Παναγιώτης Ορφανίδης κ.α. ν. ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ κ.α., Αρ. Αίτησης: 173/2016, 4/10/2016 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2016:A533 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Λ. A. Παντελή, Ε.Δ. Αρ. Αίτησης: 173/2016 Αναφορικά με τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο του 2011 (81(Ι)2011) ΜΕΤΑΞΥ:
- Παναγιώτης Ορφανίδης (Α.Δ.Τ. 401359), εκ Λευκωσία
- Λένια Ορφανίδου (Α.Δ.Τ. 484658), εκ Λευκωσία Αιτητές - και -
- ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ εκ Λευκωσίας
- ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ ΚΑΙ ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΑΣ εκ Λευκωσίας
- CYPROPERTIES CONSTRUCTIONS LIMITED (HE 76527), δια του Διαχειριστή/ Παραλήπτη Λεωνίδα Κίμωνος Καθ' ων η Αίτηση 04.10.2016 Για τους αιτητές: κα Ορφανίδου Για τους καθ'ων η αίτηση 1και 2: κα Κουμή Για την καθ'ης η αίτηση 3: καμία εμφάνιση ΑΠΟΦΑΣΗ Η επίδικη αίτηση προωθείται από δυο φυσικά πρόσωπα (στη συνέχεια οι αιτητές). Ό,τι ζητείται με αυτή είναι η έκδοση διατάγματος που να επιτρέπει την κατάθεση στο κτηματολόγιο της συμφωνίας πώλησης που συνομολόγησαν οι αιτητές με την καθ'ης η αίτηση
- Νομική βάση της αίτησης είναι βεβαίως οι διατάξεις του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος, Ν.81(Ι)/
- Υποδεικνύεται εδώ ότι η καθ'ης η αίτηση 3 δεν εμφανίστηκε στη διαδικασία, παρ' ότι έλαβε γνώση τούτης μετά από σχετική επίδοση. Στη διαδικασία εμφανίστηκαν μόνο οι καθ'ων η αίτηση 1 και
- Εν τούτοις και σε αυτή την περίπτωση αν και δόθηκε χρόνος για ένσταση, το γραφείο του Γενικού Εισαγγελέα απέτυχε να συμμορφωθεί. Συνέπεια τούτου ήταν ότι την ημερομηνία που η αίτηση ήταν ορισμένη η διαδικασία προχώρησε σε ακρόαση, με τους καθ'ων η αίτηση 1 και 2 να περιορίζονται σε νομικά επιχειρήματα, εφόσον δεν καταχώρισαν ένσταση. Ως εκ των πιο πάνω το πραγματικό πλαίσιο που διέπει το αίτημα αποκαλύπτεται στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την αίτηση, εφόσον το περιεχόμενο τούτης παρέμεινε αναμφισβήτητο και αναντίλεκτο. Ό,τι προκύπτει από τούτη την ένορκη δήλωση είναι πως την 15.06.1998 οι αιτητές συνομολόγησαν συμφωνία με την καθ' ης η αίτηση
- Τούτη η συμφωνία είναι το τεκμήριο 1 στην αίτηση. Αντικείμενο αυτής είναι το οικόπεδο με αριθμό εγγραφής Δ.5943 φύλλο/σχέδιο ΧΧ1/60W1, 52W2 στην τοποθεσία Μακεδονίτισσα στην Λευκωσία, το οποίο πώλησε η καθ' ης η αίτηση 3 στους αιτητές. Όπως επεξηγείται στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την αίτηση, πωλήτρια τούτου του οικοπέδου ήταν η εταιρεία Τ. COSTAPPIS DEVELOPMENTS LTD. Στη συνέχεια όμως η εν λόγω εταιρεία άλλαξε όνομα και μετονομάστηκε ως σήμερα φαίνεται το όνομα της καθ'ης η αίτηση 3 στην αίτηση. Δεν έχει αξία να παρατεθούν οι όροι τούτης της συμφωνίας, εφόσον ούτως ή άλλως αποτελεί γεγονός ότι οι αιτητές εξόφλησαν το τίμημα πώλησης. Επί του προκειμένου σχετικό είναι το τεκμήριο 3 στην αίτηση, δηλαδή βεβαίωση ημερομηνίας 31.12.2014, που οι αιτητές έλαβαν από την καθ' ης η αίτηση
- Περιπλέον, γεγονός είναι ότι την 17.02.2015 διορίστηκε παραλήπτης/διαχειριστής σε σχέση με την καθ' ης η αίτηση 3, βάσει ομολόγου κυμαινόμενης επιβάρυνσης. Τα τεκμήρια 4 και 5 στην αίτηση αποκαλύπτουν του λόγου το ασφαλές. Εν κατακλείδι, γεγονός αποτελεί και το ότι οι αιτητές δεν κατέθεσαν στο κτηματολόγιο το αγοροπωλητήριο έγγραφο, παρ' ότι όμως χαρτοσήμαναν τούτο. Ήταν η θέση της συνηγόρου των αιτητών ότι η υπό κρίση αίτηση δεν διέπεται από τις πρόνοιες των άρθρων 16 και 16Α του σχετικού νόμου, αλλά από εκείνες του άρθρου
- Ως εκ τούτου, ανέφερε η συνήγορος, δεν τυγχάνουν εφαρμογής τα λεχθέντα στις υποθέσεις Αναφορικά με την αίτηση της Αικατερίνης (Κατερίνας) Θεοδώρου, Πολ. Αιτ. 170/14, ημερομηνίας 07.11.2014 και Επί τοις αφορώσι την αίτηση του Konstantin Meshkov, Γεν. Αιτ. 156/15, Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακος, ημερομηνίας 28.04.
- Εν όψει της σημασίας που προσλαμβάνουν στην επίλυση της αίτησης τα άρθρα 12, 16 και 16Α, κρίνεται επιβεβλημένο να μεταφερθούν αυτούσια. Το άρθρο 12 αναφέρει ότι· «
- Ανεξάρτητα από τις διατάξεις της παραγράφου (γ) του εδαφίου
(1)του άρθρου 3 και της παραγράφου (β) του εδαφίου
(1)του άρθρου 6, το Δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, σύμφωνα με τις υπό αναφορά διατάξεις, όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή.» Το άρθρο 16 αναφέρει ότι· «16.
(1)Παρά τις διατάξεις του παρόντος Νόμου, συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν οποτεδήποτε πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του παρόντος Νόμου έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη στον υπό κατάργηση περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο προθεσμία κατάθεσής τους, δύνανται, τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 3, να κατατεθούν εντός προθεσμίας έξι μηνών από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του παρόντος Νόμου.
(2)Οι διατάξεις του παρόντος Νόμου εφαρμόζονται και σε σχέση με συμβάσεις που συνομολογήθηκαν πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του παρόντος Νόμου και οι οποίες είναι ήδη κατατεθειμένες στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο πριν από την έναρξη της ισχύος αυτού ή οι οποίες θα κατατεθούν σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου
(1)ή του άρθρου 16Α ανεξάρτητα αν σε σχέση με αυτές εκκρεμεί κατά την εν λόγω ημερομηνία οποιαδήποτε δικαστική διαδικασία.» Και τέλος το άρθρο 16Α αναφέρει ότι· «16Α. Χωρίς επηρεασμό των διατάξεων του άρθρου 16, συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν οποτεδήποτε πριν από την έναρξη της ισχύος του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) (Τροποποιητικού) Νόμου του 2012 έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη στον καταργηθέντα περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο ή στον παρόντα Νόμο προθεσμία κατάθεσης τους, ανάλογα με την περίπτωση, δύνανται, τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 3, να κατατεθούν εντός προθεσμίας έξι μηνών από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) (Τροποποιητικού) Νόμου του
- Έναρξη της ισχύοςτου παρόντοςΝόμου.» Με όλο το σεβασμό αλλά δυσκολεύομαι να δω το εύλογο και βάσιμο της σχετικής θέσης των αιτητών, δηλαδή ότι η υπό κρίση υπόθεση διέπεται από τις πρόνοιες του άρθρου 12 του νόμου. Και εξηγώ· είναι κατανοητό ότι τα άρθρα 16 και 16Α του σχετικού νόμου καθορίζουν το χρόνο εντός του οποίου υποβάλλεται αίτημα δια ετεροχρονισμένη κατάθεση σύμβασης στο κτηματολόγιο. Πρέπει όμως να επισημανθεί ότι τα εν λόγω άρθρα δεν αφορούν το σύνολο των συμβάσεων, αλλά περιορίζονται σε εκείνες που συνομολογήθηκαν οποτεδήποτε πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του παρόντος νόμου και οι οποίες παραμένουν σε ισχύ. Αυτή κρίνω ότι είναι η φράση κλειδί στα δυο αυτά άρθρα, εφόσον με αυτό τον τρόπο αναδεικνύεται ότι οι λοιπές συμβάσεις, εν προκειμένω εκείνες που συνομολογήθηκαν μετά την ημερομηνία έναρξης ισχύος του σχετικού νόμου, δεν διέπονται από τις διατάξεις των άρθρων 16 και 16Α του νόμου, αλλά από τις λοιπές πρόνοιες τούτου. Αυτός είναι και ο λόγος, όπως επεξηγείται στην απόφαση του ευπαιδεύτου Προέδρου στην αίτηση Konstantin Meshkov, πιο πάνω, δια τον οποίο ο νομοθέτης επέλεξε να ταξινομήσει τα άρθρα 16 και 16Α στην κατηγορία «Μεταβατικών Διατάξεων». Αυτό σε συνδυασμό με το ότι τίθεται εκεί προθεσμία, φανερώνει ότι άμα την εκπνοή τούτης [της προθεσμίας] οι μεταβατικές διατάξεις δεν τυγχάνουν εφαρμογής. Αν τούτο χρειάζεται περαιτέρω υποστήριξη, σχετική είναι η απόφαση στην αίτηση της Αικατερίνης Θεοδώρου, πιο πάνω. Τίθεται λοιπόν το ερώτημα· Τι γίνεται με τις συμβάσεις που συνομολογούνται μετά την έναρξη ισχύος του επίδικου νόμου, οι οποίες όμως για κάποιο λόγο δεν κατατέθηκαν στο κτηματολόγιο; Είμαι της γνώμης ότι αυτές είναι που αφορά το άρθρο 12 του νόμου. Εν ολίγοις, τούτη είναι η περίπτωση που το άρθρο 12 καθίσταται αρωγός αιτήματος για εκπρόθεσμη κατάθεση. Περιπλέον, σε μια προσπάθεια αποκρυστάλλωσης του πεδίου εφαρμογής του νόμου και εξάλειψης κάθε αμφιβολίας, κρίνω σκόπιμο να υποδείξω ότι το άρθρο 12, σε αντίθεση με τα άρθρα 16 και 16Α, αφορά και διέπει της συμβάσεις που συνομολογήθηκαν μετά την έναρξη του νόμου και όχι όσες συνάφθηκαν πριν την έναρξη αυτού. Η τελευταία κατηγορία συμβάσεων διέπεται, ως έχει ήδη αναφερθεί, από τις διατάξεις των άρθρων 16 και 16Α. Διαφορετική ερμηνεία του νόμου θα οδηγούσε σε παράλογο και αντινομικό αποτέλεσμα, δηλαδή ότι η ίδια κατηγορία συμβάσεων ελέγχεται από δυο διαφορετικά άρθρα, των οποίων όμως οι διατάξεις οδηγούν σε διαφορετικό αποτέλεσμα. Σαφώς και δεν ήταν τούτη η πρόθεση του νομοθέτη. Πρόθεση του νομοθέτη ήταν να δημιουργήσει δυο κατηγορίες συμβάσεων, εκείνες που συστάθηκαν πριν τη θέσπιση του νόμου, αλλά και εκείνες που ακολούθησαν το νόμο, καθώς επίσης να καλύψει και τις δυο κατηγορίες. Την πρώτη για μικρή περίοδο μετά την έναρξη του νόμου (έξι μήνες), τη δεύτερη κατά τον τρόπο που αναφέρεται στο νόμο και ιδιαίτερα υπό το φως των προνοιών του άρθρου
- Σημειώνεται εδώ ότι όλα τα πιο πάνω επιβεβαιώνονται από το λόγο (ratio) της υπόθεσης Αναφορικά με την αίτηση του KONSTANTIN MESHKOV, Πολ. Αιτ. 53/2016, 26 Μαΐου
- Είναι τούτη η απόφαση του προνομιακού εντάλματος που ακολούθησε την απόφαση του ευπαιδεύτου προέδρου, που πιο πάνω αναφέρθηκε. Όπως υποδείχθηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο· «..στην προκειμένη περίπτωση, η δε ερμηνεία, ανωτέρω, που ο ευπαίδευτος Πρόεδρος έδωσε στο άρθρο 12, είναι, λογικά, εφικτή, με βάση τους καθιερωμένους κανόνες ερμηνείας νομοθετημάτων∙ από το περιεχόμενο του εν λόγω άρθρου, δε διαπιστώνεται να ήταν η πρόθεση του νομοθέτη να επεκτείνει την εφαρμογή του στις περιπτώσεις που προβλέπονται στα άρθρα 16 και 16Α. Αυτά αφορούσαν μεταβατικές περιόδους, που έδιναν την ευκαιρία για κατάθεση στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο συμβάσεων, οι οποίες είχαν συναφθεί πριν ο Ν. 81(Ι)/2011 και, στη συνέχεια, ο τροποποιητικός Ν. 32(Ι)/2012τεθούν σε ισχύ.» Ποια όμως η εφαρμογή των πιο πάνω στα γεγονότα της παρούσης; Έχει ήδη υποδειχθεί ότι η επίδικη σύμβαση συνομολογήθηκε την 15.06.
- Ως εκ τούτου δικαίως η συνήγορος των αιτητών αναγνώρισε ότι η αίτηση δεν υποστηρίζεται από τα άρθρα 16 και 16Α του νόμου. Αυτό επειδή η αίτηση δεν προωθήθηκε εντός της προθεσμίας που θέτουν τούτα τα δυο άρθρα. Άλλωστε αυτή την παράλειψη την αναγνωρίζει και ο αιτητής, εξ ου και στην παράγραφο 7 της ενόρκου δηλώσεως αναφέρεται ότι εκ παραδρομής παρέλειψε να αποταθεί στο κτηματολόγιο για κατάθεση της σύμβασης εντός της προθεσμίας που τάσσει ο νόμος. Εν τούτοις ούτε το άρθρο 12 είναι ικανό να υποστηρίξει την αίτηση. Ο λόγος δια αυτό οφείλεται σε ότι έχει ήδη αναφερθεί, δηλαδή ότι το άρθρο 12 δεν αφορά τις συμβάσεις που συνάφθηκαν πριν τη θέσπιση του νόμου, αλλά όσες συνομολογήθηκαν μετά από αυτή [τη θέσπιση], αλλά για κάποιο λόγο δεν κατατέθηκαν στο κτηματολόγιο. Αυτή είναι η περίπτωση που το δικαστήριο κέκτειται διακριτική εξουσία να επιτρέψει ετεροχρονισμένη κατάθεση του αγοραπωλητήριου εγγράφου. Εν όψει όλων των πιο πάνω είναι αντιληπτό ότι το άρθρο 12 δεν υποστηρίζει την αίτηση και συνεπώς είναι υποκείμενη σε απόρριψη εφόσον παρέμεινε ανυπόστατη. Παρ' ότι η τύχη της αίτησης έχει πλέον σφραγιστεί κρίνω ορθό να επεκτείνω τη σκέψη μου σε κάτι ακόμα, στοιχείο για το οποίο ελέγχεται η αίτηση ανεξάρτητα από την ερμηνεία των άρθρων 12, 16 και 16Α. Όπως και αν ερμηνευθούν τα εν λόγω άρθρα [12, 16 και 16Α], δεν μπορεί να αγνοηθεί το γεγονός ότι τα δυο τελευταία θέτουν ως προϋπόθεση την πλήρωση των διατάξεων του άρθρου 3 του σχετικού νόμου. Από την άλλη το άρθρο 12 απλώς παρακάμπτει το χρονικό ορόσημο που θέτει το άρθρο 3
(1)(γ), λογικό βεβαίως εφόσον όπως αναφέρθηκε το εν λόγω άρθρο [άρθρο 12] αφορά τις νεοσυσταθείσες συμφωνίες και σκοπός του είναι να εξοπλίσει το δικαστήριο με εξουσία να διατάξει ετεροχρονισμένη κατάθεση συμφωνίας. Η σημασία των πιο πάνω έγκειται στη νομοθετική επιταγή που διέπει και τα τρία άρθρα, δηλαδή πως η ακίνητη ιδιοκτησία που αφορά η αίτηση είναι εγγεγραμμένη στο όνομα ενός, τουλάχιστον, εκ των πωλητών. Είναι τούτο υποχρέωση του αιτητή να το αποδείξει, είτε επικαλείται το άρθρο 12 είτε τα άρθρα 16 και 16Α. Εν τούτοις στην προκείμενη περίπτωση η μαρτυρία δεν αποκαλύπτει κατά πόσο πληρούται τούτη η προϋπόθεση. Δεν παραγνωρίζω ότι η σύμβαση (τεκμήριο 1) θέλει το ακίνητο να ανήκει στην καθ'ης η αίτηση 3. Παρ' όλα αυτά η σχετική πρόνοια του νόμου δεν ικανοποιείται άλλως πως παρά μόνο με το τι ισχύει κατά το χρόνο υποβολής της αίτησης. Αυτό υποστηρίζεται από το γεγονός ότι ο χρόνος που χρησιμοποιείται στο λεκτικό του άρθρου 3
(1)(α), είναι ενεστώτας, δηλαδή καλεί τον αιτητή να αποδείξει ποια είναι η κατάσταση πραγμάτων σήμερα. Δοθέντος λοιπόν ότι ούτε αυτό το στοιχείο αποδείχτηκε, καταλήγω ότι είναι τούτος επιπρόσθετος και ανεξάρτητος λόγος απόρριψης της αίτησης. Για όλους τους λόγους που πιο πάνω προσπάθησα να εξηγήσω η αίτηση απορρίπτεται. Δοθέντος ότι η πλευρά των καθ' ων η αίτηση δεν καταχώρισε ένσταση, κρίνω ορθό να διατάξω όπως η κάθε πλευρά επωμιστεί τα έξοδά της. (υπ.)............ Λ. Α. Παντελή, Ε.Δ. ΠΙΣΤΟ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ /Μ.Ε cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο