Φωτεινής Θεοδούλου Ροκόπου ν. Κυπριακής Δημοκρατίας μέσω του Γενικού Εισαγγελέα, Αρ. Παραπομπής : 9/2009, 29/3/2016

(1)του Περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου του 1962 (Ν.15/1962). Η απαλλοτρίωση έγινε με τις ακόλουθες Διοικητικές Πράξεις: Με Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης Δ.Π. αρ. 350, η οποία δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας την 12.04.2006 και ακολούθως το Διάταγμα Απαλλοτρίωσης Δ.Π. αρ. 261, το οποίο δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας την 5.04.

1. Η Αποζημιούσα Αρχή, δηλαδή η Κυπριακή Δημοκρατία, απαλλοτρίωσε το υπ΄αριθμό εγγραφής 00/31226, Φ/Σχ. 31/44, Τεμάχιο 706, χωράφι, συνολικής εκτάσεως 8.027 τ.μ. στο χωριό Αθιένου της Επαρχίας Λάρνακας μερίδιο το όλον, εκ του οποίου είναι παραδεκτό ότι απαλλοτριώθηκε μέρος, δηλαδή έκταση 4.977 τ.μ. (το οποίο στη συνέχεια θα καλείται «το απαλλοτριωθέν ακίνητο») και παρέμεινε στην ιδιοκτήτρια το υπόλοιπο έκτασης 3.050τ.μ. (το οποίο στη συνέχεια θα καλείται «το υπόλοιπο ακίνητο»). Η απαλλοτρίωση αποσκοπούσε στην ανέγερση νέου Γυμνασίου στην Αθιένου και την κατασκευή δρόμων προσπέλασης σε αυτό. Η Αποζημιούσα Αρχή προσέφερε στην Απαιτήτρια το ποσό των €158.899,93σ. Τα πιο πάνω, τα οποία καλύπτονται από τις παρ.1,2,5 και 6 της Τροποποιημένης Έκθεσης Απαιτήσεως η οποία καταχωρήθηκε την 6.03.2012, για τα οποία υπήρξε ρητή παραδοχή και στην Τροποποιημένη Έκθεση Υπερασπίσεως με ημερομηνία 13.03.2012, δηλώθηκαν ως παραδεκτά γεγονότα κατά την έναρξη της ακροαματικής διαδικασίας. Σύμφωνα με την Απαιτήτρια, η εκτιμημένη αξία του πιο πάνω απαλλοτριωθέντος μέρους του ακινήτου, κατά τον ουσιώδη χρόνο, εκτιμάται - σύμφωνα με νέα εκτίμηση που προσκόμισε όταν έγινε η τροποποίηση της Έκθεσης Απαιτήσεως της, από διαφορετικό εκτιμητή - στο ποσό των €288.000,00 το οποίο και διεκδικεί, πλέον τους προκύψαντες τόκους προς 9% από της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης μέχρι την εξόφληση και τα εκτιμητικά και δικηγορικά έξοδα. Από πλευράς Δημοκρατίας, ως της Αποζημιούσας Αρχής, καταχωρήθηκε υπεράσπιση όπου γίνεται άρνηση της αξίωσης της Απαιτήτριας και προβάλλει ότι η ορθή και δίκαιη εκτιμημένη αξία του απαλλοτριωθέντος κτήματος είναι αυτή την οποία ετοίμασε εκτιμητής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας στην οποία και παραπέμπει και η οποία ανέρχεται στο ποσό των €158.899,93σ., το οποίο και προσφέρθηκε στην Απαιτήτρια, όπως καταγράφτηκε και πιο πάνω. Η Αποζημιούσα Αρχή στην τροποποιημένη έκθεση υπεράσπισης της αρνείται ότι το υπόλοιπο μέρος του απαλλοτριωθέντος έχει υποστεί δυσμενή επηρεασμό αλλά τουναντίον αυτό έχει επωφεληθεί από υπεραξία 25% λόγω δημιουργίας οδικού δικτύου και ότι η αξία του απαλλοτριωθέντος μέρους κατά την ημερομηνία της απαλλοτρίωσης ανερχόταν σε €37,59/τ.μ. Γι΄αυτό και αιτείται την απόρριψη της απαίτησης με έξοδα σε βάρος της Απαιτήτριας. Η ΜΑΡΤΥΡΙΑ: Οι εκτιμητές των δύο πλευρών, ο κ. Αντώνης Λοϊζου για την Απαιτήτρια και ο κ. Μάμας Χριστοδούλου για την Αποζημιούσα Αρχή, κατάθεσαν διά ζώσης ενόρκως και υποστήριξαν τα στοιχεία που έλαβαν υπόψη και συμπεριέλαβαν στις εκθέσεις τους και τα συμπεράσματα στα οποία κατέληξαν. Γενικά παρέσχαν στοιχεία έτσι ώστε να γίνει κατανοητή η θέση τους για την πληρωτέα αποζημίωση που εισηγούνται. Ο κ. Α. Λοϊζου (Μ.Ε.), εκτιμητής ακινήτων με σχετικές σπουδές στην Αγγλία και μέλος του Ε.Τ.Ε.Κ. και διεθνούς σώματος εκτιμητών, με πείρα πέραν των 40 χρόνων στις εκτιμήσεις ακινήτων, υιοθέτησε την εκτίμηση του που είχε ετοιμάσει την 17.01.2012 και η οποία είναι κατατεθειμένη στον φάκελο του Δικαστηρίου, συνοδεύουσα την Τροποποιημένη Έκθεση Απαιτήσεως, καταλήγει στο συμπέρασμα ότι η Απαιτήτρια δικαιούται συνολική αποζημίωση ύψους €288,000,00, την οποία δικαιολόγησε στη βάση υπολογισμών χρησιμοποιώντας τη συγκριτική μέθοδο με τις αναγκαίες αναπροσαρμογές όπου αυτές απαιτούνταν και χρησιμοποιώντας στοιχεία τα οποία και επεξήγησε. Εξήγησε περαιτέρω, παρέχοντας λεπτομέρειες, σε ποια από τα συγκριτικά έγκειται η διαφορά του από την εκτίμηση του κ. Μ. Χριστοδούλου και γιατί διαφωνεί με την αφαίρεση υπεραξίας 25% στο υπόλοιπο στην οποία προβαίνει ο τελευταίος. Έκανε αναφορά στις διαφορές της δικής του εκτίμησης από αυτές του κ. Μ. Χριστοδούλου αναλύοντας την κάθε μια ξεχωριστά σε αναφορά και υπόδειξη στα τοπογραφικά σχέδια και σε άλλες συγκριτικές πωλήσεις. Ενδεικτικά ως 1η διαφορά ανέφερε τα συγκριτικά που λήφθηκαν υπόψη από τον καθένα τους όπου τα δικά του είναι για πωλήσεις που έγιναν με διαφορά ένα - δύο χρόνια πάνω κάτω από τον επίδικο χρόνο απαλλοτρίωσης του υπό αναφορά επίδικου, η 2η διαφορά έγκειται στα συγκριτικά και πάλι που χρησιμοποίησε ο κ. Μ. Χριστοδούλου τα οποία είναι απομακρυσμένα, με το πιο κοντινό να βρίσκεται σε απόσταση 1 χιλ. από το επίδικο, η 3η διαφορά εντοπίζεται στον υπολογισμό υπεραξίας στο εναπομείναν τμήμα του απαλλοτριωθέντος από πλευράς του εκτιμητή της Αποζημιούσας Αρχής εξηγώντας τη δική του λογική για την εκμηδένιση ουσιαστικά του μικρού ποσοστού υπεραξίας που ο ίδιος προσέδωσε στο υπόλοιπο τμήμα για την απόκτηση δρόμου με αντίστοιχο ποσοστό επιζήμιας επίδρασης του και η 4η διαφορά έγκειται στην χρονιαία αύξηση και αναπροσαρμογή που υιοθέτησε ο κ. Μ. Χριστοδούλου. Ο κ. Μ. Χριστοδούλου (Μ.Υ.1), εκτιμητής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, υπηρετεί στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λάρνακας για 33 χρόνια, από αυτά τα τελευταία 20 χρόνια στον Κλάδο Εκτιμήσεων του οποίου από την 14.07.2014 είναι ο υπεύθυνος. Περαιτέρω είναι εγκεκριμένος Λειτουργός Εκτιμήσεων από το Ανώτατο Δικαστήριο για να περιληφθεί στον κατάλογο των Λειτουργών Εκτιμήσεων του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων από τον Ιούλιο του
2. Εφόσον δε είναι πρόσωπο που υπηρετεί στη δημόσια υπηρεσία της Δημοκρατίας, δικαιούται να προβαίνει σε εκτιμήσεις για σκοπούς των καθηκόντων του (Τεκμ. 7 και 8). Υιοθέτησε το περιεχόμενο της δικής του εκτίμησης και επέμεινε στην ορθότητα της σύμφωνα με την οποία καταλήγει ως δίκαιη αποζημίωση την οποία δικαιούται η Απαιτήτρια αυτή η οποία της προσφέρθηκε, δηλαδή το ποσό των €158,899,93σ. Σχολιάζοντας δε την έκθεση και τη μαρτυρία του κ. Α. Λοϊζου - την εμπειρία του οποίου σε εκτιμήσεις ακινήτων δεν αμφισβήτησε - ανέφερε ότι αυτή στηρίζεται σε λανθασμένη βάση. Εκθέτοντας τη δική του αντίληψη και άποψη επί των διαφόρων αμφισβητούμενων πτυχών της υπόθεσης, ανέφερε ότι ο κ. Α. Λοϊζου χρησιμοποίησε για παράδειγμα λανθασμένο εμβαδόν για κάποιο συγκριτικό το οποίο έλαβε υπόψη, αναφέρθηκε στα χαρακτηριστικά κάποιων από τα συγκριτικά που χρησιμοποίησε, των οποίων το εμβαδόν ήταν μικρότερο από 2.500τ.μ. και έτσι δεν υπόκειντο σε χώρο πρασίνου και άλλους περιορισμούς, οπότε δεν ήταν συγκρίσιμα με το επίδικο και άλλα που αφορούσαν μεταγενέστερες πωλήσεις της Γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης σε μια περίοδο που όπως είναι γνωστό υπήρξε ραγδαία άνοδος στις αγοραπωλησίες ακινήτων στην Κύπρο με ανάλογη της ζήτησης αύξηση της τιμής τους. Για όλα τα πιο πάνω έκαναν ο καθένας τη δική του ανάλυση και αναφέρθηκαν κατά τη διάρκεια της προφορικής τους μαρτυρίας με λεπτομέρεια σε όλα τα συγκριτικά που έλαβαν υπόψη όπως και τα πραγματικά και νομικά χαρακτηριστικά του επίδικου ακινήτου σε σύγκριση του με τα συγκριτικά που ο καθένας έλαβε υπόψη του. Όπου χρειαστεί, για τις ανάγκες της παρούσας, θα καταγραφούν οι αναφορές τους αυτές κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας τους. Από πλευράς Αποζημιούσας Αρχής κλήθηκε και κατάθεσε και ο κ. Χαράλαμπος Χαραλάμπους (Μ.Υ.2), Δημοτικός Μηχανικός στο Δήμο Αθιένου από τον Οκτώβριο του
3. Η μαρτυρία του περιστράφηκε γύρω από πρόνοιες του Τοπικού Σχεδίου του Δήμου Αθιένου και για το πως και πότε προέκυψε η ανάγκη ανέγερσης στη περιοχή του επίδικου ακινήτου Γυμνασίου και της ανάγκης χάραξης νέου οδικού δικτύου στην περιοχή. Χαρακτηριστική ήταν η απάντηση του στην περιγραφή της περιοχής πριν τη υλοποίηση των έργων για τα οποία έγινε η απαλλοτρίωση, ότι νότια του επίδικου κτήματος υπήρχαν φάρμες κοτόπουλων οι οποίες προκαλούσαν ως εκ της φύσης τους οχληρία στην περιοχή, τμήμα μάλιστα του κτήματος στο οποίο βρισκόταν φάρμα απαλλοτριώθηκε με σκοπό την ανέγερση του Γυμνασίου και έτσι ασκήθηκε πίεση στον ιδιοκτήτη της με την υλοποίηση του έργου να τερματίσει τη χρήση της. Βόρεια αυτής υπήρχαν σιλό επεξεργασίας ζωοτροφών. Σ΄ αυτά κατά παρόμοιο τρόπο είχε κάνει αναφορά και ο κ. Μ. Χριστοδούλου. Μετά την έναρξη των κατασκευαστικών έργων, για τα οποία έγινε η απαλλοτρίωση, δόθηκαν τέσσερις άδειες ανέγερσης κατοικιών εκ των οποίων ανεγέρθηκαν ήδη δύο κατοικίες οι οποίες περιβάλλουν το υπόλοιπο κτήμα της Απαιτήτριας (διακρίνονται στις φωτογραφίες του Τεκμ. 13) και επίκειται από ό,τι γνωρίζει η έναρξη ανέγερσης της τρίτης κατοικίας. Σε σχέση με την υψομετρική διαφορά του εναπομείναντος τμήματος από το δρόμο, ανέφερε ότι η Απαιτήτρια θα μπορούσε να είχε αξιώσει την ανέγερση τοίχου αντιστήριξης από την Αποζημιούσα Αρχή αλλά δεν προέβη σε ένα τέτοιο διάβημα. Εφόσον απαιτηθεί, όταν αυτό θα αναπτυχθεί και ανάλογα με τον τρόπο που θα σχεδιαστεί η ανάπτυξη του, αν δεν γίνει αφαίρεση του χώματος έτσι ώστε να φτάσει στο επίπεδο του δρόμου, τότε μπορεί να χρειαστεί να κατασκευαστεί τοίχος αντιστήριξης, τα έξοδα του οποίου θα υποστεί η Απαιτήτρια. Πρόσθεσε ότι σε περίπτωση που αποφάσιζε η Απαιτήτρια να αφαιρέσει το χώμα (χαυαροτσιάκκιλο) από το κτήμα της, θα μπορούσε να το εκμεταλλευτεί εφόσον πρόκειται για υλικό χρήσιμο και κατάλληλο για επιχωματώσεις, υλικό που σπανίζει στην περιοχή της Αθιένου. Κατά τη διάρκεια της παράθεσης της μαρτυρίας, πέραν των εγγράφων - τεκμηρίων στα οποία έγινε ήδη αναφορά προς υποστήριξη των θέσεων των δύο πλευρών ή και προς αντίκρουση θέσεων της άλλης, κατατέθηκαν τα ακόλουθα τεκμήρια: (α) Τοπογραφικό Σχέδιο στο οποίο σημειώθηκαν το επίδικο ακίνητοι και τα ακίνητα που λήφθηκαν υπόψη ως συγκριτικά τα οποία έλαβαν υπόψη τους οι εκτιμητές και των δύο πλευρών (Τεκμ. 1). (β) Τρεις έγχρωμες φωτογραφίες στις οποίες αποτυπώνεται η επιτόπια κατάσταση του απαλλοτριωθέντος μέρους και του υπολοίπου και η διαμόρφωση του οδικού δικτύου όπως ήταν κατά τον Ιανουάριο του 2012, όταν αυτές είχαν ληφθεί [Τεκμ. 2 (α), (β) και (γ)]. (γ) Τοπογραφικό σχέδιο της τοποθεσίας του επίδικου ακινήτου όπου φαίνεται με κόκκινο χρώμα το απαλλοτριωθέν και το υπόλοιπο τμήμα του επίδικου ακινήτου και με κίτρινο χρώμα το οδικό δίκτυο (Τεκμ.3). (δ) Δύο επιστολές του Δημάρχου της Αθιένου με ημερομηνίες 11.05.2009 και 28.07.
4. Με την πρώτη πληροφορούσε τους ιδιοκτήτες επηρεαζόμενων τεμαχίων για την κατασκευή του Δυτικού Περιμετρικού της Αθιένου συνοδευόμενη με σχέδιο της περιοχής και στη δεύτερη να καταγράφει το ιστορικό των αποφάσεων για τη χωροθέτηση του Δυτικού Περιμετρικού δρόμου της Αθιένου και του Γυμνασίου (Τεκμ. 4). (ε) Έκθεση Λεπτομερειών ακινήτου που χρησιμοποιήθηκε ως συγκριτικό από τον εκτιμητή της Απαιτήτριας (Τεκμ. 5). (στ) Πίνακες συγκριτικών πωλήσεων για τον υπολογισμό της ετήσιας αύξησης της γης στα χωριά Ορμήδεια, Καλαβασό και Αλεθρικό (Τεκμ. 9, 10 και 11). (ζ) Πιστοποιητικό Εγγραφής κτήματος που χρησιμοποιήθηκε ως συγκριτικό από τον εκτιμητή της Απαιτήτριας (Τεκμ. 12). (η) Τρεις φωτογραφίες οι οποίες απεικονίζουν την περιοχή του επίδικου ακινήτου και των διπλανών του τεμαχίων όπως και του οδικού δικτύου όπως έχει διαμορφωθεί σήμερα με τον ασφαλτοστρωμένο δρόμο [Τεκμ. 3 (α),(β) και (γ)]. (θ) Τοπογραφικό σχέδιο το οποίο απεικονίζει όλη την περιοχή της Αθιένου (Τεκμ. 14). Θα εστιάσω την προσοχή μου στις διαφορετικές προσεγγίσεις των δύο εκτιμητών, οι οποίες οδηγούν στην απόκλιση που παρουσιάζουν οι εκθέσεις, τόσο σε σχέση με την αξία ανά τ.μ. όσο και για την ύπαρξη ή όχι υπεραξίας στο υπόλοιπο τμήμα του ακινήτου, από τις οποίες θα εξαγάγω τα δικά μου συμπεράσματα. Σημειώνω ότι αυτές έχουν ως σημείο αναφοράς τους την ημερομηνία της Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης δηλαδή την 12.04.
5. Από την έκθεση του κ. Α. Λοϊζου, εκτιμητή της πλευράς της Απαιτήτριας, η οποία ετοιμάστηκε την 17.01.2012, επισημαίνω τα ακόλουθα: (α) Το κτήμα πριν από την απαλλοτρίωση δεν ενέπιπτε στην ίδια Πολεοδομική Ζώνη καθώς μέρος του τεμαχίου ενέπιπτε εντός της οικιστικής ζώνης Κα6 με συντελεστή δόμησης 90%, ποσοστό καλύψεως 50% σε δύο ορόφους, ύψος 8.30μ. Το υπόλοιπο κτήμα ενέπιπτε εντός ζώνης Αα4 όπου η ανάπτυξη περιορίζεται μόνο για δημόσια χρήση (εκπαιδευτήρια, γραφεία δημοσίου τομέα, στάδιο κ.ο.κ.) με συντελεστή δόμησης 50%, κάλυψη 30% σε τρεις ορόφους, ήταν περίκλειστο με προτεινόμενο δρόμο στο Τοπικό Σχέδιο Αθιένου που είχε προταθεί το 2001 και αποφασιστεί από το Υπουργικό Συμβούλιο την 23.10.2003 (βλ. Τεκμ. 4). (β) Το μέρος του κτήματος που παραμένει στην ιδιοκτήτρια έχει υψομετρική διαφορά από το δρόμο γύρω στα 2,50μ. Αυτό συνεπάγεται επιζήμια επίδραση επί του τεμαχίου πέραν του ότι το τεμάχιο που παραμένει έχει μειονέκτημα σχήματος για σκοπούς ανάπτυξης. Η υψομετρική διαφορά του κτήματος από το δρόμο που κατασκευάστηκε διακρίνεται στις φωτογραφίες του Τεκμ. 2 (β) και (γ) και σε αυτές του Τεκμ. 13 (α) και (β). (γ) Το αρχικό τεμάχιο είχε ακανόνιστο σχήμα, ήταν περίκλειστο και βρισκόταν 50μ. βόρεια του δημόσιου δρόμου. (δ) Υιοθετεί για οικιστικά χωράφια, χρόνια αύξηση 12% για την περίοδο των ετών 2004 -
6. Επίσης υιοθετεί 25% διαφορά αξίας μεταξύ κτημάτων με δρόμο έναντι περίκλειστων οικιστικών τεμαχίων και 15% με προτεινόμενο δρόμο. (ε) Μετά το 2008 και με την επικρατούσα ύφεση στα ακίνητα ουδεμία αύξηση δικαιολογείται. (στ) Καθορίζει την αγοραία αξία του κτήματος στα €56/τ.μ. λαμβάνοντας υπόψη τον μέσο όρο των συγκριτικών τα οποία έλαβε υπόψη. (ζ) Υιοθετεί ποσοστό 5% ως υπεραξία επί του υπολοίπου για την προσπέλαση σε δρόμο. (η) Υιοθετεί 5% επιζήμια επίδραση καθότι από το κτήμα απαλλοτριώθηκε εμβαδόν 62% περίπου και πέραν τούτου το κτήμα που παραμένει στον ιδιοκτήτη έχει ακανόνιστο σχήμα με προβλήματα στην ανάπτυξη και με υψομετρική διαφορά από το δρόμο. (θ) Εισηγείται, στη βάσει των πιο πάνω στοιχείων ως πληρωτέα αποζημίωση το ποσό των €288,000-. Κυριότερα σημεία της εκτίμησης του κ. Μ. Χριστοδούλου με ημερομηνία 30.04.2009 είναι τα ακόλουθα: (α) Υιοθετεί με βάσει τις συγκριτικές πωλήσεις που λαμβάνει υπόψη ετήσια αύξηση 13% μέχρι την 31.03.2004 και ετήσια αύξηση 30% από 01.04.2004 - 12.04.2006 (Ημερ. Γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης). (β) Μεταξύ του συγκριτικού κτήματος αρ. 6 που εφάπτεται ασφαλτοστρωμένου δρόμου και του συγκριτικού κτήματος αρ. 5 που είναι περίκλειστο, παρατηρείται η σχέση 133:100 δηλαδή παρατηρείται διαφορά ύψους 33%. (γ) Με τη δημιουργία του έργου και κυρίως του οδικού δικτύου υιοθετεί υπεραξία 10% για το υπόλοιπο μέρος των κτημάτων που εφάπτονταν χωματόδρομου και θα αποκτήσουν ασφαλτοστρωμένο δρόμο και υπεραξία 25% για το υπόλοιπο μέρος των κτημάτων που είναι περίκλειστα και θα αποκτήσουν ασφαλτοστρωμένο δρόμο. (δ) Τέσσερα από τα συγκριτικά που χρησιμοποιεί ο εκτιμητής της Απαιτήτριας είναι μικρότερης έκτασης των 2.500 τ.μ. και έτσι όταν αυτά θα αναπτυχθούν δεν θα χρειαστεί να παραχωρήσουν το 15% του ποσοστού τους ως πράσινο και να υπόκεινται και σε άλλους πολεοδομικούς περιορισμούς, κάτι που δεν συνέβαινε με το επίδικο. (ε) Από πλευράς Απαιτήτριας λήφθηκαν υπόψη συγκριτικές πωλήσεις μεταγενέστερες της Γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης και μάλιστα του 2007 και 2008, όταν οι αξίες τους ήταν οι μεγαλύτερες που παρουσιάστηκαν ποτέ στη Κύπρο, πριν αρχίσει η ύφεση στην ζήτηση ακινήτων συνεπεία της οικονομικής κρίσης. (στ) Υιοθετεί αγοραία αξία του υπό απαλλοτρίωση ακινήτου κατά την ημερομηνία της απαλλοτρίωσης €37,59σ./τ.μ. Εισηγείται συνολική καταβλητέα αποζημίωση €158,899,93σ. ΟΙ ΑΓΟΡΕΥΣΕΙΣ: Οι ευπαίδευτοι συνήγοροι τόσο της Απαιτήτριας όσο και της Αποζημιούσας Αρχής, στις εμπεριστατωμένες αγορεύσεις τους παρέπεμψαν το Δικαστήριο στη μαρτυρία που δόθηκε από τους εκτιμητές επισημαίνοντας διάφορα σημεία, τα οποία κατά την άποψη τους συνηγορούν υπέρ της μιας ή της άλλης θέσης. Ο κ. Αντ. Ανδρέου εισηγήθηκε ότι ο εμπειρογνώμονας επί εκτιμήσεων που παρουσίασε η πλευρά της Απαιτήτριας υπερτερεί αυτού της Αποζημιούσας Αρχής τόσο σε προσόντα - εφόσον ο κ. Α. Λοίζου έκανε ειδικές ακαδημαϊκές σπουδές επί εκτιμήσεων - όσο και σε εμπειρία. Αλλά δεν είναι μόνο σε αυτό που επικεντρώθηκε, εισηγήθηκε ότι ο κ. Μ. Χριστοδούλου δεν μπορεί να κριθεί ως αξιόπιστος και αντικειμενικός μάρτυρας εφόσον ενώ διέθετε τα αναγκαία στοιχεία πωλήσεων, τις οποίες θα έπρεπε να λάμβανε υπόψη ως συγκριτικές του επίδικου, εντούτοις σκόπιμα παρέλειψε να τις λάβει υπόψη προσπαθώντας να παραπλανήσει το Δικαστήριο. Γι΄αυτό ζήτησε όπως προκριθεί η εκτίμηση της Απαιτήτριας αντί αυτής της Αποζημιούσας Αρχής ως της πλέον αντικειμενικής και αξιόπιστης και να της επιδικαστεί ως δίκαιη αποζημίωση αυτή που διεκδικεί. Η κα Δ. Παπαμιλτιάδους αντίθετα κάλεσε το Δικαστήριο να απορρίψει τη μαρτυρία του κ. Α. Λοϊζου τόσο ως προς τον τρόπο και το ύφος που κατάθεσε, που φανέρωνε μάρτυρα που ενεργούσε προς ίδιον όφελος και μεροληπτικά, σχολιάζοντας αναφορές του που τον καθιστούν κατά την άποψη της μη αξιόπιστο μάρτυρα όσο και ως προς την ουσία της μαρτυρίας του. Η έκθεση του, σε αντίθεση με αυτή του κ. Μ. Χριστοδούλου, βρίθει κατά την άποψη της ανακριβειών στις οποίες αναφέρθηκε και ως επιλεκτικά διαμορφωμένη καθίσταται εκ των πραγμάτων μη ακριβής και μη τεκμηριωμένη καθώς βασίζεται σε λανθασμένα στοιχεία και έτσι θα πρέπει να απορριφθεί όπως και οι αξιώσεις της Απαιτήτριας. Οι συνήγοροι έκαναν επίσης αναφορά και παρέπεμψαν το Δικαστήριο σε σχετική κατά την άποψη τους νομολογία η οποία υποστηρίζει τα επί μέρους θέματα τα οποία απασχόλησαν και τις θέσεις τους. Θα πρέπει να πω ότι οι αγορεύσεις τους στάθηκαν πολύ υποβοηθητικές για να αντιληφθώ τις θέσεις τους και να καταλήξω στα δικά μου συμπεράσματα. Η ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ: Έχει νομολογηθεί ότι σκοπός και αντικείμενο της εκδίκασης αυτής της φύσεως των υποθέσεων είναι ο καθορισμός του ποσού που θα πρέπει να καταβληθεί στον ιδιοκτήτη γης ο οποίος χάνει την περιουσία του (βλ. Κυπριακή Δημοκρατία v. Πέτσα,

(1996)1 ΑΑΔ 1342). Οι κατευθυντήριες αρχές που ακολουθούνται έχουν προσδιοριστεί σε σειρά αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου καθώς και από σχετικές διατάξεις της σχετικής νομοθεσίας, αποτελούν δε σταθερό οδηγό προς τα πρωτόδικα δικαστήρια για τον καθορισμό της δίκαιης αποζημίωσης. Βασική αρχή, για τον καθορισμό της αποζημίωσης, είναι πως η αξία της γης θα πρέπει να λογιστεί ως ίση προς την αξία που θα επέφερε το κτήμα αν αυτό πωλείτο εκούσια στην ελεύθερη αγορά κατά το χρόνο δημοσίευσης της απαλλοτρίωσης. Αυτό προκύπτει από τη διάταξη του άρθρου 10 (α) του Περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Νόμου. Σημειώνω ότι στο άρθρο αυτό καθορίζονται νομοθετικά διάφορες αρχές που διέπουν τον υπολογισμό της αποζημίωσης. Στην Πανάρετου κ.α. v. Κυπριακής Δημοκρατίας,

(2002)1(Γ) ΑΑΔ 558 κρίθηκε ότι για το θέμα της καταβλητέας αποζημίωσης ο απαιτητής - ιδιοκτήτης, αποκαθίσταται στη θέση που βρισκόταν προηγουμένως, εφόσον παίρνει ποσό ίσο προς την αξία του κτήματος που πλέον στερείται. Η καλύτερη μέθοδος εκτίμησης και καθορισμού της καταβλητέας αποζημίωσης είναι η συγκριτική μέθοδος με ακίνητα παρόμοια κατά το δυνατόν ως προς τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά τους, τα οποία πωλήθηκαν στην ελεύθερη αγορά πλησίον του χρόνου απαλλοτρίωσης και αν αυτές οι πωλήσεις είναι απομακρυσμένες μπορεί να γίνονται οι αναγκαίες αναπροσαρμογές, όπου δε δεν υπάρχουν συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων χρησιμοποιείται η μέθοδος ανάπτυξης (βλ. The Republic of Cyprus v. Christofides and Others,

(1984)1 AAΔ 305). Καθοριστικό λόγο στην παρουσίαση της υπόθεσης αλλά και στην εξαγωγή των αναγκαίων συμπερασμάτων ενέχει η μαρτυρία των εμπειρογνωμόνων που καλούν οι διάδικοι, όπως συνέβη και στην παρούσα υπόθεση. Οι εμπειρογνώμονες - εκτιμητές για να υποστηρίξουν τον υπολογισμό της δίκαιης αποζημίωσης, παρουσιάζουν την επιστημονική τους άποψη βοηθώντας το Δικαστήριο, το οποίο θα πρέπει να αποδεχθεί τη γνώμη τους ή θα την απορρίψει, εξηγώντας βέβαια τους λόγους σε κάθε περίπτωση. Έχει νομολογηθεί ότι το Δικαστήριο έχει τη δυνατότητα να μην αποδεχθεί οποιαδήποτε από τις γνώμες των εκτιμητών, ή να αποδεχθεί μερικώς τη μια ή την άλλη γνώμη ή να αποδεχθεί μόνο τη μια από τις δύο εκτιμήσεις (βλ. Vassilico Cement Works v. Stavrou

(1978)1 AAΔ 389). Εφόσον στην παρούσα υπόθεση τέθηκαν τα ζητήματα της επαύξησης της αξίας του υπόλοιπου τμήματος του ακινήτου της Απαιτήτριας και από την άλλη πλευρά μείωσης του, λόγω επιζήμιας επίδρασης (βλ. άρθρο 10 (στ) του Περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Νόμου του 1962 (Ν.15/1962), θα παραθέσω το ακόλουθο απόσπασμα από την υπόθεση Σ. Νικολαϊδης κ.α. v. Δημοκρατίας,

(1998)1 ΑΑΔ 1362 για το πώς αντικρίζεται αυτό το ζήτημα, όπου αναφορικά με το θέμα της επιζήμιας επίδρασης ή επαύξησης στην αξία ενός ακινήτου αναφέρθηκαν τα ακόλουθα: «Η διαπίστωση επαύξησης ή μείωσης της αξίας της υπόλοιπης περιουσίας είναι θέμα πραγματικό. Τα δεδομένα που λαμβάνονται υπόψη για το σκοπό αυτό είναι όχι μόνο τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά του κτήματος που υφίστανται κατά το χρόνο της γνωστοποίησης, αλλά και τα κατά τον ίδιο χρόνο ευλόγως προβλεπτά.» Στην υπόθεση Γενικός Εισαγγελέας v. Κολοκοτρώνη κ.α.,

(1999)1 ΑΑΔ 674, αναφέρθηκαν τα ακόλουθα: « Όταν μιλούμε για ευμενή ή δυσμενή επηρεασμό της αξίας του υπολοίπου εννοούμε την αύξηση ή μείωση της αξίας του λόγω της απαλλοτρίωσης. Η αλλαγή των δυνατοτήτων ανάπτυξης αποτελεί παράγοντα ο οποίος κατά φυσιολογική συνέπεια επηρεάζει την αξία της γης.» Η υπόθεση Σεργίδης v. Κυπριακής Δημοκρατίας,

(1993)1 ΑΑΔ 339 καθιέρωσε κατευθυντήριες γραμμές για το πώς πρέπει να αντικρίζεται το ζήτημα της επαύξησης ή επιζήμιας επίδρασης στην αξία της υπόλοιπης ιδιοκτησίας. Στη σελ. 343 αναφέρθηκαν τα ακόλουθα: «Η διαπίστωση επαύξησης ή επιζήμιας επίδρασης στην αξία της υπόλοιπης ιδιοκτησίας που παραμένει στον απαιτητή είναι θέμα πραγματικό που κρίνεται ελεύθερα από το Δικαστή υπό το πρίσμα της προσαγόμενης σε κάθε περίπτωση μαρτυρίας: Vias Demetriou and Others v. Republic,

(1985)1 C.L.R. 217. Το άρθρο 6(γ) του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης (Τροποποιητικού) Νόμου αρ. 25/83 επέφερε ουσιαστική μεταρρύθμιση στις διατάξεις του άρθρου 10 παράγραφοι (στ) και (ζ). Για τον καθορισμό της ανατίμησης ή υποτίμησης του υπόλοιπου τιμήματος του ακινήτου «λαμβάνονται υπ΄όψιν τα κατά τον χρόνον της δημοσιεύσεως της γνωστοποιήσεως απαλλοτριώσεως υφιστάμενα δεδομένα.» Η διάταξη αυτή έτυχε δικαστικής ερμηνείας στην υπόθεση Demetriou, ανωτέρω. Διευκρινίστηκε ότι ο κρίσιμος χρόνος για τη λήψη υπόψη των σχετικών στοιχείων δεν είναι η χρονολογία διεξαγωγής της δίκης, όπως ήταν το προϊσχύσαν δίκαιον, αλλά ο χρόνος δημοσίευσης της γνωστοποίησης. Αυτό σημαίνει ότι η αύξηση που επήλθε λόγω της κατασκευής του έργου για το οποίο έχει κηρυχθεί η απαλλοτρίωση δεν υπολογίζεται. Είναι όμως νόμιμο να συνεκτιμώνται και τα μεταγενέστερα της δημοσίευσης απαλλοτρίωσης στοιχεία εφόσον είναι δυνατή η αναγωγή τους στις συνθήκες που επικρατούσαν κατά τον ουσιώδη χρόνο. Στο σημείο αυτό μπορούμε να αναφέρουμε αυτό που λέχθηκε στην απόφαση Mesaritis v. Republic,

(1981)1 CLR 534,539: The right or obligation, as the case may be, respecting betterment accrues on the date of the notice of acquisition. The crystallization of the right and its extent fall to be determined at the date of trial as in every case where the extent of the right, other than the right itself, is affected by subsequent events.» Αναμφισβήτητα όμως η χρονική εγγύτης των σχετικών στοιχείων προς το χρόνο γνωστοποίησης, τους προσδίνει μοναδική αξιοπιστία για την εξαγωγή ακριβέστερων συμπερασμάτων ως προς τις τάσεις της κτηματαγοράς τη δεδομένη στιγμή.» Στην υπόθεση Νικολαϊδης κ.α. v. Δημοκρατίας,

(1998)1 ΑΑΔ 1362 αναφέρθηκε ότι το κριτήριο για διαπίστωση επαύξησης ή επιζήμιας επίδρασης είναι κατά πόσο αυτή προδιαγράφεται ως εύλογα προβλεπτή και όχι απλά ενδεχόμενη. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΤΗΣ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ: Είχα την ευκαιρία να παρακολουθήσω με προσοχή τους εκτιμητές των δύο πλευρών οι οποίοι κατάθεσαν ενόρκως ενώπιον μου. Η μαρτυρία τους αντικρίζεται ως μαρτυρία εμπειρογνωμόνων επί των επιδίκων ζητημάτων. Θα προβώ στην αξιολόγηση τους με κριτήριο το περιεχόμενο της μαρτυρίας τους και των εκθέσεων τις οποίες συνέταξαν και λαμβάνοντας υπόψη όλα τα τεκμήρια και στοιχεία που τέθηκαν ενώπιον μου. Επειδή σύμφωνα με τη νομολογία μας η αξιολόγηση τέτοιων μαρτύρων αντικρίζεται υπό τον ίδιο φακό όπως και κάθε άλλου μάρτυρα που καταθέτει ενώπιον του Δικαστηρίου, έλαβα επίσης υπόψη μου και την όλη στάση και συμπεριφορά τους στο εδώλιο του μάρτυρα. Στην υπόθεση Βασιλείου v. Κυπριακής Δημοκρατίας,

(2001)1 ΑΑΔ 1414 αναφέρθηκαν τα ακόλουθα: «Είναι σταθερή η νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου ότι η μαρτυρία εμπειρογνώμονα αξιολογείται όπως και κάθε άλλη μαρτυρία. Οι κανόνες αξιολόγησης είναι οι ίδιοι τόσο για τις μαρτυρίες εμπειρογνωμόνων όσο και για τις συνήθεις μαρτυρίες. Έχει πολλάκις λεχθεί ότι, σε ευρήματα αξιοπιστίας, η επέμβαση του Εφετείου δικαιολογείται μόνο όταν αυτά αντιπροσωπεύονται στην κοινή λογική ή έρχονται σε αντίθεση με αδιαμφισβήτητα μέρη της μαρτυρίας. Τα συμπεράσματα των πρωτόδικων Δικαστηρίων δεν είναι ανατρέψιμα αν είναι δικαίως επιτρεπτά με βάση τη μαρτυρία και ήταν αδύνατο να λεχθεί ότι ήταν εσφαλμένα (βλ. Αγησιλάου v. Χρίστου,

(1989)1 ΑΑΔ 713, Star Fiberglass Ltd v. Elneda Trading Ltd,

(1992)1 AAΔ 875 και Χειμώνα v. Γεωργίου κ.ά.

(1999)1 ΑΑΔ108).» Κρίνω ότι και οι δύο μάρτυρες, εξετάζοντας τα προσόντα και την εμπειρία τους είναι προσοντούχοι και έμπειροι εκτιμητές ακίνητης ιδιοκτησίας. Δεν θα συμφωνήσω με τη θέση του κ. Αντ. Ανδρέου, ότι ο εκτιμητής της Απαιτήτριας υπερτερεί ως προς την «ολοκληρωμένη άποψη η οποία βασίζεται σε μια πιο ευρεία γεωγραφική γνώση των γεγονότων που αφορούν την αγοραπωλησία ακινήτων ...ως ελεύθερος επαγγελματίας» και τούτο γιατί δεν αντεξετάστηκε ο κ. Μ. Χριστοδούλου ως προς αυτή τη γνώση του και κατά πόσο αυτή πράγματι περιορίζεται σε ακίνητα εντός της επαρχίας όπου εργάζεται. Για την όποια σημασία δε της μαρτυρίας που δόθηκε σε σχέση με αυτή τη πτυχή της υπόθεσης - εφόσον τέθηκαν ενώπιον μου στοιχεία ετήσιας αύξησης των τιμών πώλησης ακινήτων σε άλλες περιοχές - σημειώνω ότι αυτά αφορούσαν χωριά εντός της Επαρχίας Λάρνακας, στην Ορμίδεια, Καλαβασό και Αλεθρικό, για τα οποία δεν μπορεί να αμφισβητηθεί η γνώση του κ. Μ. Χριστοδούλου, εφόσον εμπίπτουν εντός των ορίων της Επαρχίας στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο της οποίας εργαζόταν ως Λειτουργός Εκτιμήσεων και σήμερα είναι ο υπεύθυνος του Τμήματος και το οποίο έχει τα σχετικά στοιχεία και τεχνογνωσία για την ετοιμασία πινάκων συγκριτικών πωλήσεων για υπολογισμό της ετήσιας αύξησης ακινήτων (Τεκμ. 9, 10 και 11). Σε κάθε περίπτωση δεν διέκρινα στη μαρτυρία είτε του ενός είτε του άλλου εκτιμητή προσπάθεια παραπλάνησης του Δικαστηρίου για οποιοδήποτε θέμα επί του οποίου υπήρξε διάσταση απόψεων. Τα όσα η κα Δ. Παπαμιλτιάδους καταλογίζει στον κ. Α. Λοϊζου ανάγονται κατά την άποψη μου στον φυσικό τρόπο με τον οποίο κατάθεσε και τον αυθορμητισμό που τον διέκρινε στην προσπάθεια του να απλοποιήσει τα πράγματα για να γίνουν πιο κατανοητά με ακραία κάποιες φορές παραδείγματα. Με όλη την εκτίμηση δεν με βρίσκει σύμφωνο ούτε και η εισήγηση τού ευπαίδευτου συνηγόρου της Απαιτήτριας ότι: « το κύριο θέμα που εγείρεται όπως συνήθως συμβαίνει στις υποθέσεις παραπομπών, είναι ποιος από τους δύο εκτιμητές πραγματογνώμονες είναι ο πιο αντικειμενικός και αξιόπιστος». Το ζήτημα δεν είναι η ανίχνευση, οπωσδήποτε, στοιχείων που καθιστούν τον ένα ή τον άλλο μη αντικειμενικό και μη αξιόπιστο. Η διαφορετική αντίληψη που έχουν σε επιμέρους πτυχές που καλούνται να εκφέρουν άποψη δεν ανάγεται πάντοτε, κατά την άποψη μου, στην αντικειμενικότητα ή την αξιοπιστία τους και αυτό χωρίς να παραγνωρίζω τα όσα λέχθηκαν στην υπόθεση Παπουή. Ότι δηλαδή: « 'Εχει νομολογηθεί ότι σε περίπτωση τέτοιας διαφωνίας, το Δικαστήριο οφείλει να αξιολογήσει τη μαρτυρία και να καταλήξει στα ευρήματα του με αναφορά σε όσα προέκυπταν από ότι θα έκρινε ως αξιόπιστο.» Το ζήτημα έγκειται, και αυτό είναι που αντιλήφθηκα από την παρουσίαση διαφορετικών θέσεων στην παρούσα υπόθεση, σε διαφορετική αντίληψη που μπορεί να έχει κάποιος μέσα ασφαλώς στα πλαίσια των αρχών που ακολουθούνται και καλούνται για να προσφέρουν τη γνώση τους, προερχόμενη από την ειδικότητα τους κατά αντικειμενικό, όπως οφείλουν, τρόπο με σκοπό να βοηθήσουν το Δικαστήριο. Σημασία έχει η παράθεση σχετικών και τεκμηριωμένων στοιχείων, την αξία των οποίων είναι το Δικαστήριο που θα κληθεί να αξιολογήσει και η επιλογή και αποδοχή της μιας ή της άλλης άποψης, εν μέρει ή εξ ολοκλήρου, είναι το Δικαστήριο που θα την κάνει εφόσον τις συγκρίνει και αντιπαραβάλει μεταξύ τους, στη βάση των καλά καθιερωμένων αρχών αξιολόγησης της μαρτυρίας και ειδικότερα όταν αυτή προέρχεται από εμπειρογνώμονες. Είναι γεγονός ότι σε κάποια σημεία υπήρξε διαφορετική αντίληψη για το πώς θα πρέπει να συνεκτιμηθεί η θετική ή αρνητική επίδραση που είχαν στο επίδικο ακίνητο διάφορα ζητήματα τα οποία προέκυψαν είτε πριν από την απαλλοτρίωση είτε μετά. Σημαντική διάσταση υπήρξε ως προς την επιλογή συγκριτικών τα οποία λήφθηκαν υπόψη. Διέκρινα σε αυτούς την ειλικρινή επιθυμία τους να διαφωτίσουν το Δικαστήριο, παρουσιάζοντας όλα κατά την άποψη τους στοιχεία, τα οποία έκριναν ότι ήταν σχετικά και τα οποία θα πρέπει να ληφθούν υπόψη και υιοθετηθούν από το Δικαστήριο ως τα ορθά και αυτά που συνάδουν με τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά τόσο του επίδικου κτήματος όσο και των συγκριτικών πωλήσεων τις οποίες έλαβαν υπόψη, προκειμένου να καθοριστεί η κατά την άποψη τους δίκαιη αποζημίωση. Σε σχέση με την επιζήμια επίδραση ή επαύξηση, στο ζήτημα αυτό δεν μπορεί παρά να υπεισέρχεται σε κάποιο βαθμό και το υποκειμενικό κριτήριο, όπως παραδέχθηκε εξάλλου και ο κ. Α. Λοϊζου κατά την αντεξέταση του. Έχω διεξέλθει ένα προς ένα τα συγκριτικά που έλαβε η κάθε πλευρά υπόψη. Σίγουρα θα ήταν δύσκολο να βρεθεί κάποιο το οποίο να συμπίπτει απόλυτα ως προς τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά του με αυτά του συγκρινόμενου ή ως προς τον ουσιώδη χρόνο ο οποίος λαμβάνεται υπόψη. Δεν θα σχολιάσω και δεν θα υπεισέλθω σε λεπτομέρειες των απόψεων και αντιλήψεων που εκφράστηκαν κατά την ανάλυση ή τον σχολιασμό της μιας ή της άλλης άποψης και στην αιτιολόγηση των λόγων που οι δύο πλευρές εξέφρασαν για τους οποίους πρέπει να προκριθεί η μια έναντι της άλλης. Κατά τη διάρκεια της μαρτυρίας υπήρξε εκτεταμένη ανάπτυξη αυτών των θεμάτων με τους εκτιμητές - μάρτυρες να μη διαφοροποιούνται από τις αρχικές τους θέσεις παραμένοντας σταθεροί στις απόψεις τους και εμμένοντας στην ορθότητα τους. Θα προσπαθήσω κατά την ανάλυση που θα ακολουθήσει να εξαγάγω τα δικά μου συμπεράσματα επικεντρώνοντας τη προσοχή μου στα ουσιώδη από αυτά. Το κτήμα της Απαιτήτριας κατά το χρόνο της Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης βρισκόταν εντός της οικιστικής ζώνης Κα

1. Αυτό ξεκαθάρισε με την αντεξέταση του κ. Α. Λοϊζου, ο οποίος στην έκθεση του είχε καταγράψει ότι αυτό ενέπιπτε σε δύο ζώνες στην Κα6 και την Αα
2. Όταν του υποβλήθηκε η θέση της Αποζημιούσας Αρχής ότι λανθασμένα αναφέρει το δεύτερο, δεν μπόρεσε να απαντήσει με σαφήνεια και να υποστηρίξει περαιτέρω την αναφορά του αυτή στην έκθεση του. Εν πάση περιπτώσει, κατά την εκτίμηση του, όπως παραδέχθηκε, έλαβε υπόψη του ότι ολόκληρο το κτήμα ενέπιπτε σε ζώνη Κα6, όπως ήταν και η θέση του εκτιμητή της Αποζημιούσας Αρχής και έτσι εκλαμβάνεται και από το Δικαστήριο. Σε σχέση με το συγκριτικό με αριθμό 1 στην εκτίμηση του κ. Μ. Χριστοδούλου, κτήμα το οποίο εφάπτεται του επίδικου, ο κ. Α. Λοϊζου ανέφερε ότι αφορά πώληση κτήματος απομακρυσμένη χρονικά κατά 4 χρόνια προ της Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης και δεν θα έπρεπε να θεωρηθεί ότι μπορεί να συγκριθεί με το επίδικο. Δεν με βρίσκει σύμφωνο η άποψη αυτή εφόσον ο κ. Μ. Χριστοδούλου για να φτάσει στον προσδιορισμό αξίας κατά τον 4ο του 2006 σε €38.82σ./τ.μ. το έκανε μετά τις σχετικές αναπροσαρμογές από τα €17.73σ. που ήταν η τιμή πώλησης του στις 14.03.
3. Το συγκριτικό αυτό εφάπτεται του επιδίκου, βρισκόταν στην ίδια πολεοδομική ζώνη, ήταν περίκλειστο όπως και το επίδικο σε απόσταση παρόμοια από τον δημόσιο δρόμο όπως και το επίδικο και είχε και αυτό ακανόνιστο σχήμα. Το γεγονός ότι πωλήθηκε πριν την οριστικοποίηση και δημοσίευση του Τοπικού Σχεδίου του Δήμου Αθιένου ασφαλώς και είναι παράγοντας ο οποίος λαμβάνεται υπόψη κατά τον προσδιορισμό της αξίας για τη δίκαιη αποζημίωση του επίδικου, εφόσον η ανέγερση του Γυμνασίου στην περιοχή και η δημιουργία του νέου οδικού δικτύου αποφασίστηκαν μόλις το 2003, ενώ το αρχικά προτεινόμενο Τοπικό Σχέδιο του 2001 το τοποθετούσε σε άλλη περιοχή της Αθιένου. Όταν δημοσιεύτηκε η Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης προβλεπόταν κατασκευή προτεινόμενου δρόμου, παράγοντας ο οποίος δεν λήφθηκε υπόψη από τον κ. Μ. Χριστοδούλου. Ο κ. Α. Λοϊζου προσέδωσε αύξηση στα ακίνητα χωρίς δημόσιο δρόμο με προτεινόμενο όμως δρόμο όπως το επίδικο. Θα επανέλθω όμως σε άλλο σημείο της παρούσας ανάλυσης στο ζήτημα αυτό. Τα όσα αναφέρθηκαν κατά την αγόρευση της πλευράς της Απαιτήτριας περί τιμής που καθορίστηκε κατόπιν συμβιβασμού σε διαδικασία απαλλοτρίωσης του, δεν υποστηρίχθηκαν από τον κ. Α. Λοϊζου κατά τη μαρτυρία του ενώπιον του Δικαστηρίου και έτσι δεν λαμβάνονται υπόψη. Το συγκριτικό αρ. 1 που χρησιμοποίησε ο κ. Μ. Χριστοδούλου πωλήθηκε στην ελεύθερη αγορά τέσσερα χρόνια πριν την Γνωστοποίηση της Απαλλοτρίωσης. Έγιναν δε από αυτόν οι ανάλογες χρονιαίες αναπροσαρμογές μέχρι και την ημερομηνία Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης. Με βάση τα πιο πάνω φυσικά και νομικά του χαρακτηριστικά, κρίνω ότι το εν λόγω συγκριτικό θα μπορούσε να ληφθεί υπόψη. Δεν με βρίσκει επίσης σύμφωνο η θέση του κ Α. Λοϊζου ότι τα δικά του συγκριτικά απέχουν χρονικά 1 - 2 χρόνια πάνω - κάτω από την ημερομηνία Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης ενώ εκείνα που χρησιμοποίησε ο κ. Μ. Χριστοδούλου είναι πιο απομακρυσμένα. Βλέποντας τον κατάλογο ¨Ψηφίο Β¨ του Τεκμ. 8, της εκτίμησης του κ. Μ. Χριστοδούλου, μόνο το πιο πάνω εφαπτόμενο τεμάχιο του επίδικου προηγείται κατά 4 χρόνια της Γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης και υπάρχουν ακριβώς πέντε συγκριτικά περίπου της ίδιας περιόδου με την Γνωστοποίηση της Απαλλοτρίωσης. Σε σχέση δε με την απόσταση των συγκριτικών που επιλέγει η κάθε πλευρά, ναι μεν συμφωνώ ότι αυτά που χρησιμοποιεί ο κ. Α. Λοϊζου είναι πλησιέστερα του επίδικου, εντούτοις καθόλου δεν είναι άσχετα αυτά που χρησιμοποιεί ο κ. Μ. Χριστοδούλου, ευρισκόμενα όλα εντός της οικιστικής περιοχής του Δήμου Αθιένου, τα οποία εμπίπτουν στην ίδια Πολεοδομική Ζώνη άλλα από τα οποία είναι περίκλειστα και άλλα με ασφαλτοστρωμένο δρόμο, είναι δε όλα πάνω από 2.500 τ.μ. και έτσι υπόκεινται και αυτά στους ίδιους πολεοδομικούς περιορισμούς όπως και το επίδικο και επομένως κατάλληλα για σύγκριση. Στην υπόθεση Δήμος Λευκωσίας v. Παπουή,

(2004)1 ΑΑΔ 194 λέχθηκαν τα ακόλουθα: « Έχουμε την άποψη πως ο σχετικός λόγος της έφεσης δεν ευσταθεί. Αναφορικά με τη μη υιοθέτηση των συγκριτικών πωλήσεων Σ1 και Σ2 θεωρούμε ότι ορθά λήφθηκε υπόψη από το Πρωτόδικο Δικαστήριο ο χρόνος που είχαν πραγματοποιηθεί οι πωλήσεις των συγκριτικών Σ1 και Σ2 σε σύγκριση με το χρόνο που είχαν πραγματοποιηθεί οι συγκριτικές πωλήσεις που έλαβε υπόψη ο εκτιμητής του εφεσίβλητου. Επομένως ορθά κρίθηκε από το Πρωτόδικο Δικαστήριο ότι πωλήσεις που απέχουν χρονικά από την δημοσίευση της γνωστοποίησης δεν παρέχουν βάση για ακριβή συμπεράσματα. Αναφορικά με την παραγνώριση της συγκριτικής πώλησης Σ3 θεωρούμε ότι η βάση για ασφαλή συμπεράσματα παρέχονται από πωλήσεις συγκριτικών που έχουν τα ίδια νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά με το επίδικο. Εν όψει του ότι το συγκριτικό Σ3 ήταν υποδεέστερο από το επίδικο ορθά κρίθηκε από το Πρωτόδικο Δικαστήριο ότι δεν μπορούσε να αποτελέσει βάση για εξαγωγή ασφαλών συμπερασμάτων. Ακολουθεί πως ο σχετικός λόγος έφεσης πρέπει να απορριφθεί.» Έχοντας υπόψη τα πιο πάνω δεν με βρίσκει σύμφωνο η εισήγηση στη συνέχεια της αγόρευσης της πλευράς της Απαιτήτριας στη σελ. 6 ότι ο κ. Μ. Χριστοδούλου « . σύγκρινε (συγκριτικά 1 -7) που είναι χωράφια στην άλλη άκρη της Αθιένου με οικόπεδο έτοιμο για αξιοποίηση.» Το επίδικο δεν ήταν κατά τον χρόνο της Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης οικόπεδο έτοιμο προς αξιοποίηση εφόσον ούτε καν εφαπτόταν σε δημόσιο δρόμο. Από την άλλη, τα συγκριτικά που επέλεξε ο κ. Μ. Χριστοδούλου είχαν χαρακτηριστικά που προσομοίαζαν με το επίδικο και δεν ήταν σε τόσο απομακρυσμένη περιοχή που δεν θα είχαν σημείο σύγκρισης, όπως ο κ. Α. Λοϊζου ισχυρίστηκε, αλλά και ο χρόνος κατά τον οποίο πωλήθηκαν ήταν πλησίον του χρόνου Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης και έγιναν κάθε φορά οι αναγκαίες προσαρμογές. Τα συγκριτικά στην έκθεση του κ. Μ. Χριστοδούλου με αριθμούς 1 - 7 κρίνω ότι είναι κατάλληλα και μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την κατάληξη μου σε σχέση με την αξία ανά τετραγωνικό μέτρο του επίδικου κατά το χρόνο της Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης με όλες ασφαλώς τις αναγκαίες αναπροσαρμογές λαμβάνοντας υπόψη και τα ποσοστά ετήσιας αύξησης που έλαβε υπόψη όπως και τα υπόλοιπα χαρακτηριστικά τους. Επομένως καταλήγω ότι, από πλευράς συγκριτικών τα οποία χρησιμοποίησε η κάθε πλευρά, αυτά του κ. Μ. Χριστοδούλου είναι πιο κατάλληλα λόγω ακριβώς των νομικών και φυσικών τους χαρακτηριστικών από εκείνα που ο κ. Α. Λοϊζου χρησιμοποίησε και τα αποδέχομαι για σκοπούς σύγκρισης με το επίδικο. Όσα συγκριτικά χρησιμοποίησε ο κ. Α. Λοϊζου και αυτά είχαν πωληθεί πριν τη Γνωστοποίηση της Απαλλοτρίωσης δηλαδή την 12.04.2006 με τους υπολογισμούς που ο ίδιος έκανε χρησιμοποιώντας ετήσια αύξηση 12% για την περίοδο 2004 - 2008 (βλ. σελ. 4 της εκτίμησης του), παρουσιάζουν χαμηλότερη τιμή από αυτή που προσφέρθηκε από την Αποζημιούσα Αρχή (βλ. συγκριτικά Β,Γ και Ι). Όσα δε από αυτά πωλήθηκαν μετά την πιο πάνω ημερομηνία, δηλαδή τα έτη 2007 και 2008 ήταν όταν οι τιμές είχαν ανέβει κατά κοινή ομολογία και των δύο εκτιμητών στο πιο ψηλό σημείο τους (βλ. συγκριτικά Α (4ο 2008), Δ (8ο 2007),Ε (8ο 2007), Ζ (8ο 2007), Η (3ο 2007) και Θ (3ο 2007). Γι΄αυτούς τους λόγους δεν μπορώ να αποδεχθώ τα συγκριτικά που χρησιμοποίησε ο κ. Α. Λοϊζου ως κατάλληλα στη περίπτωση. Σε σχέση δε με το άλλο ζήτημα που προέκυψε και τη διάσταση που παρατηρήθηκε στη μαρτυρία σε σχέση με τον υπολογισμό της ετήσιας αύξησης που παρουσίασε η πλευρά της Αποζημιούσας Αρχής (Συγκριτικά 8,9 και 10 του ¨Ψηφίου Β¨ του Τεκμ. 8), παρατηρώ ότι ο κ. Μ. Χριστοδούλου έχοντας υπόψη, ως εκ της θέσης που κατείχε, γενικότερη εικόνα για το ενδιαφέρον που παρουσίαζε η αγορά, τόσο χωραφιών προς αξιοποίηση όσο και οικοπέδων, όχι μόνο στην περιοχή της Αθιένου αλλά και σε άλλα παρόμοια (μη παραθαλάσσια) χωριά της Επαρχίας Λάρνακας - εφόσον ο κ. Α. Λοίζου έκανε αυτή τη διάκριση - για ετήσια αύξηση στις τιμές ακινήτων που διαφέρουν από περιοχή σε περιοχή, αναφερόμενος χαρακτηριστικά σε περιοχές όπως η περιοχή του Μακένζυ στην Λάρνακα ή ο παραλιακός της Λεμεσού ή και η Τραχιπέδουλα στην Πάφο, κρίνω ότι ο κ. Μ. Χριστοδούλου δεν ήταν εκτός πραγματικότητας όταν έχοντας αυτήν την εικόνα έλαβε υπόψη του ετήσιες αυξήσεις σε περιοχές όχι παραθαλάσσιες αλλά σε χωριά με παρόμοια χαρακτηριστικά όπως αυτά της Αθιένου στην Επαρχία Λάρνακας όπως είναι το Αλεθρικό, η Ορμίδεια και η Καλαβασός, τα οποία παρουσίασαν κατά την υπό εξέταση περίοδο ετήσιες αυξήσεις παρόμοιες με αυτές που υιοθέτησε και για την Αθιένου. Για δε την ορθότητα λήψης υπόψη ετήσιων αυξήσεων στη βάση των συγκριτικών που αναφέρει στην έκθεση του με αριθμούς 8,9 και 10 έδωσε εμπεριστατωμένη απάντηση η οποία δεν είναι εκτός πραγματικότητας, είπε συγκεκριμένα: « Ναι, το οικόπεδο όπως ξέρουμε όλοι προέρχεται από τον διαχωρισμό ενός χωραφιού. Το οικόπεδο περιλαμβάνει και κάποια έξοδα κατασκευής τα οποία ήταν σχεδόν σταθερά κατά την περίοδο αυτή. Άρα εγώ λέγω ότι ένα οικόπεδο πιθανόν να μην αντιπροσωπεύει, δηλαδή αν έπιανα έναν χωράφι πιθανόν να έβρισκα μεγαλύτερη αύξηση από το 32%, αλλά δεν εντόπισα χωράφια για να μπορέσω να κάμω τη σύγκριση και βασίστηκα στις τιμές των οικοπέδων.» και στη συνέχεια: « Για τους σκοπούς της ετήσιας αύξησης θεωρώ ότι είναι εξίσου καλό να ληφθεί υπόψη οικόπεδο» και σε άλλο σημείο: « Την τότε εποχή υπήρχε ζήτηση μεγάλη τόσο για οικόπεδα για να κτίσει κάποιος την κατοικία του αλλά και για χωράφια για να κάμνουν ενιαίες αναπτύξεις, ακόμα υπάρχουν ενιαίες αναπτύξεις σε χωράφια, υπήρχε ζήτηση.» την οποία και αποδέχομαι. Σε αντίθεση η υιοθέτηση ετήσιας αύξησης 12% για την περίοδο 2004 - 2008 από τον κ. Α. Λοίζου χρησιμοποιώντας ταυτόχρονα μεταγενέστερες πωλήσεις δεν αιτιολογήθηκε και δεν τεκμηριώθηκε και δεν παρουσιάζουν την πραγματική εικόνα για την περίοδο που ενδιαφέρει. Η επίκληση ενός αλαλούμ τιμών κατά την υπό αναφορά περίοδο δεν προσδίδει αξία στην άποψη του. Η υιοθέτηση ετήσιας αύξησης μετά την 31.03.2004 του ποσοστού 30% μέχρι την 12.04.2006 εκ μέρους του κ. Μ. Χριστοδούλου συνάδει και με τις πωλήσεις που έγιναν και χρησιμοποιήθηκαν ως συγκριτικά μεταξύ αυτών και χωραφιών με τα ίδια νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά με αυτά του επίδικου, για αυτό και χρειάστηκε και η αναπροσαρμογή τους, όπως χαρακτηριστικά ανέφερε και ανέλυσε ακόμα και τα συγκριτικά που χρησιμοποίησε ο κ. Α. Λοϊζου θα είχαν πολύ χαμηλότερη αξία κυρίως για την περίοδο πριν από την Γνωστοποίηση της Απαλλοτρίωσης. Σε σχετική υποβολή κατά την αντεξέταση του κ. Α. Λοϊζου ότι δεν έχει τεκμηριώσει το ποσοστό 12% ως ετήσια αύξηση για όλη την περίοδο από το 2002 - 2008 απάντησε επί λέξει: « Τι να σας πω. Νομίζω έχω επεξηγήσει ότι για να βγάλει κάποιος καθαρά συμπεράσματα κύριε Δικαστά πρέπει να υπάρχουν ομοιόμορφες συγκριτικές πωλήσεις κατά περιόδους. Εδώ υπέδειξα στο Δικαστήριο ότι οι συγκριτικές πωλήσεις είναι αλαλούμ πάνω τζιαί κάτω.» και στη συνέχεια στην ερώτηση αν είναι για τη συγκεκριμένη περιοχή -χωριό έδωσε την εξής απάντηση: « ναι, για εδώ, για εδώ. Ακούστε 55 και 17 ευρώ το μέτρο αναγκαστικά σε έτσι περιπτώσεις ένας εκτιμητής θα πρέπει να χρησιμοποιήσει και τη δική του πείρα, εδώ είναι ένα αγροτικό χωριό, μια κωμόπολη. Εντάξει αγροτική καθαρά, αγροτική με κάποια ομοιομορφία και πρέπει να λαμβάνονται υπόψη αυτά τα πράγματα.» Οι πιο πάνω απαντήσεις δεν δίδουν σίγουρα μια σταθερή κατεύθυνση και σαφή προσανατολισμό για το πώς θα μπορούσε να υπολογιστεί η ετήσια αύξηση των ακινήτων για την υπό αναφορά περίοδο. Καταλήγω τελικά ότι η υιοθέτηση εκ μέρους του κ. Μ. Χριστοδούλου ετήσιας αύξησης 13% μέχρι και την 31.03.2004 και 30% μέχρι την 12.04.2006 έχει τεκμηριωθεί αρκούντως και ως εκ τούτου προκρίνεται για σκοπούς της παρούσας. Το συγκριτικό αρ. 1 της έκθεσης του κ. Μ. Χριστοδούλου (Τεκμ. 8), εφάπτεται του επίδικου. Ευρισκόμενο στην ίδια Πολεοδομική Ζώνη του οποίου η αναπροσαρμογή της τιμής της πώλησης του κατά τ.μ. κατά 13% μέχρι την 31.03.2004 και κατά 30% μέχρι την 12.04.2006 οδηγεί στην αναπροσαρμοσμένη τιμή ανά τ. μ. στο ποσό των €38,82 σ. κατά το χρόνο της Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης. Το συγκριτικό 2 το οποίο είναι χωράφι με ασφαλτοστρωμένο δρόμο και το οποίο ενέπιπτε σε δύο Πολεοδομικές Ζώνης η μία που εφαπτόταν σε μια λωρίδα παράλληλα του ασφαλτοστρωμένου δρόμου σε Εμπορική Ζώνη Εβ και το υπόλοιπο ευρισκόμενο στην Πολεοδομική Ζώνη Κα6 με την αναπροσαρμοσμένη τιμή του κατά τον πιο πάνω υπολογιζόμενο τρόπο, δίδει το ποσό των €41.19σ. ανά τ.μ. Το συγκριτικό 3 χωράφι με ασφαλτοστρωμένο δρόμο ευρισκόμενο σε Πολεοδομική Ζώνη Κα6 με αναπροσαρμοσμένη τιμή κατά τον πιο πάνω υπολογιζόμενο τρόπο, δίδει το ποσό των €40,64σ.ανά τ.μ. Το συγκριτικό 4 με ασφαλτοστρωμένο δρόμο ευρισκόμενο σε Πολεοδομική Ζώνη Κα6 με αναπροσαρμοσμένη τιμή κατά τον πιο πάνω υπολογιζόμενο τρόπο, δίδει το ποσό των €45,67σ. ανά τ.μ. Το συγκριτικό 5, χωράφι περίκλειστο ευρισκόμενο σε Πολεοδομική Ζώνη Κα6 με αναπροσαρμοσμένη τιμή κατά τον πιο πάνω υπολογιζόμενο τρόπο δίδει το ποσό των €34,52σ. ανά τ.μ. Το συγκριτικό 6 με ασφαλτοστρωμένο δρόμο ευρισκόμενο σε Πολεοδομική Ζώνη Κα6 με αναπροσαρμοσμένη τιμή κατά τον πιο πάνω υπολογιζόμενο τρόπο, δίδει το ποσό των €45,95σ. ανά τ.μ. και τέλος το συγκριτικό 7, χωράφι περίκλειστο ευρισκόμενο σε Πολεοδομική Ζώνη Κα6 με αναπροσαρμοσμένη τιμή κατά τον πιο πάνω υπολογιζόμενο τρόπο, δίδει το ποσό των €31.22σ. ανά τ.μ. Ο μέσος όρος των πιο πάνω συγκριτικών είναι πλησίον των €40/τ.μ. Ο κ. A. Λοϊζου υιοθέτησε για οικιστικά χωράφια χρονιαία αύξηση 12% για την περίοδο 2004 -

1. Επίσης υιοθέτησε 25% διαφορά αξίας μεταξύ κτημάτων με δρόμο έναντι περίκλειστων οικιστικών τεμαχίων και 15% με προτεινόμενο δρόμο (χαρτοπροτεινόμενο δρόμο). Στην περιοχή του επίδικου ένας τέτοιος δρόμος είχε προταθεί από το 2001 για την εκπόνηση του Τοπικού Σχεδίου Αθιένου. Αυτός επιβεβαιώθηκε σύμφωνα με τη μαρτυρία το 2003 με απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου. Δεν υπάρχει αμφιβολία και είναι λογικό ότι ένας προτιθέμενος και μελετημένος αγοραστής ο οποίος εξετάζει την αγορά ενός ακινήτου το οποίο θα επηρεαστεί από προτεινόμενο δρόμο, θα λάβει υπόψη του αυτόν τον παράγοντα. Η γνώση του όμως ότι το κτήμα θα υπόκειται στο μέλλον σε κατασκευή δρόμου, οπότε οποιαδήποτε ανάπτυξη του θα υπόκειται σε αυτόν τον περιορισμό θα πρέπει να λαμβάνεται υπόψη. Θα υπάρξει ανάλογη μείωση του εμβαδού του ακινήτου κατά το ποσοστό που θα καταλάβει ο δρόμος. Επομένως, δεν συμμερίζομαι την άποψη του κ. Α. Λοϊζου επ΄αυτού του ζητήματος, ότι αυτός ο παράγοντας προσδίδει περαιτέρω αξία στο ίδιο το ακίνητο από το οποίο θα περάσει ο δρόμος και μάλιστα, όπως είναι η περίπτωση του επίδικου όταν αυτό θα διαμοιραζόταν, όπως φαινόταν στο σχέδιο του Τοπικού Σχεδίου της Αθιένου οριστικά ήδη από το
2. Έχοντας λοιπόν υπόψη τα πιο πάνω συγκριτικά, τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του επίδικου ακινήτου, το μέγεθος του, το προτεινόμενο οδικό δίκτυο, το μικρότερο ποσοστό επί του συνόλου που παρέμεινε ως υπόλοιπο καταλήγω ότι θα ήταν δίκαιος ο προσδιορισμός της αξίας του στα €40.00/ τ.μ. και έτσι ο υπολογισμός των 4.977τ.μ. που απαλλοτριώθηκαν επί €40,00/τ.μ. μας δίδουν συνολικό αποτέλεσμα €199,080,00 (λέγε €200.000,00). Θα με απασχολήσουν στη συνέχεια δύο ακόμα ζητήματα: (α) αν δικαιολογείται για το υπόλοιπο κτήμα της Απαιτήτριας οποιοδήποτε ποσοστό επαύξησης της αξίας του λόγω κατασκευής του δρόμου και (β) αν τα χαρακτηριστικά του υπολοίπου τμήματος, όπως διαμορφώθηκε μετά την κατασκευή του δρόμου του προκάλεσαν επιζήμια επίδραση και ειδικότερα το γεγονός ότι βρέθηκε σε υψομετρική διαφορά από τον δρόμο που κατασκευάστηκε. Η μαρτυρία του κ. Χ. Χαραλάμπους (Μ.Υ.2), σχετίζεται με τα πιο πάνω ζητήματα, ο οποίος με τις φωτογραφίες που προσκόμισε [Τεκμ. 13 (α),(β) και (γ)], έδωσε μια οπτική εικόνα της περιοχής του επίδικου κτήματος, όπως αυτή διαμορφώθηκε μετά την ολοκλήρωση των έργων όπως και του επίδικου και της υψομετρικής διαφοράς του με τον κατασκευασθέντα δρόμο. Σημειώνω από τη μαρτυρία του, όπως ήταν εξάλλου και η γνώση του κ. Μ. Χριστοδούλου γι΄αυτό το ζήτημα ότι ουδέποτε η Απαιτήτρια αιτήθηκε από οποιανδήποτε αρμόδια αρχή την κατασκευή τοίχου αντιστήριξης στο τμήμα που εφάπτεται το υπόλοιπο ακίνητο της με τον κατασκευασθέντα δρόμο. Σημαντικό στοιχείο της ήταν επίσης ότι προσέδωσε αξία στο χώμα που υπάρχει εντός του υπόλοιπου ακινήτου της Απαιτήτριας, το οποίο θα μπορούσε να το εκμεταλλευτεί για σκοπούς επιχωματώσεων, υλικό το οποίο σπανίζει και είναι κατάλληλο στην περιοχή της Αθιένου για τη χρήση του σε επιχωματώσεις. Κρίνω ότι η μαρτυρία του κ. Χ. Χαραλάμπους ήταν ειλικρινής και αντικειμενική και την αποδέχομαι στην ολότητα της. Το να βρίσκεται ένα κτήμα σε υψομετρική διαφορά από το δρόμο - όχι κάτω από αυτόν αλλά πάνω από αυτόν - δεν το καθιστά κατά ανάγκη και μειονεκτικό. Η αντίληψη περί αυτού δεν μπορεί παρά να είναι και υποκειμενική. Πιστεύω ότι είναι κοινή η αντίληψη ότι η οποιαδήποτε υψομετρική διαφορά από τον υφιστάμενο ή κατασκευασθέντα δρόμο ενός ακινήτου, στο οποίο δεν υπάρχει οποιαδήποτε ανάπτυξη, δεν του προσδίδει ή αφαιρεί αξία, εφόσον ανάλογος μπορεί να είναι και ο σχεδιασμός του όταν αποφασιστεί η ανάπτυξη του. Δεν συμμερίζομαι επομένως την άποψη του κ. Α. Λοϊζου ότι αυτό είναι μειονεκτικό εξ αυτού του λόγου για το οποίο και αφαίρεσε ποσοστό 5% ως επιζήμια επίδραση συμπεριλαμβάνοντας σε αυτή και το ακανόνιστο του σχήματος του υπολοίπου. Σε σχέση με το τελευταίο, το ακανόνιστο του σχήμα δεν προήλθε συνεπεία της απαλλοτρίωσης και δεν μπορεί να έχει θετική αντίκριση εισήγηση περί του αντιθέτου. Το ότι είχε ακανόνιστο σχήμα το επίδικο κτήμα πριν από την απαλλοτρίωση του το παραδέχεται ο ίδιος ο κ. Α. Λοϊζου στην εκτίμηση του. Επομένως δεν μπορεί να γίνει αποδεκτό οποιοδήποτε ποσοστό επιζήμιας επίδρασης στο υπόλοιπο κτήμα της Απαιτήτριας. Ο κ. Α. Λοίζου του οποίου η θέση φαίνεται ότι παρερμηνεύτηκε στη σελ. 7 της αγόρευσης του συνηγόρου της Απαιτήτριας, υποστήριξε στη σελ. 9 της έκθεσης του και υιοθέτησε τη θέση ότι δικαιολογείται: « 5% επιζήμια επίδραση καθότι από το κτήμα απαλλοτριώνεται εμβαδόν 62% περίπου.» και άρα το υπόλοιπο είναι μικρότερης έκτασης. Για το ποσοστό του ακινήτου που απαλλοτριώθηκε η Απαιτήτρια θα αποζημιωθεί με τη δίκαιη αποζημίωση που θα καθοριστεί από το Δικαστήριο. Επομένως δεν με βρίσκει σύμφωνο η θέση ότι υπόκειται το υπόλοιπο σε οποιοδήποτε ποσοστό επιζήμιας επίδρασης εκ του γεγονότος ότι παραμένει μικρότερο ποσοστό του συνολικού εμβαδού του κτήματος στην Απαιτήτρια και μάλιστα όταν αυτό μπορεί να αξιοποιηθεί αμέσως. Σε σχέση με το ζήτημα της επαύξησης του υπόλοιπου του επίδικου ακινήτου με τη κατασκευή του δρόμου ο κ. Αντ. Λοϊζου υιοθέτησε ποσοστό 5% επί του υπολοίπου. Ο κ. Μ. Χριστοδούλου υιοθέτησε ποσοστό 25%. Κρίνω ότι ο υπολογισμός του κ. Μ. Χριστοδούλου με την ανάλυση που έκανε είναι πιο κοντά στην πραγματικότητα για διάφορους λόγους. Ο κυριότερος αυτών είναι ότι το υπόλοιπο του κτήματος της Απαιτήτριας απέκτησε πλέον πρόσβαση σε δημόσιο ασφαλτοστρωμένο δρόμο και είναι άμεσα αξιοποιήσιμο, ευρισκόμενο εντός οικιστικής περιοχής σε μια αναπτυσσόμενη περιοχή της Αθιένου με την ανέγερση ήδη δύο κατοικιών στα διπλανά της κτήματα και με δύο άλλες άδειες οικοδομής που ήδη δόθηκαν αλλά και την ανέγερση του Γυμνασίου. Κάτι στο οποίο επίσης θα πρέπει να προσδοθεί προσοχή σε αυτό το ζήτημα είναι και η θέση του κ. Α. Λοϊζου όπως εκφράζεται στην έκθεση του ότι: «Υιοθετεί 25% διαφορά αξίας μεταξύ κτημάτων με δρόμο έναντι περίκλειστων οικιστικών τεμαχίων.» Επομένως η άποψη του κ. Μ. Χριστοδούλου για τη μείωση υπεραξίας πάνω στην υπόλοιπη έκταση 25% δεν εκφεύγει καθόλου παραδεκτών πλαισίων. Η αποδοχή του πιο πάνω ποσοστού οδηγεί ότι η αξία του υπόλοιπου τμήματος επαυξήθηκε ως ακολούθως: 3050 τ.μ. Χ €40,00 Χ0,25=€30.
3. Μετά την πιο πάνω ανάλυση που προσπάθησα να κάνω και την κατάληξη μου στην αγοραία αξία ανά τ.μ. του επίδικου ακινήτου αλλά και την επαύξηση του υπολοίπου, καταλήγω ότι η δίκαιη αποζημίωση την οποία δικαιούται η Απαιτήτρια είναι €200.00,
4. Από αυτό το ποσό θα πρέπει να αφαιρεθεί το ποσό των €35.000,00 που αντιστοιχεί σε υπεραξία στο υπόλοιπο. Σύνολο αποζημίωσης €169.500,
5. Δικαιούται δηλαδή επί πλέον της προσφερθείσας αποζημίωσης που ήταν €158,899,93σ. το ποσό των €10.600,07σ., ποσό το οποίο θα φέρει τόκο προς 9% από της Γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης δηλαδή την 12.04.2006 μέχρι και την 15.05.2014, ήτοι την προηγούμενη από της ημερομηνίας δημοσίευσης του τροποποιητικού Περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου του 1962 (15/1962) με τον Ν. 61 (Ι)/2014 και από 16.05.2014 μέχρι και την πληρωμή του καθορισθέντος ποσού προς 3% (βλ. Άρθρο 10 παρ. (ιδ) και την επιφύλαξη της). Στην υπόθεση Σεργίδη ν. Δημοκρατίας

(1993)1 Α.Α.Δ.339 αποφασίστηκε ότι σε υποθέσεις όπως η παρούσα είναι ορθό η Απαλλοτριώνουσα Αρχή να επιβαρύνεται με την αμοιβή και τα έξοδα του πραγματογνώμονα του Απαιτητή, τα οποία αφορούν στον καταρτισμό έκθεσης εκτίμησης και τούτο, επειδή ο πολίτης δεν έχει άλλο πρόσφορο τρόπο να μάθει ποια είναι η ακριβοδίκαιη τιμή για το απαλλοτριωμένο ακίνητο του, προτού καθορίσει τη θέση του έναντι οποιασδήποτε προσφοράς, προερχόμενης από την Απαλλοτριώνουσα Αρχή. Η πιο πάνω αρχή δεν διαφοροποιείται από όσα λέχθηκαν στη μεταγενέστερη απόφαση Χαψή κ.ά v. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας

(1997)1 ΑΑΔ 1403 εφόσον στην παρούσα υπόθεση η Απαιτήτρια επιτυγχάνει στις αξιώσεις του. Επιδικάζονται δικηγορικά έξοδα υπέρ της Απαιτήτριας και εναντίον της Αποζημιούσας Αρχής όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο στην ανάλογη κλίμακα [βλ. Compensation Assessment Tribunal Rules 1956 (Οι Περί Δικαστηρίου Καθορισμού Αποζημιώσεων Κανονισμοί του 1956) Κ. 30

(1)]. Τα εκτιμητικά έξοδα καθορίζονται στο ποσό των €2.000,00 πλέον Φ.Π.Α. συμπεριλαμβανομένων και των τριών εμφανίσεων του κ. Α. Λοϊζου ενώπιον του Δικαστηρίου κατά την ακροαματική διαδικασία. Το απαλλοτριωθέν κτήμα με την καταβολή του πιο πάνω καθορισθέντος και επιδικασθέντος ποσού και των τόκων να μεταβιβαστεί επ΄ονόματι της Αποζημιούσας Αρχής. (Υπ.)........................................................ Χρήστος Γ. Φιλίππου, Α.Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο