MENEOU PLANTATIONS LIMITED ν. BAAL IMPORT - EXPORT LTD, Αρ.Γενικής Αίτησης: 142/2015, 6/12/2016 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2016:A201 EΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ Ενώπιον: Χ.Μαλαχτού, Π.Ε.Δ. Αρ.Γενικής Αίτησης: 142/2015 ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟΝ ΠΕΡΙ ΠΩΛΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (ΕΙΔΙΚΗ ΕΚΤΕΛΕΣΗ) ΝΟΜΟ ΤΟΥ 2011, Ν.81(Ι)/2011 Και ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΗΝ ΚΑΤΑΘΕΣΗ ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟ ΓΡΑΦΕΙΟ Της ΛΑΡΝΑΚΑΣ ΤΟΥ ΠΩΛΗΤΗΡΙΟΥ ΕΓΓΡΑΦΟΥ ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑΣ 03/02/2010 ΜΕΤΑΞΥ ΤΗΣ BAAL IMPORT - EXPORT LTD ΚΑΙ ΤΗΣ MENEOU PLANTATIONS LIMITED Μεταξύ: MENEOU PLANTATIONS LIMITED Αιτήτρια και BAAL IMPORT - EXPORT LTD Καθ΄ ης η Αίτηση Ημερ.: 6.12.2016 Για την Αιτήτρια: Παπαπέτρου (κα) για Χατζηαναστασίου, Ιωαννίδη ΔΕΠΕ Για την Καθ΄ ης η Αίτηση 1: Δημητρίου για Λ.Λουκαϊδου-Θεοφάνους ΔΕΠΕ A Π Ο Φ Α Σ Η Η Αιτήτρια, αγοράστρια ακίνητης περιουσίας δυνάμει αγοραπωλητηρίου εγγράφου ημερ. 3.2.2010, εξαιτείται: «Α. Αδεια και/ή Διάταγμα του Σεβαστού Δικαστηρίου που να επιτρέπει στην Αιτήτρια την εκπρόθεσμη κατάθεση στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο της Λάρνακας ή στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο του Πωλητηρίου Εγγράφου ημερομηνίας 03/02/2010 με το οποίο η Αιτήτρια αγόρασε από την Καθ΄ ης η αίτηση 6 οικόπεδα υπ΄ αριθμούς 53, 54, 55, 56, 57 και 14 εντός του τεμαχίου 324 Φ/Σ 50/31 στο χωριό Μενεού στην Επαρχία της Λάρνακας, αντίγραφο του οποίου επισυνάπτεται ως Παράρτημα Α. Β. Διάταγμα του Σεβαστού Δικαστηρίου που να ορίζει χρονικό διάστημα 6 μηνών και/ή οποιοδήποτε άλλο χρονικό διάστημα κρίνει το Δικαστήριο δίκαιο και εύλογο υπό τις περιστάσεις, εντός του οποίου θα επιτρέπεται να κατατεθεί το πιο πάνω Πωλητήριο Εγγραφο στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο της Λάρνακας ή στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο.» Η Αίτηση υποστηρίζεται από Ενορκη Δήλωση ημερ. 1.8.2016 του Κωνσταντίνου Αριστοδήμου, Γραμματέα της Αιτήτριας. Η Αίτηση απευθύνεται προς την Καθ΄ ης η Αίτηση 1 πωλήτρια της περιουσίας και το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λάρνακας. Εκ μέρους του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λάρνακας δεν υπήρξε εμφάνιση. Η Καθ΄ ης η ECLI:CY:AD:2016:D147, Αίτηση 1 εμφανίστηκε και καταχώρησε Ειδοποίηση Πρόθεσης Ενστασης με τέσσερεις λόγους ένστασης που υποστηρίζεται από Ενορκη Δήλωση ημερ. 25.11.2016 της Εβελίνας Αγαθοκλέους, η οποία παραλείπει να αναφερθεί στην τυχόν σχέση της με την Καθ΄ ης η Αίτηση 1, περιοριζόμενη στο ότι είναι πλήρως εξουσιοδοτημένη από αυτή. Κατά το χρόνο που συνομολογήθηκε η επίδικη συμφωνία, ίσχυε ο περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος, Κεφ. 232. Για να ήταν δεκτική ειδική εκτέλεση της συμφωνίας αυτή θα έπρεπε να ήταν έγκυρη σύμβαση σύμφωνα με το νόμο, να ήταν γραπτή και ο αγοραστής να την είχε, εντός δυο μηνών από την ημερομηνία της σύμβασης, καταθέσει ή μεριμνήσει ώστε να κατατεθεί στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο (άρθρο 2(β)). Προνοούνταν περαιτέρω προϋποθέσεις ως προς τα επόμενα διαβήματα που όφειλε να λάβει ο αγοραστής, τα οποία δεν άπτονται του επίδικου ζητήματος. Την 29.4.2011 δημοσιεύτηκε ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011 (αρ.81(Ι)/2011) που τέθηκε σε ισχύ τρεις μήνες μετά (άρθρο 17), οπόταν και κατάργησε τον περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, Κεφ. 232 (άρθρο 18). Προνοείτο με το άρθρο 16 ότι συμβάσεις που είχαν συνομολογηθεί πριν το Νόμο, δηλ. πριν την 29.7.2011 και παρέμεναν σε ισχύ θα μπορούσαν μέσα σε έξι μήνες, δηλαδή μέχρι 29.1.2012, να κατατεθούν στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Προς τούτο θα έπρεπε να συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 3 του Νόμου. Την 6.4.2012 δημοσιεύτηκε ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) (Τροποποιητικός) Νόμος του 2012 (αρ.32(Ι)/2012), τώρα οι περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμοι του 2011 και 2012. Με τον τροποποιητικό Νόμο εισήχθηκε το άρθρο 16Α, το οποίο προνοεί ότι συμβάσεις που είχαν συνομολογηθεί πριν την 6.4.2012 θα μπορούσαν να κατατεθούν μέσα σε προθεσμία έξι μηνών, δηλαδή μέχρι 6.10.2012. Οι προϋποθέσεις του άρθρου 3 θα έπρεπε, και πάλιν, να συντρέχουν. Το άρθρο 12 των περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμων του 2011 και 2012 επί του οποίου εδράζεται η Αίτηση, προνοεί ότι: «Ανεξάρτητα από τις διατάξεις της παραγράφου (γ) του εδαφίου
(1)του άρθρου 3 και της παραγράφου (β) του εδαφίου
(1)του άρθρου 6, το Δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, σύμφωνα με τις υπό αναφορά διατάξεις, όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή.» Το άρθρο 6
(1)(β) αφορά στην έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση σύμβασης, ενώ το άρθρο 3
(1)(γ) στην κατάθεση της σύμβασης στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο σε έξι μήνες από της υπογραφής της, και έκδηλα αφορά σε συμβάσεις που συνομολογήθηκαν μετά που τέθηκαν σε ισχύ οι Νόμοι. Στο άρθρο 12 δεν γίνεται μνεία στο άρθρο 16 ή 16 Α, όπως γίνεται στο άρθρο 3
(1)(γ). Το άρθρο 12 δίδει διακριτική ευχέρεια στο Δικαστήριο να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης «...έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, σύμφωνα με τις υπό αναφορά διατάξεις». Η αρχική αναφορά στις προγενέστερες πρόνοιες σε συνδυασμό με την επιφύλαξη αυτή, περιορίζει την ευχέρεια να επιτραπεί η κατάθεση σύμβασης όταν δεν έχει τηρηθεί η πρόνοια του άρθρου 3
(1)(γ) και να επιτραπεί η έγερση αγωγής όταν δεν έχει τηρηθεί η πρόνοια του άρθρου 6
(1)(β). Δεν καλύπτει τις περιπτώσεις όπου δεν έχει τηρηθεί η πρόνοια του άρθρου 16 ή 16 Α. Αλλωστε, τα άρθρα 16 και 16 Α συνιστούν μεταβατικές διατάξεις που στο κείμενο του Νόμου έπονται της ρύθμισης για τις «νέες» συμβάσεις που ρυθμίζονται από τα άρθρα 3
(1)(γ) και
- Η αίτηση Certiorari Αναφορικά με την Αίτηση της Αικατερίνης (Κατερίνας) Θεοδώρου και της Ειρήνης Θεοδώρου, Πολ.Αιτ. 170/2014 ημερ. 7.11.2014 αφορούσε στο ζήτημα της μη επίδοσης στον πωλητή αίτησης κατ΄ ακολουθία της οποίας εκδόθηκε διάταγμα που επέτρεπε στον αγοραστή την κατάθεση του αγοραπωλητηρίου εγγράφου. Το διάταγμα παραμερίστηκε λόγω αυτής της παράλειψης. Σημειώνεται ότι η σύμβαση είχε καταρτιστεί το 1988 και η αίτηση καταχωρίστηκε το
- Αναφέρεται στην απόφαση του Δικαστή του Ανωτάτου Δικαστηρίου ότι: «Πέραν των ανωτέρω, είναι αμφίβολο κατά πόσο ο Νόμος έχει εδώ εφαρμογή, σημείο που εγείρουν οι αιτήτριες. Ο Νόμος άρχισε να ισχύει στις 29.7.2011 (άρθρο 17) και οι μεταβατικές του διατάξεις αφορούσαν τα μη κατατεθέντα συμβόλαια που ενώ δεν είχαν κατατεθεί προηγουμένως, μπορούσαν να κατατεθούν εντός έξι μηνών από την ισχύ του τροποποιητικού Νόμου αρ. 32(Ι)/2012, ημερ. 3.4.
- Είναι πρόδηλο ότι η προθεσμία των έξι μηνών είχε προ πολλού εκπνεύσει πριν την καταχώρηση της Γενικής Αίτησης αρ. 63/2014.» Επιχειρηματολογούν οι δικηγόροι της Αιτήτριας ότι ο σκοπός των Νόμων ήταν να προστατευθεί το αδύνατο μέρος μιας συμφωνίας που είναι πάντοτε ο αγοραστής. Προς τούτο, ο σκοπός του νομοθέτη ήταν να μην αποκλείσει από τη ρύθμιση του άρθρου 12 οιονδήποτε αγοραστή ο οποίος δικαιολογημένα δεν καταχώρησε εμπρόθεσμα τη συμφωνία πώλησης στο Κτηματολόγιο. Κατά τη θέση τους, ερμηνεία του άρθρου 12 που θα απέκλειε την καταχώρηση συμβάσεων που καταρτίστηκαν πριν από τις 29.7.2011, θα αποτελούσε δυσμενή μεταχείριση των αγοραστών εκείνων και παραβίαση της αρχής της ισότητας αφού τέτοια μεταχείριση τους θα ήταν τυχαία, συμπτωματική και άσχετη προς την υπό ρύθμιση περίπτωση. Οι Νόμοι μεταχειρίζονται όλους τους αγοραστές των οποίων οι συμβάσεις καταρτίστηκαν πριν από τις 29.7.2011 με τον ίδιο τρόπο. Δεν υφίσταται μεταξύ τους άνιση ή διαφορετική μεταχείριση. Με τους Νόμους δόθηκαν σε αυτούς δικαιώματα που δεν είχαν προηγουμένως. Με τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο του 2011 τους δόθηκε το δικαίωμα να καταθέσουν τις συμβάσεις τους μέχρι 19.1.2012 και με τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) (Τροποποιητικό) Νόμο του 2012 τους δόθηκε το δικαίωμα να καταθέσουν τις συμβάσεις τους μέχρι 6.10.
- Η περίπτωση των αγοραστών που οι συμφωνίες τους καταρτίστηκαν μετά την 27.7.2011 είναι διαφορετική. Περαιτέρω, δεν πρέπει να παραγνωρίζεται ότι η παραχώρηση οποιουδήποτε δικαιώματος στον αγοραστή επηρεάζει τη θέση του πωλητή. Είναι η κατάληξη του Δικαστηρίου ότι, με δεδομένη την ημερομηνία συνομολόγησης της επίδικης σύμβασης την 3.2.2010, η περίπτωση δεν καλύπτεται από τη νομοθεσία, οπόταν και δεν εγείρεται ζήτημα άσκησης διακριτικής ευχέρειας από το Δικαστήριο. Ούτε οι επικαλούμενες στην Αίτηση συμφυείς εξουσίες του Δικαστηρίου μπορούν, υπό τις περιστάσεις, να ενεργοποιηθούν. Το άρθρο 6
(2)των Νόμων προνοεί ότι σε περίπτωση που η σύμβαση είναι γραπτή αλλά δεν έχει κατατεθεί σύμφωνα με τις διατάξεις των Νόμων, το Δικαστήριο μπορεί να διατάξει την ειδική εκτέλεση της όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο υπό τις περιστάσεις και εφόσον δεν επηρεάζονται τα δικαιώματα τρίτων που προκύπτουν από προηγούμενα εμπράγματα βάρη ή απαγορεύσεις. Με το άρθρο 7 δίδονται περαιτέρω εξουσίες στο Δικαστήριο για να διατάξει την ειδική εκτέλεση συμφωνίας. Δοθέντων αυτών των εξουσιών, μπορεί να επιχειρηματολογηθεί πως θα ήταν αναμενόμενο στην κατάλληλη περίπτωση να μπορεί το Δικαστήριο να παρατείνει το χρόνο καταχώρησης μιας συμφωνίας ακόμα και αν αυτή συνομολογήθηκε πριν τεθούν σε εφαρμογή οι Νόμοι. Όμως, είναι αποκλειστική εξουσία της Νομοθετικής Εξουσίας, εφόσον κρίνει σκόπιμο, να διευρύνει κατ΄ αυτό τον τρόπο τη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου. Οι μεταβατικές διατάξεις των Νόμων οριοθέτησαν κατά τρόπο σαφή τη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου στην περίπτωση συμφωνιών που καταρτίστηκαν πριν τις 29.7.2011. Ως εκ των ανωτέρω η Αίτηση απορρίπτεται με έξοδα υπέρ της Καθ΄ ης η Αίτηση 1 και εναντίον της Αιτήτριας, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.)............................... Χ.Μαλαχτός Π.Ε.Δ. /ΚΣ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο