HELVA TRADING LIMITED ν. SITTICA ABBAS, άλλως SIDIKA ABBAS, άλλως SITTIKA ABBAS HELVADJI, Αρ.Αγωγής: 1327/2014, 1/11/2016

(1)του περί Χαρτοσήμων Νόμου 19/1963, όπως τροποποιήθηκε. Εφορος Τελών Χαρτοσήμου [υπογραφή]». Το άρθρο 5

(1)των περί Χαρτοσήμων Νόμων του 1963 έως (Αρ.2) του 2015 προνοεί ότι: «Ωσάκις, εν τη περιπτώσει οιασδήποτε συμβάσεως ή μνημονίου συμβάσεως χρησιμοποιώνται πλείονα του ενός έγγραφα διά την περάτωσιν της δικαιοπραξίας (είτε ταύτα συντάττονται συγχρόνως, είτε κατά διάφορον χρόνον) μόνον το κύριον έγγραφον θα υπόκειται εις το εν τω Πρώτω Παραρτήματι καθοριζόμενον τέλος χαρτοσήμου διά την ειρημμένην σύμβασιν ή μνημόνιον συμβάσεως, έκαστον δε των λοιπών εγγράφων θα υπόκειται εις τέλος χαρτοσήμου δύο ευρώ αντί του εν τω ειρημμένω Παραρτήματι τυχόν καθοριζομένου τέλους». Στη βάση των περιστάσεων που αποκαλύφθηκαν κατά τη δίκη, στα οποία γίνεται αναφορά πιο κάτω, ούτε η συμφωνία της 20.12.2006, ούτε η συμφωνία της 24.8.2007 για τα πέντε τεμάχια ήταν δευτερεύοντα έγγραφα, οπόταν, ενόψει των επιπτώσεων που το ζήτημα θα μπορούσε να έχει στην υπόθεση της Ενάγουσας κλήθηκε το Τμήμα του Εφόρου Τελών Χαρτοσήμων για να διερευνηθεί το ζήτημα στην παρουσία των διαδίκων. Διαφάνηκε ότι το γραφείο του Εφόρου Τελών Χαρτοσήμων δεν είχε υπόψη άλλες ή περαιτέρω περιστάσεις από αυτές που μαρτυρήθηκαν κατά τη δίκη. Απλά είχε κριθεί ότι εφόσον είχαν χαρτοσημανθεί οι συμφωνίες ημερ. 24.8.2007 για τα επιμέρους τρία τεμάχια και η συμφωνία ημερ. 8.3.2008 για ακόμη ένα από τα πέντε τεμάχια στα οποία αναφέρονται οι δύο υπό εξέταση συμφωνίες το δημόσιο είχε εισπράξει ποσό πέραν του ποσού που η κάθε υπό εξέταση συμφωνία θα απέφερε. Δόθηκε στη συνέχεια σε νέα δικάσιμο η ευκαιρία στην Ενάγουσα να τοποθετηθεί και εάν επιθυμούσε να λάβει παράταση για τη δέουσα χαρτοσήμανση των δύο συμφωνιών. Ηταν η θέση του δικηγόρου της Ενάγουσας ότι η χαρτοσήμανση έγινε όπως απαιτήθηκε από τον Εφορο Τελών και Χαρτοσήμων και ήταν η δέουσα. Η συμφωνία ημερ. 20.12.2006 δεν ήταν δευτερεύον έγγραφο. Ούτε θα μπορούσε να ήταν αφού κατά τη συνομολόγηση της δεν καταρτίστηκε άλλο έγγραφο που θα μπορούσε να ήταν το πρωτεύον. Αυτή ήταν το μόνο έγγραφο που είχε τότε καταρτιστεί και εμπεριείχε το σύνολο των όσων τα μέρη είχαν συμφωνήσει. Είναι αβάσιμη και αδικαιολόγητη η προσέγγιση του Τμήματος του Εφόρου Τελών Χαρτοσήμων να θεωρήσει ότι επειδή οκτώ μήνες μετά, τα μέρη κατέληξαν σε τρεις συμφωνίες και άλλους επτά μήνες μετά και σε τέταρτη συμφωνία για τα τέσσερα από τα πέντε τεμάχια που αφορούσε η συμφωνία ημερ. 20.12.2006, ότι αυτή δεν θα έπρεπε να χαρτοσημανθεί παρά μόνο ως δευτερεύον έγγραφο. Η υποχρέωση χαρτοσήμανσης της συμφωνίας ημερ. 20.12.2006 γεννήθηκε κατά τον καταρτισμό της και έπρεπε τότε να χαρτοσημανθεί. Θα ήταν αδιανόητο η υποχρέωση αυτή, που ήταν τότε εκτελεστή, να διαγραφεί ή διαφοροποιηθεί στη συνέχεια. Το άρθρο 19 των περί Χαρτοσήμων Νόμων του 1963 έως (Αρ.2) του 2015 προνοεί ότι: «Απαντα τα εις τέλος χαρτοσήμου υποκείμενα, και εν τη Δημοκρατία υφ΄ οιουδήποτε προσώπου συντασσόμενα, έγγραφα, θα χαρτοσημαίνωνται κατά ή προ της υπογραφής αυτών». Ούτε η συμφωνία ημερ. 24.8.2007 για τα πέντε τεμάχια ήταν δευτερεύον έγγραφο. Και δεν έχει σημασία ότι τρεις άλλες συμφωνίες για τρία επιμέρους τεμάχια συνομολογήθηκαν την ίδια ημέρα και αυτές έχουν χαρτοσημανθεί. Αλλωστε, αυτή προνοούσε και για την πώληση του τεμαχίου 119 για το οποίο δεν μαρτυρήθηκε ότι καταρτίστηκε ποτέ επιμέρους συμφωνία, ενώ για το τεμάχιο 471 η επιμέρους συμφωνία συνομολογήθηκε επτά μήνες μετά. Κατά πόσο θα μπορούσε η συμφωνία της 24.8.2007 για τα πέντε τεμάχια να θεωρηθεί ως δευτερεύον έγγραφο σε σχέση με τη συμφωνία της 20.12.2006 δεν χρειάζεται να συζητηθεί αφού η τελευταία δεν χαρτοσημάνθηκε ως πρωτεύον έγγραφο. Ο δικηγόρος της Ενάγουσας κάλεσε το Δικαστήριο όπως, στην περίπτωση που θα ήθελε αποφασίσει ότι η μια ή η άλλη ή και οι δύο συμφωνίες δεν έχουν δεόντως χαρτοσημανθεί, και εάν ήταν δεόντως χαρτοσημασμένες θα μπορούσε να χορηγηθεί θεραπεία στη βάση τους, να εκδώσει τη σχετική ετυμηγορία και να θέσει ως όρο για την υλοποίηση της τη δέουσα χαρτοσήμανσης της ή τους. Παρέπεμψε στην απόφαση στη Γενική Αίτηση 124/2016 Ε.Δ. Λευκωσίας, ημερ. 31.5.2016 που, κατά την εισήγηση του, υποστηρίζει αυτή την προσέγγιση. Στην υπόθεση εκείνη έγινε ότι έγινε και στην παρούσα αγωγή. Η διαφορά ήταν στο χρόνο που το Δικαστήριο διαπίστωσε ότι η σχετική συμφωνία δεν ήταν δεόντως χαρτοσημασμένη. Στην παρούσα, όπου διεξάχθηκε ακροαματική διαδικασία, όταν παρουσιάστηκαν οι συμφωνίες το Δικαστήριο αποδέχτηκε να τις εντάξει στο μαρτυρικό υλικό καθιστώντας τις τεκμήρια με την προϋπόθεση ότι θα ακολουθούσε η δέουσα χαρτοσήμανση τους εντός 10 ημερών. Προσφέρθηκε και δεύτερη ευκαιρία, κατά το στάδιο των διευκρινίσεων που ζήτησε το Δικαστήριο, με την πλευρά της Ενάγουσας να προβαίνει στην επιλογή της. Στη Γενική Αίτηση 124/2016 το μαρτυρικό υλικό τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου με την ένορκη δήλωση που υποστήριζε την αίτηση και την ένορκη δήλωση που υποστήριζε την ένσταση. Η μη δέουσα χαρτοσήμανση της σχετικής εκεί συμφωνίας είχε εγερθεί ως λόγος ένστασης και διαπιστώθηκε από το Δικαστήριο στην απόφαση του, οπόταν και διατάχθηκε η χαρτοσήμανση της με οδηγίες η απόφαση να μη συνταχθεί εκτός αν η συμφωνία χαρτοσημανθεί. Η φύση της διαδικασίας ήταν τέτοια που η ρύθμιση που έγινε ήταν η πιο πρόσφορη. Στην προκειμένη περίπτωση η δέουσα χαρτοσήμανση διατάχθηκε την 20.4.2016 και ήταν προϋπόθεση ώστε οι συμφωνίες να παραμείνουν ενταγμένες στο μαρτυρικό υλικό. Ποτέ δεν τέθηκε ζήτημα ακυρότητας τους. Αν ήταν άκυρες η χαρτοσήμανση δεν θα αναιρούσε την ακυρότητα. Εάν, στις περιστάσεις της παρούσας αγωγής, γινόταν αποδεκτό αυτό που εισηγήθηκε ο δικηγόρος της Ενάγουσας, θα σήμαινε ότι ο διάδικος που επιχειρεί να παρουσιάσει ή παρουσιάζει έγγραφο που δεν είναι δεόντως χαρτοσημασμένο ποτέ δεν θα αναλάμβανε το κόστος, αλλά, θα ανέμενε την απόφαση του Δικαστηρίου και εάν το έγγραφο διαφαινόταν να συνέδραμε στην επιτυχή κατάληξη της αξίωσης του θα το χαρτοσήμανε τότε, διαφορετικά δεν θα υποβαλλόταν στα έξοδα. Όμως, δεν είναι έτσι τα πράγματα. Στην απουσία δέουσας χαρτοσήμανσης οι συμφωνίες δεν παραμένουν ενταγμένες στο μαρτυρικό υλικό και δεν μπορούν να αποτελέσουν το υπόβαθρο για τη χορήγηση οιασδήποτε θεραπείας. Δ. Η Ισχύς των Επιδίκων Συμφωνιών Όπως προειπώθηκε η μη δέουσα χαρτοσήμανση των δύο συμφωνιών που αφορούν και τα πέντε τεμάχια, δεν είναι ζήτημα που άπτεται της εγκυρότητας τους, παρά μόνο της αποδεκτότητας και ένταξης τους στο μαρτυρικό υλικό. Σε κάθε περίπτωση, η αξιούμενη θεραπεία Α για ειδική εκτέλεση των έξι συμφωνιών είναι εξ΄ αντικειμένου αδύνατη για όλες τις συμφωνίες. Τα τεμάχια 464, 122, 467 και 471 πωλούνται με τρεις διαφορετικές συμφωνίες και το τεμάχιο 119 με δύο. Εάν διατασσόταν η ειδική εκτέλεση μιας συμφωνίας που αφορά ένα τεμάχιο δεν θα μπορούσε να διαταχθεί η ειδική εκτέλεση και άλλης συμφωνίας που αφορά το ίδιο. Γι΄ αυτό και τίθεται το ερώτημα ποια ή ποιες συμφωνίες ισχύουν ή και έχουν παράξει έννομα αποτελέσματα, ανεξάρτητα του ζητήματος ότι οι πρώτες δύο δεν έχουν δεόντως χαρτοσημανθεί. Στο ζήτημα δεν φαίνεται να έχει αποδοθεί από τα μέρη η προσήκουσα σημασία και η Ενάγουσα ιδιαιτέρως, με μια επιφανειακή προσέγγιση, αξιώνει την ειδική εκτέλεση όλων των συμφωνιών που περιέχουν μεταξύ τους και αντιφατικούς όρους. Και τούτο παρά το ότι το Δικαστήριο μετά τις τελικές αγορεύσεις κάλεσε τα μέρη ζητώντας διευκρινίσεις επί του προκειμένου. Η συμφωνία ημερ. 20.12.2006, η πρώτη δηλαδή χρονικά συμφωνία των μερών, αναφέρεται σε συνολικό τίμημα £3.250.000 και για τα πέντε τεμάχια. Στο Παράρτημα Α αυτής αναφέρεται το τίμημα πώλησης για κάθε ξεχωριστό τεμάχιο, αφού με τους όρους 5 και 10 της συμφωνίας προνοείτο ότι θα μπορούσε να γίνει μεταβίβαση μέρους της περιουσίας που αφορούσε με την καταβολή της τιμής που αναλογούσε σε κάθε τεμάχιο κατά τη μεταβίβαση. Στις υποχρεώσεις της Ενάγουσας περιλαμβάνονταν τα μεταβιβαστικά τέλη, οι φόροι και τα έξοδα της περιουσίας του αποβιώσαντος (όροι 6 και 8). Περαιτέρω η Ενάγουσα αναλάμβανε οιεσδήποτε απαιτήσεις κατά της περιουσίας του αποβιώσαντος. Προνοούσε ακόμη ότι η Ενάγουσα ήταν υπόχρεα μέχρι την 1.4.2007 να λάβει όλα τα αναγκαία διαβήματα που θα απαιτούνταν για την εκπλήρωση της συμφωνίας ή μέρους της. Εάν αυτό δεν καθίστατο εφικτό λόγω των επιβαρύνσεων της περιουσίας, μπορούσε η Ενάγουσα να ζητήσει παράταση χρόνου μέχρι και την 30.6.2007, όμως, εάν η συμφωνία ή μέρος της δεν εκπληρωνόταν μέχρι τότε θα ακυρωνόταν αυτόματα (όροι 2 και 3). Επρόκειτο αναμφίβολα για ιδιόμορφη συμφωνία αφού εναπόθετε στην Ενάγουσα αγοραστή ευθύνες τις οποίες συνήθως επωμίζεται ο πωλητής. Ο Μιχαήλ εξουσιοδοτείτο από την Εναγόμενη να ενεργήσει ώστε να εξασφαλιστούν οι αναγκαίες άδειες και γενικά για την υλοποίηση της συμφωνίας (όρος 9). Στη συμφωνία ημερ. 24.8.2007 για τα πέντε τεμάχια το συνολικό τίμημα παρέμενε το ίδιο, ωστόσο, υπήρχαν διαφοροποιήσεις σε άλλους όρους, παρά την αναφορά ότι η προηγούμενη συμφωνία ημερ. 20.12.2006 «.υιοθετείται και επαναλαμβάνεται και αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της παρούσας .». Επεκτάθηκε η ισχύς της για τα τεμάχια 471 και 119 μέχρι 30.11.2007 το αργότερο, εκτός και αν προέκυπτε εν τω μεταξύ «οποιοδήποτε νομικό πρόβλημα ή/και απαίτηση ή/και αγωγή» και για τα τεμάχια 122, 464 και 467 επ΄ αόριστο «ή/και την πλήρη απαλλαγή από οποιοδήποτε νομικό πρόβλημα ή/και επιβάρυνση ή/και αγωγή, και την ελεύθερη από κάθε περιορισμό μεταβίβαση ή/και την πλήρη διεκπεραίωση της διαχείρισης αρ.180/01». Επιβλήθηκε η υποχρέωση στην Ενάγουσα να καταβάλει φόρους, μεταβιβαστικά και τέλη για τα τεμάχια που πιθανόν να ξεπερνούσαν, όπως αναφέρεται, το £1.200.000. Προστίθετο ακόμα ότι «. ολόκληρο το ποσό των £1.200.000 θα πληρωθεί από την πώληση μέρους της ακίνητης περιουσίας του πιο πάνω αποβιώσαντα που θα εγκρίνει ο Κηδεμόνας Τουρκοκυπριακών Περιουσιών». Σε αυτή τη συμφωνία προνοείτο ότι η μεταβίβαση θα γινόταν σε οποιοδήποτε στάδιο αυτή ήταν εφικτή, με τη λήψη του τιμήματος από την Εναγόμενη ή αναλογούντος μέρους για κάποιο ξεχωριστό τεμάχιο. Με τους όρους της συμφωνίας αυτής η Ενάγουσα εμπλεκόταν μέχρι και στα της διαχείρισης του αποβιώσαντος. Οι συμφωνίες για τα επιμέρους τεμάχια, πέραν της περιγραφής του τεμαχίου και του τιμήματος, είναι μεταξύ τους πανομοιότυπες. Το άθροισμα του τιμήματος πώλησης στις συμφωνίες αυτές ανέρχεται σε £4.100.000 και μάλιστα χωρίς να υπάρχει συμφωνία για το τεμάχιο 119 που βάσει του Παραρτήματος Α της συμφωνίας της 20.12.2006 είχε τίμημα πώλησης £400.000. Σύμφωνα με τη συμφωνία ημερ. 20.12.2006 στην οποία γίνεται αναφορά σε επιμέρους τιμές, τα τέσσερα αυτά τεμάχια είχαν συνολικό τίμημα πώλησης £2.850.000. Οι επιμέρους συμφωνίες προέβλεπαν ότι το τίμημα πώλησης θα καταβαλλόταν μετά τη μεταβίβαση. Με αυτές η Ενάγουσα αναλάμβανε την υποχρέωση των εξόδων μεταβίβασης, ενώ δεν γινόταν καμιά αναφορά στους φόρους και τέλη ούτε εναποτίθετο υποχρέωση στην Ενάγουσα να λάβει διαβήματα για την εκπλήρωση των συμφωνιών. Η συμφωνία ημερ. 24.8.2007 για τα πέντε τεμάχια αναφέρεται ρητά στην προηγούμενη συμφωνία ημερ. 20.12.2006 και την τροποποιεί. Όπου υπήρχε διάσταση μεταξύ τους θα επικρατούσε η μεταγενέστερη πρόνοια. Όμως, αυτό που συνέβηκε κατά την 24.8.2007 ήταν κάτι το πολύ παράδοξο. Την ίδια ημέρα και ενδεχομένως στην ίδια συνάντηση των διαδίκων, συνομολογήθηκε μια συμφωνία για την πώληση πέντε τεμαχίων και άλλες τρεις επιμέρους συμφωνίες για τρία από τα ίδια πέντε τεμάχια. Από τη μια η συμφωνία για τα πέντε τεμάχια και από την άλλη οι επιμέρους συμφωνίες είναι μεταξύ τους ανατρεπτικές στην έννοια ότι αν ισχύει η συμφωνία που αφορά και τα πέντε δεν μπορεί να ισχύουν οι επιμέρους συμφωνίες και αντίθετα. Δεν είναι δυνατόν ένας αγοραστής να αγοράζει το ίδιο τεμάχιο με δύο συμφωνίες και να ισχύουν και οι δύο. Και δεν είναι οι επιμέρους συμφωνίες επιβεβαιωτικές συμφωνίες αυτής για τα πέντε τεμάχια, ούτε και αντίστροφα, γιατί πέραν άλλων όρων που διαφέρουν υφίσταται διάσταση και όσον αφορά τα τιμήματα πώλησης των τεμαχίων τόσο συνολικά όσο και επιμέρους. Και, βεβαίως, οι επιμέρους συμφωνίες δεν αποκτούν προβάδισμα από το γεγονός ότι δεν έχει δεόντως χαρτοσημανθεί η συμφωνία για τα πέντε τεμάχια. Εάν αυτές κατέστηκαν άνευ ισχύος γιατί αντικαταστάθηκαν από τη συμφωνία για τα πέντε τεμάχια, δεν αναβιώνουν εξ αφορμής ότι η τελευταία δεν χαρτοσημάνθηκε. Όταν συμβαλλόμενοι συνομολογούν μια συμφωνία που αφορά ζήτημα που καλύπτεται από την προηγούμενη συμφωνία τους η νέα συμφωνία μπορεί είτε να είναι άνευ ισχύος λόγω έλλειψης αντιπαροχής (βλ. Θεολόγου κ.α. ν. Κτηματικής Εταιρείας Νέμεσις Λτδ

(1998)1(Α) Α.Α.Δ. 407), είτε εφόσον υπάρχει αντιπαροχή με αυτή να αντικαθίσταται η προγενέστερη από τη μεταγενέστερη συμφωνία και τα μέρη να αποδεσμεύονται από τις υποχρεώσεις τους δυνάμει της πρώτης. Στην προκειμένη περίπτωση, όποια και αν ήταν η σειρά στη συνομολόγηση θα υφίστατο αντιπαροχή για την ή τις μεταγενέστερες αφού, αν μη τι άλλο, το τίμημα πώλησης ήταν διαφορετικό. Όταν η προγενέστερη συμφωνία είναι επιδεκτική διαχωρισμού τότε είναι δυνατόν μεταγενέστερη συμφωνία για ένα μέρος να αντικαθιστά την προγενέστερη για το μέρος αυτό μόνο και η προγενέστερη να παραμένει ισχυρή για το μέρος εκείνο για το οποίο δεν υπάρχει μεταγενέστερη συμφωνία. Τί επεδίωκαν τα μέρη κατά την 24.8.2007 είναι αβέβαιο. Τουλάχιστο δεν εξηγήθηκε στο Δικαστήριο. Στην περίπτωση που η συμφωνία για τα πέντε τεμάχια προηγήθηκε, δύσκολα θα μπορούσε να γίνει αποδεκτό ότι ήταν η πρόθεση των μερών με τη συνομολόγηση των επιμέρους συμφωνιών να την αντικαταστήσουν στην ολότητα της. Πολύ περισσότερο, εφόσον οι επιμέρους συμφωνίες που υπογράφηκαν την ημέρα εκείνη αφορούσαν μόνο τρία από τα πέντε τεμάχια που ενδιέφεραν τους συμβαλλομένους. Δεν υπάρχει άμεση μαρτυρία για τη χρονολογική σειρά στη συνομολόγηση τους. Η σειρά δικογράφησης και παρουσίασης των συμφωνιών κατά τη δίκη δεν είναι παρά ενδεικτική. Η εκτίμηση ότι οι τρεις επιμέρους συμφωνίες ήταν μεταγενέστερες ενισχύεται από το γεγονός ότι στη συμφωνία ημερ. 24.8.2007 για τα πέντε τεμάχια γίνεται αναφορά και υιοθετείται η προηγούμενη συμφωνία ημερ. 20.12.

1. Είναι εύρημα του Δικαστηρίου ότι οι τρεις επιμέρους συμφωνίες ήταν μεταγενέστερες και αντικατέστησαν τη συμφωνία για τα πέντε τεμάχια στην έκταση που αυτή αφορούσε τα τεμάχια 122, 464 και
2. Η τελευταία παρέμεινε ισχυρή για τα τεμάχια 119 και
3. Μεταγενέστερα, την 8.3.2008, αντικαταστάθηκε με νέα επιμέρους συμφωνία και για το τεμάχιο
4. Επομένως, παρέμεινε ισχυρή μόνο για το τεμάχιο
5. Εφόσον δεν χαρτοσημάνθηκε δεν μπορεί να αποδοθεί στη βάση της θεραπεία για το τεμάχιο
6. Πέραν αυτού, η ίδια η Ενάγουσα στη δικογραφία της προβάλλει ως θέση της ότι καταρτίστηκε επιμέρους συμφωνία και γι΄ αυτό το τεμάχιο. Επομένως, ισχύουν τέσσερεις επιμέρους συμφωνίες ως ακολούθως: - ημερ. 24.8.2007 για το τεμάχιο 464 - ημερ. 24.8.2007 για το τεμάχιο 122 - ημερ. 24.8.2007 για το τεμάχιο 467, και - ημερ. 8.3.2008 για το τεμάχιο 471 E. Κατάθεση στο Κτηματολόγιο για σκοπούς Ειδικής Εκτέλεσης Στην Εκθεση Απαίτησης δικογραφείται ότι οι επιμέρους συμφωνίες για τα τεμάχια 464, 122 και 467 κατατέθηκαν στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης την 8.10.2012 και ότι η επιμέρους συμφωνία για το τεμάχιο 471 κατατέθηκε την 8.3.2008 μαζί με σχετική δήλωση μεταβίβασης. Ο Μιχαήλ στη γραπτή του δήλωση ισχυρίστηκε ότι οι συμφωνίες αυτές κατατέθηκαν στο Κτηματολόγιο. Διά ζώσης ανάφερε πως για κάθε συμφωνία δόθηκε από το Κτηματολόγιο αριθμός φακέλου και ο ίδιος κατέγραψε ιδιοχείρως το σχετικό αριθμό σε σημείωση. Η Στέλλα Κάρουλλα (Μ.Υ.2) εργάζεται στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας και είναι υπεύθυνη του Κλάδου αναγκαστικών πωλήσεων και επιβαρύνσεων. Μαρτύρησε πως σύμφωνα με οδηγίες του διευθυντή του Κλάδου όταν προσκομιστεί στο Κτηματολόγιο αγοραπωλητήριο έγγραφο που αφορά τουρκοκυπριακή περιουσία αυτό δεν γίνεται αποδεκτό προς κατάθεση και ενημερώνεται ο κομιστής ότι για να κατατεθεί το έγγραφο πρέπει πρώτα να εξασφαλιστεί η έγκριση του Κηδεμόνα Τουρκοκυπριακών Περιουσιών. Όπως θα αναμενόταν δεν εναπόκειται στο λειτουργό στον οποίο παρουσιάζεται το αγοραπωλητήριο να κρίνει εάν αφορά τουρκοκυπριακή περιουσία στην έννοια των περί Τουρκοκυπριακών Περιουσιών (Διαχείριση και Άλλα Θέματα) (Προσωρινές Διατάξεις) Νόμων του 1991 μέχρι
7. Όπως εξήγησε η Κάρουλλα, ακόμη και αν προβληθεί η θέση ότι ο ιδιοκτήτης δεν είναι τουρκοκύπριος, προφανώς αναφερόταν στις περιπτώσεις όπου το όνομα του ιδιοκτήτη ή κάποιο άλλο στοιχείο παρέπεμπε σε τουρκοκύπριο, ο λειτουργός είναι υπόχρεος να ζητήσει αποδεικτικά στοιχεία και να αποστείλει την υπόθεση στον Κηδεμόνα για έγκριση. Ετσι, όταν την 8.10.2012 προσκομίστηκαν στο Κτηματολόγιο τα αγοραπωλητήρια έγγραφα Τεκμ. 7, 8 και 9, δεν έγιναν αποδεκτά προς κατάθεση, αλλά τους δόθηκε αριθμός του σχετικού μητρώου που διατηρείται. Η επιστολή του Υπουργείου Εσωτερικών της 13.12.2011 (Τεκμ.21), που αναφερόταν στη συγκατάθεση του Υπουργικού Συμβουλίου για την αποδοχή των αγοραπωλητηρίων για τα τεμάχια 122 και 464, είχε επίσης προσκομιστεί στο Κτηματολόγιο. Εντούτοις ούτε τα αγοραπωλητήρια που αφορούσαν τα συγκεκριμένα τεμάχια έγιναν αποδεκτά προς κατάθεση εφόσον η επιστολή δεν απευθυνόταν προς το Κτηματολόγιο. Αυτή επισυνάφθηκε στη σχετική έκθεση του Κτηματολογίου που ετοιμάστηκε και αποστάληκε τον Οκτώβριο του 2012 στον Κηδεμόνα Τουρκοκυπριακών Περιουσιών για έγκριση. Εκτοτε το Κτηματολόγιο δεν έλαβε καμιά απάντηση από τον Κηδεμόνα. Εφικτή, ανάφερε η Κάρουλλα, είναι σήμερα η μεταβίβαση μόνο του τεμαχίου
8. Γι΄ αυτό το τεμάχιο υπάρχει επιστολή του διευθυντή του Κτηματολογίου ημερ. 27.7.2009 που αναφέρει ότι υπάρχει έγκριση του Υπουργικού Συμβουλίου. Αναγνώρισε η μάρτυρας την επιστολή του Υπουργείου Εσωτερικών ημερ. 26.6.2009 (Τεκμ.12) όπου αναφέρεται ότι το Υπουργικό Συμβούλιο ενέκρινε σχετική πρόταση για το τεμάχιο
9. Για το τεμάχιο 471 δεν προσκομίστηκε στο Κτηματολόγιο αγοραπωλητήριο έγγραφο για κατάθεση, όπως θα μπορούσε μετά την έγκριση να γίνει, αλλά δήλωση μεταβίβασης. Αγοραπωλητήριο έγγραφο συνοδεύει τη δήλωση μεταβίβασης, αλλά αυτό δεν παρουσιάστηκε για κατάθεση. Η δήλωση μεταβίβασης εκκρεμεί και το Κτηματολόγιο αναμένει τα μέρη να παρουσιαστούν για να γίνει η πράξη. Το Δικαστήριο κρίνει την Κάρουλλα ως αξιόπιστη μάρτυρα. Αυτή μαρτύρησε στα πλαίσια των υπηρεσιακών της καθηκόντων χωρίς να επιδείξει προτίμηση προς τα συμφέροντα της μιας ή της άλλης πλευράς στη διαδικασία. Αλλωστε, επί του ουσιαστικότερου ζητήματος ότι τα παρουσιασθέντα από την Ενάγουσα αγοραπωλητήρια έγγραφα ουδέποτε κατατέθηκαν για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, έχει ουσιαστικά επιβεβαιωθεί από το Μιχαήλ που από τότε κράτησε σημειώσεις των αριθμών που δόθηκαν στα αγοραπωλητήρια που είναι αριθμοί του ειδικού μητρώου που διατηρεί το Κτηματολόγιο για αγοραπωλητήρια έγγραφα για ακίνητα για τα οποία το Κτηματολόγιο ζητά την έγκριση του Κηδεμόνα Τουρκοκυπριακών Περιουσιών. Δεν πρόκειται για αριθμούς που αφορούν σε καταθέσεις για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Είναι, συνεπώς, εύρημα του Δικαστηρίου ότι καμιά από τις επίδικες συμφωνίες δεν κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Προσκομίστηκαν στο Κτηματολόγιο οι τρεις επιμέρους συμφωνίες που αφορούν τα τεμάχια 464, 122 και
10. Σε αυτές τις συμφωνίες δόθηκε αρ. φακέλου του σχετικού μητρώου (286.01.183, 286.01.184 και 286.01.185 αντίστοιχα). Η συμφωνία που αφορά το τεμάχιο 471 προσκομίστηκε ως μέρος σχετικής δήλωσης μεταβίβασης και έλαβε και αυτή αρ. φακέλου του σχετικού μητρώου (286.03.319). Οι δύο συμφωνίες που αφορούν και τα πέντε τεμάχια ουδέποτε παρουσιάστηκαν στο Κτηματολόγιο. Το γεγονός ότι οι επίδικες συμβάσεις δεν έχουν κατατεθεί στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης δεν αποκλείει, εκ προοιμίου, την έκδοση διατάγματος του Δικαστηρίου για ειδική εκτέλεση τους ή κάποιας ή κάποιων από αυτές. Οι περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμοι του 2011 και 2012, προνοούν: «6

(1)Κάθε σύμβαση είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης, με διάταγμα του Δικαστηρίου, που εκδίδεται δυνάμει του άρθρου 7 και εφόσον έχουν τηρηθεί οι ακόλουθοι όροι σε σχέση με αυτή: ............................................. 6

(2)Σε περίπτωση που η σύμβαση είναι γραπτή αλλά δεν έχει κατατεθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Νόμου ή η σύμβαση είναι προφορική το Δικαστήριο δύναται να διατάξει την ειδική εκτέλεσή της όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο υπό τις περιστάσεις και εφόσον δεν επηρεάζονται δικαιώματα τρίτων που προκύπτουν από προγενέστερα εμπράγματα βάρη ή απαγορεύσεις και ικανοποιηθεί ότι - (α) στη σύμβαση προσδιορίζονται επαρκώς τα στοιχεία της ταυτότητας των συμβαλλόμενων μερών και το αντικείμενο της σύμβασης, (β) υπάρχει εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, στο όνομα τουλάχιστον ενός εκ των πωλητών σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία, η οποία αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης ή στην οποία περιλαμβάνεται το τμήμα της ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης. 7

(1)Παρά τις διατάξεις οποιουδήποτε άλλου νόμου, το Δικαστήριο δύναται με διάταγμά του να διατάξει την ειδική εκτέλεση της σύμβασης υπό οποιουσδήποτε όρους τούτο κρίνει αναγκαίους. 7

(2)Το διάταγμα ειδικής εκτέλεσης σύμβασης δύναται να προνοεί και διαταγή λήψης όλων των αναγκαίων μέτρων και διαβημάτων προς εξασφάλιση των απαιτούμενων από οποιοδήποτε σε ισχύ νόμο πιστοποιητικών, αδειών ή εγκρίσεως για τη διενέργεια χωριστής εγγραφής για την επίδικη ακίνητη ιδιοκτησία και ή διορισμού προσώπου άλλου από τον πωλητή για να λάβει τα αναγκαία μέτρα ή να προβεί στα αναγκαία διαβήματα ή αντικατάστασής του καθώς και διαταγή για τα συνεπαγόμενα έξοδα.» Στ. Επιμέρους Γεγονότα που αφορούν τα Επίδικα Τεμάχια (

1. i)Οι Δηλώσεις ημερ. 10.3.2007 Παρουσιάστηκαν πέντε έγγραφα τιτλοφορούμενα «Δήλωση - Συγκατάθεση - Αίτηση Διαχειρίστριας» (Τεκμ. 13-17) που κατ΄ ισχυρισμό υπόγραψε η Εναγόμενη την 10.3.2007 και με τις οποίες φέρεται να συμφωνεί, δέχεται, συναινεί, συγκατατίθεται και αιτείται όπως τα πέντε ακίνητα εγγραφούν στο όνομα της Ενάγουσας. Στην Υπεράσπιση της η Εναγόμενη τις αρνήθηκε και ισχυρίστηκε περαιτέρω ότι οποιαδήποτε τέτοια έγγραφα είναι χωρίς αντάλλαγμα και ως εκ τούτου άκυρα. Το Δικαστήριο αποδέχεται την αναντίλεκτη μαρτυρία του Μιχαήλ ότι η Εναγόμενη τις υπόγραψε την 10.3.2007 ενώπιον πιστοποιούντος υπαλλήλου. Διαπιστώνεται ότι υπογράφηκαν πριν τις συμφωνίες ημερ. 24.8.2007 και συνεπώς στη βάση της πρώτης συμφωνίας ημερ. 20.12.2006. Δεν προσθέτουν οτιδήποτε στην υπόθεση. (
2. ii)Oι αναφορές σε Απαγορευτικά Διατάγματα Ο δικηγόρος της Ενάγουσας αναφέρθηκε σε τρια διατάγματα του Δικαστηρίου τα οποία, κατά τη θέση του, απαγόρευαν τη μεταβίβαση των τεμαχίων 471, 119 και 122. Υποδείχθηκε ένα έγγραφο στην Κάρουλλα (παρέμεινε Τεκμ.Α' προς Αναγνώριση) που ανάφερε πως κανένα δεν βρίσκεται στους φακέλους του Κτηματολογίου και ότι εάν παρουσιάζετο τέτοιο δικαστικό διάταγμα θα καταχωρείτο έναντι της εγγραφής. Ούτε και άλλα δύο ακυρωτικά διατάγματα που επίσης της υποδείχθηκαν υπήρχαν στους φακέλους του Κτηματολογίου (παρέμειναν και αυτά Τεκμ. Β' και Γ' προς Αναγνώριση). Για τις περιπτώσεις είχε αναφερθεί στη μαρτυρία του και ο Μιχαήλ εμπλέκοντας κάποια εταιρεία Mianta, με υπονοούμενα προς το δικηγόρο της Ενάγουσας και χωρίς να παρουσιάσει οιαδήποτε σχετικά έγγραφα. Το επιμέρους ζήτημα, όπως παρουσιάστηκε, θα πρέπει να αγνοηθεί. (iii) Η Εγκριση για το Τεμάχιο 471 Στα πλαίσια της διαχείρισης της περιουσίας του αποβιώσαντος η Εναγόμενη είχε καταχωρήσει την 5.3.2007 αίτηση για να της επιτραπεί η πώληση των τεμαχίων 471 και 119 (Τεκμ.26). Τότε ίσχυε μόνο η συμφωνία ημερ. 20.12.2006. Στη διαδικασία έλαβε μέρος και ο Γενικός Εισαγγελέας, προφανώς εκπροσωπώντας τον Κηδεμόνα Τουρκοκυπριακών Περιουσιών. Την 13.12.2007 εκδόθηκε διάταγμα (Τεκμ.10) που επέτρεπε την πώληση του τεμαχίου 471 με πρόνοια όπως εξασφαλιστεί η μέγιστη αγοραία τιμή που δεν μπορούσε να ήταν χαμηλότερη των £1.350.000. Σημειωνόταν στο διάταγμα πως «. η άδεια για πώληση υπόκειται και δεν επηρεάζει τις εξουσίες τις οποίες ο Κηδεμόνας Τουρκοκυπριακών Περιουσιών έχει με βάση τη σχετική νομοθεσία ήτοι τον Περί Τουρκοκυπριακών Περιουσιών (Διαχείριση και άλλα θέματα) Προσωρινές Διατάξεις Ν. 139/91». Το αίτημα για το τεμάχιο 119 είχε αποσυρθεί. Η θέση του Μιχαήλ ότι κατ΄ ακολουθία του διατάγματος συνομολογήθηκε η συμφωνία της 8.3.2008 για το τεμάχιο 471 (Τεκμ.11) αποδεικνύεται να ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα. Η συμφωνία συνομολογήθηκε λιγότερο από τρεις μήνες μετά και ως τιμή πώλησης αναφέρεται το ελάχιστο δυνατόν ποσό που προνοούσε το διάταγμα. Η πρόταση προς το Υπουργικό Συμβούλιο για να εγκρίνει την πώληση του τεμαχίου 471 φέρει ημερομηνία 11.6.2009 και το Υπουργικό Συμβούλιο ενέκρινε την πώληση του τεμαχίου 471 σε συνεδρίαση του ημερ. 17.6.2009 (βλ. Τεκμ.12). (
3. iv)H Διευθέτηση ενώπιον του Δικαστηρίου την 2.2.2015 Δικογραφεί η Ενάγουσα ότι η ίδια η Εναγόμενη σε δικαστική διαδικασία πέτυχε την 5.4.2011 την έκδοση διατάγματος με το οποίο διατασσόταν να παρουσιαστεί στο Κτηματολόγιο και να υπογράψει δήλωση και κάθε άλλο απαραίτητο έγγραφο για την πώληση, εγγραφή και μεταβίβαση των τεμαχίων 119, 122, 464 και 467 στο όνομα της Ενάγουσας. Η Εναγόμενη αρνήθηκε τον ισχυρισμό. Προκύπτει από το μαρτυρικό υλικό που τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου και που δεν έχει αμφισβητηθεί, ότι η Εναγόμενη καταχώρησε την 28.3.2011 αίτηση στα πλαίσια της Διαχείρισης της περιουσίας του αποβιώσαντα ζητώντας άδεια, οδηγίες ή και διάταγμα για την πώληση των υπολοίπων τεσσάρων τεμαχίων (πέραν του τεμαχίου 471 για το οποίο υπήρχε έγκριση) και περαιτέρω διάταγμα που να της επιτρέπει να τα μεταβιβάσει στην Ενάγουσα (Τεκμ. 18). Την 5.4.2011 εκδόθηκε διάταγμα με το οποίο διδόταν άδεια στην Εναγόμενη ή και διατασσόταν να πωλήσει στην Ενάγουσα τα τεμάχια 122, 119, 464 και 467. Αναφερόταν στο διάταγμα ότι «Εννοείται ότι η έκδοση αυτών των διαταγμάτων και η υλοποίηση είναι υπό την έγκριση του Κηδεμόνα Τουρκοκυπριακών Περιουσιών» (Τεκμ.19). Την 12.6.2013 η Ενάγουσα καταχώρησε στα πλαίσια της διαχείρισης του αποβιώσαντα αίτηση για τη σύλληψη, φυλάκιση ή επιβολή προστίμου ή κατάσχεση της περιουσίας της Εναγόμενης γιατί αυτή δεν συμμορφώθηκε με το διάταγμα ημερ. 5.4.2011 (Τεκμ.42). Η Εναγόμενη καταχώρησε Ειδοποίηση Πρόθεσης Ενστασης την 27.6.2013 (Τεκμ.43). Η επί της ουσίας θέση της Εναγόμενης ήταν ότι πάντοτε ήταν έτοιμη για να εμφανιστεί για τη μεταβίβαση αλλά η άλλη πλευρά δεν ήταν έτοιμη. Η αίτηση ημερ. 12.6.2013 αποσύρθηκε την 2.2.2015. Στο σχετικό πρακτικό (Τεκμ.25) ο δικηγόρος της Εναγόμενης ανάφερε «Για όσα ακίνητα εξασφαλίστηκαν άδειες από τον Κηδεμόνα Τουρκοκυπριακών Περιουσιών οι πελάτες μου είναι πρόθυμοι αμέσως να τα μεταβιβάσουν με βάση τα συμφωνηθέντα και τους όρους της άδειας του Κηδεμόνα. Για τα υπόλοιπα κτήματα η διαχειρίστρια σε συνεργασία με την εταιρεία HELVA TRADING LTD η οποία είναι η αγοράστρια, θα λάβουν όλα τα δέοντα μέτρα και όπως η αγοράστρια θα υποδείξει στη διαχειρίστρια ώστε να εξασφαλιστεί η σχετική άδεια από τον Κηδεμόνα Τ/Κ Περιουσιών και έτσι να προχωρήσουν με βάση τις γραπτές συμφωνίες πώλησης που έχουν συναφθεί. Εντός του Φεβρουαρίου του 2015 θα μεταβιβαστούν όσα από τα κτήματα έχουν εξασφαλιστεί άδειες και εφόσον πληρωθούν οι φόροι από τον αγοραστή». Ο δικηγόρος της Ενάγουσας ανέφερε ότι συμφωνούσε. Είναι πρόδηλο ότι η προϋπόθεση για την υλοποίηση που αναφερόταν στο διάταγμα, που ήταν η έγκριση του Κηδεμόνα Τουρκοκυπριακών Περιουσιών, δεν υφίστατο για όλα τα τεμάχια. Όταν ο δικηγόρος της Εναγόμενης αναφερόταν σε ακίνητα για τα οποία εξασφαλίστηκαν άδειες από τον Κηδεμόνα, και εφόσον η διαδικασία δεν αφορούσε το τεμάχιο 471, θα πρέπει να εννοούσε τα τεμάχια 122 και 464 στα οποία αναφερόταν η επιστολή του Υπουργείου Εσωτερικών ημερ. 13.12.2011. Ακολουθούν τρεις επιστολές ημερ. 12.2.2015, 20.2.2005 και 19.3.2005 (Τεκμ. 60 - 62 αντίστοιχα) που αφορούν στη διευθέτηση που έγινε ενώπιον του Δικαστηρίου την 2.2.2015 στα πλαίσια της διαχείρισης. Η Εναγόμενη παρουσιάζεται έτοιμη για μεταβίβαση και παρατηρεί ότι η Ενάγουσα προσπαθεί να δημιουργήσει εντυπώσεις. Ακολουθεί επιστολή του δικηγόρου της Ενάγουσας προς τους δικηγόρους της Εναγομένης ημερ. 17.4.2015 (Τεκμ.63) όπου διαφαίνεται ότι η Ενάγουσα δεν ήταν πρόθυμη να αποδεχτεί υλοποίηση μέρους των συμφωνηθέντων, δηλαδή μεταβίβαση κάποιων τεμαχίων, προφανώς αυτών για τα οποία υπήρχε η συγκατάθεση του Κηδεμόνα Τουρκοκυπριακών Περιουσιών. Και δεν είναι καθαρό ότι η Ενάγουσα δεν συνέδεε και τα ζητήματα που αφορούσαν τις άλλες διαχειρίσεις. Στην επιστολή αυτή γίνεται προτροπή όπως η Εναγόμενη αποδεχτεί την έκδοση αποφάσεων σε τρεις αγωγές που αναφέρονται «έτσι ώστε να διευκολυνθεί και ισχυροποιηθεί η θέση μας έναντι του Κηδεμόνα Τουρκοκυπριακών Περιουσιών για παραχώρηση αδειών πώλησης σε σχέση με τα ακίνητα των διαχειρίσεων για τα οποία δεν έχει δοθεί η σχετική άδεια μέχρι σήμερα». Δεν εξηγήθηκε σε τί αφορούσαν οι αγωγές εκείνες. Περαιτέρω, θα πρέπει να υπενθυμίζεται ότι οι συμφωνίες που ίσχυαν ήταν οι προαναφερθείσες τέσσερεις επιμέρους συμφωνίες που ήταν αυτοτελείς και ανεξάρτητες και η Ενάγουσα δεν νομιμοποιείτο να μην αποδέχεται πρόσκληση για υλοποίηση κάποιας. Ακολουθεί επιστολή του δικηγόρου της Ενάγουσας ημερ. 22.4.2015 (Τεκμ.64) που επιμένει για μεταβίβαση στη βάση της συμφωνίας ενώπιον του Δικαστηρίου στις 2.2.2015, δηλαδή για τα τεμάχια που είχε δώσει συγκατάθεση ο Κηδεμόνας Τουρκοκυπριακών Περιουσιών. Διαφορετικά θα τερμάτιζε τη συμφωνία, πράγμα που έπραξε με την επιστολή του ημερ. 30.4.2015 (Τεκμ.65). Προφανώς, εδώ εννοείται η ενώπιον του Δικαστηρίου συμφωνία της 2.2.2015. Στη γραπτή αγόρευση του δικηγόρου της Ενάγουσας αναφέρεται ότι τα γεγονότα αυτά αφορούν σε χρόνους μεταγενέστερους της καταχώρησης της αγωγής, υπονοώντας ότι δεν μπορούν να ληφθούν υπόψη. Τέτοια γεγονότα δεν θα μπορούσαν να τεκμηριώσουν αιτία αγωγής αφού δεν υφίσταντο κατά το χρόνο καταχώρησης της αγωγής. Όμως, μπορούν να τεκμηριώσουν υπεράσπιση και για τη δικογράφηση τους υφίσταται ρητή πρόνοια στη Δ.23 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας. Επομένως, σε σχέση με τα τεμάχια 122, 119, 464 και 467 υπήρξε διευθέτηση την 2.2.2015 για να μεταβιβαστούν αυτά για τα οποία είχαν εξασφαλιστεί άδειες. Υφίσταται, όπως προειπώθηκε, η επιστολή του Υπουργείου Εσωτερικών ημερ. 13.12.2011 για τα τεμάχια 122 και 464, όμως, το Κτηματολόγιο δεν έχει ακόμα τη συγκατάθεση του Κηδεμόνα. Aν υπήρξε παραβίαση της συμφωνίας αυτής ενδεχομένως να προκύπτει νέα αιτία αγωγής. Επί του προκειμένου θα πρέπει να σημειωθεί ότι η επιστολή του Υπουργείου Εσωτερικών ημερ. 13.12.2011 αναφέρει ότι οι πωλήσεις έπρεπε να γίνουν «με τιμές πώλησης της εκτίμησης του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας μείον 30% κατά ανώτατο όριο». Μαρτυρία για τις εκτιμήσεις δεν παρουσιάστηκε κατά τη δίκη και, συνεπώς, δεν διαφαίνεται ότι το τίμημα πώλησης στις επιμέρους συμφωνίες που αφορούν τα δύο αυτά τεμάχια ανταποκρίνεται με το σχετικό όρο. Ζ. Η εμπλοκή του Κηδεμόνα Τουρκοκυπριακών Περιουσιών Στην αγόρευση του δικηγόρου της Ενάγουσας προβάλλεται η θέση ότι δεν υπάρχουν περιθώρια εφαρμογής του περί Τουρκοκυπριακών Περιουσιών (Διαχείριση και άλλα θέματα) (Προσωρινές Διατάξεις) Νόμου του 1991, αφού ο αποβιώσας Abbas Helvadji δεν ήταν Τουρκοκύπριος στην έννοια του Νόμου. Αποτελεί κοινό έδαφος ότι ο αποβιώσας ήταν Αγγλος υπήκοος, κάτοχος αγγλικού διαβατηρίου (βλ. Τεκμ.3) και μόνιμος κάτοικος Ηνωμένου Βασιλείου από το 1964 μέχρι και το θάνατο του την 6.4.1991 (Τεκμ.4). Σημειώνεται ότι τόσο το Τεκμ.3 όσο και το Τεκμ.4 αναφέρονται σε Abbas Mehmet και όχι Abbas Helvadji. Στην Α.&A.Enterprises Ltd v. Υπουργού Εσωτερικών ως Κηδεμόνα των Τουρκοκυπριακών Περιουσιών

(2009)4(Α) Α.Α.Δ. 97, 104-105, και στη Djemali Raif Tahir v. Κυπριακής Δημοκρατίας, μέσω του Υπουργού Εσωτερικών ως Κηδεμόνα Διαχείρισης Τουρκοκυπριακών Περιουσιών

(2009)4(Α) Α.Α.Δ. 348, 354-355, εξηγείται ποιος είναι τουρκοκύπριος και τί συνιστά τουρκοκυπριακή περιουσία στην έννοια του Νόμου. Οι Α.&A.Enterprises Ltd και Djemali Raif Tahir είναι πρωτόδικες αποφάσεις σε προσφυγές και δεν συνιστούν δεσμευτικό δικαστικό προηγούμενο. Το Δικαστήριο συμφωνεί πλήρως με το σκεπτικό των αποφάσεων αυτών και την κατάληξη. Στη βάση των πιο πάνω γεγονότων ο αποβιώσας Abbas Helvadji δεν ήταν τουρκοκύπριος και τα επίδικα ακίνητα δεν συνιστούν τουρκοκυπριακή περιουσία στην έννοια των περί Τουρκοκυπριακών Περιουσιών (Διαχείριση και Άλλα Θέματα) (Προσωρινές Διατάξεις) Νόμων του 1991 μέχρι

1. Όμως, εγείρεται ένα ευρύτερο ζήτημα. Κατά πόσο περιουσία η οποία περιέπεσε υπό την κηδεμονία του Υπουργού Εσωτερικών ως Κηδεμόνα των Τουρκοκυπριακών Περιουσιών, έστω συνεπεία λανθασμένης ερμηνείας του Νόμου ή λόγω άγνοιας ως προς τις πραγματικές περιστάσεις, μπορεί να μεταβιβαστεί ή άλλως διατεθεί σε διαδικασία από την οποία ο Κηδεμόνας απουσιάζει. Εγκυμονούν κίνδυνοι. Χωρίς να υπονοείται ότι τέτοια είναι η επίδικη περίπτωση, μπορεί για παράδειγμα ο αγοραστής να ενάξει τον τουρκοκύπριο πωλητή αξιώνοντας την επ΄ ονόματι του μεταβίβαση τουρκοκυπριακής περιουσίας και σε συμπαιγνία να παρουσιάσουν ως κοινή τη θέση ότι ο πωλητής δεν είναι τουρκοκύπριος στην έννοια του Νόμου. Στην προκειμένη περίπτωση ο Κηδεμόνας Τουρκοκυπριακών Περιουσιών ανέλαβε πραγματικό έλεγχο των περιουσιών. Οι ίδιοι οι διάδικοι τον ενέπλεξαν στο ζήτημα των επίδικων ακινήτων. Η ίδια η Ενάγουσα επικαλείται έγκριση του Κηδεμόνα Τουρκοκυπριακών Περιουσιών ημερ. 7.12.2011 αναφορικά με την πώληση και μεταβίβαση των τεμαχίων 464 και 122, την εμπλοκή του στη διαχείριση αρ.181/2001 Ε.Δ. Λάρνακας και τη σύμφωνη γνώμη του για την έκδοση διατάγματος ημερ. 13.12.2007 που να επιτρέπει την πώληση του τεμαχίου
2. Πέραν της καθαρά νομικής πτυχής του ζητήματος σημασία έχει το τί συνέβαινε στην πράξη και ήταν υπόψη των διαδίκων. Ότι δηλαδή ο Κηδεμόνας είχε ουσιαστική εμπλοκή στην περιουσία του αποβιώσαντα και τα πέντε επίδικα τεμάχια και η προσέγγιση του Κτηματολογίου ήταν μια πραγματικότητα που τα μέρη είχαν να αντιμετωπίσουν. Ούτε η Ενάγουσα ούτε οι Εναγόμενοι επεδίωξαν να επιτύχουν τον αναγκασμό του Κτηματολογίου να αποδεχτεί την κατάθεση οιασδήποτε συμφωνίας για σκοπούς εκτέλεσης ή τη μεταβίβαση οιουδήποτε τεμαχίου στο όνομα της Ενάγουσας. Συμπεριφέρονταν και αναγνώριζαν την εμπλοκή του Κηδεμόνα Τουρκοκυπριακών Περιουσιών ως μια εξωγενή στις συμφωνίες τους παράμετρο που καθιστούσε την υλοποίηση τους αδύνατη εκτός και αν ο Κηδεμόνας έδινε τη συγκατάθεση του. Όταν, όπως θα δούμε πιο κάτω, η Ενάγουσα αναφερόταν σε επιστολές της και απαιτούσε την πλήρη εφαρμογή των συμφωνηθέντων, τη μεταβίβαση δηλαδή και των πέντε τεμαχίων, γνωρίζοντας ότι δεν υφίστατο συγκατάθεση του Κηδεμόνα για όλα, προσπαθούσε να δημιουργήσει εντυπώσεις και ενδεχομένως να αποφύγει να πληρώσει το τίμημα για τη μεταβίβαση κάποιου τεμαχίου στο όνομα της. Η. Κατά πόσο υπήρξε παραβίαση των Συμφωνιών Οι διάδικοι παρουσίασαν πολλές επιστολές τις οποίες αντάλλαξαν. Προβάλλουν σε αυτές τις θέσεις τους, δηλώνουν την ετοιμότητα και προθυμία τους να ανταποκριθούν στις συμβατικές τους υποχρεώσεις και επιρρίπτουν ευθύνες στην άλλη πλευρά. Διακρίνεται σε αυτές προσπάθεια αυτοενίσχυσης. Επιβεβαιώνεται ότι υπάρχουν αδιευκρίνιστες πτυχές στην υπόθεση. Γίνονται στην επιστολογραφία αναφορές σε ζητήματα που δεν τέθηκαν ή δεν τέθηκαν ολοκληρωμένα ενώπιον του Δικαστηρίου. Όπως για παράδειγμα, σε εμπλοκή τρίτων σε σχέση με τα επίδικα τεμάχια αλλά και δύο άλλες διαχειρίσεις αποβιωσάντων τουρκοκυπρίων ή προσώπων τουρκοκυπριακής καταγωγής που τα περιστατικά τους διαπλέκονται με τη διαχείριση που η αγωγή αυτή αφορά. Η Εναγόμενη με επιστολή των δικηγόρων της ημερ. 26.6.2007 δηλώνει ετοιμότητα στην υλοποίηση των συμπεφωνημένων (βλ. Τεκμ. 44 και 45). Με επιστολή των δικηγόρων της ημερ. 2.9.2009 προς το δικηγόρο της Ενάγουσας (Τεκμ.46) αναφέρει ότι την 3.9.2009 η Ενάγουσα θα μετέβαινε στο Κτηματολόγιο για τη μεταβίβαση. Απάντησε την ίδια ημέρα ο δικηγόρος της Ενάγουσας (Τεκμ.47) αναφέροντας ότι η μεταβίβαση θα λάβει χώρα σε συνεννόηση με τη Γενική Εισαγγελία η οποία και θα καθορίσει την ημερομηνία μεταβίβασης. Σημειωνόταν ότι «Η ημερομηνία μεταβίβασης θα σας κοινοποιηθεί σύντομα». Υπάρχει ιδιόχειρη απαντητική σημείωση ότι η Ενάγουσα θέλει να γίνει η μεταβίβαση και τίθεται το ερώτημα γιατί δεν είχε γίνει ακόμα η πληρωμή στον Κηδεμόνα. Ακολουθεί την επομένη επιστολή των δικηγόρων της Εναγομένης προς την ίδια την Ενάγουσα (Τεκμ.48) με την οποία καλείται η Ενάγουσα να προχωρήσει με τη μεταβίβαση των δύο κτημάτων για τα οποία δόθηκε άδεια το αργότερο μέχρι 20.9.
3. Για το λόγο ότι η Ενάγουσα δεν παρουσιάστηκε για τη μεταβίβαση η Εναγόμενη με επιστολή των δικηγόρων της ημερ. 26.10.2009 (Τεκμ.49) τερμάτισε τη συμφωνία. Ποια συμφωνία δεν διευκρινίζει. Ομως, η αναφορά είναι σε δύο κτήματα και μια συμφωνία. Επομένως, η επιστολή δεν μπορεί να αφορά κάποια από τις επιμέρους συμφωνίες. Σημειώνεται περαιτέρω ότι στη δικογραφία της η Εναγόμενη δεν ισχυρίζεται τερματισμό το
4. Ακολούθησε, περίπου οκτώ μήνες μετά, επιστολή των δικηγόρων της Εναγόμενης προς τον Μιχαήλ ημερ. 12.6.2012 (Τεκμ.50) στην οποία αναφέρεται ότι λήφθηκε άδεια για ορισμένα κτήματα και καλείτο να πληροφορήσει τους δικηγόρους πότε θα γινόταν η μεταβίβαση. Ακολούθησε ιδίου περιεχομένου επιστολή στις 19.6.2012 (Τεκμ.51). Η Ενάγουσα με επιστολή της ημερ. 25.6.2012 (Τεκμ.27) σημειώνει ότι δεν λήφθηκε έγκριση για όλα τα τεμάχια και καλούσε σε «πλήρη εφαρμογή των συμφωνηθέντων». Ένα περίπου μήνα μετά με νέα επιστολή των δικηγόρων της Εναγομένης ημερ. 17.7.2012 (Τεκμ.52) ζητήθηκε να γίνει η μεταβίβαση μέχρι 20.9.2012 διαφορετικά η Εναγόμενη θα ακύρωνε τη συμφωνία. Παρελθούσης της προθεσμίας, την 21.9.2012 η Εναγόμενη με επιστολή των δικηγόρων της προς την Ενάγουσα (Τεκμ.53) τερμάτισε τη συμφωνία. Και πάλιν δεν γίνεται αναφορά σε συγκεκριμένη συμφωνία. Η ανακοίνωση τερματισμού επαναλαμβάνεται σε νέα επιστολή ημερ. 25.9.2012 (Τεκμ.54). Ο τερματισμός επιβεβαιώνεται και σε μεταγενέστερες επιστολές ημερ. 29.5.2013 και 2.7.2013 (Τεκμ.55 και 56 αντίστοιχα). Οι αναφορές στις επιστολές σε κτήματα στον πληθυντικό και συμφωνία στον ενικό υποδηλώνει ότι οι επιστολές αφορούσαν είτε τη συμφωνία ημερ. 20.12.2006 είτε αυτή της 24.8.2007 για τα πέντε τεμάχια και όχι τις επιμέρους τέσσερεις που το Δικαστήριο διαπίστωσε ότι ισχύουν. Η στάση της Ενάγουσας δεν ήταν, σε κάθε περίπτωση, σταθερή. Με επιστολή της ημερ. 2.7.2013 (Τεκμ.29) ρωτά κατά πόσο είχε ληφθεί άδεια του Κηδεμόνα για τα τεμάχια 119 και 467, ενώ σε νέα επιστολή της ημερ. 24.9.2012 (Τεκμ.33) αναφέρεται και πάλι σε πλήρη εφαρμογή των συμφωνηθέντων. Ο δικηγόρος της Ενάγουσας με επιστολή ημερ. 16.10.2013 (Τεκμ.28) αναφέρεται σε τελική έγκριση του Κηδεμόνα για τα τεμάχια 122 και 464 και αξιώνει τη μεταβίβαση τους όπως και του 471 μέχρι 21.10.
5. Η ασταθής συμπεριφορά της Εναγόμενης συνεχίστηκε. Εχοντας δύο φορές «τερματίσει» τη συμφωνία που θεωρούσε ότι καθόριζε τα δικαιώματα των μερών, επανέρχεται την 16.10.2013 με επιστολή των δικηγόρων της προς το δικηγόρο της Ενάγουσας (Τεκμ.57) ρωτώντας πότε η Ενάγουσα μπορεί να μεταβεί στο Κτηματολόγιο για μεταβίβαση. Η ετοιμότητα της πλευράς της Εναγόμενης διαβιβάζεται εκ νέου με επιστολή των δικηγόρων της προς το δικηγόρο της Ενάγουσας ημερ. 11.6.2014 (Τεκμ.58). Ηταν 20 ημέρες μετά την καταχώρηση της αγωγής. Ο δικηγόρος της Ενάγουσας με επιστολή του ημερ. 12.9.2014 προς τους δικηγόρους της Εναγομένης (Τεκμ.37) ζητά από την τελευταία να μεταβεί στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λάρνακας για να υπογράψει τα απαραίτητα έγγραφα για τη μεταβίβαση των επίδικων τεμαχίων στο στόμα της Ενάγουσας. Οι δικηγόροι της Εναγόμενης απαντούν με επιστολή τους ημερ. 23.9.2014 (Τεκμ.38) ότι θα την καλέσουν για να διευθετηθεί το θέμα της μεταβίβασης. Ακολούθησε στο ίδιο πνεύμα η επιστολή ημερ. 23.9.2014 (Τεκμ.59). Αυτό που προκύπτει ως σταθερός παρονομαστής είναι πως η Εναγόμενη παρουσιαζόταν πρόθυμη να μεταβιβάσει τα τεμάχια που θα της επιτρεπόταν, όμως, η Ενάγουσα επέμενε στη μεταβίβαση όλων. Σε καμιά από τις επιμέρους συμφωνίες δεν αναφέρεται ο χρόνος που έπρεπε να γίνει η μεταβίβαση. Υπενθυμίζεται ότι σύμφωνα με την αξίωση η Ενάγουσα κάλεσε πολλές φορές την Εναγόμενη όπως προβεί στη μεταβίβαση και εγγραφή επ΄ ονόματι της των τεμαχίων «με βάση τους όρους και προϋποθέσεις των συμφωνιών», όμως, η Εναγόμενη αμέλησε, αρνήθηκε και παρέλειψε να πράξει τούτο. Δεν συγκεκριμενοποιείται στην Εκθεση Απαίτησης πότε η Ενάγουσα κατέστησε το χρόνο υλοποίησης ουσιώδη. Η Εναγόμενη ισχυρίζεται, όπως προειπώθηκε, ότι με επιστολή των δικηγόρων της ημερ. 25.9.2012 τερμάτισε τις συμφωνίες υπαιτιότητι της Ενάγουσας που δεν προσήλθε για μεταβίβαση. Ούτε στην Εκθεση Απαίτησης, ούτε στην Εκθεση Υπεράσπισης γίνεται αναφορά σε κάποια συγκεκριμένη συμφωνία. Ενδιαφέρουν πλέον οι τέσσερεις επιμέρους συμφωνίες για τα τεμάχια 122, 464, 467 και 471, όμως, ενδεχομένως δεν ήταν μόνο αυτές οι συμφωνίες στη σκέψη των διαδίκων όταν αντάλλασσαν μεταξύ τους επιστολές και προέβαλλαν τις θέσεις τους. Η μαρτυρία του Μιχαήλ και βασική θέση της Ενάγουσας ήταν ότι η πλευρά της Εναγόμενης δεν έπραξε ότι όφειλε να πράξει, και κυρίως δεν διευθέτησε ώστε να λάβει τις αναγκαίες φοροαπαλλαγές που είναι βασική προϋπόθεση για να επιτραπεί η μεταβίβαση οιουδήποτε ακινήτου. Τυχόν μετάβαση του ιδίου για την Ενάγουσα στο Κτηματολόγιο για σκοπούς μεταβίβασης θα ήταν μάταια. Ποτέ δεν διευθετήθηκε τέτοια συνάντηση. Μόνο μετά που απέστειλε την επιστολή ημερ. 22.5.2013 (Τεκμ.32) παρουσιάστηκε στο Κτηματολόγιο την 28.5.2013, αλλά ουδείς εμφανίστηκε για την Εναγόμενη. Η Ενάγουσα με επιστολή της ημερ. 28.5.2013 προς τους δικηγόρους της Εναγόμενης (Τεκμ.30) αναφέρεται στο γεγονός, προειδοποιώντας για λήψη όλων των δεόντων μέτρων για προάσπιση των συμφερόντων της. Με την επιστολή ημερ. 22.5.2013 στην οποία εμφαντικά αναφέρεται «ΤΕΛΕΥΤΑΙΑ ΠΡΟΕΙΔΟΠΟΙΗΣΗ» ζητείτο η υλοποίηση των συμφωνιών «ημερομηνίας 20.12.2006, 24.8.2007 και άλλες» και η μεταβίβαση και των πέντε τεμαχίων. Γίνεται επίσης αναφορά στον Κηδεμόνα Τουρκοκυπριακών Περιουσιών και την εμπλοκή του, σε έγκριση που έδωσε και σε διατάγματα ημερ. 13.12.2007 και 5.4.
6. Ακόμα, ότι τα χρήματα που θα πληρώνονταν θα κατατίθεντο στο Ταμείο Τουρκοκυπριακών Περιουσιών και ότι η Ενάγουσα θα πλήρωνε όλες τις φορολογίες που «αναλογούν». Η μεταβίβαση όλων των τεμαχίων ήταν πραγματικά αδύνατη και η Ενάγουσα το γνώριζε. Η επιμονή στη μεταβίβαση όλων καθιστούσε την απαίτηση αδύνατη, ο δε χρόνος των έξι ημερών που δόθηκε κάθε άλλο παρά εύλογος ήταν υπό τις περιστάσεις (βλ. Καλησπέρας ν. Δρυάδη κ.α.

(1998)1 (Β) Α.Α.Δ. 867, 877). Ακόμα και αν παραγνωριστεί εντελώς το τεμάχιο 119 για το οποίο υφίσταται ασάφεια, για τα τεμάχια 122, 464 και 467 δεν ήταν λογικά δυνατή η υλοποίηση των μεταβιβάσεων σε έξι ημέρες και η Ενάγουσα το γνώριζε. Δεν ζητήθηκε ξεχωριστά η υλοποίηση της συμφωνίας ημερ. 8.3.2008 για το τεμάχιο 471 για το οποίο υπήρχε η έγκριση του Κηδεμόνα και ήταν το μόνο για το οποίο το Κτηματολόγιο θα επέτρεπε τη μεταβίβαση όμως υπήρχε στην επιστολή σαφής αναφορά στην έγκριση για το τεμάχιο

1. Οφειλε η Εναγόμενη να εμφανιστεί στο Κτηματολόγιο και να πραγματοποιήσει τη μεταβίβαση για το τεμάχιο 471 για το οποίο υπήρχε έγκριση. Αλλωστε, αυτό διαλαλούσε από καιρό. Ότι ήταν έτοιμη και πρόθυμη να πραγματοποιήσει τις μεταβιβάσεις για τις οποίες υπήρχε έγκριση από τον Κηδεμόνα. Κατ΄ αυτό τον τρόπο διέρρηξε τη σχετική συμφωνία και η Ενάγουσα μπορούσε να διεκδικήσει δικαστικά τα επιμέρους δικαιώματα της. Θ. Η Ενάγουσα και ο Μιχαήλ Η Ενάγουσα Εταιρεία συστάθηκε την 27.10.2006 με έδρα τη Λάρνακα. Παρουσιάστηκαν από την Εναγόμενη διάφορα έγγραφα (Τεκμ. 81 - 91) που αφορούν στους κατά καιρούς αξιωματούχους και μετόχους της. Τα στοιχεία αυτά δεν συνιστούν ουσιαστική παράμετρο της υπόθεσης. Η Εναγόμενη παρουσίασε ακόμα μαρτυρία ότι την περίοδο από το Σεπτέμβριο του 2003 μέχρι το Μάρτιο του 2004, σε τρεις διαφορετικές δικαστικές διαδικασίες, εκδόθηκαν τρία διατάγματα παραλαβής της περιουσίας του Μιχαήλ (Τεκμ.67, 70 και 72). Προδήλως, τα Δικαστήρια που έκδωσαν τα μεταγενέστερα αγνοούσαν την ύπαρξη του πρώτου. Στη διαδικασία που εκδόθηκε το πρώτο, τον Σεπτέμβριο του 2004, ο Μιχαήλ κηρύχθηκε σε πτώχευση (Τεκμ.68) και σύντομα μετά, το Δεκέμβριο του 2004, τα δύο άλλα διατάγματα παραλαβής ακυρώθηκαν (Τεκμ.71 και 73). Ο Μιχαήλ παρέμεινε πτωχεύσας μέχρι την 29.1.2013 που τόσο το πρώτο διάταγμα παραλαβής όσο και το διάταγμα κήρυξης του σε πτώχευση ακυρώθηκαν (Τεκμ.69). Όπως επιβεβαίωσε ο Στέλιος Ευτυχίου (Μ.Υ.1) υπάλληλος στο γραφείο του Επίσημου Παραλήπτη, ο Μιχαήλ δεν είναι σήμερα πτωχεύσας. Ούτε αυτά τα στοιχεία συνιστούν ουσιαστική παράμετρο της υπόθεσης. Ι. Η Κατάληξη Προκύπτει ότι υπάρχουν τέσσερεις σε ισχύ συμφωνίες μεταξύ των διαδίκων. Αναφορικά με μια μόνο υπήρξε διάρρηξη από μέρους της Εναγόμενης. Πρόκειται για τη συμφωνία ημερ. 8.3.2008 που αφορά το τεμάχιο 471 και για το οποίο η μεταβίβαση ήταν εφικτή και η Εναγόμενη όφειλε να παρουσιαστεί στο Κτηματολόγιο για να την πραγματοποιήσει. Είναι η κρίση του Δικαστηρίου ότι είναι υπό τις περιστάσεις ορθό και δίκαιο να διαταχθεί η ειδική εκτέλεση της συμφωνίας αυτής. Δεδομένου ότι η ειδική εκτέλεση της διατάσσεται μέσα στα πλαίσια της άσκησης της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου, το Δικαστήριο διατάσσει όπως το τίμημα πώλησης καταβληθεί κατά τη μεταβίβαση και όχι μετά έτσι ώστε να διασφαλίσει ότι θα επικρατήσει το δίκαιο μεταξύ των διαδίκων. Η Ανταπαίτηση απορρίπτεται. Δεν προκύπτει ότι οιαδήποτε των επιδίκων συμφωνιών ήταν άκυρη, ούτε διαπιστώθηκε ότι οιαδήποτε από τις ισχύουσες συμφωνίες τερματίστηκε από την Εναγόμενη. Ούτε καταδείχθηκε ότι ο συμβιβασμός που καταγράφηκε στο πρακτικό ημερ.2.2.2015 στη Διαχείριση αρ .181/2001 Ε.Δ. Λάρνακας ήταν άκυρος ή ότι τερματίστηκε υπαιτιότητι της Ενάγουσας. Η Εναγόμενη ως ο πωλητής δεν μπορούσε να μεταβιβάσει τα τεμάχια 122 και
2. Αυτό μαρτυρήθηκε από την Κάρουλλα. Η πρόσκληση της Εναγόμενης για μεταβίβαση ήταν άκαιρη και ο τερματισμός της συμφωνίας ημερ. 2.2.2015 δεν ήταν δικαιολογημένος. Η ανταξιούμενη θεραπεία Γ δεν είναι κατανοητό σε ποια συμφωνία αναφέρεται ούτε σε ποιο συμφωνηθέν τίμημα αναφέρεται η ανταξιούμενη θεραπεία Δ. Η Εναγόμενη δικαιούται στην καταβολή του τιμήματος για το τεμάχιο 471 ως αποτέλεσμα της πτυχής της αξίωσης που πέτυχε. Ως εκ των ανωτέρω εκδίδεται διάταγμα ειδικής εκτέλεσης της συμφωνίας ημερ. 8.3.2008 αναφορικά με το τεμάχιο
3. Το τίμημα πώλησης εκ €2.306.612 θα καταβληθεί ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση. Διατάσσεται η Εναγόμενη όπως πραγματοποιήσει τη μεταβίβαση εντός περιόδου δύο μηνών από σήμερα. Η Ανταπαίτηση απορρίπτεται. Τα έξοδα τόσο της Απαίτησης όσο και της Ανταπαίτησης επιδικάζονται υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον της Εναγομένης όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. Εφόσον Απαίτηση και Ανταπαίτηση συνεκδικάστηκαν η Ενάγουσα θα δικαιούται μια φορά στα έξοδα για τις εμφανίσεις. (Υπ.).......... Χ.Μαλαχτός Π.Ε.Δ. /ΚΣ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο