Χατζηιωάννου Σωτηράκης ν. Κώστα Πέτρου Παντελή, Αρ. Αγωγής: 639/2009, 13/9/2016 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2016:A496 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Ρασπόπουλου, Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 639/2009 Μεταξύ: Χατζηιωάννου Σωτηράκης Ενάγων και Κώστα Πέτρου Παντελή Εναγομένου Ημερομηνία: 13 Σεπτεμβρίου 2016 Εμφανίσεις: Για Ενάγοντα: κ. Χ. Χρυσάνθου για Μιχαλάκης Κυπριανού & Σια Δ.Ε.Π.Ε. Για Εναγόμενο: κ. Γεώργιος K. Καζαντζής ΑΠΟΦΑΣΗ Με την παρούσα αγωγή ο Ενάγοντας ζητά δήλωση του Δικαστηρίου ότι ο Εναγόμενος από την 1.1.2009 και/ή προγενέστερα επεμβαίνει παράνομα στην ακίνητη ιδιοκτησία του, ήτοι στο τεμάχιο 1766 στον Στρόβολο της Επαρχίας Λευκωσίας (στο εξής αναφερόμενο ως «το ακίνητο»). Ζητά επίσης διάταγμα για τερματισμό της παράνομης επέμβασης καθώς επίσης και γενικές και ειδικές αποζημιώσεις. Ειδικότερα ζητά €2.665,42 ως καθυστερημένα ενοίκια μέχρι και 31.12.2008 καθώς και €1,000 μηνιαίως ως αποζημιώσεις από 1.1.2009 μέχρι την παράδοση της ιδιοκτησίας. Σύμφωνα με τις λεπτομέρειες της Έκθεσης Απαίτησης, ο Εναγόμενος με βάση ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 14.9.1991 ενοικίασε από την μητέρα του Ενάγοντα, Στυλιανή Χατζηιωάννου, η οποία ήταν τότε ιδιοκτήτρια, το επίδικο ακίνητο. Η μητέρα του Ενάγοντα κατά διάφορα χρονικά διαστήματα μέχρι και την 16.10.2006, ενεργώντας σύμφωνα με τις πρόνοιες του ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 14.9.1991, το οποίο σιωπηρώς ανανεωνόταν, ειδοποίησε τον Εναγόμενο ότι δεν επιθυμούσε την συνέχιση της ενοικίασης, τερμάτισε την ενοικίαση και τον κάλεσε να παραδώσει κενή και ελεύθερη κατοχή του ακίνητου. Εντούτοις, ο Εναγόμενος αρνήθηκε και/ή παρέλειψε να το πράξει. Κατά ή περί την 17.10.2006, ο Ενάγοντας κατέστη ιδιοκτήτης του ακινήτου, κατόπιν δωρεάς από την μητέρα του. Η ενοικιαστική αξία του εν λόγω ακινήτου κατά ή περί τις 4.2.2009 ήταν περί τα €1.306 μηνιαίως και η αγοραία αξία περί τα €1.396,
- Κατόπιν επανειλημμένων οχλήσεων προς τον Εναγόμενο αλλά και διαβεβαιώσεων του τελευταίου, ότι θα εγκατέλειπε το ακίνητο σε σύντομο χρονικό διάστημα, ο Ενάγοντας ανεχόταν την στάση του Εναγομένου ο οποίος παρέτεινε και ανέβαλλε την ημερομηνία παράδοσης της κατοχής. Περί το 2008 ο Ενάγοντας, ειδοποιήθηκε από τον Δήμο Στροβόλου ότι υπήρχαν ακαθαρσίες και παράνομες διαφημιστικές πινακίδες στο ακίνητο και τον καλούσε να λάβει μέτρα για αποκατάσταση. Ειδικότερα, ο Ενάγοντας περί την 30.9.2008, απέστειλε στον Εναγόμενο επιστολή μέσω δικηγόρου με την οποία τον καλούσε, μεταξύ άλλων, σε αποκατάσταση της οχληρίας, την καταβολή όλων των οφειλόμενων ενοικίων βάσει της πρακτικής και/ή σιωπηρώς εξυπακουόμενης συμφωνίας και την απομάκρυνση διαφημιστικών πινακίδων εντός 5 ημερών. Η εν λόγω επιστολή παραλήφθηκε από τον Εναγόμενο στις 14.10.
- Ο Εναγόμενος στις 3.11.2008 απέστειλε τραπεζική επιταγή με δικαιούχο τη μητέρα του Ενάγοντα για ποσό €1721, η οποία δεν έγινε αποδεκτή και επιστράφηκε στον Εναγόμενο συνοδευόμενη από επιστολή ημερομηνίας 17.11.2008 με την οποία ο Ενάγοντας τερμάτιζε εκ νέου την οποιαδήποτε πρακτική ενοικίασης και καλούσε τον Εναγόμενο να εγκαταλείψει το ακίνητο μέχρι τις 31.12.
- Ο Εναγόμενος με την Έκθεση Υπεράσπισης, παραδέχεται ότι με βάση ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 14.9.1991 ενοικίασε το ακίνητο από την Στέλλα Χατζηιωάννου. Περαιτέρω ο Εναγόμενος ισχυρίζεται ότι, όταν πληροφορήθηκε από τον Ενάγοντα ότι κατέστη ο ιδιοκτήτης του ακινήτου δυνάμει δωρεάς από την μητέρα του, ζήτησε να του παρουσιαστεί το έγγραφο της δωρεάς ή ο τίτλος ιδιοκτησίας κάτι το οποίο δεν έγινε. Παραδέχεται την αποστολή και λήψη της επιστολής ημερομηνίας 30.9.
- Παραδέχεται επίσης ότι απέστειλε στις 3.11.2008 τραπεζική επιταγή με δικαιούχο τη μητέρα του Ενάγοντα για ποσό €1721 καθώς και την επιστροφή της επιταγής με την επιστολή ημερομηνίας 17.11.
- Ο Εναγόμενος περαιτέρω ισχυρίζεται ότι ο Ενάγοντας εξακολουθεί να αρνείται να παραλάβει τα τρέχοντα ενοίκια, παρά το γεγονός ότι εκλήθη προς τούτο επανειλημμένως τόσον ο ίδιος όσον και οι δικηγόροι του. Εν πάση περιπτώσει ο Εναγόμενος αρνείται ότι διά της επιστολής ημερομηνίας 17.11.2008 τερματίστηκε οποιαδήποτε πρακτική ενοικίασης και είναι η θέση του ότι ουδέποτε πριν την 17.11.2008 τερματίστηκε η ενοικίαση. Σε σχέση με τον τρόπο πληρωμής των ενοικίων, ο Εναγόμενος ισχυρίζεται ότι γινόταν μέχρι και τον Δεκέμβριο 2007, διά καταθέσεως του αντίστοιχου ποσού σε λογαριασμό που διατηρούσε η Στέλλα Χατζηιωάννου στη Σ.Π.Ε. Στροβόλου. Από τον Ιανουάριο του 2008 ο Εναγόμενος διαπίστωσε ότι ο λογαριασμός στη Σ.Π.Ε. Στροβόλου έπαυσε να υπάρχει. Προς τούτο ειδοποίησε τόσον την Στέλλα Χατζηιωάννου, τον Ενάγοντα αλλά και τον δικηγόρο Χρίστο Παναγίδη, δηλώνοντας ετοιμότητα να πληρώνει τα ενοίκια, ζητώντας όμως, όπως του εκδίδουν αποδείξεις είσπραξης. Επειδή αρνούνταν να του εκδίδουν αποδείξεις, δεν κατέβαλλε τα ενοίκια, μέχρι που έλαβε την επιστολή ημερομηνίας 30.9.2008 από τον δικηγόρο του Ενάγοντα κ. Χρίστο Παναγίδη. Ο Εναγόμενος επικοινώνησε εκ νέου τόσο με τον Ενάγοντα, την Στέλλα Χατζηιωάννου, όσον και με τον δικηγόρο Χρίστο Παναγίδη, και τους κάλεσε όπως του παρουσιάσουν αποδεικτικά της ιδιοκτησίας του Ενάγοντα, έτσι ώστε να εκδώσει την επιταγή επ' ονόματι του Ενάγοντα. Επειδή δεν υπήρξε ανταπόκριση, ο Εναγόμενος απέστειλε στον δικηγόρο του Ενάγοντα την επιταγή με αριθμό 00733754, ημερομηνίας 29.10.2008, για το ποσό των €1.721,00, επ' ονόματι της Στέλλας Χατζηιωάννου. Η εν λόγω επιταγή επιστράφηκε στον Εναγόμενο με επιστολή των δικηγόρων του Ενάγοντα, ημερομηνίας 17.11.
- Ανεξάρτητα από την πιο πάνω υπεράσπιση, ο Εναγόμενος ισχυρίζεται ότι η παρούσα ενοικίαση υπάγεται στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, διότι ο Εναγόμενος κατέστη θέσμιος ενοικιαστής, καθότι το ενοικιαζόμενο ακίνητο, ενοικιάστηκε για να καταστεί έκθεση αυτοκινήτων και ο Εναγόμενος για σκοπούς της εργασίας του ανήγειρε υποστατικό και γραφείο και παραχωρήθηκε από τις Τελωνειακές Αρχές άδεια στον Εναγόμενο, να διατηρεί εντός του εν λόγω κτήματος αδασμολόγητα αυτοκίνητα. Τούτα δε με την άδεια της Στέλλας Χατζηιωάννου. ΜΑΡΤΥΡΙΑ ΚΑΙ ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ Προτού χρησιμοποιηθεί η μαρτυρία που έχει προσφερθεί στο Δικαστήριο αυτή πρέπει να αξιολογηθεί ώστε να μπορέσει το Δικαστήριο να προβεί σε διαπιστώσεις πάνω σε όλα τα αμφισβητούμενα γεγονότα. (βλ. Κώστας Ιωάννου ν. Όλγας Παλάζη
(2004)1 Α.Α.Δ. 576.) Μαρτυρία η οποία κρίνεται αναξιόπιστη δεν μπορεί να αποτελέσει αποδεικτικό υλικό ενώπιον του Δικαστηρίου. (βλ. Αθανασίου και Άλλος ν. Αντώνη Κουνούνη
(1997)1(Β) Α.Α.Δ. 614). Η αποτίμηση της μαρτυρίας του κάθε μάρτυρα δεν πρέπει να συγχέεται με το βάρος απόδειξης που φέρει ο κάθε διάδικος. (Barry Wynne v. David Costakis Mavronicola κ.α.
(2009)1(β) Α.Α.Δ. 1138, KEO Plc v. Χριστάκης Χριστοφή, Π.Ε. 138/2010 ημ. 22.5.15). Είχα την ευκαιρία να παρακολουθήσω τους μάρτυρες να δίνουν δια ζώσης τη μαρτυρία τους στο εδώλιο του μάρτυρα και να αξιολογήσω την συνολική εμφάνιση και συμπεριφορά τους. Αποτίμησα τη συνολική τους παρουσία στη βάση των εγγενών χαρακτηριστικών της μαρτυρίας τους όπως η πηγή της γνώσης τους, η ύπαρξη προσωπικού συμφέροντος, τυχόν προκατάληψη, ανιδιοτέλεια και η αληθοφάνεια (βλ. Phipson on Evidence, 14th edition, σελίδα 251). Κατά την αξιολόγηση της αξιοπιστίας κάθε μάρτυρα έλαβα επίσης υπόψη μου την ανάγκη μια μαρτυρία να τίθεται στη βάσανο της αξιολόγησης από απόψεως περιεχομένου και να μην γίνεται δεκτή ή να απορρίπτεται με μόνο την εξωτερική εντύπωση που προκαλεί ο μάρτυρας στο Δικαστήριο. (βλ. Γεώργιος & Σπύρος Τσαππή Λτδ v. Πολυβίου
(2009)1 Α.Α.Δ. 339) Για την πλευρά του Ενάγοντα κατέθεσε μόνο ο ίδιος. Για τον Εναγόμενο κατέθεσαν ο ίδιος και επιπλέον 2 μάρτυρες. Πιο κάτω παραθέτω όσο το δυνατόν πληρέστερα την μαρτυρία κάθε μάρτυρα και παράλληλα εξηγώ τους λόγους για τους οποίους η μαρτυρία εκάστου γίνεται πιστευτή εξ ολοκλήρου ή μερικώς ή καθόλου. Μαρτυρία Ενάγοντος Ο Ενάγοντας ανέφερε ότι την 17.10.2006, η μητέρα του Στυλιανή Πέτρου Χατζηιωάννου (στο εξής «Στέλλα Χατζηιωάννου» αφού τόσο οι αναφορές στην δικογραφία όσο και στην μαρτυρία, στο όνομα «Στυλιανή» και «Στέλλα» αντίστοιχα εμφανώς αφορούν το ίδιο πρόσωπο) του μεταβίβασε το Τεμάχιο 1766 στον Δήμο Στροβόλου. Κατέθεσε πιστοποιητικό εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας (Τεκμήριο 1). Ο αποβιώσας πατέρας του είχε υπογράψει στις 14.9.1991 εκ μέρους της μητέρας του, ενοικιαστήριο έγγραφο με τον Εναγόμενο. (Τεκμήριο 2). Η συμφωνία ενοικίασης είχε διάρκεια 5 χρόνια από 1.10.1991 μέχρι 30.9.1996 με μηνιαίο ενοίκιο £70 προπληρωτέο την 1η ημέρα κάθε μήνα. Το ακίνητο θα χρησιμοποιείτο για έκθεση και πώληση αυτοκινήτων. Ο μάρτυρας ανέφερε ότι εκ μέρους της τότε ιδιοκτήτριας, Στέλλας Χατζηιωάννου, απεστάλη επιστολή δικηγόρων ημερομηνίας 31.7.2006 με την οποία πληροφορείτο, μεταξύ άλλων, ο Εναγόμενος ότι η τότε ιδιοκτήτρια δεν επιθυμούσε την συνέχιση της ενοικίασης και τον καλούσε την 1.10.2006 να παραδώσει κενή και ελεύθερη κατοχή του ακινήτου. Η εν λόγω επιστολή συνοδευόμενη από ένορκη δήλωση επίδοσης κατατέθηκε στο Δικαστήριο ως Τεκμήριο
- Επιδόθηκε στις 11.8.2006 στην αδελφή του Εναγόμενου. Παρά την εν λόγω επιστολή ο Εναγόμενος δεν παρέδωσε το ακίνητο και συνέχισε να καταβάλλει ενοίκια σε λογαριασμό που διατηρούσε η μητέρα του Ενάγοντα στην Σ.Π.Ε. Στροβόλου. Από τις αρχές του έτους 2005, το μηνιαίο ενοίκιο ανερχόταν σε £130,00 δηλαδή €222,
- Κατόπιν έρευνας που έκανε στον λογαριασμό της μητέρας του, ο Εναγόμενος στις 2.12.2002 και 10.1.2003 αντί να καταβάλει £120,00 δηλαδή το ενοίκιο ως ήταν τότε, πλήρωσε μόνο £100,
- Ο Εναγόμενος μετά την παραλαβή της πιο πάνω επιστολής, ζήτησε από την μητέρα του και από τον ίδιο χρόνο για να φύγει από το επίδικο ακίνητο και τον πληροφόρησε ότι αγόρασε οικόπεδα σε άλλη περιοχή όπου θα μετακόμιζε. Επειδή περνούσαν οι μήνες χωρίς εξέλιξη, απεστάλη με οδηγίες του Ενάγοντα επιστολή των δικηγόρων του ημερομηνίας 2.4.2007, με την οποία ο Εναγόμενος ενημερώθηκε μεταξύ άλλων, ότι ο Ενάγοντας είναι ιδιοκτήτης του ακινήτου και ότι εάν σε 15 ημέρες δεν παραδώσει το επίδικο ακίνητο θα ληφθούν δικαστικά μέτρα εναντίον του. Η εν λόγω επιστολή επιδόθηκε στον Εναγόμενο προσωπικά στις 5.6.2007 (Τεκμήριο 4). Μετά τον Ιούνιο του 2007 ο Εναγόμενος ζητούσε από τον Ενάγοντα περαιτέρω χρόνο. Κατατέθηκαν στο Δικαστήριο καταστάσεις λογαριασμού της μητέρας του Ενάγοντα στην ΣΠΕ Στροβόλου από 21.1.2001 μέχρι 25.9.2008, ημερομηνία που έκλεισε ο λογαριασμός. (Τεκμήριο 5). Η τελευταία κατάθεση του Εναγόμενου στον συγκεκριμένο λογαριασμό έγινε στις 26.3.
- Ακολούθως στις 22.4.2008, ο Ενάγοντας παρέλαβε επιστολή από τον Δήμο Στροβόλου ότι υπάρχουν ακαθαρσίες εντός του ακινήτου και τον καλούσαν να καθαρίσει το ακίνητο. (Τεκμήριο 6). Μετά την επιστολή του Δήμου Στροβόλου ο Ενάγοντας ζήτησε από τον Εναγόμενο να συμμορφωθεί με τις υποδείξεις του Δήμου. Στις 20.8.2008 έλαβε άλλη επιστολή από το Δήμο Στροβόλου σχετικά με παράνομη τοποθέτηση διαφημιστικών πινακίδων. (Τεκμήριο 7). Ήταν η θέση του ότι ο Εναγόμενος λάμβανε εισόδημα από τις εν λόγω πινακίδες χωρίς την άδεια από τις αρμόδιες αρχές και χωρίς την συγκατάθεση του ιδίου. Κατόπιν των πιο πάνω, ο Ενάγοντας αποτάθηκε εκ νέου στον δικηγόρο του μέσω του οποίου απεστάλη στον Εναγόμενο επιστολή ημερομηνίας 30.9.2008 (Τεκμήριο 8) με την οποία ο Ενάγοντας πληροφορούσε, μεταξύ άλλων, τον Εναγόμενο ότι παρέλειψε να παραδώσει την κατοχή του επίδικου ακινήτου, ότι όφειλε ενοίκια από τον Ιανουάριο 2008 μέχρι Σεπτέμβριο 2008 και ότι υπήρχαν ακαθαρσίες και παράνομες διαφημιστικές πινακίδες εντός του ακινήτου. Επίσης με την εν λόγω επιστολή ενημερώθηκε ο Εναγόμενος, ότι εάν εντός 5 ημερών από την παραλαβή της επιστολής δεν πληρώσει τα ενοίκια και συμμορφωθεί με τις υποδείξεις του Δήμου θα ληφθούν δικαστικά μέτρα εναντίον του. Στις 29.10.2008 ο Εναγόμενος απέστειλε στον δικηγόρο του Ενάγοντα τραπεζική επιταγή με αποδέκτη την μητέρα του Ενάγοντα για το ποσό των €1.
- Ο δικηγόρος του Ενάγοντα επικοινώνησε τότε τηλεφωνικά με τον Εναγόμενο και ο τελευταίος του ζήτησε το ποσό των £100.000 για να εγκαταλείψει το ακίνητο. Κατόπιν τούτου ο Ενάγοντας στις 17.11.2008 απέστειλε μέσω του δικηγόρου του επιστολή (Τεκμήριο 9) στον Εναγόμενο και τον καλούσε μέχρι 31.12.2008 να εγκαταλείψει το επίδικο ακίνητο και να πληρώσει τα οφειλόμενα ενοίκια. Παράλληλα επιστράφηκε και η επιταγή που είχε αποστείλει ο Εναγόμενος. Στις 23.6.2009, o Ενάγοντας παρέδωσε επιστολή στο Δήμο Στροβόλου με την οποία τους εξηγούσε ότι έκανε αγωγή ζητώντας, μεταξύ άλλων, την έξωση του Εναγομένου από το τεμάχιο. (Τεκμήριο 10). Ο Δήμος Στροβόλου του επέδωσε αίτηση για άρση της οχληρίας. Ο Εναγόμενος ανέλαβε την ευθύνη για την οχληρία και πλήρωσε και τα δικηγορικά έξοδα. Αντίγραφο της αίτησης του Δήμου με αριθμό 2/2010 και βεβαίωση της πληρωμής των εξόδων των δικηγόρων του Δήμου κατατέθηκαν ως Τεκμήριο
- Περί τον Σεπτέμβριο 2009 ο δικηγόρος του Ενάγοντα, έδωσε οδηγίες στον κ. Χάρη Τιμοθέου εκτιμητή ακινήτων που εργάζεται στην εταιρεία «Δανός» να κάνει εκτίμηση της αγοραστικής και ενοικιαστικής αξίας του ακινήτου. Ο Ενάγοντας κατέθεσε στο Δικαστήριο δύο εκθέσεις εκτίμησης υπογεγραμμένες από κάποιον Χάρη Τιμοθέου φερόμενο ως εκτιμητή (Τεκμήρια 12 και 13). Σύμφωνα με αυτές, αγοραία αξία του ακινήτου ήταν €1.306,000 ενώ η ενοικιαστική ανερχόταν σε €1490,78 μηνιαίως. Ο Ενάγοντας κατέθεσε επίσης απόδειξη ότι πλήρωσε €500,00 για τις εν λόγω εκτιμήσεις (Τεκμήριο 14). Τέλος ο Ενάγοντας ανέφερε, ότι εξ όσων πληροφορήθηκε από τον δικηγόρο του, ο Εναγόμενος στις 21.10.2011 ή 2.11.2011 έκανε δήλωση στο Δικαστήριο μέσω του δικηγόρου του ότι δεν κατέχει πλέον το επίδικο ακίνητο. Κατέθεσε στο Δικαστήριο φωτογραφίες που φέρονται να λήφθηκαν στις 24.10.2011 σε σχέση με το επίδικο ακίνητο(Τεκμήριο 16). Ο μάρτυρας ανέφερε ότι για να καθαριστεί το επίδικο ακίνητο από τις ακαθαρσίες θα απαιτηθεί το χρηματικό ποσό των €702,00 σύμφωνα με προσφορά της Κώστας Παύλου & Υιος Λτδ. (Τεκμήριο 16). Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας συμφώνησε ότι, αν δεν δοθεί ειδοποίηση τερματισμού σύμφωνα με τον όρο 12 του Ενοικιαστηρίου εγγράφου (Τεκμήριο 2) τότε η ενοικίαση ανανεώνεται κάθε 5 χρόνια. Συμφώνησε επίσης ότι η επιστολή ημερομηνίας 31.7.2006 (τεκμήριο 3) δεν επιδόθηκε στον Εναγόμενο 2 μήνες πριν την λήξη της πενταετίας. Περαιτέρω, ο Ενάγοντας παραδέχτηκε ότι ο Εναγόμενος του είχε ζητήσει τίτλο ιδιοκτησίας και ανέφερε ότι είχε παραδώσει τον σχετικό τίτλο ιδιοκτησίας στον δικηγόρο του (του Ενάγοντα) από τον οποίο ο Εναγόμενος μπορούσε να τον είχε ζητήσει. Δεν παρέδωσε τίτλο ιδιοκτησίας όταν σε διάφορες περιπτώσεις επισκεφτηκε το ακίνητο διότι εκεί είδε τις διάφορες παρανομίες με τις πινακίδες και την οχληρία και ο Εναγόμενος τον αντιμετώπισε με επιβλητικό ύφοςαναγκάζοντας τον να αποχωρήσει. Ο Ενάγοντας ανέφερε επίσης ότι δεν είχε κανένα πρόβλημα που ο Εναγόμενος κατέθετε τα ενοίκια στον λογαριασμό της μητέρας του, η οποία ήταν χήρα και την βοηθούσε οικονομικά. Ανέφερε ότι έστειλε πίσω την επιταγή που είχε αποστείλει ο Εναγόμενος, επειδή ο τελευταίος είχε ζητήσει £100.000 για να αποχωρήσει από το ακίνητο και επειδή ήθελε να του υποδείξει ότι είναι ο νέος ιδιοκτήτης. Ήταν επίσης η θέση του ότι η επιταγή δεν αντιστοιχούσε στο ποσό που οφειλόταν μέχρι εκείνη την στιγμή. Όταν του υπεβλήθη η θέση ότι με την επιταγή που απέστειλε ο Εναγόμενος καλύπτονταν όλα τα ενοίκια μέχρι και τον Οκτώβριο του 2008 απάντησε ότι υπολειπόταν το ποσό των €100 που αφορούσε τα δικηγορικά έξοδα της επιστολής καθώς και το ποσό των £40 που οφειλόταν στην μητέρα του. Στην συνέχεια έγιναν ερωτήσεις σχετικά με τα υποστατικά που υπήρχαν εντός του επίδικου ακινήτου και συμφώνησε ότι είχε κατασκευαστεί κάποιο υποστατικό που πιθανόν να ήταν προκατασκευασμένο σπιτάκι αλλά πρόσθεσε ότι εν πάση περιπτώσει δεν είχε άδεια οικοδομής. Δεν γνώριζε ότι μέσα στο ακίνητο λειτουργούσε αποθήκη τελωνειακής αποταμίευσης ούτε αν η μητέρα του υπέγραψε έγγραφα ώστε να δοθεί τέτοια άδεια. Ο Ενάγοντας μου έδωσε την εντύπωση ότι προσήλθε στο Δικαστήριο να πει την αλήθεια. Αν και σε ορισμένα σημεία της μαρτυρίας του φαινόταν να διακατέχεται από άγχος και εκνευρισμό, εντούτοις θεωρώ ότι τούτα είναι στοιχεία του χαρακτήρα του συγκεκριμένου ανθρώπου και δεν μπορούν να αποτελέσουν το υπόβαθρο για να πληγεί η αξιοπιστία του ως μάρτυρα. Θεωρώ ότι πρόκειται για έναν απλό καθημερινό άνθρωπο, οικοδόμο στο επάγγελμα, ο οποίος προσήλθε στο Δικαστήριο για να διεκδικήσει το δίκαιο του. Στην προσπάθεια του αυτή ενδεχομένως να έγινε έντονος σε κάποιες στιγμές, ιδιαιτέρως όταν χρειαζόταν να αναφερθεί στο πρόσωπο του Εναγομένου με τον οποίο προφανώς δεν είχαν ούτε έχουν αρμονικές σχέσεις. Ήταν όμως αυθεντικός και αληθινός. Δεν προσπάθησε να κρυφτεί πίσω από ένα προσωπείο πράου ανδρός, αλλά παρουσιάστηκε ως αυτός που πραγματικά είναι και εκδήλωσε τα συναισθήματά του. Επιπρόσθετα, ο μάρτυρας δεν υπέπεσε σε αντιφάσεις κατά την μαρτυρία του η οποία μάλιστα συνάδει και με τα κατατεθέντα τεκμήρια. Διάφορα νομικά θέματα, όπως το ότι διεκδικεί £40 που οφείλονταν στην μητέρα του δεν είναι θέματα τα οποία μπορούν να επηρεάσουν την αξιοπιστία του. Οι αντιδράσεις του κατά την διάρκεια της μαρτυρίας του, η όλη του στάση, το ύφος και τα λεγόμενα του τα οποία συμβαδίζουν με τα κατατεθέντα τεκμήρια με οδηγούν στο να αποδεχτώ την μαρτυρία του. Μετά το πέρας της μαρτυρίας του Ενάγοντος, ο συνήγορος του ανέφερε στο Δικαστήριο ότι είχε πρόθεση να καλέσει ως δεύτερη μάρτυρα την κυρία Στέλλα Χ" Ιωάννου, πρώην ιδιοκτήτρια του ακινήτου. Αυτή, είχε όμως υποστεί κάποιο δυστύχημα και κατέστη αδύνατο να έρθει να καταθέσει. Παρουσίασε σχετικό ιατρικό πιστοποιητικό. Ο κ. Χρυσάνθου ανέφερε επίσης ότι ο κύριος Χάρης Τιμοθέου, ο οποίος θα ήταν και αυτός μάρτυρας απουσιάζει στο εξωτερικό και δεν μπορούσε να έρθει στο Δικαστήριο να καταθέσει. Ακολούθως έκλεισε την υπόθεση για τον Ενάγοντα. Μάρτυρες Εναγομένου Μετά το πέρας της υπόθεσης για τον Ενάγοντα παρουσίασε την υπόθεση του ο Εναγόμενος. Πρώτος κατέθεσε ο ίδιος (Μ.Υ.1) ενώ κάλεσε επιπρόσθετα δύο ακόμα μάρτυρες, ήτοι την Ξένια Αλεξάνδρου (Μ.Υ.2) και τον Αρχιαστυφύλακα Πολύκαρπο Ναπολέων (ΜΥ3). Ο Εναγόμενος (Μ.Υ.1) αναγνώρισε το Τεκμήριο 2 ως το ενοικιαστήριο έγγραφο το οποίο συνήψε με τη μητέρα του Ενάγοντα. Ανέφερε ότι, αφού έλαβε την κατοχή του ακινήτου, κατασκεύασε πέδιλο από μπετόν πάνω στο οποίο συνδέθηκε με σίδερα ένα προπαρασκευασμένο σπιτάκι που θα χρησιμοποιούσε για τη εργασία του. Μέσα στο σπιτάκι υπήρχε γραφειακός και άλλος εξοπλισμός. Κατασκεύασε επίσης αποχωρητήριο με νιπτήρα καθώς και αποθήκη με βάση από σκυρόδεμα για να τοποθετεί εξαρτήματα. Στον εξωτερικό χώρο τοποθέτησε χαλίκι για να μπορεί να εκθέτει τα αυτοκίνητα. Επίσης κατασκεύασε περίφραξη, σηπτικό λάκκο, ηλεκτροφώτισε τον χώρο και τοποθέτησε ντεπόζιτα για νερά. Ακολούθως ζήτησε και έλαβε άδεια λειτουργίας από τον Δήμο Στροβόλου και πλήρωνε τα σκύβαλα μαζί με την άδεια λειτουργίας. Αφού ξεκίνησε εργασία στον χώρο και πωλούσε αυτοκίνητα, μετά από ορισμένα χρόνια αγόρασε την εταιρεία KGC Ent. Ltd, η οποία ασχολείτο με αυτοκίνητα. Εξήγησε ότι οι μεταπωλητές αυτοκινήτων μπορούσαν να ζητήσουν από το Τελωνείο να παραχωρήσει άδεια διαχείρισης αποθήκης τελωνειακής αποταμίευσης στην οποία μπορούσε κανείς να τοποθετήσει εμπορεύματα χωρίς να πληρώσει τους δασμούς. Προς τούτο έπρεπε να τηρηθούν ορισμένοι όροι μετά την εκπλήρωση των οποίων εκδόθηκε επ' ονόματι της εταιρείας KGC Ent. Ltd άδεια διαχείρισης αποθήκης τελωνειακής αποταμίευσης η οποία κατατέθηκε ως Τεκμήριο
- Κατατέθηκαν στο Δικαστήριο αντίγραφα σχετικών πιστοποιητικών της εταιρείας KGC Ent. Ltd ως Τεκμήρια 20, 21, 22 και 23). Μεταξύ των όρων παραχώρησης άδειας διαχείρισης αποθήκης τελωνειακής αποταμίευσης ήταν η ύπαρξη γραφείου με υπολογιστές και άλλες διευκολύνσεις ώστε να μπορεί το Τελωνείο ανά πάσα στιγμή να ελέγχει την αποθήκη. Έπρεπε επίσης να περιφραχθεί ο χώρος. Επίσης ένας από τους όρους για να δοθεί η άδεια, ήταν η συναίνεση του ιδιοκτήτη του ακινήτου. Για αυτό ο Εναγόμενος έλαβε την υπογεγραμμένη έγκριση της Στέλλας Χ" Ιωάννου την οποία ακολούθως παρουσίασε στο Τελωνείο. Κατά την κυρίως εξέταση, ο Μ.Υ.1, αναγνώρισε την επιστολή ημερομηνίας 31.7.2006 (Τεκμήριο 3) η οποία παραλήφθηκε στις 11.8.06 από την αδελφή του Παντελίτσα Ηρακλέους και περιήλθε λίγο αργότερα στην γνώση του. Αναγνώρισε επίσης την επιστολή Τεκμήριο 8 που απευθυνόταν προς τον ίδιο και με την οποία ζητούνταν από αυτόν ενοίκια για τους μήνες Ιανουάριο μέχρι Σεπτέμβριο 2007 ύψους €2.
- Αναγνώρισε στην συνέχεια το Τεκμήριο 17, ήτοι απόδειξη στην οποία φαίνεται η κατάθεση του ποσού των €500 στις 18.3.2008 στον λογαριασμό της μητέρας του Εναγομένου. Προσπάθησε να καταθέσει τα λεφτά στην τράπεζα αλλά δεν υπήρχε πλέον ο λογαριασμός για αυτό και αναγκάστηκε να εκδώσει την επιταγή για το ποσό των €
- Αντίγραφο της επιταγής ημερομηνίας 29.10.2008, κατατέθηκε ως Τεκμήριο
- Ήταν η θέση του μάρτυρα ότι με το ποσό της επιταγής εξοφλούσε τα ενοίκια μέχρι και τον Οκτώβριο του
- Από την στιγμή που ο Ενάγοντας του είπε ότι ήταν ιδιοκτήτης του ακινήτου, ζήτησε αποδεικτικά στοιχεία όπως λ.χ τίτλο ιδιοκτησίας καθότι τα λεφτά του ενοικίου θα τα κατέβαλλε η εταιρεία και έπρεπε να υπάρχει απόδειξη. Οι πληρωμές των ενοικίων μετά τη σύσταση της εταιρείας γίνονταν πάντα με κατάθεση επιταγής της εταιρείας στον λογαριασμό της Στέλλας Χ" Ιωάννου. Ο Μ.Υ. 1 ανέφερε επίσης ότι εγκατέλειψε το ακίνητο τον Οκτώβριο του
- Ισχυρίζεται ότι ήταν έτοιμος να πληρώσει ανά πάσα στιγμή αλλά δεν είχε τρόπο να πληρώσει αφού δεν παραλάμβανε τα χρήματα ο Ενάγοντας. Προτού αποχωρήσει αφαίρεσε τα υποστατικά που είχε κατασκευάσει στο ακίνητο. Αντεξεταζόμενος, ο Εναγόμενος ανέφερε ότι τηρούσε πάντοτε το ενοικιαστήριο έγγραφο. Σε σχέση με τον όρο 5 του ενοικιαστηρίου εγγράφου ο οποίος αφορούσε την πληρωμή του ενοικίου την πρώτη ημέρα κάθε μήνα, ανέφερε ότι στην αρχή ερχόταν ο πατέρας του Ενάγοντα και εισέπραττε τα ενοίκια. Αργότερα του ζήτησαν να καταθέτει τα χρήματα στον λογαριασμό. Δεν μπορούσε να πει συγκεκριμένα ποια από τα ενοίκια πλήρωσε την πρώτη ημέρα κάθε μήνα. Στον λογαριασμό που άνοιξε η Στέλλα Χ" Ιωάννου κατέθετε τα χρήματα ο ίδιος προσωπικά είτε με επιταγές είτε με μετρητά και η τράπεζα του ζητούσε να υπογράψει κάποιο έντυπο το οποίο ήταν και η απόδειξη της κατάθεσης. O μάρτυρας δεν ήταν σε θέση να θυμηθεί πότε διαπίστωσε ότι ο λογαριασμός ήταν κλειστός. Όταν το διαπίστωσε εκκρεμούσαν ήδη περισσότερα από ένα ενοίκια. Ο Εναγόμενος είχε ζητήσει από τον Ενάγοντα να του φέρει τίτλο ιδιοκτησίας και απόδειξη και να τον πληρώσει και εκείνος αρνήθηκε. Η συζήτηση αυτή έγινε στο γραφείο του Εναγομένου πριν να σταλεί επιστολή από δικηγόρο. Ακολούθως μόλις πήρε την επιστολή πήγε στην τράπεζα να καταθέσει τα χρήματα και διαπίστωσε ότι ο λογαριασμός ήταν κλειστός. Ακολούθως έστειλε την επιταγή (Τεκμήριο 24). Υποδείχτηκε στον μάρτυρα ότι σύμφωνα με το Τεκμήριο 5 ο συγκεκριμένος τραπεζικός λογαριασμός έκλεισε στις 25.9.2008 και ερωτήθηκε γιατί δεν είχε πληρώσει τα ενοίκια από τον Μάρτη μέχρι και τον Ιούλη. Προέβαλε ως δικαιολογία ότι ο Εναγόμενος αρνείτο να παραλάβει τα ενοίκια. Ερωτήθηκε στην συνέχεια πότε έμαθε ότι ο Ενάγοντας είναι ο νόμιμος ιδιοκτήτης του ακινήτου και απάντησε ότι από την στιγμή που δεν του δόθηκε κανένα στοιχείο, το έμαθε όταν παρουσίασε τον τίτλο ιδιοκτησίας στο Δικαστήριο. Του υποδείχθηκε η επιστολή ημερομηνίας 2.4.2007 που εστάλη στον Εναγόμενο και παραλήφθηκε από αυτόν στις 5.6.2007 (Τεκμήριο 4) και στην οποία αναγράφεται ότι νόμιμος ιδιοκτήτης του ακινήτου είναι ο Ενάγοντας. Επανέλαβε ότι δεν του είχε υποδειχθεί τίτλος ιδιοκτησίας. Ακόμα και μετά την εν λόγω επιστολή κατέθετε χρήματα στον λογαριασμό της Στέλλας Χ" Ιωάννου καθότι θεωρούσε ότι σε εκείνη χρωστούσε τα χρήματα. Στην συνέχεια έγιναν ερωτήσεις σχετικά με την εταιρεία η οποία ασκούσε εργασίες εντός του ακινήτου. Υποβλήθηκε στον μάρτυρα ότι δεν είχε το δικαίωμα να υπενοικιάσει το ακίνητο σε οποιονδήποτε άλλο. Απάντησε ότι δεν το υπενοικίασε αλλά επρόκειτο για την δική του εταιρεία η οποία διεξήγαγε εργασίες και είχε προς τούτο συγκατάθεση της τότε ιδιοκτήτριας για να μπορέσει να γίνει η αποθήκη. Ακολούθως ερωτήθηκε ο μάρτυρας κατά πόσον τοποθέτησε διαφημιστικές πινακίδες στο ακίνητο και απάντησε ότι έβαλε την πινακίδα χωρίς την συγκατάθεση του ιδιοκτήτη για να διαφημίζει αυτοκίνητα. Μόλις πληροφορήθηκε ότι χρειάζεται άδεια την αφαίρεσε. Σε σχετικές ερωτήσεις απάντησε ότι εγκατέλειψε το ακίνητο τον Οκτώβριο του 2010 ενώ εκκρεμούσε η αγωγή. Δεν έστειλε κάποια επιστολή στον Ενάγοντα ούτε θυμάται αν είχε πει στον δικηγόρο του να ενημερώσει ότι θα γίνει παράδοση ακινήτου. Του υποβλήθηκε η θέση ότι το ακίνητο το εγκατέλειψε τον Νοέμβριο του 2011 και ότι πλήρωνε στο Τελωνείο δασμούς μέχρι το
- Απάντησε ότι στο τελωνείο πληρώνεις την 1η κάθε χρόνου για ολόκληρο τον χρόνο. Δεν γνώριζε αν πλήρωσε η εταιρεία του στο Τελωνείο για το
- Αρνήθηκε ότι ζήτησε οποιοδήποτε ποσό για να αποχωρήσει από το ακίνητο. Εκείνο που είχε αναφέρει είναι ότι, για να μπορέσει να αποχωρήσει από τον χώρο έπρεπε να πληρώσει όλους τους δασμούς των εμπορευμάτων που ήταν μέσα στο ακίνητο κάτι που δεν μπορούσε την δεδομένη στιγμή να πράξει. Ερωτήθηκε για ποιον λόγο έφυγε από το υποστατικό και απάντησε ουσιαστικά ότι το γεγονός ότι εκκρεμούσε η αγωγή τον ανάγκασε να αποχωρήσει. Παραδέχτηκε ότι οφείλει ενοίκια για €222 ευρώ τον μήνα αλλά αρνείται να πληρώσει οποιοδήποτε άλλο ποσό. Ο Εναγόμενος δεν μου έκανε θετική εντύπωση ως μάρτυρας. Ήταν εμφανής η προσπάθεια του να αποποιηθεί οποιασδήποτε ευθύνης και να επιρρίψει όλη την ευθύνη για την κατάσταση στην στάση του Ενάγοντα. Ενώ ερωτήθηκε επανειλημμένως κατά πόσον πλήρωνε τα ενοίκια τακτικά απέφευγε επιμελώς να αναφέρει ποια από τα ενοίκια πλήρωσε την πρώτη ημέρα κάθε μήνα. Μέσα από τα κατατεθέντα τεκμήρια διαψεύστηκε η θέση του ότι πλήρωνε κανονικά. Ειδικότερα ο μάρτυρας ανέφερε ότι κατάθεσε το ποσό των €500 στις 18.3.2008 στον λογαριασμό της μητέρας του Εναγομένου. Σημειώνω εδώ ότι σύμφωνα με την δικογραφημένη θέση του Εναγομένου, από τον Ιανουάριο του 2008 διαπίστωσε ότι ο λογαριασμός της Στέλλας Χατζηιωάννου είχε κλείσει. Σύμφωνα με τη νομολογία η διάσταση της μαρτυρίας με τις δικογραφημένες θέσεις του διαδίκου προσμετράται μαζί με τα υπόλοιπα στοιχεία. (βλ. Σοφοκλής Σοφοκλέους v. Κυριακής Τσεσμελόγλου
(2006)1 (Β) Α.Α.Δ. 1153). Εν πάση περιπτώσει ο Εναγόμενος προσπάθησε να πείσει ότι δεν είχε καμιά πρόθεση να μην πληρώνει τα ενοίκια αλλά δεν έδωσε καμία εξήγηση γιατί δεν πλήρωνε ενοίκια μέχρι και τον Σεπτέμβριο του 2008 αφού όπως προκύπτει από το Τεκμήριο 5 ο λογαριασμός της Στέλλας παρουσίαζε κίνηση μέχρι και τις 25.9.
- Όταν ερωτήθηκε γιατί δεν κατέθετε για μεγάλο χρονικό διάστημα τα ενοίκια στον λογαριασμό της Στέλλας Χατζηιωάννου προσπάθησε να το δικαιολογήσει λέγοντας ότι ο Ενάγοντας τον είχε πληροφορήσει ότι ο λογαριασμός έκλεισε και ότι είναι ο νέος ιδιοκτήτης και θα πρέπει να τον πληρώνει αυτόν. Από την άλλη όμως προσπάθησε να προωθήσει την θέση ότι ο Ενάγοντας δεν του παρουσίασε κάποιο αποδεικτικό στοιχείο ότι είναι ο νέος ιδιοκτήτης. Η λογική και συνεπής αντιμετώπιση των πραγμάτων θα επέβαλλε στον Εναγόμενο, εάν τούτη ήταν πραγματικά η θέση του, να πηγαίνει κάθε μήνα στην ΣΠΕ Στροβόλου (όπως έπραττε παλαιότερα) και να καταθέτει τα ενοίκια, τουλάχιστον μέχρι και τις 25.9.2008 που ήταν ανοικτός ο λογαριασμός. Δεν το έπραξε. Περαιτέρω, ενώ ανέφερε ότι δεν αρνήθηκε να πληρώσει ενοίκια εντούτοις μετά την επιστολή δικηγόρου ημερομηνίας 30.9.2008 στην οποία αναφέρεται ρητά ότι ο Ενάγοντας είναι ιδιοκτήτης του ακινήτου, απέστειλε στον ίδιο δικηγόρο, επιταγή επ' ονόματι της Στέλλας Χατζηιωάννου. Προς τι απέστειλε την επιταγή στον εν λόγω δικηγόρο ο οποίος με την επιστολή του δεν ανέφερε ποτέ ότι εκπροσωπούσε την Στέλλα Χατζηιωάννου; Γιατί δεν πήγε να βρει την Στέλλα Χατζηιωάννου προσωπικά; Που γνώριζε ότι με το να στείλει την επιταγή στο εν λόγω δικηγόρο αυτή θα έφτανε στα χέρια της Στέλλας Χατζηιωάννου την οποία θεωρούσε δήθεν ως την ιδιοκτήτρια; Όλα τα πιο πάνω παρέμειναν αναπάντητα ερωτήματα. Εν πάση περιπτώσει, έστω κι αν θεωρήσω ότι με τον Ενάγοντα δεν είχαν καλές σχέσεις, κάτι το οποίο ήταν εμφανές σε όλη την ακροαματική διαδικασία, δεν μπορώ να δεχτώ ως λογικό το γεγονός ότι ο Εναγόμενος δεν μπήκε ποτέ στην διαδικασία να ζητήσει τον τίτλο ιδιοκτησίας από τον δικηγόρο του Ενάγοντα. Ούτε το γεγονός ότι δεν επικοινώνησε ποτέ με την Στέλλα Χατζηιωάννου να την ρωτήσει σχετικά. Εάν αυτή είναι η αλήθεια τότε το μόνο λογικό συμπέρασμά είναι ότι ο Εναγόμενος ήταν παντελώς αδιάφορος για οποιεσδήποτε υποχρεώσεις είχε. Περαιτέρω ανέφερε ότι εγκατέλειψε το ακίνητο τον Οκτώβριο του 2010 ενώ εκκρεμούσε η αγωγή χωρίς να στείλει κάποια επιστολή στον Ενάγοντα. Όταν του υποβλήθηκε η θέση ότι το ακίνητο το εγκατέλειψε τον Νοέμβριο του 2011 και ότι πλήρωνε στο Τελωνείο δασμούς μέχρι το
- Απάντησε ότι στο τελωνείο πληρώνεις την 1η κάθε χρόνου για ολόκληρο τον χρόνο. Εάν όμως είχε εγκαταλείψει το ακίνητο το 2010 τότε γιατί πλήρωσε το Τελωνείο την 1.1.
- Στην συνέχεια προσπάθησε να ανασκευάσει λέγοντας ότι δεν θυμάται αν η εταιρεία του πλήρωσε το Τελωνείο για το έτος
- Για όλους του πιο πάνω λόγους αλλά και λαμβάνοντας υπόψη μου την συνολική παρουσία του μάρτυρα στο εδώλιο καταλήγω στο να μην αποδεχτώ την μαρτυρία του. Ως Μ.Υ.2 κατέθεσε η Ξένια Αλεξάνδρου η οποία εργάζεται στο Τμήμα Τελωνείων ως Βοηθός Τελώνης. Έχει στην κατοχή της τον φάκελο που αφορά την εταιρεία KGC ENT. LTD στην οποία παραχωρήθηκε άδεια διαχείρισης αποθήκης τελωνειακής αποταμίευσης (Τεκμήριο 19). Εξήγησε ότι η συγκεκριμένη άδεια δόθηκε με βάση την ΚΔΠ 440/
- Οι όροι αναγράφονται στην άδεια και περιλαμβάνουν και την ύπαρξη κατάλληλης υποδομής. Προτού δοθεί αυτή η άδεια γίνεται επιθεώρηση του χώρου για να δοθεί η έγκριση. Μεταξύ των προϋποθέσεων που έθετε η Κ.Δ.Π. 440/2004 είναι η προσκόμιση στοιχείων που αποδεικνύουν τη νόμιμη κατοχή της αποθήκης, όπως πιστοποιητικό εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας ή ενοικιαστήριο έγγραφο. Το τελωνείο δεν επικοινωνεί με τον ιδιοκτήτη αλλά στηρίζεται στα στοιχεία και συνοδευτικά έντυπα που υποβάλλονται με την αίτηση. Τα έγγραφα που είχαν κατατεθεί και υπάρχουν στον φάκελο περιλαμβάνουν πιστοποιητικό εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας και ενοικιαστήριο έγγραφο το οποίο φέρει ενοικιαστή τον Κώστα Πέτρου ‑ Παντελή και ιδιοκτήτη τη Στυλιανή Πέτρου ‑ Χ' Ιωάννου. Ο συγκεκριμένος χώρος της αποθήκης τελωνειακής αποταμίευσης λειτουργούσε με έγκριση του Διευθυντή από τις 30.12.
- Κατά την πρώτη χορήγηση της άδειας για έγκριση του χώρου, υπήρχε βεβαίωση ημερομηνίας 11.11.1997 από την Στυλιανή Πέτρου που απευθύνεται προς τον ανώτερο τελώνη Λευκωσίας και με την οποία δηλώνεται ότι "εγώ η Στυλιανή Πέτρου δεν φέρω καμία ένσταση να ενοικιαστεί από τον κύριο Κώστα Πέτρου το τεμάχιο 1766 στη Mercavia για χρήση ως αποθήκη αποταμίευσης αυτοκινήτων" και το υπογράφει η κυρία Στυλιανή Πέτρου. Κατά την αντεξέτασή της, ζητήθηκε από την μάρτυρα να παρουσιάσει στο Δικαστήριο ποια στοιχεία είχαν παρουσιαστεί στην παρούσα περίπτωση που βεβαίωναν ότι η εταιρεία KGC ENT. LTD ήταν νόμιμος κάτοχος της γης. Παρουσίασε το πιστοποιητικό εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας του τεμαχίου 1766 το οποίο δείχνει ότι η ιδιοκτήτρια είναι η Στυλιανή Πέτρου Χ' Ιωάννου (Τεκμήριο 25). Παρουσίασε επίσης ως τεκμήριο το αντίγραφο του ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 14.9.
- (Τεκμήριο 26). Ως τεκμήριο 27 κατατέθηκε έγγραφο που φέρει τίτλο "πιστοποίηση", ημερομηνίας 16.06.04, και στην οποία αναφέρεται (αυτούσια) "εγώ ο υποφαινόμενος Κώστας Πέτρου διευθυντής της εταιρείας KGC ENT LIMITED πιστοποιώ ότι είμαστε οι νόμιμη ενοικιαστές του τεμαχίου με αριθμό 1766 που φαίνεται στο συνημμένο τοπογραφικό σχέδιο". Με βάση αυτό το έγγραφο θεωρήθηκε από το Τμήμα Τελωνείων ότι ενοικιαστής του ακινήτου είναι η Εταιρεία και το έγγραφο αυτό έγινε αποδεκτό. Η μάρτυρας, συμφώνησε όμως ότι από τα πιο πάνω έγγραφα δεν φαίνεται οπουδήποτε η συγκατάθεση της ιδιοκτήτριας προς την KGC ENT. LTD να κατέχει το ακίνητο. Ακολούθως κατατέθηκε στο Δικαστήριο το έγγραφο, ημερομηνίας 11.11.1997 στο οποίο αναφέρεται ότι η Στυλιανή Πέτρου δεν φέρει καμία Ένσταση να ενοικιαστεί από τον κον Κώστα Πέτρου το τεμάχιο 1766 στην MERCAVIA για χρήση ως Αποθήκη Τελωνειακής Αποταμιεύσεως Αυτοκινήτων (Τεκμήριο 28). Συμφώνησε ότι η φερόμενη ως υπογραφή της Στυλιανής Πέτρου δεν είναι πιστοποιημένη από οποιονδήποτε. Ερωτήθηκε επίσης ποια είναι η εταιρεία Mercavia και ανέφερε ότι ήταν ο διαχειριστής της αποθήκης αποταμίευσης με αριθμό 5.124 και η οποία είχε άδεια για τον εν λόγω χώρο το
- Μετά την ένταξη στην Ευρωπαϊκή Ένωση όλες οι άδειες έληξαν στις 30.04.04 και όσες αποθήκες λειτουργούσαν μπορούσαν να υποβάλλουν αιτήσεις για εξασφάλιση νέας άδειας. Δεν ήταν σε θέση να γνωρίζει κατά πόσον η εταιρεία Mercavia έκανε τέτοια αίτηση και αν ανανεώθηκε η άδεια της. Η εταιρεία KGC ENT. LTD δεν υπέβαλε αίτηση από το 1997 αλλά το
- Η Μάρτυρας δεν αντεξετάστηκε με σκοπό να πληγεί η αξιοπιστία της. Η μαρτυρία της θα μπορούσε να χαρακτηριστεί και ως τυπική. Σε κάθε περίπτωση μου έκανε θετική εντύπωση ως μάρτυρας και αποδέχομαι την μαρτυρία της. Ως Μ.Υ.3 κατέθεσε ο Πολύκαρπος Ναπολέων, αρχιαστυφύλακας στην Αστυνομική Διεύθυνση Μόρφου. Ανέφερε ότι κατόπιν παρακλήσεως του κ. Καζαντζή είχε τηλεφωνική επικοινωνία στις 18.12.15 με τον Χάρη Τιμοθέου τον οποίο δεν γνωρίζει προσωπικά και αφού του εξήγησε ποιος είναι τον ρώτησε αν την 17.12.15 βρισκόταν στο εξωτερικό ή αν είχε αναφέρει σε κάποιον από τους διάδικους ή σε δικηγόρο ότι θα απουσίαζε κατά την εν λόγω ημερομηνία. Ο Χάρης Τιμοθέου του απάντησε αρνητικά. Κατά την αντεξέταση του, ανέφερε ότι ήταν παρών σε όλες τις δικασίμους. Οι οδηγίες που έλαβε από τον κύριο Καζαντζή ήταν να τηλεφωνήσει στον κ. Τιμοθέου και να τον ρωτήσει αν κατά τις 17.12.15 ήταν στην Κύπρο ή στο εξωτερικό. Όσα είπε στον ίδιο, ο Τιμοθέου τα είχε πει και στον κ. Καζαντζή, ο οποίος εκ της θέσεως του δεν μπορούσε να καταθέσει στο Δικαστήριο και έτσι ζήτησε από τον ίδιο κάνει το τηλεφώνημα. Ο εν λόγω μάρτυρας μου έκανε θετική εντύπωση. Θεωρώ ότι είπε στο Δικαστήριο την αλήθεια και η αξιοπιστία του δεν κλονίστηκε μέσα από την σύντομη αντεξέτασή του. Επομένως αποδέχομαι την μαρτυρία του. ΕΥΡΗΜΑΤΑ ΣΕ ΣΧΕΣΗ ΜΕ ΤΑ ΕΠΙΔΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ Από τις παραδοχές που προκύπτουν εκ της δικογραφίας, την αξιόπιστη μαρτυρία που δόθηκε στο Δικαστήριο αλλά και από τα κατατεθέντα τεκμήρια προκύπτουν τα ακόλουθα σε σχέση με τα επίδικα θέματα: Αποτέλεσε κοινό έδαφος ότι με βάση ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 14.9.1991 (Τεκμήριο 2), ο Εναγόμενος ενοικίασε το επίδικο ακίνητο από την μητέρα του Ενάγοντα, Στελλα Χατζηιωάννου, η οποία ήταν η τότε ιδιοκτήτρια. Το επίδικο ακίνητο αποτελούσε γη, χωρίς κτίσματα εντός αυτής. Μετά την έναρξη της ενοικίασης ανεγέρθηκαν εντός του ακινήτου κάποια υποστατικά ώστε τούτο να χρησιμοποιείται ως χώρος έκθεσης και πώλησης εμπορευμάτων. Το 2004 δόθηκε επίσης άδεια διαχείρισης τελωνειακής αποταμίευσης εντός του επίδικου ακινήτου στην εταιρεία KGC Ent. Ltd διευθυντής και μέτοχος της οποίας ήταν ο Εναγόμενος. Η Στελλα Χατζηιωάννου απέστειλε επιστολή ημερομηνίας 31.7.2006 η οποία παραλήφθηκε από την αδελφή του Εναγομένου στις 11.8.2006 και περιήλθε λίγο αργότερα σε γνώση του Εναγομένου (Τεκμήριο 3) με την οποία ενημέρωνε τον Εναγόμενο ότι δεν επιθυμούσε την συνέχιση της ενοικίασης και τον καλούσε να παραδώσει κενή και ελεύθερη κατοχή του ακίνητου. Κατά ή περί την 17.10.2006, ο Ενάγοντας κατέστη ιδιοκτήτης του επίδικου ακινήτου κατόπιν δωρεάς από την μητέρα του. Παρά την επιστολή ημερομηνίας 31.7.2006 ο Εναγόμενος συνέχισε να καταβάλλει το συμφωνηθέν ενοίκιο σε λογαριασμό της Στέλλας Χατζηιωάννου. Ο Ενάγοντας δεν παραπονέθηκε για αυτό καθότι ήθελε να βοηθά οικονομικά την μητέρα του. Από τις αρχές του έτους 2005, το μηνιαίο ενοίκιο ανερχόταν σε £130,00 δηλαδή €222,
- Δεν ακολούθησε ούτε συμφωνήθηκε έκτοτε κάποια αύξηση στο καταβαλλόμενο ενοίκιο. Ο Εναγόμενος σταμάτησε να καταβάλλει ενοίκια στον λογαριασμό της Στέλλας Χατζηιωάννου από τον Μάρτιο του
- Ειδικότερα τον Μάρτιο του 2008 ο Εναγόμενος κατέβαλε στον λογαριασμό το ποσό των €500,00, που προφανώς αντιστοιχούσε στα ενοίκια των μηνών Ιανουαρίου και Φεβρουαρίου και κάλυπτε και μέρος του μηνός Μαρτίου. Με ένα απλό μαθηματικό υπολογισμό προκύπτει ότι για τον μήνα Μάρτιο του 2008 παρέμεινε υπόλοιπο €166,
- Ακολούθως ο Ενάγοντας ειδοποιήθηκε με επιστολή ημερομηνίας 22.4.2008 (Τεκμήριο 6) από τον Δήμο Στροβόλου ότι υπήρχαν ακαθαρσίες εντός του ακινήτου. Επίσης ειδοποιήθηκε με επιστολή ημερομηνίας 20.8.2008 (Τεκμήριο 7) από τον Δήμο Στροβόλου ότι τοποθετήθηκαν παράνομες διαφημιστικές πινακίδες στο επίδικο ακίνητο. Και με τις δύο επιστολές καλείτο ο Ενάγοντας να λάβει άμεσα μέτρα για αποκατάσταση. Τότε ο Ενάγοντας, απέστειλε στον Εναγόμενο επιστολή ημερομηνίας 30.9.2008 (Τεκμήριο 8) με την οποία τον καλούσε όπως εντός 5 ημερών, αίρει την οχληρία, να καταβάλει €2000 ως οφειλόμενα ενοίκια μέχρι εκείνη την στιγμή και να απομακρύνει τις διαφημιστικές πινακίδες. Η εν λόγω επιστολή παραλήφθηκε από τον Εναγόμενο στις 14.10.
- Ο Εναγόμενος στις 3.11.2008 απέστειλε τραπεζική επιταγή με δικαιούχο τη μητέρα του Ενάγοντα για ποσό €1721, η οποία δεν έγινε αποδεκτή και επιστράφηκε στον Εναγόμενο συνοδευόμενη από επιστολή ημερομηνίας 17.11.2008 (Τεκμήριο 9) με την οποία ο Ενάγοντας πληροφορεί τον Εναγόμενο ότι από 1.10.2006 κατέχει το ακίνητο παράνομα και τον καλούσε να εγκαταλείψει το ακίνητο μέχρι τις 31.12.
- Ο Εναγόμενος δεν το έπραξε. Ακολούθησε η καταχώρηση της παρούσας αγωγής. Ο Ενάγοντας ενημερώθηκε με δήλωση του δικηγόρου του Εναγομένου περί τον Οκτώβριο του 2011 ενώπιον του Δικαστηρίου ότι ο Εναγόμενος εγκατέλειψε το ακίνητο. Συνεπώς από εκείνη την ημερομηνία το ακίνητο περιήλθε στην κατοχή του Ενάγοντος. Ο Εναγόμενος, ως ο ίδιος ανέφερε στην μαρτυρία του δεν είχε προηγουμένως, είτε ο ίδιος είτε ο δικηγόρος του, ενημερώσει τον Ενάγοντα ότι εγκατέλειψε το ακίνητο ούτε τον είχε καλέσει να παραλάβει την κατοχή. ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ ΤΟΥ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ Το ζήτημα της αρμοδιότητας του Δικαστηρίου να εκδικάσει υπόθεση είναι δημόσιας τάξης. Το ίδιο το Σύνταγμα (Άρθρο 30) αναφέρει ότι κάθε άτομο δικαιούται σε ανεπηρέαστη, δημόσια ακροαματική διαδικασία μέσα σε εύλογο χρονικό διάστημα, ενώπιον αμερόληπτου, ανεξάρτητου και αρμόδιου Δικαστηρίου. Ως τέτοιο μπορεί να εξεταστεί από το Δικαστήριο αυτεπάγγελτα σε οποιοδήποτε στάδιο (βλ. Παναγιώτου v. Χ¨Κυριάκου
(1991)1 Α.Α.Δ. 362, ¨Sevegep¨ Ltd v. United Sea Transport Ltd and Another
(1989)1 C.L.R. (G) 729). Επομένως θα προχωρήσω να εξετάσω το κατά πόσον η επίδικη διαφορά είναι τέτοιας μορφής ώστε να εμπίπτει ή όχι εντός της δικαιοδοσίας Επαρχιακού Δικαστηρίου. Η δικαιοδοσία των Δικαστηρίων Ελέγχου Ενοικιάσεων καθορίζεται ρητά από τις πρόνοιες του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου N. 23/1983 που τους παρέχει την αποκλειστική δικαιοδοσία να εκδικάζουν οποιαδήποτε διαφορά αναφύεται κατά την εφαρμογή του Νόμου εκείνου. Σύμφωνα με τις πρόνοιες του, για να εμπίπτει μια διαφορά στη δικαιοδοσία των Δικαστηρίων Ελέγχου Ενοικιάσεων, πρέπει μεταξύ άλλων να υπάρχει θέσμια ενοικίαση . Ο όρος «θέσμιος ενοικιαστής» σημαίνει ενοικιαστή ακινήτου ο οποίος κατά τη λήξη ή τον τερματισμό της πρώτης ενοικίασης εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο. Στο ερμηνευτικό άρθρο 2 του ιδίου νόμου ερμηνεύεται ότι ο όρος "ακίνητο" σημαίνει κτίριο υπό ή προς ενοικίαση για κατοικία ή κατάστημα που βρίσκεται μέσα στα όρια ελεγχόμενης περιοχής και συμπληρώθηκε μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 1999». Στην παρούσα περίπτωση το ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 14.9.1991 αφορούσε την ενοικίαση ενός χωραφιού εντός του οποίου δεν υπήρχαν οποιαδήποτε κτίρια. Στην πορεία της ενοικίασης κατασκευάστηκαν και τοποθετήθηκαν εντός του ακινήτου κάποια κτίρια τοποθετημένα σε μπετόν. Το ζήτημα το οποίο πρέπει κατ' αρχήν να αποφασιστεί, είναι κατά πόσον η ενοικίαση αφορά «ακίνητο» εντός της έννοιας του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Απόλυτα σχετική με το ζήτημα αυτό είναι η απόφαση Dasaki Entertainment Co Ltd ν. Ιερού Ναού Παναγίας Χρυσελεούσης Στροβόλου κ.α (Αρ. 1),
(2009)1 Α.Α.Δ. 162 στην οποία με παρέπεμψε ο ευπαίδευτος συνήγορος του Ενάγοντα. Σε εκείνη την υπόθεση οι εφεσίβλητοι εκμίσθωσαν προς τους εφεσείοντες τεμάχιο γης. Σύμφωνα με το ενοικιαστήριο έγγραφο στο ακίνητο θα ανεγειρόταν από τους εφεσείοντες, Λούνα Πάρκ όπερ και έγινε. Παραθέτω το ακόλουθο απόσπασμα από την εν λόγω απόφαση: «Στην υπόθεση Apex Ltd v. Argyridou, που και πάλι ήταν περίπτωση ενοικίασης ανοικτού χώρου, το Ανώτατο Δικαστήριο κατέληξε ότι ο νομοθέτης είχε πρόθεση να παράσχει προστασία μόνο στους ενοικιαστές υποστατικών. Ο ορισμός του όρου «ακίνητο» περιλαμβάνει μόνο επαγγελματικά και οικιστικά υποστατικά και όχι οικόπεδα. Στην ίδια υπόθεση τονίζεται ο ορισμός της λέξης «ιδιοκτήτης» και οι λέξεις «συνεπληρώθη» και «ενοικιάστηκε» οι οποίες παραπέμπουν σε ενοικίαση υποστατικών και όχι σε ενοικίαση τεμαχίου γης. «Ακίνητο» σύμφωνα με το σχετικό ορισμό στο Νόμο, όπως τροποποιήθηκε, σημαίνει κτίριο υπό ή προς ενοικίαση για κατοικία ή κατάστημα το οποίο βρίσκεται μέσα στα όρια ελεγχόμενης περιοχής και συμπληρώθηκε πριν από συγκεκριμένη ημερομηνία. Οι ενοικιαστές δεν αποκτούν οποιαδήποτε δικαιώματα, μόνο και μόνο επειδή η κατοχή μετά τη λήξη της σύμβασης ενοικίασης παρέμεινε σ' αυτούς. Οι ιδιοκτήτες ενοικίασαν στους εφεσείοντες τεμάχιο γης και όχι κατοικία ή κατάστημα. Προς καθορισμό της φύσης της νομικής σχέσης ουσιώδης χρόνος είναι ο χρόνος σύναψης της σύμβασης ενοικίασης και όχι της λήξης της. Μετά τη λήξη της σύμβασης ενοικίασης οι εφεσίβλητοι ιδιοκτήτες του ακινήτου για να ανακτήσουν την κατοχή του ακινήτου τους ήταν υποχρεωμένοι να απευθυνθούν στο δικαστήριο. Συνεπώς οι ενοικιαστές, ούτως ή άλλως, θα διατηρούσαν κατοχή του ακινήτου μετά τη λήξη της περιόδου σύμβασης ενοικίασης και μέχρι την έκδοση σχετικής δικαστικής απόφασης. Δεν βλέπουμε γιατί η παράλειψή τους να ανταποκριθούν με τη συμβατική τους υποχρέωση θα πρέπει να επενεργήσει τελικά προς όφελός τους. Οι εφεσίβλητοι ενοικίασαν προς τους εφεσείοντες ένα ακίνητο επί του οποίου οι εφεσείοντες ανήγειραν κάποια υποστατικά. Τα υποστατικά αυτά, όπως σημειώνεται στην υπόθεση Apex Ltd, για όλους τους σκοπούς, ανήκουν προς εκμετάλλευση, χρήση ή κατοχή στον ενοικιαστή και όχι στον ιδιοκτήτη της γης. Ο ιδιοκτήτης, παρά το γεγονός ότι είναι κύριος του ακινήτου έναντι παντός τρίτου, θα δικαιούται σε κατοχή των κτιρίων μόνο όταν του παραδοθεί η κατοχή του ακινήτου.» Ομοίως στην προκειμένη περίπτωση η Στέλλα Χατζηιωάννου είχε ενοικιάσει στον Εναγόμενο ένα τεμάχιο γης και όχι υποστατικό. Το γεγονός ότι στην συνέχεια στο εν λόγω τεμάχιο γης ανεγέρθηκαν κάποια υποστατικά δεν συνεπάγεται ότι το ακίνητο εμπίπτει στην έννοια του «ακινήτου» όπως αυτό ερμηνεύεται στον ν. 23/83. Τα υποστατικά αυτά, ανήκουν προς εκμετάλλευση, χρήση ή κατοχή στον ενοικιαστή και ανεγέρθηκαν μετά την συνομολόγηση της συμφωνίας ενοικίασης. Εξ άλλου όπως είναι παραδεκτό ο Εναγόμενος όταν εγκατέλειψε το επίδικο ακίνητο είχε ήδη κατεδαφίσει τα εν λόγω υποστατικά. Συνεπώς ο ιδιοκτήτης εκμίσθωσε τεμάχιο γης και τεμάχιο γης έλαβε κατά την παράδοση κατοχής του ακινήτου. Δεν βλέπω τον λόγο γιατί ο Εναγόμενος να επωφεληθεί των προνοιών του περί Ενοικοστασίου Νόμου. Εν πάση περιπτώσει είναι σαφές όπως προκύπτει από την πιο πάνω απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου ότι ουσιώδης χρόνος είναι ο χρόνος σύναψης της σύμβασης ενοικίασης και όχι της λήξης της. Εν όψει των πιο πάνω κρίνω ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο κέκτηται δικαιοδοσίας να εκδικάσει την παρούσα αγωγή. ΠΑΡΑΝΟΜΗ ΕΠΕΜΒΑΣΗ Αιτία αγωγής στην προκειμένη περίπτωση είναι η παράνομη επέμβαση επί του ακινήτου ιδιοκτησίας του Ενάγοντος. Το άρθρο 43
(1)του Περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, Κεφ. 148, προνοεί τα ακόλουθα: «43.-
(1)Παράνομη επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία συνίσταται σε παράνομη είσοδο ή σε παράνομη πρόκληση ζημιάς ή σε παράνομη παρέμβαση στην ιδιοκτησία αυτή από οποιοδήποτε πρόσωπο». Κατ' αρχήν πρέπει να λεχθεί ότι ο όρος "ακίνητη ιδιοκτησία" ερμηνεύεται στο άρθρο 2 του Κεφ. 148 ως γη, οικίες, οικοδομές, τοίχοι, δέντρα και άλλες κατασκευές. Όπως αναφέρεται και στο Halsbury's Laws of England, 3η έκδοση, Τόμος 38 παρ. 1194 επέμβαση συνίσταται σε παράνομη πράξη υποδεικνύουσα αμφισβήτηση - ενόχληση της κατοχής της περιουσίας κάποιου, αντίθετα με την θέληση του. Ο Ενάγοντας σε αγωγή για παράνομη επέμβαση φέρει το βάρος να αποδείξει την ισχυριζόμενη επέμβαση. Με την απόδειξη αυτής, το βάρος μετατίθεται στους ώμους του Εναγομένου να αποδείξει ότι η επέμβαση δεν ήταν παράνομη (βλ.Βερεγγάρια Παπακοκκίνου κ.α. ν. Αγγελική Σμυρλή κ.α.,
(2001)1(Γ) Α.Α.Δ. 1653 και Γεώργιος Κώστα Μάρκου ν. Γεώργιου Π. Χρυσοστόμου κ.α.,
(2004)1(Β) Α.Α.Δ. 813). Το ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 14.9.1991 Κρίσιμο ερώτημα στην παρούσα περίπτωση είναι κατά πόσον το ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 14.9.1991 είχε τερματιστεί από την προηγούμενη ιδιοκτήτρια του ακινήτου, Στέλλα Χατζηιωάννου. Και τούτο διότι εάν ήθελε κριθεί ότι το εν λόγω ενοικιαστήριο έγγραφο παρέμεινε σε ισχύ, τότε εξακολουθούσε να δεσμεύει τους διαδίκους ακόμα και μετά την δωρεά του ακινήτου από την Στέλλα Χατζηιωάννου στον Ενάγοντα. Όπως αποφασίσθηκε στην υπόθεση Χαραλαμπίδης v. Κωνσταντίνου κ.α.
(1996)1 (Β) Α.Α.Δ. 709, νέος ιδιοκτήτης ακινήτου ο οποίος το αγοράζει εν γνώσει του ότι υφίσταται ενοικίαση υπέχει θέση εξ΄ επαγωγής εμπιστευματοδόχου έναντι του ενοικιαστή (κατόχου) και δεσμεύεται να τηρήσει τις υποχρεώσεις του προκατόχου του. Το ίδιο συμβαίνει όταν το ακίνητο μεταβιβάζεται σε νέο ιδιοκτήτη δυνάμει δωρεάς. Και τούτο διότι όπως λέχθηκε στην Χαραλαμπίδης v. Κωνσταντίνου (ανωτέρω) η απαγγίστρωση του αγοραστή από τις υποχρεώσεις του προκατόχου του, των οποίων ήταν ενήμερος, δεν μπορεί παρά να χαρακτηριστεί ως κάτι ατελές και αφιστάμενο των αρχών της δικαιοσύνης.Στην παρούσα περίπτωση ασφαλώς και ο Ενάγοντας γνώριζε για την ύπαρξη της ενοικίασης ημερομηνίας 14.9.1991. Το βασικότερο ερώτημα που πρέπει να απαντηθεί στην παρούσα περίπτωση είναι κατά πόσον η συμφωνία ενοικίασης ημερομηνίας 14.9.1991 έχει νομίμως τερματιστεί από τον Ενάγοντα. Για να αποφασιστεί το ζήτημα πρέπει να ερμηνευθεί η μεταξύ των μερών συμφωνία. Βασικό κριτήριο για την ερμηνεία των συμβάσεων αποτελεί η συνήθης σημασία των λέξεων και όρων μίας συμφωνίας. Για να διακριβωθεί η σημασία και το πραγματικό νόημα του όρου μίας γραπτής συμφωνίας πρέπει το κείμενο να ερμηνεύεται συνολικά και όχι μεμονωμένα ή αποσπασματικά έτσι ώστε να αποφεύγεται ο κίνδυνος δυσαρμονίας στην εξήγηση τους, που στο τέλος δεν θα αντικατοπτρίζει αντικειμενικά την πρόθεση των μερών. (βλ. Ανόρθωση ν. Απόλλων
(2002)1 (A) A.A.Δ. 518). Στο σύγγραμμα Chitty On Contracts - General Principles, 25η έκδοση, στις παρ. 765 και 766 αναφέρεται ότι, σκοπός της ερμηνείας των όρων μίας γραπτής συμφωνίας, είναι το να διαφανεί από αυτούς η πρόθεση των συμβαλλομένων μερών. Περαιτέρω, τεκμαίρεται ότι οι συμβαλλόμενοι εννοούσαν αυτά τα οποία και αναγράφονται επί της συμφωνίας, και άρα οι λέξεις ερμηνεύονται ως έχουν. Στο σημείο αυτό παραθέτω αυτούσια την παράγραφο 1 της επιστολής ημερομηνίας 31.7.2006 (Τεκμήριο 3): «Με βάση το όρο 12 της Συμφωνίας ημερομηνίας 1.10.1991 ενοικίασης η πελάτιδα μου σας δίδει ειδοποίηση ότι δεν επιθυμεί την συνέχιση της ενοικίασης του πιο πάνω ακινήτου». Ο όρος 12 του ενοικιαστηρίου εγγράφου (Τεκμήριο 2) προνοεί τα εξής: «Σε περίπτωση κατά την οποίαν οποιοσδήποτε των συμβαλλομένων μερών δεν επιθυμεί την συνέχιση της ενοικίασης για νέα περίοδο αυτός θα πρέπει να ειδοποιήσει τον άλλον συμβαλλόμενον γραπτώς δύο μήνες πριν λήξει η παρούσα ενοικίαση. Στην αντίθετη περίπτωση θα ισχύουν όλοι οι όροι της παρούσας συμφωνίας πλην των όρων που αφορούν το βασικό καταβαλλόμενο ενοίκιο.» Από τον όρο 12 της επίδικης συμφωνίας προκύπτει ρητά ότι εάν οποιοσδήποτε των συμβαλλομένων μερών δεν ειδοποιήσει τον άλλο δύο μήνες πριν την λήξη της ενοικίασης τότε η ενοικίαση θα συνεχίσει να υφίσταται με τους ίδιους όρους. Ένας από τους όρους της επίδικης συμφωνίας είναι η διάρκεια της ενοικίασης. Ειδικότερα στον όρο 3 της συμφωνίας ενοικίασης είναι σαφές ότι η διάρκεια της ενοικίασης είναι 5 έτη. Αφ' ης στιγμής μετά την λήξη των 5 ετών η συμφωνία ενοικίασης ανανεώνεται με τους ίδιους όρους τότε προκύπτει ότι ανανεώνεται για ακόμη μια πενταετία και ούτω καθεξής. Εξ άλλου τούτο παραδέχτηκε και ο Ενάγοντας μέσα από την μαρτυρία που έδωσε στο Δικαστήριο. Αποτέλεσε δε και δικογραφημένη θέση του Ενάγοντα ότι το ενοικιαστήριο έγγραφο ανανεωνόταν σιωπηρώς. Η πρόθεση των μερών προκύπτει και από την επιστολή τεκμήριο 3 που εστάλη από την προηγούμενη ιδιοκτήτρια. Εκείνο που είχε επιχειρηθεί με την επιστολή τεκμήριο 3 είναι ακριβώς να τερματιστεί η ενοικίαση στην λήξη της 3ης πενταετίας που ίσχυε το επίδικο συμβόλαιο ήτοι στις 1.10.
- Υπενθυμίζω ότι η ενοικίαση είχε αρχίσει 1.10.
- Συνεπώς, συνάγεται ακριβώς ότι η πρόθεση των συμβαλλομένων ήταν να ανανεώνεται η συμφωνία ενοικίασης για 5 έτη κάθε φορά. Για να τερματιστεί αυτή η σύμβαση ενοικίασης έπρεπε να είχε αποσταλεί ειδοποίηση τερματισμού δύο μήνες πριν την λήξη έκαστης πενταετίας. Στην προκειμένη περίπτωση η ειδοποίηση τερματισμού (Τεκμήριο 3) δεν εστάλη σύμφωνα με τις πρόνοιες του όρου 12 της επίδικης συμφωνίας, ήτοι δεν εστάλη δύο μήνες πριν την λήξη της πενταετίας. Συνεπώς δεν επέφερε κάποιο έννομο αποτέλεσμα. Η συμβατική σχέση μεταξύ του Εναγομένου και της Στέλλας Χατζηιωάννου και μετέπειτα με τον δωρεοδόχο Ενάγοντα εξακολουθούσε να ισχύει σύμφωνα με τους όρους του Τεκμηρίου
- Η Επιστολή ημερομηνίας 17.11.2008 (Τεκμήριο 9) Ακολούθησε αλληλογραφία μεταξύ Ενάγοντος και Εναγομένου με καταληκτική επιστολή ημερομηνίας 17.11.2008 η οποία απευθύνεται στον Εναγόμενο και στην οποία αναφέρεται μεταξύ άλλων ότι «δεν υπάρχει σχέση ενοικίασης του ακινήτου μεταξύ εσάς και του πελάτη μας αφού η συμφωνίας μεταξύ σας και της Στέλλας Χ΄΄Ιωάννου ημερομηνίας 14/09/1991 και οι μετέπειτα ανανεώσεις αυτής έχει τερματιστεί και/ή δε δεσμεύει τους διαδόχους των αρχικών μερών.» Ο Ενάγοντας στέλλοντας την επιστολή αυτή τελούσε, προφανώς υπό την εντύπωση ότι η συμφωνία είχε τερματιστεί νόμιμα με την επιστολή Τεκμήριο
- Κάτι τέτοιο όμως όπως έχει ήδη αποφασιστεί, δεν είχε γίνει. Η νομική βάση και αιτία της επιστολής ημερομηνίας 17.11.2008 είναι εντελώς διάφορη και απεκομμένη από το Ενοικιαστήριο έγγραφο τεκμήριο 2 το οποίο παρέμενε σε ισχύ και συνέχιζε να δεσμεύει τους διαδίκους. Πρόκειται για προσπάθεια τερματισμού μιας δικαιϊκής σχέσης την οποία ούτε ο ίδιος ο Ενάγοντας δεν προσδιορίζει σαφώς, αφού αφενός την αποκαλεί ως πρακτική ενοικίασης, από την άλλη ως προφορική ενοικίαση από μήνα σε μήνα ή άλλως πως. Συνεπώς δεν μπορώ να θεωρήσω ότι με την εν λόγω επιστολή επήλθε νόμιμος τερματισμός της ενοικίασης αν και σημειώνω ότι τα γεγονότα σε εκείνο το στάδιο ενδεχομένως να δικαιολογούσαν τον τερματισμό με βάση τους όρους του αρχικού Ενοικιαστηρίου εγγράφου. Παραπέμπω ενδεικτικά στον όρο 10 του Ενοικιαστηρίου εγγράφου «ο Ιδιοκτήτης μπορεί να τερματίσει την παρούσαν συμφωνία και να αναλάβει την κατοχή των εν λόγω υποστατικών σε περίπτωση κατά την οποία καθυστερήσει οποιοδήποτε ενοίκιον για περίοδον επτά
(7)ημερών...». Κατά την δεδομένη χρονική στιγμή υπήρχαν όντως καθυστερημένα ενοίκια. Εν όψει των πιο πάνω, αυτό που δικαιούται να ανακτήσει ο Ενάγοντας με την παρούσα αγωγή είναι τα οφειλόμενα ενοίκια μέχρι και την παράδοση ελεύθερης κατοχής του ακινήτου. Το συμφωνηθέν ενοίκιο ανερχόταν στα €222,12 μηνιαίως. Ο Ενάγοντας παρέλαβε κατοχή του επιδίκου ακινήτου τον Νοέμβριο του 2011 οπότε και ενημερώθηκε επισήμως από τον συνήγορο του Εναγομένου ότι ο τελευταίος εγκατέλειψε το ακίνητο. Εξ' άλλου τούτη ήταν η θέση που υποβλήθηκε στον Εναγόμενο κατά την αντεξέταση του από τον συνήγορο του Ενάγοντα. Ο Εναγόμενος είχε να καταβάλει ενοίκια από τον Απρίλιο του 2008 καθώς και μέρος του ενοικίου για τον μήνα Μάρτιο του
- Συνεπώς ο Εναγόμενος πρέπει να καταβάλει στον Ενάγοντα οφειλόμενα ενοίκια για συνολικά 43 μήνες που κατείχε το ακίνητο (Απρίλιο του 2008 μέχρι και Οκτώβριο του 2011) πλέον μέρος του ενοικίου για τον Μάρτιο του 2008 (136,36). Κάνοντας τον υπολογισμό καταλήγω ότι το ποσό τούτο ανέρχεται σε €9.687,
- Το ποσό τούτο μπορεί να αποδοθεί στον Ενάγοντα ως οφειλόμενα ενοίκια παρά το ότι το μεγαλύτερο μέρος της απαίτησης του Ενάγοντος στηριζόταν κυρίως σε παράνομη επέμβαση. Είναι καλά καθιερωμένη η αρχή σύμφωνα με την οποία "εφόσον στοιχειοθετούνται τα ουσιώδη γεγονότα τα οποία περιβάλλουν την απαίτηση, είναι παραδεκτή η παροχή αρμόζουσας θεραπείας άσχετα από το ακριβές νομικό πέπλο κάτω από το οποίο τίθεται η απαίτηση". (Βλ. Maison Jenny Ltd v. Krashias Footwear Industry Ltd
(2002)1 A.A.Δ. 1156 και Kennedy Hotels Ltd v. Indjirdjian
(1992)1 Α.Α.Δ. 400) Παρά την πιο πάνω κατάληξη, για σκοπούς πληρότητας, θα ήθελα να αναφερθώ στο θέμα των αποζημιώσεων σε περίπτωση που ήθελε κριθεί ότι όντως υπήρχε παράνομη επέμβαση. Από την Νομολογία προκύπτει ότι το μέτρο αποζημιώσεων σε τέτοιες περιπτώσεις είναι η ενοικιαστική αξία. Παραθέτω απόσπασμα από την απόφαση Adrian Holdings Ltd v. Κυπριακής Δημοκρατίας
(1998)1 Α.Α.Δ. 1836, όπου λέχθηκαν τα εξής: «Όπου αποδεικνύεται παράνομη κατοχή ακινήτου το μέτρο αποζημιώσεων είναι η αγοραία ενοικιαστική αξία του ακινήτου και όχι το όφελος που προσπορίζεται ο παράνομος κάτοχος από τη χρήση της γης ή η ακριβής απώλεια του ιδιοκτήτη. Το κριτήριο είναι αντικειμενικό, αλληλένδετο με την ενοικιαστική αξία της περιουσίας (Ναυτικός Όμιλος Πάφου ν. Αρχής Λιμένων Κύπρου
(1992)1 Α.Α.Δ. 882). Η καταβολή αποζημιώσεων με βάση τις πιο πάνω αρχές επιβάλλεται, έστω και αν ο ιδιοκτήτης δεν θα μπορούσε να χρησιμοποιήσει ο ίδιος την περιουσία ή να την ενοικιάσει (Γενικός Εισαγγελέας ν. Bahchecioglou και Άλλος,
(1998)1 Α.Α.Δ. 426 όπου γίνεται αναφορά σχετικά με το θέμα στην Strand Electric and Engineering Co. Ltd v. Brisford Ltd [1952] 1 All E.R. 796). Η Ενοικιαστική αξία του επίδικου ακινήτου - Τα Τεκμήρια 12 και 13 Στην παρούσα περίπτωση κατατέθηκαν από τον Ενάγοντα δύο έγγραφα τα οποία φέρονται ως εκθέσεις εκτίμησης (Τεκμήρια 12 και 13). Αναμφίβολα οι εκθέσεις τούτες αποτελούν εξ ακοής μαρτυρία. Δεν θα υπεισέλθω καθόλου στο θέμα που προέκυψε σε σχέση με την δήλωση του κ. Χρυσάνθου ότι ο Χάρης Τιμοθέου ο οποίος φέρεται να είναι συντάκτης των εν λόγω τεκμηρίων δεν μπορούσε να είναι παρών στο Δικαστήριο λόγω απουσίας του στο εξωτερικό και την αντίδραση από τον κ. Καζαντζή ο οποίος προσκόμισε αργότερα μαρτυρία ότι ο Χάρης Τιμοθέου δεν απουσίαζε στο εξωτερικό. Και τούτο διότι δεν θα αποδεχτώ την μαρτυρία που περιέχεται στα εν λόγω τεκμήρια για διαφορετικό λόγο. Ναι μεν οι εν λόγω εκθέσεις κατατέθηκαν στο Δικαστήριο ως εξ ακοής μαρτυρίας, αλλά αποτελούν ταυτόχρονα και μαρτυρία γνώμης. Η προσκόμιση μαρτυρίας εμπειρογνώμονα παρακάμπτει τον γενικό κανόνα που δεν επιτρέπει την έκφραση γνώμης από μάρτυρα. Ένας εμπειρογνώμονας μπορεί να εκφράσει γνώμη αναφορικά με ζητήματα που εμπίπτουν στη σφαίρα της ειδικότητάς του (βλ. Georghios Constantinides (Akinita) Ltd and others ν. Mavrogenis and others
(1983)1 C.L.R. 663 και Χαραλάμπους ν. Σάββα
(1996)1 A.A.Δ. 576). Πρέπει όμως να παρουσιάσει στο Δικαστήριο τα γεγονότα εκείνα που θα τον καθιστούν ως ειδικό για να εκφράσει γνώμη για ένα συγκεκριμένο ζήτημα. Το γεγονός ότι κάποιος «βαπτίζεται» εκτιμητής δεν σημαίνει ότι αναντίλεκτα διαθέτει εκείνες τις γνώσεις οι οποίες να τον καθιστούν εμπειρογνώμονα που να μπορεί να εκφράσει γνώμη επί του συγκεκριμένου ζητήματος. Δεν μέμφομαι σε καμία περίπτωση τον Χάρη Τιμοθέου ο οποίος φέρεται να είναι ο συντάκτης των Τεκμηρίων 12 και 13. Εντούτοις πουθενά στα εν λόγω τεκμήρια δεν παρέχονται πληροφορίες σχετικά με τις γνώσεις ή τα ακαδημαϊκά του προσόντα. Η πραγματογνωμοσύνη ενός μάρτυρα αποφασίζεται από το Δικαστήριο. Παραπέμπω σχετικά στην υπόθεσης Κωνσταντίνα Σιακόλα ν. Αστυνομίας, Ποινική Έφεση αρ. 53/2011 ημερομηνίας 24.1.2013 όπου λέχθηκαν τα εξής: «Σύμφωνα με τη νομολογία, το δικαστήριο αποφασίζει κατά πόσο ένας μάρτυρας είναι ικανός να δώσει μαρτυρία ως εμπειρογνώμονας. Για την εξακρίβωση τούτου, πρέπει να απαντηθούν δύο ερωτήματα: Πρώτο, κατά πόσο το αντικείμενο της εμπειρογνωμοσύνης του εμπίπτει στην κατηγορία των θεμάτων εκείνων για τα οποία επιτρέπεται να δοθεί μαρτυρία πραγματογνώμονα και δεύτερο, κατά πόσο ο μάρτυρας έχει αποκτήσει είτε κατόπιν σπουδών είτε λόγω εμπειρίας επαρκή γνώση του αντικειμένου ώστε η γνώμη του να καθίσταται πολύτιμη (of value) στην επίλυση των επίδικων θεμάτων (βλ. μεταξύ άλλων, R. v Bonython
(1984)38 S.A.S.R. 45 και R. v. Henderson [2010] EWCA 1269). Είναι δε σαφώς νομολογημένο από το Ανώτατο Δικαστήριο ότι η εμπειρογνωμοσύνη πάνω σε ένα θέμα δεν βασίζεται μόνο στα ακαδημαϊκά προσόντα αλλά και στην πραγματική εμπειρία που αποκτάται πάνω σ' αυτό. Βλ. Θεοσκέπαστη Φαρμ ν. Δημοκρατίας
(1990)1 Α.Α.Δ. 984.» Στην προκειμένη περίπτωση δεν έχει παρουσιαστεί καμιά μαρτυρία από την πλευρά του Ενάγοντα που να τεκμηριώνει ότι ο Χάρης Τιμοθέου έχει αποκτήσει είτε κατόπιν σπουδών είτε λόγω εμπειρίας επαρκή γνώση του αντικειμένου ώστε η γνώμη του να καθίσταται πολύτιμη. Στην απουσία τέτοιας μαρτυρίας δεν μπορώ να αποδεχτώ το περιεχόμενο των Τεκμηρίων 12 και 13. Κρίνω σκόπιμο να αναφέρω στο σημείο αυτό ότι κατά το στάδιο κατάθεσης των εν λόγω τεκμηρίων, ο κ. Καζαντζής δήλωσε στο Δικαστήριο ότι δεν φέρει ένσταση στην κατάθεση τους, χωρίς όμως τούτο να εκληφθεί ότι αποδέχεται το περιεχόμενο τους. Πέρα από την πιο πάνω κατάληξη σημειώνω και το γεγονός ότι το Δικαστήριο δεν είναι υποχρεωμένο να υιοθετήσει τις απόψεις ενός εμπειρογνώμονα, ακόμη και αν αυτές παραμείνουν χωρίς αντεξέταση. Η μαρτυρία των εμπειρογνωμόνων προσφέρεται με σκοπό να προμηθεύσει το Δικαστήριο με τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για αξιολόγηση της ορθότητας των συμπερασμάτων του, ώστε να μπορεί να σχηματίσει ιδίαν ανεξάρτητη γνώμη (Davie v. Edinborough Magistrates
(1953)SC 34, Αναστασιάδης ν. Δημοκρατίας
(1997)2 Α.Α.Δ. 97, Κουππής ν. Δημοκρατίας
(1977)2 Α.Α.Δ. 361, Φιλίππου ν. Οδυσσέως
(1989)1 Α.Α.Δ. 1). Τα δε γεγονότα επί των οποίων στηρίζεται η γνώμη του, πρέπει να είναι γεγονότα που αποδεικνύονται με, αποδεκτή από Δικαστήριο, μαρτυρία. Η μαρτυρία εμπειρογνώμονα εισάγεται υπό την αίρεση της απόδειξης του πραγματικού της υποβάθρου, ενώ η αποτυχία απόδειξης του υπόβαθρου αυτού, αφήνει την γνώμη του εμπειρογνώμονα μετέωρη και χωρίς αξία. Στην προκειμένη περίπτωση δεν έχει προσφερθεί μαρτυρία η οποία να αποδεικνύει το πραγματικό υπόβαθρο της μαρτυρίας που περιέχεται στα τεκμήρια 12 και 13. Ούτε έχουν επεξηγηθεί στο Δικαστήριο οι μέθοδοι οι οποίες εφαρμόστηκαν για την εξαγωγή των συμπερασμάτων που περιέχονται σε αυτές. Στην απουσία μαρτυρίας από εμπειρογνώμονα για την ενοικιαστική αξία του κτήματος θεωρώ ότι η μοναδική βάση επί της οποίας μπορεί να καθοριστεί το ποσό το οποίο θα δικαιούτο ο Ενάγοντας ως αποζημίωση εάν είχε αποδειχθεί παράνομη επέμβαση είναι το ενοίκιο που καταβαλλόταν από τον Εναγόμενο, ήτοι το ποσό των €222,12 μηνιαίως διότι τούτο αποτελεί ισχυρή απόδειξη και μαρτυρία για την αξία αυτή και ταυτόχρονη απώλεια του ιδιοκτήτη. Στο Halsbury's Laws of England, 4th Edition, vol 27, para. 255 αναφέρονται τα ακόλουθα: "The landlord may recover in an action for mesne profits the damages which he has suffered through being out of possession of the land or, if he can prove no actual damage caused to him by the defendant's trespass, the landlord may recover as mesne profits the amount of the open market value of the premises for the period of the defendant's wrongful occupation. In most cases the rent paid under the expired tenancy will be strong evidence as to the open market value". Επίσης στην στη Glykys v. Ioannides (1959-60) 2 C.L.R. 220) λέχθηκαν τα εξής: "With regard to the amount, it seems that the trial Judge took as a measure the rental value of the shop at the material time which we think is not a wrong measure (see: Clifton Securities Ltd v. Huntley and others
(1948)2 All E.R. pp 283-284." ΚΑΤΑΛΗΞΗ Εν όψει των πιο πάνω εκδίδεται απόφαση υπέρ του Ενάγοντα και εναντίον του Εναγομένου για το ποσό €9.687,52 ως οφειλόμενα ενοίκια για την περίοδο από τον Μάρτιο του 2008 μέχρι και τον Οκτώβριο του 2011, πλέον νόμιμο τόκο από σήμερα. Επιδικάζονται επίσης υπέρ του Ενάγοντα και εναντίον του Εναγομένου τα έξοδα της αγωγής στην κλίμακα €2.000 - €10.000. Αυτά να υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και να εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ..................................... Χρ. Ρασπόπουλος, Ε.Δ Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο