Πολυξένης Γεωργιάδη ν. ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, δια του Γενικού Εισαγγελέως της Δημοκρατίας, Αρ. Παραπομπής: 46/09, 31/3/2016

Πολυξένης Γεωργιάδη ν. ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, δια του Γενικού Εισαγγελέως της Δημοκρατίας, Αρ. Παραπομπής: 46/09, 31/3/2016 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEM:2016:A152 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Μ. Μαυρονικόλα, Π.Ε.Δ. Αρ. Παραπομπής: 46/09 Μεταξύ: Πολυξένης Γεωργιάδη, από τη Λεμεσό Aπαιτήτριας - και - ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, δια του Γενικού Εισαγγελέως της Δημοκρατίας Αποζημιούσας Αρχής ----------------------- Ημερομηνία: 31.3.2016 ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ: Για την αιτήτρια: κ. Χρ. Μελίδης Για την αποζημιούσα αρχή: κ. Α. Μελάς Α Π Ο Φ Α Σ Η Με την παρούσα παραπομπή η απαιτήτρια ζητά τον καθορισμό της καταβλητέας αποζημίωσης του απαλλοτριωθέντος ακινήτου της, έκτασης 987 τ.μ. με αριθμό Τεμαχίου 404, Φύλλο 54, Σχέδιο 41, Αρ. Εγγραφής 00/21646 στην Αγία Φύλα της Λεμεσού. Σύμφωνα με την έκθεση απαίτησης της δυνάμει γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης Α.Δ.Π. 1141 η οποία δημοσιεύτηκε στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης στις 26.10.2007 και του διατάγματος απαλλοτρίωσης Α.Δ.Π.875 ημερ. 10.10.2008 η αποζημιούσα αρχή απαλλοτρίωσε το πιο πάνω αναφερόμενο ακίνητο για τις ανάγκες του Κ΄ Δημοτικό Αγίου Παντελεήμονα στη Λεμεσό. Στις 18.12.2008 η αποζημιούσα αρχή απέστειλε επιστολή με την οποία προσέφερε στην απαιτήτρια το ποσό των €197.400 ως αποζημίωση για το απαλλοτριωθέν ακίνητο. Η απαιτήτρια στις 11.2.2009 αποδέχθηκε την προσφερόμενη αποζημίωση με επιφύλαξη των δικαιωμάτων της να αποταθεί στο Δικαστήριο για καθορισμό ποσού δίκαιης αποζημίωσης. Το συνολικό ποσό που έλαβε η απαιτήτρια συμπεριλαμβανομένων και των τόκων ανερχόταν στις €221.

1. Κατά την ημερομηνία απαλλοτρίωσης το απαλλοτριωθέν ακίνητο ήταν χωράφι στο οποίο δεν είχαν γίνει οποιεσδήποτε εργασίες με σχετικά εύκολη πρόσβαση. Η γειτνιάζουσα περιοχή προς το ακίνητο είναι πολύ καλή από οικιστική άποψη αποτελούμενη από κατοικίες αρκετά καλής ως και πολύ καλής ποιότητας και άδεια οικόπεδα. Η απαιτήτρια στις 12.10.2005 κατέβαλε το ποσό των €810 για την έκδοση πολεοδομικής άδειας για το απαλλοτριωθέν τεμάχιο. Κατά τον ουσιώδη χρόνο το υπό απαλλοτρίωση ακίνητο καλυπτόταν από το τοπικό σχέδιο Λεμεσού και ενέπιπτε στην πολεοδομική ζώνη Κα6 με ανώτατο συντελεστή δόμησης 90%, κάλυψης 50% σε δύο ορόφους με επικρατούσα χρήση την κατοικία. Η απαιτήτρια υποστηρίζει πως η δίκαιη αποζημίωση ανέρχεται στο ποσό των €494.000 πλέον τόκους από την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης, πλέον έξοδα. Η αποζημιούσα αρχή με την υπεράσπιση της αρνείται τους ισχυρισμούς της απαιτήτριας και υποστηρίζει ότι η ορθή και δίκαιη αποζημίωση της απαλλοτριωθείσας έκτασης του επίδικου ακινήτου είναι αυτή που προσφέρθηκε σύμφωνα με την αιτιολογημένη έκθεση του εμπειρογνώμονα του κτηματολογίου. Το επίδικο θέμα το οποίο καλείται να αποφασίσει το Δικαστήριο είναι η αγοραία αξία του επίδικου τεμαχίου που απαλλοτριώθηκε κατά την ημέρα της δημοσίευσης της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Η απαιτήτρια για να αποδείξει την υπόθεση της κάλεσε ένα μάρτυρα, τον Ιωάννη Μιχαλάκη (Μ.Α.1), εκτιμητή ακινήτων, ο οποίος ασκεί το επάγγελμα του από το
2. Σύμφωνα με την αιτιολογημένη έκθεση εκτίμησης του (Τεκμ. 1) το απαλλοτριωθέν μέρος έκτασης 987 τ.μ. είναι μέρος του Τεμ. 405 που βρίσκεται εντός των διοικητικών ορίων της ενορίας Αγία Φύλαξη του Δήμου Λεμεσού 490 μ. περίπου νότια της πυκνοκατοικημένης περιοχής της ενορίας της Αγίας Φύλας και 210 μ. περίπου δυτικά της οδού 1ης Απριλίου. Εμπίπτει εντός της τοποθεσίας «Μουζιάδες, Αργάκι». Εφάπτεται στα νοτιοδυτικά επί εγγεγραμμένου δημόσιου ασφαλτοστρωμένου δρόμου και στα δυτικά επί εγγεγραμμένου δημόσιου πεζόδρομου με πρόσωπο 5 μέτρων και βορειοδυτικά επί εγγεγραμμένου δημόσιου ασφαλτοστρωμένου δρόμου με πρόσωπο 5 μέτρων περίπου. Είναι εγγεγραμμένο ως χωράφι συνολικού εμβαδού γης 3.679 τ.μ. Διαθέτει ακανόνιστο σχήμα με ομαλή επιφάνεια και κλίση προς τα δυτικά. Διαθέτει όλες τις αναγκαίες υπηρεσίες δηλαδή υδατοπρομήθεια, ηλεκτρισμό και τηλέφωνο. Κατά τον ουσιώδη χρόνο (26.10.2007) το ακίνητο καλυπτόταν από το τοπικό σχέδιο Λεμεσού με τα ακόλουθα πολεοδομικά χαρακτηριστικά: Πολεοδομική ζώνη Κα6, Συντελεστής Δόμησης 90%, Συντελεστής Κάλυψης 50%, Ύψος 11,30 μ., αριθμός ορόφων 3, με επικρατούσα χρήση την κατοικία. Η ουσιώδης ημερομηνία εκτίμησης είναι η 26.10.
3. Έχει χρησιμοποιήσει τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας του υπό απαλλοτρίωση ακινήτου και χρησιμοποίησε συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων στην περιοχή του υπό εξέταση ακινήτου με παρόμοια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά. Σύμφωνα με έρευνα που διενήργησε η ετήσια φυσική αύξηση της αξίας των ακινήτων στην περιοχή για την περίοδο 2006-2008 υπολογίζεται στο 10%. Με βάση το πιο πάνω ποσοστό έχει αναπροσαρμόσει τις τιμές πώλησης των συγκριτικών 1-
4. Αναφερόμενος στις συγκριτικές πωλήσεις αναφέρει πως το Σ1 αφορά χωράφι που βρίσκεται 840 μ. περίπου βορειοανατολικά του υπό απαλλοτρίωση ακινήτου, διαθέτει ακανόνιστο σχήμα με ομαλή και επίπεδη επιφάνεια. Εφάπτεται στα βόρεια με πρόσωπο 15 μ. περίπου επί εγγεγραμμένου δημόσιου δρόμου και στα ανατολικά με πρόσωπο 35 μ. περίπου επί εγγεγραμμένου δημόσιου δρόμου. Η τιμή πώλησης αναπροσαρμοζόμενη χρονικά κατά την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης είναι €411,81 σεντ το τ.μ. Το Σ2 αφορά χωράφι και βρίσκεται 145 μ. περίπου βορειοδυτικά του υπό απαλλοτρίωση ακινήτου. Διαθέτει ακανόνιστο σχήμα με ομαλή και επίπεδη επιφάνεια. Εφάπτεται στα δυτικά με πρόσωπο 25 μ. περίπου επί εγγεγραμμένου δημόσιου ασφαλτοστρωμένου δρόμου. Η τιμή πώλησης αναπροσαρμοζόμενη χρονικά κατά την ημέρα γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης είναι €403,49 σεντ το τ.μ. Τα Σ3, Σ4, Σ5 και Σ6 αφορούν οικόπεδα. Η τιμή πώλησης αναπροσαρμοζόμενη χρονικά κατά την ημέρα γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης είναι €913 το τ.μ., €702,34 το τ.μ., €850,83 το τ.μ. και €823,94 το τ.μ. αντίστοιχα. Υπολόγισε δε, αφού έλαβε υπόψη τις πιο πάνω συγκριτικές πωλήσεις τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά ενός εκάστου, υπολόγισε την αγοραία αξία του υπό απαλλοτρίωση ακινήτου κατά την ουσιώδη ημερομηνία στα €500 ανά τ.μ. Ως Τεκμήριο 2 καταχώρισε ευρύτερο χάρτη όπου σημείωσε τις συγκριτικές πωλήσεις. Εξήγησε πως μετέτρεψε τα οικόπεδα αφαιρώντας τα διάφορα έξοδα της οικοπεδοποίησης, τους δρόμους και το πράσινο που θα πρέπει να παραχωρηθούν, έκταση που συνυπολόγισε στα 1.104 τ.μ. αφαίρεσε τα κατασκευαστικά κόστα, 3% κτηματομεσητικά και υπολόγισε την αγοραία αξία του υπολοίπου στα €500 το τ.μ. Η μέθοδος την οποία χρησιμοποίησε είναι η υπολειμματική μέθοδος. Ο μάρτυρας παρατήρησε ότι κατά τον ουσιώδη χρόνο οι τιμές των ακινήτων ήταν ψηλές επειδή υπήρχε μεγάλη ζήτηση. Στη συνέχεια ο μάρτυρας σχολίασε τις συγκριτικές πωλήσεις που παρουσίασε η απαλλοτριούσα αρχή λέγοντας ότι το Σ1 της απ. αρχής δεν είναι συγκρίσιμο γιατί αφορά 1/5 μερίδιο 159 τ.μ. Το Σ2 της απ. αρχής επηρεάζεται από την κατασκευή δρόμου που δεν λήφθηκε υπόψη και δεν γίνεται μνεία αν καταβλήθηκε αποζημίωση και θεωρεί αν αφαιρείτο η τιμή ανά τ.μ. θα ήταν ψηλότερη των €
5. Το Σ3 της απ. αρχής είναι λωρίδα με μέγιστο πλάτος τα 13 μ., βρίσκεται δίπλα από το υπό απαλλοτρίωση, το θεωρεί όμως υποδεέστερο επειδή απομένουν μόνο 7 μ. πλάτος για αξιοποίηση. Το πλάτος εκτίμησης του κτηματολογίου δεν το δέχτηκε στα €420 και το αποδέκτηκε στα €470 το τ.μ., απόδειξη ότι το ποσό των €500 το τ.μ. το οποίο ο ίδιος υιοθετεί με την εκτίμηση του δεν είναι παράλογο. Το Σ4 της απ. αρχής είναι κοινό. Το Σ5 της απ. αρχής επηρεάζεται από δρόμο στο βόρειο τμήμα του και αν αφαιρεθεί ο δρόμος η αγοραία αξία του θα είναι πολύ μεγαλύτερη. Το Σ6 της απ. αρχής βρίσκεται σε υποδεέστερη ζώνη και επηρεάζεται στο νότιο τμήμα του από δρόμο. Θα έπρεπε να αφαιρεθεί ο δρόμος και να γίνει αναπροσαρμογή στην Κα6 ζώνη και τότε η αγοραία αξία του δεν θα ήταν €287 το τ.μ. αλλά πέραν των €500 το τ.μ.. Το Σ7 βρίσκεται σε υποδεέστερη ζώνη και το κτηματολόγιο το αποδέχτηκε στα €274 το τ.μ. Θεωρεί πως και με αυτό το δεδομένο η αξία του επίδικου θα έπρεπε να ήταν μεγαλύτερη των €500 το τ.μ. ως χωράφι. Το Σ8 της απ. αρχής αφορά 1/10 μερίδιο, έχει έκταση 13.378 τ.μ. και βρίσκεται σε υποδεέστερη ζώνη. Το Σ9 της απ. αρχής είναι κοινό. Αναφερόμενος στην κλίση του επίδικου ακινήτου εξήγησε πως πήρε τα υψόμετρα και εάν χρειαζόταν επιχωμάτωση κατά την ανάπτυξη θα ήταν αρκετά 200 φορτηγά με κόστος που δεν θα ξεπερνούσε τα €60 ανά φορτηγό, δηλαδή €12.
6. Πιστεύει πως η μικρή κλίση που παρουσιάζει δεν είναι αποτρεπτική γιατί βόρεια και νότια του κτήματος έγιναν αναπτύξεις. Πιστεύει πως τα €500 ανά τ.μ. αποδεικνύονται και από τις συγκριτικές πωλήσεις που παρουσίασε το κτηματολόγιο. Καθόρισε την αμοιβή του στα €5000 συν ΦΠΑ σύμφωνα με τις κλίμακες που συμφώνησαν οι εκτιμητές με το τμήμα κτηματολογίου. Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας εξήγησε πως το επίδικο κτήμα έχει πρόσβαση σε δημόσιο ασφαλτοστρωμένο δρόμο με μέτωπο 5 μ. περίπου. Θεωρεί την πρόσβαση τούτη αρκετή για να του επιτραπεί η ανάπτυξη. Κατά την ανάπτυξη θα παραχωρηθεί για την κατασκευή δρόμου 20% του εμβαδού το οποίο αφαίρεσε εφαρμόζοντας την υπολειμματική μέθοδο. Σύμφωνα με το μάρτυρα το επίδικο ακίνητο μπορεί να διαχωριστεί μέχρι και τρία οικόπεδα. Σε υποβολή ότι το σχήμα του ακινήτου είναι αποτρεπτικό για να γίνουν πολλά οικόπεδα δήλωσε πως ότι μπορεί να γίνει ένα και να γίνει ενιαία ανάπτυξη. Σε υποβολή ότι η απαιτήτρια πρότεινε να παραχωρηθεί ο χώρος που απαλλοτριώθηκε σαν πράσινο με αίτηση της που αποτάθηκε για πολεοδομική άδεια το 2007, ο μάρτυρας απάντησε ότι δεν το γνωρίζει. Το εμβαδόν που παραμένει ως καθαρό οικόπεδο θα ήταν 2575 τ.μ. Σε υποβολή ότι ένα τέτοιο οικόπεδο δεν συγκρίνεται με τα οικόπεδα των 500-600 τ.μ. ο μάρτυρας θεώρησε την ερώτηση γενική και δεν απάντησε. Σε υποβολή ότι τα Σ3-6 δεν είναι συγκρίσιμα με το επίδικο ακίνητο ο μάρτυρας διαφώνησε. Διαφώνησε ότι το Σ1 έχει καλύτερο σχήμα του επιδίκου. Συμφώνησε όμως ότι έχει ομαλή επιφάνεια, εφάπτεται σε δύο δρόμους και έχει πιο επαρκή προσπέλαση. Διαφώνησε ότι το εν λόγω Σ1 λόγω σχήματος είναι πολύ πιο εύκολη η οικοπεδοποίηση του. Επίσης διαφώνησε ότι βρίσκεται σε καλύτερη περιοχή του επιδίκου. Ο μάρτυρας διαφώνησε πως δεν υπάρχει σημαντική διαφορά στην τιμή της ζώνης Κα6 με την Κα
7. Σε υποβολή ότι το Σ2 αφορά μερίδιο και ότι έγιναν πέραν των 10 πράξεων από τον ίδιο συνιδιοκτήτη προσπαθώντας να αποκτήσει όλο το ακίνητο και πιθανό να δίδει περισσότερα χρήματα γιατί έχει ειδική αξία για τον ίδιο. Σε υποβολή ότι τα Σ3-6 είναι οικόπεδα και κακώς τα χρησιμοποίησε, απάντησε ότι δεν έχει υιοθετήσει τις τιμές των οικοπέδων αλλά με βάση την υπολειμματική μέθοδο υπολόγισε τις τιμές τους σαν χωράφια. Σε υποβολή ότι εφόσον υπήρχαν συγκριτικές πωλήσεις χωραφιών κακώς χρησιμοποίησε οικόπεδα και διαφορετικές μεθόδους εκτίμησης, απάντησε πως δεν μπορούν να αγνοηθούν τα οικόπεδα τα οποία προέκυψαν από διαχωρισμό χωραφιού και πως η μέθοδος που χρησιμοποίησε είναι αποδεκτή. Σε υποβολή ότι εκ των υστέρων χρησιμοποίησε την υπολειμματική μέθοδο γιατί αντιλήφθηκε ότι λανθασμένα χρησιμοποίησε οικόπεδα, ο μάρτυρας διαφώνησε. Αντεξεταζόμενος επί των συγκριτικών της απ. αρχής και αναφερόμενος στο Σ2 είπε ότι τούτο θα επηρεαστεί από το οδικό δίκτυο και δεν έχει προσπέλαση σε κύριες οδικές αρτηρίες. Δεν συμφώνησε πως τούτο μπορεί να διαχωριστεί ευκολότερα. Συμφώνησε ότι είναι πιο επίπεδο αλλά παρατήρησε ότι τούτο βρίσκεται σε «κάτσιμο», διαφωνώντας ότι είναι σε καλύτερη θέση με το επίδικο. Αναφορικά με το Σ3 της απ. αρχής συμφώνησε ότι λόγω του μεγέθους του δεν θα χρειαστεί να παραχωρήσει δρόμο, ενδεχομένως όμως να παραχωρήσει λωρίδα για πράσινο. Το θεωρεί υποδεέστερο του υπό απαλλοτρίωση ένεκα του πλάτους του. Σε υποβολή ότι το Σ5 της απ. αρχής όπως και το Σ3 έχουν επαρκή προσπέλαση για ανάπτυξη αντίθετα με το επίδικο το οποίο θα αναγκαστεί να παραχωρήσει δρόμο για να αναπτυχθεί, ο μάρτυρας δήλωσε πως το Σ5 επηρεάζεται από ρυμοτομία η οποία θα αφαιρεθεί. Σε υποβολή ότι το Σ6 της απ. αρχής κακώς δεν λήφθηκε υπόψη, απάντησε πως θεώρησε ότι το τεμάχιο τούτο θα τριχοτομηθεί από δρόμους και βρίσκεται σε διαφορετική ζώνη. Σε υποβολή ότι τούτο βρίσκεται σε καλύτερη τοποθεσία, έχει καλύτερο σχήμα, καλύτερη πρόσβαση στο οδικό δίκτυο και πιο εύκολα διαχωρίζεται σε οικόπεδα, ο μάρτυρας απάντησε ότι το υπό εκτίμηση ακίνητο έχει καλύτερη πρόσβαση στον αυτοκινητόδρομο. Σε υποβολή ότι το Σ3 αφορά αγορά οικίας, ο μάρτυρας απάντησε πως από τα στοιχεία που έχει λάβει από το κτηματολόγιο αφορά αγορά οικοπέδου. Σε υποβολή ότι δεν ήλεγξε τα συγκριτικά για να ετοιμάσει την εκτίμηση απάντησε ότι ούτε το κτηματολόγιο τα ήλεγξε επειδή στα συγκριτικά 6-8 του κτηματολογίου υπάρχουν αναπτύξεις. Διαφώνησε επίσης πως σκοπός της μαρτυρίας του ήταν να εξασφαλίσει μεγαλύτερη αποζημίωση για την απαιτήτρια. Διαφώνησε δε πως τα έξοδα που δικαιούται είναι €2.
8. Για την αποζημιούσα αρχή κατέθεσε η Ιφιγένεια Σάββα, Μ.Υ.1, η οποία εργάζεται το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού από το 1993 και η οποία τοποθετήθηκε στον κλάδο εκτιμήσεων το 2006 και έκτοτε εργάζεται ως εκτιμήτρια ακινήτων. Σύμφωνα με τη γραπτή δήλωση της, Τεκμ.6, με το διορισμό της στην υπηρεσία έτυχε ειδικής εκπαίδευσης για κτηματολογικά και εκτιμητικά θέματα. Παρακάθισε σε ειδικές εξετάσεις που οργανώνει το τμήμα κτηματολογίου και χωρομετρίας και είχε επιτυχή αποτελέσματα. Έχει συνεχή πείρα περίπου οκτώ χρόνων στα θέματα των εκτιμήσεων και κατά τη διάρκεια της υπηρεσίας της έχει προβεί σε εκτίμηση για πάρα πολλές υποθέσεις. Για την παρούσα υπόθεση έχει ετοιμάσει αιτιολογημένη έκθεση εκτίμησης (Τεκμ.4) για να υπολογίσει την αποζημίωση που πρέπει να καταβάλει η απ. αρχή προς την απαιτήτρια για την απαλλοτρίωση του κτήματος με αριθμό τεμαχίου 405, Φ/Σχ. 54/41 της ενορίας Αγίας Φύλας, έκτασης 987 τ.μ. όπως φαίνεται με κόκκινο χρώμα στο σχέδιο με σημείο Β της εκτίμησης της. Η ολική έκταση του επίδικου ακινήτου είναι 3679 τ.μ. και αφορά χωράφι. Η απαλλοτρίωση έγινε για τις ανάγκες του Κ΄ Δημοτικού Σχολείου Λεμεσού, η γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης δημοσιεύθηκε με την Α.Δ.Π. 1141, ημερ. 26.10.2007 και το διάταγμα απαλλοτρίωσης με την Α.Κ.Δ. 875, ημερ. 10.10.
9. Το επίδικο ακίνητο βρίσκεται εντός της διοικητικής περιοχής της ενορίας Αγίας Φύλας του Δήμου Λεμεσού. Είναι χωράφι επικλινές προς το αργάκι, 5-7 μ. χαμηλότερο από το σημείο που εφάπτεται του εγγεγραμμένου δημόσιου δρόμου και χαμηλότερα από τα παρακείμενα τεμάχια. Το νότιο μέρος του εφάπτεται της αυλής του Δημοτικού Σχολείου. Έχει ακανόνιστο σχήμα γεγονός που περιορίζει κατά πολύ το διαχωρισμό του σε οικόπεδα. Σε ενδεχόμενη ανάπτυξη του υπόκειται σε παραχώρηση χώρου πρασίνου. Η απαλλοτρίωση δεν δημιούργησε οποιαδήποτε επιζήμια επίδραση ή επαύξηση στην αξία της εναπομείνασας έκτασης του επίδικου ακινήτου. Για τον υπολογισμό της κατά τ.μ. αξίας της απαλλοτριωθείσας έκτασης χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης την οποία θεωρεί ως την πιο αξιόπιστη. Μετά από έρευνα εντόπισε τις συγκριτικές πωλήσεις χωραφιών με α/α 1-9 του πίνακα συγκριτικών πωλήσεων που επισυνάπτει στην έκθεση εκτίμησης της. Οι συγκριτικές πωλήσεις φαίνονται με μπλε χρώμα στα χωρομετρικά σχέδια με σημεία Β και Γ που επισυνάπτονται στην έκθεση εκτίμησης της. Τις συγκριτικές αυτές πωλήσεις τις έχει αναπροσαρμόσει με ποσοστό ετήσιας αύξησης 10% μέχρι την ημερομηνία γνωστοποίησης. Για να καταλήξει στην κατά μέτρο αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης εξηγά ότι δεν έλαβε υπόψη και τις 9 πωλήσεις. Στη συνέχεια κάμνει αναφορά στις συγκριτικές πωλήσεις: Το Σ1 απ. αρχής πραγματοποιήθηκε στις 26.4.2006 και αφορά πώληση μεριδίου. Εμπίπτει στην πολεοδομική ζώνη Κα6 και αφορά χωράφι επίπεδο με δικαίωμα διάβασης 1,5 μ. το οποίο δεν είναι ικανοποιητικό για να αναπτυχθεί το τεμάχιο. Γι' αυτό η αγοραία αξία του είναι χαμηλή επειδή περιορίζεται το είδος και η έκταση της ανάπτυξης του. Το Σ2 της απ. αρχής πραγματοποιήθηκε στις 4.5.2007 με ημερομηνία συμφωνίας 20.3.
10. Εμπίπτει στην πολεοδομική ζώνη Κα6, είναι χωράφι επίπεδο και εφάπτεται εγγεγραμμένου δημόσιου δρόμου. Σε περίπτωση ανάπτυξης του θα παραχωρήσει έκταση για τη δημιουργία οδικού δικτύου. Πλεονεκτεί από το υπό απαλλοτρίωση τεμάχιο γιατί έχει πιο τετραγωνισμένο σχήμα, είναι πιο επίπεδο, έχει καλύτερη θέση και λόγω μικρού εμβαδού δεν θα παραχωρήσει έκταση για χώρο πρασίνου κατά την ανάπτυξη του. Το Σ3 της απ. αρχής πραγματοποιήθηκε στις 5.12.
11. Αφορά χωράφι που εμπίπτει στην πολεοδομική ζώνη Κα6 και έχει εμβαδόν οικοπέδου. Πωλήθηκε ακριβά γιατί λόγω έκτασης και πρόσβασης θεωρείται σαν οικόπεδο. Σε περίπτωση ανάπτυξης του δεν θα παραχωρήσει έκταση για δρόμο. Στο συγκεκριμένο ακίνητο έχουν ήδη ανεγερθεί δύο οικίες χωρίς να γίνει οποιαδήποτε παραχώρηση. Ένεκα των πιο πάνω αυτή η πώληση δεν λήφθηκε υπόψη για τον υπολογισμό της κατά μέτρου αξίας του επίδικου ακινήτου. Σύμφωνα με τη μάρτυρα σύμφωνα με την πείρα της και έρευνες που έγιναν από το τμήμα της στο παρελθόν, η αξία ενός οικοπέδου είναι περίπου 40% ψηλότερη από ένα χωράφι. Το Σ4 της απ. αρχής πραγματοποιήθηκε στις 10.12.2007 και αφορά μερίδιο. Είναι χωράφι που εμπίπτει στην πολεοδομική ζώνη Κα6 το οποίο δεν θα παραχωρήσει έκταση για δρόμο σε ενδεχόμενη ανάπτυξη του. Η αγοράστρια του είναι συνιδιοκτήτρια στο ακίνητο και μέχρι σήμερα έχει προβεί σε 10 αγορές μεριδίων από άλλους συνιδιοκτήτες της. Φαίνεται να θέλει να αποκτήσει όλο το ακίνητο και γι' αυτό το λόγο πιθανό να δίδει πιο πολλά χρήματα. Η πώληση δεν λήφθηκε υπόψη επειδή δεν αποτελεί αξιόπιστη πηγή. Το Σ5 της απ. αρχής πραγματοποιήθηκε στις 11.5.2007 με ημερομηνία συμφωνίας την 2.4.
12. Πλεονεκτεί του υπό απαλλοτρίωση ακινήτου γιατί αφορά χωράφι επίπεδο στο ύψος του δρόμου το οποίο εμπίπτει στην πολεοδομική ζώνη Κα6 και βρίσκεται σε πολύ καλύτερη τοποθεσία. Σε περίπτωση ανάπτυξης του θα παραχωρήσει έκταση για το οδικό δίκτυο. Το Σ6 της απ. αρχής πραγματοποιήθηκε στις 28.8.2007 με ημερομηνία συμφωνίας την 29.6.
13. Είναι χωράφι που εμπίπτει στην πολεοδομική ζώνη Κα7 με συντελεστή δόμησης 80% και είναι επικλινές. Σε ενδεχόμενη ανάπτυξη του υπόκειται σε παραχώρηση χώρου πρασίνου, μειονεκτεί ελάχιστα λόγω πολεοδομικής ζώνης αλλά πλεονεκτεί λόγω καλύτερης θέσης και πρόσβασης. Η περιοχή στην οποία βρίσκεται είναι σε ύψωμα όπου ανεγείρονται μονοκατοικίες πολυτελείας. Η νότια πλευρά του εφάπτεται σε εγγεγραμμένο δημόσιο δρόμο και μπορεί να αναπτυχθεί εύκολα σε οικόπεδα. Το Σ7 της απ. αρχής λανθασμένα τη συμπεριέλαβε στην εκτίμηση της γιατί από νέα έρευνα της δεν αφορά πώληση μεριδίου χωραφιού αλλά αντιπαροχή. Το Σ8 της απ. αρχής επίσης λανθασμένα το συμπεριέλαβε στην εκτίμηση της γιατί αφορά όπως διαπίστωσε από κατατεθειμένο πωλητήριο έγγραφο πώληση οικοπέδου υπό διαχωρισμό. Περαιτέρω τόσο το Σ7 όσο και το Σ8 αφορούν πωλήσεις μεριδίων που δεν προσφέρονται για συγκριτικά. Το Σ9 είναι χωράφι που εμπίπτει στην πολεοδομική ζώνη Κα
14. Έχει ομαλή επιφάνεια και εφάπτεται ανατολικά και δυτικά σε εγγεγραμμένο δημόσιο δρόμο. Λόγω σχήματος μπορεί να διαχωριστεί εύκολα σε οικόπεδα. Η περιοχή στην οποία βρίσκεται πλεονεκτεί σημαντικά της περιοχής του επίδικου ακινήτου γιατί ευρίσκεται σε ύψωμα όπου ανεγείρονται μονοκατοικίες πολυτελείας. Η τιμή πώλησης είναι ψηλή γιατί πραγματοποιήθηκε το 2008 στην περίοδο ανεξέλεγκτης αύξησης των τιμών των ακινήτων. Ενώ το Σ9 και το Σ6 βρίσκονται στην ίδια περιοχή, καλύπτουν την ίδια έκταση, έχουν παρόμοια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά, το Σ6 πωλήθηκε στις 29.6.2007 στην κατά μέτρο τιμή των €287 ενώ το Σ9 πωλήθηκε στις 3.6.2008 στην κατά μέτρο αξία €409, δηλαδή υπάρχει μία αύξηση ύψους 42% και έκρινε πως δεν θα μπορούσε να στηριχθεί στην πώληση αυτή. Τα Σ2 και Σ5 θα παραχωρήσουν έκταση προς όφελος του οδικού δικτύου, ενώ διαθέτουν επαρκή προσπέλαση για σκοπούς ανάπτυξης. Δεν επωφελούνται τα ίδια, αντίθετα το επίδικο ακίνητο δεν διαθέτει επαρκή προσπέλαση και η οποιαδήποτε παραχώρηση έκτασης για οδικό δίκτυο θα επωφελήσει κυρίως το ίδιο για τους σκοπούς ανάπτυξης του. Στηρίχθηκε κυρίως στα Σ2, Σ5 και Σ6 προέβηκε στις ανάλογες αναπροσαρμογές και κατέληξε στο συμπέρασμα ότι το ποσό των €200 είναι δίκαιο για να καθορίσει την κατά τ.μ. αγοραία αξία του επίδικου κτήματος κατά την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Αφού έλαβε υπόψη ότι το επίδικο ακίνητο μειονεκτεί σε σχέση με τις συγκριτικές πωλήσεις 2, 5 και 6 ως προς τη μορφολογία, το σχήμα, τη θέση και την πρόσβαση, γεγονός που περιορίζει κατά πολύ και την ανάπτυξη του σε οικόπεδα, έκρινε ότι η κατά μέτρο αξία του θα πρέπει να είναι κατά 25% μικρότερη από τα εν λόγω συγκριτικά. Η μάρτυρας υπέδειξε ότι η απαιτήτρια υπέβαλε αίτηση για έκδοση πολεοδομικής άδειας σε σχέση με το επίδικο ακίνητο το 2005 το οποίο θα ανέπτυσσε ως ενιαίο οικόπεδο και το μέρος του επίδικου ακινήτου που απαλλοτριώνεται προτάθηκε από την ίδια να δοθεί ως χώρος πρασίνου. Αυτό πιστοποιεί, πρώτο ότι η έκταση που απαλλοτριώνεται μειονεκτεί έναντι του υπολοίπου ακινήτου και δύσκολα θα μπορούσε να τύχει εκμετάλλευσης και δεύτερο το επίδικο ακίνητο δεν μπορούσε να διαχωριστεί σε οικόπεδα παρά μόνο να γίνει ενιαία ανάπτυξη. Στη συνέχεια η μάρτυρας σχολιάζει τα συγκριτικά της απαιτήτριας. Αναφέρει ότι το Σ1 είναι το ίδιο με το δικό της Σ
15. Επαναλαμβάνει ότι το ακίνητο αυτό πλεονεκτεί από το υπό απαλλοτρίωση ακίνητο γιατί αφορά τεμάχιο που εφάπτεται σε δύο σημεία σε εγγεγραμμένο δημόσιο δρόμο. Έχει ομαλή επιφάνεια και λόγω σχήματος μπορεί να διαχωριστεί εύκολα σε οικόπεδα. Η περιοχή στην οποία βρίσκεται πλεονεκτεί σημαντικά γιατί ανεγείρονται μονοκατοικίες πολυτελείας. Η πώληση έγινε τον Ιούνιο του 2008 όταν υπήρχε ανεξέλεγκτη αύξηση στις τιμές των ακινήτων. Το Σ2 αφορά το ίδιο ακίνητο με το Σ4 που χρησιμοποίησε η ίδια αλλά διαφέρει το μερίδιο που πωλήθηκε. Η αγοράστρια είναι η ίδια και ισχύουν τα όσα ανέφερε πιο πάνω. Το Σ3 πρέπει να χρησιμοποιήθηκε λανθασμένα από τον εκτιμητή της απαιτήτριας γιατί αφορά αγορά διώροφης κατοικίας εμβαδού 165 τ.μ. ως εκ τούτου πρέπει να αγνοηθεί. Είναι η θέση της πως και οι συγκριτικές πωλήσεις 4, 5 και 6 της απαιτήτριας λανθασμένα χρησιμοποιήθηκαν γιατί αφορούν οικόπεδα και όχι χωράφια όπως το επίδικο. Η πώληση τους πραγματοποιήθηκε μετά την ημερομηνία της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης σε περίοδο ανεξέλεγκτης αύξησης των τιμών των ακινήτων. Βρίσκονται δε σε καλύτερη περιοχή από το υπό εκτίμηση ακίνητο. Σύμφωνα με τη μάρτυρα η υιοθέτηση του ποσού των €500 το τ.μ. του υπό εκτίμηση ακινήτου είναι αστήριχτη, αυθαίρετη και εκτός πραγματικότητας. Ο εκτιμητής της απαιτήτριας χρησιμοποίησε τρεις πωλήσεις οικοπέδων, μία πώληση διώροφης κατοικίας και δύο πωλήσεις χωραφιών. Από τις πωλήσεις χωραφιών η μία αφορά πώληση 1/28 μεριδίου. Όσον αφορά την υπολειμματική μέθοδο που χρησιμοποίησε ο εκτιμητής της απαιτήτριας για να καταλήξει στην κατά μέτρο αξία του επίδικου ακινήτου, δεν πρέπει να ληφθεί υπόψη για τρεις λόγους: Πρώτο, γιατί η συγκριτική μέθοδος εκτίμησης είναι πιο αξιόπιστη, αφού δεν στηρίζεται σε πολλά υποθετικά ερωτήματα και από τη στιγμή που υπήρχαν συγκριτικές πωλήσεις χωραφιών στην περιοχή δεν υπήρχε λόγος για χρήση εναλλακτικής μεθόδου. Δεύτερο, εφόσον το επίδικο ακίνητο μόνο ως ένα μεγάλο ενιαίο οικόπεδο μπορούσε να αναπτυχθεί με έκταση περίπου 2500 τ.μ. τα οικόπεδα που χρησιμοποίησε η άλλη πλευρά για να στηρίξει την υπολειμματική μέθοδο που έχουν εμβαδόν περίπου 500-600 τ.μ. δεν είναι συγκρίσιμα και τρίτο, γιατί η υπολειμματική μέθοδος δεν είναι αξιόπιστη και μόνο σε σπάνιες περιπτώσεις δικαιολογείται η χρήση της, αφού στηρίζεται σε πολλούς υποθετικούς συλλογισμούς. Για παράδειγμα τα έξοδα διαχωρισμού μπορεί να είναι είτε περισσότερα είτε λιγότερα ανάλογα με τη χρονική περίοδο και στη θεωρία μπορεί να διαφέρουν από την πραγματικότητα. Ως εκ τούτου δεν μπορείς να στηριχτείς σε αυτή τη μέθοδο για εξαγωγή ορθών και αξιόπιστων συμπερασμάτων. Η μάρτυρας κατέθεσε ως Τεκμ.7 τη δήλωση μεταβίβασης ακινήτου όπου φαίνεται ότι το Σ3 αφορά αγορά διώροφης κατοικίας εμβαδού 165 τ.μ. Αντεξεταζόμενη εξήγησε ότι την υψομετρική διαφορά την πήρε μετά τη σύνταξη της αιτιολογημένης έκθεσης της όταν είδε τα υψόμετρα, επανέλαβε δε ότι η υψομετρική διαφορά είναι 8-9 μ. από το δρόμο μέχρι το αργάκι. Σε υποβολή ότι η υψομετρική διαφορά είναι μόνο 2 μ., απάντησε ότι είναι 5-7 μ. υπάρχουν και σημεία όπου είναι μεγαλύτερη. Θεωρείται ως μειονέκτημα σε σχέση με άλλα ακίνητα στα οποία δεν υπάρχει, ένεκα του κόστους για την επιχωμάτωση. Σε υποβολή ότι το κόστος ανέρχεται μόνο στα €4000 η μάρτυρας δεν συμφώνησε. Επανέλαβε ότι στηρίχτηκε σε τρία συγκριτικά για να καταλήξει στην κατά μέτρο αξία. Σε υποβολή ότι είναι μικρός ο αριθμός των τριών συγκριτικών, η μάρτυρας διαφώνησε. Σε υποβολή ότι στην έκθεση της αναφέρει για ετήσια αύξηση 10% ενώ κατά τη μαρτυρία της μίλησε για ανεξέλεγκτη αύξηση το 2008, η μάρτυρας δεν ήταν σε θέση να το δικαιολογήσει. Σε υποβολή ότι η θέση της πως υπάρχει διαφορά στην κατά μέτρο αξία μεταξύ οικοπέδου και χωραφιού κατά 40%, απάντησε ότι έχουν γίνει σχετικές έρευνες από το κτηματολόγιο από συναδέλφους της. Η μάρτυρας εξήγησε ότι αφού έλαβε υπόψη της τα συγκριτικά 2, 5 και 6, μείωσε την αξία τους κατά 25% περίπου λόγω της τοποθεσίας, του σχήματος του επίδικου ακινήτου και της προσβασιμότητας. Τη μείωση του 25% την υπέθεσε ένεκα της πείρας της. Σε υποβολή ότι είχε προαποφασίσει να πληρώσει €200 το τ.μ. και προέβηκε σε αλχημείες, απάντησε ότι αυτός είναι ο τρόπος που εργάζεται. Σε υποβολή ότι και το επίδικο έχει επαρκή προσπέλαση και δεν δικαιολογείται η μείωση κατά 25%, η μάρτυρας δεν διαφώνησε. Τέλος διαφώνησε ότι η δίκαια αποζημίωση είναι η κατά €500 κατά μέτρο αξία του επίδικου ακινήτου. Όπως προκύπτει από τις εκθέσεις εκτίμησης (Τεκμ.1 και 4) όσο και από την μαρτυρία που δόθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου, το επίδικο ζήτημα που παραμένει για απόφαση είναι η δίκαιη και εύλογη αποζημίωση κατά τετραγωνικό μέτρο αξία του επίδικου ακινήτου κατά την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Προτού προχωρήσω με την αξιολόγηση της προσαχθείσας μαρτυρίας και καταλήξω σε ευρήματα, κρίνω σκόπιμο να αναφερθώ στη νομική πτυχή του θέματος. Η καταβολή δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης για την απώλεια που προκαλείται στον ιδιοκτήτη ως αποτέλεσμα της αποξένωσης του κτήματος του, είναι το συνταγματικό μέτρο της αποζημίωσης (βλ. Σεργίδης ν. Δημοκρατίας