Παντελίτσα Αντωνίου ν. Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού Λευκωσίας κ.α., Αρ. Αίτησης: 147/15, 31/3/2016 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2016:A211 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Ν. Γιαπανά, Α.Ε.Δ. Αρ. Αίτησης: 147/15 Επί τοις αφορώσι τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων 9/65 και επί τοις αφορώσι τον Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Περιορισμός Πωλήσεων) Νόμο 82/02 και τον Περί Ακινήτου Περιουσίας Διακατοχή Νόμο Κεφ.224 ως και τις τροποποιήσεις του Μεταξύ:- Παντελίτσα Αντωνίου, εκ Λευκωσίας Αιτήτριας - Εφεσείουσας και
- Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού Λευκωσίας
- Συνεργατικό Ταμιευτήριο Αστυνομικών και Στρατιωτικών Κύπρου Λτδ Καθ' ων η Αίτηση - Εφεσίβλητοι ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ: 31.3.16 ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ: Για την Αιτήτρια - Εφεσείουσα : κ. Δημητρίου Για τους Καθ' ων η Αίτηση - Εφεσίβλητους 1 : κα Δρυμιώτου Για τους Καθ' ων η αίτηση - Εφεσίβλητους 2 : . Λ. Χ' Πέτρου Α Π Ο Φ Α Σ Η Η Αιτήτρια - Εφεσείουσα επιδιώκει την ακύρωση της απόφασης του Διευθυντή του κτηματολογίου που λήφθηκε την 31.5.15 με την οποία αποφάσισε την δια δημοσίου πλειστηριασμού πώληση του ακινήτου της με αρ. εγγραφής 0/763, βαρυνόμενο με την υποθήκη Υ12469/2006 στην Αλάμπρα της Επαρχίας Λευκωσίας. Και οι δύο καθ' ων η αίτηση πρόβαλαν ένσταση και η υπόθεση ορίστηκε για ακρόαση με την εκ μέρους όλων των πλευρών καταχώριση γραπτών αγορεύσεων. Αντί άλλης αναφοράς ως προς το πραγματικό υπόβαθρο που περιβάλλει την παρούσα υπόθεση, κρίνεται σκόπιμο να καταγραφούν τα γεγονότα όπως προβάλλονται τόσο από την αιτήτρια όσο και από τους καθ' ων η αίτηση, με αναφορά στα συνημμένα τεκμήρια, στον βαθμό που δεν αμφισβητούνται από καμιά πλευρά. Ο λόγος είναι γιατί όπως θα διαφανεί και στην συνέχεια, οι λόγοι έφεσης είναι κατά το πλείστον νομικοί και η ουσία των γεγονότων δεν αμφισβητείται. Σημειώνεται περαιτέρω, πως πλείστα έγγραφα που αφορούν την διαδικασία πώλησης έχουν επισυναφθεί στην ένσταση του καθ' ου η αίτηση 1, στα οποία όπου χρειαστεί θα γίνεται αναφορά πως συμπλήρωση της εικόνας των πραγματικών γεγονότων. Σύμφωνα λοιπόν με την αιτήτρια, την 15.9.06 υποθήκευσε, δυνάμει εγγράφου υποθήκης προς όφελος των καθ' ων η αίτηση 2, το επίδικο ακίνητο περιγραφόμενο ως αμπέλι, με αριθμό υποθήκης Υ12469/2006, μερίδιο 1/
- Πρόκειται για τα τεκμήρια 3 και 4 στην αίτηση. Η υποθήκη αφορούσε εξασφάλιση συμφωνίας στεγαστικού δανείου του Παναγιώτη Παπαδόπουλου για το ποσό των Λ.Κ.30.000, αποπληρωτέου σε 20 έτη του ποσού των Λ.Κ.52.980,
- Η συμφωνία δανείου, σύμφωνα με την αιτήτρια, τερματίστηκε από τους καθ' ων η αίτηση
- Στη συνέχεια ακολούθησε, σύμφωνα με το τεκμήριο 5 στην αίτηση, διαδικασία διαιτησίας μεταξύ της αιτήτριας και των καθ' ων η αίτηση
- Οι διάδικοι, σύμφωνα με την απόφαση του διαιτητή ημερ.6.11.13, εκπροσωπήθηκαν στη διαδικασία δια δικηγόρων και ο διαιτητής εξέδωσε απόφαση εναντίον της αιτήτριας για το ποσό των €42.062,59 πλέον τόκο και συνάμα αποφάσισε την εκποίηση της επίδικης υποθήκης. Εναντίον της πιο πάνω απόφασης του διαιτητή η αιτήτρια υπέβαλε Έφεση, την υπ' αριθμό 2659/13, η οποία ως εξάγεται εκ της ενόρκου δηλώσεως της δεν έχει ακόμα εκδικασθεί. Να παρεμβληθεί εδώ, σύμφωνα με τα παραρτήματα της ένστασης του καθ' ου η αίτηση 1, ότι η υποθήκη ενεγράφη προς όφελος του Συνεργατικού Ταμιευτηρίου Αστυνομικών Κύπρου Λτδ, το οποίο στην συνέχεια συγχωνεύτηκε με το Συνεργατικό Ταμιευτήριο Μελών Κυπριακού Στρατού Λτδ και μετονομάστηκε σε Συνεργατικό Ταμιευτήριο Αστυνομικών και Στρατιωτικών Κύπρου Λτδ, που είναι οι καθ' ων η αίτηση
- Την 12.12.14 ιδιώτης επιδότης επέδωσε στην αιτήτρια ειδοποίηση ημερ.8.12.14 σύμφωνα με το Άρθρο 37
(1)του Νόμου, 9/65, προς υπερήμερο ενυπόθηκο οφειλέτη. Συνοδευόταν, η ειδοποίηση, με κατάσταση λογαριασμού του πρωτοφειλέτη, Παναγιώτη Παπαδοπούλου, αρχής γενομένης από την 19.9.06 μέχρι και την 10.10.
- Η επίδοση, σύμφωνα με την ένορκη δήλωση επίδοσης, διενεργήθηκε στον αδελφό και συγκάτοικο της αιτήτριας. Την 19.1.15, σύμφωνα με το παράρτημα 2 της ένστασης του καθ' ου η αίτηση 1, οι καθ' ων η αίτηση 2, δια ενόρκου δηλώσεως διενεργηθείσης ενώπιον του Ε. Δ. Λευκωσίας υπέβαλαν προς το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας, αίτηση για πώληση δια δημοσίου πλειστηριασμού του ρηθέντος επίδικου ενυπόθηκου ακινήτου. Αφού κατεβλήθη το νενομισμένο τέλος η αίτηση έγινε αποδεκτή με αριθμό φακέλου Α.Ν.Π 6/
- Ως αποτέλεσμα των πιο πάνω, ο καθ' ου η αίτηση 1 προχώρησε και απέστειλε γνωστοποίηση προς τον ενυπόθηκο οφειλέτη, ήτοι την αιτήτρια, για κατάθεση αίτησης αναγκαστικής πωλήσεως, σύμφωνα με το Άρθρο 37 του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου, Ν.9/65, στην συνέχεια αναφερόμενος ως ο Νόμος, με κοινοποίηση προς τους καθ' ων η αίτηση
- Την ίδια ημερομηνία ο καθ' ου η αίτηση 1 απέστειλε άλλη επιστολή προς την αιτήτρια, δυνάμει του Άρθρου 40
(2)(α) του Νόμου, για την απόφαση του να διατάξει την πώληση σε δημοπρασία του επίδικου ακινήτου, βαρυνομένου δια της ρηθείσης υποθήκης, με κοινοποίηση προς τους καθ' ων η αίτηση 2 (παράρτημα 4 στην ένσταση των καθ' ων η αίτηση 1). Παρενθετικά αναφέρεται ότι ακριβώς η ίδια διαδικασία ακολουθήθηκε και για άλλο ακίνητο της αιτήτριας βαρυνόμενο δια της υποθήκης Υ2422/2006, για την οποία έγινε ξεχωριστή διαδικασία έφεσης εναντίον του διευθυντή του κτηματολογίου, την υπ' αριθμό 148/
- Σύμφωνα με την απόφαση του δικαστηρίου που παρέδωσε στο δικαστήριο ο κ. Χ' Πέτρου για τους καθ' ων η αίτηση 2, η αίτηση απερρίφθη. Συνάγεται ότι οι λόγοι επί των οποίων η αιτήτρια επιδίωξε την ακύρωση της απόφασης του διευθυντή είναι ακριβώς οι ίδιοι με την παρούσα. Η αιτήτρια προβάλλει σειρά λόγων προς ακύρωση της διαδικασίας στηριζόμενη στις σχετικές πρόνοιες του Νόμου και ότι αυτές δεν τηρήθηκαν. Η νομική βάση της αίτησης, ως προς το δικαιοδοτικό θέμα εδράζεται στο άρθρο 51 του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, 9/65, ως έχει τροποποιηθεί, το οποίο δίνει την ευχέρεια σε οποιονδήποτε που επηρεάζονται τα συμφέροντα του από οποιοδήποτε διάταγμα, γνωστοποίηση ή απόφαση του διευθυντή του κτηματολογίου να υποβάλει, εντός 30 ημερών από την κοινοποίηση σε αυτόν της αποφάσεως του διευθυντή, έφεση στο Επαρχιακό δικαστήριο δυνάμει των άρθρων 80 και 81 του Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις Νόμου Κεφ.224 και των σχετικών Κανονισμών. Προστίθεται εδώ ως αναγκαία διευκρίνιση ότι η παρούσα έφεση, ως ορθά αναφέρει και ο κ. Δημητρίου εκ μέρους της αιτήτριας, αφορά την διαδικασία κάτω από το Μέρος VI, Πώληση Ενυπόθηκου Ακινήτου, του Νόμου. Το ρηθέν άρθρο 51 του Νόμου ευθέως εισάγει ως δικονομικό υπόβαθρο της παρούσης διαδικασίας τους Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Κανονισμούς. Σύμφωνα λοιπόν με τον Κανονισμό 5, των σχετικών Κανονισμών του 1956, ως έχουν τροποποιηθεί, ο διευθυντής του κτηματολογίου, ως υποδεικνύει και η κα Δρυμιώτου, δεν συνενώνεται και δεν λαμβάνει μέρος στην διαδικασία ως διάδικος (shall not be joined), εκτός αν διαταχθεί προς τούτο υπό του δικαστηρίου, ή αν αφορά διαδικασία κάτω από τα άρθρα 42, 44, 60, 61, 71 και 72 του, νέου, μεταγενέστερου Νόμου Κεφ.
- Στην παρούσα διαδικασία που η έφεση υπεβλήθη κάτω από τις πρόνοιες του Νόμου 9/65 δεν τίθεται θέμα εφαρμογής των πιο πάνω άρθρων. Κατά συνέπεια ο διευθυντής του κτηματολογίου μόνο με διαταγή του δικαστηρίου μπορεί να συνενωθεί ως διάδικος. Επιδίδεται όμως σε αυτόν η έφεση και εντός της καθορισμένης προθεσμίας και διαδικασίας που προβλέπεται στον Κανονισμό 6, καταχωρεί τους λόγους που κατέληξε στην απόφαση του. Στην παρούσα υπόθεση ο καθ' ου η αίτηση 1 τέθηκε εξ αρχής ως διάδικος στην διαδικασία χωρίς την άδεια του δικαστηρίου. Προκύπτει πως η κρινόμενη έφεση που καταχωρήθηκε εναντίον της απόφασης του διευθυντή του κτηματολογίου και η ακολουθητέα διαδικασία εκ μέρους της αιτήτριας, έγινε κατά παράβαση των ρηθέντων Κανονισμών του
- Ως θα διαφανεί αμέσως στην συνέχεια, η ρηθείσα παράβαση επιφέρει παράπλευρες συνέπειες καταλυτικές στην εξέλιξη της υπόθεσης. Η αυστηρή τήρηση της προβλεπόμενης υπό των Κανονισμών διαδικασίας δεν είναι ζήτημα ευκολίας εκάστου διαδίκου, αλλά είναι θέμα ουσίας και αφορά τους αναγκαίους διαδίκους καθώς και τον τρόπο διεξαγωγής της ακροαματικής διαδικασίας. Και τούτο σε συνάρτηση αφενός με την επιφύλαξη του Αρ.51
(2)του Ν.9/65, αλλά και του Άρθρου 80 του Κεφ.
- Και σε σχέση με όσα η νομολογία υποδεικνύει αναφορικά με το Άρθρο 80 του Κεφ.
- Στην υπόθεση Χ' Σωφρονίου ως πληρεξουσίου αντιπροσώπου του Α Χ 'Σωφρονίου κ.α ν. Δημοσθένους
(2011)1 Α.Α.Δ 885, που αφορούσε συνοριακή διαφορά, υπεδείχθησαν τα εξής: «Ο μηχανισμός για τον έλεγχο της ορθότητας των αποφάσεων του Διευθυντή του Κτηματολογίου που εμπίπτουν στη σφαίρα του ιδιωτικού δικαίου προσφέρεται από το άρθρο 80 του Κεφ. 224. Οι αρχές που διέπουν τον δικαστικό έλεγχο αποφάσεων του Διευθυντή του Κτηματολογίου είναι καλώς θεμελιωμένες. Έχει νομολογηθεί ότι κατά τον καθορισμό του δικαιώματος διόδου ο Διευθυντής έχει ευρεία διακριτική ευχέρεια. Εκδίδει απόφαση η οποία εμπίπτει εντός της σφαίρας του ιδιωτικού δικαίου. Επομένως το Επαρχιακό Δικαστήριο κατά την αναθεώρηση της απόφασης του Διευθυντή πρέπει να εφαρμόζει τις αρχές που διέπουν το δικαστικό έλεγχο διοικητικών πράξεων ή αποφάσεων που εμπίπτουν εντός της σφαίρας του δημοσίου δικαίου με τη διαφορά πως το Επαρχιακό Δικαστήριο δικαιούται να αντικαταστήσει την κρίση του Διευθυντή με τη δική του. Ωστόσο το Επαρχιακό Δικαστήριο δεν θα αντικαταστήσει εύκολα την δική του διακριτική ευχέρεια με εκείνη του Διευθυντή. Θα υιοθετήσει τέτοια πορεία μόνο εφόσον υπάρχουν ισχυροί λόγοι οι οποίοι αποδεικνύονται με αποδεκτή μαρτυρία και οι οποίοι συνηγορούν προς αυτή την κατεύθυνση (βλ. Kafieros (πιο πάνω) σελ. 643, 644, Peyiotis and Another v. Polemides
(1982)1 C.L.R. 442, 450, Λιασίδης ω. Γενικού Εισαγγελέα
(1989)1 Α.Α.Δ. 185, Αθανάση κ.α ν. Χατζημάμα κ.α.
(1990)1 Α.Α.Δ. 208, 210, Σολωμόντος ω. ΠαΠανεοκλή
(1992)1 Α.Α.Δ. 906, 912, Παύλου κ.α. ν. Νεοφύτου
(1995)1 Α.Α.Δ. 973, 977. Βλ. και Georghiou v. Hjiphesa
(1970)1 C.L.R. 58). Ενόψει των πιο πάνω, λόγοι ακύρωσης που λαμβάνονται υπόψη από το Ανώτατο Δικαστήριο για ακύρωση μιας διοικητικής πράξης, όπως για παράδειγμα παράβαση των αρχών της φυσικής δικαιοσύνης, έλλειψη δέουσας έρευνας, έλλειψη αιτιολογίας, πλάνη περί το νόμο ή τα πράγματα, τυγχάνουν ανάλογης εφαρμογής και σε υποθέσεις όπως την παρούσα. Αναφορικά με την αιτιολογία αυτή επιβάλλεται και από τον Καν. 6 των περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμών του 1956. Στην πιο πάνω υπόθεση που αφορούσε ισχυρισμό ότι η απόφαση του διευθυντή δεν ήταν επαρκώς αιτιολογημένη, καταχωρήθηκε εκ μέρους του διευθυντή Αιτιολογημένη Απόφαση - Έκθεση Γεγονότων. Στην παρούσα υπόθεση δεν υπάρχει τέτοια Απόφαση του Διευθυντή και έκθεση γεγονότων (statement of his reasons), ως προνοείται στον Κανονισμό 6, γιατί εσφαλμένως προστέθηκε ως διάδικος ο διευθυντής, ο οποίος υπερασπίζεται πλέον στην διαδικασία ως εφεσίβλητος. Εξάγεται συνεπώς ότι ο εσφαλμένος τρόπος με τον οποίο καταχωρήθηκε και στην συνέχεια προχώρησε η παρούσα διαδικασία - θα μπορούσε ασφαλώς το θέμα να ζητηθεί να εξεταστεί προδικαστικά σύμφωνα με την Δ.27 - οδηγεί στην ουσία σε ανυπαρξία αιτιολογημένης απόφασης του διευθυντή που να υπόκειται σε δικαστική κρίση, σύμφωνα με τα επιτασσόμενα υπό της νομολογίας. Ότι υπάρχει ενώπιον του δικαστηρίου εκ μέρους του καθ' ου η αίτηση 1, είναι όσα επισυνάπτονται δια της ενόρκου δηλώσεως της λειτουργού του κτηματολογίου, ως προς την αλληλογραφία και τις ειδοποιήσεις που έλαβε και απέστειλε, ως αποτέλεσμα αυτών, ο διευθυντής στην αιτήτρια και στους άλλους ενδιαφερομένους και όχι οποιαδήποτε αιτιολογημένη απόφαση του διευθυντή του κτηματολογίου. Η διαδικασία που ακολούθησε η αιτήτρια και η κατά παράβαση των Κανονισμών συνένωση του Κτηματολογικού Λειτουργού και κατ' επέκταση του Διευθυντή του κτηματολογίου ως διαδίκου, καθιστά όλη τη διαδικασία άκυρη και κατά παράβαση του Νόμου και των δυνάμει αυτού Κανονισμών, που έχει ως αποτέλεσμα την ανυπαρξία ενώπιον του δικαστηρίου της αιτιολογημένης απόφασης του διευθυντή του κτηματολογίου, επί της οποίας το δικαστήριο θα ασκήσει δικαστική κρίση. Υποδεικνύεται πως ο καθ' ου η αίτηση 1 πρόβαλε δια της υπερασπίσεως του προδικαστικά το ζήτημα αυτό και η πλευρά της αιτήτριας δεν έλαβε κάποιο μέτρο, στο βαθμό που θα μπορούσε να ενεργήσει προς αυτή την κατεύθυνση προς διόρθωση, αν αυτό ήταν δυνατό, της διαδικασίας. Το κυρίαρχο ερώτημα που τίθεται είναι αν το προκύπτον ζήτημα θεραπεύεται. Στην υπόθεση Πετρίχου v. Χ"Ιωσήφ
(1998)1 Α.Α.Δ. 81 τονίστηκε ότι η Δ.64 δεν αποτελεί πανάκεια για τη μη συμμόρφωση με τους κανονισμούς. Οι κανονισμοί πρέπει να τηρούνται. Η Δ.64 δημιουργεί ένα ένδικο μέσο το οποίο ο ενδιαφερόμενος διάδικος μπορεί να χρησιμοποιήσει για να θεραπεύσει παρατυπίες που είναι θεραπεύσιμες (δες επίσης Αρέστη ν. Ερμογένους (Κοκόνα)
(2010)1 Α.Α.Δ. 1844). Και εδώ ακριβώς επικεντρώνεται το ερώτημα, αν πρόκειται για παρατυπία που θεραπεύεται. Στην υπόθεση Olympia Designs (Properties) Ltd v. Unique U.K. Inc.
(2010)1 AAΔ 1395, όπου ομοίως εξετάστηκε η εμβέλεια της Δ.64, αναφέρονται τα εξής, στη σελίδα 1399: «Όπως έχει επισημανθεί και στην υπόθεση Πετρίχου v. Χατζηιωσήφ
(1998)1 Α.Α.Δ. 81, 84, η Δ.64 δεν αποτελεί πανάκεια για κάθε παράλειψη συμμόρφωσης με τους κανονισμούς. Δημιουργεί ένα διαδικαστικό μέσο το οποίο μπορεί να χρησιμοποιήσει ο διάδικος για να θεραπεύσει παρατυπίες στη διαδικασία, εφ' όσον αυτές είναι βέβαια θεραπεύσιμες. Η συγκεκριμένη Διαταγή δεν παρέχει στο δικαστήριο την εξουσία να προβαίνει αυτεπάγγελτα σε διορθωτικές κινήσεις. Το δικαστήριο υποχρεούται να εξετάζει την ενώπιόν του κατάσταση, όπως αυτή έχει δημιουργηθεί. Τα κατάλληλα διορθωτικά διαβήματα θα πρέπει να λαμβάνονται από τον ενδιαφερόμενο διάδικο (Οικονομίδου v. Φλουρέντζος Χριστοδούλου και Υιοί Λτδ
(2005)1 Α.Α.Δ. 1157). Τέλος, στην υπόθεση M.I. Holdings Public Ltd v. Παναγή
(2006)1 Α.Α.Δ. 298, υπεδείχθη ότι η παρατυπία υπάρχει μέχρι την άρση της και η Δ.64 δεν καταργεί τις διατάξεις των θεσμών, οι οποίοι πρέπει να τηρούνται. Με τη Δ.64 παρέχεται απλώς η ευκαιρία σε διάδικο που επέδειξε πλημμέλεια στην εφαρμογή των θεσμών, στα πλαίσια που ορίζει η Διαταγή, να διορθώσει το συγκεκριμένο διάβημα, ώστε να μη θεωρείται άκυρο (Remedica Ltd v. Bayer Aktiengesellschaft
(1998)1 Α.Α.Δ. 1815). Για να μπορούσε συνεπώς να εξεταστεί έστω και κατ' αρχή η δυνατότητα θεραπείας στο στάδιο αυτό, θα πρέπει ως απαραίτητη προϋπόθεση, το δικαστήριο αφού διαπιστώσει την παράβαση, αυτεπάγγελτα να διατάξει την διαγραφή του καθ' ου η αίτηση 1 ως διαδίκου και στη συνέχεια να δώσει οδηγίες για να ακολουθηθεί η διαδικασία του Κανονισμού 6. Πέραν του γεγονότος ότι αυτό δεν θα μπορούσε δικονομικώς να γίνει, γιατί σύμφωνα με τον Κανονισμό 6 υπάρχουν προθεσμίες εντός των οποίων ο διευθυντής θα έπρεπε να καταχωρίσει την αιτιολογημένη απόφαση του, ούτε η Δ.64, αλλά ούτε κυρίως η νομολογία, παρέχουν τέτοια εξουσία στο δικαστήριο. Εναλλακτικά, με την έννοια ότι και αν ακόμα δεν ληφθεί υπόψη η παράβαση και απορριφθεί η διαδικασία εναντίον του κτηματολογικού λειτουργού, καθ ου η αίτηση 1, παραμένει ως δυσαναπλήρωτο κενό η ανυπαρξία της αιτιολογημένης απόφασης του διευθυντή. Σύμφωνα με τον Κανονισμό 6, ο θεωρών τον εαυτό του αδικημένο από την απόφαση του διευθυντή δηλώνει την πρόθεση του να υποβάλει έφεση και ο διευθυντής τον εφοδιάζει με την αιτιολογημένη απόφαση του (statement of his reasons), η οποία καταχωρείται, από τον αιτητή, μαζί με την έφεση. Αυτός ακριβώς είναι και ο λόγος για τον οποίο ο διευθυντής του κτηματολογίου δεν είναι διάδικος στη διαδικασία. Αν ο διευθυντής δεν εφοδιάσει τον αιτητή με την έκθεση του, τότε σύμφωνα με τον Κανονισμό 6
(2), εντός 14 ημερών από της επιδόσεως σε αυτόν της έφεσης, την καταχωρεί στον πρωτοκολλητή και την επιδίδει στους διαδίκους. Τίποτε από τα πιο πάνω δεν έχει τηρηθεί λόγω ακριβώς της προσθήκης του κτηματολογικού λειτουργού ως διαδίκου, ο οποίος ορθά και εκ των πραγμάτων ως διάδικος, καταχώρισε ένσταση αντί της αιτιολογημένης απόφασης του. Στην ουσία και στο τέλος της ημέρας, δεν υπάρχουν ενώπιον του δικαστηρίου οι λόγοι επί των οποίων ο διευθυντής έλαβε την απόφαση του να πωλήσει το ενυπόθηκο ακίνητο. Η προβλεπόμενη διαδικασία στους Κανονισμούς εμπεριέχει τη λογική του πράγματος, αφού κατά την κρίση του δικαστηρίου, συνάδει ακριβώς με την νομολογία, ότι δηλαδή οι λόγοι ακύρωσης της απόφασης του διευθυντή, είναι οι ίδιοι που εφαρμόζονται επί δικαστικού ελέγχου διοικητικών πράξεων. Δεν είναι η απόφαση, ή η γνωστοποίηση, ή και το διάταγμα αυτό καθαυτό που ελέγχεται δικαστικώς, αλλά αν υπήρξε παράβαση, ως υποδεικνύει η νομολογία, των αρχών του διοικητικού δικαίου κατά την λήψη της επίδικης απόφασης. Αυτό δικαιολογεί αλλά και εξηγεί τον επιτακτικό τρόπο (shall not be joined), με τον οποίο ο Κανονισμός 5
(2)δεν επιτρέπει την συνένωση του διευθυντή ως διαδίκου, εκτός κατόπιν αδείας του δικαστηρίου, ακριβώς για να καταθέσει στο δικαστήριο την αιτιολογημένη απόφαση του, επί της οποίας θα ασκηθεί η δικαστική κρίση. Το αποτέλεσμα είναι ότι πρόκειται για παράβαση μη θεραπεύσιμη με την Δ.64 που επιφέρει ακυρότητα στη διαδικασία. Για τους λόγους αυτούς ως έχουν εξηγηθεί και αναλυθεί, η Αίτηση - Έφεση κατά της απόφασης του διευθυντή του κτηματολογίου κρίνεται απορριπτέα. Αν όμως ήθελε κριθεί εσφαλμένη πιο πάνω προσέγγιση και κατάληξη, το δικαστήριο θα εξετάσει, συνοπτικά, τους διάφορους λόγους για τους οποίους η αιτήτρια επιδιώκει την ακύρωση της απόφασης του διευθυντή περί της δια δημοσίου πλειστηριασμού πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου της. Η κρίση αναποδράστως θα ασκηθεί επί των λόγων μεν που προβάλλει η αιτήτρια, σε συνάρτηση όμως με τους λόγους ένστασης του καθ ου η αίτηση 1 και των τεκμηρίων που την υποστηρίζουν, καθώς και του καθ ου η αίτηση 2. Και στην απουσία βεβαίως της αιτιολογημένης έκθεσης του διευθυντή, ως επιβάλλει ο σχετικός Κανονισμός. Εκ προοιμίου αλυσιτελές προβάλλει, εκ των πραγμάτων, το εγχείρημα. Αναφέρει η αιτήτρια ότι η ειδοποίηση που της αποστάληκε από τον διευθυντή ήταν παράτυπη, γιατί δεν διαμένει στην αποσταλείσα διεύθυνση αλλά σε άλλη. Σύμφωνα με τα ενώπιον του δικαστηρίου τεθέντα στοιχεία, η επίδοση της εγγράφου ειδοποίησης και κατάστασης λογαριασμού εκ μέρους των καθ' ων η αίτηση 2 έγινε στην οδό Χρίστου Νικολαίδη 9Α και όχι στο 9Γ, που ως ισχυρίζεται η αιτήτρια διαμένει. Η επιδότης που ορκίστηκε αναφέρει ότι τα έγγραφα επιδόθηκαν στον αδελφό της αιτήτριας που διαμένει μαζί της στην πιο πάνω διεύθυνση. Αν η αιτήτρια αμφισβητούσε αυτά που ορκίζεται η επιδότης έφερε και το βάρος να τα αντικρούσει, ή έστω να προσκομίσει μαρτυρία περί της ορθότητας των δικών της ισχυρισμών. Άλλωστε, εκείνο που έχει σημασία είναι με κάποιο τρόπο να περιέλθει στην αντίληψη της αιτήτριας η διαδικασία (Zehil v. Roberts
(2009)1 Α.Α.Δ 678). Όπως ακριβώς έγινε τελικά και στην παρούσα υπόθεση, που η αιτήτρια έλαβε έγκαιρα γνώση της διαδικασίας και αντέδρασε εντός των προβλεπομένων υπό του Νόμου προθεσμιών. Οι περί του αντιθέτου αιτιάσεις της δεν ευσταθούν και ως εκ τούτου απορρίπτονται. Αποτελεί συνεπώς εύρημα και κατάληξη του δικαστηρίου ότι η αιτήτρια έλαβε ειδοποίηση από τους καθ' ων η αίτηση 2 για την καθυστερημένη οφειλή της προς αυτούς, καθώς και καταστάσεις λογαριασμού από την 19.9.06 μέχρι και την 10.10.14, σύμφωνα με τις πρόνοιες του Άρθρου 37
(1)του Νόμου. Κλήθηκε όπως εντός ενός μηνός από της επιδόσεως καταβάλει τα οφειλόμενα, άλλως, σύμφωνα με την ειδοποίηση, θα υποβάλλετο αίτηση στο κτηματολόγιο δυνάμει του Αρ.37 του Νόμου για την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου. Δεν προβάλλει η αιτήτρια ότι κατέβαλε οποιοδήποτε ποσό ώστε, σύμφωνα με το Αρ.37
(2)του Νόμου, να ανακόψει την περαιτέρω διαδικασία ενώπιον του κτηματολογίου. Από δε τις καταστάσεις λογαριασμού που της αποστάληκαν, εκείνο που διαφαίνεται ξεκάθαρα, είναι ότι δεν έχει καταβληθεί οποιοδήποτε ποσό από την 2.3.12 που παρουσιάζεται η τελευταία καταβολή δόσης έναντι του δανείου. Κατά τα λοιπά και καθόσον αφορά τις πρόνοιες του Άρθρου 38 του Νόμου, από τα συνημμένα τεκμήρια εξάγεται ότι οι καθ ων η αίτηση 2 τήρησαν την προβλεπόμενη υπό του Νόμου διαδικασία, αφού η αίτηση πωλήσεως του ακινήτου υπεβλήθη δι' ενόρκου δηλώσεως προς τον διευθυντή του κτηματολογίου, παράρτημα 2 στην ένσταση του καθ' ου η αίτηση
- Εκ των συνημμένων τεκμηρίων εξάγεται περαιτέρω ότι ο διευθυντής του κτηματολογίου, απέστειλε δυο γνωστοποιήσεις προς την αιτήτρια ιδίας ημερομηνίας, ήτοι την 31.3.
- Στην μια της γνωστοποιούσε την κατάθεση αιτήσεως εκ μέρους των καθ' ων η αίτηση 2 για την αναγκαστική πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου της και στην άλλη, ότι αποφάσισε να διατάξει την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου σε δημοπρασία, η οποία θα διεξαχθεί μετά από την πάροδο 30 ημερών και σε ημερομηνία που θα οριστεί αργότερα. Είναι η θέση της αιτήτριας ότι η ταυτόχρονη αποστολή των δυο γνωστοποιήσεων είναι παράτυπη, γιατί ουδέποτε της δόθηκε η ευχέρεια να φέρει ένσταση στην αίτηση πώλησης που υπεβλήθη από τους καθ' ων η αίτηση 2 δυνάμει του Αρ.
- Υποδεικνύεται ότι ο Νόμος δεν απαγορεύει την ταυτόχρονη εξέταση της αίτησης πώλησης, με την λήψη της απόφασης του διευθυντή να διατάξει την πώληση. Ανεξάρτητα από αυτό και στην απουσία της αιτιολογημένης απόφασης του διευθυντή, δεν υπάρχει περιθώριο για οποιαδήποτε δικαστική κρίση ως προς τους λόγους για τους οποίους ο διευθυντής αποφάσισε την ίδια ημερομηνία την πώληση του ακινήτου. Προκύπτει πάντως ως λογική εξέλιξη στην αλληλουχία των γεγονότων, ότι ο διευθυντής δυνάμει του Αρ.39 εξέτασε αυθημερόν την αίτηση πώλησης και ταυτόχρονα αποφάσισε την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου. Το γεγονός ότι και οι δυο γνωστοποιήσεις ήταν της ίδιας ημερομηνίας, υποδηλώνει ότι η αιτήτρια τις παρέλαβε και τις δυο, τις επισυνάπτει μάλιστα στην αίτηση της, και είχε συνεπώς όλη την ευχέρεια και τον χρόνο να εφεσιβάλει την γνωστοποίηση περί της κατάθεσης της αίτησης πώλησης υπό των καθ' ων η αίτηση 2, δυνάμει του Αρ.37, όπως ακριβώς εμπρόθεσμα έπραξε με την απόφαση του διευθυντή να πωλήσει το ακίνητο. Επειδή δεν το έπραξε, ενώ είχε την ευχέρεια, δεν ισοδυναμεί με αποστέρηση κάποιου δικαιώματος της. Εγείρεται επίσης εκ μέρους της αιτήτριας ζήτημα περί της μη συμμόρφωσης του διευθυντή με το Αρ.40 του Νόμου. Ότι αφενός δεν καθόρισε το οφειλόμενο ποσό, κατά παράβαση του Αρ.401(γ), και δεν παρείχε αφετέρου γνωστοποίηση 30 ημερών και να αναφέρει το καθορισθέν οφειλόμενο ποσό. Σύμφωνα με το άρθρο 40 η υποχρέωση του διευθυντή πριν καθορίσει την ημερομηνία πωλήσεως του ακινήτου, είναι να παράσχει 30 ημερών γνωστοποίηση προς όλους τους ενδιαφερομένους περί της αποφάσεως του να διατάξει την πώληση. Ειδικά δε προς τον ενυπόθηκο οφειλέτη, πρέπει να του γνωστοποιήσει το ποσό που καθόρισε δυνάμει του αρ.40
(1)(γ). Στην προκειμένη περίπτωση η ρηθείσα γνωστοποίηση αποστάληκε δυνάμει του Άρθρου 40
(2)(α), δηλαδή ο διευθυντής γνωστοποίησε προς όλους τους ενδιαφερομένους την απόφαση του να διατάξει την πώληση, και όχι δυνάμει του Άρθρου 40
(2)(β), που προνοεί για ξεχωριστή γνωστοποίηση μόνο προς τον ενυπόθηκο οφειλέτη για τον καθορισμό των οφειλόμενων ποσών σύμφωνα με το άρθρο 40
(1)(γ). Σημειώνεται πως η ίδια ακριβώς γνωστοποίηση αποστάληκε και στους καθ' ων η αίτηση 2 κατ' επιταγή του Αρ.40
(2)(α) (δες παράρτημα 4Α στην ένσταση του καθ' ου η αίτηση 1). Κρίνεται συνεπώς πως η ρηθείσα γνωστοποίηση δυνάμει του Αρ.40
(2)(α) αποτελεί το στάδιο ενημέρωσης όλων των ενδιαφερομένων για την απόφαση του διευθυντή να προχωρήσει στην πώληση του ακινήτου. Προς ολοκλήρωση όμως της διαδικασίας θα πρέπει να αποσταλεί και άλλη ξεχωριστή γνωστοποίηση, μόνο προς τον ενυπόθηκη οφειλέτη, δυνάμει του Αρ.40
(2)(β), η οποία εξ όσων συνάγεται δεν έχει αποσταλεί. Έρεισμα στην πιο πάνω ερμηνεία αποτελεί το γεγονός ότι ο διευθυντής θα πρέπει, δυνάμει του Αρ.40
(2)(α) και (β), να αποστείλει δυο διαφορετικές γνωστοποιήσεις στον ενυπόθηκο οφειλέτη, μια περί της αποφάσεως του να διατάξει την πώληση (Αρ.40
(2)(α) και άλλη που να καθορίζει τα οφειλόμενα ποσά (Αρ.40
(2)(γ). Άλλως δεν θα υπήρχε κανένας λόγος ο Νόμος να απαιτεί ξεχωριστή γνωστοποίηση μόνο προς στον ενυπόθηκο οφειλέτη για το καθορισθέν ποσό. Θα μπορούσε, αν αυτό ήθελε ο νομοθέτης, να προνοούσε για την αποστολή μιας γνωστοποίησης προς όλους τους ενδιαφερομένους και να περιλαμβανόταν σε αυτή και το καθορισθέν οφειλόμενο, υπό του ενυπόθηκου οφειλέτη, ποσό. Το γεγονός ότι το επίδικο ακίνητο αποτελεί την πρώτη και μόνη κατοικία της αιτήτριας ως είναι η θέση της, δεν επηρεάζει το κύρος της διαδικασίας, αφού ο Νόμος δεν προβλέπει κάποια επιφύλαξη επί τούτου. Πάντως δεν διαφεύγει τη προσοχή, ότι η ακίνητη περιουσία η οποία σκοπείται προς πώληση περιγράφεται ως αμπέλι. Αν και πότε η αιτήτρια ανήγειρε οικία, επί του 1/6 μεριδίου και αν αυτή είναι, ως ισχυρίζεται, η πρώτη και μόνη κατοικία της επί του ακινήτου, δεν υπάρχει κάποια προς τούτο μαρτυρία. Προβάλλει επίσης η αιτήτρια ζητήματα αφορώντα την ουσία της υποθήκης, ως άκυρης, αόριστης, ασαφούς και ανεφάρμοστης. Βεβαίως αυτά τα ζητήματα δεν αποτελούν επίδικα εν σχέση με την απόφαση του διευθυντή, αυτά θα μπορούσαν να αποτελέσουν αντικείμενο άλλης διαδικασίας, στην οποία εξ όσων συνάγεται, η αιτήτρια παρουσιάστηκε και πρόβαλε τις θέσεις της. Πρόκειται για την διαδικασία επίλυσης της διαφοράς σε διαιτησία, σχετική είναι η απόφαση του διαιτητή, τεκμ.5 στην αίτηση της αιτήτριας, καθώς και η υποβληθείσα εκ μέρους της έφεση κατά της απόφασης του διαιτητή. Είναι επίσης η συνακόλουθη θέση της ότι η διαδικασία είναι άδικη, γιατί ενώ υπέβαλε έφεση εναντίον της απόφασης του διαιτητή, την 2659/13 τεκμ.6 στην αίτηση και η εγκυρότητα και νομιμότητα των δανείων, λογαριασμών και υποθηκών δεν έχει ακόμα εκδικαστεί, η επίδικη διαδικασία της αποστερεί το δικαίωμα για δίκαιη δίκη. Παρόλο που δεν υπάρχει κάποια διασύνδεση στον Νόμο σε αυτά που αναφέρει η αιτήτρια επί του συγκεκριμένου αυτού θέματος, το εγειρόμενο ζήτημα, ενδεχομένως, μόνο στα πλαίσια της έφεσης εναντίον της απόφασης του διαιτητή, θα μπορούσε, ή θα έπρεπε να εγερθεί και όχι στα περιορισμένα πλαίσια του δικαστικού ελέγχου, ως είναι σύμφωνα με την νομολογία, η παρούσα διαδικασία. Τέλος και καθόσον αφορά την θέση της αιτήτριας ότι η απόφαση του διευθυντή δεν αναφέρει την επιφυλαχθείσα τιμή πώλησης, υποδεικνύεται ότι στο στάδιο αυτό ο Νόμος, Άρθρα 39 - 40, δεν επιβάλλει τέτοια υποχρέωση, αφού η επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης θα καθοριστεί σε μεταγενέστερο στάδιο. Κατά συνέπεια και για όλους τους λόγους που έχουν εξηγηθεί και αναλυθεί, η Αίτηση - Έφεση κρίνεται ως εντελώς ανεδαφική τόσο τύποις, όσο και ουσία και ως εκ τούτου απορρίπτεται. Τα έξοδα ακολουθούν το αποτέλεσμα και επιδικάζονται υπέρ των καθ ων η αίτηση 1 και 2 και σε βάρος της αιτήτριας. Θα υπολογιστούν από τον πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το δικαστήριο. (Υπ.) Ν. Γιαπανάς, Α.Ε.Δ. Πιστό αντίγραφο Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο