Χαράλαμπου Γ. Παύλου ν. Παρασκευά Μιχάλη Μιχαηλίδη κ.α., Αρ. Αγωγής: 2958/13, 30/6/2016 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2016:A124 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Ν. Ταλαρίδου-Κοντοπούλου Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 2958/13 Μεταξύ: Χαράλαμπου Γ. Παύλου Ενάγοντα και
- Παρασκευά Μιχάλη Μιχαηλίδη
- Angelos Nicolaides Holdings Ltd Εναγομένων ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ: 30 Ιουνίου 2016 ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ: Για ενάγοντα: κος Παύλου Για εναγόμενο 1: κος Κουκούνης Για εναγόμενο 2: κος Λοϊζου Α Π Ο Φ Α Σ Η Ο ενάγοντας αξιώνει από τους εναγόμενους αλληλέγγυα και κεχωρισμένα το ποσό των 9226.45 ευρώ που κατ' ισχυρισμό του ενάγοντα προκύπτει από συμβατική υποχρέωση των εναγομένων. Συγκεκριμένα είναι ισχυρισμός του ενάγοντα ως προκύπτει από την δικογραφημένη του θέση ότι επήλθε συμβατική σχέση μεταξύ αυτού και των εναγόμενων με την ανάθεση στον ενάγοντα την πώληση δύο οικοπέδων τα οποία ιδιοκτήτης ήταν ο εναγόμενος
- Σύμφωνα με τον ενάγοντα η ανάθεση των οικοπέδων του εναγόμενου 1 για πώληση έδιδε αποκλειστικό δικαίωμα στον ενάγοντα να εξεύρει αγοραστή και εξυπακουόμενος όρος της συμφωνίας ήταν καταβολή προμήθεια στον ενάγοντα ύψους 3% επί του τιμήματος πωλήσεως με την πώληση των δύο οικοπέδων. Η ανάθεση έγινε σύμφωνα με την δικογραφημένη θέση του ενάγοντα το καλοκαίρι του
- Ήταν επίσης θέση του ενάγοντα ότι τοποθέτησε τις πινακίδες του με τα στοιχεία του μέσα στα δύο οικόπεδα ώστε να προωθηθεί η πώληση τους. Το καλοκαίρι του 2004 ο ενάγοντας πρότεινε στον κ. Νικολαΐδη όπως αγοράσει τα οικόπεδα του εναγόμενου 1 και αυτός επισκέφθηκε την ίδια ημέρα την οικία του εναγόμενου 1 και συμφώνησε την πώληση των δύο οικοπέδων για το ποσό των ΛΚ175.000.
- Την επομένη ημέρα ο εναγόμενος 1 προσήλθε στο γραφείο του ενάγοντα και του είπε ότι τα οικόπεδα είχαν πωληθεί αλλά αρνήθηκε να του καταβάλει οποιαδήποτε προμήθεια διότι ήταν θέση του ότι η πώληση πραγματοποιήθηκε χωρίς την μεσολάβηση του ενάγοντα. H μαρτυρία του ενάγοντα ήταν ασαφής, αλλοπρόσαλλη και σε ορισμένα σημεία η εκδοχή του δεν συνάδει με την κοινή λογική. Δεν έδωσε ικανοποιητική εξήγηση για το γεγονός ότι αυτή η αγωγή εγέρθηκε το 2013 ενώ αφορά συμβατική σχέση και παράβαση συμβατικής σχέσης που παρήλθε από τον Αύγουστο
- Η εξήγηση ότι περίμενε τον αδελφό του να γίνει δικηγόρος δεν πείθει και έχω σοβαρές αμφιβολίες για την αλήθεια των ισχυρισμών του ενόψει και του γεγονότος ότι δεν παρουσίασε κανένα έγγραφο ή άλλο απτό στοιχείο που να τεκμηριώνει την θέση του ότι είχε συμβατική σχέση με τον εναγόμενο 1 διά της ανάθεσης σ' αυτόν την πώληση των δύο οικοπέδων. Η παράβαση της υποτιθέμενης συμβατικής σχέσης έγινε πριν δέκα χρόνια και ο εναγόμενος 1 είναι κάτοικος εξωτερικού παρόλο τούτο ο ενάγοντας δεν προσκόμισε τιμολόγιο ή άλλη επιστολή με την οποία απαιτούσε το οφειλόμενο ποσό που απέστειλε στον εναγόμενο 1 κατά τον επίδικο χρόνο που να με πείθει ότι είχε γνήσια απαίτηση κατά του εναγόμενου
- Η εκδοχή του ότι ο ενάγοντας του ανέθεσε την πώληση το 2003 και αυτός δεν έκανε οτιδήποτε επειδή δεν είχε τους τίτλους ιδιοκτησίας είναι αλλοπρόσαλλη διότι εκδοχή του ήταν ότι κατά το 2004 δραστηριοποιήθηκε για την πώληση των οικοπέδων χωρίς τους τίτλους ιδιοκτησίας. Επίσης, μη λογική είναι η θέση του ενάγοντα ότι τοποθέτησε την επαγγελματική του κάρτα κάτω από την πόρτα του εναγόμενου 1 μετά την συνάντηση του με τον κ. Νικολαΐδη ως ένδειξη ότι έπρεπε να πληρωθεί προμήθεια. Αλλοπρόσαλλη είναι η θέση του ενάγοντα ότι σε χρόνο μεταγενέστερα αυτής της πράξης τον επισκέφθηκε στο γραφείο του ο ενάγοντας ώστε να πραγματοποιήσει άλλη κτηματομεσιτική πράξη που προσέλαβε για διαμέρισμα που ήθελε ενοικιάσει η αδελφή του. Εάν πράγματι είχαν συμβεί αυτά που του αποδίδει ο ενάγοντας το 2004 ο εναγόμενος 1 δεν θα επέλεγε τον ενάγοντα ως κτηματομεσίτη της αδελφής του. Ούτε πιστεύω ότι ο ενάγοντας θα ήθελε να έχει μεταγενέστερη συνεργασία με άνθρωπο που τον είχε ξεγελάσει στο παρελθόν. Για όλους τους πιο πάνω λόγους η μαρτυρία του απορρίπτεται ως αναξιόπιστη και δεν έχω πεισθεί ότι υπήρχε σε ισχύ συμβατική σχέση με τον εναγόμενο 1 με την οποία του ανέθεσε τα δύο του οικόπεδα προς πώληση. Σύμφωνα με τα στοιχεία του κτηματολογίου το αγοραπωλητήριο έγγραφο κατατέθηκε στο κτηματολόγιο στις 13.8.2004 για το ποσό των ΛΚ175.000 ενώ η μεταβίβαση ολοκληρώθηκε στις 2.2.2005 και τα μέρη δήλωσαν στο κτηματολόγιο ότι η πώληση πραγματοποιήθηκε χωρίς να μεσολαβήσει κτηματομεσίτης. Τα όσα ανέφερε όμως ο εναγόμενος 1 στην μαρτυρία του είναι παράξενα και δημιουργούν ερωτήματα για την αλήθεια της εκδοχής του. Ανέφερε ότι ο κ. Νικολαΐδης τον επισκέφτηκε στην οικία του και τον ρώτησε εάν ενδιαφέρεται να πωλήσει τα οικόπεδα του και είναι μετά την επίσκεψη αυτή που ενδιαφέρθηκε να μάθει την τιμή πώλησης των οικοπέδων. Είδε την κάρτα του ενάγοντα κάτω από την πόρτα του λίγο μετά από αυτή την συνάντηση και γι' αυτόν τον λόγο τον επισκέφθηκε αλλά όχι για να του αναθέσει την πώληση των οικοπέδων αλλά για να δει εάν μπορούσε να εκτιμήσει την αξία των οικοπέδων. Ο εναγόμενος 1 ανέφερε ότι πράγματι επισκέφθηκε εκτιμητή αλλά δεν πείθει ότι αυτή την εκτίμηση δεν την έχει διότι ήταν χαμηλή και την κατάστρεψε. Ούτε κάλεσε τον κ. Φιλότα να επιβεβαιώσει ότι τέτοια εκτίμηση είχε γίνει για λογαριασμό του. Δεν μπορεί να είναι σύμπτωση ότι σχεδόν αμέσως μετά την επίσκεψη του Νικολαΐδη ο ενάγοντας τοποθέτησε την κάρτα του κάτω από την πόρτα του. Η εξήγηση του ότι θα πήγαινε σε κτηματομεσίτες με βιτρίνα σε κεντρικό τοπίο ή σε κτηματομεσίτες που γνώριζε από την Αγγλία εάν ήθελε να πωλήσει τα οικόπεδα είναι αλλοπρόσαλλη διότι αργότερα επέλεξε τον ενάγοντα που λέει ότι δεν τον ήξερε και δεν τον εξυπηρέτησε για να πάρει την αδελφή του με σκοπό να ενοικιάσει το διαμέρισμα της. Παρόλο που και ο εναγόμενος 1 κρίθηκε αναξιόπιστος αυτό δεν σημαίνει ότι ο ενάγοντας έχει πετύχει να προβάλει την αξίωση του. Ο ενάγοντας όφειλε με θετική και αξιόπιστη μαρτυρία να αποδείξει την δική του εκδοχή των γεγονότων. Άκουσα με προσοχή την μαρτυρία του εναγόμενου 2 και τα όσα ανέφερε είναι συνεπής με τις δικογραφημένες του θέσεις και η εκδοχή αυτή μου φάνηκε λογική και αληθοφανής. Μου έκανε την εντύπωση ότι πρόκειται για σοβαρό επιχειρηματία ο οποίας δεν θα δημιουργούσε ολόκληρη ιστορία κατασκευασμένη, ως εισηγήθηκε ο ενάγοντας, απλά για να αποφύγει αδίκως να πληρώσει το ποσό των ΛΚ5000.
- Έπειτα, για όλες τις ενέργειες του και θέσεις έδιδε πειστικές εξηγήσεις με αποτέλεσμα να πεισθώ ότι γνησίως ο ίδιος πήρε την πρωτοβουλία να προσεγγίσει τον εναγόμενο 1 με σκοπό να αγοράσει το οικόπεδο που συνόρευε με το οικόπεδο στην οποία βρίσκεται η δική του κατοικία. Εξήγησε ότι αγόρασε το οικόπεδο στο οποίο βρίσκεται η κατοικία του το
- Ανακαίνισε την κατοικία και στην συνέχεια ενδιαφέρθηκε να βρει τον ιδιοκτήτη του οικοπέδου που συνορεύει με το δικό του για να το αγοράσει τόσο επειδή δεν ήθελε άλλος να το αγοράσει και για να το αναπτύξει εις βάρος της απόλαυσης του δικού του οικοπέδου. Περαιτέρω, επειδή έχει παιδιά και σκοπός του είναι να τους κληροδοτήσει την γη δίπλα από την κατοικία του ήθελε να αποκτήσει το διπλανό τεμάχιο. Ο εναγόμενος είναι μέτοχος σε εταιρεία ανάπτυξης της γης και έχει τις γνώσεις και την ικανότητα να εξεύρει ιδιοκτήτη γης μέσω διάφορων αρμόδιων υπηρεσιών όπως το συμβούλιο αποχετεύσεως. Περαιτέρω, ως εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης έχει ίδια αντίληψη της αξίας της γης στην περιοχή. Χρησιμοποίησε τις ειδικές του γνώσεις και ικανότητα και ανακάλυψε μέσω του Συμβουλίου Αποχετεύσεως Λάρνακας τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη των τεμαχίων 475 και 476 καθώς και επίσης την εγγεγραμμένη διεύθυνση διαμονής του στην Λάρνακα. Επισκέφθηκε την διεύθυνση, όμως γείτονες του είπαν ότι απουσιάζει και ότι συνήθως έρχεται στην Κύπρο τον Αύγουστο. Τον επισκέφθηκε τον Αύγουστο τον βρήκε, και του έκανε πρόταση να αγοράσει ένα από τα δύο τεμάχιο. Ο εναγόμενος ήταν δεκτικός στην πρόταση αλλά επιφύλαξε να επικοινωνήσει μαζί του διότι ήθελε να προβεί σε κάποια εκτίμηση ώστε να έχει ένδειξη της τιμής που θα ζητούσε για το οικόπεδο. Στην συνέχεια επανήλθε και έκαναν συμφωνία όπως ο εναγόμενος 2 αγοράσει και τα δύο τεμάχια με έκπτωση των ΛΚ5000 για την αγορά και των δύο. Ο εναγόμενος 2 τόνισε ότι ουδέποτε είχε οποιαδήποτε επαφή και/ή συνάντηση με τον ενάγοντα για τα ακίνητα αλλά και ούτε επικοινώνησε μαζί του ο ενάγοντας από το 2004 και μετά για να συζητήσουν το ζήτημα της προμήθειας του. Δεν είχε ποτέ συνομιλία μαζί του γι' αυτήν την υπόθεση ή άλλη υπόθεση. Δεν γνώριζε ότι τίθετο θέμα αγοραπωλησίας μέσω του κτηματομεσίτη καθότι πρώτη φορά που έλαβε γνώση τέτοιου ζητήματος ήταν όταν του επιδόθηκε η αγωγή το
- Αυτός είναι και ο λόγος που κατά την μεταβίβαση των δύο οικοπέδων δήλωσε ότι η πράξη έγινε χωρίς να μεσολαβήσει κτηματομεσίτης. Πρόσθεσε ότι η κατοικία του είναι δίπλα από τα δύο τεμάχια και περνά από το σημείο κάθε μέρα και ουδέποτε είδε ταμπέλλες του ενάγοντα μέσα στα δύο τεμάχια. Αρνήθηκε ως ψέμα τον ισχυρισμό που του υποβλήθηκε στην αντεξέταση ότι αυτός τις αφαίρεσε με την αγορά των τεμαχίων. Σημειώνω εδώ ότι αυτή η θέση ουδέποτε προβλήθηκε από τον ενάγοντα κατά την μαρτυρία του ως και ποτέ προβλήθηκε η θέση ότι το τοπογραφικό σχέδιο που επισυνάπτεται στο τεκμήριο 2 είναι το τοπογραφικό σχέδιο που είχε στην κατοχή του ο ενάγοντας και το χρησιμοποίησαν οι εναγόμενοι για να ολοκληρώσουν την πράξη μεταβίβασης. Εξάλλου το τοπογραφικό σχέδιο στο τεκμήριο 2 έχει τις υπογραφές του αγοραστή και του πωλητή ενώ το τεκμήριο 1.β που είναι φωτοτυπία που κατέθεσε ο ενάγοντας στην ακροαματική διαδικασία δεν έχει τέτοιες υπογραφές και δεν μπορεί να πρόκειται για έγγραφο που ετοιμάσθηκε προγενέστερα του τεκμηρίου 2 διότι έχει παράλληλες και σταυρωτές γραμμές στην τοποθεσία των οικοπέδων ενώ το τεκμήριο 2 έχει μόνο παράλληλες γραμμές. Μου φαίνεται πολύ πιο λογικοφανής η θέση του εναγόμενου 2 σε αντιδιαστολή της θέσης που έχει προβλήθει από τον ενάγοντα κατά την αντεξέταση του εναγόμενου 1 του ότι ο οποιοσδήποτε με 10 σεντ μπορεί να αποκτήσει αντίγραφο του τοπογραφικού και να κάνει ακριβώς το ίδιο περίγραμμα για να φαίνεται ότι επρόκειτο για το ίδιο έγγραφο. Συνεπώς δεν αποκλείεται ο ενάγοντας να απέκτησε αυτό το τοπογραφικό μεταγενέστερα της αγοραπωλησίας. Έχω πεισθεί ότι ο εναγόμενος 2 είχε τις απαιτούμενες γνώσεις και ικανότητα να βρει τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη των οικοπέδων από μόνος του και η θέση του ότι ως ιδιόκτητης της κατοικίας που εφάπτεται με τα δύο τεμάχια ενδιαφέρθηκε από μόνος του να αναζητήσει τον ιδιοκτήτη των τεμαχίων είναι λογική. Τον θεωρώ ότι είναι αξιόπιστος μάρτυρας και ενόψει της αναξιόπιστης μαρτυρίας του ενάγοντα και την έλλειψη οποιοδήποτε άλλων ανεξάρτητων στοιχείων που να αποδεικνύουν ότι υπήρχε συμβατική σχέση μεταξύ του ενάγοντα και του εναγόμενου 1 για ανάθεση και πώληση των τεμαχίων απορρίπτω την εκδοχή του ενάγοντα ότι υφίσταται σε ισχύ συμφωνία για κάτι τέτοιο. O περί Κτηματομεσιτών Νόμος 71
(1)/2010 δεν περιέχει πρόνοια που να υποχρεώνει τον κτηματομεσίτη να χρησιμοποιήσει ειδικό έντυπο ή ακόμη να εξασφαλίσει έγγραφη αποδοχή του πωλητή προκειμένου να θεωρηθεί και να αποδειχθεί ότι υπήρξε συμβατική σχέση μεταξύ του πωλητή και κτηματομεσίτη ώστε να ανατεθεί στον κτηματομεσίτη η πώληση του ακινήτου. Εκείνο όμως που πρέπει να αποδείξει ο κτηματομεσίτης για να δικαιούται προμήθεια 3% επί του ποσού για το οποίο πραγματοποιήθηκε η πώληση είναι ότι ο κτηματομεσίτης μεσολάβησε για να γίνει η κτηματική συναλλαγή. Κτηματομεσίτης σε κτηματικές συναλλαγές 20.-
(1)Η μεσολάβηση κτηματομεσίτη δεν είναι απαραίτητη για την επίτευξη κτηματικής συναλλαγής.
(2)Όταν σε οποιαδήποτε κτηματική συναλλαγή το πρόσωπο που μεσολαβεί είναι αδειούχος κτηματομεσίτης, αυτός δικαιούται να αξιώσει και εισπράξει την συμφωνηθείσα αμοιβή: Νοείται ότι εκτός αν συμφωνηθεί διαφορετικά, η συμφωνηθείσα αμοιβή θα ανέρχεται σε 3% επί της αξίας της κτηματικής συναλλαγής και θα είναι απαιτητή και πληρωτέα με την επίτευξη της κτηματικής συναλλαγής, ήτοι με την σύναψη της συμφωνίας πώλησης ή ενοικίασης.
(3)Σε περίπτωση μη επίτευξης κτηματικής συναλλαγής για την οποία δεν υπέχει οποιαδήποτε ευθύνη ο κτηματομεσίτης, αυτός δικαιούται σε εύλογη αμοιβή, λαμβανομένων υπόψη του αναλωθέντος χρόνου και της δαπάνης αυτού.
(4)Αδειούχος κτηματομεσίτης δεν δικαιούται να μεσολαβεί για κτηματική συναλλαγή όταν έχει συμφέρον επί του ακινήτου που αποτελεί το αντικείμενο της συναλλαγής παρά μόνο εάν ενημερώσει γραπτώς τον αγοραστή για το συμφέρον αυτό: Νοείται ότι, σε περίπτωση αδειούχου κτηματομεσίτη που είναι φυσικό πρόσωπο, συμφέρον θεωρείται ότι υπάρχει όταν ο κτηματομεσίτης ή συγγενικό του πρόσωπο, εξ αίματος ή εξ αγχιστείας, μέχρι τρίτου βαθμού συγγένειας, έχει ιδιοκτησιακό ή άλλο συμφέρον επί του οικείου ακινήτου: Νοείται περαιτέρω ότι, σε περίπτωση αδειούχου κτηματομεσίτη που είναι νομικό πρόσωπο, συμφέρον θεωρείται ότι υπάρχει όταν το εν λόγω νομικό πρόσωπο, ή σύμβουλος, διευθυντής, γραμματέας, μέτοχος, συνεταίρος ή άλλος αξιωματούχος του εν λόγω νομικού προσώπου ή συγγενικό αυτών πρόσωπο, εξ αίματος ή εξ αγχιστείας, μέχρι τρίτου βαθμού συγγένειας, έχει ιδιοκτησιακό ή άλλο συμφέρον επί του οικείου ακινήτου.
(5)Όταν μετά από επίτευξη κτηματικής συναλλαγής που έχει επιτευχθεί με τη μεσολάβηση τρίτου προσώπου ακολουθεί μεταβίβαση οποιουδήποτε ακινήτου, κατά τη μεταβίβαση του ακινήτου οι ενδιαφερόμενοι υπέχουν υποχρέωση να αναφέρουν στη σχετική δήλωση μεταβίβασης το όνομα και τη διεύθυνση του μεσολαβήσαντος προσώπου, καθώς και το ποσό της πληρωθείσας αμοιβής.
(6)Πρόσωπο που έχει εισπράξει οποιαδήποτε αμοιβή που αναφέρεται στο προηγούμενο εδάφιο, υποχρεούται όπως εντός 30 ημερών από την ημερομηνία είσπραξης να καταθέσει ποσό που ισοδυναμεί με 2/10000 επί του ποσού της δήλωσης μεταβίβασης στο ταμείο του Συμβουλίου: Νοείται ότι σε περίπτωση παράλειψης, το Συμβούλιο θα δύναται να ανακτά το εν λόγω ποσό πλέον τόκο προς 8% από την ημερομηνία που η πληρωμή του κατέστη απαιτητή ως αστικό χρέος.
(7)Πρόσωπο το οποίο παραλείπει ή αρνείται να συμμορφωθεί με τις δυνάμει των εδαφίων
(5)και
(6)υποχρεώσεις, ή συμμορφούμενο με αυτές, παρέχει εν γνώσει του οποιαδήποτε ψευδή ή ανακριβή στοιχεία, διαπράττει αδίκημα και, σε περίπτωση καταδίκης του, υπόκειται σε φυλάκιση μέχρι τρεις μήνες ή σε χρηματική ποινή μέχρι χίλια ευρώ ή και στις δύο αυτές ποινές. Ο ενάγοντας δεν έχει προσκομίσει αξιόπιστη μαρτυρία ότι μεσολάβησε ώστε να επιτευχθεί η κτηματική συναλλαγή μεταξύ του εναγόμενου 1 και του εναγόμενου 2. Δεν έχει αποδείξει ότι ο εναγόμενος 1 του ανέθεσε εργασία την πώληση των εν λόγω τεμαχίων. Αντιθέτως, ενόψει τη αξιόπιστης μαρτυρίας του εναγόμενου 2 έχω πεισθεί ότι ο ενάγοντας δεν είχε καμία ανάμειξη στην συγκεκριμένη κτηματική συναλλαγή καθότι ο εναγόμενος 2 δεν είχε καμία επικοινωνία με τον ενάγοντα προκειμένου να τους γνωστοποιήσει ότι ο εναγόμενος 1 προτίθετο να πωλήσει τα κτήματα του. Ως εκ τούτου η αξίωση του ενάγοντα αποτυγχάνει και απορρίπτεται. Τα έξοδα της αγωγής επιδικάζονται εναντίον του ενάγοντα όπως υπολογισθούν από τον πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) .............. Ν. Ταλαρίδου- Κοντοπούλου, Ε.Δ. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο