάξεων. οιουδήποτε. Νόμου» τότε πέραν της αγοραίας αξίας του ακινήτου ο ιδιοκτήτης δικαιούται «και πάσα αποζημίωσις ήτις ήθελε θεωρηθεί ως καταβλητέα συμφώνως προς τας διατάξεις του άρθρου 23 του Συντάγματος». Θεωρώ ότι ο όρος 60 της πολεοδομικής άδειας, Τεκμήριο 1, δημιουργεί και εμπίπτει στην έννοια του «περιορισμού» του άρθρου 10(η) του Ν.15/62 και άρα οι Απαιτητές έχουν δικαίωμα σε αποζημίωση για το μέρος της ιδιοκτησίας τους η οποία καθορίζεται ως το άθροισμα της αγοραίας αξίας της ιδιοκτησίας και της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης που είναι πληρωτέα για την τυχόν ουσιώδη μείωση της αξίας της ιδιοκτησίας λόγω του πιο πάνω περιορισμού[1]. Είχε δηλωθεί ως παραδεκτό γεγονός ότι σε περίπτωση που η κατάληξη του Δικαστηρίου ήταν ότι οι Απαιτητές δικαιούνται σε αποζημίωση πέραν του ποσού της ονομαστικής αποζημίωσης που τους προσφέρθηκε από την Αποζημιούσα Αρχή τότε το ποσό της αποζημίωσης θα ανέρχεται σε €45.500 πλέον τόκο προς 9% ετησίων από 3.6.2005 μέχρι 17.5.2014 και ακολούθως 3% ετησίως μέχρι εξόφλησης. Συμφωνήθηκε επίσης ότι τα εκτιμητικά έξοδα ανέρχονται σε €900 πλέον Φ.Π.Α. Για τους λόγους που έχει εξηγήσει πιο πάνω, εκδίδεται απόφαση υπέρ των Απαιτητών και εναντίον της Αποζημιούσας Αρχής για ποσό €45.500 πλέον τόκο προς 9% ετησίως από 3.6.2005 μέχρι 17.5.2014 και ακολούθως 3% ετησίως μέχρι εξόφλησης, πλέον εκτιμητικά έξοδα €900 πλέον Φ.Π.Α. Τα έξοδα της Παραπομπής επιδικάζονται υπέρ των Απαιτητών και εναντίον της Αποζημιούσας Αρχής όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ............ Γ. Κυθραιώτου-Θεοδώρου, Ε.Δ. [1] Καθλήν Γεωργαλλίδου ν Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας