Χριστάκη Αντωνίου Γιάγκου κ.α. ν. Κυπριακής Δημοκρατίας δια του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Αρ. Παραπομπής 87/2009, 11/5/2016 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEM:2016:A206 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Στ. Τσιβιτανίδου-Κίζη, Α.Ε.Δ. Αρ. Παραπομπής 87/2009 Μεταξύ:
- Χριστάκη Αντωνίου Γιάγκου, εκ Λεμεσού
- Σκεύης Αντωνίου Γιάγκου, εκ Λεμεσού Αιτητών και Κυπριακής Δημοκρατίας δια του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας Αποζημιούσας Αρχής ----------------------------- Ημερομηνία: 11 Μαϊου, 2016 Για Απαιτητές: Ο κ. Γιαννάκης Π. Φαίδωνος Για Αποζημιούσα Αρχή: Ο κ. Αντώνης Μελάς για Γενικό Εισαγγελέα Α Π Ο Φ Α Σ Η Με την υπό κρίση Αίτηση (Ειδοποίηση Παραπομπής), οι Απαιτητές αξιώνουν από το Δικαστήριο τον καθορισμό της καταβλητέας αποζημίωσης, λόγω απαλλοτρίωσης μέρους ακινήτου τους, που βρίσκεται στην ενορία Ζακάκι στον Δήμο Λεμεσού. Αποτελούν κοινό έδαφος μεταξύ των μερών τα ακόλουθα: (α) Οι Απαιτητές είναι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες κατά ½ μερίδιο έκαστος, του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 6/103, τεμάχιο 150, Φ/Σχ. 58/160304 το οποίο βρίσκεται στην ενορία Ζακάκι του Δήμου Λεμεσού, συνολικής έκτασης 6,667 τετραγωνικών μέτρων. (β) Η Απαλλοτριούσα-Αποζημιούσα Αρχή με την Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης Α.Δ.Π. 224, που δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας στις 29.2.2008, γνωστοποιούσε την πρόθεση της να απαλλοτριώσει μέρος του ως άνω κτήματος, για σκοπούς κατασκευής δρόμου πρωταρχικής σημασίας που προεκτείνεται από το Νέο Λιμάνι Λεμεσού, μέχρι τον αυτοκινητόδρομο Λεμεσού - Πάφου. (γ) Η Απαλλοτριούσα-Αποζημιούσα Αρχή προχώρησε σε απαλλοτρίωση 1.184 τετραγωνικών μέτρων του προαναφερόμενου ακινήτου. Το Διάταγμα Απαλλοτρίωσης Α.Δ.Π. 149, δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας στις 27.2.
- (δ) Η Απαλλοτριούσα-Αποζημιούσα Αρχή, μέσω του Κτηματολογίου Λεμεσού, προσέφερε στον κάθε Απαιτητή το ποσό των €177.600,00.- (σύνολο €355.200,00.-), προσφορά που έγινε αποδεκτή με επιφύλαξη. Οι Απαιτητές εισέπραξαν τα πιο πάνω ποσά, άνευ βλάβης των δικαιωμάτων τους. Όπως προβάλλεται στην τροποποιηθείσα Έκθεση Απαίτησης, το ακίνητο εφάπτεται ασφαλτοστρωμένου δημοσίου δρόμου (οδός Πάρου), «ήτο και είναι εντός της ζώνης ανάπτυξης Κα5, ήτο και είναι εντός ορίου υδατοπρομήθειας, ηλεκτρισμού, τηλεφώνων και η ανάπτυξη του διέπετο από το Τοπικό Σχέδιο Λεμεσού». Είχε και έχει δυνατότητα άμεσης οικιστικής ή άλλης επιτρεπόμενης ανάπτυξης. Οι Απαιτητές ισχυρίζονται ότι κατά την ημερομηνία Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης (29.2.2008), η αγοραία αξία του απαλλοτριωθέντος μέρους του ακινήτου τους, με βάση την συγκριτική μέθοδο εκτίμησης, ανερχόταν στο ποσό των €414.400,00.-. Συνεπώς το ποσό αυτό (αντιστοιχεί σε €350= ανά τετραγωνικό μέτρο) θα πρέπει να τους καταβληθεί ως αποζημίωση, με τόκο 9% ετησίως από 29.2.2008 μέχρι εξοφλήσεως. Πέραν των ποσών αυτών θα πρέπει να τους καταβληθούν τα έξοδα του εκτιμητού τους για την Έκθεση Εκτίμησης που ετοίμασε, η οποία επισυνάπτεται στην Έκθεση Απαίτησης. Οι Απαιτητές ισχυρίζονται επίσης ότι πέραν της πληρωτέας αποζημίωσης θα πρέπει να τους καταβληθεί και το ποσό των €12.421,00.- (3% ετησίως επί του ποσού των €414.400,00.-), ως το εύλογο ετήσιο ενοίκιο για την κατοχή και χρήση της απαλλοτριωθείσης έκτασης, από 29.2.2008 μέχρι την 15.6.2009 (ημερομηνία πληρωμής του προσφερομένου ποσού των €350.200,00.-) αφού σύμφωνα με τον νόμο, μέχρι την ημερομηνία πληρωμής της αποζημίωσης, η ιδιοκτησία παραμένει στους Αιτητές. Οι Απαιτητές συνακόλουθα των ισχυρισμών τους, αξιώνουν: (α) Καθορισμό της καταβλητέας σ' αυτούς αποζημίωσης για την απαλλοτριωθείσα έκταση, στο συνολικό ποσό των €414.400,00.-, πλέον τόκους προς 9% ετησίως επί του ποσού αυτού από 29.2.2008 μέχρι εξοφλήσεως, μείον το πληρωθέν την 15.6.2009 ποσό των €355.200,00.-. (β) €12.421,00.- ετησίως ως το εύλογο ενοίκιο για την περίοδο από 29.2.2008 μέχρι 15.6.
- (γ) €3.000,00.- αμοιβή των εκτιμητών με νόμιμο τόκο και Φ.Π.Α., πλέον αμοιβή του εκτιμητού για τις παραστάσεις του στο Δικαστήριο. (δ) Δικηγορικά έξοδα και δικαιώματα με νόμιμο τόκο από 31.7.2009 πλέον Φ.Π.Α.. Η Αποζημιούσα Αρχή στην Έκθεση Υπεράσπισης της απορρίπτει τις αξιώσεις των Απαιτητών και ισχυρίζεται ότι η ορθή και δίκαιη αποζημίωση για την απαλλοτριωθείσα έκταση, είναι αυτή των €355.200,00.- που προσφέρθηκε στους Απαιτητές στη βάση της αιτιολογημένης Έκθεσης Εκτίμησης του εμπειρογνώμονα του Κτηματολογίου. Όσον αφορά την αξίωση των Απαιτητών για ετήσιο ενοίκιο, είναι η θέση της πως από την στιγμή που τους καταβλήθηκε η προσφερθείσα αποζημίωση με τους νενομισμένους τόκους και το επίδικο ακίνητο ενεγράφη επ' ονόματι της Απαλλοτριούσας Αρχής, οι Απαιτητές δεν δικαιούνται αποζημίωση για ενοικιαστική αξία της απαλλοτριωθείσης έκτασης. Ισχυρίζεται περαιτέρω πως δεδομένου του ότι η καταβλητέα αποζημίωση τοκίζεται με ποσοστό 9% ετησίως από την ημερομηνία Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης, τούτο υπερκαλύπτει την οποιαδήποτε ζημιά για απώλεια χρήσης και/ή κατοχής. Τέλος καλεί το Δικαστήριο να καθορίσει την αξία της καταβλητέας αποζημίωσης για την απαλλοτριωθείσα έκταση του ακινήτου, ως η Έκθεση του εμπειρογνώμονα του Κτηματολογίου. Οι Απαιτητές κάλεσαν ως μάρτυρα τον εκτιμητή Άγγελο Αγαθαγγέλου (Μ. Απ.), απόφοιτο του πανεπιστημίου Greenwich του Λονδίνου, στον κλάδο Estate Management, η μαρτυρία του οποίου έχει ως εξής: Ο ίδιος είναι εγγεγραμμένος εκτιμητής στο ΕΤΕΚ (κλάδος εκτίμησης γης), μέλος του Βασιλικού Ινστιτούτου R.I.C.S. και κάτοχος του επαγγελματικού τίτλου chartered surveyor. Κατόπιν εντολών των Απαιτητών, προέβη σε εκτίμηση του επίδικου ακινήτου τους και ετοίμασε νέα αιτιολογημένη Έκθεση Εκτίμησης με ημερομηνία 5.5.2014 (Τεκμήριο 1). Το επίδικο ακίνητο είναι χωράφι και βρίσκεται στην ενορία Ζακάκι του Δήμου Λεμεσού, πολύ κοντά στη θάλασσα και στο νέο λιμάνι Λεμεσού. Έχει επίπεδη επιφάνεια και προ της απαλλοτριώσεως είχε πολύ καλό σχήμα (ορθογώνιο). Σε όλη την βορειοδυτική του πρόσοψη εφάπτεται ασφαλτοστρωμένου δημόσιου δρόμου (οδός Πάρου και τώρα οδός Τάσσου Αλεβίζου) πλάτους 15.2 μέτρων. Βρίσκεται σε περιοχή που έχει εκτεταμένη οικιστική ανάπτυξη και είναι πολύ κοντά στο εμπορικό κέντρο «MY MALL», το οποίο κατά τον ουσιώδη χρόνο ήταν σε προχωρημένο στάδιο ανέγερσης. Η ανάπτυξη του διέπεται από το Τοπικό Σχέδιο Λεμεσού με δυνατότητα άμεσης οικιστικής ή άλλης επιτρεπόμενης ανάπτυξης. Η περιοχή στην οποία βρίσκεται το ακίνητο διαθέτει όλες τις αναγκαίες υποδομές για ηλεκτροδότηση, υδατοπρομήθεια και τηλέφωνα. Το ακίνητο εμπίπτει στην Πολεοδομική Ζώνη Κα5, η οποία έχει τα ακόλουθα χαρακτηριστικά. Ανώτατος συντελεστής δόμησης 100%, ανώτατος συντελεστής κάλυψης 50%, μέγιστος αριθμός ορόφων 3 και μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος ορόφων 11.30 μέτρα. Κύριο χαρακτηριστικό της ζώνης είναι ότι πρόκειται για περιοχή με επικρατούσα χρήση την κατοικία. Για να καταλήξει στην εκτίμηση του χρησιμοποίησε την συγκριτική μέθοδο (Comparison Method) σε συνδυασμό με έρευνα και μελέτη της κτηματαγοράς στην περιοχή. Έλαβε υπόψη τέσσερεις
(4)συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων (Τεμάχια 36, 47, 664, 666) στην πολεοδομική ζώνη Κα5, που έγιναν πολύ κοντά στην ημερομηνία Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης, με μέγιστη χρονική διαφορά τους τρεις μήνες. Οι εν λόγω πωλήσεις έδιναν μέσο όρο €361,00.- ανά τετραγωνικό μέτρο, ως αγοραία αξία των ακινήτων. Το επίδικο ακίνητο υπερτερεί κατά πολύ και των τεσσάρων συγκριτικών πωλήσεων λόγω της θέσης του (είναι πολύ κοντά στη θάλασσα, στο λιμάνι και στο εμπορικό κέντρο «MY MALL»), είναι καλύτερου σχήματος μεγέθους και δεδομένων. Αφού έλαβε υπόψη τις εν λόγω συγκριτικές πωλήσεις (αναπροσαρμόζοντας τις τιμές στη βάση ποσοστού 15% ετήσιας αύξησης για την περίοδο 2007 - 2008), τα φυσικά χαρακτηριστικά και πολεοδομικά δεδομένα του επίδικου ακινήτου, κατέληξε ότι η αγοραία αξία της γης κατά τον ουσιώδη χρόνο ήταν €350.- κατά τετραγωνικό μέτρο. Η πληρωτέα αποζημίωση για τα 1.184 τετραγωνικά μέτρα που απαλλοτριώθηκαν ανέρχεται στο ποσό των €414.400,00.-. Εκ μέρους της Αποζημιούσας Αρχής κατέθεσε η Λένια Γεωργίου (Μ.Υ.), υπεύθυνη του κλάδου Γενικής Εκτίμησης και Φορολογίας, του τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Από το 1998 εργάζεται στον Κλάδο Εκτιμήσεων αφού έτυχε ειδικής εκπαίδευσης. Για την ετοιμασία της Εκτίμησης της (Τεκμήριο 7) χρησιμοποίησε και η ίδια την συγκριτική μέθοδο η οποία είναι η πιο αξιόπιστη, όπως χαρακτηριστικά κατέθεσε. Στηρίχθηκε σε πέντε
(5)συγκριτικές πωλήσεις, οι τέσσερεις
(4)εκ των οποίων (Τεμάχια 36, 47, 664 και 666) είναι οι ίδιες με τις συγκριτικές πωλήσεις επί των οποίων στηρίχθηκε και ο εκτιμητής των Απαιτητών κ. Αγαθαγγέλου. Η πέμπτη συγκριτική πώληση (Τεμάχιο 59) αφορούσε πώληση μεριδίων και όχι ολόκληρο το ακίνητο. Χαρακτήρισε το επίδικο ως «ελαφρώς καλύτερο» από το προαναφερόμενο συγκριτικό αλλά δεν πλεονεκτούσε έναντι του. Το αντίθετο. Το συγκριτικό υπερτερούσε έναντι του επιδίκου λόγω της θέσης του. Βρίσκεται σε περιοχή που έχει περισσότερη ανάπτυξη. Επεξήγησε πως έδωσε τον πιο πάνω χαρακτηρισμό στο επίδικο, ακριβώς επειδή πωλήθηκαν μερίδια και όχι ολόκληρο το Τεμάχιο 59. Και οι πέντε
(5)συγκριτικές πωλήσεις έδιδαν μέσο όρο €343,27.- κατά τετραγωνικό μέτρο ως αγοραία αξία της γης. Λαμβάνοντας υπόψη όλα τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά των εν λόγω κτημάτων σε σχέση με το επίδικο, κατέληξε πως η κατά τετραγωνικό μέτρο αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης είναι €300.-. Συνεπώς η πληρωτέα αποζημίωση για την απαλλοτριωθείσα έκταση του ακινήτου (1184 τετραγωνικά μέτρα) είναι €355.200,00.-. Κατά το στάδιο των αγορεύσεων, οι συνήγοροι των διαδίκων ανέπτυξαν τις θέσεις και τα επιχειρήματα τους. Ο κ. Φαίδωνος εκ μέρους των Απαιτητών, εισηγήθηκε πως η αποζημίωση που πρέπει να λάβουν για την απαλλοτριωθείσα έκταση θα πρέπει να υπολογιστεί με βάση «την αξία που θα απέφερε το ακίνητο τους εάν αυτό πωλείτο εκούσια στην ελεύθερη αγορά κατά την ημερομηνία Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης, δηλαδή την 29.2.2008». Υπεστήριξε πως το Δικαστήριο θα πρέπει να αποδεκτεί την Εκτίμηση του μάρτυρος των Απαιτητών Αγαθαγγέλου (Μ.Απ.) και όχι την Εκτίμηση της μάρτυρος Λένιας Γεωργίου (Μ.Υ.) που κατέθεσε εκ μέρους του Κτηματολογίου και τούτο καθότι η συγκριτική πώληση 1 που χρησιμοποίησε η τελευταία αφορά πώληση μεριδίων και όχι ολόκληρο το τεμάχιο. Τούτο δεν μπορεί να αποτελέσει ασφαλή βάση για την εξαγωγή συμπερασμάτων, «καθώς κανείς δεν μπορεί να είναι βέβαιος για τις συνθήκες υπό τις οποίες γίνεται μια τέτοια πώληση», κατέληξε. Τόνισε ιδιαίτερα το γεγονός πως πλην της προαναφερόμενης πώλησης, οι υπόλοιπες τέσσερεις
(4)συγκριτικές πωλήσεις τις οποίες έλαβε υπόψη η μάρτυρας Λένια Γεωργίου, είναι οι ίδιες πωλήσεις επί των οποίων στηρίχθηκε ο δικός τους εμπειρογνώμονας για να καταλήξει στην δική του Εκτίμηση. Αντίθετη ήταν η θέση του κ. Μελά εκ μέρους της Αποζημιούσας Αρχής. Αφού έκαμε αναφορά και στις δύο Εκτιμήσεις, υπεραμύνθηκε της θέσης της μάρτυρος Υπεράσπισης Λένιας Γεωργίου να λάβει υπόψη της ως συγκριτικό την πώληση μεριδίων του Τεμαχίου 59 που, κατά τον ίδιο, είναι το πλησιέστερο προς το επίδικο, έχει παρόμοιο σχήμα και μικρή έκταση όπως και το επίδικο. Κατέληξε πως «αξιολογώντας τα δεδομένα από την σύγκριση των δύο αυτών ακινήτων (του επίδικου και του συγκριτικού 1 της εκτιμήτριας του Κτηματολογίου), η αποζημίωση που πρόσφερε η μάρτυρας Υπεράσπισης είναι δίκαιη και εύλογη και σ' αυτήν πρέπει να καταλήξει και το Δικαστήριο». Προτού προχωρήσω με την αξιολόγηση της προσαχθείσης μαρτυρίας και καταλήξω σε ευρήματα, κρίνω σκόπιμο να αναφερθώ στη νομική πτυχή του θέματος. Η καταβολή δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης για την απώλεια που προκαλείται στον ιδιοκτήτη ως αποτέλεσμα της αποξένωσης του κτήματος του, είναι το συνταγματικό μέτρο της αποζημίωσης (βλ. Σεργίδης ν. Δημοκρατίας
(1991)1 Α.Α.Δ. 119). Με τις διατάξεις του άρθρου 10 του Νόμου, ο νομοθέτης θέτει σειρά αρχών προς τον σκοπό προσδιορισμού της δικαίας και εύλογης αποζημίωσης στην οποία δικαιούται ο ιδιοκτήτης ακινήτου το οποίο απαλλοτριώνεται. Δικαία θεωρείται η αποζημίωση η οποία εξισούται με την αξία του κτήματος στην ελεύθερη αγορά κατά τον κρίσιμο χρόνο. Στον προσδιορισμό της αποζημίωσης λαμβάνεται υπόψη το σύνολο των επιπτώσεων της απαλλοτρίωσης στην αξία του ακινήτου, όπως διασαφηνίζεται στις λεπτομερείς διατάξεις του άρθρου 10 του Ν.15/62 (βλ. Χαραλάμπους ν. Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας
(2001)1(Γ) Α.Α.Δ. 2143, 2149). Όπως έχει προαναφερθεί, το κριτήριο για τον υπολογισμό της αποζημίωσης διέπεται από το άρθρο 10(α) του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου του 1962 (Ν. 15/62ως έχει τροποποιηθεί) το οποίο έχει ως ακολούθως: «10. Η καταβλητέα αναφορικώς προς αναγκαστικήν απαλλοτρίωσιν αποζημίωσις υπολογίζεται συμφώνως προς τους εν τοις εφεξής κανόνας:- (α) τηρουμένων των εν τοις εφεξής διατάξεων, η αξία της ιδιοκτησίας λογίζεται ούσα ίση προς το ποσόν όπερ η τοιαύτη ιδιοκτησία θα απέφερε, εάν επωλήτο εκουσίως εν τη ελευθέρα αγορά κατά το χρόνο της δημοσιεύσεως της οικείας γνωστοποιήσεως απαλλοτριώσεως.» Σύμφωνα με τον κώδικα αποζημίωσης ο οποίος περιέχεται στο άρθρο 10(α), η αξία του ακινήτου στην ελεύθερη αγορά, εάν επωλείτο υπό συνθήκες ελεύθερης συναλλαγής, εξαρτάται από τα αντικειμενικά δεδομένα του ακινήτου που συναρτώνται με την τιμή την οποία θα απέφερε εάν επωλείτο κάτω από συνθήκες ελεύθερης συναλλαγής (βλ. ΕΣΚΑΛ Λτδ ν. Δημοκρατίας
(1993)1 Α.Α.Δ. 1069). Η πιο πάνω αρχή, ότι δηλαδή το κριτήριο για τον υπολογισμό της αποζημίωσης είναι η αξία που θα είχε το ακίνητο αν πωλείτο στην ελεύθερη αγορά κατά το χρόνο Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης, έχει επιβεβαιωθεί και από μεγάλο αριθμό αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου (βλ. μεταξύ άλλων Σεργίδης (πιο πάνω), Νικολάου κ.α. ν. Δημοκρατίας
(2002)1 Α.Α.Δ. 1305 και Παναρέτου κ.α. ν. Δημοκρατίας
(2002)1 Α.Α.Δ. 1552). Η αξία του κτήματος επηρεάζεται άμεσα από τη ζώνη στην οποία είναι εγγεγραμμένο και τούτο επειδή η δυνατότητα της οικοδομικής ανάπτυξης του, άπτεται άμεσα της αξίας του. Όσο μεγαλύτερη είναι αυτή η δυνατότητα, ανάλογα μεγαλύτερη είναι και η αξία του κτήματος (βλ. Χαραλάμπους (ανωτέρω), στη σελ. 2151). Ως μέθοδος καθορισμού της καταβλητέας αποζημίωσης, καλύτερη θεωρείται η συγκριτική μέθοδος και μόνο όπου δεν υπάρχουν συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων, χρησιμοποιείται η μέθοδος ανάπτυξης (βλ. The Republic of Cyprus v. Christofides and Others
(1984)1 A.A.Δ.305). Η δυνατότητα σύγκρισης του απαλλοτριωθέντος με άλλα κτήματα προϋποθέτει την ύπαρξη ομοιογένειας μεταξύ τους. Οι παράγοντες που τείνουν να στοιχειοθετήσουν τέτοια ομοιότητα, εντοπίζονται στην τοποθεσία των ακινήτων, στα γεωφυσικά τους χαρακτηριστικά και στους όρους ανάπτυξης τους. Ο χρόνος διάθεσης των συγκριτικών αποτελεί άλλο σχετικό παράγοντα. Ως προς τον τελευταίο, είναι εφικτή η σύγκριση, εφόσον παρέχεται η δυνατότητα προσαρμογής της τιμής των διαθέσιμων συγκριτικών στα δεδομένα του κρίσιμου για την απαλλοτρίωση χρόνου (βλ.Terence Menelaos Spiby v. Δημοτικού Συμβουλίου Πάφου
(2002)1 Α.Α.Δ. 483, 488). Η πώληση μεριδίων επί ενός ακινήτου δεν αποτελεί ασφαλή βάση για εξαγωγή ορθών συμπερασμάτων γιατί σ΄ αυτές τις περιπτώσεις, η αγορά τέτοιων μεριδίων, συνήθως γίνεται στη βάση εξωγενών, ως προς την πραγματική αξία παραγόντων, οι οποίοι ανεβάζουν την πραγματική αγοραία αξία (βλ. Moti and Another v. Republic
(1968)1 C.L.R. 102, Μιχαήλ κ.α. ν. Δημοκρατίας
(2009)1 Α.Α.Δ. 1063). Τέλος θα πρέπει να λεχθεί πως σε υποθέσεις αυτής της φύσης, όπως η παρούσα, παρόλο που αυτές κρίνονται κατ' ουσίαν με βάση τη μαρτυρία εμπειρογνωμόνων μαρτύρων, εν τούτοις το Δικαστήριο δεν δεσμεύεται από την μαρτυρία τους, αλλά μπορεί να προχωρήσει σε δική του εκτίμηση ή να δεχθεί την μαρτυρία του ενός εμπειρογνώμονα και να απορρίψει αυτή του άλλου ή να αποδεχθεί μερικώς την μία ή την άλλη, νοουμένου βέβαια ότι δίνει λόγους για την οποιαδήποτε κατάληξη του (βλ. μεταξύ άλλων Ali & Another v. Vasilico Cement Works
(1971)1 C.L.R. 155, Attorney General v. Charalambides & Another
(1983)1 C.L.R. 431 και Κυπριανού κ.α. ν. Κυπριακής Δημοκρατίας
(1995)1 Α.Α.Δ. 136). Έχω μελετήσει με προσοχή την μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον μου καθώς επίσης και όλα τα τεκμήρια που έχουν κατατεθεί. Τόσο ο μάρτυρας Απαιτητών Αγαθαγγέλου όσο και η μάρτυρας Υπεράσπισης Λένια Γεωργίου, κλήθηκαν στο Δικαστήριο και κατέθεσαν ως εμπειρογνώμονες. Αποδέχομαι τα όσα κατέθεσαν σε σχέση με τα προσόντα και την πείρα τους και τους θεωρώ ως εμπειρογνώμονες. Εξάλλου η εμπειρογνωμοσύνη τους δεν αμφισβητήθηκε από καμία πλευρά. Είναι καλά γνωστές οι αρχές που καλύπτουν το ζήτημα της μαρτυρίας εμπειρογνωμόνων. Αυτοί θέτουν ενώπιον του Δικαστηρίου όλα τα σχετικά δεδομένα ώστε το Δικαστήριο όχι μόνο να αντιληφθεί τον τρόπο που καταλήγουν στα δικά τους συμπεράσματα και να αξιολογήσει την ορθότητα τούτων αλλά και να είναι σε θέση να εξάξει τα δικά του συμπεράσματα. Είναι νομολογημένο ότι το Δικαστήριο έχει την διακριτική ευχέρεια να μην αποδεχθεί οποιαδήποτε από τις γνώμες των εκτιμητών ή να αποδεχθεί μερικώς την μία ή την άλλη γνώμη, ή να αποδεχθεί μόνο την μία από τις δύο εκτιμήσεις (βλ. Vassilico Cement Works v. Stavrou
(1978)1 Α.Α.Δ.389). Τούτων λεχθέντων επανέρχομαι στην υπό κρίση υπόθεση. Και οι δύο εκτιμητές χρησιμοποίησαν την συγκριτική μέθοδο εκτίμησης για σκοπούς υπολογισμού της καταβλητέας αποζημίωσης. Αν και στηρίχθηκαν στις ίδιες συγκριτικές πωλήσεις (πλην του συγκριτικού 1 της μάρτυρος Υπεράσπισης), ο καθένας κατέληξε στα δικά του συμπεράσματα ως προς την κατά τετραγωνικό μέτρο αξία του επίδικου ακινήτου, κατά την ημερομηνία Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης. Ο μάρτυρας Απαιτητών υπεστήριξε πως το επίδικο ακίνητο πλεονεκτούσε έναντι των τεσσάρων (κοινών) συγκριτικών πωλήσεων (και οι τέσσερεις πωλήσεις έγιναν πολύ κοντά στην ημερομηνία Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης με μέγιστη χρονική διαφορά, τους τρεις μήνες) λόγω της θέσης του (βρίσκεται κοντά στη θάλασσα και την ακτή Ladies Mile, στο Λιμάνι και στο εμπορικό κέντρο My Mall), του καλύτερου σχήματος του, της επιφάνειας του (επίπεδη), μπορούσε να αναπτυχθεί ευκολότερα και ήταν μικρής και εύκολα εμπορεύσιμης έκτασης. Παρόλο που οι τέσσερεις συγκριτικές πωλήσεις έδιναν ως μέσο όρο της αξίας της γης το ποσό των €361.- κατά τετραγωνικό μέτρο, ο ίδιος υιοθέτησε το ποσό των €350.- κατά τετραγωνικό μέτρο ως αγοραία αξία του επίδικου ακινήτου. Αντίθετη ήταν η θέση της μάρτυρος Υπεράσπισης Λένιας Γεωργίου. Η ίδια έλαβε υπόψη ακόμη μία πώληση (Τεμάχιο 59, συγκριτικό 1 στην Έκθεση της, Τεκμήριο 7) η οποία αφορούσε πώληση μεριδίων και όχι ολόκληρο το τεμάχιο. Υπεστήριξε πως το Τεμάχιο 59 είναι συγκρίσιμο με το επίδικο καθότι και τα δύο βρίσκονται εντός της ίδιας Πολεοδομικής Ζώνης, έχουν περίπου το ίδιο σχήμα ως ακίνητα και διαθέτουν και τα δύο πρόσβαση σε δρόμο. Τα μερίδια του Τεμαχίου 59 πωλήθηκαν στην τιμή των €272,66.- το τετραγωνικό μέτρο. Και οι πέντε συγκριτικές πωλήσεις έδιναν ως μέσο όρο της κατά τετραγωνικό μέτρο αξίας της γης, το ποσό των €343,27.-. Λαμβάνοντας υπόψη όλες τις σχετικές παραμέτρους κατέληξε πως το ποσό των €300.- κατά τετραγωνικό μέτρο είναι δίκαιη και εύλογη αποζημίωση για την απαλλοτριωθείσα έκταση. Θεωρώ πως και οι δύο εκτιμητές επιχείρησαν να διαφωτίσουν το Δικαστήριο και αντικειμενικά ενεργώντας έθεσαν ενώπιον του όλα εκείνα τα στοιχεία που θα το βοηθήσουν να καταλήξει στο δικό του εύρημα ως προς την αγοραία αξία του επίδικου ακινήτου και συνακόλουθα της καταβλητέας αποζημίωσης. Και οι δύο εκτιμητές έλαβαν υπόψη τις ίδιες συγκριτικές πωλήσεις (τέσσερεις τον αριθμό). Διαφώνησαν μόνο με την συγκριτική πώληση 1 (Τεμάχιο 59) της μάρτυρος Υπεράσπισης. Κατά την κρίση μου, η πώληση αυτή, για τους λόγους που θα εξηγήσω στη συνέχεια, δεν παρέχει ασφαλή βάση για την εξακρίβωση της αγοραίας αξίας του επίδικου κτήματος και ως εκ τούτου δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή από το Δικαστήριο. Όπως κρίθηκε στην υπόθεση Α.Ν. Μιχαήλ ν. Κυπριακής Δημοκρατίας
(2009)1 (Β) Α.Α.Δ. 1063, οι πωλήσεις μεριδίων δεν αποτελούν ασφαλή οδηγό για την εξαγωγή ορθών συμπερασμάτων ως προς την κατά τετραγωνικό μέτρο αξία απαλλοτριωθείσης γης. Ενδεχομένως το ζήτημα αυτό να αποτελούσε αντικείμενο περαιτέρω συζήτησης για το Δικαστήριο, εάν δεν υπήρχε άλλη όμοια πώληση στην περιοχή ολόκληρου ακινήτου. Πέραν τούτου, το Τεμάχιο 59 έχει μεν «πρόσωπο» σε δημόσιο δρόμο, πολύ στενό όμως (5.30 μέτρα στα βόρεια και 5 μέτρα στα νότια), γεγονός που επηρεάζει άμεσα τις προοπτικές ανάπτυξης του. Ιδιαίτερα «το πρόσωπο» επί του δρόμου στο νότιο τμήμα του είναι μικρότερο του ελάχιστου επιτρεπόμενου για σκοπούς ανάπτυξης. Επιπρόσθετα στα νότια του, εφάπτεται σε βιομηχανική ζώνη και τούτο επηρεάζει σημαντικά την αξία του ως οικιστικό ακίνητο. Συνεπώς το Τεμάχιο 59 λόγω των χαρακτηριστικών του μειονεκτεί έναντι του επιδίκου, το οποίο βρίσκεται σε πολύ καλύτερη θέση και περιοχή και διαθέτει μεγάλο «πρόσωπο» επί ασφαλτοστρωμένου δρόμου, μήκους 65 μέτρων περίπου και πλάτους 15.2 μέτρων. Έτσι η κατά τετραγωνικό μέτρο αξία του επίδικου ακινήτου, στην οποία κατέληξε η μάρτυρας Υπεράσπισης, δεν γίνεται αποδεκτή από το Δικαστήριο. Βάσει των προαναφερθέντων, τα ευρήματα μου ως προς τα ουσιώδη πραγματικά γεγονότα που διέπουν την παρούσα υπόθεση, είναι τα ακόλουθα: Οι Απαιτητές είναι συνιδιοκτήτες κατά ½ μερίδιο του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 6/103, Τεμάχιο 150, Φ/Σχ. 58/160304, το οποίο είναι χωράφι συνολικού εμβαδού 6.667 τετραγωνικών μέτρων και βρίσκεται στην ενορία Ζακάκι του Δήμου Λεμεσού. Σε όλη την βορειοδυτική του πρόσοψη, το επίδικο ακίνητο εφάπτεται ασφαλτοστρωμένου δημόσιου δρόμου μήκους 65 μέτρων περίπου και πλάτους 15.2 μέτρων. Ήταν και είναι εντός της ζώνης ανάπτυξης Κα5 και η ανάπτυξη του διέπετο από το Τοπικό Σχέδιο Λεμεσού. Η περιοχή στην οποία βρίσκεται το ακίνητο έχει εκτεταμένη οικιστική ανάπτυξη και διαθέτει όλες τις αναγκαίες υποδομές για ηλεκτροδότηση, υδατοπρομήθεια και τηλέφωνα. Το ακίνητο είναι σε πολύ πλεονεκτική θέση αφού είναι πολύ κοντά στη θάλασσα, στο Λιμάνι και στο εμπορικό κέντρο «MY MALL». Η Αποζημιούσα Αρχή στη βάση Γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης (Α.Δ.Π.224) που δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας στις 29.2.2008 και Διατάγματος Απαλλοτρίωσης (Α.Δ.Π.149) το οποίο επίσης δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα στις 27.2.2009, απαλλοτρίωσε μέρος του επίδικου ακινήτου ήτοι 1.184 τετραγωνικά μέτρα. Σκοπός της απαλλοτρίωσης ήταν η κατασκευή δρόμου πρωταρχικής σημασίας που προεκτείνεται από το Νέο Λιμάνι Λεμεσού μέχρι τον αυτοκινητόδρομο Λεμεσού-Πάφου. Για τον καθορισμό της καταβλητέας αποζημίωσης, η Αποζημιούσα Αρχή προέβη μέσω της μάρτυρος Υπεράσπισης Λένιας Γεωργίου, σε εκτίμηση της αξίας της απαλλοτριωθείσας έκτασης (1.184 τ.μ.) την οποία καθόρισε σε €300.- κατά τετραγωνικό μέτρο, σύνολο δηλαδή €355.200,00.-. Στον καθένα από τους Απαιτητές προσφέρθηκε το ποσό των €177.600,00.-. Το ποσό αυτό οι τελευταίοι εισέπραξαν στις 15.6.2009 μαζί με τους αναλογούντες, μέχρι τότε, τόκους, με επιφύλαξη των δικαιωμάτων τους. Οι Απαιτητές καταχώρησαν την υπό κρίση Ειδοποίηση Παραπομπής διεκδικώντας μεγαλύτερη αποζημίωση, αφού προηγουμένως έδωσαν οδηγίες σε ιδιώτη εκτιμητή (Άγγελος Αγαθαγγέλου, μάρτυρας Απαιτητών) να προβεί σε σχετική εκτίμηση. Ο τελευταίος ετοίμασε σχετική Έκθεση, (Τεκμήριο 1). Συνιστά εύρημα μου στη βάση των όσων έχουν λεχθεί κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας, πως η αγοραία αξία, κατά τετραγωνικό μέτρο του επηρεαζόμενου εμβαδού του επίδικου ακινήτου, κατά την ημερομηνία Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης (29.2.2008) καθορίζεται στο ποσό των €350.-, προκύπτουσα από τις τέσσερεις
(4)κοινές συγκριτικές πωλήσεις των δύο εκτιμητών, (Τεμάχια 36, 47, 664, 666). Συνεπώς προκύπτει πως το επηρεαζόμενο μέρος της απαλλοτριωθείσας έκτασης ήτοι 1.184 τ.μ. επί ποσού €350.- (αξία της γης κατά τετραγωνικό μέτρο) αποδίδει το συνολικό ποσό των €414.400,00.-. Οι Απαιτητές αξιώνουν περαιτέρω και το ποσό των €3.000.- ως εκτιμητικά έξοδα. Είναι νομολογημένο ότι οι Απαιτητές δικαιούνται το κονδύλι αυτό (βλ. Σεργίδης ν. Κυπριακή Δημοκρατία
(1993)1 Α.Α.Δ.339). Οι Απαιτητές αξιώνουν επίσης και το ποσό των €12.421,00.- ως ετήσιο ενοίκιο. Οι Απαιτητές δεν προώθησαν την εν λόγω απαίτηση τους αφού δεν προσκόμισαν οποιαδήποτε μαρτυρία προς απόδειξη των ισχυρισμών τους. Ως εκ τούτου η αξίωση τους παρέμεινε μετέωρη και απορρίπτεται. Συνακόλουθα, αφαιρουμένου του ποσού των €355.200,00.- που οι Απαιτητές εισέπραξαν μέχρι τις 15.6.2009, η καταβλητέα αποζημίωση για την απαλλοτριωθείσα έκταση του επίδικου ακινήτου καθορίζεται στο ποσό των €59.200,00 (€414.400,00.- - €355.200,00.- = €59.200,00.-) ήτοι €29.600,00.- για έκαστον των Απαιτητών, πλέον τόκο προς 9% ετησίως από 29.2.2008 μέχρι 15.5.2014 και με τόκο 3% από 16.5.2014 μέχρι εξόφλησης. Καταληκτικά των όσων έχουν λεχθεί μέχρι τώρα, εκδίδεται απόφαση υπέρ των Απαιτητών και εναντίον της Αποζημιούσας Αρχής για το ποσό των €59.200,00.- το οποίο να καταβληθεί εξ' ημισείας και στους δύο Απαιτητές, με τόκο προς 9% ετησίως από 29.2.2008 μέχρι 15.5.2014 και με τόκο προς 3% από 16.5.2014 μέχρι εξόφλησης. Επιδικάζονται επίσης προς όφελος των Απαιτητών και τα δικηγορικά έξοδα, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή (στην κλίμακα του επιδικασθέντος ποσού των €59.200,00.-) και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. Περαιτέρω επιδικάζονται προς όφελος τους και €3.000.- εκτιμητικά έξοδα, περιλαμβανομένου του Φ.Π.Α. με νόμιμο τόκο από σήμερα. Με την καταβολή των πιο πάνω ποσών η απαλλοτριωθείσα έκταση να μεταβιβαστεί επ' ονόματι της Κυπριακής Δημοκρατίας. (Υπ.) .................................................. Στ. Τσιβιτανίδου-Κίζη, Α.Ε.Δ. Πιστό αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΜΚ Subject: Civil/Other Action/Final Αναφορά: Παραπομπή cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο