Βίκτωρ Χ"Ρούσσος ν. Γεωργία Ριρή κ.α., Αρ. Γενικής Αίτησης 560/15, 8/4/2016 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEM:2016:A160 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Στ. Τσιβιτανίδου-Κίζη, Α.Ε.Δ. Αρ. Γενικής Αίτησης 560/15 Μεταξύ: Βίκτωρ Χ"Ρούσσος, από Λεμεσό Αιτητή και
- Γεωργία Ριρή
- Madeyia (Developments) Ltd
- Πανίκος Μαντζούρανος Καθ' ων η αίτηση ----------------------------- Ημερομηνία: 8 Απριλίου, 2016 Εμφανίσεις: Για Αιτητή: κα Μ. Γιατρού Για Καθ' ων η αίτηση 1 και 2: καμιά εμφάνιση Για Ενδιαφερόμενο Μέρος: κ. Σ. Αργυρού (Για να ακούσει απόφαση η κα Κάντου) Α Π Ο Φ Α Σ Η Με την υπό κρίση Αίτηση, ο Αιτητής αιτείται τα ακόλουθα: «Α. Διάταγμα του Δικαστηρίου που να επιτρέπει την εκπρόθεσμη καταχώρηση του αγοραπωλητηρίου εγγράφου με ημερομηνία 24/04/1990, έναντι του κτήματος ως αναφέρεται στο εν λόγω Αγοραπωλητήριο Έγγραφο και/ή ως τροποποιήθηκε με αριθμό εγγραφής 76498, φυλ/σχέδιο 54/580202, τεμάχιο 573 στην ενορία Άγιος Νεκτάριος, εγγεγραμμένο επ' ονόματι της Γεωργίας Ριρής και υπάρχει σύμβαση αντιπαροχής στο όνομα της πωλήτριας Εταιρείας Madeyia (Developments) Ltd. Β. Διάταγμα διατάττον τον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό Λεμεσού να καταχωρήσει το αγοραπωλητήριο έγγραφο με ημερομηνία 24/04/1990, έναντι του κτήματος ως αναφέρεται στο εν λόγω Αγοραπωλητήριο Έγγραφο και/ή ως τροποποιήθηκε με αριθμό εγγραφής 76498, φυλ/σχέδιο 54/580202, τεμάχιο 573, τμήμα 1 στην περιοχή Αγίου Νεκταρίου στη Λεμεσό, εγγεγραμμένο επ' ονόματι της Γεωργίας Ριρής και υπάρχει σύμβαση αντιπαροχής στο όνομα της πωλήτριας Εταιρείας Madeyia (Developments) Ltd, σύμφωνα με τον περί Πώλησης Ακινήτων (ειδική εκτέλεση) νόμος 81(Ι)/
- Γ. Tα έξοδα της αίτησης.» Νομικό υπόβαθρο της Αίτησης είναι ο περί Πωλήσεως Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011 (Νόμος 81(Ι)/2011), άρθρο 12, οι Διαδικαστικοί Κανονισμοί Πολιτικής Δικονομίας Δ.48 κ.1, 2 και 8, η νομολογία και οι συμφυείς εξουσίες του Δικαστηρίου. Πραγματικό υπόβαθρο της Αίτησης συνιστά η Ένορκη Δήλωση του Αιτητή Βίκτωρα Χ"Ρούσσου. Ο ομνύων δηλώνει τα εξής: Στη βάση αγοραπωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 24.4.1990 (Τεκμήριο Α), αγόρασε από την εταιρεία Madeyia (Developments) Ltd (Καθ' ης η αίτηση 2), το γραφείο/διαμέρισμα 101 στον Α' όροφο του υπό ανέγερση (τότε) κτιριακού συγκροτήματος «Μέγαρο Γεώργιου Κότσαπα». Το εν λόγω κτιριακό συγκρότημα έχει ανεγερθεί εντός του κτήματος με αριθμό εγγραφής 76498, Φ/Σχ. 54/580202, Τεμάχιο 573 στην ενορία Αγίου Νεκταρίου. Το τίμημα πώλησης εξοφλήθη καθ' ολοκληρία και η κατοχή του εν λόγω γραφείου/διαμερίσματος του παρεδόθη κατά ή περί τον Δεκέμβριο του
- Η καθ' ης η αίτηση 1 είναι η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του τεμαχίου γης επί του οποίου ανηγέρθη το εν λόγω κτιριακό συγκρότημα και η Καθ' ης η αίτηση 2 είναι η εταιρεία η οποία ανέλαβε, στη βάση γραπτής σύμβασης αντιπαροχής (Τεκμήριο Γ) που καταρτίστηκε μεταξύ τους, την ανέγερση του. Το ακίνητο επί του οποίου ανηγέρθη το κτιριακό συγκρότημα, βαρύνεται με τις Υποθήκες 5/Υ5555/1991 και 5/Υ5556/1991 προς όφελος της Alpha Bank Limited. To Κτηματολόγιο εξέδωσε ξεχωριστούς τίτλους ιδιοκτησίας για τις ανεγερθείσες μονάδες του κτιριακού συγκροτήματος. Οι τίτλοι εξεδόθησαν επ' ονόματι της ιδιοκτήτριας της γης, Καθ' ης η αίτηση
- Η Καθ' ης η αίτηση 2 δεν ασκεί στο παρόν στάδιο δραστηριότητες. Με επιστολή του ημερομηνίας 26.3.2015 προς τους Καθ' ων η αίτηση 1 και 2, ζήτησε τη μεταβίβαση επ' ονόματι του, του διαμερίσματος/γραφείου που αγόρασε. Διατείνεται πως η παράλειψη του να καταχωρήσει το αγοραπωλητήριο έγγραφο στο Κτηματολόγιο, ταυτόχρονα με την υπογραφή του, οφείλεται σε «λάθος και/ή αβλεψία και/ή αμέλεια». Είναι η θέση του πως η έκδοση του αιτούμενου διατάγματος δεν θα επηρεάσει τα δικαιώματα των ενυπόθηκων δανειστών αλλά ούτε και τα δικαιώματα οποιουδήποτε εξ' αποφάσεως πιστωτή, καθότι «τα οποιαδήποτε δικαιώματα που πηγάζουν από την καταχώρηση του θα σχετίζονται με την σειρά προτεραιότητας της καταχώρησης». Ο Κτηματολογικός Λειτουργός Λεμεσού στον οποίο επεδόθη η Αίτηση ήγειρε Ένσταση, την οποία όμως απέσυρε στο τέλος της ημέρας. Η Καθ' ης η αίτηση 1 δήλωσε στο Δικαστήριο, μέσω του δικηγόρου της, πως δεν έχει ένσταση την έκδοση των αιτουμένων διαταγμάτων. Η Καθ' ης η αίτηση 2 επίσης δεν καταχώρησε Ένσταση στην Αίτηση. Ένσταση καταχώρησαν οι ενυπόθηκοι δανειστές Alpha Bank Cyprus Ltd (Ενδιαφερόμενο Μέρος). Ως λόγοι Ένστασης προβάλλονται οι εξής: «
- Δεν αποδεικνύεται μέσω της ενόρκου δηλώσεως του αιτητή ημερομηνίας 10.11.2015 και/ή ρητά και/ή εξυπακουόμενα και/ή με οποιοδήποτε τρόπο η καταβολή του συνόλου και/ή οποιουδήποτε μέρους του συμφωνημένου ποσού αγοράς του επίδικου ακινήτου από τον Ενάγοντα.
- Το αγοραπωλητήριο έγγραφο το οποίο αναφέρεται στην ένορκη δήλωση του αιτητή ως Τεκμήριο Α, ενώ παρουσιάζει ημερομηνία συνομολόγησης την 24ην Απριλίου 1990, ποτέ μέχρι σήμερα δεν υπήρξε προσπάθεια εγγραφής του. Ωστόσο, σοβαρές υποψίες εγείρονται σχετικά με το γεγονός ότι περίοδο πέραν των 24 ετών, ουδέποτε ενδιαφέρθηκε και/ή διερωτήθηκε και/ή διερεύνησε εάν το ακίνητο το οποίο ισχυρίζεται πως αγόρασε έναντι 20.000 λιρών Κύπρου είναι γραμμένο στο όνομά του ή όχι. Ενδιαφέρθηκε ωστόσο να το πράξει εν έτη 2015, αφότου έχει ψηφισθεί η νέα νομοθεσία περί εγκλωβισμένων αγοραστών (Νόμος 139(Ι)/2015).
- Είναι η θέση του ενδιαφερόμενου μέρους ότι προκύπτει σοβαρό ενδεχόμενο εάν η παρούσα αίτηση γίνει δεκτή από το Σεβαστό Δικαστήριο, να εκδοθεί διάταγμα μεταβίβασης του επίδικου ακινήτου σε πρόσωπο το οποίο ουδέποτε το εξόφλησε εν όλω και/ή εν μέρει και κατά συνέπεια κανένα δικαίωμα δε γεννάται προς όφελος του αναφορικά με το εν λόγω ακίνητο ιδιοκτησία της Καθ' ης η αίτηση 2.» Η Ένσταση στηρίζεται στους περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικούς Κανονισμούς Δ.48 θ.1, 2 και 8, στον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο του 2011 (Νόμος 81(Ι)/2011), στο άρθρο 30
(2)του Συντάγματος, στο άρθρο 6 της Ευρωπαϊκής Συνθήκης για την προάσπιση των ανθρωπίνων δικαιωμάτων, στη νομολογία και στις συμφυείς εξουσίες του Δικαστηρίου. Τα γεγονότα επί των οποίων στηρίζεται η Ένσταση, εκτίθενται στην Ένορκη Δήλωση του Μιχάλη Κυριακίδη, υπαλλήλου του Ενδιαφερόμενου Μέρους, δεόντως εξουσιοδοτημένου. Ο ενόρκως δηλών διατείνεται πως δεν καταδεικνύεται από την Ένορκη Δήλωση του Αιτητή πως έχει εξοφληθεί το τίμημα της πώλησης. Προβάλλει τις επιφυλάξεις του σε σχέση με το κατά πόσον το αγοραπωλητήριο έγγραφο είναι έγκυρο και τούτο επειδή το συμβόλαιο συνομολογήθηκε το 1990 αλλά χαρτοσημάνθηκε το 2015. Τέλος αναφέρει πως το γεγονός ότι ο Αιτητής δεν ενδιαφέρθηκε για μία μεγάλη περίοδο (πέραν των 24 ετών) να εγγράψει το ακίνητο επ' ονόματι του, εγείρει επίσης σοβαρές υποψίες περί της εγκυρότητας του συμβολαίου του. Στο σημείο αυτό θα πρέπει να λεχθεί πως ο Αιτητής με την συγκατάθεση του Ενδιαφερόμενου Μέρους, καταχώρησε Συμπληρωματική Ένορκη Δήλωση στην οποία επισύναψε τις αποδείξεις πληρωμής του τιμήματος πώλησης του γραφείου/διαμερίσματος που αγόρασε. Ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011 (Νόμος 81(Ι)/2011), παρέχει την δυνατότητα πλέον σ' ένα αγοραστή ακίνητης περιουσίας που για διάφορους λόγους δεν κατέθεσε το αγοραπωλητήριο του συμβόλαιο στο Κτηματολόγιο έγκαιρα και εντός της προθεσμίας που προέβλεπε ο προρηθείς Νόμος προτού τροποποιηθεί το 2011, να αποταθεί στο Δικαστήριο και να ζητήσει όπως του επιτραπεί να το καταθέσει. Το Δικαστήριο εάν κρίνει εύλογο τον λόγο που προβάλλεται, εκδίδει διάταγμα με το οποίο επιτρέπεται η κατάθεση του συμβολαίου στο Κτηματολόγιο. Οι προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται ώστε η κατάθεση μιας σύμβασης να γίνεται αποδεκτή από το Κτηματολόγιο, καθορίζονται στο άρθρο 3 του προαναφερόμενου Νόμου. Σύμφωνα με ό,τι προνοείται: (α) θα πρέπει να υπάρχει εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου στο όνομα τουλάχιστον ενός εκ των πωλητών, σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία η οποία αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης ή στην οποία περιλαμβάνεται το τμήμα ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης, (β) η σύμβαση θα πρέπει να είναι γραπτή, να περιλαμβάνει επαρκή στοιχεία της ταυτότητας των συμβαλλομένων μερών, να περιγράφει επαρκώς την ακίνητη ιδιοκτησία που είναι το αντικείμενο της σύμβασης, να αναφέρει το αντάλλαγμα και να είναι υπογεγραμμένη από όλα τα συμβαλλόμενα μέρη. Το εν λόγω άρθρο προνοεί πέραν των άλλων προϋποθέσεων, πως η σύμβαση θα πρέπει να κατατεθεί εντός έξι
(6)μηνών από την ημερομηνία της υπογραφής της. Το άρθρο 12 του Νόμου επί του οποίου εδράζεται η υπό κρίση Αίτηση, προβλέπει τα εξής: «12. Ανεξάρτητα από τις διατάξεις της παραγράφου (γ) του εδαφίου
(1)του άρθρου 3 και της παραγράφου (β) του εδαφίου
(1)του άρθρου 6, το Δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, σύμφωνα με τις υπό αναφορά διατάξεις, όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή.» Στην προκείμενη περίπτωση κρίνω ότι συντρέχουν οι προϋποθέσεις του Νόμου, ώστε να επιτραπεί η κατάθεση της σύμβασης στο Κτηματολόγιο. Η επίδικη συμφωνία (Τεκμήριο Α στην Ένορκη Δήλωση του Αιτητή) είναι γραπτή, περιλαμβάνει επαρκή στοιχεία τόσο για την ταυτότητα των πωλητών (Καθ' ης η αίτηση 2) όσο και για τον αγοραστή του ακινήτου (Αιτητή). Περαιτέρω, περιγράφει επαρκώς την ακίνητη ιδιοκτησία που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης, αφού διατυπώνονται σ' αυτή όλα τα απαραίτητα στοιχεία προσδιορισμού του ακινήτου. Προσδιορίζει επίσης το αντάλλαγμα της πώλησης και είναι υπογεγραμμένη από τα συμβαλλόμενα μέρη. Στο σημείο αυτό θα πρέπει να λεχθεί πως η καταβολή ολόκληρου ή μέρους του τιμήματος της πώλησης, δεν συνιστά προϋπόθεση ως προς το επιτρεπτό της κατάθεσης μιας σύμβασης στο Κτηματολόγιο, για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Η σύμβαση δύναται να κατατεθεί άμα τη υπογραφή της ακόμη και με την καταβολή μιας μικρής προκαταβολής. Η νομοθεσία δεν προϋποθέτει την συμμόρφωση στους όρους πληρωμής. Παρόλο που το ζήτημα δεν επηρεάζει καθ' οιονδήποτε τρόπο το αίτημα στη συγκεκριμένη περίπτωση, η εξόφληση του τιμήματος λαμβάνεται υπόψη και του προσδίδεται η δέουσα σημασία. Σε σχέση δε με την ακίνητη ιδιοκτησία η οποία είναι το αντικείμενο της σύμβασης, υπάρχει εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λεμεσού, γεγονός το οποίο δεν αμφισβητείται ούτε από τους Καθ' ων η αίτηση 1 και 2 ούτε και από το Ενδιαφερόμενο Μέρος. Όσον αφορά τους λόγους που προβάλλει ο Αιτητής για την παράλειψη του να καταθέσει την σύμβαση (Τεκμήριο Α) εντός της εξαμήνου προθεσμίας που τάσσει το άρθρο 3 του Νόμου, κρίνω ότι αυτοί είναι εύλογοι. Ο Αιτητής έχει εξοφλήσει πλήρως το τίμημα της πώλησης και κατέχει το αγορασθέν ακίνητο από τον Δεκέμβριο του 1991. Το 2015 (26.3.2015), και μετά που πληροφορήθηκε την έκδοση των ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας ,απαίτησε από τους πωλητές (Καθ΄ης η αίτηση 2) την μεταβίβαση και την εγγραφή επ' ονόματος του, του γραφείου/διαμερίσματος που αγόρασε. Η πάροδος τόσων πολλών ετών από την σύναψη της σύμβασης πώλησης, χωρίς μέχρι σήμερα να έχει επιτευχθεί η μεταβίβαση του αγορασθέντος ακινήτου, προσμετρά θετικά στο αίτημα του αγοραστή ο οποίος ουσιαστικά προβάλλει πως είναι απαραίτητη η κατάθεση του Πωλητηρίου Εγγράφου (Τεκμήριο Α) για σκοπούς προστασίας και προώθησης των δικαιωμάτων του ως αγοραστή του ακινήτου. Δεν υπάρχει αμφιβολία ότι η έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων αποσκοπεί στην προστασία των δικαιωμάτων του Αιτητή ο οποίος μπορεί να θεωρηθεί ως «εγκλωβισμένος αγοραστής». Στον αντίποδα, θα πρέπει να ληφθούν υπόψη και τα δικαιώματα τρίτων προσώπων τα οποία έχουν αποκτηθεί εν τω μεταξύ και τα οποία θα πρέπει να διασφαλιστούν. Τούτων λεχθέντων, αναφέρω ως κατακλείδα πως εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις κατάθεσης της σύμβασης Τεκμήριο Α, αυτή μπορεί να κατατεθεί ώστε να προστατευθούν τα δικαιώματα του Αιτητή. Ταυτόχρονα όμως θα πρέπει να διαφυλαχθούν τα όποια δικαιώματα έχουν εν τω μεταξύ αποκτηθεί από τρίτους καλόπιστους πιστωτές των Καθ' ων η αίτηση 2, στην προκειμένη περίπτωση του Ενδιαφερόμενου Μέρους, λόγω της μη έγκαιρης κατάθεσης της επίδικης σύμβασης στο Κτηματολόγιο. Για όλους τους πιο πάνω λόγους κρίνω ότι η Αίτηση θα πρέπει να εγκριθεί και να εκδοθούν τα αιτούμενα διατάγματα. Δια ταύτα εκδίδονται διατάγματα ως τα αιτητικά Α και Β της Αίτησης, υπό τον όρο ή προϋπόθεση ότι η εγγραφή δεν θα επηρεάσει οποιαδήποτε δικαιώματα έχουν αποκτηθεί από τρίτους καλόπιστους πιστωτές της Madeyia (Developments) Ltd μετά την 24.4.1990, ημερομηνία κατά την οποία ο Αιτητής είχε το δικαίωμα να καταθέσει την εν λόγω σύμβαση στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού μέχρι και της κατάθεσης της δυνάμει του παρόντος διατάγματος. Ο Αιτητής θα πρέπει να ασκήσει το δικαίωμα του το οποίο κέκτηται στη βάση του εκδοθέντος διατάγματος εντός είκοσι
(20)ημερών από την σύνταξη του. Παραμένει το θέμα των εξόδων. Ο γενικός κανόνας είναι ότι τα έξοδα ακολουθούν το αποτέλεσμα της δίκης. Ωστόσο μπορεί να υπάρξει απόκλιση από τον κανόνα όταν τούτο επιβάλλουν ενδογενείς παράγοντες της δίκης. Στην προκειμένη περίπτωση λόγω της ιδιαιτερότητας της Αίτησης, κρίνω ότι είναι ορθότερο να μην εκδώσω καμιά διαταγή για έξοδα. (Υπ.) .................................................. Στ. Τσιβιτανίδου-Κίζη, Α.Ε.Δ. Πιστό αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΜΚ Subject: Civil/Other Action/Final Αναφορά: Εγγραφή σύμβασης στο Κτηματολόγιο cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο