ΜΙΧΑΛΗ ΠΑΠΑΜΙΧΑΗΛ ν. K.M.A. MASTERHOME LTD, Αρ. Αγωγής: 5927/09, 30/6/2016 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2016:A409 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Λ. Α. Παντελή, Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 5927/09 Μεταξύ: ΜΙΧΑΛΗ ΠΑΠΑΜΙΧΑΗΛ Ενάγοντα και K.M.A. MASTERHOME LTD Εναγομένης --------------------- 30 Ιουνίου 2016 Για τον ενάγοντα: κα Τσολάκη Για την εναγόμενη: κα Τσαρτσάλη ΑΠΟΦΑΣΗ Στην προκείμενη περίπτωση ζητούμενο είναι οι τυχόν συνέπειες αγοραπωλητηρίου εγγράφου που συνομολόγησαν οι διάδικοι. Τα δικόγραφα αποκαλύπτουν ότι πλείστα τόσα γεγονότα είναι παραδεχτά, ως εκ τούτου αρμόζει να παρατεθούν εκ προοιμίου, διεργασία η οποία θα βοηθήσει τον αναγνώστη να αντιληφθεί ποιο είναι το επίδικο θέμα. Η εναγομένη είναι εταιρεία περιορισμένης ευθύνης με έδρα τη Λευκωσία και κατά πάντα ουσιώδη χρόνο ασχολείτο με ανέγερση πολυκατοικιών, οικιών και κτηριακών συγκροτημάτων και άλλες οικοδομικές και εργολαβικές εργασίες ανάπτυξης γης. Κατά τον ουσιώδη χρόνο ήταν εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του οικοπέδου με αριθμό εγγραφής 7/1359, τεμάχιο 1238, Φ/Σχ.30/05Ε1, τμήμα 7 στην οδό Αγίου Ιλαρίωνος στο Στρόβολο (στη συνέχεια το ακίνητο). Σε αυτό δε το ακίνητο ανήγειρε κτηριακό συγκρότημα με την επωνυμία «K.M.A. MASTERHOME STEPHANI COURT No 01». Την 16.04.2004 οι διάδικοι, ενάγων και εναγομένη, συνομολόγησαν πωλητήριο έγγραφο με το οποίο η εναγομένη (στη συνέχεια η εναγομένη ή η πωλήτρια) πώλησε στον ενάγοντα διαμέρισμα που προτίθετο να ανεγείρει επί του ακινήτου ως μέρος του προαναφερθέντος κτηριακού συγκροτήματος. Η συμφωνία των διαδίκων είναι το τεκμήριο 1 στο δικαστήριο. Το αντικείμενο της συμφωνίας των διαδίκων, εν προκειμένω το διαμέρισμα, περιγράφεται στη συμφωνία με το διακριτικό αριθμό Δ.3, ενώ ο χώρος στάθμευσης που αναλογεί σε αυτό προσδιορίζεται με τον αριθμό 4. Το τίμημα πωλήσεως τούτου αναφέρεται στη συμφωνία και ανέρχεται σε £33.000 (€56.383,84). Περαιτέρω, συμφωνήθηκε ότι θα καταβάλλετο τμηματικά. Το διαμέρισμα παραδόθηκε στον ενάγοντα το Μάιο του 2005, ότε και το συμφωνηθέν τίμημα εξοφλήθηκε πλήρως, δηλαδή η πωλήτρια [εναγομένη] εισέπραξε το ποσό των €56.383,84. Αποτελεί κοινό έδαφος μεταξύ των διαδίκων ότι όρος της επίδικης συμφωνίας ήταν όπως η έκδοση ξεχωριστού τίτλου και η μεταβίβαση του διαμερίσματος επ' ονόματι του ενάγοντα, ή οιουδήποτε τρίτου που θα υπεδείκνυε, θα διενεργείτο εντός τριών ετών, το αργότερο, από την ημερομηνία παράδοσης του διαμερίσματος. Τέλος, καίτοι η εναγομένη αρνήθηκε την 6η παράγραφο της έκθεσης απαιτήσεως, εν τούτοις δεν αμφισβήτησε τον ενάγοντα που ισχυρίστηκε ότι κατέθεσε την επίδικη συμφωνία στο κτηματολόγιο. Συνάγεται λοιπόν πως ούτε αυτό το γεγονός τελεί υπό αμφισβήτηση (βλ. Frederickou Schools Co. Ltd κ.α. ν. Acuac Inc.
(2002)1 Α.Α.Δ. 1527, 1540). Περιπλέον, το τεκμήριο 2 συνιστά απόδειξη του σχετικού ισχυρισμού, δηλαδή ότι το επίδικο πωλητήριο έγγραφο [τεκμήριο 1] κατατέθηκε στο κτηματολόγιο την 21.04.2004, δηλαδή πέντε μέρες μετά τη συνομολόγηση της συμφωνίας των διαδίκων. Όλα τα πιο πάνω συνιστούν παραδεχτά και αναμφισβήτητα γεγονότα και ως τέτοια καθίστανται ευρήματα του δικαστηρίου. Τώρα, η πλευρά του ενάγοντα επιχείρησε απόδειξη της αξίωσής της καλώντας στο δικαστήριο τρεις μάρτυρες. Τούτοι είναι ο ενάγων, η Νίκη Κτενά (ΜΕ2) και η Δώρα Παρασκευαΐδου (ΜΕ3). Από την άλλη για την υπεράσπιση κατέθεσε μόνο ο Μιχάλης Ποντίκης, δηλαδή ο μοναδικός μέτοχος και διευθυντής της εναγομένης. Η μαρτυρία και των τριών μαρτύρων για την πλευρά του ενάγοντα έχει κοινή συνισταμένη. Αντικείμενο τούτης είναι κατά πόσο κλήθηκε η εναγομένη να παραστεί στο κτηματολόγιο, ώστε να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση του διαμερίσματος. Ο μεν ενάγων παρουσίασε το τεκμήριο 3, δηλαδή επιστολή ημερομηνίας 28.07.
- Εν τούτοις ανέφερε ότι δεν είναι ο ίδιος που απέστειλε την επιστολή αυτή και ούτε γνωρίζει οτιδήποτε σχετικό. Η επιστολή, ανέφερε, στάληκε από το δικηγόρο του. Τέλος, ανέφερε ότι δεν γνωρίζει κατά πόσο το 2004 το ακίνητο ήταν υποθηκευμένο, ενώ στην ερώτηση ότι ουδέποτε τερμάτισε τη συμφωνία απάντησε με ερώτηση· «Πώς μπορώ να πω ότι δεν τη θέλω πλέον;». Η Νίκη Κτενά (ΜΕ2) προσκόμισε στο δικαστήριο το τεκμήριο 4, δηλαδή απόδειξη ότι επιστολή απεστάλη μέσω τηλεομοιότυπου. Το έγγραφο που η μάρτυρας διατείνεται ότι απέστειλε με αυτό τον τρόπο φαίνεται να αντιστοιχεί στην πρώτη σελίδα του τεκμηρίου 3, δηλαδή της επιστολής που καλεί την εναγομένη να παραστεί στο κτηματολόγιο. Εν τούτοις η ΜΕ2 ανέφερε ότι δεν ήλεγξε τον αριθμό του τηλεομοιότυπου που απέστειλε την επιστολή, δηλαδή δεν γνωρίζει αν ανήκει στο εγγεγραμμένο γραφείο της εναγομένης, καθ' ότι τα στοιχεία τα έλαβε από το φάκελο που διατηρεί το δικηγορικό γραφείο. Η ΜΕ3 επεξήγησε τη διαδικασία αποστολής διπλοσυστημένων επιστολών. Περαιτέρω, προσκόμισε στο δικαστήριο τα τεκμήρια 5Α, 5Β και 5Γ, δηλαδή επιστολή (τεκμήριο 5Γ) που φαίνεται να απεστάλη στην εναγομένη ως διπλοσυστημένη (απόδειξη αποστολής είναι το τεκμήριο 5Α) και να παραλήφθηκε (απόδειξη παραλαβής είναι το τεκμήριο 5Β). Ανέφερε εν προκειμένω ότι η ίδια είναι που συμπλήρωσε τα σχετικά έντυπα, ενώ δέχθηκε ότι δεν γνωρίζει αν η διεύθυνση αποστολής είναι το εγγεγραμμένο γραφείο της εταιρείας, όπως ούτε ποιο είναι το φυσικό πρόσωπο που παρέλαβε την εν λόγω επιστολή. Υποστήριξε εν τούτοις ότι αυτό δεν έχει κάποια σημασία εφόσον η επιβεβαίωση του ταχυδρομείου καταδεικνύει ότι η επιστολή παρελήφθηκε. Στον αντίποδα ο διευθυντής της εναγομένης υποστήριξε ότι η εταιρεία δεν λειτουργεί και δεν ασκεί εργασίες εδώ και έξι χρόνια, καθώς ότι δεν διαθέτει γραφειακό εξοπλισμό δια το λόγο ότι απώλεσε τον έλεγχο των υποστατικών που για χρόνια ενοικίαζε, ένεκα αδυναμίας να συντηρήσει τούτα. Υποστήριξε περαιτέρω ότι το εγγεγραμμένο γραφείο της εταιρείας βρίσκεται στην οδό Δημοκρατίας 66 διαμέρισμα 15 στο Στρόβολο. Προς τούτο παρουσίασε το τεκμήριο
- Σύμφωνα με το διευθυντή της εναγομένης, κατά πάντα ουσιώδη χρόνο το ακίνητο επί του οποίου κτίστηκε το επίδικο διαμέρισμα ήταν υποθηκευμένο και βεβαρυμμένο με σωρεία εμπράγματων βαρών. Προς υποστήριξη των πιο πάνω παρουσίασε στο δικαστήριο τα τεκμήρια 7, 8, 9 και
- Περιπλέον, υποστήριξε ότι κατά τον χρόνο αγοράς του επίδικου διαμερίσματος ήταν εις γνώση του ενάγοντα πως το ακίνητο βαρύνετο με προϋπάρχουσα υποθήκη. Είναι γι' αυτό το λόγο που παρουσίασε το τεκμήριο 12, δηλαδή πιστοποιητικό έρευνας ακίνητης ιδιοκτησίας στο οποίο αναγράφεται το σύνολο των επιβαρύνσεων και υποθηκών που φέρει το επίδικο ακίνητο. Περαιτέρω, ο διευθυντής υποστήριξε ότι η εναγομένη έκανε ότι ήταν δυνατό ώστε να εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας και να μεταβιβαστεί το διαμέρισμα και συγκεκριμένα ανέφερε ότι επιχείρησε να εισπράξει οφειλόμενα στην εναγομένη ποσά. Εν κατακλείδι, ισχυρίστηκε πως η εναγομένη ουδέποτε έλαβε οιανδήποτε επιστολή που την καλούσε να παρευρεθεί στο κτηματολόγιο, εν προκειμένω τα τεκμήρια 3, 4 και 5, καθώς ότι ο ενάγων δεν τερμάτισε την επίδικη συμφωνία. Με δεδομένη πλέον τη μαρτυρία που η κάθε πλευρά παρουσίασε στο δικαστήριο, στρέφομαι να αξιολογήσω το σύνολο του μαρτυρικού υλικού. Παρακολούθησα τους μάρτυρες κατά τη διάρκεια της ζωντανής ατμόσφαιρας της διαδικασίας και αποτίμησα τη συνολική τους παρουσία κατά την εξιστόρηση των γεγονότων με κριτήριο τα εγγενή της μαρτυρίας τους χαρακτηριστικά (πηγή γνώσεων, ύπαρξη προσωπικού συμφέροντος, ακεραιτότητα και προκατάληψη, ανιδιοτέλεια, αληθοφάνεια βλ. Phipson on Evidence, 16th edition, σελ. 333). Σημειώνω περαιτέρω ότι η αξιολόγηση της μαρτυρίας ενός εκάστου των μαρτύρων δεν περιορίστηκε σε ατομική κρίση του καθενός ξεχωριστά αλλά επεκτάθηκε και στα συμπεράσματα που προκύπτουν από συσχετισμό, αντιπαραβολή και διερεύνηση της αντικειμενικής υπόστασης των εκατέρωθεν θέσεων (βλ. Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρας
(1992)1 Α.Α.Δ. 1056). Τέλος, είχα πάντα κατά νου ότι η αποτίμηση της αξιοπιστίας μάρτυρα είναι έργο διακριτό και εντελώς αποσυναρτημένο από οποιοδήποτε βάρος απόδειξης (βλ. Αγαθοκλέους κ.α. ν. Αστυνομίας
(2001)2 Α.Α.Δ. 316 και Αθανασίου κ.α. ν. Κουνούνη
(1997)1 Α.Α.Δ. 614). Εν αντιθέσει με το διευθυντή της εναγομένης (ΜΥ1), ο ενάγων και οι μάρτυρες του άφησαν θετικότατες εντυπώσεις. Αποκαλυπτικό είναι ότι και οι τρεις δεν δίστασαν να παραδεχτούν ό,τι δεν γνώριζαν και αυτός ακριβώς είναι και ο λόγος δια τον οποίο κλήθηκαν τρεις μάρτυρες σε σχέση με το κατά πόσο η εναγομένη κλήθηκε να παραστεί στο κτηματολόγιο. Το σύνολο της μαρτυρίας και των τριών διαπνέεται από ειλικρίνεια και ακρίβεια. Περιπλέον, οι ΜΕ2 και ΜΕ3 δεν έχουν οιονδήποτε συμφέρον από την έκβαση της υπόθεσης και η μαρτυρία τους αυτό είναι που αποκαλύπτει. Ουδεμία εξ αυτών επιχείρησε να πείσει ότι τα στοιχεία στην επιστολή, διεύθυνση και αριθμός τηλεομοιότυπου, ανήκουν στην εναγομένη. Η μαρτυρία τους συνίσταται απλώς στις ενέργειες που έκαναν, δηλαδή ότι απέστειλαν την επιστολή, η καθεμία με διαφορετικό μέσο. Στον αντίποδα η απροθυμία του διευθυντή της εναγομένης να απαντήσει, έκδηλη στο ύφος, τη σύγχυση και το δισταγμό που είχε ενόσω μαρτυρούσε, καταμαρτυρείται και από αυτό ακόμη το γεγονός ότι υποστήριξε πως δεν ενθυμάτο ποιος ήταν ο αριθμός του τηλεομοιότυπου της εναγομένης, εν τούτοις ήταν σίγουρος ότι δεν είναι ο αναφερόμενος στα τεκμήρια 3 και
- Επιπλέον, αν και δεν αμφισβητεί ότι το τεκμήριο 5Γ παραλήφθηκε από την εναγομένη, με ευκολία προτάσσει το επιχείρημα ότι αυτό δεν σημαίνει πως το σχετικό έγγραφο ήρθε σε γνώση του. Η εταιρεία όμως είναι διαφορετικό νομικό πρόσωπο και δεν περιορίζεται στο διευθυντή. Τέλος, με ασύγγνωστη ευκολία διατείνεται πως έκανε ότι ήταν δυνατό ώστε να εκδοθεί ο τίτλος και να μεταβιβαστεί το διαμέρισμα επ' ονόματι του ενάγοντα. Εν τούτοις η επιχειρηματολογία του αφήνει την εντύπωση πως η υποθήκη με την οποία βαρύνεται το ακίνητο δεν οφείλετο στις προηγηθείσες ενέργειες της εναγομένης, αλλά σε κάποιο τρίτο. Δεν είναι όμως αυτή η ορθή διάσταση του πράγματος. Αν επιθυμούσε την εκπλήρωση των συμφωνηθέντων και κάθε ενέργειά του στόχευε σε αυτό, κάλλιστα μπορούσε να αναζητήσει τρόπο εξόφλησης της υποθήκης και απαλλαγής του ακινήτου από οιαδήποτε βάρη. Ο ισχυρισμός ότι προσπάθησε να εισπράξει συμφωνίες που δεν είχαν εξοφληθεί, δεν πείθει. Κώλυμα ήταν η υποθήκη που προϋπήρχε και δεν εξαλείφθηκε και όχι οτιδήποτε άλλο. Για όλους τους πιο πάνω λόγους καταλήγω ότι ο διευθυντής της εναγομένης δεν είπε όλη την αλήθεια και στόχος του ήταν να απαλλάξει την εναγομένη από τις υποχρεώσεις της συμφωνίας που συνομολόγησε. Παρ' όλα αυτά, τα τεκμήρια 7, 8, 9, 10 και 12, δεν έτυχαν αμφισβήτησης και ούτε χωρούν τέτοιας. Πρόκειται για δικαστικά και δημόσια έγγραφα που σκιαγραφούν τη ζοφερή οικονομική κατάσταση της εναγομένης εταιρείας. Το περιεχόμενο τούτων το δέχομαι στην ολότητά του. Συνεπώς από την αξιόπιστη μαρτυρία συνάγονται τα ακόλουθα συμπεράσματα· μετά την παρέλευση τριών ετών από την παράδοση του διαμερίσματος στον ενάγοντα, ο τελευταίος στράφηκε στην εναγομένη απαιτώντας έκδοση τίτλου και μεταβίβαση του επίδικου διαμερίσματος. Η σχετική απαίτηση κοινοποιήθηκε στην εναγομένη ποικιλοτρόπως. Το δικηγορικό γραφείο που εκπροσωπεί τον ενάγοντα απέστειλε στην εναγομένη τα τεκμήρια 4 και 5Γ. Το πρώτο απεστάλη με τηλεομοιότυπο σε αριθμό που φέρεται να χρησιμοποιούσε η εναγομένη, ενώ το τεκμήριο 5Γ, είναι διπλοσυστημένη επιστολή που παραλήφθηκε από την εναγομένη (βλ. τεκμήριο 5Β). Είμαι της γνώμης ότι και τα δύο τεκμήρια [τεκμήρια 4 και 5] συνιστούν ικανοποιητική απόδειξη ότι η εναγομένη εταιρεία ειδοποιήθηκε σχετικά. Ιδιαίτερη όμως έμφαση αποδίδω στα τεκμήρια 5Α και 5Γ, εφόσον πρόκειται για διπλοσυστημένη επιστολή. Με δεδομένο ότι η επιστολή απευθύνετο στην εναγομένη και εν τέλει παραλήφθηκε, άλλωστε αυτό επιμαρτυρείται από το τεκμήριο 5Β, μοναδικό συμπέρασμα που προκύπτει είναι πως η εναγομένη κατέστη κοινωνός του περιεχομένου του τεκμηρίου 5Γ. Τώρα, το τεκμήριο 12 καθιστά σαφές ότι κατά τον επίδικο χρόνο και συγκεκριμένα τόσο πριν τη συνομολόγηση της επίδικης συμφωνίας που έλαβε χώρα την 16.04.2004, όσο και κατά το χρόνο που η εναγομένη κλήθηκε να παραστεί στο κτηματολόγιο, δηλαδή Αύγουστο του 2009, το επίδικο ακίνητο ήταν υποθηκευμένο. Συγκεκριμένα, βαρύνετο και εξακολουθεί να βαρύνεται, με την υποθήκη 2478/2003, η οποία δόθηκε προς όφελος της Τράπεζας Κύπρου την 18.03.2003, δηλαδή πριν τη συνομολόγηση της επίδικης συμφωνίας, ως εξασφάλιση για δάνειο ύψους €478.408,
- Δια αυτή την υποχρέωση της εναγομένης σχετική είναι και η αγωγή 701/09, καθώς επίσης η απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας, ημερομηνίας 09.10.2009 (τεκμήριο 7). Καίτοι αποφασίστηκαν οι πραγματικοί ισχυρισμοί που οι δύο πλευρές προώθησαν, δεν σημαίνει ότι ασπάζομαι τη θέση πως στην προκείμενη περίπτωση η έκδοση διατάγματος ειδικής εκτέλεσης εξαρτάται από το κατά πόσο η πωλήτρια κλήθηκε να παραστεί στο κτηματολόγιο. Και εξηγώ· η μεν πλευρά του ενάγοντα διατείνεται ότι το νομοθετικό πλαίσιο που διέπει το ζήτημα είναι ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος, Ν.81(Ι)/2011(στη συνέχεια ο νόμος), ενώ η υπεράσπιση δεν έστρεψε την προσοχή της σε αυτό το νόμο και περιορίστηκε στις πρόνοιες του περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ. 232 (στη συνέχεια το κεφάλαιο). Επί του προκειμένου κρίνω ότι ορθή είναι η θέση της πλευράς του ενάγοντα. Ο Ν.81(Ι)/2011δημοσιεύτηκε την 29.04.2011 και τέθηκε σε εφαρμογή μετά από τρεις μήνες (βλ. άρθρο 17). Συν τω χρόνω, δηλαδή άμα την έναρξη της ισχύος του νόμου, καταργήθηκε το Κεφ.
- Πλέον όμως σημαντικό είναι το άρθρο 16
(2), το οποίο αναφέρει ότι· «Οι διατάξεις του παρόντος Νόμου εφαρμόζονται και σε σχέση με συμβάσεις που συνομολογήθηκαν πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του παρόντος Νόμου και οι οποίες είναι ήδη κατατεθειμένες στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο πριν από την έναρξη της ισχύος αυτού ή οι οποίες θα κατατεθούν σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου
(1)ή του άρθρου 16Α ανεξάρτητα αν σε σχέση με αυτές εκκρεμεί κατά την εν λόγω ημερομηνία οποιαδήποτε δικαστική διαδικασία.» Από τα πιο πάνω είναι ηλίου φαεινότερο ότι η ισχύς του νόμου καλύπτει και τις συμβάσεις που συνομολογήθηκαν πριν από αυτόν, φτάνει μόνο, δηλαδή προϋπόθεση είναι, να έχουν κατατεθεί συμφώνως των διατάξεων του άρθρου 16Α. Δοθέντος ότι στην προκείμενη περίπτωση αποτελεί διαπίστωση του δικαστηρίου ότι κατά πάντα ουσιώδη χρόνο η συμφωνία των διαδίκων ήταν κατατεθειμένη στο κτηματολόγιο, αντιλαμβάνεται κανείς ότι αναπόδραστο συμπέρασμα είναι πως το νομοθετικό πλαίσιο που τυγχάνει εφαρμογής είναι ο νόμος και όχι το κεφάλαιο. Κατ' επέκταση τίθεται το ερώτημα. Ποιες οι προϋποθέσεις έκδοσης διατάγματος ειδικής εκτέλεσης με βάση το νόμο; Σε αυτό απαντά το άρθρο 6
(1)του νόμου, το οποίο αναφέρει ότι· «Κάθε σύμβαση είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης, με διάταγμα του Δικαστηρίου, που εκδίδεται δυνάμει του άρθρου 7 και εφόσον έχουν τηρηθεί οι ακόλουθοι όροι σε σχέση με αυτή: (α) Με την επιφύλαξη των διατάξεων του εδαφίου
(2), η σύμβαση είναι κατατεθειμένη σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου
(1)του άρθρου 3· και (β) η αγωγή για έκδοση διατάγματος για ειδική εκτέλεση της σύμβασης εγείρεται εντός της περιόδου παραγραφής που προβλέπεται στον εκάστοτε σε ισχύ νόμο για παραγραφή απαιτήσεων που προκύπτουν από παράβαση σύμβασης.» Στη δοσμένη περίπτωση δεν τίθεται ζήτημα παραγραφής. Η υπεράσπιση δεν προώθησε τέτοια εισήγηση. Εν πάση περιπτώσει δεν ισχύει κάτι τέτοιο. Αυτό γιατί έχει διαπιστωθεί ότι η συμφωνία των διαδίκων προέβλεπε πως η μεταβίβαση θα διενεργηθεί εντός τριών ετών μετά την παράδοση. Εφόσον η παράδοση του διαμερίσματος διενεργήθηκε το 2005, η έκδοση των τίτλων μετατέθηκε στο 2008. Η εν λόγω αγωγή καταχωρίστηκε μετά πάροδο ενός έτους, ενώ κατά τον επίδικο χρόνο ο χρόνος παραγραφής αξίωσης για ειδική εκτέλεση, ανέρχετο σε έξι έτη (βλ. άρθρο 5, Κεφ. 15 που ίσχυε τότε). Συνεπώς δεν τίθεται θέμα παραγραφής. Αυτό βεβαίως δεν ολοκληρώνει την όλη εικόνα. Εφόσον το άρθρο 6
(1)(α) του νόμου παραπέμπει στο άρθρο 3
(1)του ίδιου νόμου, επιβάλλεται να διερευνηθούν όσα εκεί αναφέρονται. Σπεύδω λοιπόν να εξετάσω τις εκεί αναφερόμενες υποχρεώσεις, καθώς επίσης κατά πόσο πληρούνται. Απλή και μόνο ανάγνωση όσων αναφέρονται εκεί αποκαλύπτει ότι οι επιπρόσθετες προϋποθέσεις έκδοσης διατάγματος ειδικής εκτέλεσης εξαντλούνται στα ακόλουθα· το κτηματικό μητρώο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου δεικνύει τον πωλητή, ή τουλάχιστον ένα εξ αυτών, ως ιδιοκτήτη της ακίνητης ιδιοκτησίας. Στη δοσμένη περίπτωση η προσκομισθείσα μαρτυρία και τα δικόγραφα καθιστούν αυτή την προϋπόθεση παραδεχτή και αναμφισβήτητη. Συνεπώς, θεωρώ πως αυτή η υποχρέωση πληρούται. Άλλη υποχρέωση είναι η αναφερόμενη στο άρθρο 3
(1)(β), δηλαδή πως η σύμβαση πρέπει να είναι γραπτή, να αναφέρει την ταυτότητα των συμβαλλομένων, να περιγράφει επαρκώς την ακίνητη ιδιοκτησία, να αναφέρει το αντάλλαγμα και να είναι υπογεγραμμένη από τα συμβαλλόμενα μέρη. Στην προκείμενη περίπτωση σχετικό είναι το τεκμήριο 1, δηλαδή η συμφωνία των διαδίκων ημερομηνίας 16.04.
- Δεν κρίνω σκόπιμο να επαναλάβω ό,τι εκεί αναφέρεται, παρατηρώ όμως πως απλή και μόνο ανάγνωση τούτης καταμαρτυρεί ότι ικανοποιείται το σύνολο των σχετικών προϋποθέσεων. Τέλος, προϋπόθεση είναι όπως η συμφωνία κατατεθεί στο επαρχιακό κτηματολογικό γραφείο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας της επαρχίας που βρίσκεται η ακίνητη ιδιοκτησία, εντός έξι μηνών από την ημερομηνία υπογραφής της. Επί του προκειμένου σχετικό είναι το τεκμήριο 2 και η συνακόλουθη διαπίστωση του δικαστηρίου, δηλαδή πως η επίδικη συμφωνία κατατέθηκε την 21.04.2004, δηλαδή 5 μόλις ημέρες μετά τη συνομολόγησή της. Κατ' επέκταση, και αυτή η προϋπόθεση πληρούται. Όλα τα ανωτέρω φανερώνουν ότι ο ενάγων απέδειξε το σύνολο των προϋποθέσεων που όφειλε να αποδείξει βάσει του σχετικού νόμου. Προσθέτω περαιτέρω ότι οι προαναφερόμενες προϋποθέσεις, ως επίσης το σύνολο όσων αναφέρονται στο σχετικό νόμο, φανερώνουν ότι η έκδοση διατάγματος ειδικής εκτέλεσης δεν εξαρτάται πλέον από το κατά πόσο ο πωλητής κλήθηκε να παραστεί στο κτηματολόγιο. Είναι γι' αυτό που ενωρίτερα ανέφερα ότι δεν ασπάζομαι την αντίθετη θέση των διαδίκων, έστω και αν στην προκείμενη περίπτωση η εναγομένη κλήθηκε να παραστεί και δεν παρέστη. Παρά τα όσα έχουν ήδη διαπιστωθεί δεν μπορεί να μην επισημανθεί ότι ζητούμενο παραμένει το τι μέλλει γενέσθαι με την υποθήκη 2478/03, που ως έχει ήδη διαπιστωθεί η παραχώρηση τούτης προς την Τράπεζα Κύπρου προηγείται της κατάθεσης της επίδικης συμφωνίας. Επαναλαμβάνω ότι η υποθήκη κατατέθηκε την 18.03.2003, ενώ η κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου διενεργήθηκε την 21.04.
- Αξίζει να υποδειχθεί ότι το άρθρο 7 του σχετικού νόμου καθορίζει τη διαδικασία εκτέλεσης. Βαρύνουσας σημασίας θεωρώ πως είναι τα αναφερόμενα στο άρθρο 7
(1)του νόμου, όπου αναφέρεται ότι· «Παρά τις διατάξεις οποιουδήποτε άλλου νόμου, το Δικαστήριο δύναται με διάταγμά του να διατάξει την ειδική εκτέλεση της σύμβασης υπό οποιουσδήποτε όρους τούτο κρίνει αναγκαίους.» Συνολική θεώρηση του σχετικού νόμου φανερώνει ότι το αγοραπωλητήριο έγγραφο καθίσταται εμπράγματο βάρος και ακολουθεί τη σειρά προτεραιότητας που λαμβάνει άμα την κατάθεση του στο κτηματολόγιο (βλ. άρθρο 5
(1)του νόμου). Μάλιστα, παρέχεται στον αγοραστή ευχέρεια να προηγηθεί, εάν ήθελε, άλλων δικαιούχων εμπράγματων βαρών των οποίων η κατάθεση έχει προηγηθεί. Τούτο μπορεί να γίνει νοουμένου ότι αποταθεί σε τέτοιο ενυπόθηκο δανειστή και του καταβάλει το ποσό του ενυπόθηκου χρέους που αναλογεί στο αντικείμενο της σύμβασης (βλ. άρθρο 5
(2)του νόμου). Αυτή η αναλογία προσδιορίζεται από τις διατάξεις του άρθρου 7
(4)έως και
(6)και ο δανειστής είναι υπόχρεος να την αποδεχθεί. Υποδεικνύεται εν τούτοις ότι συμβάσεις οι οποίες συνομολογήθηκαν και κατατέθηκαν στο κτηματολόγιο πριν την έναρξη της ισχύος του σχετικού νόμου, όπως είναι η επίδικη, δεν καλύπτονται πλήρως από τις σχετικές πρόνοιες του νόμου. Για του λόγου το ασφαλές υποδεικνύω όσα αναφέρονται στην επιφύλαξη του άρθρου 5
(2)του νόμου, δηλαδή πως· «Νοείται ότι, αναφορικά με συμβάσεις που είναι κατατεθειμένες στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο ή που έχουν συνομολογηθεί πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του παρόντος Νόμου, οι διατάξεις του παρόντος εδαφίου εφαρμόζονται νοουμένου ότι έχει προσαχθεί για το σκοπό αυτό, η γραπτή συγκατάθεση του πωλητή και του ενυπόθηκου δανειστή.» Μπορεί, πιστεύω, να ειπωθεί πως καίτοι η έκδοση διατάγματος ειδικής εκτέλεσης συνιστά μία εκ των θεραπειών που το δικαστήριο δύναται να αποδώσει σε σχέση με συμβάσεις που προηγούνται της έναρξης ισχύος του σχετικού νόμου, εν τούτοις η ευχέρεια του αγοραστή να υπερπηδήσει σε σειρά προτεραιότητας εμπράγματα βάρη που προηγούνται, εξαρτάται από τη συγκατάθεση του δανειστή και δικαιούχου τέτοιου εμπράγματου βάρους, ως επίσης του πωλητή. Τίθεται όμως το ερώτημα κατά πόσο στη συγκεκριμένη περίπτωση η πραγματική διαπίστωση ότι υφίσταται υποθήκη που προηγείται, σε συνδυασμό με το νομικό πλαίσιο που διέπει το ζήτημα, οδηγεί την υπόθεση σε τέλμα και θέλει την εν λόγω θεραπεία που ο ενάγων αιτείται να απορρίπτεται. Είμαι της γνώμης πως η απάντηση είναι αρνητική. Το δικαστήριο κέκτηται εξουσία να εκδώσει οιονδήποτε διάταγμα θεωρεί πρέπον, και να θέσει οιουσδήποτε όρους κρίνει αναγκαίους (βλ. άρθρο 7
(1)του νόμου). Εν ολίγοις, επιτρέπεται η έκδοση διατάγματος ειδικής εκτέλεσης, θέτοντας όμως τον όρο όπως η υποθήκη που προηγείται εγγραφεί επί του ξεχωριστού και νέου τίτλου ιδιοκτησίας που θα εκδοθεί και εγγραφεί επ' ονόματι του αγοραστή, εν προκειμένω του ενάγοντα. Υποδεικνύω ότι ανάλογη ήταν η κατάληξη και στην υπόθεση Fiona Kerry Cumming v. Χρίστου Καρακαλλίδη
(2011)1A A.A.Δ. 569, 573 όπου αναφέρθηκε ότι· «Το τελευταίο θέμα που εγείρεται προς απόφανση είναι το κώλυμα, που κατά την εισήγηση της κας. Λειβαδιώτου, υπήρχε και έπρεπε να αποτρέψει το πρωτόδικο Δικαστήριο από του να εκδώσει διάταγμα για ειδική εκτέλεση της συμφωνίας και εξειδικεύεται στην ύπαρξη κατατεθειμένων υποθηκών σε βάρος του διαμερίσματος. Το εδάφιο
(3)του Αρθρου 3 του Νόμου, δεν εμποδίζει στο Δικαστήριο να προχωρήσει σε έκδοση διατάγματος αφού ληφθεί υπόψη η ύπαρξη εμπραγμάτων βαρών, όπως η υποθήκη. Επί τούτου γίνεται ειδική αναφορά στην πρωτόδικη απόφαση, και δεν θεωρούμε ότι απαιτείται η επέμβασή μας. Η ύπαρξη υποθήκης ή άλλου εμπράγματου βάρους θα αντιμετωπισθεί από τον αγοραστή.» Αν και τα πιο πάνω αφορούν το προηγούμενο νομικό καθεστώς, δηλαδή εκείνο που ίσχυε με το Κεφ.232, εν τούτοις ανάλογα ισχύουν και στην προκείμενη περίπτωση. Ο νόμος δεν απαγορεύει ειδική εκτέλεση συμφωνίας που αφορά ακίνητο που βαρύνεται με υποθήκη. Για του λόγου το ασφαλές υποδεικνύεται η πρόνοια του νόμου στην περίπτωση αγωγής που εγείρεται από εκδοχέα εξασφάλισης (βλ. άρθρο 7
(7)). Συνακόλουθα, καταλήγω ότι εφόσον στην προκείμενη περίπτωση πληρούται το σύνολο των προϋποθέσεων που τάσσει ο νόμος, το γεγονός ότι υφίσταται υποθήκη που προηγείται σε σειρά προτεραιότητας δεν είναι λόγος μη έκδοσης του αιτούμενου διατάγματος. Όπως προανέφερα, αυτό το ζήτημα μπορεί να επιλυθεί, δηλαδή εγγράφοντας τη σχετική υποθήκη στον τίτλο που θα εκδοθεί και μεταβιβαστεί επ' ονόματι του αγοραστή, εν προκειμένω του ενάγοντα. Δεν παραγνωρίζω ότι ο ενάγων αιτείται και αποζημιώσεις, τόσο γενικές όσο και τιμωρητικές και/ή παραδειγματικές. Ως εκ τούτου, είναι υποχρέωση του δικαστηρίου να εξετάσει και αυτή την πτυχή της υπόθεσης. Σε ό,τι αφορά την απαίτηση δια επιδίκαση τιμωρητικών και/ή παραδειγματικών αποζημιώσεων, ευθέως απαντώ πως η σχετική εισήγηση είναι ανίκανη να επιτύχει. Ο λόγος οφείλεται στο ότι ακριβώς αντίθετη είναι η σχετική δικαιϊκή αρχή. Υποδεικνύω εν προκειμένω τα αναφερόμενα στην υπόθεση Δρυάδης ν. Καλησπέρα
(1998)1Β Α.Α.Δ. 881, 892 όπου επεξηγήθηκε πως αποζημιώσεις τέτοιας φύσης [τιμωρητικές και/ή παραδειγματικές] περιορίζονται σε περιπτώσεις αστικών αδικημάτων. Συνάγεται λοιπόν ότι τυχόν διάρρηξη σύμβασης δεν παρέχει δικαίωμα απονομής αποζημιώσεων άλλων από ειδικών ή γενικών. Είναι γι' αυτό το λόγο που η αξίωση του ενάγοντα, σε αυτή την έκταση, απορρίπτεται. Τα πιο πάνω με φέρνουν στις γενικές αποζημιώσεις που αιτείται ο ενάγων. Είμαι της γνώμης πως ο ενάγων φαίνεται να εγκατέλειψε τούτο το σκέλος της αξίωσης. Αυτό γιατί ουδεμία σχετική μαρτυρία προσκομίστηκε, ενώ και ο ενάγων ανέφερε πως επιθυμεί εκτέλεση της επίδικης συμφωνίας. Αφετέρου, η ευπαίδευτη συνήγορος του ενάγοντα δήλωσε στην γραπτή αγόρευση (βλ. σελίδα 11) πως ο ενάγων επέλεξε διατήρηση της σύμβασης αντί τερματισμού και διεκδίκησης αποζημιώσεων. Μάλιστα η σχετική αναφορά συναρτήθηκε με τα λεγόμενα στην υπόθεση A.N. Stasis Estates Co. Ltd v. George Evans Edwards κ.α.
(1995)1 Α.Α.Δ. 385, όπου υποδείχθηκε ότι δεν χωρεί απαίτηση επιδίκασης συγκρουόμενων θεραπειών και πως η ειδική εκτέλεση διαφέρει από αξίωση αποζημιώσεων, εφόσον η πρώτη εξαρτάται από διατήρηση της σύμβασης και εμμονή στην εκτέλεση τούτης, ενώ η δεύτερη προϋποθέτει τερματισμό της σχετικής συμφωνίας. Παρ' όλα αυτά οφείλω, έστω εν συντομία, να αναφέρω πώς αντιλαμβάνομαι τις πρόνοιες του σχετικού νόμου. Είμαι της γνώμης πως ο επίδικος νόμος [Ν.81(Ι)/2011] επέφερε δραστικές αλλαγές σε ό,τι αφορά το δίκαιο των συμβάσεων, στην έκταση βεβαίως που άπτεται αγοραπωλητηρίου εγγράφου ακίνητης ιδιοκτησίας. Και εξηγώ· η επιχειρηματολογία της πλευράς του ενάγοντα σε σχέση με τις αποζημιώσεις, είναι καθόλα ορθή, σε εκείνο όμως που ίσχυε πριν το νόμο. Τόσο στην υπόθεση A.N. Stasis Estates Co. Ltd, πιο πάνω, όσο και στην υπόθεση Δρυάδης, πιο πάνω, υποδείχθηκε πως αν και είναι δικονομικά επιτρεπτή η προώθηση συγκρουόμενων θεραπειών, στο τέλος της ημέρας ο διάδικος οφείλει να υποδείξει τη θεραπεία που επιζητεί, εφόσον η κάθε θεραπεία εδράζεται σε διαφορετικό πραγματικό υπόβαθρο. Όπως προανέφερα, στις πιο πάνω υποθέσεις υποδεικνύεται ότι η επιδίκαση αποζημιώσεων εξαρτάται από τερματισμό της σύμβασης ή δικαιολογημένη υπαναχώρηση του αναίτιου μέρους, ενώ η ειδική εκτέλεση συναρτάται, αποκλειστικά, με εμμονή στην ολοκλήρωση των συμφωνηθέντων. Αυτές οι αρχές του δικαίου των συμβάσεων κρίνω ότι σήμερα έχουν διαφοροποιηθεί στην έκταση που επηρεάζονται από τις πρόνοιες του Ν.81(Ι)/2011. Ως έχω ήδη αναφέρει, ο σχετικός νόμος καθιστά τη σύμβαση εμπράγματο βάρος (βλ. άρθρο 5
(1)). Εν τούτοις αυτό το εμπράγματο βάρος είναι ικανό να μετεξελιχθεί, δυνητικά πάντα, σε υποθήκη. Το εδάφιο
(6)του άρθρου 5 ρητά αναφέρει ότι· «Σε περίπτωση, κατά την οποία το Δικαστήριο δεν εκδίδει το αιτούμενο διάταγμα ειδικής εκτέλεσης σύμβασης σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 7, αλλά αντί αυτού επιδικάζει αποζημιώσεις υπέρ του αγοραστή, νοουμένου ότι ο αγοραστής έχει εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του που απορρέουν από τη σύμβαση, το εμπράγματο βάρος που δημιουργείται με την κατάθεση της σύμβασης σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Νόμου επενεργεί ως υποθήκη, από την ημερομηνία κατάθεσης της σύμβασης, σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, προς όφελος του αγοραστή για το ποσό των αποζημιώσεων που αναφέρεται στην απόφαση του Δικαστηρίου.» Πέραν των πιο πάνω υποδεικνύονται και τα αναφερόμενα στο εδάφιο
(3)του άρθρου 5, δηλαδή πως το εμπράγματο βάρος που δημιουργείται με την κατάθεση της σύμβασης στο κτηματολόγιο, εξασφαλίζει τον αγοραστή στο ύψος του ποσού που κατέβαλε έναντι του τιμήματος πώλησης. Από όλα τα πιο πάνω είναι πλέον αντιληπτό ότι η επιδίκαση αποζημιώσεων δυνάμει του σχετικού νόμου είναι θεραπεία εφικτή και συνυπάρχει στην γκάμα θεραπειών που το δικαστήριο μπορεί να διατάξει ώστε να απονέμει δικαιοσύνη. Ιδιαίτερα τα αναφερόμενα στο άρθρο 5
(6)αφήνουν να νοηθεί πως η επιδίκαση αποζημιώσεων αναφύεται εκεί που το δικαστήριο επιλέγει να μην εκδώσει διάταγμα ειδικής εκτέλεσης, φέρ' ειπείν γιατί υφίσταται προηγούμενη υποθήκη και ο αγοραστής δεν αποτάθηκε στον ενυπόθηκο δανειστή (βλ. άρθρο 7
(4)). Είναι όμως αντιληπτό ότι για να επιδικαστούν τέτοιες αποζημιώσεις δεν συνιστά σήμερα προϋπόθεση να τερματιστεί η σύμβαση, εφόσον αν διενεργηθεί κάτι τέτοιο πριν την έγερση της αγωγής τότε η σύμβαση δεν θα είναι ικανή να συστήσει υποθήκη στο ύψος των αποζημιώσεων, ως προβλέπεται στο άρθρο 5
(6)πιο πάνω, αλλά θα θεωρηθεί άκυρη, όπως αναφέρεται στο άρθρο 5
(4)του νόμου. Εν κατακλείδι, σχετικό είναι και το άρθρο 13 όπου ρητά αναφέρεται πως καμία διάταξη στον επίδικο νόμο αποστερεί οιονδήποτε των συμβαλλομένων από το να απαιτήσει αποζημιώσεις. Είναι γι' αυτούς τους λόγους που θεωρώ ότι ο νόμος έχει διαφοροποιήσει αυτή την έκφανση του δικαίου των συμβάσεων, στην έκταση πάντα που αφορά ακίνητη ιδιοκτησία. Εν τούτοις στην υπό κρίση περίπτωση δεν είναι μόνο η απάντηση του ενάγοντα που φανερώνει ότι εγκαταλείφθηκε η απαίτηση για επιδίκαση αποζημιώσεων. Προσεκτική εξέταση του συνόλου της προσκομισθείσας μαρτυρίας φανερώνει πως ουδεμία πτυχή τούτης ομιλεί δια αποζημιώσεις και δη την έκταση τούτων, ώστε το δικαστήριο να είναι σε θέση να επιδικάσει οιονδήποτε ποσό. Καταλήγω συνεπώς ότι ο ενάγων δεν απέδειξε οιονδήποτε ποσό ώστε να δικαιούται να του επιδικαστεί τέτοιο. Ως εκ τούτου και αυτή η πτυχή της αξίωσης απορρίπτεται. Για όλους τους λόγους που πιο πάνω προσπάθησα να εξηγήσω, εκδίδω διάταγμα ειδικής εκτέλεσης του πωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 16.04.2004, ώστε το διαμέρισμα με διακριτικό αριθμό Δ.3, καθώς επίσης ο χώρος στάθμευσης με αριθμό 4, ευρισκόμενα επί του οικοδομικού συγκροτήματος με την επωνυμία K.M.A. MASTERHOME STEPHANI COURT No 01, που ανεγέρθη στο οικόπεδο με αριθμό εγγραφής 7/1359, Τεμ.1238, Φ/Σχ. 30/05Ε1, τμήμα 7 στην οδό Αγ. Ιλαρίωνος στο Στρόβολο της επαρχίας Λευκωσίας, μεταβιβαστεί επ' ονόματι του ενάγοντα. Τίθεται ειδικός όρος όπως άμα την έκδοση ξεχωριστού τίτλου και μεταβίβασης τούτου επ' ονόματι του ενάγοντα, εγγραφεί επ' αυτού η υποθήκη 2478/2003, η οποία σήμερα βαραίνει ολόκληρο το ακίνητο. Τα έξοδα της επίδικης διαδικασίας, ως θα υπολογιστούν από τον πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το δικαστήριο, επιδικάζονται υπέρ του ενάγοντα και εναντίον της εναγομένης. (Υπ.) ........... Λ. Α. Παντελή, Ε.Δ. Πιστό αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΕΔ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο