← Κύπρος

Άννινου Γεωργίου Ιωάννου κ.α. ν. Κυπριακής Δημοκρατίας, δια του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Παραπομπή αρ.: 86/2009, 29/7/2016

Άννινου Γεωργίου Ιωάννου κ.α. ν. Κυπριακής Δημοκρατίας, δια του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Παραπομπή αρ.: 86/2009, 29/7/2016 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEM:2016:A349 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ Ενώπιον: Θ. Θωμά, Α.Ε.Δ. Παραπομπή αρ.: 86/2009 Μεταξύ: Άννινου Γεωργίου Ιωάννου, εξ Αγίου Αθανασίου

  1. Ελισάβετ Ελευθερίου Γιαννουρή, εξ Αγίου Αθανασίου Απαιτητών και Κυπριακής Δημοκρατίας, δια του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας Αποζημιούσας Αρχής -------------------------------------------------- 29/7/2016 Για τους Απαιτητές: κ. Γ. Φαίδωνος Για την Αποζημιούσα Αρχή: κ. Α. Μελάς Α Π Ο Φ Α Σ Η Οι Απαιτητές αξιώνουν από το Δικαστήριο τον καθορισμό της καταβλητέας προς αυτούς αποζημίωσης, για την απαλλοτρίωση μέρους του ακινήτου τους με αρ. εγγραφής 0/22514, αρ. τεμαχίου 1134, Φ/Σχ. 53/64, που βρίσκεται στην ενορία Αρχαγγέλου Μιχαήλ, στο Δήμο Κάτω Πολεμιδίων. Πριν προχωρήσω στην παράθεση της μαρτυρίας που παρουσιάστηκε ενώπιον του Δικαστηρίου, θεωρώ χρήσιμο να καταγράψω από αυτό το στάδιο τις πρώτες διαπιστώσεις του Δικαστηρίου, οι οποίες στηρίζονται στα κοινώς παραδεκτά και αδιαμφισβήτητα γεγονότα. 1) Οι Απαιτητές είναι οι εγγεγραμμένοι συνιδιοκτήτες του ως άνω περιγραφόμενου ακινήτου ανά ¼ μερίδιο έκαστος. 2) Η Απαλλοτριούσα - Αποζημιούσα Αρχή με διάταγμα απαλλοτρίωσης που δημοσιεύτηκε την 27/2/2009 με την Α.Δ.Π. 149, απαλλοτρίωσε έκταση 1.529 τ.μ. από το ως άνω περιγραφόμενο ακίνητο. Του διατάγματος απαλλοτρίωσης προηγήθηκε η γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης που δημοσιεύτηκε την 29/2/2008, με την Α.Δ.Π.
  2. 3) Η προσφορά της Αποζημιούσας Αρχής ήταν €110.500 προς τον κάθε Απαιτητή, η οποία έγινε αποδεκτή από αυτούς με επιφύλαξη. Το ποσό αυτό πληρώθηκε στους Απαιτητές, οι οποίοι καταχώρισαν την υπό εξέταση παραπομπή για τον τελικό καθορισμό από το Δικαστήριο του ποσού της αποζημίωσης που δικαιούνται. 4) Η απαλλοτρίωση έγινε με σκοπό την κατασκευή του δρόμου πρωταρχικής σημασίας που θα συνδέει το νέο λιμάνι Λεμεσού με τον αυτοκινητόδρομο Λεμεσού - Πάφου. 5) Η απαλλοτρίωση έχει διαχωρίσει το υπόλοιπο ακίνητο σε δύο τμήματα, αυτό που βρίσκεται στα ανατολικά του απαλλοτριωθέντος μέρους και αυτό που βρίσκεται στα δυτικά. Όλες οι πιο πάνω διαπιστώσεις αποτελούν και ανάλογα ευρήματα του Δικαστηρίου. Δεν υπήρξε διαφωνία σε σχέση με την ανά τετραγωνικό μέτρο αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης. Οι εκτιμητές των δύο πλευρών συμφωνούν ότι αυτή ανέρχεται στο ποσό των €135/τ.μ. Επίσης, οι εκτιμητές των δύο πλευρών συμφωνούν ότι το ανατολικό τμήμα υπέστη επιζήμια επίδραση, συνεπεία του ότι με την κατασκευή του δρόμου, ο οποίος έχει απομονωτικές λωρίδες και στις δύο πλευρές του, αυτό κατέστη περίκλειστο. Η διαφωνία τους εστιάστηκε στα ακόλουθα ζητήματα: (α) Στην ανά τ.μ. αξία του ανατολικού τμήματος Α, που προέκυψε μετά την επίδικη απαλλοτρίωση. (β) Στο ποσοστό της επιζήμιας επίδρασης στο ανατολικό τμήμα Α. (γ) Στο κατά πόσο έχει υποστεί επιζήμια επίδραση και το δυτικό τμήμα Β συνεπεία της απαλλοτριωθείσας έκτασης και της κατασκευής του δρόμου πρωταρχικής σημασίας. Η Μαρτυρία: Προς υποστήριξη της υπόθεσης τους οι Απαιτητές παρουσίασαν τον εκτιμητή Περικλή Μάρκαρη (Μ.Α.). Κατέθεσε ότι κατόπιν εντολής των Απαιτητών ετοίμασε αιτιολογημένη έκθεση εκτίμησης (Τεκμήριο 5). Σύμφωνα με νέα εμβαδομέτρηση που έγινε από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, το ορθό συνολικό εμβαδόν του επίδικου τεμαχίου είναι 10.644 τ.μ. και όχι 10.034 που αναγράφεται, λανθασμένα, στον τίτλο ιδιοκτησίας. Η απαλλοτρίωση επηρεάζει έκταση 1.529 τ.μ. του ακινήτου, μειώνοντας το εμβαδό του σε 9.115 τ.μ. Το ανατολικό τμήμα έχει εμβαδό 2.618 τ.μ. και το δυτικό τμήμα 6.497 τ.μ. Το ακίνητο έχει σχεδόν ορθογώνιο σχήμα, με ομαλή και σχετικά επίπεδη επιφάνεια. Στα δυτικά εφάπτεται, με πρόσωπο 75 μ. περίπου, επί εγγεγραμμένου δημόσιου χωμάτινου δρόμου, ο οποίος βορειότερα είναι ασφαλτόστρωτος. Έκταση 5.257 τ.μ. του δυτικού τμήματος βρίσκεται εντός των εδαφών των κυρίαρχων Βρετανικών Βάσεων. Για τις περιοχές αυτές δεν υπάρχουν δημοσιευμένες ζώνες και η πολεοδομική ανάπτυξη διέπεται από τον περί Οδών και Οικοδομών Νόμο, πάντα με τη σύμφωνη γνώμη των αρχών των Βάσεων που επιβάλλουν επιπρόσθετους περιορισμούς. Η υπόλοιπη έκταση του δυτικού τμήματος, εμβαδού 2.769 τ.μ. εμπίπτει στη πολεοδομική ζώνη Γα2, που είναι η γεωργική ζώνη. Το ανατολικό τμήμα του ακινήτου εκτάσεως 2.618 τ.μ. εμπίπτει στη ζώνη Αα4, που είναι ζώνη για δημόσιες χρήσεις. Η ζώνη αυτή αγνοείται επειδή αποτελεί περιορισμό ο οποίος, σύμφωνα με το άρθρο 10(η) του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Νόμου 15/62 αποζημιώνεται ή αγνοείται. Συνεπώς, ο υπολογισμός της επιζήμιας επίδρασης επί του ανατολικού τμήματος έγινε με βάση την εφαπτόμενη ζώνη Κα5, που είναι οικιστική. Για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας του ανατολικού τμήματος του ακινήτου, χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο. Οι συγκριτικές πωλήσεις που έλαβε υπόψη του περιγράφονται στο παράρτημα Α της εκτίμησης του - Τεκμήριο 5 - με αύξοντες αριθμούς 5, 6 και
  3. Ο μέσος όρος των χρονικά αναπροσαρμοσμένων τιμών πώλησης των ως άνω συγκριτικών πωλήσεων είναι €376,10/τ.μ., το οποίο όμως για τους σκοπούς της εκτίμησης του μείωσε σε €350/τ.μ. Η γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης έχει καταστήσει το τμήμα αυτό περίκλειστο, με αποτέλεσμα να μην μπορεί να τύχει ανάπτυξης. Επιπρόσθετα, λόγω και της κατασκευής του δρόμου τετραπλής τροχιάς και διπλής κατεύθυνσης, με ενδιάμεση διαχωριστική νησίδα και απομονωτική λωρίδα εκατέρωθεν, το ανατολικό τμήμα αναμένεται να επηρεαστεί δυσμενώς από το οδικό δίκτυο της περιοχής, με τη δημιουργία υπηρεσιακού δρόμου, παράλληλου του παρακαμπτήριου αυτοκινητόδρομου. Οι Απαιτητές θα παραχωρήσουν την επηρεαζόμενη από τον υπηρεσιακό δρόμο έκταση, υπολογιζόμενου εμβαδού 530 τ.μ. περίπου και επιπλέον θα επιβαρυνθούν με την δαπάνη κατασκευής του. Επιπρόσθετα, το τμήμα αυτό θα μειονεκτεί λόγω αυξημένης οχληρίας, καυσαερίων και θορύβου που θα προκαλούνται από την ύπαρξη του δρόμου πρωταρχικής σημασίας και της χρήσης του από κυρίως βαρέα οχήματα από και προς το λιμάνι, όπως επιβεβαιώνεται και σε μελέτη/γνωμάτευση της υπηρεσίας περιβάλλοντος του Υπουργείου Γεωργίας, Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος (Τεκμήριο 3). Με βάση τα πιο πάνω μειονεκτήματα υιοθέτησε επιζήμια επίδραση στο τμήμα αυτό, ποσοστού 35%. Όσον αφορά το δυτικό τμήμα του ακινήτου, αυτό εξακολουθεί να εφάπτεται εγγεγραμμένου δημόσιου δρόμου ο οποίος, πριν τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης, εξυπηρετούσε ολόκληρο το ακίνητο. Λόγω της κατασκευής του παρακαμπτήριου δρόμου με ενδιάμεση διαχωριστική νησίδα και απομονωτική λωρίδα εκατέρωθεν, το τμήμα αυτό απομονώνεται οριστικά από την άμεση περιοχή του ακινήτου στα ανατολικά, η οποία είναι ενταγμένη σε ζώνες ανάπτυξης, με αποτέλεσμα η προοπτική για μελλοντική αξιοποίηση και κεφαλαιουχική ανατίμηση του να μειώνεται σημαντικά. Επιπλέον, και το τμήμα αυτό αναμένεται να επηρεαστεί δυσμενώς από το οδικό δίκτυο της περιοχής, με τη δημιουργία υπηρεσιακού δρόμου, παράλληλου του παρακαμπτήριου αυτοκινητόδρομου. Για την κατασκευή του υπηρεσιακού δρόμου εξυπακούεται ότι οι Απαιτητές θα παραχωρήσουν την επηρεαζόμενη έκταση, υπολογιζόμενου εμβαδού 500 τ.μ. περίπου και επιπλέον θα επιβαρυνθούν με τη δαπάνη κατασκευής του. Πέραν του υπηρεσιακού δρόμου θα μειονεκτεί λόγω αυξημένης οχληρίας, καυσαερίων και θορύβου που θα προκαλούνται από την ύπαρξη του δρόμου πρωταρχικής σημασίας. Λαμβάνοντας υπόψιν τα πιο πάνω υιοθέτησε για το δυτικό τμήμα επιζήμια επίδραση ύψους 5%. Από πλευράς Αποζημιούσας Αρχής παρουσιάστηκε η εκτιμητής Λένια Γεωργίου, η οποία εργάζεται στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού (Μ.Υ.1). Κατέθεσε ότι της ανατέθηκε η εκτίμηση των αποζημιώσεων που θα προσφερόταν στους ιδιοκτήτες των 72 περίπου ακινήτων που επηρεάζονταν από την κατασκευή του κάθετου δρόμου πρωταρχικής σημασίας που επεκτείνεται από το νέο νοσοκομείο μέχρι το λιμάνι Λεμεσού, μεταξύ των οποίων είναι και οι Απαιτητές. Για να προβεί στην έκθεση εκτίμησης της - Τεκμήριο 7 - έκαμε έρευνα για συγκριτικές πωλήσεις στην περιοχή, που πραγματοποιήθηκαν μεταξύ 1/1/2007 μέχρι 31/7/2008, αναπροσαρμόζοντας τις τιμές πώλησης με βάση την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Για τον υπολογισμό της κατά μέτρο αξίας του ανατολικού τμήματος στηρίχτηκε στις συγκριτικές της πωλήσεις με αύξοντες αριθμούς 4-8, οι οποίες παρουσιάζονται στον πίνακα συγκριτικών πωλήσεων που επισυνάπτεται στην έκθεση εκτίμησης της. Παρά το ότι οι κατά μέτρο αξίες των ως άνω συγκριτικών πωλήσεων είναι ψηλότερες, εντούτοις υιοθέτησε χαμηλότερη αξία για το ανατολικό τμήμα του επίδικου ακινήτου, για το λόγο ότι είναι πιο μειονεκτικό από τα ως άνω συγκριτικά. Όλα τα ως άνω συγκριτικά της βρίσκονται εντός της ίδιας πολεοδομικής ζώνης Κα5, όπως και το ανατολικό τμήμα, όμως εφάπτονται δρόμου με άμεση δυνατότητα ανάπτυξης, σε αντίθεση με το επίδικο ακίνητο, το οποίο εφάπτεται στενού δρόμου ο οποίος, σύμφωνα με επιστολή του τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως ημερομηνίας 11/6/2010 - Τεκμήριο 8 - θεωρείται ανεπαρκής για σκοπούς ανάπτυξης. Ενόψει των πιο πάνω, υιοθέτησε ποσοστό μείωσης ύψους 15% για το ανατολικό τμήμα του επίδικου ακινήτου, από το μέσο όρο της κατά μέτρο αξίας των συγκριτικών πωλήσεων. Ο μέσος όρος των συγκριτικών της πωλήσεων είναι €350/τ.μ. περίπου, αφαιρώντας δε το ποσοστό μείωσης 15% κατέληξε στο ποσό των €300/τ.μ. Υιοθέτησε επιζήμια επίδραση ύψους 30% για το ανατολικό τμήμα, για το λόγο ότι μετά την απαλλοτρίωση κατέστη περίκλειστο. Όπως επεξήγησε, το 30% είναι η μέγιστη διαφορά που υιοθετείται από τους εκτιμητές μεταξύ ενός περίκλειστου ακινήτου και ενός ακινήτου που εφάπτετο σε δρόμο. Λαμβάνοντας υπόψιν το ότι ο δρόμος στον οποίο εφάπτεται το επίδικο ακίνητο βρίσκεται εντός των Βρετανικών Βάσεων και είναι ανεπαρκής για σκοπούς ανάπτυξης του μέρους του για το οποίο ισχύει το τοπικό σχέδιο (ανατολικό τμήμα), το ποσοστό της επιζήμιας επίδρασης που υιοθέτησε είναι πέραν του ευλόγου. Όσον αφορά το δυτικό τμήμα του επίδικου ακινήτου θεωρεί ότι δεν επήλθε οποιαδήποτε επιζήμια επίδραση σ' αυτό για το λόγο ότι εξακολουθεί και μετά την απαλλοτρίωση να εφάπτεται σε εγγεγραμμένο δημόσιο δρόμο. Διαφώνησε με τη θέση του εκτιμητή των Απαιτητών ότι λόγω της κατασκευής του δρόμου πρωταρχικής σημασίας το δυτικό τμήμα απομονώθηκε οριστικά από την άμεση περιοχή του ακινήτου, η οποία είναι ενταγμένη σε ζώνες ανάπτυξης για το λόγο ότι, όπως επεξήγησε, ο καθορισμός των πολεοδομικών ζωνών είναι ξεκάθαρα θέμα της αρμόδιας αρχής και δεν είναι δεδομένο ότι ο δρόμος που κατασκευάστηκε με την επίδικη απαλλοτρίωση θα αποτελεί πάντοτε το σύνορο της οικιστικής ζώνης της περιοχής. Όσον αφορά τη δημιουργία υπηρεσιακού δρόμου, η θέση της ήταν ότι το ζήτημα αυτό είναι άσχετο με την επίδικη απαλλοτρίωση, για το λόγο ότι σε περίπτωση που επιβληθεί στους Απαιτητές όρος για δημιουργία υπηρεσιακού δρόμου, θα δικαιούνται να ζητήσουν αποζημίωση για την έκταση που θα παραχωρήσουν. Όσον αφορά την οχληρία, την οποία επικαλούνται οι Απαιτητές, η θέση της ήταν ότι από τη στιγμή που δεν υπάρχει οποιαδήποτε κατοικία, ούτε οποιαδήποτε καλλιέργεια στο επίδικο ακίνητο, δεν μπορεί να τίθεται τέτοιο ζήτημα. Στην πραγματικότητα δεν υπάρχει τόση τροχαία κίνηση στον παρακαμπτήριο δρόμο, ώστε να προκαλείται οποιαδήποτε ζημιά στο επίδικο ακίνητο. Η Αποζημιούσα Αρχή κάλεσε επίσης ως μάρτυρα τον Ιάκωβο Νικολάου (Μ.Υ.2), υπάλληλο στο Επαρχιακό Γραφείο του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως. Υιοθέτησε το περιεχόμενο της επιστολής του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως - Τεκμήριο 8 - η οποία κατατέθηκε από τη Μ.Υ.
  4. Όπως κατέθεσε, η επιστολή αυτή στάληκε προς απάντηση επιστολής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, ημερομηνίας 9/6/2010 - Τεκμήριο 8Α. Τα όσα αναγράφονται στο Τεκμήριο 8 ίσχυαν κατά την ημερομηνία που φέρει το έγγραφο αυτό, δηλαδή την 11/6/
  5. Η θέση του ήταν ότι για το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως οι χωμάτινοι δρόμοι δεν θεωρούνται ικανοποιητική προσπέλαση για σκοπούς διαχωρισμού οικοπέδων. Μπορεί όμως να παραχωρηθεί άδεια για μικρό αριθμό κατοικιών, χωρίς όμως να ήταν σε θέση να πει μέχρι ποιου αριθμού μπορούσε να παραχωρηθεί άδεια από το τμήμα του. Αξιολόγηση μαρτυρίας - ευρήματα:- Εν πρώτοις θα πρέπει να αναφερθεί ότι η εμπειρογνωμοσύνη των εκτιμητών των εκατέρωθεν πλευρών υπήρξε αδιαμφισβήτητη. Αποδέχομαι ότι τόσο ο Μ.Α. όσο και η Μ.Υ.1 είναι ειδικοί εμπειρογνώμονες στην εκτίμηση ακινήτων. Ο Μ.Υ.2 κρίνεται ως αντικειμενικός, ανεξάρτητος και χωρίς κανένα προσωπικό συμφέρον στην έκβαση της υπόθεσης. Δεν έχει αφήσει την παραμικρή αμφιβολία στο Δικαστήριο για την ειλικρίνεια και φιλαλήθεια του. Όπως έχει ήδη αναφερθεί, υπάρχει συμφωνία μεταξύ των εκτιμητών των εκατέρωθεν πλευρών για την ανά τ.μ. αξία τόσο της απαλλοτριωθείσας έκτασης όσο και του δυτικού τμήματος Β το οποίο προέκυψε με την επίδικη απαλλοτρίωση. Συνεπώς, δεν παρίσταται ανάγκη να γίνει σχολιασμός ούτε των συγκριτικών στοιχείων στα οποία βασίστηκαν οι εκτιμητές για να καταλήξουν στο ποσό αυτό. Αποδέχομαι ότι η ανά τ.μ. αξία τους ανέρχεται στο ποσό των €135,
  6. Α. Η ανά τ.μ. αξία του ανατολικού τμήματος Α: Αποτέλεσε κοινό τόπο ότι το ανατολικό τμήμα Α του επίδικου ακινήτου (στη συνέχεια θα αναφέρεται ως «τμήμα Α») ενέπιπτε, κατά τον ουσιώδη χρόνο, στην πολεοδομική ζώνη Αα4 που είναι ζώνη για δημόσια χρήση. Όμως και οι δύο εκτιμητές, για τον υπολογισμό της καταβλητέας αποζημίωσης έλαβαν υπόψη τη συνορεύουσα με το «τμήμα Α» ζώνη που είναι η Κα5, η οποία είναι οικιστικής χρήσης. Ας σημειωθεί ότι η πολεοδομική ζώνη Αα4 αποτελεί περιορισμό ο οποίος βάσει του άρθρου 10(η)[1] του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου 15/62, αποζημιώνεται ή αγνοείται. Η μέθοδος η οποία χρησιμοποιήθηκε και από τους δύο εκτιμητές για να καταλήξουν στα ευρήματα τους είναι η συγκριτική, η οποία θεωρείται ως η καλύτερη (The Republic of Cyprus v. Christofides and others

(1984)1 A.A.Δ. 305). Ο Μ.Α. για να καταλήξει στην ανά τ.μ. αξία του «τμήματος Α» βασίστηκε σε τρεις συνολικά συγκριτικές πωλήσεις. Πρόκειται για τις πωλήσεις με αύξοντες αριθμούς 5,6 και 7 του «παραρτήματος Α» της έκθεσης εκτίμησης του - Τεκμήριο
  1. Από πλευράς της η Μ.Υ.1 χρησιμοποίησε πέντε συνολικά πωλήσεις, οι τρεις από τις οποίες είναι οι ίδιες με αυτές που χρησιμοποίησε ο Μ.Α. Οι συγκριτικές της πωλήσεις περιγράφονται στον «πίνακα συγκριτικών πωλήσεων» με αύξοντες αριθμούς 4 - 8 της έκθεσης εκτίμησης της - Τεκμήριο
  2. Εν σχέσει με το συγκριτικό με Α/Α 4 της έκθεσης εκτίμησης της Μ.Υ.1, αυτό το οποίο παρατηρώ είναι ότι αφορά πώληση μεριδίου. Όπως υποδεικνύει η νομολογία μας, οι πωλήσεις μεριδίων δεν αποτελούν ασφαλή οδηγό για εξαγωγή ορθών συμπερασμάτων επειδή, συνήθως, γίνονται στη βάση εξωγενών ως προς την πραγματική τους αξία παραγόντων, οι οποίοι ανεβάζουν την αγοραία αξία τους (Μιχαήλ κ.α. ν. Δημοκρατίας
(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1063). Πέραν των πιο πάνω, θα πρέπει να επισημάνω ότι ο ίδιος ο ευπαίδευτος συνήγορος της Αποζημιούσας Αρχής στη γραπτή του αγόρευση εισηγείται στο Δικαστήριο όπως μη στηριχθεί στο υπό αναφορά συγκριτικό στοιχείο εν όψει και της δήλωσης της Μ.Υ.1 ότι το συγκεκριμένο μερίδιο αντιστοιχεί σε πώληση οικοπέδου. Συμφωνώ πλήρως με την εισήγηση του κ. Μελά ότι είναι ασφαλέστερο για το Δικαστήριο να μη βασιστεί στην υπό αναφορά συγκριτική πώληση. Όσον αφορά τη συγκριτική πώληση με Α/Α 7 του πίνακα συγκριτικών πωλήσεων της Μ.Υ.1, όπως ο Μ.Α. επεξήγησε κατά την αντεξέταση του, ο λόγος που ο ίδιος δεν την έλαβε υπόψη είναι ότι πρόκειται για ένα κατά πολύ μεγαλύτερο τεμάχιο, πέραν του διπλάσιου σε έκταση από το επίδικο, επιπρόσθετα δε υπόκειται σε δουλείες, όπως επιμαρτυρείται και από το πιστοποιητικό εγγραφής του - Τεκμήριο
  1. Ακόμα, εντός του ίδιου τεμαχίου υπάρχει ένα μικρό τεμάχιο υπ' αρ. 665 το οποίο ανήκει στο Συμβούλιο Υδατοπρομήθειας Λεμεσού. Από πλευράς της η Μ.Υ.1 κατά την αντεξέταση της υποστήριξε ότι το μεγάλο μέγεθος του ακινήτου της υπό αναφορά συγκεκριμένης πώλησης δεν είναι παράγοντας που το θέτει σε μειονεκτικότερη θέση έναντι του επίδικου ακινήτου. Ενόψει του ότι η έκταση του ακινήτου της υπό αναφορά συγκριτικής πώλησης είναι κατά πολύ μεγαλύτερη, πέραν της διπλάσιας από την έκταση όχι μόνο του επίδικου ακινήτου, αλλά και των ακινήτων όλων των συγκριτικών πωλήσεων, θεωρώ ασφαλέστερο όπως μη στηριχθώ επί του εν λόγω συγκριτικού. Είμαι της άποψης ότι δεν παρέχεται ευχέρεια σύγκρισης μεταξύ των δύο ακινήτων ενόψει της μεγάλης διαφοράς του μεταξύ τους μεγέθους, αλλά και ενόψει του ότι το υπό αναφορά ακίνητο εφάπτεται εγγεγραμμένου δρόμου στις πέντε πλευρές του, όπως η ίδια η Μ.Υ.1 ανέφερε. Όμως όσον αφορά τα υπόλοιπα, κατά τον Μ.Α., μειονεκτήματα του ακινήτου της υπό αναφορά συγκριτικής πώλησης όπως η ύπαρξη δουλειών και δικαιωμάτων προς όφελος άλλων ακινήτων έχω να αναφέρω ότι, από τη στιγμή που ο Μ.Α. έχει λάβει και αυτός υπόψη του τη συγκριτική πώληση με Α/Α 8 του πίνακα συγκριτικών πωλήσεων της Μ.Υ.1, της οποίας το ακίνητο βαρύνεται και αυτό με παρόμοιας φύσης δουλείες και δικαιώματα προς όφελος άλλων ακινήτων όπως και το ακίνητο της συγκριτικής πώλησης με αρ. Α/Α 7, θεωρώ ότι δεν θα ήταν βάσιμος λόγος ώστε, εκ μόνης της ύπαρξης των υπό αναφορά δουλειών και δικαιωμάτων, να μη ληφθεί υπόψιν ως συγκριτική πώληση. Έχοντας κατά νουν όλα όσα έχω αναφέρει πιο πάνω καταλήγω ότι τα τρία συγκριτικά, τα οποία έχει χρησιμοποιήσει ο Μ.Α., τα οποία έχει επίσης χρησιμοποιήσει και η Μ.Υ.1, αποτελούν ασφαλές υπόβαθρο ώστε να βασιστώ επ' αυτών για να καταλήξω στην ανά τ.μ. αξία του «τμήματος Α». Αποδεχόμενος τη μαρτυρία του Μ.Α. καταλήγω σε εύρημα ότι τα ακίνητα των υπό αναφορά συγκριτικών πωλήσεων έχουν παρόμοια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά με το επίδικο, ενώ οι ημερομηνίες πώλησης τους είναι πολύ κοντά στην ημερομηνία της επίδικης γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης που είναι η 29/2/
  2. Ο μέσος όρος των τιμών των ως άνω συγκριτικών πωλήσεων, όπως έχουν αναπροσαρμοστεί χρονικά, ανέρχεται σε €376,10/τ.μ., το οποίο ο Μ.Α. έχει μειώσει σε €350,00/τ.μ. Στο σημείο αυτό θα ήθελα να επισημάνω ότι δεν υπάρχει κατ' ουσία μεγάλη διαφορά με το μέσο όρο των τιμών των πέντε συγκριτικών πωλήσεων τις οποίες έχει λάβει υπόψη της η Μ.Υ.
  3. Ο μέσος όρος των τιμών των ως άνω συγκριτικών πωλήσεων της Μ.Υ.1 ανέρχεται σε €343,27/τ.μ. Η Μ.Υ.1 υιοθέτησε όμως ποσοστό μείωσης 15% του μέσου όρου της κατά τ.μ. αξίας των συγκριτικών της πωλήσεων για το λόγο ότι, βάσει των όσων αναφέρονται στη γραπτή της δήλωση - Τεκμήριο 6 - το επίδικο ακίνητο εφάπτεται στενού δρόμου που βρίσκεται εντός των Βρετανικών Βάσεων, ο οποίος θεωρείται ανεπαρκής για σκοπούς ανάπτυξης, σε αντίθεση με τα ακίνητα των συγκριτικών της πωλήσεων τα οποία εφάπτονται δρόμου με άμεση τη δυνατότητα ανάπτυξης. Η αμέσως πιο πάνω αναφερόμενη θέση της στηρίζεται σε επιστολή του τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως ημερομηνίας 11/6/2010 - Τεκμήριο 8 - η οποία απαντά σε επιστολή του τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας ημερομηνίας 9/6/010 - Τεκμήριο 8Α. Είναι αυτή την επιστολή - Τεκμήριο 8 - που κλήθηκε να αναγνωρίσει ο Μ.Υ.
  4. Στο ερώτημα του τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας ποιες θα ήταν οι προοπτικές ανάπτυξης του «τμήματος Α» του επίδικου ακινήτου σε περίπτωση που δεν επηρεαζόταν από το δρόμο πρωταρχικής σημασίας, ειδικότερον αν θα μπορούσε να αναπτυχθεί/διαχωριστεί σε οικόπεδα με την υφιστάμενη πρόσβαση το χωματόδρομο εντός των Βρετανικών Βάσεων, το τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως απάντησε αρνητικά γιατί, όπως επεξηγείται στο Τεκμήριο 8, ο χωματόδρομος που εφάπτεται στο επίδικο ακίνητο δεν θεωρείται ικανοποιητική προσπέλαση για σκοπούς διαχωρισμού οικοπέδων. Όπως ήταν αναμενόμενο, το ως άνω εγειρόμενο ζήτημα αποτέλεσε αντικείμενο έντονης αντιπαράθεσης μεταξύ των εκατέρωθεν πλευρών. Κατόπιν εξέτασης των εκατέρωθεν προβαλλόμενων ισχυρισμών έχω αποφασίσει όπως μη δώσω οποιαδήποτε βαρύτητα στην ως άνω θέση του τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως, για τους λόγους που θα επεξηγήσω λεπτομερώς αμέσως πιο κάτω: Η πρώτη φορά που έγινε αναφορά στην επιστολή αυτή - Τεκμήριο 8 - ήταν κατά την κύρια εξέταση της Μ.Υ.1, κατά την οποία ζητήθηκε και η κατάθεση της ως Τεκμηρίου. Ουδέποτε προηγουμένως τέθηκε υπόψιν της πλευράς των Απαιτητών, ώστε να ενημερωθούν για την ύπαρξη της. Φυσικά, δεν διαφεύγει της προσοχής μου ότι κατά την αντεξέταση του Μ.Α. του είχε υποβληθεί, από τον ευπαίδευτο συνήγορο της Αποζημιούσας Αρχής, ότι τα ακίνητα των συγκριτικών πωλήσεων της Μ.Υ.1 πλεονεκτούσαν έναντι του επίδικου για το λόγο ότι όλα εξυπηρετούνταν από πιο πλατύ με ικανοποιητική προσπέλαση δρόμο, σε αντίθεση με το επίδικο, όμως δεν είχε τεθεί υπόψιν του μάρτυρα το συγκεκριμένο περιεχόμενο του Τεκμηρίου 8 κατά τρόπο ώστε να του δοθεί η δυνατότητα να το σχολιάσει και να πάρει θέση. Σύμφωνα με τη νομολογία μας, η υπεράσπιση οφείλει να θέσει τα ζητήματα που έχει κατά νουν στους μάρτυρες της άλλης πλευράς ώστε να έχουν τη δυνατότητα να απαντήσουν δεόντως. Ο κανόνας δεν διαφοροποιείται μεταξύ αστικών και ποινικών υποθέσεων (Pal κ.α. ν. Δημοκρατίας
(2010)2 Α.Α.Δ. 551, 590). Όπως υποδείχθηκε στην Adidas Sportshunfabriken Adi Dassler KG v. The Jonitexo Ltd
(1987)1 C.L.R. 383, στο επίκεντρο του αντιπαραθετικού συστήματος δικαιοσύνης, πρέπει να τίθεται η θέση της υπεράσπισης στους μάρτυρες του Ενάγοντα, το δε Δικαστήριο στην απουσία ικανής δικαιολογίας ως προς το λόγο της παράλειψης, δικαιούται να αγνοήσει την μονομερώς τεθείσα εκδοχή που προέρχεται από τον ένα και μόνο των διαδίκων. Στην υπό εξέταση υπόθεση δεν χωρεί αμφιβολία ότι το Τεκμήριο 8 ήταν ένα ουσιώδους σημασίας στοιχείο που είχε στην κατοχή της η πλευρά της Αποζημιούσας Αρχής, η οποία όμως δεν έδωσε οποιαδήποτε δικαιολογία ή επεξήγηση για την παράλειψη της να θέσει έγκαιρα το περιεχόμενο του στην πλευρά των Απαιτητών. Αναφέρω ακόμα ότι, ούτε στη δικογραφία της Αποζημιούσας Αρχής περιλαμβάνεται ανάλογος ισχυρισμός. Φυσικά, θα πρέπει να διευκρινίσω ότι ο λόγος που επισημαίνω την ως άνω παράλειψη, δεν σχετίζεται με τον αποκλεισμό της προσαχθείσας μαρτυρίας, λόγω μη δικογράφησης του συγκεκριμένου ισχυρισμού (Κυπριακή Δημοκρατία ν. Πέτσα
(1996)1 Α.Α.Δ. 1342), αλλά για να επισημάνω ότι οι Απαιτητές δεν είχαν την ευκαιρία να ενημερωθούν για το συγκεκριμένο ισχυρισμό μέσω του δικογράφου της υπεράσπισης. Δεν υπάρχει ενώπιον του Δικαστηρίου μαρτυρία ότι τα όσα αναφέρονται στο Τεκμήριο 8 ίσχυαν κατά την ημερομηνία δημοσίευσης της επίδικης γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης, δηλαδή την 29/2/
  1. Αντίθετα, όπως ο Μ.Υ.2 ανέφερε ξεκάθαρα κατά την κύρια εξέταση του, τα όσα αναφέρονται στο Τεκμήριο 8 ίσχυαν κατά την ημερομηνία που αυτό γράφτηκε, δηλαδή την 11/6/
  2. Δεν έχει διαφανεί μέσα από τη μαρτυρία του Μ.Υ.2 σε ποία συγκεκριμένη διάταξη, εντολή ή οδηγία βασίζεται η θέση του τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως ότι οι εγγεγραμμένοι χωμάτινοι δρόμοι δεν αποτελούν ικανοποιητική προσπέλαση για σκοπούς διαχωρισμού οικοπέδων. Ο ισχυρισμός του Μ.Υ.2 ότι συμφώνως των προνοιών της Νομοθεσίας ο χωμάτινος δρόμος δεν μπορεί να θεωρηθεί ικανοποιητική προσπέλαση, κρίνεται ως αυθαίρετος για το λόγο ότι δεν αναφέρθηκε σε συγκεκριμένη νομοθετική διάταξη η οποία απαγορεύει την παραχώρηση αδείας διαχωρισμού οικοπέδου σε ακίνητα που εφάπτονται εγγεγραμμένου χωμάτινου δρόμου. Παρά το ότι δεν έχει αμφισβητήσει την εντολή του Υπουργού Εσωτερικών υπ' αρ. 1/1994, ημερομηνίας 14/1/1994, δυνάμει της οποίας ικανοποιητική προσπέλαση για σκοπούς παραχώρησης πολεοδομικής αδείας μπορεί να θεωρηθεί οποιοσδήποτε δημόσιος δρόμος εγγεγραμμένος στα βιβλία του τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας ο οποίος χρησιμοποιείται απρόσκοπτα και άνετα από όχημα, χωρίς να γίνεται διάκριση μεταξύ ασφαλτοστρωμένου ή χωμάτινου οδοστρώματος, εντούτοις ήταν απόλυτος στη θέση ότι για το τμήμα του ο χωμάτινος δρόμος δεν αποτελεί ικανοποιητική προσπέλαση, ανεξαρτήτως του υλικού με το οποίο είναι επιστρωμένος. Ενόψει των όσων έχω αναφέρει πιο πάνω, απορρίπτω τη θέση της Μ.Υ.1 ότι το επίδικο ακίνητο μειονεκτεί έναντι των ακινήτων των συγκριτικών της πωλήσεων λόγω του ότι ο εφαπτόμενος σ' αυτό δρόμος δεν θεωρείται ικανοποιητική προσπέλαση για σκοπούς διαχωρισμού οικοπέδων. Πέραν των πιο πάνω θα ήθελα να επισημάνω ότι η Μ.Υ.1 στις συγκριτικές της πωλήσεις έχει λάβει υπόψιν της και το ακίνητο της συγκριτικής πώλησης με Α/Α
  3. Ας σημειωθεί ότι και ο Μ.Α. χρησιμοποιεί το ίδιο συγκριτικό. Όπως έχει διαφανεί, το υπό αναφορά ακίνητο εξυπηρετείται από δρόμο, ο οποίος κατασκευάστηκε σε όμορο του ακίνητο, βάσει όρων αδείας διαχωρισμού, ο οποίος κατά τον ουσιώδη χρόνο ήταν υπό εγγραφή. Από τη στιγμή που το υπό αναφορά ακίνητο εξυπηρετείτο από δρόμο που δεν έχει ακόμα εγγραφεί, διερωτώμαι πως μπορεί να κριθεί ορθός ο συλλογισμός της Μ.Υ.1 ότι αυτό πλεονεκτεί έναντι του τμήματος Α το οποίο, κατά τον ουσιώδη χρόνο, εφάπτετο εγγεγραμμένου δρόμου. Ο ευπαίδευτος συνήγορος της Αποζημιούσας Αρχής, αναφορικά με το συγκριτικό 6, κάλεσε το Δικαστήριο να αγνοήσει και αυτή την πώληση για το λόγο ότι, όπως υποστηρίζει, δεν έγινε ξεκάθαρο από τους εκτιμητές αν όντως είναι περίκλειστο ή όχι. Όπως έχω ήδη αναφέρει, αυτό το οποίο έχει διαφανεί μέσα από τη μαρτυρία είναι ότι το ακίνητο της συγκριτικής πώλησης με Α/Α 6 εξυπηρετείται από δρόμο όμορου ακινήτου, ο οποίος δεν έχει ακόμη εγγραφεί. Έχοντας υπόψη μου το δεδομένο αυτό, περαιτέρω δε έχοντας υπόψη μου ότι την έχουν χρησιμοποιήσει και οι δύο εκτιμητές, δεν θεωρώ ότι υπάρχει λόγος ώστε να αγνοήσω τη συγκεκριμένη πώληση. Αυτό το οποίο όμως δεν μπορώ να αποδεχτώ είναι ότι το ακίνητο της υπό αναφορά συγκριτικής πώλησης πλεονεκτεί έναντι του τμήματος Α. Η Μ.Υ.1 κατά την αντεξέταση της προέβαλε ως επιπρόσθετο λόγο για τον οποίο τα ακίνητα των συγκριτικών της πωλήσεων πλεονεκτούν έναντι του επίδικου, το σχήμα τους. Θα πρέπει όμως να επισημάνω ότι και αυτή η θέση δεν υπεβλήθη στο Μ.Α. κατά την αντεξέταση του, ώστε να του δοθεί η δυνατότητα να τη σχολιάσει και να μπορέσει να πάρει θέση, με αποτέλεσμα και αυτή να παραμείνει μονόπλευρη. Έχοντας δε κατά νουν ότι δεν έχει δοθεί οποιαδήποτε δικαιολογία ή επεξήγηση για την παράλειψη της Αποζημιούσας Αρχής να τη θέσει ενωρίτερα, δεν προτίθεμαι να τη λάβω υπόψιν. Θα πρέπει ακόμα να αναφέρω ότι η Μ.Υ.1, για να καταδείξει την ορθότητα του υπολογισμού της αξίας του τμήματος Α, κατέθεσε κάποιο έγγραφο το οποίο περιγράφεται ως «μνημόνιο» και αφορά την εκτίμηση άλλων ακινήτων, τα οποία χρησιμοποιήθηκαν για την κατασκευή του ίδιου έργου - Τεκμήριο
  4. Ενόψει του ότι το έγγραφο αυτό αφορά ακίνητα που είναι άσχετα με αυτό της υπό εξέταση υπόθεσης, δεν προτίθεμαι να του δώσω οποιαδήποτε βαρύτητα. Το ποσοστό της επιζήμιας επίδρασης στο τμήμα Α: Σχετικό με την επιζήμια επίδραση είναι το άρθρο 10(στ) και (ζ) του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου 15/1962, στο οποίο αναφέρονται τα ακόλουθα: «(στ) εις περίπτωσιν καθ' ην απαλλοτριούται, δυνάμει του παρόντος Νόμου, μέρος μόνον ιδιοκτησίας, λαμβάνεται υπ' όψιν και η τυχόν επελθούσα λόγω της τοιαύτης απαλλοτριώσεως επαύξησις ή μείωσις εις την αξίαν ετέρας ιδιοκτησίας κατεχομένης υπό του ιδιοκτήτου ομού μετά του ούτω απαλλοτριωθέντος μέρους. (ζ) υπολογίζεται ωσαύτως και η τυχόν ζημία ην υφίσταται ο ιδιοκτήτης ως εκ του διαχωρισμού της δυνάμει του παρόντος Νόμου απαλλοτριωθείσης ιδιοκτησίας εξ ετέρας τοιαύτης ην, ο ιδιοκτήτης κατείχεν ομού μετά της απαλλοτριωθείσης ιδιοκτησίας. ............................................................................................................ Διά τους σκοπούς υπολογισμού της αποζημιώσεως δυνάμει των παραγράφων (στ) και (ζ) του παρόντος άρθρου λαμβάνονται υπ' όψιν τα κατά τον χρόνον της δημοσιεύσεως της γνωστοποιήσεως απαλλοτριώσεως υφιστάμενα δεδομένα.» Το τελευταίο εδάφιο του άρθρου 10 εισήχθη με το άρθρο 6(γ) του Νόμου 25/
  5. Στην υπόθεση Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας ν. Κολοκοτρώνη κ.ά.
(1999)1 Α.Α.Δ. 674, αναφέρθηκε ότι, η αλλαγή την οποία επέφερε το άρθρο 6(γ) του Ν. 25/83, έγκειται στο ότι, ενώ ο ευμενής ή δυσμενής επηρεασμός, ανάλογα με την περίπτωση, στο υπόλοιπο της ιδιοκτησίας, ως αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης, αποτιμάτο σύμφωνα με τα γεγονότα που αποκρυσταλλώνονταν μέχρι την ημερομηνία της δίκης, μετά την τροποποίηση, η αποτίμηση γίνεται με αναφορά στα δεδομένα της ημερομηνίας γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Στην ίδια υπόθεση υιοθετείται το ακόλουθο απόσπασμα από την Νικολαϊδης κ.ά. ν. Δημοκρατίας
(1998)1 Α.Α.Δ. 1362: «Η διαπίστωση επαύξησης ή μείωσης της αξίας της υπόλοιπης περιουσίας είναι θέμα πραγματικό. Τα δεδομένα που λαμβάνονται υπ' όψιν για το σκοπό αυτό είναι όχι μόνο τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά του κτήματος που υφίστανται κατά το χρόνο της γνωστοποίησης, αλλά και τα κατά τον ίδιο χρόνο ευλόγως προβλεπτά.» Στην υπόθεση Γενικός Εισαγγελέας ν. Κολοκοτρώνη κ.ά. (ανωτέρω), αναφέρεται επίσης ότι: «Κάθε παράγοντας, που τείνει να μειώσει ή να αυξήσει την αξία του ακινήτου, ο οποίος ανάγεται στην απαλλοτρίωση, λαμβάνεται υπόψη. Το ζητούμενο είναι ο επηρεασμός της αξίας της γης.» Αποτέλεσε κοινό τόπο ότι το τμήμα Α, συνεπεία της επίδικης απαλλοτρίωσης και της κατασκευής του παρακαμπτήριου δρόμου με απομονωτικές λωρίδες στις εκατέρωθεν πλευρές του, κατέστη περίκλειστο. Η Αποζημιούσα Αρχή δέχεται ότι η επιζήμια επίδραση την οποία υπέστη το τμήμα Α, συνεπεία του ότι κατέστη περίκλειστο, ανέρχεται σε ποσοστό 30%. Η πλευρά των Απαιτητών αξιώνει επιπλέον ποσοστό 5%, πέραν του 30%, συνεπεία του ότι, όπως είναι η θέση τους, θα επηρεαστεί από το οδικό δίκτυο, το οποίο θα απαιτηθεί να κατασκευαστεί για οποιαδήποτε μελλοντική ανάπτυξη, επιπρόσθετα δε θα μειονεκτεί λόγω αυξημένης οχληρίας που θα προκαλείται από την τροχαία κίνηση του παρακαμπτήριου δρόμου πρωταρχικής σημασίας, κυρίως δε από τα βαρέα οχήματα που θα κινούνται από και προς το λιμάνι. Αναφορικά με την ισχυριζόμενη δημιουργούμενη οχληρία, κατατέθηκε από πλευράς Απαιτητών μια γνωμάτευση της Υπηρεσίας Περιβάλλοντος του Υπουργείου Γεωργίας, ημερομηνίας 24/2/2005, η οποία ετοιμάστηκε με βάση τον περί της Εκτίμησης των Επιπτώσεων στο Περιβάλλον από Ορισμένα Έργα Νόμο αρ. 57
(1)/2001 (Τεκμήριο 3). Στην υπό αναφορά γνωμάτευση γίνεται αναφορά στις επιπτώσεις που θα έχει στο περιβάλλον η κατασκευή του παρακαμπτήριου δρόμου πρωταρχικής σημασίας, ο οποίος διαπερνά και το επίδικο ακίνητο, ειδικά δε στα επίπεδα θορύβου, τα οποία, όπως αναφέρεται, θα αυξηθούν απότομα και σε μεγάλο βαθμό αφού ο δρόμος θα διοχετεύει αυξημένη κίνηση. Δεν χωρεί αμφιβολία ότι η υπό αναφορά γνωμάτευση συνιστά εξ ακοής μαρτυρία καθότι δεν κατατέθηκε στο Δικαστήριο από το πρόσωπο το οποίο τη συνέταξε, αλλά από το Μ.Α. Όπως είναι νομολογημένο, εξ ακοής δηλώσεις μπορούν να γίνονται αποδεκτές, όμως εξετάζοντας τη βαρύτητα που θα τους δοθεί, το Δικαστήριο θα πρέπει να εξετάζει κατά πόσο ήταν εφικτό να προσαχθεί ως μάρτυρας το πρόσωπο που έκαμε την αρχική δήλωση και κατά πόσο έχουν δοθεί λόγοι για τη μη κλήτευση του (Genemp Trading Ltd v. Λαϊκής Κυπριακής Τράπεζας Λτδ, Πολ. Έφεση αρ. 28/2007, ημερομηνίας 7/10/2013). Στην υπό εξέταση περίπτωση δεν έχει δοθεί οποιαδήποτε δικαιολογία από πλευράς Απαιτητών για τη μη κλήτευση του προσώπου που συνέταξε την υπό αναφορά γνωμάτευση. Για το λόγο αυτό έχω αποφασίσει όπως μη προσδώσω οποιαδήποτε βαρύτητα στο περιεχόμενο της. Όμως θεωρώ ότι, ως θέμα κοινής λογικής, θα προκληθεί οχληρία συνεπεία της τροχαίας κίνησης, η οποία θα κινείται στον υπό αναφορά δρόμο. Όπως υπήρξε αδιαμφισβήτητο, ο δρόμος αυτός έχει πλάτος πέραν των 30 μ., με δύο λωρίδες κυκλοφορίας η κάθε κατεύθυνση του, ο σκοπός δε για τον οποίο κατασκευάστηκε είναι για να αποσυμφορήσει, κυρίως από βαριά οχήματα, άλλους κεντρικούς δρόμους της Λεμεσού, διοχετεύοντας, μέσω αυτού, την τροχαία κίνηση προς και από το λιμάνι Λεμεσού. Θεωρώ λοιπόν ως λογικά αναμενόμενο και προβλεπτό τον δυσμενή επηρεασμό του τμήματος Α, το οποίο εφάπτεται του υπό αναφορά παρακαμπτήριου δρόμου, από την τροχαία κίνηση, ειδικά δε από τα βαριά οχήματα που θα κινούνται από και προς το λιμάνι. Η οχληρία θα συνίσταται στην πρόκληση θορύβου αλλά και καυσαερίων από την τροχαία κίνηση. Όπως δε υπήρξε αδιαμφισβήτητο, το τμήμα Α, κατά την ημερομηνία δημοσίευσης της επίδικης γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης, θεωρείτο ως οικιστικό, για σκοπούς ανάπτυξης, λαμβάνονταν δε υπόψιν οι συντελεστές της συνορεύουσας οικιστικής ζώνης Κα5. Από τη στιγμή λοιπόν που θα μπορούσε να αναπτυχθεί οικιστικά, θεωρώ ως λογικά αναμενόμενο το ότι θα μειονεκτεί, σε σύγκριση με άλλα ακίνητα, λόγω της δημιουργούμενης οχληρίας. Δεν με βρίσκει σύμφωνο η θέση της γραπτής αγόρευσης του ευπαίδευτου συνηγόρου της Αποζημιούσας Αρχής ότι θα έπρεπε να προσκομιστεί μαρτυρία από τους Απαιτητές για ν' αποδείξουν ότι όντως η επίδικη απαλλοτρίωση και η κατασκευή του δρόμου επέφερε αύξηση του θορύβου και των καυσαερίων κατά τρόπο που επηρέασε δυσμενώς το τμήμα Α. Όπως έχω ήδη αναφέρει, θεωρώ ότι, ως θέμα κοινής λογικής, θα προκαλείται οχληρία από την τροχαία κίνηση που θα κινείται στον υπό αναφορά δρόμο, ειδικά δε από τα βαριά οχήματα. Στο σημείο αυτό θα πρέπει να αναφέρω ότι θεωρώ πολύ εύστοχη την αναφορά που γίνεται στην αγόρευση του ευπαίδευτου συνηγόρου των Απαιτητών στην υπόθεση Παπά ν. Οικονομίδου κ.α.
(2012)1(Β) Α.Α.Δ. 928, από την οποία μεταφέρω αυτούσιο το ακόλουθα απόσπασμα που μνημονεύεται στη σελίδα 941: «Στην υπόθεση Rapier v. London Transways Co Ltd
(1893)2 Ch. 558, λέχθηκε ότι η οχληρία είναι ζήτημα βαθμού το οποίο θα πρέπει να κρίνεται σύμφωνα με την κοινή λογική του μέσου ανθρώπου. Στην υπόθεση Dunton v. Dover District Council
(1978)76 LGR 87, αναφέρθηκε ότι είναι οι ίδιοι οι Δικαστές που πρέπει να σχηματίζουν γνώμη για το θόρυβο και την οχληρία που δημιουργείται σύμφωνα με τις καθημερινές εμπειρίες, παρά το γεγονός ότι η ύπαρξη σύγχρονης τεχνολογικής μέτρησης της έντασης, για παράδειγμα, του ήχου με decibels, μπορεί να βοηθήσει το Δικαστήριο στη διαπίστωση του μεγέθους του προβλήματος. Τέτοια μαρτυρία, αν και βοηθητική, δεν είναι όμως αναγκαία για τη διαπίστωση της οχληρίας, σύμφωνα με το σύγγραμμα Buckley: The Law of Nuisance.» Ένας άλλος παράγοντας ο οποίος, κατά τους Απαιτητές, θα προκαλέσει περαιτέρω δυσμενή επηρεασμό του τμήματος Α, είναι ο υπηρεσιακός δρόμος (πλαγιόδρομος), που θα είναι αναγκασμένοι να κατασκευάσουν. Σύμφωνα με όσα αναφέρθηκαν από το Μ.Α., είναι ευλόγως προβλεπτό ότι οι Απαιτητές σε περίπτωση που αποταθούν για ανάπτυξη του τμήματος Α θα αναγκαστούν να παραχωρήσουν την επηρεαζόμενη από τον υπηρεσιακό δρόμο έκταση, επιπλέον δε θα επωμιστούν τα έξοδα κατασκευής του. Όπως δε επεξηγήθηκε από το Μ.Α., η επιζήμια επίδραση συνίσταται στην απώλεια της έκτασης για την κατασκευή του υπηρεσιακού δρόμου. Από την αντίθετη πλευρά, η Μ.Υ.1 ισχυρίστηκε ότι η κατασκευή του υπό αναφορά υπηρεσιακού δρόμου είναι ζήτημα άσχετο με την επίδικη απαλλοτρίωση για το λόγο ότι στην περίπτωση που θα επιβληθεί ως όρος στους Απαιτητές η δημιουργία του υπηρεσιακού δρόμου, θα δικαιούνται να ζητήσουν αποζημίωση για την έκταση που θα παραχωρήσουν. Στη γραπτή αγόρευση του ευπαίδευτου συνηγόρου της Αποζημιούσας Αρχής προβάλλεται η θέση ότι ακόμα και στην περίπτωση που θεωρηθεί ως δεδομένη η επιβολή του όρου αυτού, θα έπρεπε ν' αποδειχθεί ότι αυτός θα επιβληθεί ακριβώς ένεκα της απαλλοτρίωσης, όμως δεν έχει παρουσιαστεί μαρτυρία που να αποδεικνύει τη σύνδεση αυτή. Από τη στιγμή που το τμήμα Α κατέστη περίκλειστο, συνεπεία της δημοσίευσης της επίδικης γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης, θεωρώ ως εύλογα αναμενόμενη αλλά και απόλυτα προβλεπτή την επιβολή όρου για τη δημιουργία δρόμου για την αξιοποίηση και ανάπτυξη του. Διερωτώμαι πόσο εφικτή μπορεί να είναι η ανάπτυξη του, χωρίς την κατασκευή δρόμου. Στο σημείο αυτό θα πρέπει να επισημάνω ότι για να καταδειχθεί η κατεύθυνση του υπηρεσιακού δρόμου κατατέθηκε από το Μ.Α. η απάντηση του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως σε αίτηση η οποία υπεβλήθη για ανάπτυξη άλλου, όμορου με το επίδικο, ακινήτου υπ' αρ. τεμαχίου 1135 - Τεκμήριο
  1. Στο συνημμένο σ' αυτήν τυπογραφικό σχέδιο, δεικνύεται με χρώμα κίτρινο η κατεύθυνση του υπηρεσιακού δρόμου. Όμως, ενόψει του ότι το Τεκμήριο 2 αφενός είναι άσχετο με το επίδικο ακίνητο, αφετέρου πρόκειται για εξ ακοής μαρτυρία, θεωρώ ορθό όπως μη δώσω οποιαδήποτε βαρύτητα στο περιεχόμενο του. Πέραν των πιο πάνω, δεν με βρίσκει σύμφωνο η θέση της Μ.Υ.1 ότι το ζήτημα δημιουργίας του υπηρεσιακού δρόμου είναι άσχετο με την επίδικη απαλλοτρίωση. Αντίθετα, το θεωρώ ως άμεση απόρροια της κατασκευής του παρακαμπτήριου δρόμου με απομονωτικές λωρίδες, από τον οποίο δεν είναι εφικτή η πρόσβαση στο τμήμα Α. Όπως υποδείχθηκε στην υπόθεση Νικολαϊδης κ.ά. ν. Δημοκρατίας (ανωτέρω): «Δεν έχει σημασία κατά πόσο η επιβολή των όρων θα γινόταν με άλλη μελλοντική πράξη της διοίκησης. Σε κάθε ανάπτυξη εναπομείνασας από απαλλοτρίωση περιουσίας η επιβολή όρων γίνεται με μεταγενέστερη της απαλλοτρίωσης πράξη της διοίκησης. Μπορούσε αν η επιβολή ήταν προβλεπτή, έστω και αν γίνεται με χωριστή διοικητική πράξη, να επηρέαζε την αξία του κτήματος.» Με βάση τα όσα έχω παραθέσει λεπτομερώς πιο πάνω, αποδέχομαι χωρίς κανένα δισταγμό τη γνώμη του Μ.Α. ότι το τμήμα Α θα υποστεί επιπρόσθετη επιζήμια επίδραση, πέραν του ότι έχει καταστεί περίκλειστο, για τους λόγους: (α) ότι θα πρέπει να παραχωρηθεί η ανάλογη έκταση για την κατασκευή δρόμου για σκοπούς ανάπτυξης του και (β) θα επηρεάζεται δυσμενώς από τη δημιουργούμενη οχληρία συνεπεία της τροχαίας κίνησης του κατασκευασθέντος δρόμου πρωταρχικής σημασίας, επί του οποίου εφάπτεται. Αποδέχομαι επίσης ότι το ελάχιστο ποσοστό της επιπρόσθετης επιζήμιας επίδρασης είναι αυτό που έχει καθορίσει ο Μ.Α. και ανέρχεται στο 5%. Επιζήμια επίδραση στο δυτικό τμήμα Β: Οι Απαιτητές ισχυρίζονται ότι έχει υποστεί επιζήμια επίδραση και το δυτικό τμήμα Β του ακινήτου τους (στη συνέχεια θα αναφέρεται ως το τμήμα Β), για τους ίδιους ακριβώς λόγους που έχει υποστεί την επιπρόσθετη επιζήμια επίδραση το τμήμα Α. Αποτέλεσε κοινό τόπο ότι το τμήμα Β, συνολικού εμβαδού 6.497 τ.μ., εμπίπτει κατά ένα μέρος, εμβαδού 1.240 τ.μ. στη γεωργική ζώνη Γα2, ενώ το δυτικότερο μέρος του, εμβαδού 5.257 τ.μ., το οποίο εφάπτεται του εγγεγραμμένου χωμάτινου δρόμου, βρίσκεται εντός των εδαφών των κυρίαρχων Βρετανικών Βάσεων. Αποτέλεσε επίσης κοινό τόπο ότι για τις περιοχές αυτές δεν υπάρχουν δημοσιευμένες ζώνες και η πολεοδομική ανάπτυξη διέπεται από τον περί Οδών και Οικοδομών Νόμο Κεφ. 96, πάντα με τη σύμφωνη γνώμη των αρχών των Βάσεων που επιβάλλουν επιπρόσθετους περιορισμούς. Όπως ο Μ.Α. ισχυρίστηκε, συνεπεία της δημοσίευσης της επίδικης γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης και της κατασκευής του δρόμου με τις απομονωτικές λωρίδες εκατέρωθεν, το τμήμα Β έχει απομονωθεί οριστικά από την άμεση περιοχή του ακινήτου στα ανατολικά, η οποία είναι ενταγμένη σε ζώνες ανάπτυξης, με αποτέλεσμα να μειώνονται σημαντικά οι προοπτικές για μελλοντική αξιοποίηση του. Εν πρώτοις, θα πρέπει να αναφέρω, συμφωνώντας απόλυτα με τη θέση της γραπτής αγόρευσης του ευπαίδευτου συνηγόρου της Αποζημιούσας Αρχής, ότι για σκοπούς επιζήμιας επίδρασης λαμβάνονται υπόψη τα δεδομένα που ίσχυαν κατά την ημερομηνία δημοσίευσης της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης και ήταν, κατά τον ίδιο χρόνο, ευλόγως προβλεπτά. Δεν έχει παρουσιαστεί ενώπιον μου μαρτυρία ότι η ένταξη του τμήματος Β ήταν, κατά την ημερομηνία δημοσίευσης της επίδικης γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης, ευλόγως προβλεπτή και ότι συνεπεία της γνωστοποίησης κατέστη ανέφικτη. Συνεπώς, δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή η θέση του Μ.Α. ότι με τη δημοσίευση της επίδικης γνωστοποίησης και την κατασκευή του παρακαμπτήριου δρόμου μειώθηκαν οι προοπτικές για αξιοποίηση του τμήματος Β. Όμως, ούτε και η θέση του Μ.Α. ότι, συνεπεία της κατασκευής του δρόμου πρωταρχικής σημασίας το τμήμα Β αναμένεται να επηρεαστεί δυσμενώς από τη δημιουργία παράλληλου υπηρεσιακού δρόμου, με βρίσκει σύμφωνο. Από τη στιγμή που το τμήμα Β εφάπτεται εγγεγραμμένου δημόσιου δρόμου, δεν βλέπω λόγο για τον οποίο θα πρέπει να δημιουργηθεί νέος δρόμος εντός αυτού. Στο σημείο αυτό θα πρέπει να υπενθυμίσω ότι, για τους λόγους που επεξήγησα πιο πάνω, έχω αποφασίσει να μη δώσω οποιαδήποτε βαρύτητα στο Τεκμήριο 2, στο οποίο επισυνάπτεται τοπογραφικό σχέδιο με την κατεύθυνση την οποία θα ακολουθήσει ο υπηρεσιακός δρόμος ο οποίος, σύμφωνα με το σχεδιασμό του, αναμένεται να επηρεάσει το τμήμα Β. Όσον αφορά τη δημιουργούμενη οχληρία από την τροχαία κίνηση στο δρόμο πρωταρχικής σημασίας, αυτό το οποίο θα ήθελα να επισημάνω είναι ότι το τμήμα Β, κατά το μέρος τουλάχιστον που δεν βρίσκεται εντός των κυρίαρχων περιοχών των Βρετανικών Βάσεων, εμπίπτει σε αγροτική ζώνη. Συνεπώς, δεν βλέπω πως μπορεί να επηρεαστεί δυσμενώς από τη δημιουργούμενη οχληρία, από τη στιγμή που προορίζεται για γεωργική χρήση με πολύ χαμηλούς συντελεστές δόμησης και κάλυψης. Όπως δε υπήρξε αδιαμφισβήτητο, δεν υπήρχαν οποιεσδήποτε καλλιέργειες εντός αυτού κατά τον ουσιώδη χρόνο. Ούτε οποιαδήποτε κατοικία είχε ανεγερθεί. Ο ευπαίδευτος συνήγορος των Απαιτητών στη γραπτή του αγόρευση διατείνεται ότι το τμήμα Β συνεπεία της δημιουργούμενης οχληρίας επιβαρύνεται σημαντικά και καθίσταται ακατάλληλο για την προβλεπόμενη χρήση του, αφού δεν ενδείκνυται για γεωργική ανάπτυξη λόγω ρύπων, καυσαερίων και κατάλοιπων τους. Αυτό το οποίο θα πρέπει να επισημανθεί είναι ότι δεν έχει παρουσιαστεί μαρτυρία ενώπιον του Δικαστηρίου προς απόδειξη των όσων διατείνεται ο κ. Φαίδωνος. Στην απουσία δε τέτοιας μαρτυρία, δεν θα μπορούσα να καταλήξω σε οποιοδήποτε ανάλογο εύρημα. Για τους λόγους που έχω επεξηγήσει λεπτομερώς πιο πάνω, δεν θα μπορούσα να καταλήξω σε εύρημα ότι το τμήμα Β επηρεάστηκε δυσμενώς συνεπεία της δημοσίευσης της επίδικης γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης και της κατασκευής του δρόμου πρωταρχικής σημασίας. Με βάση τα όσα έχω αναφέρει λεπτομερώς πιο πάνω, καταλήγω ότι το ποσό της αποζημίωσης που δικαιούνται οι Απαιτητές, για την απαλλοτριωθείσα έκταση, ως συνιδιοκτήτες του ¼ μεριδίου της, ανέρχεται σε €51.603,75, για τον κάθε ένα (1.529 τ.μ. Χ €135 = €206.415 διά 4 = €51.603,75). Το ποσό της αποζημίωσης που δικαιούνται για την επιζήμια επίδραση στο τμήμα Α ανέρχεται σε €80.176,25 (2.618 τ.μ. Χ €350 Χ 35% = €320.705 διά 4 = €80.176,25). Βάσει των ως άνω ποσών, το συνολικό ποσό της αποζημίωσης που δικαιούται ο καθένας ανέρχεται σε €131.
  2. Αφαιρουμένου δε του ποσού των €110.500, που εισέπραξε ο καθένας απ' αυτούς, δικαιούνται σε απόφαση για €21.280 ο καθένας. Το ως άνω ποσό θα φέρει τόκο προς 9% από 29/2/2008 μέχρι 15/5/2014 και από 16/5/2014 τόκο 3% μέχρι εξοφλήσεως. Οι Απαιτητές δικαιούνται επίσης τα δικηγορικά τους έξοδα, τα οποία θα υπολογιστούν στην κλίμακα του επιδικασθέντος ποσού. Όσον αφορά τα εκτιμητικά έξοδα, βάσει του αδιαμφισβήτητου περιεχομένου του καταλόγου με τις κλίμακες αμοιβής επιστημόνων εκτιμητών ακινήτων για σκοπούς αναγκαστικής απαλλοτρίωσης - Τεκμήριο 4 - αυτά επιδικάζονται στην κλίμακα του συνολικού ποσού που θα αποζημιωθεί ο επηρεαζόμενος, ανεξάρτητα αν έχει εισπραχθεί το ποσό με επιφύλαξη. Έχοντας δε κατά νουν το συνολικό ποσό της αποζημίωσης που δικαιούται ο καθένας από τους Απαιτητές, καταλήγω ότι τα έξοδα εκτίμησης θα πρέπει να επιδικαστούν στην κλίμακα €250.000 - €500.000, ανέρχονται δε στο ποσό των €3.
  3. Εκδίδεται απόφαση προς όφελος των Απαιτητών και εναντίον της Αποζημιούσας Αρχής για το συνολικό ποσό των €42.568 (€21.280 Χ 2), με τόκο προς 9% επί του ως άνω ποσού από 29/2/2008 μέχρι 15/5/2014 και από 16/5/2014 τόκο προς 3% μέχρι εξοφλήσεως, πλέον έξοδα τα οποία θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή στην ανάλογη κλίμακα του επιδικασθέντος ποσού και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο, πλέον €3.000 εκτιμητικά έξοδα, με νόμιμο τόκο από σήμερα, πλέον Φ.Π.Α. (αν υπάρχει). Με την πληρωμή των ως άνω ποσών η απαλλοτριωθείσα έκταση να εγγραφεί επ' ονόματι της Αποζημιούσας Αρχής. (Υπ.) ................... Θ. Θωμά, Α.Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής ΘΘ/ΑΓ Subject: Civil / Parapompes-Apallotriosis / Final Αναφορά: Αποζημίωση για απαλλοτρίωση [1] «Εις την περίπτωσιν απαλλοτριώσεως ακινήτου ιδιοκτησίας της οποίας η αξία έχει επηρεασθή λόγω της επιβολής οιωνδήποτε περιορισμών, δυνάμει των διατάξεων του περί Αρχαιοτήτων Νόμου ή οιουδήποτε άλλου Νόμου υπολογίζεται και πάσα αποζημίωσις ήτις ήθελε θεωρηθή ως καταβλητέα συμφώνως προς τας διατάξεις του άρθρου 23 του Συντάγματος.» cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.