← Κύπρος

Αναφορικά με την Εταιρεία AQUA SOL HOTELS PUBLIC COMPANY LIMITED υπό Διαχείριση ν. Μ.ΜILIOTOU INVESTMENTS LTD (A/E 158135), Αρ.Γενικής Αίτησης: 55/201

Αναφορικά με την Εταιρεία AQUA SOL HOTELS PUBLIC COMPANY LIMITED υπό Διαχείριση ν. Μ.ΜILIOTOU INVESTMENTS LTD (A/E 158135), Αρ.Γενικής Αίτησης: 55/2016, 7/6/2016 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2016:A105 EΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ Ενώπιον: Χ.Μαλαχτού, Π.Ε.Δ. Αρ.Γενικής Αίτησης: 55/2016 Αναφορικά με την Εταιρεία AQUA SOL HOTELS PUBLIC COMPANY LIMITED υπό Διαχείριση Αιτήτρια και Μ.ΜILIOTOU INVESTMENTS LTD (A/E 158135) Καθ΄ ης η Αίτηση Ημερ.: 7.6.2016 Για την Αιτήτρια: κ.Γ.Νεοφυτίδης για Αντώνης Ανδρέου & Σία ΔΕΠΕ Για την Καθ΄ ης η Αίτηση: κ.Α.Σωτηρίου για Αντωνάκης Σωτηρίου & Συνεργάτες ΔΕΠΕ A Π Ο Φ Α Σ Η Η Αιτήτρια, αγοράστρια ακίνητης περιουσίας δυνάμει αγοραπωλητηρίου εγγράφου ημερ. 21.12.2011, εξαιτείται άδεια και/ή διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να παρατείνεται η χρονική περίοδος για την κατάθεση και άδεια και/ή διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να επιτρέπεται η κατάθεση για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης: «... του Πωλητηρίου Εγγράφου ημερ. 21.12.2011, μεταξύ της υπό διαχείριση εταιρείας AQUA SOL HOTELS PUBLIC COMPANY LIMITED ως αγοραστή και της εταιρείας M.MILIOTOU INVESTMENTS LTD ως πωλητή με αντικείμενο την πώληση διαμερίσματος με αρ.12 στο συγκρότημα OLYMPUS APARTMENTS το οποίο βρίσκεται επί του ακινήτου με αρ. εγγραφής 0/5250 αριθμό τεμαχίου 135, Φύλλο Σχέδιο L29, αρ. εγγραφής 0/5251 αριθμό τεμαχίου 463, Φύλλο Σχέδιο L29, αρ. εγγραφής 0/5256 αριθμό τεμαχίου 163, Φύλλο Σχέδιο L29 χωριόν Τερσεφάνου». Η Αίτηση υποστηρίζεται από Ενορκη Δήλωση ημερ. 17.3.2016 του Ελευθέριου Ν. Φιλίππου, παραλήπτη-διαχειριστή της Αιτήτριας Εταιρείας από 13.10.2014. Η Αίτηση απευθύνεται προς την Καθ΄ ης η Αίτηση Εταιρεία, πωλήτρια της περιουσίας και έχει επιδοθεί και στο διευθυντή του Κτηματολογίου. Ο τελευταίος ουδέποτε εμφανίστηκε στη διαδικασία. Η Καθ΄ ης η Αίτηση εμφανίστηκε διά δικηγόρου ο οποίος δήλωσε ότι η πωλήτρια Εταιρεία δεν φέρει ένσταση στην έκδοση των εξαιτούμενων διαταγμάτων. Ο δικηγόρος της Αιτήτριας, έχοντας υπόψη του την απόφαση του Δικαστηρίου στη Γενική Αίτηση 156/2015, Ε.Δ. Λάρνακας, με την οποία κρίθηκε ότι η σύμβαση που, στην περίπτωση εκείνη, είχε συνομολογηθεί την 28.6.2010, δεν καλυπτόταν από τις διατάξεις του άρθρου 12 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του 2011 (αρ. 81(Ι)/2011) και δεν εγειρόταν ζήτημα άσκησης διακριτικής ευχέρειας από το Δικαστήριο ώστε να επιτρέψει την κατάθεση της στο Κτηματολόγιο, υποστήριξε ότι η παρούσα περίπτωση διαφοροποιείται. Επεσήμανε προς τούτο ότι η ημερομηνία καταρτισμού της επίδικης σύμβασης είναι στο μεσοδιάστημα μεταξύ της ημερομηνίας που τέθηκε σε ισχύ ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011 την 29.7.2011 και της ημερομηνίας 6.4.2012 που δημοσιεύτηκε και τέθηκε σε ισχύ ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) (Τροποποιητικός) Νόμος του 2012 (αρ. 32(Ι)/2012). Κατά το χρόνο που συνομολογήθηκε η επίδικη συμφωνία την 21.12.2011, ίσχυε ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011 (αρ.81(Ι)/2011) που είχε δημοσιευτεί την 29.4.2011 και τέθηκε σε ισχύ τρεις μήνες μετά (άρθρο 17) δηλαδή την 29.7.2011, οπόταν και κατάργησε τον περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, Κεφ. 232 (άρθρο 18). Το άρθρο 12 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του 2011 (αρ.81(Ι)/2011), προνοεί ότι: «Ανεξάρτητα από τις διατάξεις της παραγράφου (γ) του εδαφίου

(1)του άρθρου 3 και της παραγράφου (β) του εδαφίου
(1)του άρθρου 6, το Δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, σύμφωνα με τις υπό αναφορά διατάξεις, όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή.» Το άρθρο 6
(1)(β) αφορά στην έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση σύμβασης, ενώ το άρθρο 3
(1)(γ) στην κατάθεση της σύμβασης στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο σε έξι μήνες από της υπογραφής της. Δηλαδή μια σύμβαση, που θα είχε καταρτιστεί μετά τις 29.7.2011, θα μπορούσε να κατατεθεί στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο σε έξι μήνες από την υπογραφή της και στην περίπτωση που δεν κατατίθετο μέσα σε αυτή την περίοδο ο αγοραστής θα μπορούσε να αιτηθεί στη βάση του άρθρου 12 ώστε να του επιτραπεί από το Δικαστήριο να την καταθέσει. Προς τούτο δεν αναφέρεται χρονικός περιορισμός. Προνοείτο με το άρθρο 16 ότι συμβάσεις που είχαν συνομολογηθεί πριν το Νόμο, δηλ. πριν την 29.7.2011 και παρέμεναν σε ισχύ θα μπορούσαν μέσα σε έξι μήνες, δηλαδή μέχρι 29.1.2012, να κατατεθούν στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Προς τούτο θα έπρεπε να συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 3 του Νόμου. Η περίπτωση της επίδικης σύμβασης που είχε καταρτιστεί την 21.12.2011, ενέπιπτε κάτω από τις διατάξεις του άρθρου 3
(1)(γ) και εάν δεν κατατίθετο μέσα σε έξι μήνες από της συνομολόγησης της, θα μπορούσε να κατατεθεί με άδεια του Δικαστηρίου κάτω από τις πρόνοιες του άρθρου
  1. Δεν ενέπιπτε κάτω από τις διατάξεις του άρθρου
  2. Εάν η νομοθεσία παρέμενε ως είχε, δεν θα υφίστατο ζήτημα προς συζήτηση κατά πόσο σήμερα η περίπτωση της επίδικης σύμβασης θα ενέπιπτε κάτω από τις διατάξεις του άρθρου 12 και αναμφίβολα θα μπορούσε να επιτραπεί από το Δικαστήριο η κατάθεση της στο Κτηματολόγιο. Όμως, την 6.4.2012 δημοσιεύτηκε ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) (Τροποποιητικός) Νόμος του 2012 (αρ.32(Ι)/2012), τώρα οι περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμοι του 2011 και
  3. Με τον τροποποιητικό Νόμο εισήχθηκε το άρθρο 16Α, το οποίο προνοεί ότι: «Χωρίς επηρεασμό των διατάξεων του άρθρου 16, συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν οποτεδήποτε πριν από την έναρξη της ισχύος του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) (Τροποποιητικού) Νόμου του 2012 έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη στον καταργηθέντα περί Πώλησης γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο ή στον παρόντα Νόμο προθεσμία κατάθεσης τους, ανάλογα με την περίπτωση, δύνανται, τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 3, να κατατεθούν εντός προθεσμίας έξι μηνών από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) (Τροποποιητικού) Νόμου του 2012». Το άρθρο 12 παρέμεινε το ίδιο. Το ερώτημα που εγείρεται είναι κατά πόσο αυτό που ισχύει σήμερα για την περίπτωση της επίδικης σύμβασης είναι το άρθρο 12 ή το άρθρο 16Α το οποίο ρητά αναφέρεται σε χρονική περίοδο που καλύπτει την ημερομηνία συνομολόγησης της επίδικης συμφωνίας, ή και τα δύο άρθρα. Με το άρθρο 16 οι συμβάσεις που είχαν συνομολογηθεί πριν την 29.7.2011 μπορούσαν να καταχωριστούν στο Κτηματολόγιο μέχρι 30.1.
  4. Το άρθρο 16Α (ο τροποποιητικός Νόμος δημοσιεύτηκε την 6.4.2012) έδωσε μια περαιτέρω ευκαιρία για τις περιπτώσεις συμβάσεων που είχαν συνομολογηθεί πριν την 29.7.
  5. Εδωσε γι΄ αυτές μια περαιτέρω προθεσμία έξι μηνών δηλαδή μέχρι 7.10.
  6. Όμως, το άρθρο 16Α προνόησε και για τις συμβάσεις που είχαν συνομολογηθεί μεταξύ 30.7.2011 και 6.4.
  7. Αυτό προκύπτει από το λεκτικό του ιδίου του άρθρου που αναφέρεται σε συμβάσεις οι οποίες «παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν οποτεδήποτε πριν από την έναρξη της ισχύος του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) (Τροποποιητικού) Νόμου του 2012». Εάν στο σημείο αυτό δεν γινόταν αναφορά στον τροποποιητικό Νόμο του 2012 αλλά στο Νόμο του 2011, τότε θα ήταν ξεκάθαρο ότι πρόθεση του νομοθέτη ήταν μόνο να δώσει μια περαιτέρω προθεσμία έξι μηνών στις συμβάσεις που είχαν συνομολογηθεί πριν την 29.7.
  8. Η αναφορά στον τροποποιητικό Νόμο του 2012 δεν αφήνει περιθώριο για άλλη ερμηνεία παρά ότι το άρθρο 16Α αναφέρεται σε όλες τις συμβάσεις που παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν οποτεδήποτε πριν την 6.4.2012 που δημοσιεύτηκε ο τροποποιητικός Νόμος. Άλλωστε, το άρθρο 16 Α αναφέρεται και στην προβλεπόμενη «... στον παρόντα Νόμο προθεσμία κατάθεσης τους» που, εξ αντικειμένου, αφορά μόνο συμβάσεις που καταρτίστηκαν μετά την 29.7.
  9. Όμως, οι συμβάσεις της περιόδου μεταξύ 29.7.2011 και 6.4.2012, καλύπτονταν από το άρθρο 12 και μπορούσε οποτεδήποτε να επιτραπεί από το Δικαστήριο να κατατεθούν στο Κτηματολόγιο. Αναφορικά με αυτές, το άρθρο 16Α επέφερε τα εξής αποτελέσματα. Γι΄ αυτές που είχαν συνομολογηθεί πριν τις 6.10.2011 και δεν είχαν κατατεθεί στο Κτηματολόγιο και η προθεσμία του άρθρου 3
(1)(γ) είχε εκπνεύσει, επέτρεπε την κατάθεση μέσα σε έξι μήνες ενώ στη βάση του άρθρου 12 του Νόμου του 2011 θα έπρεπε να ζητηθεί η άδεια του Δικαστηρίου. Για τις συμβάσεις από 6.10.2011 μέχρι 5.4.2012 επέτρεπε να κατατεθούν μέσα σε περίοδο έξι μηνών χωρίς άδεια του Δικαστηρίου, αναλόγως δηλαδή της ημερομηνίας της σύμβασης επέκτεινε το χρόνο κατάθεσης χωρίς άδεια του Δικαστηρίου. Ολες μπορούσαν χωρίς άδεια του Δικαστηρίου να κατατεθούν μέχρι 6.10.
  1. Συνεπώς, το ερώτημα περιορίζεται ακόμα περισσότερο, στο κατά πόσο στη συνέχεια θα υφίστατο ευχέρεια ώστε να κατατεθούν με άδεια του Δικαστηρίου δυνάμει του άρθρου
  2. Στον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) (Τροποποιητικό) Νόμο του 2012 δεν αναφέρεται ότι τροποποιείται καθ΄ οιοδήποτε τρόπο το άρθρο 12, ούτε στο άρθρο 16Α γίνεται αναφορά σε αυτό. Το ερώτημα είναι κατά πόσο απλά με την εισαγωγή των προνοιών του άρθρου 16Α μπορεί να διαφοροποιηθεί και περιοριστεί το εύρος εφαρμογής του άρθρου
  3. Αναμφίβολα, αυτό δεν έγινε ρητά, επομένως το ερώτημα είναι κατά πόσο έγινε εξυπακουόμενα. Στο σύγγραμμα Maxwell on The Interpretation of Statutes, 12η έκδ., 1969, αναφέρεται στη σελ. 193, κάτω από τον τίτλο "Examples of repeal by implication" ότι εάν οι πρόνοιες της μεταγενέστερης θέσπισης στον ίδιο το νόμο είναι τόσο ασυμβίβαστες ή ανατρεπτικές υφιστάμενων προνοιών του νόμου έτσι ώστε οι δύο να μην μπορούν να συνυπάρξουν, τότε η προγενέστερη πρόνοια καταργείται από τη μεταγενέστερη. Στο ίδιο σύγγραμμα, σελ.96, αναφέρεται ότι είναι καθήκον του Δικαστηρίου να δώσει τέτοια ερμηνεία στο νόμο ώστε να είναι βοηθητικό προς την προαγωγή της προβλεπόμενης θεραπείας. Περαιτέρω, στη σελ. 251-2 αναφέρεται ότι τα νομοθετήματα που επεμβαίνουν σε δικαιώματα υπόκεινται σε αυστηρή ερμηνεία όπως οι ποινικοί νόμοι. Αναγνωρίζεται ότι πρέπει να ερμηνεύονται, όπου αυτό είναι εφικτό, με τρόπο ώστε να σέβονται αυτά τα δικαιώματα. Όταν το νόημα είναι διφορούμενο η ερμηνεία που είναι υπέρ της διατήρησης του δικαιώματος πρέπει να υιοθετείται. Δεν διαπιστώνεται στην προκειμένη περίπτωση πρόθεση του νομοθέτη να περιορίσει την εμβέλεια του άρθρου 12 ώστε να μην περιλαμβάνει πλέον συμβάσεις που καταρτίστηκαν μεταξύ της 29.7.2011 και της 6.4.
  4. Από το πνεύμα της νομοθεσίας προκύπτει ότι η πρόθεση ήταν η επέκταση των δικαιωμάτων των αγοραστών παρά η οποιαδήποτε συρρίκνωση τους. Υπάρχει ερμηνεία του άρθρου 16Α που περισώζει το δικαίωμα που το άρθρο 12 παραχώρησε στους αγοραστές δυνάμει συμβάσεων που καταρτίστηκαν μετά τις 29.7.2011 και που διατηρεί την υπόσταση και τη σημασία του άρθρου 16Α. Το άρθρο 12 επιτρέπει σε όλες τις συμβάσεις που καταρτίστηκαν μετά την 29.7.2011 και δεν είχαν κατατεθεί στο Κτηματολόγιο μέσα σε έξι μήνες, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 3
(1)(γ), να κατατεθούν, οποτεδήποτε, με άδεια του Δικαστηρίου. Το άρθρο 16Α επέτρεπε την κατάθεση όλων των συμβάσεων που καταρτίστηκαν πριν την 6.4.2012 και δεν είχαν κατατεθεί στο Κτηματολόγιο είτε σύμφωνα με το καταργηθέν άρθρο 2(β) του περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ.232 είτε σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 3
(1)(γ) του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του 2011, να κατατεθούν εντός έξι μηνών χωρίς άδεια του Δικαστηρίου. Στην προκειμένη περίπτωση που η σύμβαση είχε συνομολογηθεί την 21.12.2011, στη βάση του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του 2011 αυτή θα μπορούσε να κατατεθεί μέχρι και την 22.6.2011 χωρίς άδεια του Δικαστηρίου και στη συνέχεια οποτεδήποτε με άδεια του Δικαστηρίου. Μετά την τροποποίηση που επέφερε ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) (Τροποποιητικός) Νόμος του 2012, αυτή θα μπορούσε να κατατεθεί μέχρι και την 6.10.2012 χωρίς άδεια του Δικαστηρίου και στη συνέχεια οποτεδήποτε με άδεια του Δικαστηρίου. Επεκτάθηκε δηλαδή ο χρόνος που μπορούσε να κατατεθεί χωρίς άδεια του Δικαστηρίου. Η πιο πάνω ερμηνεία της Νομοθεσίας δεν είναι ασυμβίβαστη με την απόφαση στη Γενική Αίτηση 156/2015, Ε.Δ. Λάρνακας (βλ. Αναφορικά με την αίτηση του Constantin Meshkov για άδεια για την καταχώρηση αίτησης για έκδοση προνομιακού εντάλματος Certiorari και Μandamus Πολ. Αιτ. Αρ. 53/2016 ημερ. 26.5.2016). Η περίπτωση εκείνη αφορούσε, όπως προειπώθηκε, σύμβαση που είχε συνομολογηθεί την 28.6.2010, δηλαδή πριν την έναρξη της ισχύος του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του
  1. Στην περίπτωση εκείνης της σύμβασης, και όλων όσων έχουν καταρτιστεί πριν την 29.7.2011, ουδέποτε είχε εφαρμογή το άρθρο 12 και ουδέποτε οι αγοραστές στη βάση τέτοιων συμβάσεων είχαν αποκτήσει δικαιώματα κάτω από το άρθρο αυτό. Για τις συμβάσεις που είχαν καταρτιστεί πριν την 29.7.2011 εφαρμοζόταν ο περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος, Κεφ. 232 και μετά τις 29.7.2011 το άρθρο 16 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του
  2. Είναι η κατάληξη του Δικαστηρίου ότι οι πρόνοιες του άρθρου 16Α των περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμων του 2011 και 2012 δεν καταργούν τις πρόνοιες του άρθρου 12 σε σχέση με συμφωνίες που συνομολογήθηκαν μεταξύ της 29.7.2011 και 6.4.2012 και το Δικαστήριο διατηρεί την ευχέρεια να επιτρέψει την κατάθεση τέτοιων συμβάσεων έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος σύμφωνα με το άρθρο 3
(1)(γ), όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή. Στην προκειμένη περίπτωση, το Δικαστήριο διερχόμενο την Ενορκη Δήλωση Φιλίππου που υποστηρίζει την Αίτηση και λαμβάνοντας υπόψη την τοποθέτηση της Καθ΄ ης η Αίτηση πωλήτριας εταιρείας, καταλήγει ότι είναι δίκαιο και εύλογο υπό τις περιστάσεις και για την προστασία της υπό διαχείριση εταιρείας, να επιτρέψει την κατάθεση της επίδικης σύμβασης στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Ως εκ των ανωτέρω, εκδίδεται διάταγμα με το οποίο επιτρέπεται η κατάθεση του Πωλητηρίου Εγγράφου ημερ. 21.12.2011, μεταξύ της υπό διαχείριση εταιρείας AQUA SOL HOTELS PUBLIC COMPANY LIMITED ως αγοραστή και της εταιρείας M.MILIOTOU INVESTMENTS LTD ως πωλητή με αντικείμενο την πώληση διαμερίσματος με αρ.12 στο συγκρότημα OLYMPUS APARTMENTS το οποίο βρίσκεται επί του ακινήτου με αρ. εγγραφής 0/5250 αριθμό τεμαχίου 135, Φύλλο Σχέδιο L29, αρ. εγγραφής 0/5251 αριθμό τεμαχίου 463, Φύλλο Σχέδιο L29, αρ. εγγραφής 0/5256 αριθμό τεμαχίου 163, Φύλλο Σχέδιο L29 χωριόν Τερσεφάνου. Ουδεμία διαταγή για έξοδα. (Υπ.)............................... Χ.Μαλαχτός Π.Ε.Δ. /ΚΣ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.