ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ ν. ΓΑΒΡΙΗΛ ΚΩΣΤΑ ΚΥΡΡΗ, Αρ. Αγωγής: 3670/09, 8/7/2016 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2016:A431 EΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Γ. Στυλιανίδη, Α.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 3670/09 Μεταξύ: ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ Ενάγοντας - και - ΓΑΒΡΙΗΛ ΚΩΣΤΑ ΚΥΡΡΗ Εναγομένου ----------------- 8 Ιουλίου, 2016 Για τον Ενάγοντα: κ. Α. Αποστολίδης μαζί με κα Α. Χρίστου για κ.κ. Ιωαννίδης, Δημητρίου ΔΕΠΕ Για τον Εναγόμενο: κ. Αλ. Πατσαλίδης ------------------- Α Π Ο Φ Α Σ Η O Ενάγων με την παρούσα αγωγή απαιτεί εναντίον του Εναγομένου: «Α. Απόφαση του Δικαστηρίου εναντίον του Εναγομένου και υπέρ του Ενάγοντα με την οποία ο Εναγόμενος να διατάσσεται όπως καταβάλει στον Ενάγοντα το χρηματικό ποσό των €8.680,52 σε σχέση με καθυστερημένο Μίσθωμα για την περίοδο από 14.9.2004 μέχρι και 22.1.2009 αναφορικά με το πιο πάνω αναφερόμενο Κτήμα. Β. Ποσό €8.680,52 ετησίως ως ενοίκια από 14.9.2004 μέχρι της ελευθέρας παραδόσεως της κατοχής του Κτήματος στον Ενάγοντα εκ μέρους του Εναγομένου επί του ανωτέρω ποσού από 14.9.2004 μέχρι εξοφλήσεως.» Βάσει σύμβασης μίσθωσης ημερομηνίας 14.9.2001, ο Γενικός Διευθυντής του Υπουργείου Εσωτερικών εκ μέρους της Κυπριακής Δημοκρατίας, ιδιοκτήτη του τεμαχίου με αριθμό 475 του κυβερνητικού χωρομετρικού Σχεδίου 31/33 W2, Συμπλ. L έκτασης 34.210 τ.μ. στην κοινότητα Δαλίου, εκμίσθωσε στον Εναγόμενο το κτήμα για περίοδο δέκα ετών, από 14.9.2001 μέχρι 13.9.
- Το μίσθωμα συμφωνήθηκε στο ποσό των €1.845,29 (ΛΚ.1.080) ετησίως το οποίο θα αποπληρωνόταν ως εξής: Το πρώτο μίσθωμα ήταν πληρωτέο με την υπογραφή της Σύμβασης μίσθωσης. Το κάθε ένα από τα επόμενα Μισθώματα θα προπληρωνόταν στις 14 Σεπτεμβρίου κάθε έτους. Ο Μισθωτής υποχρεούτο να καταβάλλει το μίσθωμα κατά τον συμφωνημένο χρόνο και τρόπο. Ο Μισθωτής είχε την υποχρέωση όπως χρησιμοποιεί το κτήμα αποκλειστικά για πτηνοτροφικούς σκοπούς, ήτοι για εκτροφή στρουθοκαμήλων και όπως ανεγείρει κατάλληλα για τον πιο πάνω σκοπό κτηνοτροφικά υποστατικά, αφού εξασφαλίσει προηγουμένως την αναγκαία άδεια οικοδομής από την αρμόδια Αρχή. Ο Μισθωτής κατέβαλε τα μισθώματα που αντιστοιχούσαν στις περιόδους 14.9.2001 - 13.9.2002, 14.9.2002 - 13.9.2003 και 14.9.2003 - 13.9.
- Στις 9.10.2008 με επιστολή των δικηγόρων του ενημέρωσε τον ιδιοκτήτη ότι επιθυμεί την ακύρωση της πιο πάνω Συμφωνίας Μίσθωσης, εφόσον ο σκοπός για τον οποίο ο Εναγόμενος είχε ενοικιάσει το κτήμα δεν μπορούσε να πραγματοποιηθεί. Ο Εναγόμενος εξακολουθεί να οφείλει στον Ενάγοντα το μίσθωμα που αντιστοιχεί στην περίοδο 14.9.2004 μέχρι 9.10.2008, ημερομηνία τερματισμού της Σύμβασης Μίσθωσης, ως ακολούθως: Περίοδος 14.9.2004 - 13.9.2005 €1.845,29 πλέον οι σχετικοί τόκοι €166,05 Περίοδος 14.9.2005 - 13.9.2006 €1.845,29 πλέον οι σχετικοί τόκοι €332,15 Περίοδος 14.9.2006 - 13.9.2007 €1.845,29 πλέον οι σχετικοί τόκοι €459,39 Περίοδος 14.9.2007 - 13.9.2008 €1.845,29 πλέον οι σχετικοί τόκοι €211,93 Περίοδος 14.9.2008 - 9.10.2008 € 126,25 πλέον οι σχετικοί τόκοι € 3,59 ------------ ----------- €7.507,41 €1.173,11 Σύνολο οφειλομένων ενοικίων και τόκων μέχρι 21.1.2009: €8.680,52, ποσό το οποίο απαιτεί με την παρούσα αγωγή.. Ο Εναγόμενος όχι μόνον αρνείται, με την υπεράσπιση του, ότι οφείλει τα ποσά που απαιτεί ο Ενάγων, αλλά ανταπαιτεί από τον Ενάγοντα ποσό €5.562,87 που αντιστοιχεί στα καταβληθέντα ενοίκια με τόκο 9%, ποσό €100.000 για ζημιές και/ή απώλειες από τη μη εξαγωγή κρεάτων ένεκα της απόκρυψης, όπως ισχυρίζεται, ουσιωδών γεγονότων που αφορούσαν το ακίνητο με κυριότερο ότι το εν λόγω ακίνητο δεν δικαιούτo πέρασμα σύμφωνα με τις πρόνοιες των σχετικών νόμων, με αποτέλεσμα να μην καταφέρει να εξασφαλίσει τις απαιτούμενες άδειες από τις αρμόδιες υπηρεσίες. Ανταπαιτεί επίσης €85.000 που είναι το κόστος κατασκευής των υποστατικών που οικοδομήθηκαν στο επίδικο ακίνητο και €100.000 ως λογική και δίκαιη αποζημίωση και πάλιν ένεκα της ισχυριζόμενης μη αποκάλυψης του πραγματικού καθεστώτος του ακινήτου από τον Ενάγοντα, δεδομένης και της ίδιας της συμφωνίας που προέβλεπε την λειτουργία φάρμας στρουθοκαμήλων με την κατασκευή υποστατικών κλπ, δεν μπόρεσε να λάβει οποιαδήποτε κονδύλια από τις επιδοτήσεις του Σχεδίου Αγροτικής Ανάπτυξης 2004 - 2006 καθότι δεν μπόρεσε να εξασφαλίσει άδειες οικοδομής. Στην υπεράσπιση του στην ανταπαίτηση, ο Ενάγων, ισχυρίζεται ότι ο Εναγόμενος προέβηκε στην υπογραφή της Σύμβασης Μίσθωσης χωρίς ουδέποτε να εγείρει ζήτημα να τεθεί ως όρος της Σύμβασης Μίσθωσης η παροχή διόδου στο επίδικο ακίνητο ή την οποιαδήποτε τροποποίηση της εν λόγω Σύμβασης. Ο Εναγόμενος ουδέποτε ζήτησε αποζημιώσεις για τις ζημιές που ισχυρίζεται ότι υπέστη παρά μόνον τώρα που καταχωρήθηκε η παρούσα εναντίον του αγωγή για αθέτηση των όρων της Σύμβασης Μίσθωσης και μάλιστα για τη μη καταβολή των καθυστερημένων μισθωμάτων. ME1 κατέθεσε η Χριστίνα Παπανδρέου Λειτουργός στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, η οποία είπε στη μαρτυρία της ότι έχουν πάρει άδεια από το Υπουργικό Συμβούλιο για εκμίσθωση του επίδικου ακινήτου. Στις 14.9.2001 κατόπιν παράκλησης του ίδιου του Εναγόμενου που ήθελε να εγείρει κτηνοτροφική μονάδα στρουθοκαμήλων, υπογράφηκε μεταξύ του Γενικού Διευθυντή του Υπουργείου Εσωτερικών και του Εναγόμενου η Σύμβαση Μίσθωσης για τα τμήματα της κρατικής γης, ολόκληρου του τεμαχίου κρατικής γης με αρ. 475 νέο τεμάχιο 491 Φ/Σχ. 31/33 W.2, Συμπλ. L συνολικής έκτασης 34 δεκαρίων και 210 τετραγωνικών μέτρων. Κατέθεσε ως Τεκμήριο τη χειρόγραφη επιστολή του Εναγόμενου ημερ. 12.4.98, προς την Υπηρεσία της, με την οποία ζητούσε την εκμίσθωση της κρατικής γης για σκοπούς λειτουργίας φάρμας στρουθοκαμήλων (Τεκμήριο 1) και ως Τεκμήριο 2 τη Σύμβαση Μίσθωσης ημερ. 14.9.
- Η διάρκεια της εκμίσθωσης ήταν για περίοδο 10 χρόνων αρχής γενομένης της 14.9.2001 εως και τις 13.9.
- Το μίσθωμα συμφωνήθηκε να είναι ΛΚ1.080 (€1.845,29). Ο Εναγόμενος κατέβαλε τα μισθώματα 3 χρόνων μόνον, δηλαδή για το χρονικό διάστημα από 14.9.2001 εως 13.9.
- ΄Εκτοτε και μέχρι τον τερματισμό από τον ίδιο ουδέν άλλο ποσό έχει καταβάλει με βάση τη Σύμβαση. Στις 9.10.2008 μέσω των δικηγόρων του ο Εναγόμενος εξέφρασε την επιθυμία του όπως ακυρώσει την εν λόγω Σύμβαση λόγω μη πραγματοποίησης του σκοπού ενοικίασης. Ο Εναγόμενος εξακολουθεί να οφείλει στον Ενάγοντα τα μισθώματα της περιόδου από 14.9.2004 εως 9.10.2008 που είναι η ημερομηνία τερματισμού της Σύμβασης ήτοι €8.680,
- Ουδεμία ευθύνη έχει ο Ενάγοντας για οποιαδήποτε ζημιά του Εναγόμενου ένεκα της Σύμβασης ενοικίασης κρατικής γης και της ματαίωσης του σκοπού της. Δεν είχαν αίτημα από τον Εναγόμενο για παραχώρηση διόδου. Ο Εναγόμενος ενοικίαζε διπλανά ακίνητα τα οποία είχαν πρόσβαση στο δρόμο. ΜΕ2 κατέθεσε η ΄Αννα Καρολίδου υπάλληλος στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας η οποία κατέθεσε 2 φωτογραφίες του χώρου, του ακινήτου που εκμίσθωσε ο Εναγόμενος. ΄Εκαμε, στις 14.10.15 επιτόπια εξέταση του ακινήτου, συνοδευόμενη από τον κύριο Νάκη, υπάλληλο του Δημαρχείου Ιδαλίου. Εντόπισε, κατά την επιτόπιο έρευνα, τα δύο εγκαταλελειμένα κτηνοτροφικά υποστατικά τα οποία είναι με ευτελή υλικά, πρόχειρα δηλαδή υλικά. Τα υποστατικά αυτά που φαίνονται στις φωτογραφίες βρίσκονται εντός του ακινήτου που μίσθωσε ο Εναγόμενος και αφορούν το εκμισθωμένο μέρος. Ο ίδιος ο Εναγόμενος είπε στη μαρτυρία του στις 12.4.1998 ότι ζήτησε την παραχώρηση με σκοπό την ενοικίαση του επίδικου ακινήτου το οποίο συνορεύει με δικό του ιδιόκτητο ακίνητο προς το σκοπό και δημιουργία φάρμας στρουθοκαμήλων. Στις 14.9.2001 η Κυβέρνηση εκμίσθωσε σ΄ αυτόν το ακίνητο για περίοδο 10 ετών. ΄Ενας από τους όρους της Σύμβασης ήταν ότι ο Μισθωτής είχε την υποχρέωση όπως χρησιμοποιεί το ακίνητο αποκλειστικά για πτηνοτροφικούς σκοπούς ήτοι για εκτροφή στρουθοκαμήλων και όπως ανεγείρει κατάλληλα για το σκοπό αυτό πτηνοτροφικά υποστατικά αφού εξασφαλίσει προηγουμένως την αναγκαία άδεια οικοδομής από την αρμόδια αρχή. Μετά από την υπογραφή της Σύμβασης Μίσθωσης αιτήθηκε από την Πολεοδομία δικαίωμα διέλευσης προς τα εκμισθωμένα ακίνητα, κάτι το οποίο δεν έγινε εφικτό αφού το Τμήμα Πολεοδομίας ήταν αρνητικό στην παραχώρηση διόδου και/ή δικαιώματος διέλευσης ή περάσματος λόγω του ότι τα εκμισθωμένα ακίνητα απείχαν περισσότερο από 1000 πόδια από το δρόμο. Αποτέλεσμα ήταν να μην καταφέρει να εκδώσει τις αιτούμενες από το Νόμο άδειες για να μπορέσει να χρησιμοποιήσει τα ακίνητα για το σκοπό για τον οποίο εκμισθώθηκαν, προϋπόθεση που ήταν βασική ως προς την ισχύ της Σύμβασης. Κατασκεύασε στο ενοικιαζόμενο κυβερνητικό ακίνητο 19 υποστατικά με τις ίδιες προδιαγραφές που κατασκεύασε τα υποστατικά στο δικό του ακίνητο και η φάρμα λειτουργούσε ως ενιαία μονάδα. Αφού κατάλαβε ότι δεν θα μπορούσε να εξασφαλίσει ούτε πέρασμα ούτε τις απαιτούμενες άδειες, στις 9.10.2008 με επιστολή του προς το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας ακύρωσε τη Σύμβαση Μίσθωσης. Οι Ενάγοντες του απέκρυψαν ουσιώδη γεγονότα που αφορούσαν το ακίνητο αυτό με κυριότερο ότι το εν λόγω ακίνητο δεν δικαιούτο πέρασμα με αποτέλεσμα αυτός να μην μπορεί να εκδώσει τις απαιτούμενες άδειες. Η φάρμα που ανήγειρε στο κυβερνητικό τεμάχιο παρήγαγε μέχρι 855 στρουθοκάμηλους τον χρόνο οι οποίοι επέφεραν κέρδος περίπου €146.205,
- Πέραν του πιο πάνω ποσού ανταπαιτεί το ποσό των €85.000 που είναι το κόστος κατασκευής των υποστατικών που ανοικοδομήθηκαν στο επίδικο ακίνητο. Ανταπαιτεί επίσης το ποσό των ενοικίων που κατέβαλε, €5.562,87, αφού είναι η θέση του πως η Σύμβαση ήταν εξ υπαρχής άκυρη αφού ο Ενάγοντας του απέκρυψε ουσιώδη γεγονότα τα οποία αφορούσαν το ακίνητο τα οποία εάν γνώριζε, δεν θα προχωρούσε στη συνομολόγηση της σύμβασης. Επίσης ανταπαιτεί το ποσό αυτό επειδή το επίδικο ακίνητο ουδέποτε εξυπηρέτησε το σκοπό για τον οποίο εκμισθώθηκε, σκοπός ο οποίος αναφέρεται και στη Σύμβαση Μίσθωσης, κάτι για το οποίο ακεραία την ευθύνη, όπως ισχυρίζεται, φέρει ο Ενάγοντας. ΜΥ2 κατέθεσε ο Πάρης Ιωάννου ο οποίος είπε ότι διατηρούσε και εργαζόταν σε φάρμες εκτροφής στρουθοκαμήλων από το 1999 μαζί με τον Γαβριήλ Κύρρη, Εναγόμενο στην παρούσα υπόθεση. Η φάρμα εκτροφής στρουθοκαμήλων βρισκόταν εντός των ορίων του Δήμου Ιδαλίου. Η φάρμα αυτή αρχικά ανεγέρθη εντός του τεμαχίου γης αρ. 384 ιδιοκτησία του Εναγόμενου και μετέπειτα επεκτάθηκε σε διπλανό ακίνητο το οποίο εκμίσθωσε από το κράτος. Για την οικοδόμηση των υποστατικών εργάστηκε για χρόνια. Το κόστος ανέγερσης των υποστατικών στο εκμισθωμένο ακίνητο ανήλθε στις €85.000 περίπου μαζί με τις περιφράξεις. Η φάρμα εκτροφής στρουθοκαμήλων που λειτούργησε αρχικά στο τεμάχιο 384 και στη συνέχεια στο τεμάχιο 475 σταμάτησε τελικά τη λειτουργία της εξαιτίας του γεγονότος ότι δεν εξασφαλίστηκε πέρασμα που τα ακίνητα στα οποία εκτεινόταν. Για λογαριασμό της υπόθεσης του Εναγόμενου κατέθεσαν ακόμα 2 μάρτυρες, ο Χαράλαμπος Χαραλάμπους υπάλληλος στον κλάδο εκτιμήσεων και η Μαρία Ζαλιστή υπάλληλος στο Δήμο Ιδαλίου, στη μαρτυρία των οποίων θα κάνω αναφορά εάν χρειαστεί πιο κάτω. Αξιολόγηση της μαρτυρίας Μέσα στα πλαίσια της ζωντανής ατμόσφαιρας της δίκης είχα την ευκαιρία να παρακολουθήσω και ακούσω με προσοχή τους μάρτυρες ενώ κατέθεταν ενόρκως ενώπιον μου, αξιολογώντας τη μαρτυρία τους με πλήρη πάντα επίγνωση ότι η αξιοπιστία εκτιμάται αυτοτελώς και αποσυναρτημένα επιπέδου απόδειξης με δείχτη το στάδιο από το οποίο ανέκυψε, την πηγή των γνώσεων τους στο βαθμό που αυτές αφορούσαν τα επίδικα γεγονότα, την ύπαρξη προσωπικού συμφέροντος, τις ευκαιρίες που είχαν για να παρακολουθήσουν τα διαδραματισθέντα, την εν γένει συμπεριφορά τους στο εδώλιο του μάρτυρα, τη μνήμη και τους λόγους που είχαν να θυμούνται ή να πιστεύουν αυτά για τα οποία κατέθεταν, τη σαφήνεια και αμεσότητα των απαντήσεων τους και την ύπαρξη σε αυτές υπερβολών ή ουσιαστικών εγγενών αντιφάσεων. (Γιαννή κ.ά. ν. Χριστοφόρου
(1995)1 σελ. 340, Μόδεστος Πίτσιλλος ν. Δημητράκη Ευγενίου
(1989)1(Ε) 691, Ντίνος Μιχαηλίδης Λτδ ν. Δρουσιώτου και άλλων
(1995)1 Α.Α.Δ. 877 - Το Δίκαιο της Απόδειξης
(1994), Τάκη Ηλιάδη, σελ. 24 και 215). Οι δύο μάρτυρες του Ενάγοντα, Χριστίνα Παπανδρέου και ΄Αννα Καρολίδου βρίσκω ότι είπαν την αλήθεια στο Δικαστήριο. Τα όσα είπαν είναι σύμφωνα με την έγγραφη μαρτυρία που προσκομίστηκε και κατατέθηκε ως Τεκμήριο στο Δικαστήριο. Επίσης δεν είχαν συμφέρον στην υπόθεση, ούτε αποδείχθηκε κάτι τέτοιο. Είναι και οι δύο δημόσιοι υπάλληλοι και τα όσα περιήλθαν στην αντίληψή τους και κατέθεσαν στο Δικαστήριο είναι μέσα από την άσκηση των δημοσιουπαλληλικών τους καθηκόντων. Ο Εναγόμενος υπέβαλε Αίτηση, Τεκμήριο 1, στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό Λευκωσίας, ημερ. 12.4.98, ως αγοραστής του τεμαχίου 384, εκτάσεως 16-1-2400 τ.π., δυνάμει εγγραφής L 363 του χωριού Δάλι και ζητούσε να του παραχωρηθεί για ενοικίαση μέρος της χαλίτικης γης με αρ. τεμ. 448 Φυλ/Σχ. ΧΧΧΙ/33 W2 του block L που είναι το ίδιο Φ/Σχ. με αυτό του ιδιόκτητου του. Τη χαλίτικη γη τη ζητούσε για ενοικίαση επειδή είναι συνορεύον ιδιοκτήτης της, πάντα σύμφωνα με την Αίτηση του, και την οποία χρειάζεται για εκμετάλλευση για φάρμα στρουθοκαμήλων. Με επιστολή του, ο Επαρχιακός Λειτουργός Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως, ημερομηνίας 28.12.1999, πληροφορούσε τον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό Λευκωσίας ότι τα ζητούμενα τμήματα του κρατικού τεμαχίου αρ. 475 περιλαμβάνονται μέσα στις κτηνοτροφικές ζώνες Δ.1 και Δ.2 μέσα στις οποίες μπορεί να επιτραπεί η ανέγερση κτηνοτροφικής μονάδας στρουθοκαμήλων. Η Πολεοδομική Αρχή παρόλο που δεν σύστηνε την εκμίσθωση δεν θα είχε ένσταση εάν ο Αιτητής ήτο αποδεδειγμένα κτηνοτρόφος. Ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός Λευκωσίας ζήτησε τις απόψεις και της Αρμόδιας Αρχής για έκδοση άδειας οικοδομής, που είναι ο Δήμος Ιδαλίου. Ο Δήμος Ιδαλίου με επιστολή του ημερ. 27.3.2000, Τεκμήριο 25, προς τον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό Λευκωσίας τον πληροφορεί ότι ο Δήμος Ιδαλίου συστήνει την παραχώρηση του τμήματος της κρατικής γης που φαίνεται με μπλε περίγραμμα στο συνημμένο τοπογραφικό σχέδιο με τον όρο ότι ο Αιτητής θα εξασφαλίσει σε τακτή προθεσμία άδεια οικοδομής για τα υποστατικά του. Η Σύμβαση μεταξύ της Κυπριακής Δημοκρατίας και του Εναγομένου υπεγράφη στις 14.9.2001 και ετέθη όρος: «Ο Μισθωτής (β) να χρησιμοποιεί το κτήμα αποκλειστικά και μόνο για πτηνοτροφικούς σκοπούς, ήτοι για εκτροφή στρουθοκαμήλων και όπως, ανεγείρει κατάλληλα για τον πιο πάνω σκοπό κτηνοτροφικά υποστατικά (που στο εξής θα αναφέρονται ως «τα υποστατικά»), αφού εξασφαλίσει προηγουμένως την αναγκαία άδεια οικοδομής από την αρμόδια Αρχή.» Ο Εναγόμενος είχε υποχρέωση να εξασφαλίσει άδεια οικοδομής και μετά να προχωρήσει στην ανέγερση κατάλληλων για το σκοπό της ενοικίασης υποστατικών. Από ότι φαίνεται από το Τεκμήριο 24, που είναι έγγραφο του Δήμου Ιδαλίου, ημερ. 12.7.2006, ο Εναγόμενος μέχρι αυτή την ημερομηνία δεν εξασφάλισε άδεια οικοδομής, αφού η αίτηση του σύμφωνα με το έγγραφο αυτό εξετάζετο. Το ιδιόκτητο τεμάχιο γης αρ. 384 ήταν περίκλειστο, δεν είχε δικαίωμα διάβασης και το ενοικιασθέν κυβερνητικό τεμάχιο αρ. 475 πάλιν και αυτό δεν διέθετε δικαίωμα διάβασης. Ο Επαρχιακός Λειτουργός Πολεοδομίας δεν σύστηνε το αιτούμενο δικαίωμα προσπέλασης διαμέσου των κρατικών τεμαχίων με αρ. 475 των ιδίων σχεδίων δεδομένου ότι αυτό έχει μήκος διαδρομής 1300 πόδια, μέχρι το δημόσιο δρόμο, αντί 1000 ποδών που προνοεί ο Νόμος, ώστε το εν λόγω δικαίωμα να θεωρηθεί ικανοποιητική προσπέλαση για εξασφάλιση άδειας οικοδομής για φάρμα στρουθοκαμήλων. Στις 9.10.2008 ο Εναγόμενος με επιστολή του δικηγόρου του, Τεκμήριο 12, ακύρωσε τη συμφωνία ημερ. 14.9.2001 καθότι όπως λέγει, ο σκοπός για τον οποίο ενοικίασε το ακίνητο που αφορά η συμφωνία αυτή δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί. Μέχρι αυτή την ημερομηνία δεν κάμνει οποιοδήποτε παράπονο για απόκρυψη ουσιωδών γεγονότων που αφορούσαν το ακίνητο, ότι δεν δικαιούτο πέρασμα και έτσι δεν κατάφερε να εκδώσει τις απαιτούμενες άδειες. Αυτός ο ισχυρισμός του Εναγόμενου εμφανίζεται για πρώτη φορά μετά που ο Ενάγων καταχώρησε εναντίον του την παρούσα αγωγή με την οποία ζητά το ποσό των €8.680,52 ως καθυστερημένα ενοίκια από 14.9.2004 μέχρι 9.10.
- Η Δημοκρατία ουδέν γεγονός του απέκρυψε. ΄Ηταν ουσιώδης όρος ότι έπρεπε να εξασφαλίσει άδεια οικοδομής και μετά να ανεγείρει τα αναγκαία υποστατικά. Προϋπόθεση για την έκδοση της άδειας ήταν η προσπέλαση σε δημόσιο δρόμο. Ο Εναγόμενος με την ανταπαίτησή του ζητά αποζημιώσεις για τα κτίρια που ανήγειρε στο κυβερνητικό τεμάχιο. Εάν ανήγειρε υποστατικά, αυτά ήταν παράνομα διότι δεν καλύπτοντο από σχετική άδεια οικοδομής από την αρμόδια Αρχή και ακόμα για τον επιπρόσθετο λόγο ότι ήταν όρος της Συμφωνίας, ουσιώδης, τα υποστατικά να ανεγερθούν μετά την εξασφάλιση της αναγκαίας οικοδομικής άδειας από την αρμόδια Αρχή. Τίθεται όμως το ερώτημα. Ανήγειρε ο Εναγόμενος κτίρια ως ο ίδιος ισχυρίζεται στο κυβερνητικό ακίνητο; Η μάρτυρας ΜΕ2 ΄Αννα Καρολίδου, η μαρτυρία της οποίας έγινε πιστευτή, είπε στη μαρτυρία της ότι κατά την επιτόπια εξέταση εντόπισε δύο εγκαταλελειμμένα κτηνοτροφικά υποστατικά τα οποία ήταν κατασκευασμένα από ευτελή υλικά, πρόχειρα δηλαδή υλικά. Παρουσίασε δε και φωτογραφικό υλικό, Τεκμήρια 5(α) και 5(β). Εάν ο Εναγόμενος ανήγειρε τον αριθμό των υποστατικών που ισχυρίζεται, γιατί δεν παρουσίασε αρχιτεκτονικά σχέδια; Αφού αυτά ήταν προϋπόθεση για τις επιχορηγήσεις για τις οποίες ζητά αποζημιώσεις, αφού δεν τις πήρε. Γιατί δεν παρουσίασε ανεξάρτητη μαρτυρία η φωτογραφικό ή άλλο έντυπο υλικό που να δείχνει την ανέγερση των κτιρίων και μάλιστα και την καταλληλότητα τους, αφού ήταν συμβατική του υποχρέωση. Ενώ ο Εναγόμενος ανταπαιτεί το ποσό των €5.562,87 που κατέβαλε ως ενοίκια από 14.9.2001 μέχρι 13.9.2004, επειδή το επίδικο ακίνητο ουδέποτε εξυπηρέτησε το σκοπό για τον οποίο εκμισθώθηκε, προτελευταία παράγραφος της γραπτής του δήλωσης που κατατέθηκε ως μέρος της κυρίως εξέτασής του, στην ίδια δήλωση παραγράφοι 10 και 11 λέγει ότι: «
- Η φάρμα είχε εγκριθεί από τις κτηνιατρικές υπηρεσίες ως φάρμα εκτροφής στρουθοκαμήλων και έλαβε κωδικό πιστοποίησης CY43101 και όταν η φάρμα έστελλε πτηνά στο εγκεκριμένο σφαγείο, οι κτηνοτροφικές υπηρεσίες πιστοποιούσαν τη μεταφορά τους.
- Η φάρμα που ανέγειρε στο κυβερνητικό τεμάχιο παρήγαγε μέχρι 855 στρουθοκαμήλους το χρόνο (40 - 50 στρουθοκάμηλοι σε κάθε ένα από τα 19 υποστατικά), οι οποίοι απέφεραν κέρδος περίπου €146.205 (100 ΛΚ καθαρό κέρδος ο κάθε στρουθοκάμηλος). Από τον υπολογισμό αυτό και με τον τρόπο που μαρτυρεί ο Εναγόμενος το κέρδος δεν ήταν για ένα χρόνο μόνο και εν πάση περιπτώσει για να κάμει το κέρδος αυτό ή να φτάσει στο κέρδος αυτό, η φάρμα δεν λειτούργησε ένα χρόνο μόνο. Πως λοιπόν ανταπαιτεί, το ποσό των ενοικίων που κατέβαλε, επειδή το επίδικο ακίνητο ουδέποτε εξυπηρέτησε το σκοπό για τον οποίο εκμισθώθηκε; Τα ψέματα που είπε ο Εναγόμενος τον ανάγκασαν να περιπέσει σε αντιφάσεις. Ο Εναγόμενος ανταπαιτεί το ποσό των €100.000 ως εύλογη αποζημίωση επειδή δεν μπόρεσε να λάβει οποιαδήποτε κονδύλια από τις επιδοτήσεις του Σχεδίου Αγροτικής Ανάπτυξης 2004 - 2006 για τα οποία είχε κάνει και αίτηση, όπως είπε στη μαρτυρία του, του ζητήθηκε να προσκομίσει τις άδειες οικοδομής και τα εγκεκριμένα αρχιτεκτονικά σχέδια. Βεβαίως η άδεια οικοδομής δεν εκδόθηκε αφού δεν εξασφάλισε πέρασμα. Τα εγκεκριμένα αρχιτεκτονικά σχέδια υπάρχουν; Ουδέποτε τα παρουσίασε. Πράγματι στο Τεκμήριο 23 η αρμόδια Αρχή ζήτησε από τον Εναγόμενο άδειες οικοδομής καθώς και τα εγκεκριμένα αρχιτεκτονικά σχέδια. Ούτε το ένα παρουσίασε, ούτε το άλλο. Αναφορά στο ύψος του κονδυλίου που απαιτήθηκε για ανέγερση των υποτιθέμενων υποστατικών, €85.000, έκαμε και ο ΜΥ
- Δεν παρουσίασε όμως οποιοδήποτε πιστικό στοιχείο για το πως υπολόγισε το ποσό αυτό. Η αντιπαράθεση δήθεν των ποσών που απαιτήθηκαν για την ανέγερση των υποστατικών στο Τεκμήριο 384 με αυτά που δήθεν οικοδομήθηκαν στο κυβερνητικό τεμάχιο και οι υπολογισμοί που έκαμαν βασιζόμενοι σε κοστολόγηση που έκαμε η Πωλίνα Αντωνιάδου για τη φάρμα που είναι κτισμένη στο τεμάχιο 384 είναι εφευρήματα της τελευταίας στιγμής. Γιατί δεν παρουσίασε στοιχεία όπως τιμολόγια αγοράς των υλικών, αποδείξεις, αποδείξεις πληρωμής εργατικών. Επικαλέστηκε υπολογισμό που έκαμε η Πωλίνα Αντωνιάδου για τη φάρμα στο ακίνητο του απλά για να δικαιολογήσει το ποσό που ζητούσε. Ο Εναγόμενος αξίωσε τις αποζημιώσεις αυτές χωρίς να εξειδικεύσει στην ανταξίωση του τη ζημιά που κατ΄ ισχυρισμό υπέστη ούτε προσκόμισε οποιαδήποτε μαρτυρία. Οι Ειδικές ζημιές, σύμφωνα με τη Νομολογία πρέπει να αποδεικνύονται με θετικό τρόπο και ο Εναγόμενος εδώ απέτυχε να το πράξει.
- Σωκράτης Ζαβρού κ.ά. ν.
- Ιωάννα Καριτζή κ.ά.
(2006)1Β ΑΑΔ 977. Η κατάταξη ζημιάς στην κατηγορία των ειδικών αποζημιώσεων έχει ως συνέπεια την υποχρέωση του Ενάγοντα και στην προκειμένη περίπτωση του Εναγόμενου, για την ανταπαίτηση, να την καταγράψει με την απαραίτητη λεπτομέρεια στα δικόγραφά του ΚΑΥΑΤ ΤRADING LTD ν. GENZYME CORPORATION
(2012)1 B A.Α.Δ. 1855. Ο Εναγόμενος εδώ ούτε τις κατέγραψε με την απαραίτητη λεπτομέρεια στα δικόγραφά του, ούτε βεβαίως τις απέδειξε. Νομική πτυχή ΄Ηταν συμβατική υποχρέωση του Εναγόμενου, όρος 5(β) της σύμβασης ημερ. 14.9.2001, ο Εναγόμενος, ενοικιαστής, «Να χρησιμοποιεί το κτήμα αποκλειστικά και μόνο για πτηνοτροφικούς σκοπούς, ήτοι για εκτροφή στρουθοκαμήλων και όπως, ανεγείρει κατάλληλα για τον πιο πάνω σκοπό κτηνοτροφικά υποστατικά (που στο εξής θα αναφέρονται ως τα «υποστατικά»), αφού εξασφαλίσει προηγουμένως την αναγκαία άδεια οικοδομής από την Αρμόδια Αρχή.» ΄Ηταν επίσης, μεταξύ άλλων, ουσιώδης όρος της πιο πάνω σύμβασης ότι ο μισθωτής, Εναγόμενος, είχε την υποχρέωση «Να καταβάλλει το μίσθωμα που καθορίστηκε με τη Σύμβαση αυτή κατά τον πιο πάνω συμφωνημένο χρόνο και τρόπο». Αναφορικά με την ερμηνεία των όρων επίδικης σύμβασης στην απόφαση ΑΜΕΤΗΥST DISTRIBUTORS LTD v. ΙΕΡΑΣ ΜΟΝΗΣ ΚΥΚΚΟΥ
(2011)1(Α) Α.Α.Δ. 199 ειπώθηκαν τα εξής στη σελίδα 202: «Είναι φανερό ότι η έφεση αφορά στην ερμηνεία των όρων της επίδικης σύμβασης. Πρόκειται για νομικό θέμα για το οποίο το δικαστήριο έχει διακριτική ευχέρεια. Σκοπός είναι η εξεύρεση της πραγματικής πρόθεσης των συμβαλλομένων. Οι αρχές που διέπουν την ερμηνεία μιας σύμβασης είναι καλά καθιερωμένες και δεν χρειάζεται να τις επαναλάβουμε. Οι ερμηνευτικοί κανόνες χρησιμοποιούνται μόνο όταν το νόημα ενός όρου, είναι ασαφές (Pell Frischmann Consultants Ltd v. Δημοκρατίας
(2001)1 Α.Α.Δ. 33, 44). Όπου επιχειρείται ερμηνεία όρων της σύμβασης, το κριτήριο είναι η έννοια την οποία μεταδίδει το κείμενο της σύμβασης στον μέσο λογικό άνθρωπο (βλ. Maison Jenny Ltd v. Krashias Footwear Industry Ltd
(2002)1(Β) Α.Α.Δ. 1156, Θεολόγου κ.ά. v. Κτηματικής Εταιρείας Νέμεσις Λτδ
(1998)1 Α.Α.Δ. 407, 413 και Saab a.o. v. Holy Monastery of Ayios Neophytos
(1982)1 C.L.R. 499). Δεν είναι επιτρεπτό όταν το κείμενο της σύμβασης είναι σαφές, όπως εδώ, να χρησιμοποιούνται μεταγενέστερες αόριστες δηλώσεις ή ενέργειες των συμβαλλομένων μερών, ως ερμηνευτικό βοήθημα σύμβασης την οποία τα μέρη είχαν ήδη συνάψει. Γορτ Προσέσιγνκ Σέντρ Λτδ ν. Δημοκρατίας
(1997)1(Α) Α.Α.Δ. 442, 445. Στην απόφαση Glory Worldwide Holginds Ltd v. Αθλητικού Συλλόγου Ομόνοια Λευκωσίας
(2012)1 ΑΑΔ σελ. 1633, στη σελ. 1639, το Ανώτατο Δικαστήριο αποφάσισε: «Σύμφωνα με τις καθιερωμένες αρχές, η ερμηνεία ενός εγγράφου είναι θέμα νομικό και γίνεται από το Δικαστήριο, το οποίο περιορίζεται στους όρους της συμφωνίας, μέσα από την οποία αναζητεί την πρόθεση των μερών. Το ερμηνευτικό έργο του δεν επεκτείνεται σε εξωγενείς παράγοντες και υποθέσεις. Κριτήριο είναι η έννοια την οποία μεταδίδει το κείμενο της συμφωνίας στο μέσο λογικό άνθρωπο. (βλ. Λάμπρου ν. Παράσχου κ.ά.
(1993)1 Α.Α.Δ. 397 και Οικονόμου κ.ά. ν. Τοφινή κ.ά.
(1993)1 Α.Α.Δ. 436).» Ως λέχθηκε στην Λαζούρας ν. Σκυλλουριώτου
(1992)1Α. Α.Α.Δ. 168 η ερμηνεία εγγράφων είναι γενικά νομικό ζήτημα το οποίο αποφασίζεται από το Δικαστήριο. (βλ. και Halfdan Grieg v. Stirling Coal Corpn [1973] 1 All E.R. 545). O σκοπός της ερμηνείας εγγράφων είναι η ανεύρεση της πραγματικής πρόθεσης των μερών όπως διακηρύσσεται στο έγγραφο. Η ερμηνεία πρέπει να είναι όσο το δυνατό πλησιέστερη στην εμφανή πρόθεση των μερών, όπως ο νόμος επιτρέπει. Η βασική αρχή είναι ότι η πρόθεση των συμβαλλομένων είναι όπως εκφράστηκε με τις λέξεις που περιέχονται στο έγγραφο (βλ. Panayiotou v. Island Beach Development
(1985)1 C.L.R. 623). Για να εξευρεθεί το νόημα των διαφόρων όρων που περιλαμβάνει μια σύμβαση πρέπει να ερμηνεύεται συνολικά και με συμμετρικότητα μη τυχόν δημιουργηθεί δυσαρμονία στην εξήγηση τους, η οποία δε θα φανερώνει την αντικειμενικοποιημένη πρόθεση των μερών. Το έργο αυτό είναι ιδιαίτερα δύσκολο όταν το έγγραφο στο οποίο διατυπώνεται η συμφωνία δεν είναι λεπτομερές, με αποτέλεσμα να μη φανερώνει πλήρως και με σαφήνεια την πρόθεση των μερών. Ο Εναγόμενος είχε δύο ξεκάθαρες συμβατικές υποχρεώσεις. Να ανεγείρει στο ενοικιασθέν κτήμα κατάλληλα υποστατικά για την εκτροφή στρουθοκαμήλων, που ήταν ο σκοπός της ενοικίασης, αφού όμως προηγουμένως εξασφαλίσει την αναγκαία άδεια οικοδομής από την Αρμόδια Αρχή. Ο ιδιοκτήτης δεν είχε συμβατική υποχρέωση να πράξει οτιδήποτε για να υλοποιήσει την συμβατική του υποχρέωση ο Εναγόμενος. Ο Εναγόμενος υπέβαλε Αίτηση για να ενοικιάσει το ενοικιασθέν τεμάχιο επειδή συνόρευε με το ιδιόκτητο του και υπεγράφει η επίδικη συμφωνία. Ο Εναγόμενος δεν εξασφάλισε την αναγκαία άδεια ούτε ανήγειρε κατάλληλα υποστατικά. Ούτε συνέχισε να καταβάλλει τα ενοίκια που ήταν η δεύτερη πιο πάνω συμβατική του υποχρέωση. Ο Εναγόμενος κατέβαλε τα μισθώματα 3 χρόνων μόνον, δηλαδή για το χρονικό διάστημα από 14.9.2001 μέχρι τις 13.9.
- Μετά τις 13.9.2004 δεν κατέβαλε οποιοδήποτε μίσθωμα και οφείλει μέχρι σήμερα τα ενοίκια από 14.9.2004 μέχρι 9.10.2008, ημερομηνία κατά την οποία ακύρωσε τη συμφωνία. Μέσα στη σύμβαση δεν υπάρχει πρόβλεψη, ούτε υποχρέωση του Ενάγοντα να εξασφαλίσει προσπέλαση σε δημόσιο δρόμο. Ούτε στην περιγραφή του ακινήτου υπάρχει οτιδήποτε αναφορικά με προσπέλαση του ακινήτου σε δημόσιο δρόμο. Ούτε συμφωνήθηκε προηγουμένως, ούτε υπάρχει έγγραφη μαρτυρία ότι ο Ενάγοντας συμφώνησε ή υπεσχέθη στον Εναγόμενο να εξασφαλίσει προσπέλαση στο ενοικιασθέν κτήμα. Ο Εναγόμενος δεν ακύρωσε τη συμφωνία επειδή εξαπατήθη. Ακύρωσε τη συμφωνία επειδή «ο σκοπός για τον οποίο ενοικίασε το ακίνητο που αφορά η συμφωνία αυτή δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί», σύμφωνα με την επιστολή του δικηγόρου του ημερομηνίας 9.10.
- Ο ισχυρισμός του Εναγομένου για απόκρυψη ουσιωδών γεγονότων από τον Ενάγοντα που αφορούσαν το ακίνητο και ότι η σύμβαση ήταν εξ΄ υπαρχής άκυρη, είναι ισχυρισμοί μεταγενέστεροι, όταν καταχωρήθηκε η αγωγή. Παραγνωρίζει ο Εναγόμενος την υπ΄ αυτού πραγματική χρήση του ακινήτου για χρόνια και την πληρωμή ενοικίων από 14.9.2001 μέχρι 13.9.2004, για τρία χρόνια και την ακύρωση της σύμβασης επτά χρόνια μετά, 9.10.2008, ούτως ώστε να εμποδίζεται εκ των υστέρων να θέτει θέματα τα οποία ανήλθαν στην επιφάνεια, τουλάχιστον ενώπιον του Δικαστηρίου, με τους ισχυρισμούς του Εναγόμενου, μόνο μετά την καταχώρηση της αγωγής λόγω της μη καταβολής των ενοικίων και του τερματισμού της σύμβασης ΤΟΥΜΑΖΟΥ ΤΟΥΜΑΖΟΥ ν. S.P.S. RESTAURANTS LTD
(2011)1(A) A.A.Δ. 700. Αποτέλεσμα: Ενόψει των πιο πάνω βρίσκω ότι ο Ενάγων απέδειξε την αξίωση του και δικαιούται στην έκδοση απόφασης ως η απαίτησή του. Αντίθετα ο Εναγόμενος δεν πέτυχε να αποδείξει την ανταπαίτηση του και γι΄ αυτό θα απορριφθεί. Εκδίδεται απόφαση υπέρ του Ενάγοντα και εναντίον του Εναγόμενου για το ποσό των €8.680,52 ως καθυστερημένα μισθώματα από 14.9.2004 μέχρι της παράδοσης του ακινήτου με νόμιμο τόκο από της καταχώρησης της αγωγής μέχρι εξοφλήσεως με έξοδα υπέρ του Ενάγοντα και εναντίον του Εναγόμενου. Η ανταπαίτηση απορρίπτεται με έξοδα υπέρ του Ενάγοντα και εναντίον του Εναγόμενου. Ενόψει του πιο πάνω αποτελέσματος επιδικάζονται έξοδα υπέρ του Ενάγοντα και εναντίον του Εναγόμενου τα οποία να υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή, στην κλίμακα €2.000 - €10.000 από της καταχώρησης της αγωγής (για την αγωγή) μέχρι της καταχώρησης της ανταπαίτησης και ακολούθως από της καταχώρησης της ανταπαίτησης μέχρι την έκδοση της σημερινής απόφασης στην κλίμακα €100.000 - €500.000, για την ανταπαίτηση και να εγκριθούν από το Δικαστήριο. Γίνεται ξεκάθαρο ότι μετά την καταχώρηση της ανταπαίτησης δεν επιδικάζονται έξοδα για την αγωγή, δηλαδή για το επιδικασθέν ποσό αφού η αγωγή και η ανταπαίτηση συνεκδικάσθηκαν. (Υπ.) Γ. Στυλιανίδης, Α.Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΕΣΓ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο