ΔΗΜΗΤΡΗ ΧΑΤΖΗΝΕΣΤΟΡΟΣ κ.α. ν. ΣΟΦΡΩΝΙΑΣ ΧΡΙΣΤΟΥ ΚΟΡΩΝΑΙΟΥ, Αρ. Αγωγής: 10056/2010, 22/11/2016

(1)του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149 που προνοεί ως ακολούθως: 77-

(1). Σύμβαση που αφορά τη μίσθωση ακίνητης ιδιοκτησίας για περίοδο που υπερβαίνει το ένα έτος δεν είναι έγκυρη και εκτελεστή εκτός αν: (α) είναι γραπτή και (β) υπογράφεται στο τέλος αυτής, από το κάθε πρόσωπο που βαρύνεται από τη σύμβαση ή από πρόσωπο το οποίο είναι ικανό προς το συμβάλλεσθαι και το οποίο έχει δεόντως εξουσιοδοτηθεί να υπογράψει εκ μέρος του πιο πάνω προσώπου στην παρούσα δύο τουλάχιστο μαρτύρων ικανών προς το συμβάλλεσθαι, οι οποίοι και προσυπογράφουν τη σύμβαση ως μάρτυρες. Το επιχείρημα αυτό είναι αβάσιμο όχι μόνο επειδή δεν δικογραφείται πουθενά ως επίδικο θέμα της αγωγής αλλά επειδή από τα γεγονότα της υπόθεσης, δηλαδή τη μαρτυρία του ενάγοντα που παρέμεινε αναντίλεκτη, προκύπτει ότι δεν συνάφθηκε συμφωνία μεταξύ των μερών με την οποία δημιουργήθηκε μίσθωση ακίνητης ιδιοκτησίας που υπερβαίνει του ενός έτους. Αντιθέτως, η αιτία αγωγής ως αυτή εκφράζεται στην Έκθεση Απαιτήσεως είναι ότι δεν υπήρχε σε ισχύ συμφωνία ενοικίασης του υποστατικού και ότι η εναγομένη περί ή κατά τον Μάρτιο του 2005 είχε στην κατοχή της το υποστατικό και συνέχιζε να το ενοικιάζει. Ο ενάγοντας με βάση την μαρτυρία του ανέφερε ότι λέχθηκε στην εναγομένη ότι εάν ήθελε να συνεχίσει να κατέχει το ακίνητο έπρεπε να πληρώνει μηναίο ενοίκιο ύψους €256. Δεν υπήρχε καμία συμφωνία μεταξύ των μερών σε σχέση με την διάρκεια της περιόδου ενοικίασης αλλά εκ της συμπεριφοράς των μερών προκύπτει ότι συμφωνήθηκε η εναγόμενη να συνεχίζει κάθε επόμενο μήνα να κατέχει το ακίνητο νοουμένου ότι πλήρωνε ενοίκιο για τον μήνα. Προκύπτει από τα γεγονότα της υπόθεσης ότι συμφωνήθηκε ενοικίαση από μήνα σε μήνα εξού και ο ενάγοντας απέστειλε στην εναγόμενη επιστολή, Τεκμήριο 1.4, με την οποία έδωσε στην εναγόμενη πέραν των 30 ημερών για να παραδώσει την κατοχή του ακινήτου αναγνωρίζοντας ότι δεν μπορούσε να απαιτήσει άμεση έξωση της εναγομένης επειδή δημιουργήθηκε ενοικίαση του υποστατικού διάρκειας από μήνα σε μήνα. Η πλευρά της εναγομένης δεν προσκόμισε αντίθετη μαρτυρία για να αποδείξει ότι συμφωνήθηκε κάτι διαφορετικό μεταξύ των μερών ή ότι υπήρχε διαφορετική συνεννόηση μεταξύ των μερών σε σχέση με την περίοδο της ενοικίασης. Δια την ορθή ερμηνεία μίας συμφωνίας είναι ανάγκη να ληφθούν υπόψη κάποιοι κανόνες που διέπουν το ζήτημα αυτό. Ο γενικός κανόνας είναι ότι σκοπός της ερμηνείας της συμφωνίας είναι να εξευρεθεί η πρόθεση των μερών. Στην Αλεξάνδρου Λτδ ν. Συμβούλιο Αποχετεύσεως Λευκωσία[1], λέχθηκε ότι διαπιστώνεται η πρόθεση των μερών από τη γλωσσική διατύπωση της συμφωνίας. Όμως, η ερμηνεία που θα αποδοθεί σε αυτές τις λέξεις δεν μπορεί να βρεθεί εντελώς ανεξάρτητα και ασύνδετα από το πραγματικό υπόβαθρο που πλαισιώνει τη σύναψη της συμφωνίας. Επίσης, στην Κουνούνα ν. Κώστας Κυριάκου Υιοί Λτδ[2], ως και επίσης στην Λάμπρου ν. Παράσχου[3], επεξηγήθηκε ότι ο σκοπός των μερών μπορεί να συναχθεί μόνο από το σύνολο του κειμένου και όταν η σύμβαση είναι σαφής ως προς το νόημα της, το Δικαστήριο δεν μπορεί να προσδώσει διαφορετικό νόημα στη σύμβαση από αυτό που οι ίδιες οι λέξεις της σύμβασης ενέχουν. Η υπόθεση Φούτας ν. Εταιρεία Βάσος Λτδ[4], επεξηγεί ότι η προσαγωγή εξωγενούς μαρτυρίας για την ορθή ερμηνεία των όρων της σύμβασης επιτρέπεται όποτε διαπιστώνεται η ύπαρξη κενού ή αμφιβολιών. Τούτο ισχύει όχι μόνο σε σχέση με την ερμηνεία της συμφωνίας αλλά και για την εφαρμογή της. Παραθέτω πιο κάτω απόσπασμα αυτής της απόφασης το οποίο είναι βοηθητικό. "When any doubt arises upon the true meaning or sense of the words themselves, or any difficulty as to their application under the surrounding circumstances, the sense and meaning of the language may be investigated and ascertained by evidence dehors the instrument itself; for both reason and common sense agree that by no other means can the language of the instrument be made to speak the real mind of the party." Ελεύθερη μετάφραση: "Όταν υπάρχει αμφιβολία σε σχέση με την πραγματική ερμηνεία και έννοια των λέξεων της σύμβασης ή υπάρχει δυσκολία σε σχέση με την εφαρμογή τους έχοντας υπόψη τα πραγματικά περιστατικά της υπόθεσης τότε η ερμηνεία των λέξεων μπορεί να εξεταστεί και να διαπιστωθεί λαμβάνοντας υπόψη μαρτυρία που βρίσκεται εκτός του κειμένου της σύμβασης. Η λογική και κοινή λογική υπαγορεύουν ότι πρέπει να αποδοθεί τέτοια ερμηνεία στις λέξεις της σύμβασης που να φανερώνουν την πραγματική πρόθεση του συμβαλλόμενου μέρους." Για τον καθορισμό των δικαιωμάτων και ευθυνών των μερών σημασία έχει η πρόθεση των μερών κατά τη σύναψη της συμφωνίας. Αυτοί οι κανόνες επεξηγήθηκαν με σαφήνεια από τον Δικαστή κ. Π. Καλλή στην απόφαση Μεταλλικά Ηρακλής Μιχαηλίδης Λτδ. ν G & C Exhaust Systems Ltd.[5] στο ακόλουθο απόσπασμα: "Σύμφωνα με τους ερμηνευτικούς κανόνες μία σύμβαση πρέπει να ερμηνεύεται σύμφωνα με το λεκτικό της και με τρόπο που θα πραγματοποιείται η πρόθεση των μερών, όπως αυτή συνάγεται από το σύνολο της σύμβασης... Αν οι πρόνοιες μίας συμφωνίας εκφράζονται με σαφήνεια και δεν υπάρχει τίποτα που καθιστά ικανό το Δικαστήριο να το ερμηνεύσει με τρόπο διαφορετικό από εκείνο που επιτρέπεται από το λεκτικό του, χωρίς αμφιβολία πρέπει να επικρατήσει το λεκτικό. Αν όμως οι πρόνοιες και οι φράσεις είναι αντιφατικές και αν υπάρχουν λόγοι οι οποίοι φαίνονται στην όψη του εγγράφου οι οποίοι προσφέρουν απόδειξη της πραγματικής πρόθεσης των μερών, τότε εκείνη η πρόθεση θα επικρατήσει έναντι της φανερής και συνήθους έννοιας των λέξεων.' Γίνεται παραδεκτή η εισαγωγή εξωγενούς μαρτυρίας σχετικά με τις προθέσεις των μερών μόνο όταν δημιουργείται ασάφεια σε σχέση με την ερμηνεία της ρητής και γραπτής συμφωνίας μεταξύ των μερών. Στην Polykarpou v. Polykarpou

(1982)1 C.L.R. 182*, κρίθηκε ότι η εισαγωγή εξωγενούς μαρτυρίας είναι παραδεκτή, εφόσον το κείμενο της συμφωνίας είναι ασαφές αναφορικά με τις προθέσεις των μερών. Όταν υφίσταται ασάφεια, γίνεται δεκτή εξωγενής μαρτυρία, προς άρση αμφιβολιών ως προς τις προθέσεις των συμβαλλομένων. Εξωγενής μαρτυρία γίνεται δεκτή και για το υπόβαθρο της συμφωνίας, εφόσον κρίνεται τούτο αναγκαίο για τον προσδιορισμό του πλαισίου, στο οποίο εντάσσεται η συμφωνία και μέσα στο οποίο ερμηνεύονται οι πρόνοιες της. Αυτό διασαφηνίζεται στη Θεολόγου κ.ά. ν. Κτηματικής Ετ. Νέμεσις Λτδ

(1998)1 Α.Α.Δ. 407, το ακόλουθο απόσπασμα από την οποία χαρακτηρίζει την προσέγγιση του Δικαστηρίου επί του προκειμένου:- (σελ. 413) «Το κριτήριο είναι η έννοια την οποία μεταδίδει το κείμενο της συμφωνίας στο μέσο λογικό άνθρωπο. Για το σκοπό αυτό μπορεί να εμπλουτισθεί η γνώση με την αποκάλυψη του υπόβαθρου της συμφωνίας, εξαιρουμένων πάντοτε των διαπραγματεύσεων, καθώς και μονομερών δηλώσεων και υποκειμενικών προθέσεων των συμβαλλομένων.» (Γεωργίου ν Meridian Hotels 1 Γ ΑΑΔ 2059

(2002)) Στην παρούσα περίπτωση δεν υπάρχει κανένα γραπτό κείμενο συμφωνίας αλλά εξάγεται η πρόθεση των μερών σε σχέση με τα συμφωνηθέντα από την μαρτυρία της υπόθεσης. Το μόνο μαρτυρικό υλικό που τέθηκε ενώπιον μου ήταν η μαρτυρία του ενάγοντα ο οποίος ανέφερε ότι δεν υπήρχε συγκεκριμένη συμφωνία σε σχέση με την διάρκεια της ενοικίασης, απλά λέχθηκε στην εναγομένη και το αποδέχθηκε ότι για να συνεχίζει να κατέχει το ακίνητο θα έπρεπε να συνεχίζει να πληρώνει το μηνιαίο ενοίκιο. Αυτή η πρόταση έγινε αποδεκτή από την εναγόμενη καθότι αυτή πλήρωσε το μηναίο ενοίκιο για τους μήνες Απρίλιο 2005 μέχρι Αύγουστο 2005. Στην υπόθεση Nicos Christou Developments Ltd, ν Παναγιώτη Τοφίνη, 1 ΑΑΔ 1998

(1998)θεωρήθηκε γραπτό συμβόλαιο ενοικιαγοράς άκυρο επειδή δεν τηρήθηκαν τυπικές προϋποθέσεις σύναψης συμφωνίας. Επομένως, αυτό το συμβόλαιο μετατράπηκε σε συμφωνία προφορικής ενοικίασης διάρκειας μόνο ενός έτους αλλά τηρώντας τις πρόνοιες του Άρθρου 77.1 Κεφ. 149 το Δικαστήριο αποφάνθηκε ότι η ενοικίαση πέραν του ενός έτους μετατράπηκε σε ενοικίαση από μήνα σε μήνα εφόσον ο ενοικιαστής συνέχισε να κατέχει το υποστατικό. Λόγω της ακυρότητας του εγγράφου ενοικιάσεως η ενοικίαση ίσχυε από την αρχή ως προφορική σύμβαση ενός έτους, αφού μόνο για ένα έτος μπορούσε να ισχύσει σύμβαση εκμισθώσεως που δεν ικανοποιούσε τις προϋποθέσεις του άρθρου 77(Ι) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149. Περαιτέρω, αποφάσισε ότι αφού το κατάστημα ήταν καινούργιο και δεν ελέγχετο από το ενοικιοστάσιο η ενοικίαση μετετράπη σε ενοικίαση από μήνα σε μήνα και εξακολουθούσε να θεωρείται συμβατική. Σύμφωνα με τη νομολογία, όπου ο ενοικιαστής λαμβάνει κατοχή του ακινήτου και πληρώνει το συμφωνηθέν με βάση το άκυρο ενοικιαστήριο έγγραφο, η ενοικίαση καθίσταται ενοικίαση από έτος εις έτος ή από μήνα σε μήνα, ανάλογα με το αν με βάση το συμβόλαιο το ενοίκιο είναι πληρωτέο ετήσια ή κατά μήνα. (Δέστε Georghiades & Others v. Lambis

(1976)8 J.S.C. 1332, Petrolina Ltd v. Vassiliades

(1975)1 C.L.R. 289, L. & A. Tryfon Co. Ltd v. Black & Decker Co. Ltd

(1983)1 C.L.R. 975 και Woodfall' s Law of Landlord and Tenant 27η Έκδοση, Tόμος 1, §§ 446, 663). Σύμφωνα με τα πιο πάνω, η ορθή θέση είναι ότι το υπό εξέταση άκυρο συμβόλαιο αφού προνοούσε για πληρωμή μηνιαίου ενοικίου κατέστησε τη σύμβαση εκμισθώσεως σύμβαση από μήνα σε μήνα. Θα πρέπει τώρα να προχωρήσουμε να εξετάσουμε κατά πόσο η σύμβαση αυτή έχει λήξει. Στην § 446 του Συγγράμματος Woodfall's Law of Landlord & Tenant (ανωτέρω), αναφέρονται τα ακόλουθα σε σχέση με ενοικίαση από έτος εις έτος: "Such tenancy may be determined by the usual notice to quit at the end of the first or any subsequent year, and it will be determined without any notice to quit, at the end of the term mentioned in the writing" Σε μετάφραση: "Τέτοια εκμίσθωση μπορεί να τερματισθεί με τη συνηθισμένη ειδοποίηση τερματισμού στο τέλος του πρώτου ή οποιουδήποτε ακόλουθου έτους, και θα τερματισθεί χωρίς ειδοποίηση τερματισμού, στο τέλος της περιόδου που αναφέρεται στο έγγραφο". Περαιτέρω, στην § 663 του ιδίου συγγράμματος διαβάζουμε: "Μonthly and weekly tenancies are similar to tenancies from year to year in that they do not expire at the end of each month or week, but continue for a period of time until determined by due notice to quit." Σε μετάφραση: "Μηνιαίες και εβδομαδιαίες εκμισθώσεις είναι παρόμοιες με εκμισθώσεις από έτος εις έτος με την έννοια ότι δεν εκπνέουν στο τέλος κάθε μήνα ή εβδομάδας, αλλά συνεχίζουν μέχρι του τερματισμού τους με τη δέουσα ειδοποίηση τερματισμού". (Δέστε και Bowen v. Anderson [1893] K.B. 164 και Mellows v. Low and Others [1923] K.B. 522). Εφόσον κατά τον επίδικο χρόνο δεν υπήρχε καμία άλλη συνεννόηση των μερών για την διάρκεια της ενοικίασης και η εναγομένη συνέχιζε να κατέχει το ακίνητο πληρώνοντας μηναίο ενοίκιο προκύπτει ότι υπήρχε συμφωνία ενοικίασης μεταξύ των μερών που είχε διάρκεια από μήνα σε μήνα. Συνεπώς, δεν τίθεται ζήτημα εφαρμογής του Άρθρου 77

(1)του Κεφ. 149. Εφόσον η μαρτυρία του ενάγοντα παραμένει αναντίλεκτη και συνιστά η πραγματική μόνη βάση επί της οποίας μπορεί να εξετασθεί η ενοικίαση καταλήγω στα ακόλουθα συμπεράσματα: ήτοι ότι η εναγόμενη συνέχισε να κατέχει το ακίνητο χωρίς να πληρώνει το ενοίκιο που είχε συμφωνηθεί για την ενοικίαση από μήνα σε μήνα και ο ενάγοντας νόμιμα τερμάτισε αυτή την ενοικίαση δίδοντας κατάλληλη προειδοποίηση στην εναγομένη ως εκ τούτου, δεν υπάρχει κανένας λόγος να μην πετύχει η αξίωση του ενάγοντα. Εκδίδεται απόφαση υπέρ του ενάγοντα και εναντίον της εναγομένης ως η παράγραφος 16 Α, Β(i) και Δ της Έκθεσης Απαιτήσεως. Tα έξοδα της αγωγής επιδικάζονται εναντίον της εναγομένης όπως αυτά υπολογισθούν από τον πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ............ Ν. Ταλαρίδου-Κοντοπούλου, Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής [1] 1 ΑΑΔ

(1999)σελ. 630 [2] 1 ΑΑΔ

(2001)2126 [3] 1 ΑΑΔ

(1993)σελ. 397 [4] 1 ΑΑΔ

(1993)σελ. 168 [5] 1 ΑΑΔ

(2001)σελ. 500 cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο