Jameel Abdulah A. Husain Abdulla Alhalwach κ.α. ν. LINMAR REAL ESTATES LTD, Γενική Αίτηση αρ.: 537/15, 23/3/2016

(8)στο άρθρο 12 του περί Πώλησης Ακινήτων (ειδική εκτέλεση) νόμος 81(I)/2011, άρθρο 16 όπως έχει τροποποιηθεί με το νόμο 31

(1)/2012 άρθρο 16Α στη νομολογία και στις συμφυείς εξουσίες του Δικαστηρίου. Η αίτηση υποστηρίζεται από την ένορκη δήλωση του πρώτου Αιτητή την οποία έκανε και εκ μέρους της συζύγου του, της δεύτερης Αιτητριας. Ο ομνύων αναφέρει στο Δικαστήριο ότι με βάση αγοραπωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 17/7/1994 αγόρασαν διαμέρισμα από τους καθ' ων η αίτηση έναντι του τιμήματος των Λ.Κ 26.000, ποσό το οποίο εξόφλησαν. Έχουν επισυνάψει στην ένορκη τους δήλωση τόσο την συμφωνία όσο και την εξοφλητική απόδειξη. Ο Ενόρκως Δηλών αναφέρει ότι μέχρι και την ημερομηνία που κατατέθηκε η αίτηση ήταν της εντύπωσης ότι η επίδικη συμφωνία είχε κατατεθεί στο Κτηματολόγιο. Ο ίδιος δε και η σύζυγος του ως μόνιμοι κάτοικοι του Μπαχρέιν, εμπιστεύτηκαν τον πωλητή ότι είχε φροντίσει για την κατάθεση ως τους είχε διαβεβαιώσει. Ανέφερε δε ότι η Καθ' ης η Αίτηση εταιρεία τον διαβεβαίωνε όλα αυτά τα χρόνια που έχουν μεσολαβήσει εν το μεταξύ, ότι δεν υπήρχε λόγος ανησυχίας. Η εκκίνηση της παρούσας διαδικασίας ήρθε μετά από πληροφόρηση που είχαν οι Αιτητές ότι για την Καθ' ης η αίτηση είχε διοριστεί διαχειριστής της περιουσίας της. Ο ομνύων ζητά από το Δικαστήριο να επιστρέψει έστω και στο στάδιο αυτό την κατάθεση του εγγράφου επικαλούμενος άγνοια του Κυπριακού Νόμου αλλά και εκφράζοντας την πεποίθηση ότι κάτι τέτοιο είναι δίκαιο εφόσον ο ίδιος έχει συμμορφωθεί πλήρως με τις συμβατικές του υποχρεώσεις. Η αίτηση επιδόθηκε στον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό Λεμεσού ο οποίος μέσω του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας καταχώρησε Ένσταση στις 04/11/2015. Η εν λόγω αίτηση αποσύρθηκε στις 17/12/2015 όταν και εμφανίστηκε προσωπικά ο διαχειριστής της Καθ' ης η Αίτηση και ζήτησε χρόνο για καταχώρηση της δικής του Ένστασης. Στις 26/1/2016 καταχωρήθηκε Ειδοποίηση περί προθέσεως Ένστασης της καθ' ης η αίτησης (η Ένσταση) στην οποία καταγράφονται συνολικά πέντε λόγοι ένστασης. Η ένσταση βασίζεται στην Δ.48, Θ.4 των Περί Πολιτικής Δικονομίας Θεσμών στα άρθρα 3,6,12,16 και 16Α του Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου 81

(1)/2011, ως τροποποιήθηκε μέχρι σήμερα. Οι λόγοι της ένστασης είναι οι ακόλουθοι: Το άρθρο 6 του Νόμου αφορά την διακριτική ευχέρεια και εξουσία του Δικαστηρίου να διατάξει την ειδική εκτέλεση της σύμβασης όταν κρίνει εύλογο και δίκαιο υπό τις περιστάσεις είτε αυτή είναι προφορική, είτε αυτή είναι γραπτή, παρόλο που η εν λόγω σύμβασης δεν έχει κατατεθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του Περί Πωλήσεως Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεσης) Νόμος του 2011, όπως τροποποιήθηκε νοουμένου ότι τηρούνται οι προϋποθέσεις που θέτει το εν λόγω άρθρο. Στο εν λόγω άρθρο δεν παρέχεται καμία εξουσία του Δικαστηρίου για παράταση του χρόνου καταχώρησης της σύμβασης πώλησης που προβλέπεται στο άρθρο 16Α. Το άρθρο 12 του Νόμου δεν έχει αναδρομική ισχύ και η εφαρμογή του δεν εκτείνεται στις συμβάσεις που καταρτίστηκαν πριν την έναρξη ισχύος του Νόμου. Για τις παλαιές συμβάσεις πριν την έναρξη ισχύος του Νόμου, ο νομοθέτης προνόησε με τις πρόνοιες των άρθρων 16 και 16Α. ο νομοθέτης έδωσε την ευκαιρία σε όλους οι οποίοι είχαν παλαιές συμβάσεις, προθεσμία 6 μηνών από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του νόμου για απευθείας κατάθεση στο Κτηματολόγιο και στη συνέχεια έδωσε παράταση για άλλους 6 μήνες με τη θέσπιση του Νόμου 31

(1)/

1. Με την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος, σύμφωνα με το άρθρο 5 του νόμου επηρεάζονται τα συμφέροντα των πιστωτών των καθ' ων η αίτηση. Δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις για την έκδοση του εν λόγω διατάγματος. Στην ένορκη δήλωση που την υποστηρίζει στην οποία ορκίζεται ο ίδιος ο διαχειριστής, ο οποίος έχει διοριστεί βάσει ομολόγου από την Τράπεζα Κύπρου ως Διαχειριστής και Παραλήπτης της Καθ'ης η Αίτηση, εκφράζει την πεποίθηση ότι με την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος επηρεάζονται τα συμφέροντα της Τράπεζας, αφού το διαμέρισμα για το οποίο ζητείται το διάταγμα θα απαλλαγεί από την υποθήκη, το οποίο θα έχει ως αποτέλεσμα να υποστούν ανάλογη ζημιά οι ενυπόθηκοι δανειστές. Τα μέρη περιορίστηκαν στην κατάθεση γραπτών αγορεύσεων στις οποίες ανέλυσαν και υποστήριξαν τις θέσεις τους με αναφορά τόσο σε Νομολογία όσο και στα πραγματικά ζητήματα της αίτησης. Με την αγόρευση του συνήγορος για τους Αιτητές υποστηρίζει ότι το Δικαστήριο θα πρέπει να ασκήσει την διακριτική ευχέρεια υπέρ των Αιτητών, αφού ο σκοπός της Νομοθεσίας είναι η προστασία του αγοραστή. Στον αντίποδα η θέση του κύριου Φραντζή είναι ότι αν εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα, η Τράπεζα θα υποστεί ζημία και ότι το Δικαστήριο θα πρέπει να απορρίψει την αίτηση αφού το εμπράγματο βάρος με το οποίο το διαμέρισμα βαρύνεται δεν έχει εξοφληθεί. Αυτή είναι και η μοναδική θέση που προωθείται δια της αγορεύσεως από πλευράς της Καθ'ης η Αίτηση, η οποία στην ουσία εγκατέλειψε τους λόγους ένστασης 1,2,3 και
2. Έχω διεξέλθει όλους τους λόγους που προβλήθηκαν και από τις δύο πλευρές. Το ζήτημα είναι απλό. Το Δικαστήριο καλείται με βάσει τα γεγονότα που χαρακτηρίζουν την επίδικη συμφωνία να ασκήσει τη διακριτική του ευχέρεια και να επιτρέψει την εκπρόθεσμη κατάθεση της στο κτηματολόγιο. Το Δικαστήριο στα πλαίσια της αίτησης δεν μπορεί να εξετάσει τα ζητήματα που προκύπτουν σε σχέση με εμπράγματο βάρος ή άλλη επιβάρυνση η οποία σχετίζεται με την περιουσία. Το μόνο που θα πρέπει να εξετάσει είναι κατά πόσο είναι εύλογο και δίκαιο για την προστασία των δικαιωμάτων των Αιτητών να επιτραπεί η εκπρόθεσμη κατάθεση του αγοραπωλητήριου εγγράφου στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Το Άρθρο 12 του Περί Πώλησης Ακινήτων Ειδική Εκτέλεση) Νόμου (Ν. 81

(1)/2011) όπως έχει τροποποιηθεί με το Νόμο 32(Ι) /2012 προνοεί τα ακόλουθα: «Ανεξάρτητα από τις διατάξεις της παραγράφου (γ) του εδαφίου

(1)του άρθρου 3 και της παραγράφου (β) του εδαφίου

(1)του άρθρου 6, το Δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, σύμφωνα με τις υπό αναφορά διατάξεις, όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή.» Είναι φανερό από τις πιο πάνω νομοθετικές πρόνοιες ότι το δικαστήριο έχει διακριτική ευχέρεια ( το Δικαστήριο δύναται ), να επιστρέψει ή όχι την κατάθεση μιας σύμβασης στο κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης εκπρόθεσμα. Στην παρούσα περίπτωση είναι αδιαμφισβήτητο ότι το ακίνητο έχει εξοφληθεί. Αναφέρω ότι είναι αδιαμφισβήτητο αφού δεν υπάρχει ενώπιον του Δικαστηρίου κανένας ισχυρισμός περί του αντιθέτου. Το μόνο ζήτημα που θέτει η άλλη πλευρά είναι ότι δεν έχει εξοφληθεί η υποθήκη για την οποία εν πάση περιπώσει καμιά λεπτομέρεια δεν δίνεται, (χρόνος δημιουργίας, ύψος οφειλής , ενέργειες για την εκποίηση κτλ). Το θέμα της υποθήκης που έχει εξασφαλίσει η Τράπεζα Κύπρου η οποία εν τω μεταξύ έχει νόμιμα αναλάβει την διαχείριση της Καθ' ης η Αίτησης για εξασφάλιση του οφειλόμενου προς την τράπεζα ποσού, δεν είναι θέμα που μπορεί να εξεταστεί στα πλαίσια της παρούσας αίτησης, ούτε και πρέπει να εξεταστούν οι οικονομικές διαφορές της Καθ' ης η Αίτηση με την Τράπεζα στα πλαίσια της παρούσας αίτησης, η οποία είναι περιορισμένης δικονομικής φύσεως. Παρά ταύτα η ανησυχία της πλευράς της Τράπεζας για την εξασφάλιση της υποθήκης διασώζεται μέσα από τον ίδιο τον νόμο. Παραθέτω το άρθρο 5 του Νόμου 81(Ι)/2011 το οποίο μιλά από μόνο του και θέτει ευκρινώς ότι η υποθήκη προηγείται της κατάθεσης της σύμβασης. Συνέπειες κατάθεσης σύμβασης 5.

(1)Τηρουμένων των λοιπών προϋποθέσεων του παρόντος Νόμου, η κατάθεση σύμβασης συνιστά εμπράγματο βάρος επί της ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης και το εμπράγματο βάρος που δημιουργείται με την κατάθεση της σύμβασης ακολουθεί τη σειρά προτεραιότητας που λαμβάνει με την κατάθεσή της: Νοείται ότι, όταν η ακίνητη ιδιοκτησία η οποία αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης είναι τμήμα ακίνητης ιδιοκτησίας εγγεγραμμένης στο όνομα του πωλητή, το εμπράγματο βάρος βαρύνει ολόκληρη την ακίνητη ιδιοκτησία που περιλαμβάνεται στην εγγραφή που υπάρχει στο όνομα του πωλητή και, με τη διενέργεια χωριστής εγγραφής για το εν λόγω τμήμα, το εμπράγματο βάρος περιορίζεται μόνο επί του τμήματος της ακίνητης ιδιοκτησίας το οποίο αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης.

(2)Ανεξάρτητα από τις διατάξεις του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, σε περίπτωση που πριν από την κατάθεσή της σύμβασης υπάρχει ήδη κατατεθειμένη υποθήκη η οποία επιβαρύνει την ακίνητη ιδιοκτησία που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης, ο αγοραστής δύναται να καταβάλει στον ενυπόθηκο δανειστή, σύμφωνα με τους όρους αποπληρωμής του δανείου, το ποσό του ενυπόθηκου χρέους που αναλογεί στο αντικείμενο της σύμβασης, όπως το ποσό αυτό καθορίζεται στις διατάξεις των εδαφίων

(4),

(5)και

(6)του άρθρου 7 και ο ενυπόθηκος δανειστής υποχρεούται να το αποδεκτεί ως ποσό που καταβλήθηκε έναντι του ενυπόθηκου χρέους και στην περίπτωση αυτή το εμπράγματο βάρος που δημιουργείται με την κατάθεση της σύμβασης προηγείται του εμπράγματου βάρους της προϋπάρχουσας αυτού υποθήκης, ανεξάρτητα από την αποπληρωμή ολόκληρου του ενυπόθηκου χρέους: Νοείται ότι, αναφορικά με συμβάσεις που είναι κατατεθειμένες στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο ή που έχουν συνομολογηθεί πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του παρόντος Νόμου, οι διατάξεις του παρόντος εδαφίου εφαρμόζονται νοουμένου ότι έχει προσαχθεί για το σκοπό αυτό, η γραπτή συγκατάθεση του πωλητή και του ενυπόθηκου δανειστή. (τονισμός δικός μου) Έχοντας λοιπόν υπόψη τα πιο πάνω τόσο ως προς τη νομική της πτυχή της παρούσας αίτησης όσο και ως προς τα γεγονότα που χαρακτηρίζουν την υπόθεση, κρίνω ότι η άσκηση της διακριτικής μου ευχέρειας θα πρέπει να κλίνει υπέρ της έγκρισης της αίτησης καθώς είναι και δίκαιο και εύλογο, όπως ο νόμος καθορίζει, για την προστασία των δικαιωμάτων των Αιτητών και την εκπλήρωση της επιθυμίας τους όπως κατατεθεί το αγοραπωλητηριο έγγραφο στο κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Κατάληξη Η αίτηση εγκρίνεται. Εκδίδεται Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο επιτρέπεται η εκπρόθεσμη καταχώρηση του αγοραπωλητήριου εγγράφου μεταξύ των Jamel Adbulah A. Husain Abdulla Alhalwachi με αριθμό διαβατηρίου 2372933 και της Hanan Ahmed Jasim Ali με αριθμό διαβατηρίου 193254 και των LINMAR REAL ESTATES LTD με ημερομηνία 14/07/1994, που αφορά το διαμέρισμα με αριθμό 104 επί της πολυκατοικίας με το όνομα Θεοφίλου και Μιχαηλίδης Μπλοκ Β, η οποία είναι κτισμένη επί του τεμαχίου με αριθμό 188/2, 190/2/1/3, 189/3/2 επί του Φ/Σχ. LIV με αριθμό εγγραφής 18818, στη Λεμεσό. Όσον αφορά το θέμα των εξόδων της παρούσας Αίτησης θεωρώ δίκαιο υπό τις περιστάσεις της παρούσας υπόθεσης η κάθε πλευρά να επωμιστεί τα έξοδα της. (Υπ.) ............... Εύη Ευθυμίου-Ανδρέου, Ε.Δ. Πιστόν Αντίγραφον Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο