TERΜITE ESTATES LI MITED ν. Νικόλα Λευκαρίτη κ.α., Αγωγή Αρ. 4774/10, 17/8/2016 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEM:2016:A366 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Α. Πούγιουρου, Π.Ε.Δ. Αγωγή Αρ. 4774/10 Μεταξύ: TERΜITE ESTATES LI MITED Εναγόντων -και-
- Νικόλα Λευκαρίτη, εκ Λεμεσού
- Συνεργατικό Ταμιευτήριο Επαγγελματικών Κλάδων και Επιχειρηματιών Κύπρου Λτδ (ΣΤΕΚΕΚ Λτδ), εκ Λευκωσίας Εναγομένων ------------------------------ 17 Αυγούστου 2016 Για ενάγοντες: κ. Α. Γιωρκάτζης για Αντρέας Γιωρκάτζης ΔΕΠΕ Για εναγόμενη 1: κα Μ. Λοίζου για Χάρης Κυριακίδης ΔΕΠΕ (κα Β. Παντελή ν' ακούσει απόφαση) Α Π Ο Φ Α Σ Η Σύμφωνα με την Έκθεση Απαίτησης η ενάγουσα δυνάμει γραπτής συμφωνίας ημερομηνίας 13.2.2008 (που στο εξής θα αναφέρεται ως «η συμφωνία»), πώλησε στην εναγόμενη 1 το διαμέρισμα με αρ.20 στην πολυκατοικία Victoria Apartments House No.2 έναντι του ποσού των €457.905,19,το οποίο πληρώθηκε αυθημερόν. Με την εξόφληση του τιμήματος πώλησης η ενάγουσα παρέδωσε στην εναγόμενη 1 την κατοχή του διαμερίσματος καθώς και εγγυητική επιστολή για το τίμημα πώλησης συμμορφούμενη με σχετικό όρο της συμφωνίας. Με την επιστολή του δικηγόρου της ημερομηνίας 5.11.2008 η εναγόμενη 1 πρόβαλε για πρώτη φορά θέμα ελαττωματικών εργασιών και απαίτησε την πληρωμή του ποσού της εγγυητικής προφασιζόμενη τη μη έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας του διαμερίσματος. Στη συνέχεια με την επιστολή της ημερομηνίας 18.3.2010 προέβη σε τερματισμό της συμφωνίας παράνομα. Είναι η θέση της ενάγουσας ότι η πληρωμή προς την εναγόμενη 1 του ποσού της εγγυητικής έγινε κατά παράβαση όρων της μεταξύ των διαδίκων συμφωνίας και ήταν αποτέλεσμα δόλου, απάτης και συνομωσίας των εναγομένων σε βάρος της ενάγoυσας. Λεπτομέρειες της πιο πάνω αποδιδόμενης συμπεριφοράς των εναγομένων καταγράφονται στην Έκθεση Απαίτησης. Ενόψει των ενεργειών των εναγομένων και του παράνομου τερματισμού η ενάγουσα υπέστη ζημιές εκ €457.905,19 που είναι το ποσό της εγγυητικής, €32.510,68 ειδικές ζημιές καθώς και €100.000,00 διαφυγόν κέρδος. Με την Υπεράσπιση της η εναγόμενη 1 παραδέχεται τον καταρτισμό της συμφωνίας αλλά υπεραμύνεται της νομιμότητας του τερματισμού της από μέρους της, καταλογίζοντας στην ενάγουσα ευθύνη για παράβαση ουσιωδών όρων της, όπως εκείνων που αφορούν σε ελαττωματικές εργασίες και υλικά και στη μη εξασφάλιση Τίτλου Ιδιοκτησίας για το διαμέρισμα. Αρχικά η Αγωγή αφορούσε και το Συνεργατικό Ταμιευτήριο Επαγγελματικών Κλάδων και Επιχειρηματιών Κύπρου (ΣΤΕΚΕΚ) ως εναγόμενου 2, αλλ' όμως η ενάγουσα αμέσως πριν την έναρξη της δίκης προέβη σε απόσυρση της Αγωγής εναντίον του. Η ενάγουσα προς υποστήριξη της υπόθεσης της κάλεσε τέσσερις μάρτυρες. Τον Αντρέα Νικολάου (Μ.Ε.1), την Βικτώρια Σταύρου (Μ.Ε.2), τον Pavel Kovalenko (Μ.Ε.3) και τον Θεόδωρο Καπνίση (Μ.Ε.4). Από πλευράς υπεράσπισης κατέθεσαν ο Αντώνης Λοίζου (Μ.Υ.1), η Χρύσα Βοσκού (Μ.Υ.2) και ο Παναγιώτης Καλλής (Μ.Υ.3). Κατά την έναρξη της ακροαματικής διαδικασίας οι διάδικοι προέβησαν σε παραδεκτά γεγονότα τα οποία εγκρίθηκαν από το Δικαστήριο και είναι τα εξής: «
- Οι ενάγοντες είναι εταιρεία περιορισμένης ευθύνης που συστάθηκε στην Κύπρο σύμφωνα με τον περί Εταιρειών Νόμο, Κεφ.113 και κατά πάντα ουσιώδη χρόνο ασχολείτο μεταξύ άλλων με την ανάπτυξη γης, την ανέγερση, κατασκευή και πώληση διαμερισμάτων και κατοικιών.
- Οι ενάγοντες στη βάση αγοραπωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 13.2.2008 πώλησαν στην εναγόμενη 1 το διαμέρισμα με αρ.20 στο Victoria Apartments House No.2 μαζί με αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης χώρου στάθμευσης υπ' αρ. 20, το δικαίωμα χρήσης της πισίνας και της αποθήκης με αρ.6 στο ισόγειο της πολυκατοικίας. Καταθέτουμε το αγοραπωλητήριο έγγραφο το οποίο συνοδεύεται από αρχιτεκτονικό σχέδιο, ως Τεκ.
- Το τίμημα πώλησης, ήτοι το ποσό των €457.905,19 πληρώθηκε όπως οι όροι του αγοραπωλητηρίου Τεκ.1 με την υπογραφή του αγοραπωλητηρίου εγγράφου, Τεκ.
- Παραδόθηκε η κατοχή του διαμερίσματος από τους ενάγοντες στην εναγόμενη 1 ταυτόχρονα με την υπογραφή της συμφωνίας Τεκ.1 και την πληρωμή του τιμήματος πώλησης.
- Στις 12.2.2008 εκδόθηκε προς τους εναγόμενους 2 εγγυητική με αρ. 1327 για το ποσό των €457.905,19 ως προβλέπετο στη συμφωνία.
- Η εγγυητική επιστολή με αρ. 1327 παραδόθηκε ταυτόχρονα με την πληρωμή του τιμήματος πώλησης από τους ενάγοντες στην εναγομένη
- Αντίγραφο της εγγυητικής παρουσιάζουμε στο Δικαστήριο.
- Στις 5.11.2008 η εναγόμενη 1 απέστειλε μέσω των δικηγόρων της επιστολή την οποία παρουσιάζουμε ως Τεκ.
- Στις 21.11.2008 οι δικηγόροι των εναγόντων απέστειλαν απαντητική επιστολή στους δικηγόρους της εναγομένης 1 την οποία καταθέτουμε σαν Τεκ.4 με πάλι το δικαίωμα από πλευράς της εναγόμενης 1 για αντεξέταση επί του περιεχομένου της.
- Η εναγόμενη 1 απέστειλε επιστολή ημερομηνίας 18.3.2010 στους ενάγοντες, το πρωτότυπο της οποίας παρουσιάζουμε ως Τεκμήριο
- Οι δικηγόροι της εναγόμενης 1 απέστειλαν την επιστολή 3.3.2010 προς τους εναγόμενους 2 ζητώντας όπως υποβληθεί απαίτηση προς το Συνεργατικό Ταμιευτήριο Λεμεσού για καταβολή του ποσού των €457.905,19 για λογαριασμό της εναγόμενης
- Παρουσιάζουμε πρωτότυπο ως Τεκ.6 με δικαίωμα αντεξέτασης επί του περιεχομένου.
- Το Συνεργατικό Ταμιευτήριο Λεμεσού κατόπιν αξίωσης των εναγομένων 2 στη βάση της εγγυητικής επιστολής, Τεκ.2, πλήρωσε με επιταγή 12.3.2010 το ποσό των €457.905,19 στους εναγόμενους
- Υπάρχει επιστολή 29.3.2010 των δικηγόρων της εναγομένης 1 προς τους ενάγοντες η οποία κατατίθεται ως τεκμήριο 7 χωρίς παραδοχή του περιεχομένου του και με δικαίωμα αντεξέτασης.» Στις αγορεύσεις τους οι δικηγόροι των διαδίκων, με παραπομπές σε σημεία της προφορικής μαρτυρίας και σε νομολογία, κάλεσαν το Δικαστήριο να δεχθεί τις εκατέρωθεν θέσεις τους. Ο μεν δικηγόρος της ενάγουσας εισηγήθηκε ότι ο τερματισμός της συμφωνίας πώλησης του διαμερίσματος από μέρους της εναγόμενης 1 ήταν παράνομος και ότι αυτός προκάλεσε ζημιές στην πελάτιδα του εξ ου και η καταχώρηση της Αγωγής και οι αξιώσεις της για αποζημιώσεις. Από την άλλη ο δικηγόρος της εναγόμενης 1 υποστήριξε τη νομιμότητα του τερματισμού της συμφωνίας κρίνοντας τον δικαιολογημένο, για τους λόγους που καταγράφει στην γραπτή αγόρευση του. Ειδική αναφορά στις επιμέρους εισηγήσεις των δικηγόρων των διαδίκων θα γίνεται στα σημεία που παρίσταται ανάγκη. Ενόψει της εισήγησης του δικηγόρου της ενάγουσας στην γραπτή αγόρευση του περί παράνομου τερματισμού της συμφωνίας από πλευράς εναγόμενης 1, που είναι και η βάση των αξιώσεων της πελάτιδος του, προβάλλει ως κύριο θέμα εξέτασης από το Δικαστήριο το δικαιολογημένο ή μη του τερματισμού της συμφωνίας και συνακόλουθα ο καθορισμός του υπαίτιου διάρρηξης της συμφωνίας. Ταυτόχρονα το Δικαστήριο στα κατάλληλα σημεία θα προβεί στην εξέταση και των άλλων επίδικων θεμάτων όπως της νομιμότητας είσπραξης της εγγυητικής. Η καλύτερη μαρτυρία σ' όσον αφορά τους λόγους για τους οποίους η εναγόμενη 1 τερμάτισε τη συμφωνία είναι η ίδια η επιστολή τερματισμού που στάληκε από το δικηγόρο της εναγόμενης 1 και είναι το Τεκμ.
- Από το περιεχόμενο της ειδοποίησης αυτής εντοπίζονται τρεις λόγοι για τους οποίους η εναγόμενη 1 προέβη σε τερματισμό της συμφωνίας. Ο πρώτος είναι η παράβαση του όρου που αφορά στην ευθύνη της ενάγουσας για ελαττωματικές εργασίες, ως αποτέλεσμα των οποίων μειώθηκε η αξία του διαμερίσματος, ο δεύτερος είναι η μη εξασφάλιση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας για το διαμέρισμα εντός του συμφωνηθέντος χρόνου και ο τρίτος λόγος η μη παράδοση της κατοχής του διαμερίσματος στη βάση των συμφωνηθέντων. Σημειώνεται ότι σύμφωνα με τον όρο 21 της συμφωνίας όλοι οι όροι της θεωρούνται ως ουσιώδεις. Με την ίδια επιστολή (Τεκμήριο 5) η εναγόμενη 1 καθιστά επίσης γνωστό στην ενάγουσα ότι έχει απαιτήσει την πληρωμή της εγγυητικής επιστολής που έληξε στις 12.3.2010 και έχει ήδη εισπράξει το ποσό των €457.905,00 έναντι αποζημιώσεων. Καλεί τέλος την ενάγουσα όπως στις 24.3.2010 σε καθορισμένη ώρα προσέλθει για να παραλάβει την κατοχή του διαμερίσματος. Σχετική με τους λόγους για τους οποίους η εναγόμενη 1 προέβη σε τερματισμό της συμφωνίας εκτός από την επιστολή τερματισμού (Τεκμ.5) είναι και η προφορική μαρτυρία της Μ.Ε.2 και του Μ.Ε.3 από πλευράς ενάγουσας και από πλευράς εναγόμενου 1 του Μ.Υ.
- Το στάδιο αυτό κρίνεται κατάλληλο για την παράθεση πολύ συνοπτικά της μαρτυρίας των Μ.Ε.2, Μ.Ε.3 και Μ.Υ.3 που σχετίζεται κυρίως με τους λόγους τερματισμού. Η Μ.Ε.2 στη μαρτυρία της επανέλαβε ουσιαστικά τις θέσεις της ενάγουσας, όπως προβάλλονται στο τροποποιημένο δικόγραφο της και έδωσε μια πιο λεπτομερή εικόνα ως προς τα γεγονότα προσθέτοντας και άλλα στοιχεία. Αναφέρθηκε στην εγγυητική επιστολή για το ποσό των €457.905,19 που είναι το τίμημα πώλησης και που η ενάγουσα έδωσε στην εναγόμενη 1, σύμφωνα με τον σχετικό όρο στη συμφωνία, όπως ήταν η συνηθισμένη διαδικασία κατ' εκείνη την περίοδο για να διευκολυνθεί η χρηματοδότηση της εναγόμενης
- Τα έξοδα για την εγγυητική θα επιβαρύνετο η ενάγουσα στη βάση του όρου 7(β), από τον τρίτο χρόνο και μετά και όσο η μη έκδοση του Τίτλου Ιδιοκτησίας οφειλόταν στην ίδια την ενάγουσα. Η εναγόμενη 1 με την επιστολή του δικηγόρου της ημερομηνίας 5.11.2008 (Τεκμ.3) ενημέρωσε την ενάγουσα ότι θα προχωρούσε στην πώληση του διαμερίσματος σε τρίτους, λόγω ελαττωματικών εργασιών και υλικών, για περιορισμό της ζημιάς της και ότι θα κατέφευγε στο Δικαστήριο για αποζημιώσεις. Στην επιστολή αυτή η ενάγουσα απάντησε με επιστολή του δικηγόρου της ημερομηνίας 21.11.2008 (Τεκμ.4) αρνούμενη τη θέση περί ελαττωματικών εργασιών, προσθέτοντας ότι ήδη είχε παραγραφεί, στη βάση του όρου 11 της συμφωνίας, οποιαδήποτε αξίωση για ελαττωματικές εργασίες ή υλικά. Η ανταλλαγή των επιστολών αυτών συνιστά παραδεκτό γεγονός. Η Μ.Ε.1 παραδέχθηκε ότι δεν έχει ακόμη εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος για το διαμέρισμα παρά την εξασφάλιση πιστοποιητικού τελικής έγκρισης από το Δήμο Λεμεσού και ένας λόγος για την καθυστέρηση οφείλετο στην εναγόμενη 1 εξαιτίας των τροποποιήσεων που η ίδια επέφερε στο διαμέρισμα. Ενώ η ενάγουσα προέβη σε διευθετήσεις για ανανέωση της εγγυητικής που έληγε στις 12.3.2010, η εναγόμενη 1 κατά παράβαση των συμφωνηθέντων απαίτησε από τη ΣΤΕΚΕΚ Λτδ την πληρωμή του ποσού της εγγυητικής με την επιστολή της ημερομηνίας 3.3.2010 (Τεκμ.6) επικαλούμενη τη μη εγγραφή του διαμερίσματος επ' ονόματι της, και η ΣΤΕΚΕΚ Λτδ συμμορφώθηκε. Ακολούθησε στη συνέχεια ο τερματισμός της συμφωνίας με την επιστολή της εναγόμενης 1 ημερομηνίας 18.3.2010 (Τεκμ.5), προβάλλοντας διάφορους ανυπόστατους ισχυρισμούς. Είναι ισχυρισμός της Μ.Ε.1 ότι ο τερματισμός ήταν παράνομος, εφόσον δεν προνοείτο στη συμφωνία συγκεκριμένος χρόνος μεταβίβασης του διαμερίσματος επ' ονόματι της εναγόμενης
- Αφού η εναγόμενη 1 πέταξε τα κλειδιά του διαμερίσματος έξω από το γραφείο της ενάγουσας, η τελευταία αποδέχθηκε το γεγονός ότι έληξε η συμφωνία και προσπάθησε να πωλήσει αλλού το διαμέρισμα αποτεινόμενη σε διάφορους μεσίτες προς το σκοπό μετριασμού της ζημιάς της. Παρά ταύτα δεν έγινε κατορθωτή μέχρι σήμερα η πώληση ή ενοικίαση του διαμερίσματος, αν και η ενάγουσα αναγκάστηκε να προβεί σε μείωση του αξιούμενου τιμήματος πώλησης. Για τις προσπάθειες της αυτές η ενάγουσα πλήρωσε διάφορα ποσά στους μεσίτες τα οποία αξιώνει υπό τύπο ειδικών αποζημιώσεων. Πλήρεις λεπτομέρειες από τη μαρτυρία της Μ.Ε.2 σ' όσον αφορά τις φερόμενες ζημιές, θα δοθούν πιο κάτω σε άλλο σημείο της απόφασης. Ο Μ.Ε.3 είναι πρώην σύζυγος της Μ.Ε.2 και πολιτικός μηχανικός, όπως και η Μ.Ε.2, αλλά και γνώστης των γεγονότων της υπόθεσης. Ο ίδιος ήταν παρών κατά την παράδοση της κατοχής του διαμερίσματος στην εναγόμενη 1 η οποία φάνηκε πλήρως ικανοποιημένη χωρίς να προβάλει θέμα κακοτεχνιών. Την έκθεση του Μ.Υ.3 (Τεκμ.22) είδε για πρώτη φορά πρόσφατα και δεν συμφωνεί ότι τεκμήριο αυτό συνιστά στην ουσία έκθεση, εφόσον δεν πληροί τις σχετικές προδιαγραφές, δηλαδή δεν φέρει ημερομηνία, τόπο ή λεπτομέρειες και ο συντάξας δεν φαίνεται να μελέτησε τα αρχιτεκτονικά σχέδια και τους αρχιτεκτονικούς όρους. Επιπρόσθετα είναι η άποψη του ότι αν ο συντάξας της έκθεσης είχε υπόψη του και τη συμφωνία μεταξύ των διαδίκων θα εντόπιζε τον όρο που αναφέρει ότι παραδόθηκε το διαμέρισμα για να μπορέσει η εναγόμενη 1 να προβεί στις αλλαγές που επιθυμούσε, ενώ "το φινίρισμα" των εργασιών από πλευράς ενάγουσας θα γινόταν μετά, όταν θα την ειδοποιούσε η εναγόμενη
- Σ' όσον αφορά το πάτωμα ο Μ.Ε.3 ανέφερε ότι η ενάγουσα προέβλεψε για την τοποθέτηση τύπου laminate ενώ τα υπόλοιπα που ο Μ.Υ.3 θεωρεί ως κακοτεχνίες αφορούν στο «φινίρισμα» που δεν έκαμε η ενάγουσα, εφόσον δεν ειδοποιήθηκε σχετικά από την εναγόμενη
- Ο Μ.Ε.3 επιθεώρησε το διαμέρισμα και πρόσφατα και δεν αντιλήφθηκε κακοτεχνίες, όπως δεν αντιλήφθηκε να υπήρχαν τέτοιες και κατά την παράδοση του διαμερίσματος, επιμένοντας στη θέση του ότι εκείνο που χρειάζεται το διαμέρισμα είναι απλώς τις εργασίες του φινιρίσματος και την τοποθέτηση του πατώματος τύπου laminate την αξία του οποίου η ενάγουσα είχεν πληρώσει στην εναγόμενη
- Ο Μ.Υ.3 εξήγησε ότι στην περίπτωση αυτού του τύπου πατώματος τοποθετείται 1 - 2 μέρες προηγουμένως ειδικό υλικό το οποίο διορθώνει τις ατέλειες του πατώματος. Σ' όσον αφορά τις φωτογραφίες που επισυνάπτονται στην έκθεση (Τεκμ.22) ήταν κατηγορηματικός ότι αυτές δεν παρουσιάζουν ακριβή δεδομένα και ούτε αυτές είναι σε θέση να υποδείξουν κακοτεχνίες. Ο Μ.Ε.3 σ' όσον αφορά την πολυκατοικία στην οποία περιλαμβάνεται το διαμέρισμα δεν επέβλεπε τις εργασίες ανέγερσης γιατί σταμάτησε τη συνεργασία του με την ενάγουσα από το
- Στην μαρτυρία του ο Μ.Υ.3 που είναι πολιτικός μηχανικός για 21 χρόνια στην εταιρεία Πετρολίνα, της οικογένειας της εναγόμενης 1, ανέφερε ότι η εναγόμενη 1 του τηλεφώνησε και του ζήτησε να επιθεωρήσει το επίδικο διαμέρισμα, γιατί τα πατώματα είχαν κάποιο πρόβλημα. Επισκέφθηκε το διαμέρισμα και αφού έβγαλε φωτογραφίες ετοίμασε έκθεση (Τεκμ.22). Εξήγησε στο Δικαστήριο τι απεικονίζει η κάθε φωτογραφία και τι ο ίδιος θεωρεί ότι συνιστά κακοτεχνία. Δεν θα επεκταθώ σε επεξήγηση του τι εμφανίζει η κάθε φωτογραφία αλλά θα παραθέσω ενδεικτικά τις κυριότερες κακοτεχνίες, όπως τις αντιλήφθηκε ο Μ.Υ.
- Εξήγησε ότι στη φωτογραφία 22
(6)που απεικονίζει τη βεράντα φαίνεται ότι δεν έγινε καλή δουλειά από τον μπογιατζή, εφόσον υπάρχει μπογιά στη τσεκολαδούρα. Δεικνύει επίσης ότι μεταξύ των τοίχων άνοιξε ο αρμός και το σίδηρο έχει αρχίσει να «αγιώνει». Εντοπίζει επίσης στη φωτογραφία 22
(5)διαφορά στα χρώματα των εξωτερικών τοίχων. Στη φωτογραφία 22
(8)απεικονίζεται η κορνίζα να μην έχει τοποθετηθεί σωστά στο ταβάνι και να μη ξεχωρίζει σε ένα σημείο. Στη φωτογραφία 22
(1)που απεικονίζεται το πάτωμα, εντοπίζει υψομετρικές διαφορές γεγονός που, κατά τον Μ.Υ.3, καθιστούσε αδύνατη τη τοποθέτηση μαρμάρου και του laminate. Στη φωτογραφία 22
(4)που είναι η εξωτερική βεράντα τοποθετήθηκαν οι σωλήνες του κλιματιστικού κάτω από τη τσεκολαδούρα του πατώματος της βεράντας, ενώ έπρεπε να ήταν από πάνω. Στη φωτογραφία 22
(3)ο εξωτερικός τοίχος είναι στραβός και δημιουργεί «καμπούρωμα» ενώ η διακοσμητική πέτρα δεν έχει χολιαστεί. Κατά την αντεξέταση του Μ.Υ.3 διευκρίνισε ότι ο λόγος που επισκέφθηκε το διαμέρισμα ήταν γιατί η εναγόμενη 1 του ζήτησε να την πληροφορήσει για τον τρόπο που μπορούσαν να τοποθετηθούν τα μάρμαρα στο πάτωμα, γιατί είχε μια διαφορά με την πωλήτρια. Κατά την επίσκεψη του στο διαμέρισμα πρόσεξε το πρόβλημα του πατώματος, αλλά και τα υπόλοιπα που χαρακτηρίζει ως κακοτεχνίες. Επίσης παραδέχθηκε ότι όλα όσα θεωρεί ως κακοτεχνίες μπορούν να διορθωθούν. Έχοντας κατά νουν την πιο πάνω μαρτυρία σε συνάρτηση με τους όρους της συμφωνίας και τα τεκμήρια θα προχωρήσω να εξετάσω τη νομιμότητα του τερματισμού της συμφωνίας από μέρους της εναγόμενης
- Σ' όσον αφορά την παράδοση κατοχής του διαμερίσματος στην εναγόμενη 1 που συνιστά ένα από τους λόγους τερματισμού, σύμφωνα με το Τεκ.5, η Μ.Ε.2 ήταν σαφής στη μαρτυρία της ότι με την υπογραφή της συμφωνίας παραδόθηκε και η κατοχή του διαμερίσματος στην εναγόμενη
- Το γεγονός αυτό επιβεβαιώνει και ο Μ.Ε.3 στη μαρτυρία του προσθέτοντας ότι παραδόθηκε η κατοχή του διαμερίσματος για να μπορέσει η εναγόμενη 1 να προβεί στις αλλαγές που επιθυμούσε. Σημειώνεται ότι για το θέμα παράδοσης της κατοχής του διαμερίσματος εντοπίζεται το παραδεκτό γεγονός ότι ταυτόχρονα με την υπογραφή της συμφωνίας στις 13.2.2008 και πληρωμής του τιμήματος πώλησης, η ενάγουσα παρέδωσε την κατοχή του διαμερίσματος στην εναγόμενη
- Συνεπώς ενόψει του πιο πάνω παραδεκτού γεγονότος, το οποίο συνιστά και ανάλογο εύρημα του Δικαστηρίου, η εναγόμενη 1 δεν δικαιολογείτο να προβεί σε τερματισμό της συμφωνίας για το συγκεκριμένο λόγο. Στο σημείο αυτό θα πρέπει να λεχθεί ότι κατά την αντεξέταση της Μ.Ε.2 ο δικηγόρος της εναγόμενης 1 προσπάθησε να θέσει ακόμη ένα λόγο για τον οποίο η πελάτιδα του προέβη σε τερματισμό της συμφωνίας, υπό τύπο υποβολής, που δεν περιλαμβάνεται στους λόγους που αναφέρονται στο Τεκμ.5, ότι δηλαδή η ενάγουσα δεν ανανέωσε την εγγυητική επιστολή κατά παράβαση των προνοιών της συμφωνίας, γι' αυτό και η εναγόμενη 1 προχώρησε με την απαίτηση πληρωμής της πριν τη λήξη της. Η ίδια θέση προβάλλεται και στην γραπτή αγόρευση του δικηγόρου της εναγόμενης
- Σημειώνεται ότι η θέση αυτή εκτός του ότι δεν συνιστά λόγο τερματισμού σύμφωνα με το Τεκμ.5, δεν είναι ούτε δικογραφημένη, εφόσον η αναφορά που υπάρχει στην Υπεράσπιση σε σχέση με την εγγυητική είναι μόνο ότι δεν ενημερώθηκε η εναγόμενη 1 για την ανανέωση της εγγυητικής. Για τους πιο πάνω λόγους η συγκεκριμένη θέση ως λόγος τερματισμό της συμφωνίας δεν μπορεί να ληφθεί υπόψη από το Δικαστήριο. Δεν αποκλείω η πιο πάνω θέση της εναγόμενης 1 περί μη ανανέωσης της εγγυητικής να συνιστά εκ των υστέρων σκέψη σε μια προσπάθεια της περαιτέρω ενίσχυσης της νομιμότητας του τερματισμού από μέρους της, όταν η ενάγουσα παρέλειψε να παρουσιάσει κατά την ακρόαση στοιχεία προς υποστήριξη του ισχυρισμού της ότι είχεν προβεί σε διαβήματα για ανανέωση της εγγυητικής και ότι πράγματι ανανεώθηκε, όπως σχετικές αποδείξεις. Η Μ.Ε.2 στη μαρτυρία της πρόβαλε τον ισχυρισμό ότι προέβη σε όλα τα διαβήματα για ανανέωση της εγγυητικής, όπως και έγινε, καθιστώντας με τον τρόπο αυτό παράνομη την είσπραξη της εγγυητικής. Το γεγονός ότι δεν προσκομίστηκε από πλευράς εναγόμενης 1 αντίθετη μαρτυρία δεν απαλλάσσει την ενάγουσα από το βάρος απόδειξης του ισχυρισμού της περί ανανέωσης της εγγυητικής. Από τη μαρτυρία που δόθηκε συνιστά αδιαμφισβήτητο γεγονός και ανάλογο εύρημα του Δικαστηρίου ότι η εναγόμενη 1 με την επιστολή της ημερομηνίας 3.3.2010 (Τεκμ.6) αξίωσε από την εναγόμενη 2 την υποβολή γραπτής απαίτησης προς το Συνεργατικό Ταμιευτήριο Λεμεσού Λτδ για πληρωμή της εγγυητικής με το δικαιολογητικό ότι δεν ενεγράφη μέχρι τότε επ' ονόματι της το διαμέρισμα και ο εναγόμενος 2 συμμορφώθηκε. Η απαίτηση πληρωμής έγινε ενιά
(9)μέρες προτού λήξει η εγγυητική στις 12.3.
- Στη βάση της ενώπιον μου μαρτυρίας και των πιο πάνω ευρημάτων μου δεν έχω πειστεί ότι η εγγυητική είχε ανανεωθεί κατά τη λήξη της από πλευράς ενάγουσας. Σημειώνεται ότι στην παρούσα περίπτωση η εγγυητική (Τεκμ.2) συνιστά αυτοτελή σύμβαση μεταξύ του Συνεργατικού Ταμιευτηρίου Λεμεσού Λτδ και του εναγόμενου 2, στην οποία η ενάγουσα δεν είναι συμβαλλόμενο μέρος. Στην υπόθεση Hellenic Bank Public Company Ltd v. Alpha Panareti Public Ltd, Π.Ε. 145/11, ημερ. 13.6.2013 τονίστηκε η αυτοτέλεια της εγγυητικής επιστολής αλλά και ότι «μια εγγυητική επιστολή εκδιδόμενη από τραπεζικό ίδρυμα αποτελεί στη βάση σαφούς νομολογίας ανέκκλητη επιβεβαίωση ότι θα πληρωθεί στη βάση των όρων της ..» Πρόνοια για ανανέωση της εγγυητικής υπάρχει στην ίδια την εγγυητική (Τεκμήριο 2) κάτω από τον τίτλο «Ειδικός Όρος» στο τέλος του Τεκμηρίου. Παραθέτω αυτούσιο τον όρο: «Νοείται ότι σε περίπτωση κατά την οποία το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού δεν έχει εκδώσει ξεχωριστό τίτλο για την εν λόγω περιουσία μέχρι τις 12η Φεβρουαρίου 2009 (ημερομηνία κατά την οποία υποχρεούται ο πωλητής να μεταβιβάσει την περιουσία επ' ονόματι του Αγοραστή) η εγγύηση αυτή θα ανανεωθεί αυτόματα για περαιτέρω περίοδο ενός χρόνου κάτω από τους ίδιους όρους και προϋποθέσεις εκτός της παρούσας πρόνοιας για ανανέωση και θα λήξει πλήρως στις 12 Μαρτίου
- Επίσης νοείται ότι σε περίπτωση ανανέωσης οποιαδήποτε απαίτηση για πληρωμή θα πρέπει να φθάσει κοντά μας ουχί ΕΝΩΡΙΤΕΡΟ της 12ης Φεβρουαρίου 2010 (Ένα μήνα πριν την τελική ημερομηνία λήξης που είναι η 12η Μαρτίου 2010).» Είναι φανερό από το λεκτικό του πιο πάνω όρου ότι ενώ η εγγυητική θα ίσχυε για ένα χρόνο θα ανανεώνετο αυτόματα για άλλο ένα χρόνο και θα έληγε πλήρως στις 12.3.
- Επίσης σύμφωνα με τον ειδικό όρο η πληρωμή της εγγυητικής συναρτάτο άμεσα με την έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας για το διαμέρισμα και τη μεταβίβαση του διαμερίσματος επ' ονόματι της εναγόμενης 1 μέχρι την 1.3.2009 και σε περίπτωση ανανέωσης μέχρι τις 12.3.2010 που έληγε πλήρως η εγγυητική. Καθίσταται επίσης σαφές ότι η απαίτηση πληρωμής της μπορούσε να γίνει από τις 12.2.2010 και μετά. Συνεπώς ενόψει των πιο πάνω διαπιστώσεων μου είναι κατάληξη μου ότι η απαίτηση πληρωμής της εγγυητικής στις 3.3.2010 με το Τεκμ.6 δεν ήταν πρόωρη, ως η σχετική εισήγηση του δικηγόρου της ενάγουσας στην γραπτή του αγόρευση, αλλά ήταν σύμφωνη με τον ειδικό όρο της εγγυητικής έχοντας κατά νουν και ότι μέχρι τότε δεν είχε εξασφαλιστεί ξεχωριστός τίτλος Ιδιοκτησίας. Το τελευταίο μαρτύρησε η Μ.Υ.2, τη μαρτυρία της οποίας, όπως αναφέρω και πιο κάτω, αποδέχομαι ως καθόλα αξιόπιστη. Διάσταση μεταξύ των διαδίκων υπάρχει και σ' όσον αφορά το σκοπό για τον οποίο εκδόθηκε η εγγυητική. Η μεν πλευρά της ενάγουσας υποστήριξε ότι ήταν για διευκόλυνση της εναγόμενης 1 να εξασφαλίσει δάνειο από την Τράπεζα ενώ από την άλλη πλευρά ότι απέβλεπε στην πιστή τήρηση των όρων της συμφωνίας. Οδηγός είναι σίγουρα το ίδιο το περιεχόμενο της εγγυητικής από το οποίο διαφαίνεται ότι σκοπός της εγγυητικής είναι η εξασφάλιση της επιστροφής του τιμήματος πώλησης στην εναγόμενη 1 η πληρωμή του οποίου προήλθε από δάνειο, σε περίπτωση μη μεταβίβασης του διαμερίσματος επ' ονόματι της εναγόμενης
- Εν πάση περιπτώσει ο σκοπός για τον οποίο δόθηκε η εγγυητική δεν ενέχει οποιαδήποτε σημασία για την εξέταση του θέματος της νομιμότητας του τερματισμού της συμφωνίας. Θα προχωρήσω στη συνέχεια να εξετάσω κατά πόσο ο λόγος τερματισμού που αφορά στην μη εξασφάλιση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας για το διαμέρισμα ήταν δικαιολογημένος. Κρίνω σκόπιμο να ανατρέξω στον σχετικό όρο της συμφωνίας που αφορά στο χρόνο μεταβίβασης του διαμερίσματος επ' ονόματι της εναγόμενης
- Εντοπίζεται ο όρος 13 που έχει ως εξής: «
- Η δια του Κτηματολογίου επ' ονόματι του αγοραστού μεταβίβασις του εν λόγω υποστατικού θα γίνει το λογικώς ταχύτερον εφικτό όταν και εντός των 3 χρόνων: α) Συμπληρωθεί πλήρως η εξόφλησις του τιμήματος αγοράς περιλαμβανομένων και τυχόντων εξόδων οιουδήποτε άλλου τυχόν οφειλομένου ποσού ως της παρούσης προβλέπεται. β) Εκδοθεί χωριστός τίτλος υπό του Κτηματολογίου δια το ακίνητον. Τα κτηματολογικά τέλη μεταβιβάσεως βαρύνουν τον αγοραστήν καθώς επίσης όλα τα έξοδα και δαπάναι συμπεριλαμβανομένων των τελών χαρτοσήμου επί της παρούσης συμφωνίας.» Οδηγός για την ερμηνεία προνοιών ενός εγγράφου είναι η γραμματική έννοια της λέξης ή φράσης που χρησιμοποιήθηκε στο πλαίσιο που απαιτείται, κρινόμενη όμως πάντα υπό το πρίσμα των σκοπών της συμφωνίας, όπως αυτοί αποκαλύπτονται από τη συμφωνία στο σύνολο της. Για να εξευρεθεί το νόημα των διαφόρων όρων που περιλαμβάνει μια σύμβαση το έγγραφο πρέπει να ερμηνεύεται συνολικά και με συμμετρικότητα, έτσι ώστε να αποφεύγεται ο κίνδυνος να δημιουργηθεί δυσαρμονία στην εξήγηση των όρων, η οποία δεν θα αντικατοπτρίζει αντικειμενικά την πρόθεση των μερών (βλ. S.A.A.B. v. Holy Monastery of Ayios Neophytos
(1982)1 C.L.R. 499, Ανδρέας Θεοχάρους ν. Σάββα Παστελλή
(1993)1 Α.Α.Δ. 240, Στέλιος Θεοδούλου ν. Ασπίς Πρόνοια Ανώνυμη Ασφαλιστική Εταιρεία
(1997)1 Α.Α.Δ. 1551, Χρίστος Μ. Αλεξάνδρου ν. Κυριακής Κ. Κωμοδρόμου
(1997)1 Α.Α.Δ. 576, Θάλεια Θεολόγου κ.α ν. Κτηματική Εταιρεία Νέμεσις
(1998)1 Α.Α.Δ. 407 και το σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 3η Έκδ., Τόμος 11, παρ. 638-672 και στην πρόσφατη υπόθεση Τρύφωνας Χαραλάμπους κ.α ν. Liberty Life Insurance Public Company Ltd
(2011)1(Γ) Α.Α.Δ. 1739). Όταν μια συμφωνία διατυπώνεται εγγράφως κατόπιν επιθυμίας των συμβαλλομένων, εξωγενής μαρτυρία δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή για να αντικρούσει, τροποποιήσει, αφαιρέσει ή προσθέσει στους όρους που έχουν διατυπωθεί στο έγγραφο (βλ. Jacobs v. Batavia and General Plantations Trust
(1924)1 Ch. 287). Στην πρόσφατη υπόθεση Hellenic Bank Public Co. Ltd v. Μιχάλη Χριστοδουλίδη, ECLI:CY:AD:2016:A119, Π.Ε. 82/11, ημερ. 24.2.2016 τονίστηκε ότι ο καθοριστικός παράγοντας, σύμφωνα με τους βασικούς κανόνες ερμηνείας εγγράφων, είναι η εξεύρεση της πρόθεσης των μερών της συμφωνίας. Η αποκάλυψη της κοινής πρόθεσης των μερών είναι εφικτή από τη θεώρηση της συμφωνίας ως συνόλου. Ο συγκεκριμένος όρος στο Τεκμ.5 είναι σαφής ότι η μεταβίβαση του διαμερίσματος επ' ονόματι της εναγόμενης 1 θα γινόταν το λογικώς ταχύτερον εφικτόν, χωρίς να καθορίζεται συγκεκριμένος χρόνος, αλλά κάτω από την προϋπόθεση «όταν εντός τριών χρόνων εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος από το Κτηματολόγιο». Παρεμβάλλεται στο σημείο αυτό η μαρτυρία της Μ.Υ.2, πολιτικού μηχανικού στο Δήμο Λεμεσού ότι η ενάγουσα υπέβαλε αίτηση για έκδοση χωριστού τίτλου ιδιοκτησίας στις 26.4.2012 και μέχρι σήμερα δεν έχει εκδοθεί, ανκαι εξασφαλίστηκε άδεια διαχωρισμού στις 14.10.
- Κρίνω την Μ.Υ.2 ως ανεξάρτητη και αξιόπιστη μάρτυρα γι' αυτό και δέχομαι τη μαρτυρία της στο σύνολο της. Σημειώνεται ότι η πιο πάνω μαρτυρία της Μ.Υ.2 παραμένει ουσιαστικά αναντίλεκτη, εφόσον δεν αντεξετάστηκε επί του σημείου από το δικηγόρο της ενάγουσας γι' αυτό και προβαίνω σε ανάλογο εύρημα. Ο όρος 13 της συμφωνίας δεν μπορεί όμως να ερμηνευθεί μεμονωμένα αλλά σε συνάρτηση με τους υπόλοιπους όρους της συμφωνίας για να εξευρεθεί η πρόθεση των μερών. Συγκεκριμένα εντοπίζεται αναφορά στην έκδοση του τίτλου ιδιοκτησίας και στον όρο 7(β) της συμφωνίας, που αναφέρεται στον τρόπο πληρωμής του τιμήματος πώλησης και την έκδοση εγγυητικής που έχει ως εξής: «Ποσόν εκ EURO Τετρακοσίων Σαράντα Εννέα χιλιάδων Τρακοσίων Εξήντα Δύο και 18 σεντ (ΑΡ. EURO 449362,18.) θα καταβληθεί σήμερον υπό του αγοραστου προς τον πωλητήν (την λήψην του οποίου ο πωλητής αναγνωρίζει) ως εξόφληση του ρηθέντος τιμήματος αγοράς. Με την εξόφληση αυτή ο πωλητής θα παραδώση στον αγοραστή Εγγυητική Επιστολή με το πλήρη ποσό του τιμήματος της αγοράς και θα παραδώση το υποστατικό οι εργασίες που δεν συμπληρώθηκαν δια τον λόγο ότι, ο αγοραστής θα κάνει αλλαγές θα υποχρεούται να τις συμπληρώσει ο πωλητής αμέσως μόλις τελειώσουν οι αλλαγές. Τα έξοδα δια την έκδοση Εγγυητικής Επιστολής, η οποία θα δοθεί από το ΣΤΛ στον αγοραστή για ολόκληρο το ποσό και τα έξοδα των υποθηκευτικών ανέρχονται στο 2% του όλου ποσού για τον πρώτο χρόνο τα οποία έχουν πληρωθή, και στο 1% του όλου ποσού για τον δεύτερο χρόνο, τα οποία θα επιβαρύνουν τον αγοραστή. Τον δε τρίτο χρόνο θα επιβαρύνεται ο πωλητής και μετά εφ' όσον δεν εκδοθεί ακόμη ξεχωριστός τίτλος και εφ' όσον είναι εξ υπαιτιότητας του πωλητή η μη έκδοση του τίτλου θα εξακολουθεί να επιβαρύνεται ο πωλητής.» Είναι φανερό από τα πιο πάνω ότι ναι μεν καθορίζεται στη συμφωνία προθεσμία τριών χρόνων για έκδοση του τίτλου ιδιοκτησίας αλλά από την άλλη με τον όρο 7(β) που προνοεί ότι η πληρωμή των δικαιωμάτων της εγγυητικής επιστολής θα επιβαρύνει εξ ολοκλήρου την ενάγουσα τον τρίτο χρόνο και μετά, εφόσον δεν εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος εξ υπαιτιότητος της ιδίας, διαφαίνεται ότι τα συμβαλλόμενα μέρη είχαν προβλέψει την πιθανότητα της μη έκδοσης τίτλου μέσα στην προθεσμία των τριών χρόνων και αποδέχθηκαν αυτό το ενδεχόμενο γι' αυτό και μερίμνησαν ως προς τον καθορισμό του συμβαλλόμενου μέρους που θα επωμίζετο την πληρωμή των δικαιωμάτων για την έκδοση της εγγυητικής, μετά τα τρία χρόνια. Σημαντικό σημείο για το υπό εξέταση θέμα εντοπίζεται κατά την αντεξέταση της Μ.Υ.2, της οποίας τη μαρτυρία έχω αποδεχθεί, ότι η διενέργεια προσθηκομετατροπών σε διαμέρισμα καθιστά απαραίτητη την τροποποίηση της πολεοδομικής άδειας με αποτέλεσμα την καθυστέρηση στην έκδοση άδειας διαχωρισμού. Το ίδιο μαρτύρησε και η Μ.Ε.
- Το δικαίωμα της εναγόμενης 1 να προβεί σε αλλαγές στο διαμέρισμα προνοείται στον όρο 7(β) της συμφωνίας και δεν αμφισβητείται ότι η ίδια είχε ασκήσει το δικαίωμα της αυτό. Από τη μαρτυρία των Μ.Ε.2 και Μ.Ε.3 καθίσταται σαφές ότι ως αλλαγές η εναγόμενη 1 ζήτησε όπως αντί τέσσερα υπνοδωμάτια που προνοούντο στα αρχιτεκτονικά σχέδια που συνόδευαν τη συμφωνία να γίνουν τρία καθώς και αλλαγή στον τύπο του πατώματος που θα τοποθετείτο και ότι η ενάγουσα συμφώνησε. Στο σημείο αυτό θα πρέπει να λεχθεί ότι γενικά η μαρτυρία των Μ.Ε.2 και Μ.Ε.3 ουσιαστικά παραμένει αναντίλεκτη λόγω απουσίας της εναγόμενης 1 ή άλλου μάρτυρα από πλευράς της από το εδώλιο του μάρτυρα για να αμφισβητήσει την εκδοχή τους. Παρά την επίμονη αντεξέταση των Μ.Ε.2 και Μ.Ε.3 αυτοί παρέμειναν σταθεροί στις θέσεις που πρόβαλαν και η μαρτυρία τους είχε συνέπεια μεταξύ τους. Εξήγησαν στο Δικαστήριο τις συνθήκες κάτω από τις οποίες καταρτίστηκε η συμφωνία και τι ακολούθησε. Το γεγονός ότι δεν έχω αποδεχθεί τη θέση της Μ.Ε.2 ότι προέβη σε διαβήματα για ανανέωση της εγγυητικής και ότι αυτή στο τέλος ανανεώθηκε δεν επηρεάζει αρνητικά την κατά τα άλλα αξιόπιστη εικόνα που σχημάτισα για το άτομο της. Εκτός από τη μαρτυρία των Μ.Ε.2 και Μ.Ε.3 σχετική πρόνοια για το δικαίωμα της εναγόμενης 1 σε αλλαγές υπάρχει και στα ίδια τα αρχιτεκτονικά σχέδια, που επισυνάπτονται στη συμφωνία, όπου ειδικά για την μετατροπή του διαμερίσματος από τεσσάρων σε τριών υπνοδωματίων δεικνύεται η κατεδάφιση ενός τοίχου. Δεν φαίνεται να αμφισβητείται η συμφωνία μεταξύ των διαδίκων για την αλλαγή αυτή από πλευράς εναγόμενης
- Συνεπώς βρίσκω ότι οι αλλαγές στο διαμέρισμα συνέτειναν στην καθυστέρηση έκδοσης του τίτλου. Ακόμη και να γινόταν δεκτή η θέση της εναγόμενης 1 ότι είχε συμφωνηθεί όπως η μεταβίβαση του διαμερίσματος επ' ονόματι της και η έκδοση ξεχωριστού τίτλου γίνει εντός τριών χρόνων από την υπογραφή της συμφωνίας, πάλι δεν δικαιολογείτο ο τερματισμός της συμφωνίας από πλευράς εναγόμενης 1 για το συγκεκριμένο λόγο, εφόσον τα τρία χρόνια που προνοούντο στον όρο 13 έληγαν στις 13.2.2011, οπότε ο τερματισμός στις 18.3.2010 κατέστη πρόωρος κατά 11 μήνες περίπου. Ως εκ τούτου κατά το χρόνο του τερματισμού η ενάγουσα δεν μπορούσε να κριθεί ένοχη διάρρηξης του όρου 13 της συμφωνίας που αφορά στην έκδοση του τίτλου, για να δικαιούτο η εναγόμενη 1 σε τερματισμό της συμφωνίας με την επιστολή της ημερομηνίας 18.3.
- Ενόψει των πιο πάνω παρέμεινε να εξεταστεί ο τελευταίος λόγος τερματισμού, στον οποίο και δόθηκε έμφαση από πλευράς Υπεράσπισης κατά την ακρόαση, που ήταν ελαττωματικές εργασίες και υλικά. Μια από τις εισηγήσεις του δικηγόρου της ενάγουσας στη γραπτή του αγόρευση είναι ότι οποιαδήποτε αξίωση της εναγόμενης 1 για ελαττωματικές εργασίες είχε παραγραφεί κατά το χρόνο του τερματισμού, γι' αυτό και δεν δικαιολογείτο ο τερματισμός της συμφωνίας γι' αυτό το λόγο. Εκτός από τη μαρτυρία των Μ.Ε.2 και Μ.Ε.3 για την ενάγουσα και του Μ.Υ.3 για την εναγόμενη 1 για το θέμα των ελαττωματικών εργασιών ή υλικών εντοπίζεται ο όρος 11 της συμφωνίας που προνοεί τα εξής: «Ο πωλητής ουδεμίαν ευθύνην φέρει έναντι του αγοραστού εν σχέση με την οικοδομήν του εν λόγω υποστατικού και επικοίνων και/ή κοινόχρηστων χώρων, τμημάτων και εγκαταστάσεων ή άλλως πως πλήν όσον αφορά αποδεδειγμένην ελαττωματικήν εργασίαν και ελαττωματικά υλικά και τούτο διά περίοδον έξη μηνών από της ημερομηνίας της παραδόσεως του εν λόγω υποστατικού εις τον αγοραστήν.» Ενόψει του πιο πάνω όρου σίγουρα οποιαδήποτε απαίτηση της εναγόμενης 1 για ελαττωματικές εργασίες ή υλικά θα έπρεπε να υποβληθεί εντός έξη μηνών από την παράδοση του διαμερίσματος για να φέρει ευθύνη η ενάγουσα. Σύμφωνα με τη μαρτυρία της Μ.Ε.2 η πρώτη φορά που τέθηκε θέμα ελαττωματικών εργασιών από πλευράς εναγόμενης 1 είναι με την επιστολή του δικηγόρου της ημερομηνίας 5.11.2008 (Τεκμ.3). Συγκεκριμένα με την επιστολή αυτή παραπονείτο για ελαττωματικές εργασίες στα πατώματα, γεγονός που καθιστούσε αδύνατη την τοποθέτηση του παρκέ αλλά και για άλλες εργασίες γενικά που απαιτούσαν σημαντικά ποσά για την επιδιόρθωση τους, στη βάση βεβαίωσης ειδικού μηχανικού. Συνεχίζει στην επιστολή ότι ενόψει του προβλήματος αυτού η εναγόμενη 1 θα προέβαινε στην άμεση πώληση του διαμερίσματος για σκοπούς περιορισμού της ζημιάς της και αξίωση αποζημιώσεων. Σημειώνεται ότι παρά την αναφορά στην επιστολή (Τεκμ.3) σε βεβαίωση ειδικού, αυτή δεν επισυνάπτετο στην επιστολή και ούτε υπάρχει μαρτυρία ενώπιον μου ότι η βεβαίωση κατατέθηκε ως τεκμήριο στο Δικαστήριο κατά την ακρόαση. Ούτε επίσης η εναγόμενη 1 καλούσε με την εν λόγω επιστολή την ενάγουσα να προβεί στις απαραίτητες επιδιορθώσεις. Η απουσία της εναγόμενης 1 από το εδώλιο του μάρτυρα καθιστά την εκδοχή των Μ.Ε.2 και Μ.Ε.3 ότι ουδέποτε η εναγόμενη 1 είτε κατά την παράδοση της κατοχής του διαμερίσματος είτε μετά και μέχρι τις 5.11.2008, που στάληκε η επιστολή (Τεκμ.3), έθεσε θέμα ελαττωματικών εργασιών και ότι ουδέποτε ζήτησε άρση των κακοτεχνιών, αναντίλεκτη. Συνεπώς βρίσκω ότι η πρώτη φορά για την οποία η εναγόμενη 1 πρόβαλε θέμα για ελαττωματικές εργασίες και υλικά ήταν με την επιστολή της (Τεκμ.3). Επίσης συνιστά εύρημα μου ότι ουδέποτε η εναγόμενη 1 ζήτησε από την ενάγουσα να επιδιορθώσει ή να άρει τις κατ' ισχυρισμό κακοτεχνίες. Ενόψει της ημερομηνίας του Τεκμ.3 που είναι 5.11.2008 η προθεσμία των έξη μηνών που προνοεί ο όρος 11 της συμφωνίας ότι η ενάγουσα θα έχει ευθύνη για αποδεδειγμένες ελαττωματικές εργασίες έχει λήξει από τις 13.8.
- Συνεπώς η εναγόμενη 1 εμποδίζεται να προβάλλει απαίτηση για ελαττωματικές εργασίες μετά τις 13.8.2008 και μάλιστα να χρησιμοποιεί την απαίτηση αυτή ως ένα από τους λόγους τερματισμού της συμφωνίας. Ανκαι δεν τέθηκε σχετική εισήγηση από πλευράς Υπεράσπισης κατά την ακρόαση, η πιθανότητα να μην ήταν σε θέση η εναγόμενη 1 να αντιληφθεί τις ελαττωματικές εργασίες θεωρείται απομακρυσμένη, εφόσον φυσιολογικά θα πρέπει να υπήρχαν κατά την παράδοση της κατοχής του διαμερίσματος και μπορούσε να τις αντιληφθεί. Σαφής στο σημείο αυτό είναι η μαρτυρία του Μ.Ε.3 ότι εκείνα που ο Μ.Υ.3 θεωρεί κακοτεχνίες στην έκθεση του, δεν είναι τέτοιες στην πραγματικότητα αλλά διορθώνονται κατά «το φινίρισμα», που δεν έγινε στην παρούσα περίπτωση εφόσον η ενάγουσα δεν κλήθηκε σχετικά από την εναγόμενη 1 να το πράξει. Συνεπώς και αυτός ο λόγος τερματισμού της συμφωνίας δεν δικαιολογείτο, λόγω παρέλευσης του χρόνου για τον οποίον έφερε ευθύνη η ενάγουσα. Παρά την πιο πάνω κατάληξη μου για σκοπούς πληρότητας της απόφασης θα προχωρήσω να εξετάσω κατά πόσο όσα ανέφερε ο Μ.Υ.3 στο Δικαστήριο και όσα περιγράφει στην έκθεση του θεωρούνται αποδεδειγμένες ελαττωματικές εργασίες, που έδιναν δικαίωμα στην εναγόμενη 1 σε τερματισμό της συμφωνίας. Το κατά πόσο πράγματι έγιναν ελαττωματικές εργασίες και τοποθετήθηκαν ελαττωματικά υλικά στο διαμέρισμα, κρίνω πιο ασφαλές να δεχθώ στα αμφισβητούμενα σημεία την εκδοχή των Μ.Ε.2 και Μ.Ε.3 και ιδιαίτερα του Μ.Ε.3, κατά προτίμηση εκείνης του Μ.Υ.3 για τους εξής λόγους: Ο Μ.Υ.3 στερείται πείρας σε θέματα οικοδομικών εργασιών έναντι του Μ.Ε.
- Ο Μ.Ε.3 χαρακτηρίζει την Έκθεση (Τεκμ.22) του Μ.Υ.3 ως γενική και αόριστη και χωρίς να προσδίδει τις απαραίτητες λεπτομέρειες και βεβαιότητα ως προς το κάθε τι που κατ' ισχυρισμό συνιστά κακοτεχνία γεγονός, που και το ίδιο το Δικαστήριο έχει διαπιστώσει μελετώντας την έκθεση. Ο Μ.Υ.3 έδωσε έμφαση στις φωτογραφίες που επισυνάπτει στο Τεκμ.22 ότι είναι αποδεικτικά στοιχεία των κακοτεχνιών. Οι φωτογραφίες όμως αυτές δεν προσδίδουν στο Δικαστήριο το αναγκαίο υπόβαθρο για να καταλήξει σε ασφαλές εύρημα ότι ό,τι θεωρεί ο Μ.Υ.3 ότι δείχνουν οι φωτογραφίες, στην πραγματικότητα συνιστούν κακοτεχνίες. Ιδιαίτερα όταν ο Μ.Υ.3 ανκαι παραδέχεται ότι τις έβγαλε ο ίδιος, εντούτοις συμφωνεί ότι το χρώμα και οι παραστάσεις μιας φωτογραφίας διαφοροποιούνται ανάλογα με το φωτισμό. Σημειώνεται ότι οι χρωματισμοί των τοίχων στους οποίους έκαμε αναφορά ο Μ.Υ.3, ενόσω έδινε μαρτυρία, ότι συνιστούσαν κακοτεχνίες διέφεραν από τους χρωματισμούς των φωτογραφιών του τεκμηρίου. Από την άλλη η μαρτυρία των Μ.Ε.2 και Μ.Ε.3 επί του θέματος ήταν σαφής ότι εκείνα που ο Μ.Υ.3 θεωρεί ως κακοτεχνίες στην ουσία συνιστούν ατέλειες που διορθώνονται με «το φινίρισμα», που δεν έγινε στην παρούσα περίπτωση. Δεν παραγνωρίζω τη σχέση του κάθε ενός εκ των πιο πάνω μαρτύρων με τους διαδίκους και ότι είναι λογικά αναμενόμενο να υποστηρίζει ο καθένας τη θέση εκείνου που τον κάλεσε ως μάρτυρα και με τον οποίον σχετίζεται. Σημειώνεται ότι και οι τρεις πιο πάνω μάρτυρες είναι πολιτικοί μηχανικοί που έδωσαν μαρτυρία και ως εμπειρογνώμονες. Οι εμπειρογνώμονες είναι νομολογιακά γνωστό, ότι εφοδιάζουν το Δικαστήριο με τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για τον έλεγχο της ακρίβειας των συμπερασμάτων τους, έτσι που να μπορέσει ο Δικαστής να διαμορφώσει τη δική του ανεξάρτητη κρίση με την εφαρμογή αυτών των κριτηρίων πάνω στα γεγονότα που αποδεικνύει η μαρτυρία (βλ. Πιττάλης κ.α. v. Ianira Enterprises Ltd κ.α
(1997)1(Β) Α.Α.Δ. 814). Η ιδιότητα του πραγματογνώμονα επιτρέπει παρέκκλιση από τους κανόνες της απόδειξης. Συνεπώς στη βάση της μαρτυρίας των Μ.Ε.2 και Μ.Ε.3 κρίνω ότι δεν τίθεται θέμα στην παρούσα περίπτωση ύπαρξης αποδεδειγμένων ελαττωματικών εργασιών ή υλικών είτε στις 5.11.2008 είτε στις 18.3.2010 στο διαμέρισμα, ενόψει της μη ολοκλήρωσης των συμφωνηθεισών εργασιών από πλευράς ενάγουσας και συγκεκριμένα του «φινιρίσματος», εξ υπαιτιότητας της εναγόμενης 1. Ακόμη και να θεωρούντο ως κακοτεχνίες που δεν κατάφερε η εναγόμενη 1 με τη μαρτυρία του Μ.Υ.3 να αποδείξει στο Δικαστήριο με την απαιτούμενη βεβαιότητα, δεν της έδιναν το δικαίωμα τερματισμού της συμφωνίας για το συγκεκριμένο λόγο, εφόσον δεν κάλεσε την ενάγουσα να προβεί σε ολοκλήρωση των εργασιών σύμφωνα με τον όρο 7(β) της συμφωνίας ή σε άρση των κακοτεχνιών. Αν η απαίτηση της για ελαττωματικές εργασίες ήταν γνήσια και η εναγόμενη 1 έκρινε ως ουσιώδη το θέμα της ύπαρξης τους που της έδιναν δικαίωμα να τερματίσει τη συμφωνία ήταν λογικό και αναμενόμενο να προέβαινε σε τερματισμό της συμφωνίας με την επιστολή της (Τεκμ.3) και όχι να προσπαθεί να πωλήσει το διαμέρισμα σε τρίτο δήθεν για να καλύψει τη ζημιά της και μάλιστα μετά από 17 μήνες περίπου. Από την άλλη ούτε καν κάλεσε την ενάγουσα κατ' εκείνο το χρονικό σημείο δηλαδή στις 5.11.2008, που είναι η ημερομηνία της επιστολής (Τεκμ.3) να άρει τις ελαττωματικές εργασίες. Στη βάση των πιο πάνω κρίνω ότι η εναγόμενη 1 δεν δικαιολογείτο στον τερματισμό της συμφωνίας λόγω των κατ' ισχυρισμών κακοτεχνιών ή ελαττωματικών υλικών, για τους λόγους που έχουν αναφερθεί. Ενόψει της πιο πάνω αξιολόγησης και ευρημάτων μου βρίσκω ότι οι λόγοι τους οποίους επικαλείται η εναγόμενη 1 για να προβεί σε τερματισμό της συμφωνίας και εμφαίνονται στην επιστολή των δικηγόρων της ημερομηνίας 18.3.2010 (Τεκμ.5) δεν της έδιναν τέτοιο δικαίωμα, γεγονός που καθιστά τον τερματισμό της συμφωνίας από μέρους της αδικαιολόγητο. Σ' όσον αφορά την επιστροφή της κατοχής του διαμερίσματος στην ενάγουσα σχετική είναι η μαρτυρία της Μ.Ε.2, ότι η εναγόμενη 1 αμέσως μετά τον τερματισμό της συμφωνίας επέστρεψε τα κλειδιά του διαμερίσματος στην ενάγουσα αφήνοντας τα έξω από το γραφείο της. Σχετική επίσης είναι και η επιστολή του δικηγόρου της εναγόμενης 1 ημερομηνίας 29.3.2010 προς την ενάγουσα (Τεκμ.7) που στάληκε μετά τον τερματισμό στην οποία εσωκλείει τα κλειδιά του διαμερίσματος, εφόσον η ενάγουσα δεν παρουσιάστηκε να τα παραλάβει στις 24.3.2010 που είχε κληθεί για το σκοπό αυτό με την επιστολή τερματισμού (Τεκμ.5). Αυτή η συμπεριφορά της εναγόμενης 1 με τον από μέρους της τερματισμό της συμφωνίας χωρίς να δικαιούτο και με την επιστροφή στην ενάγουσα των κλειδιών και της κατοχής του διαμερίσματος στις 29.3.2010, έδινε δικαίωμα στην ενάγουσα να θεωρήσει τη συμφωνία ότι έχει ακυρωθεί ή παραβιαστεί από μέρους της εναγόμενης 1, η οποία υποχρεούται στην πληρωμή αποζημιώσεων (βλ. Paraskeva & Others v. Lanta
(1988)1 A.A.Δ. 285 και Παφίτης κ.α ν. Challenge Advertising Agency Ltd κ.α
(2001)1(Α) Α.Α.Δ. 694). Ενόψει εντοπισμού του υπαίτιου της διάρρηξης της συμφωνίας που είναι η εναγόμενη 1, το επόμενο ερώτημα που θα πρέπει να απαντηθεί είναι η μορφή των αποζημιώσεων που δικαιούται η ενάγουσα. Οι αρχές που διέπουν τον καθορισμό των αποζημιώσεων για τη διάρρηξη της συμφωνίας καθορίζονται στο άρθρο 73
(1)του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ.149. Στόχος και σκοπός του άρθρου 73 του Περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149 όταν εξετάζεται ο υπολογισμός των αποζημιώσεων για παράβαση συμφωνίας, είναι η αποκατάσταση του αθώου μέρους, στο μεγαλύτερο δυνατό βαθμό. Οι αποζημιώσεις στοχεύουν στην επαναφορά του αθώου μέρους στη θέση που θα βρισκόταν αν η συμφωνία ολοκληρωνόταν (βλ. Saab v. Holy Monastery of Ayios Neophytos
(1982)1 C.L.R. 499 και Μαγδαληνή Θεοδούλου Καλογήρου ν. Α. Zakheos Estates Ltd & άλλος
(2008)1(Β) Α.Α.Δ. 1260). Ο γενικός κανόνας είναι ότι οι αποζημιώσεις θα πρέπει να υπολογίζονται κατά την ημερομηνία που προκύπτει το αγώγιμο δικαίωμα. Επίκεντρο δε είναι η διαφορά μεταξύ του τιμήματος αγοράς και της αγοραίας αξίας του ακινήτου κατά το χρόνο της διάρρηξης. (Βλ. Ερωτοκρίτου ν. Θεοδώρου & άλλης
(1997)1(Γ) A.A.Δ. 1800 και Καλησπέρας ν. Δρυάδη
(1998)1 Α.Α.Δ. 867). Ταυτόχρονα, στις πιο πάνω αποφάσεις αναγνωρίζεται νομολογιακά η δυνατότητα καθορισμού των αποζημιώσεων σε χρόνο μεταγενέστερο της παράβασης της συμφωνίας. Αυτό εξαρτάται από τα γεγονότα της κάθε υπόθεσης. Όταν, για παράδειγμα για ένα καλό λόγο, η επιθυμία για ολοκλήρωση της συμφωνίας εξακολουθεί να υφίσταται (βλ. Δρουσιώτης ν. Ιερωνυμίδης
(1990)1 Α.Α.Δ. 1026 και Cyfield Development Co Ltd v. I-Tel (Cyprus) Ltd
(2012)1 A.A.Δ.
- Ερχόμενη στα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης η εκδήλωση πρόθεσης της εναγόμενης 1 για μη υλοποίηση της συμφωνίας έγινε με σαφή τρόπο με την επιστολή του δικηγόρου της ημερομηνίας 18.3.2010 (Τεκμ.5), που παραλήφθηκε από την ενάγουσα στις 19.3.2010, με την οποία προέβη σε τερματισμό της συμφωνίας. Ναι μεν προηγήθηκε η επιστολή της εναγόμενης 1 ημερομηνίας 5.11.2008 (Τεκμ.3) που παραλήφθηκε αυθημερόν, αλλά προτίμησε να θεωρήσει τη συμφωνία ότι εξακολουθεί να βρίσκεται σε ισχύ προβαίνοντας ταυτόχρονα σε επιφύλαξη των δικαιωμάτων της για διεκδίκηση αποζημιώσεων. Η χρονική στιγμή όμως σε σχέση με την οριστική ρήξη των συμβατικών σχέσεων των διαδίκων κρίνω ότι είναι η ημερομηνία 29.3.2010 με την επιστροφή της κατοχής του διαμερίσματος στην ενάγουσα μετά τον τερματισμό της συμφωνίας. Διιστάμενες απόψεις εντοπίζονται στις γραπτές αγορεύσεις των δικηγόρων των διαδίκων ως προς το χρόνο που θα πρέπει να ληφθεί υπόψη για υπολογισμό των αποζημιώσεων. Από τη μια είναι η θέση του δικηγόρου της ενάγουσας ότι θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ο χρόνος εκδίκασης της υπόθεσης, λόγω της αυξανόμενης μείωσης της αγοραίας αξίας των ακινήτων στην Κύπρο και από την άλλη πλευρά ο χρόνος διάρρηξης της συμφωνίας δηλαδή ο Μάρτης του
- Ο δικηγόρος της ενάγουσας στη γραπτή του αγόρευση προς υποστήριξη της θέσης του να ληφθεί δηλαδή ο χρόνος εκδίκασης της υπόθεσης για υπολογισμό των αποζημιώσεων αναφέρθηκε στην υπόθεση Stephen John Hooper & anr v. Beverley Charles Oates
(2013)EWCA Civ 91, 20 February
- Στην υπόθεση αυτή λήφθηκε ως χρόνος καθορισμού της αγοραίας αξίας του ακινήτου για σκοπούς αποζημιώσεων ο χρόνος που το αθώο μέρος δηλαδή ο πωλητής, σταμάτησε τις προσπάθειες για πώληση σε τρίτους το ακίνητο και μετακόμισε ο ίδιος σε αυτό, όταν η ζημιά του αποκρυσταλλώθηκε ακριβώς το χρόνο αυτό. Στην παρούσα περίπτωση ο χρόνος εκδίκασης της υπόθεσης δεν εξαρτάτο αποκλειστικά από τους διαδίκους, όπως έγινε στην πιο πάνω υπόθεση. Από μια αναδρομή στο φάκελο της υπόθεσης διαφαίνεται ότι συνέτεινε και η ενάγουσα στην καθυστέρηση της εκδίκασης και εξηγώ. Αν και η αγωγή καταχωρήθηκε σε Γενικώς Οπισθογραφημένο Κλητήριο Ένταλμα (O2R1) στις 30.9.2010 η Έκθεση Απαίτησης καταχωρήθηκε στις 18.11.2011 και μάλιστα μετά από αιτήσεις των τότε εναγομένων για απόρριψη της διαδικασίας. Ακολούθησε μετά την ολοκλήρωση των δικογράφων η καταχώρηση ενόρκων δηλώσεων αποκάλυψης εγγράφων, η αύξηση της κλίμακας της αγωγής από μέρους της ενάγουσας και τέλος ο ορισμός της υπόθεσης για ακρόαση στις 3.3.
- Κατ' εκείνη την ημερομηνία αναβλήθηκε εκ νέου για ακρόαση, λόγω έλλειψης χρόνου του Δικαστηρίου, για τις 14.10.2015 όπου κατόπιν αιτήματος της εναγόμενης 1 αναβλήθηκε για τις 8.12.2015, όπου και άρχισε η ακρόαση. Συνεπώς δεν κρίνω δίκαιο να ληφθεί ως χρόνος υπολογισμού των αποζημιώσεων η ημερομηνία έναρξης της δίκης. Ακόμη και να γινόταν δεκτή η εισήγηση από πλευράς ενάγουσας να ληφθεί ως χρόνος υπολογισμού των αποζημιώσεων ο Νοέμβριος του 2015 και όχι ο χρόνος τερματισμού της συμφωνίας και επιστροφής της κατοχής του διαμερίσματος, η ενάγουσα πάλι δεν θα μπορούσε να πετύχει στις αποζημιώσεις που αξιώνει και έχουν ως βάση τον Νοέμβριο του 2015, για τους εξής λόγους: Η ενάγουσα αξιώνει με την Αγωγή της το ποσό των €457.905,19 ως αποζημιώσεις λόγω διάρρηξης συμφωνίας και/ή λόγω δόλου, απάτης και/ή παράνομης είσπραξης της εγγυητικής. Το ποσό αυτό συνιστά το τίμημα πώλησης του διαμερίσματος στη βάση του όρου 6 της συμφωνίας. Για το θέμα των αποζημιώσεων έδωσαν μαρτυρία για μεν την ενάγουσα ο Αντρέας Νικολάου (Μ.Ε.1) και ο Μ.Ε.4 και για την εναγόμενη 1 ο Αντώνης Λοίζου (Μ.Υ.1). Ο Μ.Ε.1 και ο Μ.Υ.1 έδωσαν μαρτυρία υπό την ιδιότητα τους ως εκτιμητές ακινήτων και ασχολήθηκαν με τον καθορισμό της αγοραίας αξίας του διαμερίσματος. Και οι δύο χρησιμοποίησαν την συγκριτική μέθοδο που σύμφωνα με τη νομολογία (Χατζημιτσή ν. Δημοκρατίας κ.α.
(2001)1(Γ) Α.Α.Δ. 1689) είναι η πλέον αξιόπιστη μέθοδος αποτίμησης της αξίας του ακινήτου στην ελεύθερη αγορά. Τόσο ο Μ.Υ.1 όσο και ο Μ.Ε.1 καθορίζουν την αγοραία αξία του διαμερίσματος σε δύο χρόνους δηλαδή τον Μάρτη του 2010 και τον Νοέμβριο του
- Δεν θα ασχοληθώ με τη μαρτυρία τους, σ' όσον αφορά την αγοραία αξία του διαμερίσματος τον Μάρτη του 2010, εφόσον κατά τη διάρκεια της αντεξέτασης του Μ.Υ.1, οι διάδικοι κατέληξαν σε συμφωνία, η οποία εγκρίθηκε ως παραδεκτό γεγονός, ότι η αγοραία αξία του διαμερίσματος τον Μάρτιο του 2010, που είναι ο χρόνος τερματισμού της συμφωνίας και επιστροφής της κατοχής του διαμερίσματος στην ενάγουσα ανέρχεται σε €393.000,
- Περιορίζομαι να αναφέρω σ' όσον αφορά τη μαρτυρία του Μ.Υ.1 ότι οι υπολογισμοί του σ' όσον αφορά την αγοραία αξία του διαμερίσματος είχαν ως βάση ότι οι εργασίες του διαμερίσματος έχουν αποπερατωθεί. Ο Μ.Ε.1 προβαίνει περαιτέρω με την έκθεση εκτίμησης του (Τεκμ. 8) στον καθορισμό της αγοραίας αξίας του διαμερίσματος στις 30.11.2015 σε €310.000,00 ενώ ο Μ.Υ.1 κατά τον ίδιο χρόνο σε €333.000,
- Κρίνω πιο ασφαλές να δεχθώ την εκτίμηση του Μ.Υ.1 για τις 30.11.2015 που θεωρώ καθόλα τεκμηριωμένη. Εκτός από τον Μ.Ε.1 σχετική μαρτυρία για την αγοραία αξία του διαμερίσματος έδωσε για την ενάγουσα και ο Μ.Ε.4, που είναι εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης. Ο Μ.Ε.4, στη μαρτυρία του αναφέρθηκε γενικά ότι συνεργάζεται με την Μ.Ε.2 και την προμηθεύει με ενδιαφερόμενους πελάτες για αγορά των διαμερισμάτων της πολυκατοικίας της. Για το συγκεκριμένο διαμέρισμα θυμάται ότι της πήρε 10 πελάτες, δεν θυμόταν όμως τους πελάτες και το χρόνο που τους οδήγησε να δουν το διαμέρισμα. Αρχικά ο Μ.Ε.4 ζητούσε από τους ενδιαφερόμενους αγοραστές €450.000,00 ως τίμημα αγοράς και μετά €400.000,00 και τέλος €350.000,00, αλλά οι πελάτες θεώρησαν το τίμημα ότι ήταν ακριβό. Για την πολυκατοικία στην οποία βρίσκεται το επίδικο διαμέρισμα δεν κατάφερε να πωλήσει κανένα διαμέρισμα. Σχετική μαρτυρία έδωσε και η Μ.Ε.2 ότι αποτάθηκε σε μεσίτες για τον ίδιο σκοπό, κατάλογο των ονομάτων των οποίων κατέθεσε ως Τεκμ.
- Το παράδοξο είναι ότι από πλευράς ενάγουσας δεν κλήθηκε κανένας από τους 67 μεσίτες που περιλαμβάνονται στον κατάλογο να επιβεβαιώσουν την εκδοχή της Μ.Ε.1, αλλά κλήθηκε μόνο ο Μ.Ε.4 το όνομα του οποίου μάλιστα δεν εντοπίζεται στον κατάλογο (Τεκμ. 17). Και η ίδια η Μ.Ε.2 ανέφερε ότι αρχικά ζητούσε €450.000,00 και μετά €400.000,00 και στη συνέχεια €350.000,
- Ενόψει των πιο πάνω δεν μπορώ να προσδώσω οποιαδήποτε βαρύτητα στο σχετικό μέρος της μαρτυρίας τους ως προς τον καθορισμό της αγοραίας αξίας του διαμερίσματος. Δεν διατηρώ καμιά αμφιβολία ότι από την υπογραφή της συμφωνίας και μέχρι τον αδικαιολόγητο τερματισμό της η αγοραία αξία του διαμερίσματος έχει μειωθεί και εξακολούθησε να μειώνεται ώσπου τον Νοέμβριο του 2015 ανήλθε σε €333.000,00, σύμφωνα με την εκτίμηση του Μ.Υ.
- Όμως για όλους τους πιο πάνω λόγους κρίνω ότι η παρούσα περίπτωση δεν είναι κατάλληλη για παρέκκλιση από το γενικό κανόνα υπολογισμού των αποζημιώσεων που καθιέρωσε η πιο πάνω νομολογία. Θεωρώ ότι είναι ασφαλές αλλά και δίκαιο όπως καθοριστούν οι αποζημιώσεις που δικαιούται η ενάγουσα και που είναι η διαφορά μεταξύ του τιμήματος πώλησης στη βάση της συμφωνίας και της αγοραίας αξίας του διαμερίσματος κατά το χρόνο της διάρρηξης της, που έχει αποκρυσταλλωθεί η ζημιά και όχι το ίδιο το τίμημα πώλησης ή οι αποζημιώσεις που έχουν ως βάση την εκτίμηση του Μ.Ε.1 για τις 30.11.2015 ή τη μαρτυρία του Μ.Ε.4, που θεωρώ ως ατεκμηρίωτες. Ως εκ τούτου κρίνω ότι η αξία του διαμερίσματος το Μάρτη του 2010 έχει μειωθεί προκαλώντας στην ενάγουσα ζημιά εκ €64.905,19 που είναι η διαφορά που προκύπτει από την αφαίρεση του ποσού των €393.000,00 από το τίμημα πώλησης εκ €457.905,
- Δεν έχω λόγο να αμφιβάλλω ότι η ενάγουσα μετά τον τερματισμό της συμφωνίας και την παραλαβή της κατοχής του διαμερίσματος κατέβαλε προσπάθειες για την εκ νέου πώληση του διαμερίσματος οι οποίες όμως απέβησαν άκαρπες ανκαι μείωσε το αιτούμενο τίμημα πώλησης. Ενόψει των πιο πάνω τη διαφορά των €64.905,19 η ενάγουσα δικαιούται ως αποζημιώσεις για τη διάρρηξη συμφωνίας από πλευράς εναγόμενης
- Η ενάγουσα στη μαρτυρία της αξιώνει επίσης ποσό εκ €4.579,00 για την ανανέωση της εγγυητικής για τον τρίτο χρόνο. Ήδη συνιστά εύρημα του Δικαστηρίου ότι η ενάγουσα δεν προέβη σε ανανέωση της εγγυητικής μετά τη λήξη της. Εν πάση περιπτώσει στην παρούσα περίπτωση δεν πρόκειται περί ανανέωσης αλλά έκδοσης εγγυητικής σύμφωνα με τον όρο 7(β) για τον τρίτο χρόνο. Ακόμη και να γινόταν δεκτή η θέση αυτή της ενάγουσας περί ανανέωσης της εγγυητικής δεν παρουσίασε κανένα αποδεικτικό στοιχείο για την πληρωμή του πιο πάνω ποσού. Τυχόν επιδίκαση του αξιούμενου ποσού ή μέρους του, ως δικαιώματα για έκδοση ή ανανέωση της εγγυητικής θα προσέκρουε στον κανόνα της αυστηρής απόδειξης των ειδικών ζημιών. (Βλ. Παπαϊωάννου ν. Κωνσταντίνου
(2008)1(Β) Α.Α.Δ. 1083). Συνεπώς η απαίτηση αυτή απορρίπτεται. Αξιώνει επίσης ποσό εκ €1.700,00 υπό τύπο ειδικών ζημιών για αλλαγές που προέβη στο διαμέρισμα. Βασική για το κονδύλι αυτό είναι η μαρτυρία της Μ.Ε.2 ότι η αξία των αλλαγών που θα προέβαινε η εναγόμενη 1 περιλαμβάνετο στο συμφωνηθέν τίμημα πώλησης. Συνεπώς η αξίωση αυτή απορρίπτεται. Αξιώνεται επίσης το ποσό των €15.635,68 ως αμοιβή του μεσιτικού γραφείου που διαμεσολάβησε στην επίδικη πώληση, απόδειξη είσπραξης του οποίου κατατέθηκε ως Τεκμ.12 από την Μ.Ε.2. Για τη ζημιά αυτή σχετική είναι η μαρτυρία της Μ.Ε.2, η οποία σημειώνεται ότι δεν αντεξετάστηκε στο σημείο αυτό αλλ' ούτε και ο δικηγόρος της εναγόμενης 1 προβαίνει σε οποιαδήποτε αναφορά στη γραπτή αγόρευση του, γι' αυτό και θεωρώ ότι είναι αποδεκτή. Κρίνω ότι έχει αποδειχθεί η πληρωμή του ποσού και ότι το κονδύλι αυτό συνιστά ζημιά της ενάγουσας, εφόσον η αρχή των αποζημιώσεων για διάρρηξη συμφωνίας είναι η αποκατάσταση του αθώου μέρους στη θέση που θα απολάμβανε αν δεν γινόταν η συμφωνία (βλ. Syncon Ltd v. Σπύρου
(2002)1(Β) Α.Α.Δ. 1314). Συνεπώς η ενάγουσα δικαιούται στο ποσό αυτό. Η ενάγουσα αξιώνει επίσης το ποσό των €2.108,78 αξία του πατώματος που πληρώθηκε στην εναγόμενη 1 για να τοποθετήσει πάτωμα της δικής της επιλογής, δυνάμει απόδειξης πληρωμής που κατατέθηκε ως Τεκμ.14. Το ποσό αυτό η ενάγουσα δεν το δικαιούται ως ειδική ζημιά, εφόσον δεν περιλαμβάνεται στα ποσά που αξιώνονται ως ειδική ζημιά στην Έκθεση Απαίτησης. Είναι γνωστή η αρχή ότι οι ειδικές ζημιές θα πρέπει να εξειδικεύονται λεπτομερώς στα δικόγραφα και να αποδεικνύονται με θετική μαρτυρία. (Βλ. Χρυσόστομου ν. Cyprialife Ltd
(2011)1(B) A.A.Δ. 1490). Αξιώνεται επίσης το ποσό των €2.415,00 για επαναφορά του διαμερίσματος στην προτέρα του κατάσταση δηλαδή σε τεσσάρων υπνοδωματίων, στη βάση προσφοράς από εργολάβο (Τεκμ.15). Ούτε και αυτή η απαίτηση γίνεται δεκτή, λόγω μη προσκόμισης θετικής μαρτυρίας προς απόδειξη της. Εν πάση περιπτώσει η αποζημίωση εκ €64.905,98 για την οποία η ενάγουσα δικαιούται απόφασης έχει υπολογιστεί στη βάση της αγοραίας αξίας του διαμερίσματος κατά το Μάρτιο του 2010, που ήδη είχε γίνει η μετατροπή του διαμερίσματος σε τριών υπνοδωματίων. Ούτε επίσης η απαίτηση για €2.760,00 για επαναφορά του διαμερίσματος στη προτέρα κατάσταση δυνάμει προσφοράς (Τεκμ.16) κρίνεται δικαιολογημένη για τους ίδιους λόγους, όπως πιο πάνω. Η ενάγουσα αξιώνει επίσης το ποσό των €100.000,00 ως διαφυγόν κέρδος. Στην παρούσα περίπτωση η ενάγουσα προτίμησε να αξιώσει αποκατάσταση, οπότε δεν δικαιούται σε αξίωση για διαφυγόν κέρδος. Επιπρόσθετα σ' όσον αφορά το διαφυγόν κέρδος η ενάγουσα δεν παρουσίασε καμιά μαρτυρία προς υποστήριξη τέτοιου είδους αποζημίωση. Γι' αυτό και η αξίωση δεν γίνεται δεκτή. Αξιώνει επίσης παραδειγματικές και/ή τιμωρητικές αποζημιώσεις για παράβαση συμφωνίας και/ή δόλο και/ή απάτη. Το νομικό υπόβαθρο της αξίωσης αυτής είναι η υπό της εναγόμενης 1 απλή παράβαση της συμφωνίας η οποία δεν συνιστά διαγωγή ουσιαστικά τόσο αξιοκατάκριτη, ώστε να επισύρει τιμωρία από πολιτικό Δικαστήριο. Επομένως η αξίωση για παραδειγματικές ή τιμωρητικές αποζημιώσεις δεν μπορεί να πετύχει και απορρίπτεται. Για όλους τους πιο πάνω λόγους κρίνω ότι η ενάγουσα δικαιούται μόνο στο ποσό των €64.905,19, διαφορά της αγοραίας αξίας του διαμερίσματος το Μάρτιο του 2010 από το τίμημα πώλησης, ως αποζημιώσεις για διάρρηξη συμφωνίας και €15.635,68, ποσό που πληρώθηκε σε κτηματομεσίτη ενόψει επίτευξης της επίδικης συμφωνίας ως ειδική ζημιά, που συμποσούνται σε €80.540,87. Για τα ποσά αυτά η ενάγουσα δικαιούται απόφασης εναντίον της εναγόμενης 1. Κατά συνέπεια εκδίδεται απόφαση υπέρ της ενάγουσας και εναντίον της εναγόμενης 1 για το ποσό των €80.540,87 με νόμιμο τόκο πλέον έξοδα της Αγωγής, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) .............. Α. Πούγιουρου, Π.Ε.Δ. Πιστόν Αντίγραφο, Πρωτοκολλητής /ΞΠ Subject: Civil / Other Actions / Final Αναφορά: Διάρρηξη συμφωνίας / πώληση ακινήτου cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο