← Κύπρος

ΧΡΙΣΤΟΣ ΟΡΦΑΝΙΔΗΣ ν. POP LIFE ELECTRIC SHOPS LTD, Αρ. Αγωγής: 203/ 2010, 30/11/2016

ΧΡΙΣΤΟΣ ΟΡΦΑΝΙΔΗΣ ν. POP LIFE ELECTRIC SHOPS LTD, Αρ. Αγωγής: 203/ 2010, 30/11/2016 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2016:A195 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Γ. Φιλίππου, A.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 203/ 2010 Μεταξύ: ΧΡΙΣΤΟΣ ΟΡΦΑΝΙΔΗΣ Ενάγοντα και POP LIFE ELECTRIC SHOPS LTD Εναγόμενης ....... Ημερομηνία: 30 Νοεμβρίου, 2016 Εμφανίσεις: Για τον Ενάγοντα: Η κα Μ. Ραφαήλ για Ι. Φράγκος & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε. Για την Εναγόμενη: Ο κ. Θ. Ιωαννίδης για Θεόδωρος Μ. Ιωαννίδης & Σία Δ.Ε.Π.Ε. Α Π Ο Φ Α Σ Η Η μη υλοποίηση της γραπτής συμφωνίας που συνάφθηκε μεταξύ των διαδίκων στην Λάρνακα την 1.12.2008 (στη συνέχεια «η συμφωνία»), η οποία αφορούσε την εκχώρηση και/ή διάθεση και/ή μεταβίβαση του εμπράγματου δικαιώματος μακρόχρονης μίσθωσης, του οποίου ήταν δικαιούχος ο ενάγων και αφορούσε μια κρατική αποθήκη στην Βιομηχανική Περιοχή Λάρνακας, και την παράδοση της, ελεύθερης για χρήση, στην εναγόμενη, στάθηκε η αφορμή για την έγερση της παρούσας αγωγής. Ο ενάγων διεκδικεί αποζημιώσεις από την εναγόμενη λόγω αθέτησης της συμφωνίας τους η οποία με τη σειρά της διεκδικεί με ανταπαίτηση της από τον ενάγοντα το ποσό της προκαταβολής το οποίο κατέβαλε σε αυτόν εφόσον επιρρίπτει σε αυτόν την ευθύνη και υπαιτιότητα για τη μη υλοποίηση της μεταξύ τους συμφωνίας Ούτως ή άλλως ο ενάγων ουδεμία ζημία υπέστη από την ακύρωση της συμφωνίας ούτε και είχε δικαίωμα υπενοικίασης του εμπράγματου δικαιώματος, ώστε να ισχυρίζεται ότι υπέστη οποιαδήποτε ζημία από τον τερματισμό της ενοικίασης. . Ο ενάγων αξιώνει συγκεκριμένα αποζημιώσεις: (α) ύψους €245.000,00 για παράβαση σύμβασης/ή και ποσό που αντιπροσωπεύει τη διαφορά μεταξύ της συμφωνηθείσας τιμής πώλησης και της αγοραίας αξίας της περιουσίας κατά την ημερομηνία τερματισμού, (β) €3.101,11σ. για απώλεια εισοδημάτων που υπέστη ο ενάγων συνεπεία των παραστάσεων των εναγομένων ή /και για παράβαση σύμβασης. Νόμιμο τόκο για τα πιο πάνω ποσά από 29.01.2010 ημερομηνίας καταχώρησης της αγωγής ως έξοδα. Η εναγόμενη αξιώνει με την ανταπαίτηση της από τον ενάγοντα €100,000= ποσό το οποίο κατέβαλε ως προκαταβολή, νόμιμο τόκο από

  1. 12.2008 ημερομηνία που συνάφθηκε η συμφωνία και δόθηκε η προκαταβολή και τα έξοδα της. Στο ειδικά οπισθογραφημένο κλητήριο ένταλμα του ενάγοντος παρέχονται οι λεπτομέρειες αυτής της συμφωνίας η οποία κατατέθηκε και σημειώθηκε ως Τεκμ. 4 και οι ισχυρισμοί του για το πως προέκυψε η επίδικη διαφορά. Παρόμοια στην έκθεση υπεράσπισης και ανταπαίτησης η πλευρά της εναγόμενης προβάλλει με τη σειρά της τη δική της εκδοχή. Τα ακόλουθα αποτέλεσαν αναμφισβήτητα γεγονότα εφόσον έχουν δικογραφηθεί και δεν υπήρξε άρνηση τους : (α) Το εν λόγω εμπράγματο δικαίωμα μίσθωσης είχε συσταθεί μεταξύ του ενάγοντος και της Κυπριακής Δημοκρατίας και είχε ανανεωθεί την 1.02.2006 για περίοδο 33 χρόνων ήταν από 1.02.2006 μέχρι 31.01.2039 με τους ίδιους όρους της αρχικής σύμβασης (Τεκμ. 2), είχε εγγραφεί δεόντως στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας και επενεργούσε ως εμπράγματο δικαίωμα (Τεκμ. 3), (β) ότι το ως άνω δικαίωμα ο ενάγων είχε δικαίωμα να το εκχωρήσει ή να το υπομισθώσει υπό τον όρο έκδοσης σχετικής άδειας από τις αρμόδιες αρχές, (γ) το συμφωνηθέν τίμημα ανερχόταν στο ποσό των €1.025,000,00 το οποίο θα ήταν πληρωτέο: (ι) με την υπογραφή της συμφωνίας το ποσό των €100.000,00 ως προκαταβολή, ποσό το οποίο είναι παραδεκτό ότι καταβλήθηκε από την εναγόμενη στον ενάγοντα και (ιι) €925.000,00 θα ήταν καταβλητέο με την μεταβίβαση του δικαιώματος ή/και την 16.01.2009 νοουμένου ότι η Δημοκρατία και/ή οι αρμόδιες κρατικές αρχές θα είχαν εκδώσει μέχρι τότε τη σχετική άδεια που θα επέτρεπε την εκχώρηση και/ή πώληση και/ή μεταβίβαση του ρηθέντος δικαιώματος. Σε περίπτωση δε που δεν καθίστατο δυνατή η εκχώρηση /ή και μεταβίβαση ή/ και πώληση ή/και διάθεση κατά την εν λόγω ημερομηνία, η καταβολή του ποσού θα γινόταν κατά την ημέρα που αυτή θα καθίστατο δυνατή ή/και κατά την ημερομηνία της μεταβίβασης με τον τρόπο που καθοριζόταν στη σύμβαση των μερών. (δ) τα μέρη της συμφωνίας είχαν αναλάβει την υποχρέωση το καθένα στο βαθμό και στην έκταση που συμφωνήθηκε να προβούν στις απαραίτητες ενέργειες για την εξασφάλιση της άδειας, ώστε να καταστεί εφικτή η εκπλήρωση της σύμβασης, (ε) η σχετική άδεια εκδόθηκε κατά ή περί την 12.03.
  2. Ο ενάγων ισχυρίζεται ότι όταν εκδόθηκε η σχετική άδεια κάλεσε επανειλημμένα την εναγόμενη να προχωρήσουν με την εκπλήρωση των όρων της σύμβασης, δηλαδή η εναγόμενη να καταβάλει το υπόλοιπο οφειλόμενο τίμημα και να μεταβούν στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας για τη μεταβίβαση και εγγραφή επ΄ονόματι της εναγόμενης του εκχωρούμενου ή/και πωλούμενου δικαιώματος. Είναι ο ισχυρισμός του ενάγοντος ότι η εναγόμενη προβάλλοντας διάφορες αιτιάσεις, γραπτώς ή/και προφορικώς εκτός του πλαισίου της συμφωνίας των μερών, παρέλειψε ή/και αρνείτο ή/και αμελούσε να προχωρήσει στην εκπλήρωση των συμβατικών της υποχρεώσεων και παρέλειψε να εμφανιστεί σε συγκεκριμένη ημερομηνία στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας όταν την κάλεσαν προς τούτο. Ο ενάγων ισχυρίζεται περαιτέρω ότι η αξία του εμπράγματος δικαιώματος που διατηρεί επί της μισθώσεως έχει μειωθεί από τη συμφωνηθείσα τιμή εκχώρησης ή /και πώλησης και/ή μεταβίβασης ή/και διάθεσης, όπως είχαν συμφωνήσει οι διάδικοι, και ως εκ τούτου έχει υποστεί οικονομικές απώλειες. Αναφέρεται στην έκθεση απαίτησης του σε εκτίμηση που διαθέτει, η οποία δείχνει ότι υπέστη ζημιά ύψους €345,000,00 λόγω της μείωσης της αξίας του, γι΄αυτό και κατακράτησε το ποσό της προκαταβολής αξιώνοντας το υπόλοιπο των €245.000,
  3. Στην έκθεση απαίτησης του ο ενάγων κάνει ειδικότερη αναφορά σε σχέση με την αποζημίωση που διεκδικεί ύψους €3.101,11σ. για την απώλεια μισθωμάτων. Ο ενάγων κατά ή περί την 19.6.2009 τερμάτισε με επιστολή των δικηγόρων του τη συμφωνία. Η πλευρά της εναγόμενης στο δικό της δικόγραφο παραδέχεται πλείστους όσους ισχυρισμούς του ενάγοντος που άπτονται της ιδιότητας τους και των συνθηκών σύναψης της συμφωνίας και όρων αυτής. Ισχυρίζεται περαιτέρω ότι το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης θα καταβαλλόταν την 16.01.2009 νοουμένου ότι η Δημοκρατία θα εξέδιδε και ή θα παραχωρούσε τη σχετική άδεια για τη μεταβίβαση και εγγραφή του εμπράγματος δικαιώματος επ΄ονόματι της. Αρνείται τους ισχυρισμούς του ενάγοντος για το τι επακολούθησε της πιο πάνω ταχθείσας ημερομηνίας που αποσκοπούσε στην υλοποίηση της συμφωνίας τους και ισχυρίζεται ότι ήταν ουσιώδης όρος της συμφωνίας εκχώρησης η ημερομηνία μεταβίβασης διότι η εναγόμενη θα ζητούσε χρηματοδότηση από τράπεζα όπως και πράγματι εξασφάλισε με ισχύ 30 ημερών. Ταυτόχρονα κατατέθηκε αίτηση στο Υπουργείο Εμπορίου και Βιομηχανίας για την έγκριση της εκχώρησης του εμπράγματος δικαιώματος στην εναγόμενη. Το ως άνω Υπουργείο αρνήθηκε την έκδοση της άδειας και απαίτησε την ετοιμασία μελέτης βιωσιμότητας της εργασίας που θα γινόταν από την εναγόμενη. Στο μεταξύ, λόγω της καθυστέρησης της έγκρισης της άδειας της μεταβίβασης η δανειοδότηση της εναγόμενης ακυρώθηκε. Γι΄αυτό, η εναγόμενη ακύρωσε την επίδικη συμφωνία με υπαιτιότητα του ενάγοντος και αξίωσε την επιστροφή του ποσού που κατέβαλε ως προκαταβολή, το οποίο κατακρατεί ο ενάγων. Ο ενάγων δεν υπέστη οποιαδήποτε ζημιά από την ακύρωση της συμφωνίας και καθώς δεν είχε δικαίωμα υπενοικίασης του εμπράγματου δικαιώματος δεν μπορεί να ισχυρίζεται ότι υπέστη οποιαδήποτε ζημιά από τον τερματισμό της ενοικίασης. Στις εμπεριστατωμένες αγορεύσεις τους οι ευπαίδευτοι συνήγοροι εισηγήθηκαν η μεν κα Μ. Ραφαήλ από πλευράς ενάγοντος, ότι οι αξιώσεις του ενάγοντος έχουν αποδειχθεί και θα πρέπει να εκδοθεί απόφαση υπέρ του με έξοδα, ο δε κ. Θ. Ιωαννίδης από πλευράς εναγομένης ότι ο ενάγων απέτυχε να αποδείξει τις αξιώσεις του και έτσι η αγωγή του θα πρέπει να απορριφθεί με έξοδα σε βάρος του. Αντίθετα εισηγήθηκε ότι η εναγόμενη απέδειξε την ανταπαίτηση της για την οποία θα πρέπει να εκδοθεί απόφαση για επιστροφή του ποσού που διεκδικεί με τόκο το οποίο δόθηκε ως προκαταβολή για μια συμφωνία που δεν υλοποιήθηκε εφόσον ο ενάγων δεν απέδειξε ότι υπέστη οποιανδήποτε ζημιά. Σχολίασαν την δοθείσα μαρτυρία και παρέπεμψαν το Δικαστήριο σε σχετική νομολογία και αυθεντίες προς επίρρωση των θέσεων τους. Όπου κριθεί αναγκαίο θα γίνει σχετική αναφορά στις αγορεύσεις - εισηγήσεις των ευπαίδευτων συνηγόρων στη συνέχεια της απόφασης μου κατά την ανάλυση που θα ακολουθήσει. ΑΝΑΛΥΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ ΣΕ ΣΥΝΔΥΑΣΜΟ ΜΕ ΤΗ ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ: Από πλευράς ενάγοντος κατάθεσαν ο ίδιος ο ενάγων κ. Χρίστος Ορφανίδης (Μ.Ε.1), ο κ. Γεώργιος Μιχαήλ (Μ.Ε.2), ο κ. Αντώνης Λοίζου (Μ.Ε.3) και ο κ. Αντρέας Λιπέρης (Μ.Ε.4). Εκ μέρους της εναγόμενης κατάθεσε ο κ. Κυριάκος Ταλατίνης (Μ.Υ.1) και ο διευθυντής της εναγόμενης κ. Χρίστος Πίττας (Μ.Υ.2). Κατά την παράθεση της μαρτυρίας των πιο πάνω μαρτύρων κατατέθηκαν συνολικά 25 έγγραφα ως τεκμήρια, σε κάποια από αυτά ήδη έκανε αναφορά πιο πάνω, σε όσα δε άλλα ενδιαφέρουν θα γίνει αναφορά και σχολιασμός τους στη συνέχεια κατά την ανάλυση που θα ακολουθήσει όπως ασφαλώς και στην προφορική μαρτυρία. Σημασία όπως θα καταδειχθεί στη συνέχεια για την επίλυση των επίδικων θεμάτων, όπως αυτά έχουν αποκρυσταλλωθεί, και στα οποία θα γίνει αναφορά στην επόμενη παράγραφο, ενέχει η μαρτυρία των δύο συμμετεχόντων στη σύναψη της συμφωνίας και ακολούθως στις προσπάθειες που καταβλήθηκαν προς υλοποίηση της, δηλαδή του ενάγοντος κ. Χ. Ορφανίδη (Μ.Ε.1) από τη μια και του κ. Χρ. Πίττα (Μ.Υ.2) για την πλευρά της εναγόμενης από την άλλη, όπως και των εκτιμητών που η κάθε πλευρά παρουσίασε, ήτοι από πλευράς ενάγοντος του κ. Α. Λοϊζου (Μ.Ε.3) και από πλευράς εναγομένης του κ. Κ. Ταλαττίνη (Μ.Υ.1). Η μαρτυρία των υπόλοιπων μαρτύρων ενέχει κάποια αξία μόνο για επί μέρους ζητήματα στα οποία θα γίνει αναφορά στο κατάλληλο σημείο. Ουσιώδη δε σημασία στην εν γένει αξιολόγηση ενέχει η ίδια η συμφωνία μεταξύ των διαδίκων η οποία κατατέθηκε ως (Τεκμ.4) και η ερμηνεία των διαφόρων όρων της. Αποδέχομαι τη μαρτυρία του ενάγοντος κ. Χρ. Ορφανίδη ως μαρτυρία ειλικρινή ως προς τα γεγονότα της υπόθεσης. Ήταν ευθύς, κατάθεσε με συνοχή καλύπτοντας όλα τα γεγονότα που αφορούσαν τις σχέσεις του ή των εταιρειών του με την εναγόμενη ή τον διευθυντή της κ. Χρ. Πίττα (Μ.Υ.2), τα γεγονότα που αφορούν την επίδικη συμφωνία και όσα επακολούθησαν της σύναψης της. Από την άλλη η μαρτυρία του κ. Χρ. Πίττα (Μ.Υ.2), χαρακτηριζόταν από κενά και επιφυλάξεις αναφορές του δεν συμφωνούσαν με όλη την υπόλοιπη μαρτυρία που κρίθηκε ως αξιόπιστη και ειλικρινής αλλά κύρια με την έγγραφη μαρτυρία. Ήταν φανερόν ότι ήθελε να επιρρίψει την ευθύνη για την μη υλοποίηση της συμφωνίας στον ενάγοντα προς εξυπηρέτηση των συμφερόντων του. Σε σχέση δε με την μαρτυρία των εκτιμητών για τους λόγους που θα αναλύσω στη συνέχεια στο κατάλληλο σημείο της απόφασης μου προκρίνω αυτή του κ. Κ. Ταλαττίνη (Μ.Υ.1) και απορρίπτω αυτή του κ Α. Λοϊζου (Μ.Ε.3). Ο χρόνος υλοποίησης της επίδικης συμφωνίας, οπότε και θα έπρεπε να καταβληθεί το υπόλοιπο του συμφωνηθέντος ποσού των €925.000,00, και αν αυτός δηλαδή η 16η. 01.2009 κατά την εναγόμενη, καθίστατο ουσιώδης με την ίδια τη συμφωνία ή κατέστη ως τέτοιος οποτεδήποτε μετά τη σύναψη της, παραμένει επίδικο θέμα προς επίλυση. Ανάλογα δε με το ποιος θα κριθεί υπαίτιος για την διάρρηξη της συμφωνίας και τη μη υλοποίηση της, παραμένει ως επίδικο ζήτημα η απόδειξη της ζημιάς την οποία υπέστη ή υφίσταται και συνεπεία αυτής ο καθορισμός του ύψους των αποζημιώσεων που δικαιούται προς αποκατάσταση της. Το Δικαστήριο καλείται να αποφασίσει ποιο διάδικο μέρος έχει παραβιάσει την επίδικη συμφωνία (Τεκμ. 4), ανατρέχοντας στους όρους της και ερμηνεύοντας τους, λαμβάνοντας ταυτόχρονα υπόψη και τα πραγματικά γεγονότα που έλαβαν χώρα. Στην υπόθεση Θεολόγου κ.α. ν. Κτηματικής Εταιρείας Νέμεσις Λτδ,

(1998)1 ΑΑΔ 407 λέχθηκαν τα ακόλουθα: «Οι αρχές που διέπουν την ερμηνεία σύμβασης είναι καλά καθιερωμένες και δεν χρειάζεται να τις επαναλάβουμε (βλ. Saab and Another v. Holy Monastery Ay. Neophytos
(1982)1 C.L.R. 499). Πρέπει να σημειώσουμε ότι, συνεχής είναι η τάση προς εναρμόνιση των αρχών ερμηνείας των συμβάσεων με τα κρατούντα στην καθημερινή ζωή. Το κριτήριο είναι η έννοια την οποία μεταδίδει το κείμενο της συμφωνίας στο μέσο λογικό άνθρωπο. Για το σκοπό αυτό μπορεί να εμπλουτισθεί η γνώση με την αποκάλυψη του υπόβαθρου της συμφωνίας, εξαιρουμένων πάντοτε των διαπραγματεύσεων, καθώς και μονομερών δηλώσεων και υποκειμενικών προθέσεων των συμβαλλομένων. Μαρτυρία που αναφέρεται στους υποκειμενικούς παράγοντες μπορεί να γίνει δεκτή μόνο σε αγωγή για διόρθωση του εγγράφου (rectification) (βλ. ICS v. West Bromwich BS
(1998)1 All E.R. 98 (HL)). Το αντικείμενο βέβαια της ερμηνείας παραμένει πάντοτε η έννοια των όρων της συμφωνίας κατά το μέσο λογικό άνθρωπο. Η έννοια, η οποία μεταδίδεται σ' αυτόν, για τα συμφωνηθέντα.» Στην υπόθεση Μεταλλικά Ηρακλής Μιχαηλίδης Λτδ ν. G.C. Exhaust Systems Ltd,
(2001)1 ΑΑΔ σελ. 500 το Εφετείο, επαναλαμβάνοντας την αρχή ότι μια σύμβαση πρέπει να ερμηνεύεται συνολικά, πρόσθεσε τα εξής: "Σύμφωνα με τους ερμηνευτικούς κανόνες, μια σύμβαση πρέπει να ερμηνεύεται σύμφωνα με το λεκτικό της και με τρόπο που θα πραγματοποιείται η πρόθεση των μερών, όπως αυτή συνάγεται από το σύνολο της σύμβασης (βλ. Chitty on Contracts, General Principles, 27 εκ., παραγ.12-053). Όπως το έθεσε ο Lord Cottenham L.C. στη Lloyd v. Lloyd
(1837)2 My. & Cr. 192, 202: "If the provisions are clearly expressed, and there is nothing to enable the court to put upon them a construction, different from that which the words import, no doubt the words must prevail; but if the provisions and expressions be contradictory and if there be grounds, appearing on the face of the instrument, affording proof of the real intention of the parties, then that intention will prevail against the obvious and ordinary meaning of the words". Σε μετάφραση: «Αν οι πρόνοιες μιας συμφωνίας εκφράζονται με σαφήνεια και δεν υπάρχει τίποτε που καθιστά ικανό το Δικαστήριο να τις ερμηνεύσει με τρόπο διαφορετικό από εκείνο που επιτρέπεται από το λεκτικό τους, χωρίς αμφιβολία πρέπει να επικρατήσει το λεκτικό. Αν όμως οι πρόνοιες και οι φράσεις είναι αντιφατικές και αν υπάρχουν λόγοι οι οποίοι φαίνονται στην όψη του εγγράφου, οι οποίοι προσφέρουν απόδειξη της πραγματικής πρόθεσης των μερών, τότε εκείνη η πρόθεση θα επικρατήσει έναντι της φανερής και συνήθους έννοιας των λέξεων». Το κριτήριο λοιπόν για την ερμηνεία της συμφωνίας είναι η έννοια την οποία μεταδίδει το κείμενο της συμφωνίας στο μέσο λογικό άνθρωπο. Οι επίμαχες παράγραφοι που καλείται το Δικαστήριο να ερμηνεύσει για να καταλήξει σε σχετικά ευρήματα είναι οι πιο κάτω: Παράγραφος 3.1 της συμφωνίας (Τεκμ. 4): 3.1 Το συμφωνηθέν τίμημα εκχώρησης για το εμπράγματο δικαίωμα του ακινήτου είναι €1.025,000,00 πληρωτέο ως ακολούθως: (α) €100.000,00 θα καταβληθούν από το Β Μέρος προς το Α Μέρος αμέσως με την υπογραφή του παρόντος. (β) €925.000,00 θα καταβληθούν από το Β Μέρος προς το Α Μέρος την 16.1.2009 νοουμένου ότι η Κυπριακή Δημοκρατία εκδώσει και/ή παραχωρήσει σχετική άδεια και/ή παραχωρήσει σχετική άδεια και εγγράψει το εμπράγματο δικαίωμα επ' ονόματι του Β Μέρους. Σε περίπτωση που δεν πραγματοποιείτο η μεταβίβαση κατά την πιο πάνω ημερομηνία, τότε η μεταβίβαση θα πραγματοποιείτο την επόμενη μέρα Παρασκευή μετά την έκδοση της απαιτούμενης άδειας για μεταβίβαση. Προκύπτει ξεκάθαρα από τις πιο πάνω πρόνοιες της συμφωνίας ότι η ημερομηνία 16.01.2009 συνδέεται με την ημερομηνία κατά την οποία η εναγόμενη θα ήταν υπόχρεη να καταβάλει στον ενάγοντα το υπόλοιπο ποσό των €925.000, νοουμένου ότι μέχρι τότε θα εκδιδόταν η άδεια και πραγματοποιείτο η μεταβίβαση του εμπράγματου δικαιώματος. Σε περίπτωση που μέχρι και την 16.01.2009 δεν είχε εκδοθεί η άδεια και δεν είχε πραγματοποιηθεί η μεταβίβαση του εμπράγματου δικαιώματος, δεν θα είχε προκύψει η υποχρέωση της εναγόμενης να καταβάλει στον ενάγοντα το ποσό των €925.000,
  1. Από την ερμηνεία της παραγράφου 3.1 της συμφωνίας προκύπτει ότι η έκδοση της άδειας και η μεταβίβαση θα έπρεπε να λάβουν χώρα μέχρι τις 16.01.
  2. Το λεκτικό όμως που χρησιμοποιείται στην συνέχεια της ίδιας αυτής παραγράφου της συμφωνίας δεν επιτρέπει ερμηνεία ότι η ως άνω ημερομηνία ήταν καταλυτική ως προς τη συνέχιση ισχύος της συμφωνίας καθώς καταγράφεται σε αυτή ότι σε περίπτωση που δεν πραγματοποιείτο η μεταβίβαση κατά την 16.01.2009, αυτή θα πραγματοποιείτο την επόμενη μέρα Παρασκευή μετά την έκδοση της απαιτούμενης άδειας για μεταβίβαση. Έπεται ότι τα μέρη αποδέχθηκαν ότι η άδεια θα μπορούσε να εκδοθεί και μετά την 16.1.2009 οπότε και θα υλοποιείτο η συμφωνία με την καταβολή του υπόλοιπου του τιμήματος και η μεταβίβαση του δικαιώματος. Κατά συνέπεια, τα όσα η εναγόμενη ισχυρίζεται ότι ήταν ουσιώδης όρος της συμφωνίας η έκδοση της άδειας μέχρι τις 16.1.2009, δεν μπορεί να έχουν αντίκρισμα σύμφωνα με τα πιο πάνω. Ακόμη και στην περίπτωση που γινόταν αποδεκτή η θέση, ότι με βάση το κείμενο της συμφωνίας ήταν ουσιώδης όρος της συμφωνίας ότι η άδεια θα εκδίδετο μέχρι τις 16.1.2009, οι ενέργειες που έγιναν μετά την ημερομηνία αυτή κατέστησαν τον χρόνο υλοποίησης της συμφωνίας μη ουσιώδη. Εδώ παρεμβάλλω τα εξής γεγονότα που αφορούν την προώθηση της υπόθεσης με σκοπό την έκδοση της απαιτούμενης άδειας: (α) Η αίτηση από τον ενάγοντα προς το Υπουργείο Εμπορίου, Βιομηχανίας & Τουρισμού παραδόθηκε διά χειρός στον Γ. Μιχαήλ (Μ.Ε.2), μόλις στις 16.12.2008 (Τεκμ. 17). Η συμφωνία υπενθυμίζω ότι υπογράφτηκε ήδη από την
  3. 12.
  4. Αν είχε συμφωνηθεί η 16η Ιανουαρίου 2009 ως ουσιώδης όρος δεν θα αφηνόταν να παρέλθει τόσος χρόνος για μια απλή επιστολή - αίτηση. Η οποία θα έπρεπε να συνοδευόταν από αντίστοιχη της εναγόμενης ως αγοράστριας. (β) Σύμφωνα με τον κ. Γ. Μιχαήλ (Μ.Ε.2) την οποία αποδέχομαι εφόσον δεν αμφισβητήθηκε, είχαν μεταβεί στο Υπουργείο ο ενάγων, ο κ. Χρ. Πίττας και κάποιο άγνωστο του πρόσωπο. (γ) Ενώ υπήρχε η παράκληση για άμεση εξέταση του αιτήματος διαβιβάστηκε στον Λειτουργό του Υπουργείου Μ. Γεωργιάδη η οποία αρχειοθετήθηκε την
  5. 12.
  6. (δ) Όπως εξήγησε ο κ. Γ. Μιχαήλ (Μ.Ε.2), η διαδικασία έγκρισης παίρνει κάποιο χρόνο εφόσον η αίτηση έχει συμπληρωθεί. Στην προκείμενη περίπτωση απαιτείτο όπως η αίτηση - ερωτηματολόγιο, εκ μέρους της αγοράστριας προσκομίστηκε σε μεταγενέστερο χρόνο (Τεκμ. 18) και η μελέτη οικονομικής βιωσιμότητας των εργασιών που θα διεξήγαγε η εναγόμενη προσκομίστηκε από τον κ. Χρ. Πίττα μόλις την 27.01.
  7. (ε) Με επιστολή με ημερομηνία 9.02.2009 ορίστηκε η 18.02.2009 η σύγκληση της Συμβουλευτικής Επιτροπής η οποία θα αποφάσιζε τη σύσταση ή όχι της έγκρισης της αίτησης. (στ) Στις 18.02.2009 αποφασίστηκε η σύσταση της έγκρισης της αίτησης (Τεκμ. 21). (ζ) Η έγκριση δόθηκε την 12.03.2009 (Τεκμ. 7). Στην υπόθεση Χατζημιχαήλ ν. Ανδρέου,
(2008)1 Α.Α.Δ. 489, το Πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι η Εφεσείουσα (πωλητής) παρέμεινε σιωπηλή και δεν ζήτησε την πληρωμή των Λ.Κ.130.000 κατ' επίκληση του ουσιώδους χρόνου, εκφράζοντας και την προθυμία και ετοιμότητα της να μεταβιβάσει ταυτόχρονα το κτήμα. Η στάση της Εφεσείουσας είχε ως συνέπεια την αποδυνάμωση του αρχικού, ουσιώδους χρόνου. Στην υπόθεση Cybarco Ltd v. 1. Gillian Guest, 2. Martin Miller,
(2010)1 AAΔ 2071, λέχθηκαν τα ακόλουθα: «Σύμφωνα με τη νομολογία, όταν ένα μέρος με τη συμπεριφορά του δείχνει ότι δεν επιμένει σε εκτέλεση του συμβολαίου όπως ορίζουν οι αρχικοί του όροι, τότε το Δικαστήριο μπορεί να θεωρήσει ότι έχει παραιτηθεί των δικαιωμάτων του να επιμένει σε εκτέλεση της σύμβασης σύμφωνα με τους αρχικούς όρους.» Και στη συνέχεια: «Όπως αναφέρεται στο Σύγγραμμα Chitty on Contracts, 12η Έκδοση, Τόμος 1, παρ.21-017, σκοπός της αποστολής της ειδοποίησης, δεν είναι για να διαφοροποιηθούν οι όροι της σύμβασης, αφού τα μέρη δεν μπορούν μονομερώς να τους αλλοιώσουν. Η συνέπεια της ειδοποίησης είναι για να τερματίσει την παρεμβολή του δικαίου της επιείκειας στα συμβατικά δικαιώματα των μερών και να προειδοποιήσει τον οφειλέτη ότι στο μέλλον οι σχέσεις των μερών θα διέπονται από τους όρους της μεταξύ τους σύμβασης και των προνοιών του περί Συμβάσεων Νόμου, ο οποίος στην ουσία κωδικοποιεί τις αρχές του κοινοδικαίου. Στην προκειμένη περίπτωση, οι Εφεσείοντες παρέλειψαν να δώσουν επαρκή προειδοποίηση ότι τερματίζεται η χαλαρότητα που επέδειξαν μέχρι τότε και ότι οι Εφεσίβλητοι εάν δεν εκπληρώσουν τις υποχρεώσεις τους, τότε θα αναγκαστούν να τερματίσουν, επανερχόμενοι στους όρους της σύμβασης. Οι Εφεσείοντες παρέλειψαν να αποστείλουν μια τέτοια προειδοποίηση και επομένως ορθά, κατά την κρίση μας, το πρωτόδικο δικαστήριο διαπίστωσε ότι ισχύει η αρχή του δικαίου της επιείκειας για εγκατάλειψη των δικαιωμάτων που είχαν δυνάμει του όρου 18, να τερματίσουν πάραυτα τη σύμβαση. Συναφώς ορθά κρίθηκε από το πρωτόδικο δικαστήριο ότι ο τερματισμός δεν ήταν νόμιμος και ότι το συμβόλαιο συνεχίζει να βρίσκεται σε ισχύ». Κατ' αναλογία στην προκείμενη περίπτωση η εναγόμενη, ακόμη και αν θεωρείτο ότι ήταν ουσιώδες ότι μέχρι την 16.01.2009 θα έπρεπε να εκδίδετο η άδεια και να υλοποιείτο η συμφωνία, σίγουρα εκ της συμπεριφοράς της απεμπόλησε το δικαίωμα να απαιτεί την έκδοση της άδειας μέχρι και τις 16.01.2009, αφού ακόμα και στις 27.01.2009 υπέβαλαν μελέτη βιωσιμότητας στο Υπουργείο, προφανώς προσδοκώντας στη λήψη της άδειας ακόμη και μετά την 16.01.2009, που κατά τα άλλα ήταν ουσιώδης ημερομηνία για την έκδοση της άδειας. Στην παράγραφο 8 της ίδιας συμφωνίας, υπό τον τίτλο «Δικαίωμα Τερματισμού» προνοούνται τα ακόλουθα: «Όλοι οι όροι της παρούσας συμφωνίας είναι ουσιώδεις και παράβαση οποιουδήποτε από αυτούς θα δίδει το δικαίωμα στον μη υπαίτιο των συμβαλλομένων να τερματίσει την συμφωνία ή/και να απαιτήσει νόμιμες αποζημιώσεις.» Το ζήτημα που θα πρέπει να απασχολήσει στη συνέχεια είναι κατά πόσο η πρόνοια της παραγράφου 8 της επίδικης συμφωνίας καθιστούσε την ημερομηνία 16.01.2009 ως τον ουσιώδη όρο για τον χρόνο υλοποίησης της συμφωνίας. Η πρόνοια αυτή ασφαλώς και θα πρέπει να διαβάζεται με το υπόλοιπο λεκτικό της παραγράφου 3.1(β). Αυτό ακριβώς το λεκτικό που χρησιμοποιείται στην πιο πάνω παράγραφο της συμφωνίας δεν συνηγορεί υπέρ της άποψης ότι ήταν ουσιώδης όρος η υλοποίηση της συμφωνίας η πιο πάνω ημερομηνία. Καθώς η χρησιμοποίηση του λεκτικού «νοουμένου ότι . Β Μέρους» και ακόμα η άλλη σημαντική πρόνοια ότι: «Σε περίπτωση . για μεταβίβαση» κατά την άποψη μου αναιρεί την όποια επιχειρηματολογία υπέρ την άποψης ότι η επίδικη συμφωνία προνοούσε ως ουσιώδη όρο υλοποίησης της την 16.01.
  1. Οι πιο πάνω πρόνοιες άφηναν ανοιχτό το ενδεχόμενο να μην υλοποιείτο η συμφωνία κατά την πιο πάνω ημερομηνία αλλά σε μεταγενέστερο στάδιο όταν η Κυπριακή Δημοκρατία θα εξέδιδε και/ή παραχωρούσε τη σχετική άδεια και μεταβίβαζε και ενέγραφε το εμπράγματο δικαίωμα επ΄ονόματι της εναγόμενης. Αυτή δε η μεταβίβαση θα γινόταν την επόμενη Παρασκευή μετά την έκδοση της απαιτούμενης άδειας για μεταβίβαση. Παρόλο ότι γίνεται παραδοχή στην Υπεράσπιση του ισχυρισμού στην Έκθεση Απαιτήσεως της παρ. 6 ότι: «Δυνάμει της ειρημένης συμφωνίας τα μέρη ανέλαβαν αμοιβαία την υποχρέωση το καθ΄ένα στο βαθμό και την έκταση που συμφωνήθηκε να προβούν στις απαραίτητες ενέργειες για την εξασφάλιση της πιο πάνω άδειας ώστε να καταστεί εφικτή η εκπλήρωση της σύμβασης.» στον όρο 4.1 της συμφωνίας (Τεκμ. 4) προνοείτο ότι: «Το Β Μέρος δηλώνει και είναι υποχρέωση του να προσπαθήσει να εξασφαλίσει σχετική άδεια μέσο του αρμόδιου Υπουργείου της Κυπριακής Δημοκρατίας, Υπουργείο Εμπορίου και Βιομηχανίας, ούτως ώστε να επιτραπεί η μεταβίβαση και εγγραφή του εμπράγματου δικαιώματος επ΄ονόματι του Β Μέρους» Επομένως σύμφωνα με τον όρο αυτό η ευθύνη για την εξασφάλιση της άδειας ανατέθηκε στην εναγόμενη. Εάν δε η ανάθεση της προώθησης της εξασφάλισης της άδειας ανατέθηκε στην εναγόμενη, έστω και αν ο ενάγων προθυμοποιήθηκε να βοηθήσει προς τούτο, θα ήταν παράδοξο να αποδεχόταν ουσιώδη όρο τον χρόνο που καθορίζεται στον όρο 3.1(β) της συμφωνίας. Σε κάθε περίπτωση τα γεγονότα που ακολούθησαν την 16η .01.2009 όπως αυτά εκτέθηκαν και από τον ενάγοντα ενώπιον του Δικαστηρίου συνηγορούντος και του κ. Α. Λιπέρη (Μ.Ε.4) του οποίου τη μαρτυρία κρίνω ως αξιόπιστη και αποδέχομαι και ειδικότερα σε σχέση με τις διαβουλεύσεις που γίνονταν ακόμα και τον Απρίλιο του 2009 προς υλοποίηση της συμφωνίας δεν συνάδουν με την θέση ότι η 16η .0..2009 ήταν ο ουσιώδης χρόνος . Ο ευπαίδευτος συνήγορος της εναγόμενης κ. Θ. Ιωαννίδης, στην αγόρευση του υπενθύμισε το Δικαστήριο ότι ο ενάγων παραδέχθηκε ότι ήταν ουσιώδης όρος της συμφωνίας η άμεση έκδοση της άδειας για μεταβίβαση του εμπράγματου δικαιώματος, γι΄αυτό και καθορίστηκε η ημερομηνία 16.1.2009 ως ημερομηνία μεταβίβασης. Παραγνωρίζει όμως ότι ο ενάγων ήταν κάθετος ενώπιον του Δικαστηρίου ότι οι επαφές του με τον διευθυντή της ενάγουσας τον κ. Χρ. Πίττα μέσω του κ. Α. Λιπέρη συνεχίστηκαν και μετά την πιο πάνω ημερομηνία συνεργούντος του οποίου οι προσπάθειες, όπως ήταν συμβατική υποχρέωση του, συνεχίστηκαν για την εξασφάλιση της άδειας που απαιτείτο από την Κυβέρνηση. Για αυτό και όπως παραδέχθηκε επίσης ο ενάγων κάτι που επιβεβαιώθηκε και από τους Γιώργο Μιχαήλ (Μ.Ε.2) και Αντρέα Λιπέρη (Μ.Ε.4), επισκέφθηκαν μαζί με τον διευθυντή της εναγόμενης το αρμόδιο Υπουργείο Εμπορίου για να εξηγήσουν ότι επείγονταν για την έκδοση της άδειας. Η ίδια η συμφωνία όμως, όπως προαναφέρθηκε, αφήνει ανοιχτό το ενδεχόμενο σε περίπτωση μη υλοποίησης της συμφωνίας την 16.01.2009 ότι αυτή θα μπορούσε να γίνει σε μεταγενέστερο στάδιο «την επόμενη Παρασκευή», της ημερομηνίας έκδοσης της σχετικής άδειας. Στη βάση επομένως των πιο πάνω αλλά και από την ίδια τη συμπεριφορά της εναγόμενης, μεταγενέστερα της πιο πάνω ημερομηνίας, όπως ήταν ο μη τερματισμός αμέσως της συμφωνίας αλλά τουναντίον η προώθηση και συνέχιση της προσπάθειας έκδοσης της σχετικής άδειας, με υποβολή μετά την πιο πάνω ημερομηνία έκθεσης βιωσιμότητας της επιχείρησης που προγραμμάτιζε να λειτουργήσει στο εν λόγω υποστατικό ήτοι την 29.01.2009, αυτά δεν υποστηρίζουν την άποψη περί ουσιώδους όρου και καταλυτικής ημερομηνίας αυτής της συμφωνίας την 16.01.
  2. Τα περί έγκρισης δανειοδότησης του από τραπεζικό ίδρυμα μόνο για 30 ημέρες, όπως ισχυρίστηκε ο κ. Χρ. Πίττας κρίνω ότι ήταν μια προσχηματική δικαιολογία αλλά και εκ των υστέρων σκέψη για να δικαιολογήσει την υπαναχώρηση του από τα συμφωνηθέντα. Τέτοια μαρτυρία εξάλλου δεν προσκόμισε. Τουναντίον η μαρτυρία του κ. Χρ. Ορφανίδη - ενάγοντος ότι ακόμα και στις 5.05.2009 είχε επαφή με την τράπεζα της εναγομένης που του ζητούσαν στοιχεία δείχνει ακριβώς ότι ο κ. Χρ. Πίττας δεν ήταν ειλικρινής και ως προς αυτόν τον ισχυρισμό του. Η αναφορά του κ. Χρ. Ορφανίδη από την άλλη υποστηρίζεται και από έγγραφα όπως είναι το Τεκμ. 8 (φορολογική κατάσταση), που προέρχεται από το Τμήμα Εσωτερικών Προσόδων, έγγραφο που φέρει ημερομηνία 5.05.2009 αλλά και την επιστολή του προς τους δικηγόρους του (Τεκμ. 9) ημερ. 20.05.2009 με την οποία τους ενημερώνει για τα τεκταινόμενα. Όλα τα πιο πάνω δεν αποκαλύπτουν πρόθεση των μερών να καταστήσουν τον χρόνο μεταβίβασης του εμπράγματου δικαιώματος ουσιώδη όρο της συμφωνίας. Αναφέρθηκα πιο πάνω σε νομολογία για την ερμηνεία συμβάσεων και τις νομικές συνέπειες από τη μη κήρυξη του χρόνου ως ουσιώδους της συμφωνίας όταν αυτός αφέθηκε να παρέλθει πέραν του συμφωνηθέντος σε αυτή. Οι προσπάθειες για υλοποίηση της συμφωνίας ήταν συνεχείς και είχαν προσλάβει διάφορες μορφές. Όταν αυτές ευοδώθηκαν με την έκδοση άδειας ο ενάγων κάλεσε την εναγόμενη να μεταβούν στο κτηματολόγιο την 15.05.2009 καθιστώντας έτσι την εναγόμενη υπόλογη για τη μη τήρηση των συμφωνηθέντων (Τεκμ.10). Σε αυτά τα οποία υποστήριξε με ειλικρίνεια και εμπεριστατωμένα ο ενάγων εφόσον πλείστοι όσοι ισχυρισμοί του υποστηρίζονται και από ανάλογα; Έγγραφα, προσθέτω και τη μαρτυρία του κ. Α. Λιπέρη (Μ.Ε.2) του οποίου τη μαρτυρία αποδέχομαι εξ ολοκλήρου. Αυτός είχε λάβει μέρος στις μεταξύ των διαδίκων διαβουλεύσεις εφόσον ήταν αυτός που τους είχε φέρει σε επαφή και παρίστατο κατά τη σύναψη της μαρτυρίας την οποία μάλιστα υπέγραψε και ως μάρτυρας. Γνώριζε ως «διαμεσολαβητής» όπως παρουσίασε τον εαυτό του όλα όσα αφορούσαν την συμφωνία και τις διαβουλεύσεις των μερών όπως και τις προσπάθειες τους να εξασφαλιστεί η άδεια από την Κυβέρνηση μέχρι και την κατάρρευση της συμφωνίας μετά από υπαναχώρηση της εναγόμενης όπως όλα έδειχναν. Αναπόφευκτα οδηγούμαι σε εύρημα ότι η επίδικη συμφωνία διαρρήχθηκε και δεν υλοποιήθηκε με υπαιτιότητα της εναγομένης. Εφόσον η κατάληξη μου σε σχέση με τον υπαίτιο της διάρρηξης της συμφωνίας ήταν ως πιο πάνω περιγράφεται, ανακύπτει αναπόφευκτα το ερώτημα για το ύψος και το είδος των αποζημιώσεων που δικαιούται η πλευρά του ενάγοντος. Σε περίπτωση που δεν αποδειχθεί ζημιά η Ενάγων δικαιούται μόνο σε ονομαστικές αποζημιώσεις και υποχρεούται σε άμεση επιστροφή του ποσού των €100.000,00 που αυτός κατακρατεί όταν του είχε δοθεί ως προκαταβολή από την εναγόμενη. Στην υπόθεση Καλησπέρα v. Δρυάδη κ.α.,
(1988)1 ΑΑΔ 867 αναφέρονται τα ακόλουθα: «Το άρθρο 75 διαφυλάττει το δικαίωμα συμβαλλομένου, ο οποίος ακυρώνει τη σύμβαση για βάσιμο λόγο, να διεκδικήσει αποζημιώσεις για ζημιά, που έχει υποστεί λόγω ανακοπής ή μη εκπλήρωσης του συμβολαίου. Το άρθρο 73, εξάλλου, καθορίζει την αποζημίωση, την οποία δικαιούται ο συμβαλλόμενος από τη διάρρηξη της συμφωνίας από τον αντισυμβαλλόμενο. Το λογικά προβλεπτό της ζημιάς, όπως διαγράφεται από τη σύμβαση, είναι το μέτρο της αποζημίωσης. Ο κρίσιμος χρόνος για τον καθορισμό της είναι, κατά κανόνα ο χρόνος διάρρηξης και το επίμετρο η διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς και της αξίας του ακινήτου κατά το χρόνο της διάρρηξης.» Ερχόμενος στα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης, όπως είναι και ο σχετικός δικογραφημένος ισχυρισμός από πλευράς του ενάγοντος, ο χρόνος τερματισμού της συμφωνίας βρίσκω ότι είναι αυτός που φέρει η επιστολή των δικηγόρων του ενάγοντος (Τεκμ.15), όταν πλέον κάθε προσπάθεια υλοποίησης της συμφωνίας κατέστη ανέφικτη ήτοι η ημερομηνία 19.06.
  1. Ο ενάγων για να αποδείξει την ισχυριζόμενη ζημιά που υπέστη, κάλεσε ως μάρτυρα του τον κ. Α. Λοϊζου (Μ.Ε.3), του οποίου η εμπειρογνωμοσύνη σε θέματα αξιών ακίνητης περιουσίας δεν αμφισβητήθηκε. Στην έκθεση του (Τεκμ. 22), κάνει σχετική ανάλυση των κατά την άποψη του δεδομένων και στοιχείων τα οποία θα μπορούσαν να προσδιορίσουν αυτή τη ζημιά. Παίρνει σαν δεδομένο ότι η αξία του κτήματος κατά την ημερομηνία της συμφωνίας δεν ήταν €1.025,000 αλλά €800.000,
  2. Όμως η εν λόγω εκτίμηση θα πρέπει να έχει έρεισμα σε πραγματικά γεγονότα. Τέτοιος ισχυρισμός δεν υπάρχει στην Έκθεση Απαίτησης ούτε έχει προσαχθεί από τον ενάγοντα τέτοια μαρτυρία και δεν μπορεί να γίνει αποδεκτός από το Δικαστήριο. Επιπλέον στην ίδια την εκτίμηση του ο κ. Α. Λοϊζου, πριν να αρχίσει να αφαιρεί διάφορα ποσά (20% αρχικά και μετά 15%), θεωρεί ότι η αξία του εμπράγματου δικαιώματος είναι €1.000,
  3. Αυτός ο τρόπος υπολογισμού της αξίας του εμπράγματου δικαιώματος κατά τον επίδικο χρόνο δεν μπορεί παρά να κριθεί ως αυθαίρετος εφόσον δεν βασίζεται σε αποδεδειγμένα κριτήρια και στην ζώσα κατ΄εκείνη την περίοδο πραγματικότητα και έτσι δεν μπορεί να γίνει αποδεκτός. Τα ακόλουθα σημεία από την Έκθεση του κ. Α. Λοϊζου (Τεκμ. 22) την καθιστούν επισφαλή καθώς δεν στηρίζεται σε πραγματικά δεδομένα και είναι αποτέλεσμα λανθασμένων υπολογισμών. Ο σχολιασμός του κ. Α. Λοϊζου, στη σελίδα 4 της Έκθεσης του ότι δηλαδή «η κρίση στα ακίνητα..υιοθετηθείσα μείωση από την αξία του 2008 μέχρι 2009 κατά 15%» είναι εντελώς αυθαίρετος, χωρίς οποιαδήποτε τεκμηρίωση και είναι εντελώς λανθασμένος, εφόσον όπως φαίνεται και από τα στοιχεία της Κεντρικής Τράπεζας που επισυνάπτονται στην Έκθεση Εκτίμησης του κ. Ταλαττίνη (Τεκμ. 23), δεν δικαιολογείται τέτοια μείωση και κατά το 2009 υπήρξε σταθεροποίηση ουσιαστικά των τιμών. Από την μελέτη των συγκριτικών που υιοθέτησε και ανέλυσε (Α - Ξ) προκύπτουν τεράστιες διαφορές στις αξίες ανά μ² και φαίνεται ότι η επιλογή όλων των συγκριτικών για να καταλήξει στον μέσο όρο ήταν εντελώς λανθασμένη, εφόσον έπρεπε να υιοθετήσει εκείνα τα οποία συγκρίνονται με το επίδικο ακίνητο και όχι ακίνητα που ήταν χωράφια και περίκλειστα σε πολύ μεγάλη απόσταση από το επίδικο. Ο χάρτης που επισυνάπτει και φαίνονται τα συγκριτικά με πράσινο χρώμα και με ψηφία Α - Ξ., καθώς και η θέση του επίδικου κτήματος με κόκκινο περίγραμμα καταδεικνύει ότι τα πλείστα από τα εν λόγω συγκριτικά δεν θα έπρεπε να ληφθούν υπόψη στον υπολογισμό της αξίας και το μόνο ουσιαστικά που κατέχει την ίδια ή παρόμοια θέση όπως και το επίδικο είναι το ακίνητο με το ψηφίο Α, το οποίο έχει και την υψηλότερη τιμή. Συναφώς η αναπροσαρμογή των συγκριτικών πωλήσεων για κτήματα με δρόμο έναντι περίκλειστων κτημάτων επί της αξίας, αυξομείωση σε ποσοστό 25% και μόνο 10% για καλύτερη τοποθεσία (κύριος δρόμος και μη) δεν δίδει επαρκή καθοδήγηση στο Δικαστήριο να βασιστεί σε αυτή εφόσον δεν βασίζονται σε πραγματικές αναλύσεις των αξιών για να φανεί η ποσοστιαία διαφορά μεταξύ των αξιών των συγκριτικών. Έτσι δεν μπορεί να κριθεί παρά λανθασμένη. Στην σελίδα 11 της Έκθεσης του, όπου αναγράφεται ο τρόπος υπολογισμού της αγοραίας αξίας του εμπράγματου δικαιώματος, ενώ λαμβάνεται υπόψη η ύπαρξη της μίσθωσης με κεφαλαιοποίηση του κερδαινόμενου ενοικίου με την υπολειπόμενη περίοδο των 63 ετών μέχρι την λήξη της συνολικής περιόδου μίσθωσης, περιλαμβανομένης και της επέκτασης, εντούτοις προβαίνει σε έκπτωση 20% «διότι εδώ η ιδιοκτησία είναι υπό μορφή μίσθωσης, η οποία είναι λιγότερο ελκυστική από την πλήρη ιδιοκτησία, έστω μείον 20%» όπως καταγράφει, δηλαδή προβαίνει λανθασμένα σε διπλή έκπτωση, εφόσον ήδη έλαβε υπόψη το γεγονός της μίσθωσης με την κεφαλαιοποίηση για τα 63 χρόνια. Μετά τον λανθασμένο υπολογισμό για έκπτωση 20% γίνεται ακόμα επιπλέον έκπτωση 15% λόγω της κρίσης στην αγορά των ακινήτων με ποσοστό 15%, που και αυτό κατά την αντίληψη μου λανθασμένα καθώς όπως αναφέρω πιο πάνω, καταλήγει ότι η αγοραία αξία είναι €680.000,00 από €1.000.000,00 δηλαδή μια μείωση της τάξης του 32% κάτι που δεν μπορεί να συμβαίνει για μια μικρή χρονική περίοδο μόνο 6 μηνών που μεσολάβησαν από την ημερομηνία της συμφωνίας αγοράς και την ημερομηνία τερματισμού. Μπορεί ακόμα να επισημανθεί ως σημαντική παράλειψη στην έκθεση του κ Α. Λοϊζου (Μ.Ε.3) και στους εν γένει υπολογισμούς του ότι ήταν η μη συμπερίληψη στην έκθεση του των πωλήσεων που έγιναν το
  4. Για όλους τους πιο πάνω λόγους δεν αποδέχομαι την μαρτυρία του εμπειρογνώμονα που παρουσίασε η πλευρά του ενάγοντος κ. Α. Λοϊζου (Μ.Ε.3) για τον καθορισμό της αξίας του εμπράγματου δικαιώματος κατά το χρόνο του τερματισμού της συμφωνίας. Από την άλλη ο κ. Κ. Ταλαττίνης, εμπειρογνώμονας που παρουσίασε η πλευρά της εναγομένης, κατέθεσε λεπτομέρειες για τις πωλήσεις που έγιναν και το 2009 (Τεκμ. 25), οι οποίες αντίθετα με τα όσα υποστήριξε ο κ. Α. Λοϊζου τα οποία δεν αποδέχθηκα, δείχνουν ότι το 2009 οι τιμές είχαν σταθεροποιηθεί και σε ορισμένες μάλιστα περιπτώσεις είχαν αυξηθεί. Για τους λόγους που προσπάθησα να εξηγήσω πιο πάνω θα υιοθετήσω την Έκθεση του κ. Κ. Ταλαττίνη (Τεκμ 23), η οποία στηρίζεται κατά την άποψη μου σε πραγματικά δεδομένα που χαρακτήριζαν τις αξίες ακινήτων κατά τον ουσιώδη χρόνο. Ο κ. Κ. Ταλαττίνης στην μαρτυρία του επεξήγησε με λεπτομέρεια τα ακίνητα που έπρεπε ο κ. Α. Λοϊζου να λάβει υπόψη, τα οποία όμως δεν έλαβε υπόψη σε αντίθεση με τον ίδιο. Ο κ. Ταλαττίνης (Μ.Υ.1), κατέληξε με βάση την εμπεριστατωμένη ανάλυση που έκανε βασιζόμενος σε αξιόπιστα στοιχεία ότι: «οι τιμές των ακινήτων κατά την επίδικη περίοδο ήταν σταθερές και ουσιαστικά είχε σταματήσει η οποιαδήποτε αύξηση τους και παρέμειναν σταθερές» και επομένως στη βάση των δεικτών τους οποίους ανέλυσε «η αγοραία αξία του εμπράγματου δικαιώματος κατά τον 60/2009, θεωρείται ότι ήταν στα ίδια επίπεδα όπως και κατά την
  5. 12.2008 όταν έγινε η συμφωνία για εκχώρηση του». Για όλους τους πιο πάνω λόγους κρίνω ότι ο ενάγων δεν απέδειξε οποιανδήποτε ζημία και η αξίωση του για αποζημιώσεις πρέπει να απορριφθεί. Ο ενάγων απαιτεί το ποσό των €3.101,11σ. ως απώλεια ενοικίων, λόγω της ενοικίασης του εμπράγματου δικαιώματος στην Λαϊκή Υπεραγορά Ορφανίδη Λτδ. Όμως η σύμβαση μίσθωσης γης του ενάγοντος με την Κυπριακή Δημοκρατία, απαγορεύει την εκχώρηση ή υπομίσθωση του εμπράγματου δικαιώματος, χωρίς την συγκατάθεση του εκμισθωτού. Ο υπάλληλος του Υπουργείου Εμπορίου Γιώργος Μιχαήλ (Μ.Ε.2 ) στη μαρτυρία του βεβαίωσε ότι ο ενάγων ουδέποτε εξασφάλισε άδεια για την υπομίσθωση του εμπράγματου δικαιώματος στην Λαϊκή Υπεραγορά Ορφανίδης Λτδ, γεγονός το οποίο παραδέχθηκε και ο ίδιος ο ενάγων. Η σχέση δε του ενάγοντος ως μετόχου της Εταιρείας Λαϊκή Υπεραγορά Ορφανίδης Λτδ δεν ενε΄χει οποιανδήποτε σημασία εφόσον σύμφωνα με το εταιρικό δίκαιο μια εταιρεία αποτελεί αυτοτελή νομική οντότητα ανεξάρτητη από τους μετόχους και διευθυντές της (Salomon v. Salomon
(1897)A.C.22, Bank of Cyprus Holdings v. Republic
(1985)3 CLR 1833). Επομένως ο ενάγων δεν νομιμοποιείται να αξιώνει αποζημιώσεις στηριζόμενος σε μίαν παράνομη δική του πράξη (βλ. Γρηγορίου ν. Οικοσυνθέσεις, (2010 1 ΑΑΔ 1932). Για τον λόγο αυτό η σχετική αξίωση απορρίπτεται. Η εναγόμενη αξιώνει με την ανταπαίτηση της την επιστροφή του ποσού των €100.000,00 που όπως είναι παραδεκτό καταβλήθηκε προκαταβολικά και το οποίο ο ενάγων κατακράτησε όπως ισχυρίζεται έναντι των αποζημιώσεων που κατ΄ισχυρισμό του δικαιούται. Παρόλο ότι όπως έχω αποφανθεί πιο πάνω έχει αποδειχθεί ότι είναι η εναγόμενη που παρέβη την συμφωνία, και πάλιν ο ενάγων υποχρεούται να επιστρέψει το ποσό των €100.000,00 διότι δεν απέδειξε οποιανδήποτε ζημία. Στην υπόθεση Καλησπέρας ν. Δρυάδη,
(1998)1 ΑΑΔ 867 που αναφέρεται στην υποχρέωση επιστροφής του ποσού που δόθηκε σε σύμβαση πώλησης ακινήτου, στη σελίδα 879 στην τελευταία παράγραφο, αναφέρονται τα ακόλουθα: «Αδιαμφισβήτητο είναι ότι, βάσει των γενικών αρχών του δικαίου, χρηματικό ποσό, το οποίο καταβάλλεται στον αντισυμβαλλόμενο έναντι ανταλλάγματος, το οποίο δεν παρέχεται, είναι ανακτητέο ως χρέος (money had and received). Ό,τι παραγνωρίζεται από τον εφεσείοντα, είναι ότι το ποσό καταβλήθηκε αποκλειστικά για την απόκτηση της ιδιοκτησίας του διαμερίσματος. Η απουσία ανταλλάγματος ήταν πλήρης, ανάλογα απόλυτη ήταν και η υποχρέωση του εφεσείοντα να επιστρέψει το ποσό στους εφεσίβλητους, για την αποκατάσταση τους. (βλ. Hicks v. Hicks
(1802)3 East 16. 102 E.R.502, Rover International v. Cannon Film Sales (No.3)
(1989)3 All E.R. 423, Westdeutsche v. Islington London BC
(1996)2 Ell E.R. 961, Guinness Mahon v. Kensington BC
(1998)2 All E.R. 272)». Από το σύνολο της μαρτυρίας και των γεγονότων στοιχειοθετείται επιπλέον η επιστροφή ποσού των €100.000,00 και λόγω άδικου πλουτισμού του ενάγοντος. Ο άδικος πλουτισμός δεν αποτελεί αυτόνομη αιτία αγωγής αλλά σαν έννοια βρίσκεται στο πυρήνα της αξίωσης για επιστροφή που κατακρατά παράνομα ο ενάγων. Για τους λόγους που εξήγησα πιο πάνω η ανταξίωση της εναγόμενης πετυχαίνει και εκδίδεται απόφαση υπέρ της και εναντίον του ενάγοντος για το ποσό των €100,000,
  1. Η απόφαση μου ότι η διάρρηξη και μη υλοποίηση της συμφωνίας οφειλόταν σε υπαιτιότητα της εναγόμενης, με οδηγούν στο να επιδικάσω στον ενάγοντα ονομαστικές ή εύλογη, θα έλεγα υπό τις περιστάσεις αποζημίωση εφόσον πρόκειται για παράβαση συμβατικής υποχρέωσης, την οποία και αναγνωρίζει η πλευρά της εναγομένης στην αγόρευση της ότι δικαιούται ο ενάγων εάν ήθελε κριθεί η εναγόμενη υπαίτια της παράβασης της σύμβασης. Ως τέτοια, κρίνω, ενόψει των γεγονότων της υπόθεσης, του χρόνου που διήρκεσε αυτή η αντιδικία, το ποσό που καταβλήθηκε ως προκαταβολή το οποίο με βάση την απόφαση μου θα πρέπει να επιστραφεί στην εναγόμενη, το ύψος του τιμήματος που αφορούσε η συμφωνία, μπορεί να καθοριστεί στο ύψος του νόμιμου τόκου επί του ποσού της προκαταβολής από της ημερομηνίας καταβολής της μέχρι και σήμερα το οποίο διαφορετικά θα εδικαιούο η εναγόμενη. Επομένως δεν θα επιδικάσω τόκο για το ποσό αυτό αλλά θα λογιστεί ως ονομαστικές ή εύλογη αποζημίωση. ΚΑΤΑΛΗΞΗ: Με όσα προσπάθησα να εξηγήσω πιο πάνω καταλήγω ότι ο ενάγων παρόλο ότι απέδειξε ότι η συμφωνία έχει διαρρηχθεί με ευθύνη και υπαιτιότητα της εναγομένης εντούτοις δεν κατάφερε να αποδείξει τη ζημιά που υπέστη. Τουναντίον η εναγόμενη απέδειξε ότι δικαιούται στην επιστροφή του ποσού που κατέβαλε ως προκαταβολή δηλαδή το ποσό των €100,000,
  2. Το ποσό αυτό θα φέρει νόμιμο τόκο από σήμερα μέχρι της εξόφλησης του. ΕΞΟΔΑ: Η αξίωση του ενάγοντος εκδικάστηκε ταυτόχρονα με την ανταξίωση της εναγόμενης και επομένως δεν προκλήθηκαν ξεχωριστά έξοδα. Παρόλο ότι σύμφωνα με τα πιο πάνω, ουσιαστικά η εναγόμενη πέτυχε στην ανταξίωση της εντούτοις και ο ενάγων απέδειξε ότι υπαίτια για την μη υλοποίηση της συμφωνίας ήταν η εναγόμενη. Για τούτο θεωρώ ως την πιο δίκαιη διαταγή ως προς τα έξοδα όπως η κάθε πλευρά επιβαρυνθεί με τα δικά της έξοδα. (Υπ.).................................................. Χρ. Γ. Φιλίππου, Α.Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.