FREDERICK EDWARD NICHOLS κ.α. ν. A/ΦΟΙ ΠΑΠΙΡΗΣ ΕΣΤΕΙΤΣ ΛΤΔ κ.α., Αρ. Αγωγής: 3253/11, 25/4/2016 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDPAF:2016:A91 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Δ. Σωκράτους, Π.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 3253/11 Μεταξύ: 1) FREDERICK EDWARD NICHOLS, από την Πάφο, Isabella Complex 7, Τάφοι των Βασιλέων, 8045 - Πάφος 2) VALERIE NICHOLS, από την Πάφο, Isabella Complex 7, Τάφοι των Βασιλέων, 8045 - Πάφος Εναγόντων και
- PAPIRIS BROS ESTATES LTD από την Πάφο
- Χαράλαμπος Παπίρης, από την Πάφο Εναγομένων Και ως τροποποιήθηκε δυνάμει διατάγματος του Δικαστηρίου ημερ. 22.3.2013 Μεταξύ: 1) FREDERICK EDWARD NICHOLS, από την Πάφο, Isabella Complex 7, Τάφοι των Βασιλέων, 8045 - Πάφος 2) VALERIE NICHOLS, από την Πάφο, Isabella Complex 7, Τάφοι των Βασιλέων, 8045 - Πάφος Εναγόντων και A/ΦΟΙ ΠΑΠΙΡΗΣ ΕΣΤΕΙΤΣ ΛΤΔ εμπορευόμενη και ως PAPIRIS BROS ESTATES LTD από την Πάφο Χαράλαμπος Παπίρης, από την Πάφο Εναγομένων ------------------- Ημερομηνία: 25.4.2016 Για τους Ενάγοντες: κα Α. Χαραλαμπίδου για κ. Πολύκαρπο Φιλίππου Για τους Εναγόμενους: καμία εμφάνιση Α Π Ο Φ Α Σ Η Οι Ενάγοντες είναι Άγγλοι υπήκοοι οι οποίοι διαμένουν μόνιμα στην Κύπρο. Κατά πάντα ουσιώδη, προς την παρούσα αγωγή χρόνο, η Εναγόμενη 1 ήταν η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια και/ή δικαιούχος του ακινήτου με αρ. εγγραφής 21772, Τεμάχιο αρ. 165/2, Φύλλο/Σχέδιο LI/2, το οποίο βρίσκεται στην Κάτω Πάφο επί του οποίου ανέγειρε κτιριακό συγκρότημα. Κατά ή περί τις 16/09/1993 οι Ενάγοντες συμφώνησαν με τους Εναγόμενους να αγοράσουν την οικιστική μονάδα με Αριθμό Μ6, δύο υπνοδωματίων, η οποία είχε ανεγερθεί επί του ανωτέρω τεμαχίου, με αριθμό εγγραφής 21772 έναντι του συνολικού τιμήματος αγοράς των Λ.Κ.33.000 (€56.383,84) (Τεκμήριο 2). Το τίμημα αγοράς εξοφλήθηκε κατά ή περί τις 10.11.1993 (Τεκμήριο 4) και η κατοχή του ακινήτου παραδόθηκε στους Ενάγοντες. Το εν λόγω αγοραπωλητήριο έγγραφο υπογράφηκε από τον Εναγόμενο 2 ισχυριζόμενος ότι ήτο ο διευθυντής της Εναγόμενης
- Αποτελεί ισχυρισμό των Εναγόντων, πως κατά τη σύναψη της επίδικης συμφωνίας, δεν εκπροσωπούνταν από δικηγόρο και πως ενώ οι πωλητές υποσχέθηκαν να καταθέσουν το συμβόλαιο στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου, εντούτοις δεν το έπραξαν. Κατάθεση της συμφωνίας έγινε στις 12.10.2011 με αριθμό ΠΩΕ 997/2011 επί του νέου τίτλου ιδιοκτησίας ως κατωτέρω περιγράφεται. Ο ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για την οικία Μ7 έχει εκδοθεί από το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Πάφου με τα ακόλουθα στοιχεία: Διαμέρισμα αρ. 30, Τεμάχιο 716, Φύλλο/Σχέδιο 51/02, αρ. εγγραφής 0/33544, Μούτταλλος, Τάφοι των Βασιλέων, Πάφος (Τεκμήριο 3). Στις 17.06.2009 οι Ενάγοντες, δια των δικηγόρων τους, έστειλαν επιστολή στην Εναγόμενη 1 (Τεκμήριο 5), με την οποία την καλούσαν όπως τους πληροφορήσει κατάλληλη ημερομηνία και ώρα εντός εύλογου χρόνου για να γίνει η μεταβίβαση της επίδικης κατοικίας επ΄ ονόματι των Εναγόντων. Η Εναγόμενη 1 αρνήθηκε και/ή αμέλησε να το πράξει. Στις 12.1.2009 οι Ενάγοντες απέστειλαν επιστολή στην Εναγόμενη 1 (Τεκμήριο 6), δια των δικηγόρων τους, με την οποία καλούσαν αυτήν όπως προσέλθει στο Κτηματολόγιο στις 13 Φεβρουαρίου 2009 για να μεταβιβάσει την επίδικη κατοικία επ΄ ονόματι των Εναγόντων. Η Εναγόμενη 1 αρνήθηκε και/ή αμέλησε να πράξει τούτο και οι Ενάγοντες παρέλαβαν σχετική βεβαίωση από το Κτηματολόγιο Πάφου. Η Εναγόμενη 1 μέχρι σήμερα αρνείται και/ή αμελεί να προβεί στη μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας επ΄ ονόματι των Εναγόντων, παρόλο που ειδοποιήθηκε επανειλημμένα από τους Ενάγοντες και/ή τους δικηγόρους τους, τόσο γραπτά όσο και προφορικά. Οι Ενάγοντες διεκδικούν: Α. Διάταγμα του Δικαστηρίου το οποίο να διατάσσει την ειδική εκτέλεση της συμφωνίας πώλησης ημερομηνίας 16.9.21993 μεταξύ των διαδίκων. Β. Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να διατάσσεται ο Διευθυντής του Κτηματολογίου Πάφου να προβεί στη μεταβίβαση και εγγραφή του τίτλου για την κατοικία Μ7, επίσης γνωστής Διαμέρισμα αριθμός 30, Τεμάχιο 716, Φύλλο/Σχέδιο 51/02, αρ. εγγραφής 0/33544, Μούτταλλος, Τάφοι των Βασιλέων, Πάφος, επ΄ ονόματι των Εναγόντων. Γ. Διάταγμα του Δικαστηρίου το οποίο να διατάσσει και/ή να εξουσιοδοτεί τους Ενάγοντες και/ή τον Διευθυντή του Κτηματολογίου να προβούν εντός ενός μηνός από την επίδοση του διατάγματος και/ή εντός χρόνου τον οποίο ήθελε να καθορίσει το Δικαστήριο εις όλες τις απαραίτητες ενέργειες, και ή διαβήματα και/ή αιτήσεις για την εξασφάλιση όλων των εγκρίσεων και ή αδειών και ή συγκαταθέσεων και ή πιστοποιητικών, τα οποία είναι χρήσιμα και ή υποβοηθητικά και ή απαραίτητα για την μεταβίβαση και εγγραφή επ΄ ονόματι των Εναγόντων της κατοικίας Μ7 επίσης γνωστής Διαμέρισμα αριθμός 30, Τεμάχιο 716, Φύλλο/Σχέδιο 51/02, αρ. εγγραφής 0/33544, Μούτταλλος, Τάφοι των Βασιλέων, Πάφος. Διαζευκτικά διεκδικούν αποζημιώσεις και επιστροφή του καταβληθέντος ποσού. Οι Εναγόμενοι κατεχώρησαν Έκθεση Υπεράσπισης με την οποίαν εκφράζουν άγνοια και εν πολλοίς αρνούνται τους ισχυρισμούς της Έκθεσης Απαίτησης και τη σύναψη της συμφωνίας, δηλώνοντας όμως πως εάν υπάρχει τέτοια συμφωνία αυτή υπογράφηκε από την Εναγόμενη 1 και όχι από τον Εναγόμενο
- Παραδέχονται λήψη της επιστολής ημερ. 3.5.2011 για εμφάνιση στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου. Ισχυρίζονται ότι ο Εναγόμενος 2 εμφανίστηκε στο Κτηματολόγιο Πάφου και ενώπιον του Κτηματολογικού Λειτουργού ανάφερε ότι δεν έχει κανένα ενδοιασμό να μεταβιβάσει το επίδικο ακίνητο στην Ενάγουσα αλλά δεν υπάρχει τέτοια δυνατότητα για τον λόγο ότι το επίδικο ακίνητο βαρύνεται με προγενέστερα του δικαιώματος των Εναγόντων βάρη. Αναφορικά με τις αξιούμενες θεραπείες δηλώνουν πως η σύμβαση τελούσε υπό την αίρεση των εμπράγματων βαρών που προϋπήρχαν της συμφωνίας. Ότι το ακίνητο είναι βεβαρημένο με υποθήκες οι οποίες προϋπήρχαν του πωλητηρίου εγγράφου μεταξύ των διαδίκων και οι οποίες ήταν στη γνώση των Εναγόντων. Ότι η Εναγόμενη 1 δεν έχει τη δυνατότητα να αποπληρώσει τα δάνεια τα οποία σχετίζονται με τα εμπράγματα βάρη του επίδικου ακινήτου. Ότι δεν ικανοποιούνται οι πρόνοιες του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του
- Σε κάποια χρονική στιγμή και συγκεκριμένα στις 12.10.2015 οι δικηγόροι των Εναγομένων, μετά από άδεια του Δικαστηρίου, έπαυσαν να τους εκπροσωπούν και την ίδια ημερομηνία στην παρουσία του Εναγόμενου 2, ο οποίος ζήτησε χρόνο, η υπόθεση ορίσθηκε για οδηγίες την 1.12.
- Λόγω μη εμφάνισης τους την ανωτέρω ημερομηνία η υπόθεση οδηγήθηκε σε απόδειξη. Τα γεγονότα όπως έχουν εκτεθεί ανωτέρω, υποστηρίχθηκαν με τη μαρτυρία του εκ των Εναγόντων Frederick Edward Nichols και αποτελούν ευρήματα του Δικαστηρίου. Κύριο αίτημα των Εναγόντων, όπως αυτό προσδιορίστηκε και περιορίστηκε τόσο με την ένορκη δήλωση του Ενάγοντα 1 όσο και με δήλωση του δικηγόρου του, αποτελεί η έκδοση διατάγματος, το οποίο να διατάσσει την ειδική εκτέλεση της συμφωνίας (Τεκμήριο 2). Δυνατότητα ειδικής εκτέλεσης σύμβασης για την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας, παρέχεται με τον περί Πωλήσεως Γαιών (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, Κεφ. 232, όπως ίσχυε κατά τη σύναψη της συμφωνίας. Ο Νόμος αυτός έχει τύχει αντικατάστασης από το Ν.81
(1)/2011. Απαραίτητη προϋπόθεση η σύμβαση να είναι έγκυρη - γεγονός που δεν αμφισβητείται - και να πληρούνται οι πιο κάτω όροι: (α) Η σύμβαση να είναι γραπτή. (β) Ο αγοραστής εντός δύο μηνών να καταθέσει τη σύμβαση στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο της επαρχίας εντός της οποίας βρίσκεται η ιδιοκτησία. (γ) Ο Αγοραστής να έχει καλέσει, πριν από την έγερση της αγωγής, τον πωλητή να εμφανισθεί ενώπιον του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού και να δηλώσει ότι συμφώνησε να πωλήσει την ιδιοκτησία - αντικείμενο της σύμβασης και (δ) Να ηγέρθηκε αγωγή εντός έξι μηνών από την ημερομηνία κατά την οποία συνάφθηκε η σύμβαση. Νοείται πως όταν στη σύμβαση προβλέπεται ή εξυπακούεται κάποια μεταγενέστερη ημερομηνία για τη δήλωση μεταβίβασης της ακίνητης ιδιοκτησίας ή για την καταβολή της αντιπαροχής ή για την καταβολή της τελευταίας δόσης, η εξάμηνη προθεσμία αρχίζει να υπολογίζεται από την ημερομηνία που προβλέπεται στη σύμβαση η οποία είναι μεταγενέστερη αυτής. Στην κρινόμενη περίπτωση, ημερομηνία μεταβίβασης, ρητή δεν υπάρχει. Η υποχρέωση μεταβίβασης καθορίζεται στο άρθρο 11 της σύμβασης και είναι ο συντομότερος χρόνος μετά την έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας. Ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας, όπως προκύπτει από τη μαρτυρία και το Τεκμήριο 3, εξεδόθη από το Κτηματολόγιο, πλην όμως δεν καθορίσθηκε ο χρόνος έκδοσης. Σημαντικές είναι οι επιφυλάξεις του ιδίου Νόμου (Κεφ. 232), αναφορικά με την εξάμηνη προθεσμία. Καταγράφονται αυτολεξεί: «Νοείται περαιτέρω ότι στις περιπτώσεις που η ακίνητη ιδιοκτησία, η οποία αποτελεί το αντικείμενο της πώλησης, αφορά τμήμα (όχι εξ αδιαιρέτου ιδανική μερίδα) για το οποίο δεν υπάρχει ξεχωριστή εγγραφή στο όνομα του πωλητή, η εξάμηνη προθεσμία για έγερση της αγωγής αρχίζει από την ημερομηνία κατά την οποία ο πωλητής με συστημένη επιστολή γνωστοποιεί στον αγοραστή το γεγονός της έκδοσης ξεχωριστής εγγραφής και ότι είναι έτοιμος να προβεί στη μεταβίβαση του ακινήτου. Σε περίπτωση κατά την οποία η έκδοση ξεχωριστής εγγραφής περιέρχεται σε γνώση του αγοραστή με άλλο τρόπο αντί με γνωστοποίηση του πωλητή, η εξάμηνη προθεσμία αρχίζει από την ημερομηνία που ο αγοραστής καλεί τον πωλητή να εμφανισθεί ενώπιον του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού, για να προβεί στη μεταβίβαση του ακινήτου που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης.» Η αγωγή δεν έχει εγερθεί εντός έξι μηνών από την ημερομηνία κατάρτισης της σύμβασης. Όπως όμως προκύπτει από τις ανωτέρω επιφυλάξεις και τον όρο 11 της σύμβασης, αφενός η ημερομηνία σύμβασης δεν καθορίζεται ρητά και αφετέρου ο χρόνος δεν είχε καταστεί ουσιώδης. Ουσιώδη κατέστησαν τον χρόνο οι Ενάγοντες με επιστολή τους, Τεκμήριο 6 (Σάντης v. Χ"Βασιλείου κ.α.
(2009)1 Α.Α.Δ. 288). Η εξάμηνη προθεσμία ξεκινούσε επομένως μετά την ημερομηνία του Τεκμηρίου 6 (12.1.2009). Η αγωγή καταχωρήθηκε στις 12.12.2011, δηλαδή πολύ αργότερα της προβλεπόμενης από τον ανωτέρω Νόμο προθεσμίας. Η σύμβαση κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο, όπως είναι αποδεκτό, το 2011, δηλαδή πολύ αργότερα της δίμηνης προθεσμίας που έτασσε ο περί Πώλησης Γαιών Νόμος και συνεπώς, οι προϋποθέσεις και οι όροι εκείνου του Νόμου δεν πληρούνται. Ο νέος περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος αρ. 81
(1)/2011, ακολουθεί μια πιο ευέλικτη πολιτική σχετικά με τα δικαιώματα των αγοραστών και τις χρονικές προθεσμίες που τάσσει για εξάσκηση του δικαιώματος κατάθεσης της σύμβασης στο Κτηματολόγιο και της έγερσης αγωγής. Σύμφωνα με αυτό το Νόμο, η σύμβαση κατατίθεται όταν είναι γραπτή και περιλαμβάνει επαρκή στοιχεία των συμβαλλομένων εντός έξι μηνών από την ημερομηνία υπογραφής της (άρθρο 3
(1). Η σύμβαση είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης εφόσον έχουν τηρηθεί οι εξής όροι σε σχέση με αυτήν (άρθρο 6
(1): «6.1
(1)Κάθε σύμβαση είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης, με διάταγμα του Δικαστηρίου, που εκδίδεται δυνάμει του άρθρου 7 και εφόσον έχουν τηρηθεί οι ακόλουθοι όροι σε σχέση με αυτή: (α) Με την επιφύλαξη των διατάξεων του εδαφίου
(2), η σύμβαση είναι κατατεθειμένη σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου
(1)του άρθρου 3· και (β) η αγωγή για έκδοση διατάγματος για ειδική εκτέλεση της σύμβασης εγείρεται εντός της περιόδου παραγραφής που προβλέπεται στον εκάστοτε σε ισχύ νόμο για παραγραφή απαιτήσεων που προκύπτουν από παράβαση σύμβασης.» Ο ρηθείς Νόμος, θέλοντας να διαφυλάξει δικαιώματα αγοραστών που για οποιοδήποτε λόγο δεν κατέθεσαν τη σύμβαση στο Κτηματολόγιο έγκαιρα, σύμφωνα με τον παλαιό Νόμο, προνόησε με ειδικές μεταβατικές διατάξεις του άρθρου 16
(1)και 16Α, όπως τέτοιες συμβάσεις δύνανται να κατατεθούν εντός προθεσμίας έξι μηνών από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του Νόμου. Η ημερομηνία έναρξης ισχύος του, ορίσθηκε να αρχίζει μετά την παρέλευση τριών μηνών από την ημερομηνία δημοσίευσης του στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας (άρθρο 17) δηλαδή 29.4.2011. Επεκτείνει ο Νόμος αυτός την ισχύ του (άρθρο 16
(2)) «.και σε συμβάσεις που συνομολογήθηκαν πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του παρόντος Νόμου και οι οποίες είναι ήδη κατατεθειμένες στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο πριν από την έναρξη της ισχύος αυτού ή οι οποίες θα κατατεθούν σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου
(1)ή του άρθρου 16Α ανεξάρτητα αν σε σχέση με αυτές εκκρεμεί κατά την εν λόγω ημερομηνία οποιαδήποτε δικαστική διαδικασία». Η σύμβαση κατατέθηκε στις 12.10.2011, εντός της νέας προθεσμίας και συνεπώς πληρούνται οι προϋποθέσεις για έκδοση διατάγματος ειδικής εκτέλεσης αφού δεν υφίσταται κώλυμα παραγραφής. Το κτήμα δεν βαρύνεται με προγενέστερη υποθήκη (Τεκμήριο 3), η οποία σε τέτοια περίπτωση επενεργεί ως εμπράγματο βάρος που προηγείται της κατάθεσης του επίδικου συμβολαίου. Οι εγγραφές είναι μεταγενέστερες, πλην μιας εγγραφής δικαστικής απόφασης (memo) για το οποίο όμως δεν υπάρχει οποιαδήποτε απαγορευτική διάταξη ή πρόνοια στο Νόμο 81
(1)/2011. Το άρθρο 8 του Νόμου προνοεί πως με την παρουσίαση του διατάγματος και αφού προσαχθούν τα έγγραφα που απαιτούνται για την εγγραφή σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/65, ο αρμόδιος Κτηματολογικός Λειτουργός μεριμνά ώστε να διενεργηθούν στο κτηματικό μητρώο όλες οι αναγκαίες εγγραφές για εφαρμογή του διατάγματος, ανεξάρτητα από οποιαδήποτε εμπράγματα βάρη ή απαγορεύσεις που βαρύνουν την ακίνητη ιδιοκτησία και τα οποία ακολουθούν κατά προτεραιότητα τη σύμβαση της οποίας διατάσσεται η εκτέλεση. Τα έγγραφα τα οποία απαιτούνται καθορίζονται από τις πρόνοιες του άρθρου 18
(3)του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965 (Ν.9/65). Ο αρμόδιος Κτηματολογικός Λειτουργός ή το πρόσωπο προς όφελος του οποίου εκδίδεται το διάταγμα έχει δικαίωμα να ζητήσει από το Δικαστήριο τη λήψη οδηγιών κατά τη διενέργεια της εγγραφής αυτής. Ο Εναγόμενος 2 είναι διευθυντής της Εναγόμενης 1 και φαίνεται ότι ενεργούσε για όλες τις επίδικες πράξεις υπό την ιδιότητα του αυτή. Δεν έχει τεθεί μαρτυρία ότι εγγυήθηκε με οποιοδήποτε τρόπο τις υποχρεώσεις της Εναγομένης 1 και ορθά ζητήθηκε η απόσυρση της εναντίον του αγωγής. Έχουν επίσης εγκαταλειφθεί οι διαζευκτικές αξιώσεις και ως εκ τούτου απορρίπτονται. Συνακόλουθα, εκδίδονται διατάγματα ως οι παράγραφοι 15Α και Β της Έκθεσης απαίτησης. Εκδίδεται επίσης διάταγμα με το οποίο διατάσσονται και/ή εξουσιοδοτούνται οι Ενάγοντες να προβούν εντός ενός μηνός από την έκδοση του διατάγματος, εις όλες τις απαραίτητες ενέργειες και/ή διαβήματα και/ή αιτήσεις για την εξασφάλιση όλων των εγκρίσεων και/ή αδειών και/ή συγκαταθέσεων και/ή πιστοποιητικών, τα οποία είναι χρήσιμα και/ή υποβοηθητικά και/ή απαραίτητα για τη μεταβίβαση και εγγραφή επ΄ ονόματι των, της κατοικίας Μ7 επίσης γνωστής ως Διαμέρισμα αριθμός 30, Τεμάχιο 716, Φύλλο/Σχέδιο 51/02, αρ. εγγραφής 0/33544, Μούτταλλος, Τάφοι των Βασιλέων, Πάφος. Η αγωγή εναντίον του Εναγόμενου 2 απορρίπτεται. Επιδικάζονται έξοδα υπέρ των Εναγόντων και εναντίον της Εναγόμενης 1 όπως αυτά θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ............... Δ. Σωκράτους, Π.Ε.Δ. Πιστόν αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΑΜ Subject: Civil / Other Actions / Final Αναφορά: (Απόδειξη/Σύμβαση ειδικής εκτέλεσης) cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο