← Κύπρος

Εταιρείας NICOS KOSHIS PROPERTIES LTD ν. MOORE STEVENS STYLIANOU & CO κ.α., Αγωγή αρ. 7917/12, 31/5/2016

Εταιρείας NICOS KOSHIS PROPERTIES LTD ν. MOORE STEVENS STYLIANOU & CO κ.α., Αγωγή αρ. 7917/12, 31/5/2016 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2016:A322 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Μ. Θεοκλήτου, Προσ. Ε. Δ. Αγωγή αρ. 7917/12 ΜΕΤΑΞΥ: Εταιρείας NICOS KOSHIS PROPERTIES LTD Εναγόντων και

  1. MOORE STEVENS STYLIANOU & CO
  2. ΠΑΝΑΓΙΩΤΗ ΣΤΥΛΙΑΝΟΥ Εναγομένων ------------------------------------------------------------------------------------------ Ημερομηνία: 31 Μαΐου, 2016 Για τους εναγόμενους 1 - αιτητές: κος Δημήτρης Καΐλης για κκ. Μάρκο Π. Σπανό & Σία Για τους ενάγοντες - καθ' ων η αίτηση: κος Ανδρέας Κορομίας για κκ. Δράκο & Ευθυμίου Δ.Ε.Π.Ε. ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ (αίτηση ημερομηνίας 21.10.2015 για προδικαστική εκδίκαση νομικού σημείου) Εισαγωγή Στις 9.11.2012 οι ενάγοντες καταχώρησαν επί ειδικώς οπισθογραφημένου κλητηρίου εντάλματος αγωγή με την οποία αξιώνουν το ποσό των €20.392,16 ως ποσό οφειλόμενο στη βάση ενοικιαστηρίου εγγράφου και/ή ως αποζημιώσεις για παράβαση εγγράφου συμφωνίας ενοικιάσεως, πλέον τόκο και έξοδα. Σύμφωνα με την Έκθεση Απαίτησης περί την 12.1.2005 οι ενάγοντες συμφώνησαν με τους εναγόμενους 1 όπως οι τελευταίοι ενοικιάσουν συγκεκριμένο διαμέρισμα στη Λευκωσία για χρήση ως γραφείο (στο εξής «το μίσθιο») για περίοδο πέντε ετών αρχομένης την 1.2.2005 μέχρι την 31.1.2010 και μετά ταύτα για ετέρα περίοδο δύο ετών μέχρι την 31.1.2012 διά ανανεώσεως με αμοιβαία συναίνεση των μερών της συμφωνίας. Το πληρωτέο ενοίκιο για το πέμπτο έτος είχε συμφωνηθεί στις £2.170 (€3.707,67) μηνιαίως ενώ με βάση τους όρους του ενοικιαστηρίου εγγράφου το πληρωτέο ενοίκιο για τη διετία 1.1.2011 - 31.1.2012 θα ήταν αυξημένο κατά 10% και ανερχόταν σε £2.387 (€4.078,43) μηνιαίως. Πράγματι, σύμφωνα με την Έκθεση Απαίτησης, τα μέρη αμοιβαία συναίνεσαν και συμφώνως των όρων του ενοικιαστηρίου εγγράφου ανανέωσαν τη συμβατική ενοικίαση για την περίοδο που έληγε στις 31.1.2012 και οι εναγόμενοι 1 συνέχισαν να κατέχουν το μίσθιο έναντι του συμφωνηθέντος ενοικίου των £2.387 (€4.078,43) μηνιαίως. Κατά παράβαση των όρων του ενοικιαστηρίου συμβολαίου, και ενώ οι ενάγοντες αρνήθηκαν να συμφωνήσουν με τον τερματισμό της ενοικίασης ή με την τροποποίηση του όρου για τη διάρκεια αυτής, οι εναγόμενοι 1 με επιστολή τερμάτισαν την ενοικίαση στις 31.8.2011, εγκατέλειψαν το μίσθιο και αρνήθηκαν και αμέλησαν να καταβάλουν το ενοίκιο για την περίοδο 1.9.2011 - 31.1.
  3. Η αγωγή επιδόθηκε στους εναγόμενους 1, οι οποίοι στις 12.11.2014 καταχώρησαν Υπεράσπιση στην πρώτη παράγραφο της οποίας εγείρουν την εξής προδικαστική ένσταση: «Οι Εναγόμενοι 1 εγείρουν προδικαστική ένσταση και ισχυρίζονται ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο στερείται αρμοδιότητας να εκδικάσει την παρούσα αγωγή καθ' ότι αποκλειστικά αρμόδιο Δικαστήριο είναι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων ένεκα του ότι οι Εναγόμενοι 1 κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές και/ή η ενοικίαση ήταν θέσμια ενοικίαση στα πλαίσια της εφαρμογής του εν λόγω Νόμου.» Οι εναγόμενοι 1 παραδέχονται μέρος της Έκθεσης Απαίτησης, αλλά ισχυρίζονται ότι με τη λήξη της πρώτης περιόδου ενοικίασης, ήτοι κατά την 31.1.2010 και/ή 1.2.2010 κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές και/ή η ενοικίαση κατέστη θέσμια δεδομένου ότι η οικοδομή επί της οποίας ευρίσκετο το ενοικιαζόμενο υποστατικό είχε ανεγερθεί προ του
  4. Είναι, συνεπώς, η θέση τους ότι είχαν το δικαίωμα να τερματίσουν την ενοικίαση και/ή το ενοικιαστήριο συμβόλαιο με ένα μήνα προειδοποίηση, όπως και έπραξαν. Επειδή, όμως, ο τερματισμός δεν έγινε αποδεκτός, περί την 31.8.2011 οι διάδικοι συμφώνησαν εγγράφως όπως οι εναγόμενοι 1 παραμείνουν στο μίσθιο μέχρι την 30.9.2011 και/ή όπως η συμφωνία ενοικίασης τερματισθεί την 30.9.
  5. Οι ενάγοντες, στις 17.4.2015 καταχώρησαν Απάντηση στην Υπεράσπιση με την οποία απορρίπτουν την προδικαστική ένσταση που ήγειραν οι εναγόμενοι 1, ισχυριζόμενοι ότι αποκλειστική αρμοδιότητα εκδίκασης της διαφοράς έχει το Επαρχιακό Δικαστήριο, αφού η αιτία αγωγής προέκυψε εντός της περιόδου συμβατικής ενοικιαστικής σχέσης, προσθέτοντας ότι οι εναγόμενοι 1 εμποδίζονται διά συμφωνίας ή συμπεριφοράς να εγείρουν και ισχυρίζονται διαφορετικά. Αρνούνται επίσης, ως μη ανταποκρινόμενο στην πραγματικότητα, τον ισχυρισμό περί συμφωνίας για τερματισμό της ενοικίασης την 30.9.
  6. Με αίτηση ημερομηνίας 21.10.2015 οι εναγόμενοι 1 ζήτησαν την προδικαστική εξέταση του πιο πάνω νομικού σημείου και/ή προδικαστικής ένστασης που ήγειραν στην παράγραφο 1 της Υπεράσπισης τους. Νομική βάση της αίτησης είναι, μεταξύ άλλων, η Δ.27 Θ.1 και 2[1] των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας. Στην ένορκη δήλωση του κ. Άλκη Χριστοδουλίδη που έγινε προς υποστήριξη της αίτησης επισυνάφθηκε, ως Τεκμήριο 1, το ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 12.1.2005 που υπεγράφη μεταξύ των δύο μερών. Οι ενάγοντες δεν έφεραν ένσταση στην αίτηση, και εκδόθηκε εκ συμφώνου διάταγμα για εκδίκαση προδικαστικώς του νομικού σημείου που εγείρεται στην παράγραφο 1 της Υπεράσπισης των εναγομένων
  7. Η ακροαματική διαδικασία και οι θέσεις που προβλήθηκαν Προ της εκδίκασης της προδικαστικής ένστασης, δηλώθηκαν από τις δύο πλευρές ως παραδεκτά, τα ακόλουθα γεγονότα:
  8. Η συμφωνία ενοικίασης ημερομηνίας 12.1.2005 είναι το έγγραφο που επισυνάφθηκε ως Τεκμήριο 1 στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την αίτηση ημερομηνίας 21.10.
  10. Το ενοικιαζόμενο ακίνητο βρίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή και ολοκληρώθηκε προ του
  12. Οι εναγόμενοι 1 συνέχισαν την ενοικίαση του υποστατικού μετά την 31.1.2010 με καταβαλλόμενο ενοίκιο £2.387 ή €4.078,43 μηνιαίως. Οι δύο πλευρές καταχώρησαν ακολούθως γραπτές αγορεύσεις με τις οποίες υποστήριξαν τις θέσεις τους. Η πλευρά των εναγομένων 1 υποστήριξε ότι αποκλειστική δικαιοδοσία για εκδίκαση της παρούσας υπόθεσης έχει το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, με βάση τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο, Ν. 23/83, εφόσον οι εναγόμενοι 1 στη λήξη της πενταετούς πρώτης περιόδου ενοικίασης κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές, και η απαίτηση των εναγόντων αφορά σε καθυστερημένα ενοίκια για περίοδο που οι εναγόμενοι 1 ήταν θέσμιοι ενοικιαστές. Είναι η θέση τους ότι η συμφωνία ενοικίασης προέβλεπε την ακριβή ημερομηνία λήξης της πρώτης ενοικίασης, η οποία ήταν πέντε χρόνια, και η όποια ανανέωση της συμφωνίας μεταξύ των διαδίκων δεν μπορεί να θεωρείται ως συνέχιση της πρώτης ενοικίασης. Σημειώνουν ακόμη ότι η πρόνοια περί ανανέωσης στην παράγραφο 2.2 του ενοικιαστηρίου εγγράφου προϋποθέτει την αμοιβαία συναίνεση των μερών και δεν είναι αυτόματη, δηλαδή, εναπόκειται στα μέρη να συμφωνήσουν δεύτερη περίοδο ενοικίασης. Στον αντίποδα η θέση των εναγόντων είναι ότι, με βάση τα γεγονότα που συνθέτουν την απαίτηση, και τα παραδεκτά γεγονότα, οι εναγόμενοι 1 ουδέποτε κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές, αλλά αντίθετα η ενοικίαση παρέμεινε συμβατική, συνεπώς το Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας έχει αποκλειστική δικαιοδοσία να εκδικάσει την παρούσα διαφορά. Με αναφορά σε νομολογία, ο συνήγορος των εναγόντων εισηγείται κατ' αρχάς ότι κατά τη διάρκεια της συμβατικής ενοικίασης δεν υπάρχει δυνατότητα μετατροπής της ενοικίασης σε θέσμια, εκτός όπου δίδεται νόμιμη ειδοποίηση τερματισμού και ο ενοικιαστής παραμένει εντός του ενοικιαζόμενου υποστατικού. Είναι επιπλέον η θέση του ότι, με δεδομένη την παραδοχή, από μέρους των εναγομένων 1 της παραγράφου 5 της Έκθεσης Απαίτησης, οι εναγόμενοι 1 ανανέωσαν τη συμβατική ενοικίαση και παρέμειναν εντός του υποστατικού ως συμβατικοί ενοικιαστές. Στο αυτό συμπέρασμα, εισηγείται, οδηγεί και η ορθή ερμηνεία της παραγράφου 2 της συμφωνίας ενοικιάσεως, στη βάση της οποίας επήλθε αυτόματη ανανέωση της συμφωνίας μέχρι 31.1.2012, δεδομένου ότι δεν δόθηκε ειδοποίηση τερματισμού δύο μήνες προ της λήξεως, και, αντίθετα, οι εναγόμενοι 1 άσκησαν το δικαίωμα τους να συνεχίσουν τη συμβατική ενοικίαση για περαιτέρω περίοδο δύο ετών καταβάλλοντας το αυξημένο, κατά 10%, ενοίκιο. Νομική πτυχή και αξιολόγηση των εκατέρωθεν θέσεων Οι εναγόμενοι 1 εγείρουν με την Υπεράσπιση τους, θέμα αρμοδιότητας του Επαρχιακού Δικαστηρίου να επιληφθεί της παρούσας διαφοράς, προβάλλοντας τη θέση ότι αποκλειστική δικαιοδοσία για εκδίκαση της διαφοράς έχει το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Παραπέμπουν προς υποστήριξη της θέσης τους στην υπόθεση Ιωάννης Κότσαπα & Υιοί ν. Κυπριανού κ.α.

(2001)1 ΑΑΔ 261, στην οποία αποφασίστηκαν, μεταξύ άλλων, τα εξής: «Έχουμε την άποψη πως το κυρίαρχο στοιχείο το οποίο διέπει το θέμα της δικαιοδοσίας είναι η ιδιότητα ή υπόσταση του ενοικιαστή και η φύση της ενοικίασης. Εφόσον ο τελευταίος έχει καταστεί θέσμιος ενοικιαστής η οποιαδήποτε αξίωση που εγείρεται εναντίον του, μετά που έχει αποκτήσει την ιδιότητα του θέσμιου ενοικιαστή, υπάγεται στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Ο χρόνος γένεσης της αξίωσης δεν διαδραματίζει οποιοδήποτε ρόλο. Αν μετά τον τερματισμό της σύμβασης ενοικίασης και την μετατροπή της ενοικίασης σε θέσμια επιχειρείτο ανάκτηση κατοχής, δυνάμει του άρθρου 16
(1)(α) του Νόμου 23/83 λόγω καθυστερημένων ενοικίων, που είχαν προκύψει στη διάρκεια της συμβατικής ενοικίασης, χωρίς αμφιβολία το αρμόδιο δικαστήριο θα ήταν το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Όπως υποδείχθηκε στην Petsas (πιο πάνω) σκοπός της σχετικής πρόνοιας ήταν η αποφυγή της πολλαπλότητας των διαδικασιών και επομένως το αρμόδιο για τη χορήγηση διατάγματος έξωσης δικαστήριο είναι και αρμόδιο να επιληφθεί διαφοράς για ανάκτηση καθυστερημένων ενοικίων. Υπογραμμίζουμε ότι ο κυρίαρχος παράγων είναι η ιδιότητα του ενοικιαστή και η φύση της ενοικίασης και όχι η γένεση ή η προέλευση των καθυστερημένων ενοικίων.» Ο νομοθέτης, μέσω του άρθρου 21
(2)του περί Δικαστηρίων Νόμου, Ν. 14/60και του άρθρου 4
(1)του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν. 23/83, οριοθέτησε τη δικαιοδοσία εκάστου εκ των δύο Δικαστηρίων. Δεν αμφισβητείται ότι το ενοικιαζόμενο ακίνητο βρίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή και ότι ολοκληρώθηκε προ του
  1. Ούτε και το ότι οι εναγόμενοι 1 συνέχισαν την ενοικίαση του υποστατικού μετά την 31.1.2010 με καταβαλλόμενο ενοίκιο £2.387 ή €4.078,43 μηνιαίως, ούτε και το ότι τα διεκδικούμενα ενοίκια αφορούν περίοδο μετά την 31.1.
  2. Οι ενάγοντες συμφωνούν ότι σε περίπτωση που οι εναγόμενοι 1 κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές μετά την 31.1.2010, αποκλειστική δικαιοδοσία εκδίκασης της παρούσας διαφοράς έχει το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων (σελ. 4 της αγόρευσης του κ. Κορομία). Συνεπώς, το κατά πόσο οι εναγόμενοι 1 κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές μετά την 31.1.2010 είναι το μόνο ερώτημα που προκύπτει στα πλαίσια της παρούσας αιτήσεως. Σύμφωνα με τις ερμηνείες που δίδονται στο άρθρο 2 του Νόμου 23/83: «"θέσμιος ενοικιαστής" σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον και περιλαμβάνει πάντα θέσμιον ενοικιαστήν προ της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του παρόντος Νόμου» και «"πρώτη ενοικίαση" σημαίνει την πρώτη ενοικίαση του ακινήτου από τον εκάστοτε ενοικιαστή και η διάρκεια της καθορίζεται από το ενοικιαστήριο έγγραφο ή την προφορική συμφωνία ή ελλείψει αυτών από τον τρόπο πληρωμής» Πρέπει κατ' αρχάς να σημειωθεί ότι τα γεγονότα που στοιχειοθετούν τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου είναι εκείνα τα οποία συνθέτουν την απαίτηση και αποκλειστική πηγή αναζήτησης τους είναι η έκθεση απαίτησης (Interamerican Insurance Co Limited v. Μακρίδου
(2000)1(Γ) ΑΑΔ 1529, 1534, Αγρόκτημα Λανίτη Λτδ κ.α. ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας κ.α.
(1991)1 ΑΑΔ 225, 229, Sevegep Ltd v. United Sea Transport Ltd and others
(1989)1(Ε) ΑΑΔ 729, 732). Στην υπόθεση Interamerican Insurance, ανωτέρω, λέχθηκαν σχετικώς τα εξής: «Αναπόφευκτα, η ανάληψη δικαιοδοσίας από το Δικαστήριο στηρίζεται κατ' αρχάς στους διατυπωθέντες ισχυρισμούς με τους οποίους προσδιορίζονται τα επίδικα θέματα. Από την πλούσια επ' αυτού νομολογία αρκεί η αναφορά στη Sevegep Ltd v. United Sea Transport
(1989)1(E) Α.Α.Δ. 729 όπου λέχθηκε, στη σελ. 732, ότι: "Τα γεγονότα τα οποία στοιχειοθετούν τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου είναι εκείνα τα οποία συνθέτουν την απαίτηση. Στην προκείμενη περίπτωση περιέχονται στην έκθεση απαιτήσεως." Δεν ακολουθεί όμως εξ αυτού ότι οι εκ των υστέρων διαπιστώσεις του Δικαστηρίου είναι πάντοτε άνευ σημασίας. Εξαρτάται από το τι προβλέπει η δικαιοδοτική νομοθετική διάταξη. Όπου ορίζονται προϋποθέσεις με την έννοια των σταθερών δεδομένων, το κατά πόσο πληρούνται παραμένει ζήτημα ανοικτό μέχρι τέλους της υπόθεσης· και αν τότε προκύψει αρνητική απάντηση, η υπόθεση ναυαγεί λόγω έλλειψης δικαιοδοσίας.» Εξετάζοντας τα δικόγραφα στην όψη τους, και πάντοτε για σκοπούς και μόνο της παρούσας αίτησης, σημειώνω ότι από την Έκθεση Απαίτησης προκύπτουν τα εξής: «
  1. Κατά ή περί την 12η Ιανουαρίου 2005 στη Λευκωσία διά Ενοικιαστηρίου Εγγράφου οι ενάγοντες συμφώνησαν με τους εναγόμενους 1 να ενοικιάσουν και οι εναγόμενοι 1 απεδέχθησαν την ενοικίαση του ως άνω αναφερομένου διαμερίσματος για χρήση ως γραφείου των για περίοδο πέντε ετών αρχομένων τη 1.2.2005 μέχρι 31.1.2010 και μετά ταύτα για ετέρα περίοδο δύο ετών μέχρι της 31.1.2012 διά ανανεώσεως με αμοιβαία συναίνεση των μερών της συμφωνίας. Στους πλήρεις όρους του ενοικιαστηρίου εγγράφου και στην ακριβή ερμηνεία των οι ενάγοντες θα αναφερθούν κατά τη δικάσιμο.
  2. Το πληρωνόμενο ενοίκιο για το πέμπτο έτος της ενοικιάσεως ήταν συμφωνημένο σε £2.170 μηνιαίως συμποσούμενο σε €3.707,67 μηνιαίως ενώ με βάση τους ρητούς όρους του ενοικιαστηρίου εγγράφου το πληρωνόμενο ενοίκιο για τη διετία την αρχόμενη την 1.1.2011 που έληγε την 31.1.2012 ήταν αυξημένο κατά 10% και ανερχόταν σε £2.387 μηνιαίως ή €4.078,43 μηνιαίως.
  3. Πράγματι τα μέρη του ενοικιαστηρίου εγγράφου αμοιβαία συναίνεσαν και συμφώνως των όρων του ανανέωσαν τη συμβατική ενοικίαση για την περίοδο που έληγε στις 31.1.2012 και οι εναγόμενοι 1 συνέχισαν να κατέχουν το ρηθέν μίσθιο έναντι του συμφωνημένου ενοικίου των £2.387 μηνιαίως ή €4.078,43 μηνιαίως.
  4. Παρά ταύτα και σε παράβαση των όρων του ενοικιαστηρίου εγγράφου και των σ' αυτή περιεχομένων όρων της συμβατικής ενοικιάσεως οι εναγόμενοι απέστειλαν επιστολή ημερομηνίας 30.6.2011 και ειδοποίησαν τους ενάγοντες ότι προετίθεντο να τερματίσουν την ενοικίαση τη 31.7.2011 ενώ με νέα επιστολή του δικηγόρου των ημερομηνίας 20.7.2011 η ημερομηνία τερματισμού της ενοικιάσεως παρετάθη μέχρι της 31.8.
  6. Οι ενάγοντες με επιστολές των δικηγόρων των ημερομηνιών 8.7.2011 και 23.8.2011 αρνήθηκαν να συμφωνήσουν με τον τερματισμό της ενοικιάσεως και/ή την τροποποίηση του όρου της διάρκειας αυτής και κάλεσαν τους εναγόμενους 1 σε τήρηση των όρων της συμβατικής ενοικιάσεως.
  7. Παρά ταύτα οι εναγόμενοι 1 εγκατέλειψαν το μίσθιο και αρνήθηκαν και αμέλησαν να καταβάλουν οποιοδήποτε ενοίκιο και/ή αποζημίωση για την περίοδο από 1.9.2011 μέχρι 31.1.2012.» Με την παράγραφο 2(β) της Υπεράσπισης τους οι εναγόμενοι 1 παραδέχονται το περιεχόμενο αριθμού παραγράφων της Έκθεσης Απαίτησης, μεταξύ άλλων, των παραγράφων 3, 4 και 5, ανωτέρω. Πέραν δε της ρητής παραδοχής της παραγράφου 5 της Έκθεσης Απαίτησης, σημειώνω επίσης ότι στην Υπεράσπιση δεν εγείρεται ισχυρισμός περί αποστολής ειδοποίησης τερματισμού δύο μήνες πριν την 31.1.
  8. Ο όρος 2 του ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 12.1.2005 προβλέπει τα εξής: «Ως χρόνος ενοικιάσεως συμφωνείται περίοδος πέντε ετών της τοιαύτης περιόδου αρχομένης την 1 Φεβρουαρίου 2005 και ληγούσης την 31 Ιανουαρίου
  9. Μετά την λήξη της εν λόγω περιόδου η παρούσα θα ανανεώνεται αμοιβαία συναινέσει διά ετέραν περίοδο δύο ετών με αύξηση 10% επί του συμφωνηθέντος ενοικίου εκτός εάν δοθεί εκατέρωθεν ειδοποίησης τερματισμού δύο μηνών προ της λήξεως.» Και ως προς το ύψος του ενοικίου ο όρος 3 προβλέπει τα εξής: «3.1 Το ενοίκιον διά την περίοδον 1.2.2005 - 31.1.2007 συμφωνείται εις £1.800 μηνιαίως. 3.2 Το ενοίκιον διά την περίοδον 1.2.2007 - 31.1.2009 συμφωνείται εις £1.980 μηνιαίως. 3.1 Το ενοίκιον διά την περίοδον 1.2.2009 - 31.1.2010 συμφωνείται εις £2.170 μηνιαίως.». Κρίνω σκόπιμο όπως κάνω μια σύντομη αναφορά σε ορισμένες αποφάσεις του Ανωτάτου Δικαστηρίου, στις οποίες απασχόλησε το θέμα ανανέωσης (ή μη) συμβατικής ενοικίασης δυνάμει όρου ενοικιαστηρίου εγγράφου που προνοούσε για τέτοια ανανέωση. Στην υπόθεση Παπακόκκινου ν. Λαϊκής Κυπριακής Τράπεζας Λτδ
(2007)1(Β) Α.Α.Δ 1357 κατάστημα ενοικιάστηκε στους εφεσίβλητους δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερ. 5.10.1988, για περίοδο τριών ετών, δηλαδή από 11.10.1988 μέχρι 10.10.
  1. Οι εφεσίβλητοι είχαν δικαίωμα ανανέωσης του συμβολαίου με τους ίδιους όρους, συμπεριλαμβανομένου και του όρου για ανανέωση, αλλά με υψηλότερο ενοίκιο. Για την ανανέωση απαιτείτο γραπτή προειδοποίηση, τρεις τουλάχιστον μήνες πριν από τη λήξη της αρχικής περιόδου ενοικίασης. Το μηνιαίο ενοίκιο ορίστηκε στις £
  2. Οι εφεσίβλητοι συνέχισαν να κατέχουν το κατάστημα και μετά την εκπνοή της περιόδου που προέβλεπε το ενοικιαστήριο έγγραφο, με το ενοίκιο να έχει αυξηθεί σταδιακά σε £405 μηνιαίως. Οι εφεσίβλητοι κατέβαλλαν τα ενοίκια μέχρι 10.1.
  3. Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, στο οποίο προσέφυγε η ενάγουσα αξιώνοντας την καταβολή ποσού £7.290 ως οφειλόμενα ενοίκια από 11.1.2000-10.6.2001, κατέληξε ότι δεν υπήρχε ενώπιον του μαρτυρία για την αποστολή ειδοποίησης ανανέωσης της σύμβασης ενοικίασης μετά τη λήξη της πρώτης τριετίας. Έτσι αποδέχτηκε ότι το ενοικιαστήριο έγγραφο τερματίστηκε μετά τη λήξη της πρώτης τριετίας, οι δε εφεσίβλητοι από τις 11.10.1991 κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές. Το Ανώτατο Δικαστήριο αποφάσισε ότι ελλείψει σαφούς μαρτυρίας για την ανανέωση της σύμβασης ενοικίασης μετά τη λήξη της τριετίας ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι οι εφεσίβλητοι άμα τη λήξει της συμβατικής περιόδου, κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές και ότι από τη στιγμή που δεν αποδείχθηκε η συνέχιση της συμβατικής σχέσης μετά τη λήξη της αρχικής τριετίας, ορθά το δικαστήριο κατέληξε ότι η ενοικίαση είχε μετατραπεί σε θέσμια. Στην υπόθεση Άλκης Χατζηκυριάκος (Μπισκότα Φρου-Φρου) Λτδ v. Terzian Trading House Ltd (Αρ.2)
(1998)1(Γ) Α.Α.Δ. 1292, στις 17.11.1988 η εφεσείουσα-ιδιοκτήτρια συνήψε με την εφεσίβλητη-ενοικιάστρια γραπτή σύμβαση ενοικίασης ενός καταστήματος με ενοίκιο £700 το μήνα. Το ενοικιαστήριο έγγραφο περιλάμβανε πρόνοια (όρος 15) σύμφωνα με την οποία η εφεσίβλητη είχε το δικαίωμα ανανέωσης της ενοικίασης κάθε δύο χρόνια έναντι ενοικίου αυξανόμενου κατά 10%. Για να επιτευχθεί η ανανέωση, η εφεσίβλητη είχε υποχρέωση να δώσει σχετική γραπτή προειδοποίηση στην εφεσείουσα τρεις μήνες πριν την εκπνοή της ενοικίασης. Το δικαίωμα αυτό ουδέποτε ασκήθηκε, το ενοίκιο, όμως, αυξήθηκε διαδοχικά κατά 10%, ανά διετία. Κρίθηκε ότι ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν έλαβε υπόψη την πρόνοια του όρου 15 της σύμβασης ενοικίασης για αύξηση κατά 10%, μετά τη μετατροπή της συμβατικής ενοικιάσεως σε θέσμια από το 1990, επειδή, ακριβώς, η ενοικίαση είχε μετατραπεί σε θέσμια αφ΄ ης στιγμής δεν λειτούργησε ο όρος 15 με την άσκηση του δικαιώματος ανανέωσης με γραπτή προειδοποίηση και η εφεσίβλητη συνέχισε να παραμένει στο κατάστημα. Στην υπόθεση Χουλούδης κ.α. ν. Πέτρου
(2004)1(Γ) ΑΑΔ 1506, δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου οι ενάγοντες ενοικίασαν στον εναγόμενο οικία για περίοδο δύο ετών της ενοικιάσεως αρχομένης από 1.4.95 και λήγουσας την 31.3.97 και μετά ταύτα επί ένα εισέτι έτος υπό τους ιδίους όρους από 1.4.97 και λήγουσας την 31.3.
  1. Ο εναγόμενος εγκατέλειψε την οικία κατά ή περί την 31.3.
  2. Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάσισε ότι το ενοικιαστήριο έγγραφο των διαδίκων έληγε στις 31.3.97 και ότι ο εναγόμενος παρέμεινε στην οικία μέχρι τις 31.3.
  3. Και εφόσον έληξε η διάρκεια της πρώτης ενοικίασης και ο εναγόμενος εξακολουθούσε μετά την περίοδο αυτή να κατέχει την οικία, κατέστη θέσμιος ενοικιαστής. Το Ανώτατο Δικαστήριο, ανατρέποντας την πρωτόδικη απόφαση, αποφάσισε τα ακόλουθα: «Έχουμε ήδη αναφέρει ότι οι παράγραφοι 2 και 3 της έκθεσης απαίτησης (ανωτέρω) ήταν παραδεκτές από τον εναγόμενο. Και όπως ορθά επίσης υπέδειξε η ευπαίδευτη συνήγορος των εφεσειόντων, ο ισχυρισμός στην παράγραφο 5 της έκθεσης απαίτησης ότι «Ο εναγόμενος μετά τη λήξη της ενοικιάσεως κατά/ή περί την 31.3.1998 ............» δεν αμφισβητήθηκε από τον εναγόμενο. Το πρωτόδικο δικαστήριο παρερμήνευσε την παράγραφο 2 της έκθεσης απαίτησης όπου ευκρινώς αναφέρεται ότι ο εναγόμενος παρέμεινε στην οικία μέχρι την 31.3.98 δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου. Η κατοχή της οικίας από τον εφεσίβλητο/εναγόμενο ερειδόταν αποκλειστικά στη γραπτή συμφωνία των διαδίκων το κύρος της οποίας δεν αμφισβητήθηκε. Και εφόσον η σύμβαση ουδέποτε τερματίστηκε, ο χρόνος λήξης της ενοικίασης ήταν αυτός που συμφώνησαν τα μέρη ήτοι, η 31.3.98, ημερομηνία κατά την οποία ο ενοικιαστής παρέδωσε την οικία στους ιδιοκτήτες ελεύθερη κατοχής χωρίς να είχε ποτέ καταστεί θέσμιος ενοικιαστής. Η παρούσα περίπτωση σαφώς διακρίνεται από την Χ"Κυριάκος (Φρου-Φρου) Λτδ v. Terzian Trad. Ltd (Αρ. 2)
(1998)1(Γ) Α.Α.Δ. 1292 όπου είχε συμφωνηθεί δικαίωμα ανανέωσης της σύμβασης ενοικίασης για ένα χρόνο που αν δεν ασκείτο επέφερε τη μετατροπή της ενοικίασης από συμβατική σε θέσμια ενοικίαση. Εδώ η παραμονή του ενοικιαστή στην οικία και τον τρίτο χρόνο στηριζόταν αποκλειστικά στη σύμβαση ενοικίασης και όχι σε θέσμια ενοικίαση όπως λανθασμένα αποφάσισε το πρωτόδικο δικαστήριο. Για την επίλυση της διαφοράς είναι αρμόδιο το Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας στο οποίο παραπέμπουμε την υπόθεση για να συνεχιστεί η εκδίκασή της από τη δικαστή που επιλήφθηκε της ακρόασης.» Στην υπόθεση Aeneas Hotels Ltd v. Παπανικολάου κ.α.
(2008)1(Β) ΑΑΔ 1016, η εναγόμενη είχε ενοικιάσει προφορικά δύο διαμερίσματα αρχικά το 1998, για ένα έτος, και στη συνέχεια η ενοικίαση ανανεωνόταν προφορικά, για κάθε έτος, από την 1η Απριλίου κάθε έτους μέχρι την 31η Μαρτίου του επόμενου, αφού το ενοίκιο αναπροσαρμοζόταν κατόπιν συμφωνίας των μερών με κάθε ανανέωση. Η εναγόμενη τερμάτισε την τελευταία ενοικίαση (ήτοι την ενοικίαση για την περίοδο από 1.4.2003 - 31.3.2004) τον Οκτώβριο του 2003, δηλαδή πριν τη λήξη της, και, ταυτόχρονα, εγκατέλειψε τα δύο διαμερίσματα έχοντας τα κλειδιά στη διάθεση των εναγόντων. Αργότερα, στις 29.3.2004, επίσης πριν τη λήξη, οι ενάγοντες παρέλαβαν τα κλειδιά των διαμερισμάτων από την εναγομένη. Το Ανώτατο Δικαστήριο αποφάσισε ότι με αυτά τα δεδομένα, η εναγομένη δεν κατέστη θέσμιος ενοικιαστής κατά τον τερματισμό της τελευταίας ενοικίασης ούτε, βέβαια, κατά τη λήξη της. Τέλος, στην υπόθεση Αργύρη ν. Χρυσοστόμου
(2006)1 ΑΑΔ 1362, είχε καταρτιστεί σύμβαση ενοικίασης στην οποία εγγυητής ήταν ο εναγόμενος. Ως διάρκεια ενοικίασης συμφωνήθηκε η περίοδος των 2 ετών που άρχιζε από 15.7.88 μέχρι και 14.7.90 «με δικαίωμα του ενοικιαστού να ανανεώσει τη παρούσα συμφωνία δια ετέρα περίοδο τριών
(3)ετών υπό τους ίδιους όρους και με το ίδιο ενοίκιο πλην του δικαιώματος ανανεώσεως». Εγέρθηκαν, μεταξύ άλλων, τα εξής ερωτήματα (α) κατά πόσο η εγγύηση του εφεσείοντα κάλυπτε μόνον την περίοδο από 15.7.88 μέχρι 14.7.90 ή αν κάλυπτε και μεταγενέστερη χρονική περίοδο 3 ετών, και (β) αν η τυχόν ανανέωση της διάρκειας της συμφωνίας για περαιτέρω περίοδο 3 ετών, όπως προνοείται στον όρο 2 της προαναφερόμενης συμφωνίας είχε ως αποτέλεσμα τη δημιουργία νέας συμφωνίας στην οποία ο εφεσείων δεν συναίνεσε και η οποία συνεπώς δεν τον δέσμευε. Αποφασίστηκαν τα εξής: «Μελετήσαμε με προσοχή τα ενώπιόν μας στοιχεία και ιδιαίτερα το λεκτικό της προαναφερόμενης συμφωνίας. Όπως είναι θεμελιωμένο το δικαστήριο έχει καθήκον, ερμηνεύοντας μια συμφωνία, να ανεύρει την πρόθεση των συμβληθέντων και να ερμηνεύσει τα αναγραφόμενα στη συμφωνία κατά τρόπο που να συνάδει, να εφαρμόζει και να υλοποιεί, την πρόθεση των συμβληθέντων. Συμφωνούμε με τον ευπαίδευτο πρωτόδικο Δικαστή ότι η πρόθεση των συμβληθέντων, όπως συνάγεται από το λεκτικό της συμφωνίας τους, ήταν, η μεταξύ τους συμφωνία ενοικίασης να έχει δυνητικά καταληκτικό χρονικό όριο τα 5 χρόνια. Αυτό συνάγεται ιδιαίτερα από την πρόνοια ότι ο ενοικιαστής είχε δικαίωμα ανανέωσης της συμφωνίας για περαιτέρω περίοδο 3 ετών υπό τους ίδιους όρους και με το ίδιο ενοίκιο πλην του δικαιώματος ανανέωσης. Ο εφεσείων-εγγυητής γνώριζε για το δικαίωμα μονομερούς ανανεώσεως της συμφωνίας από τον ενοικιαστή και επομένως θα πρέπει να είχε την πρόθεση να εγγυηθεί τον ενοικιαστή και για ολόκληρη την περίοδο των 5 ετών από 15.7.88 και όχι μόνον για την αρχική περίοδο των 2 ετών. Στο συμπέρασμα αυτό καταλήξαμε αφού λάβαμε υπόψη και την πρόνοια ότι το δικαίωμα μονομερούς επέκτασης της περιόδου ενοικίασης που είχε ο ενοικιαστής ήταν ένας από τους όρους της σύμβασης που ο εφεσείων εγγυήθηκε πιστή τήρησή τους. Συμφωνούμε επίσης με τον ευπαίδευτο πρωτόδικο Δικαστή και ως προς το συμπέρασμα του ότι η επέκταση της συμφωνίας για περαιτέρω περίοδο 3 ετών, σύμφωνα με τον όρο 2 της συμφωνίας, δεν είχε ως αποτέλεσμα τη δημιουργία νέας συμφωνίας και κατ΄ επέκταση δεν απάλλασσε τον εγγυητή από τις υποχρεώσεις του, σύμφωνα με το άρθρο 91 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149.» Επανέρχομαι στα περιστατικά της παρούσας υπόθεσης. Όπως προαναφέρθηκε, θέση των εναγομένων 1 είναι ότι κατά την 31.1.2010 και/ή 1.2.2010 κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές (παράγραφος 2(γ) της Υπεράσπισης).[2] Σύμφωνα με τον όρο 2 του ενοικιαστηρίου εγγράφου, μετά τη λήξη της πενταετούς ενοικίασης στις 31.1.2010 η συμφωνία θα ανανεωνόταν αμοιβαία συναινέσει για περίοδο δύο περαιτέρω ετών (δηλαδή, μέχρι την 31.1.2012), εκτός εάν δοθεί εκατέρωθεν ειδοποίηση τερματισμού δύο μήνες προ της λήξεως, με συμφωνημένη αύξηση του ενοικίου. Δηλαδή, η συμφωνία ενοικίασης είχε δυνητικά καταληκτικό όριο τα επτά χρόνια (υπόθεση Αργύρη, ανωτέρω). Δεν εγείρεται ισχυρισμός ότι εστάλη η προνοούμενη από τον όρο 2 ειδοποίηση τερματισμού δύο μήνες πριν την 31.1.2010 από οποιοδήποτε εκ των δύο μερών. Αντίθετα, είναι η θέση των εναγόντων στην παράγραφο 5 της Έκθεσης Απαίτησης ότι τα μέρη αμοιβαία συναίνεσαν και συμφώνως των όρων του ενοικιαστηρίου εγγράφου ανανέωσαν τη συμβατική ενοικίαση για την περίοδο που έληγε στις 31.1.2012. Η θέση αυτή των εναγόντων γίνεται μάλιστα παραδεκτή από τους εναγόμενους 1 στην παράγραφο 2(β) της Υπεράσπισης τους (υπόθεση Χουλούδης, ανωτέρω). Δεν μπορώ να συμφωνήσω με τη θέση του συνηγόρου των εναγομένων 1 ότι επειδή χρειαζόταν αμοιβαία συναίνεση για ανανέωση της συμβατικής ενοικίασης αυτό οδηγεί σε συμπέρασμα ότι η πρώτη ενοικίαση - δηλαδή η συμβατική - έληξε στις 31.1.2010. Τούτο, λαμβάνοντας υπόψη, αφενός, ότι είναι παραδεκτό ότι τέτοια συναίνεση υπήρχε, αφετέρου, ότι η συναίνεση αφορούσε στη συνέχιση της συμβατικής ενοικίασης, που είναι και το ζητούμενο, και όχι για τη δημιουργία μιας νέας ενοικίασης, έξω από αυτήν (υπόθεση Αργύρη, ανωτέρω). Ούτε και προβάλλεται ισχυρισμός ότι οι εναγόμενοι 1 διατήρησαν την κατοχή του ακινήτου μετά τον τερματισμό της συμφωνίας ενοικίασης, αφού η θέση που προβάλλεται είναι ότι κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές στη λήξη της πενταετίας, ήτοι στις 31.1.2010 ή 1.2.2010. Λαμβάνοντας, λοιπόν, υπόψη ότι σύμφωνα με τη νομολογία, η ανάληψη δικαιοδοσίας από το Δικαστήριο στηρίζεται κατ' αρχάς στους διατυπωθέντες ισχυρισμούς με τους οποίους προσδιορίζονται τα επίδικα θέματα (υπόθεση Interamerican Insurance, ανωτέρω), και λαμβάνοντας περαιτέρω υπόψη τους δικογραφημένους ισχυρισμούς των διαδίκων, εκτενής αναφορά στους οποίους έγινε πιο πάνω, κρίνω ότι το παρόν Δικαστήριο κέκτηται δικαιοδοσίας εκδίκασης της παρούσας αγωγής, αφού η θέση των εναγόντων είναι ότι η ενοικίαση που αποτελεί τη βάση της αγωγής παρέμεινε κατά πάντα χρόνο συμβατική, κατ' εφαρμογή του όρου 2 του ενοικιαστηρίου εγγράφου. Επισημαίνω, βέβαια, ότι οι όποιες διαπιστώσεις που θα γίνουν από το Δικαστήριο κατά την εκδίκαση της παρούσας αγωγής, δεν σημαίνει, κατ' ανάγκη, ότι θα είναι άνευ σημασίας (υπόθεση Interamerican Insurance, ανωτέρω). Όπως το θέμα ετέθη στην υπόθεση Κυθρεώτης κ.α. ν. Άθου Μιχαηλίδη Milington-Ward
(2001)1 Α.Α.Δ 1480, στη σελ. 1487: «Στην προκείμενη περίπτωση, θεμέλιο της αγωγής αποτέλεσε η παράνομη κατοχή του κτήματος και, συν αυτή, η αποζημίωση του ιδιοκτήτη για την απώλεια της χρήσης του. Και οι δύο θεραπείες που επιζητούνται ανάγονται αποκλειστικά στη δικαιοδοσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου. Ο καθορισμός των αποζημιώσεων, λόγου χάριν, για την παράνομη κατοχή ακινήτου εκφεύγει ολοσχερώς της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Βέβαιο είναι ότι, εφόσον δεν αποδειχθεί το παράνομο της κατοχής, η αγωγή καταπίπτει. Στην περίπτωση δε, που ήθελε καταδειχθεί ότι υφίστατο εν ισχύι ελεγχόμενη ενοικίαση, το Επαρχιακό Δικαστήριο στερείται δικαιοδοσίας. Σύμφωνα με τη νομολογία, η δικογραφία στοιχειοθετεί τις προϋποθέσεις για την ανάληψη και άσκηση δικαιοδοσίας - (βλ. Sevegep Ltd v. United Sea Transport
(1989)1 A.A.Δ. (Ε) 729, 732, Safarino v. Σταυρινού
(1991)1 Α.Α.Δ 1424, 1432, Παναγιώτης Παναγή ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας
(1999)1 Α.Α.Δ. 1107). Η αγωγή βασίζεται στην παράνομη κατοχή του καταστήματος, στοιχειοθετώντας τη δικαιοδοσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου να επιληφθεί του επιδίκου θέματος. Εάν η θεμελίωση της αγωγής αποκαλυφθεί ως ακροσφαλής, εξαφανίζεται και το δικαιοδοτικό της βάθρο.» Κατάληξη Υπό το φως των ανωτέρω καταλήγω ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας έχει αρμοδιότητα να εκδικάσει την παρούσα αγωγή. Όσον αφορά τα έξοδα δεν βρίσκω λόγο για να παρεκκλίνω από το γενικό κανόνα ότι αυτά ακολουθούν το αποτέλεσμα. Τα έξοδα της αίτησης και της διαδικασίας που ακολούθησε για επίλυση του προδικαστικού σημείου επιδικάζονται υπέρ των εναγόντων - καθ' ων η αίτηση και εναντίον των εναγομένων 1 - αιτητών, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο, και θα είναι καταβλητέα στο τέλος της διαδικασίας. (Υπ.) .............. Μ. Θεοκλήτου, Προσ. Ε.Δ ΠΙΣΤΟΝ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ [1] [1] «
  1. Any party shall be entitled to raise by his pleading any point of law, and any point so raised shall be disposed of by the Court at any stage that may appear to it convenient.
  2. If in the opinion of the Court the decision of such point of law substantially disposes of the whole action, or of any distinct cause of action, ground of defence, counter-claim, or reply therein, the Court may thereupon dismiss the action or make such other order therein as may be just.» [2] Σημειώνω ότι η αναφορά στην 1.1.2011 στη σελ. 6 της αγόρευσης του κ. Καΐλη, πρέπει να οφείλεται σε παραδρομή, δεδομένης της δικογραφημένης θέσης των εναγομένων 1 (παρ. 2(γ) της Υπεράσπισης), των γεγονότων που δηλώθηκαν ως παραδεκτά (ότι, δηλαδή, οι εναγόμενοι 1 συνέχισαν την ενοικίαση του υποστατικού μετά την 31.1.2010), αλλά και του ενοικιαστηρίου εγγράφου - Τεκμήριο 1 στην ένορκη δήλωση του κ. Χριστοδουλίδη (με βάση το οποίο η πρώτη πενταετία της ενοικίασης λήγει στις 31.1.2010). cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.