APANASENKO ALEXANDER ν. CHR. KARAOLIS CONTRACTORS-DEVELOPERS LTD, Αρ. Αγωγής 2499/09, 29/1/2016

(3)μηνών» ούτως ώστε να προβεί στις αναγκαίες διαδικασίες για την αγορά της. Οι Εναγόμενοι αποδέκτηκαν το αίτημα του Ενάγοντα και μεταξύ τους καταρτίστηκε προφορική συμφωνία βάσει της οποίας οι Εναγόμενοι δεν «θα πρόσφεραν και/ή δεν θα πωλούσαν» την κατοικία για περίοδο τριών

(3)μηνών (αρχής γενομένης από την 22.9.2008) και ο Ενάγοντας ως αντάλλαγμα θα πλήρωνε €22.700.-, ποσό το οποίο όντως κατέβαλε. Είναι η θέση των Εναγομένων πως ήταν ουσιαστικός όρος της εν λόγω συμφωνίας πως σε καμία περίπτωση τα καταβληθέντα χρήματα δεν θα επιστρέφοντο και πως η συμφωνία έγινε στην παρουσία της δικηγόρου του Ενάγοντα. Η δε απόδειξη που δόθηκε στον Ενάγοντα κατέγραφε ρητά πως το εν λόγω ποσό δεν θα ήταν επιστρεπτέο και πως τούτο επεξηγήθηκε στον Ενάγοντα και από την δικηγόρο του. Η τελευταία μάλιστα πρότεινε (απέστειλε και σχετικές επιστολές κατά ή περί την 24.9.2008) συγκεκριμένες τροποποιήσεις σε όρους του προτεινόμενου αγοραπωλητηρίου εγγράφου οι οποίες έγιναν αποδεκτές από τους Εναγόμενους. Στη λήξη της τρίμηνης προθεσμίας, ο Ενάγοντας πληροφόρησε τους Εναγόμενους ότι δεν προτίθετο να προχωρήσει στην αγορά της κατοικίας και απαίτησε την επιστροφή των χρημάτων που κατέβαλε. Οι Εναγόμενοι αρνήθηκαν να τα επιστρέψουν προβάλλοντας πως τα συγκεκριμένα ποσά «αποτελούσαν αντιπαροχή για την μη πώληση της κατοικίας σε οποιοδήποτε άλλο αγοραστή», υποχρέωση την οποία οι Εναγόμενοι τήρησαν σύμφωνα με τους όρους των προφορικών συμφωνιών. Οι Εναγόμενοι προβάλλουν περαιτέρω πως κατά την διάρκεια της περιόδου των τριών και πλέον μηνών, οι ίδιοι ήσαν αποδέκτες πολλών προτάσεων από ενδιαφερόμενους αγοραστές τις οποίες και απέρριψαν, τηρώντας τις υποχρεώσεις τους βάσει των προφορικών τους συμφωνιών με τον Ενάγοντα. Είναι τέλος η θέση τους ότι ο Ενάγοντας προέβη σε προφορικές παραστάσεις (ότι θα αγόραζε την συγκεκριμένη κατοικία και γι' αυτό τον λόγο οι Εναγόμενοι έπρεπε να απορρίψουν τις υπόλοιπες προσφορές που είχαν για την πώληση της κατοικίας, ότι θα υπέγραφε την συνήθη συμφωνία πώλησης ακινήτων που χρησιμοποιείται από πλευράς Εναγομένων σ' όλες τις πωλήσεις ακινήτων) οι οποίες απεδείχθησαν ψευδείς. Ένεκα των ψευδών αυτών παραστάσεων, η κατοικία δεν έχει πωληθεί μέχρι και σήμερα αφού απερρίφθησαν προτάσεις από αγοραστές που ενδιαφέροντο να την αγοράσουν, με αποτέλεσμα οι Εναγόμενοι να υποστούν «απώλεια κερδών της τάξης των €250.000.-», ποσό το οποίο αξιώνουν ανταπαιτητικώς από τον Ενάγοντα, μαζί με νόμιμο τόκο και έξοδα. Ο Ενάγοντας στην τροποποιημένη Απάντηση στην Υπεράσπιση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση, αρνείται τους ισχυρισμούς των Εναγομένων (στον βαθμό και στην έκταση που δεν συνάδουν με τους ισχυρισμούς του στην Έκθεση Απαίτησης) και συνενώνει τα επίδικα θέματα, εμμένοντας στις αξιώσεις του ως η Έκθεση Απαίτησης. Όσον αφορά την θέση των Εναγομένων πως η κατάρτιση της προφορικής συμφωνίας για την καταβολή των €22.700.- έγινε στην παρουσία της δικηγόρου του Ενάγοντα, ο τελευταίος ισχυρίζεται πως ουδέποτε διόρισε ως δικηγόρο «συγκεκριμένη κυρία» ή εξουσιοδότησε το εν λόγω πρόσωπο να τον εκπροσωπεί. Είναι η θέση του πως «εντελώς τυχαία και σε ανύποπτο χρόνο» γνώρισε «κάποια κυρία που του λέχθηκε ότι ήταν δικηγόρος» και «εντελώς άτυπα και χωρίς να διορίζει την κυρία εκείνη σαν δικηγόρο του, προσπάθησε να καταλάβει κάποια πράγματα ως προς τη νομική πλευρά αγοραπωλησίας ακινήτου στην Κύπρο και ανέφερε ότι συζητούσε αγορά στο «KARAOLIS BAY VIEW» από την Εναγομένη». Απαίτηση και Ανταπαίτηση με κοινή δήλωση των συνηγόρων των δύο πλευρών συνεκδικάστηκαν. Κατά την ακροαματική διαδικασία κατέθεσαν ως μάρτυρες από πλευράς Ενάγοντα ο ίδιος (Μ.Ε.1) και η Μάχη Γεωργίου (Μ.Ε.2). Από πλευράς Εναγομένων κατέθεσαν οι Αντρέας Καραολής (Μ.Υ.1) και η Γιόλα Στυλιανίδη (Μ.Υ.2). Ο Ενάγοντας Alexander Apanasenko (Μ.Ε.1) κατέθεσε στα πλαίσια της κυρίως εξέτασης του, γραπτή δήλωση στη μητρική του γλώσσα (Έγγραφο Α) και μεταφρασμένη στα Ελληνικά (Έγγραφο Β). Η μαρτυρία του έχει ως εξής: Τον Αύγουστο του 2008 στα πλαίσια του ενδιαφέροντος του να αγοράσει μία κατοικία στην Κύπρο γνώρισε, μέσω κάποιου χρυσοχόου, δύο υπαλλήλους των Εναγομένων οι οποίοι «του έδειξαν διάφορα σπίτια». Επέδειξε ενδιαφέρον για μία κατοικία στο συγκρότημα κατοικιών «ΚΑRΑOLIS BAY VIEW». Στη συνέχεια ταξίδεψε στη Ρωσσία και από εκεί έστειλε στον χρυσοχόο €2.300.- ώστε ο τελευταίος να διευθετήσει όπως η εν λόγω κατοικία μη πωληθεί, μέχρι την επιστροφή του (Ενάγοντα) σε δέκα μέρες περίπου, στην Κύπρο. Περί τα μέσα Σεπτεμβρίου του 2008 επέστρεψε στην Κύπρο και σε συνάντηση που είχε με τους εν λόγω υπαλλήλους των Εναγομένων, τους πληροφόρησε ότι επιθυμούσε να αγοράσει την κατοικία, ήθελε όμως να έχει γραπτή ολοκληρωμένη πρόταση, ώστε να διαπραγματευθεί τους «οικονομικούς όρους» (μέχρι τότε το μόνο που γνώριζε ήταν πως οι Εναγόμενοι ζητούσαν γύρω στο €1.000.000.00.- αλλά θα μπορούσαν να διαπραγματευθούν την τιμή) και να εξασφαλίσει νομική συμβουλή «ως προς τον νόμο και την διαδικασία αγοράς», σε περίπτωση που κατέληγαν σε συμφωνία. Την ίδια ημέρα, με απαίτηση των Εναγομένων κατέβαλε σ' αυτούς (συγκεκριμένα στον κ. Καραολή) το ποσό των €22.700.- σε μετρητά, ανεβάζοντας έτσι το συνολικό ποσό που έδωσε, στις €25.000.- ως ένδειξη της σοβαρής πρόθεσης του να διαπραγματευθεί την αγορά της κατοικίας, με «συμφωνία να μην πωλήσουν οι Εναγόμενοι την κατοικία μέχρι λήξης των διαπραγματεύσεων» μαζί του. Συμφώνησε με τον κ. Καραολή ότι το ποσό των €25.000.- «είτε θα του επιστρεφόταν αν δεν κατέληγαν σε συμφωνία, είτε θα αφαιρείτο από το τίμημα αν θα συμφωνούσαν». Την ίδια ώρα ζήτησε απόδειξη για τα χρήματα που κατέβαλε καθώς και «γραπτούς όρους προσφοράς» στη Ρωσική γλώσσα. Οι Εναγόμενοι δεσμεύτηκαν ότι θα παρέδιδαν ό,τι τους εζητήθη σε δύο μέρες. Στις 27.9.2008 οι Εναγόμενοι του παρέδωσαν έγγραφο (Τεκμήριο 1) υπογεγραμμένο από τους ιδίους με τους προτεινόμενους όρους της συμφωνίας στην Αγγλική γλώσσα (έφερε ημερομηνία 26.9.2008) μαζί με «δήλωση σε μορφή απόδειξης» ημερομηνίας 25.9.2008 (Τεκμήριο 2) για τις €25.000.- που πλήρωσε. Στη «δήλωση/απόδειξη», Τεκμήριο 2, αναφερόταν ότι το ποσό των €25.000.- λήφθηκε ως «μη επιστρεπτέα προκαταβολή αγοράς κατοικίας», σε αντίθεση με ό,τι συμφώνησαν. Oι υπάλληλοι των Εναγομένων Julia και George, του εξήγησαν τους όρους της συμφωνίας καθώς και το περιεχόμενο της απόδειξης που του παρέδωσαν. Του ζητήθηκε να υπογράψει τόσο την συμφωνία όσο και την απόδειξη αλλά ο ίδιος αρνήθηκε καθότι οι Εναγόμενοι γνώριζαν πως ο ίδιος ήθελε προτού υπογράψει, να διαπραγματευθεί τους «οικονομικούς όρους» και να έχει νομική συμβουλή. Την επόμενη μέρα που παρέλαβε τα προαναφερόμενα έγγραφα ειδοποίησε τους Εναγόμενους ότι δεν θα προχωρούσε στη σύναψη της συμφωνίας και ζήτησε την επιστροφή των €25.000.-. Την επιστροφή του ποσού την ζήτησε και με επιστολή του δικηγόρου του ημερομηνίας 2.4.2009 (Τεκμήριο 3). Ήταν η θέση του πως η υπογραφή του στο «Αγγλικό έγγραφο της συμφωνίας» τέθηκε από τον ίδιο κατά λάθος, μερικούς μήνες μετά την καταχώρηση της αγωγής. Επεξήγησε πως ενώ βρισκόταν στο γραφείο του δικηγόρου του και υπέγραφε διάφορα έγγραφα σε σχέση με την αίτηση του στο Τμήμα Αλλοδαπών και Μετανάστευσης, ο υπάλληλος του γραφείου «έβαλε μπροστά του διάφορα έγγραφα» μεταξύ αυτών και την συμφωνία, (Τεκμήριο 1) και ο ίδιος κατά λάθος και χωρίς να το παρατηρήσει, την υπέγραψε. Aντεξεταζόμενος κατέθεσε πως για πρώτη φορά επισκέφθηκε την Κύπρο τον Αύγουστο του

1. Γνώρισε τον χρυσοχόο όταν επισκέφθηκε, μαζί με την σύζυγο του, το κατάστημα του πρώτου για να αγοράσουν κάποιο κόσμημα. Όταν ο τελευταίος πληροφορήθηκε ότι έψαχναν να αγοράσουν κατοικία, τους σύστησε την Julia και τον George oι οποίοι του παρουσιάστηκαν ως υπάλληλοι των Εναγομένων. Η Julia μιλούσε Ρωσικά. Η κατοικία αρ.26 στο συγκρότημα «KARAOLIS BAY VIEW» ήταν «ατέλειωτη» τον Αύγουστο. Τον Σεπτέμβριο που ήρθαν στην Κύπρο για δεύτερη φορά επισκέφθηκαν ξανά την εν λόγω κατοικία μαζί με την Julia και τον George. Γύρω στις 25.9.2008 συναντήθηκαν στα γραφεία της Εναγομένης εταιρείας με τον Αντρέα Καραολή, διευθυντή. Παρόντες στη συνάντηση ήταν εκτός από τον ίδιο, η σύζυγος του Όλγα, ο George και η Julia η οποία εκτελούσε χρέη διερμηνέα. Αρνήθηκε ότι ο ίδιος εκπροσωπείτο από δικηγόρο και συγκεκριμένα από την Γιόλα Στυλιανίδη. Δεν την γνώριζε. Αρνήθηκε ότι η τελευταία απέστειλε εκ μέρους του επιστολές στους Εναγόμενους με τις οποίες ζητούσε αλλαγή κάποιων όρων της συμφωνίας. Επέμενε στη θέση πως κατά την συγκεκριμένη συνάντηση, ο ίδιος ζήτησε όπως έχει μια «προκαταρκτική συμφωνία» την οποία θα μελετούσε ώστε να γνωρίζει το περιεχόμενο της συμφωνίας που θα υπέγραφε τελικά. Είναι σε εκείνη την συνάντηση που πλήρωσε το ποσό των €22.700.- στον Αντρέα Καραολή. Πέραν αυτής δεν είχε άλλη συνάντηση με τους Εναγόμενους. Αρνήθηκε ότι συμφώνησε με τον Αντρέα Καραολή πως το ποσό των €25.000.- θα πληρωνόταν ώστε να μην πωληθεί η οικία μέχρι τον Δεκέμβριο του
2. Το χρηματικό ποσό πληρώθηκε ως ένδειξη της πρόθεσης του να αγοράσει το ακίνητο. Εν τέλει δεν προχώρησε στην αγορά της συγκεκριμένης κατοικίας. Δεν του εδόθη το κείμενο της συμφωνίας στη Ρωσική γλώσσα και αυτό κλόνισε την εμπιστοσύνη του προς τους Εναγόμενους. Από την μετάφραση του κειμένου που του εδόθη στην Αγγλική γλώσσα, αντιλήφθηκε ότι οι όροι της συμφωνίας ήσαν επαχθείς για τον ίδιο ως αγοραστή. Είναι γι' αυτούς τους λόγους που τελικά δεν προχώρησε στην σύναψη της συμφωνίας με τους Εναγόμενους. Η Μάχη Γεωργίου (Μ.Ε.2) κατέθεσε πως κατά τον ουσιώδη χρόνο ήταν υπάλληλος στο δικηγορικό γραφείο A. CHR. THEOPHILOU LLC, δικηγόρων του Ενάγοντα. Περί το τέλος Απριλίου με αρχές Μαϊου 2009, μετά την καταχώρηση της αγωγής, ο Ενάγοντας προσήλθε στο γραφείο τους για να υπογράψει κάποια έγγραφα που αφορούσαν το τμήμα Αλλοδαπών και Μετανάστευσης. Η ίδια έθεσε ενώπιον του για υπογραφή μια δέσμη εγγράφων. Από παραδρομή, μεταξύ των εγγράφων ήταν και το αγοραπωλητήριο έγγραφο (Τεκμήριο 1). Η ίδια υπέδειξε στον Ενάγοντα το σημείο που έπρεπε να υπογράψει. Εκ των υστέρων της υπεδείχθη από τους δικηγόρους του γραφείου ότι το εν λόγω έγγραφο δεν είχε σχέση με τα έγγραφα που θα έπρεπε να υποβληθούν στο τμήμα Αλλοδαπών και Μετανάστευσης. Ο Αντρέας Καραολής, (Μ.Υ.1) εκ των διευθυντών της Εναγομένης εταιρείας, επίσης κατέθεσε στα πλαίσια της κυρίως εξέτασης του, Γραπτή Δήλωση (Έγγραφο Δ). Η μαρτυρία του έχει ως εξής: Η Εναγομένη εταιρεία δραστηριοποιείται στον τομέα ανέγερσης και πώλησης ακινήτων και στα πλαίσια αυτά εργοδοτεί υπαλλήλους οι οποίοι εξειδικεύονται στις πωλήσεις και την προσέλκυση πελατών. Περί τα τέλη Αυγούστου του 2008, δύο από τους υπαλλήλους που εργοδοτούντο ως πωλητές, οι Julia Geftar και ο Γιώργος Τσαπαρίλας, τον ενημέρωσαν ότι ένας Ρώσος (αναγνώρισε στο πρόσωπο του Ενάγοντα το εν λόγω πρόσωπο) τον οποίο τους τον σύστησε κάποιος μεσίτης και ο οποίος βρισκόταν στην Κύπρο για διακοπές, επέδειξε σοβαρό ενδιαφέρον για να αγοράσει την κατοικία με αρ.26 στο κτιριακό συγκρότημα «KARAOLIS BAY VIEW». Όπως του ανέφεραν οι υπαλλήλοι του, ο ενδιαφερόμενος αγοραστής ενημερώθηκε για την τιμή του ακινήτου (ανερχόταν στο €1.050.000.- περιλαμβανομένου του Φ.Π.Α.), για τον τρόπο αποπληρωμής του τιμήματος καθώς και για τους «συνήθεις όρους που χρησιμοποιούσε η Εναγομένη εταιρεία σε συμβάσεις αγοραπωλησίας» και πως συμφώνησε σε όλα τα θέματα. Του ζητήθηκε να καταβάλει ένα ποσό ως «προκαταβολή κράτησης» και αρχές Σεπτεμβρίου πλήρωσε μέσω του μεσίτη το ποσό των €2.300.-. Σε νέα συνάντηση που είχε με τους προαναφερόμενους πωλητές της εταιρείας στις αρχές Σεπτεμβρίου, ο Ενάγοντας ζήτησε παράταση δύο εβδομάδων για την σύναψη της συμφωνίας ώστε να εξεύρει τα χρήματα που απαιτούντο (κατ' εκείνο τον χρόνο έπρεπε να καταβληθεί το 30% του τιμήματος πώλησης) και παράλληλα ζήτησε όπως η κατοικία μη πωληθεί σε οποιοδήποτε τρίτο κατά την περίοδο αυτή. Οι Εναγόμενοι συμφώνησαν. Μετά την πάροδο της δεκαπενθήμερης περιόδου, κατόπιν επιθυμίας του Ενάγοντα, συναντήθηκαν στο γραφείο του. Στη συνάντηση που έγινε στις 23.9.2008 ήσαν παρόντες, εκτός από τον ίδιο, οι υπαλλήλοι του Julia Geftar και Γιώργος Τσαπαρίλας, ο Ενάγοντας με τη σύζυγο του καθώς και η δικηγόρος του τελευταίου Γιόλα Στυλιανίδη με μία δική της μεταφράστρια. Ο Ενάγοντας ενημερώθηκε από την δικηγόρο του για τους όρους της σύμβασης που θα υπέγραφε και εξέφρασε, μέσω της, διαφωνία για συγκεκριμένους όρους. Ο ίδιος συμφώνησε με τις αλλαγές και ζήτησε από την κα Στυλιανίδη όπως του αποστείλει γραπτώς τις τροποποιήσεις ώστε να τις προσαρμόσει στο αγοραπωλητήριο συμβόλαιο. Ο Ενάγοντας ανέφερε ότι δεν ήταν σε θέση να πληρώσει το 30% του τιμήματος σε εκείνο τον χρόνο και ζήτησε παράταση τριών

(3)μηνών αναφέροντας πως θα είχε τα απαιτούμενα χρήματα μέχρι τις 25.12.2008. Επανέλαβε ταυτόχρονα την πρόθεση του να αγοράσει την κατοικία και να υπογράψει την σύμβαση, αφού οι τροποποιήσεις που ήθελε έγιναν αποδεκτές. «Σε εκείνο το σημείο» ο ίδιος ανέφερε στον Ενάγοντα, μέσω της δικηγόρου του, πως «για να του δοθεί η συγκεκριμένη παράταση χωρίς μάλιστα να πωληθεί η οικία σε οποιονδήποτε τρίτο, θα έπρεπε να καταβάλει ένα περαιτέρω ποσό ύψους €22.700.- το οποίο μαζί με τις €2300.- που κατέβαλε προηγουμένως θα λογίζονταν ως μη επιστρεπτέα προκαταβολή (non refundable reservation fee)». Το γεγονός πως το ποσό των €25.000.- δεν θα ήταν επιστρεπτέο επεξηγήθηκε στον Ενάγοντα και από την δικηγόρο του. Ο Ενάγοντας συμφώνησε και του κατέβαλε σε μετρητά το ποσό των €22.700.-. Εδόθη απόδειξη στον Ενάγοντα, στην παρουσία της δικηγόρου του, για το ποσό των €25.000.-. Συμφώνησαν επίσης πως μόλις οι τροποποιήσεις που ζήτησε ο Ενάγοντας ενσωματώνονταν στο αγοραπωλητήριο συμβόλαιο, ο τελευταίος θα λάμβανε το πρωτότυπο του συμβολαίου. Στις 24.9.2008 η κα Στυλιανίδη απέστειλε δύο επιστολές [Τεκμήρια 4

(1)και 4

(2)] στις οποίες παρέθετε τις προτεινόμενες τροποποιήσεις. Οι εν λόγω τροποποιήσεις ενσωματώθηκαν στο αγοραπωλητήριο συμβόλαιο και στις 25.9.2008 οι υπαλλήλοι του κα Geftar και κ. Τσαπαρίλας μετέβησαν στο ξενοδοχείο του Ενάγοντα και του παρέδωσαν το συμβόλαιο. Ο τελευταίος ανέφερε πως θα επικοινωνούσε με τους Εναγόμενους μόλις ήταν σε θέση να πληρώσει το ποσό που απαιτείτο για την διεκπεραίωση της συμφωνίας. Μετά την λήξη της περιόδου των τριών μηνών ο Ενάγοντας επικοινώνησε με την κα Geftar και της ανέφερε πως δεν ενδιαφερόταν πλέον για την αγορά της κατοικίας. Ήταν η θέση του πως ο Ενάγοντας ουδέποτε ζήτησε την επιστροφή του ποσού των €25.000.- που κατέβαλε και πως ο τελευταίος «προέβη κατ' επανάληψη σε παραστάσεις ότι θα αγόραζε την οικία και θα υπέγραφε την συνήθη συμφωνία αγοραπωλησίας της Εναγομένης τηρουμένων των τροποποιήσεων που ο ίδιος ζήτησε». Υπεστήριξε επίσης πως στο χρονικό διάστημα μεταξύ Σεπτεμβρίου και Δεκεμβρίου 2008, η Εναγόμενη εταιρεία είχε «σωρεία προτάσεων» για αγορά της κατοικίας οι οποίες απερρίφθησαν ένεκα «της συμφωνίας με τον Ενάγοντα». Λόγω των πράξεων του Ενάγοντα, οι Εναγόμενοι υπέστησαν ζημιές ύψους €250.000.-, ποσό που θα λάμβαναν αν προχωρούσαν σε πώληση του ακινήτου σε κάποιο από τους ενδιαφερόμενους αγοραστές. Αντεξεταζόμενος ήταν σταθερός στη θέση και στην εκδοχή του πως τον Ενάγοντα τον συνάντησε μόνο μια φορά στις 23.9.

1. Η συνάντηση ήταν σύντομη, διήρκεσε μισή με μία ώρα και σ' αυτή ο Ενάγοντας συνοδευόταν από την δικηγόρο του την κα Στυλιανίδη. Η απόδειξη για την καταβολή του ποσού των €25.000.- (Τεκμήριο 2) δόθηκε κατ' εκείνο τον χρόνο και όχι αργότερα. Το κείμενο της προτεινόμενης συμφωνίας (ήταν αυτό που χρησιμοποιεί η εταιρεία για τις πωλήσεις των ακινήτων της), είχε δοθεί στην πλευρά του Ενάγοντα σε προγενέστερο της συνάντησης, χρόνο. Μετά τις «διορθώσεις» που ζήτησε η κα Στυλιανίδη, το τροποποιημένο συμβόλαιο (Τεκμήριο 1) παραδόθηκε στον Ενάγοντα στο ξενοδοχείο του, την επομένη ημέρα της συνάντησης. Δεν θυμόταν κάτω από ποιες συνθήκες το υπέγραψε και το έστειλε υπογεγραμμένο στον Ενάγοντα. Η κατοικία αρ.26 στο συγκρότημα «KARAOLIS BAY VIEW» πωλήθηκε, εξ' όσων θυμόταν, πριν από το
2. Επέμενε στη θέση πως η Εναγομένη εταιρεία είχε υποστεί ζημιές λόγω του ότι η κατοικία «έμεινε εκτός αγοράς» για την περίοδο των τριών μηνών που είχε ζητήσει ο Ενάγοντας. Η Γιόλα Στυλιανίδη (Μ.Υ.2) δικηγόρος, κατέθεσε πως κατά τον ουσιώδη χρόνο ενεργούσε ως δικηγόρος του Ενάγοντα ο οποίος την επισκέφθηκε στο γραφείο της. Τον γνώρισε μέσω κάποιου Διονύση, οδηγού ταξί. Ο Ενάγοντας επιθυμούσε να αγοράσει κατοικία στην Κύπρο και στα πλαίσια αυτά διευθετήθηκε συνάντηση στα γραφεία των Εναγομένων. Στη συνάντηση ήσαν παρόντες εκτός από την ίδια και τον Ενάγοντα, ένας «προϊστάμενος» της εταιρείας και μία γυναίκα η οποία εκτελούσε χρέη διερμηνέα. Δεν θυμόταν εάν το πρόσωπο που χαρακτήρισε ως «προϊστάμενος» της εταιρείας ήταν ο Αντρέας Καραολής (Μ.Υ.1). Κατά την διάρκεια της συνάντησης έθεσε διάφορα θέματα σε σχέση με κάποιους όρους του αγοραπωλητηρίου συμβολαίου (αυτό της δόθηκε σε χρόνο προγενέστερο) και ο «προϊστάμενος» πήρε τηλέφωνο τον τραπεζίτη με τον οποίο μίλησε και η ίδια. Στους Εναγόμενους απέστειλε τις επιστολές Τεκμήρια 4

(1)και 4

(2)αλλά δεν θυμόταν εάν τις απέστειλε πριν ή μετά την συνάντηση. Αντεξεταζόμενη κατέθεσε πως δεν θυμόταν εάν στην συνάντηση δόθηκαν χρήματα από τον Ενάγοντα στους Εναγόμενους. Η ίδια δεν διαπραγματεύθηκε καθόλου το θέμα αυτό ούτε και εξήγησε στον Ενάγοντα οτιδήποτε σε σχέση με το θέμα των χρημάτων. Η συνεργασία της με τον Ενάγοντα τερματίστηκε μετά την εν λόγω συνάντηση. Η ενέργεια της να συνομιλήσει με τον τραπεζίτη στο τηλέφωνο, θεωρήθηκε από τον πελάτη της πως «μιλούσε» με τον δικηγόρο των Εναγομένων και αυτό κλόνισε την εμπιστοσύνη του προς το πρόσωπο της. Μετά την ολοκλήρωση της μαρτυρίας, οι συνήγοροι των διαδίκων αγόρευσαν ενώπιον του Δικαστηρίου υποστηρίζοντας τις θέσεις τους. Και οι δύο πλευρές εστίασαν την προσοχή τους στην εκατέρωθεν προσκομισθείσα μαρτυρία. Ο κ. Θεοφίλου εκ μέρους του Ενάγοντα, αφού κάλεσε το Δικαστήριο να αποδεχθεί την εκ μέρους του προσκομισθείσα μαρτυρία στο σύνολό της, τόνισε πως το Δικαστήριο θα πρέπει να δεχθεί την θέση του Ενάγοντα, ότι το ποσό των €25.000 πληρώθηκε ως «ένδειξη της πρόθεσης του για αγορά της κατοικίας» και όχι ως αντάλλαγμα για την μη πώληση της για συγκεκριμένη χρονική περίοδο. Πρόσθεσε πως ουδέποτε συμφωνήθηκε μεταξύ των διαδίκων πως το ποσό αυτό δεν θα ήταν επιστρεπτέο σε περίπτωση που οι μεταξύ τους διαπραγματεύσεις δεν κατέληγαν σε καταρτισμό της συμφωνίας. Το ποσό αυτό, τόνισε, θα πρέπει να επιστραφεί στον Ενάγοντα αφού το αντάλλαγμα για το οποίο δόθηκε απέτυχε. Αντίθετη ήταν η θέση του κ. Φιλίππου εκ μέρους των Εναγομένων. Ισχυρίστηκε πως από τη μαρτυρία του Μ.Υ.1 Ανδρέα Καραολή, έχει καταδειχθεί πως «το συγκεκριμένο ποσό καταβλήθηκε κατόπιν προφορικής σύμβασης με αντάλλαγμα η επίδικη κατοικία να μείνει εκτός αγοράς για περίοδο 3 μηνών» και περαιτέρω ότι «ήταν ρητός όρος της εν λόγω προφορικής συμφωνίας ότι το συγκεκριμένο ποσό δεν θα ήταν επιστρεπτέο». Από την στιγμή, κατέληξε, που ο Ενάγοντας «έλαβε το αντίτιμο για το οποίο πλήρωσε και στις δύο περιπτώσεις, δηλαδή την μη πώληση της κατοικίας για συγκεκριμένα χρονικά διαστήματα» δεν νομιμοποιείται να απαιτεί οποιοδήποτε ποσό από τους Εναγόμενους. Κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας (έθεσα ενώπιον μου και το περιεχόμενο των εγγράφων που κατατέθηκαν ως Τεκμήρια) έλαβα υπόψη την εικόνα των μαρτύρων στο δικαστήριο αλλά εξέτασα την μαρτυρία τους υπό το φως της ανθρώπινης πείρας και συμπεριφοράς, στοιχείο αποφασιστικής σημασίας για να καταλήξει το Δικαστήριο ως προς την αξιοπιστία των μαρτύρων (Βλ. Ζαβρού ν. Χαραλάμπους

(1996)1 Α.Α.Δ 447, Καρεκλά ν. Κλεάνθους

(1997)1 Α.Α.Δ. 1199 και Αθανασίου και άλλος ν. Κουνούνη

(1997)1 Α.Α.Δ. 614). Η μαρτυρία που παρουσιάζεται δεν κρίνεται μικροσκοπικά υπό την έννοια πως δεν απομονώνονται τα λεγόμενα του κάθε μάρτυρα από το συνολικό πλαίσιο της μαρτυρίας στη δίκη. Μπορεί η αξιολόγηση του κάθε μάρτυρα να είναι ατομική, δηλαδή να γίνεται με βάση το περιεχόμενο της, την ποιότητα της, και την πειστικότητά της, όμως θα πρέπει τα όσα αναφέρονται από τον κάθε μάρτυρα να συναρτώνται, να αντιπαραβάλλονται και να συγκρίνονται με τα λεγόμενα των λοιπών μαρτύρων και έτσι να διερευνάται η αντικειμενικότητα των εκατέρωθεν εκδοχών (Βλ. Μουσταφά ν. Καυκαρή, Πολιτική Έφεση αρ. 10705, ημερ. 8.2.02, Παύλου ν. Αστυνομίας

(1998)2 ΑΑΔ 68 και Ομήρου ν. Δημοκρατίας

(2001)2 Α.Α.Δ. 506, 530). ΄Ενας μάρτυρας μπορεί να γίνει πιστευτός μερικώς ή ολικώς (βλ. Γενικός Εισαγγελέας ν. Μανώλη

(1995)1 ΑΑΔ 207) η δε επιλεκτική αποδοχή μέρους της μαρτυρίας ενός μάρτυρα δεν είναι επιλήψιμη (βλ. Χάρης Χρίστου ν. Ευγενία Khoreva

(2002)1(A) A.A.Δ.455 και Mossa Mohamed Mustafa v. Ανδρέα Κακουρή κ.ά.

(2002)1(Α) ΑΑΔ 165). Την μαρτυρία του Ενάγοντα, Alexander Aparasenkο, την μελέτησα σε βάθος και εξέτασα την κάθε πτυχή της, ακόμη και στη λεπτομέρεια. Κρίνω ότι δεν θα ήταν ασφαλές υπόβαθρο να στηριχθώ στη μαρτυρία του για να εξάξω οποιοιδήποτε ασφαλή συμπεράσματα. Η θέση του πως δεν γνώριζε την Μ.Υ.2, Γιόλα Στυλιανίδου και πως η τελευταία δεν ενεργούσε ως δικηγόρος του, καταρρίπτεται από την μαρτυρία της ιδίας της Μ.Υ.2, η οποία κατέθεσε ακριβώς το αντίθετο. Η Μ.Υ.2 μάλιστα, απαρίθμησε και τις ενέργειες στις οποίες προέβη στα πλαίσια εκπροσώπησης του Ενάγοντα. Τον συνόδευσε και ήταν παρούσα στη συνάντηση που διευθετήθηκε στα γραφεία της Εναγόμενης εταιρείας. Απέστειλε εκ μέρους του και τις επιστολές Τεκμήρια 4

(1)και 4

(2). Περαιτέρω η θέση του, πως στη συνάντηση που είχε με τον Αντρέα Καραολή δεν συζήτησαν οποιουσδήποτε όρους του συμβολαίου, επίσης καταρρίπτεται από την μαρτυρία της Μ.Υ.2 και τα Τεκμήρια 4

(1)και 4

(2). Σύμφωνα με ό,τι η τελευταία κατέθεσε, κατά την εν λόγω συνάντηση, εκείνη ζήτησε συγκεκριμένες τροποποιήσεις σε όρους του συμβολαίου και μίλησε μάλιστα τηλεφωνικώς και με ένα «τραπεζίτη». Συνακόλουθα, καταρρίπτεται και η εκδοχή του πως ο λόγος που τελικά δεν συνεβλήθη με τους Εναγομένους είναι επειδή οι τελευταίοι «απαίτησαν» να υπογράψει την συμφωνία ενώ γνώριζαν πως εκείνος ήθελε προτού υπογράψει να έχει νομική συμβουλή και να διαπραγματευθεί τους «οικονομικούς όρους» της συμφωνίας. Υπενθυμίζω πως η Μ.Υ.2 κατέθεσε πως ο Ενάγοντας σε χρόνο προγενέστερο της συνάντησης στα γραφεία της Εναγομένης εταιρείας, την επισκέφθηκε στο γραφείο της και της παρέδωσε το κείμενο της προτεινόμενης για υπογραφή συμφωνίας, ώστε να έχει τη νομική της συμβουλή. Για τους λόγους που έχω εκθέσει απορρίπτω την θέση και την εκδοχή του Ενάγοντα. Η Μ.Ε.2, Μάχη Γεωργίου, δεν είχε ουσιαστική εμπλοκή στην υπόθεση, θα μπορούσε να χαρακτηρισθεί και ως τυπική μάρτυρας, αφού η μαρτυρία της δεν προσθέτει αλλά ούτε και αφαιρεί οτιδήποτε από τα επίδικα θέματα. Αποδέχομαι τα όσα κατέθεσε. Ο Μ.Υ.1, Ανδρέας Καραολής, μου έδωσε την εικόνα μάρτυρα της αλήθειας. Ήταν σαφής στις απαντήσεις του. Δεν περιέπεσε σε αντιφάσεις κατά την αντεξέταση. Ήταν σταθερός στη θέση και στην εκδοχή του. Απάντησε στις ερωτήσεις που του υπεβλήθησαν με αυθορμητισμό και ευθύτητα, με αποτέλεσμα η μαρτυρία του να χαρακτηρίζεται από ειλικρίνεια και έλλειψη τάσης προσχεδιασμού. Η μαρτυρία του επιβεβαιώνεται στα πλείστα σημεία της από τη μαρτυρία της ΜΥ.2, Γιόλας Στυλιανίδου. Αποδέχομαι τα όσα κατέθεσε. Και τη μαρτυρία της Μ.Υ.2, Γιόλας Στυλιανίδου την εξέτασα σε βάθος και σε όλη της την έκταση. Από τη μαρτυρία της δεν αποδέχομαι ότι κατά την συνάντηση στα γραφεία των Εναγομένων, δεν γνώριζε ποιο άτομο εκπροσωπούσε την εταιρεία. Η θέση της «νομίζω ήταν ένας προϊστάμενος της εταιρίας, ίσως διευθυντής» είναι ασύμβατη, κατά την κρίση μου, με την κοινή λογική. Η μάρτυρας, ούσα δικηγόρος, η οποία προσήλθε στη συνάντηση για να διαπραγματευθεί τους όρους του συμβολαίου προς όφελος του πελάτης της, είναι αδιανόητο να μην γνώριζε την ιδιότητα αλλά και την ταυτότητα του προσώπου με το οποίο συνομιλούσε. Δεν αποδέχομαι επίσης την θέση της ότι κατά τη συνάντηση η μετάφραση που γινόταν ήταν «ακατανόητη» (χαρακτηριστικά κατέθεσε «αναρωτιέμαι τι είδους μετάφραση έγινε για να καταλάβει ο άνθρωπος»). Εύλογα τίθεται το ερώτημα, από τη στιγμή που όπως η ίδια κατέθεσε δεν γνώριζε ρωσικά, πως αντιλήφθηκε ότι η μετάφραση ήταν «ακατανόητη»; Δεν αποδέχομαι επίσης την εκδοχή της πως στην εν λόγω συνάντηση η ίδια «δεν αντιλήφθηκε πληρωμή χρημάτων ούτε αναμίχθηκε με χρήματα». Και τούτο είναι ασύμβατο με την κοινή λογική. Από τη στιγμή που ενεργούσε ως δικηγόρος του Ενάγοντα, συζήτησε κάποια θέματα σε σχέση με την έκδοση του τίτλου ιδιοκτησίας καθώς και άλλα ουσιαστικά θέματα, όπως η ίδια κατέθεσε, θεωρώ αφύσικο οι συζητήσεις για τις πληρωμές του τιμήματος πώλησης, εξίσου ουσιώδες θέμα, να έγιναν στην απουσία της. Εκτός από τα πιο πάνω, το υπόλοιπο μέρος της μαρτυρίας της το αποδέχομαι. Το σύνολο της αποδεχθείσης μαρτυρίας συνιστά και τα ευρήματα μου. Ειδικότερα συνιστούν ευρήματα μου τα εξής: Ο Ενάγοντας περί τα τέλη Αυγούστου του 2008, επέδειξε σοβαρό ενδιαφέρον να αγοράσει από τους Εναγόμενους την κατοικία αρ. 26 στο κτιριακό συγκρότημα «KARAOLIS BAY VIEW» στη Λεμεσό. Ενημερώθηκε για την τιμή του ακινήτου (ανήρχετο στο ποσό των €1.050.000.-), για τον τρόπο αποπληρωμής του τιμήματος πώλησης καθώς και για τους συνήθεις όρους του αγοραπωλητηρίου συμβολαίου που οι Εναγόμενοι χρησιμοποιούσαν για τις πωλήσεις των ακινήτων τους. Ο Ενάγοντας συμφώνησε σε όλα τα θέματα και αρχές Σεπτεμβρίου του 2008 πλήρωσε, μέσω τρίτου προσώπου, το ποσό των €2.300=, ως προκαταβολή κράτησης. Ζήτησε όπως η κατοικία μη πωληθεί σ' οποιοδήποτε τρίτο πρόσωπο για περίοδο δύο εβδομάδων. Οι Εναγόμενοι συμφώνησαν. Στις 23.9.2008, ο Ενάγοντας μαζί με την δικηγόρο του, Γιόλα Στυλιανίδου (Μ.Υ.2) συναντήθηκαν με τον Αντρέα Καραολή (Μ.Υ.1) διευθυντή των Εναγομένων, στα γραφεία της Εναγομένης εταιρείας. Συζήτησαν τους όρους της σύμβασης που θα υπέγραφαν. Ο Ενάγοντας μέσω της δικηγόρου του, ζήτησε αλλαγή κάποιων όρων της συμφωνίας και ο Αντρέας Καραολής συμφώνησε. Ο Ενάγοντας, ζήτησε περαιτέρω παράταση τριών μηνών, μέχρι τις 25.12.2008, για να υπογράψει την σύμβαση. Οι Εναγόμενοι, μέσω του Αντρέα Καραολή, ζήτησαν την καταβολή του ποσού των €22.700.-, ώστε να θέσουν την κατοικία εκτός αγοράς για περίοδο τριών μηνών. Ο Ενάγοντας συμφώνησε. Επεξηγήθηκε σε αυτόν, στην παρουσία και της δικηγόρου του, πως το ποσό των €22.700.-, μαζί με το ποσό των €2.300.-, που ήδη καταβλήθηκε, θα λογίζετο ως μη επιστρεπτέα προκαταβολή. Στον Ενάγοντα επεξηγήθηκε και από την δικηγόρο του πως το ποσό των €25.000.-, δεν θα ήταν επιστρεπτέο. Ο Ενάγοντας συμφώνησε και κατέβαλε σε μετρητά το ποσό των €22.700.-. Του δόθηκε απόδειξη (Τεκμήριο 2), στην παρουσία και της δικηγόρου του, για το συνολικό ποσό των €25.000.- που πλήρωσε. Τέλη Δεκεμβρίου του 2008, μετά την περίοδο των τριών μηνών, ο Ενάγοντας επικοινώνησε τηλεφωνικώς με υπάλληλο των Εναγομένων και ανέφερε πως δεν ενδιαφερόταν πλέον για την αγορά της κατοικίας. Το ποσό των €25.000.- πληρώθηκε ως αντιπαροχή, στα πλαίσια προφορικής συμφωνίας μεταξύ Ενάγοντα και Εναγομένων, ώστε να τεθεί η κατοικία εκτός αγοράς για περίοδο αρχικά δύο εβδομάδων εντός Σεπτεμβρίου και τριών μηνών στη συνέχεια, συγκεκριμένα από 23.9.2008 μέχρι 25.9.2008. Οι Εναγόμενοι έθεσαν την κατοικία εκτός αγοράς για τις προαναφερόμενες περιόδους, ως τα συμφωνηθέντα. Είναι καλά γνωστό και νομολογημένο ότι το βάρος απόδειξης (burden of proof) σε αστικές υποθέσεις, το φέρει ο ενάγοντας (τούτο αποφασίζεται στην βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων) ο οποίος θα πρέπει να ικανοποιήσει το Δικαστήριο με επαρκή αποδεικτικά στοιχεία ότι η εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά όχι (is more probable than not). Στην υπόθεση Μαρσέλ κ. α. ν. Λαϊκής Κυπριακής Τράπεζας Λτδ,

(2001)1 Γ ΑΑΔ 1858, λέχθηκαν τα εξής: «Το κριτήριο δεν είναι αν η θέση ή η εκδοχή του διαδίκου που φέρει το βάρος της απόδειξης (onus of proof) είναι «πιο πιθανή παρά η αντίθετη», εκείνη, δηλαδή, του αντιδίκου του. Το κριτήριο είναι κατά πόσο ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης ικανοποίησε το Δικαστήριο, με επαρκή αποδεικτικά στοιχεία, ότι η θέση ή η εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά όχι (is more probable than not). Αν απέτυχε να αποδείξει τη θέση ή την εκδοχή του σε αυτό το επίπεδο (standard of proof), ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης δεν θεωρείται ότι το απέσεισε, έστω και αν η θέση ή η εκδοχή του είναι «πιο πιθανή παρά η αντίθετη», εκείνη, δηλαδή, του αντιδίκου του. (Βλέπε, μεταξύ άλλων, Phipson on Evidence, 14th Edition, para 4 - 38 και Αθανασίου κ.α. ν. Κουνούνη

(1997)1(Β) Α.Α.Δ. 614, όπου γίνεται και εκτενής ανασκόπηση της νομολογίας).» Σχετικές είναι επίσης και οι υποθέσεις Ιορδάνου Θεοδόσης ν. Δήμου Ζήνωνος

(1998)1 ΑΑΔ 652 και Demil Imports Exports Ltd v. Ζήνων Η. Κωνσταντινίδης Λτδ, Πολιτική Έφεση αρ. 26/2008, ημερομηνίας 14.3.

1. Εν προκειμένω, βρίσκω πως δεν υπάρχει ίχνος μαρτυρίας η οποία να υποστηρίζει την αξίωση του Ενάγοντα. Στην απουσία παραδεκτής μαρτυρίας που να στοιχειοθετεί γεγονότα που θα μπορούσαν να προσμετρήσουν ως αποδεικτικά της υπόθεσης του Ενάγοντα, δεν εγείρεται ζήτημα βάρους απόδειξης. Ως εκ τούτου η αγωγή του Ενάγοντα θα πρέπει να απορριφθεί. Όσον αφορά την ανταπαίτηση των Εναγομένων, έχω να πω τα εξής. Οι Εναγόμενοι δικογραφικά αξιώνουν το ποσό των €250.000.- ως απώλεια κέρδους που απορρέει, όπως ισχυρίζονται, από την απόρριψη αγοραστών που ενδιαφέρονταν να αγοράσουν την κατοικία, η οποία μέχρι σήμερα δεν έχει πωληθεί. Η μαρτυρία που δόθηκε από πλευράς Εναγομένων ήταν από τον Αντρέα Καραολή (Μ.Υ.1), ο οποίος στην κυρίως εξέταση του κατέθεσε πως κατά το διάστημα Σεπτεμβρίου 2008 που έγινε η συνάντηση με τον Ενάγοντα και Δεκεμβρίου 2008 (χρόνος που έληγε η τρίμηνη προθεσμία) έγιναν σωρεία προτάσεων για αγορά της κατοικίας, οι οποίες και απερρίφθησαν «ένεκα της συμφωνίας με τον Ενάγοντα». Αντεξεταζόμενος παραδέχθηκε πως η κατοικία πωλήθηκε πριν από το
2. Θεωρώ ότι η από πλευράς Εναγομένων προσφερθείσα μαρτυρία για στοιχειοθέτηση της ανταπαίτησης τους, κρίνεται τουλάχιστον ανεπαρκής. Δεν προσκομίστηκε ίχνος μαρτυρίας για τις προτάσεις που είχαν στον συγκεκριμένο χρόνο και από ποιους, τις οποίες απέρριψαν. Για το τίμημα της πώλησης ή άλλους όρους που συζητούσαν με τους ενδιαφερόμενους αγοραστές. Η θέση τους παρέμεινε μετέωρη και μόνο σε επίπεδο ισχυρισμών. Ως εκ τούτου και η Ανταπαίτηση δεν μπορεί να επιτύχει. Βάσει των προαναφερθέντων, η αγωγή δεν μπορεί να έχει άλλη κατάληξη από την αποτυχία. Ίδια είναι η κατάληξη του Δικαστηρίου και για την ανταπαίτηση. Παραμένει το θέμα των εξόδων. Ο γενικός κανόνας είναι ότι τα έξοδα ακολουθούν το αποτέλεσμα της δίκης. Ωστόσο μπορεί να υπάρξει απόκλιση από τον κανόνα όταν τούτο επιβάλλουν ενδογενείς παράγοντες της δίκης. Στην προκειμένη περίπτωση κρίνω ότι είναι ορθότερο να μην εκδώσω καμία διαταγή για έξοδα. Δια ταύτα τόσο η αγωγή όσο και η ανταπαίτηση απορρίπτονται. Καμία διαταγή για έξοδα. (Υπ.) .................................................. Στ. Τσιβιτανίδου-Κίζη, Α.Ε.Δ. Πιστό αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΜΡ, ΜΚ Subject: Civil/Other Action/Final Αναφορά: Σύμβαση cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο