Wolim Properties Limited ν. Kyriakos Papavasilliou (Trading) Ltd κ.α., Αρ. Γεν. Αίτησης: 950/13, 27/5/2016

(3). Μεταξύ: Wolim Properties Limited Αιτήτριας/Εφεσείουσας Και

1. Kyriakos Papavasilliou (Trading) Ltd, εκ Λευκωσίας
2. Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, εκ Λευκωσίας Καθ' ων η Αίτηση / Εφεσιβλήτων Αίτηση- Έφεση ημ 10.5.13 υπό Εφεσείουσας - Αιτήτριας για ακύρωση δικαιώματος διόδου. Ημερομηνία: 27 Μαΐου 2016 Για εφεσείουσα - αιτήτρια: κος Ιωάννης Θεοδοσίου Για εφεσίβλητη - καθ' ης η αίτηση 1: κος Ανδρέας Χριστοφόρου ΑΠΟΦΑΣΗ Με την παρούσα αίτηση - έφεση, επιζητείται η ακύρωση απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου Λευκωσίας ημ. 6.3.13 με την οποία απέρριψε αίτηση της εφεσείουσας για κατάργηση του δικαιώματος διάβασης της εφεσίβλητης 1, σε ακίνητο ιδιοκτησίας της εφεσείουσας. Επιζητείται επίσης διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να καταργείται το εν λόγω δικαίωμα διάβασης. Σε κάποιο στάδιο πριν την ακρόαση της αίτησης, η αιτήτρια απέσυρε την αίτηση εναντίον του εφεσίβλητου 2 Διευθυντή του Κτηματολογίου. Η ακρόαση προχώρησε εκ του τούτου μόνον εναντίον της εφεσίβλητης 1 εταιρείας, προς όφελος της οποίας αποφασίστηκε η συνέχιση της ισχύος του εν λόγω δικαιώματος διάβασης. Την έφεση συνοδεύει ένορκη δήλωση του Γιώργου Μιχαήλ που εργάζεται σε όμιλο εταιρειών που ανήκει στην εφεσείουσα. Στην πιο πάνω ένορκη δήλωση, γίνεται αναφορά στο ιστορικό της υπόθεσης και στους λόγους για τους οποίους θα πρέπει να ακυρωθεί κατά τους εφεσείοντες, η πιο πάνω απόφαση του Διευθυντή για συνέχιση του δικαιώματος διάβασης. Υποστηρίζεται μεταξύ άλλων, υπέρβαση εξουσιών και παράλειψη δέουσας έρευνας. Γίνεται επίσης αναφορά για την κατασκευή δημοσίου δρόμου, ο οποίος εφάπτεται του δεσπόζοντος ακινήτου. Οι καθ' ων η αίτηση όμως προέβησαν σε κατασκευή κτισμάτων εκατέρωθεν των κτηρίων τους με αποτέλεσμα να καταστήσουν οι ίδιοι, αδύνατη της πρόσβαση από τον νέο δημόσιο δρόμο. Στην ένσταση που καταχώρησε η εφεσίβλητη 1, προβάλλονται μια σειρά από λόγοι για απόρριψη της έφεσης. Υποστηρίζεται μεταξύ άλλων ότι η απόφαση του Διευθυντή είναι ορθά αιτιολογημένη και ότι η διατήρηση του δικαιώματος διάβασης είναι απαραίτητη και ζωτικής σημασίας για της εργασίες της εφεσίβλητης
3. Την ένσταση συνοδεύει ένορκη δήλωση του Αντώνη Δημητρίου, Διευθυντή της εφεσίβλητης
4. Με άδεια του Δικαστηρίου, η εφεσείουσα κατεχώρησε συμπληρωματική ένορκη δήλωση. Αυτή υπογράφεται από τον Στέφο Παπανικολάου, πρώην υποδιευθυντή του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως. Αναφέρει ότι επισκέφθηκε το ακίνητο της εφεσείουσας και πήρε φωτογραφίες. Ερεύνησε επίσης τον οικοδομικό φάκελο των εφεσιβλήτων 1 στον Δήμο Λατσιών, προκειμένου να διαπιστώσει τις πολεοδομικές άδειες που αυτοί εξασφάλισαν για το ακίνητο τους. Προέκυψε όπως αναφέρει από την έρευνα ότι οι εφεσίβλητοι 1 έχουν προβεί σε καταφανείς παραβιάσεις των αδειών οικοδομής τους. Είναι η θέση του ομνύοντα ότι από μελέτη του οικοδομικού φακέλου της εφεσίβλητης 1 σε συνδυασμό με τα επιτόπια ευρήματα του, προκύπτει ότι εκούσια η εφεσίβλητη 1 προκάλεσε την αδυναμία της να ικανοποιεί το ακίνητο της από δημόσια δίοδο με την δημιουργία παράνομων επεκτάσεων στις εγκαταστάσεις της. Αναφέρει συγκεκριμένα ότι η πρόνοια για την διάνοιξη δημόσιου δρόμου είναι εμφανής στα τοπογραφικά σχέδια από το
5. Διαπιστώθηκε όμως ότι κτίστηκαν χωρίς πολεοδομική άδεια, κτίσματα και προσθήκες εκατέρωθεν του αδειοδοτημένου βιομηχανικού κτηρίου των εφεσιβλήτων 1, τα οποία αποκόπτουν εντελώς την πρόσβαση από τον δημόσιο δρόμο προς τον χώρο στάθμευσης του κτηρίου. Συγκεκριμένα, στη βορειοδυτική πλευρά έχει ανεγερθεί ψηλός τοίχος που παρεμποδίζει την προσπέλαση οχημάτων προς τον αδειοδοτημένο χώρο στάθμευσης, ενώ στη νότια πλευρά της οικοδομής έγιναν εκτεταμένες προσθήκες του βιομηχανικού κτηρίου αποκόπτοντας και από αυτή την πλευρά την πρόσβαση οχημάτων από τον δημόσιο δρόμο προς τον αδειοδοτημένο χώρο στάθμευσης. Η άδεια οικοδομής αρ.27/2003, ημερ.11.3.2003, προνοεί ρητά ότι κανένα μέρος των προσθηκών δεν θα βρίσκεται σε απόσταση μικρότερη των 6 μέτρων από τα σύνορα του τεμαχίου. Το ίδιο προνοείται και στην άδεια οικοδομής 172/2011, ημερ.7.12.
6. Πουθενά στους φακέλους του τεμαχίου της εφεσίβλητης 1 που τηρούνται στο Δήμο Λατσιών ως αρμόδιας οικοδομικής αρχής δεν υπάρχει οποιαδήποτε άδεια για τις προσθήκες και προεκτάσεις όπως εμφαίνονται στις φωτογραφίες που επισυνάπτει ο ενόρκως δηλών (τεκμ. 1-8). Επιπρόσθετα, είναι η θέση του ότι λόγω των γνώσεων και της εμπειρίας του, καμία τέτοια άδεια δεν μπορεί να εκδοθεί για νομιμοποίηση των παράνομων υποστατικών. Αυτό γιατί σύμφωνα με τα τοπικά σχέδια, οι βιομηχανικές οικοδομές θα πρέπει να απέχουν από τα σύνορα του τεμαχίου τουλάχιστον 6 μέτρα. Ο λόγος ειδικά για τις βιομηχανικές οικοδομές, είναι για να εξυπηρετείται η άνετη διέλευση οχημάτων σε χώρους στάθμευσης και φορτοεκφόρτωσης εμπορευμάτων. Επιπλέον δεν έχει εκδοθεί από τις αρμόδιες αρχές πιστοποιητικό τελικής έγκρισης, αναφορικά με τις πιο πάνω άδειες οικοδομής της εφεσίβλητης
7. Ήταν τέλος η θέση του ενόρκως δηλούντα ότι η διατήρηση του δικαιώματος διάβασης, αποστερεί από τους εφεσείοντες συγκεκριμένο εμβαδόν από το ακίνητο τους. Επιπρόσθετα, στερούνται σε μεγάλο βαθμό τη δυνατότητα πλήρους αξιοποίησης της οδικής πρόσοψης του τεμαχίου τους με την ανέγερση γραφείων. Η ανέγερση γραφείων στην πρόσοψη βιομηχανικής οικοδομής σημαίνει ότι η εκ των κανονισμών απόσταση που θα πρέπει να διατηρούν από το σύνορο του κτίσματος θα μειωθεί από τα
8. στα 3 μέτρα. Η διατήρηση όμως του δικαιώματος διάβασης ως έχει, αποστερεί αυτή τη δυνατότητα διότι η απόσταση των 3 μέτρων εμπίπτει μέσα στο δικαίωμα διάβασης που έχει πλάτος 6 μέτρα. Ως επακόλουθο, οι εφεσείοντες υφίστανται μεγάλη και αδικαιολόγητη ζημιά λαμβανομένου υπόψη ότι το τεμάχιο της εφεσίβλητης 1, έχει τώρα πολύ ικανοποιητική προσπέλαση σε δημόσιο δρόμο και ο αδειοδοτημένος χώρος στάθμευσης της, είναι εύκολα προσπελάσιμος εφόσον κατεδαφιστούν οι παράνομες επεκτάσεις για τις οποίες εν πάση περιπτώσει δεν μπορεί να χορηγηθεί πολεοδομική άδεια. Αγορεύσεις Ο συνήγορος της εφεσείουσας, ισχυρίστηκε ότι τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης δεν παρουσιάζουν ιδιαίτερη δυσκολία και εμφαίνονται στις αντίστοιχες ένορκες δηλώσεις. Η εφεσείουσα ζήτησε την κατάργηση του δικαιώματος διάβασης που έχει η εφεσίβλητη 1 επί του ακινήτου της. Το υφιστάμενο δικαίωμα, παραχωρήθηκε περί το 1980 όταν δεν υπήρχε δημόσιος δρόμος για να εξυπηρετεί το ακίνητο της εφεσίβλητης
9. Έκτοτε όμως δημιουργήθηκε δημόσιος δρόμος που μπορεί να εξυπηρετεί το εν λόγω ακίνητο. Ο Διευθυντής του Κτηματολογίου, απέρριψε την αίτηση της εφεσείουσας για κατάργηση του δικαιώματος διάβασης με την αιτιολογία ότι αυτό είναι αναγκαίο για την εξυπηρέτηση των γραφείων της εφεσίβλητης
10. Η εφεσείουσα διαφώνησε και είναι η θέση της ότι η δυσχέρεια πρόσβασης προκλήθηκε από την ίδια την εφεσίβλητη 1 με την ανέγερση παράνομων κτισμάτων που εμποδίζουν την πρόσβαση στα γραφεία της από τον δημόσιο δρόμο μέσω του δικού της ακινήτου. Στη συνέχεια, ο συνήγορος έκαμε αναφορά σε συγκεκριμένες νομοθετικές πρόνοιες του Κεφ.224 επί των οποίων στηρίζεται η έφεση, αλλά και σε σχετική νομολογία με την οποία καθορίζονται οι αρχές, δυνάμει των οποίων το Δικαστήριο μπορεί να ακυρώσει απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου. Σε σχέση με τα γεγονότα της παρούσας, ο συνήγορος ανέφερε ότι η δημιουργία δημόσιου δρόμου που εξυπηρετεί το ακίνητο της εφεσίβλητης 1, είναι γεγονός αδιαμφισβήτητο και παραδεκτό από όλες τις πλευρές και αναφέρεται εξάλλου στην ίδια την απόφαση του Διευθυντή ημερ.6.3.
11. Στην ίδια απόφαση, ο Διευθυντής αναφέρει ότι τα γραφεία της εφεσίβλητης 1 αποτελούν αυτόνομη μονάδα. Δεν αναφέρει όμως γιατί το γεγονός αυτό συνεπάγεται αυτόματα και τη διατήρηση του δικαιώματος διάβασης. Υπάρχει επί του προκειμένου κατά τον συνήγορο, ξεκάθαρη έλλειψη αιτιολόγησης, όσο και ελλιπής έρευνα εκ μέρους του Διευθυντή. Στη συνέχεια και παρά την αναφορά στην ανέγερση κτισμάτων από την εφεσίβλητη 1, ο Διευθυντής δεν αναφέρει στην απόφαση του ότι τα εν λόγω κτίσματα εμποδίζουν την πρόσβαση στα γραφεία της εφεσίβλητης
12. Τα στοιχεία αυτά ο Διευθυντής όφειλε να τα λάβει υπόψη κατά την εξέταση και την έκδοση της υπό κρίσης απόφασης του. Ο συνήγορος παρέπεμψε στις ένορκες δηλώσεις της αίτησης, στις οποίες επιβεβαιώνεται το γεγονός ότι οι προσθήκες εφάπτονται των συνόρων του τεμαχίου της εφεσίβλητης 1 με αποτέλεσμα να εμποδίζουν τη διέλευση των αυτοκινήτων. Ούτε πιστοποιητικά τελικής έγκρισης για τις πολεοδομικές άδειες του 2003 και 2011 έχουν παρουσιαστεί από την εφεσίβλητη
13. Άδειες που εν πάση περιπτώσει, σύμφωνα με τις ένορκες δηλώσεις της έφεσης δεν μπορούν να εκδοθούν για τέτοιου είδους προσθήκες. Τα πιο πάνω ζητήματα που έπρεπε κατά τον συνήγορο να παίξουν σημαντικό ρόλο στην απόφαση του Διευθυντή δεν λήφθηκαν καθόλου υπόψη. Είναι ως εκ τούτου προφανές ότι ο Διευθυντής δεν προέβη σε επαρκή έρευνα των περιστατικών της υπόθεσης με αποτέλεσμα να εκδώσει μια έκδηλα λανθασμένη αναιτιολόγητη και άδικη απόφαση. Ο συνήγορος με παραπομπή σε σχετική νομολογία ισχυρίστηκε ότι οι διοικητικές πράξεις που δεν είναι αιτιολογημένες και εκδίδονται χωρίς τη διεξαγωγή δέουσας έρευνας, είναι βασική αρχή του διοικητικού δικαίου ότι θα πρέπει να ακυρώνονται από το Δικαστήριο. Πέραν από την έλλειψη αιτιολόγησης και την ανεπαρκή έρευνα, η απόφαση κατά το συνήγορο, είναι και κατ' ουσία λανθασμένη. Η εφεσίβλητη 1 γνώριζε ότι θα υλοποιηθεί ο δημόσιος δρόμος από το
14. Από τη στιγμή που κατείχε δικαίωμα διάβασης σε ξένη περιουσία, όφειλε να σχεδιάσει την επιχείρησης της με τέτοιο τρόπο ούτως ώστε να απαλλάξει τους γείτονες της από αυτά τα βάρη. Αντί αυτού προχώρησε σε παράνομα τετελεσμένα επί του εδάφους για να θωρακίσει το δικαίωμα διάβασης. Ήταν η θέση του συνηγόρου ότι το γεγονός αυτό, καταδεικνύει σοβαρότατη έλλειψη καλής πίστης εκ μέρους της εφεσίβλητης. Ένα ακόμα γεγονός που δεν έλαβε υπόψη ο Διευθυντής κατά την έκδοση της απόφασης του, είναι η επιπρόσθετη απώλεια εμβαδού που υφίστανται οι αιτητές από το δικαίωμα διάβασης. Επιπλέον, το δικαίωμα αυτό τους αποστερεί και τη δυνατότητα να κτίσουν γραφεία στην πρόσοψη μελλοντικού βιομηχανικού κτηρίου, τα οποία θα εξαιρούνταν από την υποχρέωση διατήρησης των 6 μέτρων απόστασης από το σύνορο του τεμαχίου. Ήταν τέλος η θέση του συνηγόρου ότι η δυσκολία πρόσβασης της εφεσίβλητης 1 στα γραφεία της δεν οφείλεται σε κάποια ιδιαιτερότητα της μορφολογίας του εδάφους, ούτε σε κάποιο φυσικό εμπόδιο που να καθιστά πραγματικά αναγκαία τη διατήρηση του δικαιώματος διάβασης. Η μη πρόσβαση οφείλεται αποκλειστικά σε ενέργειες της εφεσίβλητης 1, τις οποίες ο Διευθυντής του Κτηματολογίου δεν έλαβε υπόψη κατά την έκδοση της επίδικης απόφασης. Ο συνήγορος της εφεσίβλητης 1 στη δική του αγόρευση, αναφέρθηκε αρχικά στο ιστορικό της υπόθεσης και στα πραγματικά γεγονότα που οδήγησαν στην παραχώρηση δικαιώματος διάβασης στους πελάτες του. Ήταν η θέση του ότι εξακολουθεί να υπάρχει αναγκαιότητα διατήρησης του δικαιώματος ώστε να εξυπηρετείται το ακίνητο της εφεσίβλητης 1, το οποίο στερείται πρόσβασης στο δημόσιο δρόμο. Ο συνήγορος, παραπέμποντας στο άρθρο 12.3 του Κεφ.224 και σε σχετική επί του θέματος νομολογία, ισχυρίστηκε ότι δεν έχει αποδειχθεί στην παρούσα υπόθεση, καμία από τις προϋποθέσεις που καθορίζει ο νόμος και η νομολογία για ακύρωση της απόφασης του Διευθυντή. Στην παρούσα περίπτωση κατόπιν έρευνας από το Κτηματολόγιο στις εγκαταστάσεις της εφεσίβλητης 1, διαπιστώθηκε ότι το δικαίωμα διάβασης είναι απολύτως αναγκαίο για την εξυπηρέτηση του δυτικού τμήματος του ακινήτου της εφεσίβλητης
15. Προς τεκμηρίωση της απόφασης του, ο Διευθυντής έκαμε εκτενή αναφορά στη συσχέτιση των αδειών οικοδομής με το δικαίωμα διόδου. Ο συνήγορος ανέφερε στην συνέχεια ότι οι κτηριακές εγκαταστάσεις της εφεσίβλητης 1 επί του επίδικου ακινήτου, έγιναν αφού εξασφαλίστηκε η αναγκαία άδεια οικοδομής από την αρμόδια αρχή. Παρά τη διάνοιξη του δημόσιου δρόμου δεν έπαυσε να υφίσταται η ανάγκη της διόδου καθότι αυτή είναι αναγκαία για τη λειτουργικότητα των εργασιών και των γραφείων της εφεσίβλητης
16. Επιπλέον στο δυτικό τμήμα του τεμαχίου, βρίσκονται τα αυτοτελή γραφεία της εφεσίβλητης 1 που χρησιμοποιούνται από διαφορετικό και ανεξάρτητο προσωπικό και εξυπηρετούνται αποκλειστικά από την επίδικη δίοδο. Η επένδυση που έγινε από την εφεσίβλητη 1 για την επέκταση των εγκαταστάσεων της, ανέρχεται σε εκατοντάδες χιλιάδες ευρώ και υλοποιήθηκε έχοντας υπόψη και την παραχώρηση της επίδικης διόδου. Συνεπώς, η δημιουργία του δημόσιου δρόμου στο ανατολικό τμήμα του τεμαχίου δεν καθιστά το δικαίωμα διόδου πλεονασμό ούτε και εξέλειπε η αναγκαιότητα του από πράξεις της εφεσίβλητης
17. Είναι εμφανές ότι με τυχόν κατάργηση του δικαιώματος διόδου, η εφεσίβλητη 1 δεν θα μπορεί να εξυπηρετεί τις ανάγκες της επιχείρησης της και θα αναγκαστεί να κατεδαφίσει εγκαταστάσεις αξίας εκατοντάδων χιλιάδων ευρώ για τις οποίες είχαν εκδοθεί δεόντως σχετικές οικοδομικές άδειες, έχοντας υπόψη και το υπό κρίση δικαίωμα διόδου. Ο Διευθυντής του Κτηματολογίου στην υπό κρίση απόφαση του, έλαβε υπόψη όλα τα πιο πάνω γεγονότα και κατέληξε ορθώς, στην απόφαση να μην καταργήσει το δικαίωμα διάβασης. Στην εν λόγω απόφαση, γίνεται αναφορά με πλήρη λεπτομέρεια και αιτιολογία στους λόγους για τους οποίους το αίτημα της εφεσείουσας δεν θα μπορούσε να γίνει αποδεκτό. Τα οποιαδήποτε σχόλια περί της ανυπαρξίας οικοδομικών αδειών δεν ανταποκρίνονται στα όσα είναι κατατεθειμένα στο φάκελο της υπόθεσης. Αλλά ακόμα και αν ευσταθούσαν αυτοί οι ισχυρισμοί δεν θα έπρεπε να τους δοθεί καμία βαρύτητα ειδικά αν ληφθεί υπόψη, η δυνατότητα έκδοσης τελικής άδειας κατά παρέκκλιση. Ως εκ τούτου, η παρούσα έφεση κατά το συνήγορο θα πρέπει να απορριφθεί ως νόμω και ουσία αβάσιμη. Νομική Πτυχή Το δικαίωμα δουλείας με την παραχώρηση διόδου, μπορεί να δοθεί με δύο τρόπους σύμφωνα με το Κεφ.
18. Δυνάμει του άρθρου 11.1(α) με συμφωνία των ιδιοκτητών του δουλεύοντος και του δεσπόζοντος ακινήτου αλλά και με βάση το άρθρο 11Α του Κεφ.224, με υποχρεωτική παροχή διόδου μετά από απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου. Στην δεύτερη περίπτωση ο Διευθυντής μετά από μελέτη και έρευνα καθορίζει ο ίδιος την δίοδο, ασκώντας την δική του διακριτική ευχέρεια ενώ στην περίπτωση παραχώρησης με βάση το άρθρο 11.1(α), η δίοδος καθορίζεται με συμφωνία των μερών χωρίς επέμβαση του Διευθυντή. (Βλ. Ιωάννου κ.α ν. Σιακκαλή κ.α

(2013)1Γ Α.Α.Δ 1887). Οι εξουσίες του Διευθυντή του Κτηματολογίου διακρίνονται σε αυτές που ανάγονται στην σφαίρα του δημόσιου δικαίου και σε αυτές που ανάγονται στη σφαίρα του ιδιωτικού δικαίου. Στην σφαίρα του ιδιωτικού δικαίου, ο Διευθυντής ενεργεί άλλοτε μονομερώς σαν αμιγές διοικητικό όργανο και άλλοτε σαν διαιτητής υπό οιονεί δικαστική ιδιότητα. Υπό αυτή την ιδιότητα, μπορεί να αφαιρέσει δικαίωμα διάβασης δυνάμει του άρθρου 12.3 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμου (Κεφ. 224) (βλ. Σολομώντος ν. Παπανεοκλή,

(1992)1Β Α.Α.Δ 906). Το άρθρο 12.3 του Κεφ. 224, έχει ως ακολούθως:

(3)Όταν το δικαίωμα αυτό είναι δικαίωμα διόδου, αν ένεκα διάνοιξης δημόσιου δρόμου ή άλλης διόδου ή αν ένεκα άλλου λόγου δεν υπάρχει πλέον η ανάγκη αυτού, ο κύριος του δουλεύοντος ή του δεσπόζοντος ακινήτου δικαιούται να απαιτήσει την κατάργησή του, ο δε Διευθυντής ερευνά την υπόθεση, αποφασίζει αν το δικαίωμα αυτό πρέπει να καταργηθεί ή όχι, γνωστοποιεί την απόφαση του σε όλους του ενδιαφερόμενους και, αν η απόφαση του είναι ότι το δικαίωμα πρέπει να καταργηθεί, προχωρεί στην κατάργησή του μετά την πάροδο τριάντα ημερών από την ημερομηνία της γνωστοποίησης που αναφέρθηκε: Η απόφαση του Διευθυντή για κατάργηση ή όχι του δικαιώματος διάβασης, μπορεί να εφεσιβληθεί στο Επαρχιακό Δικαστήριο δυνάμει του άρθρου 80 του Κεφ. 224 που έχει ως εξής: 80. Κάθε πρόσωπο το οποίο έχει παράπονο κατά οποιασδήποτε διαταγής, ειδοποίησης ή απόφασης του Διευθυντή, που διενεργήθηκε, δόθηκε ή λήφθηκε δυνάμει των διατάξεων του Νόμου αυτού δύναται, εντός τριάντα ημερών από την ημερομηνία κοινοποίησης σε αυτόν της διαταγής αυτής, ειδοποίησης ή απόφασης να υποβάλει έφεση στο Δικαστήριο και το Δικαστήριο δύναται να εκδώσει επί αυτής τέτοιο διάταγμα ως ήθελε είναι δίκαιο αλλά, κανένα Δικαστήριο δεν επιλαμβάνεται οποιασδήποτε αγωγής ή διαδικασίας επί οποιουδήποτε ζητήματος σε σχέση με το οποίο ο Διευθυντής έχει εξουσία να ενεργεί δυνάμει των διατάξεων του Νόμου αυτού, εκτός με έφεση όπως προνοείται στο άρθρο αυτό. Η πιο πάνω νομοθετική διάταξη, προσφέρει το μηχανισμό για τον έλεγχο της ορθότητας των αποφάσεων, διαταγών και γνωστοποιήσεων του Διευθυντή που εμπίπτουν στη σφαίρα του ιδιωτικού δικαίου. Όπως έχει κατ' επανάληψη νομολογηθεί, η έφεση ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου αποτελεί την μόνη οδό για αναθεώρηση απόφασης του Διευθυντή Κτηματολογίου, προκειμένου να ελεγχθεί όχι μόνο η νομιμότητα αλλά και η ορθότητα της απόφασης (Σάββας Παπαγεωργίου v. Ιωάννη Πατσαλίδη

(2001)1 Α.Α.Δ 1365). Όπως έχει επίσης νομολογηθεί, η αναθεώρηση της προσβαλλόμενης ενέργειας του Διευθυντή, γίνεται με βάση τις αρχές που διέπουν την αναθεώρηση από το Ανώτατο Δικαστήριο, των ενεργειών του που εμπίπτουν στη σφαίρα του δημοσίου δικαίου. Με την διαφορά όμως, πως στην παρούσα περίπτωση, το Επαρχιακό Δικαστήριο δικαιούται να αντικαταστήσει την κρίση του Διευθυντή με την δική του. Σχετική είναι η υπόθεση Αριστοτέλους ν. Χατζηκυριάκου

(2001)1 Α.Α.Δ. 100, στην οποία λέχθηκε επίσης ότι το Δικαστήριο δεν θα αντικαταστήσει εύκολα την διακριτική ευχέρεια του Διευθυντή. Θα υιοθετήσει μια τέτοια πορεία, μόνον εφόσον υπάρχουν ισχυροί λόγοι που να αποδεικνύονται με αποδεκτή μαρτυρία και οι οποίοι να συνηγορούν προς αυτή την κατεύθυνση. Μεταξύ των λόγων ακύρωσης διοικητικών πράξεων, έχει αναγνωριστεί από το Ανώτατο Δικαστήριο και η έλλειψη αιτιολογίας της διοικητικής πράξης. Όσον αφορά τις αποφάσεις του Διευθυντή του Κτηματολογίου, η υποχρέωση αιτιολογίας πηγάζει επίσης από τις πρόνοιες του Κανονισμού 6 των Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Κανονισμών του 1956. Σχετική μεταξύ άλλων είναι η υπόθεση Δημοκρίτου ν Κολοσσιάτη κα

(2007)1Α Α.Α.Δ 235 που αφορούσε όπως στην παρούσα, αίτημα για κατάργηση δικαιώματος διάβασης. Στην πιο πάνω υπόθεση, επαναλήφθηκε η αρχή ότι η απόφαση του Διευθυντή σε αίτηση δυνάμει του άρθρου 12.3 του Κεφ. 224 θα πρέπει να είναι δεόντως αιτιολογημένη. Το εύρος της εξουσίας του Διευθυντή για κατάργηση διόδου δυνάμει του άρθρου 12.3 του Κεφ. 224, εξετάστηκε στην απόφαση Σολομώντος ν. Παπανεοκλή

(1992)1Β Α.Α.Δ 906. Λέχθηκε ότι δεν υπάρχει γενική εξουσία κατά την κρίση του Διευθυντή για κατάργηση διόδου. Το άρθρο 12.3, καθορίζει ότι η δικαιοδοσία του Διευθυντή για κατάργηση εγκεκριμένου δικαιώματος διάβασης, πρέπει να ασκείται μόνο στην περίπτωση που δεν υφίσταται πλέον η ανάγκη του δικαιώματος λόγω διάνοιξης δημόσιας ή άλλης οδού. Αναφέρονται συγκεκριμένα τα πιο κάτω στην σελ.918 της απόφασης: « Η φύση και η έκταση της εξουσίας του Διευθυντή, προκύπτει από τις ίδιες τις πρόνοιες του άρθρου 12

(3). Για να είναι επιτρεπτή η κατάργηση δικαιώματος διόδου θα πρέπει πρώτα να διαπιστωθεί ως πραγματικό γεγονός ότι "συνεπεία διανοίξεως δημοσίας οδού ή ετέρας διόδου ή εξ άλλου λόγου δεν υφίσταται πλέον η ανάγκη αυτού." Είναι σαφές ότι ο νομοθέτης θέλησε να δημιουργήσει μηχανισμό έρευνας προς διαπίστωση του αν ο περιορισμός που συνεπάγεται το δικαίωμα διόδου στο δουλεύον ακίνητο εξακολουθεί να είναι αναγκαίος έχοντας υπόψη τα πραγματικά δεδομένα όπως αυτά εξελίσσονται. Ο Διευθυντής δεν έχει εξουσία για την κατάργηση δικαιώματος διόδου εκτός αν διαπιστώνει μεταβολή των πραγματικών δεδομένων που μπορούν να συσχετισθούν προς την ανάγκη διατήρησης του.» Δεν είναι αναγκαίο ο δημόσιος δρόμος που διανοίχθηκε μετά την παραχώρηση δικαιώματος διόδου να είναι εγγεγραμμένος. Σύμφωνα με την νομολογία, το άρθρο 12.3 αναφέρεται σε διάνοιξη και όχι σε εγγραφή δημόσιου δρόμου. Είναι ως εκ τούτου αρκετό για την κατάργηση του δικαιώματος να έχει τροποποιηθεί η υπάρχουσα κατάσταση πραγμάτων με την διάνοιξη δημόσιας οδού ώστε το δικαίωμα διόδου να μην είναι πλέον αναγκαίο (Βλ. Nelia Hotel Ltd ν. Gesoma Estates Ltd

(2013)1Γ Α.Α.Δ 1865). Σχετική με το άρθρο 12.3 είναι και η απόφαση Κανάρα ν. Πρωτοπαπά

(1999)1Β Α.Α.Δ

1. Λέχθηκε ότι το δικαίωμα διόδου αποτελεί σύμπτωμα της ιδιοκτησίας του δεσπόζοντος ακινήτου προς το οποίο συναρτάται αποκλειστικά. Αποτελεί επιπλέον και βάρος για το δουλεύον ακίνητο. Δεν συνιστά όμως αντικείμενο αυτοτελούς ιδιοκτησίας γης ούτε αποτελεί συμβατικό δικαίωμα όταν δεν προκύπτει από σύμβαση αλλά από αναγκαστική εγγραφή στο κτηματολογικό μητρώο. Με αυτή την έννοια, η κατάργηση του δικαιώματος διόδου δεν συνεπάγεται περιορισμό ή αποξένωση ακίνητης ιδιοκτησίας και ως εκ τούτου δεν προσκρούσει στις διατάξεις του Συντάγματος. Συμπεράσματα Στην παρούσα περίπτωση όπως προκύπτει από το υλικό που τέθηκε ενώπιον μου, η υπό κρίση δίοδος παραχωρήθηκε μετά από συμφωνία της αρχικής ιδιοκτήτριας του δουλεύοντος ακινήτου (τεμάχιο 330) προς όφελος των ιδιοκτητών του δεσπόζοντος ακινήτου (τεμάχια 2141 & 2142 που ήταν το πρώην τεμάχιο 333). Το γεγονός αυτό, προκύπτει τόσον από την παράγραφο 3 της αιτιολογημένης απόφασης του Διευθυντή, όσον και από την παράγραφο 3 της ένορκης δήλωσης που συνοδεύει την αίτηση, η οποία είναι παραδεκτή από τους καθ' ων η αίτηση με την ένσταση τους. Το άρθρο 12.3 δίνει την εξουσία στον Διευθυντή του Κτηματολογίου να διαγράψει το εν λόγω δικαίωμα. Αυτό προκύπτει ξεκάθαρα από την παράγραφο 1 του άρθρου 12, η οποία καθορίζει ότι το άρθρο 12 αναφέρεται σε δικαιώματα δουλείας που παραχωρούνται δυνάμει του άρθρου 11.1 μετά δηλαδή από συμφωνία των ιδιοκτητών. Η αιτήτρια στηρίζει το αίτημα της για ακύρωση της απόφασης του Διευθυντή σε κατ' ισχυρισμό έλλειψη αιτιολογίας καθώς και σε ισχυρισμούς για πλημμελή έρευνα. Εστιάζει την πιο πάνω θέση της, στο επιχείρημα ότι ο Διευθυντής απέτυχε να εξετάσει κατά πόσον οι προσθήκες των κτηρίων στις οποίες προέβηκε η καθ΄ ης η αίτηση, ήταν καθ' υπέρβαση της εκδοθείσας άδειας οικοδομής. Έχω μελετήσει με πολύ προσοχή, τόσον την αιτιολογημένη απόφαση του Διευθυντή, όσον και το υπόλοιπο υλικό που τέθηκε ενώπιον μου με τις ένορκες δηλώσεις των διαδίκων. Προκύπτει ότι τα γεγονότα της παρούσας, είναι εν πολλοίς παραδεκτά από τις δύο πλευρές. Το δικαίωμα διάβασης δόθηκε από την προηγούμενη ιδιοκτήτρια του τεμ. 330 επί λωρίδας γης του ακινήτου της, συνολικού πλάτους 15 ποδών (Βλ. παράρτημα Α της αιτιολογημένης απόφασης). Στην συνέχεια, το δικαίωμα διάβασης επεκτάθηκε στα 20 πόδια (Παράρτημα Β της αιτιολογημένης απόφασης). Το ίδιο δικαίωμα διάβασης δόθηκε και σε άλλα γειτονικά ακίνητα που δεν είχαν πρόσβαση σε δημόσιο δρόμο. Οι πρώην ιδιοκτήτες του τεμ. 330, κατέθεσαν στις 17.9.10 αίτηση στο Κτηματολόγιο για κατάργηση του πιο πάνω δικαιώματος διόδου σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 12.3 του Κεφ.
2. Στις 29.11.10, το τεμ. 330 μεταβιβάστηκε στην αιτήτρια. Κατά την μεταβίβαση λήφθηκε στο Κτηματολόγιο, έγγραφη δήλωση των πωλητών ότι τυχόν δικαιώματα και υποχρεώσεις από την επιδιωκόμενη κατάργηση τους δικαιώματος διάβασης, ανήκουν αποκλειστικά στην αγοράστρια ήτοι την αιτήτρια στην παρούσα (Παράρτημα Δ της αιτιολογημένης απόφασης). Κατά την εξέταση του αιτήματος, έγινε επιτόπια έρευνα από λειτουργούς του Κτηματολογίου, στην οποία παρουσιάστηκαν οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες. Όλοι οι ιδιοκτήτες των ακινήτων που χρησιμοποιούσαν το δικαίωμα διόδου πλην των καθ' ων η αίτηση, αποδέχθηκαν την κατάργηση του δικαιώματος. Οι καθ' ων η αίτηση ισχυρίστηκαν ότι το υφιστάμενο δικαίωμα διόδου, εξυπηρετεί τα γραφεία της εταιρείας που βρίσκονται στο δυτικό τμήμα του τεμαχίου και τα οποία δεν εφάπτονται του δημοσίου δρόμου που διανοίχθηκε. Λειτουργοί του Κτηματολογίου, επισκέφθηκαν εκ μέρους του Διευθυντή εκ νέου τα επηρεαζόμενα ακίνητα και διαπίστωσαν ότι στο δυτικό τμήμα του τεμαχίου, βρίσκονται όντως τα γραφεία της εταιρείας που κατέχονται και χρησιμοποιούνται ως αυτοτελή κτήρια και τα οποία εξυπηρετούνται από την υπό κρίση εγγεγραμμένη δίοδο. Τα εν λόγω γραφεία, ανεγέρθηκαν με βάση την άδεια οικοδομής με αρ. 25128 ημ. 4.11.85 (Παράρτημα Η της αιτιολογημένης απόφασης). Είχε εξασφαλιστεί προηγουμένως, η διαπλάτυνση του δικαιώματος διόδου από 15 σε 20 πόδια δυνάμει του όρου 6 της άδειας οικοδομής ημ. 6.8.1982 (Παράρτημα Θ της αιτιολογημένης απόφασης). Όπως προαναφέρθηκε, η θέση της αιτήτριας είναι ότι ο Διευθυντής στην υπό κρίση απόφαση του να απορρίψει το αίτημα κατάργησης της διόδου, απέτυχε να εξετάσει κατά πόσον οι προσθήκες των πιο πάνω κτηρίων στις οποίες προέβηκε η καθ΄ ης η αίτηση, ήταν καθ' υπέρβαση της εκδοθείσας άδειας οικοδομής. Είναι παραδεκτό ότι τα εν λόγω κτήρια δεν μπορούν να εξυπηρετηθούν από τον δημόσιο δρόμο. Το γεγονός αυτό δεν αμφισβητείται από την πλευρά της αιτήτριας. Αυτό που ισχυρίζεται η αιτήτρια, είναι ότι η ίδια η καθ' ης αίτηση στέρησε από τον εαυτό της, την πρόσβαση στον δημόσιο δρόμο αφού τα εν λόγω γραφεία, ανεγέρθηκαν κατά παράβαση της πιο πάνω άδειας οικοδομής. Η πιο πάνω θέση δεν ευσταθεί. Προσεκτική μελέτη της αιτιολογημένης απόφασης του Διευθυντή, καταδεικνύει ότι αυτός εξέτασε το πιο πάνω ζήτημα και αποφάνθηκε ότι η ανέγερση των γραφείων, έγινε στην βάση των προαναφερθεισών αδειών οικοδομής. Τα γραφεία της καθ' η αίτηση εταιρείας ανεγέρθηκαν έχοντας μοναδική πρόσβαση στο υπό κρίση δικαίωμα διάβασης και η άδεια οικοδομής ημ. 4.11.1985 εκδόθηκε αφού η καθ' ης η αίτηση, συμμορφώθηκε με τον όρο 6 της προηγούμενης άδειας ημ. 6.8.1982 για διαπλάτυνση της υφιστάμενης διόδου. Προκύπτει από το υλικό που τέθηκε ενώπιον μου ότι η άδεια οικοδομής ήταν πλήρως συνδεδεμένη με το υπό κρίση δικαίωμα διόδου και εκδόθηκε με δεδομένο ότι τα υπό ανέγερση κτήρια θα εξυπηρετούνταν από την δίοδο αυτή. Τέθηκε μάλιστα ως όρος στην άδεια οικοδομής, η διαπλάτυνση του δικαιώματος διάβασης κατά 5 πόδια, κάτι που επιτεύχθηκε με νέα συμφωνία των τότε ιδιοκτητών (Παράρτημα Β2 της αιτιολογημένης απόφασης). Είναι ως εκ τούτου άσχετο κατά την γνώμη μου αν η καθ' ης η αίτηση, παρέβηκε κάποιους από τους επιμέρους όρους της πιο πάνω άδειας οικοδομής κατά την ανέγερση των κτηρίων ως ισχυρίζεται η αιτήτρια. Δεν έχει καταδειχθεί από την πλευρά της αιτήτριας ότι διόρθωση της κατ' ισχυρισμό παράβασης των όρων της άδειας οικοδομής θα καταστήσει άνευ αντικειμένου το επίδικο δικαίωμα διάβασης ή ότι το ακίνητο θα εξυπηρετείται από τον δημόσιο δρόμο που διανοίχθηκε μετά την συμφωνία παροχής της διόδου. Αντιθέτως, προκύπτει από τα γεγονότα που τέθηκαν ενώπιον μου ότι η άδεια οικοδομής εκδόθηκε και τα υπό κρίση κτήρια ανεγέρθηκαν με την προϋπόθεση ότι θα υπήρχε το δικαίωμα διόδου με διαπλάτυνση μάλιστα στα 20 πόδια. Είναι ορθή υπό τας περιστάσεις η θέση ότι τυχόν κατάργηση του δικαιώματος διόδου θα έχει ως αποτέλεσμα να καταστούν περίκλειστα και να μην μπορούν να εξυπηρετηθούν τα γραφεία της καθ' ης η αίτηση. Πρόκειται για αυτοτελή κτήρια που ανεγέρθηκαν στην βάση της υπάρχουσας κατάστασης πραγμάτων κατά την έκδοση της άδεια οικοδομής, ήτοι της ύπαρξης του υπό κρίση δικαιώματος διάβασης. Ο Διευθυντής του Κτηματολογίου λαμβάνοντας υπόψη όλα τα πιο πάνω γεγονότα, κατέληξε ορθά κατά την άποψη μου στην απόφαση να μην καταργήσει το δικαίωμα διάβασης. Στην αιτιολογημένη απόφαση του, ο Διευθυντής, αναφέρεται με πειστικότητα και επάρκεια, στους λόγους για τους οποίους το αίτημα της αιτήτριας δεν θα μπορούσε υπό τις περιστάσεις να γίνει αποδεκτό. Ενόψει των πιο πάνω πάνω, η αίτηση - έφεση απορρίπτεται με έξοδα υπέρ της καθ' ης η αίτηση - εφεσίβλητης ως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο ............. Αλέξανδρος Α. Παναγιώτου Ανώτερος Επαρχιακός Δικαστής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο