Επί τοις αφορώσι την P. Y. ELEVATOR LTD ΗΕ 44508, Γενική Αίτηση: 24/16, 11/11/2016 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2016:A610 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Χ. Β. Χαραλάμπους, Α.Ε.Δ. Γενική Αίτηση: 24/16 Επί τοις αφορώσι τον Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο του 2011 (81(Ι)/2011) Επί τοις αφορώσι την P. Y. ELEVATOR LTD ΗΕ 44508 Αιτήτρια Ημερ: 11 Νοεμβρίου 2016 Για Αιτήτρια: κ. Α. Αδαμίδης Για Καθ΄ ης: κ. Γ. Αδαμίδης Για Κτηματολόγιο: Καμία εμφάνιση Α Π Ο Φ Α Σ Η Η Αιτήτρια ζητά διάταγμα επιτρέπον την κατάθεση στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης της Συμφωνίας Πώλησης ημ. 15.6.07 δια της οποίας η ίδια συμφώνησε να αγοράσει από την Καθ΄ ης διαμέρισμα σε πολυκατοικία στη Λευκωσία (εφεξής «η συμφωνία» και το «διαμέρισμα» αντίστοιχα). Η αίτηση βασίζεται στο άρθρο 12 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Ν.81(Ι)/11και στη Δ.48 θ.1 και
- Συνοδεύεται δε από ένορκη δήλωση του διευθυντή της Αιτήτριας κ. Πάτροκλου Γιαννακού. Σε αυτήν επισυνάπτει όλα τα σχετικά έγγραφα ως Παράρτημα Α και στη συνέχεια αναφέρεται στο ιστορικό των γεγονότων. Αξίζει να παρατεθούν αυτούσιες οι παράγραφοι 5-7 αυτής οι οποίες έχουν ως εξής: «
- Η Αιτήτρια εκπλήρωσε και τήρησε τις συμβατικές της υποχρεώσεις, καταβάλλοντας και εξοφλώντας πλήρως το τίμημα πώλησης όπου ανερχόταν τότε εις τις 71,000Λ.Κ.(Εβδομηνταμία χιλιάδες Λίρες Κύπρου).
- Η μη καταχώρηση όμως του αγοραπωλητήριου στο Κτηματολόγιο, δια λόγους όπου άπτονται τόσο της δικής μας παράλειψης αλλά όσο και των ιδιάζουσων καταστάσεων όπου αφορούσαν το πρόσωπο του Πωλητή, εντός των δύο μηνών όπως προνοείτω (sic) από τον Περί Ειδικής Εκτέλεσης Νόμο Κεφ.232, είχε ως αποτέλεσμα την υποβολή της Αιτήτριας εις την παρούσα δυσάρεστη κατάσταση/θέση.
- Ως εκ τούτου πλέον η Αιτήτρια ευρίσκεται εις τη δυσμενή θέση, να είναι απροστάτευτη παρά το γεγονός ότι τήρησε όλες τις συμβατικές της υποχρεώσεις εξοφλώντας πλήρως το τίμημα πωλήσεως, να μην δύναται εις το παρόν να καταθέσει το ρηθέν Πωλητήριο/Σύμβαση στο Κτηματολόγιο, και δεί (sic) να ζητήσει την Ειδική Εκτέλεση αυτού.» Η Καθ΄ ης, παρότι αρχικά ζήτησε και έλαβε σχετική προθεσμία, εντούτοις τελικά δεν καταχώρισε ένσταση και κατά την ορισθείσα ακρόαση δήλωσε ότι δεν ενίσταται στην αίτηση. Νομική Πτυχή Όπως ορθώς αναφέρει και η Αιτήτρια στην ένορκη δήλωση της, κατά τη συνομολόγηση της επίδικης σύμβασης ίσχυε ο περί Ειδικής Εκτέλεσης Νόμος, Κεφ. 232 και βάσει των προνοιών του για να ήταν δεκτική ειδικής εκτέλεσης θα έπρεπε - μεταξύ άλλων - να είχε κατατεθεί εντός δύο μηνών από την υπογραφή της κατά το 2007, πράγμα που έχει παραλείψει η Αιτήτρια. Ο ισχύων Ν.81(Ι)/11, ο οποίος τέθηκε σε ισχύ στις 29.7.11 έθεσε ως μια εκ των ων ουκ άνευ διατυπώσεων για την αποδοχή παρόμοιας σύμβασης στο Κτηματολογικό Γραφείο την κατάθεση της εντός έξι μηνών από την ημερομηνία υπογραφής της, όπως προνοείται στο άρθρο 3
(1)(γ). Παράλληλα, με το άρθρο 12, επί του οποίου και βασίζει την αίτηση της η Αιτήτρια, ο Νομοθέτης προνόησε ότι: «12. Ανεξάρτητα από τις διατάξεις της παραγράφου (γ) του εδαφίου
(1)του άρθρου 3 και της παραγράφου (β) του εδαφίου
(1)του άρθρου 6, το Δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, σύμφωνα με τις υπό αναφορά διατάξεις, όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή.» Είναι λοιπόν σαφές ότι γενικά παρέχεται εξουσία στο Δικαστήριο να επιτρέπει την εκπρόθεσμη κατάθεση σύμβασης. Το μόνο ερώτημα είναι κατά πόσον αυτή η εξουσία αφορά και συμβάσεις οι οποίες είχαν συναφθεί προ της θέσπισης του Ν.81(Ι)/11, ιδιαίτερα ενόψει των Μεταβατικών αλλά και Ειδικών Μεταβατικών Διατάξεων εν σχέσει με τέτοιες συμβάσεις. Στηρίζοντας την αίτηση της στο άρθρο 12 η Αιτήτρια φαίνεται να εκλαμβάνει ότι ανεξαρτήτως του ότι έληξαν οι μεταβατικές περίοδοι δικαιούται να αιτηθεί την εκπρόθεσμη κατάθεση της σύμβασης στη βάση της γενικότερης πρόνοιας του πιο πάνω άρθρου. Όπως έχει αναφερθεί στην υπ. Αναφορικά με την αίτηση της Αικατερίνης (Κατερίνας) Θεοδώρου κ.ά., Πολ. Αίτ. 170/14, ημ. 7.11.14, το ζήτημα δεν είναι καθόλου διαδικαστικό, αλλά αντιθέτως ουσιώδες και σημαντικό καθότι σε τέτοιες περιπτώσεις ο αγοραστής αιτητής με την εκ των υστέρων κατάθεση της σύμβασης αποκτά το πλεονέκτημα της δυνατότητας έγερσης αγωγής για ειδική εκτέλεση και τη συνακόλουθη κτήση του αντικειμένου της αγοραπωλησίας εάν επιτύχει στην αγωγή του. Θα προσέθετα εδώ πως ο αγοραστής με την κατάθεση της σύμβασης αποκτά πλέον και την προστασία που προσφέρει το Μέρος VIB του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Ν.9/65 όπου μεταξύ άλλων προνοείται από το άρθρο 44ΙΘ ακόμα και αυτεπάγγελτη μεταβίβαση επ΄ ονόματι του και εξάλειψη οποιουδήποτε υφιστάμενου εμπράγματου βάρους, υποθήκης ή απαγόρευσης τυχόν βαρύνει το ακίνητο. Το όλο ζήτημα όμως δεν μπορεί να απαντηθεί χωρίς συνεξέταση και των άρθρων 16 και 16Α ως ειδικότερων προνοιών εν σχέσει με προηγηθείσες του Νόμου συμβάσεις. Το άρθρο 16 συνιστούσε Μεταβατική Διάταξη στον αρχικό Νόμο ενώ το άρθρο 16Α τιτλοφορείται ως Ειδική Μεταβατική Διάταξη η οποία προστέθηκε στον αρχικό Νόμο με τον τροποποιητικό Ν.32(Ι)/12. Αξίζει να παρατεθούν αυτούσια τα άρθρα αυτά τα οποία έχουν ως εξής: «16.
(1)Παρά τις διατάξεις του παρόντος Νόµου, συµβάσεις οι οποίες παραµένουν σε ισχύ και συνοµολογήθηκαν οποτεδήποτε πριν από την ηµεροµηνία έναρξης της ισχύος του παρόντος Νόµου έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόµενη στον υπό κατάργηση περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόµο προθεσµία κατάθεσής τους, δύνανται, τηρουµένων των διατάξεων του άρθρου 3, να κατατεθούν εντός προθεσµίας έξι µηνών από την ηµεροµηνία έναρξης της ισχύος του παρόντος Νόµου.
(2)Οι διατάξεις του παρόντος Νόµου εφαρµόζονται και σε σχέση µε συµβάσεις που συνοµολογήθηκαν πριν από την ηµεροµηνία έναρξης της ισχύος του παρόντος Νόµου και οι οποίες είναι ήδη κατατεθειµένες στο αρµόδιο Επαρχιακό Κτηµατολογικό Γραφείο πριν από την έναρξη της ισχύος αυτού ή οι οποίες θα κατατεθούν σύµφωνα µε τις διατάξεις του εδαφίου
(1)ή του άρθρου 16Α ανεξάρτητα αν σε σχέση µε αυτές εκκρεµεί κατά την εν λόγω ηµεροµηνία οποιαδήποτε δικαστική διαδικασία. 16Α. Χωρίς επηρεασµό των διατάξεων του άρθρου 16, συµβάσεις οι οποίες παραµένουν σε ισχύ και συνοµολογήθηκαν οποτεδήποτε πριν από την έναρξη της ισχύος του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) (Τροποποιητικού) Νόµου του 2012 έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόµενη στον καταργηθέντα περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόµο ή στον παρόντα Νόµο προθεσµία κατάθεσης τους, ανάλογα µε την περίπτωση, δύνανται, τηρουµένων των διατάξεων του άρθρου 3, να κατατεθούν εντός προθεσµίας έξι µηνών από την ηµεροµηνία έναρξης της ισχύος του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) (Τροποποιητικού) Νόµου του 2012.» (η έμφαση είναι του παρόντος Δικαστηρίου) Στην υπ. Αναφορικά με την αίτηση της Αικατερίνης Θεοδώρου (ανωτέρω) ο Έντιμος Δικαστής Ναθαναήλ ακυρώνοντας (λόγω μη επίδοσης της αίτησης) το εκδοθέν πρωτοδίκως διάταγμα με το οποίο είχε επιτραπεί η εκπρόθεσμη κατάθεση σύμβασης ανέφερε εν παρόδω: «Περαιτέρω, με τις μεταβατικές διατάξεις των άρθρων 16 και 16Α έγινε πρόνοια για συμβάσεις που συνομολογήθηκαν οποτεδήποτε πριν την έναρξη ισχύος του Νόμου, ώστε αν δεν κατατέθηκαν εντός της προηγούμενης προβλεπόμενης περιόδου χρόνου να κατατεθούν εντός προθεσμίας έξι μηνών, καθώς και για συμβάσεις που παραμένουν σε ισχύ, αλλά δεν κατατέθηκαν είτε με τον καταργηθέντα Νόμο Κεφ. 232, είτε με τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) (Τροποποιητικό) Νόμο αρ. 32(Ι)/2012, να κατατεθούν επίσης εντός έξι μηνών. ................................ Πέραν των ανωτέρω, είναι αμφίβολο κατά πόσο ο Νόμος έχει εδώ εφαρμογή, σημείο που εγείρουν οι αιτήτριες. Ο Νόμος άρχισε να ισχύει στις 29.7.2011 (άρθρο 17) και οι μεταβατικές του διατάξεις αφορούσαν τα μη κατατεθέντα συμβόλαια που ενώ δεν είχαν κατατεθεί προηγουμένως, μπορούσαν να κατατεθούν εντός έξι μηνών από τις 29.7.2011 (άρθρο 16
(1), ή, εντός έξι μηνών από την ισχύ του τροποποιητικού Νόμου αρ. 32(Ι)/2012, ημερ. 3.4.
- Είναι πρόδηλο ότι η προθεσμία των έξι μηνών είχε προ πολλού εκπνεύσει πριν την καταχώρηση της Γενικής Αίτησης αρ. 63/2014.» (η έμφαση είναι του παρόντος Δικαστηρίου) Την πιο πάνω απόφαση επικαλέστηκε ο Έντιμος Πρόεδρος Μαλακτός στην Γ.Α.156/15, ημ. 28.4.16, απορρίπτοντας παρόμοια με την παρούσα αίτηση εν σχέσει με σύμβαση που είχε συνομολογηθεί το
- Στην αίτηση για άδεια καταχώρισης certiorari εναντίον της εν λόγω απόφασης του, ήτοι στην υπ. Αναφορικά με την αίτηση του Konstantin Meshkov, Πολ. Αίτ. 53/16, ημ. 26.5.16, ο Έντιμος Δικαστής Γιασεμής είπε τα ακόλουθα: «Ως προς την ουσία του αιτήματος, όπως έχει, ήδη, αναφερθεί, σχετικές είναι οι πρόνοιες του άρθρου 12, ανωτέρω, και η ερμηνεία που ο ευπαίδευτος Πρόεδρος έδωσε σε αυτές, η οποία, παρατίθεται πιο πάνω. Περαιτέρω, στο πλαίσιο της απόφασής του, ο Πρόεδρος υπέδειξε, επίσης, ότι ο υπό αναφορά Νόμος, πρώτα, με το άρθρο 16, που υπήρχε σε αυτόν εξαρχής, και, στη συνέχεια, με το άρθρο 16Α, το οποίο εισήγαγε σε αυτόν ο τροποποιητικός Ν. 32
(1)/2012, προέβλεψε για τη δυνατότητα κατάθεσης έγκυρων συμβάσεων πώλησης γης, οι οποίες είχαν συνομολογηθεί πριν την έναρξη ισχύος του Ν. 81(Ι)/2011 και του Ν. 32(Ι)/2012, αλλά δεν είχαν κατατεθεί εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας του καταργηθέντος Νόμου, Κεφ. 232, ή του Ν. 81(Ι)/2011, αντίστοιχα. Τα εν λόγω άρθρα, όμως, έθεταν χρονικά όρια, εντός των οποίων μπορούσαν να κατατεθούν τέτοιες συμβάσεις, τα οποία έχουν παρέλθει προ πολλού. Η θέση δε, η οποία προτάθηκε εκ μέρους του αιτητή, είναι πως οι πρόνοιες, ανωτέρω, του άρθρου 12 εφαρμόζονται και στις περιπτώσεις που προβλέπονται από τα άρθρα 16 και 16Α, ώστε να μπορεί να ζητηθεί εκπρόθεσμη κατάθεση σύμβασης σε σχέση και με αυτές. ............................... η δε ερμηνεία, ανωτέρω, που ο ευπαίδευτος Πρόεδρος έδωσε στο άρθρο 12, είναι, λογικά, εφικτή, με βάση τους καθιερωμένους κανόνες ερμηνείας νομοθετημάτων∙ από το περιεχόμενο του εν λόγω άρθρου, δε διαπιστώνεται να ήταν η πρόθεση του νομοθέτη να επεκτείνει την εφαρμογή του στις περιπτώσεις που προβλέπονται στα άρθρα 16 και 16Α. Αυτά αφορούσαν μεταβατικές περιόδους, που έδιναν την ευκαιρία για κατάθεση στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο συμβάσεων, οι οποίες είχαν συναφθεί πριν ο Ν. 81(Ι)/2011 και, στη συνέχεια, ο τροποποιητικός Ν. 32(Ι)/2012 τεθούν σε ισχύ. Περαιτέρω, ο αιτητής είχε την ευκαιρία να επωφεληθεί των προνοιών των άρθρων αυτών, όμως, προφανώς, δεν το έπραξε και, έτσι, δεν μπορεί να ισχυρίζεται ότι, εξαιτίας της απόφασης του Προέδρου, υπήρξε παραβίαση, σε βάρος του, των αρχών της φυσικής δικαιοσύνης.» Είναι προφανές από όλα τα ανωτέρω πως όταν ο Νομοθέτης αναφέρεται με το άρθρο 12 σε χρονική περίοδο «. σύμφωνα με τις υπό αναφορά διατάξεις .» εννοεί αφενός το άρθρο 3
(1)(γ) για την κατάθεση σύμβασης και αφετέρου το άρθρο 6
(1)(β) για την έγερση αγωγής. Εάν υπήρχε πρόθεση του Νομοθέτη να καλύπτονται με τις πρόνοιες του άρθρου 12 και οι παλαιότερες συμβάσεις δεν θα ήταν απαραίτητη η συμπερίληψη του άρθρου 16 στον αρχικό Νόμο. Θα αφήνετο το άρθρο 12 ως έχει και σε μια τέτοια περίπτωση αναμφίβολα η ερμηνεία θα ήταν ότι δεν υπάρχει διαφορετική αντιμετώπιση των παλαιών από τις μεταγενέστερες του Νόμου συμβάσεις. Αντί όμως οποιασδήποτε τέτοιας ρύθμισης ο Νομοθέτης επέλεξε να συμπεριλάβει το ειδικό άρθρο 16 για τις παλαιές συμβάσεις, οποτεδήποτε και αν είχαν υπογραφεί αυτές, παραχωρώντας ουσιαστικά 6 μήνες παράταση για την κατάθεση τους στο Κτηματολόγιο. Παρόμοιες ρυθμίσεις γίνονται παρά πολλές φορές σε Νόμους και για διάφορα θέματα. Κατ΄ αναλογίαν δύναται να λεχθεί πως τέτοια ήταν και η ρύθμιση της καθ΄ ύλην αρμοδιότητας για εκκρεμείς οικογενειακές υποθέσεις (κηδεμονία και επιμέλεια τέκνων) κατά τη θέσπιση του περί της Πρώτης Τροποποίησης του Συντάγματος Ν.95/89 και του περί Οικογενειακών Δικαστηρίων Ν.23/90, οι οποίες, αν δεν υπήρχε αντίθετη πρόβλεψη στον Νόμο, θα ήταν της αρμοδιότητας του Οικογενειακού Δικαστηρίου (όπως κρίθηκε στην Ιωάννου v. Ιωάννου
(1991)1 Α.Α.Δ. 186). Η μεταβατική διάταξη κάλυπτε τις εκκρεμείς υποθέσεις χωρίς να τίθεται ζήτημα εφαρμογής της γενικής πρόνοιας του Νόμου, κάτι το οποίο ισχύει και για την παρούσα περίπτωση. Η πρόθεση του Νομοθέτη επιβεβαιώνεται και από το ότι εν γνώσει του ότι είχε λήξει η αρχική 6μηνη περίοδος προχώρησε στη θέσπιση του τροποποιητικού Ν.32(Ι)/12 δίδοντας ουσιαστικά και δεύτερη 6μηνη παράταση για την κατάθεση των παλαιών συμβάσεων. Κατ΄ αναλογίαν, και πάλιν, προς τα όσα λέχθηκαν στην υπ. Δέσποινα Κυπριανού κ.ά. v. Πανεπιστημίου Κύπρου, Συν. Υπ. 1519/09 κ.ά. ημερ. 20.7.12 κρίνεται πως «[Η] όποια μεταβατική διάταξη δεν μπορεί να έχει ισχύ επ΄ αόριστον . έστω και αν αυτή εισήχθηκε .. πολύ αργότερα .» Κατάληξη Στη βάση όλων των πιο πάνω καταλήγω στο ότι αφενός υπήρχαν ειδικές μεταβατικές διατάξεις για την κατάθεση παλαιότερων του Νόμου συμβάσεων τις οποίες η Αιτήτρια δεν εκμεταλλεύτηκε και αφετέρου ότι το άρθρο 12 αφορά μόνο μεταγενέστερες του Νόμου συμβάσεις. Ως εκ τούτου δεν παρέχεται εξουσία από το άρθρο αυτό για την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος. Κατά συνέπειαν η αίτηση απορρίπτεται. Καμιά διαταγή για έξοδα. (Υπ). .............. Χ. Β. Χαραλάμπους, Α.Ε.Δ. Πιστόν Αντίγραφο Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο